memoria explicativa CH_noviembre - SEA - Servicio de evaluación ...

ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE SANTIAGO 

ASESORÍA URBANA 

MEMORIA EXPLICATIVA 

ESTUDIO MODIFICACION AL PRC SECTOR 6 

CLUB HIPICO- PARQUE O’HIGGINS 

Noviembre 2010

I N D I C E 

1 INTRODUCCION............................................................................................................................. 5 

1.1. FUNDAMENTOS ............................................................................................................................ 5 

1.2. OBJETIVOS ................................................................................................................................. 5 

1.3. LÍMITES Y UBICACIÓN DEL SECTOR................................................................................................... 5 

2 ANTECEDENTES GENERALES .................................................................................................... 8 

2.1. CONTEXTO HISTÓRICO .................................................................................................................. 8 

2.2. PLANIMETRÍA HISTÓRICA DEL SECTOR............................................................................................... 9 

2.3. OCUPACIÓN RESIDENCIAL, SUS ORÍGENES ...................................................................................... 14 

2.4. HITOS PATRIMONIALES: EDIFICIOS Y ESPACIOS PATRIMONIALES............................................................ 16 

2.4.1. EDIFICIOS.............................................................................................................................. 16 

2.4.2. ESPACIOS PATRIMONIALES ........................................................................................................ 20 

3. GESTIONES Y PROYECTOS EN EL ÁREA ............................................................................... 22 

3.1 .NUEVO EDIFICIO PARA EL CUARTEL GENERAL DEL EJÉRCITO ............................................................. 22 

3.2. PARQUE DE LA AGUADA.............................................................................................................. 22 

3.3. TRANSANTIAGO.......................................................................................................................... 22 

3.4. PLAN MAESTRO PARQUE O’HIGGINS ............................................................................................ 24 

3.5. PASO BLANCO ENCALADA – ARICA............................................................................................... 24 

4.CARACTERISTICAS DEMOGRÁFICAS....................................................................................... 25 

4.1. ASPECTOS GENERALES .............................................................................................................. 25 

4.2. CARACTERÍSTICAS DE LA POBLACIÓN POR BARRIOS........................................................................... 25 

5. ASPECTOS FUNCIONALES ....................................................................................................... 31 

5.1. USO DE SUELO ......................................................................................................................... 31 

5.2. CONECTIVIDAD Y ACCESIBILIDAD ................................................................................................... 36 

6. ASPECTOS FISICOS AMBIENTALES ........................................................................................ 37 

6.1. ALTURA DE LA EDIFICACIÓN ......................................................................................................... 37 

6.2. SISTEMA DE AGRUPAMIENTO........................................................................................................ 39 

6.3. PORCENTAJE DE OCUPACIÓN DE SUELO.......................................................................................... 39 

6.4. MATERIALIDAD........................................................................................................................... 39 

6.5. AÑO DE CONSTRUCCIÓN.............................................................................................................. 42 

6.6. SUPERFICIES PREDIALES.............................................................................................................. 42 

6.7. ÁREAS VERDES Y ESPACIO PÚBLICO.............................................................................................. 42 

6.8. ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LA EDIFICACIÓN ............................................................................... 48 

6.9. VALOR DE SUELO ...................................................................................................................... 48 

7. NORMATIVA ........................................................................................................................... 52 

7.1. EVOLUCIÓN NORMATIVA COMUNAL ................................................................................................. 52

7.2. NORMATIVA VIGENTE .................................................................................................................. 58 

7.2.1. PLANO PRS01C DE ZONIFICACIÓN GENERAL.............................................................................. 58 

7.2.2. PLANO PRS02 DE ZONIFICACIÓN ESPECIAL ................................................................................ 59 

7.2.3. PLANO PRS03...................................................................................................................... 60 

7.3. DENSIDAD DE POBLACIÓN ESPERADA CON NORMATIVA VIGENTE........................................................... 60 

8. IMAGEN URBANA ....................................................................................................................... 64 

8.1. SECTOR ESTACIÓN – MEIGGS ..................................................................................................... 66 

8.2. SECTOR SAN ALFONSO - SAN VICENTE......................................................................................... 67 

8.3. SECTOR SAN EUGENIO............................................................................................................... 70 

8.4. SECTOR PARQUE – CLUB ........................................................................................................... 72 

8.5. SECRTOR CÁRCEL - CENTRO DE JUSTICIA ..................................................................................... 75 

9. PRINCIPALES PROBLEMÁTICAS DEL SECTOR ................................................................. 77 

9.1 PERMISIVIDAD DE LA NORMATIVA (ALTURA DE LA EDIFICACIÓN)............................................................ 77 

9.2 PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO EN PELIGRO ..................................................................................... 77 

9.3. USOS CONFLICTIVOS................................................................................................................... 77 

10. PROPUESTA ............................................................................................................................. 78 

10.1. IMAGEN OBJETIVO.................................................................................................................... 78 

10.2. OBJETIVOS ............................................................................................................................. 78 

10.3. NORMATIVA PROPUESTA............................................................................................................ 78 

10.3.1. Cambios en la zonificación vigente ............................................................................. 78 

10.3.2. Condiciones de edificación .......................................................................................... 79 

10.3.3. Densidades de población estimadas con la normas de edificación propuesta ........... 81 

10.3.4. Cambios de uso de suelo ............................................................................................ 82 

10.3.5. Incorporación de Inmuebles y Conjuntos como de Conservación Histórica................ 85 

10.3.6. Supresión de ensanches proyectados en vías comunales.......................................... 85 

10.3.7. Modificaciones a los Planos PRS 03 ........................................................................... 88 

10.3.8. Modificaciones al Texto de la Ordenanza Local .......................................................... 90 

10.3.8.1.Modificación Artículo 27 de la Ordenanza Local del PRCS .................................. 90 

10.3.82 Modificaciones Art. 39, Estándares de Estacionamiento ....................................... 81 

11. ELEMENTOS AMBIENTALES DE LA PROPUESTA ................................................................ 92 

11.1. JUSTIFICACIÓN......................................................................................................................... 92 

11.2. INCORPORACIÓN DE ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS DE SUSTENTABILIDAD AMBIENTAL .............................. 95 

11.2.1. Control de Residuos .................................................................................................... 95 

11.2.2. Mejoramiento de la Calidad de Vida............................................................................ 96 

11.2.3. Mejoramiento de condiciones de confort y habitabilidad ............................................. 97 

11.2.4. Eficiencia energética.................................................................................................... 98

I N D I C E D E T A B L A S 

TABLA N° 1 DISTRIBUCIÓN ETÁREA SEGÚN BARRIOS ............................................................................... 29 

TABLA N° 2 NIVEL DE INSTRUCCIÓN DEL JEFE DE HOGAR SEGÚN BARRIOS .................................................. 29 

TABLA N° 3 CREENCIAS RELIGIOSAS PROFESADAS, SEGÚN BARRIOS .......................................................... 29 

TABLA N° 4 LUGAR DE RESIDENCIAL EN EL AÑO 1997, SEGÚN BARRIO ...................................................... 30 

TABLA N° 5 TENENCIA DE PROPIEDAD, SEGÚN BARRIO ............................................................................ 30 

TABLA N° 6 ESTRATOS SOCIOECONÓMICOS........................................................................................... 31 

TABLA N° 7 DISTRIBUCIÓN SOCIOECONÓMICA DE LA POBLACIÓN SEGÚN BARRIOS ......................................... 31 

TABLA N° 8 USOS DE SUELO. SUPERFICIE Y NÚMERO DE PREDIOS ............................................................ 32 

TABLA N° 9 TIPOLOGÍAS DE USO DE SUELO........................................................................................... 33 

TABLA N° 10 PARTICIPACIÓN DE USOS DE SUELO SEGÚN BARRIOS ............................................................ 36 

TABLA N° 11 ALTURA DE EDIFICACIÓN ................................................................................................ 39 

TABLA N° 12 ALTURA DE LA EDIFICACIÓN, SEGÚN BARRIOS...................................................................... 39 

TABLA N° 13 ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN BARRIOS ...................................................................... 50 

TABLA N° 14 VALOR DEL SUELO......................................................................................................... 50 

TABLA N° 15 VALOR DE SUELO VERSUS USO ........................................................................................ 52 

TABLA N° 16 VALOR DEL SUELO SEGÚN BARRIOS .................................................................................. 52 

TABLA N° 17 RESUMEN NORMAS DE EDIFICACIÓN SEGÚN RES. Nº 26 DEL 07 DE DICIEMBRE DE 1989........... 54 

TABLA N° 18 RESUMEN NORMAS DE EDIFICACIÓN SEGÚN RES. Nº 53 DE NOVIEMBRE DE 1995 .................... 56 

TABLA N° 19 RESUMEN NORMAS DE EDIFICACIÓN VIGENTES.................................................................... 59 

TABLA N° 20 VIALIDAD ESTRUCTURANTE ÁREA DE ESTUDIO ..................................................................... 61 

TABLA N° 21 DENSIDADES ESPERADAS NORMAS DE EDIFICACIÓN VIGENTES ................................................ 63 

TABLA N° 22 CONDICIONES DE EDIFICACIÓN PROPUESTAS ....................................................................... 79 

TABLA N° 23 DENSIDADES ESPERADAS NORMAS DE EDIFICACIÓN PROPUESTAS............................................ 81 

TABLA N° 24 COMPATIBILIDAD DE USO DE SUELO .................................................................................. 81 

TABLA N° 25 ESTÁNDARES DE ESTACIONAMIENTO.................................................................................. 91 

TABLA N° 26 NORMA RELATIVA ESTACIONAMIENTO DE BUSES Y CAMIONES.......................................... 91 

TABLA N° 27 ELEMENTOS DE SUSTENTABILIDAD CONSTRUCTIVA................................................................ 96

I N D I C E D E P L A N O S 

PLANO 01 COMUNA DE SANTIAGO PARA MODIFICACIÓN INTEGRAL .............................................................. 6 

PLANO 02 UBICACIÓN DE ÁREA DE ESTUDIO EN COMUNA ........................................................................... 7 

PLANO 03 POBLACIONES OBRERAS ..................................................................................................... 13 

PLANO 04 DENSIDAD DE POBLACIÓN CENSO 2002 ............................................................................... 26 

PLANO 05 VARIACIÓN INTERCENSAL..................................................................................................... 27 

PLANO 06 BARRIOS EN ÁREA DE ESTUDIO............................................................................................. 28 

PLANO 07 USOS DE SUELO ................................................................................................................ 34 

PLANO 08 CONECTIVIDAD Y ACCESIBILIDAD........................................................................................... 35 

PLANO 09 ALTURA DE EDIFICACIÓN..................................................................................................... 38 

PLANO 10 SISTEMA DE AGRUPAMIENTO ................................................................................................ 40 

PLANO 11 PORCENTAJE DE OCUPACIÓN DE SUELO ................................................................................. 41 

PLANO 12 MATERIALIDAD DE LAS CONSTRUCCIONES ............................................................................... 44 

PLANO 13 AÑO DE CONSTRUCCIÓN DE LAS EDIFICACIONES....................................................................... 45 

PLANO 14 SUPERFICIES PREDIALES ..................................................................................................... 46 

PLANO 15 AREAS VERDES Y ESPACIO PÚBLICO ...................................................................................... 47 

PLANO 16 ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LAS EDIFICACIONES .................................................................. 49 

PLANO 17 VALOR DEL SUELO ............................................................................................................. 51 

PLANO 18 ESQUEMA PRS01 VIGENTE 1989 ...................................................................................... 53 



PLANO 21 VIALIDAD ESTRUCTURANTE ................................................................................................. 62 

PLANO 22 PLANO PRS02 DE ZONIFICACIÓN ESPECIAL .......................................................................... 63 

PLANO 23 SECTORES HOMOGÉNEOS .................................................................................................. 65 

PLANO 24 PLANO PRS01E DE ZONIFICACIÓN GENRAL PROPUESTO ......................................................... 83 

PLANO 25 PLANO PRS02B DE ZONIFICACIÓN ESPECIAL PROPUESTO...................................................... 84 

PLANO 26 PREDOMINANCIA DE VIENTOS SEGÚN HORA. PERIODO ESTIVAL MES DE ENERO. ............................ 93 

PLANO 27 PREDOMINANCIA DE VIENTOS SEGÚN HORA. PERIODO INVERNAL MES DE JULIO ............................. 94

1. INTRODUCCIÓN 

1.1 Fundamentos 

El presente estudio se enmarca dentro de la modificación integral al Plan Regulador Comunal de 

Santiago, que la Asesoría Urbana se encuentra desarrollando para todo el territorio comunal, para 

lo cual se divididió la comuna en 6 sectores. (ver plano N° 1) 

Los principales objetivos de esta midificación integral, son: 

1) Regular la densidad habitacional 

2) Proteger el patrimonio histórico arquitectónico 

2) Incorporar coeficiente de constructibilidad 

4) Revisar la vialidad y los ensanches proyectados. 

5) Revisar los usos de suelo conflictivos. 

El presente documento considera los principales antecedentes históricos, demográficos, funcionales 

y físico ambientales del sector en estudio, con el fin de revaluar la concordancia de la normativa local 

vigente con la imagen esperada para el sector. 

Para la definición de la imagen objetivo, se realizó un trabajo participativo con la comunidad 

involucrada, en el cual se validaron los lineamientos de la propuesta de modificación al Plan 

Regulador Comunal de Santiago. 

Un elemento importante que se consideradó en este estudio, es la serie de proyectos urbanos que 

están en desarrollo o se espera ejecuten en un fututo próximo. Junto con ello será necesario conocer 

los principales elementos y zonificación vigente y propuesta por el Plan Regulador de la comuna de 

Estación Central, con la cual colinda el área a ser modificada. 

1.2. Objetivos 

Dentro de los objetivos del estudio se encuentran los siguientes: 

1.2.1 Determinar la influencia de los acontecimientos históricos en la formación de la situación del 

área de estudio 

1.2.2. Determinar la situación del área de estudio, en lo referente a las siguientes temáticas: 

- Antecedentes demográficos 

- Aspectos funcionales, como usos de suelo, estado de conservación de la edificación y valor de 

suelo. 

- Aspectos físicos ambientales, como altura de la edificación, sistema de agrupamiento, 

materialidad, año de construcción, superficies prediales, focos de conflictos ambientales 

y evaluación funcional de las áreas verdes. 

1.2.3. Generar la Imagen Urbana del Sector, validada por la comunidad. 

1.2.4. Determinar las principales deficiencias de la normativa local vigente y anticipar los impactos 

que ella puede tener en la morfología urbana del barrio de estudio. 

1.2.5. Definir una propuesta de modificación al PRC de Santiago, que recoja y subsane las 

principales eficiencias de la norma vigente y solucione las principales problemáticas urbanas 

identificadas. 

1.3. Límites y Ubicación del sector 

El territorio comunal involucrado en la modificación al Plan Regulador Comunal, se encuentra 

al sur poniente de la comuna de Santiago, está comprendido dentro de los siguientes límites: 


Estudio Modificación al PRC Sector 6 

Club Hípico - Parque O”Higgins 

5

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al norte por la Alameda Libertador Bernardo O’Higgins y Av. Almirante Blanco Encalada; al 

oriente con la calle Bascuñan Guerrero y Av. Presidente Jorge Alessandri Rodríguez; al sur 

y al poniente con el límite comunal. 

Limita con las comunas de Estación Central al Poniente y con las comunas de Lo Espejo y 

Pedro Aguirre Cerda al sur. (Ver Plano Nº 2) 

Este sector posee una superficie de 353 há, de las cuales 156 corresponden al área verde 

Parque O”Higgins y al Equipamiento Recreacional Metropolitano Club Hípico. Según el 

censo de población del año 2002, la población asciende a los 23.785 habitantes, siendo la 

función residencial una de las características principales del sector. 

2. ANTECEDENTES GENERALES 

2.1. Contexto Histórico 

El sector en sus inicios estuvo localizado al sur del camino de cintura, caracterizado por la existencia 

de los grupos mas desfavorecidos de la sociedad, viviendo en condiciones precarias, como eran 

los cuartos redondos, conventillos, entre otros. La intervención del Estado mediante la dictación de 

leyes producto de los estallidos sociales a principios del siglo XX, da como resultado las primeras 

viviendas obreras del país y la ciudad. 

La aparición de la actividad fabril en el sector a comienzos del siglo XX, en la cual la industria 

siempre ha manifestado sus necesidades estructurales y de localización dentro de la ciudad. A modo 

de satélites, los complejos se instalan paulatinamente en los terrenos periféricos, dando origen a 

construcciones complementarias. Sin perder las características iniciales, las fábricas comienzan a 

instalar en sus cercanías la vivienda y equipamiento para sus trabajadores y familias, como lugares 

de entretención, educación, salud, lo que se constituye a la larga en verdaderos barrios. 

En periodos del auge fabril en Chile (1940 - 1970), el que se explica en parte por la instauración 

del modelo de “sustitución de importaciones” impulsado por el Estado, el aumento de la producción 

requirió de una mayor y creciente mano de obra. De esta necesidad de tener a los trabajadores cerca 

de la fábrica, a fin de optimizar el tiempo de desplazamiento, nace la vivienda obrera asociada a la 

industria. En algunos casos estos conjuntos urbanos se convierten en valiosos entes autónomos que 

tenían asociados el equipamiento fundamental: comercio menor, recintos educacionales, lugares de 

esparcimiento (teatros, parques, plazas, estadios). 

Muchas de las instalaciones que surgieron lo hicieron alrededor del cinturón de hierro de Santiago 

(línea del ferrocarril). El explosivo crecimiento del tejido urbano hizo de estos límites sólo una división 

comunal y no un límite metropolitano. A su vez, la conectividad se hizo mayor y grandes corredores 

cruzaron toda la ciudad. Por lo anterior, muchas industrias se desplazaron fuera del límite de la 

ciudad, buscando el mismo objetivo: no interferir en el uso residencial de la ciudad. 

Los registros señalan que el surgimiento de las instalaciones industriales dentro del radio urbano 

es hasta el año 1970, a medida que cambiaba la política económica de apertura de los mercados 

externos, y la prevalencia de los servicios por sobre la manufactura. 

La expansión de Santiago trajo consigo los subcentros de abastecimiento, mientras que el sistema 

de transporte colectivo se hizo más eficiente, fue desapareciendo la necesidad que los obreros 

estén cerca de la fábrica. Una nueva visión de ciudad, donde no había lugar a la coexistencia entre 

la industria, especialmente a las contaminantes, con la vivienda. 

Surge un nuevo modelo de lógica comercial, el de la empresa prestadora de servicios, donde muchas 

productoras se transforman en importadoras y comercializadoras de productos, abandonando 

definitivamente la producción nacional. 

A partir de este momento, las industrias emergentes se ubicaron en las afueras de los límites 

urbanos, pero esta vez sin programas residenciales ni estructuras de equipamiento. 




8

Conventillo de Calle Exposición, demolido por mandato del consejo Superior de Habitaciones Obreras 

2.2. Planimetría Histórica del Sector 

Los primeros planos en los que se registra información sobre el área de estudio corresponde al 

elaborado por Ernesto Ansart de 1865, en él es posible diferenciar la Estación Central y su tendido 

ferroviario paralelo a calle Exposición. Además se aprecia casi la totalidad del tejido urbano 

actual situado al sur de la Alameda y al norte del Camino de Cintura (actual Av. Almirante Manuel 

Blanco Encalada). El Club Hípico poseía a la fecha una superficie reducida hasta la actual calle 

Antofagasta y el Campo de Marte, actual Parque O’Higgins, se ubicada con superficie muy similares 

a las actuales. En su límite norte, enfrentándole, era posible encontrar al escuela de Ingenieros y el 

Presidio Urbano. Al sur del Camino de Cintura y al poniente de los terrenos ocupados por el Club 

Hípico aún era posible encontrar chacras y terrenos eminentemente agrícolas. 

Para 1905 el siguiente registro planimétrico nos muestra una consolidada Estación Central, así 

como un incipiente trazado al sur del Camino de Cintura, en el que se proyectaba una población 

San Eugenio que tendría una basta extensión de 36 manzanas regulares así como las manzanas 

que posteriormente serían ocupadas por la Feria, actual Vega Poniente (Maquinista Escobar 

esquina Puerta de Vera). Además, enfrentando el Camino de Cintura era ya distinguible la Basílica 

del Perpetuo Socorro (construida en 1890), el Edificio de los Arsenales de Guerra, construido en 

1890 y el Edifico Alcazar inaugurado en 1901. Hacia el límite sur del Campo de Marte se ubicaba 

la Penitenciaría de Santiago y la Fábrica de Cartuchos, emplazada en los terrenos que ocupara la 

Fábrica de Maestranza del Ejército (FAMAE), hasta fines de la década de los 90, y que actualmente 

ocupa el Centro de Justicia. 

Para 1912 en el trazado urbano era posible localizar, casi enfrentando la Penitenciaría, el vivero 

Municipal, el polígono de tiro y la casa del administrador de la Penitenciaría, en terrenos que hoy son 

ocupados por el Club Militar. 




9

Plano de Santiago, 1875, realizado por Ernesto Ansart 




10

Plano de Santiago, 1905, autor deconocido 




11

Plano de Santiago, 1912, realizado por Librería Tornero 




12

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2.3 Ocupación residencial, sus orígenes. 

Para entender los orígenes de la ocupación residencial, es necesario hacer mención a la importancia 

de la construcción de principios del Siglo XX de los conjuntos residenciales para obreros. Todos 

estos surgieron con el fin de dar solución efectiva a uno de los principales problemas sociales de 

la época, como fue la falta de viviendas dignas y la salubridad de las construcciones habitadas por 

las personas de los más bajos estratos sociales. La importancia de analizar la secuencia de hechos 

que dieron lugar a la construcción de estos conjuntos habitacionales, radica no sólo en el importante 

número de predios con ese uso, sino además por el valor arquitectónico que ellos poseen como 

fieles exponentes de un movimiento constructivo con fuertes fundamentos sociales que se desarrolló 

en Chile hasta mediados del siglo pasado. 

Durante los últimos años del siglo XIX, la llamada “Cuestión social” se convirtió en unos de los 

principales temas de discusión de la política chilena, adquiriendo especial relevancia las condiciones 

de salubridad y constructivas de la vivienda popular, especialmente la situada en las áreas urbanas 

habitadas por los sectores más pobres de la sociedad. Las publicaciones de la época ilustran la 

gran preocupación por las condiciones higiénicas, de hacinamiento e insalubridad que sufrían estos 

grupos sociales. La revista Higiene en 1895, El Mercurio en 1912 y la Asociación de Arquitectos en 

1934 ilustraban la terrible realidad habitacional, el déficit de vivienda en los sectores populares, el 

hacinamiento y las graves condiciones de insalubridad. El mejoramiento de la habitación popular, era 

no sólo una necesidad de preservación para este grupo social, sino una defensa de las condiciones 

de salubridad de las sociedad en su conjunto, debido a que el estado de estas viviendas infringían 

todas y cada una de las disposiciones de las Ordenanzas de Salubridad de la época. 

En este contexto surgieron una serie de iniciativas privadas y de fundamentos filantrópicos de 

algunas destacadas personas e instituciones, como ejemplo Melchor Concha y Toro y la Sociedad 

San Vicente de Paul, que gestionó la construcción de la población San Vicente ubicada en Av. 

Exposición y calle Grajales y Conferencia, cuyo programa poseía 232 pequeñas viviendas y algunos 

Bloques Colectivos en la ciudad de Antofagasta (1939). La tipología similar a conjunto Hermanos Carrera 




14

conventillos. Cada vivienda estaba compuesta por dos piezas y un pasadizo cómodamente ancho 

que unía la calle con el patio y contaban además con acequia, cocina y “lugar” (W.C).(Palmer, 

Montserrat, et. al. 1998) 

En el proceso de construcción de viviendas obreras es posible distinguir dos etapas, la primera 

de ellas, anterior a 1906, se caracteriza por la importancia de la iniciativa patronal; bajo ella se 

construyen importantes poblaciones que fueron ocupadas por los trabajadores a título gratuito 

o como arrendatarios. (Población de FFCC y la construida en los terrenos cedidos por Domingo 

Ugarte, aledaños a la Basílica del Perpetuo Socorro). 

La segunda etapa se inicia a partir de febrero de 1906 con la promulgación de la Ley 1.838 sobre 

Habitaciones Obreras. Esta es la primera Ley que involucra al Estado en la construcción de viviendas 

sociales y su promulgación constituye una de las medidas para paliar el impacto producido por el 

terremoto que asoló la capital y destruyó Valparaíso ese mismo año. Este cuerpo legal creó los 

llamados Consejos de Habitaciones para Obreros, cuya función era definir ubicación, beneficiarios, 

programas y financiamiento. 

Al amparo de esta Ley, en octubre de 1911 se inauguró la población San Eugenio 1, cuyo programa 

contemplaba 100 casas construidas en 4 tipos distintos y repartidas en doce manzanas. Este 

importante conjunto habitacional (destinado a obreros, algunos de los cuales eran de la Empresa 

de Ferrocarriles del Estado), estaba dotado con agua potable y corriente, alcantarillado y luz de 

gas acetileno. A principios del año 1912 habían sido entregadas a sus propietarios 92 de las 100 

casas. 

En el periodo de vigencia de la Ley Nº1838 (1906 a 1924), se destaca la importancia de las acciones 

higenizadoras de los Consejos Habitacionales para Obreros que entre sus funciones principales 

tenían la realización de un catastro, a partir del cual fueron definidas aquellas viviendas insalubres 

o inhabitables que se tradujo en la demolición de un importante número de viviendas por constituir 

focos permanentes de infección. 

Aunque muy completa para ese tiempo y drástica en materia higienizadora sus efectos pasaron 

desapercibidos frente a la magnitud del problema que intentaba resolver. Por ejemplo con la 

demolición de los conventillos insalubres, contemplada en esta Ley, hubo más de 10.000 personas 

que quedaron sin alojamiento, aún cuando esas personas tuvieran derecho a acceder a las 

poblaciones en construcción, siempre se mantenía una saldo sin posibilidad de colocación. Las 

fundaciones privadas, acogiéndose a esta Ley levantaron 3.446 viviendas y en especial conventillos 

y cites. 

En marzo de 1925 la Ley Nº1.838, fue sustituida por el Decreto Ley Nº 308, llamado “Fomento de 

las Habitaciones Baratas”, que creó el Consejo Superior de Bienestar Social, en reemplazo de los 

Consejos de Habitaciones para Obreros. A través del financiamiento proveniente de la Caja de 

Crédito Hipotecario, amparadas bajo esta Ley se construyeron 43 poblaciones con sus respectivos 

equipamientos. Esta Ley fue derogada debido al incumplimiento del pago de los créditos por gran 

parte de los beneficiarios con la Caja de Crédito Hipotecario, síntoma de la grave crisis que vivía el 

país en esos años. 

En febrero 1931 mediante la Ley Nº4.931, se crea la Junta Central de la Habitación Popular en 

reemplazo del Consejo Superior de Bienestar Social. Sus objetivos fundamentales eran resolver 

el problema de las poblaciones callampas y loteos irregulares que se incrementaban año a año. 

En este año fue dictada la Ordenanza General de Construcciones y Urbanización (Ley integral de 

ordenamiento urbano en todo el país). Con el Decreto con Fuerza de Ley Nº33 se dio origen a la 

Junta Central de la Habitación Popular. 

En 1932 se crea el Departamento de la Habitación, dependiente de la Junta Central, Decreto Ley 

402, que concentraba en él toda la actividad relacionada con el fomento de la vivienda social y que 

con la eficaz acción de la Caja de Crédito Hipotecario consolidó una serie de deudas y condonó 




15

parcialmente otras derivadas del Decreto Nº308. 

Pese a los esfuerzos hacia 1934, la Asociación de Arquitectos, basados en el Censo de 1930, 

señalaba que cerca del 50% de la población de la capital vivía en conventillos los que ocupaban 

2.800 há de un total de 4.250 que conformaba la superficie de la comuna de Santiago. Además era 

necesario construir 300.000 viviendas para superar el déficit habitacional. 

En 1936 se crea la Caja de Habitación Popular (Ley 5.950 de octubre de 1936) que da origen a una 

nueva etapa en el tratamiento de la habitación social, que a partir de 1938 a este organismo le fue 

encargada la construcción de viviendas con fondos y por cuenta de la Caja de Seguro Obligatorio 

(Ley Nº 6.172). 

A partir de 1943, una nueva Ley 7.600, entregó un nuevo impulso a la Caja de Habitación Popular. 

Se incorporaron varios aspectos novedosos, como el aporte obligatorio del 5% de las utilidades de 

las industrias para construir casas para su personal y concedió franquicias tributarias a la llamada 

habitación económica. 

Hasta el año 1953, donde se fusionó con la Corporación de Reconstrucción y Auxilio, la Caja de 

Habitación Popular construyó cerca de 35.000 viviendas, lo cual constituye un gran aporte para la 

solución del problema habitacional de los sectores más modestos. (ver Plano N° 3). 

2.4. Hitos Patrimoniales: edificios y espacios 

2.4.1 Edificios 

Edificio Alcázar. Museo Histórico Militar de Chile 

En marzo de 1817 fue creada la Academia Militar por el Director Supremo de la nación Don Bernardo 

O’Higgins. Colabora en su primera organización el oficial francés Jorge Beaucheff. Inicialmente fue 

instalada en el Convento de los Agustinos, hasta 1831 en que fue trasladada hasta el cuartel de 

Infantería de Cazadores ubicado en calle Estado entre Moneda y Agustinas donde funciono hasta 

1838, fecha de su disolución. 

En 1841 la nueva Escuela Militar fue instalada en la Calle de la Ollería, en una Casa de Ejercicios de 

los Jesuitas que estaba transformada en maestranza, posteriormente se trasladó a varios lugares, 

apremiando así la necesidad de contar con un edificio definitivo. 

De esta forma durante el mandato presidencial de José Manuel Balmaceda fue decretada la 

construcción del edificio en los terrenos de la antigua plaza Muñoz Gomero. La construcción se inicio 

en 1887 y sólo fue inaugurado en 1901. 

El diseño fue encargado al arquitecto francés Víctor Henry de Villeneuve, quien proyectó un edificio 

de estilo neoclásico con influencias eclécticas que con dos pisos de altura coronados por una 

corrida de mansardas y una planta rectangular constituye uno de los principales exponente de la 

arquitectura castrense del siglo XX. 

En sus inicios las instalaciones fueron ocupadas por variados servicios del ejército y en 1967 fue 

destinado a la Escuela de Sub oficiales que la ocupó hasta 1994. 

En el año 1990, mediante Decreto Nº 722 del 25/10/1990 del Ministerio de Educación fue declarado 

Monumento Histórico atendiendo sus excepcionales elementos arquitectónicos. 

En 1995 el alto mando dispone la formación y funcionamiento en este edificio del Museo Histórico 

y Militar de Chile, el que presta funciones durante dos años. En el año 2000, el edificio fue azotado 

por un devastador incendio que consumió casi la totalidad de las instalaciones, dándose inicio a su 

restauración en el año 2001. 

Luego de 34 meses de reconstrucción el 1 de septiembre de 2003, es reinaugurado con una moderna 




16

y novedosa propuesta museográfica en una ceremonia oficial, con la presencia del Presidente de la 

República y de las más altas autoridades del país. 

Edificio Arsenales de Guerra 

Durante el gobierno del Presidente Don Jorge Montt, en el año 1894 se dispuso la construcción del 

Parque de Armas y Municiones en el mismo terreno que ocupara el primer edificio. 

Al año siguiente se entregaba la parte oriente que comprendía dos almacenes con la superficie de 

750 m2, destinándose el primer piso al museo militar y el segundo a las salas de armas. La obra se 

completó un año más tarde. Posteriormente la instalación fue conocida como arsenales de guerra. 

Basílica del Perpetuo Socorro 

Edificio Escuela Militar, 1903 

La Basílica del Perpetuo Socorro fue construida por la Congregación de los Hermanos Redentoristas 

la que fue fundada en 1732 en Nápoles. 

Según historiadores de la congregación, los terrenos ocupados por la Basílica corresponden a 

terrenos donados por la familia Ugarte. Los que se instalaron en el barrio con la misión de mejorar 

las condiciones de vida de los paupérrimos vecinos que sufrían de problemas de alcoholismo, 

hacinamiento y pobreza. 

En 1904 los Hijos de San Alfonso bendijeron y colocaron la primera piedra, la que fue construida 

por los propios miembros de la congregación; el diseño fue encargado al “hermano Gerardo” quién 

además tuvo a cargo el diseño de los templos de la congregación en París y Madrid. 

Como arquitecto en terreno y constructor participó el hermano Humberto quien trabajó los 20 años que 

duró la construcción. Luego del terremoto de de 1906, se decidió modificar el diseño para incorporar 

refuerzos constructivos que permitieran a la estructura soportar un sismo de magnitudes. 

Numerosos fueron los especialistas que participaron en la construcción, la que fue pionera en cuanto a la técnica 

y los materiales. De estados Unidos fue traído especialmente el ingeniero Juan Tonkin quien diseñó el esqueleto 

metálico que daría soporte a la estructura. El Hermano Joaquín fue el especialista en cemento, quien vino a Chile 

para dirigir los trabajos e instalar las ojivas características del estilo gótico del templo, él además se encargó de la 

puerta ornamental del la sacristía y todas las ventanas, torres y balaustradas de cemento. 




17

Edificio de Arsenales de Guerra 

Basílica del Perpetuo Socorro, durante su construcción a comienzos del 1900 (fotografía 

aportada por los vecinos del sector) 

Del estanque, los jardines y el invernadero se encargó el Hermano Constancio quien dió con 

habilidad con el marco paisajístico para el templo. 

Entre 1906 y 1907 se trajeron desde San José de Maipú los bloques de piedra que formaron las 

columnas interiores, zócalos y gradas. 

Poco después la construcción perdió velocidad, la crisis económica agravada por la guerra 

mundial llevaron a dirigir los esfuerzos económicos hacia los feligreses más necesitados quedando 

parcialmente detenida la construcción del templo. Ocho vitrales quedaron sin poder ser traídos 

desde Europa y tuvieron que ser reemplazados por vidrio blanco. 

Sólo en 1919 fue bendecido el templo con una Misa Pontifical presidida por el arzobispo de la época 




18

don Crescente Errázuriz. En 1926 fue declarada por la Santa Sede Basílica Menor y ese mismo año 

fue consagraba por el Nuncio Apostólico. Ese mismo año fue pavimentada la Av. Blanco Encalada. 

Club Hípico de Santiago 

En 1970 tuvo lugar la inauguración oficial del primer centro hípico de Santiago, el Club Hípico, para 

ello en 1869 la sociedad hípica adquirió unas chacras en el callejón de Padura, terrenos aledaños al 

barrio República colindante con el Campo de Marte. 

La construcción de sus primeras tribunas estuvo influenciada por la moda de la época y en ella se 

utilizó madera y cristal. 

Desde sus inicios el Club albergó un importante número de actividades sociales, pero sin duda la más 

notable era cada primavera entre 1916 y 1930 el baile de la Fiesta de los Estudiantes culminación 

de las elecciones de reina. Eduardo Balmaceda ha descrito el recorrido de los carros alegóricos, 

rodeado por centenares de disfrazados, desde la Plaza de Armas hasta el Club Hípico, para el gran 

baile; 20 ó 20.000 personas, todo Santiago presente, “sin condiciones ni edades”. 

En 1892 un devastador incendio arruinó las construcciones por lo que debió ser encargada la 

proyección de un nuevo edificio. El encargo recayó sobre Josué Smith Solar, afamado arquitecto 

chileno quien tuvo a cargo la construcción de tribunas y galerías. Los trabajos se iniciaron en 1918 y 

fueron inauguradas en 1923. En junio del año 2002 fue declarado, mediante Decreto Exento Nº 523, 

Monumento Histórico en conjunto con otros edificios del sector aledaño y que conforman la Zona 

Típica Sector del Club Hípico y Parque O’Higgins. 

Vista a las tribunas del Club Hípico de Santiago 




19

2.4.2 Espacios Patrimoniales 

Parque O’Higgins 

El Parque O’Higgns se emplaza en los terrenos que en los orígenes de la ciudad ocupara un campo 

de labranza y que a comienzos de siglo XIX recibe el nombre de Llano o Pampilla. 

Esta era una zona conocida por los habitantes de la ciudad como un lugar amplio de esparcimiento 

donde en primavera era posible realizar actividades al aire libre y disfrutar con las maniobras 

militares cada aniversario patrio. 

El nombre de Campo de Marte le fue asignado debido a que en parte del lugar comenzó a utilizarse 

por los cuerpos de milicias de la ciudad y después para dar instrucción militar a los soldados que 

lucharon por la independencia nacional. 

En el gobierno de Manuel Bulnes en 1845, el Estado adquirió 140 cuadras que pertenecían a 

Francisco Vergara, José Santiago Montt, Vicente Ovalle y Francisco Cortés. De esta forma el 

terreno comprendía desde el Camino de Cintura por el norte, el Zanjón de la Aguada por el sur, 

San Ignacio por el oriente y el callejón de Padura por el poniente. Con sus amplias dimensiones 

albergó la Escuela Militar, el Parque General del Ejército, el Cuartel de Artillería, el Presidio Urbano, 

la Penitenciaría, la Fábrica de Cartuchos, la Quinta del Instituto Nacional, entre otras. Las restante 

88 hectáreas limitada por cuatro callejones que luego pasaron a ser las calle Rondizzoni, Tupper y 

Beaucheff, quedaron dedicadas al Campo de Marte. 

El 20 de enero de 1870, durante el gobierno de Joaquín Pérez fue dictado el decreto por el que se 

acuerda la entrega del terreno a don Luis Cousiño quien con recursos propios se dedicó a la tarea de 

dar forma una gran parque para la ciudad de Santiago. Para ello contrató los servicios del urbanista 

Manuel Arana Borica y del paisajista Gustavo Renner. Los trabajos fueron dirigidos personalmente 

por Don Luis Cousiño y dentro del equipamiento fueron construidos ocho kilómetros de caminos, una 

laguna artificial de más de 30.000 m2, con islas y tres puentes, se construyeron además dos casas 

para jardineros y dos viveros. Se construyó además un restaurante, un pabellón para música y una 

balaustrada de madera. 

Don Luis Cousiño Squella no alcanzó a ver su obra terminada, falleció en Lima el 19 de mayo de 

1873, en su memoria don Benjamín Vicuña Mackenna dio su nombre al parque. 

En 1960 se incluye el parque dentro del Plan Intercomunal de Santiago y se le asigna la categoría 

de Bien Nacional de Uso Público. Ese mismo año se entrega definitivamente la administración del 

Parque a la Municipalidad de Santiago. 

En 1972 se plantea por primera vez un plan de remodelación para el Parque Cousiño, las autoridades 

deciden entregarlo a la Corporación de Mejoramiento Urbano (CORMU), la que invierte alrededor 

de 10 millones de escudos, además esta institución cambia su nombre original al que actualmente 

conocemos como Parque O’Higgins. 

Estación Central 

Si bien la Estación Central no se encuentra dentro de los límites del área de estudio es importante 

revisar el impacto que su presencia causó en el barrio estación. 

De acuerdo a los antecedentes bibliográficos la ubicación de la Estación Central tuvo un fuerte impacto 

en el uso de suelo y condicionó el tipo y calidad de las actividades que en sus inmediaciones se 

emplazaron. La estación se transformó en la puerta de entrada de quienes venían a Santiago desde 

el sur y Valparaíso, de ahí que muchos de ellos establecieran sus viviendas en las inmediaciones. 

La construcción de la Estación Central se inició en 1885 y el edificio original contó con dos bóvedas 

metálicas de 22m de ancho y 26m de profundidad, apoyadas en el centro en una torrecilla de 20m 

de altura y en los costados de las naves laterales de estilo neoclásico. En 1896 y con el fin de cubrir 




20

el espacio de los andenes con una bóveda de una sola luz fue encargada a Francia, a la empresa 

Schneider y Cía. de Le Creusot, una estructura metálica de las proporciones necesarias. Los 16 

arcos que conforman la bóveda rematan con un decorativo arco frontal que sostiene en su cúspide 

un reloj flanqueado de dos grifos. Iniciado en 1897, el montaje de esta estructura fue terminado en 

1900. De la Estación anterior, la segunda se conserva dos cuerpos laterales que datan de 1885, los 

que junto a la gran estructura metálica conforman la estación actual. 

Vista aérea del sector (1931). En primer plano el Parque Cousiño 

Primera Fotografía de la Estación Central, cuando pertenecía a los FFCC del Sur (1860) 

Vista de la Estación Central con sus dos angares (1885) 




21

3. GESTIONES Y PROYECTOS EN EL ÁREA 

3.1. Nuevo Edificio para el Cuartel General del Ejército 

Descripción del proyecto 

En el marco de las actividades del bicentenario, está previsto la construcción de un nuevo edificio 

del Cuartel General del Ejército de Chile, el que ocupará el predio posterior al Monumento Histórico 

“Arsenales de Guerra”. A este nuevo edificio, se espera, se trasladarán las dependencias hoy 

instaladas en calle Zenteno. 

Además se contempla la instalación de un monumento conmemorativo de los 200 años de vida 

institucional del Ejército de Chile. 

Impactos para el sector 

Se espera que se consolide definitivamente la vocaciòn de equipamiento intercomunal que ya 

presenta el sector, gracias a la presencia del Museo Militar, la U. de Chile (Facultad de Ingenierìa) y 

el Parque O”Higgins (ex Cousiño). 

3.2. Parque la Aguada 


Esta intervención se enmarca en el proyecto Anillo Metropolitano de Santiago, desarrollado en el 

contexto de la celebración del Bicentenario. Con este parque se pretende la recuperación de la parte 

sur de las áreas situadas en torno al antiguo cinturón ferroviario que marcó durante las primeras 

décadas del siglo XX el límite de la ciudad de Santiago. 

Con este proyecto se pretende el saneamiento del Zanjón de la Aguada y se contempla acciones 

para eliminar las inundaciones producidas en época invernal producto de las precipitaciones. Se 

incorpora el diseño de una laguna, capaz de retener las aguas lluvias y encauzarlas hacia nuevos 

canales de conducción los cuales, forman parte de senderos de agua dentro del parque. Para los 

bordes se contemplan áreas de equipamiento recreacional y deportivo, los que serán utilizados tanto 

por los residentes del sector como por los nuevos visitantes esperados. 


Se espera un impacto positivo para el barrio, el sector del Zanjón de la Aguada históricamente 

ha sido considerado como un área en desuso y receptora de basura y escombros, situación que 

afecta negativamente a la imagen urbana y en forma directa a los residentes del sector. Por esto 

se espera una valoración del suelo y la llegada de nuevas inversiones al barrio. Esta situación 

si bien es beneficiosa podría también llegar a tener un impacto negativo, eso dado que el Plan 

Regulador Comunal vigente no considera la protección de conjuntos de valor históricos situados 

en las inmediaciones y que quedarían más expuestos a ser demolidos o alterados. Por otro lado, 

las normas de edificación existentes permiten la construcción de edificios de grandes alturas que 

romperían abruptamente la escala del barrio afectando negativamente a sus residentes. 

3.3. Transantiago 


El plan de transporte intervino en el área de estudio entre el año 2006 y 20007 en el contexto del 

proyecto “Habilitación Corredor de Transporte Público Av. Pedro Aguirre Cerda, Tramo: Alameda- 

Pajaritos”, Comunas de Estación Central-Cerrillos-Maipú”. Las vías troncales intervenidas fueron 

Bascuñán Guerrero, Ramón Subercaseaux y Exposición. Además realizó acciones en el paso a 

desnivel ubicado en Exposición esquina Ramón Subercaseaux. 




22

En el marco del proyecto integral para la ciudad de Santiago, para estas vías se realizó una 

intervención de tipo unitaria de manera de generar la identificación del usuario con el nuevo sistema 

de transporte. 

Para estas vías se realizó la renovación de la calzada y su entorno urbano, realizando acciones en 

el espacio público en ámbitos específicos como el paisajístico, mobiliario urbano, renovación de 

pavimentos, mejoramiento y habilitación del perfil en la faja de la acera. 

Para el paso a desnivel ubicado en la intersección de las calles Ramón Subercaseaux y Exposición 

se realizó un cambio en el radio de giro de calle Exposición, el cual involucra un cambio en el nivel 

de la calzada y una modificación en el perfil del área verde. La plaza Melipilla sufrió una disminución 

en su superficie, cambio en el mobiliario y cobertura de éstos; los juegos infantiles fueron retirados al 

igual que la fuente de agua característica, incorporándose una nueva iluminación. El tramo comunal 

de Camino a Melipilla fue repavimentado con adoquines. 


En las vías troncales las intervenciones realizadas arrojan un positivo impacto para el sector en estudio. El 

mejoramiento del espacio público y la renovación de pavimentos en calzadas y aceras favorece fuertemente 

al paisaje urbano y a los residentes. Esto se aprecia especialmente en calle Exposición donde el espacio 

público intervenido se encontraba en estado altamente deteriorado y el proyecto consideró entre otras la 

construcción de una ciclovía en el tramo Salvador Sanfuentes y Maquinista Escorbar. 

Calle Exposición, antes y despúes de la implementación de Transantiago 

Plaza Melipilla, antes y despúes de Transantiago 

Paso bajo nivel, Av. Almirante Blanco Encalada 




23

Situación distinta presentan las obras realizadas en el paso a desnivel ubicado en la intersección 

de las calles Ramón Subercaseaux y Exposición, en que la Plaza Melipilla sufrió un fuerte impacto 

en su extensión, equipamiento y posibilidad de acceso, a esto debe sumarse el retiro de juegos 

infantiles y de la fuente de agua, principal elemento ornamental. El espacio perdió notoriamente su 

capacidad de acogida de usuarios y la posibilidad de desarrollar en ella actividades recreacionales 

y deportivas. 

3.4. Plan Maestro Parque O’Higgins 


El plan tiene por objeto la revitalización del parque O’Higgins, para lo cual se proyectan intervenciones 

de mejoramiento de los atributos existentes, entre las que se cuenta como de mayor impacto, está 

la recuperación de la elipse como espacio verde. Se proyecta la creación de una serie de nuevos 

accesos y senderos que darán la bienvenida y orientarán a los visitantes. 

Se contempla además la reorganización de los usos del parque lo que permitirá que este espacio sea 

reapropiado por los visitantes, generando además mejores conexiones con los barrios circundantes. 

Las mejoras en el parque también traerán beneficios medio ambientales al crear un nuevo hábitat 

para la flora y fauna de la ciudad de Santiago. 

Impactos esperados para el sector 

Una de las principales debilidades del parque es el enfoque metropolitano que se le ha dado a 

su accesibilidad, esto se traduce en que el tipo de usuarios es predominantemente de fuera de la 

comuna. La generación de nuevos accesos permitirá acceder al parque desde el barrio colindante. 

Para el barrio y sus habitantes esto será fuertemente beneficioso al aumentar la oferta efectiva de 

espacios de recreación y esparcimiento. Con esto además de espera aumente el número de visitantes 

y usuarios del parque, lo cual constituye uno de los principales objetivos del plan maestro. 

3.5. Paso Blanco Encalada Arica 


El proyecto ejecutado en el año 2007, se emplaza en la intersección de las calles Almirante Blanco 

Encalada con Exposición y consiste en un paso bajo nivel que atraviesa la línea férrea comunicando 

las comunas de Santiago y Estación Central a través de la unión de las calles Arica y Almirante 

Blanco Encalada. 

Este proyecto fue desarrollado por el MOP en el año 2006, y contempló además la construcción de 

una plaza dura de 6380 m 2 . 

Impactos esperados para el sector 

Este proyecto posee un impacto local que afecta al área intervenida directamente, el cual es 

altamente negativo para el barrio. En primer lugar el diseño de este paso bajo nivel, desconfiguró 

el atrio de acceso a la Basílica del Perpetuo Socorro, edificio de alto valor patrimonial que incluso 

se propone proteger en la categoría de Monumento Histórico. Por otro lado la plaza dura construida 

sobre el túnel no se integra al paisaje del barrio, al no contar con mobiliario necesario para generar 

espacios adecuados para el encuentro y permanencia de los residentes y usuarios. 

En cuanto al impacto del proyecto para la conectividad del sector, es posible realizar un positivo 

balance. A través de la apertura de este paso se rompe uno de los mayores límites del sector y 

se genera una conexión con la comuna de Estación Central. Se espera que este nuevo acceso 

genere un aumento del valor de suelo de los predios aledaños y se genere una mayor atracción de 

proyectos residenciales de alta densidad, los cuales de localizarse en el sector de renovación serán 

altamente favorables para el sector. 




24

Este proyecto, concebido originalmente en el marco del eje Maipú - La Reina, debe ser 

complementado con la construcción del cruce de Blanco Encalada con Av. Presidente Alessandri 

y con la materialización del ensanche de calle Copiapó, vía intercomunal con un ancho proyectado 

variable de 35/45 metros, el cual mejorará la conectividad no tan solo del sector, sino de la comuna 

con el resto de la ciudad de Santiago. 

4. CARACTERÍSTICAS DEMOGRÁFICAS 

4.1 Aspectos Generales 

Según el último Censo de Población del año 2002, el área de estudio posee 23.785 habitantes, cuya 

distribución por sexos es 48.8% de hombres y 52.2% de mujeres. La densidad neta promedio del 

sector alcanza los 52.3 habitantes por hectárea, cifra muy inferior al promedio comunal que alcanza 

119.5 hab/há. 

Espacialmente es posible identificar importantes diferencias de densidades dentro del sector. En 

primer lugar se observa un sector de baja densidad en las inmediaciones de la calle Exposición 

y cuyo levantamiento de uso de suelo indica la fuerte presencia de actividades industriales y de 

almacenamiento. Al oriente de calle Puerta de Vera se observa un aumento de las densidades 

para superar incluso los 300 habitantes por hectáreas en las manzanas ocupadas por el conjunto 

de F.F.C.C. Al sur de calle Antofagasta y al oriente de calle Santa Margarita se observa un segundo 

sector de densidades altas y que corresponden a la presencia de numerosos conjuntos residenciales 

y poblaciones como las poblaciones San Eugenio y Arauco. (Ver Plano Nº 4) 

Al comparar espacialmente las densidades de población por manzana se observa una disminución casi 

generalizada de la densidad por manzana, identificándose ya en 1992 el mismo patrón de concentración 

del año 2002. Las variaciones de la densidad por manzana se presentan en el plano siguiente, en el 

cual se grafican en gama fría aquellas manzanas que sufrieron una disminución de población, y en cálida 

aquellas que sufrieron un aumento. (Ver Plano Nº 5) 

4.2. Características de la Población por Barrios 

A continuación se presenta la descripción de las características demográficas, las cuales, para un 

mayor entendimiento con la realidad del sector, ha sido trabajado a nivel de barrios, según los límites 

de barrio establecidos por la Corporación para el Desarrollo de Santoago (Cordesan) en el año 1996 

(ver Plano N° 6). 

El sector Club Hípico según el Censo 2002, presenta una distribución etárea constituida 

principalmente por población adulta (25 a 64 años), la cual alcanza un 55,1% de su población total. 

Si bien la distribución es similar en todos sus barrios (Estación, Parque Club, Pedro Montt y San 

Vicente), destaca entre ellos el barrio Pedro Montt que concentra el mayor porcentaje de población 

joven y adulta, 23,2% y 57,9% respectivamente, cabe señalar que del total de esta población joven y 

adulta un 50,2% corresponde a población penitenciaria. El barrio San Vicente, es aquel que agrupa 

los mayores porcentajes de población infantil (0 a 14 años) y adulto mayor (mayores de 65 años) con 

un porcentaje del 19,7 y 13,9% respectivamente (ver tabla Nº1). 

Al considerar la distribución de la población por sexo en el sector, este cuenta con una predominante presencia 

masculina (59,3%) en contraposición con la población femenina (40,7%). Si bien la distribución por sexo se 

comporta de manera similar en todos los barrios (predominio de población masculina por sobre la femenina), 

es el barrio Pedro Montt el que acentúa esta cifra al contar con un 70,1% de población masculina, lo cual 

se explica principalmente por la presencia de la Penitenciaria de Santiago, la cual corresponde al 41,2% de 

la población total del barrio. La única excepción a esta distribución, aun cuando no es muy significativa, la 

constituye el barrio San Vicente que cuenta con un predominio de población femenina (52,6%). 




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Tabla Nº1:Distribución etárea según barrios 

Edades Estación Parque Pedro San 

0-14 17,8 

Club 

16,4 

Montt 

11,1 

Vicente 

19,7 

15-24 15,0 22,6 23,2 14,3 

25-64 55,3 51,3 57,9 52,1 

65 y más 11,9 9,7 7,8 13,9 

Total 100,0 100,0 100,0 100,0 

Fuente: Censo de Población y Vivienda 2002. INE 

En relación al tipo de educación de la población presente en el sector Club Hípico, podemos mencionar 

que los cuatro barrios existentes se comportan de igual manera, predominando principalmente la 

población con estudios básicos y medios. Destacan dentro de este ámbito el barrio Pedro Montt que 

tiene un 74,5% (educación básica y media) y cuenta a la vez con el más alto porcentaje de población 

adulta (57,9%), esto se explica principalmente por la existencia de la Penitenciaría de Santiago (ver 

tabla N° 2). Otro punto importante que puede observarse en esta tabla es el porcentaje de población 

con estudios superiores (institutos profesionales o universitarios), que predomina en el barrio Parque 

Club, con un 25,7% de su población tiene esta condición. 

Tabla Nº2:Nivel de instrucción del jefe de hogar, según barrios 

Tipo educación Estación Parque Pedro San 

Club Montt Vicente 

No aplica 5,3 4,3 3,2 5,7 

Nunca asistió 0,9 0,6 1,5 1,2 

Pre Básica 3,2 2,5 2,8 3,0 

Básica 27,0 20,9 35,5 27,9 

Media 41,2 39,5 39,0 42,2 

Técnica 5,1 6,5 3,8 4,7 

Superior 17,2 25,7 14,2 15,1 

Total 100,0 100,0 100,0 100,0 


Con respecto al culto, la población de los barrios del sector Club Hípico es homogénea, todas presentan 

más de un 50% de su población con credo católico (ver tabla Nº3). La religión evangélica es la segunda 

en importancia y predomina notoriamente en el barrio Pedro Montt, el cual cuenta con un 21,2% de 

su población que profesa este credo, es importante destacar que el 83,9% de la población evangélica 

de este barrio se encuentra en la Penitenciaria de Santiago. El resto de las religiones: testigos de 

Jehová, Judaica, Mormona, Musulmana, Ortodoxa y otras no definidas en el Censo, no tienen mayor 

representación en los barrios y se distribuyen de manera homogénea. El porcentaje de población que 

declara no pertenecer a ninguna religión es considerable en todos los barrios, destacando el barrio 

Parque Club que cuenta con el más alto porcentaje en este rango (12,3%). 

Tabla Nº3: Creencias religiosas profesadas según barrio 

Religión Estación Parque Club Pedro Montt San Vicente 

No aplica 17,8 16,4 11,1 19,7 

Católica 59,2 57,2 53,1 58,9 

Evangélica 8,2 6,8 21,2 6,7 

Otras 6,6 7,3 5,8 8,3 

Ninguna 8,3 12,3 8,8 6,4 

Omitido 0,0 0,0 0,0 0,0 

Total 100,0 100,0 100,0 100,0 





29

Si consideramos que los barrios definidos por la Corporación para el Desarrollo de Santiago 

responden a una estructura arbitraria, y no considera aspectos sociológicos y antropológicos tales 

como la pertenencia y el arraigo, se hace necesario considerar como variables importantes para 

el análisis, el lugar de residencia de la población en el año 1997 y la tenencia de la propiedad. Lo 

anterior no excluye un futuro estudio que contemple aspectos sociológicos de la relación de los 

habitantes con el lugar. 

En relación a la variable “lugar de residencia para el año 1997”, encontramos que en todos los barrios 

la población que vivía en esta comuna supera el 50%. Destaca el Barrio San Vicente que cuenta 

con un 70,7% de su población que ya residía en esta comuna en ese año, lo cual puede deberse 

a la presencia de poblaciones asociadas a industrias como Yarur y a la Empresa de Ferrocarriles 

del Estado (EFE), que se encuentran establecidas en éste desde principio del siglo pasado (año 

1920 aproximadamente). Otro punto importante de considerar es que el barrio Parque Club, es 

aquel que presenta un mayor porcentaje de población “nueva”, ya que el 34,2% no residía en esta 

comuna el año 1997. Mención especial le corresponde al barrio Pedro Montt, que tiene un 73,3% de 

su población que no habitaba este lugar en el año 1997, lo cual se explica por la existencia de una 

población de un alto dinamismo característico de la población penitenciaria (ver tabla Nº4). 

Tabla Nº 4: Lugar de residencia de la población en el año 1997 

según barrio 

Lugar de residencia Estación Parque Pedro San 

No aplica 5,3 

Club 

4,3 

Montt 

3,2 

Vicente 

5,7 

En esta comuna 65,9 56,0 51,0 70,7 

En otra comuna 21,4 34,2 42,2 16,4 

En otro País 5,3 1,5 1,9 1,5 

Ignorado 1,9 4,0 1,8 5,7 

Omitido 0,0 0,0 0,0 0,0 

Total 100,0 100,0 100,0 100,0 


Con respecto a la tenencia de la propiedad, podemos observar en la tabla Nº 5 que existe un 

predominio de vivienda propia, destaca el barrio San Vicente con un 51,2%, lo cual se relaciona 

directamente con la variable anteriormente mencionada y de la cual se dedujo que es en este barrio 

donde se sitúa la población que ha vivido durante más años en el sector (asociado a vivendas 

obreras). 

Tabla Nº 5: Tenencia de la propiedad según Barrios 

Tenencia Estación Parque Pedro San Vicente 

No aplica 15,8 

Club 

29,1 

Montt 

8,9 4,9 

Propia 44,6 22,3 46,9 51,2 

Propia Plazo 1,3 16,2 12,6 2,8 

Arrendada 30,6 14,0 25,0 32,6 

Cedida por trabajo 2,1 16,2 1,9 3,8 

Gratuita 5,5 2,3 4,6 4,7 

Total 100,0 100,0 100,0 100,0 


Otra variable que nos permite conocer las características particulares de un barrio es su nivel 

socioeconómico. Éste se obtuvo a través de la variable ocupación, la cual fue agrupada según 

el método de los estratos (CEPAL). Esta variable permite obtener una aproximación al nivel de 

ingresos y por ende al nivel socioeconómico. Este método contempla cinco categorías que pueden 

ser visualizados en la tabla Nº6. 




30

Estrato (nivel 

Socioeconómico) 

Tabla Nº 6: Estratos socioeconómicos 

Ocupación 

Alto Gerente 

Miembro del poder ejecutivo y legislativo 

Medio-Alto Profesionales 

Medio Técnicos 

Empleados 

Vendedores formales 

Servicios personales 

Servicios financieros 

Trabajadores calificados de la construcción 

Trabajadores agrícolas calificados 

Medio-Bajo Conductores 

Artesanos 

Bajo Obrero no calificado 

Agricultor y trabajador agrícola no calificado. 

Al aplicar este método al universo de población censal, se encuentra que en 

el sector Club Hípico se concentra mayoritariamente en el estrato medio (ver tabla 

Nº7). El barrio Parque Club cuenta con el mayor porcentaje de población inserta en 

los estratos alto y medio alto (8 y 17% respectivamente) y a su vez con los menores 

porcentajes de población en los estratos medio bajo (5,6) y bajo (11,9%). El barrio 

San Vicente por su parte, presenta un alto porcentaje (24,5) de población en el 

estrato bajo. Un caso particular lo constituye el barrio Estación, que presenta el 

mayor porcentaje de todo el sector tanto en los estratos alto (9,5%) como en el bajo 

(25,7). 

Tabla Nº 7: Distribución socio-económica de la población según Barrios 

Estrato Estación Parque Pedro San 

Alto 9,5 

Club 

8,0 

Montt 

4,9 

Vicente 

8,0 

Medio Alto 6,7 17,0 10,2 7,3 

Medio 46,9 57,5 50,3 48,5 

Medio Bajo 11,2 5,6 12,6 11,8 

Bajo 25,7 11,9 17,6 24,5 

Total 100,0 100,0 95,6 100,0 

5. ASPECTOS FUNCIONALES 

5.1. Uso de Suelo 

Fuente: Elaborada por Rodrigo Hidalgo D. 


El sector de análisis presenta una variada gama de usos de suelo, la cual fue levantada sobre la 

base de la percepción en terreno en el año 2005. Para una mejor comprensión de lo que abarca 

cada uso establecido, en la tabla Nº 8 se mencionan las principales características de cada grupo 

y/o los tipos de usos que presentan. 

En relación a la superficie que presenta el área de estudio, podemos señalar que el uso de suelo 

predominante corresponde al de áreas verdes, ya que cuenta con el Parque O’Higgins y el Club 

Hípico que son dos áreas verdes (la primera pública y la segunda privada), de gran extensión e 

importancia tanto a nivel comunal como metropolitano y que en su conjunto corresponden al 45% de 




31

la superficie del sector. Este porcentaje si bien es significativo en relación a superficie, no lo es si se 

considera el número de predios (15), pues constituye sólo el 0,4% del total de predios existentes en 

el sector (ver Plano Nº7). 

Tabla Nº 8: Usos de suelo: superficie y Nº de predios 

Uso Porcentaje Superficie Nº de Predios Porcentaje 

Áreas Verdes 45,0 15 0,4 

Comercial 4,9 389 9,8 

Esparcimiento y Turismo 1,2 19 0,5 

Habitacional 19,6 3006 75,6 

Productivo 10,2 361 9,1 

Servicios 3,5 69 1,7 

Otros 9,0 11 0,3 

Sin Uso 3,4 85 2,1 

Sin Información 3,3 22 0,6 

Total 100,0 3977 100,0 

Fuente: Fuente: Base Catastral M. de Santiago y Levantamiento en terrero, año 2007 

Por otra parte, si consideramos el uso de suelo predominante en relación al número de predios, 

encontramos que el uso habitacional se encuentra en un 75,6% de los predios pero sólo representa 

un 19,6% de la superficie total del sector. 

Otros usos significativos en este sector corresponden al Comercial y el de Productivo, que destacan 

tanto a nivel predial (9,8 y 9,1% respectivamente), como a nivel de superficie que abarcan (4,9 y 10,2% 

respectivamente). El uso de suelo denominado otros, consiste preferentemente en equipamiento, y 

alcanza un 9% de la superficie del sector, sin embargo su representación en términos prediales es 

de sólo un 0,3%, la razón principal es que está constituido por predios de gran extensión como el ya 

mencionado Centro de Justicia de Santiago que se encuentra en construcción y de la Penitenciaría 

de Santiago, entre otros (ver tabla Nº 9). 

En la tabla Nº 10 se muestra la relación porcentual existente entre los distintos usos presentes en 

cada barrio del sector. 

De esta tabla, podemos señalar que el barrio Estación cuenta con un uso de suelo predominantemente 

comercial (47,7%). En segundo lugar, encontramos el uso de suelo habitacional con un 29%, sin 

embargo este valor es el menor en comparación con los otros barrios del sector, factor importante 

si consideramos que es este uso el que predomina en todo el área de estudio. El uso productivo 

encuentra en este barrio su presencia más significativa con un 15,2%. 

En el barrio Parque Club, predomina el uso habitacional (72,7%). Como segundo uso predominante 

encontramos el equipamiento con un 7,9%, es en este barrio donde este uso se presenta de manera 

significativa, esto se debe principalmente a la presencia de las dependencias de la Facultad de Ingeniería 

de la Universidad de Chile, la cual representa un 3,4% de este uso. Destacan también los usos comercial 

y productivo con un 4,2 y 4,9 respectivamente. El resto de los usos tienen una baja representación en el 

barrio. Mención aparte lo constituyen las áreas verdes que comprenden un 1,5% del número de predios, 

y que corresponden al Parque O’Higgins y al Club Hípico, sin embargo la superficie de ambas alcanza 

el 78% del barrio. 

El Barrio Pedro Montt, se caracteriza por presentar el más alto porcentaje de predios con uso habitacional 

de todo el sector (86,9%). Otros usos destacables son el comercial (4,3%) y el productivo (4,4), sin 

embargo estos porcentajes no son significativos si lo comparamos con barrios como Estación o San 

Vicente. En general el resto de los usos no tienen mayor presencia. 




32

Tabla Nº 9: Tipologías de usos de suelo 

Paquete Uso de Suelo Características 

Areas verdes 

Equipamiento 

Existentes 

Corresponde a las áreas verdes públicas que se encuentran 

materializadas. 

Proyectadas Son las áreas verde proyectadas según el PRC y el PRMS. 

Comercio 

Científico 

Culto y cultura 

Deporte 

Educación 

Esparcimiento 

Salud 

Seguridad 

Corresponde a recintos destinados a la compraventa de productos 

diversos, incluye al comercio de proximidad y de tipo minorista, 

siempre y cuando la superficie destinada a almacenaje no supere el 

40% de la superficie total edificada 

Establecimientos destinados a la investigación, divulgación y 

formación científica. 

Corresponde a establecimientos destinados al desarrollo espiritual, 

religioso o cultural. 

Comprende establecimientos destinados al desarrollo y enseñanza 

de actividades físicas. 

Establecimientos destinados principalmente a la formación o 

capacitación en educación en todos sus niveles. 

Incluye establecimientos destinados a actividades recreativas 

Establecimientos destinados principalmente a la prevención, 

tratamiento y recuperación de la salud. 

Corresponde a establecimientos donde se realizan labores 

asociadas a la seguridad pública, donde además se incluyen 

cuarteles de bomberos. 

Residencial Contempla principalmente al destino vivienda e incluye hogares de 

acogida, así como otras construcciones destinadas al hospedaje, 

siempre y cuando no presenten servicios comerciales adjuntos. 

Actividades 

productivas 

Comprende actividades reproducción procesamiento o 

transformación de productos finales, intermedios o materias primas. 

Considera las industrias, los talleres, los talleres artesanales y las 

actividades de servicio de impacto similar al industrial como son las 

bodegas y los comercios mayoristas. 

Infraestructura Corresponde a edificaciones, instalaciones y redes de infraestructura 

de transporte, sanitarias y energética. 

Otros Corresponde a usos que no pudieron ser clasificados en las 

categorías anteriores. 

Eriazo Predios que no presentan construcciones. 

Sin uso Corresponde a propiedades que presentan a actividades. 

Fuente: Elaboración propia basado en el artículo 2.1.24 al 2.1.32 de la OGUC y el Artículo 9 de la Ordenanza Local del PRCS. 

San Vicente, presenta como uso predominante el habitacional (79,4%). Además este barrio tiene 

una fuerte presencia de uso productivo (11,4%), lo cual se traduce en que este sea su segundo uso 

predominante. Con un 5,7% encontramos el uso comercial, el cual es importante para el barrio pero 

insignificante en el sector, ya que el barrio estación cuenta con casi un 45% de sus predios con este 

uso. 




33

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Usos 

Tabla Nº10:Participación de usos de suelo según barrios 

Barrios Estación Parque 

Club 

Pedro 

Montt 

San 

Vicente 

Áreas Verdes 0,0 1,5 0,0 0,0 

Comercial 47,7 4,2 4,3 5,7 

Esparcimiento y Turismo 0,9 2,7 0,2 0,2 

Habitacional 29,0 72,7 86,9 79,4 

Productivo 15,2 4,9 4,4 11,4 

Servicios 1,4 7,9 2,5 2,8 

Otros 0,5 0,8 0,5 0,0 

Sin Uso 4,2 4,5 0,2 0,2 

Sin Información 1,2 0,8 1,0 0,1 

Total 100,0 100,0 100,0 100,0 

Fuente: Elaboración propia, Asesoría Urbana IMS 

5.2. Conectividad y Accesibilidad 

La conectividad urbana se define desde el punto de vista de la estructura de la trama urbana, mientras que 

las posibilidades o condicionamientos de la población para acceder a ella, en forma motorizada o peatonal, 

corresponden a la accesibilidad. De esta forma ambos conceptos deben ser analizados en forma conjunta. 

En términos de conectividad, ya sea con otros sectores de la comuna, así como con el resto de la 

ciudad de Santiago, el sector se presenta como mediterráneo y contenido. Ello a pesar de existir una 

mejor conectividad con el norte y el poniente de la comuna en el subsector situado al norte de calle 

Almirante Blanco Encalada. 

Al sur de calle Almirante Blanco Encalada se presenta en mayor medida una situación de 

desconexión, este fenómeno responde a la presencia de elementos físicos que actúan como barrera 

cuya existencia se remonta a los orígenes del poblamiento y configuración de la trama urbana del 

sector, de la comuna y de la ciudad de Santiago. Elementos históricos como el ferrocarril y su 

trazado y la definición del Zanjón de la Aguada, curso natural de la quebrada de Macul, como límite 

urbano de la ciudad en las primeras décadas del siglo XX, dan respuesta a una trama con escasa 

conectividad cuyas manzanas fueron adaptándose a las diferentes barreras imperantes. Ambos 

constituyen límites comunales y a la vez barreras con las otras comunas (San Miguel, Pedro Aguirre 

Cerda, Estación Central). 

En la actualidad la presencia de grandes manzanas como la del Club Hípico, Parque O’Higgins, 

Maestraza San Eugenio, Cárcel y Centro de Justicia de Santiago, así como las situadas enfrentando 

calle Exposición, actúan como barreras, engrosando un área de borde, especialmente en la periferia, 

que actúa conteniendo al sector dificultando el recorrido y movilidad hacia el centro de la comuna. A 

esto se suma la construcción a mediado de la década del 60, de la carretera Panamericana Norte- 

Sur (borde oriente), cuyo trazado en forma de zanja abierta rompe totalmente la continuidad de la 

trama urbana dividiendo a la comuna en dos sectores, oriente y poniente. 

Hacia el borde poniente, recientemente fue construido el paso bajo nivel que une ambos lados de 

la línea férrea (Blanco Encalada - Arica), este nuevo elemento se une a los pasos situados en las 

calles Iquique y Antofagasta y llega a mejorar en parte la situación histórica de desconexión del 

sector hacia el poniente de la ciudad. En el límite norte se presenta las mejores condiciones de 

conexión, la trama presenta alrededor de doce penetraciones, lo que permite una mayor cercanía 

con el sector norte de la comuna. 




36

En el límite sur sólo dos vías tienen continuidad fuera de la comuna, ellas son Bascuñán Guerrero 

y Club Hípico; entre las barreras se cuenta el Zanjón de la Aguada, la Maestranza San Eugenio y la 

manzana que originalmente ocupara la Fábrica Cartuchos y la Penitenciaría. Hacia el límite oriente, 

al sur de calle Almirante Blanco Encalada, sólo se registran dos penetraciones a la Av. Presidente 

Jorge Alessandri (Panamericana Norte – Sur). La primera por medio de un paso bajo nivel que 

conecta con Av. Manuel Antonio Matta y la segunda en el eje Rondizonni – Ñuble. En cuanto a los 

accesos a la carretera en el sector se presentan a la altura de Av. Manuel Antonio Matta y Av. Pedro 

Montt. 

Con respecto a la accesibilidad y descontando la Av. Libertador Bernardo O’Higgins y Av. Presidente 

Jorge Alessandri (Autopista Central) el sector posee 17 vías con uso de locomoción colectiva, por 

ellas circulan 8 recorridos troncales y 7 locales y en 5 se registran recorridos de colectivos y buses 

inter urbanos. Adicionalmente el sector cuenta con tres estaciones de metro, Estación Central, en 

el extremo nororiente del área, General Rondizzoni y Parque O’Higgins en el límite oriente. Regular 

es la accesibilidad a dichas estaciones para acceder a ellas desde el sector surponiente del área 

de estudio se deben sortear grandes paños como el Parque O’Higgins y el Club Hípico. Al evaluar 

el funcionamiento de la red de transporte se detecta una respuesta deficiente en horario de punta 

mañana, (7:30-9:00) esto debido a que los buses troncales ingresan al sector con su capacidad 

completa, existiendo mínimas opciones de acceder a ellos. Situación similar se presenta en las 

estaciones de metro, todas ellas mantienen alta carga de ocupación en dicha hora por lo se restringe 

las posibilidades de uso. En horarios fuera de punta, al disminuir la carga de usuarios en buses y 

metro se registra un buen funcionamiento del sistema, permitiendo la realización de viajes tanto al 

centro de la comuna como a otras comunas de la ciudad de Santiago (ver Plano N° 8). 

6. ASPECTOS FISICO AMBIENTALES 

6.1. Altura de la Edificación 

Se puede señalar que las alturas de edificación en la zona son homogéneamente bajas, ya que un 

93,7% de las construcciones se encuentra dentro del rango de 1 a 2 pisos y sólo un 5,6% de los 

predios superan este rango. La altura máxima registrada en las construcciones del sector es 20 

pisos.(ver Tabla Nº 11 y Plano N° 9). 

Es importante destacar que de este 5,6% (construcciones que superan los 2 pisos) un 4,9% 

corresponden a construcciones de 3 y 4 pisos con lo cual se mantiene la homogeneidad del sector. 

En relación a las alturas entre 5 y 20 pisos, ellas alcanzan sólo un 0,7% del total de las edificaciones 

existentes en el área, y se sitúan casi en su totalidad en las manzanas intermedias entre el Club 

Hípico y Parque O’Higgins. Por otra parte, el rango llamado sin construcción, corresponde a un 0,6% 

y agrupa tanto los predios eriazos como también playas de estacionamiento. 

Si observamos las alturas de edificación para cada barrio (ver tabla Nº12), podemos señalar que 

tanto los barrios Estación, Pedro Montt y San Vicente presentan un predominio de construcciones 

de 1 piso (49,3%; 57,8% y 75,3% respectivamente), le siguen en importancia las edificaciones con 2 

pisos. La única excepción la constituye el barrio Parque Club en el cual la mayoría de su edificación 

(67,4%) corresponde a edificaciones con 2 pisos. 

En el rango que contempla construcciones de 3 a 4 pisos destacan los barrios Pedro Montt y San 

Vicente (6,1% y 4,8% respectivamente), debido principalmente a que en estos barrios se encuentran 

edificios con uso residencial asociados a edificios colectivos de empleados de las antiguas industrias 

del sector como por ejemplo Yarur y la Empresa de Ferrocarriles del Estado (EFE). 

Las edificaciones con 5 y 6 pisos no son significativas en el sector, destacan sólo en el sector Parque 

Club, pero aun así sólo alcanzan un 1,1%. 

El rango de edificaciones con 7 a 20 pisos, tampoco es muy relevante en el sector, sólo se manifiesta en 

el barrio Parque Club con un 4,5% de sus edificaciones. 




37

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Tabla Nº11: Alturas de edificación 

Nº Pisos Porcentaje 

1 63,5 

2 30,3 

3 a 4 4,9 

5 a 6 0,2 

7 a 20 0,5 

Sin Construcción 0,7 

Tabla Nº12: Alturas de edificación: porcentaje de predios por barrio 

Nº Pisos Estación Parque Club Pedro Montt San Vicente 

1 49,3 22,7 57,8 75,3 

2 43,0 67,4 35,3 19,4 

3 a 4 3,7 2,3 6,1 4,8 

5 a 6 0,2 1,1 0,2 0,0 

7 a 20 0,9 4,5 0,2 0,0 

Sin Construcción 2,8 1,9 0,4 0,4 

Total 100,0 100,0 100,0 100,0 

6.2. Sistema de Agrupamiento 

El sector en estudio presenta un panorama absolutamente homogéneo en lo que se refiere al sistema 

de agrupamiento utilizado en las construcciones. Esto a pesar que el Plan Regulador Comunal 

permite para las Zonas D y E el sistema aislado, pareado o continuo, se observa un predominancia 

casi absoluta del sistema de agrupamiento continuo. Esta dominancia se asocia principalmente a la 

fecha en que fueron construidas las edificaciones existentes (1900 a 1940) y al modelo constructivo 

predominante en esa época. 

La excepción la presenta el barrio Parque Club que posee una mayor presencia de construcciones 

nuevas y en altura que en el sector han utilizado el sistema aislado (ver Plano N° 10) 

6.3. Porcentaje de ocupación del suelo 

Más del 50% de los predios posee una ocupación predial inferior al 63%. Espacialmente las mayores 

densidades constructivas se presentan en el Barrio Estación, que posee un promedio de ocupación 

del 79%. A su vez la menor ocupación de suelo se registra en los Barrios Parque Club y Pedro Montt, 

ambos con un 43% de promedio. 

Espacialmente se observa una gradiente que se inicia en el sector norte, Barrio Meiggs y que va 

disminuyendo a partir de calle Antofagasta. Esta gradiente se asocia al tamaño de los predios y al 

tipo de actividad que albergan (ver Plano N° 11). 

6.4. Materialidad 



Según la información recogida en la base de datos del Servicio de Impuestos Internos del segundo 

semestre del 2006, la materialidad dominante en el sector, es la albañilería y en segundo lugar 

se presenta el adobe con un 22% de los casos; Las estructuras de acero, madera y hormigón 

armado representan menos del 10% de las construcciones existentes en el área. No se registra 




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un patrón de distribución de cada tipología, sin embargo en el eje Exposición es posible observar 

una concentración de galpones que ocupan predios de grandes superficies, donde se emplazan 

las actividades productivas y de almacenamiento. Cabe destacar la materialidad del conjunto de 

poblaciones obreras existentes, todas ellas fueron construidas con albañilería reforzada lo cual 

explica el buen estado de conservación que en su mayoría presentan, a pesar de la data de sus 

construcciones (ver Plano N°12) 

6.5. Año de Construcción 

El sector se caracteriza por la antigüedad de las construcciones. Más del 65% de los predios contiene 

edificaciones construidas anteriores a 1940. Espacialmente se registra una mayor concentración de 

construcciones antiguas en el Barrio San Vicente, donde cerca del 50% de las construcciones fue 

edificada entre 1921 y 1940. 

El Barrio Estación presenta la mayor participación de edificaciones recientes (9% de los predios 

1990 - 2006). La mayor dinámica constructiva se asocia al tipo de actividad comercial instalada en el 

sector. Así mismo una mayor estabilidad se asocia al uso residencial y de equipamiento, con mayor 

concentración en el sector sur del área de estudio.(ver Plano N° 13) 

6.6. Superficies prediales 

Para el sector la superficie predial alcanza un promedio de 402 m2, valor escasamente inferior al 

que registra la comuna con 447 m2. Espacialmente es posible establecer grandes paños en los 

bordes, sector Exposición y Circunvalación, los cuales son ocupados con actividades productivas 

y de equipamiento Hacia el interior se registran superficies menores, predios que son ocupados 

preferentemente por uso residencial. Con respecto a la situación por barrios, se tiene al barrio 

Estación aquel con mayor superficie predial promedio 485m2, mientras que en Parque Club, del 

cual fue excluido el predio del Parque O’Higgins y Club Hípico, se registran las menores superficies 

prediales, con un promedio de 257 m2. 

La alta concentración de poblaciones obreras cuyas superficies prediales bordean los 270 m2. se 

presenta como una de las causas de la escasa presencia de proyectos inmobiliarios de alta densidad 

para los que se necesitan mayores superficies prediales. La dificultad de fusionar, ante la existencia 

de un mayor número de propietarios involucrados, creemos ha actuado como un desincentivo a la 

aparición de estos nuevos proyectos. En este mismo sentido, los grandes paños en desuso que 

presenta el borde de calle Exposición se presenta con un alto potencial de renovación. (ver Plano 

N° 14) 

6.7. Areas verdes y espacio público 

Plazas vecinales, bandejones, platabandas y una de las mayores áreas verdes de la comuna, como 

es el Parque O’Higgins, conforman el espacio público en el sector, que en total alcanza alrededor 

de 95 há. 

Con un importante nivel de apropiación de los residentes e intensa ocupación, las plazas cuentan 

con el equipamiento necesario para el encuentro y desarrollo de actividades de esparcimiento y 

recreación, ellas se concentran al sur de calle Blanco Encalada donde además se concentra la 

mayor cantidad de residentes. 

Si bien la mayoría sólo posee funciones paisajísticas, los bandejones habilitados representan un 

importante elemento del espacio público en el sector, constituyendo incluso espacios de encuentro 

especialmente en aquellos que enfrentan vías que poseen un menor flujo vehicular. En buen estado 

de mantención y con algún equipamiento de permanencia, es posible encontrarlos en las calles 

Mirador, Pedro Montt, Centenario, Rondizzoni y Club Hípico. (Ver Plano N° 15) 

Las platabandas son otro de los elementos que conforman el espacio público, ellas tienen su origen 




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Bandejón Av. Gral Rondizzoni 

Vista interior Parque O’Higgins Platabanda Calle Manuel de Amat 

Plaza Pedro Montt Bandejón Av. Pedro Montt 




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en el diseño de la trama del barrio, que gracias a lo establecido en la Ley 2203 de 1909 y debido a 

las mínimas dimensiones prediales, consideró la presencia de estos espacios para extender en ellos 

el espacio privado. Dependiendo del uso de suelo y la intensidad de uso de las vías que enfrenten, 

estas franjas han sido exitosamente apropiadas por los residentes, los que han generado a su costo, 

verdaderos jardines que constituyen uno de los principales atractivos del barrio. 

Con alrededor de 74 há, el Parque O’Higgins es otro de los elementos verdes del barrio, el que si 

bien cuenta con un importante equipamiento deportivo y recreativo, así como importantes áreas 

de permanencia y descanso actualmente es poco utilizado por los residentes del barrio en que se 

inserta. Esta situación se debe principalmente a la distribución de los accesos, todos ellos están 

enfocados a la recepción de visitantes metropolitanos, situación que se potencia por la cercanía a 

las estaciones de metro. 

Actualmente el parque ha superado ampliamente la superficie máxima construida dispuesta 

en el Plan Regulador vigente, alcanzando el 4.95% de su superficie total. Esta situación se ha 

traducido entre otras, en una pérdida del valor paisajístico y ecológico del parque a nivel comunal 

y metropolitano. En ejecución se encuentran las primeras acciones señaladas por el Plan Mestro, 

que contempla entre otras la construcción de nuevos accesos, la creación de un corazón verde, la 

reubicación de usos y la construcción de estacionamientos subterráneos y en superficie. 

Si bien no puede ser considerado como espacio público, el Club Hípico forma parte del barrio en la 

categoría de Equipamiento Recreacional y Deportivo, definido según el artículo 5.2.4.1 del PRMS. 

De propiedad privada el club no posee relación con el entorno, su muro ciego perimetral de 2.5m de 

altura se ciega al barrio y a los residentes que lo perciben como una barrera que además genera una 

sensación de inseguridad y abandono en las calles Abate Molina y el Mirador 

6.8 Estado de Conservación de la Edificación 

El Estado de Conservación de las edificaciones del área de estudio se basó en la información 

levantada de forma perceptual en terreno durante el año 2005. Los predios fueron clasificados en 

las siguientes categorías: bueno, regular, malo, en construcción y sin construcción. 

El resultado de este levantamiento se observa en el plano 2. Del total de la información analizada, 

se desprende que el área de estudio, presenta en general un buen estado de conservación de sus 

edificaciones (73,1%). Sin embargo, un porcentaje no menor (22,2%) presenta como característica 

un estado regular. Pese a ello, las viviendas en mal estado sólo corresponden a un 3,8% y se 

localizan preferentemente en el sector poniente del área estudiada. 

Si consideramos la superficie de los predios, encontramos que estos valores varían, ya que los 

predios considerados en buen estado alcanzaban un 73,1%, pero con respecto a la superficie 

que ocupan representan un 79% del área total del sector. Los predios en estado regular y malo 

disminuyen en relación a la superficie y los predios en construcción y sin construcción aumentan. 

Al considerar el estado de conservación de las edificaciones para cada barrio a nivel predio (ver 

tabla N°13), podemos señalar que los barrios Parque Club, Pedro Montt y San Vicente cuentan con 

un predominio de edificaciones en buen estado (87,5, 85,8 y 71,3% respectivamente). La excepción 

la constituye el barrio Estación, en el cual predomina el estado regular en la edificación, y además 

este barrio presenta el más alto porcentaje de edificación en mal estado (16,4%) (Ver Plano N° 16) 

6.9 Valor del suelo 

El valor de suelo fue estimado en base al valor del avalúo fiscal obtenido del SII para el segundo 

semestre del año 2006. La información está referida a la superficie predial y el valor de avalúo se 

presenta en unidades de fomento, cuyo valor referencial corresponde al mes de julio del 2008. El 

Plano N°17 muestra el valor de avaluó por m2 de superficie predial y con esto se busca disminuir, en 

la comparación de los valores, el sesgo producido por el tamaño de los predios 




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Tabla Nº13: Estado de conservación según barrios 

Estado Estación Parque 

Club 

Pedro 

Montt 

San 

Vicente 

Bueno 34,8 87,5 85,8 71,3 

Regular 46,5 6,8 11,0 26,0 

Malo 16,4 3,8 2,1 2,2 

En Construcción 0,0 0,4 0,1 0,0 

Sin Construcción 1,2 1,5 0,4 0,4 


Total 100,0 100,0 100,0 100,0 

Fuente: Elaboración propia, Asesoría Urbana IMS. 

En el sector se observa un predominio de bajos valores, más del 50% de los predios posee un valor 

inferior a 7.57 UF el m2. Los mayores valores se observan en dos puntos del sector, en el Barrio 

Estación, en el sector inmediato a la Alameda Libertador Bernardo O’Higgins, sector Meiggs, área 

conocida por su concentración de comercio minorista y distribuidoras y en el Barrio Parque Club, 

sector en el que se concentran los nuevos proyectos inmobiliarios de alta densidad. 

A medida que se avanza hacia el sur, los valores tienden a disminuir hasta llegar a calle Almirante 

Blanco Encalada, a partir de la cual se registra una alta concentración de menores valores. (hasta 

7.57 UF m2). De esta forma más del 70 % de los predios de los barrios Pedro Montt y San Vicente 

presenta un valor de M2 inferior a 7.57 UF. 

Tabla Nº14: Valor de suelo 

UF/m2 Superficie (%) Nº de Predios Porcentaje 

Menos de 1 3,5 25 0,6 

1 a 5 57,2 3.221 81,2 

5 a 10 12,8 399 10,1 

10 a 25 2,0 106 2,7 

25 a 50 1,3 68 1,7 

50 a 100 0,2 30 0,8 

Más de 100 0,1 10 0,3 

Sin Información 22,9 108 2,7 

Total 100,0 3.967 100,0 

Fuente: Elaboración propia, a partir de datos SII de avalúo fiscal (2007) 




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Uso 

UF/m2 

Menos 

de 1 

Tabla Nº15: valor de suelo v/s uso 

1 a 5 

5 a 

10 

10 a 

25 

25 a 

50 

50 a 

100 

Más 

de 

100 

Sin 

Información 

Comercio 1,3 45,5 14,7 13,1 14,9 6,7 1,8 2,1 100,0 

Esparcimiento y Turismo 0,0 63,2 21,1 5,3 5,3 0,0 0,0 5,3 100,0 

Habitacional 0,4 87,5 8,8 1,2 0,2 0,1 0,0 1,7 100,0 

Productivo 0,6 75,8 12,8 3,3 0,6 0,3 0,0 6,7 100,0 

Servicios 1,4 58,6 14,3 4,3 0,0 0,0 2,9 18,6 100,0 

Otros 0,0 63,6 36,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 100,0 

Sin Uso 1,2 76,2 11,9 3,6 0,0 0,0 0,0 8,3 100,0 

Sin Información 13,6 72,7 4,5 0,0 0,0 0,0 0,0 9,1 100,0 

UF/m2 

Barrios Estación 

Tabla Nº16: Valor del suelo según barrios 

Parque 

Club 

Pedro 

Montt 

Total 

Fuente: Elaboración propia, según datos SII, año 2007 

San 

Vicente 

Menos de 1 4,4 0,0 0,3 0,1 

1 a 5 41,2 64,4 88,2 87,5 

5 a 10 13,0 18,6 8,7 9,1 

10 a 25 12,8 1,1 0,9 1,7 

25 a 50 14,2 0,4 0,1 0,2 

50 a 100 6,5 0,4 0,0 0,0 

Más de 100 1,9 0,4 0,0 0,0 


Total 100,0 100,0 100,0 100,0 

7. NORMATIVA 

7.1 Evolución Normativa comunal 

Fuente: Elaboración propia, datos SII 2007 

Históricamente el sector en estudio ha sido definido por los instrumentos de planificación territorial 

como un área eminentemente mixta, donde son permitidos una amplia gama de actividades 

inofensivas con excepciones puntuales entre las que se cuenta la industria y el almacenamiento 

molesto. 

Para el Plan Regulador Comunal aprobado Resolución N° 26 del 07 de diciembre de 1989, la 

superficie cubierta por Zona C (mixta), alcanzaba el 99.02% de la superficie del sector, mientras que 

las zonas B presentaba una ocupación marginal con 0.8% del área. Ante la presencia dominante 

de la Zona C, se registraba una amplia permisividad de usos, existiendo sólo restricción para la 

industria y el almacenamiento molesto. (ver tabla N°17 y Plano N° 18) 

Para el año 1995, las condiciones normativas en el sector cambian radicalmente, con el objetivo 

de generar un proceso de repoblamiento de la comuna el instrumento de planificación territorial 

presenta una nueva zonificación destinada a acoger el uso residencial restringiendo la actividad 

productiva de industrias, talleres y almacenamiento. En el sector esta modificación se traduce en la 

aparición de la Zona D (53.3 % de la superficie del sector) y en la disminución significativa de la Zona 

C (42.2 % de la S.S) La nueva Zona D, cuya altura máxima de edificación era 12m más rasante se 

ubicaba en el corazón del sector, abarcando además las manzanas situadas entre las calles Club 

Hípico y Beauchef, así como las manzanas situadas al sur del Parque O’Higgins. La Zona B (4.2% 




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Tabla N° 17: Resumen Normas de Edificación, 

según Resolución N° 26 del 07 de diciembre de 1989 (PRCS) 

Zona del PRC Usos de suelo permitidos Usos de suelo prohibidos 

Zona C 

Zona B, manzanas 

situadas enfrentando 

Alameda Libertador 

Bernado O’Higgins 

(barrio Meiggs) 

Vivienda 

Equipamiento 

Industria y 

almacenamiento 

inofensivo 

Bombas y centros de 

servicio automotríz 

Vialidad y transporte 

Vivienda 

Equipamiento, con 

excepciones 

Almacenamiento 

inofensivo, no se permitirá 

en recintos que enfrenten 

la calle en primer y 

segundo nivel 

Bombas de bencina 

y centros de servicio 

automotriz 

Vialidad 

Transporte, terminales 

rodoviarios (comunal), 

terminales ferroviarios y 

helipuerto. 


excepciones 


inofensivo, no se permitirá 


la calle en primer y 

segundo nivel 

Vialidad 

Industria y 

almacenamiento molesto 

Excepciones de 

equipamiento 

Industria 

Almacenamiento molesto 

o insalubre 

Transporte, terminales 

rodoviarios a nivel 

interurbano o 

interprovincial. 

Alturas, Sistema de 

agrupamiento y ocupación de 

suelo 

Altura máx. 14m, con 

posibilidad de rasante 

Aislado, pareado o continuo 

Porcentaje Máximo de 

ocupación de suelo 80% 

Altura máx:20m, con 


Aislado, pareado o continuo 



Fuente: Ordenanza Local Plan Regulñador Comunal de Santiago, 1995. 

de la sup. del sector), en cambio se situó en las manzanas que albergaban la Escuela de Ingeniería 

de la Universidad de Chile y el edificio de los Arsenales de Guerra del Ejército. Quedando la Zona C 

relegada al norte de calle Almirante Blanco Encalada, al borde de calle Exposición y a las manzanas 

de la Penitenciaría y la Fábrica Yarur (ver tabla N°18 y Plano N°19). 

Con respecto al esperado proceso repoblamiento y de renovación urbana, objetivos centrales de 

esta modificación, en el sector casi no se registraron nuevas construcciones, esto a pesar que 

las nuevas normas de edificación permitían la construcción en altura, la nueva Zona D abarcó los 

sectores residenciales altamente cohesionados y consolidados, representados mayoritariamente por 

las poblaciones obreras, por lo que no hubo cabida para el desarrollo de un proceso de renovación 

urbana. Las actividades productivas en cambio si registraron modificaciones, al disminuir el área 

cubierta por la Zona C, que era donde estas se encontraban mayoritariamente permitidas, el alto 




54

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Zona del PRC 

Zona C, situada al norte 

de Av. Blanco Encalada, en el 

borde de las calles Exposición 

y Antofagasta, borde oriente 

de Club Hípico y manzanas 

Machasa, cárcel y Barrio 

Judicial. 

Zona D, predios ubicados al 

sur de Amlte. Blanco Encalada, 

entre Puerta de Vera -San 

Vicente y Abate Molina - El 

Mirador; predios situados al sur 

de calle Antofagasta y predios 

ubicados entre Av. Beaucheff y 

Club Hípico. 

Zona B, manzanas situadas 

entre Av. Almte Blco Encalada y 

Tuper y entre Club Hípico y Av. 

Jorge Alessandri R. 

Tabla N° 18. Resumen Normas de Edificación, 

según Resolución N°53 del 29 de noviembre de 1995 (PRCS) 

Usos de suelo 

permitidos 

Vivienda 

Equipamiento 

Industria y 

almacenamiento 

inofensivo. No se 

permite almacenamiento 


la calle. La sup predial 

min, para almacenamiento 

es de 2.000 m2, superficie 

mínima edificada de 60% 

de la sup predial. 

Bombas y centros de 

servicio automotriz 


Vivienda 


excepciones 

Vialidad 

Vivienda 


excepciones 


inofensivo, no se 

permite 


Usos de suelo prohibidos 

Industria y 

almacenamiento molesto 

Excepciones del uso 

equipamiento, Industria, 

taller y actividades de 

servicio de carácter 

similar al industrial 

Excepciones del uso 

equipamiento, Industria, 

taller y actividades de 

servicio de carácter 

similar al industrial, 

Almacenamiento molesto 

o insalubre 

Alturas, Sistema 

de agrupamiento y 

ocupación de suelo 






posibilidad de rasante. 


ocupación de suelo, 

vivienda y equipamiento 

60% y otros usos 100% 

Altura máx. 20m 


ocupación de suelo100% 

Fuente: Ordenanza Local Plan Regulador Comunal de Santiago, 1995. 

número de actividades informales quedaron impedidas de regularizar su situación. No pudieron 

acceder a recepción final, debido a que se encontraban prohibidas en el PRC. Esta situación lejos 

de desincentivar la instalación de estas actividades, arrojó un alto número de actividades informales 

que se permanecieron al margen del instrumento de planificación territorial. 

En este contexto fue aprobada una nueva modificación al PRC, esta corresponde a la Sección 

segunda N°25 del 14 de marzo de 2002 y es la normativa vigente. Esta modificación estuvo enfocada 

a regularizar el alto número de actividades productivas que se encontraban informales y rectificar 

una zonificación que limitaba el desarrollo de esta actividad. 

De esta forma se crea la nueva Zona E, la cual recoge la esencia de la antigua Zona C, manteniendo 

las condiciones de edificación y permitiendo la instalación de actividad productiva pero con exigencias 

especiales de emplazamiento, entre las que se cuentan condicionantes físicas y ambientales. La 

nueva Zona E abarca la totalidad de la superficie ocupada por la Zona C y aumenta su participación 

en algunos corredores y en parte de las manzanas situadas entre el Parque O’Higgins y el Club 




56

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Hípico. La Zona B en cambio no sufrió modificaciones. Otra de las novedades de esta modificación 

fue la definición de las llamadas “manzanas restrictivas”, las cuales fueron definidas en base a la 

proporción del uso residencial dentro de la manzana, información que fue estimada a partir de los 

datos del Censo de Población y Vivienda desarrollado por el Instituto Nacional de Estadísticas en el 

año 1992. Para estas manzanas fue restringida la instalación productiva a sólo talleres artesanales, 

con lo cual se buscaba la generación de mayores niveles de compatibilidad con la instalación 

residencial. (ver Plano N° 20) 

Esta nueva modificación subsanó varias de las deficiencias registradas con la modificación de 1995, 

sin embargo no abordó las normas de edificación, las cuales se presentan altamente permisivas y 

no se ajustan a la realidad del barrio y a los intereses de los vecinos. 

Un hito importante dentro de la evolución normativa y de protección del patrimonio existente en el 

sector fue la declatoria de la Zona Típica Club Hípico – Parque O’Higgins producida en junio de 2002. 

Ella incluye el Club Hípico de Santiago y el Parque O’Higgins y las manzanas situadas entre ambos 

predios. Esta Zona Típica constituye un instrumento legal que protege parte del patrimonio existente 

en el sector, a través de ella fueron protegidos en la categoría de Monumento Histórico el Edificio 

de Tribunas y Galerías y la Concha Acústica y declarados alrededor de 100 edificios en la categoría 

de Interés Histórico Artístico. Además en el Instructivo de Intervención, fueron definidas normas de 

edificación destinadas a minimizar el impacto de las nuevas construcciones en el barrio . 

7.2. Normativa vigente 

7.2.1 Plano PRS-01 C de Zonificación General 

Con respecto a la ordenanza local vigente, específicamente en lo referido al plano PRS01, en el 

área de estudio se aplican las disposiciones de las zonas B, D, E, F y G. En términos de la superficie 

predial ocupada, la Zona B que abarca la primera manzana que enfrenta la Av. Libertador Bernardo 

O’Higgins, representa sólo el 2,6% del territorio, siendo la con mayor presencia la Zona E, cuyas 

disposiciones afectan al 28% de la superficie predial del sector. 

En general en términos espaciales, la Zona D, preferentemente residencial, abarca el corazón del 

área de estudio, coincidente con los conjuntos residenciales característicos, mientras que la Zona E 

o mixta, se emplaza en los sectores de borde o periféricos. 

Mención especial merece la Zona F que alberga el Parque O’Higgins, la mayor área verde pública 

del sector, al que se le suman 7 plazas vecinales. La zona G está representada en el sector por el 

Club Hípico, el cual es definido por el Plan Regulador Intercomunal de Santiago como equipamiento 

recreacional y deportivo (Artículo 5.2.4.1) 

En lo referido a las condiciones de edificación, a continuación se presenta un resumen de las 

disposiciones de cada una de estas zonas del PRC. (ver tabla 19) 

Es importante analizar estas normas desde el punto de vista del impacto que ellas poseen en la 

imagen urbana del barrio, además se debe considerar que las zonas F y G, poseen una naturaleza 

diferente, ambas presentan restricciones a las nuevas edificaciones por lo que la superficie predial 

mínima, el coeficiente de construtibilidad, el sistema de agrupamiento y la altura máxima así como 

el uso de rasante, no son aplicables. 

Si consideramos que el área de estudio es un territorio homogéneo de baja altura y sistema de 

agrupamiento continuo, las disposiciones de la norma vigente, que pueden llegar a tener un mayor 

impacto en la morfología urbana son la altura máxima y la posibilidad del uso de rasante. Se presenta 

de esta forma una de las principales deficiencias del instrumento de ordenamiento territorial vigente. Las 

condiciones de edificación atentan contra las principales características barriales del sector y de proliferar 

e intensificarse el incipiente desarrollo inmobiliario de alta densidad de forma similar al que ya se observa 

en otros sectores de la comuna, éste rompería la morfología existente provocando un gran impacto en 

la calidad de vida de los residentes 




58

Con respecto a los usos de suelo se establecen claras diferencias en cada una de las zonas. Para 

la Zona B son característicos los usos de equipamiento, para la Zona D son permitidos aquellos 

que fortalezcan y complementen al uso residencial, en el caso de la Zona E son permitidas las 

actividades productivas. Se debe tener claro que para las zonas B y D es posible establecer una 

relación más armónica entre los usos permitidos, para la zona E, en cambio, la permisividad del 

uso de actividades productivas provoca una ruptura con otros usos. Si bien la Ordenanza Local 

vigente contempla exigencias de tipo ambiental a estas actividades y además registra manzanas 

restrictivas, donde sólo es posible la instalación de talleres artesanales, esta permisividad genera 

una serie de conflictos con la ocupación residencial. Es necesario entonces realizar una evaluación 

de las actividades que están siendo permitidas, a fin de corregir y actualizar los usos de suelo. 

Tabla Nº19 Resumen Normas de Edificación Vigentes 

Condición edificación vigentes B8 D E E2 

Superficie subdivisión predial mínima 1000 250 300 300 

Alturas Mínima 12 0 0 

Máxima 24 12 14 35 

Altura en 

pisos 

10 5 6 14 

Primer piso no se exige no se exige 

Uso de rasante no si si si 

Sistema de agrupamiento Continuo aislado, 

pareado o 

continuo 

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educación 

superior 

Coeficiente de Constructibilidad Todos los 

Usos 

aislado, 

pareado o 

continuo 

aislado, 

pareado o 

continuo 

0.7 0.6 1 1 

otros usos 0.8 1 1 1 

3.6 


Espacialmente se debe corregir además la distribució de las zonas B, D y E; dado que en muchos 

casos la naturaleza de dichas zonas no concuerda con las las vocaciones identificadas en en los 

distintos sectores homogéneos identificados en la imagen urbana. 

En el caso de la zonas F y G el uso de suelo permitido se encuentra fuertemente restringido, para la 

Zona F los usos permitidos, además del espacio público y las áreas verdes, son cultura y deporte y 

todos aquellos que complementen a estos permitidos. 

7.2.2. Plano PRS02 de Zonificación Especial. 

El PRS-02, registra sólo dos sectores especiales. El B8 que abarca las manzanas que enfrentan la 

Av. Libertador Bernardo O’Higgins y el E2 que abarca los predios situados en el extremo comunal 

entre las Avenidas Isabel Riquelme y Carlos Valdovinos, al poniente de calle Bascuñán Guerrero. 

En la categoría de Conservación Histórica se encuentran tres inmuebles, el primero de ellos es el 

edificio de la Facultad de Ingeniería de la Universidad de Chile (ed 51), el segundo corresponde a la 

Escuela Luis Cousiño (ed 49) y por último la Basílica del Perpetuo Socorro (ed 61). 

Además en este plano es posible identificar la Zona Típica Club Hípico y Parque O’Higgins, la cual 

fue declarada mediante Decreto Exento Nº523 el 13 de junio de 2002. Esta Zona Típica abarca 

un área de 197 há y considera la protección de 46 inmuebles en la categoría de Interés Histórico 

Artístico, 50 inmuebles de Valor Ambiental y 3 Monumentos Históricos. Sus condiciones de 




59

edificación contemplan una altura máxima de 9 y 20 metros y además se consideran incentivos de 

altura para aquellos proyectos que consideren transparencia del primer piso. 

Esta zonificación, así como las condiciones de protección del patrimonio existente presentan 

importantes carencias, la principal esta dada por la nula protección que poseen un conjunto de 

poblaciones obreras que fueron identificadas en el análisis y que poseen un alto valor histórico tanto 

para el sector como para la comuna. Otro ejemplo de esta debilidad normativa es el nulo resguardo 

que presentan una serie de bodegas, muchas de ellas en desuso, cuyas condiciones arquitectónicas 

y de estado hacen meritoria su conservación. 

Por otro lado es necesario evaluar la creación de sectores especiales que actúen como zonas de 

resguardo intermedio entre las zonas generales establecidas por el PRS01C y el corazón patrimonial 

y residencial reconocido en el diagnóstico y que deberá ser resguardado en la propuesta. (ver Plano 

N° 21) 

7.2.3 Plano PRS-03 

Existen 15 vías intercomunales y 4 comunales afectas a expropiación. Se proyecta además la apertura 

de calle en Nueva Melipilla. En comparación con la situación comunal de expropiaciones, se tiene 

que para este sector existe en bajo número de predios que han tomado la línea oficial proyectada, 

esto debido principalmente al escaso número de proyectos nuevos, los cuales al acogerse a Ley 

de Copropiedad inmobiliaria deben ceder y urbanizar las franjas afectas a declaratoria de utilidad 

pública. Ello se traduce en que las vías intercomunales mantengan con gravamen a 405 predios y 

las comunales a 6. 

Si bien no se espera que dentro de la comuna se origine un crecimiento explosivo del flujo vehicular, 

que sustente las proyecciones de expropiación en las vías intercomunales, la causa principal de 

estas proyecciones se encuentran fuera del territorio comunal, no se debe olvidar que a este sector 

convergen un número importante de vías conectoras de las comunas situadas al surponiente de 

Santiago con el centro de la ciudad. Según esto proyectos como el Portal del Bicentenario, situado 

en los antiguos terrenos que ocupara el Aeropuerto los Cerrilos, que contempla la construcción de 

viviendas 15.000 viviendas en una superficie de 250 há., se espera aumente notoriamente la carga 

de ocupación de las vías de cómo Ramón Subercaseaux, Rondizzoni y Exposición. 

Se destaca además las proyecciones de nuevas áreas verdes que presenta este plano, cuya 

materialización es de alta importancia sobretodo en el sector situado al norte de calle Antofagasta, 

donde se registra el mayor nivel de déficit. Actualmente estos terrenos se encuentran eriazos o con 

usos blandos y constituyen un importante foco de deterioro al albergar además micro basurales 

clandestinos que deterioran la imagen urbana del sector. Desafortunadamente considerando la 

última modificación al artículo 59 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que establece 

caducidad para las afectaciones a utilidad pública para los terrenos destinados a vialidad y a área 

verde, en este sector se perderían 4.2 há de áreas verdes comunales, las que sólo podrían ser 

materializadas si el municipio cuenta con los recursos para su expropiación (ver tabla N° 20). 

7.3. Densidades de población esperadas con normativa vigente 

Sabiendo que la densidad de población promedio existente en el sector es de 52.3 hab/há y 

considerando la gran permisividad constructiva existente en el Plan Regulador Vigente, es necesario 

analizar las densidades potenciales si se construyera al tope de dicha norma, esto a fin de, en una 

segunda instancia realizar una comparación con las densidades esperadas en el escenario con 

norma propuesta. Para esto se realizó un cálculo estimativo, en que se consideraron todos los 

terrenos posibles de construir, descontando los Monumentos Históricos, Inmuebles de Conservación 

Histórica y las áreas declaradas a utilidad pública. Para lograr un cálculo estimado real, se proyectó 

que se mantenía el actual porcentaje de uso de vivienda por zona. 




60

Nombre Vía Categoría Tramo Categoría Clasificación 

Almirante Churruca Comunal Toda su extensión Colectora 

Av. Tupper Comunal Club Hípico - Plaza Ercilla Colectora 

Bascuñan Guerrero Comunal Av. Lib. Bdo.O’Higgins - Antofagasta Colectora 

Camino a Melipilla Comunal Sepúlveda Leyton - Antofagasta Colectora 

Cambell Comunal Toda su extensión Colectora 

Conferencia Comunal S. Sanfuentes - Av. Blanco Encalada Servicio 

Ejército Comunal Toda su extensión Servicio 

Garland Comunal Toda su extensión Servicio 

General Gana Comunal Toda su extensión Colectora 

Gorbea Comunal Toda su extensión Colectora 

Meiggs Comunal Toda su extensión Servicio 

Nueva Melipilla Comunal Toda su extensión Colectora 

Sazie Comunal Toda su extensión Colectora 

San Alfonso Comunal Av. Lib. Bdo O’Higgins - Gorbea Colectora 

San Alfonso Comunal Gorbea - Bascuñán Guerrero Colectora 

Salvador Sanfuentes Comunal Exposición - Unión americana Servicio 

Toesca Comunal Toda su extensión Colectora 

Abate Molina Intercomunal Toda su extensión Troncal (T36C) 

Antofagasta Intercomunal Toda su extensión Troncal(T14C) 

Alcalde Carlos Valdovinos Intercomunal Toda su extensión Troncal (T23S) 

Av. Almte Blanco Encalada Intercomunal Toda su extensión Troncal (T32C) 

Av. Beaucheff Intercomunal Toda su extensión Troncal (T40C) 

Av. El Mirador Intercomunal Toda su extensión Troncal (T32C) 

Av. Gral Rondizzoni Intercomunal Toda su extensión Troncal (T16C) 

Av. Pdte J. Alessandri Intercomunal Toda su extensión Expresa (E16C) 

Av. Pedro Montt Intercomunal Toda su extensión Troncal (E32C) 

Av. Ramón Subercaseaux Intercomunal Toda su extensión Troncal (T16C) 

Av. Isabel Riquelme (A. del Sol) Intercomunal Toda su extensión Expresa (E19C) 

Av. Centenario Intercomunal Toda su extensión Troncal (E34C) 

Club Hípico Intercomunal Toda su extensión Troncal (E39C) 

Conexión Tupper - Matta Intercomunal Toda su extensión Troncal (T15C) 

Av. Tupper Intercomunal Toda su extensión Expresa (E15C) 

Bascuñán Guerrero Intercomunal Antofagasta - C Valdovinos Troncal (T36C 

Camino a Melipilla Intercomunal Sepúlveda Leyton - Av. Ramón Subercaseaux Troncal (T16C) 

Av. Lib Bdo. O’Higgins Intercomunal Toda su extensión Troncal (T19C) 

Club Hípico Intercomunal Toda su extensión Troncal (T39C) 

Conexión Av. Tupper / Av. Manuel 

Antonio Matta 

Costanera Norte Zanjón de la 

Aguada 

Tabla N° 20: Vialidad Estructurante, vialidad sector de estudio 

Intercomunal Toda su extensión Troncal (T15C) 

Intercomunal Camino a Melipilla - Bascuñán Guerrero Troncal (T33C) 

Exposición Intercomunal Toda su extensión Troncal (T19C) 

Plaza Ercilla Intercomunal Toda su extensión Troncal (T15C) 

Ver Plano Nº21 

Fuente: Ordenanza Plan Regulador Intercomunal de Santiago y Ordenanza Local del Plan Regulador Comunal 

de Santiago 




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Criterios utilizados: 

§ Superficie predial posible: corresponde a la superficie total por zona descontados los 

Monumentos Históricos, Inmuebles de Conservación Histórica y las áreas declaradas de 

utilidad pública. 

§ % Uso vivienda: corresponde al porcentaje de predios asociados a cada zona con uso de 

vivienda. 

§ Superficie uso vivienda: corresponde al producto de la superficie predial posible por el % uso 

vivienda. 

§ Nº de pisos: corresponde a la estimación en pisos de la altura que permite cada zona (2.5m 

cada piso). 

§ Incremento por aislado sobre continuo: corresponde al número de pisos promedio, con el 

que se supera la altura establecida para la edificación continua, esto se determinó en base a 

simulaciones. 

§ Superficie construible vivienda: corresponde al producto entre la superficie uso vivienda 

(considerando que sólo se ocupa un 70% de la superficie uso vivienda), por el número de 

pisos, incluyendo el incremento por edificación aislada sobre la continua. 

§ Superficie habitable: corresponde a la superficie construible vivienda descontando un 20%, 

que es destinada para espacios comunes. 

§ Nº de Departamentos: corresponde a la superficie habitable dividida por 50 m2, que es la 

superficie promedio de los departamentos para 3 personas. 

§ Nº personas: corresponde al producto del nº de departamentos por 3, que según cifras del 

Censo del 2002, es el número promedio de personas por familia. 

Con los datos obtenidos se estima que la densidad neta alcanzaría a 1.658 hab/ há., si se mantuviera 

el mismo porcentaje de participación el uso de vivienda en cada zona. Considerando la densidad 

neta existente que sólo alcanza a los 52.3 Hab/Há (Censo 2002), la densidad poblacional estimada 

con las normas de edificación vigentes, superaría la actualmente existente en más de 30 veces. (ver 

tabla N° 21) 

Zona 

vigente 

Superficie 

predial 

Tabla Nº 21 Densidades esperadas Normas de Edificación vigentes 

Superficie 

predial 

posible 

% uso 

vivienda 

Superficie 

uso 

vivienda 

Nº 

pisos 

Incremento 

por rasante 

Superficie 

Construible 

Vivienda 

Superficie 

Habitable 

Nº deptos. 

Nº 

habitantes 

Densidad 

neta 

B8 28,654 27,618 0 2,762 10 0 19,333 15,466 352 1,055 368 

D 765,323 704,050 1 443,833 5 5 2,662,999 2,130,399 48,418 145,254 1,898 

E 621,298 729,248 0 140,453 6 5 1,544,984 1,235,987 28,091 84,272 1,356 

E2 43,696 43,696 0 10,924 14 5 207,555 166,044 3,774 11,321 2,591 

suma 1,458,971 241,902 1,658 

Fuente: Elaboración propia, Asesoría Urbana IMS. 

8 IMAGEN URBANA 

La homogeneidad que otorgan las fachadas continuas de edificaciones de un piso ocupando regulares 

manzanas rectangulares, es una de las principales características del paisaje del sector en estudio. 

Sin embargo elementos como los grandes predios ocupados por áreas verdes y equipamiento 

intercomunales, como son el Club Hípico y el Parque O’Higgins, la intensa actividad ferroviaria 

desarrollada en el siglo XIX y XX y el almacenamiento asociado, la histórica instalación comercial en 

el sector aledaño a la Estación Central; han dado una particular configuración a este sector. Estos 

elementos históricos hoy dan origen a una serie de funciones urbanas que en el barrio se plasman 

en un paisaje construido eminentemente homogéneo, pero claramente diferenciable en cuanto al 




64

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uso y su intensidad. Se registran a lo menos 5 zonas homogéneas que deben ser entendidas como 

grandes unidades dentro de las que es posible encontrar micro áreas únicas y diferenciadas pero 

que en su adición y en el contexto de una visión más amplia del territorio, dan origen a estas macro 

zonas que poseen una morfología y vocación características.(ver Plano N° 22) 

A continuación se presentan una caracterización de cada una de estas zonas o sectores y en una 

segunda instancia son descritos los principales conflictos identificados a través del diagnóstico 

realizado por el municipio y el resultado de los talleres de trabajo desarrollados con la comunidad. 

8.1. Sector Estación - Meiggs 

Ubicado al norte de Av. Blanco Encalada, al sur de Alameda Libertador Bernardo O’Higgins y al 

poniente de calle Abate Molina, corresponde a un sector mixto cuya principal función es la comercial, 

entorno a la cual se han desarrollado otras actividades complementarias como el almacenamiento. 

La función productiva está representada principalmente por talleres y actividades de servicio de 

carácter similar al industrial. 

La función comercial se desarrolla con mayor intensidad en las cercanías de la Alameda Libertador 

Bernardo O’Higgins en los ejes Meiggs, Campbell, Gardland, Salvador Sanfuentes y Bascuñán 

Guerrero; que en conjunto configuran el tradicional barrio Meiggs. Esta actividad registra una 

disminución a partir de calle Toesca donde existe una menor presencia de comercio que da paso a 

una mayor concentración de bodegas. 

El sector Meiggs constituye uno de los barrios característicos y típicos de la comuna, la concentración 

Edificio de bodegas, calle Grajales 

Comercio establecido, Barrio Meiggs 

Sector residencial, calle San Alfonso 




66

de importadoras y comercio que ofrece sus productos a bajos precios, ha sido uno de los principales 

atractivos para que un alto número de personas visiten a diario el barrio. Por años este sector tuvo 

una infraestructura deficiente con importantes cifras de comercio ambulante y delincuencia, en el 

año 2006, gracias a un proyecto financiado en forma conjunta entre el municipio y los locatarios 

se ha podido cambiar la imagen a través de acciones en el espacio público con mejoramiento en 

iluminación, pavimentos y equipamiento. El nuevo centro comercial, instalado en la manzana que 

ocupara el tradicional supermercado Uriarte y Garmendia, ha sido otra de las acciones que han 

contribuido a este mejoramiento. 

La activad productiva y de bodegaje que se instala en este sector se presenta en dos escalas, la 

primera aprovechando las antiguas instalaciones de ferrocarriles y sus actividades asociadas, cuya 

principal característica es la amplia superficie predial; y la segunda, asociada al comercio detallista 

situado en el sector norte del área que ocupa predios e instalaciones de superficie menor y en 

muchos casos nuevos edificios. 

Una actividad asociada a este comercio es el bodegaje menor, instalado según levantamientos 

realizados en terrero durante el año 2005 y 2008, en un importante número de edificios ocupando los 

pisos segundo y tercero. Estas bodegas se han instalado también en nuevos edificios de más de 4 

pisos que ofrecen instalaciones de superficies menores, que además brindan servicios de seguridad 

y cuentan con espacios de carga y descarga interiores (hotel industrial). Los nuevos edificios de 

bodega han sido un aporte al desarrollo inmobiliario en altura para este barrio en el que sólo se 

registraban a septiembre del año 2008 tres proyectos inmobiliarios nuevos. 

A otra escala, ocupando los grandes predios e instalaciones heredadas de la actividad ferroviaria 

existente en décadas pasadas, enfrentando la calle Exposición se desarrolla otro tipo de función 

productiva representada por grandes bodegas, fábricas y talleres. 

La función residencial exclusiva se presenta en forma escasa, existiendo sólo dos manzanas 

ocupadas con viviendas pareadas de un piso. 

Conflictos y amenazas: Actualmente una problemática generalizada que se presenta en el sector es 

la ocupación que hacen del espacio público las actividades productivas y de comercio. En veredas 

y platabandas se realizan labores de carga y descarga y muchas veces de acopio de materias 

primas. En algunos sectores, estas actividades ocupan en forma integra la manzana, pero en otras, 

la colindancia con el uso residencial genera permanentes conflictos originados principalmente por el 

estacionamiento de grandes camiones en lugares prohibidos. 

Para los residentes se registra la amenaza de la irrupción de proyectos residenciales nuevos de alta 

densidad que rompan con la escala del barrio, esto debido a que la normativa vigente existente en el 

sector no contempla límites de altura de edificación. Por otro lado se observa un cambio de uso de 

edificaciones con originen residencial, las cuales comienzan a albergar otras actividades como los 

talleres y el bodegaje, esta situación genera conflictos tales como ruidos molestos y vibraciones. 

Otra de las problemáticas del sector dice relación con nula existencia de áreas verdes y lugares de 

esparcimiento, siendo este el área menos dotada del sector de estudio. 

8.2. Sector San Alfonso – San Vicente 

Se ubica al poniente de calle Abate Molina y Av. El Mirador y al sur de calle Almirante Blanco 

Encalada hasta calle Antofagasta. En él es posible encontrar los barrios San Alfonso, ubicado al 

norte de calle Tucapel y el San Vicente situado desde Tucapel hasta calle Antofagasta. El sector es 

predominante mixto, si bien alberga residencia, ésta comparte el territorio con la actividad productiva 

y el comercio. 

Sin un patrón espacial definido cada una de estas funciones se mezclan en el área en forma 

homogénea registrándose algunos enclaves residenciales representados por las poblaciones 

Padres Redentoristas, Gabriel González Videla, Fresia, Sagrada Familia, Antofagasta, entre otras. 




67

Sector residencial, calle Conferencia 

Bodega, sector Tucapel esq. Puerta de Vera 

Interior Vega Poniente 

Exterior vega poniente, calle Puerto de Vera 




68

La actividad productiva que se presenta en el sector, a diferencia de la situación registrada en el sector 

Estación – Meiggs, donde era dominante el bodegaje, se asocia principalmente a industrias y talleres 

que en forma asociada contemplan bodegas. Con respecto al emplazamiento de la función productiva 

esta se desarrolla principalmente en una franja estimada de una manzana de profundidad, situada 

hacia el oriente del eje Exposición, donde se encuentran industrias, bodegas y talleres, desarrollados 

en predios de grandes proporciones. En el caso del uso de las industrias y bodegas, ocupan 

instalaciones cerradas al exterior, lo cual si bien favorece el aislamiento de la actividad, contribuye a 

aumentar la sensación de inseguridad y abandono en sus inmediaciones. 

Con respecto a la vivienda ellas corresponden principalmente a construcciones de un piso con 

fachada continua y de estilo clásico popular que en su mayoría poseen un origen común como parte 

de “poblaciones” o conjuntos residenciales. Uno de los elementos característicos de este sector, que 

se repite no solo en los conjuntos, sino también en las viviendas independientes, es su uniformidad 

en cuanto a sus proporciones ya que, en muy raras ocasiones se sobrepasa la altura máxima de 

dos pisos. El estilo, es otro de los elementos uniformes, se mantiene siempre el mismo carácter; 

esto es, edificaciones de ladrillo o adobe de tipo continuas, de un piso de altura, líneas simples, sin 

elementos ornamentales y contenidos en predios profundos y angostos. 

La utilización de antejardines es prácticamente nula con sólo dos o tres excepciones. Los ingresos 

a las viviendas son siempre directos desde la calle. Todas de condición muy modesta en términos 

arquitectónicos y de ornamentación. 

La Vega Poniente es una de las actividades importantes que se desarrolla en este sector y cuyo 

deteriorado estado actual produce un impacto altamente negativo desde el punto de vista ambiental 

y paisajístico. La actividad comercial y de bodegas se instala en dos manzanas, mas su área de 

influencia alcanza tres manzanas entre Exposición y Conferencia, donde se instalan bodegas 

y lugares de acopio de la mercadería. Las instalaciones de la Vega se encuentran altamente 

deterioradas, los galpones están en mal estado de conservación y la ocupación de los trabajadores 

del espacio público con actividades de descanso, aseo y alimentación, denotan la carencia de la 

infraestructura mínima. Por otro lado las labores de carga y descarga se realizan invariablemente 

en la vía pública, situación que altera no sólo la circulación vehicular, sino además a los residentes 

debido a los ruidos, olores y basura generados. 

Conflictos y Amenazas: Uno de los principales focos de conflictos existentes en el sector es la 

Vega poniente, ello debido el estado de mantención de las instalaciones, la forma de ocupación 

del almacenamiento en la vía pública, los malos olores, plagas y basura que genera. Otro foco de 

conflicto es el Club Hípico, que si bien al igual que la Vega poniente es identificado por la comunidad 

como uno de sus hitos barriales con los cuales se identifican, genera un fuerte deterioro en la calidad 

de vida de los residentes situados en sus inmediaciones, ello debido a dos situaciones. La primera 

debido a que el club posee un sector de acopio de desechos, situado dentro del predio pero en las 

inmediaciones de calle Abate Molina, provocando malos olores y plagas de roedores y moscas. Otro 

problema es la situación de inseguridad y condición de abandono que genera el muro perimetral de 

cierre, el cual con una altura superior a tres metros, afecta negativamente al paisaje barrial. 

Otro de los conflictos importantes es la carencia de áreas verdes y equipamiento de recreación. 

La plaza de los Ceibos, construida con motivo del paso bajo nivel Blanco – Arica, no posee las 

condiciones mínimas para realizar algún tipo de actividad recreativa o de esparcimiento debido a 

que no cuenta con equipamiento ni lugares sombreados. 

Con respecto a los conflictos y amenazas asociadas al Plan Regulador Comunal, se tiene en 

primer lugar a las normas de edificación vigentes, ellas no consideran coeficientes máximos 

de constructibilidad y la altura máxima está dada por la aplicación de la rasante, por lo que es 

prácticamente ilimitada. Afortunadamente el desarrollo del mercado inmobiliario en el sector ha 

tenido un ritmo notoriamente inferior a otros sectores de la comuna, más ante el resguardo que 

el instrumento de planificación territorial, ha introducido al norte de la Av. Libertador Bernardo 




69

O’Higgins y al norte de calle 10 de Julio, hace prever que éste podría trasladarse en los próximos 

años a barrios consolidados que mantienen buenas condiciones de habitabilidad y cuya normativa es 

más permisiva. En este mismo sentido el importante número de vías intercomunales con ensanches 

proyectados, ha sido la causa de un importante deterioro físico de las edificaciones, en calles como 

Abate Molina, Antofagasta, Exposición y Bascuñán Guerrero. 

8.3 Sector San Eugenio 

El tercer sector homogéneo se ubica al sur de calle Antofagasta y al poniente de calle El Mirador 

hasta Beauchef por el oriente. En él es posible encontrar los barrios San Eugenio, Arauco y Yarur / 

Pedro Montt. 

Las funciones urbanas principales de este sector son la productiva, comercial y residencial, siendo 

esta última la dominante. 

La función residencial está representada mayoritariamente por una serie de poblaciones de origen 

obrero, construidas a inicios del 1900 y que hasta hoy mantienen el uso original encontrando en ellas 

a los ocupantes más antiguos del sector. 

La imagen de esta zona está fuertemente marcada por la presencia de estos conjuntos, los cuales 

atendiendo a la época en la que fueron construidos y al tipo de ocupantes originales (clase obrera), 

se caracterizan por la simpleza de sus líneas y la regularidad de su diseño. Morfológicamente 

poseen entre uno y dos pisos de altura y se sitúan en predios angostos y profundos, en muchos 

casos el antejardín ha permanecido para darle aún más valor paisajístico del sector. Estos conjuntos 

configuran un sector altamente consolidado donde casi no existen sitios eriazos o edificaciones en 

mal estado. 

Si bien es posible encontrar varios conjuntos residenciales en esta zona, sólo algunos presentan 

valor de tipo histórico, esto debido principalmente a que su construcción es fruto de una serie de 

iniciativas legales gubernamentales y de beneficencia que se sucedieron en el país en las primeras 

décadas del siglo XX. Como ejemplo se cuentan: Población San Eugenio Viejo (1906), Población 

Central de Leche (1937), Población Pedro Montt (1938), Conjunto Hermanos Carrera, Población 

Arauco (1945). 

Asociada a la fuerte componente residencial que se registra en el sector, el espacio público 

constituye un elemento significativo, las plazas localizadas estratégicamente como parte de 

los conjuntos residenciales, articulan el recorrido de éstos enriqueciendo el paisaje del sector y 

mejorando significativamente la percepción del habitante. 

Otra de las funciones presentes en este sector es la productiva, que está representada por el uso 

de talleres, industrias y bodegas, los que si bien no tienen una gran importancia, si es posible 

encontrarla, principalmente fuera de los conjuntos residenciales. Mientras las bodegas ocupan 

grandes predios y corresponden a almacenamientos de tipo mayoristas, la actividad industrial 

lo hace principalmente en pequeñas propiedades que se relacionan por colindancia con el uso 

comercial y residencial, existiendo sólo dos manzanas donde ésta se presenta como uso exclusivo. 

Estas industrias y talleres muchas veces han ocupado antiguas construcciones residenciales por lo 

que se constata un incipiente proceso de disgregación y disociación del barrio. 

La función comercial se encuentra muy ligada a la residencia, registrándose pocos ejemplos de 

comercio minorista. El comercio de barrio se emplaza preferentemente en sectores de mayor 

densidad residencial y en vías con una mayor flujo vehicular, éste adquiere un rol preponderante 

en la mantención de una serie de redes económicas y sociales las cuales también se nutren de la 

escasa actividad productiva existente. 

Conflictos y amenazas: Dada la dominancia del uso residencial y la homogeneidad morfológica de 




70

Población San Eugenio 1, calle Nepomuceno Espejo. Población Pedro Montt, calle Los Tulipanes 

Población Central de Leche, vista Interior Población Arauco, detalle departamentos. 

Conjunto de Departamentos Hermanos Carrera 




71

las construcciones, en este sector los conflictos existentes poseen una presencia muy localizada y 

corresponden principalmente al uso de estacionamiento en veredas y laborales de carga y descarga 

en calles cercanas a bodegas y talleres. Como uno de los conflictos puntuales fueron señalados 

los ruidos molestos y malos olores emitidos por una lavandería industrial situada en calle Santa 

Margarita. En términos paisajísticos y de seguridad ciudadana, el muro perimetral de Club Hípico 

fue sindicado como un elemento altamente deteriorante que aumenta la sensación de inseguridad y 

proyecta una imagen de abandono. 

En términos de las amenazas se presenta la normativa vigente como una de las principales, esto 

desde el punto de vista de las normas de edificación, las que son altamente permisivas en cuanto a 

altura y debido a la desprotección de los conjuntos residenciales de mayor valor histórico. 

En este mismo ámbito se encuentra el avance de la actividad productiva hacia el corazón 

residencial, esto debido a la posibilidad que poseen las actividades de taller artesanal de instalarse 

en construcciones con uso original de habitación; desplazando de esta forma a la vivienda, proceso 

que va minando la convivencia y las condiciones originales del barrio provocando a la larga expulsión 

de residentes. 

8.4 Sector Parque - Club 

Este sector abarca el Club Hípico, el Parque O’Higgins y las manzanas situadas entre ambos 

predios. Entre sus características se destaca la fuerte presencia del equipamiento intercomunal, 

representado por el Parque O’Higgins, la Universidad de Chile y el Club Hípico, adicionalmente 

también es posible encontrar la función residencial, la cual se presenta en dos formatos el original 

de barrio y que corresponde a viviendas de máximo tres pisos, en su mayoría aisladas y con un alto 

valor arquitectónico y la segunda, la nueva tipología de alta densidad que irrumpió en el barrio en 

comienzos del año 2000 y que ha aportado con un número importante de nuevos residentes. Un 

rasgo importante de este sector es el alto valor patrimonial y arquitectónico de sus construcciones, 

siendo los mejores exponentes el edificio de Tribunas y Galerías del Club Hípico y su Concha 

Acústica, los cuales se encuentran protegidos en la categoría de Monumento Histórico. Dadas estas 

condiciones, el Consejo de Monumentos Nacionales, decretó el 13 de junio de 2002 al sector como 

Zona Típica. 

Es de importancia además las actividades asociadas la Universidad de Chile, la que genera una 

prolongación del barrio universitario al sur de calle Blanco Encalada. En torno a ella se han instalado 

actividades de servicio asociadas a la vida estudiantil y sus necesidades. El paseo rector Juvenal 

Hernández Jaque constituye una imagen de esta actividad constante que alcanza no sólo el interior 

del edificio, sino además el espacio público. 

En lo referido al Club Hípico y su relación con el entorno ésta se ve fuertemente marcada por las 

actividades asociadas al club, caballerizas, clínicas veterinarias y venta de alimentos e insumos 

son algunas de las actividades que conviven con el uso residencial en forma altamente compleja. 

En lo referido a su relación con el entorno el Club Hípico, mantiene en calle Club Hípico, Ramón 

Subercaseaux y El Mirador un muro perimetral de albañilería de más de 3 metros de altura, que no 

permite la integración de este equipamiento con barrio. 

El parque O’Higgins es la principal área verde del sector y mantiene una regular relación con 

el entorno al poseer bordes que se relacionan favorablemente con el barrio; a través de cierros 

permeables y semi transparentes que provocan un impacto positivo ampliando el área verde fuera 

de los límites físicos del parque. Sin embargo los accesos están preferentemente orientados para 

acoger visitantes del resto de la ciudad, al tener éstos directa conexión con las estaciones de 

metro. 

Conflictos y amenazas:Uno de los principales conflictos dice relación con el Club Hípico y los 

impactos generados por las caballerizas situadas en las inmediaciones, a ellas se asocian plagas de 

moscas y malos olores que en época estival provocan fuertes molestias a los vecinos. 




72

Arbolado de Av. Beauchef 




73

Vivendas calle Luis Risopatron 

Paseo Rector Juvenal Hernández Edificio ubicado en Av. Beauchef N°1325 




74

También ocasionado por el Club Hípico se encuentran los problemas de inseguridad y la imagen de 

deterioro urbano asociados a su muro perimetral. 

Dentro de las amenazas se cuenta el cambio de uso que han sufrido algunas de las antiguas 

viviendas del barrio y que hoy albergan oficinas de abogados y defensorías penales, todos usos 

asociados al centro de justicia. Al estar estas actividades dispuestas a pagar un mayor valor por 

las viviendas, los vecinos temen el inicio de un proceso de éxodo de la residencia y pérdida de la 

identidad barrial existente. 

8.5 Sector Cárcel – Centro de Justicia 

Este sector se ubica al sur de calle Rondizzoni y al oriente de calle Club Hípico hasta el límite del 

área de estudio, abarcando el Centro de Detención Preventiva, el Centro de Justicia, el Club Militar 

e instalaciones del Ejército de Chile. 

Al ser éste un sector eminentemente de equipamiento, la ocupación residencial se encuentra 

representada por algunas viviendas individuales y dos conjuntos residenciales de alta densidad. 

El Centro de Detención preventiva es una de las actividades que más importancia posee dentro de 

este subsector, influyendo negativamente en la imagen urbana la que se ve condicionada al tipo de 

usuarios que concurre y a la forma en que éstos hacen uso del espacio público. Un flujo constante de 

personas que visitan a los reclusos ocupan indebidamente el bandejón central de calle Pedro Monttt 

con estacionamiento de vehículos y precarias instalaciones de quioscos impidiendo que éste sea 

utilizado como área verde de recreación o encuentro. Si bien en el año 2008 se abrió un nuevo ingreso 

a este recinto por calle Centenario, este no produjo una redistribución del los flujos de visitantes los 

cuales ocupan ahora los dos accesos y generan así el doble de impacto. 

El Centro de Justicia es otro de los equipamientos intercomunales presentes en este sector, su 

instalación ha logrado cambiar la imagen de un sector altamente deteriorado en términos paisajísticos 

y funcionales, sin embargo la inserción del edificio aún es deficitaria, constituyéndose como una gran 

isla sin integración con la trama existente. 

Motivado por la instalación del Centro de Justicia, encontramos un pequeño sub sector caracterizado 

por la creciente concentración de equipamiento, donde la vivienda original y las construcciones en 

desuso han dado paso a oficinas profesionales, bancos y restaurantes, situación que ha condicionado 

un aumento en el valor del suelo y una revaloración de esta ubicación que por años, condicionada 

por la cercanía a la cárcel, presentaba el mayor nivel de desocupación y de edificios en mal estado 

del sector. 

Por último con respecto al Club Militar es posible señalar que no logra insertarse de buena forma con 

su entorno, del cual se aísla a través de un muro perimetral ciego en casi toda su extensión. Sólo en 

calle Luis Cousiño el recinto se abre al entorno lo cual fortalece las buenas condiciones que presenta 

dicha vía, en términos paisajísticos. 

Conflictos y amenazas: Dentro de los principales conflictos se encuentra los impactos generados 

por la cárcel, la que posee un área de influencia que abarca con distintas características a casi la 

totalidad del sector, sus negativos impactos afectan directamente a un conjunto residencial ubicado 

en las inmediaciones y en forma indirecta a todos los residentes y usuarios del sector. 

Se registra además un uso generalizado del espacio público como estacionamiento, el cual supera 

las áreas habilitadas y ocupa veredas y platabandas. El recinto del Centro de Justicia cuenta con 

estacionamientos disponibles los cuales se encuentran sub utilizados. 

Dentro de las amenazas se cuenta la concreción de la instalación de nuevos usos de suelo que 

empeoren la imagen del sector, entre ellos se cuenta el instituto médico legal, actividad que se 

encuentra permitida dentro de la ordenanza local vigente. 




75

Penitencieria, Acceso por Av. Pedro Montt 

Platabanda Calle Luis Cousiño 

Acceso Principal Centro de Justicia, Av. Pedro Montt 

Penitencieria, Acceso por Av. Pedro Montt 

Av. Gral Rondizzoni 




76

9 PRINCIPALES PROBLEMATICAS DEL SECTOR. 

9.1 Permisividad de la normativa (altura de edificación) 

Actualmente el Plan Regulador Comunal de Santiago, permite construir edificación aislada por sobre 

la continua, cuya altura máxima real es la resultante de la aplicación de la rasante de 70°, sobre 

la altura máxima de continuidad, según lo establecido por la Ordenanza General de Urbanismo y 

Construcciones. Esto posibilita alturas ilimitadas, dependiendo del tamaño del terreno a construir. 

Si consideramos que el área de estudio es un territorio homogéneo de baja altura y sistema de 

agrupamiento continuo, las disposiciones de la norma vigente, que pueden llegar a tener un 

mayor impacto en la morfología urbana son la altura máxima determinada sólo por la rasante y 

la inexistencia del coeficiente de constructibilidad que limite el número de metros construidos. Se 

presenta de esta forma una de las principales deficiencias del instrumento de ordenamiento territorial 

vigente. Las condiciones de edificación vigente en la ordenanza local atentan contra las principales 

características barriales del sector y de proliferar e intensificarse el incipiente desarrollo inmobiliario 

de alta densidad de forma similar al que ya se observa en otros sectores de la comuna, éste rompería 

la morfología existente provocando un gran impacto en la calidad de vida de los residentes 

9.2 Patrimonio arquitectónico en peligro 

Dos son los principales orígenes del patrimonio existente en el barrio, el primero asociado a las 

viviendas sociales construidas en la primera mitad del siglo XX, ya sea por iniciativas de privados 

como del Estado y la segunda, relacionada con la actividad industrial y de bodegaje establecida en 

el mismo periodo y cuya presencia se asocia a la cercanía con el ferrocarril y la Estación Central. 

De esta forma el patrimonio monumental de líneas afrancesadas registrado en otros sectores de 

la comuna no posee exponentes en este barrio, dando paso a un patrimonio de líneas simples, 

modesto en elementos arquitectónicos, cuyo principal valor es el histórico, valioso tanto para 

el barrio, la comuna y la ciudad de Santiago. La concentración de estos conjuntos y edificios 

individuales entrega una peculiaridad al sector, sólo en él es posible encontrar tal concentración de 

construcciones asociadas a las leyes sociales de habitación, promulgadas por el Estado. 

Por estos motivos, se hace necesario poner en marcha los mecanismos de protección que la ley 

otorga, incorporando aquellos inmuebles individuales y conjuntos que lo ameritan a la categoría de 

Inmuebles de Conservación Histórica, así como la incorporación de una nueva zona de Conservación 

Histórica donde existe una alta concentración de inmuebles de valor patrimonial. 

9.3 Usos conflictivos 

Con respecto a los usos de suelo se establecen claras diferencias en cada una de las zonas vigentes 

en el Plan Regulador Comunal. Para la Zona B son característicos los usos de equipamiento, para 

la Zona D son permitidos aquellos que fortalezcan y complementen al uso residencial, en el caso 

de la Zona E son permitidas la totalidad de las actividades productivas inofensivas en su condición 

de taller artesanal, taller, industria y actividades de servicio de carácter similar al industrial. Se debe 

tener claro que para las zonas B y D es posible establecer una relación más armónica entre los usos 

permitidos, sin embargo de igual forma es posible identificar algunos usos de comercio y de talleres 

cuyo funcionamiento impacta negativamente a la imagen del sector, al funcionar en la vía pública 

y realizar acciones de carga, descarga y estacionamiento en veredas y platabandas. Para la zona 

E, en cambio, la permisividad del uso de actividades productivas provoca una mayor ruptura con 

el uso residencial y es precisamente esta zona donde se presentan los mayores conflictos. Si bien 

la Ordenanza Local vigente contempla exigencias de tipo ambiental a estas actividades y además 

registra manzanas restrictivas, donde sólo es posible la instalación de talleres artesanales, esta 

permisividad en el resto de la zona genera una serie de conflictos con la ocupación residencial. 

Estas actividades, son incompatibles con el uso residencial, ya que generan: ruidos molestos, carga 

y descarga en la vía pública, acumulación de desechos en la calle y la extensión de la actividad 

productiva hasta el espacio público, muchas de ellas ocupan construcciones sin apertura de vanos a 




77

la calle, que aumentan los niveles de inseguridad en la noche y además son generadoras de plagas 

y descuido del espacio público. 

Asimismo, también se considera como actividad deteriorante los terminales de locomoción colectiva 

urbana de gran envergadura, los cuales generan un impacto vehicular, ruidos molestos, comercio 

asociado y espacialmente rompen con el entorno, pues no constituyen una edificación. 

Actualmente el instrumento de planificación territorial, permite por omisión los usos de hoteles/ 

moteles y los terminales de servicio de locomoción colectiva urbana. 

Por todo lo expuesto, se hace necesario restringir estas actividades con el objeto de potenciar el uso 

residencial y resguardar la calidad de vida de los residentes del barrio. 

10. PROPUESTA 

10.1 Imagen Objetivo 

Crear un cuerpo normativo que permita conservar la identidad del barrio y a sus residentes, 

que potencie una imagen armónica volumétrica y morfológicamente, en el que se rescate el rol 

residencial y patrimonial y se resguarde la calidad de vida de los residentes y usuarios. 

10.2. Objetivos 

§ Evaluar y redefinir la zonificación vigente en base a las zonas homogéneas identificadas. 

§ Poner en valor del patrimonio histórico y arquitectónico existente en el sector. Realizando 

una propuesta de protección de nuevos inmuebles en las categorías de Monumento Histórico 

y de Conservación Histórica e incorporando una nueva zona de Conservación Histórica. 

§ Promover usos de suelo que potencien la vida de barrio, para ello se restringirán usos de 

suelo incompatibles con la residencia. 

§ Generar normas de edificación acordes con la densidad deseada para el barrio, que permitan 

un futuro desarrollo inmobiliario armónico que respete las condiciones de habitabilidad 

señaladas por sus residentes. 

§ Incentivar para los nuevos proyectos la incorporación de elementos constructivos 

ambientalmente sustentables que permitan mejorar la calidad de vida de los residentes y 

usuarios del barrio. 

10.3. Normativa propuesta 

De acuerdo a la síntesis y diagnóstico realizado, las debilidades y problemáticas señaladas por la 

comunidad en los talleres de trabajo; y a fin de alcanzar los objetivos propuestos, se requiere una 

modificación íntegra al instrumento de planificación territorial vigente, que abarque los Planos PRS- 

01d, PRS-02b, PRS-03- Seccional de Líneas Oficiales y Areas Verdes y el Texto de la Ordenanza 

Local, a continuación se detallan el tipo de modificaciones según las distintas temáticas (ver Planos 

N° s 23 y 24). 

10.3.1 Cambios en zonificación vigente 

La zonificación vigente se modifica de manera de proteger el sector eminentemente residencial 

identificado en el corazón del área de estudio, potenciar tres sectores de renovación en torno a los 

ejes de Exposición, Ramón Subercaseaux y Abate Molina; y fortalecer un sector de equipamiento en 

torno a la Cárcel y el Centro de Justicia. Dentro del perímetro cubierto por la Zona Típica Club Hípico 

– Parque O’Higgins, los cambios de zonificación tienden a la disminución de la zona mixta (E) y al 

aumento de la zona preferentemente residencial, con ello se busca ajustar la zonificación general a 

las condiciones de resguardo establecidas en el Instructivo Especial de Intervención vigente en el 

sector. 

Se crea además una nueva Zona H, especialmente para el Club Hípico de Santiago, esto debido a 




78

que dicho equipamiento pertenece en la actualidad a la Zona G que abarca la totalidad de las áreas 

verdes privadas de la comuna. Dada la naturaleza única de esta actividad se presenta esta nueva 

zona que recoge los usos y condiciones de edificación específicos. 

La materialización de estos cambios se traduce en la disminución de la Zona E, la cual cede 

superficie a las Zona B, de equipamiento y D, preferentemente residencial. 

Específicamente se crean tres sectores especiales dos de ellos con énfasis en el uso residencial (D6 

y D8) y uno con una vocación de equipamiento (B10). Además, recogiendo la mayor concentración 

de comercio minorista y actividades productivas existente al norte de Av. Blanco Encalada, se amplia 

el sector Especial E6, hasta el límite de calle Exposición. 

Conteniendo el sector de mayor presencia residencial y donde además se registra la mayor 

concentración de conjuntos y edificios de valor patrimonial, se crea la nueva Zona de Conservación 

Histórica D7, la cual es rodeada por dos sectores especiales D6, borde calle Exposición y D8, 

borde Club Hípico – San Eugenio. Para estos sectores especiales se potencia el uso residencial 

promoviendo usos de apoyo a la residencia y se restringen los usos que presentan un menor nivel 

de compatibilidad. 

10.3.2 Condiciones de edificación 

Las nuevas normas de edificación buscan proteger las principales características barriales del sector. 

Para esto se establecen menores porcentajes de ocupación de suelo, se definen coeficientes de 

constructibilidad diferenciados para la vivienda y otros usos, se elimina la posibilidad de utilización 

de rasante y se disminuyen las alturas máximas. Además se establecen una nueva relación entre 

la altura de las edificaciones y el tipo de sistema de agrupamiento permitido. Específicamente en la 

Zona de Conservación Histórica D7 y los Sectores Especiales B11 y D8, para construcciones con 

altura de hasta 3 pisos se permitirá la utilización del sistema continuo y pareado, mientras que para 

aquellas edificaciones de altura superior sólo se permitirá el sistema de agrupamiento aislado, y un 

distanciamiento mínimo (pareado o aislado) de 5 metros, a fin de asegurar las condiciones mínimas 

de ventilación, soleamiento y privacidad de las viviendas existentes y permitir la incorporación de 

elementos de alternativos de ahorro de energía, como colectores solares, por ejemplo. 

Las nuevas normas de edificación buscan proteger el corazón residencial con una altura de 7.5m, 

(Zona de Conservación Histórica D7 con 3 pisos) y generar un sector de mayor renovación en los 

bordes, que acoja proyectos nuevos y de mayor densidad con 17.5m o 7 pisos (Sector Especial 

D6) 

A fin de promover buenas condiciones de habitabilidad de los nuevos proyectos de vivienda, se 

establecen incentivos equivalentes a un aumento en constructibilidad o altura. Esta bonificación, a la 

cual se puede optar en todas las zonas y sectores existentes en el barrio es diferenciada según las 

distintas imágenes reconocidas en el diagnóstico y para optar a ella, los nuevos proyectos deberán 

considerar los elementos constructivos de sustentabilidad ambiental señalados en el numeral 11.2. 

Se crea el nuevo Sector Especial E6, cuya altura máxima es de 17.5m o 7 pisos, para el Sector 

Especial E2 se modifican las condiciones de edificación incorporando coeficientes de constructibilidad 

y eliminando la posibilidad de construir aislado sobre la edificación continua. (Ver Tabla Nº 22) 

Por último, motivado por una observación realizada por el Consejo de Monumentos Nacionales, 

en el marco del proceso de calificación ambiental, fue eliminada la posibilidad de rasante en la 




79

Condición de edificación 

Superficie subdivisión predial 

mínima 

Coeficiente máximo de ocupación 

de suelo 

Zonificación 

SE D6 ZCH D7 SE D8 

250 250 250 

0.6 vivienda y educación 

superior 

1,0 otros usos distintos 

a vivienda 

Sistema de agrupamiento Aislado y pareado 


superior 

1,0 otros usos distintos a 

vivienda 

Aislado, pareado o 

continuo. 


superior 

1,0 otros usos 

Aislado, pareado o 

continuo. 

Altura máxima 17.5 (7 pisos) 7.5 (3 pisos) 10 (4 pisos) 

Altura mínima No aplica No aplica No aplica 

Edificación aislada sobre la 

continua. 

No No No 

Pisos adicionales Si Si Si 

Coeficiente máximo de 

constructibilidad uso vivienda y 

educación superior 


constructibilidad usos distintos a 

vivienda 

Incentivo coeficiente de 

constructibilidad por incorporación 

de elementos de sustentabilidad 

ambiental 

Tabla Nº 22 Condiciones de Edificación propuestas 

4 pisos adicionales o 

1.3 de coeficiente de 

constructibilidad 

2.4 1.0 1.3 

4.9 1.7 2.2 







Fuente: Fuente: Asesoría Urbana, I. Municipalidad de Santiago 




80

Condición de edificación 

Superficie subdivisión predial 

mínima 


ocupación de suelo 

Zonificacion 

SE E2 SE E6 SE B11 

300 300 m2 500 

0.7 vivienda y / 

establecimientos de 


1,0 para otros usos 

distintos a vivienda 

0.7 vivienda y / establecimientos 

de educación superior 

1,0 para usos distintos a vivienda 

hasta 5.5m (2 pisos) y 0.7 sobre 

los 5.5 m 

Sistema de agrupamiento Aislado o pareado Asilado, pareado, continuo 

0.7 vivienda y / 

establecimientos de 


1,0 para usos distintos a 

vivienda 

Asilado, pareado, 

continuo 

Altura máxima 35m (14 pisos) 17.5(7 pisos) 17.5 (7 pisos) 

Altura mínima No aplica 5.5 m (2 pisos) No aplica 

Edificación aislada sobre la 

continua. 

No No No 

Pisos adicionales Si Si Si 


constructibilidad uso vivienda 


constructibilidad usos 

distintos a vivienda 

Incentivo coeficiente 

de constructibilidad 

por elementos de 

constructibilidad ambiental 

Tabla Nº 22 Condiciones de Edificación propuestas 




5.5 2.7 2.7 

9.8 3.9 3.9 

2 pisos adicionales o 0.8 de 

coeficiente de constructibilidad 




Fuente: Asesoría Urbana, I. Municipalidad de Santiago 

Zona D, esto cambia las condiciones de edificación de los predios situados en la Zona Típica Club 

Hípico - Parque O’Higgins. 

10.3.3 Densidades de población estimada a partir de normas de edificación propuesta 

Con el fin de estimar las densidades de población esperadas con la aplicación de las normas de 

edificación proyectadas, a continuación se presenta la Tabla 23, que resume los resultados arrojados 

para cada zona o sector. 

Estos resultados son comparativos con los cálculos realizados en base a las normas de edificación 

vigentes, dado que los criterios y parámetros utilizados son similares. Para el calculo de la norma 

vigente, la proyección de densidad neta es 1.658 hab/ há, si se mantuviera el mismo porcentaje de 

participación el uso de vivienda en cada zona, pero se construyera según las normas de edificación 

proyectadas en la modificación al PRCS, la densidad neta alcanzaría 658 hab/há, lo cual constituye 




81

Zona 

propuesta 

Tabla Nº 23 Densidades Esperadas Normas de edificación propuesta 

Superficie 

total 

Superficie 

posible 

% uso 

vivienda 

Superficie 

uso vivienda 

Nº 

pisos 

Sup 

construible 

vivienda 

Superficie 

Habitable 

Nº 

deptos. 

Nº 

habitantes 

B8 28.653,8 25.582,7 0,1 2.558,3 10 25.583 20.466 409 1.228 429 

B11 489.117,5 186.542,5 0,1 18.654,2 7 130.580 104.464 2.089 6.268 128 

D6 149.060,3 117.065,7 0,5 58.532,9 7 409.730 327.784 6.556 19.667 1.319 

D7 615.051,6 405.291,7 0,7 283.704,2 3 851.113 680.890 13.618 40.853 664 

D8 105.261,5 83.994,5 0,6 50.396,7 5 251.984 201.587 4.032 12.095 1.149 

E2 43.934 43.695,8 0,2 8.739,2 14 122.348 97.879 1.958 5.873 1.337 

E6 173.633,9 173.602,9 0,2 34.720,6 9 312.485 249.988 5.000 14.999 864 

Suma 1.535.282 100.983 658 

10.3.4 Cambios de uso de suelo 

Dens. 

neta 

Fuente: Elaboración Propia, Asesoría Urbana IMS. 

Los cambios de suelo fueron analizados en los talleres de trabajo en conjunto con la comunidad, 

siendo ésta quien identificó aquellos usos conflictivos cuya instalación debía ser limitada en el 

instrumento de planificación territorial. La totalidad de los usos mencionados por los vecinos fueron 

evaluados desde el punto de vista de los impactos que generan y de éstos se dedujo el nivel de 

compatibilidad que presentan con el uso residencial.(ver Tabla Nº 24) 

Según esto aquellas actividades que presentan más de tres impactos en alguno de los componentes 

del medio físico y el paisaje urbano tendrán restricciones de instalación y prohibición en sectores 

donde se desea fortalec er el rol residencial. 

Uso de suelo Ruidos 

Molestos 

Malos 

Olores 

Vibraciones Plagas Inseguridad Carga y 

descarga 

en vereda 

Actividad Productiva 

Deterioro 

de imagen 

Realiza 

actividad 

en espacio 

público 

Estacionan 

en 

veredas y 

platabandas 

Industria de 

lavandería X X X X 4 

Imprentas X X X X X X 6 

Taller mecánico X X X X X 5 

Tornerías X X X X 4 

Bodegas de 

frutas 

Comercio de 

chatarra y 

materiales de 

reciclaje 

Actividad de servicio de carácter similar al industrial 

X X X X X X X X 8 

Equipamiento 

Nº 

De 

Impac. 

X X X X X X 6 

Discoteque X X X X 4 

Iglesias 

evángelica 

X X 2 

Motel X X 2 

Servicio Médico 

Legal 

Defensorías 

Penales 

Tabla Nº 24 Matriz principales impactos generados por actividades molestas 

X X X X 4 

Infraestructura 

X X X 3 

Terminal de 

buses X X X X X 5 

Fuente: Elaboración Propia, Asesoría Urbana IMS. 




82

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10.3.5 Incorporación de nuevos conjuntos e inmuebles como de Conservación Histórica 

Los inmuebles de valor patrimonial fueron identificados en primera instancia por el equipo técnico 

de la asesoría urbana, quienes realizaron un levantamiento detallado de aquellas edificaciones que 

presentaban algún tipo de valor histórico o arquitectónico y que se encontraban sin protección. 

En este primer barrido fueron identificados 18 conjuntos y 20 edificios que presentaban alguna de 

las condiciones mínimas de evaluación. Luego de una primera evaluación, donde se consideraron 

las cualidades morfológicas, arquitectónicas y paisajísticas, este número se redujo a una primera 

propuesta preliminar conformada por 12 conjuntos y 16 edificios. Dicha propuesta fue expuesta a la 

comunidad tanto en las dos reuniones informativas y posteriormente fueron evaluados por ellos en 

forma específica en los talleres de trabajo. En dicha oportunidad los asistentes fueron consultados 

a cerca de cuales serían los edificios con algún tipo de valor histórico, arquitectónico o patrimonial 

que debían ser protegidos. 

Luego de esta etapa de trabajo, a los edificios y conjuntos propuestos por el municipio fueron 

confirmados por la comunidad y se agregaron además 7 nuevos edificios, lo que arrojó un total de 

12 conjuntos y 23 edificios finalmente. 

Finalmente a esta propuesta preliminar le fue aplicada la ficha de evaluación desarrollada según la 

Circular DDU Nº 186 de la División de Desarrollo Urbano, (ver anexo 1) la cual considera elementos 

urbanos, históricos, arquitectónicos y económicos – sociales. Los edificios y conjuntos evaluados 

que obtuvieron una puntuación igual o superior a 10 son los que finalmente conforman la propuesta 

para ser protegidos en la categoría de Conservación Histórica. Dichos edificios y conjuntos se 

presentan en el anexo 2, corresponden a 20 inmuebles y 13 conjuntos, todos ellos constituyen los 

mejores exponentes del patrimonio de barrio el cual tiene sus orígenes en las viviendas sociales 

construidas en la primera mitad del siglo XX, ya sea por iniciativas de privados como del Estado y 

la segunda, relacionada con la actividad industrial y de bodegaje establecida en el mismo periodo 

y cuya presencia se asocia a la cercanía con el ferrocarril y la Estación Central. (Ver Anexo N°1. 

Catalogo de Inmuebles de Conservación Histórica propuestos) 

10.3.6 Supresión de ensanches proyectados en vías comunales 

Uno de los objetivos que persigue esta modificación al PRC, la cual se inserta en una 

modificación integral que se realiza al instrumento de planificación territorial comunal, es 

la revisión de la vialidad comunal afecta a ensanche. Este problema, si bien no es de 

suma importancia en el sector, si fue identificada la problemática que presentan las vías 

comunales que posee ensanches proyectados por años, lo que genera un negativo impacto 

en el paisaje urbano. De esta forma, fue elaborada una propuesta de desafectación, que 

está avalada por un Estudio de Capacidad Vial. Se realizó un análisis integral de la vialidad 

comunal afecta a expropiación, que consideró la evaluación desde la perspectiva urbana 

y vial. Desde el punto de vista urbano fueron incluidos aspectos económicos, de dureza, 

y la situación de los ensanches proyectados en el contexto de la realidad urbana actual. 

Desde el punto de vista del sistema vial se contemplaron las nuevas demandas proyectadas 

para el escenario 2017, las futuras intervenciones viales en la ciudad y la carga de viajes 

proyectados para dicho escenario. 

Si bien en una primera instancia el estudio arrojó la posibilidad de desafectar las vías 

Arturo Calvo y Camino a Melipilla en su tramo comunal, paralelamente al desarrollo de este 

proyecto, producto de la caducidad de afectación de utilidad pública, producida a partir del 

Decreto 2721 de 12 de agosto de 2010, sólo se mantuvo con expropiación la vía Camino 

a Melipilla, cuya desafectación se propone en esta modificación. (ver Anexo Nº3: Estudio 

Impacto Vial Sector Nº6). 




85

Población Pedro Montt 

Población Arauco 

Casa calle Fábrica 

Población Casa Central de Leche Población Sagrada Familia 




86

Fábrica Yarur, Av. Pedro Montt 2354 

Fábrica Central de Leche 

Casa Familia Cousiño, interior Centro de Justicia 

Penitenciaría de Santiago, Acceso principal, calle Pedro Montt Casa Av. Almte Blanco Encalada 2910 




87

10.3.7. Modificaciones a los planos PRS-03 

El área de estudio involucra 15 planchetas escala 1:1.000 que componen el Seccional de 

Líneas Oficiales y áreas verdes del Plano Regulador Comunal PRS-03. Las planchetas vigentes 

correspondían a un vuelo de restitución aerofotogramétrica SAF (Servicio Aerofotogramétrico de 

la Fuerza Aérea) del año 1987 y debido a numerosas imprecisiones detectadas en ellas, se realizó 

una actualización de la base cartográfica (línea predial) mediante un levantamiento topográfico 

georeferenciado en coordenadas UTM al Uso 19 Datum Sad 69. 

Otra modificación que involucra la totalidad de las planchetas que componen el sector de estudio 

dice relación con la eliminación de la gráfica de las Zonas Típicas, Zonas de Conservación Histórica, 

Monumentos Históricos e Inmuebles de Conservación Histórica. Todos estos elementos ya son 

graficados en el Plano PRS-02B, por lo cual se registraba una redundancia de información entre 

ambos planos. En este mismo sentido también fueron eliminadas de la gráfica de las planchetas 

las áreas verdes privadas, las cuales son registradas en el Plano PRS-01E. En los casos 

correspondientes, se eliminaron de la gráfica las áreas verdes proyectadas, cuya afectación caducó 

con fecha 12 de febrero del 2010, debido a la entrada en vigencia la Ley Nº 20.331 del Ministerio de 

Vivienda y Urbanismo. 

En relación a la gráfica de vialidad, se agregó el código de vialidad metropolitana, de acuerdo a lo 

señalado en la modificación del Plan Regulador Metropolitano de Santiago, la cual fue publicada 

en el Diario Oficial el 11 de febrero del 2010. A continuación se presenta el detalle de los cambios 

realizados en cada plancheta, así como la nueva denominación adquirida con esta modificación al 

PRC. 

Plancheta PRS- 30C, vigente 

Plancheta PRS-30d propuesta 

Se eliminan la gráfica de los siguientes Inmuebles de Conservación Histórica 601, 602 , 603, 604 y 

605; esto debido a que dichos inmuebles son graficados en el Plano PRS 02B. 

Además se agregan los anchos mínimos de las calles Garlan y Campbell 

Plancheta PRS 03-36a 

Plancheta PRS 03-36b 

Se actualiza las líneas de expropiación y cotas en calle Almirante Blanco Encalada, debido a que 

dichos predios ya tomaron la línea oficial. 



No registra modificaciones en su contenido. 



Se elimina el achurado del Club Hípico (área verde privada), dado que este equipamiento forma 

parte de la nueva Zona H, señalada en la Ordenanza Local y graficada en el Plano PRS-01E 

Se agrega la sigla del Plan Regulador Metropolitano de Santiago, artículo 5.2.4.1 Equipamiento 

Recreacional y Deportivo al Club Hípico de Santiago. (ERD) 

Se elimina de la gráfica la Zona Típica Club Hípico Parque O’Higgins, dicha zona se presenta en el 

Plano PRS-02B. 

Se actualiza línea de expropiación de calle Blanco Encalada esto, en tramos donde ya se ha tomado 

la línea oficial. 

Se agregan cotas de anchos mínimos en calle Bascuñán Guerrero. 

Se elimina la gráfica del Inmueble de Conservación Histórica 061 y el Monumento Histórico MH61, 

debido a que dichos inmuebles son graficados en el Plano PRS 02B. 






88



Se agrega la sigla del Plan Regulador Metropolitano de Santiago, artículo 5.2.3.1 Parque 

Intercomunal. (PqI) 

Se corrige el nombre de las calles Calvo, Av. Beauchef y Av. Club Hípico, conforme a listado de 

nombres oficiales. 

Se elimina afectación de utilidad pública para vialidad, en calle Calvo entre Av. Club Hípico y Av. 

Beaucheff. Dicha franja se mantiene como uso de antejardín. 



Se corrige el nombre de calle Exposición, conforme a listado de nombres oficiales. 

Se suprime ensanche proyectado para la vía Camino a Melipilla. 

Se agrega cota de ancho mínimo en calle Camino a Melipilla. 

Se elimina afectación de utilidad pública para área verde en esquina Camino a Melipilla y Sepúlveda 

Leyton. 





Se agrega la sigla del Plan Regulador Metropolitano de Santiago, artículo 5.2.4.1 Equipamiento 

Recreacional y Deportivo al Club Hípico de Santiago. (ERD) 

Se agrega cota de ancho mínimo en calle Almirante Churruca. 

Se elimina afectación de utilidad pública para área verde en Espiñeira/Bascuñán Guerrero y 

Antofagasta/Av. Mirador. 





Se agrega la sigla del Plan Regulador Metropolitano de Santiago, artículo 5.2.3.1 Parque Intercomunal 

al Parque O’Higgins (PqI) 

Se corrige el nombre de las calles Av. Club Hípico, Av. Beauchef y Raimundo Larraín, conforme a 

listado de nombres oficiales. 

Se agregan cotas de antejardín en Av. Beauchef y Av. Club Hípico. 



Se corrige el nombre de las calles Exposición y Ramón Subercaseaux, conforme a listado de 

nombres oficiales. 

Se agrega límite de área verde en Plaza Melipilla, esto para marcar la línea oficial dentro de dicha 

plaza. 

Se elimina afectación de utilidad pública para área verde en esquina Camino a Melipilla y Sepúlveda 

Leyton. 



Se corrige cota de antejardín de la Población Pedro Montt, en base a plano de loteo original. 

Conforme a lo señalado en el Plano PRS-01d vigente, se grafica área verde pública en calle Los 

Retamos esquina San Agustín. 





89


Se agrega la sigla del Plan Regulador Metropolitano de Santiago, artículo 5.2.3.1 Parque Intercomunal 

al Parque O`Higgins (PqI) 

Se grafica prolongación de Av. Beauchef hasta Centenario. 

Se grafican cotas de antejardín de Av. Club Hípico y Beauchef. 



Se agrega límite de área verde en Plaza Hermanos Matte. 

Se corrige límite área verde pública en la manzana Roberto Espinoza – Biobio – Los Algarrobos y 

Franklin. 

Se elimina afectación de utilidad pública para área verde en diagonal entre San Ignacio y Roberto 

Espinoza 

Se elimina afectación de utilidad pública para área verde en Av. Presidente Jorge Alessandri 

Rodriguez entre General Gana y Pedro Montt. 

Se corrige línea de afectación en área verde en calle Pedro Montt, entre San Ignacio y Lord 

Cochrane. 

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Se elimina afectación de utilidad pública para área verde en Av. Isabel Riquelme y en Av. Carlos 

Valdovinos. 

Se grafica cota de afectación a expropiación para vialidad de 70 metros. 



Se corrige líneas de antejardín y se agregan cotas en la Población Pedro Montt, en base a plano de 

loteo original. 

Se elimina afectación de utilidad pública para área verde en Av. Isabel Riquelme y en Av. Carlos 

Valdovinos. 

Se grafica cota de afectación a expropiación para vialidad de 70 metros. 



Se gráfica Parque Centenario, ejecutado en el año 2006 y se agrega la sigla Pqi, Parque 

Intercomunal. 

Se grafica prolongación de Av. Beauchef hasta Centenario. 

Se elimina la gráfica de la faja de resguardo de Ferrocarriles. 



Se elimina la gráfica de los Inmuebles de Conservación Histórica 052 y 144, porque dichos inmuebles 

son graficados en el plano PRS 02B. 

Se elimina la gráfica del área verde proyectada ubicada en Placer al llegar a Nataniel Cox, esto 

porque conforme a lo graficado en el Plano PRS-01E vigente, ésta corresponde a Zona G. 

Se elimina la gráfica de la Zona de Conservación Huemul E1, la cual se encuentra graficada en el 

Plano PRS– 02B 

Se corrige gráfica de plaza Hermanos Matte, ubicada entre Nataniel Cox, San Diego, Placer y 

Franklin. 

10.3.8 Modificaciones al texto de la Ordenanza Local 

10.3.8.1 Modificación Artículo 27 de la Ordenanza Local PRC de Santiago 

El artículo 27 de la vigente ordenanza, tiene por objetivo entregar las normas generales para los 

inmuebles y zonas de conservación histórica, monumentos históricos, zonas típicas y santuarios de 




90

la naturaleza. 

Dadas las características particulares de las zonas típicas de la comuna, y lo señalado en el 

párrafo anterior, es necesaria la incorporación de nuevas prohibiciones de uso de suelo, los 

cuales son incompatibles con el carácter patrimonial de las zonas típicas. De esta forma se 

incorporan actividades como compra venta y reciclaje de papales, cartones, fierros, etc., barracas 

de fierro, aluminio, maderas, venta de casas prefabricadas y rodantes, morgue (a excepción de las 

complementarias a los hospitales), plantas y botaderos de basuras, estaciones de transferencia 

y terminales externos para todos los equipamientos (art. 4.13.10 de la Ordenanza General de 

Urbanismo y Construcciones). Además, por la particularidad de que una zona típica (Club Hípico 

Parque O’Higgins) tiene dentro de sus límites la actividad hípica, se incorpora la prohibición del uso 

de establos y caballerizas en las D y E, a excepción de la Zona H (Club Hípico) donde se permite. 

10.3.8.2 Modificaciones artículo 39, estándares de estacionamiento 

Se propone aumentar los estándares mínimos de estacionamientos para los usos de talleres de reparación de 

vehículos y garajes y los pertenecientes al grupo Industria y actividades de servicio de carácter similar al industrial. 

Este aumento de estándares recoge las inquietudes manifestadas por la comunidad en los talleres de diagnóstico, 

en los cuales se planteo la problemática generada a partir del uso de estacionamiento de camiones y vehículos en 

veredas, calzadas y platabandas. Si bien en la normativa vigente existe un estandar mínimo de estacionamientos 

que debe ser resuelto al interior de predio, actualmente este problema es generado mayoritariamente por este 

tipo de actividades, las cuales por su naturaleza y envergadura requieren una mayor exigencia. (Ver Tabla nº25) 

Al mismo tiempo se aumenta la exigencia de estacionamientos de buses y camiones, corrigiendo 

la nota 2, la cual se aplica para los usos: Grupo Edificios y locales destinados al hospedaje; Gruipo 

Esparcimiento; restaurante, discoteca; ferias, venta de automóviles, estaciones de servicio automotríz; 

venta minorista de combustibles líquidos y gaseosos y venta de maquinaria; talleres inofensivos 

edificados de 500 m2; Grupo servicios y Grupo Industria y actividades de impacto similar al industrial. 

Tabla N° 25 Estándares de estacionamiento 

USO DE SUELO NORMA VIGENTE NORMA PROPUESTA 

Talleres de reparación de vehículos y Garages (además del 

espacio de trabajo). Mínimo 3 Estacionamientos. (m2 sup. útil) 

Industria y actividades de servicio de impacto similar al industrial de más 

de 200 m2 Mínimo 3 Estacionamientos.(m2 sup. útil) 

1/150m2 1/100 m2 

1/200m2 1/100 m2 

Venta de Materiales de Construcción. 1/150m2 2/150m2 

Venta de Combustibles Sólidos 1/150m2 2/150m2 

Tabla Nº 26 Norma relativa estacionamiento de buses y camiones 

SUPERFICIE CONSTRUIDA NORMA VIGENTE NORMA PROPUESTA 

De 0 a 500m2 

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De 501 a 1.000m2 2 est. de 30m2 

De 1.000 a 2.000 m2 



De 2.000 a 3.000 m2 4 est. de 30m2 

De 3.001 a 6.000 m2 3 est. de 30m2 5 est. de 30m2 

De 6.001 a 12.000m2 4 est. de 30m2 6 est. de 30m2 

Más de 12.0000 m2 5 est. de 30m2 7 est. de 30m2 




91

11 ELEMENTOS AMBIENTALES DE LA PROPUESTA 

11.1 Justificación 

El control y disminución de la contaminación atmosférica es uno de los principales desafíos que 

enfrenta la ciudad de Santiago en términos ambientales. El creciente aumento de la población, un 

radio urbano cada vez más amplio, el dinamismo económico que empuja un creciente desarrollo 

de actividades industriales y por ultimo la crisis energética que ha llevado a que las principales 

actividades productivas de la ciudad utilicen el petróleo como medio energético, entre otros, 

hacen que la serie de esfuerzos que se realizan para la disminución de los contaminantes aún 

sean insuficientes. En este panorama cobran relevancia los factores topográficos y climáticos que 

caracterizan la cuenca de Santiago y que configuran un escenario extremadamente propicio para la 

concentración de contaminantes. En este sentido la ubicación de la ciudad en una cuenca 1 , influye 

negativamente en las condiciones de ventilación, las cuales están directamente relacionadas con la 

circulación de vientos dentro de ella. 

La circulación de vientos en la Región Metropolitana se caracteriza por la presencia de de una 

brisa valle – montaña proveniente de Melipilla que ingresa a la cuenca con dirección SSW hacia la 

Dehesa, durante el día y cuyo recorrido se invierte durante la noche, descendiendo por las laderas 

de los cerros y del Cajón del Maipo hacia el valle. Este ingreso se realizaría por el sector sur poniente 

de la comuna específicamente a la altura de la Maestranza San Eugenio (ver planos 26 y 27). 

Este moviendo presenta características estacionales y variaciones diarias. Por ejemplo en verano los 

vientos nocturnos muestran una intensidad que va disminuyendo a nivel de superficie, mientras que los 

vientos diurnos aumentan alcanzando valores de 15km/hr, en la zona urbana y hasta 25 km/hr en los 

sectores rurales. En invierno a nivel de superficie la brisa montaña – valle es un elemento predominante 

en la circulación, sin embrago su intensidad tiende a disminuir durante el día, registrando en esta época 

los valores mínimos del año. En la atmósfera superior se registra para la mañana sobre los 1000m una 

corriente de vientos intensos de componente N, NE y NW, situación que cambia alrededor de las 17: 

00 donde a una altura de 500m se registran vientos de componente SE. (Vásquez, D. 2003) 

Existen otros elementos que podrían determinar la dirección de las brisas locales tan importantes 

para la circulación atmosférica y la concentración de contaminante dentro de la cuenca de Santiago, 

entre ellos se cuenta la llamada rugosidad de la trama urbana. Investigaciones demuestran que a 

ella es posible atribuir la formación de corredores de ventilación, como es el caso en Santiago de la 

Alameda Libertador Bernardo O’Higgins y la Av. Jorge Alessandri (Panamericana Norte –Sur), los 

cuales ayudan a la distribución y concentración de los contaminantes hacia el centro de la ciudad, 

lugar en el cual tienden a estabilizarse ante la presencia de numerosos edificios en altura que 

encajonan el aire contaminado. 

De esta forma la concentración de edificaciones en altura, emplazados en una cuadrícula que se 

opone a la circulación del viento ayudaría a la concentración de contaminantes, convirtiéndose en 

verdaderas barreras artificiales que impiden la evacuación de contaminantes atrapándolos dentro 

de la ciudad. 

En este sentido la definición de sectores de alta densidad constructiva en aquellos lugares donde 

se registra el ingreso de los vientos a la cuenca de Santiago, sería una pésima contribución al 

mejoramiento de las menguadas condiciones de ventilación que la cuenca de Santiago presenta 

durante el invierno, donde asociado a las bajas temperaturas se registran el mayor número de 

episodios críticos de contaminación en la ciudad. 

La definición de la normativa de alturas y ocupación deberá considerar estos elementos a fin de 

minimizar los efectos de la llamada “Rugosidad Urbana” en la concentración de contaminantes en la 

ciudad de Santiago. 




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11.2 Incorporación de Elementos Constructivos de Sustentabilidad Ambiental. 

En el marco de una crisis energética global, es cada vez más necesaria la generación de alternativas 

que permitan disminuir los costos de mantenimiento y la mejorar la eficiencia energética de las 

edificaciones. Motivados en primer lugar por la disminución de costos y en segundo lugar por el 

impacto ambiental que posee el consumo de combustibles fósiles, se ha desarrollado en los últimos 

diez años mayoritariamente en Europa y Estados Unidos, una fuerte tendencia a la incorporación de 

energías renovables no convencionales principalmente para generación de electricidad. 

Como parte de una estrategia de gobierno que contempla incentivos y regula el mercado energético, 

países como Alemania y España han desarrollado sin duda los mayores avances. Así por ejemplo 

en España se espera que para el año 2010, alrededor del 30% de la matriz energética provenga de 

energías renovables. 

En Chile la incorporación del concepto de sustentabilidad energética se ha asociado principalmente 

a la generación de energía eléctrica, encontrándose en el congreso un proyecto de Ley que 

garantiza que al menos un 10% de la energía que es inyectada al sistema interconectado se 

generará a través de energía renovable no convencional. En este mismo sentido el 19 de Agosto 

de 2009 fue publicada en el Diario Oficial la Ley Nº 20.365 que establece una franquicia tributaria 

para la instalación de Sistemas Solares Térmicos, esta franquicia beneficiará a las constructoras que 

instalen estos sistemas, las cuales tendrán derecho a deducir, del monto de los pagos de impuesto 

a la renta, un crédito equivalente al valor de los sistemas solares térmicos y de su instalación. 

Además este beneficio sólo será válido para la instalación de sistemas solares que aporten un 30% 

del promedio anual de la demanda de agua caliente sanitaria estimada para la respectiva vivienda. 

Al monto máximo del beneficio, equivalente al 100% del valor del Sistema Térmico y su instalación, 

podrán acceder las viviendas que no excedan las 2000 UF. 

Con respecto al objetivo de incorporar la sustentabilidad energética como uno de los principios 

del Plan Regulador Comunal de Santiago, es posible mencionar que la tendencia de la política 

energética del país, así como los requerimientos del mercado y el camino que han recorrido países 

desarrollados, hacen prever que la búsqueda de la eficiencia energética será un tema cada vez más 

relevante, tanto desde el punto de vista ambiental como económico, en este sentido a continuación 

se presentan recomendaciones en tres ámbitos de acción, la primera con respecto a las condiciones 

de habitabilidad y confort al interior del edificación, la segunda referida al control de residuos y 

reciclaje y por último la asociada a la eficiencia energética. Dentro de estas tres áreas se realiza 

una propuesta preliminar para considerar su incorporación dentro del instrumento de planificación 

territorial.(Ver Tabla nº 27) 

11.2.1 Control de residuos 

El 30% de los costos de mantención en la comuna están asociados a la recolección de basura. 

Ante el gran desarrollo inmobiliario que ha presentado Santiago en los últimos años se espera un 

importante incremento en la llegada de residentes y por consiguiente en el volumen de basura que 

debe ser recolectado. Una de las medidas que el municipio ha implementado para disminución de 

estos costos es el retiro interdiario en algunos sectores de la comuna, excluyendo el centro histórico 

que mantiene el sistema diario. Esta medida ha tenido una fuerte oposición por parte de los residentes 

quienes solicitan la reposición del servicio diario argumentando, entre otros, la imposibilidad de 

acumular los residuos dentro de las casas. Ante este panorama la Gerencia de Medio Ambiente dio 

inicio en el año 2001 un programa de reciclaje al cual están incorporados actualmente alrededor 

de 82 condominios. El plan consiste en la instalación al interior de los conjuntos, de contenedores 

de distintas instituciones benéficas, las que recepcionan materiales como vidrio, cartones, pilas, 

envases tetrapack, etc. y de acuerdo a un calendario hacen el retiro de los residuos directamente. 

Este plan ha tenido un fuerte crecimiento en los últimos años, esto a pesar que el número de edificios 

y condominios que anualmente se suman a la iniciativa es notoriamente inferior al total de los 




95

Tabla Nº 27 Elementos de Sustentabilidad Ambiental 

Elemento de Sustentabilidad Ambiental 

a) Control de residuos 

1 Incorporación de shaff diferenciados para papeles, plásticos, vidrios y residuos sin clasificar 

2 Incorporación de sala de basuras con una superficie equivalente a 9 litros por habitante. El número de habitantes 

esperados será calculado según lo señalado en el artículo2.1.22 de la Ordenanza General de Urbanismo y 

construcciones. 

3 Incorporación de compactador vertical de basura con capacidad de compactación igual o superior a 3:1. 

4 Incorporación de zona de pre carguío, cuya superficie será de 40m2 como mínimo. 

b) Mejoramiento de la calidad de vida 

1 Proporción según tamaño de departamentos: Construcción de un máximo de 20% de departamentos con 

superficies útiles inferiores o iguales a 50m2 y de un 40% de departamentos con superficies útiles superiores o 

iguales a 60m2. 

2 Porcentaje mínimo de jardines para uso vivienda: Destinación a jardines del 50% de la superficie exigida para área 

libre. Considerando la plantación de 6 árboles como mínimo cada 50 m2 de la superficie destinada a jardín. Para 

las edificaciones con sistema de agrupamiento aislado, dicho jardín deberá ser visto desde la calle. 

c) Confort y Habitabilidad 

1 Incorporación de muros o terrazas verdes, en al menos el 70% de una fachada, cuya eficiencia sea garantizada por 

una empresa competente. 

2 Incorporación de termo panel en la totalidad de las ventanas de las unidades residenciales, certificados por una 

empresa competente. 

3 Incorporación de aislamiento acústico, que permita mantener al interior de los recintos donde se prevea la 

generación de ruidos molestos, niveles de sonido no superior a 50 dba., lo cual deberá ser certificado por una 

empresa competente. 

d) Eficiencia energética 

1 Instalación de sistemas solares térmicos cuyos componentes y funcionamiento aseguren un 66% de contribución 

solar mínima, en concordancia con lo señalado en la Ley 20.365 y su Reglamento 331. 

2 Incorporación de iluminación natural en pasillos o instalación de temporizadores eléctricos en áreas comunes, 

instalación de difusores de agua en llaves existentes en unidades residenciales y áreas comunes. 

proyectos residenciales que se construyen en la comuna. Dentro de las principales dificultades que 

se han presentado en los conjuntos para incorporarlos a esta iniciativa es la inexistencia de espacio 

para instalar los contenedores dentro de los predios. 

Dentro de los beneficios del programa para el municipio está la disminución del volumen de residuos 

que finalmente debe ser recogido por los camiones recolectores y la generación en la comunidad de 

una iniciativa que favorece el cuidado y respeto con el medio ambiente. 

Si consideramos que uno de los objetivos estratégicos del municipio para los próximos años es 

la disminución de los residuos que deben ser transportados hacia los vertederos, es necesario 

promover medidas que permitan que más conjuntos residenciales se incorporen al programa. 

Dentro de estas medidas que pueden ser promovidas es la obligatoriedad de la incorporación de 

shaft diferenciados, que permitan separar los residuos plásticos, vidrios y papel/ cartón, desde el 

origen y así facilitar el retiro de éstos y la otra es consignar espacios que permitan la instalación de 

contenedores de mayor tamaño. 

11.2.2 Mejoramiento de la calidad de vida 

Basados en un estudio realizado por la asesoría urbana de la I. Municipalidad de Santiago en el año 

2004, en el que registraron el tamaños de las unidades residenciales que se venden en la comuna, 

se pudo establecer que en muchos proyectos, alrededor d el 90% de los departamentos poseen 

superficies que no superan los 35 m 2 . De este estudio se concluyó que si bien existen departamentos 




96

destinados a personas solas o de menores ingresos, este poco metraje atenta contra la calidad de 

vida de las familias o los grupos que los ocupan 

La situación descrita anteriormente, se traduce en que las unidades residenciales (que muchas veces 

fueron adquiridas con subsidio de renovación urbana), pasan a ser ocupadas con otros usos como 

bodegas arriendos por hora, que atentan contra la buena calidad de vida de aquellos que residen en 

las unidades residenciales. Por último es posible agregar que el tamaño de los departamentos ya fue 

normado en el sector centro histórico, donde se limita a un 40% el porcentaje de departamentos con 

superficie inferior a 40m”, manteniendo el 60% para unidades de mayor superficie, situación que ha 

tenido buenos resultados desde su aplicación. 

11.2.3 Mejoramiento de condiciones de confort y habitabilidad 

Dentro de esta se cuenta el dotar al edificio de elementos que permitan mejorar la condición de 

confort de los ocupantes, en cuanto a temperatura y ruido. 

Una de las soluciones es la incorporación de muros o terrazas verdes, que consisten en la 

instalación de cubiertas capaces de albergar plantas ornamentales, esto tanto sobre techos como 

muros exteriores. Esta práctica, tiene sus mayores representantes en Alemania, país donde cerca 

del 10% de los techos planos posee cobertura verde. 

Dentro de los beneficios de esta técnica se cuenta el aislamiento térmico, ya que permite la 

disminución de más de 10 grados en fachadas expuestas directamente. 

Hay básicamente 2 tipos de cubiertas verdes, las extensivas y las intensivas. Las primeras son 

aquellos donde se instalan plantas de bajo requerimiento de agua que cubren todo la superficie, 

sobre un manto de piedra, lechos filtrantes y tierra, estos no requieren riego ni cuidados especiales, 

por ello las plantas son áridas y de bajo crecimiento. 

Las segundas, en cambio, son de césped, o plantas incluso especies bien floridas, con distinto grado 

de crecimiento y tamaño, es tratado como un jardín más, en ocasiones con riego. Tiene todos los 

beneficios para el medioambiente, pero son en si un jardín que en los techos puede dar forma a una 

terraza. 

Existen en algunos países empresas que se dedican a la realización de este tipo de cubiertas, en 

el caso de los techos se utilizan plataformas con patas, donde se instalan las plantas, de manera 

que entre el techo propiamente dicho y el camastro quedan unos 10cm, lo que mejora la aislamiento 

térmico de las construcciones. 

Un elemento ya difundido pero aún no masificado son los termopaneles, su instalación mejora el 

confort en las habitaciones al disminuir los ruidos exteriores eficientemente y permitir un mejor 

equilibrio térmico. Puede disminuir los ruidos exteriores en más de un 40%. 

Además el termopanel permite un ahorro en gastos de energía en calefacción y refrigeración. Puede 

conservar en invierno hasta un 66% de la energía que se perdería a través de un cristal simple. 

El doble vidrio hermético, es un aislante térmico y acústico. Está formado por dos láminas de vidrio 

separadas por una cámara de aire estancado. La cámara se obtiene mediante un perfil intercalado 

entre dos láminas de vidrio. Este perfil lleva en su interior un tamiz molecular absorbente de 

humedad. El perfil y el vidrio se unen mediante un primer sello basado en butilo y un segundo sobre 

la base de polisulfuro o silicona, rellenándose los espacios entre los bordes exteriores del perfil y 

las láminas de vidrio, dejando totalmente aislada la cámara de aire del exterior. Con el doble vidrio 

hermético se reduce significativamente el ruido acústico y el flujo de calor de las zonas calientes y 

frías en lo térmico, con el consiguiente ahorro que ello trae. 




97

11.2.4 Eficiencia energética 

Con respecto a la eficiencia energética se puede señalar que parte importante del objetivo en una 

construcción puede ser alcanzado mediante un buen diseño y la utilización de buenos materiales 

de aislación. Así por ejemplo el diseño de pasillos con luz natural podría disminuir notoriamente el 

consumo de energía y los costos de mantención y su incorporación solo requiere ser normado de 

mejor forma dentro del Plan Regulador Comunal. Es necesario considerar este aspecto a la hora de 

diseñar las normas edificación especialmente en barrios donde se quiere promover una buena calida 

de vida para los residentes. 

En lo referido a los productos existentes en el mercado que pueden contribuir a la eficiencia energética 

de las nuevas construcciones se puede mencionar que en primer lugar existen aquellos de bajos 

costos y fácil instalación y que podrían ser incorporados incluso en construcciones ya existentes. 

Es el caso de los difusores de agua, los temporizadores eléctricos y la instalación de estanques de 

baño eficientes. Por ejemplo en el caso de los difusores de agua que instalados en llaves comunes 

pueden contribuir a la disminución del consumo de agua potable entre un 40 y un 60%. 

Otro tipo de productos requiere una mayor inversión y dada su naturaleza, los costos de instalación 

disminuyen notoriamente si son incorporados desde el origen del proyecto de edificación, es el caso 

de los colectores solares para la generación de agua caliente sanitaria. Si bien la condiciones de 

radiación registradas en Santiago, no permiten la autonomía de este sistema y deber ser apoyado 

por energía eléctrica o gas, estimaciones entregadas por las empresas proveedoras indican que 

el costo de operación de este sistema dual, versus el sistema convencional de caldera a gas 

natural, representa un ahorro de entre un 50% a un 70%, variable dependiendo de la naturaleza 

del proyecto. Al momento de considerar promover la instalación de estos sistemas para los nuevos 

proyectos de vivienda, se debe considerar el rendimiento mínimo que deben ofrecer considerando 

los niveles de radiación solar existentes y la capacidad y calidad de los paneles solares existentes en 

el mercado chileno. Esto debido a que si el rendimiento mínimo solicitado en la norma es muy inferior 

al rendimiento real que ofrece un equipo medio de buena calidad, considerando las condiciones de 

radiación existentes en la comuna, se podría promover indirectamente la utilización de equipos de 

menor calidad que a la larga acarrearían problemas de mantención para las comunidades. 

La introducción de estos elementos en los nuevos edificios se realizará por medio de incentivos 

establecidos en la ordenanza local correspondientes a aumentos en altura máxima y constructibilidad. 

Para que los proyectos puedan acceder a estos beneficios deberán contemplar a lo menos 2 de 

estos grupos de medidas de sustentabilidad constructiva. 




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Chile. 




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ILUSTRE MUNICIPALIDAD DE SANTIAGO 

ASESORÍA URBANA 

Noviembre 2010

memoria explicativa CH_noviembre - SEA - Servicio de evaluación ...

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