Adverteren VvE Magazine nov.2023

VOORWOORD
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 3
“Alles actueel
en altijd
inzichtelijk. Dat is
waar het voor
mij om draait.”
Twinq maakt tijd voor leuke dingen.
Als eigenaar van een appartement ben je lid van een Vereniging van Eigenaren.
Het beheren van een VvE brengt een grote verantwoordelijkheid met zich mee en
als eigenaar wil je er natuurlijk van verzekerd zijn dat alles goed geregeld is. Daarom
adviseert Twinq om de VvE te laten ontzorgen door een beroepsmatige beheerder.
Als bestuurslid en/of eigenaar kun je eenvoudig en overzichtelijk de beheerder volgen
in Twinq. Hierdoor houd je zelf meer tijd over voor de leuke dingen in het leven.
VvE Software & Vastgoed Software
www.twinq.nl
F.G.M. Schuurs
voorzitter VvE Belang
HET STROOMNET
IS VOL. WAT NU?
Het is een vraag waarmee we op termijn
serieus rekening moeten houden: kunnen
nieuwe gebouwen nog wel worden aangesloten
op het stroomnet? Zo niet, dan
hebben de bewoners een probleem!
Misschien kunnen we dan onze zelfopgewekte
stroom helemaal niet meer kwijt.
De oorzaak: Nederland verduurzaamt zo
snel dat het stroomnet al die ontwikkelingen
niet kan bijhouden. Het stroomnet zit op
veel plaatsen in Nederland vol.
Het moet dan ook dringend worden verzwaard, maar dat is niet zo eenvoudig.
De komende jaren gaan netbeheerders fors investeren. In het leggen van 100.000
kilometer kabel bijvoorbeeld, maar ook in het bouwen van 80.000 transformatorhuisjes
in de straten van Nederland. De 20.000 mensen die anno 2023 in de
energiesector werken, moeten er tot 2030 zo’n 15.000 collega’s bij krijgen. Kortom:
er moet onder hoogspanning worden gewerkt aan netverzwaring. Maar bouwen is
lastig, want zie maar eens een vergunning te krijgen voor een nieuw project.
Ondertussen zitten VvE’s die hun complexen willen verduurzamen ook met een
groot probleem. Ik heb dat zelf ook ervaren. Ons gebouw, dat 100 appartementen
omvat, is een paar jaar geleden voorzien van zonnepanelen. Voor de volgende
stap stonden alle neuzen de goede richting op: op het dak zouden twee grote
warmtepompen komen die het overgrote deel van de warmte zouden gaan
leveren. Alleen op heel koude dagen hoeft de cv-ketel dan nog bij te springen.
De plannen liggen dus klaar, maar toen kwam de netbeheerder met het slechte
nieuws. Omdat ook bij ons het stroomnet (te) zwaar belast is, krijgen we voorlopig
geen aansluiting voor de stroom die nodig is voor een goede werking van de
warmtepompen. De plannen zullen enkele jaren moeten worden uitgesteld,
want verzwaring van het stroomnet is niet van vandaag op morgen gerealiseerd.
En de zonnepanelen leveren natuurlijk lang niet voldoende stroom voor de werking
van de warmtepompen.
Dat alles maakt de animo om te investeren in verduurzaming er niet groter op.
De cijfers die leveranciers van zonnepanelen presenteren, spreken boekdelen.
Vorig jaar moest je nog over veel geduld beschikken als je zonnepanelen op je
dak wilde; nu kunnen die nu binnen twee weken geleverd en gemonteerd worden.
De oorzaak ligt in diverse factoren. Op de eerste plaats natuurlijk de geplande afbouw
van de salderingsregeling. Die zorgt voor een langere terugverdientijd. Nog erger
wordt het als je ook nog moet gaan betalen voor teruglevering van de zelfopgewekte
stroom aan het net. Ook de warmtepompen worden op deze manier minder rendabel.
Is dit allemaal nieuw? Nee hoor. Vijftien jaar geleden wisten netbeheerders al dat
er grote investeringen nodig waren. Dus kwam er naar goed Nederlands gebruik
een taskforce die de mogelijkheden moest onderzoeken. En daar bleef het bij.
Met als triest resultaat dat de overheid ons voortdurend oproept om onze gebouwen
te verduurzamen en dat diezelfde overheid jarenlang heeft verzuimd de stappen te
zetten die dat mogelijk moeten maken.
Onze plannen gaan voorlopig de koelkast in. Die van uw VvE ook?
INHOUD #4-2023
4 ‘Van Belang’
Kees Oomen: “Druk hier; pijn daar”
8 Verslagen voorlichtingsbijeenkomsten
10 Verslagen voorlichtingsbijeenkomsten
(vervolg)
14 Verslagen voorlichtingsbijeenkomsten
(vervolg)
24 WeG-congres in Königswinter:
Duitse VvE’s in actie
28 De rol van de beheerder bij
verduurzaming
34 Bestuurderspool voor VvE’s zonder
bestuur
BIJZONDERE APPARTEMENTEN
20 De voormalige H.B.S. in Oud-Beijerland
JURIDISCH
38 Ondersplitsing of wijziging splitsingsakte?
40 Kanttekeningen bij de Versnellingsagenda
43 Van de rechter: Kozijnvervanging en
compensatie
46 Zonnepanelen en gebruiksrecht
COLUMNS
7 Energietransitie duurt lang
door Simon Rozendaal
45 Nota Bene: Een jachthaven bij het
complex
door mr. Ingrid de Jong
67 Verstandig verduurzamen
door Jaap Hendriksen RT
81 VvE’s in de zesde versnelling
door Sven Ringelberg
BIJZONDERE ORGANISATIE
54 IG Infrarood
VERZEKERINGEN
50 Zonnepanelen en de verzekering
BOUWKUNDIG
52 De vrijwilligers in het zonnetje
65 Vraag het Liftinstituut
ENERGIEBESPAREN
70 Nieuwe subsidie laadpalen
74 Waterzijdig inregelen
76 Warmtecongres 2023
85 Duurzame Huizenroute
EN VERDER
31 Thermometer koopwoningen
33 Verlenging samenwerking VvE Belang
- Centraal Beheer
62 40 jaar technisch manager Arendsburght
84 Verslag webinar TTB
89 Evenementenagenda en colofon
90 Nieuwsflitsen

VAN BELANG
4 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 5
IN DEZE RUBRIEK BEHANDELT VVE BELANG-DIRECTEUR
KEES OOMEN KWESTIES IN HET DOMEIN VAN DE VVE.
ONDERWERPEN DIE HIJ BESPREEKT MET DE OVERHEID,
BELANGENBEHARTIGERS OF MARKTPARTIJEN. DEZE
KEER: MAATSCHAPPELIJKE THEMA’S.
Als ik hier druk,
doet het daar pijn!
De politiek
drukt op de VvE,
met name op het
verduurzamingsdossier.
Maar het
doet ergens
anders pijn
vaak ’s avonds vergaderd wordt. Een baan waarin ze de
verantwoordelijkheid voor steeds meer VvE’s krijgen.
VvE’s die steeds meer problemen ervaren: binnen de VvE
en binnen het bestuur, waarin dan ook de continuïteit
nogal eens ontbreekt.
Dan ontstaat de vicieuze cirkel: minder mensen in het
beheer, grotere werkdruk voor de achterblijvers; meer
VvE’s in beheer. Meer onvrede bij VvE’s omdat het
serviceniveau achteruit gaat. Dus minder interesse in
een bestuursfunctie en een geringe betrokkenheid van
de eigenaars. Die leunen achterover.
U kent deze zin misschien nog wel uit een van de vele
bekende sketches van Toon Hermans. Later schreef Koos
Postema samen met Magda Berman een boek met deze titel.
Om de grappen van Toon Hermans kreeg Nederland massaal de
slappe lach en de doktersverhalen van Postema/Berman vielen
ook in goede aarde. Later raakte de uitspraak serieus in gebruik
in de geneeskunde bij de theorie van de trigger points. De laatste
tijd moest ik vaak denken aan deze zin van Toon Hermans, die ik
nog kende uit mijn jeugd. Hoezo? Wel, we drukken massaal op de
maatschappelijke thema’s en we vergeten dat er ergens anders pijn
gaat optreden. Ik geef u een aantal voorbeelden.
Het is tijd voor VvE-beheer 2.0
Jaren geleden kenden we het zogenaamde 20-20-20-
project. Naast 20 % energiebesparing moest ook 20 % van
de door ons gebruikte energie duurzaam (hernieuwbaar)
zijn. Bijvoorbeeld stroom uit zonnepanelen en windenergie.
Inmiddels is het Europese plan Fit for 55
gepresenteerd en ook hierin speelt hernieuwbare energie
een belangrijke rol om de doelstellingen te behalen.
Zonnepanelen, zonnepanelen en nog eens zonnepanelen.
We hebben duizenden vierkante meters
dakoppervlak dat geschikt is voor zonnepanelen. Er kwam
zelfs een rijkssubsidie op de aanschaf van zonnepanelen.
En als kers op de taart was er de salderingsregeling. Tel
daar de hoge energieprijzen van 2022 bij op plus een
dik gevulde SDE++-kas en Nederland ging aan de slag
met het plaatsen van zonnepanelen. Het is gewoon een
kwestie van hard duwen. In juni jl. stond in de Volkskrant:
‘Nederland halverwege doel hernieuwbare energie: vooral
vanwege zonnepanelen’.
Nu komt de pijn
Maar nu gaat het pijn doen. We hebben netcongestie
en salderen wordt te duur. Salderen is ook een oneerlijk
systeem als het gaat om degenen die geen zonnepanelen
kunnen betalen of er geen plaats voor hebben. Afgelopen
maand werd duidelijk dat eigenaars van zonnepanelen
om die reden extra moeten gaan betalen. En als klap op
de vuurpijl kunnen gewone huishoudens (kleinverbruikers)
in de nabije toekomst hun zonne-installatie waarschijnlijk
niet meer aansluiten op het stroomnet. Nu gaat het pijn
doen.
Is er niet goed nagedacht? Zeker wel! Als u het
voorwoord van Fred Schuurs leest, ziet u dat de
netwerkbedrijven al lang geleden voor deze situatie
hebben gewaarschuwd. Maar de politiek heeft alleen
maar geduwd; er werd niet nagedacht over de pijn die
de initiatieven gingen doen.
Nu moeten er oplossingen komen, bijvoorbeeld in de
vorm van de opslag van de zelf opgewekte energie.
Accu’s dus! Maar in de nieuwe subsidieregeling SVVE
vinden we niets over accu’s of energieopslag. Ik stel
voor dat de politiek daarop gaat ‘duwen’.
Opnieuw de notificatieregeling
De politiek - en vooral ook het ambtelijk apparaat -
duwt wel degelijk. Kijk maar naar de Versnellingsagenda.
Ik noem twee aspecten: de notificatieregeling en het
Integraal Verduurzamingsplan.
Nog maar ruim drie jaar geleden werd opgeroepen
door D66 - en geadviseerd door de werkgroep
WMANL - om de besluitvormingsregels aan te
passen. Doel: bevordering van de verduurzaming.
Helaas, alle voorgestelde versoepelingen, maar vooral
vereenvoudigingen, werden met een ‘njet’ van tafel
geveegd. VvE-bestuurders zouden geen voorstander
zijn en er werd te veel inbreuk gemaakt op het
eigendomsrecht, dat is geborgd in wetten en verdragen.
De laadpaal was een ander lot beschoren, zo bleek
vorig jaar. Het belang van plaatsing van laadpalen in het
privédomein is zó groot dat de besluitvormingsregels
helemaal over boord mogen. Dat werd duidelijk toen de
notificatieregeling werd geïntroduceerd. De reacties op
de internetconsultatie voor dit onderwerp waren talrijk
en de regeling verdween uit het zicht.
Zelfs uitbreiding!
Echter: inmiddels heeft ‘Den Haag’ de smaak te pakken.
De notificatieregeling wordt misschien zelfs uitgebreid;
isolerend glas, kleine warmtepomp, zonnepanelen. De
goedwillende eigenaar wordt geholpen en we drukken
de besluitvorming naar de achtergrond. Misschien
drukken we die zelfs helemaal weg.
Maar ergens gaat het pijn doen. Het appartementsrecht
kent in de basis de begrippen gemeenschappelijk en
privé. De rol van de VvE is het beheer van de gemeenschappelijke
delen en de gezamenlijke belangen van de
eigenaars. Wat privé is en wat gemeenschappelijk gaat
in de notificatieregeling op de schop, ongeacht de tekst
van de akte. En akte is akte! We adviseren het dagelijks,
soms tegen wil en dank. Na enkele jaren en een paar
verhuizingen is het niet meer duidelijk wie waarvoor
verantwoordelijk is. De puinhoop is dan waarschijnlijk
compleet, want wie verzekert wat? De eigenaar die
zelf glas plaatst, is ook verantwoordelijk voor de
glasverzekering. En wat gebeurt er met de verzekering
van de VvE? Het gaat pijn doen.
Steeds meer verplichtingen
De laatste maanden vraag ik regelmatig aandacht voor
de problemen in de continuïteit van bestuur en beheer.
Ik werk nu 12 jaar binnen het VvE-domein. Elk jaar is er
iets toegevoegd aan de werkzaamheden of verplichtingen
voor de VvE, de VvE-bestuurder of de VvEbeheerder.
Dat het veelal geen simpele zaken betreft,
blijkt wel uit de AVG.
Er wordt geduwd op de VvE. Een kleine greep: gij zult
de gemeenschappelijke belangen behartigen, gij zult
nieuwe wetgeving volgen, gij zult de AVG respecteren
en invoeren, gij zult onderhoud plegen en een MJOP
maken, gij zult verduurzamen, financiering aanvragen
en subsidies aanvragen, gij zult straks een integraal
verduurzamingsplan laten maken, gij zult energieprijzen
in de gaten te houden, etc.
De arbeidsmarkt is krap, ook in het VvE-beheer. Jonge
mensen lijken niet geïnteresseerd in een baan waarbij
Kijk vooruit!
De politiek drukt op de VvE, met name op het verduurzamingsdossier.
Maar het doet ergens anders pijn. Over
tien jaar zal er een grote groep onbestuurbare en nietbeheerde
VvE’s zijn. Wet- en regelgeving staat straks klaar.
De fondsen zijn gevuld en procesbegeleiders zijn opgeleid,
maar er zijn steeds minder VvE’s die de plannen kunnen
gaan uitvoeren.
Dat is niet alleen slecht voor de verduurzamingsagenda:
de kwaliteit van dit deel van de gebouwde omgeving gaat
eronder lijden. We drukken hier, maar het gaat ergens
anders pijn doen.
Dus moeten we vooruit kijken. Het is tijd voor een
publiekscampagne om appartementseigenaars wakker
te schudden en hen enthousiast te maken voor een rol
binnen de VvE. Immers: werken voor de VvE is leuk! Het
bevordert de sfeer in de VvE en de kwaliteit van wonen.
VvE-bestuurders kunnen ervoor zorgen dat eenzaamheid
wordt voorkomen. Ze houden de leefomgeving gezond
doordat het gebouw blijft passen in de tijd.
Het is tijd voor VvE-beheer 2.0. De baan moet weer
interessant worden, bijvoorbeeld door gebruik te maken
van moderne middelen. Daar liggen de uitdagingen van
deze tijd. Regeren is vooruitzien. Laten we dat dan ook
doen. Bijvoorbeeld door te luisteren naar de mensen die
hun markt en de wereld kennen en die dus niet blindelings
een agenda uitvoeren.

LAAT DE LIEFDE BINNEN
Een goede intercom laat alleen de juiste mensen binnen. Dankzij
haarscherp beeld ziet u met de BTicino videofoon direct wie er aanbelt.
De pakketbezorger, familie, de buurvrouw of een goede vriend.
Met één druk op de knop laat u de liefde binnen.
Als uw intercom aan vervanging toe is, brengen wij uw VvE in contact
met goede installateurs bij u in de buurt. En wij kunnen een demonstratie
met werkende videofoons verzorgen op uw VvE-vergadering.
Handsfree spraak
BTicino videofoons hebben geen snoer en
geen hoorn: comfortabel communiceren
zonder beperking.
NL gebruiksaanwijzing
Nelec zorgt voor een keurige gedrukte
gebruiksaanwijzing in duidelijk Nederlands.
Intercom made easy
Elk gebouw krijgt een schema op maat. Zo
kunnen eventuele storingen zelfs jaren later
makkelijk worden opgelost.
Lees meer op nelec.com/vve
of bel 020-6 352 350
COLUMN
Simon
Rozendaal
wetenschapsjournalist,
schrijver, chemicus
Officieel moet de energietransitie
in 2050 zijn afgerond. Dan
moeten we ‘klimaatneutraal’ zijn
en afscheid hebben genomen
van fossiele brandstoffen. Het is
de vraag of dit wel realistisch is.
Zo is het allesbehalve simpel om
aardolie te vervangen. Dat blijkt
bij de poging van Lego om hun
steentjes ‘fossielvrij’ te maken.
Ook toont het verleden dat een
energietransitie al gauw een
eeuw duurt.
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 7
HOE LANG GAAT DIE ZO
PIJNLIJKE ENERGIETRANSITIE
EIGENLIJK NOG DUREN?
Het doet pijn, zo’n energietransitie. Dat merken we aan het stroomnet. De
afgelopen jaren zijn er in Nederland zoveel zonnecellen en windmolens
bijgekomen dat het stroomnet piept en kraakt. Het moet worden verzwaard
en dat gaat tientallen miljarden kosten. Allemaal op te brengen door u en mij,
de burger, middels een stroomprijs die net als in Duitsland stevig zal stijgen.
Maar Nederland is schathemeltjerijk en we kunnen best even pijn lijden voor
het goede doel. En dat is om de opwarming van de aarde proberen tegen te
gaan, zoals uitgemeten in de nieuwste klimaatscenario’s van het KNMI, met
een versnelling van de zeespiegelstijging als meest angstaanjagende gevolg.
Maar is de energietransitie in 2050 dan ook echt afgelopen?
Nee, natuurlijk niet. De plannen uit het Parijs-akkoord zijn onrealistisch. Dat
blijkt ook. Er zijn in de wereld al veel windmolens en zonnevelden gebouwd.
Zie hoe het landschap van Frankrijk en Duitsland en bij ons de Noordzee
is veranderd (in mijn optiek: verziekt). En toch heeft dit op de wereldwijde
energieconsumptie geen noemenswaardige invloed gehad. In 1990, toen de
energietransitie voorzichtig begon, werd 80 procent van de vraag gedekt met
fossiele brandstoffen. En nu? Nog steeds 80.
Dat schiet niet op. Het enorme succes van zon en wind - mogelijk gemaakt
doordat de prijzen voortdurend dalen - heeft er slechts toe geleid dat de groei
van het energieverbruik is opgevangen.
Voor sommige toepassingen van fossiele brandstoffen is het erg moeilijk om
vervanging te vinden. In het publieke debat gaat het vooral over het opwekken
van stroom. Welnu, dat is relatief simpel. We kunnen zelfs kiezen: willen we
kernenergie, zon, wind of biomassa?
Maar fossiele brandstoffen - en dan vooral aardolie - zijn ook uitgangsmateriaal
voor allerlei producten die het leven veraangenamen en die de meeste mensen
niet graag zouden missen. Neem tennisrackets en golfclubs, die eraan bijdragen
dat mensen tot op hoge leeftijd gezond blijven. Of de plastic steentjes van Lego.
Het Deense bedrijf meende in 2021 een ‘fossielvrij’ alternatief te hebben, van
hergebruikte PET-flessen. Maar bij nader inzien bleek het materiaal te zacht
om er goede steentjes van te maken. Als werd geprobeerd om daar wat aan
te doen, dan nam de CO2-uitstoot per blokje juist toe in plaats van af. Lego
heeft honderden materialen getest maar het project ‘fossielvrij’ is voorlopig
afgeblazen.
De Tsjechisch-Amerikaanse energiedeskundige Vaclav Smil heeft energietransities
uit het verleden bestudeerd. Ossen om de ploeg te trekken,
zeilen op boten in plaats van roeiers, de vervanging van hout als brandstof
door steenkool. Ze namen allemaal minstens een eeuw in beslag. Nee, de
energietransitie is niet een, twee, drie gepiept.

8
VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 9
Mr. Kees Oomen:
Actualiteiten in het VvE-domein
Voorlichtingsbijeenkomst plenaire bijeenkomst
Zoals elk jaar kwam Kees Oomen ook deze keer tijd tekort om op alle actuele onderwerpen uitvoerig in te gaan.
Desondanks lukte het hem om aandacht te vragen voor een aantal zaken die van groot belang zijn voor de VvE.
We geven hier een korte samenvatting. Meer informatie krijgt u via de website vvebelang.nl, de nieuwsbrief en
natuurlijk dit magazine.
Versnellingsagenda verduurzaming VvE-complexen
Er is duidelijk meer aandacht dan vroeger voor de VvE,
concludeerde Oomen. Dat blijkt o.a. uit de Versnellingsagenda
(te lezen op rijksoverheid.nl), die in drie delen uiteenvalt:
financiën, ontzorging en besluitvorming.
De hoofdonderwerpen zijn:
• aanpassing van bepaalde regels bij verduurzaming van
VvE-complexen;
• betere financiële ondersteuning;
• verbetering van informatievoorziening en ontzorging;
• versnelling van ‘grote’ VvE’s;
• ondersteuning van kleine VvE’s die nog niet of
nauwelijks functioneren.
De aandachtspunten hebben vooral betrekking op het
afschaffen van het quorum en de gekwalificeerde meerderheid,
de uitbreiding van de notificatieregeling, de doorzettingsmacht
van de VvE (maatregelen in de privéruimte), de
natuurbescherming (vleermuizen!), aandacht voor minder
draagkrachtigen en (gewoon) onderhoud.
Positief zijn de voorstellen om de Subsidie Verduurzaming
VvE’s (SVVE) uit te breiden met een aantal maatregelen.
Zo komt ook de procesbegeleiding in aanmerking
voor subsidie en is stapeling met lokale en regionale
subsidies straks mogelijk. Dat wil zeggen: als de regeling
op 1 januari 2024 definitief wordt. Een landelijk VvEverduurzamingsloket
dat VvE’s moet ondersteunen, zit
ook in de plannen.
Nationaal Warmtefonds
Het aantal aanvragen voor financiering van verduurzamingsmaatregelen
is in 2022 sterk gestegen. Om
nog meer VvE’s van dienst te kunnen zijn met de VvE
Energiebespaarlening is de rente verlaagd met 1,5 %,
waardoor de rente uitkomt op een percentage tussen
de 2,26 en 2,46 %, afhankelijk van de duur van de overeenkomst
(najaar 2023). Bovendien komen ook kleine
VvE’s met minder dan acht appartementen in aanmerking
voor financiering. Fiona Hamberg legde namens het
Nationaal Warmtefonds de voorwaarden nog eens uit.
Haalbaarheidsanalyse subsidie en financiering
Omdat veel VvE-bestuurders worstelen met de vraag of ze in
aanmerking komen voor subsidies en financieringen, heeft
VvE Belang de Haalbaarheidsanalyse ontwikkeld. U kunt laten
onderzoeken welke vormen van subsidie en financiering
voor u van toepassing c.q. haalbaar zijn. Daarvoor is er een
haalbaarheidsanalyse beschikbaar op de website van VvE
Belang. U komt voorts in contact met een financieel expert en
u ontvangt een rapportage. Een rapport dat mogelijk onder
de nieuwe regels van de SVVE (2024) subsidiabel is. Voor
meer informatie zie: https://www.vvebelang.nl/diensten/
haalbaarheidsanalyse-financiering-en-subsidie/ Peter van
Well ging in zijn presentatie nader op dit onderwerp in.
U leest het op pagina 14.
Beheer en bestuur
Een paar maanden geleden was het volop in de media: VvE’s
waren ontevreden over hun beheerder. Met name het gebrek
aan kennis was de VvE’s een doorn in het oog. Bovendien
neemt het aantal medewerkers bij VvE-beheerders gestaag
af. Steeds meer beheerders nemen afscheid van VvE’s die
minder dan 20 leden tellen. In sommige steden is het vrijwel
onmogelijk om nog een beheerder te vinden.
In de Versnellingsagenda die we hierboven aanhaalden,
staat ook dat er een rol is weggelegd voor beheerders bij
verduurzaming van VvE-complexen. De vraag is hoe ze die rol
moeten gaan oppakken. De huidige situatie in het VvE-beheer
vraagt om een nieuwe kijk op het beroep en de markt. Alleen
op die manier houden we het VvE-beheer interessant voor de
VvE’s die daar een beroep op willen doen.
Interim VvE-bestuur
Dat is vooral interessant omdat steeds minder VvE-leden
voelen voor een bestuurdersfunctie. Veel verenigingen zijn
inmiddels bestuurloos en een groot aantal besluit om dan de
beheerder ook maar bestuurder te maken. “Daarmee bind
je natuurlijk wel de kat op het spek”, zei Oomen. “Er zijn veel
goede beheerkantoren, maar we lezen ook elk jaar wel weer
over beheerders die er met het geld van het reservefonds
vandoor gaan. Daarom ben ik van mening dat je als VvE-lid
je verantwoordelijkheid moet nemen en een bijdrage moet
leveren aan de taken die een bestuur uitvoert. Bijvoorbeeld
door ook lid te worden van een commissie. Lid zijn van een
gemeenschap brengt nu eenmaal ook verantwoordelijkheden
met zich mee.”
Omdat het aantal bestuurloze VvE’s zo sterk stijgt, heeft VvE
Belang een nieuwe service in het leven geroepen: interim
VvE-bestuur door de professionals van VvE Belang. Dat kan in
allerlei vormen: voorzitter van de vergadering, ondersteuning
bij de zoektocht naar een goede beheerder etc.
Uit de reacties bleek al direct een grote belangstelling: enkele
aanwezigen wilden zich direct al aanmelden. Dat kan nu: op
pagina 34 en 35 leest u hoe u uw VvE kunt aanmelden voor
deze service.
Subsidieregeling Verduurzaming Verenigingen
van Eigenaars (SVVE)
Naar alle waarschijnlijkheid wordt deze regeling op 1 januari
2024 van kracht. Er zijn veel positieve elementen: er is
subsidie voor procesbegeleiding, de voorwaarden voor
monumenten worden versoepeld, er komt een bonus
voor biobased materialen, de subsidie voor installatie van
laadpunten wordt uitgebreid en een Duurzaam MJOP
wordt gesubsidieerd. Wat vooral opvalt is dat een groot
aantal onderzoeken die een VvE mogelijk moet laten
uitvoeren bij het realiseren van duurzaamheidsplannen,
subsidiabel worden. Denk daarbij aan asbestinventarisatie,
gevelonderzoek, installatieonderzoek, een financieel
haalbaarheidsonderzoek etc. VvE Belang heeft een reactie
gegeven op de plannen, want onze organisatie is van mening
dat sommige subsidies wel erg karig zijn. Ook de wijze van
aanvragen kan worden verbeterd. Binnenkort zal meer
duidelijk worden.
Brandveiligheid
Naar aanleiding van de flatbrand in Arnhem, waarbij op
nieuwjaarsdag 2020 twee dodelijke slachtoffers vielen,
heeft de Onderzoeksraad voor Veiligheid een onderzoek
ingesteld. Doel: veiliger woongebouwen creëren door het
bewustzijn van de bewoners te vergroten. Het Nationaal
Instituut Publieke Veiligheid (NIPV) heeft de Leidraad voor
brandveilig beheer van gebouwen opgesteld. Die is te
downloaden van de website van het NIPV. Op basis van een
invulschema (template bij de Leidraad) maakt u zelf een
brandveiligheidsplan voor uw gebouw.
Reservefonds en box 3
VvE Belang strijdt al jaren tegen de regel dat de reserve
van de VvE in Box 3 valt. Het geld is immers niet meer van
de individuele eigenaars, maar die moeten wel belasting
betalen over hun aandeel. Op dit gebied zijn er interessante
ontwikkelingen. De spaargelden van de VvE vallen door
herstelwetgeving onder een nog hoger belastingtarief
(voor ‘overige vermogensbestanden’), maar door o.a. een
uitspraak van de Advocaat-Generaal van de Hoge Raad lijkt
daar verandering in te komen. Dat kan gunstig zijn voor de
individuele eigenaars die hun aangifte keurig hebben gedaan
en bezwaar hebben gemaakt. Bovendien zijn er nieuwe
plannen voor de vermogensbelasting. Hoe deze precies gaan
uitpakken voor het aandeel in het reservefonds weten we
nog niet. Ook hiervoor geldt: we houden u op de hoogte.
Onderzoek banken
Een groot aantal VvE’s heeft deelgenomen aan een onderzoek
naar de handelwijze van banken. De uitslagen worden
binnenkort bekend. Kees Oomen bracht nogmaals Bank
TEN31 onder de aandacht: een Duitse bank die valt onder het
Duitse depositogarantiestelsel. Daarbij is voor elk VvE-lid het
spaarbedrag tot 100.000 euro gegarandeerd. VvE’s kunnen bij
deze bank sparen én lenen. TEN31 heeft nu ook een connectie
met Twinq. Op pagina 72-73 leest u daar meer over.
Tijdelijke tegemoetkoming blokaansluitingen
De TTB kon tot eind oktober worden aangevraagd. VvE
Belang heeft ruim 500 aanvragen voor aangesloten
VvE’s ingediend. De grote vraag was vervolgens hoe het
toegekende geld moest worden verdeeld onder de VvEleden.
Op vrijdag 13 oktober is daarover een webinar
gehouden in samenwerking met VGM NL. U leest een
samenvatting op pagina 84 van dit magazine.

10 VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN/WORKSHOPS VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 11
WORK
SHOP
1
WORK
SHOP
2
Energy Bridge, adviseur en installateur van warmtepompen,
helpt de VvE vanaf het moment dat die een ander systeem
overweegt tot aan de installatie van de (al of niet hybride)
mogelijke toepassing is een ventilatiewarmtepomp die op de
ventilatiebox wordt aangesloten. Het is daarnaast handig als
het hele complex tegelijk overgaat op hetzelfde type warm-
warmtepomp. Informatiebijeenkomsten En ook daarna monitort het bedrijf de werking tepompen. februari 2022
van de warmtepomp.
Centraal in de overheidsplannen staat dat in 2050 de
gebouwde omgeving 100 procent energieneutraal moet zijn.
De overheid stuurt onder andere met de energiebelasting op
het duurder maken van aardgas en goedkoper maken van
elektriciteit. En warmtepompen hebben elektriciteit nodig
om hun werk te doen.
Hybride systeem
De meeste vraag gaat momenteel uit naar hybride toepassingen:
daarbij werkt de warmtepomp samen met de gasgestookte
ketel. Die laatste komt pas in beeld als het echt koud
is en de warmtepomp het niet alleen aankan.
Een warmtepomp haalt zijn energie uit de lucht, het water
of de grond. Via een koudemiddel en een compressor zet de
warmtepomp deze om naar warmte voor de woningen (het
omgekeerde principe van een koelkast).
Er is één probleem dat inmiddels op tal van plaatsen een rol
speelt: het elektriciteitsnet is vol (netcongestie). Hier ziet u of
dat in uw omgeving aan de orde is: https://capaciteitskaart.
netbeheernederland.nl/
Collectief en individueel
Op dit moment worden warmtepompen vooral toegepast in
complexen met blokverwarming. In VvE Magazine #3 van dit
jaar zag u daarvan een voorbeeld (VvE Pisuissestraat in Den
Haag).
Voor complexen met individuele ketels zijn nog weinig echt
goede mogelijkheden voor warmtepompen. Er worden
wel steeds meer technische oplossingen ontwikkeld. Een
DOOR JAN-MAARTEN ELIAS,
DIRECTEUR VAN ENERGY BRIDGE
Duurzame oplossingen voor VvE’s
Warmtepompen en vermindering gasverbruik
Wat is het beste moment om voor een duurzame warmteoplossing te kiezen? Het antwoord: het moment
waarop de vervanging van het huidige systeem (veelal een gasgestookte cv-ketel) naderbij komt. Tijdens
de presentatie van Jan-Maarten Elias bleek dat een groot aantal aanwezigen geen idee had hoe lang hun
verwarmingsinstallatie nog meekan. Dat is een cruciaal punt in de hele operatie.
Stappenplan
Als u een mail stuurt naar info@energybridge.nl krijgt u een
aanbod voor een gratis scan voor het verduurzamen van
blokverwarming. Dan ziet u wat in uw gebouw de mogelijkheden
zijn. Trefwoorden zijn: techniek (een passende
oplossing met zo weinig mogelijk aanpassingen aan uw
gebouw), organisatie (draagvlak en het juiste moment) en
natuurlijk de financiën (maak gebruik van mogelijke subsidies
en financiering): wat betekent het voor de maandlasten voor
de eigenaars?
Bij een positief ALV-besluit start de fase van offertes aanvragen
en de realisatie van het systeem. Na afronding wordt de
installatie op afstand gemonitord.
Extra voordeel: uw energielabel gaat één of twee stappen
omhoog!
Nu al doen
Elias gaf een overzicht van de maatregelen die u nu al kunt
nemen om de energiekosten te verlagen en uw installatie
voor te bereiden op een duurzame warmteoplossing.
In alle gevallen is een goede inregeling van de radiatoren
een goede maatregel (zie ook pagina 74 en 75), net als het
verlagen van de stooktemperatuur. In een groot deel van
het jaar is een temperatuur van 600 voor de verwarming
van de ruimtes goed mogelijk (https://zetmop60.nl/ Het is
ook verstandig om niet te veel aan de thermostaatknoppen
te draaien: een gelijke temperatuur overdag en ‘s nachts is
voordeliger. Voor complexen met blokverwarming geldt ook
dat isolatie van de pompen en leidingen een winstgevende
maatregel is.
Juridische actualiteiten
Uiteenlopende zaken passeerden de revue
Vernietiging van besluiten
De werkwijze is simpel: u meldt de kantonrechter dat een
besluit wat u betreft vernietigd moet worden. De stukken
stuurt u mee en u wacht op de behandeling. U kunt zelf het
verweer voeren.
Bij een VvE meende de grooteigenaar dat hij tot bestuurder
moest worden benoemd en dat het dakterras wordt gebruikt
om een warmtepomp te plaatsen. Gezien zijn aantal stemmen
had hij daarvoor de meerderheid van stemmen.
Wat blijkt: de eigenaar heeft een achterstand in het betalen
van zijn VvE-bijdrage en hij is niet helemaal eerlijk in het
verrekenen van privébedragen. Dus kan hij geen bestuurder
worden. Voor de ingebruikname van het dak zijn voldoende
tegenargumenten, dus de rechter vernietigt op verzoek van
de VvE beide besluiten. ECLI:NL:RBAMS:2023:3881
Zonnepanelen
Een VvE wil zonnepanelen plaatsen op het dak van de parkeergarage.
De eigenaar van de parkeerplaatsen (ondersplitsing)
gaat akkoord op voorwaarde dat hij 10 % van de kosten
betaalt. In de akte staat een kostenverdeling waarbij hij 14 %
zou moeten betalen. De woningen vormen een andere
ondersplitsing. De investering zou moeten worden betaald
uit het reservefonds (dat daarvoor niet is bedoeld).
De rechter oordeelt dat de financiële situatie van de VvE
onduidelijk is. Bovendien gaat het om een technische
installatie die gemeenschappelijk is. Er mag voor de kostenverdeling
niet worden afgeweken van de bepalingen in de
splitsingsakte.
Tip van John Liewes: hoofd- en ondersplitsing hebben hun
eigen begroting. Eerst wordt in de ondersplitsing gestemd
en daarna in de hoofdsplitsing. Houd goed bij hoe er
gestemd is! ECLI:NL:2023:2955
Wandcontactdozen voor oplaadpunt
Een eigenaar wil de wandcontactdozen in de parkeergarage
gebruiken om zijn elektrische auto op te laden. Er zijn nl.
geen oplaadpunten en die zullen er waarschijnlijk ook niet
DOOR MR. JOHN LIEWES, HOOFD
JURIDISCHE ZAKEN VVE BELANG
Maar liefst acht actuele uitspraken van rechtbanken had John Liewes voor zijn gehoor. Heel uiteenlopende zaken
passeerden de revue, waarvan we er hier enkele noemen. U kunt ze overigens zelf nalezen op rechtspraak.nl.
snel komen. Echter: in de akte staat dat ‘bestaande situaties
moeten worden geduld’. De eigenaar argumenteert dat dit
dus een bestaande situatie is: de wandcontactdozen waren
er al. De rechter beslist anders: een contactdoos is geen
oplaadpunt.
Overigens komt er binnen afzienbare tijd hoogstwaarschijnlijk
een notificatieregeling waarbij een eigenaar zonder
toestemming van de ledenvergadering onder voorwaarden
voor eigen rekening een oplaadpunt mag laten installeren.
ECLI:NL:RBNHO:2023:2646
Verwijdering aanbouw
Een eigenares heeft een aanbouw geplaatst zonder toestemming
aan de ledenvergadering te vragen. Dat is in strijd
met de splitsingsakte. Het VvE-bestuur maant haar diverse
keren om de aanbouw te verwijderen. Ze doet niets. De VvE
stapt naar de rechter, want de boete die de VvE haar heeft
opgelegd, wil ze ook niet betalen.
Sinds 1992 moet bestuur de overtreder eerst waarschuwen
en vervolgens mag het een boete opleggen waarvan de
hoogte door de vergadering wordt bepaald. Echter: dan
moet er ook een bestuursbesluit zijn genomen om een
boete daadwerkelijk op te leggen. Dat is niet gebeurd.
Uitspraak: de aanbouw moet weg, maar de boete hoeft niet
te worden betaald.
Tip: neem een boetebesluit waarin u vastlegt hoe hoog de
boete per overtreding is. ECLI:NL:RBGEL:2023:3948
Verhuur appartement
Een belegger koopt een appartement om te verhuren. Dat
mag niet zonder meer: in de akte staat dat eigen bewoning
verplicht is en alleen met toestemming van het bestuur mag
worden verhuurd. Dat is gebeurd om een actieve en betrokken
VvE te creëren evenals een aantrekkelijk woonklimaat te
bevorderen.
De VvE krijgt gelijk: het appartement mag onder die omstandigheden
niet worden verhuurd.
Tip: informeer u vooraf goed! ECLI:NL:RBMNE:2023:2365

Tweedaagse vakopleiding
VvE beheer en bestuur
Intercom vervangen?
Video intercom | Toegangscontrole | Postkasten
Freek Poortvliet
Technisch adviseur | Deurintercom
“Welk merk voor u het beste is hangt af van de bestaande situatie, de bekabeling en uw wensen.”
www.deur-intercom.nl info@deur-intercom.nl 0226 - 34 41 66
De deur die de
belangrijke dingen in
het leven beschermt.
Daloc appartementsdeuren houden niet alleen treinrovers tegen.
Ze houden ook vervelende geluiden buiten de deur en zijn vuuren
rookbestendig. Door het unieke design beschermt de deur jou
jarenlang en gaat zelf jarenlang mee. Een veilige investering voor
jou en alles om je heen.
Lees alles over de ultieme appartementsdeur op daloc.nl
VvE Metea
thuis
in beheer
Genera
Zorgeloos verzekerd van beheer en onderhoud van uw vastgoed
Admira
Bel voor meer tel: (030) informatie: 60 03 939 0592 mail: 34 30 vve@vvemetea.nl
43
burgerhout.nl
COLLECTIEF VEILIG
Uitdagingen bij collectieve
rookgasafvoersystemen
Zowel particuliere woningeigenaren als de VvE zijn zich
vaak niet bewust dat met de koop van een nieuwe cv-ketel
ook de rookgasafvoer aangepast of vervangen had moeten
worden (BZK 2016).
Administratief en financieel VvE-beheer, inclusief bestuursondersteuning
Thesis
Bouwkundige ondersteuning voor uw VvE
Finera
Het basisbeheer pakket voor kleine VvE’s
Recrea
Optimaal financieel beheer voor uw vakantiepark
Corporea
Gezamenlijk beheer op maat gesneden
Servira
De beste service voor uw serviceflat
Maar wie is nu eigenlijk verantwoordelijk voor wat?
Hoe kan dit proces in soepelere banen worden geleid?
Welke oplossingen worden er geboden om veiligheid te
waarborgen? Burgerhout heeft hiervoor een Whitepaper
geschreven die hier antwoord op geeft.
Download de verniewde Whitepaper op
burgerhout.nl/whitepaper
Educa
Workshop voor een professioneel VvE-bestuur
Endura
Voor de duurzame VvE
Nieuwbouw en Herontwikkeling
Hulp bij het oprichten van een VvE
www.vvemetea.nl

14 VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN/WORKSHOPS VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 15
WORK
SHOP
3
WORK
SHOP
4
DOOR PETER VAN WELL, PROJECTADVISEUR
VERDUURZAMING BIJ VVE BELANG
Handvatten voor een kansrijke
subsidie- en financieringsaanvraag
Het geheim van goed
opdrachtgeverschap
DOOR MR. JOHN LIEWES EN PETER VAN WELL
Subsidies vóór en financiering van duurzaamheidsprojecten waren het onderwerp van deze workshop. Peter
van Well stelde zijn gehoor VvE Meerpaal voor, een complex dat 18 appartementsrechten omvat. Het MJOP is
vier jaar oud. In dat MJOP staat dat er volgend jaar moet worden geschilderd. Welke duurzaamheidsalternatieven
heeft deze VvE?
“De VvE moet in dit verband vijf cruciale stappen doorlopen”, Omvangrijke klus
meldde Informatiebijeenkomsten Van Well. “Oriëntatie, haalbaarheidsonderzoek, februari 2022
verdieping, uitwerking van het plan van aanpak (waar ook de
offertes worden aangevraagd en de subsidie c.q. financiering
om de hoek komt kijken) en ten slotte de bouwvoorbereiding
en de uitvoering. Al die stappen staan in de Campagnebox
voor verduurzaming van VvE-complexen.
De cruciale vraag is ‘Blijven we het MJOP volgen of kiezen
we voor een - wellicht aantrekkelijker - alternatief?’ In het
geval van VvE Meerpaal overweegt de ledenvergadering om
vaarwel te zeggen tegen de houten kozijnen met enkel glas
én om de spouwmuur te gaan na-isoleren. Omdat het hier
twee verduurzamingsmaatregelen betreft, kan de VvE een
beroep doen op de maximale SVVE-subsidie van 30% (bij één
maatregel krijgt ze de helft van de subsidie per maatregel).
Geld lenen
De VvE wil geld lenen om de maatregelen te financieren.
Daarvoor kan ze - onder voorwaarden - terecht bij het
Nationaal Warmtefonds, SVn (maar niet in heel Nederland)
en TEN31 Bank. De rentes bij het Warmtefonds en SVn zijn
relatief laag. Wanneer er een heel draagkrachtige eigenaar
lid is van de VvE, kan crowdfunding worden overwogen:
de rijke eigenaar leent de VvE dan geld om maatregelen te
financieren.
“Natuurlijk kun je er ook voor kiezen om door te sparen en
de maatregelen een aantal jaren uit te stellen”, zei Van Well.
“Dan zullen echter de prijzen fors gestegen zijn en moet je
lang wachten tot je van de verduurzaming profiteert. In alle
gevallen moet je de kosten van de maatregelen afzetten
tegen de opbrengsten. Zo zal deze VvE door het aanbrengen
van kunststof kozijnen veel minder in het reservefonds
hoeven te storten voor onderhoud.”
Speciale aandacht was er voor de complexen waar woningen
door een grooteigenaar of door een individuele eigenaar
worden verhuurd. Om in aanmerking te komen voor de
Subsidieregeling Verduurzaming VvE’s moeten alle eigenaars
een formulier voor ‘Staatssteun’ invullen. Anders gaat het feest
niet door. En als de SVVE niet voorafgaand aan de uitvoering
is aangevraagd, is er geen recht op de subsidie. Altijd vooraf
aanvragen dus!
In alle gevallen - of er nu wel of niet verhuurd wordt - is
het aanvragen van subsidies en leningen een hele klus, die
de VvE-bestuurder veel tijd en energie kost. Daarom heeft
VvE Belang de Haalbaarheidsanalyse financiering & subsidie
ontwikkeld. Voor € 390,- (inclusief btw) krijgt het VvE-bestuur
een overzicht van de mogelijkheden die gelden voor het
specifieke complex. Deze service is alleen beschikbaar voor
aangeslotenen bij VvE Belang.
Tips
De SVVE wordt naar alle waarschijnlijkheid in 2024 uitgebreid
met een aantal subsidies. Zo wordt ook procesbegeleiding
van VvE’s subsidiabel, evenals o.a. het flora- en
faunaonderzoek (vleermuizen!) en het gevelonderzoek.
Een laatste tip van Peter van Well: “Kijk eerst of je wel genoeg
spaart om het onderhoud de komende jaren uit te kunnen
voeren. Misschien moet de VvE-bijdrage sowieso omhoog
om het onderhoud te kunnen betalen.
Pas daarna kun je bekijken in hoeverre de bijdrage moet
stijgen om ook verduurzamingsmaatregelen te kunnen
nemen.”
Tijdens deze workshop passeerden alle facetten van goed opdrachtgeverschap de revue. Het MJOP en de dotatie
voor het reservefonds, de aanvraag van offertes, meerwerk en de gevolgen, de communicatie tijdens het hele
proces en ten slotte de garantievoorwaarden en de verzekeringen.
De aanwezigen waren het erover eens: drie offertes krijgen
is vaak een onmogelijke zaak. Niet alleen doordat bedrijven
de grootste moeite hebben om personeel te vinden, maar
vaker nog doordat ze niet veel trek hebben in de VvE als
opdrachtgever. Het besluitvormingsproces is bij de VvE
immers aanzienlijk langer dan bij een particulier.
John Liewes, hoofd Juridische Dienst en Peter van Well,
projectadviseur Verduurzaming, die beiden werkzaam zijn bij
VvE Belang, konden hun gehoor geruststellen: nergens in de
wet staat dat er drie offertes moeten zijn. Bovendien werken
veel VvE’s met vaste contactpersonen; dat maakt de zaak veel
eenvoudiger.
Een compleet MJOP
Het meerjarenonderhoudsplan is altijd de basis. Daarin staat
een beschrijving van de conditie van het gebouw en een
uiteenzetting van (groot)onderhoud in de loop van de tijd
waarvoor het MJOP geldt. Wettelijk moet het een periode van
tien jaar beslaan, maar verstandiger is een langere termijn.
Immers: sommige bouwdelen zijn pas na die tien jaren
aan vervanging of onderhoud toe en vallen dan buiten de
(financiële) planning. VvE Belang hanteert een periode van
25 jaar.
Rookgasafvoerkanalen en standleidingen worden nogal
eens vergeten als het MJOP wordt opgesteld. Dat kan voor
bijzonder onaangename verrassingen zorgen als die zaken
- meestal onverwacht - groot onderhoud of vervanging
nodig hebben. Het gaat dan veelal om tienduizenden en bij
standleidingen soms zelfs om honderdduizenden euro’s.
John en Peter: “Neem ook een post ‘Onvoorzien’ op in de
begroting. Ook voor ogenschijnlijk geringe werkzaamheden
is de VvE al snel veel geld kwijt. Lekkages zijn daarvan een
goed voorbeeld. De VvE betaalt het herstel en krijgt het geld -
meestal - pas later terug van de verzekeraar.”
Opdracht geven
Een goede werkomschrijving is noodzakelijk voor de aanvraag
van de offerte(s). U wilt immers zeker weten dat u de kwaliteit
krijgt die u wenst; dat de aannemer de juiste materialen
gebruikt; kortom: dat u tevreden bent over het eindresultaat.
Dat bespaart u veel vragen van eigenaars.
Let op de betalingstermijnen. Betaal niet te veel voor het werk
klaar is. Als er nauwelijks iets gebeurd is als u al meer dan de
helft betaald hebt en de aannemer gaat failliet, bent u veelal
uw geld kwijt.
Verder is het zaak om de vergunningen in huis te hebben
voor het werk begint. U kunt het bedrijf vragen om de
vergunningen aan te vragen. U kunt het ook zelf doen.
Maar zonder vergunningen ligt het werk in elk geval stil!
Een CAR-verzekering (Construction All Riks) is ook een
aanrader. Informeer in ieder gevel bij het bedrijf of - en in
hoeverre - het verzekerd is voor aansprakelijkheid.
De uitvoering
In veel gevallen is er sprake van meerwerk. Maak daarover
goede afspraken. Als u het werk laat uitvoeren op regiebasis,
wordt het meerwerk automatisch verrekend. Bij een vaste
aanneemsom is het de vraag of u voldoende mandaat hebt
gekregen van de algemene ledenvergadering.
Als het mogelijk is, is het verstandig om een bouwbegeleider
in de arm te nemen. De kosten van zo’n expert verdient u
vaak terug doordat u niet met onverwachte zaken (en kosten)
wordt geconfronteerd.
Let op: na een grootscheepse renovatie hebt u vaak een
nieuw meerjarenonderhoudsplan nodig.

16 VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN/WORKSHOPS VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 17
WORK
SHOP
5
WORK
SHOP
6
DOOR MR. ASTRID LUIJK, NOTARIEEL
JURISTE BIJ VVE BELANG
DOOR ARIAN VAN WALBEEK (LINKS) EN DANNY GORTER,
ADVISEURS VAN VVE LAADLOKET
Praktische oplossingen tegen overlast in de VvE
(Woon)overlast is onredelijke hinder, staat in de modelreglementen. Dan gaat het om overlast in de vorm van
geluiden, geuren, trillingen, vervuiling, belemmering (bijvoorbeeld van vluchtwegen), het lastig vallen van
medebewoners maar ook: dingen doen die strijdig zijn met de splitsingsakte. Kortstondige verhuur valt daaronder.
Immers: woonappartementen zijn bedoeld om in te wonen en kortstondige verhuur (vaak commerciële
exploitatie) is geen wonen. Astrid Luijk nam haar gehoor mee in de diverse vormen van overlast. En natuurlijk
gaf ze ook een groot aantal tips en adviezen om overlast in VvE-complexen zo veel mogelijk tegen te gaan.
Om Informatiebijeenkomsten maar meteen een misverstand uit de weg te ruimen: februari 2022
het VvE-bestuur heeft in principe geen taak als het gaat
om burenruzies. Wél kan het zinvol zijn als het bestuur
probeert de oorzaak te achterhalen of - als dat mogelijk is
- te bemiddelen. Het bestuur kan - en moet - optreden als
bewoners zich niet houden aan het huishoudelijk reglement
of het splitsingsreglement.
Waarschijnlijk wordt geluidsoverlast het vaakst gemeld als
het gaat om hinder voor andere bewoners. Muziek, airco’s,
warmtepompen maar ook het uitvoeren van klussen; het
kunnen allemaal vormen van geluidsoverlast zijn. Dat geldt
ook voor harde vloeren. Daarom geven de reglementen
ook aan wat wel en niet toegestaan is. Kijk in uw
splitsingsreglement, want de reglementen verschillen nogal.
Geluid
In het huishoudelijk reglement staan de regels voor een
ordelijk gebruik van de appartementen en de algemene
ruimtes. Let op: MR 1973 bevat geen regels omtrent het
gebruik van de privéruimtes. Voor de meeste bepalingen in
het huishoudelijk reglement geldt dat u die grotendeels zelf
kunt opstellen. Maar u weet: het huishoudelijk reglement
mag niet strijdig zijn met het splitsingsreglement!
Veel klachten hebben betrekking op geluid dat veroorzaakt
wordt door airco’s en warmtepompen. Het geluidsniveau
mag de 40 dB niet overschrijden. Om die installaties
aan te brengen hebt u altijd toestemming nodig van de
ledenvergadering (via een gewone meerderheid). Om ervoor
te zorgen dat alles in goede banen wordt geleid, is het
verstandig om een ‘gebruiksovereenkomst’ te laten opstellen.
Een gebruiksrecht is persoonlijk (dus niet verbonden aan
het appartementsrecht), tijdelijk en vatbaar voor herstel. De
juristen van VvE Belang kunnen een gebruiksovereenkomst
voor u opstellen die aan alle eisen voldoet.
Nog meer aandachtspunten
Het houden van huisdieren kan alleen in het
splitsingsreglement worden verboden (en dat is zelden
het geval). In MR 2017 staat expliciet dat vuilnis niet op/in
de galerijen, de gangen en de trappenhuizen mag worden
geplaatst. De andere MR’s zijn daar minder duidelijk over.
Scootmobiels zijn brandgevaarlijk en zijn dus in feite niet
toegestaan in de vluchtweg. Echter: als iemand hem
nodig heeft om zich buitenshuis te verplaatsen, moet de
ledenvergadering toestemming geven om het vervoermiddel
in de algemene ruimte te plaatsen (als in de eigen woning
geen plaats is). Maar veiligheid gaat altijd vóór!
Tips
Aan het einde van haar presentatie gaf de juriste een aantal
tips:
• Ken het splitsingsreglement en houdt u zich er als
bestuurder ook aan!
• Stel goede regels op in een huishoudelijk reglement (laat
het controleren of opstellen door VvE Belang).
• Stel een boetebesluit op (of laat dat door VvE Belang
doen).
• Ga in gesprek met de overtreder(s) en houd een logboek
bij van de overtredingen.
• Treed handhavend op (om precedentwerking te
voorkomen); hoe lastig dat ook is.
• Zoek eventueel contact met buurtbemiddeling of met de
buurtagent.
Verdiep uw kennis over laadpunten voor uw VvE
De adviseurs van VVE Laadloket namen om beurten deze workshop voor hun rekening: Danny Gorter, Bram
Leusink, Roland Steinmetz en Arian van Walbeek presenteerden een grote hoeveelheid feiten en tips over een
van dé thema’s van deze tijd: de installatie van laadpunten op het parkeerterrein van de VvE.
Dat u subsidie kunt krijgen voor de advieskosten (75 procent
met een maximum van € 1.500), wist u al. Nieuw is dat -
als de overheidsplannen doorgaan - deze subsidie wordt
verlengd tot eind 2027 en dat u ook subsidie krijgt voor
de aanleg van de basisinfrastructuur (dus niet voor het
laadpunt zelf). Op dit moment is er een voorwaarde dat alle
parkeerplaatsen worden aangesloten op de installatie. U
krijgt dan 100 euro per parkeerplaats. Na de publicatie van
de (nieuwe) subsidies worden alle voorwaarden pas echt
duidelijk. Er is overigens nog subsidiegeld beschikbaar voor
het oplaadpuntenadvies.
Draagvlak
De adviseurs benadrukten nog eens de noodzaak van
draagvlak onder de VvE-leden. “Als dat in orde is, zijn de
kansen op een positief besluit voor laadpunten groot”,
vertelden ze. “Dat blijkt wel uit onze gegevens: van de ca.
500 trajecten die we begeleiden (of hebben begeleid) is 95
procent succesvol.”Dat is ook hard nodig, want de overheid
wil dat er vanaf 2030 alleen nog elektrische (nieuwe) auto’s
worden verkocht. In dat jaar moet 25 procent van het
Nederlandse wagenpark elektrisch zijn."
“De uitdaging voor VvE’s met een eigen parkeerterrein of
parkeergarage is dus groot”, meldden de adviseurs. Zij krijgen
veel vragen over de capaciteit van de elektriciteitsinstallatie.
Die bedraagt in veel gevallen 3x80 Ampère (een zogeheten
kleinverbruiksaansluiting) en dat is voldoende voor de
eerste elektrische auto’s. Als er meer auto’s met een stekker
bijkomen, zal veelal de capaciteit verzwaard moeten worden
en dat is een prijzige aangelegenheid. Daarom is het zaak om
dat probleem te vermijden c.q. te voorkómen. ‘Slim laden’
is een goed idee: dan communiceren de laadpalen met
elkaar en wordt de stroom ‘slim’ verdeeld. Het is een van de
manieren om capaciteitsverzwaring te voorkomen, net als het
creëren van ‘laadpleintjes’.
Stappenplan
Het adviestraject van VVE Laadloket omvat alle stappen
die moeten worden gezet: vanaf de inventarisatie van de
laadbehoefte tot en met de keuze voor de leverancier.
Het resultaat: de VvE heeft een goed toekomstbeeld (en er
is draagvlak), er wordt een goed laadplan gemaakt waarin
alle wettelijke regelingen én de subsidie wordt meegenomen
en ten slotte is er een geschikte leverancier die de installatie
binnen een jaar kan uitvoeren (een eis voor het verkrijgen
van de aangekondigde subsidie voor een financiële bijdrage
aan de basisinfrastructuur) evenals een scherpe offerte.
Draagvlak
Speciale aandacht was er voor het creëren van draagvlak
onder de leden. Enkele tips:
• Betrek de leden in een vroeg stadium bij de plannen.
• Breng de zorgpunten in kaart.
• Geef objectieve inzichten die antwoord geven op de
zorgpunten (brandveiligheid, verdeling van kosten!).
• Een positieve houding van het bestuur is belangrijk.
• Maak het niet te ingewikkeld.
Brandveiligheid
Er doen veel verhalen de ronde over brand(on)veiligheid
van elektrische auto’s. Die zijn niet op feiten gebaseerd:
er is nog nooit brand in een parkeergarage ontstaan
door een elektrische auto. De brandveiligheidseisen voor
brandstofauto’s en elektrische auto’s zijn dan ook identiek.
Bij elektrische auto’s worden die aangevuld door enkele
eisen aan de laadinfrastructuur:
• een mode 3 of 4 laden;
• een noodvoorziening (waarbij alle laadpunten afgeschakeld
worden);
• een actuele plattegrond met de locaties van de laadpunten
en de oplossing voor de noodvoorziening.
Meer weten? Kijk op vvelaadloket.nl

vercoma.nl
Dé sleutel tot succesvol
toegangscontrole beheer
Bluetooth
lezer
iP-OPENER, een toegangscontrolesysteem
ideaal voor alle soorten appartementencomplexen
en kantoorgebouwen.
Een krachtig systeem ontwikkeld binnen onze eigen
groep. Het systeem is niet alleen flexibel maar ook
veilig en real-time, via cloud door uzelf te beheren.
Slim gebruik tussen cloud en controller..
Intuïtieve web-based cloud software.
Schaalbaar Art 7/GTwinen daardoor flexibel.
Eigen 2-draads SMART lezers met 128 bits
AES encryptie, IP65 en IK10 protectie en
via de cloud van updates te voorzien.
Integratie van systemen derden.
Integratie van het GTwin 2-draads
deurvideo systeem.
Koppeling met Aperio draadloze
deurkruk oplossingen.
Geef uzelf toegang tot het meest uitgebreide
toegangscontrole systeem op de markt.
Kijk voor meer informatie op vercoma.nl of
neem direct contact op met Vercoma voor een
uitgebreide demonstratie.
verkoop@vercoma.nl | T 075 62 17 628
Aperio
Tags
De beschikbaarheid van veilig drinkwater
is vanzelfsprekend. Wie denkt daar nog
over na als hij onder de douche stapt, het
toilet doortrekt, zijn handen wast,
de wasmachine aanzet of zijn mond
spoelt na het tandenpoetsen?
Hetzelfde geldt voor een droge parkeergarage
of kelder als het regent.
Je realiseert je pas het belang als het
niet meer werkt.
zorg voor water
druk | afvoer | kwaliteit
1
2
Hoogwaardige, legionellaveilige
drukverhogers en vuilwaterinstallaties,
op maat voor uw gebouw
In tip-top conditie gehouden door regelmatige,
vakkundige inspectie & onderhoud
UW SPECIALIST IN LEIDINGRENOVATIE VAN:
• lekkende of slechte standleidingen
• rioleringsleidingen
• rookgas- of ventilatie kanalen
Bezoek ons op de VvE-beurs!
VOORDELEN:
Ontwikkeling, productie,
verkoop en service vanuit
Alphen aan den Rijn.
3
4
5
24/7 op afstand bewaakt voor maximale
betrouwbaarheid, met DP Bluelink
Eigen landelijke calamiteitenservice, met
50 monteurs, die dag en nacht paraat staat
om direct in te grijpen als dat tóch nodig is
De zekerheid van veilig drinkwater, door
onderzoek en oplossingen van onze experts
• geen hak- en breekwerk
• binnen 24 uur gereed
• realisatie volgens BRL 5216
• bochten mogelijk
WERKWIJZE:
• inharsen kous
• aanbrengen liner
• openfrezen aansluiting
• eventueel renoveren aansluiting
T 0165 - 393 260
WWW.VSRLEIDINGRENOVATIE.NL
www.dp.nl | (0172) 488388 | dp@dp.nl

VVE MAGAZINE BESTEEDT
20 BIJZONDERE APPARTEMENTEN
AANDACHT AAN BIJZONDERE
APPARTEMENTEN. IN DEZE
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 21
NEGENENZESTIGSTE
AFLEVERING AANDACHT
VOOR WONEN IN EEN
VOORMALIGE
SCHOOL.
Al snel wordt duidelijk dat de bestuurders van het zelfwerkzame type zijn. Leo
verzorgt de financiële administratie, maar is ook verantwoordelijk voor het
opstellen en actualiseren van het meerjarenonderhoudsplan, dat tien jaar beslaat.
Er wordt goed samengewerkt met de Monumentenwacht, en de bestuurders
maken dankbaar gebruik van een aantal diensten die VvE Belang biedt. “Vorig jaar
was Anton Troost op de voorlichtingsbijeenkomst in Rotterdam”, vertelt Claire.
“Hij was zó enthousiast dat we besloten hebben om dit jaar alle drie naar de
bijeenkomst te gaan. We hebben ook de Campagnebox voor verduurzaming van
VvE-complexen aangeschaft. Daaraan hebben we een heel goede leidraad in onze
zoektocht naar mogelijke verduurzamingsmaatregelen. Die zijn overigens beperkt,
heeft onze Duurzaamheidscommissie al gezien. Het dak is in 1974 voor het
laatst vernieuwd. Het ligt vol met leien en het moet binnen enkele jaren worden
vernieuwd. Aan zonnepanelen denken we dus nog even niet (er is ook weinig
gemeenschappelijk stroomverbruik); eerst een nieuw dak! Daarvoor zijn we aan
het sparen.”
VvE???
Leo: “Bij de transformatie naar appartementen is in alle kozijnen dubbel glas
geplaatst. We zouden wel HR++-glas willen, maar dat is nogal een opgave. De
VvE-bijdrage bedraagt al om en nabij de 350 euro (afhankelijk van de grootte van
de appartementen), dus dat is al een flink bedrag. We moeten heel goed rekenen
en kijken wat het meest urgent is. Een van de onderwerpen waar we mee zitten, is
de rookgasafvoer. Is die gemeenschappelijk of niet? Daar zijn we nog niet uit, maar
duidelijk is wel dat we niet te lang moeten wachten met de renovatie. De huidige
rookgasafvoer is ook van 1993.”
Beide eigenaar-bewoners waren volkomen onbekend met het verschijnsel VvE
toen ze hun appartement kochten in de voormalige HBS. Leo kwam 17 jaar
geleden uit een eengezinswoning; Claire betrok 12 jaar geleden met haar -
inmiddels overleden - echtgenoot het grote appartement op de begane grond.
De voormalige Rijks H.B.S. in Oud-Beijerland
16 mooie appartementen in
een gemeentelijk monument
Het was echt
een schok om
kennis te maken
met alle regels in
de splitsingsakte
en het splitsingsreglement
Sinds 1968 kent het Nederlandse onderwijs geen HBS meer: in dat jaar
deed de Mammoetwet zijn intrede. Veel gebouwen die als HBS gebouwd
zijn, werden gelukkig behouden voor latere generaties. Aanvankelijk
omdat er les werd gegeven, maar in een later stadium ook om te worden
getransformeerd tot appartementencomplex. De voormalige Rijks H.B.S. in
Oud-Beijerland (Zuid-Holland) vervulde beide functies tot de school te klein
werd. Sinds 1993 zijn er 16 appartementen in het imposante pand gevestigd.
Claire van Antwerpen (secretaris van het VvE-bestuur) en Leo Brussaard
(administrateur/penningmeester) vertellen over het beheer en onderhoud
van het gebouw, dat inmiddels de status heeft van gemeentemonument.
Bestuursvoorzitter Anton Troost is wegens zijn werk niet aanwezig als we
elkaar spreken in de bloemenzee die de tuin van Claire vormt.
CLAIRE VAN ANTWERPEN EN LEO BRUSSAARD

22 BIJZONDERE APPARTEMENTEN VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 23
De bouwkundige
komt geregeld
langs om de voortgang
van het schilderwerk
te bekijken. Hij kijkt
met een kritische
blik naar het
uitgevoerde
werk.
“Het was echt een schok om kennis te maken met alle
regels in de splitsingsakte en het splitsingsreglement”,
vertelt ze. “We hebben heel veel verbouwd en we stuitten
daarbij elke keer op al die regels en voorschriften.
Mijn man was ondernemer en gewend om dingen
voortvarend aan te pakken. Dat was dus even schrikken
en het gaf ook wel spanning.”
Gemeentemonument
Het gebouw heeft de status van gemeentelijk monument.
Dat heeft voor- en nadelen, vertelt Leo. “Het grootste
voordeel was natuurlijk dat we in het begin subsidie
kregen voor de renovatie en het onderhoud. Het nadeel
is - zoals bij alle monumenten - dat je niet vrij bent in
het aanbrengen van wijzigingen. Gelukkig hebben we
een goed contact met de Monumentenwacht, die ons
adviseert over het onderhoud. Trouwens ook met de
Monumentencommissie van de gemeente. Op verzoek
van de gemeente Hoeksche Waard stellen we het
gebouw ook open op Open Monumentendag. Dan zien
we altijd veel oud-leerlingen en hun families. Zij vinden
het fantastisch om te zien hoe het gebouw inmiddels is
veranderd.”
Claire geeft een voorbeeld: “Aan de voorzijde was vroeger
een lelijk fietsenhok. Logisch, natuurlijk. Het hok is weg en
er is hedera tegen de gevel geplant om de aanpassingen
die bij de omvorming tot appartementen nodig waren,
te verbergen. De groene blokken tegen de gevel geven
‘smoel’ aan het gebouw, maar de plant groeit razendsnel
en beschadigt de kozijnen als we niet vaak genoeg
snoeien. Een aantal bewoners wil de hedera houden,
anderen juist niet. En wat beslis je dan? We zijn nu aan
het kijken naar alternatieven.”
De bestuurders zijn blij dat ze weinig kritiek horen:
“Integendeel: er zijn vaak lovende woorden over het werk
dat we ten behoeve van alle bewoners verrichten.”
‘Huismeester’
Het feit dat Leo de financiële zaken regelt, is al genoemd.
Zeker niet onvermeld mag blijven dat hij ook een soort
‘huismeester’ is voor het gebouw en zijn bewoners.
Hoewel niet technisch van aanleg, draait hij zijn hand
niet om voor een klusje. Daarnaast begeleidt hij de
onderhoudsbedrijven die ervoor zorgen dat het gebouw
er mooi bij blijft staan. “Er is ook een ‘interne commissie’,
vertelt hij: “Die zorgt ervoor dat de collectieve ruimtes
leuk worden aangekleed. Zo hebben ze bijvoorbeeld de
vloerbedekking uitgezocht en ze houden ook een oogje
op de schoonmakers.”
DANKZIJ THORBECKE
Dat Nederland een onderwijsinstelling als de HBS
kreeg, is te danken aan de liberale staatsman Johan
Rudolph Thorbecke; ook de grondlegger van onze
moderne democratie. Hij was van mening dat er naast
het gymnasium een meer algemene middelbareschoolopleiding
moest komen voor jongens (!) die
geen wetenschappelijke carrière ambieerden. De
onderwijsvorm richtte zich op een loopbaan in de handel,
techniek, industrie of bestuur en het vakkenpakket
bestond uit maar liefst 35 vakken. Vanaf 1871 werden ook
meisjes toegelaten, mits ze toestemming hadden van
de minister van Onderwijs. De HBS werd heel populair.
Onder de Nederlandse Nobelprijswinnaars zijn veel
wetenschappers met een HBS-achtergrond.
Allemaal koek-en-ei dus in de voormalige HBS? “Eigenlijk
wel”, zeggen de bestuurders. “We vormen echt een
gemeenschap en de bewoners zien naar elkaar om. Dat
komt niet doordat we veel gezellige dingen organiseren,
want dat is niet het geval. We vergaderen eenmaal per
jaar, en we houden alle eigenaars op de hoogte met een
nieuwsbrief. Vorig jaar hebben we wel een barbecue
gehouden ter gelegenheid van het
100-jarig bestaan van het gebouw.”
Schilderwerk
Min of meer vanzelf komen we op het heikele punt als
het om onderhoud gaat: het schilderwerk. Een nieuwe
schilder constateerde bij de laatste schilderbeurt veel
houtrot. Dit bleek vooral het gevolg van het slechte
schilderwerk van de vorige schilder.
Leo: “Daaruit hebben we geleerd dat het goed is om een
bouwkundige in te schakelen. Die kan een gefundeerd
oordeel geven over het geleverde werk. We laten het
schilderwerk stapsgewijs uitvoeren. Drie zijden van het
gebouw zijn inmiddels klaar. De bouwkundige kwam
bijna dagelijks langs om de voortgang te bekijken. Wij zijn
niet deskundig op dat gebied en het is ons dan ook goed
bevallen dat we die kennis ergens anders konden halen.
Nu zijn we wel tevreden over het geleverde schilderwerk.”
Claire: “We streven naar een duurzame relatie met het
schildersbedrijf. Dat komt nu de fouten tegen die bij de
vorige schilderbeurt zijn gemaakt. Juist daardoor - én
door de inschakeling van de externe bouwkundige -
hebben we de zekerheid dat het schilderwerk nu op de
juiste manier wordt aangepakt.”
DE RIJKS H.B.S.
Oud-Beijerland is van oudsher een streng-christelijke
gemeente in de Hoeksche Waard. Er was dan ook
weinig enthousiasme voor de plannen om een Hogere
Burgerschool te gaan stichten. En nog wel een
openbare onderwijsinstelling ook! Die zou vast een
verderfelijke invloed hebben op de normen en waarden!
De voorstanders wonnen de lange politieke strijd: in
1920 ging de Rijks Hogere Burgerschool van start, die
het splinternieuwe gebouw aan de H.B.S.-laan betrok.
In 1930 telde de H.B.S. slechts 35 leerlingen, maar dat
werden er geleidelijk aan zo veel dat na 68 jaar afscheid
genomen moest worden van het gebouw. De lessen
werden voortaan gegeven in een - alweer nieuw -
gebouw.
DE VOORMALIGE H.B.S.

24 OP BEZOEK BIJ DE DUITSE VVE BELANG VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 25
Duitse VvE’s zijn blij met Nederlandse kennis
“Jullie zijn voor ons een groot voorbeeld”
Wíj zijn de eigenaars! Onder dat motto hield het ‘Duitse VvE Belang’, ofwel ‘Wohnen im Eigentum'; afgekort WiE
op de warme zaterdag 9 september haar congres ter gelegenheid van het 20-jarig jubileum. Met de nadruk op het
woord ‘wij’, want het ontbreekt de Duitse appartementseigenaars aan veel kennis om het bestuur en beheer van
hun gebouw zelf vorm te geven. Samen met mr. John Liewes (hoofd Juridische Dienst) en Jaap Hendriksen
(accountmanager Energie & Duurzaamheid) toog uw redacteur naar Königswinter voor een dag vol verbazing.
WiE-voorzitter Gabriele Heinrichs hield
een toespraak waarin de frustratie
duidelijk te horen was. Eigenaars
worden enerzijds betutteld (”Eigenaars,
daar heb je alleen maar last van en
aan onderhoud denken ze niet”)
en anderzijds worden ze gezien als
mondige consumenten die hun eigen
boontjes wel kunnen doppen. En
waarvoor dus geen ondersteuning
of advisering nodig is. De overheid,
de politiek en iedereen die zich met
juridische zaken bezighoudt; lange tijd
was er geen enkele belangstelling voor
appartementseigenaars.
De WiE probeert daar al 20 jaar
verandering in te brengen, met
als pover resultaat dat er een
appartementenwet is aangenomen
die niemand begrijpt. Immers: juristen
schrijven voor juristen; niet voor
eigenaars. In het Duitse parlement
wordt nu mondjesmaat gesproken
“Als de meerderheid beslist
dat er zonnepanelen
komen, moet de
meerderheid ze betalen.
Maar degenen die niet
meedoen, profiteren er
ook van. Dat is niet eerlijk,
maar als WeG ben je de
energieleverancier van het
gebouw. Dus moet je wel.”
over zonnepanelen en over de vraag of
Wohnungseigentümergemeinschaften
(WeG; de gezamenlijke eigenaars) ook
online mogen vergaderen. En juist
dat laatste willen ze in de overgrote
meerderheid niet. Om ook de Duitse
parlementariërs te overtuigen van
het feit dat er veel meer nodig is om
de appartementseigenaar de juiste
ondersteuning te bieden op het gebied
van onderhoud, juridische zaken en
energiebesparing waren vier politici
uitgenodigd. En VvE Belang, want onze
organisatie geldt als lichtend voorbeeld
voor de Duitse vereniging WiE.
‘Zeer onwenselijk’
Met meer huishoudens in één
gebouw had de wetgever al in de
“We willen ook wel een
huishoudelijk reglement
(Hausordnung), want er is
niets geregeld. Wat moet
daarin staan? Is er een
model beschikbaar?”
“Reglement? Wat is dat?”
19e eeuw niet veel op, zoals blijkt uit
een document dat Wolfgang Dötsch,
rechter bij het Oberlandesgericht van
Keulen (en als een van de weinige
juristen gespecialiseerd in het
appartementsrecht) het publiek liet
zien. Daarin staat letterlijk dat in het
geval dat meerdere huurders in één
complex wonen, het allemaal nog wel
meevalt. Echter: ‘als eigenaars door
een langdurig recht aan het ‘huis’
verbonden zijn en ook nog medeeigendom
hebben; dan is dat een
bron van voortdurende discussie en
conflicten’.
“Mijn bankrekening is
ook de rekening van de
WeG. Als ik olie (!) inkoop
voor de verwarming van
ons gebouw, moeten de
anderen eerst betalen.
Anders krijgen ze geen olie.
Maar het is best lastig om
uit elkaar te houden wat
mijn geld is en wat van de
WeG is.”
En 100 jaar verder zijn de WeG’s nog
niet veel opgeschoten, zo blijkt: te
weinig participatie van de eigenaars,
geen duidelijkheid wat er van hen
verwacht wordt in het kader van de
energietransitie; te veel fixatie op
juridische zaken waardoor het zicht op
andere facetten ontbreekt en vooral
ook: te weinig duidelijkheid over de
rechten en plichten van beheerders
(Verwalters). Een vorm van mediation
zou ook welkom zijn, betoogden de
sprekers: nu staat bij conflicten tussen
beheerder en WeG en tussen eigenaars
onderling alleen de weg naar de rechter
open.
De ‘Verwalter’
“We hebben als WeG’s een
zwakke positie als het gaat om
onderhandelingen met zakelijke
partijen. Huiseigenaren en huurders
zijn veel beter georganiseerd én
beter beschermd. Zij worden terecht
gezien als consumenten met rechten
en plichten; de WeG moet als groep
consumenten ook veel beter worden
beschermd”, meldde Frau Heinrichs.
“Ik heb geprobeerd om die
wet te lezen, maar ik snap
er niets van. Ik kan ook
nergens een jurist vinden
die me erbij kan helpen.
Dramatisch.”
“In 2003 begonnen we met 13
personen onze vereniging. Het
startkapitaal bedroeg 10.000 euro,
dus leden werven was moeilijk. Bij
conflicten werd al snel geroepen dat de
partijen maar naar de rechter moesten
stappen. Er is nauwelijks gevoel van
gemeenschap onder de eigenaars. Dat
gevoel willen we graag bevorderen,
want tenslotte zijn we samen eigenaar
van het gebouw. Anno 2023 hebben
we ongeveer 13.000 leden en geven we
veel advies aan de WeG’s. We brengen
ook publicaties uit over onderwerpen
die voor de WeG van belang zijn. Maar
als het ons niet lukt om de overheid
te interesseren voor de problematiek
waarmee we te maken hebben, komen
we niet zo veel verder.”
De gecertificeerde beheerder
(Verwalter) die als externe partij de
WeG beheert, heeft veel macht.
En die wordt niet altijd
goed gebruikt.
WIG-VOORZITTER GABRIELE HEINRICH
“Waar vind ik iemand die
me kan vertellen hoe we
energie kunnen besparen?
De energieleverancier
vertrouw ik voor geen cent.
En hoe kom je aan iemand
die je op weg helpt? Wat
bedoelt u precies met
procesbegeleiding?”
Met de juridische tekst in de hand kan
de Verwalter de eigenaars eenvoudig
zijn wil opleggen. Daartegenover
staan de vrijwilligers die hun best doen
om het gebouw zo goed mogelijk te
beheren. De WiE zou graag zien dat
veel meer WeG’s aan zelfbestuur en -
beheer gaan doen; ook al omdat het
nauwelijks lukt om een gecertificeerde
beheerder te vinden. “Maar we zijn
geen anti-beheerdersvereniging”, stelde
Heinrichs nadrukkelijk.
“Wij hebben een
‘Geschäftsverteilungsplan’
(een schematische
taakverdeling voor het
bestuur; red.) Dat betekent
dat deze eigenaars officieel
mandaat hebben om
contracten af te sluiten;
bijvoorbeeld voor het
uitvoeren van onderhoud.
Hoe weten we nu of die
gunstig zijn voor ons?”

VERVOLG VERSLAG VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 27
24/7
24/7
ZORG
ZORG
VOOR
VOOR
UW
UW
DRINKWATER
DRINKWATER
✓ LEGIONELLAPREVENTIE
✓ LEGIONELLAPREVENTIE
24/7 TOEZICHT OP DE INSTALLATIE
✓ 24/7 TOEZICHT OP DE INSTALLATIE
SERVICE CONTRACT VANAF 89,- PER JAAR
✓ SERVICE CONTRACT VANAF 89,- PER JAAR
STORINGEN OP AFSTAND OPLOSSEN
✓ STORINGEN OP AFSTAND OPLOSSEN
ALTIJD LEGIONELLAPREVENTIE
EEN COMFORTABELE WATERDRUK
✓ ALTIJD EEN COMFORTABELE WATERDRUK
✓ 24/7 TOEZICHT OP DE INSTALLATIE
24/7 ZORG VOOR UW DRINKWATER
✓ SERVICE CONTRACT VANAF 89,- PER JAAR
✓ STORINGEN OP AFSTAND OPLOSSEN
✓ ALTIJD EEN COMFORTABELE WATERDRUK
LEDEN VAN DE BUNDESTAG
AAN HET WOORD
FOTO: WOHNEN IN EIGENTUM E.V.
Campagnebox
Na de plenaire ochtend, waarin het
met name ging om de wenselijkheid
van zelfbestuur en -beheer én om
de communicatie binnen de WeG,
stonden workshops en de kennismarkt
op het programma. John Liewes
en Jaap Hendriksen trokken veel
belangstellenden met hun verhaal over
de wijze waarop de Nederlandse VvE’s
worden geholpen op de weg naar
verduurzaming van de complexen. De
monden vielen open van verbazing,
vooral toen ze de Campagnebox
toonden. Zo veel informatie en advies;
dat willen de Duitse eigenaars ook wel!
HET ELFDE GEBOD GIJ ZULT GEEN WEG ZONDER BEHEERDER HEBBEN!
DAB Pumps is al 40 jaar wereldwijd actief in de markt van waterverplaatsing.
Al DAB onze Pumps drukverhogingsinstallaties is 40 jaar wereldwijd voldoen actief in aan de de markt Nederlandse van waterverplaatsing.
drinkwaternormen.
Al onze drukverhogingsinstallaties voldoen aan de Nederlandse drinkwaternormen.
De kwaliteit van uw drinkwater is onze grootste zorg. Onze drukverhogingsinstallaties
zijn De kwaliteit legionella van veilig. uw drinkwater De beste preventie is onze grootste tegen legionella zorg. Onze is drukverhogingsinstallaties
het continue monitoren van
de zijn temperatuur legionella veilig. en de De doorstroming beste preventie van het tegen drinkwater. legionella DAB is het is de continue enige fabrikant monitoren die van
continue de temperatuur de doorstroming en de doorstroming en temperatuur van het van drinkwater. de drukverhogingsinstallatie DAB is de enige fabrikant meten die
en
DAB continue hier
Pumps
op de afstand
is doorstroming al 40
correctieve
jaar wereldwijd en temperatuur maatregelen
actief van in
op
de de kan
markt drukverhogingsinstallatie nemen.
van waterverplaatsing. kan meten
Al en onze hier op drukverhogingsinstallaties afstand correctieve maatregelen voldoen aan op kan de Nederlandse nemen. drinkwaternormen.
Zo vind er niet éénmaal per jaar een controle plaats op uw systeem maar
op
De Zo vind elk
kwaliteit
moment er niet van éénmaal van
uw drinkwater
de dag. per jaar Dankzij
is een onze
de controle grootste
onderhoudsvrije plaats zorg. op Onze uw drukverhogingsinstallatie systeem drukverhogingsinstallaties
maar en het
online
zijn op elk legionella
monitoren moment veilig. van kunnen de De dag. beste
wij Dankzij u
preventie
naast de een onderhoudsvrije tegen
verbeterde
legionella
service drukverhogingsinstallatie is het
het
continue
scherpste
monitoren
onderhoudstarief en van het
bieden. online temperatuur monitoren Voor meer en kunnen informatie de doorstroming wij u bezoek naast van een onze het verbeterde website drinkwater. of service neem DAB contact het is de scherpste enige met fabrikant ons onderhoudstarief
op. die
continue bieden. Voor de doorstroming meer informatie en temperatuur bezoek onze van website de drukverhogingsinstallatie of neem contact met ons kan op. meten
en hier op afstand correctieve maatregelen op kan nemen.
Zo vind er niet éénmaal dabpumps.nl/nl/vve per jaar een controle plaats • info.nl@dwtgroup.com op uw systeem maar • 0416-387280
op elk moment van de dag. dabpumps.nl/nl/vve Dankzij de onderhoudsvrije • info.nl@dwtgroup.com drukverhogingsinstallatie • en 0416-387280
het
online monitoren kunnen wij u naast een verbeterde service het scherpste onderhoudstarief
bieden. Voor meer DRUKVERHOGING
informatie bezoek onze website of neem contact met ons op.
DRUKVERHOGING
TOT 50%
ENERGIE TOT 50%
BESPARING ENERGIE
BESPARING
IN VERGELIJKING
TOT TRADITIONELE
IN
OPLOSSINGEN
VERGELIJKING
TOT TRADITIONELE
OPLOSSINGEN
TOT 50%
ENERGIE
BESPARING
IN VERGELIJKING
TOT TRADITIONELE
OPLOSSINGEN
“Een eigenaar in onze
WeG wil zonnepanelen.
De anderen niet. We
willen eigenlijk het dak
niet verdelen, maar hoe
doen we het als het toch
moet?”
Overigens worden ze al een beetje op
weg geholpen als het wetsvoorstel
met als titel ‘Solarpaket 1’ door het
parlement wordt aangenomen.
Dat moet een einde maken aan de
ingewikkelde papiermolen die nu nog
nodig is om als eigenaar c.q. huurder
zonnepanelen te laten installeren op
het dak of het balkon. Immers: ook in
Duitsland leeft de wens om zo veel
mogelijk stroom zelf op te wekken.
‘Uitdaging’
De dag vóór het congres was
in de Bundestag de Warmtewet
(Heizungsgesetz) aangenomen.
Die roept nogal wat vragen op (wat dat
betreft was er niet veel verschil met
de Nederlandse situatie). Ook daarin
zijn WeG’s nauwelijks genoemd, zoals
Gabriele Heinrich verontwaardigd
vaststelde.
“Kunt u mij een overzicht
geven van de taken
die een bestuur moet
uitvoeren? Is zo’n
document beschikbaar?”
Annett Jura, de vertegenwoordigster
van het Duitse ministerie van Bouwen
en Stedelijke Ontwikkeling, zag wel
degelijk dat de WeG’s voor een grote
uitdaging staan als het gaat om
de energietransitie. “Met name de
gebouwen uit de jaren 60 en 70
staan voor een grote uitdaging”,
stelde zij. “We moeten veel meer
gaan meedenken met de WeG’s.”
Ze had veel belangstelling voor de
Campagnebox en het (D)MJOP. Daarom
zijn er afspraken gemaakt om te bezien
hoe die zaken bruikbaar zijn voor de
Duitse WeG’s. Reden: Jura was van
mening dat er veel meer aandacht moet
komen voor de bijdrage die juist WeG’s
kunnen leveren aan de energietransitie.
“Er zijn nog veel schotten tussen de
ministeries en de diverse afdelingen”, zei
ze. “De manier waarop de Nederlandse
overheid samenwerkt met VvE Belang is
voor ons een groot voorbeeld.”
“Als we de begroting
opstellen, maakt iedere
eigenaar een overzicht van
de bedragen die hij heeft
uitgegeven aan de woning
(onderhoud en dergelijke).
Die overzichten leggen
we naast elkaar en dan
maken we op basis van dat
overzicht de begroting.”

28
ROL VAN DE BEHEERDER BIJ VERDUURZAMING
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 29
Het lijkt me een goed idee om tijdens het (goed-bezochte!)
beheerderscongres dat we al een aantal jaren in december
organiseren, een presentatie te wijden aan dat thema: de
zoektocht naar mogelijkheden van verduurzaming en de rol
van de beheerder daarin.”
Verduurzam ingsopgave van VvE-complexen
Gezamenlijke zoektocht van VvE-bestuurders én beheerders
De weg naar verduurzaming van VvE-complexen is bepaald geen uitgestippelde route. VvE’s, hun bestuurders én
beheerders zijn zoekende naar een manier om de complexen toekomstbestendig te maken. En dan gaat het om
méér dan energiezuinigheid. Over dat onderwerp brainstormden Inge van Beek (beleidsadviseur energietransitie
van de gemeente Tilburg), René Brinkhuijsen (vicevoorzitter van branchevereniging Vastgoedmanagement
Nederland - VGM NL) en Kees Oomen (directeur van VvE Belang). Hun conclusie: kennelijk moeten we
beheerders meer instrumenten geven om VvE’s goed te ondersteunen bij het verduurzamingsproces. Maar
wat verwachten de beheerders van de overheid en van andere professionals? Binnenkort wordt een webinar
georganiseerd om in elk geval over die vraag de nodige duidelijkheid te verschaffen.
In oktober 2021 is in het stadhuis van Tilburg het VvE
Transitie Centrum Brabant (VTCB) opgericht. Dat
ondersteunt met succes VvE’s in vijf gemeenten die hun
complexen willen verduurzamen. Het krijgt naar alle
waarschijnlijkheid navolging, vertelt Kees Oomen: “Bij
de overheid is er - naar het voorbeeld van het VTCB -
veel belangstelling voor de oprichting van een nationaal
verduurzamingsloket. Maar de lokale aanpak is ook van
groot belang, want lokale beheerders weten als geen ander
waarmee hun VvE’s bezig zijn - of zouden moeten zijn als
ze mee willen in de verduurzamingsopgave.”
Inge van Beek vertelt over haar ervaringen: “We hebben
vanuit de gemeente Tilburg de beheerders die hier actief
INGE VAN BEEK
zijn, uitgenodigd voor een kennismakings- en netwerkborrel.
Er kwam één aanmelding. Daarna zijn we ‘opgeschaald’ naar
een VTCB-initiatief van de provincie Noord-Brabant waarbij
beheerders uit Noord-Brabant een uitnodiging kregen
voor een lunch mét de nodige informatievoorziening over
dit onderwerp. Er kwam ook hier één aanmelding. Heel
teleurstellend. Is het gebrek aan interesse? Te weinig tijd? We
zouden het graag willen weten! In Amsterdam en Rotterdam
is de situatie aanzienlijk hoopgevender, weten we. Daar
wordt samengewerkt.”
Geen eenduidige communicatie
René Brinkhuijsen: “Personeelsgebrek speelt mee, maar
is naar mijn idee slechts één van de oorzaken voor dit
veronderstelde gebrek aan betrokkenheid. Ik zie de oorzaak
ook in een gebrek aan eenduidige communicatie vanuit
de overheid waardoor bestuurders en beheerders door de
bomen het bos niet meer zien. Ook voor de beheerder is de
verduurzamingsopgave een zoektocht, maar die begint bij
de VvE: de beheerder kan alleen iets initiëren als de VvE aan
de slag wil!”
Kees Oomen formuleerde het in VvE Magazine #3 van 2023
zo: “Het functioneren van de VvE-beheerder hangt een-opeen
samen met de wijze waarop de VvE is georganiseerd
en waarop ze functioneert”. Hij verduidelijkt: “Beheerders
geven aan ook niet altijd op de hoogte te zijn van alle ins en
outs op het gebied van verduurzaming, maar ze worden wel
geacht de VvE’s die ze in beheer hebben te stimuleren om
verduurzamingsmaatregelen te nemen.
Brinkhuijsen: “En dan is het misschien ook een goed idee
om vooraf een webinar te organiseren waarin we kunnen
‘ophalen’ waaraan de beheerders behoefte hebben. Wat
willen ze van de overheid en van de professionals in
Nederland?”
Eenzelfde vraag
Van Beek: “Bij de VvE’s die het VTCB om advies vragen, zien
we dat er door onze informatie zeker een vraag gecreëerd
is bij de VvE-bestuurders. Het is de vraag in hoeverre ze die
vraag ook neerleggen bij hun beheerder. En natuurlijk ook of
die hun vraag kan beantwoorden.”
“Maar je hoeft natuurlijk niet alles zelf te doen als beheerder”,
betoogt Brinkhuijsen. “Als je voldoende kennis in huis hebt,
kun je de VvE als procesbegeleider ondersteunen. Zo niet,
dan dien je op de hoogte te zijn van de mogelijkheden die
externe professionals bieden. De sleutel ligt wat mij betreft
in het samenspel tussen VvE-bestuurder en -beheerder. We
zien nogal eens dat een aantal leden van een VvE de hakken
in het zand zetten omdat ze opzien tegen de hoge kosten
die gemoeid zijn met verduurzaming. Dan is het voor een
beheerder lastig om de zaak vlot te trekken.”
Oomen: “Maar van de lokale overheid - en ook van een
organisatie als het VTCB - wordt wel verwacht dat ze
de VvE’s stimuleert om die maatregelen te treffen. De
beheerder zou een belangrijke rol kunnen spelen bij dat
enthousiasmeren. Onze Campagnebox voor verduurzaming
van VvE-complexen legt daar ook de nadruk op: neem de
juiste beslissing op het meest geschikte moment.”
Brinkhuijsen: “Dan blijft er maar één conclusie over: kennelijk
werkt het op deze manier niet, en moeten we de zaken veel
creatiever aanpakken. Out-of-the-box denken dus.”
Dé professional
Oomen: “De VvE-beheerder is bij uitstek de professional
die de VvE zou moeten kunnen ondersteunen bij haar
verduurzamingsopgave. Als ze hun rol als procesbegeleiders
oppakken, is dat ook financieel aantrekkelijk. Ze kunnen dan
gebruik maken van subsidies.”
Brinkhuijsen: “Van de beheerder mag je inderdaad een
informerende en initiërende rol verwachten. Maar dat kan
alleen maar mét betrokkenheid van de VvE en de VvEbestuurder.
Ik zie bij de VvE’s in het algemeen nog weinig
bewustzijn van de taak die op hen wacht. Dus moet er een
andere aanpak komen.”
Van Beek: “Juist daarom willen wij zo graag in gesprek met
de beheerders: wat kan hen over de streep halen om hun rol
in dit traject beter te vervullen? Gemeentes zijn bezig met
het maken van plannen om wijken ‘van het gas af’ te halen.
Wij willen voor de betrokken VvE’s een ‘zachte landing’
RENÉ BRINKHUIJSEN
KEES OOMEN
creëren, zodat ze niet overvallen worden door allerlei
maatregelen. Daarbij hebben ze de hulp van de beheerders
hard nodig. Die kunnen de VvE’s wijzen op kansen die de
koppeling van onderhoud en verduurzaming biedt.”
Brinkhuijsen is het daarmee eens: “De beheerder (zeker
de beheerder die aangesloten is bij VGM NL) ontleent zijn
bestaansrecht aan de professionele ondersteuning van de
VvE. Maar de VvE moet er wel voor zorgen dat intern de
zaken op orde zijn.”
Webinar
Van Beek: “In Tilburg organiseren we dit najaar een tweede
masterclass voor professionals op diverse VvE-terreinen.
Een rekentool maakt deel uit van het programma, net als
noodzakelijke VvE-kennis en handvatten voor participatie.
We hopen dat ze daarmee een hulpmiddel in handen
hebben om de VvE’s adequaat te ondersteunen. Bij de
vormgeving van de masterclass maken we graag gebruik van
de kennis en ervaring die in Amsterdam en Rotterdam al zijn
opgedaan.”
Oomen: “We gaan aan de slag met de organisatie van
een webinar dat gericht is op de beheerders, met als
centrale vraag ‘Wat hebt u nodig om VvE’s optimaal te
ondersteunen?’ Dus: wat verwacht u van de overheid (rijk
en gemeente) en van andere partijen? We zijn allemaal
zoekende naar de juiste manier om dit vraagstuk aan te
pakken. Hopelijk hebben we aan het eind van dit jaar al
meer antwoorden op die vraag.”

THERMOMETER KOOPWONINGEN
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 31
Nieuwbouwappartementen
in zwaar weer;
kansen voor
bestaande bouw
De bestaande bouw kent sinds 2022
prijsdalingen en de verkoop van
nieuwbouwwoningen is ingestort.
Dat biedt kansen voor appartementseigenaars
die hun woning willen
verkopen, want doorstromers kiezen
vaker voor bestaande bouw. Zij zijn
ook veel koopkrachtiger geworden,
want door de krapte op de arbeidsmarkt
zijn veel werknemers er
financieel flink op vooruit gegaan.
Daardoor zijn er in het tweede
kwartaal van dit jaar weer meer
woningen verkocht en stegen de
woningprijzen in juni. Dat staat in de
Thermometer Koopwoningen die
WoningBouwersNL op 6 september
jl. publiceerde.
Thermometer Koopwoningen najaar 2023 is gematigd optimistisch
Uw betrouwbare partner in VvE beheer!
Al 25 jaar is VP&A een betrouwbare partner op het gebied van VvE beheer.
Wij bieden passende dienstverlening aan voor VvE’s van klein tot groot.
Van alleen de administratie van uw VvE tot aan volledig beheer inclusief
technisch manager en servicebureau, kunt u bij ons terecht.
Meer weten?
Kijk dan op onze website: www.vpagroep.nl
T 0162 - 44 77 00 • E info@vpagroep.nl
Vestigingen in Oosterhout • Capelle a/d IJssel • Nieuwegein • Eindhoven
‘Het is belangrijk om snel in te spelen
op de veranderende vraag’, staat in
het rapport van de vereniging voor
projectontwikkelaars. ‘De belangstelling
voor dure koopappartementen in
de stedelijke centra wordt kleiner
en de vraag naar kleine, goedkope
appartementen stijgt.’
De markt voor dure appartementen
was altijd al beperkter doordat
degenen die de hoge prijzen konden
betalen, vaak de voorkeur gaven aan
een grondgebonden woning. Nu de
bestaande markt ruimer is geworden,
kiezen doorstromers vaker voor een
bestaande woning.
Overigens wordt de malaise op de
nieuwbouwmarkt steeds zichtbaarder.
In de centra van de grote steden
worden hele projecten afgelast.
Oorzaak: de geringe belangstelling
voor de dure appartementen. Die zijn
immers nodig om het project rendabel
te maken. Nieuwbouwappartementen
op binnenstedelijke locaties kosten nu
gemiddeld € 455.000. Dat is aanzienlijk
hoger dan de gemiddelde prijs voor
bestaande appartementen. Het verschil
bedraagt maar liefst € 119.000.
Dalende verkopen prijzen
De verkoop van nieuwbouwappartementen
is teruggelopen tot het
laagste niveau sinds 2009. Medio 2021
werden er nog 251.000 bestaande
koopwoningen verkocht. Daarna
nam het consumentenvertrouwen
een duikvlucht naar aanleiding van de
stijgende energieprijzen en de inflatie.
Doorstromers werden terughoudend
want de rente ging stijgen en de
overwaarde van hun woning daalde.
Starters bleven actief (dat is vreemd
gezien de aanhoudende stroom
berichten over starters die niet aan
de bak komen).
Sinds augustus 2022 daalden de
verkoopprijzen, maar het effect bleef
beperkt door het grote woningtekort.
Er is overigens geen zicht op afname
van dat tekort. Integendeel: door de
sterke arbeidsimmigratie stijgt het
woningtekort verder. Waar eerder nog
sprake was van een bouwopgave van
één miljoen woningen, moeten we
nu uitgaan van twee miljoen nieuw te
bouwen woningen.
Bovendien blijft - ondanks de lagere
economische groei - de economie
goedbetaalde banen creëren. Door
de recente loonsverhogingen kunnen
meer mensen een woning kopen.
De markt voor bestaande woningen
herstelt zich dan ook. Dat zorgde voor
een lichte stijging (0,2 procent) van de
verkoopprijzen in het tweede kwartaal
van 2023.
Immigratie
Sinds 2007 wordt de stroom
arbeidsmigranten groter. De laatste
vijf jaar verhuisden gemiddeld 30.000
buitenlanders naar Nederland voor
werk; voor het overgrote deel uit
Europese landen. Een groeiend deel
komt uit landen buiten de EU, zoals
studenten uit China, ICT-specialisten
uit India en Amerikaanse expats. De
groep internationale studenten groeide
tot 120.000. En allemaal hebben ze
woonruimte nodig.
Voor de arbeidsmigranten geldt dat de
helft rond het minimumloon verdient.
41 procent verdient modaal en 9
procent bovenmodaal (vooral in de
ICT). Het tekort aan woningen voor
arbeidsmigranten met lagere inkomens
is inmiddels opgelopen tot 120.000 à
150.000.
Inmiddels is de wooncrisis voor kiezers
het belangrijkste thema. De val van het
kabinet zorgde voor veel onzekerheid.
Het is de vraag wat het resultaat zal
zijn van de Tweede Kamerverkiezingen.
Daarvan zal voor woningzoekenden
veel afhangen.

CENTRAAL BEHEER
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 33
NAAMPLAATJE
AANPASSEN?
DIGITAAL,
ONLINE &
DRAADLOOS
De succesvolle samenwerking
tussen Stichting VvE Belang en
Centraal Beheer wordt voortgezet.
Onlangs ondertekenden Jack
Hommel, tot 1 september directeur
van Centraal Beheer Bedrijven, en
Fred Schuurs, oprichter en voorzitter
van Stichting VvE Belang, het
contract waarin de verlenging van
drie jaar is vastgelegd.
Centraal Beheer en VvE Belang verlengen samenwerking
www.intratone.nl
DRAADLOZE VIDEO
INTERCOMS VOOR
APPARTEMENTEN
VvE’s die zijn aangesloten bij VvE Belang, krijgen bij
Centraal Beheer korting op de VvE-verzekeringen.
Nieuwe aangeslotenen bij VvE Belang worden geattendeerd
op de gunstige voorwaarden; omgekeerd stimuleert
Centraal Beheer haar klanten om zich aan te sluiten bij
VvE Belang. De samenwerking dateert al van 2000, toen
Centraal Beheer - naast een opstalverzekering speciaal
voor gebouwen van VvE’s - het pakket van vijf VvEverzekeringen
ontwikkelde. Het doel is hetzelfde
gebleven: actieve en gezonde VvE’s die aandacht
hebben voor onderhoud en verduurzaming.
Meer dan verzekeren
De samenwerking krijgt ook op andere gebieden vorm.
Op het gebied van rechtsbijstand werkt VvE Belang nauw
samen met Stichting Achmea Rechtsbijstand (SAR). In alle
gevallen gaat het erom dat VvE’s goed op de hoogte zijn
van alles wat er in de maatschappij - en met name in het
VvE-domein - speelt.
Een speciaal VvE team bij Centraal Beheer
Naast de inhoud van de VvE-verzekeringen, is Centraal
Beheer volledig gespecialiseerd op de VvE. Zo is er een
VvE-desk die met 20 medewerkers de 20.000 VvE-klanten
helpt. En een afdeling die alleen maar VvE-schades in
behandeling neemt. Door de hele organisatie is dus
specifieke kennis en kunde voor VvE’s beschikbaar. Met
een eigen telefoonnummer en e-mailadres kunt u snel
en persoonlijk contact krijgen met de VvE-specialisten.
Zij geven deskundig antwoord op vragen van VvE’s.
Of kijken mee tijdens een gratis oriëntatiegesprek.
Partners! Vooral om kennis te delen
We zijn ook nadrukkelijk elkaars partner als het gaat om het
delen van kennis. Met elkaar én met de VvE’s. De afgelopen
maand hebben we dat weer meegemaakt op alle landelijke
Voorlichtingsdagen in Zwolle, Rotterdam, ’s-Hertogenbosch
en Utrecht. Daar spraken we veel mensen die belangrijk
zijn voor een soepele samenwerking. Natuurlijk de VvEbestuurders,
maar ook de andere deelnemers aan deze
dagen. Niets is zo belangrijk voor een goed contact als
samen koffie drinken, bijpraten en elkaar in de ogen kijken.
VvE Belang is ook een graag geziene gast op bijeenkomsten
van Centraal Beheer. We vullen elkaar mooi aan en zien
zeker kansen om dat de komende jaren uit te bouwen.
VvE Magazine speelt een grote rol
In het VvE Magazine verrijken we de
kennis van VvE’s met inzichten van onze risico-inspecteurs
en met schadegegevens. In het magazine dat u nu leest,
staat een artikel van Centraal Beheer over de nieuwe
risico’s als u zonnepanelen plaatst. In mei praatten we u
bij over laadpalen. Een mooi kwartaalblad dat een plek
biedt voor Centraal Beheer en VvE Belang om kennis te
delen die relevant is voor alle VvE’s in Nederland.
Samen zijn we sterker
Samen hebben de organisaties zo’n 35.000 VvE’s in
portefeuille, waarmee een groot deel van de VvE-markt
wordt bediend. Dat biedt een stevige basis om de VvE’s
en de eigenaars nog beter te ondersteunen bij het beheer
en de verduurzaming van hun complexen.
Wederzijdse versterking, in het belang van de VvE!

34 DE VVE-BESTUURDER VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 35
Een actief en capabel bestuur is belangrijk voor
de dagelijkse gang van zaken binnen de VvE.
Als er geen bestuur is, heeft de VvE geen
wettelijke vertegenwoordiger en daarmee
komt het functioneren van de vereniging in
gevaar. Helaas zien we dat op steeds meer
plaatsen gebeuren. Daarom heeft VvE Belang
een nieuwe dienst ontwikkeld: de VvEbestuurder.
VvE’s die zijn aangesloten bij VvE
Belang, kunnen van deze dienst gebruik
maken.
Neutrale
professional
die úw belangen
behartigt
VvE Belang-directeur Kees Oomen: “De externe VvEbestuurder
neemt de verantwoordelijkheid van het
bestuur over, terwijl de functiescheiding tussen bestuur
en extern beheer volledig behouden blijft. Hierdoor blijft
het belang van de VvE voorop staan, zonder beïnvloeding
door externe belangen. De externe bestuurder fungeert
als een neutrale en professionele schakel die de VvE
en haar belangen vertegenwoordigt en bevordert. Ook
ondersteuning als technisch voorzitter van de vergadering
of hulp bij de zoektocht naar een goede beheerder,
behoort tot de mogelijkheden.
Tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten van dit najaar
zagen we dat er veel belangstelling is voor deze dienst.
Sommige VvE-vertegenwoordigers wilden zich direct al
aanmelden.”
Voordelen
VvE-coach Cor Domenie coördineert de nieuwe service
van VvE Belang. Hij selecteert ook degenen die als
externe VvE-bestuurder optreden en hij zoekt naar de
beste match tussen VvE en bestuurder. Hij zegt: “De
voordelen zijn duidelijk: de VvE beschikt met deze externe
bestuurder over een hoogopgeleide specialist in het
appartementsrecht met veel ervaring. De VvE-bestuurder
is onafhankelijk en behartigt úw belangen. Er zijn immers
geen conflicterende belangen, zoals soms het geval is als
COR DOMENIE
Nieuwe dienst van VvE Belang: de VvE-bestuurder
de beheerder ook bestuurder van de VvE is. Bovendien
weet u zeker dat de communicatie goed verloopt en dat
de VvE goed functioneert. En bij ingewikkelde juridische
of bouwkundige vraagstukken kan de bestuurder altijd
terugvallen op de kennis die bij VvE Belang aanwezig is.
Een bijkomend voordeel kan zijn dat de externe VvEbestuurder
zorgt voor extra betrokkenheid vanuit de
leden. Wellicht willen zij wel een bijdrage leveren zonder
bestuurlijke verantwoordelijkheid te dragen. Bijvoorbeeld
via een technische of duurzaamheidscommissie. Of als
vrijwilliger die het groen rond het gebouw bijhoudt.”
Voorwaarden
Uw VvE kan gebruik maken van deze externe VvEbestuurder
als ze voldoet aan de volgende voorwaarden:
• De VvE heeft een professionele beheerder. De
communicatie voor reparatieverzoeken, meldingen en
correspondentie lopen via de beheerder. De beheerder
houdt contact met het bestuur en alleen in bijzondere
gevallen en bij calamiteiten treedt de bestuurder direct
in overleg met de eigenaars.
• Er zijn eigenaars of commissies die het beheer
ondersteunen. Zij signaleren bijzonderheden, kunnen
aannemers en contractpartijen ontvangen en de weg
wijzen, en de bestuurder informeren. Zij vormen voor
de bestuurder de ‘oren en ogen’ van het complex.
Als aan deze beide voorwaarden wordt voldaan, kan een
beheersbare en betaalbare taakinvulling van de bestuurder
worden gerealiseerd.
Tijdelijk of permanent
Cor Domenie: “Idealiter maakt de externe VvE-bestuurder
zichzelf op termijn overbodig. Voor veel VvE’s kan hij een
hulpmiddel zijn om uiteindelijk weer tot een eigen bestuur
te komen. De VvE heeft dan voldoende handvatten
gekregen om de vereniging weer zelf te besturen, met
ondersteuning door een goede beheerder. Immers: de
externe bestuurder vormt een extra kostenpost voor de
VvE. Daarom streven we naar een tijdelijke oplossing. Een
VvE die permanent van deze dienst gebruik wil maken, is
natuurlijk ook welkom.”
Geen ‘problematische VvE’s'
John Liewes, hoofd Juridische Dienst bij VvE Belang:
“De externe VvE-bestuurder is geen trouble shooter. VvE’s
waar ruzies zijn en waar de sfeer verziekt is, komen niet
in aanmerking voor deze dienst. Deze dienst is bedoeld
voor VvE’s die ontzorgd willen worden op bestuurlijk vlak;
niet voor VvE’s die zelf eerst de nodige interne problemen
tussen leden of tussen leden en bestuur moeten oplossen.
Omdat wij het aantal uren van de externe bestuurder zo
veel mogelijk willen beperken, is het van belang dat de
beheerder de taken uitvoert die in de overeenkomst van
dienstverlening is vastgelegd. Om die reden is het ook niet
de bedoeling dat de bestuurder als een soort van mediator
gaat optreden. Natuurlijk kan de Juridische Dienst wel
helpen bij het oplossen van interne conflicten en uitleg
geven als zaken uit het reglement niet duidelijk zijn.
Wat kost het?
Cor Domenie: “De kosten van ‘de VvE-bestuurder’
hangen vanzelfsprekend samen met de hoeveelheid
taken die de bestuurder gaat uitvoeren. De eerste
stap is de aanvraag van een intake door de VvE.
Daarvoor betaalt ze € 575,- (inclusief btw). Als
er een match is en de samenwerking tot
stand komt, wordt de helft van het intakebedrag
verrekend. Vervolgens moet u
rekening houden met een bedrag van
8 tot 13 euro per maand per appartementsrecht.
Het bedrag is afhankelijk
van het aantal appartementsrechten
en de gewenste/benodigde tijdsinvestering.”
Voor veel VvE’s
kan de externe
VvE-bestuurder een
hulpmiddel zijn om
uiteindelijk weer tot
een eigen bestuur
te komen
Zo werkt het
Hebt u interesse in deze dienst? Dan kunt u zich op de
website aanmelden voor de intake. Ga daarvoor naar
www.vvebelang.nl/diensten/de-vve-bestuurder. Dan stelt
Cor Domenie aan de hand van een aantal vragen een
profiel op van uw VvE: het aantal appartementsrechten,
het aantal vergaderingen per jaar, de structuur van de
VvE etc. Samen met hem bespreekt u hoe het bestuur
van de VvE moet worden ingevuld en wat u van de VvEbestuurder
verwacht. Gaat het erom dat de bestuurder
‘op de winkel past’ of komt er een groot project aan
waarbij u ondersteuning nodig hebt? Dat is van invloed
op de verwachte tijdsinvestering. Na deze intake start de
selectie van een kandidaat-bestuurder en krijgt u binnen
vier weken een plan van aanpak met daarbij een kant-enklaar
voorstel voor de ALV. Immers: de ledenvergadering
moet akkoord gaan met de benoeming van de externe
bestuurder.
Hoe sneller u contact opneemt; hoe sneller u uw
VvE nieuw leven inblaast met een professioneel en
onafhankelijk bestuur. Samen creëren we een gezonde
en welvarende Vereniging van Eigenaars.

VT2000 ADVERTORIAL
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 37
PETER PRIEM (LINKS)
EN PIETER RAGETLIE
Voor VvE-beheerders zat een
paar maanden geleden een
belangrijk deel van het werk
erop. De besluiten die in het
voorjaar zijn genomen, zijn in
diverse stadia van uitvoering. Uw
VvE-beheerder heeft natuurlijk
ook vakantie genomen, maar tijd
om achterover te leunen was er
niet. Immers: de voorbereidingen
voor het nieuwe seizoen waren
al in volle gang. Toke Ragetlie,
mede-eigenaar van VT2000,
somt op wat er in de zomerperiode
allemaal is gebeurd
om de ALV’s optimaal te laten
verlopen.
IS UW LIFT KLAAR VOOR
van VT2000
DE TOEKOMST?
Heeft u een lift van ongeveer 20 jaar oud in uw
gebouw? Dan zult u recent wellicht wat grote
Alle data komt als het ware in één bak terecht. Door deze
informatie met elkaar te vergelijken worden patronen ontdekt
in de werking van de installaties. Vertoont een lift - op
componenten “Eigenlijk zijn alle hebben afdelingen vervangen. voortdu-Denrend druk bezig met de werkzaam-
de VvE een inspectieverslag. Mogelijk te achterhalen door een inspectie.
Als hierbij resultaat aan van het jaarbezoek krijgt van de bewoners. Die kwaliteit is alleen
basis van deze patronen - een afwijking, dan wordt er een
de besturing, signalering of deuren. Een behoorlijke
heden voor de klanten. De technisch kunnen zaken die in het
melding
MJOP staan,
aangemaakt.
Toke:
Zit
“De
er bijvoorbeeld
wetgeving met
een
betrekking
vertraging
investering, managers van waarmee de afdeling u planmatig de levensduur worden aanzienlijk doorgeschoven in of het moeten openen en/of tot sluiten de veiligheid van de deuren? in woningen Dan kan maakt het
onderhoud gaan het hele jaar door met werkzaamheden juist versneld systeem worden op basis van het al nóg de verzamelde belangrijker data je aangeven weet waar welk
heeft kunnen verlengen. Maar de techniek heeft in
je
hun belangrijke werk. Immers: onderhoud
twintig blijft nodig jaar niet om de stilgezeten. complexen Hierdoor kan het zichtbaar voor de monteur, gaskanalen zodat gemeenschappelijk hij het onderdeel of tijdens privé
uitgevoerd.
onderdeel dit mogelijk aan veroorzaakt. toe bent. Bijvoorbeeld Deze informatie of de rook-
is direct
die
zijn klaar dat te u maken nu een voor “slimme” de toekomst. besturing Dat is heeft Alles gekregen in overleg de eerstvolgende onderhoudsbeurt zijn. Zo nodig kunnen extra de kan juiste controleren. acties en
ook dé taak van de VvE: instandhouding Alles gaat in nauw overleg Voorspelt met de het systeem onderhoudsmaatregelen dat afwijking een ongeplande
worden uitgevoerd.
Dan Dus: zorgt welk het seizoen systeem het dat ook de is;
of een digitale signalering. Maar wat zijn nou
van het complex. Maar voor alle gebouwen
geldt de dat voordelen veroudering van deze doorgaat. nieuwe, de intelligente voorkeur geeft – met monteur de techni-
een melding onze met coördinatoren hoge urgentie voor krijgt het en planmatig direct naar
bestuurders of – als de stilstand VvE daaraan kan veroorzaken?
precies
componenten?
Dus moet er ook nagedacht worden sche commissie, eventueel
de betreffende
aangevuld
locatie
onderhoud
gaat. U heeft
zijn altijd
vervolgens
volop bezig!”
een hogere
over de wijze waarop je die veroudering met VvE-leden. Op die manier kan het
beschikbaarheid door minder ongeplande stilstand, snellere
tegen zo laag mogelijke kosten zo lang onderhoud goed worden voorbereid. In
Waarom worden installaties steeds slimmer?
reparaties én meer veiligheid voor de bewoners.
mogelijk kunt uitstellen.
nauw overleg met het bestuur worden
We zien het steeds vaker. Auto’s, koelkasten, een slimme
Meer informatie
Wij zijn bij VT2000 dan ook heel blij dat offertes opgevraagd. De leden beslissen
meter in de meterkast die via het internet verbonden wordt, Maar wat heeft dit met Wilt modernisering u meer weten over te maken… de
we een team hebben met technisch uiteindelijk, via een voorstel waarover
waardoor dienstverlening van VT2000?
managers uw die energieleverancier de VvE’s met hun zelf belangrijke
werk Bij kunnen auto’s wordt ondersteunen. deze verbinding Het o.a. Toke gebruikt geeft een paar voorbeelden toekomst en van het verlengen van de levensduur, gaat verder
uw meterstanden
wordt gestemd
kan
tijdens de
…vraagt
ALV.
u zich misschien af. Uw lift klaar maken voor de
uitlezen. Kijk dan op de website
voor
www.vt2000.nl. Liever
planmatig proactief onderhoud verdient en het dan bijstellen ook of aandachtsgebieden: resetten van “Schilderwerk dan het vervangen is van componenten. Het betekent ook,
telefonisch contact? Dat
automatische bijzondere aandacht.” controlesystemen van bijvoorbeeld een belangrijk het oliepeil. onderdeel meegaan van het met plan-dmatig van de onderhoud. laatste We proberen de vruchten de uit-
van plukt. Een hogere beschikbaarheid van uw
nieuwste technologieën waar u als VvE
kan ook: u vindt de telefoonnummers
van alle vestigingen
Voor liften is dit niet anders. Gebruikmakend
technologieën, Bouwkundig kunnen abonnement liften "praten" met de voering cloud en van het onderhoud lift zorgt te bundelen,
monteurs zodat de overlast voor hun handen eigenaar vol boodschappen hebben, niet voor gesloten
ervoor dat bewoners, die slecht ter been zijn of
op de website.
aangeven Toke neemt wat ons ze nodig mee in hebben. de organisatie Hierdoor zijn
altijd van op VT2000. de hoogte “Steeds van meer de status VvE’s en sluiten kunnen zo inspelen gering op mogelijk de is. De liftdeuren bundeling staan! van
behoefte een bouwkundig van de lift. abonnement af. Dan de werkzaamheden leidt ook tot financieel
voordeel, bijvoorbeeld als het gaat
worden door onze technisch managers
de onderdelen die in het MJOP om de kosten van schilder- kitwerk.
Wat zijn de voordelen voor u?
Bent u benieuwd naar de mogelijkheden?
staan, nagegaan. Je krijgt pas een echt Ook andere werkzaamheden kunnen
Onderhoud op basis van KONE 24/7 Connected Services
Kom dan gezellig bij ons langs tijdens één van de
goed beeld als je dat op locatie doet. vaak worden gecombineerd, met als
zorgt ervoor dat de data uit de lift vergeleken wordt met de informatiebijeenkomsten – we zijn op alle beurzen
Daarom proberen we altijd een afspraak doel: kostenbesparing voor de VvE.”
data
ter
van
plaatse
soortgelijke
te maken
liften
met het
over
bestuur,
de hele wereld. Dit heeft een aanwezig en staan u graag te woord! Bent u niet in
enorm de technische voordeel. commissie of andere Rookgasafvoerkanalende gelegenheid om naar de informatiebijeenkomsten
betrokken eigenaars. De vragen die bij Het stookseizoen is weer begonnen. te komen? Dan vindt u op www.kone.nl/vve alle
hen leven, kunnen dan ook meteen De kwaliteit van de rookgasafvoer informatie, is van die voor u als vertegenwoordiger van uw
worden beantwoord.”
het grootste belang voor de VvE veiligheid interessant kan zijn.
www.kone.nl
Drukte
voor de
technisch
managers
Het vergaderseizoen is weer begonnen

38
JU RIDISCH
Winkels worden woningen
Ondersplitsing of aktewijziging?
Het is een gebouw zoals er zo veel zijn gerealiseerd in Nederland. Op de begane grond (door architecten met
het woord ‘plint’ aangeduid) zijn diverse buurtwinkels en daarboven zijn drie etages woningen gebouwd. VvE
Kasteellaan beheert ook een dergelijk gebouw, maar de situatie is veranderd. Van de 14 winkels staat vrijwel
alles leeg. Een naaiatelier huurt tijdelijk een ruimte, maar de huurder heeft al aangegeven dat hij moeite heeft
het hoofd boven water te houden. Boven de winkelruimtes zijn over drie etages in totaal 24 woningen
gerealiseerd.
De voormalige winkels staan al enkele jaren leeg. Een
voor een verdwenen de vroeger zo drukbezochte winkels,
zoals de videotheek en de kapper. Er is geen zicht op
verandering, want mensen winkelen tegenwoordig nu
eenmaal liever online. Daardoor is er minder behoefte aan
fysieke winkelruimte.
De eigenaar van de winkelruimte is Muurvast, een landelijk
opererende vastgoedeigenaar. Vestigingsdirecteur P.
Monnee ziet het proces aan de Kasteellaan met lede ogen
aan: verpaupering ligt op de loer. Hij weet ook dat er wél
behoefte is aan woonruimte. Daarom vat hij - na overleg
met het hoofdkantoor - het plan op de winkels om te
zetten in woningen. Daarvoor is toestemming nodig van
de vergadering van eigenaars, maar dat lijkt hem geen
probleem.
Wijzigingen
Als eerste moet toestemming worden gevraagd om de
bouwkundige aanpassingen te doen. Deze toestemming
kan worden verleend met een gewone meerderheid van
stemmen. Wat dat betreft zijn er weinig problemen te
verwachten, vermoedt Monnee. Iedereen zal blij zijn als
er weer een leefbare buurt ontstaat.
Ten tweede moet een wijziging plaatsvinden in de
bestemming. In de splitsingsakte staat wat de bestemming
is van een privégedeelte. Als de bestemming wijzigt van
‘bedrijfsruimte’ naar ‘wonen’, zal de akte van splitsing moeten
worden aangepast. Voor het aanpassen van de akte van
splitsing is een meerderheid nodig van ten minste 4/5 van het
totaal aantal stemmen. De juriste van Muurvast gaat aan de
slag. De winkelruimte bestaat nu uit een appartementsindex.
Om straks de woningen afzonderlijk te kunnen verkopen,
zal de winkelruimte moeten worden gesplitst. De juriste
constateert dat in de splitsingsakte van VvE Kasteellaan
niet wordt gerept van een verbod op splitsing van een
appartementsrecht. Alweer een probleem minder!
Geen verbod
Als in de akte van splitsing niet staat dat er niet mag
worden ondergesplitst, dan is dit toegestaan. De eigenaar
van het appartementsrecht mag zonder toestemming
van de vergadering overgaan tot splitsing van zijn
appartementsrecht. Dan ontstaat een ondersplitsing.
Als de voormalige winkel/magazijnruimtes worden
gesplitst in meerdere woningen, ontstaan daardoor meer
appartementsrechten. Door de ondersplitsing ontstaat er
een VvE in een VvE.
Geef de eigenaar
van de winkel(s) niet
de opdracht om de
akte van splitsing
te wijzigen. Deze
taak behoort bij
het bestuur.
De winkels zijn niet heel groot, maar ze beschikken wel
over een flinke magazijnruimte. Bij Muurvast worden de
eurotekens in de ogen steeds groter, want die ruimtes
bieden natuurlijk extra mogelijkheden: van één winkel
kunnen met gemak twee woningen worden gemaakt.
Tel uit je winst! Als vervolgens blijkt dat er veel behoefte
is aan kleine woningen, ofwel ‘tiny apartments’, wordt de
champagne alvast in huis gehaald.
Liever geen ondersplitsing
De juriste wijst daarbij op het probleem van de ondersplitsing:
straks is er verschil tussen de bestaande en de
nieuwe woningen. Dat kan weleens tot veel discussie
leiden, want de eigenaars van de nieuwe woningen
hebben wellicht heel andere ideeën over het beheer van
het gebouw. En tenslotte zijn ze allemaal eigenaar van een
appartementsrecht in hetzelfde gebouw. De directie van
Muurvast snapt het: liever geen ondersplitsing.
Het kan ook anders: door bij de wijziging van de akte van
splitsing niet alleen de bestemming te wijzigen, maar ook
de appartementsrechten aan te passen, wordt bereikt
dat alle woningen deel uitmaken van dezelfde splitsing
in appartementsrechten. Dit is wel omslachtiger dan een
ondersplitsing, maar het uiteindelijke resultaat is verreweg
te verkiezen boven een ondersplitsing.
De winkeleigenaar aan zet
In de praktijk wordt het wijzigen van de akte van splitsing
in een dergelijke situatie vaak overgelaten aan de eigenaar
van de winkel. Als deze van de ledenvergadering
toestemming krijgt om de ruimtes op de begane grond
te gaan verbouwen, kiest de vergadering er vaak voor
om hem meteen de opdracht te geven om de akte van
splitsing te laten wijzigen. Op zijn kosten vanzelfsprekend!
Dat vinden ze bij Muurvast eigenlijk geen goed plan. De
verbouwing is al zo duur en nu komen er ook nog kosten
bij voor wijziging van de splitsingsakte. De juriste wordt op
pad gestuurd met de opdracht een zo gunstig mogelijke
regeling in de wacht te spelen en meldt zich bij de lokale
notaris.
Toch een ondersplitsing
Daar wacht haar een aangename verrassing. De notaris
is best bereid om mee te denken met zo’n belangrijke
speler als Muurvast. Daarom adviseert hij om de akte niet
te wijzigen. Het kan immers veel simpeler: als het totale
winkelbestand wordt gesplitst in een ondersplitsing,
ontstaat een VvE binnen de al bestaande VvE.
In de akte van ondersplitsing wordt een reglement
van splitsing opgenomen, dat alleen geldt voor de
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 39
ondersplitsing. Weliswaar mag dit reglement niet in strijd
zijn met het reglement van de hoofdsplitsing, maar de
onder-VvE kan haar eigen regels bepalen. De hoofd-VvE
heeft daarop geen invloed. Dat er zich op deze manier
vraagstukken voor zullen doen over de verdeling van
verantwoordelijkheden, dat de onder-VvE ook besluiten
zal moeten nemen over kwesties die aan de orde zijn
in de hoofd-VvE en dat er voor beide VvE’s een aparte
administratie moet worden gevoerd, daar bekommert
niemand zich om.
De juriste komt terug bij Monnee: wijziging van de
splitsingsakte is niet nodig. Er kan worden volstaan met
een ondersplitsing. En dan kan de champagnefles echt
worden ontkurkt.
Taak van het VvE-bestuur
Dat is niet het geval bij de eigenaars van de bestaande
woningen. Zij worden nu geconfronteerd met het feit dat
ze plotseling te maken krijgen met een ondersplitsing.
Daar hadden ze niet op gerekend en ze zien er ook geen
enkel voordeel in. Zij willen graag dat alle eigenaars
van een woning gelijk worden behandeld en dat de
verhouding van de aandelen in de gemeenschap
evenredig is. In de akte van splitsing is bepaald dat de
eigenaar van de winkelruimte niet mee hoeft te betalen
aan bepaalde kosten. Als de winkels woningen worden,
willen ze dat de kostenverdeling goed geregeld wordt.
Moraal van het verhaal: geef de eigenaar van de winkel(s)
niet de opdracht om de akte van splitsing te wijzigen.
Deze taak behoort bij het VvE-bestuur. Wanneer de
vergadering met een meerderheid van ten minste 4/5
besluit tot wijziging van de splitsingsakte, is het aan het
bestuur de opdracht aan de notaris te geven tot wijziging
van de splitsingsakte. De VvE, vertegenwoordigd door het
bestuur, kan op die manier de regie in handen houden.
Zo blijft zowel het gebouw als de VvE een geheel.
NB In het Modelreglement Kleine VvE’s is opgenomen
dat ondersplitsing niet is toegestaan.
door mr. Astrid Luijk
Juriste VvE Belang

JURIDISCH
40 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 41
‘VvE-versnellingsagenda
Verduurzaming’
Op 5 september 2023 verscheen een Kamerbrief met daarbij de VvE-versnellingsagenda verduurzaming 1 .
De verduurzaming van woningen in beheer van VvE’s loopt achter. De versnellingsagenda wil daar wat aan
doen door aanpassing van de besluitvorming, verbetering van de financiële ondersteuning voor VvE’s en het
bieden van hulp aan VvE’s bij verduurzaming. Het onderdeel besluitvorming bestaat uit een aantal maatregelen,
zoals het afschaffen van het quorum en de gekwalificeerde meerderheid bij verduurzamingsmaatregelen,
het aanpassen van regels bij wijziging van de splitsingsakte, het invoeren van een notificatieregeling en het
wettelijk mogelijk maken van een opt-out. In deze bijdrage ga ik kort in op deze voorstellen.
Afschaffen quorum voor besluiten over
verduurzamingsmaatregelen
De quorumeis houdt in dat in een vergadering waarin niet
ten minste het voorgeschreven aantal stemmen aanwezig
of bij volmacht vertegenwoordigd is, geen geldige besluiten
kunnen worden genomen. De wet kent geen quorumeis.
In artikel 5:127 lid 1 BW is voor het nemen van een besluit
een gewone meerderheid voorgeschreven, maar de
statuten kunnen anders bepalen. In de veel voorkomende
modelreglementen (MR) 1973, 1983 en 1992 geldt de
quorumeis voor elk besluit. In MR 2006 en 2017 geldt een
quorumeis alleen bij besluiten waarvoor een gekwalificeerde
meerderheid geldt.
Een quorumeis leidt er vaak toe dat de vergadering opnieuw
moet worden uitgeroepen omdat ter vergadering te weinig
stemmen kunnen worden uitgebracht. Om die belemmering
weg te nemen, wordt voorgesteld bij wet te regelen dat
geen quorum wordt gehanteerd voor besluiten over
verduurzamingsmaatregelen.
Afschaffen gekwalificeerde meerderheid voor
besluiten over verduurzamingsmaatregelen
Voor besluiten die niet behoren tot het normale onderhoud
en voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties
geldt de eis van een gekwalificeerde meerderheid op grond
van alle versies van het MR: 2/3 of 3/4 van de stemmen in
een vergadering waarin tenminste 2/3 van het totaal aantal
stemmen in de VvE aanwezig of vertegenwoordigd is.
Deze eis geldt doorgaans voor verduurzamingsmaatregelen
omdat die worden aangemerkt als maatregelen buiten het
(gewoon) onderhoud. In de VvE-versnellingsagenda wordt
voorgesteld om de gekwalificeerde meerderheidseis niet
langer te laten gelden voor verduurzamingsmaatregelen.
Met de maatregel verschuift het procesinitiatief. Immers,
zonder gekwalificeerde meerderheidseis dient niet de
vóórstemmende meerderheid (meer dan de helft maar
minder dan 66%), maar de tegenstemmende minderheid
het besluit tot verduurzaming aan te vechten.
Plannen voor
versnelling van
verduurzaming
van VvEcomplexen
Maatregelen beperkt tot besluiten bij
‘verduurzamingsmaatregelen‘
In de VvE-versnellingsagenda is mijns inziens terecht
opgenomen dat de afbakening van het begrip ‘verduurzamingsmaatregelen’
anders moet worden bepaald.
Immers, alleen in díe gevallen gelden de versoepelingen.
Die afbakening kan ertoe leiden dat voor sommige
werkzaamheden een besluit wordt genomen zonder
quorum en met volstrekte meerderheid, terwijl in dezelfde
vergadering voor daarmee samenhangende werkzaamheden
geen besluit kan worden (aan-)genomen omdat
daar de oude regels nog voor gelden.
Zo zou over het vervangen van kozijnen (onderhoud)
niet gestemd kunnen worden als een quorumeis geldt
en bijvoorbeeld 45% van de stemmen aanwezig is, terwijl
voor het plaatsen van het dubbel glas dat in die kozijnen
komt (verduurzaming), in dezelfde vergadering straks wél
een besluit genomen kan worden. Dat lijkt onwenselijk. De
reden daarvoor is dat het ‘overrulen’ van bepalingen in het
splitsingsreglement ingrijpt in de eigendomsverhoudingen
tussen de eigenaars onderling2. Dat is alleen mogelijk
als daarvoor een dringende maatschappelijke reden is.
Verduurzamingsmaatregelen kunnen dat zijn. Hoewel het om
praktische redenen de voorkeur geniet om bij wet te regelen
dat álle besluiten zonder quorum en zonder gekwalificeerde
meerderheid worden genomen, lijkt het erop dat dat een
ongerechtvaardigde inbreuk op eigendomsrechten zou
opleveren.
Aanpassen van de regels bij wijziging splitsingsakte
Bij verduurzaming kan tevens een wijziging van de
splitsings-akte vereist zijn. Denk aan een wijziging van de
kostenomslag of het onderscheid tussen gemeenschappelijke
en privé-leidingen, dat na verduurzaming afwijkt van wat
de splitsingsakte bepaalt. Ook komt het voor dat voor
bepaalde (technische) ruimtes de begrenzing dient te
worden aangepast.
1. KAMERBRIEF OVER VVE-VERSNELLINGSAGENDA VERDUURZAMING, 5 SEPTEMBER 2023, KENMERK 2023-0000547024.
2. ARTIKEL 1 VAN HET EERSTE PROTOCOL BIJ HET EUROPEES VERDRAG VOOR DE RECHTEN VAN DE MENS (EVRM) BEPAALT
ONDER MEER DAT AAN NIEMAND ZIJN EIGENDOM ZAL WORDEN ONTNOMEN BEHALVE IN HET ALGEMEEN BELANG EN
ONDER DE VOORWAARDEN VOORZIEN IN DE WET EN IN DE ALGEMENE BEGINSELEN VAN INTERNATIONAAL RECHT.
3. HR 24 FEBRUARI 2023, ECLI:NL:HR:2023:286.
Op dit moment vergt artikel 5:139 lid 1 BW de medewerking
van alle eigenaars aan een aktewijziging en kan op grond van
5:139 lid 2 BW de akte ook met medewerking van het bestuur
worden gewijzigd indien 4/5 van het aantal in de vergadering
uit te brengen stemmen daarmee heeft ingestemd. Van die
mogelijkheid wordt veel gebruik gemaakt. De zogeheten 80%-
eis kan in de praktijk een belemmering vormen. Het verlagen
van dat percentage wordt nu onderzocht.
Daarnaast heeft de Hoge Raad op 24 februari 20233
bepaald dat, indien gemeenschappelijke ruimtes worden
toegedeeld aan één eigenaar, voor die toedelingshandeling
de medewerking van alle eigenaars vereist is, ook als het
besluit tot aktewijziging met meer dan 80% van de stemmen
is aangenomen. Dat betekent bijvoorbeeld dat zodra
ruimtes van gemeenschappelijk naar privé gaan of nieuwe
appartementen worden gevormd (denk bijvoorbeeld aan het
optoppen van gebouwen met een extra etage in combinatie
met verduurzaming van het gehele complex) elke eigenaar
daaraan zijn medewerking dient te verlenen. Ook dat kan
een belemmering vormen, want dat komt erop neer dat elke
eigenaar in de praktijk een vetorecht heeft. Ook naar het
wegnemen van die belemmering wordt onderzoek gedaan.
Notificatieregeling
Het uitbreiden van het voorstel om een notificatieregeling
in te voeren, staat ook op de VvE-versnellingsagenda. Een
notificatieregeling houdt in dat een individuele eigenaar
bevoegd is wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelten
aan te brengen voor een oplaadpunt of de verduurzaming
van de eigen woning, zonder dat de vergadering daar
vooraf toestemming voor hoeft te verlenen. Aan een
dergelijke regeling zijn mijns inziens veel praktische
bezwaren verbonden. De wens om een goedwillende
individuele eigenaar niet de dupe te laten zijn van een VvE
die niet meewerkt, is begrijpelijk. Dat belang weegt mijns
inziens echter niet op tegen het belang van de VvE om alle
gemeenschappelijke gedeelten zelf te beheren, zonder dat
elke eigenaar op grond van een eerdere notificatie wijzigingen
in eigen beheer aanbrengt. Toch wordt een verruiming van
deze regeling nu onderzocht.
De VvEversnellingsagenda
wil af van het quorum
en de gekwalificeerde
meerderheid bij
verduurzamingsmaatregelen
Mr Richard P.M. de Laat
De Advocaten van Van Riet
Tel: 030 – 263 50 52 E-mail: delaat@avvr.nl
Internet: www.vanvanriet.nl
MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER
VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN DE ADVOCATEN VAN
VAN RIET TE UTRECHT. HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET
APPARTEMENTSRECHT EN PROCEDEERT EN ADVISEERT VOOR DIVERSE
OPDRACHTGEVERS, WAARONDER VVE’S, BEHEERDERS EN
APPARTEMENTSEIGENAARS.
Opt-out mogelijk maken
Op grond van een opt-outregeling kunnen eigenaars
hun bijdrage aan een VvE-uitgave direct betalen in plaats
van mee te doen met een geldlening aan de VvE van een
geldverstrekker. In ruil daarvoor hoeven zij vervolgens niet
bij te dragen aan gemeenschappelijke kosten van rente en
aflossing van de lening en zijn zij niet (mede) aansprakelijk
voor de schuld. Dat is nu niet mogelijk. De kosten van een
geldlening, rente en aflossing komen op grond van de wet
en het reglement namelijk voor rekening van alle eigenaars
naar rato van hun onderlinge breukdelen zoals die blijken uit
de splitsingsakte. Dus of een eigenaar nu ‘meeleent’ of niet;
de rente die de VvE betaalt betreft een gemeenschappelijke
schuld. Ook is deze eigenaar aansprakelijk naar rato van zijn
aandeel ten opzichte van de kredietverstrekker. Dat kan ertoe
leiden dat besluiten om geld te lenen niet tot stand komen.
Een opt-outregeling wijkt daarvan af, bijvoorbeeld door
wettelijk te regelen dat in afwijking van het reglement kan
worden besloten dat appartementseigenaars die hun aandeel
in de uitgave waarvoor de geldlening wordt aangetrokken
ineens en vooruit afdragen aan de VvE, niet delen in de
kosten van de schuld en niet daarvoor medeaansprakelijk
zijn. Wettelijk is opt-out nu niet mogelijk, maar de VvEversnellingsagenda
heeft het aangewezen als te onderzoeken
mogelijkheid.
Planning
De VvE-versnellingsagenda bevat een aantal interessante
onderwerpen. Het jaar 2026 wordt genoemd als jaar
waarin de wettelijke maatregelen zouden ingaan. Of en zo
ja wanneer welke maatregelen ingevoerd worden, is op
dit moment niet te zeggen. Belangrijk is dat er een begin
van uitvoering is met een omvangrijke en ambitieuze VvEversnellingsagenda.
Wordt vervolgd dus.

ALSTUBLIEFT:
KORTING OP ADVIES
EN BEMIDDELING!
Met dé strippenkaart van Fuse Mediation.
Niet vastzitten aan een abonnement? Wél altijd
direct advies en bemiddeling bij VvE-conflicten?
Dat kan! Kies voor de strippenkaart van Fuse
Mediation met korting oplopend tot wel 15%.
Ga naar de website
www.fusemediation.nl
of bel voor meer informatie
06-44029845
VAN CONFLICT NAAR OPLOSSING
‘Dé opleider in VvE-land’
Tweedaagse vakopleiding
VvE beheer en bestuur
Bij het beheer van een
VvE en bij het bestuur
van een VvE komt heel
wat kijken. Daarom heeft
VvE Belang al sinds jaar
en dag een gedegen
vakopleiding over VvE
Beheer en Bestuur. VvE
Opleidingen heeft deze
opleiding in haar opleidingsaanbod
opgenomen.
VvE Plus
Exclusieve voordelen voor succesvol VvE-bestuur!
Deze opleiding is onontbeerlijk
voor iedereen die met VvE Beheer
of VvE Bestuur te maken heeft.
Aanvang Van 09.30 tot 12.30 en
van 13.30 tot 16.30 uur (inclusief lunch).
Prijs De prijs voor de 2-daagse vakopleiding € 1.149,50
inclusief btw (één dag juridisch en één dag
financieel/bouwkundig) en per dag € 574,75
inclusief btw.
Hebt u een VvE Plus-aansluiting dan betaalt u
slechts € 1.034,55 en € 517,27.
+ Verlengde helpdeskuren tot 17:00 voor extra ondersteuning
+ 10% korting op een VvE Belang Taxatie, Energieadvies en DMJOP
+ € 100,- korting op een volledig VvE Belang Zonnecoach traject
+ 4 uur schriftelijk juridisch advies of korting op juridische diensten
+ 10% korting op vakopleidingen en E-learnings
+ Gratis protocollen en handleidingen (o.a. cameraprotocol)
Meerprijs t.o.v. VvE Basis + € 339,-
Direct gebruik maken van uw voordeel?
Sluit aan via: vvebelang.nl/aansluiten-vve
Of scan de QR-code met uw smartphone:
Voor meer informatie, data en aanmelden:
www.vveopleidingen.nl • bel 0162 – 469 120
VAN DE RECHTER
door mr. John Liewes
Jurist VvE Belang
Enkele jaren geleden vroegen
Thomas en Margriet, evenals
hun buurvrouw Eliana, aan het
VvE-bestuur toestemming om de
kozijnen van hun appartement
te laten vervangen. Ze wilden
alles keurig volgens de regels
doen; dus via een VvE-besluit.
Niet nodig, oordeelde de
toenmalige voorzitter. Hij gaf
hun mondeling toestemming
om de kozijnen te vervangen.
Daarmee ging hij zijn boekje
te buiten. De schil (waarvan
de kozijnen onderdeel zijn) is
immers gezamenlijk eigendom
van alle eigenaars.
ECLI:NL:RBMNE:2016:7823
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4
KOZIJNEN ZIJN AL VOOR
EIGEN REKENING VERVANGEN
Compensatie of niet?
De betreffende eigenaars waren al lang blij dat ze de kozijnen mochten
vervangen en ze vroegen dus niet verder. Er kwam een bestelbusje voorrijden.
De kozijnen werden vervangen, en Thomas en Margroet betaalden € 16.000 voor
de vervanging. Voor Eliana was de rekening een stuk lager: haar appartement is
kleiner en heeft dus minder ramen.
Twee jaar later wilde een andere eigenaar het voorbeeld volgen: Pieter zag
ook wel wat in de vervanging van de kozijnen in zijn appartement. Hij hoorde
dat daarmee minimaal € 16.000 was gemoeid (de prijzen waren intussen wel
gestegen), maar dat was voor Pieter geen probleem.
Er was wel een ander probleem: inmiddels was er een nieuw VvE-bestuur, dat -
in tegenstelling tot de vorige voorzitter - de akte en het splitsingsreglement goed
had gelezen. Een geschil was geboren, want het bestuur meldde Pieter dat zijn
vraag zou worden voorgelegd aan de algemene ledenvergadering. De volgende
ALV stond pas vijf maanden later op het programma.
De conclusie was duidelijk: de VvE had al tien jaar in strijd met de splitsingsakte
en het -reglement gehandeld. In het reglement stond immers: ‘Tot de gemeenschappelijke
gedeelten worden onder meer gerekend: ‘[…] de buitengevels,
waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies […]’.
Het voortvarende bestuur was van mening dat de VvE haar wettelijke
verantwoordelijkheid voor kozijnvervanging op zich moest nemen. Dit leidde
zes weken later tot een extra ledenvergadering. Daar werden zes scenario’s
besproken. Uiteindelijk werd na veel discussie het scenario goedgekeurd
waarbij de originele kozijnen in zeven jaar zouden worden vervangen, met een
extra bijdrage van € 40 per maand (geïndexeerd) gedurende vijf jaar. Daarna
zouden weer de normale bijdragen worden betaald. Er werd geen compensatie
toegekend voor eigenaars die al eerder de kozijnen zelf hadden vervangen.
Pieter vond het een prima regeling: hij kon nieuwe kozijnen tegemoet zien en
zou de vervanging in feite in termijnen betalen. Goeie deal! Thomas, Margriet en
Eliana waren in alle staten: zij moesten dus meebetalen aan de kozijnvervanging,
terwijl ze al hoge bedragen hadden betaald.
Dus stapten ze naar de kantonrechter, waar ze zelf hun zaak bepleitten: ze eisten
compensatie. Bij dit geschil gaat het dus om het gebrek aan compensatie voor
eigenaars die al op eigen kosten kozijnen hadden vervangen vóór de beleidswijziging.
Zij hebben dat in goed vertrouwen gedaan omdat de toenmalige
voorzitter toestemming had gegeven.
De rechter vindt het oneerlijk dat de eigenaars naast hun eigen kozijnkosten
ook moeten bijdragen aan de vervanging van andere kozijnen. Dit schendt
het gelijkheidsbeginsel en gaat in tegen de redelijkheid en billijkheid, aldus de
kantonrechter.
De VvE-besluiten worden daarom vernietigd: er moet gecompenseerd worden.
Noot
Voor compensatie is geen ruimte wanneer eigenaars op eigen gelegenheid
c.q. zonder toestemming - in strijd met het splitsingsreglement - kozijnen o.i.d.
vervangen. De VvE doet er daarbij verstandig aan de splitsingsakte altijd te volgen
om dit soort (financiële) problemen te voorkomen.
43

NOTA BENE
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4
45
DE WIND IN DE ZEILEN DANKZIJ
GOEDE VOORBEREIDING
De enthousiaste zeilers willen het oude jachthavengebouw verbouwen tot
woonappartementen, de oude portierswoning wordt horeca, de haven en
aanlegsteigers moeten opgeknapt worden. Misschien kunnen de bewoners
straks hun boot voor de deur aanmeren! En kan er zelfs weer een zeilclub
met clubhuis komen, net als vroeger.
VvE opmaak febr nr 1-2023..indd 80 03-02-2023 14:56
S 4 reno Homeliner ® Leidingrenovatie
www.vandervelden.com/renovatie
· Renovatie van leidingen zonder graaf-, hak-, en/of breekwerk;
· Geschikt voor leidingen met kleinere diameters;
· Toepasbaar in meest uiteenlopende materialen, waaronder ook asbest;
· Verwerking van duurzame ECO hars;
· Een constructief sterk en waterdichte leiding;
· Een gedegen beheerplan dat problemen voorkomt
en kosten beheersbaar maakt;
· Garantie op de geleverde producten;
· Zeer ervaren en betrokken vakmensen
die dag en nacht klaar staan.
Biedt minimale overlast en maximale kwaliteit!
Mr. Ingrid
de Jong,
notarieel jurist vastgoed
Lodewijk en Sjoerd kennen
elkaar van het zeilen; regelmatig
gaan ze samen het water op.
Lodewijk heeft goed geboerd
op de aandelenmarkt en Sjoerd
zit nog steeds ‘in het vastgoed’.
Daardoor weet Sjoerd dat de
jachthaven waar hun vroegere
zeilclub domicilie hield, te koop
staat. De gemeente wil graag van
de vervallen locatie af. Er mag
kleinschalig ontwikkeld worden.
Sjoerd vraagt hun oude zeilmaat Pieter, inmiddels notaris, om hulp bij deze
ontwikkeling. Pieter mag als notaris niet participeren (voor een notaris geldt
in beginsel een beleggingsverbod) maar hij kan uiteraard wel adviseren en
alles notarieel vastleggen. Gedrieën gaan ze in gesprek met de gemeente.
Die eist dat het hele complex duurzaam wordt verbouwd met ‘nul op de
meter’ en met gebruik van zoveel mogelijk ecologische materialen. Dat past
prima in de nautische uitstraling die Lodewijk en Sjoerd voor ogen hebben.
Ook ten behoeve van het waterschap moeten een paar zaken geregeld
worden.
Pieter legt uit dat alle voorwaarden in een Algemene Akte vastgelegd kunnen
worden, waarna het geheel wordt gesplitst in appartementsrechten. Hij
stelt een structuur met een hoofdsplitsing en een ondersplitsing van het
woongebouw voor. In de akte van hoofdsplitsing worden de bepalingen uit
de Algemene Akte opgenomen, die daarmee ook van toepassing zijn op de
ondersplitsing. Lodewijk en Sjoerd vinden het handig om de aanlegplaatsen
ook in een (aparte) ondersplitsing op te nemen: dan kunnen ze eventueel een
deel daarvan aan niet-bewoners verkopen. Pepijn, de zoon van Lodewijk en
ook een fervent zeiler, wil de zeilclub gaan runnen. Het clubhuis wordt een
eigen appartementsrecht in de hoofdsplitsing, net als de toekomstige horeca
in de voormalige portierswoning.
De gemeente eist ook dat er genoeg parkeergelegenheid op eigen terrein is
voor alle gebruikers. Er mogen geen auto’s op de openbare weg geparkeerd
worden. Er moeten ook voldoende laadpalen komen. Sjoerd en Lodewijk
willen dat ook, maar dan alleen voor de eigenaars van het woongebouw.
Algemene laadpalen vormen een extra kostenpost. De gemeente wil hun wel
tegemoet komen en stelt voor dat ze gebruik maken van het gemeentelijke
duurzaamheidsfonds.
De laadpalen op het gemeenschappelijke parkeerterrein worden eigendom
van de eigenaars in de hoofd-VvE (door natrekking); voor privé-eigendom
is een regeling opgenomen in het meest recente modelsplitsingsreglement
(MR 2017). Omdat de eigenaars van het woongebouw waarschijnlijk zeker
willen zijn van ‘hun’ laadpaal, wordt besloten een deel van het parkeerterrein
te voegen in de ondersplitsing van het woongebouw. De rest van het
parkeerterrein met de algemene laadpalen blijft in de hoofdsplitsing en
wordt zo beheerd door de hoofd-VvE.
Sjoerd bedenkt nog een slimmigheidje: als op het gemeenschappelijke
parkeerterrein overkappingen met zonnepanelen worden geplaatst, wordt
daarmee meteen de norm (nul op de meter) van de gemeente gehaald. Pieter
legt in de akte van hoofdsplitsing vast dat de opgewekte stroom aan alle
eigenaars in de hoofd-VvE toekomt en dat de kosten over die eigenaars in
verhouding worden omgeslagen. Het plan heeft nu de wind in de zeilen. Een
architect (ook een oud-zeilclubgenoot) gaat aan de slag om de verbouwing
verder uit te werken.

JURIDISCH
46 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 47
ORANJEHOF ALKMAAR
Een groepje enthousiaste bewoners van VvE Oranjehof in Alkmaar had een
plan opgesteld voor de aanschaf van zonnepanelen. Die zouden stroom gaan
leveren voor de garage zelf en voor de algemene ruimten van de bovenliggende
gebouwen (op de foto 3, 4 en 5). De zonnepanelen kwamen er uiteindelijk niet.
Frans Looijesteijn, een van de initiatiefnemers, vertelt hoe dat kwam.
Gebruik van het dak nog vaak onduidelijk:
gebruiksovereenkomst biedt uitkomst
“VvE Oranjehof in Alkmaar is een hoofdsplitsing met
maar liefst 11 ondersplitsingen: acht gebouwen-VvE’s die
groepsgewijs drie ondergrondse parkeergarages delen.
Die parkeergarages vormen elk ook weer een eigen VvE.
Omdat de parkeergarage niet over een eigen dak beschikt,
werd voorgesteld de zonnepanelen op het dak van gebouw
nummer 4 te plaatsen. Een voor de hand liggende oplossing,
maar wel een met een verhoogde moeilijkheidsgraad. De
zonnepanelen van de ene VvE komen namelijk op het dak
van een andere VvE, terwijl je in de praktijk met vier VvE’s te
maken hebt. Over het gebruik van dat dak moesten daarom
goede afspraken worden gemaakt.”
Gebruiksovereenkomst
Op advies van VvE Belang werd voorgesteld om die
afspraken vast te leggen in een gebruiksovereenkomst
tussen de parkeergarage en gebouw 4. Daarmee wordt
tevens voldaan aan de voorwaarde voor het aanvragen van
een SCE-subsidie.
In de overeenkomst staat onder meer dat alle kosten die
voortvloeien uit de plaatsing, verplaatsing en verwijdering
van de zonnepanelen worden betaald door de VvE van
de parkeergarage. Ook de opzeggingsmogelijkheden zijn
beschreven en er is vastgelegd wat er moet gebeuren als
gebouw 4 het dak zelf zou willen gebruiken.
De ALV’s stemden in met het voorstel, maar de besturen
willen de goedgekeurde overeenkomst niet tekenen, vertelt
Looijesteijn. “Ze hebben twijfels over de juridische grondslag
en ze riepen de hulp in van een advocaat. Deze komt tot
de (foutieve) conclusie dat een opstalrecht moet worden
gevestigd op gebouw 4 om te voorkomen dat de installatie
door natrekking eigendom wordt van dat gebouw.”
‘Niet verantwoord’
“We hadden de overeenkomst graag vóór de ALV’s door VvE
Belang laten toetsen, maar de besturen vonden het in die
fase nog niet verantwoord om daar geld aan uit te geven.
Dat wreekt zich nu. Zonder getekende overeenkomst kan
de werkgroep niet verder. Daarnaast heeft het schrijven
van de advocaat tot veel onrust en verwarring geleid
onder de bewoners. De werkgroep heeft daarom besloten
haar werkzaamheden neer te leggen. Er komen dus geen
zonnepanelen.”
Opstalrecht is probleem voor VvE
Mr. Astrid Luijk, notarieel juriste bij VvE Belang, betreurt de
uitkomst van het traject bij VvE Oranjehof. “Het is jammer dat
dit besluit genomen is en het was niet nodig. We horen vaker
dat de voorwaarde voor het vestigen van een opstalrecht wordt
gesteld. Het recht van opstal is het recht om de eigendom van
gebouwen en beplantingen te hebben op andermans grond. De
natrekking wordt daarmee doorbroken. Voor een eigenaar die
de volle eigendom heeft van een gebouw is het geen probleem
om een zakelijk recht van opstal te vestigen. Voor de VvE is dit
echter wel een probleem. Het dak van het gebouw behoort tot
de gemeenschappelijke gedeelten. Er bestaat wettelijk gezien
(nog) geen mogelijkheid op gemeenschappelijke gedeelten een
opstalrecht te vestigen.”
Voorstel WMANL
“In de praktijk zien we dat daaraan wel degelijk behoefte
is. Daarom is door de Werkgroep Modernisering Appartementsrecht
Nederland (WMANL) voorgesteld in de wet een
opstalrecht op gemeenschappelijke gedeelten mogelijk te
maken.1 Zo ver is het echter nog niet. Tot die tijd moet
worden volstaan met een persoonlijk gebruiksrecht, dat
wordt vastgelegd in een gebruiksovereenkomst.
Precies zoals de werkgroep heeft gedaan. De zonnepanelen
hadden dus gewoon kunnen worden geplaatst.”
Tips van Frans Looijesteijn:
Een VvE is een bewonerscollectief, maar in de praktijk heeft
het bestuur meer macht dan je denkt: geld, communicatiemonopolie
etc. Begin zoiets daarom nóóit zonder steun
van het bestuur; vroeg of laat heb je elkaar toch nodig.
Vraag het bestuur om een klein budget, zodat de werkgroep
zelf ook deskundige hulp kan inschakelen. De werkgroep
kon alleen maar melden dat er contact was met VvE Belang.
Een schrijven van een advocaat maakt meer indruk (zelfs
als het niet klopt wat hij schrijft).
2
Er is wettelijk nog
geen mogelijkheid om
een opstalrecht te vestigen
op gemeenschappelijke
delen. Daarom moet nu nog
worden volstaan met een
persoonlijk gebruiksrecht,
dat wordt vastgelegd
in een gebruiksovereenkomst.
3
5
1
Gebruiksovereenkomst
Bij de plaatsing van zonnepanelen (of andere
installaties, zoals een airco) worden wijzigingen
aangebracht in het appartementsrecht. Daarvoor is
vooraf goedkeuring nodig van de vergadering van
eigenaars. Dat staat meestal in de splitsingsakte.
Verleent de vergadering die toestemming? Dan kan ze
daaraan ook voorwaarden verbinden, bijvoorbeeld ten
aanzien van aansprakelijkheid en onderhoud.
Afspraken over die voorwaarden tussen VvE
en eigenaar kunnen worden vastgelegd in een
zogenaamde gebruiksovereenkomst. Daarin kunt u
bijvoorbeeld regelen wie zorgt voor de aanleg, het
onderhoud, de vervanging en de vernieuwing van de
zaken die worden aangebracht. U kunt bovendien
vastleggen aan welke kwaliteitseisen ze moeten
voldoen. Daarnaast kunt u onderwerpen als het
toezicht, de aansprakelijkheid voor schade en de
verzekering regelen in de gebruiksovereenkomst.
Tip: neem een zogeheten kettingbeding op in
de overeenkomst. Daarin wordt bepaald dat een
opvolgende eigenaar zich moet houden aan de
afspraken die zijn gemaakt. Anders is die opvolgende
eigenaar niet gebonden aan de afspraken die de VvE
met de huidige eigenaar heeft gemaakt.
VvE Belang kan een gebruiksovereenkomst
voor uw VvE opstellen. De prijs bedraagt € 342,-
(inclusief btw). Bij een VvE Plus-aansluiting is de
gebruiksovereenkomst gratis.
7
4
8
6
1. VERVOLG ”BOEK 5 BW VAN DE TOEKOMST”, HET ONTWERPWETSVOORSTEL APPARTEMENTSRECHTEN, PAG. 30-33
DE PARKEERGARAGE PK2 BEVINDT ZICH ONDER EN TUSSEN DE GEBOUWEN 3, 4 EN 5

e.com
Tel: 0411 - 686136
www.ibotec.nl
Product | Proces | Partnerschap
ibotec@ibotec.nl
0546-453883
- LAAGSTE PRIJS
WWW.PRIXXS.COM | INFO@PRIXXS.NL | 0499-310818
lkon!
roei
pend
el
ewicht
elijk
antie
e.com
VOGEL
OVERLAST?
PRIXXS, DE VOORDELIGSTE
LEVERANCIER VOOR
UW VOGELWERING
IBOTECLET OP!
• Duurzaam
SKW-Gecertificeerd
BVVB / SKG-IKOB
• Antislip
gecertificeerd VvE-Beheerder
VvE-beheerder
Bosscheweg 135
5282 WV te Boxtel
Tel: 0411 - 686136
www.ibotec.nl
RECYCLEBAAR
ibotec@ibotec.nl
By
IVOREETRADE
GALERIJVLOERRENOVATIE.NL
SWISSDECKVLOERTEGELS.NL
MOOIEBALKONVLOER.NL
ONAFHANKELIJK | CONTROLEREND | UNIVERSEEL | MONITORING
Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!
• Mooi & trendy
• Snel gelegd
• Kliksysteem
• Onderhoudsvrij
• Geen aangroei
• Geluiddempend
• Comfortabel
• Licht van gewicht
• Diervriendelijk
• 15 jaar garantie
Bosscheweg - DUIVENPINNEN/MEEUWENPINNEN
135
5282 - RVS 304 WV / Boxtel ROESTVAST
Tel: - 10 JAAR 0411-686136 GARANTIE
15 JAAR
- LAAGSTE PRIJS
www.ibotec.nl
GARANTIE
ibotec@ibotec.nl
100% 0297-591225
WWW.PRIXXS.COM www.galerijvloerrenovatie.nl | INFO@PRIXXS.NL | 0499-310818 / info@ivoreetrade.com
Waarde &
Woongenot
Product | Proces | Partnerschap
WWW.BALKONHEKKEN.INFO
BALKONHEKKEN@JENB.INFO
0546-453883
on!
t
ei
end
wicht
ijk
tie
r.nl
.com
By
IVOREETRADE
GALERIJVLOERRENOVATIE.NL
SWISSDECKVLOERTEGELS.NL
MOOIEBALKONVLOER.NL
Altijd alarm kunnen slaan, een veilig idee!
Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!
XS VvE Beheer is een betaalbaar digitaal beheerconcept speciaal
voor
Elseco
kleinere
garandeert
verenigingen in combinatie
van 2 t/m
met
20
ons
appartementen.
GSM abonnement een altijd
Want, waarom zou u als appartementseigenaar in een kleine
VvE werkende meer betalen lifttelefoon. dan nodig Dit abonnement is omdat • Mooi u bestaat klein & trendy bent? o.a. uit: Daarom • Geen aangroei steekt
XS VvE Beheer Vast u KPN-GSM de helpende contract hand
slaan, een veilig idee!
• Snel gelegd • Geluiddempend
Dagelijkse test
• toe Kliksysteem tegen een betaalbare • Comfortabel prijs
van € 132,- inclusief btw per appartementsrecht per jaar.
• Onderhoudsvrij • Licht van gewicht
Altijd werkende spreek-/luisterverbinding
• Duurzaam • Diervriendelijk
XS VvE Beheer gaat dan wel vanuit dat u als appartementseigenaren
een Monitoren aantal dingen periodiek zelf doet, informeren zoals vergaderen van testresultaten en klein
• Antislip • 15 jaar garantie
technisch beheer.
Verhelpen
Wij
van
zorgen
storingen
voor
aan
het
de
secretariaat
lifttelefoon
en de financieel
administratieve ondersteuning. Neem vandaag nog contact op met
uw toekomstige Met eigen beheerder! noodvoeding in geval van stroomuitval
Waarde Huurkoop & vanaf € 19,95 WWW.BALKONHEKKEN.INFO
per maand!
Groots in kleinere BELseco
BALKONHEKKEN@JENB.INFO VvE's
15 JAAR
Woongenot
www.elseco.nl - IJsselmeerweg 1
0546-453883
100% www.xsvvebeheer.nl
Product | Proces 0297-591225
1411 AA Naarden, 035 695 51 00
| Partnerschap
www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com
GARANTIE
RECYCLEBAAR
Altijd alarm kunnen
ONAFHANKELIJK | CONTROLEREND | UNIVERSEEL | MONITORING
15 JAAR
GARANTIE
100%
RECYCLEBAAR
ByIVOREETRADE
GALERIJVLOERRENOVATIE.NL
SWISSDECKVLOERTEGELS.NL
MOOIEBALKONVLOER.NL
on!
ei
nd
icht
jkt
tie
TER
.com
nl
ONAFHANKELIJK
VVE
| CONTROLEREND
BEHEER
| UNIVERSEEL | MONITORING
DOEN WE SAMEN
03-02-2022 17:13
27-04-20 21:59
Uw vereniging op
Er zijn legio redenen te bedenken waarom het liftalarm niet werkt. Zo kan de
telefoonlijn zijn opgezegd, zo kan de prepaid simkaart verlopen zijn, zo kan de
speaker stuk zijn zodat u niets hoort.
koers met Inzicht
Elseco heeft al sinds jaren de oplossing: ons universele liftalarm! Het Elseco
liftalarm is op alle soorten liften toe te passen en werkt gegarandeerd! En daarmee
heeft u weer een zorg minder.
T (010) 8440764 E info@inzicht-vvebeheer.nl
IJsselmeerweg 1, 1411 AA Naarden
I inzicht-vvebeheer.nl
Wij nemen u het werk
uit handen.
Altijd alarm kunnen slaan, een veilig idee!
alarm kunnen
Vast KPN-GSM contract
slaan, een veilig idee!
Specialist voor VVE beheer
T: +31 (0)35 695 51 00 - www.elseco.nl
VvE magazine mei 2020.indd 22 04-08-19 18:49
27-04-20 21:59
Elseco garandeert u in combinatie met ons GSM abonnement een altijd
088 - 200 70 45
Er zijn legio redenen te bedenken waarom het liftalarm niet werkt. Zo kan de
werkende lifttelefoon. Dit abonnement bestaat o.a. uit:
telefoonlijn zijn opgezegd, zo kan de www.nmgvvebeheer.nl
prepaid simkaart verlopen zijn, zo kan de
REBO VVE Management BV is de specialist die uw Vereniging
Dagelijkse test
speaker stuk zijn zodat u niets hoort.
van Eigenaren zorgen uit handen neemt en oplossingen biedt
Altijd werkende spreek-/luisterverbinding
Elseco heeft al sinds jaren de oplossing: ons universele liftalarm! Het Elseco
voor administratie, Monitoren en techniek periodiek en informeren bestuur. van testresultaten
liftalarm is op alle soorten liften toe te passen en werkt gegarandeerd! En daarmee
Verhelpen van storingen aan de lifttelefoon
heeft u weer een zorg minder.
ONZE VESTINGEN:
Met eigen noodvoeding
AMERSFOORT
in
- AMSTERDAM
geval van stroomuitval Door - ARNHEM - DEVENTER onze landelijke dekking
DIEREN - DOETINCHEM Huurkoop - vanaf LAAG-SOEREN € 19,95 per maand!
BELseco
- UTRECHT - ZWOLLE
zijn we altijd dichtbij
Kijk op rebovvemanagement.nl voor contactgegevens of email
www.elseco.nl - IJsselmeerweg Nijmegen 1 • Amsterdam • Enschede • Heerlen • Groningen • Venlo • Eindhoven (opening
naar vve@rebogroep.nl
IJsselmeerweg Q2 2021) 1, 1411 AA Naarden
1411 AA Naarden, 035 695 51 00
T: +31 (0)35 695 51 00 - www.elseco.nl
REBO VVE management is onderdeel van vastgoedspecialist REBO Groep.
Altijd alarm kunnen slaan, een veilig idee!
alarm kunnen
Vast KPN-GSM contract
slaan, een veilig idee!
Elseco garandeert u in combinatie met ons GSM abonnement een altijd
werkende lifttelefoon. Dit abonnement bestaat o.a. uit:
Dagelijkse test
Altijd werkende spreek-/luisterverbinding
Monitoren en periodiek informeren van testresultaten
Verhelpen van storingen aan de lifttelefoon
Met eigen noodvoeding in geval van stroomuitval
Huurkoop vanaf € 19,95 per maand!
www.elseco.nl - IJsselmeerweg 1
1411 AA Naarden, 035 695 51 00
BELseco
Bel ons voor
meer informatie:
KIES
ZEKERHEID,
KIES
AARNINK
Paderbornstraat 2 | 7418 BP Deventer
Mail: tondevries@aarnink.nl | Tel: 06-13110872
Gilgen opent deuren!
“ Voor het
automatische
opensturen van
uw bestaande
toegangsdeuren”
40 jaar kennis & ervaring werkt in uw voordeel
sleutel-slotenhuis.nl

VERZEKERINGEN
50 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 51
Cor Koning
VvE-specialist Centraal Beheer
Cor Koning werkt al een
aantal jaren als VvE-specialist
bij Centraal Beheer. Sinds
het voorjaar van 2023 is zijn
specialisatie ‘verduurzamen
van VvE-complexen’. Met zijn
collega’s is hij altijd bereikbaar
voor een oriëntatiegesprek
over het verduurzamen van uw
gebouw. Hij neemt deel aan het
hele verduurzamingsproces voor
VvE-complexen. Denk aan de
vergaderingen van uw VvE over
dit onderwerp. Of aan speciale
informatieavonden.
ZONNEPANELEN:
EEN DUURZAME STAP
Een duurzaam en energiezuinig gebouw is een prioriteit
voor veel VvE’s. De toenemende aandacht voor het klimaat
én de stijgende energieprijzen hebben VvE’s aangemoedigd.
Een populaire en effectieve verduurzamingsmaatregel is het
plaatsen van zonnepanelen. Cor Koning, VvE-specialist bij
Centraal Beheer, vertelt over het verzekeren van zonnepanelen
voor VvE’s en heeft een paar praktische tips.
Heeft uw VvE al plannen voor
zonnepanelen?
Dan bent u misschien vooral bezig
met informatie verzamelen en het
enthousiasmeren van alle bewoners.
Toch is het verstandig om in dit vroege
stadium ook al even aandacht aan
de verzekering te besteden. Cor:
“Wanneer u bezig bent met alle
voorbereidingen, duik dan ook even
in uw verzekeringspolis. Zijn de
zonnepanelen meeverzekerd op de
gebouwenverzekering? Dat is niet bij
alle verzekeringsmaatschappijen het
geval. Ik raad u aan even contact op te
nemen met uw verzekeraar. Ook is het
handig om te controleren of uw VvE
een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
en een rechtsbijstandverzekering
heeft. Die zijn natuurlijk
pas nodig als er iets niet helemaal
soepel loopt. Maar dan zijn ze wel
belangrijk! U moet er toch niet aan
denken dat u in conflict komt met de
installateur van de zonnepanelen?”
Zoek een betrouwbare
leverancier
Dat klinkt makkelijk. Maar omdat er
zoveel vraag is naar zonnepanelen, zijn
er helaas ook partijen op de markt die
minder betrouwbaar zijn. Binnen uw
bestuur is er misschien wel iemand
die het interessant vindt om uitgebreid
onderzoek te doen? Laat u goed
informeren en zoek uit wat voor uw
VvE belangrijk is. Goede (en slechte)
ervaringen van VvE’s bij u in de buurt
kunnen ook behulpzaam zijn. Weet
u niet precies waar u op moet letten
of wat past bij uw VvE? Dan is het
verstandig om een adviseur in de
arm te nemen.
Hoe zit het met collectieve en
individuele zonnepanelen?
Soms is een individuele appartementseigenaar
al eerder ‘aan de panelen’
gegaan. Alle zonnestroom is dan voor
deze eigenaar. De aanpassingen zijn
dan ook bij hem of haar in de meterkast
aangebracht. Het onderhoud en alle
andere verplichtingen die erbij horen,
komen natuurlijk ook voor rekening
van de eigenaar.
Cor: “Zoals bij alle vernieuwingen,
zijn er altijd voorlopers en mensen
die het even aankijken. We kennen
een voorbeeld van een VvE waar de
bewoners van de bovenste verdieping
het hele dak al vol hadden gelegd met
individuele zonnepanelen. Als dan een
paar jaar later de andere eigenaars ook
nog iets willen, is het te laat.
Overleg dus goed met alle leden van
uw VvE voordat u het gezamenlijke dak
voor individueel aangeschafte panelen
laat gebruiken. Laat alles juridisch
correct vastleggen om gedoe hierover
in de toekomst te voorkomen “
Verzekeren van collectieve en
individuele zonnepanelen
Kijk goed in de voorwaarden van uw
gebouwenverzekering wat u moet
doen als u zonnepanelen gaat plaatsen.
Meestal verzekert de gebouwenverzekering
de schade die veroorzaakt
wordt dóór de zonnepanelen. Zijn
niet alle zonnepanelen door de VvE
gekocht? Panelen van een individuele
eigenaar zijn verzekerd als uw VvE
het eigenaarsbelang meeverzekerd
heeft. Is het eigenaarsbelang niet
meeverzekerd? Dan moet de bewoner
zijn eigen zonnepanelen zelf verzekeren
via de particuliere verzekeraar (vaak
is dit inbegrepen bij een particuliere
inboedelverzekering, vraag dit even na).
Keuring
Cor: “Bij Centraal Beheer raden we
altijd aan om een keuring uit te
laten voeren. In een aantal gevallen
is het een eis. Vanaf 50 panelen is
het verplicht om een keuring uit te
laten voeren na de oplevering van de
zonnepanelen. Deze keuring moet
door een onafhankelijk inspectiebedrijf
worden gedaan. Ook stelt Centraal
Beheer de eis dat de keuring iedere vijf
jaar opnieuw plaatsvindt. Een voorbeeld
van zo’n keuring is de Scios Scope 12.
Er zijn wel uitzonderingen op deze
verplichting. Bijvoorbeeld wanneer
een risicodeskundige voor iets anders
(zoals een hoge herbouwwaarde en
de aanwezigheid van commerciële
ruimten) langskomt en in zijn rapport
aangeeft dat er een keuring wenselijk is.
In bepaalde gevallen (bijvoorbeeld als er
ook horeca in uw gebouw gevestigd is)
raden we altijd aan om een keuring uit
te laten voeren. Ook als er minder dan
50 zonnepanelen op het dak liggen.
Op deze manier beperken we het risico
voor u en houden we zonnepanelen
verzekerbaar.”
Handige tips voor uw VvE
Als uw VvE met zonnepanelen aan
de slag gaat, heeft Cor nog een paar
punten om in uw achterhoofd te
houden:
• Veilige installatie: laat de
zonnepanelen installeren door
een erkend en professioneel
bedrijf. Bijvoorbeeld een InstallQ
goedgekeurde installateur. Een goede
installatie verkleint het risico op
schade door bijvoorbeeld verkeerde
montage.
• Dakconstructie: laat een expert
onderzoeken of het dak geschikt
is. Heeft uw gebouw een stalen
dakconstructie?
Zoals bij alle
vernieuwingen,
zijn er altijd
voorlopers en
mensen die het
even aankijken
Dan is het verplicht om een constructieberekening
te laten uitvoeren
voordat de zonnepanelen worden
geplaatst.
• Dakonderhoud: staat in uw MJOP
onderhoud aan uw dak op de
planning? Dan is het praktisch
om dit voor het plaatsen van de
zonnepanelen te doen. Zo voorkomt
u bijvoorbeeld lekkage na het laten
plaatsen van de zonnepanelen. En dan
hoeven de panelen niet onverwacht
van het dak af als er tóch onderhoud
nodig blijkt te zijn.
Vragen over de verzekering van uw
zonnepanelen? De VvE-specialisten
van Centraal Beheer staan voor u klaar
op vve.beheer@centraalbeheer.nl of
(055) 579 8115.

BOUWKUNDIG
52 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 53
ING. ARIE WARNAAR
ONTWIKKELEND BEHEER
WONINGEN VLAARDINGEN
De maandelijkse bijdrage aan het
reservefonds van uw VvE slaat, naast
de andere woonlasten, vaak een flink
gat in de portemonnee. Ik zie om me
heen bedragen van € 100 tot € 300
per maand. Uit onderzoeken die over
de vaste lasten worden gehouden,
lezen we dat die bij huishoudens met
een modaal inkomen soms meer
kunnen bedragen dan 50 procent
van hun inkomen. Het is dus niet
voor niets dat we het werk van alle
vrijwilligers binnen de VvE’s eens
in het zonnetje willen zetten. Want
met hun belangloze inzet houdt de
VvE haar kosten zo laag mogelijk. Zij
zorgen er onder meer voor dat het
onderhoud goed wordt uitgevoerd, de
energiekosten laag blijven, de juiste
verzekeringen worden afgesloten en
alle bewoners veilig en netjes met het
gebouw en de directe woonomgeving
omgaan.
De kroon op het werk van de VvE
Vrijwilligers in het zonnetje
Voor veel leden binnen een VvE is het een hele stap om medebestuurder te worden
van hun vereniging. Gelukkig zijn er heel veel mensen die dat met hart en ziel willen
doen. Ik zie bij tal van VvE’s een ongelofelijke inzet van technische commissies en
bestuursleden. Zij zorgen ervoor dat niet alleen zuinig met het geld van de gezamenlijke
eigenaars wordt omgegaan, maar ook dat het bezit veilig en goed te gebruiken
is - en blijft. Met als gevolg dat door bezoekers met respect en lovende woorden
wordt gesproken over de uitstraling van het gebouw en zijn omgeving. Niet voor
niets bevestigt het gezegde ‘Zo vast als een huis’ dat je met een goede woning in een
goed onderhouden gebouw verzekerd bent van de goede waarde ervan.
onderhoudswerkzaamheden te
bekijken hoe voor hetzelfde geld
gelijktijdig maatregelen kunnen
worden genomen om de energiekosten
te verlagen. Zij overleggen
met de aan de VvE verbonden
schilderbedrijven en installateurs
om met zo laag mogelijke kosten de
vereiste kwaliteit te kunnen behouden.
Zij zorgen ervoor dat hiervoor de
juiste inspectiegegevens worden
verzameld.
‘Afhakers’
Soms blijkt uit die gegevens dat
eerst herstel van onderliggende
gebreken nodig is voordat de
normale onderhouds- en/of
verbeteringswerkzaamheden kunnen
worden aangepakt. Die vallen niet altijd
in goede aarde bij de VvE-bestuurders.
Ik kan goed begrijpen dat betrokken
vrijwilligers afhaken als niet naar hen
wordt geluisterd. Het is logisch dat zij
voor het nalaten van dat achterstallig
onderhoud geen verantwoording
willen nemen. Voor de algemene
ledenvergaderingen moet dat een
belangrijk signaal zijn om op te
reageren. Natuurlijk worden die
mensen lastig gevonden. Maar het is
juist verstandig dat het bestuur ook
de zogenaamde ‘lastige mensen’ bij
belangrijke besluiten betrekt. Dan is de
kans groter dat de juiste kwaliteit wordt
gerealiseerd tegen verantwoorde
kosten. Tot tevredenheid van de leden.
Overzicht
VvE-leden moeten erop kunnen
vertrouwen dat de technische
commissie en het bestuur overzicht
hebben op de bedragen die uit het
reservefonds moet worden betaald. Ze
moeten ook een goed zicht hebben op
de werkzaamheden die extra aandacht
nodig hebben. Natuurlijk betreft dit
vooral de grote kostenposten die uit
het spaargeld moeten worden betaald.
Daarom is goed om te weten dat
gemiddeld 20 à 30 procent van het
geld dat de VvE spaart, bestemd is voor
de verzekeringen, de energiekosten, de
administratie, de schoonmaakkosten
en de vergaderkosten. Die zijn niet
eenvoudig te beïnvloeden, maar zijn
relatief ook klein in omvang. 70 à 80
procent van het fonds is bestemd
voor het dagelijkse en planmatige
onderhoud, waarvan bij de meeste
complexen ongeveer 50 procent
bestemd is voor het schilderwerk met
alles wat daarbij hoort. De andere 50
procent is nodig voor het onderhoud
aan de daken, de installaties zoals de
liften en de pompen, de zelfsluitende
deuren enz.
Echter: al die laatst genoemde
werkzaamheden hebben vaak een
onderhoudsinterval van tien, vijftien tot
twintig jaar. De kosten daarvan kunnen
heel hoog oplopen, maar er wordt
ook in alle tussenliggende jaren voor
gespaard. Het zal voor eenieder dan
ook duidelijk zijn dat de werkzaamheden
voor het schilderwerk en voor
de onderhoudswerkzaamheden met
een lange interval, de meeste aandacht
vragen van de technische commissie
en het bestuur. En het zijn nu juist de
vrijwilligers die voor de VvE’s al dit
uitzoekwerk doen!
Dank aan de vrijwilligers!
VvE’s zijn die vrijwilligers veel dank
verschuldigd. Zij geven de leden
tijdens informatiebijeenkomsten
en ledenvergaderingen duidelijke
uitleg over de noodzaak van
werkzaamheden én over de besluiten
die nodig zijn om het werk op de
juiste manier uit te kunnen voeren.
Zij zijn het die weten met welke
bedrijven op een betrouwbare manier
kan worden samengewerkt, hoe bij
hen verantwoord de prijzen kunnen
worden opgevraagd met de hierbij
horende garanties. Zij weten hoe
vervolgens de opdrachten kunnen
worden gegeven voor de uitvoering
en hoe het werk moet worden
opgeleverd. En ze weten ook hoe de
juiste afrekening wordt gedaan.
Ik wil graag alle vrijwilligers van de
VvE’s hier in het zonnetje zetten. Zij
besparen de leden van VvE’s heel
veel geld en ze hebben eer van hun
prachtige werk. Dankzij hen staat
het woningbezit er mooi bij en zijn
alle onderdelen veilig te gebruiken.
Zij weten dat de leden hun werk
hoog waarderen, zeker als blijkt dat
er veel waardering is bij bezoekers
van de complexen. En nog meer als
ze horen hoe graag dat bezoek een
appartement in het complex zou willen
kopen. De vrijwilligers zijn zo de kroon
op het werk van de VvE. Zo vast als
een huis.
Veel taken
Al die vrijwilligers zijn bereid om steeds
weer te luisteren naar de problemen
die hun medebewoners met hun
woning hebben en ze zorgen er
steeds weer voor dat die zo veel als
mogelijk worden opgelost. Zij laten in
de algemene ledenvergaderingen zien
welke problemen er zoal in en om het
complex spelen en ze melden ook wat
hun voorstel is om die op te lossen.
Ze draaien er niet omheen wanneer
er tegenvallers zijn of wanneer
fouten moeten worden hersteld die
in voorgaande jaren zijn gemaakt. Zij
zorgen voor onderbouwde plannen
om de woningen energiezuiniger
te maken en om bij de grote

54
IN DEZE RUBRIEK
BIJZONDERE ORGANISATIES
BESTEEDT DE REDACTIE
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 55
AANDACHT AAN BIJZONDERE
JORIS SALVINI
ORGANISATIES DIE VOOR DE
VVE VAN BELANG KUNNEN ZIJN.
IN DEZE ZEVENENZESTIGSTE
AFLEVERING AANDACHT
IG Infrarood is de branchevereniging van specialisten
VOOR IG INFRAROOD, DE
in infrarood verwarming. De vereniging stelt zich ten
BRANCHEVERENIGING
doel om verwarming met infrarood als een erkende
VAN SPECIALISTEN
standaard-verwarmingsoplossing voor gebouwen in
IN INFRAROOD
de markt te zetten. Met het oog op de energietransitie
VERWARMING.
die nu is ingezet, wordt er steeds meer aandacht aan
duurzame energie geschonken.
Energieopwekking en -distributie samen met warmteafgifte
in gebouwen zullen de hoofdbestanddelen
worden van holistische gebouwconcepten, zoals dat
nu al het geval is in uiterst innovatieve projecten.
Meer informatie vindt u op www.ig-infrarood.nl
INFRAROOD IN BOLVORM AAN HET PLAFOND
Interessant
voor moeilijk
te verduurzamen
complexen
Infrarood verwarming, het systeem van de toekomst
Onderzoeken door onafhankelijke wetenschappelijke instituten zijn unaniem lovend: verwarming met
infrarood panelen is hét systeem om duurzame warmte te genereren. De Nederlandse consument is
afwachtend. Deels omdat infrarood nog vrij onbekend is, deels ook omdat er geen subsidies zijn voor deze
innovatieve manier van verwarming. En het energielabel wordt er ook niet beter van. Joris Salvini, directeur
van Redwell Studio, legt uit waarom infrarood verwarming heel interessant is voor appartementseigenaars
die willen verduurzamen en niet willen wachten op collectieve oplossingen. Redwell Studio, gevestigd in
Waddinxveen, is lid van IG Infrarood, de branchevereniging van specialisten in infrarood verwarming.
“De leden van de vereniging horen vrijwel elke dag dat
infrarood verwarming waarschijnlijk niet geschikt is voor
slecht of matig geïsoleerde gebouwen”, zegt hij. “Nou,
we doen bijna niet anders dan panelen plaatsen in jaren
60-gebouwen! Natuurlijk is de warmteopbrengst hoger als
het appartement of het gebouw goed geïsoleerd is, maar
dat geldt voor elke warmtevoorziening. Soms moet je de
ideale situatie los durven laten om tot de meest optimale
oplossing te komen.
Inmiddels kent zo ongeveer iedereen de voordelen van
de warmtepomp. Niet in de laatste plaats doordat die
zorgt voor verbetering van het energielabel én omdat er
subsidie voor te krijgen is. Wij doen ons uiterste best om
beleidsmakers te overtuigen dat verwarmen met infrarood
juist bijzonder effectief én energiezuinig is. Dat blijkt ook uit
allerlei onafhankelijke onderzoeken.
De belangstelling voor infrarood verwarming neemt
momenteel wel toe, in het bijzonder bij appartementen
waar het technisch en/of economisch moeilijk is om te
verduurzamen met complexe en dure technologieën. Mede
daarom zijn appartementen uitgezonderd van de (hybride)
warmtepompplicht vanaf 2026. Met infrarood kan het wél.”
Infrarood
We komen elke dag in contact met infraroodstraling in de
vorm van zonlicht. IR-straling is een elektromagnetische
golf die zich onder het rode deel van het lichtspectrum
bevindt. De straling beweegt zich door de vrije ruimte
met een golflengte van 780 nm tot 1 mm. Alle warme
voorwerpen geven infraroodstraling af. Hoe warmer het
oppervlak, hoe korter de golflengte en hoe hoger de
intensiteit van de straling. Er wordt onderscheid gemaakt
tussen A-, B- en C-straling, afhankelijk van de golflengte.
Als de temperatuur stijgt, verschuift de piek van de
warmtestraling in het spectrum naar de kortere golflengten
richting het zichtbare licht. Als infraroodstraling met onze
huid in contact komt, ervaren we dat als warmte. Dit effect
kan bij verwarming worden toegepast. Infrarood verwarmt
dus niet direct de lucht (zoals bij de cv-installatie het geval
is) maar de mensen en objecten die zich in de ruimte
bevinden. Door het opwarmen van de massa in de ruimte
ontstaat vervolgens indirect wel warme lucht.
Zo werkt het
Salvini legt uit hoe de installatie van infrarood panelen
werkt. “De eerste stap is dat wij op locatie komen kijken
wat de grootte en de warmtevraag van het appartement is.
Bij de wat grotere appartementen zal het waarschijnlijk
nodig zijn om de meterkast te zekeren op 3x25 Ampère.
Bij kleine appartementen is dat niet altijd nodig. Maar
nogmaals: dat bekijken we ter plaatse. Het bouwjaar en
de mate van isolatie nemen we dan ook mee. Vervolgens
kijken we per ruimte wat de warmtevraag is. Want dat is ook
een van de voordelen: je kunt per ruimte bepalen hoeveel
warmte er nodig is.
In veel gevallen zijn er voldoende voedingspunten
(stroomaansluitingen), maar zo nodig maken we een
kabelgoot voor een extra punt. Als we alle gegevens in
kaart hebben gebracht, volgt een offerte, want er moet
natuurlijk worden geïnvesteerd. En natuurlijk gaat het
elektriciteitsverbruik ook omhoog. Momenteel is de
gasprijs nog gekoppeld aan de elektriciteitsprijs, maar
‘Brussel’ doet zijn best om die te ontkoppelen. Gezien de
ontwikkelingen met de toekomstige verhoging van de prijs
van emissierechten voor fossiele energie zal de gasprijs
waarschijnlijk flink hoger worden dan de prijs van elektriciteit.”
De bevlogen infraroodspecialist ziet in het buitenland,
met name in Duitsland, al een forse toename van het
aantal infraroodinstallaties. Bij nieuwbouw en renovaties
wordt daar al op grote schaal infrarood toegepast. “Nu
in Nederland het aandeel groene energie explosief
stijgt, is er volop ruimte voor infrarood verwarming die
gevoed wordt met groene stroom. In Nederland zijn we
ook op dat kantelpunt gekomen, maar helaas worden
de unieke eigenschappen van infrarood verwarming
geremd door een achterstand in beleid en door papieren
energieprestatierekenmethodieken”.
Veel mogelijkheden
Salvini legde al uit dat de bewoner per ruimte kan bepalen
hoeveel warmte er nodig is. Dat kan ook in stappen: eerst
de woonkamer en enige tijd later de badkamer en de
werkkamer. Of andersom natuurlijk. De panelen zijn er in
heel veel uitvoeringen. Meestal worden ze aan het plafond
bevestigd, maar ze kunnen ook aan de wand worden
opgehangen. En er zijn ook staande panelen, in de vorm
van een fraaie zuil. Wie graag verwarming én een leuke foto
combineert, kan een eigen of andere foto opsturen: die
wordt dan op het paneel geprint.
De plaatsing van de panelen gaat snel en zonder al te
veel ingrepen. De panelen gaan 30 à 40 jaar mee en ze
zijn nagenoeg onderhoudsvrij. En al die jaren profiteert
de gebruiker van de besparing op de energie(kosten). Na
deskundig advies dus ook bij matig geïsoleerde gebouwen
en woningen.
WANDPANEEL

AKZO NOBEL ADVERTORIAL
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 57
ONDERHOUD
PERVVE
VVECT
GEREGELD
Je wilt het beste onderhoud
voor het gehele gebouw,
geregeld via de VVE.
“De duurzaamheid van het schilderwerk is gebaat
bij de VvE-service van Trimetal Bouwverven.”
Kies daarom voor een schilders- en
vastgoedonderhoudsbedrijf dat is
aangesloten bij OnderhoudNL Garantie.
Daarmee kies je voor kwaliteit,
vakmanschap én vertrouwen.
KIJK VOOR EEN BEDRIJF
IN DE BUURT OP:
ONDERHOUDNLGARANTIE.NL
Aan het woord: Davy van Zonderen - Trimetal Bouwverven en Rob
Dirven van RLD VvE Beheer. RLD VvE Beheer is aangesloten bij de
brancheorganisatie BVVB en bestaat sinds 2007. Zo’n 100 VvE’s zijn in
beheer in Noord-Holland, Flevoland en Utrecht. Voor een appartementencomplex
met ongeveer 400 woningen in Zaandam benaderde RLD VvE
Beheer Trimetal voor het schrijven van een verftechnisch advies. Behalve
kwaliteit, was ook duurzaamheid daarbij een belangrijk aspect. Hoe ging
Trimetal hier te werk?
RLD VvE Beheer: “Wij werken graag
samen met Trimetal. Enerzijds vanwege
de hoge kwaliteit van het door hen
opgestelde verftechnisch advies,
anderzijds omdat ze snel schakelen.
Daarbij komt Trimetal altijd afspraken na
en dat haalt zorg weg bij een beheerder
als wij. Omdat onze relaties zien dat
er extra aandacht aan het werk wordt
besteed, door tussentijdse controles
en rapportages, brengt dit tevens de
kwaliteit naar een hoger niveau. Na
afronding van de werkzaamheden vindt
met Trimetal een eindoplevering en
controle plaats.
Verduurzaming en
Meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
De intentie bij dit grote project was om
een nieuw MJOP in kaart te brengen na
de verduurzaming van gevels en daken.
Hierbij was het schilderwerk ook van
belang. In dit traject speelt Trimetal een
grote rol omdat het bedrijf ervoor zorgt
dat de kwaliteit van het schilderwerk
gewaarborgd is op de lange termijn.
Dat bespaart een VvE uiteraard geld.
Trimetal voert eerst een vrijblijvende
verftechnische inspectie uit, waarbij
de te schilderen onderdelen worden
onderzocht en de situatie wordt
getoetst aan de hand van eigen
metingen. Het verftechnisch advies is
helder en compleet, dit bespaart de VvE
de moeite om allerlei schildersbedrijven
een aparte offerte te laten maken.
Van F naar A
Uiteindelijk is het MJOP aangepast naar
een aanpak waardoor het schilderwerk
na dit project de komende 10 jaar
beschermd is. De gekozen producten en
de applicatie zijn daarop afgestemd. Al
het buitenhoutwerk is geschilderd, van
de begane grond tot de bovenste etage.
Naast het schilderwerk is er behalve
gesaneerd ook een nieuw dak gelegd.
De gevel is geïsoleerd en de beglazing
is vernieuwd volgens de laatste
normen. Het gehele complex is nu van
energielabel F naar label A gegaan.
“De Trimetal-bijdrage past daarbij omdat
de opdrachtgever zo lang mogelijk
onderhoudsvrij wil zijn. Fijn dat Trimetal
ook na het werk nog af en toe langs
komt. En mooi om te zien hoe de
houten kozijnen uit 1968 nog steeds
mee kunnen en opnieuw strak in de
verf staan.”
Interesse of vragen?
Neem contact op met:
Jeroen Muis (Regio Zuid-West):
06 51 26 93 94
Olav Koenraadt (Regio Noord-Oost):
06 53 82 41 31
JEROEN
OLAV

» WARMTE HOEFT
ONZE WERELD NIET
TE KOSTEN! «
Wij bieden slimme digitale oplossingen voor meer
procesefficiëntie en vermindering van CO₂ uitstoot.
RIOOLRENOVATIE
”RELINEN” ZONDER HAKKEN OF BREKEN
Proline Group is de grootste in-house leidingrenovatiespecialist van Europa. Ook in Nederland
heeft Proline inmiddels bewezen al jaren een goede en vooral betrouwbare partner te zijn voor
onze opdrachtgevers. U, als klant, zal altijd centraal staan. Onze medewerkers zijn vakmensen
en specialisten die niet alleen met de beste materialen werken maar ook meedenken met het
bedrijf. Meedenken in het uitvoeren van de dagelijkse werkzaamheden, meedenken in de
belangen van de klant, meedenken in het zoeken en ontwikkelen van nieuwe technieken maar
ook meedenken in het geven van trainingen aan nieuwe medewerkers.
Relinen is een algemeen woord, wat betekent: het aanbrengen van een kunststof laag in een
oude leiding. Dit kan door middel van twee methodes, kous-techniek en spray-techniek, die
Proline beide voor 100% beheerst. Deze twee technieken, de spraytechniek sinds 1996 en de
koustechniek sinds 2006, hebben zich binnen de Proline Group al vele jaren bewezen.
• Kous-techniek: epoxy versterkt met een kous
• Spray-techniek: coating, versterkt met polyester vezels
”WIJ DOEN HET GOED OF WIJ DOEN HET NIET”
Relinen is specialistisch werk en vraagt kennis en aandacht. Wij zullen altijd voor kwaliteit en
niet voor kwantiteit gaan. Doet u zaken met Proline, dan doet u zaken met een bedrijf met
specialisten in totaaloplossingen voor rioolrenovatie. En daar zijn wij trots op!!
Totaaloplossing voor stand- en grondleidingrenovatie
• Camera inspectie
• Reiniging
• Relinen
• Deelrenovatie
• Vervanging (indien noodzakelijk)
Wij doen alles in eigen beheer en leveren tot in de kleinste
details kwaliteit volgens verschillende richtlijnen.
Koustechniek
• Volgens procedure als opgenomen in de BRL 5217
• Volgens technische certificering DiBt (Duitsland)
Spraytechniek
• Volgens technische certificering SITAC (Zweden)
• Volgens technische certificering DiBt (Duitsland)
Meer dan energie meten: techem.nl
Hoge Rijndijk 259 Zoeterwoude T (085) 273 76 50 M (06) 476 655 95 proline-group.nl

BALM BETONRENOVATIE ADVERTORIAL
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 61
Het begint soms heel klein.
Een bewoner ontdekt een
scheurtje in de vloer van de
galerij en vraagt aan het
bestuur of het ernstig is.
Meestal zal deze persoon een
geruststellend antwoord
krijgen, maar een alerte
bestuurder zal wellicht verder
kijken. En dan blijken er meer
scheuren te zijn. Sterker nog:
het zijn er veel. Dat is hét
moment om een onderzoek
te laten uitvoeren naar de
constructieve veiligheid van
de balkon- en galerijvloeren.
DE GALERIJVLOER VOOR... ...EN NA DE BETONRENOVATIE
Betonconservering door Balm BV
Het
behoud van
uw balkonen
galerijvloeren
Gaat verder in
rioleringsbeheer.
In service en rioleringsbeheer kun je niet ver genoeg gaan.
Dus komen we voor storingen 24/7 opdagen. En vertrekken we
pas als het probleemis opgelost. Wanneer we uw rioolsysteem
beheren, kijken we verder dan vandaag of morgen, altijd met
een duurzame bril. Onze specialisten doen meer dan nodig is
om een rioolsysteem in topvorm te houden. Op kantoor en op
locatie. En vooral: op de toekomst!
Ga ook verder in rioleringsbeheer
vandervelden.com
Rik Meuleman (betononderhoudskundige, uitvoerder) bij
Balm BV maakt onderscheid tussen vloeren die sowieso in
de gevarenzone zitten en andere aangetroffen gebreken.
“Bij uitkragende vloeren is het altijd oppassen geblazen. Bij
deze balkon- en/of galerijvloeren loopt de binnenvloer van
de woning door naar buiten. Ze zijn in één geheel gestort,
zonder extra ondersteuning. Alle belasting rust op de
aansluiting van de gevel en het balkon”.
Bij enkele flats zijn in de loop der jaren galarijen en balkons
naar beneden gestort; gelukkig niet met fatale afloop.
Toen is bepaald dat alle uitkragende galarijen en balkons
moesten worden geïnspecteerd. Dat is helaas nog niet
overal gebeurd. Als wij voor een inspectie bij een gebouw
met uitkragende balkon- of galerijvloeren komen, gaan
we pas aan het werk als er een grondig onderzoek naar
de kwaliteit van de vloeren is uitgevoerd door een terzake
deskundig bureau (o.a. Nebest, Intron, Bejan, Solid).
Aangetaste wapening
Als water en zuurstof kunnen binnendringen in het beton,
kan de wapening (de versteviging) gaan roesten. Dat kan tot
gevaarlijke situaties leiden. Meuleman: “Om die problemen
te voorkómen, kunnen we het beton op een aantal manieren
conserveren, zodat het lange tijd zijn functie behoudt. We
kunnen bijvoorbeeld een vloer-coatingsysteem aanbrengen.
Dat is een hoogwaardig, voor beton ontwikkeld, verfsysteem.
We ‘pakken het beton in’ zodat het beschermd
is tegen invloeden van buitenaf. Tegen weersinvloeden,
maar ook tegen zout dat in de winter nog wel eens op
galerijvloeren wordt gestrooid als het gesneeuwd heeft.”
De beschermlaag van het beton is vijf jaar gegarandeerd,
maar gaat in de praktijk (met het nodige onderhoud) veel
langer mee, weet hij. “Het is verstandig om regelmatig te
kijken of er scheuren of andere betongerelateerde gebreken
te zien zijn, zoals afgedrukt beton, roestsporen of lekkages.
Die kunnen het begin zijn van een groter probleem.
Omdat geconserveerd beton lang meegaat, is het lastig
om te voorspellen hoeveel je in het MJOP moet reserveren
voor vernieuwing of vervanging van de beschermlaag. Als
bij de visuele inspectie blijkt dat er kleine scheurtjes of
andere gebreken ontstaan, is het in elk geval verstandig
om te gaan reserveren voor het toekomstige onderhoud.”
BRL3201 Deel 1 & 2-gecertificeerd
Als er een constructief gebrek wordt ontdekt, is het verstandig
om een constructeur te laten beoordelen wat er
moet gebeuren. “Wij doen dat niet zelf”, zegt Meuleman.
“We willen namelijk niet ons eigen vlees keuren. Daarom
adviseren we de VvE om een onafhankelijk ingenieursbureau
in te schakelen.”
Balm BV heeft al op talloze plaatsen in Nederland beton
versterkt en hersteld. Bij bruggen en viaducten, in parkeergarages
en grote kantoorgebouwen, maar ook bij VvEcomplexen.
“We zijn BRL-gecertificeerd”, vertelt Meuleman.
“Dat betekent dat onze projecten steekproefsgewijs worden
gecontroleerd. De VvE heeft daarmee de zekerheid dat ze
kwaliteit krijgt voor haar geld!”
Betonrenovatie sinds 1962 – dit is ons vak!
Balm BV is een gecertificeerde onderneming en kent
een lange historie - sinds 1962 - in het renoveren van
betonconstructies; dit is ons vak en dat doen wij graag!
Wij beschikken niet alleen over de vakmensen die nodig
zijn om het werk
op een effectieve
manier uit te
voeren, maar
ook over de
beste materialen.

62
ONDERHOUD
JOHAN BLUEMINK (LINKS) EN DE BESTUURS-
LEDEN NEL DE JONGE EN JAN KUIPER
We spreken Johan Bluemink samen met Nel de Jonge en
Jan Kuiper, respectievelijk voorzitter en secretaris van het
VvE-bestuur. In het complex, dat in 1961 is opgeleverd,
zijn 90 appartementen en een mooie recreatieruimte
ondergebracht. Het seniorencomplex hanteert een
leeftijdsondergrens van 55 jaar. Nel de Jonge: "Tot 2010
was de Arendsburght een serviceflat. Destijds waren de
kosten hoog en na een lange periode van vele onverkoopbare
appartementen is in 2010 de VvE opgericht.
Er waren maar liefst 26 medewerkers in dienst. Dat moest
anders, werd destijds besloten: de grote keuken ging eruit
en de medewerkers van de huishoudelijke dienst werden
in dienst genomen door een thuiszorgorganisatie.”
Adviseur van het bestuur
Johan Bluemink bleef. “In de tijd van de serviceflat was
er sprake van een duidelijke hiërarchie”, vertelt hij. “Er
werd ook niet altijd geluisterd als ik een advies gaf over
technische zaken. Dat is nu heel anders: als technisch
adviseur van het bestuur zit ik aan tafel als er overlegd
wordt over onderhoud en renovatie.”
Johan
Bluemink
is 40 jaar
technisch
medewerker
VvE Parkflat Arendsburght viert langjarige samenwerking
Toen Johan Bluemink in 1983 in dienst kwam bij serviceflat Parkflat Arendsburght in Apeldoorn, had hij niet het
idee dat hij er lang zou werken. Hij moest erg aan wennen aan de werkomgeving. Het liep anders: hij heeft het er
- vooral nadat in 2010 de VvE werd opgericht - prima naar zijn zin. Met een grootse receptie vierde VvE Parkplat
Arendsburght 15 september jl. het feit dat Bluemink 40 jaar een vaste waarde is voor bewoners en bestuur.
Zijn technische achtergrond kwam goed van pas toen
het gebouw enkele jaren geleden grootscheeps werd
verduurzaamd: de schil werd na-geïsoleerd en overal
kwamen kunststof kozijnen en triple glas. De gasgestookte
cv-ketels werden vervangen door energiezuinige
exemplaren. Voor de bewoners, van wie er vele op hoge
leeftijd zijn, was het prettig dat ze konden vertrouwen op
de kennis, kunde en ervaring van Bluemink. Hij geniet een
groot vertrouwen bij de bewoners.
Veranderingen
In 40 jaar verandert er veel, zo heeft hij ondervonden.
“In het begin was er alleen een telefoon in het kantoor.
Als er gebeld werd, moest gezocht worden waar ik was.
Vaak riepen ze dan door de liftschacht om me te melden
dat mijn aanwezigheid gewenst was. Daarna kreeg je
de pieper. Er waren twee codes: een voor spoed en een
voor ‘geen spoed’. Dus was het altijd spoed! Nu met de
mobiele telefoon ben je gewoon altijd bereikbaar.”
Ook voor de bewoners dus. Bellen die wellicht voor elk
reparatieklusje? “Daarover hebben we goede afspraken
Tijdens de
renovatie was hij hét
aanspreekpunt voor
de bedrijven, maar ook
voor de bewoners van
de Arendsburght.
gemaakt”, zegt Jan Kuiper. “Johan verricht werkzaamheden
in de appartementen die niet langer dan 30 minuten duren.
Duurt het langer, dan volgt er een rekening. Overigens
lopen de aanvragen voor technische klusjes altijd via de
administratie.”
De VvE beschikt over twee parttime medewerkers die
de administratie verzorgen. Ineke Bouwmeester en
Conny Nieuwenhuis zijn het eerste aanspreekpunt voor
schademeldingen, verzekeringen etc. Als de pc het
onverhoopt niet doet, springt Bluemink bij. Zo vormt
hij de ‘spin in het web’ van Parkflat Arendsburght.
Meer dan techniek
In haar jubileumtoespraak stond Nel de Jonge stil bij de grote
waarde die Bluemink heeft voor de bewoners. “Het is veel
meer dan technische ondersteuning”, zegt ze. “Johan weet
wanneer mensen ziek zijn, op vakantie of eenzaam. Dan
maakt hij een praatje. Hij zorgt er ook voor dat het vuilnis
drie keer per week wordt opgehaald. En als het ’s winters
heeft gesneeuwd, komt hij even langs om sneeuw te ruimen.
Eenmaal kwam hij zelfs met de trekker omdat het door de
hevige sneeuwval niet verantwoord was om met de auto te
komen.”
Maar natuurlijk vormen technische zaken het leeuwendeel
van zijn werkzaamheden: Bluemink beoordeelt alle
contracten en offertes. Ook daarbij is zijn technische
achtergrond een voordeel. “Laatst kwam er een factuur
binnen van het liftonderhoudsbedrijf”, zegt hij. “Die klopte
niet want de werkzaamheden die zijn verricht, zitten gewoon
in het onderhoudscontract. Dan onderneem ik dus actie om
het bedrijf daarop te wijzen.”
Grootscheepse vernieuwing
Zeven jaar geleden werden de eerste plannen gemaakt voor
de grote renovatie. Als eerste werd de entree van de Parkflat
opgeknapt en werd de administratie ondergebracht in een
nieuw kantoor. Vervolgens werd de stap naar verduurzaming
gezet. “Dat was een miljoenenoperatie”, zegt Kuiper. “Er was
een heel goed gevuld reservefonds (in feite iets té goed).
Dat kwam dus goed uit, maar de renovatie kon daaruit niet
betaald worden. We hebben gebruik gemaakt van de SEEHsubsidie
(nu SVVE) en we hebben een lening van 1,1 miljoen
euro afgesloten bij het Nationaal Warmtefonds. De VvEbijdrage
hoefde niet omhoog; dat was een voordeel toen
we tot besluitvorming moesten komen. Enkele eigenaars
waren principieel tegen het aangaan van een lening, maar
de gekwalificeerde meerderheid hebben we moeiteloos
gehaald.”
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 53 63
Om de bewoners goed te informeren fungeerde één
appartement, het kantoor van de VvE, als modelwoning.
Johan Bluemink zorgde voor de voorbereiding van de
renovatie, zoals o.a. het aanvragen van offertes en - samen
met het VvE-bestuur van de VvE - de beoordeling daarvan.
Tijdens de renovatie was hij hét aanspreekpunt voor de
bedrijven, maar ook voor de bewoners van de Arendsburght.
Voorafgaand aan de werkzaamheden moesten in alle
woningen de gordijnen worden verwijderd; voor mensen
op hoge leeftijd een onmogelijke opgave. Daarom konden
zij een beroep doen op Bluemink.
Als laatste in de grootscheepse vernieuwing werd dit jaar
de recreatiezaal gerenoveerd en werd er een nieuwe keuken
geïnstalleerd bij de recreatieruimte.
De toekomst
Inmiddels is ook een stappenplan met betrekking tot de
brandveiligheid uitgevoerd. De laatste stappen worden
binnenkort gezet. “We kijken ook naar alternatieven voor
de warmtevoorziening”, zegt Nel de Jonge. “Momenteel
is gas nog de enige optie. We hebben onlangs een nieuw
contract kunnen afsluiten bij VvE EnergieSelect nadat we
een aantal jaren van een wel heel voordelige gasprijs hebben
geprofiteerd. Het contact met de medewerkers verloopt
erg prettig, dus niets dan lof. Maar we kijken verder. Hier
vlakbij is een openluchtzwembad, dat gebruik maakt van een
warmtepomp die in de wintermaanden niet wordt gebruikt.
Wellicht kunnen we daar in de toekomst iets mee gaan
doen.”
Nieuwe eigenaars weten precies wat van hen wordt verwacht
en wat de plannen van het bestuur zijn. Als een aspirantkoper
zich meldt bij een makelaar, volgt eerst een gesprek
met het bestuur en een bewoner van de etage waar de
nieuwe bewoner zijn/haar intrek wil nemen.
“Toen de VvE pas een feit was, hadden we natuurlijk
ook de nodige aanloopproblemen met bewoners die
niet goed raad wisten met de regels die gelden in een
appartementencomplex”, zegt de Jonge. “Nu is dat allemaal
duidelijk voor alle eigenaars.”
Receptie
Tijdens de receptie die aan Johan Bluemink werd
aangeboden, kwamen - naast een groot aantal bewoners -
veel oud-collega’s en zakelijke relaties hem de hand
schudden. “Hoeveel fietsen en fietsbanden heb jij wel
versleten in deze 40 jaar?”, memoreerde de voorzitter van
het VvE-bestuur. Bluemink komt immers bij voorkeur op de
fiets vanuit zijn woonplaats naar zijn werk. Het cadeau lag
dan ook voor de hand: geld voor een fraaie nieuwe fiets. Tot
zijn pensionering zal die goede diensten bewijzen, want aan
stoppen denkt Johan Bluemink voorlopig niet. Hij heeft het
veel te goed naar zijn zin!

Laadpalen voor de VvE?
ONDERHOUD
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4
65
VVE Laadloket ondersteunt VvE’s bij de realisatie van laadpunten
met subsidieproof oplaadpuntenadvies en leveranciersselectie.
VVE Laadloket is partner van VvE Belang.
In drie stappen
naar een toekomstbestendig laadplan, draagvlak onder de leden voor een
positief besluit en ondersteuning bij de selectie van geschikte leverancier
voor de laadpunten.
Stap 1: voorbereiding
Inzicht en draagvlak
Inventarisatie onder VvE leden:
• de laadbehoefte nu en in de
toekomst (+10 jaar)
• voorkeur voor collectieve of
individuele aanpak
• In kaart brengen situatie VvE
Resultaat: Toekomstbeeld
en draagvlak onder leden
Stap 2: Laadplan
Techniek en toekomstbeeld
Technische schouw op locatie:
Capaciteit stroomaansluiting
Optimale plaatsing laadpunten
Resultaat: Laadplan met benodigde
laadpunten nu en
in en toekomst, borging brandveiligheid,
kostenverdeling,
advies stroomaansluiting,
aanbeveling wet- en regelgeving
Stap 3: Realisatie
Selectie leveranciers
• Op basis van het laadplan
begeleiding offertetraject
en selectie leverancier
• Hulp bij beoordeling aanbiedingen
van leveranciers
Resultaat: een geschikte
leverancier en scherp aanbod
voor realisatie.
In deze rubriek
behandelen we veelgestelde
vragen die betrekking hebben op
de veiligheid van liften en gevelonderhoudsinstallaties
en op ‘veilig werken op
hoogte’. Deze keer gaan we in op het verschil
wat keuringsplicht betreft als het gaat om
personenliften en bijvoorbeeld platformliften en
mindervalidenliften. Voor de beantwoording
van de vragen tekent Marc Jeuken, productmanager
Inspecties bij Liftinstituut. Uw vragen
zijn welkom bij info@liftinstituut.nl.
Vraag het aan Liftinstituut
Tijdens de VvE Belang-voorlichtingsbijeenkomsten
door heel het land kregen onze standmedewerkers een
aantal malen de vraag van Verenigingen van Eigenaars
waarom de Liftinstituut-inspecteur niet ‘alle liften’ in
hun VvE-complex tegelijk ‘meekeurde’. Bij navraag
bleek dat het hier om verschillende soorten verticaaltransportinstallaties
gaat. Platformliften en mindervalidenliften
vallen niet onder personenliften.
Omdat personenliften veel sneller gaan dan bijvoorbeeld
platformliften en mindervalidenliften en omdat ze automatisch
hun werk doen, is de wetgeving voor die eerste
groep beduidend anders. Zo schrijft het Warenwetbesluit
liften voor dat personenliften iedere 18 maanden
worden gekeurd door een Certificerende Beoordelings
Instantie, kortweg CBI. Liftinstituut is zo’n CBI.
De platformliften en mindervalidenliften vallen onder de
Machinerichtlijn - de wetgever ziet deze liften dus als
machines. Ze gaan langzamer en om ze te gebruiken,
moet vaak de knop van de bediening worden vastgehouden.
Anders stopt de lift meteen. Deze machines
moeten periodiek worden geïnspecteerd, bijvoorbeeld
door een onderhoudsbedrijf of de eigen technische
dienst.
Dan ontstaat wel de situatie dat de slager zijn eigen
vlees keurt. Voor een echt onafhankelijk oordeel kunt
u beter een CBI zoals Liftinstituut die machines laten
controleren. Dan weet u zeker dat u uw verantwoordelijkheid
voor getoetste veiligheid stevig invult.
HEBT
U EEN VRAAG?
STUUR EEN MAIL
NAAR INFO@
LIFTINSTITUUT.NL EN
GEEF DAARBIJ AAN OF
WE UW VRAAG, MÉT HET
ANTWOORD, IN VVE
MAGAZINE MOGEN
PUBLICEREN
Welke mogelijkheden zijn er als wij willen dat de liftkeurder
onze platformliften en mindervalidenliften inspecteert?
Niet elke liftkeurder biedt dienstverlening op dit terrein aan. Als
Liftinstituut uw platformliften en mindervalidenliften nog niet eerder
heeft geïnspecteerd, dan is de eerste stap een inspectie alsof de
installatie voor het eerst in gebruik wordt genomen. Is er veel informatie
en documentatie over de lift aanwezig op basis waarvan we de keuring
kunnen uitvoeren, zoals een EG-verklaring van overeenstemming, een
elektrisch schema en een technisch datablad? Dan kunnen we een
ingebruiknamekeuring doen met een rapport en certificaat als resultaat
bij goedkeuring. Bovendien brengen we ons driehoekige veiligheidskeurmerk
aan, een herkenbaar symbool voor gebruikers dat Liftinstituut
de installatie heeft goedgekeurd.
Is er geen uitgebreide informatie en documentatie? Dan moeten onze
inspecteurs een oordeel vellen op basis van wat zij in het complex
aantreffen. Zij kijken dan in grote lijnen naar de beveiligingen die zij verwachten.
We noemen dat een ingebruiknamekeuring-veiligheidscheck
met als resultaat een rapport. Bij goedkeuring brengt de inspecteur dan
onze ronde veiligheidscheck-sticker aan.
Komt de platformlift of de mindervalidenlift door de keuring heen? Dan
kan de machine naar wens ook worden opgenomen in het periodieke
keuringsproces waarvoor de VvE al samenwerkt met Liftinstituut. In dat
geval kunnen we ‘die andere liften’ (waarover we de vragen kregen),
ook iedere achttien maanden meenemen tijdens de keuring van de
personenliften.
Bent u geïnteresseerd in deze dienstverlening?
Ga naar www.liftinstituut.nl/aanvraagformulieren-keuringen en kies
voor het aanvraagformulier machinekeuring.
Plan een gratis
kennismaking
Vraag een
vrijblijvende
offerte aan
VVE Laadloket kan de
subsidieaanvragen voor
uw VvE verzorgen!
www.vvelaadloket.nl
Wist u dat…
• Liftinstituut een speciaal inspecteursteam in huis heeft dat volledig is toegerust en
opgeleid voor het inspecteren van verticaal-transportmachines?
• U mogelijk nog meer ‘machines’ in huis heeft die vallen onder de Machinerichtlijn
(bijvoorbeeld een gevelonderhoudsinstallatie en goederenheffer?) Liftinstituut
verzorgt ook voor deze verticaal-transportinstallaties graag de inspectie.
• Liftinstituut een handige kennispagina heeft waaropalle keurings- en controleverplichtingen
staan voor verticaal-transportinstallaties die geen personenliften zijn?
Scan de QR-code hiernaast.
• Liftinstituut een complete site heeft met veiligheidstips voor een veilig liftgebruik?
Op www.liftveilig.nl vindt u alle tips op een rij.

Klopt de herbouwwaarde van
uw complex?
COLUMN TAXEREN
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 67
VERDUURZAMEN, MAAR
DAN WEL VERSTANDIG!
Jaap Hendriksen RT
U hebt de nieuwe verzekeringspolis voor uw
complex ontvangen. Mét de geïndexeerde herbouwwaarde.
Die is belangrijk, want u wilt
bij een eventuele schade het volledige bedrag
uitgekeerd krijgen.
Is uw gebouw langer dan zes jaar geleden
getaxeerd? Klopt de herbouwwaarde niet,
of is die alleen geïndexeerd? Dan ontvangt
u wellicht geen volledige uitkering van het
schadebedrag!
Bij twijfel:
laat een taxatie
uitvoeren!
Laat daarom elke zes jaar de herbouwwaarde
taxeren door een taxateur van VvE Belang.
Dan krijgt u een taxatierapport dat u verzekert
van de juiste herbouwwaarde.
De taxateur van VvE Belang is gespecialiseerd
in de taxatie van appartementencomplexen.
Wij bekijken uw complex met een frisse blik en
we maken een taxatierapport dat speciaal voor
VvE’s ontwikkeld is. Uw gebouw is goed verzekerd
en de eigenaars zijn beschermd tegen
onderverzekering.
Jaap
Hendriksen
Tijdens acht voorlichtingsbijeenkomsten,
die in
september op vier locaties
werden gehouden, kon u
deelnemen aan boeiende
presentaties. Mijn collega’s
Peter van Well en John Liewes
verzorgden een interessante
workshop met als onderwerp
‘Het Geheim van Goed
Opdrachtgeverschap’. De
nadruk lag op het belang
van een doordachte aanbesteding
en op heldere
communicatie met uitvoerders
en aannemers. Ze hebben
ook benadrukt hoe belangrijk
het werken met een degelijk
Meerjarenonderhoudsplan
(MJOP) is, natuurlijk in
combinatie met de juiste
reserveringen en indexeringen.
Doel: het voorkómen van
complicaties in de toekomst.
Vanwege mijn achtergrond in vastgoed wil ik graag iets toevoegen. We
zien dat de negatieve impact op de verkoopwaarde van de appartementen
groot is, als een VvE niet op de juiste wijze omgaat met een MJOP of de
duurzaamheidsplannen. In veel gevallen is in het MJOP geen rekening
gehouden met de vervanging van kozijnen en beglazing. Immers: de kozijnen
zijn pas na 60 jaar aan vervanging toe en glas zal vanaf ca. 20 jaar (deels)
vervangen moeten worden.
Wilt u uw gebouw gaan verduurzamen en kiest u voor triple glas? Dan moet u
gelijktijdig de kozijnen vervangen. Als u daarvoor pas tien jaar vóór die ingreep
gaat sparen, hebt u een probleem.
Ik geef een voorbeeld: een VvE met veertig appartementen besluit om over tien
jaar de verouderde houten kozijnen te vervangen door kunststof kozijnen met
triple glas en onderzoekt drie mogelijke scenario’s.
In scenario 1 wordt nu begonnen met reserveren voor de vervanging over
tien jaar. Als de kozijnen op dat moment € 400.000,- kosten, moet dit bedrag
geïndexeerd worden voor de prijsstijging over tien jaar. Met een gemiddelde
prijsstijging van ongeveer 4 procent komt dit neer op ongeveer € 590.000,-.
Daarnaast zijn er nog twee ‘dure’ schilderbeurten nodig.
In scenario 2 voert de VvE de vervanging nu uit en sluit ze een lening af voor
twintig jaar, waarbij het schilderwerk uit het MJOP wordt geschrapt.
In scenario 3 voert de VvE de vervanging volgend jaar uit en vraagt ze aan elke
appartementseigenaar een eenmalige bijdrage van € 10.000,-. Ook hier kan het
schilderwerk uit het MJOP geschrapt worden.
Alle scenario’s kunnen invloed hebben op de verkoopwaarde van het
appartement. Een verstandige koper zal de volgende informatie overwegen:
In scenario 1 stijgt de maandelijkse bijdrage met € 100,- en behoudt de koper
nog steeds het ‘oude’ glas; in scenario 2 beschikt de koper over nieuw glas en
minder energielasten, maar is de maandelijkse bijdrage ongeveer € 50,- hoger;
in scenario 3 moet de koper, bovenop de hypotheek, een bedrag van € 10.000,-
betalen.
Hypotheekverstrekkers houden ook rekening met deze informatie en passen
de maximale hypotheek dienovereenkomstig aan. In scenario 1 krijgt de
koper simpelweg iets minder hypotheek en in scenario 3 zal de koper zeer
waarschijnlijk de € 10.000,- in de verkoopprijs verdisconteren.
Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120
en maak een afspraak met Jaap Hendriksen.
Dat geeft stof tot nadenken, zeker als u overweegt uw appartement binnenkort
te koop te zetten. Het benadrukt nogmaals het belang van een zorgvuldig en
verantwoord beheer van de VvE-financiën. Én van de waarde van een degelijk
MJOP! Deze financiële beslissingen hebben niet alleen invloed op het heden,
maar bepalen ook uw financiële toekomst en de waarde van uw vastgoed.

ai161061481513_VVE Belang magazine #2 2021.pdf 1 14-1-2021 10:00:16
DE EERSTE 15 MINUTEN BIJ EEN
WWW.DAKMERK.NL
ONGEVAL STA JE ER ALLEEN VOOR.
C
M
Y
CM
MY
CY
CMY
K
HULPDIENSTEN ARRIVEREN PAS NA
DIE 15 MINUTEN.
IS JE VVE GOED VOORBEREID?
15
DUURZAAM
GEGARANDEERD
DAKMERK. Hét kwaliteitskeurmerk
voor het platte dak.
DAKMERK is hét Nederlandse kwaliteitskeurmerk voor
bitumineuze en kunststofdaken. Een keurmerk dat staat
voor duur zaamheid en kwaliteit, onderstreept met 10 jaar
waterdicht heidsgarantie. DAKMERK dakaannemers zijn
KOMO-proces gecertificeerd, alle projecten worden vooraf
getoetst op systeemkeuze, pakketopbouw en materiaalkeuze.
Ook controleren onafhankelijke inspecteurs de
uitvoering van de werkzaamheden.
Onze dakaannemers adviseren u graag over duurzame
oplossingen als zonnepanelen, daktuinen en waterberging.
Voor multifunctionele gebruiks daken kan de standaard
garantie worden uitgebreid met een speciale MULTI-garantie.
U vindt alle aangesloten dakaannemers op DAKMERK.NL
GETOETST
GECONTROLEERD
GEGARANDEERD
GEBORGD
200-0082 LIGGENDE Adv_VVE_Dakmerk 180x129mm_220215_v2.indd 2 15-02-2022 15:17
Grip houden op groot onderhoud?
Met ons MeerJarenOnderhoudsPlan
(MJOP) heeft u altijd een helder
overzicht van het groot onderhoud van
de gemeenschappelijke bouwdelen
van het gebouw. Dat geeft houvast.
Kosten voor onderhoud, energiebesparing
en verduurzaming spreidt
u over meerdere jaren, tegen vaste
maandelijkse kosten voor bewoners.
Dat is slim vooruitzien.
LAAT BEREKENEN
HOEVEEL U KUNT
BESPAREN!
DUURZAME
ENERGIEOPSLAG
ENERGIEZUINIGE
LEDVERLICHTING
NU VOOR
2 EURO
www.newomij.nl
vvebeheer@newomij.nl
088 639 66 45
PER APPARTEMENT/
PER MAAND
DOWNLOAD NU HET STAPPENPLAN DUURZAAM WONEN

70
ENERGIEBESPAREN
De boodschap is helder: op
den duur zullen automobilisten
die nog rijden op fossiele
brandstof, een dief van hun
eigen portemonnee worden
én: we moeten er met elkaar
voor zorgen dat we de
energietransitie kunnen
doormaken. Gerben-Jan
Gerbrandy, voorzitter van
de Nationale Agenda Laadinfrastructuur
(NAL) wil niemand
dwingen, maar: “We gaan wel
met z’n allen die kant uit. Dus
ook VvE’s zullen hun steentje
moeten bijdragen. Daarvoor is
vanaf 2024 extra subsidie
beschikbaar.”
Het is verstandig als VvE’s zijn voorbereid op de toekomst,
zegt hij. “De benzine- en dieselprijzen stijgen dit jaar verder
en elektriciteit wordt relatief steeds goedkoper. Elektrische
auto’s zijn nu nog duur, maar in China worden ze al voor
10.000 euro verkocht. Het aantal elektrische voertuigen
zal dan ook sterk gaan stijgen en je wilt natuurlijk niet dat
je als VvE achter in de rij moet aansluiten als je te zijner tijd
laadpunten in je parkeergarage of op je parkeerterrein wilt
laten installeren.”
De Europese Unie gaat ervan uit dat er na 2035 geen
nieuwe auto’s meer worden verkocht die nog op een
fossiele brandstof rijden. Gerbrandy denkt dat het sneller zal
gaan: “Autofabrikanten schakelen nu al massaal over op de
productie van elektrische auto’s. De NAL wil al die EV-rijders
zo goed mogelijk faciliteren. Dat doen we door partijen bij
elkaar te brengen en in werkgroepen relevante thema’s te
bespreken. We geven gevraagd en ongevraagd advies aan
de staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat.”
SVVE Subsidie
VvE’s konden in het kader van de Subsidieregeling
Verduurzaming voor Verenigingen van Eigenaars (SVVE) al
subsidie krijgen voor een oplaadpuntenadvies: 75 procent
van de advieskosten met een maximum van € 1.500. Deze
regeling wordt verlengd met vier jaar: tot eind 2027. Vanaf
januari 2024 kunnen VvE’s ook subsidie krijgen voor de
installatie van basislaadinfrastructuur die nodig is om alle
parkeerplaatsen van een oplaadpunt te voorzien.
Met de subsidie wordt een deel van de kosten van de
basislaadinfrastructuur gedekt, zoals de bekabeling,
GERBEN-JAN GERBRANDY
SVVE-subsidie voor advies én laadinfrastructuur
Nationale Agenda Laadinfrastructuur over de energietransitie
verdeelkasten, een centrale afschakeling en voorzieningen
om slim te kunnen laden. De subsidie bedraagt € 100 per
parkeerplaats. In totaal is een bedrag van 2,2 miljoen euro
beschikbaar. De subsidie is aan te vragen bij de Rijksdienst
voor Ondernemend Nederland (RVO).
Voor de laadpaal zelf is geen subsidie te krijgen. Een
belangrijke voorwaarde is dat alle parkeerplaatsen op het
terrein worden voorzien van basislaadinfrastructuur. De
VvE vraagt subsidie aan, voordat zij opdracht geeft voor
de installatie van laadinfrastructuur.
Bezwaren
Tot 30 augustus jl. konden belanghebbenden reageren
via de internetconsultatie. VvE Belang heeft dat natuurlijk
ook gedaan. In een reactie zijn de bezwaren tegen de
voorwaarden gemeld, althans in combinatie met de hoogte
van de toe te kennen subsidie. Onze belangenorganisatie
zou liever zien dat een subsidie wordt toegekend in de
vorm van een bijdrage in de totale kosten. Net als bij de
subsidie voor adviezen, dus bijvoorbeeld 75 procent van de
totale kosten, met een maximum. € 100 per parkeerplaats
is veel te weinig, gezien de voorwaarden die aan de
basisinfrastructuur worden gesteld. Als het bedrag niet
wordt aangepast, moeten wellicht de voorwaarden
worden bijgesteld.
VvE Belang vindt ook dat er nagedacht moet worden
over situaties waarin niet alle parkeerplaatsen worden
aangesloten. VvE’s komen immers voor in grote verscheidenheid.
Zo kan er sprake zijn van twee etages,
Ik denk dat we nog
meer dan we nu
al doen, duidelijk
moeten maken hoe
belangrijk de energietransitie
is
of van een gemeenschappelijk deel en een deel met privéparkeerplaatsen.
Ook kan ervoor gekozen worden om
een bepaald gedeelte van de garage EV-ready te maken.
Dergelijke situaties zouden ook onder de regeling gebracht
moeten worden.
Gerbrandy is het deels eens met de kritiek: “Ik vind 100
euro per parkeerplaats ook wel wat weinig. De voorwaarde
dat alle parkeerplaatsen van een laadpunt moeten worden
voorzien, is wel begrijpelijk: op die manier kun je echt
tempo maken. Voor de voorgestelde subsidieregeling geldt
overigens dat het een politieke keuze is; de NAL gaat daar
niet over. Ik ben wel heel benieuwd hoe de regeling er
uiteindelijk uit zal zien.”
Groene stroom
Idealiter rijden elektrische auto’s op stroom die duurzaam is
opgewekt. In dat kader hebben we het ook nog even over
de salderingsregeling voor zonnepanelen die stapsgewijs
wordt afgebouwd (zoals overigens al van aanvang af bekend
was). De eerste energiebedrijven hebben al aangekondigd
dat voor terugleveren van zonnestroom een bijdrage wordt
gevraagd.
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 71
“Maar nu is het zo dat iedereen meebetaalt aan de stijgende
kosten van energiebedrijven”, stelt de NAL-voorzitter.
“Ook degenen die geen zonnepanelen hebben. En wat die
terugverdientijd betreft: die was enkele jaren geleden acht à
negen jaar. Door de plotselinge stijging van de energieprijzen
daalde de terugverdientijd soms zelfs naar twee à drie jaar.
En nu wordt het dan weer acht à negen jaar. En daarna
heb je nog jaren gratis stroom. Bovendien wek je de
stroom natuurlijk in de eerste plaats op voor eigen gebruik.
Tja… En wie hoor je ooit over de terugverdientijd van een
badkamerverbouwing?”
Nog meer uitleg graag!
“Ik denk dat we nog meer dan we nu al doen, duidelijk
moeten maken hoe belangrijk de energietransitie is. Én dat
we er rekening mee moeten houden dat de consumptieve
welvaart zoals we die kennen, niet door zal blijven groeien.
Op de veranderingen die zich nu voordoen, zullen we zo
goed mogelijk moeten inspelen. Bij de NAL willen we daar
graag bij helpen.”
Gerbrandy refereert aan de uitspraak van Jan Willem Erisman,
de voorzitter van de nieuwe Wetenschappelijke Klimaatraad.
Deze adviseur meldt in het AD van 30 augustus jl.: “Om een
volledig klimaatneutraal vervoersysteem op te bouwen in
Nederland, moeten veel mensen waarschijnlijk afscheid
nemen van de auto.” Dat hoeft allemaal niet direct, stelt hij,
maar als we alleen kunnen kiezen voor in de file staan met
een benzineauto of een elektrische auto, schieten we nog
niet veel op.
Gerbrandy: “Dat is een reëel toekomstbeeld, zeker voor
stedelingen. En al helemaal voor jongeren. Maar ook hiervoor
geldt dat we de helpende hand zullen moeten bieden. Zeker
als het om VvE’s gaat, want die hebben het een slag moeilijker
dan particuliere woningeigenaren.”
Voorwaarden voor subsidie
De voorwaarden die in het kader van de SVVE aan de
basisinfrastructuur gesteld worden zijn fors:
a. de installatie van onderverdeelkasten.
b. de installatie van bekabeling naar alle
parkeerplaatsen.
c. de installatie van een voorziening die het mogelijk
maakt om:
- beschikbare stroom optimaal te verdelen over
de op te laden voertuigen en te laden op optimale
momenten;
- het laden tijdelijk te vertragen of te stoppen ter
voorkoming van overbelasting van het stroomnetwerk
in het gebouw.
d. de installatie van een voorziening waarmee
de oplaadpunten gelijktijdig kunnen worden
uitgeschakeld en de verplichting om dit kenbaar te
maken bij de toegang.
e. de installatie van een datanetwerk.

72
TEN31BANK ADVERTORIAL
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 73
Samenwerking Twinq VvE
software en TEN31 Bank
Nog meer gemak voor de VvE en
haar beheerder
VINCENT VAN SOMEREN (LINKS) EN
TIM STEVENS SLAAN DE HANDEN INEEN
Twinq en TEN31 hebben de handen ineen geslagen om een nog betere
dienstverlening aan alle VvE’s in Nederland te realiseren: er is nu een
boekhoud-koppeling tussen de bank en Twinq. Dat betekent dat
betaalopdrachten, incassobatches en dagelijkse uitwisseling van
bankafschriften snel en eenvoudig kunnen worden uitgevoerd.
Vincent van Someren, directeur van Twinq VvE Software & Vastgoed
Software en Tim Stevens, directeur van Ten31 Bank, vertellen welke
voordelen de nieuwe samenwerking voor VvE’s heeft.
Van Someren: “We zien vaak dat VvE’s
klant zijn bij meerdere banken; soms
wel vier. Dat heeft natuurlijk alles te
maken met het depositogarantiestelsel.
In Nederland is het saldo van elke
rekeninghouder gegarandeerd
tot 100.000 euro. De VvE is één
rekeninghouder, ook al zijn er 90,
100 of meer eigenaars lid van de VvE.
De beheerder moet al die rekeningen
beheren en dat is een hele klus.
Er is al een koppeling met de
Nederlandse banken, zodat het
geldverkeer eenvoudig via Twinq kan
worden geregeld. Dat kan nu dus
ook met TEN31.”
Minder kosten
Stevens: “Overigens is er nog een
nadeel aan het hebben van meerdere
bankrekeningen. Gemiddeld kost het
de VvE zo’n 300 euro per jaar om die
Twinq
De VvE Software van Twinq ondersteunt alle dagelijkse processen binnen het
vakgebied van de VvE-beheerder en -bestuurder. De krachtige software is
eenvoudig te bedienen en neemt de beheerder werk uit handen. Leden van de
VvE kunnen op elk gewenst moment de administratie inzien via het VvE Portaal.
Gemak en transparantie dus, kernwoorden voor een effectief VvE-beheer.
Kosten/Rente
rekeningen aan te houden. De VvE die
zaken doet met TEN31, hoeft maar één
Nederlandse bank aan te houden als
tegenrekening voor TEN31. Dat scheelt
al snel vele honderden euro’s per jaar.
Bovendien zijn steeds meer banken niet
enthousiast als een VvE een rekening
wil openen. Dat maakt het moeilijk
om te sparen voor groot onderhoud,
terwijl dat wel een kerntaak is van de
VvE. Bij TEN31 kan een rekening snel
en eenvoudig worden geopend, terwijl
dat bij de Nederlandse grootbanken wel
een lange doorlooptijd in beslag kan
nemen.”
Veel belangstelling
De voordelen van deze Duitse bank,
die is gespecialiseerd in VvE’s zorgen
voor veel ophef in de markt. Ze waren
tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten
van VvE Belang voor veel bezoekers
aanleiding om in gesprek te komen met
Tim Stevens. Op alle locaties stonden
de hele dag bezoekers in de rij om te
vragen naar de mogelijkheden voor
hún VvE.
Dat is niet vreemd: het is voor een
VvE immers niet eenvoudig om
een lening te krijgen. Nederlandse
banken verstrekken doorgaans geen
leningen aan VvE’s. TEN31 vraagt
geen onderpand, maar wel een
aantal documenten. Daarmee kunt
u overigens ook worden geholpen
door deskundige medewerkers.
Duitse bank
Sommige lezers zullen wellicht hun
wenkbrauwen fronsen: een Duitse
bank; is dat wel veilig? Stevens kan
hen geruststellen: “TEN31 heeft
een volledige banklicentie en staat
geregistreerd in het bankenregister van
De Nederlandsche Bank.
TEN31
Wilt u meer weten over de
mogelijkheden die TEN31 biedt,
ook als het om spaarrekeningen
en leningen gaat? U vindt meer
informatie op www.ten31.nl.
U kunt ook een mail sturen
naar info@ten31.nl
De bank kan dus in Nederland haar
diensten actief aanbieden. De eerste
beheerders en VvE’s spreken met
veel lof over de bankfaciliteit en de
dienstverlening. Het grootste voordeel
is het Duitse depositogarantiestelsel,
dat een veel hoger bedrag garandeert.
Om een spaarrekening af te sluiten
bij TEN31 heb je nog maar één
betaalrekening bij een Nederlandse
bank nodig. Er zijn ook geen extra
kosten om geld over te maken van
Nederland naar Duitsland. Immers: een
overboeking van de ene bank naar de
andere gaat van IBAN naar IBAN.”
‘Behoefte in de markt’
Van Someren: “TEN31 heeft dezelfde
doelstelling als wij: voorzien in een
behoefte die er duidelijk is op de markt.
Toen wij 21 jaar geleden Twinq startten,
was er nog geen software op de markt
voor de administratie van VvE’s. Anno
2023 werken meer dan 37.000 VvE’s
met onze software, met name om de
financiën van de VvE transparant te
maken voor de leden van de VvE.
Diezelfde ondernemersgeest zien we
bij TEN31: de bank voorziet ook in
een behoefte waar de VvE-markt naar
snakt. Kort samengevat: de snelheid
waarmee een rekening kan worden
geopend en de eenvoudige manier
om een lening af te sluiten.”
Hij is ervan overtuigd dat er nog meer
kansen zijn voor samenwerking. “We
hebben nog wel meer plannen. Dat
innovatieve karakter delen we ook
met TEN31. Samen gaan we voor nog
meer gemak en service voor de VvE’s
in Nederland.”
De voordelen op een rij
• Per VvE-lid is € 100.000
gegarandeerd.
• U krijgt een hogere rente op het
spaargeld van de VvE.
• U opent snel (meestal binnen
enkele dagen) een bankrekening.
• De bankrekening is gratis en een
betaalrekening is niet verplicht.
• Er is een boekhoud-koppeling met
Twinq.

74
ENERGIEBESPAREN
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 75
DE GRENSFLAT
In de stookruimte van het flatgebouw stonden twee
oude VR-ketels uit de jaren 90. De ketels zorgden voor
de verwarming en de warmtapwatervoorziening voor
alle woningen, inclusief de bedrijfsruimtes op de begane
grond van het gebouw. De woningen werden verwarmd
door radiatoren die voorzien waren van handafsluiters en
thermostatische afsluiters. Elke woning telt in totaal zes
radiatoren. De aanvoertemperatuur van het warme water
was continu 80 à 90 °C. Desondanks waren er klachten
over koude en gebrek aan comfort.
Verduurzamen
De overheid meldt in tal van publicaties dat isolatie van
woningen dé manier is om het gebouw te verduurzamen
en op de energiekosten te besparen. Bij complexen uit de
jaren 50 en 60 van de vorige eeuw is dat in veel gevallen
een onrealistische oplossing vanwege de hoge kosten.
Daarom heeft de VvE van de Grensflat ervoor gekozen
om de energieverliezen in de bestaande gasgestookte
verwarmings- en warmtapwaterinstallatie flink terug te
dringen. In 2022 werd de installatie gerenoveerd. Dat
gebeurde met gebruikmaking van de SEEH (nu SVVE).
De twee oude VR-ketels zijn vervangen door een
cascadesysteem van 14 HR-ketels van elk 42 kW. Het
grootste voordeel van deze vervanging is dat het vermogen
van de warmteopwekking nu veel beter kan worden
afgestemd op de werkelijke behoefte van de bewoners.
Op de grens van de gemeenten Rotterdam en
Schiedam staat een appartementencomplex met de
toepasselijke naam Flatgebouw De Grensflat. Het
96 woonappartementen en enkele bedrijfsruimten
tellende complex stamt uit 1951. Vanwege de hoge
energiekosten is in opdracht van de gemeente
Schiedam en de Vereniging van Eigenaars een
quickscan gemaakt door Eagle Energy. In het
rapport worden enkele verduurzamingsmaatregelen
genoemd, waaronder het dynamisch inregelen van
de verwarmingsinstallatie. Die maatregelen zorgden
voor meer dan 30 procent energiebesparing.
Slimme
regeltechniek
zorgt voor
optimaal
warmtecomfort
Forse besparing op energie(kosten) door
waterzijdig inregelen
Eneef
De regeling van Eneef (Eagle Energy) speelt hierbij een
belangrijke rol. De slimme regeltechniek stuurt het cascadesysteem
nauwkeurig aan op basis van diverse meetpunten
in het cv-systeem én van gegevens van het dichtstbijzijnde
weerstation.
Als we de Grensflat bezoeken, is de buitentemperatuur 9
graden. Het cv-water wordt op dat moment aangevoerd met
een temperatuur van 60 graden; het komt afgekoeld met
30 graden retour. Het resultaat: minder warmteverlies in de
distributieleidingen en optimaal gebruik van de HR-ketels.
Voor de warmtapwatervoorziening is een hybride systeem
geïnstalleerd op basis van heatpipes (zonnecollectoren met
dubbelwandige, glazen vacuümbuizen) met een zonneboiler.
Dynamisch waterzijdig inregelen
Alle 576 radiatoren in de woningen zijn voorzien van Danfoss
Dynamic Valve thermostatische radiatorafsluiters en
radiatorthermostaatknoppen van hetzelfde merk. De hele
installatie is dynamisch waterzijdig ingeregeld. Dat is volgens
het Bouwbesluit ook verplicht bij een wijziging van de
warmtebron van een gebouw of woning.
Het verwarmingssysteem wordt voortdurend geoptimaliseerd
door drukschommelingen bij veranderingen in
gebruikersgedrag en weersomstandigheden op te vangen.
De bewoners beschikken nu over een energiezuinige
installatie met optimaal verwarmingscomfort. Vanzelfsprekend
zijn bestuur en bewoners van de Grensflat blij
met deze oplossing.
Beperking energieverbruik
Bijkomend voordeel van het inregelen van de installatie is de
verlaging van het stroomverbruik van de pompen. Bovendien
is de installatie nu voorbereid op een hybride vorm van
verwarmen. De VvE kan dus eventueel in de toekomst
overgaan op een combinatie van elektriciteit en gas.
In het afgelopen jaar is dankzij deze maatregel ruim 30
procent energie bespaard. Daarvan is 26,5 procent te danken
aan het waterzijdig inregelen, de nieuwe modulerende
cv-ketels en een goede inregeling c.q. aansturing van de
ketels.
Omdat de prijs van gas voor de Grensflat nog hoog is
(vanwege het eerder afgesloten contract) is de besparing
nog niet optimaal. De inkoop van gas voor de komende jaren
zal waarschijnlijk een stuk voordeliger zijn. Dan loopt de
kostenbesparing verder op.
Waterzijdig inregelen
Bij ongeveer 85 procent van de cv-installaties is de
verdeling van het water niet op orde. Bij een collectief
gestookte cv-installatie krijgen de radiatoren in de
appartementen die dicht bij het ketelhuis zijn gelegen,
het snelst het meeste warme cv-water geleverd.
Appartementen die verder weg gelegen zijn, krijgen
daarentegen - o.a. door warmteverlies onderweg -
minder warm water in hun radiatoren. Bij kouder weer
zullen zij als eerste klagen en zullen ze vragen om
verhoging van de watertemperatuur: van bijvoorbeeld
70 naar 80 of 85 graden. Hierbij gaat veel extra gas
verloren!
Door het plaatsen van waterzijdig inregelbare
radiatorkranen wordt de hoeveelheid water per radiator
begrensd, zodat er nooit meer onnodig veel water
wordt rondgepompt. In combinatie met een goede
afstelling van de cv-ketel zorgt dit voor een stabiele
en efficiënte werking van uw cv-installatie. Dit is wel
specialistenwerk. De installatie moet daarom eenmalig
door een vakkundige, gecertificeerde installateur
worden ingesteld.
VvE Belang: ‘zelfstandige maatregel’
VvE Belang is van mening dat waterzijdig inregelen een
zelfstandige maatregel moet zijn in het kader van de
Subsidieregeling Verduurzaming VvE’s (SVVE). Reeds bij
eerdere wijzigingen van de SEEH/SVVE heeft VvE Belang
gewezen op de grote voordelen van het waterzijdig
inregelen van collectieve warmte-installaties. Dit belang
is alleen maar groter geworden als gevolg van de sterk
gestegen brandstofprijzen. Ook de klimaatdoelen en de
energiebesparingsdoelstellingen zijn erbij gebaat.
De overheid onderkent het nut van de maatregel wel, gezien
het feit dat deze is opgenomen als aanvullende maatregel
in de SVVE. Echter, het waterzijdig inregelen verdient een
hogere plaats in de subsidieregeling: het dient een zelfstandig
subsidiabele maatregel te worden in de nieuwe regeling.
Subsidie verhogen
Het voorstel van VvE Belang: verplaats het dynamisch
waterzijdig inregelen in de regeling, zodat het geen
aanvullende maatregel meer is. Beschrijf, net als bij de
basisinfrastructuur, waaraan de maatregel moet voldoen.
Verhoog de bestaande subsidie met een bedrag van 30 %
van de kosten van de installatie (hardware) die nodig zijn om
goed te kunnen inregelen, waaronder in elk geval de kosten
voor thermostaatkranen. In een gemiddeld flatgebouw
moeten al snel tussen de 400 en 600 van deze knoppen
worden aangeschaft. De kosten van een dergelijke knop
bedragen ca. € 110,-.
Deze maatregel levert een goede bijdrage aan de (Europese)
energiebesparingdoelen van Nederland (Fit for 55). Voor
de desbetreffende flatgebouwen is het een van de meest
effectieve en redelijk snel te realiseren maatregelen.
Op deze manier kunnen deze appartementseigenaars ook
profiteren van een subsidie op besparingsmaatregelen

76
ENERGIEBESPAREN
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 77
Vanzelfsprekend was daarbij een belangrijke plaats
ingeruimd voor de al dan niet wenselijke warmtenetten.
Wethouder Danny Huizer (Duurzaamheid) van de gemeente
Apeldoorn gaf daarvan een sprekend voorbeeld: “Toen daags
voor de bijeenkomst het programma Radar een item had
over warmtenetten, was de stemming in de zaal bepaald niet
positief.” De wethouder wilde maar zeggen: beeldvorming
is vaak bepalend. Apeldoorn probeert het wantrouwen bij
haar burgers weg te nemen door bij alle geïnteresseerde
bewoners huisbezoeken af te leggen.
Opschaling gewenst
Ferdi Licher (directeur Bouwen en Wonen bij het ministerie
van Binnenlandse Zaken) en Tjalling de Vries (manager
publieke sector bij het ministerie van Economische Zaken)
waren redelijk positief over de duurzaamheidsontwikkelingen.
“De warmtepompen zijn niet aan te slepen en dat geldt ook
voor de zonnepanelen”, zei Licher. “We zien steeds minder
‘slechte’ energielabels. De Planbureaus voorzien dan ook dat
we de doelstelling van 2030 gaan halen: anderhalf miljoen
verduurzaamde woningen. Dat neemt niet weg dat tal van
doelgroepen nog achterblijven: de particuliere verhuurders
en de kwetsbare huishoudens, om er een paar te noemen.
Bovendien wordt er te weinig ge- en verbouwd. De gewenste
opschaling ontbreekt nog.”
De Vries wees erop dat niet alles is op te vangen met de zo
populaire warmtepompen. “We moeten het voornamelijk
hebben van collectieve oplossingen”, zei hij. “Dus moeten
we goed kijken naar de mogelijkheden van warmtenetten.
De beschikbare subsidie van € 6.000 per aansluiting moet
daarbij helpen.”
VAN LINKS NAAR RECHTS
FERDI LICHER, DAGVOOR-
ZITTER DONATELLO PIRAS
EN TJALLING DE VRIES
Collectieve
oplossingen
noodzakelijk voor
warmtetransitie
Warmtecongres 2023 in het teken van betaalbaarheid
Over één ding waren de sprekers tijdens het Warmtecongres 2023 het eens: bij verduurzaming gaat het om
de vragen ‘Wat betekent het voor mij?’ en ‘Wat kost het mij?’. Schouwburg Orpheus in het groene en ‘royale’
Apeldoorn was op 12 oktober jl. de locatie van het Warmtecongres, waar enkele honderden deelnemers
discussieerden over de uitdagingen van de warmtetransitie.
Warmteprogramma
Als dat onvoldoende blijkt, kan de Wgiw (zie kader;
red.) uitkomst bieden: die verplicht gemeenten om
hun warmtevisie (die nu nog niet overal concreet is)
om te zetten in een Warmteprogramma. Daarin moet
staan waar een warmtenet komt, waar een andere
voorziening de voorkeur geniet én waar voorlopig niets
gedaan wordt. Immers: bewoners hebben behoefte aan
duidelijkheid. Over de termijn waarop iets gaat gebeuren,
over de voorwaarden én de betaalbaarheid.
De Tweede Kamer vraagt daar ook om, betoogden
beide heren. “Het Niet-meer-dan-anders-principe,
het mogelijke monopolie van een warmtebedrijf, de
garanties; het zijn allemaal vragen die beantwoord
moeten worden.”
En dan is er nog de concurrentie van de warmtepomp,
benadrukte De Vries. “Als in een wijk of buurt veel
mensen een warmtepomp hebben aangeschaft, is er
geen business case voor een collectieve voorziening.
Maar voor een succesvolle energietransitie zijn juist die
collectieve oplossingen nodig.”
‘Warmterotonde’
Hoe lastig het is om een warmtenet te plannen,
vertelde Theo van Es, senior-adviseur Energietransitie
bij de gemeente Apeldoorn. In de nieuwbouwwijk
Kerschoten zijn plannen voor een ‘warmterotonde’
waarbij geen enkele warmtebron wordt uitgesloten:
rioolwaterzuivering, aardwarmte, warmte uit water;
alle mogelijkheden liggen open.
RICHARD VERMEEREN VERTELT OVER ZIJN BINNENWARMTEPOMP
De ‘uitdagingen’ zijn desalniettemin groot, wist Van Es. Hij
somde ze moeiteloos op: wordt het een systeem dat werkt
op hoge of lage temperatuur? Kan het systeem ook koude
leveren? En hoe zit het met de betaalbaarheid? Wat moet er
allemaal in de woningen gebeuren en wat doen we met
- alweer - de concurrentie met de warmtepomp? De overlast
die de aanleg van een warmtenet met zich meebrengt,
valt ook niet te onderschatten.
In Denemarken is een innovatieve oplossing gevonden voor
het probleem van de warmtepomp-concurrentie: in een
gebied dat aangewezen is als kansrijk voor een warmtenet,
krijgen bewoners geen subsidie voor de aanschaf van een
warmtepomp.
Ook hoge temperatuur!
Gijs Linthorst (Linthorst Energy) gaf lucht aan een van zijn
frustraties: “Overal praat men elkaar na dat een warmtepomp
niet zou werken met hoge temperaturen. De subsidies zijn
ook afgestemd op die gedachte. Met als gevolg dat een
techniek die minder duurzaam is wél subsidie krijgt en
een bewezen duurzaam hoge-temperatuursysteem niet!
Steeds staat vermindering van het energieverbruik centraal,
maar het moet gaan om een slim gebruik van die energie.
WarmteTransitieMaker 2023
Tijdens het Warmtecongres vond de verkiezing van de
WarmteTransitieMaker 2023 plaats. Daarbij ging het -
vanzelfsprekend - om de persoon die het meeste heeft
gedaan om de warmtetransitie in zijn/haar gemeente een
flinke zet te geven. Winnaar was Nicolien Wirschell uit
Rotterdam-Pendrecht, die in haar wijk een laagdrempelig
inloopcentrum heeft gecreëerd waar bewoners elkaar
vinden. Want communicatie; daar gaat het om, betoogde
ook Nicolien Wirschell. “En we hebben bijvoorbeeld
ook een breiclubje dat plaids maakt voor menen die in
een koude, slecht geïsoleerde woning zitten. Voor dat
extra beetje warmte.” De prijs voor het duurzaamste
warmtenet van het jaar ging naar de Traaise Energie
Maatschappij.
Wet gemeentelijke instrumenten
warmtetransitie
Met het wetsvoorstel gemeentelijke instrumenten warmtetransitie
(Wgiw) kunnen gemeenten regelen welke wijken op
termijn overstappen op een duurzaam alternatief voor aardgas.
In samenspraak met bewoners, gebouweigenaren en andere
stakeholders kiezen gemeenten in de wijkgerichte aanpak de
beste duurzame manier om de wijk te verwarmen. Per wijk kan
de oplossing en aanpak verschillen.
De keuze moet worden gemaakt in een zorgvuldig proces van
democratische besluitvorming. Woning- en gebouweigenaren
mogen altijd zelf kiezen met welk duurzaam alternatief ze hun
woning of gebouw verwarmen. Er komt dus geen verplichting
om bijvoorbeeld mee te doen aan een collectief warmtenet.
Addertje
Natuurlijk is er het welbekende addertje onder het gras: als
er een goed en betaalbaar duurzaam alternatief is, kan de
gemeente bepalen dat de netbeheerder na een bepaalde
datum - en met een ruime overgangstermijn - geen aardgas
meer transporteert naar een bepaalde wijk. Een gasnet in stand
houden of vernieuwen voor enkele gebruikers die niet van het
aardgas af willen, terwijl er een redelijk alternatief beschikbaar
is, leidt tot onnodige CO2-uitstoot en tot hogere kosten voor
de samenleving als geheel. De kosten voor dat gasnet worden
immers betaald door alle klanten uit het verzorgingsgebied van
de netbeheerder.
Dus om die te verbruiken als het moment daarvoor het gunstigst
is. Om een voorbeeld te geven: zodra de zon maar een beetje
schijnt, worden omvormers uitgeschakeld. De zonnepanelen
leveren dan niets op. En de eigenaar moet betalen voor de
zelfopgewekte stroom, terwijl hij juist geld krijgt als hij stroom
verbruikt op die momenten. Dus moeten we het verbruik
flexibeler maken. En vóór alles geldt: warmtebuffering is de
sleutel. Daarom bouwen wij warmtebuffers van vele duizenden
kubieke meters. Onder de grond, zodat het terrein kan worden
gebruikt als sportveld of parkeerplaats.”
Binnenwarmtepomp
Richard Vermeeren, manager new business bij Inventum,
vertelde met trots over zijn paradepaardje: de binnenwarmtepomp.
Een systeem dat verwarmt én ventileert en waarvoor de
bewoner geen balansventilatie of een warmteterugwininstallatie
nodig heeft. Mechanische ventilatie volstaat. Dit systeem van
verwarming en ventilator in één blijft altijd ventileren (“tenzij je
de stekker eruit haalt”, grapte een aanwezige). De verwarmde
lucht wordt niet naar buiten getransporteerd, maar ‘hergebruikt’
en gekoeld voor de ventilatie.
“Dit is niet de oplossing voor iedere woning”, waarschuwde
Vermeeren. “Soms zal een luchtwarmtepomp of een bodemwarmtepomp
een beter alternatief zijn. En in een aantal gevallen
kan een warmtepomp helemaal niet. Het is van groot belang
om je goed te laten adviseren en ook goed te kijken naar het
stroomverbruik. Dat stijgt immers fors bij het gebruik van een
warmtepomp. Maar denk vooral altijd na over ventilatie. In het
belang van uw gezondheid.”

UW ENERGIELEVERANCIER
Ook voor het verbruiksafhankelijk
meten en factureren van energie
en water.
Wij weten wat uw VvE nodig heeft:
• een betrouwbare energieleverancier;
• die voordelig elektriciteit en gas inkoopt op de energiebeurs ICE ENDEX;
• die een goede service biedt;
• en geen gebruik maakt van een callcenter.
NIEUW!
Verbruiksafhankelijke meting en facturatie van energie en water.
Onze voordelige gas-, warmte-, elektriciteit- en watermeters geven een
betrouwbare en duidelijke registratie van het individuele en algehele
energie- en waterverbruik. Vervolgens verwerken wij per bewoner deze
verbruiksafhankelijke registratie tot een overzichtelijke factuur.
Met onze meetapparatuur voldoet u aan de wetgeving voor
warmtemeting.
Schakel VvE EnergieSelect in en profiteer van de voordelen:
• lagere kosten voor het energiepakket dat bij u past;
• naar keuze energiemeters in eigendom, via huurkoop dan wel via lease;
• heldere en overzichtelijke facturen;
• betrouwbare dienstverlening op maat;
• transparante en duidelijke werkwijze om misverstanden te voorkomen.
VvE EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen
VvE Belang en Hezelaer Energy. Samen staan we voor:
Lagere kosten, minder zorgen, meer woongenot!
Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl
Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl
VvE magazine aug 2021.indd 74 25-07-2021 16:57

COLUMN
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 81
IN DE ZESDE VERSNELLING
VOOR VVE’S
o oepaele
op et a va
apparteeteople
Wij kunnen u professioneel begeleiden: van advies,
besluitvorming tot en met de selectie van de beste installateur.
De VvE Belang
biedt persoonlijke, onafhankelijke
en deskundige begeleiding van uw VvE.
Sven
Ringelberg
adviseur en blogger
op Transitiepaden.nl
De eerste maanden na de
zomer zijn goed gestart
voor de voorvechters voor
verduurzaming van VvE’s. Met
de ‘Versnellingsagenda voor
VvE’s’, die Hugo de Jonge begin
september lanceerde, worden
de grote knelpunten om aan de
slag te gaan met verduurzamen
eindelijk onderstreept. Wie vaker
een blog van mij heeft gelezen,
weet dat het me al een aantal
jaar frustreert: ruim 20 procent
van de woningen valt onder een
VvE, maar die appartementen
kregen tot voor kort misschien
twee procent van de aandacht.
Het resultaat is pijnlijk
duidelijk. VvE’s lopen achter
in de verduurzamingsopgave
en de leden krijgen te maken
met hogere kosten en minder
comfort.
Versnelling is dus noodzakelijk en dat is nu duidelijk. De plannen van minister
De Jonge benoemen heel wat actiepunten: afschaffen van het quorum is een
belangrijke aanpassing, net als de gewone meerderheid voor verduurzaming
in plaats van de gekwalificeerde meerderheid. Subsidies moeten gemakkelijker
te krijgen zijn en bijbehorende leningen kunnen aantrekkelijker. Deze maatregelen
moeten zorgen voor meer investeringen in verduurzaming én voor
minder afgehaakte VvE-leden.
De minister lijkt ook te beseffen dat regels en euro’s weliswaar belangrijk zijn,
maar dat de VvE een sociale entiteit is; letterlijk een vereniging. Misschien
is dat het belangrijkste inzicht dat de rijksoverheid de afgelopen jaren heeft
opgedaan. Er is ruim 25 miljoen beschikbaar voor procesbegeleiders die VvE’s
gaan helpen met verduurzamen, er komt een landelijk loket plus websites,
gemeentelijke programma’s etc. Kortom: genoeg om ook de VvE en haar
bestuurders écht te ondersteunen.
Speciale aandacht is er voor complexen met slechtere energielabels en voor
isolatie. Gemeenten hebben de komende jaren één miljard (!) euro beschikbaar
voor het isoleren van complexen en het tegengaan van energiearmoede. Het
is positief dat ook VvE’s meer aandacht krijgen, want gemeenten vinden het
makkelijker om te beginnen met grondgebonden woningen.
U denkt nu misschien: “Die Sven kan wel stoppen met bloggen”. De
versnellingsagenda vervult zo ongeveer al mijn wensen, maar er zijn toch
nog wel aantal puntjes van aandacht. Wie goed leest, ziet dat de acties
vooral terecht komen bij de overheden. We missen de commerciële sector,
waaronder de VvE-beheerders.
Vooral in de grotere complexen nemen zij vaak zowel het administratieve als
het technische beheer op zich. Meer dan de helft van alle appartementen in
VvE’s is in beheer bij deze bureaus. En de helft daarvan heeft ook het bestuur
uitbesteed - met wisselend succes. In het kader van toenemende aandacht
voor verduurzaming kan de rol van de beheerder niet onbesproken blijven.
De Jonge wil miljoenen uitgeven om procesbegeleiding te organiseren voor
VvE’s, maar een deel van de beheerders beschikt toch over deze expertise?
Ik zou graag zien dat er ook voor hen een rol is. Immers: juist beheerder s
hebben relaties in de bouwmarkt. Diezelfde markt die nu vaak afhaakt bij VvEprojecten.
De oplossingen voor de problemen van kleine VvE’s ontbreken ook nog.
Zolang er in grote steden bouwblokken staan waarin 30 appartementen
verdeeld zijn over tien VvE’s, kun je zaken als aardgasvrij, zonnepanelen
en grootschalige isolatie wel vergeten. De versnellingsagenda hint wel op
de mogelijkheden van een koepel-VvE. Op die manier kunnen VvE’s gaan
samenwerken om het onderhoud én de verduurzaming te combineren.
Die constructie mag wel wat meer aandacht krijgen van de rijksoverheid.
We hoeven ons niet te vervelen de komende jaren. VvE’s staan op de agenda!
Het is nu nog doorschakelen naar de zesde versnelling om echt werk te
maken van de grote verduurzamingsopgave!

WARMTEFONDS ADVE RTORIAL
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4
53 83
VvE Energiebespaarlening
Groen licht voor de verduurzaming van jouw
appartementencomplex
Het verduurzamen van een VvE-complex
midden in het centrum van Amsterdam;
het is een lastige klus. Toch weerhield
dit Daan van de Ven, bestuurder van
een kleine VvE, er niet van om de
mogelijkheden te verkennen. Met
succes! Dankzij de VvE Energiebespaarlening
van het Nationaal
Warmtefonds gaat de VvE er qua
lasten en wooncomfort op vooruit.
Daan: “We zijn heel blij met het
Warmtefonds. Dat was cruciaal om
onze verduurzaming te realiseren.”
Waarom een lening bij
het Warmtefonds?
Aantrekkelijke rente
Geen verborgen kosten
Financiering nu ook mogelijk
voor kleine VvE’s
(vanaf 2 wooneenheden)
Waarom nu investeren
in verduurzaming?
Direct op energielasten besparen
Meer wooncomfort
Combineren met (groot)
onderhoud
Meer kans waardebehoud woning
Bijdragen aan energietransitie
Het Nationaal Warmtefonds wordt mede mogelijk gemaakt door:
Met de VvE Energiebespaarlening van het Warmtefonds
kun je veel energiebesparende maatregelen financieren.
Denk bijvoorbeeld aan:
+ Isolatie van gevel of
spouwmuur
+ Isolatie van vloer, dak
of deuren
+ Warmtepomp of
-terugwininstallatie
+ Zonnepanelen of -boiler
+ Maatwerk VvE
Energieadvies
warmtefonds.nl
+ Led-verlichting
+ HR++- of triple-glas
(eventueel in
combinatie met
kozijnen)
+ Lage temperatuurafgiftesysteem
+ Aansluiting op
warmtenet
Doe de VvE Quickscan en zie meteen
of jouw VvE in aanmerking komt voor
een VvE Energiebespaarlening.
Verduurzamen in het
hart van Amsterdam:
Het succesverhaal
van
een kleine
VvE
Het oude pand staat midden in het centrum van Amsterdam
en werd ongeveer 100 jaar geleden als fabriek gebouwd.
Het is later gesplitst in vier appartementsrechten met elk een
oppervlakte van ongeveer 90 vierkante meter.
Duidelijkheid over project
Daan vertelt: “Door de stijgende energieprijzen ben ik me
gaan verdiepen in mogelijke verduurzamingsmaatregelen.
Het gebrek aan spouwmuren beperkte de mogelijkheden. We
besloten het dak, dat aan renovatie toe was, te vervangen en
tegelijkertijd isolatiewerkzaamheden aan de beglazing uit te
voeren. Binnen de VvE ontstond aanvankelijk discussie over
de noodzaak van verduurzaming. Het was een behoorlijk
ingrijpende operatie met hoge kosten. We hebben toen een
lening aangevraagd bij het Warmtefonds. Dat gaf meer rust
en we hadden duidelijkheid over de betaalbaarheid van het
project.”
Op zoek naar aannemers
Tijdens het verduurzamingstraject moest de VvE een aantal
hordes nemen. Daan: “Het is erg lastig om goede aannemers
in het centrum van Amsterdam te vinden.
Dat maakte het qua planning en aanleveren van de juiste
documenten soms een beetje spannend. Bovendien kwamen
we alleen in aanmerking voor een subsidie voor het dak als
we meer dan 70 procent daarvan verduurzaamden. Dat was
in ons geval door bescherming van het stadsgezicht niet
mogelijk.” Uiteindelijk was iedereen akkoord over de uit te
voeren maatregelen en kon de verbouwing van start met de
lening van het Warmtefonds.
Vier tot vijf graden warmte- en koeltebehoud
Daan heeft positieve woorden voor het Warmtefonds:
“Het hele traject verliep soepel. We konden daardoor snel
schakelen en starten met de werkzaamheden. Die zijn op dit
moment nog aan de gang en worden binnenkort afgerond.
We verwachten een verbetering van ongeveer vier tot vijf
graden in warmte- en koeltebehoud. Dat zorgt voor minder
energieverbruik op de lange termijn.”
Tip voor ‘verduurzamers’
Voor toekomstige ‘verduurzamers’ van een klein VvEcomplex
heeft Daan een tip: “Als je het binnen een kleine
VvE eens bent over de uit te voeren maatregelen, dan heb je
de eerste stap gezet. Zoek daarna op tijd naar een geschikte
aannemer. Het onderhandelingsproces en het regelen van
de juiste papieren kunnen een uitdaging zijn qua timing.
Als je financiering overweegt van het Warmtefonds, zou ik
zeggen: zeker doen. Het aanvraagproces verliep vlot, en het
Warmtefonds reageerde snel op onze verzoeken. Onze VvE
is nu op de toekomst voorbereid.”

BLOKAANSLUITING
ENERGIEBESPAREN
84 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 53 85
Een aantal VvE’s met blokaansluiting voor
energie heeft inmiddels de subsidie in het
kader van de Tijdelijke Tegemoetkoming
voor Blokaansluitingen (TTB) ontvangen.
Zij vragen zich af: hoe moet het geld, dat
gestort is op de VvE-rekening, worden
verdeeld over de huishoudens? Over dat
onderwerp organiseerden VvE Belang en
VGM NL op vrijdag 13 oktober een webinar.
De stappen naar een duurzaam VvE-complex
De Naeff-flat is klaar voor de toekomst
Jan verhuisde in 2014 samen met zijn vrouw naar de Naeff-flat in Velp. Deze flat (1959) omvat 28
appartementen. Er was veel achterstallig onderhoud, dus besloot hij om bestuurder van de VvE te
worden. Hij werd benoemd als voorzitter en fungeerde als kartrekker van het hele verduurzamingsproces.
Jan heeft tijdens het verduurzamen veel geleerd en deelt zijn ervaringen graag met anderen.
Verrekening van de TTB-subsidie:
Webinar met rekenvoorbeelden
Op 28 september jl. werden de wijzigingen in de oorspronkelijke
regeling bekend. Het gaat om uitzonderingen
op de hoofdregel, die luidt dat de verbruikssleutel de basis
is voor de verdeling van de gelden. Dan wordt verrekenen
opeens een stuk ingewikkelder.
De uitzonderingen komen neer op:
1. het stookjaar is niet gelijk aan het boekjaar;
2. er zijn woon- en bedrijfseenheden in het gebouw;
3. er zijn koop- en huurwoningen in het gebouw.
Het is goed zich te realiseren dat er altijd verrekend mag
worden op basis van de verbruikssleutel. Echter: in complexe
(lees: moeilijke) situaties mag daarvan afgeweken
worden. Dat zijn de hierboven genoemde uitzonderingen.
Stook- en boekjaar lopen niet gelijk
In principe kunnen, bij wege van uitzondering, de gelden
verdeeld worden op basis van het aantal m2. Als dat niet
kan, kan de subsidie gelijkelijk worden verdeeld over de
wooneenheden. Dat is forfaitair verdelen, ofwel: zoals VvE
Belang en VGM NL vanaf het begin hebben bepleit: het
‘voordeurstelsel’. Als het stookjaar loopt van juli 2022 tot
juli 2023, dan wordt de helft van de eindafrekening in 2023
uitgekeerd en de andere helft in 2024.
Is er geen gebroken boekjaar? Dan wordt de subsidie
over het hele jaar uitgekeerd op basis van het verbruik
of - indien aanwezig - op basis van de vaste sleutel, zoals
vierkante meters of breukdelen. Deze vaste sleutel moet
dan dus gebruikt worden om de (reguliere) energiekosten te
verdelen.
Woon- en bedrijfseenheden in één gebouw
In dit geval kan de subsidie worden verdeeld op basis van
het aantal m2 van de wooneenheden. Kan dat niet, of is
de vierkante meterverdeling moeilijk te achterhalen, dan
wordt het geld gelijkelijk verdeeld over de wooneenheden
(bedrijfseenheden komen niet in aanmerking voor subsidie).
Koop en huur in één gebouw
De hoofdregel: gebruik de verdeelsleutel voor de koopwoningen
voor het hele pand. Let op: houd rekening met
de zelfstandige en onzelfstandige wooneenheden. De
afrekening stookkosten van de VvE is daarbij leidend.
Begroting en voorschotten
Sommige VvE’s hebben in de begroting al rekening
gehouden met de TTB. De voorschotbedragen zijn daar
dan waarschijnlijk ook op gebaseerd. Is dat niet het geval
en blijft er geld over van de begrotingspost energie? Als de
middelen beschikbaar zijn, gaat u naar de verdeelsleutel
die van toepassing is. Als er geen middelen beschikbaar
zijn, wordt er vanzelfsprekend niets uitgekeerd.
Let op: verwerk de TTB-subsidie en de gecorrigeerde
voorschotten in de eindafrekening.
Nacontrole
De Belastingdienst gaat steekproefsgewijs controleren
of alles volgens de regels is verlopen: de wijze van
verrekening, de correctheid van de energiecontracten en
-prijzen. Ook worden de facturen van c.q. de betalingen
aan het energiebedrijf gecontroleerd. Leg dus alles in het
hele proces goed vast! En zorg dat al deze documenten op
eerste aanvraag beschikbaar zijn.
Vergoeding
Voor het hele aanvraagproces wordt een vergoeding van
€ 8,62 (incl. btw) per appartementsrecht in de subsidie
opgenomen. Dat geld krijgt u dus ook terug als u in
aanmerking komt voor de TTB-subsidie. In veel gevallen
zal de beheerder de subsidie aanvragen. Betaalt u haar/
hem meer dan die € 8,62? Het meerdere krijgt u niet
vergoed via de subsidie. Het meerdere wordt aan de VvE in
rekening gebracht. Het is de Vergadering van Eigenaars die
uiteindelijk beslist over de verdeling van deze meerkosten.
Terugkijken
Na deze uitleg volgde een aantal rekenvoorbeelden waarbij
de meest voorkomende situaties werden besproken
(o.a. verhuizende en/of verhuisde eigenaars). Hebt u het
webinar gemist, of wilt u het nog eens terugkijken?
U kunt het terugzien op het YouTube-kanaal van VvE
Belang.
Het balletje begon te rollen toen vier balkons werden
afgekeurd vanwege betonrot. “Met het bestuur zijn we naar
een beurs gegaan om ideeën op te doen voor de renovatie.
Hier tipte een van de aannemers ons om ook te kijken naar
verduurzamingsmogelijkheden”, vertelt Jan.
Het bestuur presenteerde het idee voor de verduurzaming
tijdens verschillende ledenvergaderingen. Jan: “In de flat
wonen veel ouderen, die in het begin sceptisch waren.
Om de neuzen dezelfde kant op te krijgen, ben ik ook het
gesprek aangegaan met hun kinderen. Bij een toekomstige
verkoop van het appartement kan de verduurzaming
namelijk ook in hun voordeel werken.”
‘We gaan doorzetten!’
Toen iedereen achter de plannen stond, kon de VvE aan
de slag. Jan: “In een groot aantal vergaderingen bespraken
we of alles wat we wilden wel mogelijk was en hoe we het
gingen financieren. Bij deze vergaderingen nodigden we
ook deskundigen uit.”
In 2016 startte de verduurzaming van het gebouw. De VvE
had een aannemer gevonden en alles leek rond. Echter:
op de dag van ondertekening kreeg Jan een verontrustend
telefoontje. “De aannemer was failliet”, vertelt hij. “We
moesten opzoek naar een nieuwe aannemer. Voor deze
nieuwe aannemer was de verduurzaming van een VvEcomplex
helemaal nieuw. Maar ze hebben het werk
fantastisch gedaan!” De VvE sloot een lening af bij het
Nationaal Warmtefonds en kon het gebouw dankzij alle
aanpassingen ‘zeer energiezuinig’ maken.
Hulp vanuit de gemeente
Tijdens het proces heeft de VvE ook een procesbegeleider
in de arm genomen. Die rekende alle financiële zaken
door. Een groot deel van de kosten werd gedekt door
subsidies (extra vanwege het ZEP-pakket), maar de VvE
kwam nog wel geld tekort. “Omdat we in de gemeente
Rheden de eerste VvE zijn die aan de slag is gegaan met
verduurzaming, heeft de gemeente ons geholpen door
een lening aan te bieden”, zegt Jan.
De ‘gouden tip’
“Er komt ontzettend veel kijken bij het verduurzamen
van een VvE-complex”, vertelt Jan. “Je bent er jaren
mee bezig en het kost veel energie.” Zijn tip is daarom
ook om goede contacten te hebben met een bureau
dat de VvE hierin begeleidt. “Schakel een professional in.
Onze procesbegeleider heeft ons er helemaal doorheen
geloodst. Hij had bijvoorbeeld contact met de aannemer
en architect. Zo’n begeleider kost geld, maar je krijgt er
veel voor terug en in eigen beheer ga je het niet redden.
Daarnaast kun je voor een procesbegeleider ook weer een
subsidie aanvragen”, legt Jan uit.
Nu, zes jaar na de start van het verduurzamingsproces,
is het gebouw helemaal klaar. Het is het eerste
appartementencomplex in de gemeente Rheden dat
grootschalig is verduurzaamd. “Wij zijn klaar en nu zie
je dat gebouwen rondom ons ook willen starten met
verduurzamen”, vertelt Jan. “We nodigen hen daarom van
harte uit om een keer bij ons te komen kijken!”
Doe ook mee met uw VvE
Heeft uw VvE ook stappen gezet
op het gebied van verduurzaming?
Help andere VvE’s en eigenaars op
weg door uw ervaringen te delen!
Meld de VvE aan als voorbeeld op de
Duurzame Huizen Route en vertel
over de aanpassingen, de aanpak en
de financiering. Aanmelden kan op
www.duurzamehuizenroute.nl/
vve-aanmelden.

86
DIENSTEN VOOR DE VVE
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 87
JURIDISCHE DIENSTVERLENING
Juridisch advies
Is uw VvE verwikkeld in een lastige juridische
kwestie? Hebt u een juridische
vraag? De Juridische Dienst van VvE
Belang kan u helpen. Onze juristen hebben
jarenlange ervaring in het appartementsrecht,
het bouwrecht en het
appartementsrecht. Voor een schriftelijk
advies van de juristen van VvE Belang
betaalt u als aangeslotene van VvE
Belang een zeer gunstig uurtarief.
Prijs: €169,50 /uur incl. btw.
Opstellen gebruiksovereenkomst
Airco’s en zonnepanelen staan hoog op
VvE-verlanglijsten. Installatie van deze
voorzieningen vormt een wijziging aan
de schil van uw gebouw. U hebt vooraf
goedkeuring nodig van de vergadering
van eigenaars. Die kan ook voorwaarden
aan plaatsing verbinden, bijvoorbeeld
ten aanzien van aansprakelijkheid
en onderhoud. Afspraken over die
voorwaarden (onderhoud, vervanging,
kwaliteit, aansprakelijkheid etc.) kunnen
worden vastgelegd in een zogenaamde
gebruiksovereenkomst. Als u een kettingbeding
opneemt in de over- eenkomst,
is de opvolgende eigenaar ook
gehouden aan de afspraken.
Prijs: VvE Basis € 342,- incl. btw
VvE Plus: eenmaal per jaar gratis in
plaats van uw vier uur schriftelijk
advies.
Opstellen huishoudelijk
reglement
Het huishoudelijk reglement bevat de
‘spelregels’ voor de VvE. Het is belangrijk
dat de bepalingen niet in strijd zijn met
het splitsingsreglement. U wilt natuurlijk
ook niets over het hoofd zien. Een huishoudelijk
reglement dat is opgesteld
door een jurist van VvE Belang, voldoet
aan alle voorschriften.
Prijs: VvE Basis € 992,- incl. btw
VvE Plus € 552,- incl. btw; eenmaal per
jaar met korting in plaats van uw vier
uur schriftelijk advies.
Screening huishoudelijk
reglement
Oude, veelvuldig aangepaste huishoudelijk
reglementen kunnen wel een
update gebruiken. De juristen van VvE
Belang screenen uw huishoudelijk
reglement. Dan voldoet het aan alle
wettelijke voorschriften en aan de eisen
van deze tijd.
Prijs: VvE Basis € 661,50 incl. btw
VvE Plus € 221,50 incl. btw; eenmaal
per jaar met korting in plaats van uw
vier uur schriftelijk advies.
Screening overeenkomst
VvE’s hebben vaak te maken met
opdrachtovereenkomsten en (beheer)
contracten. Wat moet erin worden
opgenomen en welke voorwaarden zijn
van belang? De juristen zijn vertrouwd
met het juridische jargon en beoordelen
uw contracten nauwkeurig.
Prijs: VvE Basis € 427,- incl. btw.
VvE Plus: eenmaal per jaar gratis in
plaats van uw vier uur schriftelijk
advies.
VvE Incasso
Hebt u problemen met VvE-leden
die ‘vergeten’ hun maandelijkse bijdrage
te betalen? Schakel dan VvE Incasso
Support in. Wij verzorgen de hele
incassoprocedure voor u. Het voortraject
geschiedt op basis van no cure –
no pay. Wordt in het voortraject uw
vordering niet voldaan dan voert VvE
Incasso Support uw zaak tot € 25.000,-
(inclusief kosten) bij de kantonrechter in
heel Nederland.
Rechtsbijstand
Uw VvE heeft wellicht behoefte aan
advies en bijstand in geschillen waar
geen verplichte procesvertegenwoordiging
bestaat (o.a. appartementsrecht/
verenigingsrecht, koop en verkoop en
bouwrecht).
Voorbeelden zijn o.a. het voeren
van kantongerechtsprocedures
(vernietiging van een vergaderbesluit
van de VvE, verzoek vervangende
machtiging inzake noodzakelijk
onderhoud, non-conformiteit, etc.).
het voeren van rechtszaken bij de Raad
van Arbitrage voor de Bouw, het GIW of
de Geschillencommissie (opleveringsgebreken,
verborgen gebreken, garantiekwesties,
etc.).
Prijs: € 169,50/uur incl. btw.
Bemiddeling
Binnen een Vereniging van Eigenaars
liggen meningsverschillen en conflicten
altijd op de loer. Bemiddeling is veelal
een prima oplossing. Ook daarbij
kunnen de juristen van VvE Belang u
bijstaan.
Prijs: op aanvraag.
Voorzitter van de vergadering
Ontbreekt de structuur tijdens de ALV
of hebt u te maken met ‘lastige kwesties’?
VvE Belang levert u professionele
ondersteuning in de vorm van een
voorzitter van de vergadering
Prijs: € 616- incl. btw. (excl. reiskosten
à € 0,29/km en parkeerkosten).
Jurist op bezoek
De juristen van VvE Belang komen
tegen een aantrekkelijk tarief bij u op
bezoek om de juridische kwesties
waarmee u worstelt, te bespreken.
U praat twee uur met de jurist op de
door u gekozen locatie.
Prijs: € 552- incl. btw. (excl. reiskosten
à € 0,29/km en parkeerkosten).
Cameraprotocol
Aan het plaatsen van camera’s in uw
complex zijn tal van voorschriften
verbonden. Loop geen risico. Het
Cameraprotocol geeft u alle informatie.
Prijs: € 49,- incl. btw.
VvE Plus: gratis.
Boetebesluit
U mag niet zomaar een boete opleggen
aan eigenaars of gebruikers. Een boetebesluit
moet aan voorwaarden voldoen.
De juristen van VvE Belang kunnen zo’n
besluit voor u opstellen.
Prijs: € 169,50 incl. btw.
VvE Plus: gratis.
Jurist Online
U zit met een lastig juridisch probleem
en u wilt dat graag één-op-één
bespreken met een jurist, maar kunt
- of wilt - niet fysiek afspreken? Dan
is ‘Jurist Online’ uw oplossing, ook voor
het houden van uw digitale bestuursvergadering.
Prijs: € 342,- incl. btw.
BOUWKUNDIGE DIENSTVERLENING
Bouwkundige Coach
De Bouwkundige Coach is uw
persoonlijke contactpersoon waar u
terecht kunt met al uw bouwkundige
vraagstukken. Van een korte vraag tot
het opstellen en het actualiseren van
een meerjarenonderhoudsplan. Van
offertebeoordeling tot en met de selectie
van uitvoerende partijen.
Prijs: vanaf € 101,30 /maand incl. btw.
VvE Belang
OnderhoudsCertificaat
Een goed functionerende VvE draagt bij
aan de waarde en verkoopbaarheid van
een appartement. Om aan te tonen dat
uw VvE goed functioneert, heeft VvE
Belang samen met SKW het VvE Belang
OnderhoudsCertficaat ontwikkeld.
Prijs: € 199,- per twee jaar incl. btw.
Meerjarenonderhoudsplan
Voor een VvE is een MJOP hét document
bij uitstek om onderhoud en
kosten in kaart te brengen en te plannen.
Kosten opstellen MJOP op aanvraag.
Actualiseren meerjarenonderhoudsplan
(MJOP)
Volgens de wet dient u elk jaar 0,5 %
van de herbouwwaarde van uw gebouw
te sparen, óf te reserveren op basis van
een actueel meerjarenonderhoudsplan
(MJOP). Het is van belang om het
MJOP minimaal elke vijf jaar te (laten)
actualiseren. Prijs: op aanvraag.
Module Bouwkundige
Ondersteuning (MBO)
Een VvE heeft onderhoud van het
gezamenlijke bezit als belangrijkste
taak. Met de MOB weet u zeker dat
u het proces én de kwaliteit van het
onderhoud goed bewaakt.
Prijs: vanaf € 595,- /jaar incl. btw.
Veiligheidsscan Brandveiligheid
Gemiddeld breekt elke dag ergens
in Nederland brand uit in een
appartementencomplex. Vaak met
ingrijpende gevolgen. Hoe staat het
ervoor met de brandveiligheid in úw
complex? Laat dat controleren!
Prijs: vanaf € 756,25 incl. btw.
Optioneel: toelichting en presentatie
op uw ALV Prijs: € 423,50 incl. btw.
Verbeterplan Brandveiligheid
U krijgt een goed en onafhankelijk
advies om uw gebouw nog veiliger te
maken. Zo profiteert uw VvE van een
mooie aanbieding en woont u in een
brandveilig pand.
Prijs: vanaf € 2.117,50 incl. btw.
DIENSTVERLENING
ENERGIEBESPARING
VvE Campagnebox
Verduurzamen is aan de slag gaan. Maar
roekeloos aan de slag gaan met verduurzamen
zorgt doorgaans voor hoge
kosten en veel onvoorziene problemen.
Met de VvE Campagnebox doorloopt u
het traject in de juiste volgorde. Zonder
onverwachte problemen.
Prijs: € 37,50 incl. btw.
VvE Belang Zonnecoach
Het totaaltraject van de VvE Zonnecoach
bestaat uit drie trajecten. Het is ook
mogelijk om alleen het eerste traject af
te nemen. U krijgt dan een uitgebreid
adviesrapport met daarin o.a. een business
case zonnepanelen, een legplan en
een dakscan. Ook krijgt u de antwoorden
op veelgestelde vragen; o.a. over saldering
en btw. Prijs: vanaf € 2.195,- incl.
btw. VvE Plus: € 100 korting.
Quickscan Zonnepanelen
De Quickscan Zonnepanelen is speciaal
voor VvE’s die willen verkennen wat de
globale mogelijkheden zijn van zonnepanelen
op hun complex. De VvE Zonnecoach
voert dit onderzoek volledig
op afstand uit.
Prijs: vanaf € 225,- incl. btw.
Adviesrapport zonnepanelen
Prijs: vanaf € 995,- incl. btw.
Onafhankelijk energieadvies
Een goed energieadvies is onmisbaar als
u uw gebouw en de appartementen wilt
gaan verduurzamen. De gecertificeerde
EPA-adviseurs van VvE Belang adviseren
u hoe u tot een duurzaam gebouw komt.
Onderwerpen van het advies: isolatie van
gevels, vloeren en daken, kozijnen en
beglazing, ventilatie, energieopwekking
en het verwarmingssysteem.
Prijs op aanvraag.
VvE Plus 10 % korting.
Duurzaam meerjarenonderhoudsplan
(DMJOP)
Slimme VvE’s combineren het reguliere
grootonderhoud met de uitvoering van
energiebesparende maatregelen. Dat
is kostenbesparend en het maakt het
nemen van deze maatregelen eenvoudiger.
Prijs op aanvraag;
VvE Plus: 10 % korting.
Oplaadpuntenadvies
Houd de regie als VvE en ga aan de slag
met een gedegen laadplan om voorbereid
te zijn op toekomstige (technische)
ontwikkelingen en de behoeften van
uw leden. Het VVE Laadloket adviseert
u daarbij. VvE’s die zijn aangesloten bij
VvE Belang profiteren van extra voordeel.
Prijs op aanvraag.
Voordelige energie-inkoop
Voordelig energie inkopen voor de
gemeenschappelijke gedeelten en de
collectieve stookinstallaties? Dat kan
via VvE EnergieSelect. Ook úw VvE kan
enorme kostenbesparingen realiseren!
Prijs op aanvraag.
Lichtbesparingsplan
Ook uw VvE kan waarschijnlijk flink
besparen op de verlichtingskosten voor
de algemene ruimtes; bijvoorbeeld door
de toepassing van ledverlichting. Vraag
het GRATIS lichtbesparingsplan van
Lightly aan.
DIENSTVERLENING TAXATIE
Taxatie appartementencomplex
VvE’s zijn verplicht het hele gebouw te
verzekeren met een collectieve opstalverzekering.
Een professionele taxatie
door de taxateur van VvE Belang is een
prima basis voor de nauwkeurige bepaling
van de herbouwwaarde van uw
gebouw. Prijs op aanvraag.
VvE Plus: 10 % korting.
VvE Taxatiescan
Veel taxaties van appartementencomplexen
zijn onjuist: te hoog of te laag.
Er is veel onzekerheid over het eigenaarsbelang.
Dat kan uw VvE veel geld
kosten. Voorkom problemen en laat uw
taxatierapport nakijken door onze ervaren
Registertaxateur.
Prijs: € 50,- incl. btw.
VAKOPLEIDINGEN
Tweedaagse vakopleiding
Beheer en bestuur op locatie
Prijs: € 1.149,50 incl. btw.
VvE Plus: 10 % korting.
Tweedaagse vakopleiding
Beheer en bestuur online
Prijs: € 963,75 incl. btw.
VvE Plus: 10 % korting.
E-learning Verantwoord
VvE-bestuur
Prijs: € 115,55
VvE Plus: 10 % korting.
E-learning De Kascommissie
Prijs: € 105,-.
VvE Plus: 10 % korting.
COACHING
Coachingsdag Monumenten
Prijs € 99,-.
Bestuurdersbijeenkomst op
locatie
Prijs: vanaf € 125,-.
Bestuurdersbijeenkomst online
Exclusief en gratis bij VvE Plus.

Eigenaar
Vereniging
van Eigenaren
Woongebouwen met zowel
eigenaar-bewoners als huurders
88
DIENSTENPAGINA
EVENEMENTENAGENDA VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 89
COLOFON
Informatie algemeen
Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur
Tel: 0162 - 46 91 20
Fax: 0162 – 46 15 26
E-mail: info@vvebelang.nl
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout
Jaarlijkse bijdrage VvE Belang
VvE Basis
€ 61,- voor VvE t/m 6 appartementen
€ 81,- voor VvE met 7 t/m 15
appartementen
€ 112,- voor VvE met 16 t/m 50
appartementen
€ 144,- voor VvE met 51 t/m 100
appartementen
€ 178,- voor VvE > 100 appartementen
Kantoren: € 178,-
Beheer/admini stratiekantoren,
makelaarskantoren, notariskantoren,
woningcorporaties en kantoren
verbonden met of werkzaam op
het gebied van Verenigingen van
Eigenaars kunnen zich eveneens
bij VvE Belang aansluiten.
Individuele appartementseigenaars:
€ 42,-
VvE Plus
€ 339,- incl. btw per jaar.
Betaling
Betaling is mogelijk per automatische
incasso of per factuur. Bij een betaling
per factuur wordt € 2,50 aan
administratiekosten in rekening
gebracht.
Opzeggingen
Opzegging is mogelijk tegen het
einde van de contractduur met
inachtneming van een opzegtermijn
van 1 maand.
Meer info: www.vvebelang.nl
VvE Opleidingen
VvE Belang organiseert in 2023
op diverse plaatsen in het land
VvE opleidingen.
Meer informatie:
www.vveopleidingen.nl en de
‘Evenementenagenda’ op de
volgende pagina.
VvE software
Twinq, intelligente software voor
Verenigingen van Eigenaars
Meer informatie: 0162 – 47 05 55
of www.twinq.nl
VvE Verzekeringen
Uitgebreide opstal-, glas-, VvE
aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
Centraal Beheer Achmea.
Meer informatie: 055 - 579 81 15
VvE Kwaliteitskeurmerk
SKW certificatie te Geldermalsen.
Telefoon 088 - 244 01 23
of www.skw-certificatie.nl
Gecertificeerde VvE Beheerders
www.skw-certificatie.nl
OnderhoudNL Garantie
VvE Belang heeft exclusieve afspraken
gemaakt met de OnderhoudNL
Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.
Meer informatie: 0182 - 57 16 60.
VvE Rioolbeheer
VvE’s die zijn aangesloten bij VvE
Belang krijgen 10% korting op een
contract voor ontstoppingen of
preventief onderhoud. Meer info:
www.vandervelden.com/vvebelang
VvE Plus biedt extra voordeel.
U betaalt hiervoor slechts € 339,-
naast uw reguliere bijdrage. Omdat
u korting krijgt op diverse diensten
hebt u dat bedrag snel terugverdiend.
VvE boeken
Huurder
Huurder Eigenaar Eigenaar
Thuis in
GEMENGDE complexen
Handboek voor de VvE
€ 20,-;
voor aangeslotenen € 15,-.
De VvE en de Rechter
€ 27,-;
voor aangeslotenen € 20,50.
Het activeren van
een (slapende) VvE
€ 13,50;
voor aangeslotenen € 10,-.
Thuis in Gemengde
Complexen
€26,75;
voor aangeslotenen € 20,-.
Wilt u boeken bestellen?
Ga dan naar de website:
https://www.vvebelang.nl/boeken/
Hier kunt u het bestelformulier invullen
en verzenden. Dezelfde week wordt uw
bestelling, inclusief de factuur,
verzonden. De factuur ontvangt u ook
digitaal. Alle prijzen zijn incl. btw en
verzendkosten.
E-LEARNING VERANTWOORD VVE-BESTUUR
Wilt u zelfstandig aan de slag met de basisbeginselen van de VvE?
Kies dan voor de E-learning van VvE Belang. Die volgt u op internet in
uw eigen tijd, en u kunt hem een jaar lang terugkijken met uw eigen
persoonlijke inloggegevens. Een handig naslagwerk dus!
Na uw aanmelding en betaling van € 115,55 incl. btw ontvangt u
uw persoonlijke inloggegevens. Hebt u een VvE Plus-aansluiting?
Dan krijgt u 10 % korting!
Meer informatie vindt u op www.vvebelang.nl/opleidingen
E-LEARNING VVE KASCOMMISSIE
Voor de VvE is een kascommissie verplicht. In de E-learning VvE
Kascommissie leert u alles over dit onderwerp. U bepaalt zelf welke
onderdelen van de online-module u wilt volgen. Aan het eind van
de module kunt u een korte theorietoets afleggen.
Voor deze E-learning betaalt u slechts € 105,- inclusief btw.
Hebt u een VvE Plus-aansluiting? Dan krijgt u 10 % korting!
Voor aanmelding of meer informatie: www.vvebelang.nl/opleidingen
TWEEDAAGSE VAKOPLEIDING VVE-BESTUUR EN -BEHEER
Waarschijnlijk verwacht u op deze pagina een aankondiging van de
tweedaagse opleiding VvE-bestuur en -beheer. Die wordt in het voorjaar
van 2024 georganiseerd, maar de data zijn op het moment dat dit
magazine verschijnt, nog niet bekend.
Houd de nieuwsbrief van VvE Belang in de gaten, of kijk op de website
van VvE Belang bij ‘opleidingen’.
ALVAST VOOR UW AGENDA VAN 2024:
VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN 2024
De voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang vinden in 2024 plaats op:
dinsdag 3 en woensdag 4 september Congrescentrum 1931 Den Bosch
dinsdag 10 en woensdag 11 september Omnisport Apeldoorn
dinsdag 1 en woensdag 2 oktober Ahoy Rotterdam
dinsdag 8 en woensdag 9 oktober Jaarbeurs Utrecht.
In de loop van 2024 ontvangt u nadere informatie, o.a. over de wijze
van aanmelden.
JAARCONGRES 2024
Op woensdag 6 november 2024 bent u welkom in het NBC Nieuwegein
voor het jubileum-jaarcongres van VvE Belang. We vieren dan het
25-jarig jubileum van Stichting VvE Belang, die in 1999 is opgericht.
U ontvangt als aangeslotene een persoonlijke uitnodiging voor dit
congres.
VvE Magazine is een uitgave
van Stichting VvE Belang,
belangenorganisatie voor de VvE
en appartementseigenaar
24e Jaargang nummer 95
November 2023
VvE Magazine verschijnt 4 x per jaar
Redactieadres en
advertentie-exploitatie
VvE Belang
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout
Tel. 0162 – 469 120
Fax. 0162 – 461 526
E-mail: info@vvebelang.nl
Doelgroep
Vakblad voor de VvE
en appartementseigenaar
Hoofdredacteur
Carola Peters-van der Gouw
Medewerkers redactie
Mr. C.J.C.M. Oomen, VvE Belang
Mr. A.C.W. Luijk-van Veldhuizen, VvE Belang
Mr. J.A. Liewes, VvE Belang
J. Hendriksen RT, VvE Belang
Mr. R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet
Mr. I. de Jong, notarieel jurist
Simon Rozendaal, columnist
Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen
Sven Ringelberg, Transitiepaden
Carola Peters, Codex PR&P
Vormgeving en productie
Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden
Buro Binnen, Noordwijk
Fotografie
Jan de Groot - Zorro Producties
Wohnen in Eigentum e.V.
Fons Strijbosch
Carola Peters
Coverfoto
Jan de Groot – Zorro Producties
Cartoon
Arend van Dam
Contact met de redactie
magazine@vvebelang.nl
Disclaimer
Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede
zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever
geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de
onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze
uitgave van VvE Magazine.

90
NIEUWSFLITSEN
NOG ALTIJD DWANGARBEID BIJ PRODUCTIE
ZONNEPANELEN
Bij de productie van grondstoffen voor zonnepanelen vindt nog altijd
dwangarbeid plaats in Xinjiang in China. Dat stellen onderzoekers van
het Forced Labour Lab van het Helena Kennedy Centre in een nieuw
rapport. In de studie ‘In Broad Daylight: Uyghur Forced Labour and
Global Solar Supply Chains’ presenteerde het Britse Helena Kennedy
Centre van de Sheffield Hallam University twee jaar geleden nieuwe
aanwijzingen van mogelijke dwangarbeid in de productieketen van
zonnepanelen. In de vervolgstudie ‘Over-Exposed’ heeft het instituut
twee jaar na dato nog steeds zijn twijfels.
WONINGVERKOOP TREKT AAN
In september was een kentering zichtbaar
in de woningverkopen. De verkoop
trok duidel ijk aan. Wel moet daarbij
worden opgemerkt dat er een groot
verschil is tussen grondgebonden
woningen en appartementen. Grondgebonden
woningen verkopen relatief
goed, terwijl bij appartementen alleen
de goedkope woningen en de appartementen
in kleinschalige complexen nog
verkopen.
Bron: WoningbouwersNL
VEEL MEER GESCHILLEN OVER ZONNEPANELEN
Het aantal geschillen dat consumenten hebben met installateurs over
de plaatsing van zonnepanelen is in de eerste helft van 2023 met 91
procent gegroeid. Dat meldt de Stichting Achmea Rechtsbijstand (SAR).
Doordat klimaatverandering en de energietransitie steeds belangrijker
worden, neemt volgens de stichting ook het aantal geschillen die hiermee
samenhangen toe. Zo is het aantal geschillen over verbouwing of
verduurzaming van de woning onverminderd hoog. In de eerste helft
van 2022 werd al een piek van 1.846 meldingen over verbouwingsgeschillen
bereikt. Dit nam in 2023 alleen maar verder toe naar 1.896
geschillen.
MILJOENEN VOOR BATTERIJEN
Het kabinet stelt € 416 miljoen beschikbaar
voor het gebruik van batterijen bij
grote zonneparken op land en daken.
Netbeheerder TenneT heeft daarnaast
een voorstel gedaan om de transporttarieven
voor batterijen aan te passen om
de kosten te verlagen.
‘GEBRUIK ZONNE-ENERGIE OP HET MOMENT VAN
OPWEKKEN’
90 procent van de consumenten zonder zonnepanelen weet niet dat
zij gebruik kunnen maken van zonne-energie op het moment dat deze
wordt opgewekt door consumenten die wél zonnepanelen hebben.
Dat blijkt uit onderzoek van netbeheerder Stedin onder ruim 1.500
consumenten.
43 procent van de ondervraagden was in het bezit van zonnepanelen;
meestal om hun stroomprijs te reduceren. De helft van deze zonnepaneelbezitters
denkt dat het niet uitmaakt wanneer ze de opgewekte
zonne-energie gebruiken. Dat komt vooral doordat ze de opgewekte
stroom kunnen terugleveren aan het elektriciteitsnet. Vier op de tien
mensen met zonnepanelen gebruiken dan ook geen apparaten met
een hoog energieverbruik als de zonne-energie wordt opgewekt. Stedin
daagde consumenten daarom eerder al uit om de zelf-opgewekte
energie direct zelf te verbruiken.
Van de groep ondervraagden zonder zonnepanelen - 57 procent -
gebruikt slechts zeven procent overdag elektrische apparaten omdat
ze dan mogelijk zonne-energie van anderen gebruiken. Een op de drie
ondervraagden gaat er onterecht van uit dat de energie ’s avonds en
’s nachts per definitie goedkoper is.
FLINKE GROEI
ZONNEPROJECTEN
De opwek van zonne-energie in Nederland
is in 2022 flink gegroeid. Van het
totale elektriciteitsgebruik werd vorig
jaar 14,8 procent opgewekt met zonneenergie.
Het grootste deel van de groei
kwam door huishoudens en kleine
bedrijven die zonnepanelen plaatsen.
Dit blijkt uit de monitor Zon-PV 2023
van de Rijksdienst voor Ondernemend
Nederland (RVO).
Verduurzamen?
Kies voor de realistische
oplossingen van Nefit Bosch
Wat zijn de mogelijkheden, wat gaat het kosten
Ook VVE’s staan voor de uitdaging om woningen te
verduurzamen. Maar met name in gestapelde bouw zijn
de mogelijkheden beperkt. Is 100% ‘van gas los’ realiseerbaar?
Welke mogelijkheden biedt de combinatie van
CV-ketel en warmtepomp? Of toch kiezen voor de nieuwste
HR-technologie?
Welke stap u ook wilt maken, Nefit Bosch biedt de zekerheid
van een betrouwbare oplossing. Inclusief een realistisch
advies. Neem hiervoor contact op met de
dichtstbijzijnde Nefit Bosch-partner.
WONINGKOPER WIL LABEL A
Bij de zoektocht naar een nieuwe koopwoning laten aspirant-kopers
woningen met een C-label liefst links liggen. Voor een op de drie is een
A-label zelfs een vereiste. Dat blijkt uit een onderzoek van ING. Kopers
willen ook meer betalen voor een woning met een groen energielabel:
vaak wel tien procent. Woningeigenaren besteden dan ook steeds meer
geld aan energiebesparende maatregelen, maar die moeten dan wel
binnen zes jaar worden terugverdiend.
nefit-bosch.nl