Kniplia

Kniplia 

Kniplia er et nytt og spennende prosjekt bestående av 18 

rekkehus og to firemannsboliger. Beliggenheten vil nok appellere 

til en stor kjøpegruppe, for her er det kort vei til skoler, 

lekeplasser, fotballbane og ikke minst Kniplia skisenter - et 

bredspektret vintereldorado for alle aldre. Alle boligtypene blir 

oppført etter TEK10, og byr på både gulvvarme, belysning og 

balansert ventilasjonsanlegg. I tillegg får boenhetene hyggelige 

uteplasser og fine solforhold. 

Størrelsen på boligene varierer fra 84-163 kvm BRA, med priser 

fra kr 2 990 000,-. Rekkehusene, type 163, får det største 

boarealet og går over tre plan. Her blir det både platting, balkong 

og terrasse, samt parkering i integrerte garasje. I 

firemannsboligene blir leilighetstype 84 en arealeffektiv 3-roms 

over to plan med fleksibel størrelse på terrassen og parkering på 

felles oppstillingsplass. Leilighetstype 118 blir en romslig 4-roms 

over to plan med veranda, takterrasse og overbygget 

biloppstillingsplass ved inngangspartiet. Boligene har fleksible 

planløsninger og som kjøper kan man gjøre enkelte endringer og 

tilvalg slik at boligen blir akkurat slik man selv ønsker seg. 

Prospekt versjon 2, per 06.06.2018 

1


Prisantydning 

Omkostninger 

P. rom 

Bruksareal 

Soverom 

Boligtype 

Eieform 

Tomteareal 

Byggeår 

fra 2 990 000 til 5 745 000 

Se prisoversikt 

70 m² - 125 m² 

84 m² - 163 m² 

2-4 

Rekkehus og firemannsbolig 

Selveier 

7 859 m² 

2018/2019 

Megler 

Telefon 

Epost 

Kyrre Gåsvær 

92 80 62 47 

k.gasvar@nordvikbolig.no 

3

Endelig leveringsuke varsles 4 uker 

før overtakelse, og prosjektet vil bli 

organisert som et sameie. 

Erfaringsmessig vet vi også at du og 

din familie kanskje ønsker å sette et 

personlig preg på boligen. Avhengig 

av hvor langt det er kommet i 

byggeprosessen når avtale om kjøp 

inngås, er det mulighet for dette 

gjennom en rekke tilvalg. Det settes 

opp egen plan for slike tilvalg etter 

signering av kontrakt. 

Hvorfor kjøpe nytt: 

- Boligen er i forskriftmessig stand 

med mange års reklamasjonsfrist. 

- Energiøkonomiske og 

klimavennlige løsninger. 

- Innflyttingsklar uten tanke på å 

måtte pusse opp først. 

- Det er svært lite 

vedlikeholdskostnader i nær 

framtid. 

5

Kort fortalt 

rekkehus type 163 

Planløsning rekkehus type 163 

U. etasje: Entré, trapperom, bad/ 

vaskerom/teknisk, garasjerom og bod. 

1. etasje: Stue/kjøkken og soverom/ 

kontor. 

2. etasje: Gang, bad/wc, 3 soverom og 

utebod. Mulighet for walk-in. 

Annet: Platting med utebod, balkong 

og terrasse. 

- Stort rekkehus med god standard. 

- Parkering i integrert garasje med bod. 

- Hyggelig platting, balkong og terrasse. 

- Entré med gulvvarme og 

garderobeplass. 

- Flott kjøkken klargjort for integrerte 

hvitevarer. 

- Allrom med stue/kjøkken og 

spiseplass. 

- Et flislagt baderom med gulvvarme. 

- Romslig bad/vaskerom/teknisk med 

gulvvarme. 

- Fire soverom med plass for garderobe. 

- Ett soverom med mulighet for 

walk-in. 

- Ekstra plass i to utvendige boder. 

Det er 4 varianter av type 163. Se 

boligvelger på prosjektets nettside 

for å se de forskjellige 

11

Kort fortalt 

leilighetstype 84 

Planløsning firemannsbolig - 


1. etasje: Entré og trapperom. 

U. etasje: Stue/kjøkken, bad/wc, 

teknisk rom, bod og 2 soverom. 

Annet: Terrasse og sportsbod. 

- Arealeffektiv 3-roms med god 

standard. 

- Parkering på felles 

oppstillingsplass. 

- Hyggelig terrasse som kan utvides. 



- Flott kjøkken klargjort for 

integrerte hvitevarer. 


spiseplass. 

- Et flislagt baderom med gulvvarme 

og opplegg for vaskemaskin/ 

tørketrommel . 

- To soverom med plass for 

garderobe. 

- Ekstra plass i innvendige og 

utvendige boder. 

Se boligvelger på prosjektets 

nettside for å se de forskjellige 

variantene av leilighetstype 84. 

17

Kort fortalt 


Planløsning firemannsbolig - 


1. etasje: Vindfang, entré, stue/ 

kjøkken, bod og teknisk rom. 

2. etasje: Gang, bad/wc, 3 

soverom. 

Annet: Takterrasse med bod, 

veranda, carport og sportsbod. 

- Romslig 4-roms med god standard. 

- Overbygget parkeringsplass på 

tomten. 

- Hyggelig veranda og takterrasse. 



- Flott kjøkken klargjort for 



spiseplass. 

- Et flislagt baderom med gulvvarme 

og opplegg for vaskemaskin/ 

tørketrommel . 

- Tre soverom med plass for 

garderobe. 

- Innvendig og utvendig bod. 

Se boligvelger på prosjektets 

nettside for å se de forskjellige 

varianter av leilighetstype 118. 

21

STANDARD 

Entré 

Adkomsten til boligene blir støpt, 

hellelagt eller asfaltert. En 

inngangsdør med hvitmalt innside 

fører inn i entré med gulvvarme, 

som effektivt tørker opp etter våte 

klær og sko. Entreen får fliser på 

gulv, mens øvrige rom får 14 mm 

flerstavs eikeparkett. I overgang 

gulv/vegg leveres gulvlister lik 

gulvets overflate, og veggene males 

to ganger. Som tilvalg har du full 

mulighet til å sette ditt personlige 

preg på overflatene. 

Alle entreene får en utforming som 

legger til rette for garderobeløsning. 

Trappene i mellom etasjene med 

hvite vanger, hvite trinn og spiler i 

rekkverk. Ved inngangspartiet på 

rekkehusene blir det også 

inngangsdør til integrert garasje, 

mens firemannsboligene får hver 

sin praktiske sportsbod ved 

inngangspartiet. 

Kjøkken 

Kjøkkenet i boligene leveres med et 

tidløst og vakkert kjøkken som ikke 

går på akkord med kvaliteten. Alle 

kantene har en fin detalj med en 

myk avrunding, og dermed er det 

ingen skarpe kanter i designen. 

Innredningen får glatte overflater i 

hvit lakkert eller tilsvarende. 

Oppvaskbenk leveres med kum i 

rustfritt stålbeslag og det blir 

klargjort for integrerte hvitevarer. 

Kjøkkenet har flere 

tilvalgsmuligheter. 

Stue 

Alle boligene får store allrom med 

stue, åpen kjøkkenløsning og plass 

til spisebord, noe som vil skape et 

naturlig samlingspunkt for familien. 

Gode vindusflater vil fylle rommet 

med naturlig lys. Rekkehusene 

leveres med peisovn - en fin 

mulighet til ekstra varme og hygge. 

I rekkehusene blir allrommet på 

nesten 41 kvm og ligger i første 

etasje. Det blir utgang til platting på 

25

STANDARD 

den ene siden boligen og utgang til 

balkong på den andre siden. 

I firemannsboligen får leilighetstype 

84 et allrom på over 31 kvm. 

Allrommet ligger i underetasjen og 

får utgang til terrasse. I 

leilighetstype 118 blir det et allrom 

på ca. 38 kvm. Dette rommet ligger 

i boligens første etasje og får utgang 

til veranda. 

Bad/wc/vaskerom/teknisk 

Alle badene får fliser på gulv og 

vegg, deilig gulvvarme og LED 

hvite runde spotlights i himling. 

Det blir speil, enten med integrerte 

belysning eller med overbelysning, 

heldekkende servant på underskap, 

vegghengt toalett og dusj med 

innsvingbare dusjvegger. Alt 

sanitærutstyr blir levert i hvit 

utførelse, men også her er det 

mulighet for å gjøre tilvalg. 

Rekkehusene får ett mulig romslig 

bad/vaskerom/teknisk rom i 

underetasjen med opplegg for 

vaskemaskin, samt et bad i andre 

etasje som er tilknyttet 

soveromsgangen. I badet i andre 

etasje vil det være mulig å ha 

badekar. Når det gjelder 

leilighetstype 84 i firemannsboligen 

får denne bad i underetasjen som er 

tilknyttet teknisk rom. 

Leilighetstype 118 får bad i andre 

etasje som er tilknyttet 

soveromsgangen. 

Soverom og boder 

Rekkehusene får fire soverom, 

hvorav tre ligger i boligens andre 

etasje. Hovedsoverommet blir på 

nesten 14 kvm, noe som muliggjør 

walk-in closet, og rommet får i 

tillegg utgang til terrasse. Det fjerde 

soverommet ligger i første etasje og 

kan enkelt benyttes som kontor 

eller tillegges stue. Boligen får for 

øvrig god lagringsplass med blant 

annet to utvendige boder og en 

sportsbod i garasjen. Sistnevnte er 

på ca. 8 kvm. 

Firemannsboligene får ulikt antall 

soverom. Leilighetstype 84 får to 

fine soverom, hvorav 

hovedsoverommet er på over 10 

kvm og får utgang til terrasse. 

Boligene får ekstra lagringsplass i 

sportsbod ved inngangspartiet og en 

innvendig bod på nesten 6 kvm. 

Leilighetstype 118 får tre gode 

soverom, hvorav hovedsoverommet 

er på over 13 kvm og får utgang til 

takterrasse. Boligene får ekstra 

lagringsplass i sportsbod ved 

inngangspartiet, en innvendig bod/ 

teknisk rom på ca. 5,5 kvm og en 

utvendig bod tilknyttet takterrassen 

26 

27

BELIGGENHET 

Eiendommen ligger i et nyetablert, 

populært og svært familievennlig 

boligområde på Kniplia i Gjerdrum 

kommune. Stedet ligger i vakre 

omgivelser med Romeriksåsen som 

nærmeste nabo, så her starter 

skogsturen ved inngangsdøren både 

sommer og vinter. Fra åsene rundt 

sentrum av Ask kan det nytes 

vidstrakt utsikt over det flate 

idylliske landskapet. 

Lysdammen ligger i sykkelavstand 

fra boligen og er et populært 

badested for barn og voksne. Det er 

kort vei til lekeplass, skiløyper, 

hesteridning, golfbane og 

treningssenter. Du finner Kniplia 

skisenter i nabolaget - et moderne 

anlegg med alpint, snowboard, 

skihopp og aking på programmet. 

Kommunen har et utpreget 

barnevennlig oppvekstmiljø der det 

satses stort på idrett innenfor de 

fleste områder. 

Det er etablert lekeplass med 

apparater på området. Lekeplassen 

er felles for hele boligfeltet og 

driftes via velforeningen. 

Fotballbane og idrettshallen er 

lokalisert i sentrum av Ask, like ved 

ungdomsskolen, og huser blant 

annet både klatrevegg og innendørs 

skytebane. Barneskole, 

ungdomsskole, barnehager og 

daglige servicetilbud ligger i kort 

avstand fra boligen. Gjerdrum har i 

tillegg en kulturskole som drives av 

Kulturkontoret og tilbyr 

undervisning i SFO-tid. 

Servicetilbud 

I Ask finner du et godt og variert 

servicetilbud med blant annet 

kulturhus, idrettshall, kafé, hotell, 

flere dagligvarer og hyggelige 

nisjebutikker. Det er kort vei til 

Kløfta med Romerikssenteret, samt 

Jessheim, Lillestrøm og Strømmen. 

Jessheim Storsenter er øvre 

Romerikes største motehus med en 

mengde kjedebutikker og flere 

spennende aktører. 

Området har god offentlig 

kommunikasjon via buss og flybuss, 

og det er kort gange til nærmeste 

holdeplass ved Fjellvegen. Ved å 

benytte bil tar det ca. 10 min til 

Kløfta, 10 min til Skedsmokorset, 

16 min til Lillestrøm, 19 min til 

Jessheim og 21 min til Oslo 

Lufthavn. 

Eiendommen har gangavstand til 

Gjerdrum barneskole, og for elever 

i ungdomstrinnene er det kort vei 

til Gjerdrum ungdomsskole. 

Ungdomsskolen ligger nærmest. 

Det finnes flere videregående skoler 

i nærliggende områder, samt et 

godt utvalg av både private og 

kommunale barnehager. 

32 33

EIENDOM: 

EIER: 

OMKOSTNINGER: 

EIERFORM: 

Kniplia, 2022 Gjerdrum 

Gnr. 46 Bnr. 518 og Gnr. 46 Bnr. 521 i Gjerdrum kommune 

Kniplia Utvikling AS 

De totale omkostningene vil variere basert på boligens 

størrelse. Se hver enkelt bolig angående totale omkostninger 

ved kjøp. 

Selveier 

biloppstillingsplass ved inngangspartiet. 

Boligene har fleksible planløsninger og som kjøper kan man 

gjøre enkelte endringer og tilvalg slik at boligen blir akkurat 

slik man selv ønsker seg. 

Endelig leveringsuke varsles 4 uker før overtakelse, og 

prosjektet vil bli organisert som et sameie. Erfaringsmessig vet 

vi også at du og din familie kanskje ønsker å sette et personlig 

preg på boligen. Avhengig av hvor langt det er kommet i 

byggeprosessen når avtale om kjøp inngås, er det mulighet for 

dette gjennom en rekke tilvalg. Det settes opp egen plan for 

slike tilvalg etter signering av kontrakt. 

KOMMUNALE AVGIFTER: 

ANTALL SOVEROM: 2-4 

BYGGEÅR: 2018/2019 

ENERGIMERKING: 

ENERGIFORBRUK: 

OPPVARMING: 

Disse er ikke fastsatt ennå da boligene ikke er bygget og 

seksjonert. Gjerdrum kommune fastsetter endelige kommunale 

avgifter (inkl. eventuell eiendomsskatt) og det tas derfor 

forbehold om dette. Kommunale avgifter faktureres direkte til 

enhver kjøper fra kommunen. 

Boligene er energimerket og har fått Rød B som energimerke. 

Det foreligger Megler har intet ansvar for informasjon som 

følger av energimerkingen. For energimerking av hver enkelt 

enhet fra selger, kontakt megler. 

Energiforbruk vil variere basert på boligenes størrelse og 

beboeres forbruksvaner. 

Elektrisk og ved. Varme i gulv på bad. Peisovn i stue på type 

163. Ellers panelovner etter krav. 

BESKRIVELSE: Kniplia er et nytt og spennende prosjekt bestående av 18 

rekkehus og to firemannsboliger. Beliggenheten vil nok 

appellere til en stor kjøpegruppe, for her er det kort vei til 

skoler, lekeplasser, fotballbane og ikke minst Kniplia skisenter 

- et bredspektret vintereldorado for alle aldre. Alle boligtypene 

blir oppført etter TEK10, og byr på både gulvvarme, belysning 

og balansert ventilasjonsanlegg. I tillegg får boenhetene 

hyggelige uteplasser og fine solforhold. 

Størrelsen på boligene varierer fra 84-163 kvm BRA, 

Rekkehusene, type 163, får det største boarealet og går over 

tre plan. Her blir det både platting, balkong og terrasse, samt 

parkering i integrerte garasje. I firemannsboligene blir 

leilighetstype 84 en arealeffektiv 3-roms over to plan med 

fleksibel størrelse på terrassen og parkering på felles 

oppstillingsplass. Leilighetstype 118 blir en romslig 4-roms 

over to plan med veranda, takterrasse og overbygget 

Hvorfor kjøpe nytt? 

- Boligen er i forskriftmessig stand med mange års 

reklamasjonsfrist. 

- Energiøkonomiske og klimavennlige løsninger. 

- Innflyttingsklar uten tanke på å måtte pusse opp først. 

- Det er svært lite vedlikeholdskostnader i nær framtid. 

INNHOLD: Planløsning rekkehus type 163 

U. etasje: Entré, trapperom, bad/vaskerom/teknisk, garasjerom 

og bod. 

1. etasje: Stue/kjøkken og soverom/kontor. 

2. etasje: Gang, bad/wc, 3 soverom og utebod. Mulighet for 

walk-in. 

Annet: Platting med utebod, balkong og terrasse. 

Kort fortalt rekkehus type 163 

- Stort rekkehus med god standard. 

- Parkering i integrert garasje med bod. 

- Hyggelig platting, balkong og terrasse. 

- Entré med gulvvarme og garderobeplass. 

- Flott kjøkken klargjort for integrerte hvitevarer. 

- Allrom med stue/kjøkken og spiseplass. 

- Et flislagt baderom med gulvvarme. 

- Romslig bad/vaskerom/teknisk med gulvvarme. 

- Fire soverom med plass for garderobe. 

- Ett soverom med mulighet for walk-in. 

- Ekstra plass i to utvendige boder. 

Planløsning firemannsbolig - leilighetstype 84 

1. etasje: Entré og trapperom. 

U. etasje: Stue/kjøkken, bad/wc, teknisk rom, bod og 2 

soverom. 

Annet: Terrasse og sportsbod.

Kort fortalt leilighetstype 84 

- Arealeffektiv 3-roms med god standard. 

- Parkering på felles oppstillingsplass. 

- Hyggelig terrasse som kan utvides. 




- Et flislagt baderom med gulvvarme og opplegg for 

vaskemaskin/tørketrommel. 

- To soverom med plass for garderobe. 

- Ekstra plass i innvendige og utvendige boder. 

Planløsning firemannsbolig - leilighetstype 118 

1. etasje: Vindfang, entré, stue/kjøkken, bod og teknisk rom. 

2. etasje: Gang, bad/wc, 3 soverom. 

Annet: Takterrasse med bod, veranda, carport og sportsbod. 

Kort fortalt leilighetstype 118 

- Romslig 4-roms med god standard. 

- Overbygget parkeringsplass på tomten. 

- Hyggelig veranda og takterrasse. 




- Et flislagt baderom med gulvvarme og opplegg for 

vaskemaskin/tørketrommel. 

- Tre soverom med plass for garderobe. 

- Innvendig og utvendig bod. 

I rekkehusene får stuedelen utgang til balkong på ca. 4,1 kvm, 

og fra kjøkkenet/spisedelen blir det utgang til platting på ca. 

14,6 kvm. Fasilitetene ligger i boligens første etasje. I andre 

etasje får hovedsoverommet og soveromsgangen utgang til 

terrasse på ca. 8,1 kvm. 

På firemannsboligen, leilighetstype 84, får stuedelen og 

hovedsoverommet utgang til terrasse på ca. 8,1 kvm. 

Terrassen ligger i boligens underetasje og kan etter avtale 

utvides til ca. 14,5 kvm. 

I leilighetstype 118, får stuedelen i første etasje utgang til 

veranda på ca. 8,1 kvm, og i andre etasje får hovedsoverommet 

og soveromsgangen utgang til takterrasse på ca. 18,7 kvm. 

STANDARD: 

Entré 

Adkomsten til boligene blir støpt, hellelagt eller asfaltert. En 

inngangsdør med hvitmalt innside fører inn i entré med 

gulvvarme, som effektivt tørker opp etter våte klær og sko. 

Entreen får fliser på gulv, mens øvrige rom får 14 mm flerstavs 

eikeparkett. 

I overgang gulv/vegg leveres gulvlister lik gulvets overflate, og 

veggene males to ganger. 

Som tilvalg har du full mulighet til å sette ditt personlige preg 

på overflatene. 

Alle entreene får en utforming som legger til rette for 

garderobeløsning. Trappene i mellom etasjene med hvite 

vanger, hvite trinn og spiler i rekkverk. Ved inngangspartiet 

på rekkehusene blir det også inngangsdør til integrert garasje, 

mens firemannsboligene får hver sin praktiske sportsbod ved 

inngangspartiet. 

Kjøkken 

Kjøkkenet i boligene leveres med et tidløst og vakkert kjøkken 

som ikke går på akkord med kvaliteten. Alle kantene har en 

fin detalj med en myk avrunding, og dermed er det ingen 

skarpe kanter i designen. Innredningen får glatte overflater i 

hvit lakkert eller tilsvarende. Oppvaskbenk leveres med kum i 

rustfritt stålbeslag og det blir klargjort for integrerte 

hvitevarer. Kjøkkenet har flere tilvalgsmuligheter. 

Stue 

Alle boligene får store allrom med stue, åpen kjøkkenløsning 

og plass til spisebord, noe som vil skape et naturlig 

samlingspunkt for familien. Gode vindusflater vil fylle rommet 

med naturlig lys. Rekkehusene leveres med peisovn - en fin 

mulighet til ekstra varme og hygge. I rekkehusene blir 

allrommet på nesten 41 kvm og ligger i første etasje. Det blir 

utgang til platting på den ene siden boligen og utgang til 

balkong på den andre siden. 

I firemannsboligen får leilighetstype 84 et allrom på over 31 

kvm. Allrommet ligger i underetasjen og får utgang til 

terrasse. I leilighetstype 118 blir det et allrom på ca. 38 kvm. 

Dette rommet ligger i boligens første etasje og får utgang til 

veranda. 

Bad/wc/vaskerom/teknisk 

Alle badene får fliser på gulv og vegg, deilig gulvvarme og LED 

hvite runde spotlights i himling. Det blir speil, enten med 

integrerte belysning eller med overbelysning, heldekkende 

servant på underskap, vegghengt toalett og dusj med 

innsvingbare dusjvegger. Alt sanitærutstyr blir levert i hvit 

utførelse, men også her er det mulighet for å gjøre tilvalg.

Rekkehusene får ett mulig romslig bad/vaskerom/teknisk rom i 

underetasjen med opplegg for vaskemaskin, samt et bad i 

andre etasje som er tilknyttet soveromsgangen. I badet i andre 

etasje vil det være mulig å ha badekar. Når det gjelder 

leilighetstype 84 i firemannsboligen får denne bad i 

underetasjen som er tilknyttet teknisk rom. Leilighetstype 118 

får bad i andre etasje som er tilknyttet soveromsgangen. 

Soverom og boder 

Rekkehusene får fire soverom, hvorav tre ligger i boligens 

andre etasje. Hovedsoverommet blir på nesten 14 kvm, noe 

som muliggjør walk-in closet, og rommet får i tillegg utgang til 

terrasse. Det fjerde soverommet ligger i første etasje og kan 

enkelt benyttes som kontor eller tillegges stue. Boligen får for 

øvrig god lagringsplass med blant annet to utvendige boder og 

en sportsbod i garasjen. Sistnevnte er på ca. 8 kvm. 

Firemannsboligene får ulikt antall soverom. Leilighetstype 84 

får to fine soverom, hvorav hovedsoverommet er på over 10 

kvm og får utgang til terrasse. Boligene får ekstra 

lagringsplass i sportsbod ved inngangspartiet og en innvendig 

bod på nesten 6 kvm. 

Leilighetstype 118 får tre gode soverom, hvorav 

hovedsoverommet er på over 13 kvm og får utgang til 

takterrasse. Boligene får ekstra lagringsplass i sportsbod ved 

inngangspartiet, en innvendig bod/teknisk rom på ca. 5,5 kvm 

og en utvendig bod tilknyttet takterrassen. 

ADKOMST: 

TOMTEAREAL 

ungdomsskole, barnehager og daglige servicetilbud ligger i 

kort avstand fra boligen. Gjerdrum har i tillegg en kulturskole 

som drives av Kulturkontoret og tilbyr undervisning i SFO-tid. 

Servicetilbud 

I Ask finner du et godt og variert servicetilbud med blant 

annet kulturhus, idrettshall, kafé, hotell, flere dagligvarer og 

hyggelige nisjebutikker. Det er kort vei til Kløfta med 

Romerikssenteret, samt Jessheim, Lillestrøm og Strømmen. 

Jessheim Storsenter er øvre Romerikes største motehus med 

en mengde kjedebutikker og flere spennende aktører. 

Området har god offentlig kommunikasjon via buss og flybuss, 

og det er kort gange til nærmeste holdeplass ved Fjellvegen. 

Ved å benytte bil tar det ca. 10 min til Kløfta, 10 min til 

Skedsmokorset, 16 min til Lillestrøm, 19 min til Jessheim og 

21 min til Oslo Lufthavn. 

Eiendommen har gangavstand til Gjerdrum barneskole, og for 

elever i ungdomstrinnene er det kort vei til Gjerdrum 

ungdomsskole. Ungdomsskolen ligger nærmest. Det finnes 

flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt 

utvalg av både private og kommunale barnehager. 

Se vedlagt kartskisse på høyre side i nettannonsen. Ved å 

trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert 

reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen 

vil det bli skiltet med visningsskilter fra eiendomsmegler. 

Velkommen til visning! 

Areal: 7 859 kvm, Eierform: Fellestomt 

BELIGGENHET: 

Eiendommen ligger i et nyetablert, populært og svært 

familievennlig boligområde på Kniplia i Gjerdrum kommune. 

Stedet ligger i vakre omgivelser med Romeriksåsen som 

nærmeste nabo, så her starter skogsturen ved inngangsdøren 

både sommer og vinter. Fra åsene rundt sentrum av Ask kan 

det nytes vidstrakt utsikt over det flate idylliske landskapet. 

Lysdammen ligger i sykkelavstand fra boligen og er et 

populært badested for barn og voksne. Det er kort vei til 

lekeplass, skiløyper, hesteridning, golfbane og treningssenter. 

Du finner Kniplia skisenter i nabolaget - et moderne anlegg 

med alpint, snowboard, skihopp og aking på programmet. 

Kommunen har et utpreget barnevennlig oppvekstmiljø der det 

satses stort på idrett innenfor de fleste områder. 

Det er etablert lekeplass med apparater på området. 

Lekeplassen er felles for hele boligfeltet og driftes via 

velforeningen. Fotballbane og idrettshallen er lokalisert i 

sentrum av Ask, like ved ungdomsskolen, og huser blant annet 

både klatrevegg og innendørs skytebane. Barneskole, 

ESTIMERTE 

FELLESKOSTNADER: 

Fra kr. 1 249,- til kr. 1 689,- pr. mnd avhengig av boligens 

størrelse. 

De estimerte felleskostnader dekker bl.a. vaktmester/renhold, 

honorar til styret i sameiet, forretningsførsel, 

bygningsforsikring, fellesstrøm, vedlikeholdsfond, velavgift og 

lignende, betales forholdsmessig av den enkelte eier. 

Ovennevnte kostnader er basert på erfaringstall og vil beløpe 

seg til ca. kr. 12,- til kr. 14,- pr. m² BRA pr. bolig pr. mnd. På 

de små enhetene vil kostnad pr. kvm kunne bli noe høyere. 

Endelige felleskostnader vil bli satt opp av 

forretningsfører/sameiets styre ved overtagelse. 

I tillegg til felleskostnadene vil det påløpe andre løpende 

kostnader som for eksempel strømforbruk i den enkelte 

leilighet, innboforsikring, kommunale avgifter, kanalpakker 

tv, hastighet nettlinje osv. 

Kommunale avgifter er ikke fastsatt ennå da boligene ikke er 

bygget og seksjonert. Gjerdrum kommune fastsetter endelige

FORMUESVERDI: 

SAMEIE: 

VEDTEKTER / 

HUSORDENSREGLER: 

kommunale avgifter og det tas derfor forbehold om dette. Det 

er pr i dag ikke eiendomsskatt i Gjerdrum kommune, men det 

er i kommunen diskutert om innføring av dette de senere år. 

Formuesverdi er ikke fastsatt. Ligningsverdien fastsettes av 

Ligningskontoret etter ny beregningsmodell som tar hensyn til 

om boligen er en såkalt «primærbolig» (der boligeieren er 

folkeregistrert bosatt) eller «sekundærbolig» (alle andre boliger 

man måtte eie). Formuesverdien for primærboliger vil utgjøre 

25 % av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med 

boligens areal. 

For sekundærboliger vil formuesverdien utgjøre 40% av den 

beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens 

areal. Se http:/www.skatteetaten.no for nærmere informasjon.. 

Fastsettes normalt i etterkant av at man har overtatt boligen. 

Ta kontakt med ditt lokale ligningskontor i forbindelse med 

innlevering av selvangivelsen. 

Det vil bli opprettet ett sameie på eiendommene, og ved kjøp 

av bolig medfølger rett og plikt til å være medlem av felles 

sameie. Det er utarbeidet foreløpige vedtekter for sameiet. 

Disse er bindende for kjøper, men Selger kan grunnet 

forestående reguleringsmessige og seksjoneringsmessige 

avgjørelser endre disse før overtagelse. Vedtektene er en del av 

salgsprospektet og inneholder viktige opplysninger om 

organiseringen. Det er viktig at en gjør seg godt kjent med 

disse før det inngås avtale om kjøp. For øvrig gjelder Lov om 

eierseksjoner for eierseksjsonssameiet og driften av dette. Iht. 

lov om Eierseksjonssameier, er sameierne overfor sameiets 

kreditorer ansvarlig i forhold til sin sameiebrøk. Ved 

manglende betaling av fellesutgifter har sameiet lovbestemt 

pantesikkerhet i den enkelte eierseksjon inntil 1 gang 

folketrygdens grunnbeløp. 

Utkast til vedtekter medfølger i prospektet. Disse skal 

vedtas/godkjennes av sameiet i konstituerende sameiermøte. 

Husordensregler vil bli etablert av sameiet v/styret. 

REGULERINGSPLAN / 

REGULERINGSBESTEMMEL 

SER: 

VEI/VANN/AVLØP: 

TINGLYSTE RETTIGHETER 

OG SERVITUTTER / 

HEFTELSER: 

KONSESJON / ODEL: 

GARANTIER: 

Området er regulert i henhold til detaljreguleringsplan for 

Kniplia Panorama, vedtatt av kommunen 25.11.2015. Området 

er regulert til boliger, kjørevei og fri/grøntarealer. 

Reguleringskart og bestemmelser følger vedlagt i prospekt, 

eller kan fås ved henvendelse til megler. 

Tilknyttes offentlig vei, vann og kloakk. Private stikkledninger 

og veier på området. 

Kopi av grunnboksutskriften og de enkelte heftelsene kan fås 

ved henvendelse megler. På hovedeiendommen som 

eiendommen er fradelt fra, kan det være tinglyst servitutter i 

form av erklæringer/avtaler som ikke fremgår av grunnboken 

for denne eiendommen. Selger kan tinglyse bestemmelser som 

vedrører sameiet, naboforhold eller forhold pålagt av 

myndighetene. Videre kan selger tinglyse bruksretter til 

eventuelle fremtidige byggetrinn. Selger forbeholder seg retten 

til å selge sine rettigheter og forpliktelser overfor kjøper til 3. 

mann. 

Tinglyst legalpant tilsvarende 1 G for panterett til sameiet. 

Iht. lov om Eierseksjonssameier §24, er sameierne overfor 

sameiets kreditorer ansvarlig i forhold til sin sameiebrøk. Ved 




Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne 

eiendommen. 

Selger er etter Bustadoppføringslova §12 pliktig til å stille 

garanti på 3 % av kjøpesummen i byggetiden og 5 % av 

kjøpesummen i 5 år etter overlevering. Denne garantien skal 

stilles av selger straks alle forbehold som berører igangsettelse 

av prosjektet er slettet, eventuelt når igangsettelse faktisk 

skjer, selv om forbehold nevnt ovenfor faktisk ikke er slettet. 

Overføring av innbetalt beløp til selger er avhengig av selgers 

garantistillelse i.h.t. Bustadoppføringslova § 47. 

ADGANG TIL UTLEIE: 

BOLIGENS AREAL: 

Sameiere står fritt til å leie ut hele eller deler av boligene. 

BRA / P-ROM: 

Type 84: ca. 84/70 kvm 

Type 118: ca. 118/105 kvm 

Type 163: ca. 163/125 kvm 

Arealet av primære rom (P-ROM) er primærrommenes 

nettoareal (NTA) og arealet som opptas av innvendige vegger 

mellom disse rommene. I praksis er dette arealet tilnærmet 

likt primærrommenes bruksareal (BRA). Arealene er gitt av 

arkitekt og ikke kontrollert/oppmålt av megler. 

FORBEHOLD OM 

REALISERING AV 

PROSJEKTET: 

Selger tar forbehold om at det må selges leiligheter tilsvarende 

60 % av totalverdien i prosjektet før bygging besluttes. Selger 

tar forbehold om byggelånsfinansiering og igangsettings - 

tillatelse i samsvar med søknad. Forbeholdene skal være 

avklart eller slettet innen 31.12.2018. Dersom ikke overnevnte 

forbehold er avklart innen forannevnte frist kan selger velge og 

ikke realisere prosjektet. Ved eventuell senere avklaring 

endres ferdigstillelsestidspunkt/innflytningstidspunkt 

tilsvarende. Kjøper kan innen en-1-uke etter 31.12.2018 

skriftlig trekke seg fra avtalen dersom ikke selger har 

avklart/slettet sine forbehold.

FERDIGATTEST: 

Selger skal fremskaffe ferdigattest for boligen. Kjøper er kjent 

med at slik ferdigattest normalt vil foreligge først en god stund 

etter overtagelse. Dersom ferdigattest ikke foreligger 

gjennomføres overtagelsen mot midlertidig brukstillatelse 

kjøper skriftlig om overtagelsesdato. Ca. 14 dager før 

overtagelsen vil selger innkalle til en forhåndsbefaring hvor 

det føres protokoll. Hver kjøper vil ved overtagelse få 

overlevert FDV dokumentasjon. 

GEBYR TIL KJØPER VED 

EVENTUELT VIDERESALG: 

BETALINGSBETINGELSER: 

OVERTAGELSE: 

Dersom kontrakten/seksjonen ønskes videresolgt før 

overtagelse vil det påløpe et gebyr fra Selger på kr. 70 000,- 

inkl. mva. for merarbeid i forbindelse med salget. Dette kan 

faktureres /innkreves av megler. 

Videresalg kan ikke gjøres uten Selgers samtykke. 

Ervervet vil etter slik godkjenning kunne tinglyses direkte til 

tredjemann, men selger vil i forhold til oppgjør og 

kontraktsvilkår for øvrig kunne forholde seg til kjøper 1. 

Kjøper skal innbetale 100 000,- av kjøpesum ved 

kontraktsinngåelse som sikkerhet for betaling. Resten av 

kjøpesummen samt omkostninger skal innbetales i forbindelse 

med overtagelsen. Dersom selger velger å stille §47 garanti iht 

bustadoppføringslova før overtagelse, vil det deponerte beløp 

bli å anse som et forskudd. Selger har i så tilfelle anledning til 

å få utbetalt forskuddet, jfr. §47. 

Innbetaling ved kontraktsinngåelse anses som deponering på 

klientkonto. Rentene på det deponerte beløpet tilfaller kjøper. 

Ved forsinket betaling med mer enn 21 dager for beløpet som 

forfaller ved kontraktsinngåelse og 30 dager for andre avtalte 

innbetalinger, har selger rett til å heve kjøpet og foreta 

dekningssalg. 

Innbetalingen ved kontraktsinngåelse skal være i form av 

ubundet egenkapital. Det vil si at det ikke skal etableres pant i 

boligen (eller i eiendommen hvor boligen inngår) som sikkerhet 

for kjøpers finansiering av håndpenger. 

Selgers standard kjøpekontrakt er tilpasset Bustadoppføringslova 

og kan ikke forventes benyttet ved salg til 

kjøpere som ikke er forbrukere og som dermed faller utenfor 

Bustadoppføringslova. For slike kjøpere vil det kunne gjelde 

særskilte betingelser, blant annet må det forventes et forskudd 

tilsvarende 20 % av kjøpesummen innbetalt ved 

kontraktunderskrift. Kjøper må senest innen signering av 

kontrakt fremlegge Finansieringsbevis. 

Ca. 14 måneder etter at byggestart/IG er gitt. Boligene 

planlegges ferdigstilt i perioden fra 1.kvartal til 2. kvartal år 

2020, under forutsetning om vedtak om igangsetting og styrets 

godkjenning, innen 31.12.2018. Dersom igangsettingstillatelse 

gis på et senere tidspunkt vil dette kunne føre til en 

tilsvarende utsettelse av overtagelsestidspunktet. Kjøper vil 

bli varslet om overtagelsesmåned ca 3 måneder før 

overtagelsestidspunkt. 

Selger vil senest 4 uker før ferdigstillelse av Boligen meddele 

ENDRINGSARBEIDER: 

KREDITTVURDERING/HVITV 

ASKINGSLOVEN: 

ØVRIGE FORBEHOLD: 

Endringsarbeid kan kun kreves for en verdi av inntil 15 % av 

kjøpesummen. Eventuelle tilvalg faktureres direkte fra 

entreprenør. Det vil utarbeides egen tilvalgsliste med priser. 

Muligheter for tilvalg vil være avhengig av hvor langt man er 

kommet i byggeprosessen. 

Selger forbeholder seg retten til å foreta kredittvurdering av 

kjøperne. Eiendomsmeglere ble fra 06.03.09 underlagt 

bestemmelsene i Hvitvaskingsloven. Dette innebærer blant 

annet at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til 

Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner. 

Tegninger, animasjoner og fotografier i prospektet er av 

illustrativ karakter og definerer ikke nøyaktig innhold av 

selgers leveranse. Det kan forekomme avvik mellom 

byggebeskrivelse og plantegninger. I slike tilfeller går 

byggebeskrivelsen foran. Dersom det er avvik mellom 

prospekt/internettside og leveransebeskrivelse, er det den 

endelige leveransebeskrivelsen i kontrakten som gjelder. 

Omfanget av leveransen er begrenset til denne. Det tas 

forbehold om trykkfeil i leveransebeskrivelse og prospekt. 

Alle opplysningene i dette salgsprospektet er gitt med 

forbehold om rett til endringer som er hensiktsmessige og 

nødvendige, forutsatt at det ikke reduserer den generelle 

standarden. Kjøper aksepterer, uten prisjustering, at utbygger 

har rett til å foreta slike endringer. Eksempel på slike 

endringer kan være innkassing av tekniske anlegg, mindre 

endring av boligens areal eller lignende. Det gjøres 

oppmerksom på at det i noen tilfeller kan komme sjakter 

og/eller rørføringer som ikke er vist på tegninger. 

Kostnadene relatert til drift og vedlikehold av bruksrett til 

parkeringsplass eller carport/garasje belastes som et tillegg på 

felleskostnadene. 

Selger forbeholder seg retten til å endre sameiets størrelse, leie 

ut usolgte seksjoner, samt endre forutsetninger på usolgte 

boliger, herunder endre priser. 

Selger forbeholder seg retten til å inngå 5-års kontrakt på 

forvaltning, drift, vedlikehold og BEVAR-tjenester på vegne av 

sameiet med USBL. 

Utomhusplan er utarbeidet for å illustrere tomtens planlagte 

opparbeidelse. Utbygger tar forbehold om å foreta endringer i 

utformingen av utomhusarealene i forbindelse med videre 

utbygging av området. Dersom utomhusarbeider ikke er

fullført skal forholdet behandles på samme måte som en 

mangel. Det er avtalt at Megler holder tilbake 0,5 % av 

kontraktssummen inntil disse arbeidene er utført. Overtagelse 

av fellesareal skal gjennomføres med sameiets styre. 

Kjøper må senest innen signering av kontrakt fremlegge 

finansieringsbevis. Kontraktsmøte avholdes innen rimelig tid 

etter aksept på kjøpstilbud. 

Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Hvis kjøper ikke 

ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det 

tas forbehold om dette i bindende kjøpsbekreftelse. 

Kjøper er kjent med at selgers kontraktsmessige leveranse 

fremkommer av situasjonsplan og tegninger som følger vedlagt 

til prospektet/kjøpekontrakten. Det tas forbehold om mindre 

justeringer på tegninger og arealer i forbindelse med 

utarbeidelse av arbeidstegninger. Det gjøres for øvrig 

oppmerksom på at de plantegninger som er inntatt i dette 

prospekt kan inneholde avvik i forhold til de mer detaljerte 

plantegninger. Tegninger i målestokk kan fås utlevert hos 

megler eller av entreprenør ved tidspunkt for møte om 

eventuelle endringsarbeider. 

Alle perspektiver, modell, illustrasjoner og møblerte 

planskisser i alt salgsmateriell er ment å gi et inntrykk av en 

ferdig bebyggelse og det kan ikke bygges et krav på disse. 

Selger forbeholder seg retten til uten varsel å kunne endre 

priser og betingelser for usolgte seksjoner og 

parkeringsplasser/boder. 

Bygg og eiendom vil være forsikret av utbygger frem til 

overtagelse, deretter tegnes fullverdiforsikring av sameiet. 

Kjøper må selv tegne innbo- og løsøreforsikring. 

Det tas forbehold om eventuelle feil i prospektet. 

BUSTADOPPFØRINGSLOVA: Bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. 

Bustadoppføringslova kommer ikke til anvendelse der kjøper 

anses som profesjonell/investor. I slike tilfeller vil handelen i 

hovedsak reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. 

juli 1992 nr. 93. 

FINANSIERING: 

HEFTELSER: 

KJØPEKONTRAKTER: 

BUDREGLER: 

at det foreligger garanti i samsvar med paragrafen her, har 

forbrukeren rett til å holde tilbake alt vederlag. Overføring av 

innbetalt beløp til selger er avhengig av selgers garantistillelse 

i.h.t. Bustadoppføringslova § 47. 

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby 

lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig 

formidler vi gjerne kontakt. 

Iht. lov om Eierseksjonssameier §24, er sameierne overfor 

sameiets kreditorer ansvarlig i forhold til sin sameiebrøk. Ved 




På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som 

for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og 

kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om 

bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse 

erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan 

ikke slettes. Vennligst ta kontakt med megler for nærmere 

spesifikasjon av disse. 

Avtale om kjøp av bolig forutsettes inngått iht. bindende 

kjøpsbekreftelse/budskjema og kjøpekontraktsformular som 

følger vedlagt. 

Boligene selges til fast pris. Bindende 

kjøpsbekreftelse/budskjema inngås hos megler. Regler om 

budfrister i Eiendomsmeglerloven kommer ikke til anvendelse 

da selger ikke er forbruker (og det brukes kjøpsbekreftelse). 

Selger står fritt til å akseptere eller avslå ethvert bud, 

herunder bestemme om de vil akseptere salg til selskaper samt 

om de vil akseptere salg av flere leiligheter til samme kjøper. 

Merk at eierseksjonsloven ikke gir anledning til at mer enn to- 

2-seksjoner eies av en og samme juridiske person 

Selger er etter Bustadoppføringslova § 12 pliktig til å stille 

garanti på 3 % av kjøpesummen i byggetiden og 5 % av 

kjøpesummen i 5 år etter overlevering. Til det er dokumentert 

PROSPEKTET ER IKKE 

KOMPLETT UTEN 

FØLGENDE: 

Komplett beskrivelse fra Nordvik avd Lillestrøm inneholder: 

- Leveransebeskrivelse fra Selger datert 16.10.17

GARASJE / PARKERING: 

BUDGIVNING: 

BUDGIVNING 

ANSVARLIG MEGLER: 

- Romskjemaer fra selger datert 06.11.17 og 08.11.17. 

- Tegninger fra arkitekt datert 22.12.2016 

- Utkast til budsjett og vedtekter for sameiet. 

- Reguleringsplan m/bestemmelser, vedtatt av kommunen 

og datert 25.11.15. 

- Eksempel energimerking 

- Rammetillatelser datert 22.06.2017 

- Situasjonsplan / utomhusplan. 

- Foreløpig kjøpekontrakt 

- Kjøpsbekreftelse/budskjema 

Rekkehusene, type 163, får parkering i integrert garasje i 

underetasjen. På firemannsboligen får leilighetstype 118 

overbygget parkeringsplass på tomten, mens leilighetstype 84 

får parkering på biloppstillingsplass på fellesområdet. Det blir 

i tillegg gjesteparkering på sameiets område. 

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal 

inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må 

budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post 

til: k.gasvar@nordvikbolig.no eller SMS: 92 80 62 47 til megler. 

Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller 

app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det 

første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig 

bekrefte skriftlig ovenfor budgiver at bud er mottatt. Bud som 

ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 

12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli 

formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet 

er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å 

akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke 

forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere 

de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. 

Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig 

avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli 

behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, 

må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må 

skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til 

budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på 

minimum 30 minutter fra budet inngis. For at megler skal 

kunne avholde forsvarlig budrunde, bes det om at bud gis i 

god tid før budfristen. Selger og kjøper har krav på å få 

utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er 

kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan 

på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at 

budrunden er avsluttet. For øvrig vises til det 

"Forbrukerinformasjon om budgivning", som er inntatt i 

salgsoppgaven. 

Se vedlagte «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er 

inntatt/vedlagt salgsoppgaven. 

Kyrre Gåsvær 

Tlf: 92 80 62 47 / 92 80 62 47 

Epost: k.gasvar@nordvikbolig.no 

Nordvik avd. Lillestrøm. 

Foretaksregisteret org.nr. 917842779 

Adolph Tiedemands gate 20, 2000 Lillestrøm 

Tlf: 48 28 68 52 

Det gjøres oppmerksom på at Nordvik & Partners avd. 

Lillestrøm sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i 

handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har 

kommet i stand. 

Om meglers vederlag er det avtalt Fast pris ved salg : 56 250,- 

inklusiv mva. I tillegg er det avtalt vederlag for oppgjør kr. 

4 000,- inklusiv mva. I tillegg er det avtalt at selger betaler 

alle andre kostnader forbundet med oppdraget så som 

kostander for markedsføring, utarbeidelse av salgsmateriell 

osv

KNIPLIA 

Gjerdrum 

Leverings-/byggebeskrivelse 

REKKEHUS OG 4-MANNSBOLIGER 

GENERELT 

Denne beskrivelsen er utarbeidet for å 

orientere om bygningens viktigste 

bestanddeler og funksjoner. Det kan 

forekomme avvik mellom beskrivelse og 

plantegninger. I slike tilfeller er det alltid 

denne byggebeskrivelse som er 

retningsgivende. Enkelte illustrasjoner i 

tegningsmaterialet kan vise forhold som 

ikke er i samsvar med leveranse, så som 

møblering, fargevalg, dør og vindusform, 

bygningsmessige detaljer, fasadedetaljer, 

detaljer på fellesarealer, materialvalg, 

beplantning etc. 

Prosjektet bygges i henhold til TEK 10. 

Prosjektet er nybygg og består av 18 

rekkehus og 2 firemannsboliger. 

FUNDAMENTERING 

Byggene fundamenteres på avrettet fjell 

eller komprimert pukk. 

BOLIGENE 

KONSTRUKSJONER 

Bygningene utføres med bærekonstruksjon 

av betong i kjeller, trekonstruksjon i øvrige 

etasjer. Netto romhøyde vil være ca. 2,4m. 

I bad og deler av gangen vil det være 

nedforet himling og lavere takhøyde, ned 

mot ca. 2,2m 

YTTERVEGGER BOLIG 

Ytterveggene utføres i bindingsverk med 

isolasjon. Overflater er en kombinasjon av 

trepanel og plater. Se 

prospektillustrasjoner. 

TAK 

Takkonstruksjon består av tretak med 

isolasjon i himling. 

ETASJESKILLE 

Etasjeskille mellom leilighetene består av 

trekonstruksjon med gips himling. 

INNERVEGGER. 

Skillevegger mellom enhetene utføres med 

dobbelt stenderverk, isolert og gipsplater 

på hver side. Øvrige innvendige vegger 

kles også med gipsplater. 

BESLAG 

Utvendige beslag og taknedløp leveres i 

plastbelagt stål utførelse i enhetlig farge. 

TERRASSER / BALKONGER 

Terrasser og balkonger har 

trykkimpregnerte terrassebord. Rekkverk 

og håndløper utføres i tre/stål/glass. 

INNVENDIG TRAPP 

Trapp leveres i hvit utførelse. 

STANDARD INNVENDIG 

BEHANDLING 

GULV 

Gulv i bad og inngangsparti har fliser med 

varmekabler. 

Øvrige rom har 14 mm flerstavs eik parkett. 

VEGGER 

Vegger på bad har keramiske fliser. 

Størrelser flis fremkommer av romskjema. 

Øvrige vegger males to ganger. 

TAK, HIMLINGER 

Himlinger er av gipsplater som sparkles og 

males to ganger. I enkelte rom kan det 

forekomme helt eller delvis nedforede 

platehimlinger og innkassinger for å skjule 

rørføringer etc. Innkassinger er ikke vist på 

tegning. 

TEKNISKE FØRINGER / INNKASSINGER. 

Rør- og kanalføringer vil i hovedsak bli skjult 

bak eller i innkassinger. Slike konstruksjoner 

vil bli overflatebehandlet som øvrige deler 

av den konstruksjonen den tilhører.

KNIPLIA GJERDRUM – leverings-/byggebeskrivelse 

KNIPLIA GJERDRUM – leverings-/byggebeskrivelse 

UTSTYR 

KJØKKEN 

Kjøkkeninnredning med malte fronter med 

glatt hvit overflate. Leveringsomfang 

fremgår av kontraktstegningene. 

Oppvaskbenk leveres med kum i rustfritt 

stålbeslag. Kjøkken leveres klargjort for 


GARDEROBE 

Det leveres ikke garderobeskap i soverom. 

INNVENDIGE DØRER 

Innvendige dører leveres glatte i hvit malt 

utførelse med vridere i matt stål med 

hvitmalte karmer og flate terskler. 

BAD 

Det leveres baderomsmøbel med 

underskap og heldekkende servantplate 

med hvite, glatte fronter, speil, lys i eller 

over speil, dusjarmatur montert på vegg, 

innsvingbare dusjvegger. Toalettet blir 

veggmontert. I taket blir det spotlights. Alt 

sanitærutstyr blir levert i hvit utførelse. 

Gulvet har 10 x 10 cm fliser med 

varmekabler. På veggene 20 x 40 cm 

hvite, matte fliser. 

YTTERDØRER 

Inngangsdørs innside leveres i hvit malt 

utførelse fra fabrikk. 

VINDUER OG BALKONGDØRER 

Utføres av tre og er hvitmalt innvendig 

med energiglass fra fabrikk. 

LISTVERK / UTFORINGER / GERIKTER 

I overgang gulv/vegg leveres gulvlister lik 

gulvets overflate. Overgang vegg / tak 

fuges og males. Utforinger rundt vinduer 

utføres lik vegg. Alle geriktene rundt 

innvendige dører leveres glatte og hvitmalt 

med synlige spikerhull. 

ELEKTRISK 

Hver leilighet vil ha egen måler for E-verket. 

Elektrisk anlegg ligger generelt skjult i 

leiligheten. På lyd / brannvegger mellom 

leiligheter og mot fellesareal vil det være 

åpent anlegg. 

TV / RADIO / BREDBÅND / DIGITAL TV. 

Alle leilighetene blir utstyrt med et trekkerør 

m/ lokk for TV / data. Det vil bli opprettet 

avtale for leveranse av TV signaler og 

internett før overtakelse. 

TELEFON. 

Det legges opp til mulighet for IP-telefoni 

fra leverandør av bredbånd, dersom det 

ønskes fasttelefon. 

PEISOVN 

I stue monteres peisovn. Plassering 

fremkommer av tegninger. 

VARMEKILDER. 

Det leveres panelovner i stue og soverom. 

Det er elektrisk gulvvarme i bad og entre. 

VARMTVANN. 

Varmtvann leveres via egen 

varmtvannsbereder. 

BELYSNING 

Alle rom, med unntak av stue, kjøkken og 

bad, vil bli levert med lampe med bryter. 

GARASJE 

Rekkehusene leveres med integrert 

garasje. Det leveres ikke varmekilde i 

garasje. 

TEGNINGER AV TEKNISKE ANLEGG 

Tekniske anlegg og fremføringer til disse blir 

ikke inntegnet på tegninger som omfattes 

av kjøpekontrakt. 

FELLESAREAL 

INNGANGSFORHOLD 

Adkomsten til bolig støpes, hellelegges eller 

asfalteres foran areal med terrassebord. 

Det blir ringeklokke ved inngangsdør. 

UTOMHUSARBEIDER 

Arealet utvendig blir opparbeidet i 

henhold til utomhusplan og vil i hovedsak 

bestå av tilsådde arealer. Avfallsbrønner 

blir montert som vist på utomhusplan. 

Felles lekeplass opparbeides med 

tartandekke, sandkasse, husker, vippe, 

klatrestativ, sklie, benker og bord. 

PARKERING 

Parkering utvendig blir som vist på 

utomhusplan. 

FORBEHOLD 

Alle opplysninger i denne beskrivelse er gitt 

med forbehold om rett til endringer som er 

hensiktsmessige og nødvendige, uten å 

forringe den generelle standard. 

INNFLYTTING 

Endelig leveringsuke varsles 6 uker før 

overtakelse. 

ORGANISERING 

Prosjektet vil bli organisert som et sameie. 

TILVALGSMULIGHETER I 

BOLIGEN 

Det legges til rette for å tilpasse boligen til 

den enkeltes individuelle ønsker. Normalt 

vil dette være avhengig av tidspunktet når 

ønske om tilpasninger fremmes: 

- Antall og plassering av ekstra punkter 

for el, TV og bredbånd. 

- Endringer av kjøkken 

- Endring av baderomsmøbler 

- Garderobeløsninger 

- Fliser 

- Parkett 

- Farger og overflatebehandling av 

vegger /tak. 

- Hvitevarer 

- Peisovn 

Gjerdrum, 16.10.2017 

KNIPLIA UTVIKLING AS 

BRANNVARSLING 

Det leveres brannslokningsapparat eller 

brannslange og røykvarsler i hvert hus i 

henhold til gjeldende forskrifter. 

TEKNISKE ANLEGG 

VENTILASJON 

Boenhetene leveres med balansert 

ventilasjon med avtrekk fra bad og 

kjøkken. Aggregat er plassert i innvendig 

bod eller bad/vask/teknisk- rom. Inntak og 

avkast til aggregatet er i yttervegg eller 

over tak. 

2 

3

ROMSKJEMA – KNIPLIA, TYPE 163 

Dato: 06.11.2017 

ROM GULV VEGG HIMLING ELEKTRO SANITÆR VENT INNREDNING / 

ANNET 

BAD Flis 10 x 10 eller 

tilsvarende, grå 

Flis 20x40 eller Sparklet og malt 

tilsvarende, matt hvit gipsplate. 

Lys over eller i speil. 

Stikkontakt ved speil. 

Downlights i tak med dimmer. 

Elektrisk gulvvarme 

Heldekkende servant 

plate med 

underliggende 

servantskap med speil 

over, og ett greps 

blandebatteri. Bredde 

innredning 100 cm. 

Dusjvegger i herdet 

glass, og veggmontert 

termostatbatteri. 

Vegghenget, hvitt 

WC. 

Balansert 

ventilasjon 

Beskrevet under 

sanitær 

Fordelerskap for 

varme og sanitær 

TRAPPEROM Trapp har hvite 

vanger, hvite 

trinn og spiler i 

rekkverk. 

Sparklet og malt 

gipsplate 

Farge: Brukket hvit 

(NCS: 0502-Y) 


gipsplate. 

Lyspunkt med bryter Ingen installasjoner Ventilasjon 

ihh til 

forskriftskrav 

Ingen 

INNVENDIG BOD 14mm flerstavs 

eikeparkett med 

fotlister 


gipsplate 


(NCS: 0502-Y) 


gipsplate. 

Farge hvit 

Lys med bryter. 

Stikkontakt ved gulv. 

Ingen installasjoner Ventilasjon 

ihh til 


Ingen 

TERRASSE Treplanting Lyspunkt 

1 dobbel stikkontakt 

Ingen innredning 


Dato: 06.11.2017 

ROM GULV VEGG HIMLING ELEKTRO VARME OG 

SANITÆR 

VENT INNREDNING / 

ANNET 

ENTRE Flis 30x30 eller 



gipsplate. 


gipsplate. 

Taklys med bryter. 


Ingen 

installasjoner 

Ventilasjon ihh Det leveres ingen 

til forskriftskrav innredning i entre 


(NCS: 0502-Y) 

Farge hvit 

Elektrisk gulvvarme. 

STUE / KJØKKEN 14mm flerstavs 


fotlister 


gipsplate. 


(NCS: 0502-Y) 


gipsplate. 

Farge hvit 

Lyspunkt med bryter i kjøkken Ett greps 

blandebatteri med 

Stikkontakter ved gulv. 

stoppekran for 

oppvaskmaskin. 

Lampepunkter ved eller i tak i stue. Stuss og avløp for 


Panelovn 

Peisovn med 

stålpipe. 

Balansert 

ventilasjon 

Kjøkkenhette 

under overskap 

Kjøkken-innredning 

som vist på 

plantegning/kjøkken 

tegning. Fronter i 

malt glatt hvit 

overflate med 

bøyler i børstet stål. 

Benkeplate i 

laminat, valgfri 

farge. Kum i stål 

utførelse. 

Klargjort for 

integrerte 

hvitevarer; 

stekeovn, koketopp, 

oppvaskmaskin og 

kombi kjøl/frysskap. 

SOVEROM 14mm flerstavs 


fotlister 


gipsplate. 


(NCS: 0502-Y) 


gipsplate. 

Farge hvit 



Panelovn 

Ingen 


Balansert 

ventilasjon 

Ingen innredninger


Dato: 06.11.2017 


SANITÆR 


ANNET 

ENTRE Flis 30x30 eller 



gipsplate. 


gipsplate. 



Ingen 



til forskriftskrav innredning i entre 


(NCS: 0502-Y) 

Farge hvit 




fotlister 


gipsplate. 


(NCS: 0502-Y) 


gipsplate. 

Farge hvit 

Lyspunkt med bryter kjøkken. Ett greps 



stoppekran for 


Lampepunkter ved eller i tak i stue. Stuss og avløp for 


Panelovn 

Balansert 

ventilasjon 

Kjøkkenhette 



som vist på 




overflate med 


Benkeplate i 



utførelse. 

Klargjort for 

integrerte 

hvitevarer; 






fotlister 


gipsplate. 


(NCS: 0502-Y) 


gipsplate. 

Farge hvit 



Panelovn Balansert 

ventilasjon 



Dato: 06.11.2017 

ROM GULV VEGG HIMLING ELEKTRO SANITÆR VENT INNREDNING 

SPORTSBOD 

OG 

UTVENDIG BOD 

Betong/tre Plater/betong Plater Lys med bryter Ingen installasjoner Ihht 


Ingen innreding 

TEKNISK/VASK/BAD 

Flis 10 x 10 eller 


med oppkant på 

vegg 


gipsplate 

Farge: Brukket 

hvit 

(NCS: 0502-Y) 


gipsplate. 



Stikkontakt for vaskemaskin 

Vann og avløp for 

vaskemaskin 

Utslagsvask 

Sluk i gulv 

Balansert 

ventilasjon 

Aggregat er 

plassert her. 


sanitær 

GARASJE Betong Betong/plater Betong/plater Nødvendig belysning. 

Stikkontakter for drift 

Ingen installasjoner Ihht 



Generelt: 

Listverk: Alt listverk leveres brukket hvitmalt (NCS 0502-Y). Gulvlister leveres i samme farge som gulv. 

Dører: Innerdører -hvit, glatt (NCS: 0502-Y) 

Elektrisk anlegg: Skjult anlegg med unntak av installasjon ved lyd og betongvegger/himlinger. Sikringsskap med automatsikringer blir plassert i bod eller gang. Omfang stikkontakter 

og punkter kommer på egen elektrotegning på et senere tidspunkt samt kjøkkentegninger. Brann- og røykvarsler i alle leiligheter i hht. forskrifter. Det kan 

forekomme mindre endringer av plassering av el.punkter. 

Ventilasjonssystem: I henhold til gjeldende forskrifter, balansert ventilasjon med varmegjenvinner. 

Lydvegger: Leilighetsskillevegger utføres som doble isolerte lyd- og brannvegger i henhold til forskriftene med 2 lag gips. 

Takhøyde: Generell takhøyde er 240 cm. Det tas forbehold om lokale nedforinger og innkassinger. 

Varme: Elektrisk oppvarming av leiligheter gjennom gulvvarme og panelovner. 

Postkasser: Felles postkassestativ. 

Det tas et generelt forbehold om rett til endringer i beskrivelsen, men da uten at det skal forringe den forutsatte standard og kvalitet.


Dato: 06.11.2017 




fotlister 


gipsplate 


hvit 

(NCS: 0502-Y) 


gipsplate. 

Farge hvit 

Lyspunkt med bryter. 



ihh til 


Ingen 




SPORTSBOD/ 

UTVENDIG BOD 

Betong/tre Plater/betong Plater Lyspunkt med bryter Ingen installasjoner Ihht 



Generelt: 











Det tas et generelt forbehold om rett til endringer i beskrivelsen, men da uten at det skal forringe den forutsatte standard og kvalitet. 


Dato: 06.11.2017 


ANNET 







Downlights i tak i bad med 

dimmer. 


Opplegg for 

vaskemaskin/tørketrommel 


plate med 

underliggende 


over og ett greps 




glass og veggmontert 



WC. 

Balansert 

ventilasjon 


sanitær 




vaskemaskin 

TEKNISK Flis 10 x 10 eller 


med oppkant på 

vegg 


gipsplate 


(NCS: 0502-Y) 


gipsplate. 


ihh til 



vanger, hvite 


rekkverk. 


gipsplate 


(NCS: 0502-Y) 


gipsplate. 


ihh til 


Ingen


Dato: 06.11.2017 


ANNET 







Downlights i tak i bad med 

dimmer. 


Opplegg for 

vaskemaskin/tørketrommel 


plate med 

underliggende 


over og ett greps 




glass og veggmontert 



WC. 

Balansert 

ventilasjon 


sanitær 




vaskemaskin 

TEKNISK 14mm flerstavs 


fotlister 


gipsplate 


(NCS: 0502-Y) 


gipsplate. 

Lyspunkt med bryter Ingen Ventilasjon 

ihh til 



vanger, hvite 


rekkverk. 


gipsplate 


(NCS: 0502-Y) 


gipsplate. 

Lyspunkt med bryter Ingen installasjoner Ventilasjon Ingen 

ihh til 



Dato: 06.11.2017 


SANITÆR 


ANNET 

ENTRE/ VF Flis 30x30 eller 



gipsplate. 


(NCS: 0502-Y) 


gipsplate. 

Farge hvit 




Ingen 



til forskriftskrav innredning i 

entre/VF 



fotlister 


gipsplate. 


(NCS: 0502-Y) 


gipsplate. 

Farge hvit 

Lyspunkt med bryter kjøkken Ett greps 



Lampepunkter ved eller i tak i stue. stoppekran for 


Stuss og avløp for 


Panelovn 

Balansert 

ventilasjon 

Kjøkkenhette 



som vist på 




overflate med 


Benkeplate i 



utførelse. 

Klargjort for 

integrerte 

hvitevarer; 






fotlister 


gipsplate. 


(NCS: 0502-Y) 


gipsplate. 

Farge hvit 



Panelovn Balansert 

ventilasjon 

Ingen innredning

ERVERVS- OG FINANSIERINGSPLAN 


driftsbudsjett Bolig Totalt (BRA & Antall) 

kvm BRA 3 742 3 742 

antall 26 26 

Utgifter ink mva Note Beskrivelse Borettslaget Nøkkel Kommentar 

Revisjonshonorar 4 000 flatt Rammeavtale Usbl 

Styrehonorar 20 000 flatt 

Forretningsførerhonorar 35 000 flatt Ref. Kundeavtale Usbl 

Innleid vaktmestertj 2 30 000 brøk 

Renovasjon, containerleie, annet Opprydding og ekstra søppelhåndtering 10 000 brøk 

Andre tjenester konsulenttjenester - flatt 

Arb.avg. pensj.kostn.sos.kostn 14,1 % av styrehonorar 3 800 flatt 

- 

Vedlikehold/ annen driftskostnad gressklipping, beplantning- felles avtale 30 000 brøk 

- flatt 

Vedlikehold uteområder snømåking, strøing- felles avtale 50 000 brøk 

avsetning vedlikehold/reparasjoner ønsket overskudd første året 50 000 brøk 

Kollektiv digital-tv grunnpakke 300,- per leilighet per mnd 93 600 flatt (ikke med i totalsummen) 

- 

Forsikringer kollektiv rammeavtale NBBL 70 000 brøk 

Kommunale avgifter renovasjon, vann/avløp - brøk 

Gjerdrum kommune 

fakturerer seksjonseiere 

direkte 

Energi, strøm fellesanlegg 10 000 brøk 

Diverse adm. Kostnader (styre) Telefon, porto, Rekv. /trykksaker, etc. 5 000 flatt 

Andre driftsutgifter kurs, GF, styrearbeid, møter, dugnad, etc. 12 000 flatt 

Sum utgifter: 329 800 (eksl. tv/bredbånd) 


Dato: 06.11.2017 




fotlister 


gipsplate 


hvit 

(NCS: 0502-Y) 


gipsplate. 

Farge hvit 




ihh til 


Ingen 




SPORTSBOD/ 

UTVENDIG BOD 

Betong/tre Plater/betong Plater Lyspunkt med bryter Ingen installasjoner Ihht 



CARPORT Asfalt eller 

tilsvarende 

Panel Plater/panel Ingen installasjoner Ingen installasjoner Ingen innredning 

Generelt: 











Det tas et generelt forbehold om rett til endringer i beskrivelsen, men da uten at det skal forringe den forutsatte standard og kvalitet.

REV. NR: 

203,00 

205,00 

199,90 

200,25 

201,90 

201,55 

197,00 

197,15 

199,00 

198,45 

194,30 

194,25 

196,30 

195,55 

191,55 

192,85 

BKS 1 

BKS 1 

Snitt BKS1 A 1:200 

Snitt BKS1 B 1:200 

10 20 

0 

10 

20 

30 

40 

50 

PROSJEKTNR: 

TILTAKSHAVER: 

ADRESSE: 

MÅLESTOKK: 

16034 


Kniplia 1 og Kniplia 2, 2022 Gjerdrum 

1:200 (A3) 

FASE: 

PROSJEKT: 

TEGNING: 

DATO: 

Rammesøknad Kniplia BKS1 og BKS2 

Snitt BKS1 A 

22.12.2016 

Bnr/Bnr: 46/518 og 46/521 

TEGNINGSNUMMER: E-05 

REV. NR: 

10 20 

0 

10 

20 

30 

40 

50 

PROSJEKTNR: 

TILTAKSHAVER: 

ADRESSE: 

MÅLESTOKK: 

16034 



1:200 (A3) 

FASE: 

PROSJEKT: 

TEGNING: 

DATO: 


Snitt BKS1 B 

22.12.2016 

Bnr/Bnr: 46/518 og 46/521 


REV. NR:

REV. NR: 

206,50 

203,40 

203,00 

203,50 

204,00 

204,50 

205,00 

205,50 

206,00 

206,50 

207,00 

200,50 

197,80 

BKS 1 

Snitt BKS1 C 1:200 

Snitt BKS1 D 1:200 

10 20 

0 

10 

20 

30 

40 

50 

PROSJEKTNR: 

TILTAKSHAVER: 

ADRESSE: 

MÅLESTOKK: 

16034 



1:200 (A3) 

FASE: 

PROSJEKT: 

TEGNING: 

DATO: 


Snitt BKS1 C 

22.12.2016 

Bnr/Bnr: 46/518 og 46/521 


REV. NR: 

10 20 

0 

10 

20 

30 

40 

50 

PROSJEKTNR: 

TILTAKSHAVER: 

ADRESSE: 

MÅLESTOKK: 

16034 



1:200 (A3) 

FASE: 

PROSJEKT: 

TEGNING: 

DATO: 


Snitt BKS1 D 

22.12.2016 

Bnr/Bnr: 46/518 og 46/521 


REV. NR:

REV. NR: 

209,10 

210,90 

206,00 

207,80 

203,10 

204,90 

200,40 

202,20 

BKS 2 

BKS 2 

Snitt BKS2 A 1:200 

Snitt BKS2 B 1:200 

10 20 

0 

10 

20 

30 

40 

50 

PROSJEKTNR: 

TILTAKSHAVER: 

ADRESSE: 

MÅLESTOKK: 

16034 



1:200 (A3) 

FASE: 

PROSJEKT: 

TEGNING: 

DATO: 


Snitt BKS2 A 

22.12.2016 

Bnr/Bnr: 46/518 og 46/521 


REV. NR: 

10 20 

0 

10 

20 

30 

40 

50 

PROSJEKTNR: 

TILTAKSHAVER: 

ADRESSE: 

MÅLESTOKK: 

16034 



1:200 (A3) 

FASE: 

PROSJEKT: 

TEGNING: 

DATO: 


Snitt BKS2 B 

22.12.2016 

Bnr/Bnr: 46/518 og 46/521 


REV. NR:

REV. NR: 

BKS 1 

Rekke A 

Underetasje 

BKS 1 

Rekke A 

1. etasje 

Bad/Vask/Teknisk 

Bod 

7,8 m 2 8,1 m 2 Bad/Vask/Teknisk 

Bod 

7,8 m 2 8,1 m 2 Garasje 


Bod 

7,8 m BRA 

2 8,1 m 2 Garasje 

49,9 m 2 

19,6 m 2 


Bod 

P-rom 

7,8 m 2 8,1 m 2 Garasje 

19,4 m 2 19,6 m 2 Entre 

8,5 m 2 

Garasje 

19,6 m 2 Entre 

8,5 m 2 

Entre 

8,5 m 2 Forplass 

Entre 


Forplass 

Terrasse 

Bod 

14,6 m 2 

2,1 m 2 

Terrasse 

Bod 

14,6 m 2 

2,1 m 2 

Terrasse 

Bod 

14,6 m 2 2,1 m 2 Terrasse 

Bod 

14,6 m 2 2,1 m 2 BRA 

Allrom 

56,5 m 2 

48,7 m 2 P-rom 

53,0 m Allrom 

2 48,7 m 2 evt sov/kontor 

Allrom 

7,1m 2 

48,7 m 2 evt sov/kontor 

Allrom 

7,1m 2 Balkong 

48,7 m 2 4,1 m 2 

evt sov/kontor 

7,1m 2 Balkong 

4,1 m 2 evt sov/kontor 

7,1m 2 

Balkong 

4,1 m 2 Balkong 

4,1 m 2 

Forplass 

10 20 

0 

10 

20 

30 

40 

50 

PROSJEKTNR: 

TILTAKSHAVER: 

ADRESSE: 

MÅLESTOKK: 

16034 



1:100 (A3) 

FASE: 

PROSJEKT: 

TEGNING: 

DATO: 


BKS 1, Rekke A, Plan 1 

20.10.2017 

Bnr/Bnr: 46/518 og 46/521 


REV. NR: 

10 20 

0 

10 

20 

30 

40 

50 

19,6 m 2 REV. NR: 

PROSJEKTNR: 

TILTAKSHAVER: 

ADRESSE: 

MÅLESTOKK: 

16034 



1:100 (A3) 

FASE: 

PROSJEKT: 

TEGNING: 

DATO: 



20.10.2017 

Bnr/Bnr: 46/518 og 46/521 

TEGNINGSNUMMER: E-102

REV. NR: 

BKS 1 

Rekke A 

2. etasje 

BKS 1 

Rekke B 

Underetasje 

Bod 

10,2 m 2 Veranda 

2,1 m 2 

8,1 m 2 

Bod 


2,1 m 2 

8,1 m 2 

evt 

badekar 

Bod 


8,1 m 2 Sov 

14,0 m 2 2,1 m 2 

evt 

badekar 

Bod 


8,1 m 2 Sov 

14,0 m 2 

2,1 m 2 

evt 

14,0 m 2 

badekar 

Gang 

8,0 m 2 evt walk-in 

Bad 

BRA 

8,0 m 2 8,0 m 2 

evt 

56,5 m 2 

badekar 

Gang 

8,0 m 2 P-rom 

53,1 m 2 Bad 

5,7 m Sov 

evt walk-in 

Gang 

evt walk-in 

Sov 

5,7 m 2 9,3 m 2 Gang 

evt walk-in 

Sov 

5,7 m 2 9,3 m 2 Sov 

5,7 m 2 9,3 m 2 Sov 

2 9,3 m 2 BRA 

49,9 m 2 





Bod 


P-rom 

8,1 m 2 

7,8 m 2 

Garasje 

Bod 

8,5 m 2 8,1 m 2 

7,8 m 2 

19,6 m 2 

Garasje 

Bod 

19,6 m 2 8,1 m 2 

7,8 m 2 

Entre 

Garasje 

Bod 

19,6 m 2 8,1 m 2 

7,8 m 2 

Entre 

Garasje 

Bod 

19,4 m 2 19,6 m 2 8,1 m 2 

7,8 m 2 

Entre 

Garasje 


19,6 m 2 

Entre 

8,5 m 2 

Forplass 

Forplass 

8,5 m 2 Entre 

8,5 m 2 

10 20 

0 

10 

20 

30 

40 

50 

PROSJEKTNR: 

TILTAKSHAVER: 

ADRESSE: 

MÅLESTOKK: 

16034 



1:100 (A3) 

FASE: 

PROSJEKT: 

TEGNING: 

DATO: 



20.10.2017 

Bnr/Bnr: 46/518 og 46/521 


REV. NR: 

10 20 

0 

10 

20 

30 

40 

50 

14,0 m 2 REV. NR: 

Forplass 

Forplass 

PROSJEKTNR: 

TILTAKSHAVER: 

ADRESSE: 

MÅLESTOKK: 

16034 



1:100 (A3) 

FASE: 

PROSJEKT: 

TEGNING: 

DATO: 


BKS 1, Rekke B, Plan 1 

20.10.2017 

Bnr/Bnr: 46/518 og 46/521 


REV. NR: 

BKS 1 

Rekke B 

1. etasje 

BKS 1 

Rekke B 

2. etasje 

Bod 

Terrasse 

Bod 

Veranda 

2,1 m 2 

BRA 

56,5 m 2 

Bod 

Terrasse 

BRA 

evt 

badekar 

Bod 

Veranda 

2,1 m 2 

P-rom 

14,6 m 2 Bod 

Terrasse 

P-rom 

53,1 m 2 

Sov 

14,0 m 2 

Bad 

5,7 m 2 

evt 

badekar 

Bod 

Veranda 

2,1 m 2 

53,0 m 2 Allrom 

Allrom 

48,7 m 2 

Bod 

14,6 m 2 Terrasse 



14,6 m 2 Terrasse 

Bod 

2,1 m 2 

14,6 m 2 

evt walk-in 

Gang 

8,1 m 2 Gang 

56,5 m 2 Bad 

evt walk-in 

8,1 m 2 Bad 

Sov 

5,7 m 2 

14,0 m 2 Sov 

5,7 m 2 

evt 

badekar 

Bod 

Veranda 

2,1 m 2 

evt 

badekar 

Bod 

Veranda 

2,1 m 2 8,1 m 2 



48,7 m 2 

Sov 

10,2 m 2 

Sov 

9,3 m 2 

8,0 m 2 Gang 

14,0 m 2 Sov 

evt walk-in 

8,1 m 2 Bad 

5,7 m 2 

evt 

badekar 


Balkong 

7,1m 2 evt sov/kontor 





48,7 m 2 

Sov 

10,2 m 2 

Sov 

9,3 m 2 

8,0 m 2 Gang 

14,0 m 2 Sov 

evt walk-in 

8,0 m 2 

8,1 m 2 Bad 

14,0 m 2 

5,7 m 2 


48,7 m 2 



Sov 

10,2 m 2 

Sov 

9,3 m 2 

8,0 m 2 Gang 

evt walk-in 

8,0 m 2 

48,7 m 2 


7,1m 2 

4,1 m 2 

7,1m 2 

4,1 m 2 

10 20 

0 

10 

20 

30 

40 

50 

14,6 m 2 REV. NR: 

Sov 

10,2 m 2 

Sov 

9,3 m 2 


Sov 

10,2 m 2 

Sov 

9,3 m 2 

PROSJEKTNR: 

16034 

TILTAKSHAVER: 


ADRESSE: 


MÅLESTOKK: 

1:100 (A3) 

FASE: 

PROSJEKT: 

TEGNING: 

DATO: 



20.10.2017 

Bnr/Bnr: 46/518 og 46/521 


REV. NR: 

10 20 

0 

10 

20 

30 

40 

50 

PROSJEKTNR: 

TILTAKSHAVER: 

ADRESSE: 

MÅLESTOKK: 

16034 



1:100 (A3) 

FASE: 

PROSJEKT: 

TEGNING: 

DATO: 



20.10.2017 

Bnr/Bnr: 46/518 og 46/521 


W 

W 

REV. NR: 

BKS 1 

Rekke C og D 

Underetasje 

BKS 1 

Rekke C og D 

1. etasje 

Eventuell 

Terrasse 

Terrasse 

platting 

dersom 

8,1 m 2 

terrenget 

(evt 14,5 m 2 ) 

(evt 14,5 m 2 ) 

tillater det 

Sov 

Sov 

10,4 m 2 10,4 m 2 

Allrom 

Allrom 

39,0 m 2 39,0 m 2 

evt sov 

evt sov 

7,3m 2 

7,3m 2 

Bad 

Bad 

6,6 m 2 

6,6 m 2 BRA leil. 1 

70,0 m 2 Bod 

Bod 

Tekn 

5,9 m 2 

5,9 m 2 Tekn 

P-rom leil. 1 

2,9 m 2 2,9 m 2 

61,2 m 2 

Eventuell 

platting 

dersom 

terrenget 

tillater det 

Veranda 

Veranda 

8,1 m 2 

8,1 m 2 

BRA leil. 2 

59,4 m 2 

P-rom leil. 2 

51,1 m 2 

Allrom 

Allrom 

38,1 m 2 

38,1 m 2 Bod 

Bod 

3,4 m 2 Entre 

Entre 

3,4 m 2 

4,2 m 2 

4,2 m 2 Tekn 

Tekn 

2,0 m 2 2,0 m 2 

BRA leil. 1 

14,5 m 2 Bod 

VF 

VF 

Bod 

2,9 m 2 3,6 m 2 

3,6 m 2 2,9 m 2 

Entre 

Entre 

P-rom leil. 1 

5,1 m 2 5,1 m 2 

9,3 m 2 

Inngang 

Inngang 

Inngang 

Inngang 

leilighet 1 

Bod 

leilighet 2 

leilighet 2 

Bod 

leilighet 1 

5,1 m 2 5,1 m 2 

10 20 

0 

10 

20 

30 

40 

50 

8,1 m 2 REV. NR: 

PROSJEKTNR: 

16034 

TILTAKSHAVER: 


ADRESSE: 


MÅLESTOKK: 

1:100 (A3) 

FASE: 

PROSJEKT: 

TEGNING: 

DATO: 


BKS 1, Rekke C-D, Plan 1 

20.10.2017 

Bnr/Bnr: 46/518 og 46/521 


REV. NR: 

10 20 

0 

10 

20 

30 

40 

50 

PROSJEKTNR: 

TILTAKSHAVER: 

ADRESSE: 

MÅLESTOKK: 

16034 



1:100 (A3) 

FASE: 

PROSJEKT: 

TEGNING: 

DATO: 



20.10.2017 

Bnr/Bnr: 46/518 og 46/521 


W 

W 

REV. NR: 

Nedenstående vedtekter er et foreløpig utkast til vedtekter utarbeidet av 

utbygger/selger/forretningsfører i forbindelse med salg av seksjoner i prosjektet. Utkastet må således 

oppfattes som en overordnet ramme, og kan bli betydelig endret i forbindelse med ferdigstillelse av 

prosjektet, kommunale reguleringsbestemmelser, kommunens behandling av seksjoneringsbegjæring 

m.v. Det tas uttrykklig forbehold om oppdeling i antall eierseksjoner og organisering av 

parkeringsarealene. Det vises for øvrig til de forbehold som er tatt inn i prospekt/salgsmateriell. 

Vedtektene fastsettes av utbygger før overlevering. 

BKS 1 

Rekke C og D 

2. etasje 

VEDTEKTER FOR EIERSEKSJONSSAMEIET KNIPLIA 

1. Eierseksjonssameiet 

BRA leil. 2 

59,3 m 2 

Sov 

Sov 

Sov 

Sov 

P-rom leil. 2 

10,0 m 2 11,5 m 2 

11,5 m 2 

10,0 m 2 

54,5 m 2 Stue 

Stue 

21,7 m 2 21,7 m 2 

Bad 

evt sov 

evt sov 

Bad 

5,2 m 2 

13,4m 2 

13,4m 2 

5,2 m 2 

Takterrasse 

Bod 

Bod 

Takterrasse 

18,7 m 2 4,0 m 2 

4,0 m 2 

18,7 m 2 

Sameiets navn er Sameiet Kniplia. 

Sameiet består av eiendommen Kniplia, gnr 46 bnr 518 i Gjerdrum kommune med 26 

eierseksjoner, som alle er boligseksjoner. 

Hoveddel, tilleggsdel og sameiebrøk for hver eierseksjon, samt fellesarealer, fremgår av den 

vedlagte seksjoneringsbegjæring med vedlegg, tinglyst (...). 

Sameiebrøken bygger på hoveddelens bruksareal (BRA) eksklusive eventuelle balkonger og 

terrasser og eventuelle tilleggsdel i grunn. For eventuelle parkeringsseksjoner vil det bli fastsatt 

en vektet sameiebrøk. 

2. Diskriminering 

Carport under 

Sedum på tak 

Carport under 

Sedum på tak 

10 20 

0 

10 

20 

30 

40 

50 

4,0 m 2 REV. NR: 

Det kan ikke settes vilkår for å være sameier som tar hensyn til kjønn, etnisitet, nasjonalt 

opphav, avstamming, hudfarge, språk, religion eller livssyn. Det kan heller ikke settes vilkår som 

tar hensyn til seksuell orientering. Slike omstendigheter kan ikke regnes som saklig grunn til å 

nekte godkjenning av en sameier eller bruker, eller ha vekt ved bruk av eventuell forkjøpsrett. 

3. Eierskifte 

PROSJEKTNR: 

TILTAKSHAVER: 

ADRESSE: 

MÅLESTOKK: 

16034 



1:100 (A3) 

FASE: 

PROSJEKT: 

TEGNING: 

DATO: 



20.10.2017 

Bnr/Bnr: 46/518 og 46/521 


Seksjonene er fritt omsettelige, men ingen kan erverve mer enn to seksjoner i sameiet. 

4. Sameiernes bruksrett 

Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer til det 

de er beregnet eller vanlig brukt til. Dersom sameiermøtet ikke har truffet vedtak om bruken, 

bestemmer styret hvordan fellesarealene skal brukes.

Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være 

til skade eller ulempe for andre sameiere. 

Sameiermøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. 

5. Vedlikehold 

5.1 Bruksenheten 

Det påligger den enkelte sameier å besørge og bekoste innvendig vedlikehold av bruksenheten 

med tilhørende tilleggsarealer, herunder inventar, utstyr, apparater, tapet, vegg-, gulv-, og 

himlingsplater, sluk og vann- og fuktsperrer i våtrom, skillevegger, listverk, skap, benker, ruter, 

innvendige dører og karmer, samt inngangsdør. 

Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten så langt de er synlige i 

eller lett tilgjengelige fra bruksenheten, og ikke er bygget inn i etasjeskillere og andre bærende 

konstruksjoner, eller også betjener andre bruksenheter. Innkassing og andre hindringer utført 

av nåværende eller tidligere sameiere, fritar ikke for vedlikeholdsplikt. 

Sameieren er ansvarlig for elektriske ledninger til og med bruksenhetens sikringsboks. 

Sameieren er ansvarlig for å holde bruksenheten oppvarmet, slik at rør ikke fryser. 

Vedlikeholdsplikten omfatter også sluk, gulvbelegg, utgangsdør til og innsiden av balkonger og 

terrasser og andre arealer seksjonseieren har enerett til å bruke. 

Sameieren er ansvarlig for at bruksenheten er utstyrt med påbudt brannvernutstyr, og at dette 

fungerer og er i forskriftsmessig stand. 

Sameieren har plikt til å gjennomføre forsvarlig vedlikehold, slik at det ikke oppstår skade på 

fellesarealer eller andre bruksenheter, eller ulempe for andre sameiere. 

5.2 Fellesarealer 

Alt vedlikehold av fellesarealer og fellesanlegg ute og inne, så som tomten, hele 

bygningskroppen med vegger, trapperom, ganger, rør og ledninger, påhviler sameierne i 

fellesskap (sameiet). Dette omfatter ikke arealer som er underlagt en eller flere sameieres 

eksklusive bruksrett og derav følgende vedlikeholdsansvar. Utskifting av vinduer og 

inngangsdører til seksjonene påhviler sameiet. 

5.3 Fellesareal i tilknytning til den enkelte seksjon 

Utearealene er fellesarealer til bruk for sameierne. Arealene som ligger direkte i tilknytning til 

den enkeltes bolig kommer til å bli brukt i størst utstrekning av disse sameierne, jf. skisse 

vedlagt som bilag 1 til vedtektene. Disse sameierne skal derfor besørge og bekoste forsvarlig 

vedlikehold av dette arealet. Sameierne har imidlertid ikke anledning til å sette opp ytterligere 

hekker eller gjerde o.l. uten samtykke fra styret. 

6. Rettslig rådighet 

Den enkelte sameier råder som eier over seksjonen, dog med de unntak som fremgår av 

eierseksjonsloven og disse vedtekter. 

6.1 Parkering 

Alle seksjoner har biloppstillingsplass eller garasje i tilknytning til seksjonen med unntak av 

leilighetsnr. 5A, 7A, 9A og 11A som har bruksrett til 1 biloppstillingsplass hver på sameiets felles 

parkeringsområde. 

7. Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter 

Med felleskostnader skal forstås alle kostnader til drift og vedlikehold av eiendommen som ikke 

knytter seg til den enkelte bruksenhet. 

Felleskostnader skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre noe annet 

fremgår nedenfor, eller særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den 

enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Sameiebrøken bygger på hoveddelens BRA, eksklusive 

markterrasser og balkonger. 

Kostnader til oppvarming og varmt tappevann måles individuelt for hver leilighet. 

Kostnader forbundet med basisleveranse knyttet til bredbånd/TV/internett fordeles mellom 

seksjonene som er tilknyttet med en lik andel på hver seksjon. 

Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom 

sameierne etter sameiebrøken. 

8. Sameiernes ansvar utad 

For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin sameiebrøk. 

9. Sameiermøtet 

9-1. Sameiermøtets myndighet 

Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet. 

9-2. Flertallskrav og begrensninger i sameiermøtets myndighet 

Hver seksjon gir én stemme i sameiermøtet. Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer 

som ikke avgitt. 

Med de unntak som følger av loven eller vedtektene fattes alle beslutninger av sameiermøtet 

med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning. 

Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om:

a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter 

forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, 

b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter, 

c) salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller 

skal tilhøre sameierne i fellesskap, 

d) andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, 

e) samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål 

eller omvendt, 

f) samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonsloven § 12 annet ledd annet punktum, 

g) tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over 

vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg 

for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige felleskostnader, og 

h) endring av vedtektene (når ikke loven eller vedtektene stiller strengere krav). 

Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som 

innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter eller begrensninger i den rettslige 

rådighet, krever tilslutning fra samtlige sameiere. 

9-3. Sameiermøte 

Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett. For 

boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens 

husstand rett til å være til stede og til å uttale seg. Slik møte og uttalelsesrett gjelder også for 

styremedlemmer, forretningsfører og leier av boligseksjon. Styreleder og forretningsfører har 

plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart unødvendig, eller de har gyldig forfall. 

En sameier kan møte ved fullmektig etter skriftlig fullmakt. Fullmakten kan når som helst 

tilbakekalles. Sameieren har rett til å ta med en rådgiver til sameiermøtet. Rådgiveren har bare 

rett til å uttale seg til sameiermøtet dersom sameiermøtet gir tillatelse. Avgjørelsen fattes med 

vanlig flertall. 

Ordinært sameiermøte skal holdes hvert år innen utgangen av april. 

Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to 

sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir 

hvilke saker de ønsker behandlet. 

9.4 Innkalling til sameiermøte 

Sameiermøtet innkalles av styret med skriftlig varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue 

dager. Ekstraordinært sameiermøte kan om nødvendig innkalles med kortere varsel som likevel 

skal være på minst tre dager. 

Dersom styret misligholder sin plikt til å innkalle til ordinært eller ekstraordinært sameiermøte 

kan sameier, styremedlem eller forretningsfører kreve at tingretten snarest og for sameiernes 

felles kostnad innkaller til møte. 

Innkallingen skal bestemt angi de saker som skal behandles i sameiermøtet. Skal et forslag som 

etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må 

hovedinnholdet være angitt i innkallingen. 

Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av 

saker som ønskes behandlet. Saker som en sameier ønsker behandlet i det ordinære 

sameiermøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det før fristen. 

9-5. Hvilke saker sameiermøtet skal og kan behandle 

Sameiermøtet skal behandle saker angitt i innkallingen til møtet. 

Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet, 

a) behandle styrets årsberetning, 

b) behandle og eventuelt godkjenne styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår, 

c) velge styrets leder, styremedlemmer og/eller varamedlemmer dersom noen av disse er på 

valg. 

Årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært 

sameiermøte sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal dessuten være 

tilgjengelige i sameiermøtet. 

Bortsett fra saker som nevnt i pkt. a) til c), kan sameiermøtet bare treffe beslutning om saker 

som er angitt i innkallingen til møtet. At saken ikke er nevnt i innkallingen, er likevel ikke til 

hinder for at det besluttes innkalt nytt sameiermøte til avgjørelse av forslag som er fremsatt i 

møtet. 

9-6. Møteledelse. Protokoll 

Sameiermøtet skal ledes av styrets leder med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder, 

som ikke behøver være sameier. 

Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle 

vedtak som gjøres av sameiermøtet. Protokollen skal underskrives av møtelederen og minst én 

sameier som utpekes av sameiermøtet blant de som er til stede. Protokollen skal til enhver tid 

holdes tilgjengelig for sameierne. 

10. Styret 

10-1. Valg av styre 

Sameiet skal ha et styre. Styret skal ha minst tre medlemmer.

Sameiermøtet velger styret med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Styrelederen velges 

særskilt. Bare myndige, fysiske personer kan velges som styremedlem. Sameiermøtet kan også 

velge varamedlemmer til styret. 

Styremedlem tjenestegjør i to år om ikke annet er bestemt av sameiermøtet. 

Når særlige forhold foreligger, har et styremedlem rett til å tre tilbake før tjenestetiden er ute. 

Styret skal ha rimelig forhåndsvarsel om tilbaketreden. Sameiermøtet kan med alminnelig 

flertall av de avgitte stemmer vedta å fjerne medlem av styret. 

10-2. Styremøter 

Styrelederen skal sørge for at styret holder møte så ofte som det er nødvendig. Et styremedlem 

eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles. 

Styremøtet skal ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen til stede, og det ikke er valgt noen 

nestleder, skal styret velge en møteleder. 

Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmer er til stede. Vedtak i 

styret fattes med alminnelig flertall av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, er 

møtelederens stemme utslagsgivende. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer 

enn en tredjedel av alle styremedlemmene. 

Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de frammøtte 

styremedlemmene. 

Styreprotokollen skal være tilgjengelig for sameiermøtet. 

10-3. Styrets oppgaver 

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av 

sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret har, 

innenfor rammen av sin beslutningsmyndighet, anledning til å treffe alle beslutninger som ikke i 

loven eller vedtektene er lagt til andre organer. 

10-4. Styrets beslutningsmyndighet 

Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i sameiermøte, kan også tas av styret om ikke annet 

følger av lov eller vedtekter eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfelle. 

11. Forretningsfører 

Sameiermøtet kan med alminnelig flertall av de avgitte stemmer vedta at sameiet skal ha en 

forretningsfører. 

Dersom vedtektene ikke bestemmer noe annet, hører det inn under styret å engasjere 

forretningsfører og andre funksjonærer. Styret er ansvarlig for instruks til sameiets 

funksjonærer, honorarfastsettelse, tilsyn samt innhenting og avvikling av eksterne 

oppdragstakere. 

12. Inhabilitet 

Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemning i sameiermøte om 

avtale med seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar. Det samme 

gjelder for avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter vedtektenes pkt. 19. 

Et styremedlem eller forretningsføreren må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe 

spørsmål som medlemmet selv eller dennes nærstående har en framtredende personlig eller 

økonomisk særinteresse i. 

13. Hvem som kan forplikte sameiet utad 

Styret representerer sameierne og forplikter dem med sin underskrift i saker som gjelder 

sameiernes felles rettigheter og plikter, herunder gjennomføringen av vedtak truffet av 

sameiermøtet eller styret og rettigheter og plikter som angår fellesareal og fast eiendom for 

øvrig. To styremedlemmer kan i fellesskap signere på vegne av sameiet. I saker som gjelder 

vanlig forvaltning og vedlikehold, kan forretningsføreren representere sameierne på samme 

måte som styret. 

14. Mindretallsvern 

Sameiermøtet, styret eller andre som representerer sameiet, kan ikke treffe beslutning som er 

egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. 

15. Regnskap 

Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskap for foregående 

kalenderår skal legges fram på ordinært sameiermøte. 

Regnskapet skal føres og årsregnskap og årsberetning skal utarbeides i samsvar med 

bestemmelsene gitt i eller i medhold av regnskapsloven.] 

16. Revisjon 

Sameiet skal ha statsautorisert eller registrert revisor. 

Revisor tjenestegjør inntil annen revisor er valgt. 

Revisor har rett til å være til stede i sameiermøte og til å uttale seg. 

17. Panterett for sameiernes forpliktelser 

De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av 

sameieforholdet etter reglene i eierseksjonsloven § 25. 

18. Bygningsmessige arbeider 

Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser, endring av fasadebekledning, endring av 

utvendige farger etc. kan bare skje etter en samlet plan og etter forutgående godkjennelse fra 

styret.

Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen må ikke utføres uten samtykke fra 

sameiermøte med to tredjedels flertall etter reglene i eierseksjonsloven § 30 a. Alminnelig 

forvaltning og vedlikehold på sameiets fellesareal kan godkjennes av styret. Andre 

bygningsmessige arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene må godkjennes av styret 

før byggemelding sendes. 

Sameier kan ikke sette opp utvendig antenne uten forutgående styregodkjennelse. 

190 

195 

HC 

1 2 3 4 5 

11A 

11B 

9A 

188 

Ulvedalsvegen 

Ulvedalsvegen 

19. Pålegg om salg og krav om fravikelse 

Hvis en seksjonseier til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret 

pålegge vedkommende å selge seksjonen etter reglene i eierseksjonsloven § 26. Slikt varsel skal 

opplyse om at vesentlig mislighold gir styret adgang til å kreve seksjonen solgt. Frist for 

utbedring av misligholdet kan ikke sette kortene enn 6 måneder. 

Medfører seksjonseierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av 

eiendommen, eller er seksjonseierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for 

eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter reglene i 

eierseksjonsloven § 27. 

20. Eierseksjonsloven 

Ved motstrid mellom bestemmelser i vedtektene og fravikelige bestemmelser i 

eierseksjonsloven, går vedtektsbestemmelsene foran. 

oooOOOooo 

LEK 

202 

1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 

Rekkverk 

R R R 

200 

1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 

Eiendomsgrense 


1A 

Byggegrense Byggegrense (4m) 

203 

1D 

1C 

1B 

4A 

4B 

4C 

4D 

200 

Rekkverk 

3A 

3B 

3C 

10 10 9 

R R 

R 

8 

7 

BKS2 

46/521 

9B 7A 

7B 

3D 

3E 

BKS1 

46/518 

5A 

5B 

3 

2 

1 

HC 

Stedlig Stedlig 

195 

vegetasjon vegetasjon 

Byggegrense Byggegrense (4m) 



190 

6 

5 

197 

4 

2E 2E 2D 2D 2C 2C 

3 

2 

1 

Ulvedalsvegen 

Ulvedalsvegen 

2B 2B 

2A 2A 

205 

200 

Stedlig Stedlig 

vegetasjon vegetasjon 

10 20 

0 

10 

20 

30 

40 

50 

PROSJEKTNR: 

TILTAKSHAVER: 

ADRESSE: 

MÅLESTOKK: 

16034 



1:500 (A3) 

FASE: 

PROSJEKT: 

TEGNING: 

DATO: 


Situasjonsplan 

(forenklet versjon) 

20.10.2017 

Bnr/Bnr: 46/518 og 46/521 

REV. NR: 

TEGNINGSNUMMER: D-01

SITUASJONSKART 

N 

Gnr/Bnr: 

46/518, 46/521 

Adresse: Kniplia 

Målestokk: 1:5000 

GJERDRUM 

0 50 100 150 200 m 

KOMMUNE 

Dato: 

01.11.2017 

Y 611534 

X 6661272 X 6661272 

Y 612444 

X 6660252 X 6660252 

Y 611534 

Y 612444

SIMIEN 

Energimerke 

Simuleringsnavn: Energimerke BKS1 rekke A Rekkehus 1 

Tid/dato simulering: 12:44 20/11-2017 

Programversjon: 6.006 

Simuleringsansvarlig: Tomas Duda 

Firma: Bygg Control AS 

Inndatafil: C:\...\BKS1 rekke A Rekkehus 1.smi 

Prosjekt: BKS1 rekke A 

Sone: Alle soner 

SIMIEN 

Energimerke 









Energikarakter 

A

SIMIEN 

Energimerke 









SIMIEN 

Energimerke 









Dokumentasjon av sentrale inndata (2) 

Beskrivelse Verdi Dokumentasjon 

Estimert virkningsgrad gjenvinner justert for frostsikring [%]: 80,0 

Spesifikk vifteeffekt (SFP) [kW/m³/s]: 1,50 

Luftmengde i driftstiden [m³/hm²] 1,20 

Luftmengde utenfor driftstiden [m³/hm²] 0,00 

Systemvirkningsgrad oppvarmingsanlegg: 0,79 

Installert effekt romoppv. og varmebatt. [W/m²]: 80 

Settpunkttemperatur for romoppvarming [°C] 20,3 

Systemeffektfaktor kjøling: 2,50 

Settpunkttemperatur for romkjøling [°C] 22,0 

Installert effekt romkjøling og kjølebatt. [W/m²]: 0 

Spesifikk pumpeeffekt romoppvarming [kW/(l/s)]: 0,00 

Spesifikk pumpeeffekt romkjøling [kW/(l/s)]: 0,00 

Spesifikk pumpeeffekt varmebatteri [kW/(l/s)]: 0,00 

Spesifikk pumpeeffekt kjølebatteri [kW/(l/s)]: 0,00 

Driftstid oppvarming (timer) 16,0 

Beskrivelse 

Bygningskategori 

Simuleringsansvarlig 

Kommentar 

Inndata bygning 

Verdi 

Småhus 

Tomas Duda 

Dokumentasjon av sentrale inndata (3) 

Beskrivelse Verdi Dokumentasjon 

Driftstid kjøling (timer) 24,0 

Driftstid ventilasjon (timer) 24,0 

Driftstid belysning (timer) 16,0 

Driftstid utstyr (timer) 16,0 

Oppholdstid personer (timer) 24,0 

Effektbehov belysning i driftstiden [W/m²] 1,95 

Varmetilskudd belysning i driftstiden [W/m²] 1,95 

Effektbehov utstyr i driftstiden [W/m²] 3,00 

Varmetilskudd utstyr i driftstiden [W/m²] 1,80 

Effektbehov varmtvann på driftsdager [W/m²] 3,40 

Varmetilskudd varmtvann i driftstiden [W/m²] 0,00 

Varmetilskudd personer i oppholdstiden [W/m²] 1,50 

Total solfaktor for vindu og solskjerming: 0,45 

Gjennomsnittlig karmfaktor vinduer: 0,20 

Solskjermingsfaktor horisont/utspring (N/Ø/S/V): 0,69/1,00/0,56/1,00 

SIMIEN; Energimerke Side 3 av 4 

SIMIEN; Energimerke Side 4 av 4

GJERDRUM KOMMUNE 

Side 2 av 2 

Etter kommunes skjønn har tiltaket tilstrekkelig gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i 

forhold til dets funksjon, plassering og dets bygde og naturlige omgivelser. Videre finner 

kommunen at tiltaket har tilstrekkelig god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon. 

Vindveggen Arkitekter AS 

Vår ref/arkivkode Deres ref: Dato: Vedtaksnr.: 

2016/1820 22.06.2017 3/17 

SAKSOPPLYSNINGER 

RAMMETILLATELSE 

etter planog bygningsloven av 27. juni 2008 nr. 71, § 21 -4 

Søknad er datert 22.12.2016 og mottatt 23.12.2016, med tilleggsdokumentasjon sist mottatt 

27.06.2017 , om tillatelse til oppføring av 13 rekkehusboliger / 17 boenheter på gbnr. 46/518 og 

9 rekkehusboliger/ 9 boenheter på 46/521. For gbnr. 46/518 er BYA på 30,3 % og BRA på 2586 

m 2 . For gbnr. 46/521 er BYA på 29,1 % og BRA på 1674 m 2 . 

Byggested: Gnr 46/518 og 46/521, Kniplia 1, 2022 Gjerdrum 

Tiltakshaver: Kniplia Utvikling AS, Hvamsvingen 11A, 2013 Skjetten 

Ansvarlig søker: Vindveggen Arkitekter AS, Skedsmogata 7, 2000 Lillestrøm 

Det foreligger dokumentasjon for nabovarsling iht. planog bygningsloven § 21-3. Det er ikke 

innkommet bemerkninger til saken. 

BYGNINGSMYNDIGHETENS KOMMENTAR 

Plangrunnlag og utforming. 

Eiendommen omfattes av reguleringsplanen for Kniplia, vedtatt 25.11.2015. Arealformålet er 

konsentrert småhusbebyggelse. Tiltaket er i samsvar med arealformålet. 

De to øverste rekkehusene er tegnet inn på situasjonsplanen som rekke C og D og inneholder 4 

boenheter i hvert bygg, slik at samlet antall boenheter på gbnr. 46/518 blir 17. Dispensasjon fra 

plankrav om universell utforming ble gitt i formannskapets vedtak PS 41/17 den 14.juni 2017. I 

dispensasjonsbehandlingen ble antall rekkehusboliger oppgitt som antall boenheter. 

Bygningsmyndighetene finner at antall boenheter ikke har hatt betydning for 

dispensasjonsbehandlingen, da situasjonsplanen som viste prosjektert bebyggelse med plassering 

av alle rekkehusboligene i terrenget ble fremlagt som vedlegg i saken. 

VEDTAK 

I medhold av planog bygningsloven § 21-4 første ledd, jf. § 20-2 første ledd og andre ledd 

bokstav a, gis det rammetillatelse for oppføring av 13 rekkehusboliger med til sammen 17 

boenheter på gnr. 46 , bnr. 518 og 9 rekkehusboliger med til sammen 9 boenheter på gnr. 46 , 

bnr. 521. Tillatelsen gis i samsvar med innsendt søknad datert 22.12.2016 med 

tilleggsdokumentasjon sist mottatt 27.06.2017. 

Det er i vedtak PS 41/17 gitt dispensasjon fra reguleringsplanens krav i § 4.4 om universelt 

utformede boliger. 

Ovennevnte tillatelse og godkjenninger gis på følgende vilkår: 

1. Vilkår stilt i dispensasjonsvedtaket i sak PS 41/17 skal oppfylles. 

2. Lekeplass i planområdet skal være ferdig opparbeidet og sikret i henhold til gjeldende 

regelverk før brukstillatelse gis. 

3. Grønnstruktur og vegetasjonsskjerm i planområdet skal være ferdig opparbeidet før 

brukstillatelse gis. 

4. Det skal være grusdekke på kjørevegen. 

5. Anlegg for vann, avløp og overvann skal være etablert. 

6. Renovasjonsløsning skal prosjekteres og plasseres som avtalt med ROAF. 

7. Alle relevante bestemmelser i reguleringsplanen skal være oppfylt før IG eller brukstillatelse 

gis. 

8. 

Det kan stilles flere vilkår i vedtak for igangsettelse. 

NB. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det foreligger igangsettingstillatelse. 

Følgende foretak har erklært ansvarsrett: 

Vindveggen Arkitekter AS org.nr. 971231270: 

Ansvarlig for søkerfunksjonen i tiltaksklasse 2 

Ansvarlig for arkitekturprosjektering godkjennes i tiltaksklasse 2. Omfanget av ansvaret er 

beskrevet i SAK 10 § 13-5 under fagområder for sentral godkjenning. 

S.E. P Consult org.nr. 998362709: 

Ansvarlig for utvendig vann, avløp og overvannshåndtering i tiltaksklasse 2 

Generelle bestemmelser: 

Besøksadresse Postadresse Telefon Bankkonto – kommunen Org.nr Epost 

Herredshuset Gjerdrum kommune 66106000 8601 68 33152 864 949 762 postmottak@gjerdrum.kommune.no 

Gjerivegen 1 Postboks 10 

2022 Gjerdrum 2022 Gjerdrum Bankkonto – skatt Hjemmeside 

Åpningstid: 08:00 – 15:30 6345 06 02347 www.gjerdrum.kommune.no 

Post adresseres til Gjerdrum kommune – ikke til enkeltpersoner

Side 3 av 3 

Side 4 av 4 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vedtak om rammetillatelse har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato. Etter denne tid faller 

tillatelsen bort, dersom den ikke er søkt fornyet innen 3-års fristens utløp. Ønskes tillatelsen 

endret i forhold rammen for dette vedtak, må endringene søkes om særskilt som endring av 

tillatelse og endringen være godkjent før den gjennomføres. 

Igangsettingstillatelse kan ikke gis før fullstendig søknad etter planog bygningsloven er 

innsendt og behandlet av kommunen. 

Ansvarshavende er ansvarlig for at byggearbeidet prosjekteres og utføres i samsvar med planog 

bygningsloven med underliggende regelverk. 

Når tiltaket er ferdig skal kommunen etter anmodning fra ansvarlig søker utstede midlertidig 

brukstillatelse eller ferdigattest. 

Vi gjør oppmerksom på at tiltaket utløser tilkoblings- og årsavgift for kloakk. 

Planlegging, utførelse og tilknytningsforhold til offentlig vann og avløpsanlegg skal følge 

bestemmelsene i det gjeldende ”Standard abonnementsvilkår for vann og avløp, tekniske og 

administrative bestemmelser. 

Ansvarlig utførende skal ha minimum S-ADK1. Dokumentasjon skal innsendes. 

Tilknytning til avsatt stikkledning for vann skal utføres med godkjente strekkfaste deler. 

Det skal monteres vannmåler innenfor Ask kommunale vannverks forsyningsområde. 

Ansvarlig rørlegger for innvendige arbeider vil få vannmåler utlevert på Gjerdrum kommunes 

servicesenter. Vannmåler skal plomberes med AKV-merke. 

Stoppekranskilt monteres tilgjengelig for eksempel på husvegg, garasjevegg el. og skal være 

preget med avstand til stoppekran. 

Stake/ spylekum for spillvann, type Wawin/MABO el. skal sikres med tett lokk på stigerør, 

som igjen sikres med betongring og lokk som tilpasses ferdig terreng. 

Overflate vann, drensvann og takvann som ikke føres til overvannsledning eller terreng skal 

ikke føres til spillvannsledning 

Målsatt ledningskart over alle utvendige arbeider, som bygget, samt fargebilder av 

tilkoblingspunkt, sendes til Gjerdrum Kommune v/Kommunalteknikk. 

70 % av beregnede gebyrer utgjør kr 348 250,- 

70 % av beregnede gebyrer utgjør samlet for begge delefeltene kr 348 250,- 

Det sendes én samlet faktura som gjelder både gbnr 46 /518 og gbnr 46/521. 

Faktura ettersendes til tiltakshaver. 

Med hilsen 

Kai Øverland 

Virksomhetsleder 

Ann Isabelle Bjørnholt 

Fagansvarlig byggesak 

Vedtaket kan påklages i henhold til planog bygningsloven § 1-9 og forvaltningsloven kap. 6. En 

eventuell klage må fremsettes skriftlig innen 3 uker. 

Gebyrer: 

Det skal betales 70% av beregnede gebyrer ved rammetillatelsen og 30 % for hver IG med tillegg 

av et fast gebyr på kr. 3200 for hver IG. 

Følgende gebyrer er beregnet etter gjeldende gebyrregulativ: 

Dispensasjon kr. 7500,- 

Tillegg for politisk behandling kr. 19 400,- 

Tillegg for høringsforespørsel kr. 12 900,- 

Byggesaksgebyrer for de 4 første boligene på gbnr 46/518 kr. 20 100 x 4 = kr. 80 400,- 


Byggesaksgebyrer for resterende 18 boenheter kr.16 300 x 18 =kr. 293 400,- 

Situasjonskart for gbnr 46/518 kr. 1750,- 


SUM kr. 497 500,-


GJERDRUM KOMMUNE 

De to øverste rekkehusene er tegnet inn på situasjonsplanen som rekke C og D og inneholder 4 

boenheter i hvert bygg, slik at samlet antall boenheter på gbnr. 46/518 blir 17. Dispensasjon fra 

plankrav om universell utforming ble gitt i formannskapets vedtak PS 41/17 den 14.juni 2017. I 

dispensasjonsbehandlingen ble antall rekkehusboliger oppgitt som antall boenheter. 

Bygningsmyndighetene finner at antall boenheter ikke har hatt betydning for 

dispensasjonsbehandlingen, da situasjonsplanen som viste prosjektert bebyggelse med plassering 

av alle rekkehusboligene i terrenget ble fremlagt som vedlegg i saken. 

Side 2 av 2 

Vår ref/arkivkode Deres ref: Dato: Vedtaksnr.: 

2016/1820 22.06.2017 4/17 


Etter kommunes skjønn har tiltaket tilstrekkelig gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i 

forhold til dets funksjon, plassering og dets bygde og naturlige omgivelser. Videre finner 

kommunen at tiltaket har tilstrekkelig god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon. 

VEDTAK 

I medhold av planog bygningsloven § 21-4 første ledd, jf. § 20-2 første ledd og andre ledd 

bokstav a, gis det rammetillatelse for oppføring av 13 rekkehusboliger med til sammen 17 

boenheter på gnr. 46 , bnr. 518 og 9 rekkehusboliger med til sammen 9 boenheter på gnr. 46 , 

bnr. 521. Tillatelsen gis i samsvar med innsendt søknad datert 22.12.2016 med 

tilleggsdokumentasjon sist mottatt 27.06.2017. 

SAKSOPPLYSNINGER 

RAMMETILLATELSE 

etter planog bygningsloven av 27. juni 2008 nr. 71, § 21 - 4 

Søknad er datert 22.12.2016 og mottatt 23.12.2016, med tilleggsdokumentasjon sist mottatt 

27.06.2017 , om tillatelse til oppføring av 13 rekkehusboliger / 17 boenheter på gbnr. 46/518 og 

9 rekkehusboliger/ 9 boenheter på 46/521. For gbnr. 46/518 er BYA på 30,3 % og BRA på 2586 

m 2 . For gbnr. 46/521 er BYA på 29,1 % og BRA på 1674 m 2 . 

Byggested: Gnr 46/518 og 46/521, Kniplia 1, 2022 Gjerdrum 

Tiltakshaver: Kniplia Utvikling AS, Hvamsvingen 11A, 2013 Skjetten 

Ansvarlig søker: Vindveggen Arkitekter AS, Skedsmogata 7, 2000 Lillestrøm 

Det foreligger dokumentasjon for nabovarsling iht. planog bygningsloven § 21-3. Det er ikke 

innkommet bemerkninger til saken. 

BYGNINGSMYNDIGHETENS KOMMENTAR 

Plangrunnlag og utforming. 

Eiendommen omfattes av reguleringsplanen for Kniplia, vedtatt 25.11.2015. Arealformålet er 

konsentrert småhusbebyggelse. Tiltaket er i samsvar med arealformålet. 

Besøksadresse Postadresse Telefon Bankkonto – kommunen Org.nr Epost 

Herredshuset Gjerdrum kommune 66106000 8601 68 33152 864 949 762 postmottak@gjerdrum.kommune.no 

Gjerivegen 1 Postboks 10 

2022 Gjerdrum 2022 Gjerdrum Bankkonto – skatt Hjemmeside 

Åpningstid: 08:00 – 15:30 6345 06 02347 www.gjerdrum.kommune.no 

Det er i vedtak PS 41/17 gitt dispensasjon fra reguleringsplanens krav i § 4.4 om universelt 

utformede boliger. 

Ovennevnte tillatelse og godkjenninger gis på følgende vilkår: 

1. Vilkår stilt i dispensasjonsvedtaket i sak PS 41/17 skal oppfylles. 

2. Lekeplass i planområdet skal være ferdig opparbeidet og sikret i henhold til gjeldende 

regelverk før brukstillatelse gis. 

3. Grønnstruktur og vegetasjonsskjerm i planområdet skal være ferdig opparbeidet før 

brukstillatelse gis. 

4. Det skal være grusdekke på kjørevegen. 

5. Anlegg for vann, avløp og overvann skal være etablert. 

6. Renovasjonsløsning skal prosjekteres og plasseres som avtalt med ROAF. 

7. Alle relevante bestemmelser i reguleringsplanen skal være oppfylt før IG eller brukstillatelse 

gis. 

Det kan stilles flere vilkår i vedtak for igangsettelse. 

NB. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det foreligger igangsettingstillatelse. 

Følgende foretak har erklært ansvarsrett: 

Vindveggen Arkitekter AS org.nr. 971231270: 

Ansvarlig for søkerfunksjonen i tiltaksklasse 2 

Ansvarlig for arkitekturprosjektering godkjennes i tiltaksklasse 2. Omfanget av ansvaret er 

beskrevet i SAK 10 § 13-5 under fagområder for sentral godkjenning. 

Post adresseres til Gjerdrum kommune – ikke til enkeltpersoner

Side 3 av 3 

Side 4 av 4 

S.E. P Consult org.nr. 998362709: 

Ansvarlig for utvendig vann, avløp og overvannshåndtering i tiltaksklasse 2 

Generelle bestemmelser: 

 

Vedtak om rammetillatelse har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato. Etter denne tid faller 

tillatelsen bort, dersom den ikke er søkt fornyet innen 3-års fristens utløp. Ønskes tillatelsen 

endret i forhold rammen for dette vedtak, må endringene søkes om særskilt som endring av 

tillatelse og endringen være godkjent før den gjennomføres. 

Tillegg for politisk behandling kr. 19 400,- 

Tillegg for høringsforespørsel kr. 12 900,- 



Byggesaksgebyrer for resterende 18 boenheter kr.16 300 x 18 =kr. 293 400,- 



SUM kr. 497 500,- 

70 % av beregnede gebyrer utgjør samlet for begge delefeltene kr 348 250,- 

Det sendes én samlet faktura som gjelder både gbnr 46 /518 og gbnr 46/521. 

Faktura ettersendes til tiltakshaver. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Igangsettingstillatelse kan ikke gis før fullstendig søknad etter planog bygningsloven er 

innsendt og behandlet av kommunen. 

Ansvarshavende er ansvarlig for at byggearbeidet prosjekteres og utføres i samsvar med planog 

bygningsloven med underliggende regelverk. 

Når tiltaket er ferdig skal kommunen etter anmodning fra ansvarlig søker utstede midlertidig 

brukstillatelse eller ferdigattest. 

Vi gjør oppmerksom på at tiltaket utløser tilkoblings- og årsavgift for kloakk. 

Planlegging, utførelse og tilknytningsforhold til offentlig vann og avløpsanlegg skal følge 

bestemmelsene i det gjeldende ”Standard abonnementsvilkår for vann og avløp, tekniske og 

administrative bestemmelser. 

Ansvarlig utførende skal ha minimum S-ADK1. Dokumentasjon skal innsendes. 

Tilknytning til avsatt stikkledning for vann skal utføres med godkjente strekkfaste deler. 

Det skal monteres vannmåler innenfor Ask kommunale vannverks forsyningsområde. 

Ansvarlig rørlegger for innvendige arbeider vil få vannmåler utlevert på Gjerdrum kommunes 

servicesenter. Vannmåler skal plomberes med AKV-merke. 

Stoppekranskilt monteres tilgjengelig for eksempel på husvegg, garasjevegg el. og skal være 

preget med avstand til stoppekran. 

Stake/ spylekum for spillvann, type Wawin/MABO el. skal sikres med tett lokk på stigerør, 

som igjen sikres med betongring og lokk som tilpasses ferdig terreng. 

Overflate vann, drensvann og takvann som ikke føres til overvannsledning eller terreng skal 

ikke føres til spillvannsledning 

Målsatt ledningskart over alle utvendige arbeider, som bygget, samt fargebilder av 

tilkoblingspunkt, sendes til Gjerdrum Kommune v/Kommunalteknikk. 

Med hilsen 

Kai Øverland 

Virksomhetsleder 

Ann Isabelle Bjørnholt 

Fagansvarlig byggesak 

Vedtaket kan påklages i henhold til planog bygningsloven § 1-9 og forvaltningsloven kap. 6. En 

eventuell klage må fremsettes skriftlig innen 3 uker. 

Gebyrer: 

Det skal betales 70% av beregnede gebyrer ved rammetillatelsen og 30 % for hver IG med tillegg 

av et fast gebyr på kr. 3200 for hver IG. 

Følgende gebyrer er beregnet etter gjeldende gebyrregulativ: 

Dispensasjon kr. 7500,-

Kjøpekontrakt 

Megler: Nordvik avd. Lillestrøm 

Foretaksregisteret org.nr. 917842779MVA 

Oppdragsnr: 5-17-……… 

Omsetningsnr: ………….. 

mellom 

Kniplia Utvikling AS Orgnr. 917682437 

Postboks 175, 2011 Strømmen 

Mob: 90 09 33 72 E-post: jonatle@karueiendom.no 

(heretter kalt "Selger") 

og 

…………………… 

(heretter kalt "Kjøper") 

Født: …………… 

er det i dag inngått kjøpekontrakt på de betingelser som fremgår nedenfor. 

Kjøpekontraktens bestemmelser utfylles av lov om Bustadoppføring av 13. juni 1997. 

1. KONTRAKTSFORUTSETNINGER 

Selger har under oppføring, til sammen 26 boliger på gnr. 46 bnr. 518 og 521 i 

Gjerdrum kommune, med adresse Kniplia 1-11 Boligene organiseres i et 

eierseksjonssameie og det vil være totalt 26 boliger i sameiet jf. mer om dette under 

punkt 13. 

Dersom denne kjøpsavtale er inngått med en fysisk kjøper som ikke kan anses for å 

være forbruker, reguleres avtaleforholdet av reglene i lov om avhending av fast 

eiendom. De bestemmelser i nærværende kontrakt som gir Kjøper rettigheter som 

følger av preseptorisk forbrukervernlovgivning, gjelder ikke dersom Kjøper ikke er å 

anse som forbruker. 

For eksempel vil en fysisk person som i skattemessig sammenheng anses som 

næringsdrivende på grunn av eierskap i eiendom, ikke anses som forbruker. Enhver 

form for selskap er per definisjon ikke forbruker. 

Avtaleforholdet er ellers regulert av Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny 

bustad, Bustadoppføringslova (buofl), av 13. juni 1997 nr 43. Kjøpekontrakten kan 

kun endres ved skriftlig avtale undertegnet av begge parter. 

2. EIENDOMMEN 

Selger overdrar herved følgende eiendom under oppføring til Kjøper: 

Kniplia nr.…… 2022 Gjerdrum på Gnr. 46 bnr. 518/521 (seksjonsnummer tilkommer 

etter ferdig seksjonering) i Gjerdrum kommune (heretter kalt ”Eiendommen”). 

Eiendommen består av en hoveddel, selve boligen og 1 

garasjeplass/parkeringsplass. Eiendommens hoveddel er nærmere beskrevet i 

salgsprospektet og i seksjoneringsdokument, (ettersendes når dette foreligger). 

Selger skal besørge og bekoste seksjonering på bebyggelsen og eventuelle 

fradelinger av tomten. Kommunen fastsetter Eiendommens 

seksjonsnummer/bolignummer og eventuelle nye bruksnumre/seksjonsnumre. Selger 

forbeholder seg retten til å organiser parkeringsplasser slik selger finner det 

hensiktsmessig, herunder å lage vedtektsbestemmelser. Dette vil også avhenge av 

om boligene blir fordelt på et eller flere sameier. Selger forbeholder seg videre eierog 

disposisjonsrett til usolgte parkeringsplasser/garasjeplasser etter overtakelse. 

Kjøper er kjent med lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31. Kjøper gjøres 

særskilt oppmerksom på lovens bestemmelse i § 22, 3. ledd: ”Ingen kan erverve mer 

enn to boligseksjoner, bortsett fra fritidsboliger, i sameiet.” 

Kontrakten gjelder nybygd bolig under oppføring hovedsakelig til personlig bruk for 

Kjøper (forbruker). Boligen skal leveres slik som det fremgår av denne 

kjøpekontrakten med bilag og eventuelle skriftlige tilleggsavtaler. 

Selger innestår for at de byggearbeider som omfattes av denne kontrakt, blir utført i 

henhold til offentligrettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov i samsvar med 

byggetillatelsen. Dersom det kommer pålegg fra offentlige myndigheter om endringer 

i konstruksjoner, materialvalg og/eller masser, plikter Selger å informere Kjøper om 

disse endringene, men Selger bærer selv eventuelle utgifter som er forbundet med 

dette. 

Denne kjøpekontrakt er inngått under den forutsetning at Kjøper er å anse som 

forbruker, det vil si en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i 

næringsvirksomhet, jfr buofl § 2. 

Sign. kjøper(e) 

Sign. selger(e) 


Sign. selger(e)

3. KJØPESUM OG OMKOSTNINGER 

3.1 Vederlag 

Vederlaget for Eiendommen utgjør NOK. ………….,- kroner («Kjøpesummen»). + 

omkostninger. 

Vederlaget inkluderer utgifter til vei- og ledningsanlegg, alle prosjekterings- og 

byggekostnader, tilknytningsavgift til offentlig vann og avløp, etablering av elektrisk 

anlegg og eventuelle gebyrer og avgifter til det offentlige i forbindelse med 

utbyggingen. 

3.2 Omkostninger 

I tillegg til vederlaget for Eiendommen skal Kjøper uoppfordret betale: 

……,- (Dokumentavgift av ideell andel bolig/BRA (avgiftsgrunnlag: kr. 23 700 000,-)) 

199,50 (Panteattest kjøper) 

525,- (Tingl.gebyr obligasjon) 

525,- (Tingl.gebyr skjøte) 

5 000,- (Etableringskostnad sameie) 

………..,- (a-konto kr. 50,- pr. kvm BRA til sameiet for likviditet i oppstartsfasen) 

…………,- (omkostninger totalt) 

Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer. 

Dette vil være omkostninger som skal dekke dokumentavgift, tinglysningskostnader, 

tilknytningsavgifter for fjernvarme og strøm samt etablering av sameie og div 

kostnader på fellesarealer. I tillegg kommer tinglysingsgebyr med kr. 525,- for hvert 

pantedokument Kjøper lar tinglyse på Eiendommen i forbindelse med etablering av 

lån. Det tas forbehold om og det må påregnes endringer i offentlige avgifter / gebyrer 

i forbindelse med overdragelse av Eiendommen. Endringer belastes/godskrives 

kjøper. 

Omkostningene nevnt ovenfor forfaller til betaling samtidig med vederlaget i henhold 

til punkt 4 nedenfor. 

Meglerprovisjonen betales av Selger. 

3.3 Justeringer av vederlaget 

Vederlaget er fast og ikke gjenstand for noen justering, jfr. dog pkt. 4.4 nedenfor om 

opptjente renter. 

Vederlaget kan endres med grunnlag i endrings- og tilleggsarbeider som Kjøper 

bestiller, jfr. bustadoppføringsloven § 42 og § 43 og pkt. 5 nedenfor. Kjøper kan ikke 

ensidig kreve utført endrings- eller tilleggsarbeid som endrer vederlaget med mer enn 

15 %, jfr. bustadoppføringsloven § 9. 

4. OPPGJØR 

Oppgjøret etter denne kontrakten skjer gjennom Nordvik Kompetansesenter AS 

Postboks 217 Homansbyen, 0323 Oslo 

Org.nr: 814449912 Tlf: 90 41 27 00 Epost: post.ks@nordvikpartners.no 

Fax: 22 60 74 55 

Megler overtar ikke noe ansvar for partenes riktige oppfyllelse av denne kontrakten. 

4.1 Betaling av vederlaget 

Alle innbetalinger forbundet med denne kontrakt innbetales til meglers klientkonto nr. 

……………. og merkes med: KID-kode …………………. 

Innbetalinger regnes ikke som betalt med befriende virkning for kjøper før de er 

godskrevet (valutert) meglers klientkonto. Valuteringsdato er utgangspunkt for 

renteberegning mellom partene. 

Vederlaget forfaller til betaling 5 dager før avtalt overtagelse. Forut for 

forfallstidspunktet skal Kjøper stille sikkerhet for betalingen, jfr. punkt 4.4 nedenfor. 

Ved forsinket betaling, helt eller delvis, betaler Kjøper forsinkelsesrente i henhold til 

forsinkelsesrenteloven av 17. desember 1976, nr. 100. Denne bestemmelse kan av 

Kjøperen ikke benyttes til å forlenge den innbetalingsfrist som er avtalt. 

4.2 Overlevering av Eiendommen og fullmakt til oppgjør 

På overtakelsesdagen, jfr. pkt. 6, skal partene gjennomføre overtakelsesforretning og 

utarbeide skriftlig protokoll fra forretningen. Protokollen skal signeres av begge parter 

og oversendes megler. 

Protokollen gjelder som Kjøpers og Selgers fullmakt til megler for å gjennomføre 

oppgjøret i henhold til nærværende kontrakt, herunder å overskjøte Eiendommen til 

Kjøper, og deretter utbetale kjøpesummen til Selger når eiendommen er overskjøtet. 

Dersom en av partene vil holde tilbake hele eller deler av sine ytelser i oppgjøret skal 

og må dette angis og spesifiseres i overtakelsesprotokollen. 

4.3 Garanti - selger 

Selger skal stille en garanti eller tilsvarende fra finansinstitusjon til kjøper for rett 

oppfyllelse av avtalen, jfr.bustadoppføringsloven § 12. Denne garantien skal stilles av 

selger straks alle forbehold som berører igangsettelse av prosjektet er slettet, 

eventuelt når igangsettelse faktisk skjer, selv om nevnte forbehold faktisk 

ikke er slettet. Selger kan også på et senere tidspunkt stille garanti etter § 47 i 

Bustadoppføringsloven. 

Frem til overtakelse, jfr. pkt. 6 nedenfor, skal garantien være på 3 % av vederlaget. 

Fra overtakelse og i 5 år deretter skal garantien dekke en sum tilsvarende 5 % av 

vederlaget. Kjøper har rett til å holde tilbake hele vederlaget inntil Selger har stilt slik 

garanti. Dette gjelder dog ikke plikten til å stille sikkerhet for vederlaget, jfr. pkt. 4.4. 




Sign. selger(e)

4.4 Kjøpers sikkerhetsstillelse for oppgjøret 

I samsvar med bustadoppføringsloven § 46 annet ledd er det avtalt at Kjøper skal 

stille sikkerhet for korrekt betaling av vederlaget. 

Sikkerheten stilles ved at Kjøper innbetaler følgende beløp til meglers klientkonto. 

Unnlatt sikkerhetsstillelse likestilles med manglende betaling. 

Ved kontraktsignering iht. prospekt NOK 100 000,- 

Innen overtakelsen, jfr pkt. 6. NOK ……………..,- 

Til sammen NOK ……………..,- 

Renter opptjent på den innbetalte sikkerhetsstillelsen tilfaller Kjøper. 

Selger kan kreve utbetalt det deponerte beløpet av vederlaget 

(avdrag) bare dersom det stilles selvskyldnerkausjon fra finansinstitusjon med 

rett til å tilby slike tjenester i 

Norge, jfr. bustadoppføringsloven § 47, tredje ledd. 

4.5 Innfrielse av lån og sletting av heftelser 

Kjøper er forelagt utskrift av grunnboken for Eiendommen, datert 11.10.17 og har 

gjort seg kjent med denne. Eiendommens servitutter overtas slik de er. Utskrifter av 

grunnboken vedlegges denne avtalen som bilag 3. 

Eiendommen selges fri for pengeheftelser, unntatt sameiets lovbestemte panterett i 

seksjonen, jfr. eierseksjonslovens § 25. Denne panteretten tjener som sikkerhet for 

sameiets felles forpliktelser. 

Megler vil tinglyse en sikkerhetsobligasjon med tinglysingssperre i Eiendommen til 

sikring av kjøpesummen. Sikkerhetsobligasjonen vil bli besørget slettet av megler når 

oppgjøret og hjemmelsovergang er gjennomført. 

Megler skal besørge sletting av eventuelle pengeheftelser på Eiendommen. Selger 

gir megleren ugjenkallelig fullmakt til å innfri alle lån og pengeheftelser som det ikke 

er uttrykkelig avtalt at kjøper skal overta. Innfrielse skal skje med den innbetalte 

kjøpesummen fra Kjøper. 

4.6 Tinglysing av skjøte 

Etter undertegning av nærværende kjøpekontrakt utstedes skjøte på Eiendommen. 

Skjøtet skal oppbevares hos megler inntil fullstendig oppgjør fra Kjøper har funnet 

sted og Kjøper har overtatt eiendommen. Partene gir megler samtykke til å påføre 

seksjonsnummer og avgiftsgrunnlag på skjøte og andre dokumenter for tinglysning. 

Megler skal deretter besørge skjøte tinglyst sammen med eventuelle 

pantobligasjoner til Kjøpers låneinstitusjon til sikkerhet for Kjøpers finansiering av 

kjøpet. 

5. ENDRINGER, TILLEGGSARBEID OG AVBESTILLING 

Kjøper har rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider som står i sammenheng med 

ytelsen som er avtalt, og som ikke i omfang eller karakter skiller seg vesentlig fra 

denne ytelsen og som ikke er til hinder for rasjonell gjennomføring av 

byggearbeidene. Kjøper kan ikke kreve endringer eller tilleggsarbeider dersom dette 

vil føre til ulemper for Selger som ikke er forholdsmessig hva gjelder Kjøpers 

interesse i å kreve endringen eller tilleggsarbeidet. Kjøper er kjent med at prosjektet 

er forutsatt gjennomført som serieproduksjon med systematisering av tekniske 

løsninger og valg av materialer. Dette gjenspeiles i prosjektets organisering og 

byggetid som igjen gir begrensninger for hvilke tilvalg og endringer som kan tillates 

og innenfor hvilke tidsrom disse arbeidene må bestilles. 

Alle tilleggsbestillinger/endringer skal faktureres av Selger eller den Selger måtte 

oppnevne og betales direkte til meglers klientkonto. Selger utarbeider en tilvalgliste. 

Tilvalgliste blir utlevert kjøper når denne foreligger og vil inneholde informasjon om 

hvilke tilvalg og priser som tilbys. I hovedsak er det ofte kjøkken- og 

baderomsinnredning og gulvbelegg/parkett/fliser som blir gjenstand for endringer. 

Eventuelle bestillinger skal skje skriftlig og innenfor de tidsfrister og øvrige rammer 

som selger har angitt. Kjøper kan ikke ensidig kreve utført endrings- eller 

tilleggsarbeid som endrer vederlaget med mer enn 15 %. 

Kjøper skal stille tilleggssikkerhet for betaling av endrings- og tilleggsarbeider før 

tilleggsarbeidene påbegynnes, jfr. punkt 4.4. Manglende betaling eller 

sikkerhetsstillelse likestilles med betalingsmislighold, jfr. punkt 4.1. Endrings- og 

tilleggsarbeider faktureres særskilt av entreprenør og gjøres opp via megler samtidig 

med oppgjøret mellom Kjøper og Selger, jfr. pkt. 6 eller direkte mellom partene 

dersom Kjøper har overtatt boligen. 

Selger har rett til å foreta endringer og tilpasninger av de prosjekterte konstruksjoner, 

tekniske anlegg med føringer og materialvalg dersom dette ikke reduserer 

Eiendommens kvalitet. Slik endring kan foretas uten at det gir kjøper rett til endring 

av den avtalte prisen. 

Selger har på samme vilkår rett til å bestemme endelig utforming, utførelse og 

tilpasning av utomhusarealer, materialvalg og fargevalg utvendig på bygningene 

samt innvendige og utvendige fellesarealer og til å foreta endringer som er 

nødvendige som en følge av offentlige pålegg eller tilpasninger av eller som følge av 

tekniske løsninger. 

Kjøperen har rett til å avbestille hele eller deler av boligen før overtagelse. Denne 

retten følger av bustadoppføringsloven §52. Kjøper må her imidlertid være 

oppmerksom på at selger kan kreve vederlag for utført arbeid og erstatning for 

økonomisk tap som følge av avbestillingen. 




Sign. selger(e)

6. OVERTAKELSE 

Boligen planlegges ferdigstilt ca. 14 måneder etter vedtak bygging/gitt IG. Kjøper er 

inneforstått med at dette kun er et estimat. 

Kjøper vil bli varslet om estimert overtagelse ca. 3 måneder før 

overtagelsestidspunkt. Estimert overtagelse er kun veiledende, og skal ikke anses 

som avtalt overtagelsesdato. 

Selger vil senest 4 uker før ferdigstillelse av Boligen meddele kjøper skriftlig om 

overtagelsesdato. Ca. 14 dager før overtagelsen vil selger innkalle til en 

forhåndsbefaring hvor det føres protokoll. Hver kjøper vil ved overtagelse få 

overlevert FDV dokumentasjon. 

Selger vil innkalle til forhåndsbefaring hvor det føres protokoll, før det innkalles til 

overtakelse. Selger vil innkalle til overtagelsesforretning med minst syv dagers 

varsel. Kjøper vil få overlevert FDV dokumentasjon ved overtakelse. 

På eventuell forhåndsbefaringen skal det føres protokoll som skal signeres av begge 

parter. Formålet med forhåndsbefaringen er å avdekke eventuelle feil/avvik, slik at 

disse kan tilstrebes utbedret før det innkalles til overtagelsesforretning. 

Kjøper skal overta Eiendommen ved overtakelsesforretning. Overtakelsesforretning 

skal foretas ved en felles befaring av Eiendommen hvor begge parter deltar. Det skal 

føres protokoll over befaringen som skal undertegnes av partene. Eiendommen 

overtas i byggrengjort stand. 

Kjøper plikter på overtakelsesforretningen å skriftlig gjøre gjeldende i protokollen alle 

de eventuelle feil og mangler han vil påberope mot Selger. Eventuelle feil og mangler 

Kjøper burde oppdaget under overtakelsesforretningen, herunder synlige feil og 

skader på eksempelvis vindusruter, porselen, dører og overflater, kan ikke 

påberopes av Kjøper etter overtakelsen. Kjøper har før avtalen ble inngått nøye 

studert prosjektets salgsmateriell og samtlige tegninger. Han kan heller ikke 

reklamere på noe som han kunne ha oppdaget ved en slik undersøkelse. Dette 

gjelder likevel ikke dersom Selger har vært grovt uaktsom, svikaktig eller for øvrig 

handlet i strid med god tro. 

Ved gjennomført overtakelsesforretningen overleverer Selger Eiendommens nøkler 

til Kjøper mot Kjøpers signerte overtakelsesprotokoll. Selger leverer protokollen til 

Megler straks for gjennomføring av oppgjør. 

Risikoen for Eiendommen går over på Kjøperen når han har overtatt bruken av den / 

på tidspunktet for overtakelse. Hvis Kjøperen ikke overtar bruken til avtalt tid og 

årsaken til dette ligger hos ham, har han risikoen for Eiendommen fra det tidspunkt 

han kunne ha fått overta bruken. Hvis Kjøperen flytter inn i Eiendommen før det er 

avholdt overtagelsesforretning, anses Eiendommen som overtatt når Kjøper flytter 

inn. 

Når risikoen for Eiendommen er gått over på Kjøper, faller ikke hans plikt til å betale 

vederlaget bort ved at Eiendommen blir ødelagt eller skadet som følge av hendelse 

som han ikke svarer for. 

Kjøpere plikter å gi Selgeren eller dennes representanter adgang til Eiendommen og 

mulighet for å gjennomføre eventuelle utbedringsarbeider på hverdager mellom kl. 

07.00 og 17.00. 

Styret vil på sameiets vegne overta fellesarealer etter innkalling fra Selger. Frem til 

overtakelse av disse har funnet sted vil det bli holdt tilbake 0,5% av kjøpesum pr 

bolig, som sikkerhet for kontraktsmessig overlevering. Kjøper gir sameiets styre 

fullmakt til å godkjenne hel eller delvis utbetaling av det nevnte beløp til Selger, 

såfremt arbeidene er overtatt av sameiet. Inntil bygget med tilhørende 

utomhusarealer er ferdigstilt, har Selger rett til å ha stående anleggsmaskiner, 

materialer, rigg og utstyr på området. Denne retten gjelder så lenge byggearbeidene 

pågår. Eventuelle skader dette påfører Eiendommen, skal Selger snarest utbedre for 

egen regning. 

Kjøper er innforstått med at utvendige arealer som terrasser, felles lekeplasser, 

atkomstveier, grøntarealer mv. vil – avhengig av årstid og ferdigstillelse av andre 

utearealer – kunne bli ferdigstilt etter Kjøperens overtakelse av boligen. Dette anses 

da som gjenstående arbeider som skal ferdigstilles innen rimelig tid uten at det 

påløper dagmulkt. 

Eventuelle offentlig eid gangvei og bru ol. kan bli ferdig senere. Sameiet kan bli 

pålagt å drifte eventuell offentlig fortau, gangvei og bru ol. 

Kjøperen kan bare nekte overtakelse dersom det er mangler som gir rimelig grunn til 

å nekte overtakelse, jfr. bustadoppføringsloven § 15. Manglende ferdigstillelse av 

utearealer gir ikke grunn til å nekte overtakelse så fremt det frem til Eiendommen er 

sikker atkomst. 

7. FORSINKELSE 

Dersom Selger oversitter avtalte tidsfrister gjelder bestemmelsene i 

Bustadoppføringsloven § 18 om dagmulkt og § 19 om erstatning. 

Selger kan kreve Overtakelsestidspunktet utsatt dersom 

- forbrukeren krever vesentlige endringer eller tilleggsarbeider 

- arbeidet blir forsinket fordi Kjøper eller noe Kjøper har ansvaret for, ikke medvirker i 

overensstemmelse med avtalen, eller arbeidet blir forsinket på grunn av andre 

omstendigheter som Kjøper svarer for 

- arbeidet blir forsinket på grunn av en hindring utenfor entreprenørens kontroll, og 

det ikke er rimelig å vente at Selger kunne ha regnet med hindringen på avtaletiden, 

eller at Selger skal unngå eller overvinne følgene av hindringen. 

For øvrig gjelder bustadoppføringslova § 11 i sin helhet. 

Hvis selger ikke overholder avtalte frister for ferdigstillelse, har kjøper krav på 

dagmulkt. 




Sign. selger(e)

Denne skal utgjøre et beløp pr. dag som minst svarer til 0,75 promille av 

kontraktssummen. Kjøper har krav på dagmulkt for hver dag som går fra avtalt 

overtagelsesdato og frem til boligen eller fritidsboligen kan overtas. Kjøper har likevel 

ikke krav på dagmulkt for mer enn 100 dager. Se ellers vedlegg. 

Dagmulkt og/eller erstatning som følge av forsinkelse kan settes ned dersom det ut 

fra omfanget av arbeidet, størrelsen av tapet og forholdene ellers ville virke urimelig, 

jf bustadoppføringsloven § 23 

8. SELGERENS YTELSER 

8.1 Utførelsen av arbeidet 

Arbeidet skal utføres etter god håndverksmessig standard og Eiendommen leveres 

slik som beskrevet i salgsprospektet med teknisk beskrivelse og øvrige 

leveringsspesifikasjoner og eventuelle senere inngåtte avtaler om tilleggs- og 

endringsarbeider for Eiendommen. Det vises til bestemmelser og forbehold i pkt. 5. 

I nye bygg vil det normalt oppstå noe svinnriss, sprekker i tapet, maling mv. ved 

skjøter og sammenføyninger, bl.a. på grunn av uttørking av materialer. Det påpekes 

spesielt at mindre sprekker i materialoverganger og mellom tak og vegg og i hjørner 

ikke kan forlanges utbedret, så lenge disse ikke innebærer avvik fra god 

håndverksmessig standard. 

8.2 Mangler 

Dersom Kjøper etter overtakelsen vil gjøre gjeldende mangler ved Eiendommen, må 

han reklamere skriftlig overfor Selgeren innen rimelig tid etter at han har oppdaget 

eller burde ha oppdaget mangelen, jfr. bustadoppføringsloven § 30. Hvis ikke mister 

Kjøper retten til å gjøre gjeldende at foreligger mangel. 

Reklamasjon kan uansett ikke fremsettes senere enn 5 år etter overtakelsen, selv 

om manglene ikke kunne ha vært oppdaget tidligere. Selger har rett til, selv eller ved 

kontraktsmedhjelper, å utbedre eventuelle mangler. Kjøper har ikke anledning til å 

sette bort utbedringsarbeidet til andre og kreve kostnadene dekket av Selger, med 

mindre Selger unnlater å rette mangler innen rimelig tid og heller ikke har gjort dette 

etter at Kjøper skriftlig har varslet, med 3 ukers frist, om at arbeidet vil bli satt bort til 

andre. Dette punktet gjelder tilsvarende ved mangler påberopt på ettårsbefaringen. 

Skulle det være oppstått mangler hvor kostnadene ved retting ikke står i rimelig 

forhold til det Kjøper oppnår, har Selgeren i stedet rett til å gi Kjøperen prisavslag i 

samsvar med bustadoppføringsloven § 33. 

Selgeren er ikke ansvarlig for mangler, skjulte eller åpenbare, som skyldes 

Kjøperens bruk av Eiendommen, forhold som omtalt i punkt 8.1 annet avsnitt ovenfor 

eller normal krymping av trevirke eller plater og derav følgende sprekker i tapet, 

maling eller liknende. Dette gjelder også reparasjoner som går inn under vanlig 

vedlikehold, mangler grunnet mangelfullt vedlikehold og/eller uforsvarlig bruk av 

boligen m/utstyr samt tilfeldige begivenheter etter overtagelse som selger ikke kan 

lastes eller ha ansvar for. 

9. SELGERENS SANKSJONER 

Selger kan gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser som nevnt i bustadoppføringsloven 

§ 55. Dersom Kjøper oversitter fristen med å stille slik sikkerhet for vederlaget som 

nevnt i punkt 4.4 eller foreta korrekt oppgjør som nevnt i punkt 4.1 med mer enn 14 

dager anses forsinkelsen som vesentlig kontraktsbrudd som gir Selger rett til å heve 

kjøpekontrakten. Dette gjelder selv om Kjøper har overtatt boligen. 

10. FORSIKRING 

Selger har plikt til å holde bygningen forsikret frem til overtakelsen, hvoretter kjøper 

har forsikringsansvaret for bygningen og innbo. 

Dersom brannskade skulle oppstå før Kjøper har overtatt Eiendommen, 

opprettholdes kontrakten like fullt, idet skadeserstatning utbetales til Selger, som har 

plikt til å foreta gjenoppbygging etter opprinnelige tegninger så snart som mulig uten 

pristillegg for Kjøper. Dersom Eiendommen blir senere ferdig som følge av brann, 

regnes dette ikke som forsinkelse og gir følgelig ikke rett til dagmulkt eller erstatning. 

11. SAMEIET 

Kjøper er kjent med at det i henhold til Lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31 

vil bli opprettet et sameie i eiendommen og at det ved ervervelsen av Eiendommen 

følger rett og plikt til å være medlem av dette sameiet. Kjøper er forelagt et utkast av 

vedtektene for sameiet og har akseptert disse som bindende for seg og sine 

rettsetterfølgere. 

Kjøper plikter å rette seg etter sameiets vedtekter, samt fra overtakelsen av 

eierseksjonen betale sin forholdsmessige andel av driftsutgiftene (felleskostnadene) 

for eiendommen. Endelig størrelse på felleskostnadene vil være opp til sameiet, som 

må tilpasse utgiftene etter den drift og servicegrad de selv ønsker. De i 

salgsprospektet estimerte felleskostnader er i stor grad basert på erfaringstall. 

Sameiet svarer for alle utgifter og inntekter ved sameiets eiendom. Sameiets 

inntekter og utgifter skal fordeles forholdsmessig mellom seksjonseierne slik 

vedtektene fastsetter. Sameiets vedtekter og husordensregler er vedlagt i kontrakten 

Regler for styring og drift av boligsameiet følger av eierseksjonsloven. Eiendommens 

andel av sameiebrøken fremgår av seksjoneringsbegjæringen. 

Selger vil innkalle Kjøper til sameiets stiftelsesmøte, herunder holde lokale for møtet. 

Sameiets stiftelse vil finne sted så snart selger finner dette fornuftig, men i god tid før 

overtagelse. 

Selger vil engasjere forretningsfører/regnskapsfører for sameiet og for sameiets 

regning før overtakelse av seksjonen. Selger vil også inngå nødvendige avtaler for å 

sikre drift av sameiet. 




Sign. selger(e)

12. ETTÅRS-BESIKTIGELSE 

Selger skal innkalle til besiktigelse av boligen om lag ett år etter overtakelsen. Selger 

skal føre protokoll på samme måte som ved overtagelsesforretningen. Protokollen 

skal underskrives av begge parter. Det vises ellers til Buofl. §16. Begge parter skal 

ha ett underskrevet eksemplar av protokollen. 

Når det gjelder besiktigelse av sameiets fellesarealer skal selger innkalle 

styre/interimsstyre om lag ett år etter overtagelsen. Dette vil avhenge av forhold som 

nevnt i pkt. 6. Selger skal føre protokoll som begge parter undertegner på samme 

måte som ved ettårsbefaringene for seksjonene. 

13. SÆRSKILTE BESTEMMELSER 

13.1 Flere byggetrinn 

Prosjektet er planlagt med 26 boliger. Antall boliger kan bli endret i prosjektet. 

Prosjektet kan bli delt i flere byggetrinn og flere sameier. Selger avgjør om og 

eventuelt når det enkelte byggetrinn skal igangsettes. Kjøper er innforstått med at 

sameiebrøken kan bli gjenstand for endringer. 

Prosjektet planlegges gjennomført i ett byggetrinn og organiseres i ett sameie. 

Dersom prosjektet blir delt i flere byggetrinn og organiseres i flere sameier, vil 

eiendommen kunne bli delt. Eiendommen vil også kunne bli delt om det blir stans i 

bygging. Dette avgjøres av Selger blant annet ut fra antall salg av boliger. Dersom 

prosjektet gjennomføres i flere byggetrinn men ikke organiseres i flere sameier, 

forplikter Kjøper seg om nødvendig til å medvirke til reseksjonering av eiendommen 

slik at de senere byggetrinnene inngår i sameiet. Kjøpers rettsetterfølgere har 

samme forpliktelse. 

Selger dekker eventuelt samtlige kostnader ved deling av prosjektet i flere byggetrinn 

og ved behov for sammenføyning eller delinger. Kjøper plikter å gi den nødvendige 

medvirkning til at endrede planer kan gjennomføres, herunder medvirkning til 

eventuell deling og reseksjonering. 

13.2 Usolgte seksjoner og parkerings/-garasjeplasser. 

Dersom selger ikke har solgt alle seksjonene samt parkeringsplassene innen 

overtagelsen, har selger ansvar for å betale de til enhver tid fastsatte felleskostnader 

som påløper for de usolgte seksjonene. Selger har rett til å leie ut alle usolgte boliger 

og parkerings/-garasjeplasser. 

13.3 Spesielle forhold i byggeperioden. Befaring på byggeplassen. 

Kjøper er innforstått med og aksepterer de ulemper som naturlig følger med under 

gjennomføringen av byggeprosjektet, også etter at innflytting har funnet sted. Kjøper 

er kjent med at det må påregnes anleggs- og byggeaktivitet etter overtagelse. 

Ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden medfører betydelig risiko, og kan kun 

foretas etter forutgående avtale med selger. 

13.4 Vedr. kontrakten 

Partene er kjent med at denne kontrakt er en avtale mellom Kjøper og Selger, og at 

Megler ikke bærer noen oppfyllelsesrisiko for de respektive forpliktelser som Kjøper 

og Selger har påtatt seg. 

Partene gir Megler rett til å opplyse andre interessenter i prosjektet om Vederlaget i 

nærværende kontrakt og fremvise Eiendommens plantegning i forbindelse med 

Meglers salgsoppdrag, dog må Megler samtidig opplyse at Eiendommen er solgt. 

Kontrakten med vedlegg er nøye gjennomgått og forstått av begge parter, og partene 

har hatt anledning til å stille spørsmål om kontrakten og vedleggenes innhold. 

Partene er innforstått med at underskrift av denne kontrakt er bindende. 

13.5 Transport av kontrakten 

Kontrakten kan kun transporteres etter Selgers godkjenning. Selger står fritt til å 

nekte godkjenning. Dersom kontraktposisjonen transporteres før ferdigstillelse, 

påløper det kr. 100 000,- i transportgebyr for merarbeid for Megler og Selger. 

Det gjøres oppmerksom på at en kjøper som transporterer kontrakt på slik måte, ofte 

automatisk anses som profesjonell aktør. Dette medfører i så tilfelle helt eget 

garantiansvar overfor ny kjøper. Mrk. blant annet §12 og §47 i 

Bustadoppføringsloven. Kontakt megler for ytterligere informasjon 

14. FORBEHOLD 

Selger tar følgende forbehold for gjennomføring av kontrakten: 

- at alle offentlige godkjenninger for den prosjekterte bebyggelse foreligger i 

tråd med innsendte søknader at tilstrekkelig forhåndssalg er oppnådd 

- Så snart ovennevnte forbehold er avklart, vil Kjøper motta skriftlig melding om 

hvorvidt utbyggingsarbeidene blir igangsatt. Dersom utbygging blir igangsatt, 

vil meldingen til Kjøper også inneholde opplysninger om planlagt overtakelse. 

- Dersom forbeholdene ikke er avklart innen 01.09.18 eller det blir klart før dette 

tidspunkt at forbeholdene ikke vil kunne oppfylles, har Selger rett til å 

annullere kontrakten. Kjøper skal i så fall få tilbake eventuelt innbetalt 

forskuddsbeløp inklusive opptjente renter. Bufl. §12-garantien vil bli kansellert 

og returnert garantisten. Utover dette har Selger intet ansvar overfor Kjøper. 

Kjøper kan innen en-1-uke etter 01.09.2018 skriftlig trekke seg fra avtalen 

dersom ikke selger har avklart/slettet sine forbehold. Ved enighet mellom 

partene, kan fristene forlenges på samme vilkår. 

Selger forbeholder seg retten til å justere salgspriser på usolgte boliger i prosjektet. 

Forbeholdene som fremgår av salgsoppgave med vedlegg gjelder også, se blant 

annet prospekt som følger som vedlegg til denne kontrakten. 




Sign. selger(e)

KJØPSBEKREFTELSE 

Adresse: Kniplia 

Betegnelse: Gnr. 46 Bnr. 518 og Gnr. 46 Bnr. 521 i Gjerdrum kommune 

Mottatt: _____/_____ - _____ kl.:_______ 

15. BILAG 

Kjøper har fått seg forelagt følgende dokumenter som vedlegges og utgjør en for 

begge parter bindende del av kjøpekontrakten: 

Komplett prospekt fra Nordvik som inneholder: 

- Beskrivelse fra Nordvik 

- Grunnbøker datert 11.10.17 

- Leveransebeskrivelse fra Selger, datert 16.10.17 

- Romskjemaer fra selger, datert 06.11.17 og 08.11.17 

- Tegninger fra arkitekt datert 22.12.16 

- Utkast til budsjett og vedtekter for sameiet 

- Reguleringsplan m/kart vedtatt av kommunen og datert 25.11.15 

- Situasjonsplan/utomhusplan 

- Rammetillatelser datert 22.06.17 

- Energimerking av boligen 

- Kjøpekontrakt 

Kontrakten er undertegnet i tre likelydende eksemplarer, hvorav partene beholder 

hvert sitt og megler beholder ett eksemplar. 

________, den ........................ / ........................ 20 

Bolignr.________________ Fast kjøpesum kr. _______________________ 

+ omkostninger ihht. opplysninger i prospekt. Kjøpesummen er fast og ikke gjenstand for 

indeksregulering. 

Vårt kjøpetilbud er bindende til dato / kl.:_______________________________ 

FINANSIERINGSPLAN – Megler gis fullmakt til å kontrollere finansieringen 

Egenkapital 

Lån (oppgi bank og saksbeh.): 

Til sammen 

____ Egenkapital ved salg av egen bolig. ____ Kontanter ____ Annet 

Budgiver er kjent med salgsoppgaven fra Nordvik avd. Lillestrøm og de forpliktelser jeg/vi påtar meg/oss. 

Kjøpstilbudet er bindende for budgiver når det er kommet til selgers kunnskap eller til megler som selgers adressat. 

Kjøpstilbudet er bindende for begge parter når selger har akseptert muntlig eller skriftlig. Jeg/vi er kjent med at megler og 

selger forutsetter at jeg/vi har mottatt salgsoppgave med vedlegg før budgivningen og at jeg/vi har besiktiget eiendommen. 

Dersom salgsoppgaven ikke er mottatt, plikter jeg/vi å opplyse dette til megler. 

NAVN 1:________________________________________________________________PERSONNR:____________________________ 

NAVN 2:________________________________________________________________PERSONNR:____________________________ 

ADR:_________________________________________POSTNR/STED___________________E-MAIL: _________________________ 

MOBIL 1:____________________MOBIL 2______________________TLF. ARB:____________________FAX:__________________ 

STED:______________DATO:_______________KL:__________________ 

kr 

kr 

kr 

Kjøper: 

Utbygger: 

UNDERSKRIFTER:_________________________________________________ 

UNDERSKRIFTER:_________________________________________________ 

………………………………………… 

……………………………………….. 

Kniplia Utvikling AS v/Jon Atle Kalleberg 

HUSK Å LEGG VED GYLDIG LEGITIMASJON PÅ ALLE SOM KJØPER. 

Bruk gjerne felt under 

Nordvik avd Lillestrøm, Tlf.: 48 28 68 52 Fax: 94 76 09 65 


Sign. selger(e)

Kniplia

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?