SUPLEMENTO INMUEBLE.pdf - CONSTRUCCION Y VIVIENDA

SUPLEMENTOS ESPECIALES DE CONSTRUCCION&VIVIENDA
AÑO I / SERIE 1 / EDICION 1 FEBRERO 28 DE 2007
INMUEBLE
PARA LOS PROFESIONALES DE LA CONSTRUCCION
EL SECTOR INMOBILIARIO
ANALIZADO DESDE DIVERSOS
PUNTOS DE VISTA
Gerente general del Fondo Mivivienda, Rudy Wong:
«SÍ HAY OPORTUNIDAD DE HACER VIVIENDA DE BAJO COSTO» [P-4]
Director ejecutivo del Instituto Ciudades Siglo XXI, Ing. Guido Valdivia:
«HAY QUE DEMOSTRAR LA POSIBILIDAD DE CONSTRUIR A MENOS
DE US$ 20,000 DE MANERA MASIVA» [P-6]
Director técnico del ICD, Ing. José Luis Ayllón:
«LA ACTIVIDAD EDIFICADORA PUEDE TENER UNA VARIACIÓN MÁS
IMPORTANTE QUE EL AÑO PASADO» [P-7]

CONSTRUCCION
&VIVIENDA
EL PERIODICO DE LOS PROFESIONALES
DE LA CONSTRUCCION
EL SECTOR
INMOBILIARIO
ANALIZADO DESDE
DIVERSOS PUNTOS
DE VISTA
Inmueble es nuestro primer suplemento especial del
año y también es el primero de una serie que publicaremos
a lo largo de los próximos meses. Nace por la intención
de nuestro interés editorial de satisfacer la necesidad
de información por temas específicos, que nuestro
público lector demanda.
Bajo esa premisa, ofreceremos desde diversas perspectivas
y de manera objetiva los contenidos más
saltantes de la actualidad del sector. El gas en las
edificaciones; agua y saneamiento; energía y electricidad;
gerenciamiento de proyectos; concesiones
e inversiones; infraestructura vial; seguridad en la
construcción son algunos de los especiales que
apuntan a enriquecer nuestra edición mensual de
CONSTRUCCIÓN&VIVIENDA.
La experiencia con Inmueble nos grafica que el movimiento
de la construcción de centros comerciales, industriales
y en especial el de la vivienda tendrá un auge
promisorio para los próximos meses. Asimismo, nos
data que la necesidad por construir moradas de bajo
precio amerita mayor atención, ya que es un mercado
interesante por incursionar y donde encuentra el grueso
de la demanda efectiva.
Es tarea entonces buscar los terrenos apropiados con
las habilitaciones adecuadas, en zonas nuevas o ya establecidas
como el Eje Lima – Callao donde lo único
que al parecer falta es decisión municipal en cuanto al
cambio de zonificación y a la agilización de licencias
para construir.
Los constructores, por su parte, tienen que estandarizar
sus procesos de construcción para poder reducir
costos, tiempo y mano de obra; lo que, como se sabe,
se traduce en una vivienda de calidad a bajo precio.
El gobierno tiene que seguir buscando los mecanismos
para satisfacer la demanda que existe y, por ende, disminuir
o evitar en el mejor de los casos el incremento
del déficit habitacional. El reto es grande. Hay que asumirlo
y demostrar que sí se puede.
El suplemento especial INMUEBLE ha sido
elaborado, editado y producido por:
CONSTRUCCION&VIVIENDA/COMUNICADORES
LA ASOCIACIÓN de Bancos
(Asbanc) informó recientemente
que el número de clientes de
créditos hipotecarios al cierre del
año 2006 fue de 77,279, cifra
mayor en 10,629 créditos
(15.95%) respecto a diciembre
del 2005, lo cual refleja el acceso
de más familias a una vivienda
propia. En montos, los créditos
hipotecarios otorgados al
cierre del 2006 registraron un
crecimiento de 17.17% al totalizar
US$ 2,211 millones, lo que
representa 324 millones más
respecto al cierre del 2005. Los
factores que explican la mayor
colocación de créditos hipotecarios
son la demanda creciente
por adquirir viviendas propias,
el aumento de la capacidad adquisitiva
de las personas y el esfuerzo
de las entidades bancarias
por reducir el tiempo en que
dichos créditos son desembolsados.
Dadas las condiciones favorables
de la economía, los
bancos vienen desarrollando
nuevos programas en el área de
vivienda mediante convenios
con instituciones financieras
del exterior para facilitar el
QUALITY Investments, empresa
peruana dedicada a la construcción
de edificios que adquirió
la franquicia de la inmobiliaria
estadounidense Coldwell
Banker para los distritos de Surco,
La Molina y Barranco. Instalará
sus oficinas en nuestra capital
en el abril y dirigirá todos
sus esfuerzos por comercializar
sus inmuebles a los peruanos
residentes en Estados Unidos,
país en el que ha identificado
un grupo potencial de clientes.
Para lograr este objetivo, la empresa
mantiene conversaciones
con el BBVA Banco Continental,
para canalizar créditos a este
grupo de peruanos. «El banco
está analizando cómo se van a
desembolsar los préstamos y la
cuota inicial, que podría ser entre
20% y 25% del valor del inmueble»,
comentó el gerente
general de Quality Investments,
Juan Agüero. Por su parte, el director
de Desarrollo de Negocios
para Latinoamérica, Luis
José Iturriaga, afirmó que el interés
de Coldwell Banker en nues-
INMUEBLE 2
77,279 CRÉDITOS
HIPOTECARIOS
AL CIERRE DEL 2006
financiamiento hipotecario, lo
cual contribuirá a dinamizar
dicho mercado en el 2007,
explicó. Los créditos hipotecarios
respaldados por remesas
del exterior vienen presentando
un crecimiento
continuo y se espera que mantengan
este comportamiento
mediante el incremento de
transferencias por parte de los
peruanos residentes en el extranjero,
agregó.
De otro lado, el índice de dolarización
de los créditos hipotecarios
a lo largo del 2006 presentó
una marcada tendencia
decreciente, al registrar en diciembre
un nivel de 88.78%,
cifra menor en 6.98 puntos
porcentuales frente a similar
mes del 2005. La tendencia
permanente hacia esta disminución
se explica en la mayor
oferta de productos hipotecarios
en nuevos soles con mejores
condiciones crediticias,
mientras que para el 2007 se
espera una continua desdolarización
en los créditos de
este tipo, comentó Asbanc.
INMUEBLES PARA
PERUANOS
QUE VIVEN EN EE.UU.
tro país radica en que el Perú es
considerado un potencial mercado,
ya que se encuentra entre
los preferidos por el gran universo
de retirados extranjeros o
baby boomers que ven a los países
latinoamericanos, lugares
ideales para residir y tener un
mejor nivel de vida que en sus
países de origen. De esta manera,
el Perú empieza a formar parte
de la amplia red de países en
los que está presente esta corporación.
Pronto bastará con
ingresar a la página web de
la franquicia, premiada
como la mejor por la revista
Forbes y buscar o vender una
propiedad en el Perú, o en los
36 países de Europa, Asia,
América, África y Oceanía en
los que tienen oficinas.
... En los centros comerciales distritales se mantuvo la renta promedio en US$ 17/m 2 , y en los
centros de entretenimiento en US$ 27/m 2 ...

La Corporación Wong, tras la inauguración del último local de Metro en San Juan de Miraflores, tendría
proyectado ubicar una tienda Wong en la Av. El Polo, en Surco.
El año 2006 concluyó con ampliaciones
en los centros comerciales Larcomar,
Plaza San Miguel y Mega Plaza. El balance
de este cuarto trimestre muestra
niveles de vacancia nunca antes alcanzados
respecto a los Centros Comerciales
Metropolitanos, donde encontramos
en este periodo una tasa de 0%.
El auge alcanzado por el desarrollo de
los supermercados el último año, puede
ser considerado un hito en el proceso
del «supermercadismo» en nuestra
ciudad. Supermercados Peruanos (SP)
inauguró nueva tienda Plaza Vea en el
distrito de San Borja, con 8,000 m 2 .
DESARROLLO DE LOS CENTROS
COMERCIALES SEGUIRÁN EN ASCENSO
Durante el 2006 la constante (a excepción de los meses electorales) fue su intenso desarrollo comercial, nuevos
proyectos, más consumo, más créditos, operadores y escenarios que se van consolidando y perfilando con nuevos
formatos para el 2007.
La Corporación Wong, tras la inauguración
del último local de Metro en San
Juan de Miraflores, tendría proyectado
ubicar una tienda Wong en la Av. El Polo,
en Surco. Dentro de sus planes para el
2007 está su expansión a provincias.
Chiclayo y Arequipa serían las primeras
ubicaciones fuera de Lima.
En tanto, el Grupo Falabella ha iniciado
la construcción de su nuevo local Tottus,
en la Av. Huaylas, en el distrito de Chorrillos,
mientras que en La Victoria avanzan
aceleradamente las obras de lo que
será la nueva tienda Sodimac que tiene
prevista su apertura en el primer
trimestre del 2007. Además ha trascendido
que tienen dos proyectos en el
centro de Lima, un Sodimac sobre la
esquina de la Av. Tacna con Jr.
Moquegua, y un Tottus sobre la ex carpa
del Hotel Crillón.
Asimismo, se supo que el Grupo
Falabella tiene planeado invertir, para
los siguientes años el monto estimado
de US$ 200 millones. Con sus diferentes
formatos, en el 2007 abrirían 8 tiendas
(4 Hipermercados Tottus, 3
Sodimac, 1 Saga Falabella). En la ciudad
de Trujillo se instalaría un mall de
230,000 m 2 cuyo desarrollo estaría a
cargo de Mall Plaza, un gran centro comercial
que estaría compuesto por dos
tiendas ancla, un supermercado, complejo
de cines y un home centery. De
igual forma, se dice que en la ciudad
de Ica podría colocarse un local de Saga
Falabella Express y en Cajamarca (El
Quinde Shopping Plaza) una tienda
Saga Falabella. Por otro lado, la Corporación
Wong viene ejecutando su proyecto
de expansión. Los más cercanos
son el complejo comercial en Lima Norte
(ex Planta Chrysler), un Power Center,
probablemente junto al local que ocupa
actualmente Metro de Los Olivos y
un centro comercial en la Av. Túpac
Amaru en Comas.
CENTROS COMERCIALES LIMEÑOS: Metropolitanos: Jockey Plaza, Plaza San
Miguel, Mega Plaza, Plaza Lima Sur Distritales: Fashion Mall Caminos del Inca,
Molina Plaza, El Polo, Primavera Park Plaza. Entretenimiento: Larco Mar, Caminos
del Inca, Marina Park
CORREDORES COMERCIALES Y GALERIAS: Cercado de Lima: Jr. de la Union,
Las Malvinas. La Victoria: Jr. Gamarra, Polvos Azules. Miraflores: Av. Larco. San
Isidro: Calle Las Begonias, Miguel Dasso. Surco: Polvos Rosados
CENTROS COMERCIALES EN PROVINCIAS: Arequipa: Saga Falabella, Grupo
Gloria(proyecto), Estilos (proyecto) Cajamarca: El Quinde Shopping Plaza.
Chiclayo: Real Plaza. Piura: Plaza del Sol. Trujillo: Mall Plaza (proyecto),
Interseguros (proyecto) Cusco: Bracale (proyecto), Penta Realty (proyecto) Ica:
Grupo Romero (proyecto)
En cuanto a centros comerciales, en el
distrito de Independencia el Mega Plaza
tiene proyectado el ingreso de 50
nuevos locatarios para este año, así
también continúa el proyecto de habilitar
un segundo nivel en sus instalaciones.
En el Jockey Plaza Shopping Center ya
se inició la construcción de lo que será
su centro médico, denominado Jockey
Salud, cuya inversión se estima en US$
8 millones. El centro comercial Larcomar
inauguró en diciembre pasado su
Fashion Mall, son 57 nuevos locales y
38 operadores. Minka «la ciudad comercial»
proyecta la inclusión de
multicines en sus instalaciones, así también
de un mini complejo deportivo (cancha
de fulbito), restaurantes, entre
otros. Las tiendas por departamentos
Ripley, además de las ampliaciones en
varios de sus locales, tiene proyectado
la puesta en funcionamiento de nuevas
locaciones, una de las cuales se ubicaría
en el distrito de Comas, donde abriría
un Ripley Max en el centro comercial
que el Grupo Wong construye en la
Av. Túpac Amaru y otro en el distrito de
La Victoria.
PROVINCIAS
En la ciudad de Arequipa se viene gestionando
el desarrollo de un centro comercial
con aproximadamente US$ 15
millones de inversión (en la primera
etapa) donde el Grupo Gloria sería el
encargado de llevar adelante este proyecto
en sociedad con algún operador
internacional. El año 2008 sería la fecha
indicada para que este proyecto se
haga realidad. La Caja Municipal de
Trujillo desarrollará el nuevo Centro
Comercial Boulevard en la ciudad de
Chiclayo.
PRECIOS
En este último periodo del año, se
grafica una ligera modificación en cuanto
a precios de renta, al alza, en los
centros comerciales de entretenimiento.
En los centros comerciales metropolitanos
la renta se situó para el cuarto
trimestre del 2006, en US$ 44/m 2 , y el
costo de mantenimiento en US$ 9/m 2 .
En los centros comerciales distritales
se mantuvo la renta promedio en
US$ 17/m 2 , y en los centros de entretenimiento
en US$ 27/m 2 . El costo de
mantenimiento promedio en los centros
comerciales distritales es de US$ 3/m 2 y
en los centros de entretenimiento continúa
en US$ 5/m 2 .
Las proyecciones para este año 2007
indican que la expansión continuará, los
grandes formatos darán paso paulatinamente
a formatos más pequeños y
el crecimiento continuará.
Fuente: Colliers International Perú.
INMUEBLE 2

SEÑOR WONG, ¿CÓMO VE LAS PERS-
PECTIVAS DE CONSTRUCCIÓN DE MÁS
VIVIENDAS EN EL PAÍS En primer lugar
existe demanda. Segundo, el país
pasa por muy buena situación económica
por lo cual la gente tiene los medios
para comprar vivienda en distintos
rangos de precios. Tercero, el Fondo
Mivivienda tiene plata para asegurar
la continuidad financiera de los programas.
Y existe el interés entre los promotores
y constructores para construir
proyectos cada vez más grandes. Por
lo tanto, veo las perspectivas muy buenas.
PERO, ¿ES POSIBLE CONSTRUIR VI-
VIENDAS POR DEBAJO DE LOS S/.
75,000 Los limeños, entre ellos me
incluyo yo, vivimos y pensamos como si
el mundo fuera Lima. Es cierto que es
un reto hacer vivienda barata en la capital
porque el terreno es más caro,
pero no significa que no se pueda hacer.
Hay viviendas con el programa Techo
Propio de US$ 8,000 como de
Mivivienda de US$ 14,000 - US$ 15,000
en Lima. Nosotros tenemos, por ejemplo,
el proyecto La Pólvora en ese rango.
Claro que hay oportunidades de
hacerlo.
UNA VIVIENDA BARATA NO ES SINÓ-
NIMO DE VIVIENDA INCÓMODA… Recordemos
que existen varios programas,
varios segmentos de mercado y
por ende varios pilotos distintos. No es
lo mismo una vivienda barata de US$
8,000 que una de US$ 15,000. Por ejemplo,
para La Pólvora hemos convocado
a un concurso. En las bases no se ha
pedido metraje. Se pide que sean 100
para Techo Propio y 2,900 Mivivienda
con 3 dormitorios, 2 baños, una cocina,
sala comedor y pedimos que el precio
final sea no mayor a US$ 300/m 2 . El resultado
serán departamentos de 65-75
m 2 . De otro lado, se puede decir que
provincia te compras un departamento
de US$ 22,000 como si fuera uno de
US$ 45,000 en Lima. Pero acá también
se pueden conseguir viviendas baratas.
En Lima existen, por US$ 22,000, departamentos
de 75 m 2 , con 3 dormitorios,
2 baños, pero sin cuarto de servicio,
lo que tienen es una lavandería integrada.
En el Eje Lima-Callao encuentras
departamentos de 70 m 2 -80 m 2 ,
con similares características. En Los
Olivos encuentras viviendas de más de
80 m 2 y en el resto de conos de hasta
90 m 2 . Ojo y no es incómodo todo depende
de la distribución.
EN PROVINCIAS ¿CÓMO SE ESTÁ DE-
SARROLLANDO EL MERCADO INMO-
BILIARIO Las ciudades de provincia
han crecido todas en general. Pero han
crecido mucho más ciudades como
Trujillo, Chiclayo, Arequipa. Y también
hay otras ciudades donde estamos viendo
muchos más proyectos, por ejemplo,
Huancayo, Cajamarca, Ica, Chincha
y Pisco, Huaraz, Moquegua, Cusco; en
Gerente general del Fondo Mivivienda, Rudy Wong:
«SÍ HAY OPORTUNIDAD DE HACER
VIVIENDA DE BAJO COSTO»
La necesidad de fomentar la construcción de vivienda de bajo costo es imperante en el país ya que nuestro déficit habitacional
es superior al millón de moradas. En busca de satisfacer la demanda, el Fondo Mivivienda (FMV) ha sumado un producto más
a sus conocidos Techo Propio y Mivivienda. Este, denominado MiHogar, apunta a promocionar la construcción de departamentos
o casas entre los S/. 35,000 y S/. 75,000. El gerente general del FMV, Rudy Wong, nos informó al respecto.
Distritos de preferencia (en %)
Distritos B C D
Los Olivos 3.0 16.69 6.6
Surco 13.2 7.4 4.7
Jesús María 7.3 7.4 3.3
San Miguel 13.2 2.1 0.9
Chorrillos 1.3 4.5 7.1
Comas 0.0 7.8 3.8
Ate 3.8 1.2 6.6
La Molina 9.4 0.4 0.5
Lince 6.4 2.1 1.4
Lurigancho 0.4 4.1 5.7
S.J.M 0.9 4.5 4.2
V. El Salvador 0.0 0.0 9.9
Lima 3.0 4.1 1.4
San Borja 8.1 0.4 0.0
Miraflores 7.3 0.0 0.9
Otros Lima 22.2 35.8 42.9
Total 100 100 100
Fuente: Fondo Mivivenda S.A.
Elaboración Estudios Económicos
- Fondo Mivivenda S.A.
esos lugares se ha empezado a ver un
boom de proyectos inmobiliarios. En provincia
el rango de precios en mención es
un mercado natural. Por allá hay muy buenos
barrios en ciudades grandes con viviendas
a esos precios.
¿CASA O DEPARTAMENTO
INMUEBLE 4
¿QUÉ DEMANDA LA GENTE, CASA O DE-
PARTAMENTO Allí hay mucho mito. En
Lima dicen «el peruano quiere vivir en
casa», «en provincia tu no puedes vender
departamentos», «la gente quiere casa
en provincia». La gente quiere vivienda y
vivienda digna a su alcance. Este boom
en Chiclayo, Trujillo, Arequipa y Cusco es
un boom de edificios básicamente, porque
las ciudades mencionadas tienen terreno
relativamente caro, que no justifica
el hacer casas. Sin embargo, no significa
que no se hayan hecho. Hay proyectos de
casas muy bonitas, pero el mayor crecimiento
ha sido en edificios. El hecho de
decir que el provinciano quiere casa es
una generalización que no tiene correlato
con la realidad. Por supuesto la gente quisiera
tener una casa, pero a veces no se
puede pagar, pero sí se puede aspirar a
lo mejor que se pueda financiar.
¿CUÁL ES LA CARACTERÍSTICA DEL
CONSTRUCTOR EN PROVINCIA Tenemos
un mix. Hay provincias donde el mercado
es muy desarrollado, el caso de ciudades
como Chiclayo, Trujillo, Arequipa y
Cusco. Allí hay empresarios promotores
privados que trabajan muy bien. Proyectos
que no tienen que nada que envidiar a
los de Lima. Tienen mucho enfoque empresarial.
Sin embargo, en otras zonas tenemos
que desplazar constructores y promotores
de otras regiones porque no cuentan
con ellos. Y eso es importante, porque
existen zonas donde también existe
demanda, como por ejemplo
Tarapoto. Allí hay instituciones financieras,
pero el gran reto es conseguir
promotores en capacidad de hacer proyectos
grandes. No es que no haya promotores
locales, sino que buscamos
aquellos con la capacidad de desarrollar
proyectos grandes como de 1,000
viviendas.
¿CUÁL ES EL ROL DEL FMV Esto es un
trabajo arduo de fomento. Lo entendemos
como un rol de facilitar proyectos,
quizá buscando terrenos con los interesados
en comprar, los promotores y
las autoridades. El rol del FMV es un rol
de abrir la trocha. Hace años se decía
que hacer vivienda debajo de los US$
50,000 era imposible, el FMV abrió la
brecha y demostró que es rentable. Nosotros
entendemos que se está avanzando.
Ahora estamos con un rol menos
protagónico, seguimos con nuestro producto
Mivivienda, pero estamos dejando
que los privados muevan el mercado
y estamos poniendo énfasis en otro
mercado que también demanda.
¿MIHOGAR ES UN PROGRAMA INTER-
MEDIO ENTRE TECHO PROPIO Y
MIVIVIENDA Claro, porque hay gente
que gana demasiado para postular a
Techo Propio y muy poco para
Mivivienda. La mayor parte de la población
se encuentra en el rango MiHogar.
Por eso era una obligación sacar un nuevo
producto.
¿DESPUÉS DE MIHOGAR QUE SE VIENE
Viene el lanzamiento de Techo Propio
...En Lima existen, por US$ 22,000, departamentos de 75 m 2 , con 3 dormitorios, 2 baños, pero sin cuarto de
servicio, lo que tienen es una lavandería integrada...

«El agente inmobiliario optimiza el trabajo y en un momento como el actual, en el que es tan
movido, el tiempo es fundamental».
Mejorado. Con tope límite de US$ 10,000
totalmente solarizado es decir de S/. 33,500,
con un crédito más beneficioso al cliente
final. Es un Techo Propio «Miviviendizado».
Antes tenía muchas complicaciones, había
18 pasos de verificaciones para la asignación
del bono. Ahora con tres pasos de
verificación al cliente beneficiario se logrará
todo, a manera que en menos de 45
días, el bono, el ahorro y el préstamo puedan
estar listos y la construcción empiece
inmediatamente y esto se vuelva lo que
tiene que ser: un negocio rentable para
los promotores.
¿CUÁL ES EL RETO El reto es hacer proyectos
más grandes y racionalizar los procesos,
estandarizar los sistemas constructivos
para aminorar costos; desaferrarnos
de las zonas tradicionales de Lima y probar
con otros mercados.
Demanda por vivienda del NSE
B según rangos de precios
Precio
(Miles de US$)
Viviendas
Más de 45 3,059
Entre 35 y 45 1,914
Entre 25 y 35 3,579
Entre 20 y 25 2,830
Entre 10 y 20 3,579
Ente 8 y 10 416
Menos de 8 1,165
Total 16,562
Fuente: Fondo Mivivenda S.A.
Elaboración Estudios Económicos
- Fondo Mivivenda S.A.
Demanda por vivienda del NSE
C según rangos de precios
Precio
(Miles de US$)
Viviendas
Más de 45 2,365
Entre 35 y 45 5,913
Entre 25 y 35 16,163
Entre 20 y 25 12,615
Entre 10 y 20 27,990
Ente 8 y 10 4,731
Menos de 8 8,279
Total 78,058
Fuente: Fondo Mivivenda S.A.
Elaboración Estudios Económicos
- Fondo Mivivenda S.A.
Demanda por vivienda del NSE
D según rangos de precios
Precio
(Miles de US$)
Viviendas
Más de 45 2,513
Entre 35 y 45 3,016
Entre 25 y 35 14,576
Entre 20 y 25 11,058
Entre 10 y 20 26,137
Ente 8 y 10 6,534
Menos de 8 17,090
Total 80,924
Fuente: Fondo Mivivenda S.A.
Elaboración Estudios Económicos
- Fondo Mivivenda S.A.
«Con el boom de la construcción de viviendas
la intención del constructor fue
hacer todo y atender cada una de las
partes del proceso. Sin embargo, ahora
se están dando cuenta que trabajar
al lado de una empresa inmobiliaria es
estratégico, productivo y positivo para
la labor que hacen», afirmó el director
gerente de Alfredo Graf & Asociados,
ingeniero Víctor Saldaña. «Ellos nos
buscan para encontrar terrenos estratégicamente
ubicados, construyen porque
esa es su labor y solicitan a una
empresa especialista en comercializar
inmueble para que vean la parte de
ventas», especificó.
El ejecutivo confirmó que este nuevo
movimiento se ha convertido en un
nuevo nicho de mercado para las inmobiliarias.
«El hacernos cargo del
proyecto completo es un nicho que
estamos empezando ha desarrollar.
Hay un convenio de exclusividad firmado
entre la constructora y la inmobiliaria
para conseguir a los compradores
porque esto va desde el inicio
del proyecto. Desde la preventa hasta
el final», aseguró.
«El agente inmobiliario optimiza el trabajo
y en un momento como el actual,
en el que es tan movido, el tiempo es
fundamental. Entonces si sumamos a
dos profesionales, uno de la construcción
y otro que conoce el mercado, todo
sale más completo y más rápido. Mientras
se construye yo voy vendiendo»,
agregó el ingeniero Saldaña.
Con relación al costo redundante en el
precio final de la vivienda por sus servicios,
el especialista mencionó que la
cooperación de un agente inmobiliario
en la transacción no representa mayor
TRABAJAR AL LADO DE UNA EMPRESA
INMOBILIARIA ES ESTRATÉGICO,
PRODUCTIVO Y POSITIVO
presupuesto. «La participación de una
empresa inmobiliaria seria es no permitir
nunca un sobre precio. Se debe
entender que la asesoría legal, de registros
públicos, entre otras cosas, está
incluida en la comisión que se cobra y
está a su vez en el precio de venta. Es
parte de lo que los propietarios deben
invertir para que esa operación se cierre
exitosamente».
Buen año
Respecto al crecimiento del mercado
inmobiliario, auguró un buen año. «El
año 2007 promete ser bueno a todo
nivel en la economía en el país. Estamos
muy optimistas, porque creemos
que será un año de mayores transacciones
inmobiliarias a diferentes niveles,
residenciales, comerciales, industriales.
Hay un gran movimiento, el
mercado está dinamizado y las em-
presas inmobiliarias esperamos ser un
mejor puente para que las negociaciones
se puedan cerrar más rápidamente,
entre las partes que participan
en un negocio inmobiliario», dijo.
El director gerente de Alfredo Graf &
Asociados, manifestó que los distritos
por excelencia del mercado inmobiliario
son Surco, La Molina, Miraflores
y San Isidro, sin embargo instó al crecimiento
vertical. «La ciudad debe empezar
a crecer hacia arriba. El crecimiento
ya no sólo se va a dar a nivel
horizontal sino también vertical. De allí
que exista un adecuado estudio de las
zonificaciones. Es muy importante para
saber donde una empresa debe comprar
un terreno y construir. El factor
zonificación es importante y esperamos
que sea diseñado de la mejor
manera y pueda organizarse», puntualizó.
Finalmente, expresó que la actividad
del agente inmobiliario es muy intensa
y por lo tanto bastante conocedora del
mercado. Por ello, aseguró que son una
obligada, necesaria y solidaria fuente
de consulta de un inversionista para que
sepa donde debe construir.
INMUEBLE 4

INGENIERO VALDIVIA, ¿EN QUÉ SE HA
BASADO ESTE ESTUDIO DE DEMANDA
Este estudio tiene como ámbito Lima Metropolitana.
Esta centrado en los niveles
socieconómicos B y C de la población. La
motivación de centrarse en ese segmento
fue la situación de cambios que se
están produciendo. Hemos notado que
la población crece en ingresos, entonces
hay gente que está pasando a ser parte
de la clase media. Se estima que más de
120 mil familias han dejado su condición
de pobreza en los últimos 3 años, para
pasar a ingresar especialmente al sector
C. La necesidad de ser más precisos por
un lado y la condición dinámica y variada
de este segmento es lo que ha motivado
que el instituto haga este estudio.
¿QUÉ ES LO QUE HA DETECTADO EL ES-
TUDIO LUEGO DE ANALIZAR EL SECTOR
ESCOGIDO El grueso de la demanda que
ha detectado este estudio son 100 mil unidades.
Debo aclarar, que es una demanda
de 2 años. De éstas, 74 mil aproximadamente
son viviendas nuevas que se adquirirían
en proyectos habitacionales nuevos y
las otras 26 mil corresponden a viviendas
que demandarían para construir sobre sus
propios lotes o aires independizados. Pero,
más de 40% de la demanda está en el
rango de US$ 15,000 – US$ 20,000.
¿EN QUÉ ZONAS SE DEMANDAN LAS VI-
VIENDAS NUEVAS Las zonas más requeridas
son los distritos que actualmente
están en boga y hay también una demanda
por Los Olivos donde no hay proyectos
de vivienda. De hecho un estudio
de Capeco refleja que viviendas entre
US$ 15,000 y US$ 20,000 sólo se ofrecen
800 en estos momentos en Lima.
HAY UN DESCALCE… Es evidente que
hay un descalce, si bien es una demanda
efectiva, no va a encontrar un correlato
en la oferta si es que no se hace algo y
ese es un poco el tema. Nosotros creemos
desde el instituto que si bien es cierto
que hay producto financiero y es bueno
el esfuerzo que hace el gobierno por
buscar nuevos productos, la realidad es
que si no hay oferta, ningún crédito hipotecario
la va a impulsar.
PERO, ¿CÓMO IMPULSAR LA OFERTA
Creo que hay varias cosas por impulsar.
El primer tema es demostrar que hay la
posibilidad de construir a menos de US$
20,000 de manera masiva y para eso es
Director ejecutivo del Instituto Ciudades Siglo XXI, Ing. Guido Valdivia:
«HAY QUE DEMOSTRAR LA
POSIBILIDAD DE CONSTRUIR A MENOS
DE US$ 20,000 DE MANERA MASIVA»
Un estudio efectuado por el Instituto Ciudades Siglo XXI de la Universidad Ricardo Palma, aseguró que existe mayor
preferencia por viviendas de US$ 15,000 a US$ 20,000 y no por las de US$ 25,000 y US$ 35,000 que actualmente se
ofrecen en el mercado. El director ejecutivo de la referida entidad, Guido Valdivia, afirmó que la consolidación de la
demanda dependerá de cómo calce con la oferta. Además dijo que es necesario demostrar que se pueden construir
viviendas a menos de US$ 20,000 y de manera masiva.
indispensable que se haga una muy
agresiva política de subasta de terrenos
del Estado. Si pudiéramos hacer 4 ó
5 proyectos Mivivienda como La Pólvora
el asunto estaría asegurado, y si pudiéramos
extender eso a niveles de otras
ciudades no sólo se lograría colocar más
sino también descentralizar Lima.
¿EXISTEN ZONAS COMO LA PÓLVORA
PARA DESARROLLAR VIVIENDA MASIVA-
MENTE Sí. Hay áreas y terrenos privados
que podrían estar enfocados en este
segmento si es que se hace un desarrollo
muy consistente de esta zona. Y hablo
específicamente de la zona industrial de
INMUEBLE 6
Lima y Callao, donde hay la posibilidad
de construir 100 mil viviendas. Hay como
900 Ha entre ambas áreas. Actualmente,
se hacen proyectos, pero como esfuerzos
individuales, no hay una estrategia
municipal consistente para poblar esa
zona que es indispensable por una serie
de factores. Primero porque está abandonada,
cada vez hay menos fábricas, y
por ende no tributan. Segundo porque
tiene servicios que no se está aprovechando
adecuadamente. Tercero está en
medio de la ciudad, está cerca de todo.
EL TEMA DE DESARROLLO MASIVO ABAR-
CA DECISIONES MUNICIPALES… El objetivo
de la municipalidad debería ser la capitalización
inmobiliaria de su distrito. El proyecto
no es el grueso de los ingresos de la
municipalidad sino el vecino nuevo duran-
te 20 años que además de tener una propiedad
mejor, tiene un predial mayor, con
una capacidad de pago que le permite
asumir mejor el costo del serenazgo, parques
y jardines, etc... Nosotros proponemos
la creación de una corporación para
manejar el Eje Lima-Callao. Se estaría en
posibilidad de construir un distrito, pero
en vez de construirlo como lo han hecho la
mayoría, se haría de manera planificada,
sería el esfuerzo de desarrollo urbanístico
quizá más importante que se haya hecho
en Latinoamérica en los últimos 50 años.
Esta es una tarea de alcaldes. Y aquí habría
que coordinar a dos cuanto menos, al
de Lima y al del Callao.
ESA ES UNA SOLUCIÓN A LA FALTA DE
OFERTA ¿EXISTE OTRO PROBLEMA QUE
SOLUCIONAR PARA SATISFACER LA DE-
MANDA Otro problema de la gran demanda
es que a pesar de tener capacidad
de pago, más de la mitad de la gente no
tiene cuota inicial. Allí hay otro reto financiero
que es el que deberíamos empezar a
fomentar. Alentar, por ejemplo, el ahorro
previo para vivienda, ya que la única forma
que se tiene de lograr una demanda consistente
es que la gente empiece a entrar
en programas de ahorro para vivir, que no
es una novedad en el Perú, eso había en los
años 70-80 con las cooperativas. Si hay 2.5
millones de personas en el cono norte, cuánta
gente podemos asumir que gana por
encima de los US$ 1,500. El 10%. Eso es
250 mil personas, cifra que suma el total
de gente de San Isidro, Miraflores y Surco.
...El ...En grueso Lima de existen, la demanda por US$ que ha 22,000, detectado departamentos este estudio son de 75 100 mmil 2 , con unidades. 3 dormitorios, Debo aclarar, 2 baños, que es pero una sin demanda cuarto de de2 años. De
éstas, servicio, 74 mil lo aproximadamente que tienen es una son lavandería viviendas nuevas integrada... que se adquirirían en proyectos habitacionales nuevos...

...Pero yo sería cuidadoso con la producción de vivienda para los segmentos A y B, hay que evaluar hasta que punto se puede llegar
con la oferta para que no se vea un caso similar al de España...
INGENIERO AYLLÓN ¿CÓMO TERMINÓ
LA ACTIVIDAD EDIFICADORA EN EL
2006 A grandes rasgos puedo confirmar
que el 2006 arrojó una variación con
el 2005 de 6.24% en toda la actividad
total edificadora. En lo que respecta a la
oferta de edificaciones se obtuvo un incremento
de 13.54%. Estas cifras nos llevan
a ver que la actividad edificadora para
este año promete tener una variación aún
más importante.
EN CUANTO AL INCREMENTO DE VIVIEN-
DAS ¿QUÉ NOS PUEDE DECIR En cuanto
a oferta, el año pasado ha habido un incremento
de unidades de viviendas
habitacionales sobre todo en rangos de
precio de US$ 25,000 a US$ 30,000; así
como también de US$ 40,000 a US$
50,000. La oferta de US$ 15,000 a US$
20,000 casi se ha mantenido. Y esperamos
que el rango de US$ 10,000 a US$
15,000 se dinamice luego de los anuncios
de los nuevos programas habitacionales,
ya que la oferta ha sido casi nula.
Director técnico del ICD, Ing. José Luis Ayllón:
«LA ACTIVIDAD EDIFICADORA PUEDE
TENER UNA VARIACIÓN MÁS
IMPORTANTE QUE EL AÑO PASADO»
Para el director técnico del Instituto de la Construcción y el Desarrollo (ICD), organismo base de la Cámara Peruana de
la Construcción (Capeco), ingeniero José Luis Ayllón, las cifras de la actividad edificadora del año pasado auguran que
en el 2007 la construcción se movilizará aún más. Además nos explicó, entre otras cosas, que los distritos con mayor
número de ofertas siguen siendo Surco y San Borja.
Oferta total de vivienda
Precio de la Oferta Total
vivienda en US$ Und. M2
SEGÚN SU ANÁLISIS, ¿FALTA OFERTA EN
EL ÚLTIMO RANGO MENCIONADO Se
ha visto que las unidades construidas para
segmentos socioeconómicos medio alto
aumentó seguido de los estratos
socioeconómicos altos y medios. De las
14,080 que se ofrecían en el 2006, 5,254
eran para el medio alto, 3,036 para el
alto y 2,037 para el medio. Para el medio
bajo y bajo todavía no hay grandes
cantidades de viviendas, y es allí donde
existe una gran cantidad de población
que la requiere.
¿ES DECIR QUE SE ESTÁ CONSTRUYEN-
DO PARA UN SEGMENTO YA SATISFE-
CHO Este año vamos a incrementar la
producción de viviendas. Pero yo sería cuidadoso
con la producción de vivienda para
los segmentos A y B. Allí hay que evaluar
hasta que punto se puede llegar con la
oferta para que no se vea un caso similar
al de España, cuando en un momento la
oferta superaba a la demanda, lo que finalmente
perjudicó a los promotores porque
tuvieron que bajar de precio para
vender su producto.
¿QUÉ MARCARÁ LA DIFERENCIA EN LA
OFERTA DE VIVIENDAS La tendencia
para este año no es que el precio por
metro cuadrado se incremente ni baje,
sino que se mantenga estable. La tendencia
es que prime otro tipo de competencia
como el valor agregado en las viviendas:
dimensiones, mejor distribución
de espacios, tiempo de entrega, rapidez
del crédito hipotecario. Ahora hay que ver
la competencia más que el precio.
¿CUÁLES SON LOS DISTRITOS CON
MAYOR OFERTA Siguen siendo Santiago
de Surco y San Borja con 3,255
unidades, seguido de San Miguel, Jesús
María, Magdalena, Pueblo Libre y
Lince con 2,980. Por extensión Surco
tiene mayor cantidad de unidades de
vivienda de 4 y 5 pisos, pero Miraflores,
que tuvo una oferta de 1,811,
Oferta de vivienda según sector urbano
tiene quizá más unidades en cuanto a
altura.
¿QUÉ OTROS DISTRITOS TIENDEN A CRE-
CER Creo que para el 2007 de acuerdo a
la tendencia que hemos visto Jesús María
puede ser un distrito que se despunte.
Ahora habrá que ver cuáles son los nuevos
proyectos en el Eje Lima y Callao. Lo que si
Sector Urbano Oferta de vivienda
Unidades M 2
- Miraflores 1,811 187,938
- San Isidro 320 46,762
- La Molina 623 67,900
- Santiago de Surco, San Borja 3,255 340,909
- Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel 2,980 243,722
- Barranco, Chorrillos, Surquillo 1,270 106,996
- Ate, Cieneguilla, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita 262 21,812
- Cercado de Lima, Breña, La Victoria, Rímac, San Luis 1,189 82,481
- Carabayllo,Cómas,Independencia,Los Olivos,P.Piedra, S.M.dePorres 1,395 70,490
- El Agustino, San Juan de Lurigancho 200 12,964
- Ancón, Santa Rosa 101 14,604
- Lurín, Pachacamac,S.J.de Miraflores, Villa el Salvador,V.M.d.Triunfo 395 73,451
- Pucusana, Pta. Hermosa, Pta. Negra, S.Bartolo, Sta. María del Mar 45 4,403
- Bellavista, Callao, Carmen de la Legua, La Perla, La Punta 234 18,028
- Ventanilla 0 0
TOTAL 14 080 292 460
Fuente: Capeco. El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao 2006.
Hasta 4,000 0 0
4,001-8,000 0 0
8,001-10,000 940 37,600
10,001-15,000 5 160
15,001-20,000 805 96,086
20,001-25,000 1,869 124,584
25,001-30,000 1,605 115,061
30,001-40,000 2,784 224,952
40,001-50,000 1,952 173,563
50,001-60,000 1,081 106,797
60,001-70,000 908 96,219
70,001-80,000 531 60,562
80,001-100,000 700 84,653
100,001-120,000 173 25,102
120,001-150,000 275 47,006
150,001-200,000 324 62,575
es cierto es que los mejores proyectos tienden
a ser vendidos con mucho valor agregado.
Si la zona donde se ubican tiene un
centro comercial, seguridad, colegios cercanos,
áreas verdes, será mejor.
TRUJILLO
EL ICD HA HECHO UN ESTUDIO DE MER-
CADO EN TRUJILLO ¿QUÉ EXPERIENCIA
SE RECOGE DE ESA CIUDADHemos hecho
recién un primer estudio en Trujillo y
entre el 60% y 70% de la oferta está en el
mismo Trujillo; así como el distrito de Larco
Herrera. Allá ocurre algo similar a lo que
pasó en Lima hace 10 años cuando la oferta
estaba concentrada sólo en algunos distritos.
Allá la ciudad tiene que expandirse. Todo
depende de los procedimientos y la
focalización; así como la mejora de la infraestructura
cuya necesidad es bastante.
En Trujillo hay gente que le gustaría
mejorar su vivienda, creo que Mi Hogar
tendría una buena opción allí. Creo que la
ciudad tiene mucho que ofrecer, pero deben
tener mucho cuidado con su desarrollo
urbanístico.
INMUEBLE 6