Informe Idom

LONJA PESQUERA DE PASAJES. SOBRECOSTES Y
PROBLEMAS POR LA CONSTRUCCIÓN POR FASES SIN
CESAR LA ACTIVIDAD
Nº ENCARGO REFERENCIA REV C.D. FECHA
14642 BMO/ABC/ABC A 08.00 12.02.2009

INDICE DE LA MEMORIA
1. INTRODUCCION
1.1 Antecedentes
1.2 Objeto del Estudio
2. POSIBLE IMPLANTACIÓN DE LA NUEVA LONJA
2.1 Propuesta planteada en el Estudio de Dimensionamiento
2.2 Aspectos a considerar para un acuerdo Ayuntamiento - Puerto
2.3 Consideraciones hechas por los estamentos implicados
2.4 Propuestas básicas de posibles implantaciones
2.5 Fábrica de Hielo
2.6 Gestión de la nueva lonja
3. CONSTRUCCIÓN POR FASES DE LA LONJA
3.1 Ocupación y edificaciones actuales
3.2 Espacios mínimos necesario para continuar con la actividad de la Lonja de
manera provisional guante las obras
3.3 Construcción por fases de la nueva lonja
4. ANÁLISIS DEL PRESUPUESTO INICIAL ESTIMADO EN EL ESTUDIO DE
DIMENSIONAMIENTO DE LA NUEVA LONA
5. COSTES ADICIONALES A AÑADIR AL PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN DEL
EDIFICIO DE LA LONJA
6. RESUMEN DE PRESUPUESTO Y FINANCIACION
7. OPCIONES PARA OPTIMIZACIÓN INVERSIÓN
8. CALENDARIO DE TRABAJOS Y DESGLOSE DE ACTUACIONES
9. PLANOS
ANEXO BOCETOS DE POSIBLE FUTURA LONJA

1. INTRODUCCIÓN
1.1. ANTECEDENTES
En el año 2002, la Autoridad Portuaria de Pasajes y la Cámara de Comercio,
Industria y Navegación de Gipuzkoa suscribieron un convenio de colaboración para
la elaboración de estudios previos a la ordenación del sector pesquero y
actualización de sus instalaciones en el Puerto de Pasajes.
En el año 2002, la empresa Norgestión realizó un estudio económico-jurídico sobre
la viabilidad de la lonja-mercado del Puerto de Pasajes.
En el año 2004, Azti-Tecnalia a petición de la Cofradía de Pasaia realizó un estudio
para la creación de una sociedad de gestión de la lonja Puerto de Pasajes y se
elaboró un proyecto básico y otro de ejecución de obra con la colaboración de los
Arquitectos Fernando Garate Churruca, Agustín Oteiza Agirre e Izaskun Larzabal
Arzallus. Este proyecto no se llegó a ejecutar.
En el año 2007, la Autoridad Portuaria de Pasajes encargó un proyecto básico para
la ejecución de obras de habilitación y equipamiento de la Lonja de pescado a la
Compañía de Servicios Técnicos Generales, S.A. (SERTE, S.A.). Este proyecto
tampoco se ejecutó.
En febrero de 2008, la Autoridad Portuaria de Pasajes encargó a Azti-Tecnalia un
estudio de dimensionamiento de la lonja pesquera y de su ubicación de la misma
dentro del Puerto de Pasajes. En dicho estudio se establecían varias conclusiones,
de las que cabe destacar:
• La construcción de una nueva lonja o remodelación de la actual, es urgente.
• La única ubicación posible para la lonja pesquera, es la ubicación actual.
• Se proponía la construcción de una nueva lonja con la construcción
subterránea de un parking donde pueda desarrollarse parte de la actividad de
carga y descarga del pescado, y utilizar el resto como parking público.
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Tras analizar tanto el estudio de Azti-Tecnalia como el estado actual de la Lonja, la
Autoridad Portuaria elaboró un informe con fecha de 26 de Noviembre de 2008 y
denominado “Lonja Pesquera: Mínimos y alternativas”; que planteaba tres
alternativas:
a) Cierre de la Lonja: en el caso de que no sea posible cumplir los requisitos
siguientes:
− Protección y seguridad: de acuerdo con el Plan de Protección del puerto de
Pasajes.
− Prevención de Riesgos Laborales: cumpliendo la normativa vigente.
− Aspecto sanitario-Registro sanitario: de acuerdo con el Decreto 223/1996
de 17 de septiembre.
− Control de acceso: limitar el acceso a la lonja a las personas autorizadas.
− Explotación de la Lonja: de acuerdo con los puntos expuestos en el
informe.
− Gestión de residuos: de acuerdo con la normativa vigente.
b) Remodelación de la Lonja Actual: manteniendo la estructura exterior y
mejorando la urbanización del entorno.
c) Construcción de una nueva Lonja: demolición de la actual y construcción de
una nueva.
En Enero de 2009 la Autoridad Portuaria ha encargado a IDOM un estudio de los
sobrecostes y problemas que la construcción por fases y sin cesar la actividad de la
lonja puedan generar basándose en la información que se dispone hasta la fecha.
1.2 OBJETO DEL ESTUDIO
De las tres alternativas planteadas por la Autoridad Portuaria en el informe de
Mínimos y alternativas se profundizará en el presente estudio respecto de la
referente a la construcción de la nueva Lonja.
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Se van analizar los siguientes puntos:
• Propuesta básica de posible implantación de la nueva Lonja.
• Construcción en fases de la Lonja sin cesar la actividad actual.
• Análisis del Presupuesto inicial estimado en el Estudio de Dimensionamiento de
la nueva Lonja.
• Costes adicionales a añadir al Presupuesto de Construcción del Edificio de la
nueva Lonja.
• Opciones para optimización de la inversión.
• Calendario de trabajos y desglose de las actuaciones.
De las dos restantes alternativas se comenta la siguiente:
a) Cierre de la Lonja: se considera que es posible conseguir los puntos planteados
en el Informe de Mínimos y alternativas como de obligatorio cumplimiento, por
lo tanto no parece necesario el cierre de la Lonja.
b) Remodelación de la Lonja Actual: existe ya un proyecto básico para la
ejecución de obras de habilitación y equipamiento de Lonja de pescado de
Pasajes. Podría ser una opción abordable en caso de no poder realizarse la
construcción de la nueva Lonja.
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2. PROPUESTA BÁSICA DE POSIBLE IMPLANTACIÓN
2.1 PROPUESTA PLANTEADA EN EL ESTUDIO DE DIMENSIONAMIENTO
En el estudio elaborado por Azti-Tecnalia se establecían las necesidades futuras y
se dimensionaba la nueva lonja de la siguiente manera:
• Superficie de plantas de sótanos…………………………….. 9.390 m 2
• Superficie Planta baja…………………………………………. 9.445 m 2
• Superficie Planta 1ª……………………………………………. 3.311 m 2
• Superficie espacio exterior……………………………………. 1.875 m 2
A su vez cada planta se desglosaba de la siguiente manera:
PLANTA SOTANO Superficie ( m 2 )
Almacenes para armadores 890
Parkings y Zonas comunes 8.500
TOTAL SUPERFICIES DE SOTANO 9.390
PLANTA BAJA: SUPERFICIE INTERIOR Superficie ( m 2 )
Salas de recepción de pescado 3.000
Sala de subastas 150
Módulos y áreas comunes para mayoristas y detallistas 1.500
Cámaras frías 490
Muelles de carga 800
Vestíbulo 150
Pasillos de circulación para productos pesqueros 2.000
Pasillos y escaleras de personal 40
Local de almacenamiento y carga de los vehículos de transporte interno 125
Local del transformador 20
Zona de aseos y vestuarios 100
Tren de lavado de cajas 500
Almacén de cajas retornables (Cofadía) 550
TOTAL SUPERFICIES DE PLANTA BAJA INTERIORES 9.445
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PLANTA BAJA: SUPERFICIE EXTERIOR Superficie ( m 2 )
Andén o muelle de carga de minoristas 475
Acceso principal 150
Sobreelevación del cantil 1.100
Rampas 150
TOTAL SUPERFICIES DE PLANTA BAJA EXTERIORES 1.875
PLANTA PRIMERA Superficie ( m 2 )
Zona de aseo 30
Sala de máquinas frigoríficas 150
Sala de juntas 80
Oficinas y despachos 250
Oficinas mayoristas y minoristas 1.500
Cafetería y Restaurante 200
Almacén de cajas de poliestireno expandido (mayoristas) 300
Fábrica de hielo 250
Silos de hielo 226
Talleres 50
Distribución, escaleras y pasillos 275
TOTAL SUPERFICIES DE PLANTA PRIMERA 3.311
Otras consideraciones a destacar para la implantación de la nueva Lonja son las
siguientes:
• El espacio de atraque se mantiene el actual.
• Zona de aparcamiento y circulación de camiones: de longitud equivalente a los
muelles de carga. Su anchura debe permitir la maniobra de acceso de los
camiones para las labores de carga de pescado.
• Se proponen 7 muelles de carga directa para camiones, situados en superficie.
• La única ubicación posible es la actual.
• Separación completa entre la zona destinada al Parking y la zona destinada a
labores de carga y descarga.
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En el Estudio de Dimensionamiento de la Lonja Pesquera de Pasajes se establecen
las superficies necesarias en base a la hipótesis de que en el futuro se mantendrá el
mismo volumen de actividad que en la actualidad.
2.2 ASPECTOS A CONSIDERAR PARA UN ACUERDO AYUNTAMIENTO-PUERTO
El escrito del Ayuntamiento de Pasaia con fecha 15 de Diciembre de 2008,
entregado a IDOM, cabe destacar respecto a la Lonja los siguientes puntos, que
serán relevantes para la propuesta básica de implantación:
Ambas entidades acordaron que en el desarrollo del proyecto de ejecución de la
nueva lonja pesquera se debe atender a nuevas necesidades que permitan un uso
más amplio que el propio de la actividad pesquera, con actividades y usos que
fomenten otro tipo de actividades.
La ubicación de la Lonja debe ser el muelle San Pedro.
Las instalaciones pesqueras que se ubiquen en este espacio, en todo caso, serán
las estrictamente necesarias para la carga y descarga y venta de pescado. En
ningún caso contendrán instalaciones de transformación.
Las operaciones de carga y descarga terrestre se realizarán en el subsuelo, no
admitiéndose actividades ni almacenajes al aire libre. Los aparcamientos que se
creen con la construcción de la nueva Lonja se destinarán a la rotación en los
horarios y periodos en los que sean necesarios para la citada actividad.
Entre las edificaciones y el cantil se deberá respetar una anchura libre de al menos
siete metros. Esta zona podrá ser acotada, en parte o completamente, en los
horarios en los que se produzcan las descargas desde los pesqueros.
La altura máxima de las edificaciones será de ocho metros hasta el alero y se
respetará una anchura mínima desde el límite portuario de la calle Esnabide de al
menos 15 metros, aumentándose hasta 45 m conforme se amplían los espacios
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hacia la Iglesia de San Pedro, respecto de la cual las edificaciones mantendrán 50
metros.
Todo lo anteriormente escrito queda reflejado en “Área de movimiento de la edificación, en la
parcela de Pescadería del Plan Especial de Ordenación Urbana del Puerto de Pasajes.
2.3 CONSIDERACIONES HECHAS POR LOS ESTAMENTOS IMPLICADOS
IDOM ha mantenido conversaciones con los distintos estamentos relacionados con
en el Proyecto, habiéndose recogido de las diferentes entrevistas los siguientes
comentarios:
Mayoristas, Detallistas y Armadores:
La lonja de la Asociación de Armadores opera como lonja de venta por exposición
completa, la venta se realiza por el Patrón del barco, o bien, por personal
subcontratado por el Armador. No se paga ninguna cuota por utilizar la zona de
exposición y venta. IDOM ha detectado que existen dudas de que en el caso de
tener que pagar la superficie ocupada, algunos Armadores quisieran seguir
utilizando las instalaciones de la Lonja.
Actualmente existen 50 módulos para mayoristas, de los cuales 20 completan su
actividad en Merka-Oiartzun. También existen dudas de la posible continuidad de
algunos mayoristas, ya que algunos se encuentran en el final de su actividad
laboral, y podrían no estar interesados en realizar inversión. Los 20 mayoristas de
Merka-Oiartzun si parece muy probable que continuasen con su actividad.
Parece importante determinar a priori, el número de Mayoristas y Armadores que
van a continuar su actividad en la nueva Lonja. De esta manera se podrá establecer
más exactamente la superficie necesaria par la nueva Lonja. Dicha superficie influye
directamente en el del Presupuesto de la inversión a acometer.
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El colectivo de Mayoristas, Detallistas y Armadores no prevé realizar ninguna
aportación a la inversión de la nueva Lonja.
Diputación Foral de Gipuzkoa- Departamento de Movilidad y Ordenación del
Territorio
La DFG es partidaria de la construcción de una nueva Lonja, siendo un factor
imprescindible para el apoyo del Proyecto que las labores de carga y descarga de
los vehículos ligeros se realicen en el sótano del edificio. Así mismo los aspectos
que valorará positivamente son los siguientes:
• Reducción de la superficie actual.
• Mejora de la calidad arquitectónica.
• Mejora de la circulación del tráfico.
DFG prevé la aportación de tres millones de euros tal como se recoge en el
convenio de colaboración entre DFG y el Ayuntamiento de Pasaia para coordinar e
impulsar determinadas actuaciones de regeneración en el término municipal de
Pasaia.
Jaizkibia:
Se manifiestan partidarios de la demolición de la actual Lonja y la construcción de
una nueva principalmente por los siguientes tres motivos:
• Construcción de un edifico nuevo, que pueda ser un icono arquitectónico
• Una nueva Lonja sería un edificio de mayor duración.
• Posibilidad de mejorar la circulación viaria de la zona, separando el tráfico de
la Lonja del tráfico restante.
Jaizkibia no prevé realizar ninguna aportación a la inversión de la nueva Lonja.
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Gobierno Vasco. Departamento de Agricultura y Pesca:
Es partidario de la construcción de un nuevo edificio y de la continuidad de la
actividad durante el transcurso de la obra.
Gobierno Vasco a través del Departamento de Agricultura, Pesca y Alimentación
prevé la aportación, a fondo perdido, de tres millones de euros.
Autoridad del Puerto de Pasajes:
Para la nueva Lonja quiere se aproveche el Área de Movimiento de la edificación
definida en el Plan Especial y del Ayuntamiento de Pasaia y que se señala en el
plano nº 14642-004. En dicho plano se delimitan las zonas de edificación por el
Ayuntamiento y por el Plan Especial, se quiere que la nueva Lonja abarque mayor
superficie posible, siempre dentro de los límites indicados.
La Autoridad del Puerto de Pasajes tiene un presupuesto de siete con cinco
millones de euros.
Ayuntamiento de Pasaia:
El Ayuntamiento de Pasaia no prevé ninguna aportación a la inversión de la nueva
Lonja.
2.4 PROPUESTA BÁSICA DE POSIBLE IMPLANTACIÓN
De acuerdo con el dimensionamiento y consideraciones propuestas en el Estudio
de Azti-Tecnalia y el Plan Especial de Ordenación Urbana del Puerto de Pasajes, y
con el único objetivo de poder valorar los apartados objeto del presente estudio se
presenta una posible opción de implantación.
La opción presentada está pensada para construir la nueva Lonja por fases de tal
manera que no se produzca el cese de actividad de la Lonja.
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Esta solución se refleja en el plano nº 14642-002, que se adjunta en el capítulo de
Planos. La planta sótano de 9.390 m 2 de superficie se implanta en la zona actual de
los edificios de Pescadería -1 y Pescadería -2. Se proponen dos entradas
diferenciadas:
1) Entrada al Parking Lonja: donde se situarían los almacenes de los armadores y
el espacio destinado para las operaciones de expedición de pescado en
vehículos ligeros utilizados habitualmente por los detallistas.
2) Entrada al Parking público: espacio destinado exclusivamente a aparcamiento
de vehículos.
La planta Baja de 9.445 m 2 se sitúa a los largo de casi toda la longitud del muelle,
con una anchura variable: siendo la menor 24,50 m, y la máxima de 50 m. Presenta
al final del muelle una forma achaflanada debido a la condición del Plan Especial de
no edificar a 45 m de la calle Esnabide, ni a 50 m de la Iglesia de San Pedro.
La planta 1ª de 3.311 m 2 se plantea a lo largo del actual edificio Pescadería -2,
también se podría situar encima del actual edificio pescadería 2 o Pasaia, donde
fuera más conveniente.
Se prevé una entrada a la Lonja y una salida, de tal manera que exista un único
sentido de circulación, de esta manera el tráfico será fluido y no se producirán
embotellamientos en las horas puntas de trabajo.
La superficie espacio exterior será muy amplia, similar a la actual. Se podrán
implantar los 7 muelles de carga para camiones previstos que ocupan
aproximadamente unos 1.200 m 2 , quedando espacio suficiente para rampas, zona
de recogida de residuos, etc.
La fábrica de hielo actual se dibuja, aunque su mantenimiento en ese punto o su
traslado deberá decidirse en su momento. Este tema se trata en el apartado
siguiente.
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2.5 FABRICA DE HIELO
La Fábrica de hielo merece un análisis aparte ya que ha sido objeto recientemente
de una importante remodelación.
La Fábrica de hielo estaba situada en el edificio Pasaia, en la Planta Baja. En el año
2003 se realizó un Proyecto de Remodelación, en el cual se reforzaba la estructura
y se procedía a la mejora de las instalaciones colocando una nueva Fabrica de hielo
en la Planta 1ª del mismo edificio Pasaia. Seguidamente se procedió a la ejecución
del mismo. A finales del 2005 se terminó de instalar.
En el estudio de Dimensionamiento de Azti-Tecnalia se comenta que las
instalaciones recientes cubren las necesidades actuales y futuras.
Existen por tanto dos alternativas:
1) Mantener la Fábrica actual en la misma ubicación: conservar la estructura del
edificio, junto con las instalaciones y la maquinaría, proceder al derribo de la
fachada y del resto del edificio no ocupado por la Fábrica y por último adecuar
las Fachadas del edificio de acuerdo con el nuevo Proyecto de la Lonja.
La anchura libre del muelle a la altura del Edificio Pasaia es de 3,50 m. Para
poder cumplir la condición del Plan Especial de Ordenación Urbana del Puerto de
Pasaia, de mantener un muelle de anchura de 7,00 m, se debería de retranquear
la fachada de la planta baja, manteniéndose solamente las columnas del edificio
en ese punto. Actualmente existe un tubo exterior desde la planta 1ª a la planta
baja por el que se suministra hielo a los barcos. Dicho tubo se debería a su vez
retranquear para no situarse en medio del paseo del muelle.
2) Trasladar la maquinaría actual a la nueva Lonja: consistiría en desmontar la
actual Fábrica para reinstalarla en la ubicación destinada para ello en el nuevo
edificio.
La empresa que instaló la actual fábrica de hielo fue Ramón Vizcaino. Se ha
realizado la consulta de el coste estimativo de esta alternativa, sólo a nivel de
maquinaría y aunque no se dispone de un presupuesto por el momento, se
trataría de una cantidad importante. La duración del traslado de la máquina sería
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de aproximadamente 6 meses, en los cuales para mantener la aportación
necesaria de hielo para la actividad de la Lonja se debería de traer hielo o
alquilar una máquina que lo produzca.
En conclusión, parece que la opción de mantener la Fábrica de hielo en su posición
actual resulta la más razonable por los siguientes motivos:
• Se evita una importante inversión.
• Se mantiene la fábrica de hielo en funcionamiento durante el transcurso de la
obra, permitiendo el abastecimiento de hielo para continuar con la actividad de la
Lonja.
• Se aprovecha una inversión realizada recientemente, ya que se terminó de
instalar en el 2005.
2.6 GESTION DE LA NUEVA LONJA
El Estudio económico-jurídico sobre la viabilidad de la Lonja-Mercado en el Puerto
de Pasajes preveía que la “gestión debiera descansar en la iniciativa privada
vinculada a la actividad pesquera mediante la participación de Cofradía y aquellos
mayoristas interesados en promover la nueva infraestructura” y que “el régimen de
gestión debiera instrumentarse mediante la oportuna concesión administrativa por
parte de la Autoridad Portuaria”.
En este momento, no existiendo previsión de participación de mayoristas,
armadores o cofradía en el proyecto o inversiones a realizar, parece razonable
pensar en un modelo de gestión público, en el que la lonja será gestionada por la
Autoridad Portuaria de Pasajes, teniendo que pagar los usuarios las tasas legales
en vigor, que serán más altas que las actuales al considerar las inversiones a
ejecutar.
Se opta por este modelo de gestión público, no porque la Autoridad Portuaria estime
que sería el mejor a adoptar, sino como consecuencia de la inexistencia de otras
alternativas.
En este sentido, y a la luz de los presupuestos reflejados en el punto 6 del presente
documento, una estimación de las tasas a cobrar, tomando en consideración la
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legalidad vigente a fecha del presente documento, por parte de la Autoridad
Portuaria de Pasajes en el supuesto de ocupación total de las instalaciones de la
nueva lonja con las actividades previstas, sería la siguiente:
INVERSIÓN TOTAL MÍNIMO LEGAL TOTAL MÁXIMO LEGAL
17.347.550 €
2.965.000 €/año
14.377.550 € 2.603.000 €
5.436.000 €/año
5.135.000 €/año
Dada la situación del sector pesquero y la proyección prevista por el Departamento
de Agricultura, Pesca y Alimentación del Gobierno Vasco es razonable considerar
la banda más baja de tasas y definir un modelo de explotación de las instalaciones
que responda a las necesidades y a las operaciones que se llevarán a cabo en la
nueva Lonja.
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3. CONTRUCCIÓN EN FASES DE LA LONJA
3.1 OCUPACIÓN ACTUAL
En este apartado se analiza la ocupación actual de la lonja en los distintos espacios:
3.1.1. Interior de la Lonja
Todo el complejo de La Lonja está formado por los edificios siguientes:
• Edificio Pescadería 1.
• Edificio Pescadería 2 (incluye la Cofradía de Pescadores).
• Tinglado de enlace.
• Edificio Pasaia.
La actividad actual de la Lonja ocupa las superficies de la siguiente manera:
• La cofradía de pescadores ocupa una superficie de unos 1.400 m 2 , está
situada en el edificio Pescadería-2.
• Los Mayoristas, armadores y detallistas: actualmente están utilizando como
sala de recepción del pescado 2.000 m 2 situados en el edificio Pescadería-2.
Los mayoristas poseen 50 módulos de 30 m 2 cada uno y utilizan
aproximadamente el 50 %, es decir unos 750 m 2 , repartidos entre el edificio
Pescadería -1 y Pescadería-2. El resto del espacio, unos 2.600 m 2 , se utilizan
para circulación y preparación y clasificación de pescado.
• Existen dos cámaras frigoríficas para mayoristas (además de las construidas en
el interior de los módulos), de las cuales se utiliza una de aproximadamente
200 m 2 .
• La máquina de fabricar hielo ocupa 711 m 2 .
• El almacén de cajas actualmente ocupa unos 800 m 2 .
• La máquina de lavado de cajas ocupa 400 m 2 .
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3.1.2. Exterior de la Lonja
El espacio exterior supone unos 11.293 m 2 . Una parte es ocupada como Parking
público, aproximadamente 3.136 m 2 (unas 116 plazas de aparcamiento), otra zona
es utilizada para carga y descarga del pescado, unos 4.300 m 2 . El espacio
disponible se ocupa en su totalidad, sobre todo en horas punta de trabajo en las que
se puede haber hasta 200 furgonetas de detallistas, además del tráfico de
camiones que traen el pescado por carretera.
El espacio exterior es utilizado en su totalidad, aunque de la actividad de la lonja se
podría considerar unos 4.300 m 2 , siendo el resto se utilizado como Parking Público
y vía de circulación.
A continuación se presenta un cuadro resumen de la superficie aproximada utilizada
actualmente para actividad de la Lonja:
SUPERFICIE INTERIOR UTILIZADA m 2
Cofradía de pescadores 1.400
Zona de recepción del pescado 3.400
Zona módulos utilizada 750
Fabrica de hielo 711
Máquina de lavado de cajas 400
Almacén de cajas 800
Cámara de frío 200
TOTAL 7.661
SUPERFICIE EXTERIOR UTILIZADA m 2
Parking público 3.136
Carga y descarga 4.300
TOTAL 7.436
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3.2 ESPACIO NECESARIO PARA CONTINUAR CON LA ACTIVIDAD DE LA LONJA
Para continuar con la Actividad de la Lonja los espacios necesarios serían los
siguientes:
ZONA INTERIOR ZONA EXTERIOR
Sala de exposición del pescado Espacio de atraque
Zona de preparación y carga del pescado Zona de aparcamiento y circulación
de camiones
Cámara fría
Almacén de cajas
Fabrica de hielo
Zona de aseo
Máquina de lavado de cajas
3.3 CONSTRUCCIÓN POR FASES PROPUESTA
3.3.1 Fase 1
De acuerdo con la implantación del nuevo edificio efectuada en el apartado 2.4 del
presente informe y tras analizar los puntos anteriores, se plantea la construcción de
la Lonja en dos fases. Se cree que es la manera de realizar la obra considerando
los tres puntos siguientes:
a) No se produzca el cese de la actividad de la Lonja.
b) El coste sea menor.
c) La duración de la obra sea menor.
A continuación se explican cada una de las fases:
La Fase 1 se refleja en plano: nº 14642-003, en el cual se indica en rojo el vallado
de obra que correspondería a la parte de obra a realizar en esta Fase, con las
entradas y salidas a la obra. El resto del espacio corresponde a la zona donde se va
a continuar con la actividad de la Lonja.
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También se señalan los accesos provisionales a la Lonja, la salida de la Lonja y las
zonas de aparcamiento.
Toda la superficie del sótano está situada en la zona de obra de esta Fase, de esta
manera todas los trabajos de cimentación se ejecutará de manera continua y de una
sola vez.
Los trabajos a realizar serían los siguientes:
• Preparación del traslado de la actividad de la Lonja.
• Colocación del vallado de obra y de las entradas y salidas dibujadas en el
plano:
− Acceso y salida a obra: Fase 1.
− Acceso provisional Lonja: Fase 1.
− Salida provisional Lonja: Fase 1.
• Cambio del lugar de actividad de la Lonja
• Demolición de los edificios Pescadería -1, Pescadería-2 y el de Efectos
Navales Pasajes.
• Construcción del edificio correspondiente a la zona vallada.
• Urbanización de la superficie exterior de la zona marcada por el cierre de obra.
• Habilitación del nuevo edificio para el traslado de la actividad de la Lonja
durante la 2ª Fase.
Respecto a la continuidad de la actividad de la lonja se llevaría a cabo de la
siguiente manera:
3.3.1.1 En el espacio interior
Como se ha comentado en el apartado 3.2.1 la superficie ocupada actualmente de
7.936 m 2 . En la Fase 1 se construiría en la zona delimitada por el vallado de obra,
el resto se utilizaría para continuar con la actividad de la lonja. Para la actividad
interior se utilizaría el Edificio Pasaia.
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En el plano 14642-005 se indican la funcionalidad de los espacios.
El edificio Pasaia posee una superficie en Planta de aproximadamente 3.800 m 2 y
una superficie total de 8.167 m 2 . Actualmente se encuentra ocupada por el túnel de
lavado de cajas y el almacén de cajas en la Planta baja y la fábrica de hielo situada
en Planta 1ª.
Estos tres espacios quedarían de la siguiente manera:
1) Fabrica de hielo: Se mantiene en la misma ubicación actual en Planta 1ª
2) Túnel del lavado de cajas: Se traslada a la planta 1ª: Se procederá al
desmontaje y posterior montaje en Planta 1ª en la zona que se indica en el
plano nº 14642-006, subiendo el material mediante una grúa exterior a través
de una puerta metálica ya existente en fachada.
3) Almacén de cajas: Se traslada a la Planta 1ª y también se subirá el material con
una grúa exterior y a través de la puerta metálica de fachada.
Por lo tanto la Planta baja estaría desalojada de toda la actividad actual. Se utilizará
durante la Fase 1 de las obras de la forma siguiente:
• Sala de exposición de pescado: ocupando unos 2.124 m 2 y contendría:
− Lonja de cofradía de pescadores: 735 m 2
− Lonja de asociación de armadores: 969 m 2
− Zona de clasificación y pesaje: 420 m 2
• Zona de preparación y carga de pescado: espacio para mayoristas,
aproximadamente 1.620 m 2 . En este espacio se situarán los módulos para
mayoristas.
• Zona de aseo: unos 30 m 2 .
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• Cámara de frío: existe actualmente un recinto preparado para este fin, que se
encuentra en desuso, se aprovechará para colocar una cámara de frío y
utilizarla como almacenamiento de stock puntuales. Su superficie es de 58 m 2 .
Existe una zona preparada para oficinas que actualmente esta desocupada, tanto
en planta primera como en la planta segunda, con una superficie de unos 680 m 2 .
Se podrá utilizar para este mismo uso.
Resumiendo, en el espacio quedaría utilizado de la siguiente manera:
PLANTA BAJA PLANTA PRIMERA
Sala de exposición de pescado Fabrica de hielo
Zona de preparación y carga de pescado Máquina de lavado de cajas
Zona de aseo Almacén de cajas
Cámara de frio Oficinas
Como se ha comentado en el apartado 2.1 del presente informe, se desconoce las
cantidad de mayoristas, armadores y detallistas que van a formar parte del Proyecto
de la Nueva Lonja. Se debería de confirmar a priori esta cifra, pudiendo ocurrir lo
siguiente:
• Se reduzca el número de mayoristas, armadores y detallistas, siendo suficiente
la superficie de Planta Baja del Edificio Pasaia para llevar a cabo la actividad de
la Lonja durante el transcurso de las obras.
• Se mantengan las necesidades actuales, en cuyo caso el espacio indicado
podría no ser suficiente, en cuyo caso se debería de completar con algún
pabellón exterior, bien en la zona de la Herrera, o bien en Merka-Oiartzun. Esto
último resultaría más económica al estar las instalaciones ya preparadas.
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3.3.1.2 Espacio de Atraque
Actualmente existen 343 m disponibles de muelle de Atraque. Durante la
construcción de la Lonja se reduciría a los 68 m frente al edificio de Pasajes. Con
este espacio se podrían descargar 3 barcos simultáneamente, en un tiempo de
descarga medio por barco de 150 min, durante 8 horas (horario habitual de
descarga) se trataría aproximadamente de la descarga de 10 barcos. El número
medio de de barcos que suelen operar simultáneamente es de 25, y el límite
superior es de 52 barcos.
Al lado contrario de la Lonja junto al edificio Pasaia existe un muelle que se podría
aprovechar para la descarga. Actualmente se utiliza para atraques de cortesía, pero
se podría habilitar y utilizar como espacio de atraque para la Lonja. Este espacio
sería suficiente para poder continuar con la actividad actual de la Lonja.
3.3.1.3 Zona de parking exterior
3.3.2 Fase 2
En el plano nº 14642-003 que se adjunta en el capítulo de planos, se indican los
accesos y salidas a la Lonja durante la Fase 1.
Se puede observar que la superficie exterior se reduce considerablemente de
11.293 m 2 a 5.548 m 2 . La superficie necesaria para continuar con la actividad como
se indica en el apartado 3.2.2 del presente Informe es de 4.300 m 2 , por tanto el
espacio dispuesto parece suficiente para mantener la actividad. No se utilizaría
ningún espacio para Parking Público.
La Fase 2 se refleja en el plano nº 14642-004, en el cual se indica en rojo el vallado
de obra correspondiente a la zona donde se va ejecutar la obra. También se
dibujan las entradas y salidas tanto de la actividad de la Lonja como de la obra.
Se efectuaría una vez terminada completamente la Fase 1 y comprende los
siguientes trabajos:
20

• Colocación del vallado de obra y de las entradas y salidas dibujadas en el
plano:
− Acceso a obra: Fase 2.
− Salida de obra: Fase 2.
− Acceso provisional Lonja: Fase 2.
− Salida provisional Lonja: Fase 2.
• Demolición de parte del edificio de Pasaia, conservando la Fábrica de hielo
• Construcción de la rampa de salida y entrada al parking público, así como la
cubrición perteneciente al nivel de planta baja.
• Construcción de la Planta Baja correspondiente.
• Urbanización de la zona exterior.
• Unificación de la actividad de la Lonja.
Trasladada la actividad de la Lonja a la zona del edificio recién construido no
existirá problema ni en cuanto al espacio interior, ni exterior.
21

4. ANÁLISIS DEL PRESUPUESTO INICIAL ESTIMADO EN EL ESTUDIO DE
DIMENSIONAMIENTO DE LA NUEVA LONJA
El Estudio de Dimensionamiento de Lonja Pesquera de Pasaia elaborado por Azti-
Tecnalia señala un Presupuesto estimativo de 13.772.000 € para la construcción de
la nueva Lonja.
Dicho presupuesto se obtenía aplicando a las superficies establecidas un coste de
€/m 2 . Se fijaba un coste de obra subterránea de 320 €/ m 2 y de 800 €/ m 2 el coste
de obra aérea.
La construcción del sótano se realizará en un terreno situado junto al mar y con
monte cercano a unos 70 m. No se disponen de sondeos de la parcela ni estudio
geotécnico, pero cabría suponer que se trata de un terreno fangoso o de relleno
hasta llegar a la roca, la cual no estaría muy lejos debido a la cercanía del monte.
Para la construcción del sótano una solución tipo en esta clase de terreno sería con
pilotaje. El coste aproximado de realizar un sótano con pilotes de una longitud
media aproximada de 6-8 m se estima en unos 495 €/m 2 , superior por tanto al
considerado en el estudio de Azti-Tecnalia.
Respecto al coste de obra aérea establecido de 800 €/m 2 , parece ajustado pero
dependerá de la complejidad del edificio y de los materiales de la nueva
construcción.
Por tanto el presupuesto previsto subiría en el caso de confirmarse el tipo de
cimentación y mantenerse la superficie de sótano prevista.
22

En el siguiente cuadro se resumen los presupuestos para la nueva Lonja:
La diferencia es de 1.080.850 €
Coste
obra subterránea
Coste obra aérea
Presupuesto estimativo
AZTI TECNALÍA
9.390 m 2 x 380 €/ m 2 = 3.568.000 €
12.756 m 2 x 800 €/ m 2 = 10.204.000 €
Coste Total 13.772.000 €
Análisis del Presupuesto
IDOM
9.390 m 2 x 495 €/ m 2 = 4.648.050 €
12.756 m 2 x 800 €/ m 2 =10.204.800 €
14.852.850 €
El estudio geotécnico deberá confirmar si la cimentación es la más adecuada.
Parece importante establecer las necesidades futuras de superficie, ya que influyen
directamente con el Presupuesto obtenido.
23

5. COSTES ADICIONALES A AÑADIR AL PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN
DEL EDIFICIO DE LA LONJA
En este apartado se realiza una estimación de los costes que hay que añadir al
Presupuesto estimado y que no están contemplados en el mismo. Los precios
aportados son de ejecución de material.
Primeramente se presenta los trabajos a realizar independientemente de la forma
construcción:
• Demolición de los edificios actuales:
− Pescadería 1, Pescadería 2, Tinglado y
efectos Navales: demolición e incluso
transporte al vertedero y canon de vertido.
− Edificio Pasaia: demolición e incluso trasporte
a vertedero y canon de vertido.
Total Demoliciones
• Urbanización de la parcela
− Muelle: se va a ejecutar un muelle de unos
380 m de longitud y 7,00 m de anchura. Por lo
tanto aproximadamente 2.660 m 2 a urbanizar
considerando un ratio de 70 €/ m 2
− Zona afectada por las obras: se trata de unos
6.200 m 2 con el ratio de 70 €/ m 2
− Resto parcela: según la ficha urbanística la
parcela tiene una superficie de 26.651 m 2 , si
descontamos la ocupación del edificio y las
superficies anteriores quedan 8.400 m 2 . Si se
quiere reurbanizar el coste es
Total Urbanización
340.000 €
280.000 €
620.000 €
186.200 €
434.000 €
588.000 €
1.208.200 €
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Respecto a los trabajos a realizar debido a la construcción en fases propuesta, el
presupuesto estimado es el siguiente:
• Acondicionamiento de Edificio Pasaia para su utilización como Lonja
provisional:
Como se ha explicado en el apartado 3.3 del presente informe, se propone la
construcción en dos fases del edificio para impedir el cese de la actividad actual
de la Lonja. Durante la 1ª fase se trasladará la actividad al edificio Pasaia,
previamente acondicionado. Los trabajos que se tendrán que ejecutar se
presentan a continuación con sus costes:
1) Limpieza de almacenes con retirada de materiales inservibles: actualmente
existen cantidad de material inservible acopiado tanto en la Planta Baja
como Primera del edificio, se tendría que retirar. El coste estimado para
este trabajo es de 6.000 €.
2) Traslado de la máquina de lavado de cajas y las cajas de la Planta Baja a
la 1ª mediante una grúa situada en el exterior y accediendo a la Planta 1ª
por una puerta metálica existente en la fachada del edificio. El coste de
este trabajo se estima en 6.000 €.
3) Poner en marcha el montacargas: existe un montacargas fuera de servicio,
al trasladar la máquina de lavado a la planta 1º será necesario ponerlo en
marcha para poder hacer uso del mismo. Está clausurado por Industria por
no cumplir la normativa vigente, es necesario realizar unas reformas para
su puesta en marcha. El coste estimado es de 30.000 €.
4) Trabajos de disposición de los espacios: consistentes en tirar tabiques,
delimitar los espacios de uso, preparar los módulos de los mayoristas,
realizar puertas de acceso, etc,… Se estima el coste de estos trabajos en
100.000 €.
5) Zona de aseos: adecuar una zona de aseos en la planta baja de unos 30
m 2 , se asigna la cantidad de 5.000 €.
6) Preparación de salidas y entradas a la Lonja: como se indica en el plano nº
14642-003, se realizará la entrada y salida por espacios distintos, y el
acceso al recinto se permitirá únicamente al personal que lleve a cabo una
25

actividad dentro de la Lonja. Por lo tanto se tendrá que colocar dos puertas:
una de entrada y otra de salida, permaneciendo abiertas únicamente en
horario de trabajo de la Lonja. El coste estimado es de 2.500 €.
7) Instalación de una cámara de frío de aproximadamente 200 m 2 . Como se
explica en el apartado 3.3 la camara de frío se colocará en la planta 1ª. El
coste de la misma incluyendo el recinto, aislamiento del mismo y
maquinaría es de unos 17.000 €.
______________
Total acondicionamiento edificio Pasaia 166.500 €
• Honorarios de Proyecto y Dirección de Obra
− Incluye los honorarios para redacción de
Proyectos, Dirección Facultativa y Dirección
de Ejecución de las Obras y Coordinación de
Seguridad y Salud y gastos de topografía o
geotécnia
Total honorarios de Proyecto y Dirección de Obra
500.000 €
En resumen los costes adicionales a añadir al Presupuesto de construcción del
Edificio de la nueva Lonja son los siguientes:
PRESPUESTO ESTIMADO Euros
Demolición de los edificios actuales 620.000 €
Urbanización de la parcela 1.208.200 €
Acondicionamiento de Edificio Pasaia para su
utilización como Lonja provisional
166.500 €
Honorarios de Proyecto y Dirección de Obra 500.000 €
TOTAL COSTES ADICIONALES 2.494.700 €
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6. RESUMEN DEL PRESUPUESTO Y FINANCIACION
En resumen el presupuesto global estimado para la construcción de la Lonja
descrita con 9.400 m 2 de aparcamiento y zonas de carga-descarga subterráneas y
con los costes derivados de la ejecución por fases sin cesar la actividad asciende a
las cifras señaladas a continuación.
PRESPUESTO TOTAL ESTIMADO Euros
Presupuesto estimado en estudio Azti-Tecnalia 13.772.000 €
Sobrecoste estimado por cimentación profunda 1.080.850 €
Costes adicionales 2.494.700 €
TOTAL COSTES 17.347.550 €
No se ha considerado es estas cifras las posible necesidad de acondicionamiento
un edificio adicional al edifico Pasaia, en caso de que este no fuese suficiente para
acoger a todos los mayoristas.
Este presupuesto podría reducirse si se eliminase el parking público, no ligado a la
actividad de la lonja o si se reducen las superficies del edificio ajustándolo a la
actividad futura prevista, en la que previsiblemente habrá menos mayoristas o
armadores y una necesidad de menor ocupación de los espacios y optimización de
los mismos.
POSIBLES REDUCCIONES DE PRESUPUESTO Euros
Por eliminación del Parking Público subterráneo 1.470.000 €
Por reducción de un 15 % de superficie 2.400.000 €
Por otro lado, también hay que prever que durante la ejecución de las obras,
teniendo en cuenta que las condiciones de trabajo para mayoristas, armadores y
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cofradía no serán óptimas, puede ser adecuado eliminar o reducir las tasas. Estas
suponen 411.666 €/año para la Autoridad Portuaria de Pasajes en la actualidad.
La financiación de la inversión a día de hoy está planteada de la siguiente manera:
PRESUPUESTO TOTAL ESTIMADO 17.347.550 €
Aportación presupuestada por A.P.P. 7.500.000 €
Aportación prevista por DFG – Dpto de Movilidad y
Ordenación del Territorio
Aportación prevista por GV – Dpto de Agricultura, Pesca y
Alimentación
3.000.000 €
3.000.000 €
DEFICIT 3.847.550 €
Considerando la eliminación del Parking Público subterráneo y una reducción de un
15% de superficie, se eliminaría el déficit. Se representa en el cuadro siguiente:
PRESPUESTO TOTAL ESTIMADO 13.477.550 €
Aportación presupuestada por A.P.P. 7.500.000 €
Aportación prevista por DFG – Dpto de Movilidad y
Ordenación del Territorio
Aportación prevista por GV – Dpto de Agricultura, Pesca y
Alimentación
3.000.000 €
3.000.000 €
SUPERAVIT 22.450 €
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A continuación se presenta un cuadro de planificación de la inversión en el tiempo.
Se indican las necesidades de pago de acuerdo con la construcción del edificio, las
financiaciones de los distintos estamentos y el déficit que se obtendrá de acuerdo
con dichas financiaciones:
a) Con la inversión total prevista:
INVERSIÓN
FINANCIACIÓN
APP
FINANCIACIÓN
DFG
FINANCIACIÓN
GV
DEFICIT-
SUPERAVIT
ACUMULADO
TOTAL 2009 2010 2011 2012
17.347.550 € 300.000 € 6.400.000 € 9.417.550 € 1.230.000 €
7.500.000 € 0 € 4.400.000 € 3.100.000 € 0 €
3.000.000 € 0 € 1.500.000 € 1.500.000 € 0 €
3.000.000 € 1.000.000 € 1.000.000 € 1.000.000 € 0 €
-3.847.550 €
+700.000 €
+1.200.000€
-2.617.550 €
- 3.847.550 €
b) Considerando la eliminación del Parking público y el 15 % de superficie:
INVERSIÓN
FINANCIACIÓN
APP
FINANCIACIÓN
DFG
FINANCIACIÓN
GV
DEFICIT-
SUPERAVIT
ACUMULADO
TOTAL 2009 2010 2011 2012
13.477.550 € 300.000 € 3.500.000 € 8.447.550 € 1.230.000 €
7.500.000 € 0 € 4.400.000 € 3.100.000 € 0 €
3.000.000 € 0 € 1.500.000 € 1.500.000 € 0 €
3.000.000 € 1.000.000 € 1.000.000 € 1.000.000 € 0 €
22.450 €
+ 700.000 €
+4.100.000 €
+1.252.450 €
+22.450 €
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7. OPCIONES PARA OPTIMITIZACIÓN INVERSIÓN
7.1 SÓTANO
La planta sótano prevista en el Estudio de Dimensionamiento divididos en dos
zonas:
1) 890 m 2 para almacenes de armadores
2) 8.500 m 2 para Parking y Zonas comunes.
Los almacenes de armadores se podrían situar en Planta Baja y todo el espacio de
sótano utilizarlo como parking y zonas comunes. En el sótano se deberán de
desarrollar las operaciones de expedición de pescado en vehículos ligeros utilizados
habitualmente por los detallistas, dicho espacio debe separarse completamente del
espacio destinado al parking. El sótano se dividirá por lo tanto es dos zonas:
1) Zona de carga y descarga: unos 4.500 m 2
2) Zona de parking: 4.900 m 2 , unas 196 plazas de parking.
A la zona de Parking se le puede dar distintos usos:
• Parking de uso exclusivo de la Lonja.
• Parking compartido: es decir fuera del horario de operaciones de la Lonja fuera
utilizado como parking público.
• Parking público: utilizado indistintamente por personal de la Lonja como público.
En está opción se podría dar la explotación del Parking a una empresa.
7.2 PLANTA PRIMERA
En la implantación presentada en el apartado 2.4 del presente informe se puede
observar como la planta baja tiene mayor superficie que la planta primera:
• Planta baja: 9.445 m 2
• Planta 1ª: 3.311 m 2
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Por lo tanto el futuro edificio tendrá una cubierta libre en planta primera de unos
6.300 m 2 . Este espacio se puede utilizar para ubicar otros recintos de uso distinto al
propio de la actividad de Lonja. El coste de edificación aumentará debido al
aumento de superficie construida, pero se podrá obtener rendimiento de esa
inversión.
Dentro de los usos posibles se encuentran los siguientes:
• Cafetería/Restaurante: esta opción parece muy interesante debido a la buena
ubicación de la parcela, pudiendo realizar una terraza grande en planta 1ª con
unas vistas inmejorables sobre la bahía de Pasaia.Tiendas: se piensa en las de
tipo Delicatessen y relacionadas con temas del mar.
• Gimnasio
• Sala de exposiciones
• Salas de cine: de proyectarse parte de la cubierta en forma abovedada similar
a la actual, se podrían situar en la parte oculta de la boveda.
• Biblioteca
La implantación de este tipo de actividades en zonas de frente marítimo o portuarias
ya se ha llevado a cabo con éxito en lugares como Barcelona, Lisboa, etc,…
31

8. CALENDARIO DE TRABAJOS Y DESGLOSE DE ACTUACIONES
Se presenta a continuación mediante un gráfico de barras, una relación de trabajos
a realizar, su duración y su disposición en el tiempo.
Se estima un plazo total de 28 meses para la ejecución de la nueva Lonja,
incluyendo los trabajos preliminares de acondicionamiento del edificio Pasaia para
acoger las actividades de la Lonja de manera transitoria.
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Id Nombre de tarea Duración
1 PLANIFICACIÓN DE LOS TRABAJOS 595 días
2 FASE 1 419 días
3 Habilitación del Edificio Pasaia para activida de la Lonja 44 días
4 Colocación del cierre de obra con las entrada y salidas previstas 5 días
5 Traspaso de la actividad al edificio Pasaia 0 días
6 Demoliciones Edificios: Pescadería 1, Pescadería 2, Tinglado, Efectos Navales 20 días
7 Construcción de la parte del edificio de FASE 1: comprende el sótano completo: 300 días
8 - Cimentaciones 100 días
9 - Estructura 60 días
10 - Albañilería 80 días
11 - Instalaciones 80 días
12 - Acabados 40 días
13 Urbanización de la zona correspondiente a la FASE 1 40 días
14 Habilitación de la nueva Lonja para la actividad provisional durante la FASE 2 10 días
15 FASE 2 176 días
16 Cambio del vallado de obra de acuerdo con los planos 1 día
17 Traspaso de la actividad provisional de Lonja a la nueva zona habilitada 0 días
18 Demolición del edificio Pasaia: zona prevista en el Proyecto 15 días
19 Construcción de la rampa al sotano de Parking Público 15 días
20 Construcción de la parte del edificio de FASE 2: 120 días
21 - Cimentaciones 20 días
22 - Estructura 20 días
23 - Albañilería 40 días
24 - Instalaciones 40 días
25 - Acabados 20 días
26 Urbanización de la zona correspondiente a la FASE 2 20 días
27 Unificación de la actividad de la Lonja 5 días
Proyecto: Planificación construcción nu
Fecha: mar 03/02/09
Tarea
División
Progreso
Hito
año 2 año 3
M-1 M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12 M13 M14 M15 M16 M17 M18 M19 M20 M21 M22 M23 M24 M25 M26 M27 M28 M29
Resumen
Resumen del proyecto
07/05
Tareas externas
Hito externo
Página 1
Fecha límite
08/10

9. PLANOS
Se adjuntan los siguientes planos:
• 14642-001 LONJA ESTADO ACTUAL
• 14642-002 POSIBLE IMPLANTACIÓN LONJA
• 14642-003 CONSTRUCCION LONJA: FASE 1
• 14642-004 CONSTRUCCION LONJA: FASE 2
• 14642-005 USOS EDIFICIO PASAIA

ANEXO: BOCETOS DE POSIBLE FUTURA LONJA