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MUNICIPIO DE TRES CANTOS (MADRID)
“DOCUMENTO URBANÍSTICO DE MODIFICACIÓN PUNTUAL
DE PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
EN EL ÁMBITO DE LAS PARCELAS DE USO TERCIARIO EN
RONDA DE PONIENTE Nº 18 Y 20 Y PLAZA DEL TORO Nº 1”
JULIO 2.012
B U N C H
Tres Cantos s.a.
BUNCH ARQUITECTURA Y PROYECTOS S.L.P. C/ APOLONIO MORALES 17, bajo 28036 MADRID www.bunchsl.com TEL: 91 3430818 FAX: 91 3430819

MUNICIPIO DE TRES CANTOS (MADRID)
MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
PORMENORIZADA DE TRES CANTOS
PARCELAS DE USO TERCIARIO EN RONDA DE PONIENTE Nº 18 Y 20,
Y PLAZA DEL TORO Nº 1
JULIO 2.012
ÍNDICE GENERAL DEL DOCUMENTO:
1. INTRODUCCIÓN
2. ANTECEDENTES
3. AUTOR DEL ENCARGO
4. EQUIPO REDACTOR DEL DOCUMENTO DE MODIFICACIÓN PUNTUAL
5. ÁMBITO DE INTERVENCIÓN
6. PROBLEMÁTICA DETECTADA
7. JUSTIFICACIÓN DEL CONTENIDO DE LAS DETERMINACIONES
PORMENORIZADAS Y LAS DETERMINACIONES ESTRUCTURANTES, SEGÚN LA LEY
9/2001 DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID
8. LEGISLACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE
9. CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA MODIFICACIÓN
9.1.- Consideraciones previas
9.2.- Modificación Puntual Sustancial
9.3.- Carácter de la Modificación Puntual
10. JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL
11. PROPUESTA DE MODIFICACION PUNTUAL DE PLAN GENERAL
12. FICHA URBANÍSTICA DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL
13. DOCUMENTACIÓN QUE SE MODIFICA
14. CONCLUSIÓN
15. ANEXOS:
MODIFICACIÓN PUNTUAL DE PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
PARCELAS DE USO TERCIARIO EN RONDA DE PONIENTE Nº 18 Y 20 Y PLAZA DEL TORO Nº 1
AYUNTAMIENTO DE TRES CANTOS. MADRID
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MUNICIPIO DE TRES CANTOS (MADRID)
MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
PORMENORIZADA DE TRES CANTOS
PARCELAS DE USO TERCIARIO EN RONDA DE PONIENTE Nº 18 Y 20,
Y PLAZA DEL TORO Nº 1
JULIO 2.012
1. INTRODUCCIÓN
De conformidad con el Pliego de Cláusulas Administrativas y Técnicas
Particulares, así como con la posterior adjudicación, en fecha 10 de julio de
2.009, del Contrato de Asistencia Técnica para el desarrollo del documento
urbanístico de la MODIFICACIÓN PUNTUAL DE PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
en el Municipio de Tres Cantos, se redacta el presente documento de
Modificación, con objeto de concretar determinados aspectos que se corrigen
con respecto al documento actual de Plan General.
En primer lugar se analiza la competencia y alcance del presente documento
de Modificación Puntual de Plan General, de conformidad con la Ley 9/2001,
de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid y las competencias
atribuidas a dicha figura de planeamiento para la alteración de las
determinaciones derivadas de Plan General.
El ámbito de aplicación del presente documento se corresponde con varias
parcelas de Uso Terciario sitas en la Ronda de Poniente nº 18 y 20, así como en
la Plaza del Toro nº 1.
2. ANTECEDENTES
El Plan General de Ordenación Urbana de Tres Cantos fue aprobado por la
Comisión de Urbanismo de Madrid en su sesión de 7 de mayo de 2003, Acuerdo
nº 153/03 (publicado por Resolución de 26 de Mayo de 2003, de la Secretaría
General Técnica de la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte,
B.O.C.M num, 156, de 3 de julio de 2003).
Establece la completa ordenación urbanística estructurante del municipio,
adscribiendo la totalidad del suelo a alguna de las clases y categorías en que
puede dividirse el mismo, así como, la totalidad de las determinaciones de la
ordenación pormenorizada en el suelo urbano.
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PARCELAS DE USO TERCIARIO EN RONDA DE PONIENTE Nº 18 Y 20 Y PLAZA DEL TORO Nº 1
AYUNTAMIENTO DE TRES CANTOS. MADRID
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Determina, por tanto, las Condiciones Estructurantes y, en su caso,
Pormenorizadas de la ordenación urbanística según los documentos que
integran dicho Plan General: Memoria, Normas Urbanísticas Generales y
Pormenorizadas de la ordenación urbanística, Planos de Información y de
Ordenación, etc.
El Plan General de Tres Cantos se redacta en primer lugar, para adecuar el
planeamiento urbanístico vigente en Tres Cantos a la legislación urbanística de
la Comunidad de Madrid: Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad
de Madrid, con independencia del mantenimiento de las condiciones
establecidas por la entonces (año 2003) vigente legislación estatal del suelo,
bien directa o, en su caso, de forma subsidiaria: Artículos todavía vigentes del
Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 (Real Decreto Legislativo 1/1992, de
26 de junio), Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones
y Texto Refundido y sus Reglamentos de la Ley del Suelo de 1976 (de aplicación
subsidiaria).
En segundo lugar se procedió a refundir toda la normativa y documentación
del Plan General que se revisa, dada la heterogeneidad y dispar procedencia
de la normativa y documentación de que se componía, alterada, modificada
e innovada por el transcurso del tiempo.
En tercer lugar se trataba de dar respuesta a las nuevas demandas sociales,
productivas y económicas de una población en constante transformación y
crecimiento. Demanda residencial, productiva y de desarrollo municipal en el
marco de la necesaria sostenibilidad de recursos, respeto medioambiental y
fomento de energías renovables.
Desde la vigencia y eficacia de este nuevo Plan General, ha venido
desarrollándose, como parte de la función pública potestad del Excmo.
Ayuntamiento de Tres Cantos, y según el programa y plazos incluidos en dicho
Plan General, las determinaciones previstas en el mismo (suelo urbanizable
sectorizado, ámbitos de desarrollo en suelo urbano, redes públicas dotaciones y
urbanización y edificación en general).
Esta experiencia ejecutiva, conjuntamente con la situación de rápido e
imprevisible cambio en determinados parámetros sociales, demográficos,
culturales y económicos, que fueron la base sobre los que se formalizaron las
previsiones de desarrollo urbanístico y crecimiento del municipio, han llevado al
Excmo. Ayuntamiento de Tres Cantos a un diagnóstico preciso: Determinadas
decisiones, definiciones y condiciones de la ordenación urbanística,
pormenorizada y estructurante, o no se definieron bien en su momento (errores
no subsanables como tales), o no se adecuan en la actualidad a las
necesidades reales del municipio, bien con carácter global (afectando a las
Normas Urbanísticas) o bien en ámbitos de actuación concretos, zonas de
ordenación y/o unidades de ejecución.
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Según lo anterior, el ejercicio y desarrollo de las condiciones urbanísticas
establecidas por el documento de Plan General a tal efecto ha permitido
igualmente la detección de diversos aspectos que deben ser revisados o
modificados en el mismo: desde determinaciones de la ordenación
pormenorizada hasta determinaciones de la ordenación estructurante, éstos
últimos bien como consecuencia de la existencia de errores en el texto original,
bien como consecuencia de inadecuaciones normativas o indefiniciones que
precisan ser modificadas. Dicha situación detectada genera un escenario
heterogéneo y complejo que causa, tanto a la población de Tres Cantos como
principal receptora de la ordenación urbanística, como a los propios servicios
municipales, una cierta inseguridad técnica y jurídica.
En este complejo marco normativo que se acaba de definir, el Excmo.
Ayuntamiento, a través de sus servicios técnicos y jurídicos competentes, ha
delimitado las actuaciones que deben llevarse a cabo para actualizar el Plan
General, adecuado sus determinaciones pormenorizadas y estructurantes.
En el caso que nos ocupa, dicha cuestión, que afecta a la normativa en suelo
urbano consolidado, implica una necesaria adecuación de las
determinaciones urbanísticas erróneamente definidas en la actualidad que
afectan a la Ordenación Estructurante.
Consecuentemente, el Ayuntamiento de Tres Cantos ha previsto la necesidad
de formular un instrumento de planeamiento que por su función y
competencia jurídica resulte con prescripción suficiente para definir
correctamente las condiciones normativas del Plan General resolviendo los
errores existentes.
En este sentido, el presente documento de Modificación Puntual de Plan
General incide en la resolución de errores que afectan a parámetros
urbanísticos relacionados con la Ordenación Estructurante.
De conformidad con lo anterior, este documento justifica el contenido de unas
y otras Determinaciones, Estructurantes y Pormenorizadas de conformidad con
la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, garantizando así que el
alcance previsto de la presente Modificación Puntual de Plan General se ajusta
a las competencias urbanísticas que le son otorgadas a tal efecto.
3. AUTOR DEL ENCARGO
El presente documento de iniciativa pública, referente a la Modificación
Puntual de Plan General de Ordenación Urbana, es potestad del Excmo.
Ayuntamiento de Tres Cantos, y, a tal efecto, se encarga por parte del mismo
a través de la Empresa Municipal Nuevo Tres Cantos S.A.
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4. EQUIPO REDACTOR DEL DOCUMENTO DE MODIFICACIONES PUNTUALES
El equipo redactor de la presente Modificación Puntual del Plan General de
Ordenación Municipal de Tres Cantos, según el procedimiento legal pertinente
de dicha Empresa Municipal y del Excmo. Ayuntamiento de Tres Cantos, y de
conformidad con la Adjudicación del Contrato de Asistencia Técnica para la
Redacción del documento urbanístico de Modificación Puntual de Plan
General de Ordenación Urbana de Tres Cantos, de fecha 10 de julio de 2.009,
es la Sociedad BUNCH ARQUITECTURA Y PROYECTOS S.L.P con domicilio social
en la calle Apolonio Morales nº 17, bajo. 28036 Madrid.
5. ÁMBITO DE INTERVENCIÓN
El ámbito de intervención de la presente Modificación Puntual de Plan General
se corresponde con las parcela sitas en la Ronda de Poniente nº 18 y 20, así
como en la Plaza del Toro nº 1.
Se trata de un único ámbito, de carácter continuo, correspondiente al suelo
urbano consolidado, conformado por tres parcelas.
La localización concreta de dicha modificación se encuentra definida
específicamente en la documentación gráfica del presente documento,
pormenorizada en la Ficha de Modificación desarrollada a tal efecto.
La situación urbanística de dichas parcelas responde a los siguientes criterios:
• Las parcelas se encontraban incluidas en la antigua Unidad de
Actuación UA-4, sobre las que se desarrolló y aprobó definitivamente
un Estudio de Detalle a lo largo del año 1.998.
• La regulación urbanística de dichas parcelas se encuentra remitida a la
Ordenanza 7: Actividades económicas_oficinas, en grado TER.2
• La superficie de suelo conjunta de las tres parcelas asciende a
24.934m²s
• Las parcelas correspondientes tanto a la Ronda de Poniente nº 18 como
a la Plaza del Toro nº 1 se encuentran consolidada mediante la
construcción de sendos edificios.
• La parcela de Ronda de Poniente nº 20 se encuentra sin edificación
alguna en la actualidad, ocupada por un aparcamiento en superficie.
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6. PROBLEMÁTICA DETECTADA
La documentación gráfica del Plan General de Ordenación de Tres Cantos
recoge, en todas y cada una de las parcelas calificadas del ámbito, el
coeficiente de edificabilidad que corresponde en cada caso, según las
condiciones urbanísticas de aplicación.
Sin embargo, en el caso de las parcelas que nos ocupan, dichos coeficientes
no han sido expresamente reflejados en la documentación gráfica, e incluso
en una de ellas figura un valor que no se corresponde con el que debiera ser,
de conformidad con los documentos de planeamiento urbanístico aprobados
sobre el ámbito.
En efecto, la información contenida en los Planos nº 5 y 9 de la Serie 3.1 del
Plan General no ha independizado las parcelas objeto de estudio, sino que ha
referido un único coeficiente de edificabilidad para todas ellas cuando, sin
embargo, se trata de unidades urbanísticas independientes, cada una de ellas
afectadas por unas determinadas condiciones.
En este sentido, se considera que la información contenida en el Plan General
no puede presentar indefiniciones ni errores respecto a las condiciones
normativas de aplicación en cada parcela, a cuyos efectos se redacta la
presente Modificación Puntual de Plan General, como documento de
planeamiento adecuado y suficiente para la corrección de dicha indefinición
gráfica, correspondiente a la Ordenación Estructurante.
Cabe señalar, en cualquier caso, que la presente Modificación no implica
incremento alguno respecto a la edificabilidad máxima permitida por el Plan
General sobre dicha parcela, derivada del Estudio de Detalle tramitado sobre
el ámbito, sino la independencia de las mismas y asignación correcta del
coeficiente de edificabilidad previsto en las Normas urbanísticas según cada
caso.
Se exponen a continuación los criterios de la Ley del Suelo de la Comunidad
de Madrid en materia de las determinaciones Pormenorizadas y Estructurantes
del planeamiento urbanístico en la región.
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7. JUSTIFICACIÓN DEL CONTENIDO DE LAS DETERMINACIONES
PORMENORIZADAS Y LAS DETERMINACIONES ESTRUCTURANTES, SEGÚN LA LEY
9/2001 DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID
Para configurar jurídicamente el marco instrumental de planeamiento
(Modificación Puntual de Plan General) adecuado para resolver la
problemática enunciada y la capacidad jurídica de este instrumento de
planeamiento, se realiza previamente una reflexión detallada acerca de las
Determinaciones Estructurantes y Pormenorizadas del planeamiento
urbanístico.
La división o categorización de todas las condiciones, determinaciones y/o
elementos que conforman la ordenación urbanística en los Planes de
Ordenación, distinguiendo aquellas cuyo alcance y finalidad es la
estructuración básica del territorio, de aquellas otras cuyo contenido se
circunscribe a condiciones de desarrollo y a su precisión para la realización de
los actos de ejecución del planeamiento, no resulta nueva en la práctica del
urbanismo madrileño, aunque bien es verdad que no con la definición y
alcance legal que adquieren en la actual Ley 9/2001, del Suelo de la
Comunidad de Madrid.
La Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid establece
con cierto detalle la definición y condiciones de diferenciación de las
determinaciones o elementos de la ordenación estructurante (propia del
planeamiento general) y aquellas otras de la pormenorizada (correspondientes
al planeamiento de desarrollo). Esta definición se realiza en el artículo 35 de
vigente Ley del Suelo de Madrid, teniendo como referencia las
determinaciones contenidas en los artículos 33.1.d) y 34 3 de la misma Ley:
“1. Son determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística aquellas
mediante las cuales se define el modelo de ocupación, utilización y preservación
del suelo objeto del planeamiento general, así como los elementos fundamentales
de la estructura urbana y territorial y de su desarrollo futuro.
2. Sin perjuicio de una mayor concreción mediante desarrollos reglamentarios, son,
en todo caso, determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística:
a) El señalamiento de la clasificación y, en su caso, categoría de suelo.
b) La definición de los elementos estructurantes de los sistemas de redes
públicas.
c) La división del suelo en áreas homogéneas, ámbitos de actuación o
sectores, con el señalamiento para cada uno de sus criterios y condiciones
básicas de ordenación: Usos globales, áreas de reparto, edificabilidades y
aprovechamientos urbanísticos.
d) El régimen de usos del suelo no urbanizable de protección.
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3. Son determinaciones pormenorizadas de la ordenación urbanística aquellas que
tienen el grado de protección suficiente para legitimar la realización de actos
concretos de ejecución material.
4. Sin perjuicio de una mayor concreción y mediante desarrollos reglamentarios,
son, en todo caso, determinaciones pormenorizadas de la ordenación urbanística:
a) La definición detallada de la conformación espacial de cada área
homogénea, ámbito de actuación o sector y, especialmente en suelos
urbanos y urbanizables, de alineaciones y rasantes.
b) Las condiciones que regulan los actos sobre las parcelas y las que deben
cumplir éstas para su ejecución material.
c) La regulación del tipo de obras admisibles y las condiciones que deben
cumplir las edificaciones, las construcciones en general, las instalaciones y las
urbanizaciones.
d) El régimen normativo de usos pormenorizados e intervenciones admisibles y
prohibidas, así como las condiciones que deben cumplir para ser autorizadas.
e) La definición de los elementos de infraestructuras, equipamientos y servicios
públicos que conforman las redes locales, completando las redes generales y
supramunicipales pero sin considerarse parte de ellas”.
f) La delimitación, cuando proceda, de unidades de ejecución y la
asignación de los sistemas de ejecución.
g) Las que no estén expresamente calificadas por el planeamiento general
como determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística”.
No obstante, además de que el articulado es por sí solo muy clarificador al
respecto, el apartado VII de la Exposición de Motivos de la propia Ley 9/2001, lo
es aún más si cabe:
“En el título II la potestad de planeamiento de la ordenación urbanística municipal
(art. 33.1.d)) diferencia las determinaciones estructurantes, correspondiente al
planeamiento general, y las determinaciones pormenorizadas, correspondientes al
planeamiento de desarrollo. Son determinaciones estructurantes aquellas
mediante las cuales se define el modelo de ocupación, utilización y preservación
del suelo, así como los elementos fundamentales de la estructura urbana y
territorial y de su desarrollo futuro. Son determinaciones pormenorizadas aquellas
que tienen el grado de precisión suficiente para legitimar la realización de actos
concretos de ejecución material.
Son una determinación estructurante del planeamiento los elementos de las
redes públicas o redes de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos, que
son susceptibles de distinguirse jerárquicamente en tres niveles: Los que conforman
la red supramunicipal, la red general y la red local. Este sistema de redes públicas
se localiza sobre suelos de cesión obligatoria y gratuita por los promotores del
suelo y se integra dentro de las reservas para dotaciones cuyos estándares se
revisan o modifican radicalmente respecto de los establecidos por el Texto
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Refundido de la Ley del Suelo de 1976 y su Reglamento de Planeamiento de 1.978,
justificando este hecho en el cambio sustantivo de la realidad social y urbana de
la Comunidad de Madrid desde entonces hasta nuestros días................
Son determinaciones estructurantes las edificabilidades y los aprovechamientos
urbanísticos. En suelo urbano consolidado, la superficie edificable de cada solar o
parcela vendrá definida según las condiciones de intensidad edificatoria.............
Es una determinación estructurante, en relación con los usos del suelo, la
asignación en el área de reparto en suelo urbanizable, como mínimo, del 50 por
100 de las viviendas edificables a viviendas sujetas a algún régimen de protección
oficial, de las cuales las viviendas de precio tasado no podrán superar el 25 por
100. En toso caso, se reserva a cada Ayuntamiento la facultad de determinar la
tipología de las viviendas en el 10 por 100 de la superficie del suelo
urbanizable...........”.
Con relación expresa a la definición para las Redes Públicas dotacionales, la
distinción entre Condiciones Estructurantes y Pormenorizadas se realiza en el
apartado 3 del artículo 36 de la Ley 9/2001, de 17 de julio:
“3. La definición de las redes públicas implica señalar expresamente todos
aquellos de sus elementos necesarios para asegurar el funcionamiento correcto y
adecuado a las necesidades previstas en la red correspondiente. A tal efecto, se
establecen las siguientes precisiones:
a) Tendrá el carácter de determinaciones estructurantes todas aquellas que
consistan en señalar las reservas y dimensiones de cualquier suelo que se
prevea como elemento de una red pública supramunicipal o general.
b) Asimismo, tendrán el mismo carácter de determinaciones estructurantes
las que definan las condiciones básicas de ordenación de cada uno de tales
elementos, si bien el desarrollo detallado de los mismos se concretará a través
de determinaciones pormenorizadas.
c) El señalamiento de los espacios destinados a elementos de las redes
locales, así como de cualesquiera otros parámetros necesarios para su
ordenación detallada, tendrán el carácter de de determinaciones
pormenorizadas. En cambio, serán determinaciones estructurantes las
instrucciones normativas al planeamiento de desarrollo sobre la localización y
características de elementos de nivel local que resulten necesarias para
asegurar la funcionalidad de la red correspondiente”.
Cabe aclarar que la ordenación urbanística que se configura a través de los
instrumentos de ordenación urbanística (Planes de Ordenación), queda
globalmente definida por todos los documentos que componen dichos planes.
Por tanto las Normas Urbanísticas y Ordenanzas contenidas en los planes
participan del régimen de determinaciones Estructurantes y Pormenorizadas
establecido en la Ley, de aplicación inmediata desde la entrada en vigor de la
misma.
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Según lo anterior, queda justificado el alcance del presente documento de
Modificación Puntual de Plan General de Ordenación, en base al contenido y
afección sobre aspectos de la Ordenación Estructurante de las citadas
parcelas sitas en la Ronda de Poniente nº 18 y 20, así como Plaza del Toro nº 1,
en concreto respecto a la asignación específica del coeficiente de
edificabilidad correcto en cada una de las citadas parcelas.
Por último, se justifica la innecesariedad de presentar un Documento de
Avance de la presente Modificación Puntual de Plan General, de conformidad
tanto con la Ley 9/2.001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid,
como con la Ley 3/2007, de 26 de julio, de Medidas Urgentes de Modernización
del Gobierno y la Administración de la Comunidad de Madrid, que la modifica
a tal efecto.
Así, en efecto, si bien la Ley 9/2001 en su artículo 56.2 no exige la redacción de
dicho documento en las Modificaciones Puntuales de Plan General, según el
siguiente texto literal:
2. Cuando los trabajos de elaboración de un instrumento de planeamiento hayan
adquirido el suficiente grado de desarrollo que permita formular los criterios,
objetivos y soluciones generales de la ordenación, podrán formalizarse con la
denominación de avance, a los efectos que se regulan en este artículo. En todo
caso, será preceptiva la formalización y posterior aprobación del correspondiente
avance en el proceso de elaboración de los Planes Generales y de sus revisiones,
así como de los Planes de Sectorización; en todos los demás casos el Avance de
planeamiento será facultativo.
La Ley 3/2007, en su artículo 10 modifica el artículo anterior, quedando como
sigue:
Artículo 10
2. Cuando los trabajos de elaboración de un instrumento de planeamiento hayan
adquirido el suficiente grado de desarrollo, podrán formalizarse con la
denominación de Avance a los efectos que se regulan en este artículo, y con el
contenido y la documentación que la presente Ley exige para la aprobación inicial
de cada clase de instrumento urbanístico. En todo caso, será preceptiva la
formalización y posterior aprobación del correspondiente Avance en el proceso de
elaboración de los Planes Generales y los Planes de Sectorización, sus revisiones y
las modificaciones puntuales que afecten a una superficie superior al 10 por 100 del
Plan; en todos los demás casos el Avance de planeamiento será facultativo.
…
Por tanto, habida cuenta de que la superficie afectada por la presente
Modificación Puntual (24.934 m²s) es inferior al 10% de la superficie total del Plan
General, se entiende innecesaria la redacción de un Documento de Avance.
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8. LEGISLACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE
La legislación urbanística y territorial aplicable se compone de las siguientes
Leyes, Reglamentos y/o Decretos:
• Texto Refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20
de junio).
• Títulos II,III y IV, en vigor de la Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de
Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid.
• Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid y
posteriores modificaciones según: Ley 14/2001, de 26 de diciembre, de
Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid; Ley 2/2004,
de 31 de mayo, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de
Madrid; Ley 2/2005, de 12 de abril, de Modificación de la Ley 9/2001, del
Suelo de la Comunidad de Madrid; Ley 3/2007, de 26 de junio, de Medidas
Urgentes de Modernización del Gobierno y la Administración de la
Comunidad de Madrid, así como las diferentes leyes posteriores en materia
de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid: Ley
7/2007, de 21 de diciembre; Ley 3/2008, de 23 de diciembre; Ley 10/2009,
de 23 de diciembre; Ley 9/2010, de 23 de diciembre y Ley 6/2011, de 28 de
diciembre.
• Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y sus
Reglamentos de Planeamiento de 23 de junio de 1978 y de Gestión
Urbanística de 25 de agosto de 1978, aplicables en todo lo no regulado por
la Ley 9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid y no sean
contradictorios con la misma.
La legislación sectorial más importante que incide o resulta de aplicación en
las presentes Modificaciones Puntuales es básicamente la siguiente:
• Ley 10/1998, de 9 de julio, de Patrimonio Histórico de la Comunidad de
Madrid.
• Ley 8/2005, de 26 de diciembre, de Protección y Fomento del Arbolado de
la Comunidad de Madrid.
• Ley 2/2002, de 19 de junio, de Evaluación Ambiental de la Comunidad de
Madrid y actualizaciones posteriores.
• Decreto 78/1999, por el que se regula el régimen de protección contra la
Contaminación Acústica de la Comunidad de Madrid.
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9. CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA MODIFICACIÓN
La presente Modificación Puntual del Plan General de Tres Cantos responde a
lo establecido en el artículo 67 de la Ley 9/2001, de 17 de julio del Suelo de la
Comunidad de Madrid, constituyendo el mismo rango y sometiéndose a la
misma tramitación que el propio Plan General.
9.1.- Consideraciones previas
Esta Modificación no queda afectada por lo prescrito en el apartado 2 del
artículo anteriormente mencionado, por cuanto que no implica incremento
alguno de la edificabilidad prevista en la parcela:
“Toda alteración de la ordenación establecida por un Plan de Ordenación
Urbanística que aumente la edificabilidad, desafecte suelo de un destino público o
descalifique suelo destinado a viviendas sujetas a algún régimen de protección
pública, deberá contemplar las medidas compensatorias precisas para mantener
la cantidad y calidad de las dotaciones previstas respecto del aprovechamiento
urbanístico del suelo, sin incrementar éste en detrimento de la proporción ya
alcanzada entre unas y otro, así como las posibilidades de acceso real a la
vivienda y, en todo caso, asegurar la funcionalidad y el disfrute del sistema de
redes de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos. En ningún caso será
posible la recalificación para otros usos de terrenos cuyo destino efectivo sea
docente, sanitario o viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o de
integración social, salvo que, previo informe de la Consejería competente por
razón de la materia, se justifique la innecesariedad de la permanencia de dicho
destino, en cuyo caso el o los nuevos usos previstos deberán ser preferentemente
públicos o de interés social”.
Todas las innovaciones, alteraciones o modificaciones de la ordenación
urbanística estructurante o de cualesquiera de sus elementos, deben ser
sustanciados mediante Modificación Puntual del Plan General, incluidas
aquellas modificaciones consideradas por la Comunidad de Madrid como no
constitutivas de error material que afecten a dicha ordenación estructurante.
9.2.- Modificación Puntual Sustancial
Conforme al artículo 57 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la
Comunidad de Madrid, modificado por el artículo 10.tres de la Ley 7/2007, de
21 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de
Madrid, el procedimiento de tramitación de las modificaciones puntuales no
sustanciales de planeamiento se desarrollará reglamentariamente, sin que
dicho procedimiento se vea afectado por las limitaciones recogidas en los
artículos 68 y 69 de la Ley 9/2001, de 17 de julio.
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El susodicho desarrollo reglamentario se produce por la promulgación del
Decreto 92/2008, de 10 de julio, por el que se Regulan las Modificaciones
Puntuales no Sustanciales de Planeamiento Urbanístico. Dicho Decreto define
este tipo de Modificaciones en su artículo 1:
“El objeto del presente Decreto es definir y regular el procedimiento especial para la
tramitación de las modificaciones puntuales no sustanciales de instrumentos de
planeamiento urbanístico a que se refiere el artículo 57 de la Ley 9/2001, del Suelo
de la Comunidad de Madrid.
A estos efectos, se consideran modificaciones puntuales no sustanciales de
planeamiento aquellas de escasa entidad y de alcance reducido y local, que
cumplan los siguientes requisitos:
a) Que la superficie de la modificación no supere los 10.000 metros cuadrados.
b) Que no afecten a una superficie superior al equivalente al 1 por 100 del suelo
urbano del municipio. En los municipios de menos de 3.000 habitantes este
porcentaje será del tres por ciento.
2. No obstante lo dispuesto en el número anterior, se podrán tramitar modificaciones
puntuales no sustanciales que superen los límites mencionados cuando el
Ayuntamiento que proponga la modificación lo haya acordado por mayoría
absoluta de la Corporación y se aprecien, tanto por el Ayuntamiento como por la
Comunidad de Madrid, especiales razones de interés social o utilidad pública, como
en el caso de equipamientos, dotaciones, infraestructuras y servicios.
3. No podrán considerarse modificaciones puntuales no sustantivas y por tanto no
podrán tramitarse por este procedimiento aquellas que tengan una incidencia
negativa en el medio ambiente, la movilidad o las infraestructuras”.
Por tanto, y en virtud del alcance de la presente Modificación Puntual del Plan
General de Tres Cantos, que afecta a una superficie de terreno de 24.934 m²,
debe considerarse como Modificación Puntual Sustancial y, por tanto, sometida
a la tramitación urbanística prevista en la ley del Suelo 9/2001.
9.3.- Carácter de la Modificación Puntual
De acuerdo con el artículo 68.1 y 2 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo
de la Comunidad de Madrid, el presente documento no constituye Revisión
del Plan General de Tres Cantos, sino una Modificación Puntual del mismo, no
obligando a ejercer la potestad plena de planeamiento:
“1. Se entenderá por revisión de un instrumento de planeamiento la adopción
de nuevos criterios que exijan su reconsideración global y supongan, en
consecuencia, la formulación completa del correspondiente plan. Tendrán
siempre el carácter de revisión las alteraciones que afecten a la coherencia
conjunta de la ordenación desde la escala y el alcance propio del instrumento
de que se trate y, en todo caso, las que varíen la clasificación del suelo o
disminuyen las superficies reservadas a espacios libres públicos”.
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2. La revisión de un Plan de Ordenación Urbanística en vigor supone el ejercicio
de nuevo, en plenitud, de la potestad de planeamiento”.
No constituyendo Revisión del Plan General en virtud de su contenido,
tampoco obliga a la misma según podría necesitarse de cumplirse las
prescripciones de la disposición Transitoria Cuarta del Texto Refundido de la
Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio:
Si transcurrido un año desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo,
del Suelo, la legislación sobre ordenación territorial y urbanística no estableciera
en qué casos el impacto de una actuación de urbanización obliga a ejercer de
forma plena la potestad de ordenación, esta nueva ordenación o revisión será
necesaria cuando la actuación conlleve, por sí misma o en unión de las
aprobadas en los dos últimos años, un incremento superior al 20 por ciento de la
población o de la superficie de suelo urbanizado del municipio o ámbito
territorial”.
Por tanto, según todo lo anterior, queda igualmente justificado que la presente
Modificación Puntual no constituye Revisión del Plan General de Tres Cantos
vigente.
10. JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACION PUNTUAL
Tal y como se ha mencionado anteriormente, las parcelas que nos ocupan
fueron incluidas en la antigua Unidad de Actuación UA-4 del municipio de Tres
Cantos, todas ellas calificadas de uso Terciario.
Sobre dicho ámbito urbanístico fue tramitado y aprobado definitivamente, en
fecha 25 de junio de 1.998, el correspondiente Estudio de Detalle que
establecía el reparto final de parcelas así como las superficies de suelo y
edificabilidad de cada una de ellas.
Resultado de dicho documento, las parcelas que nos ocupan resultaron con
las siguientes condiciones urbanísticas:
Dirección Identificación Superficie Edificabilidad
- Ronda de Poniente nº 18 Parcela 18A 8.187 m²s 7.532 m²c
- Ronda de Poniente nº 18 Parcela 17A 3.000 m²s 2.653 m²c
- Plaza del Toro nº 1 Parcela 17B 13.747 m²s 12.159 m²c
Cabe señalar que las parcelas 17A y 17B fueron objeto de un Proyecto de
Segregación aprobado en fecha 22 de noviembre de 1.996.
Sin embargo, el Plan General, en el desarrollo de su documentación gráfica, no
ha identificado individualmente cada una de dichas parcelas, sino que ha
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ecogido únicamente un coeficiente de edificabilidad para todas ellas, sin
distinción alguna.
Por tanto, habida cuenta de que se trata de parcelas urbanas afectadas por
condiciones individuales, se considera necesario asignar la edificabilidad que le
corresponda a cada una de ellas, según el planeamiento de referencia.
Por ello se considera que esta situación urbanística a resolver, aun cuando no
supone incremento de la edificabilidad existente con anterioridad a la
aprobación del POGU, afecta a parámetros que, como se ha visto, son
considerados como determinaciones estructurantes de dichol Plan General y,
por tanto, no resolubles como errores materiales.
Por tanto, plenamente justificada la situación de conflicto e indefinición actual,
se concluye que debe ser resuelta eficazmente para el pleno ejercicio de la
actividad urbanística, tanto por parte de los Servicios Técnicos municipales
como de los propietarios de suelo en el desarrollo de sus derechos. Por ello,
ante esta situación, el Ayuntamiento ha considerado oportuno el análisis y
corrección de dichos aspectos que afectan de forma directa a las
determinaciones Estructurantes del Plan General, mediante la presente
Modificación Puntual del planeamiento.
Se garantiza igualmente el cumplimiento de lo establecido en el art.69 de la
Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid:
“…2. La modificación de los Planes de Ordenación Urbanística no podrá:
a) Afectar ni a la clasificación del suelo, ni suponer la disminución de zonas
verdes o espacios libres.
b) Iniciarse su tramitación, antes de transcurrido un año desde la aprobación
definitiva del correspondiente Plan de Ordenación Urbanística o de su última
revisión, ni después de expirado el plazo fijado en cualquier forma para que esta
última tenga lugar.”
En conclusión, el presente documento de Modificación Puntual de Plan General
queda plenamente justificado como procedimiento eficaz y competente para
la resolución de la problemática actual en relación con los aspectos
urbanísticos que han sido expuestos de forma pormenorizada.
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11. PROPUESTA DE MODIFICACIÓN PUNTUAL DE PLAN GENERAL
En virtud de lo anteriormente expuesto, se propone la siguiente Modificación
de la documentación obrante en el Plan General, para la correcta definición
de la edificabilidad máxima permitida en cada parcela:
1. Independencia de cada una de las parcelas
Se modifica la documentación gráfica del Plan General para identificar
individualmente cada una de las tres parcelas, según los actuales límites
físicos de las mismas, resultantes del citado Estudio de Detalle y Proyecto de
Segregación.
La Ordenanza de aplicación en todas ellas se mantiene según lo previsto
por el Plan General, es decir, Ordenanza 7 en grado TER.2
2. Asignación del coeficiente de edificabilidad por cada parcela
De conformidad con los datos referidos anteriormente, se propone la
inclusión de los coeficientes de edificabilidad que corresponden en cada
caso, según el siguiente desglose:
Dirección Identificación Coeficiente Edificabilidad
- Ronda de Poniente nº 18 Parcela 18A 0,92 m²c/m²s
- Ronda de Poniente nº 18 Parcela 17A 0,88 m²c/m²s
- Plaza del Toro nº 1 Parcela 17B 0,88 m²c/m²s
En conclusión, la afectación (modificación) que se produce por la presente
propuesta en dicho Plan General se corresponde exclusivamente con la
Documentación Gráfica, en concreto sobre los Planos 5 y 9 de la Serie 3.1. de
los Planos de Ordenación del PGOU.
Todo ello, de conformidad con la Ficha de Modificación Propuesta que se
desarrolla a continuación.
AFECCIÓN MEDIOAMBIENTAL
Desde el punto de vista ambiental, tal y como se ha referido anteriormente, la
modificación que se propone no supone cambio alguno ni en la edificabilidad
máxima de la parcela, ni en las condiciones de volumen, por lo que no
implican alteración alguna de la calidad del aire ni de las aguas del entorno,
así como tampoco suponen modificaciones respecto a la contaminación
acústica ni lumínica.
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Por ello, la presente Modificación de Plan General no requiere de medidas
adicionales que garanticen la protección del Medio Ambiente, que serán
remitidas a la legislación vigente en la materia, Ley 2/2002, de 19 de junio, de
Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid (y posteriores
modificaciones parciales), de aplicación en los procedimientos de edificación
de obras de nueva planta sobre la parcela.
12. FICHA URBANÍSTICA DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL PROPUESTA
Se adjunta a continuación la Ficha de la presente Modificación Puntual,
estructurada a través de los siguientes aspectos:
- Situación en el Municipio:
Plano de localización de la Modificación en el término municipal de Tres
Cantos
- Situación Actual
Descripción del Estado actual de planeamiento vigente
- Plano situación actual
Plano de Ordenación del Plan General vigente
- Justificación de la Modificación
Justificación de los criterios adoptados para la formalización de la
Modificación Puntual de Plan General
- Parámetros propuestos
Condiciones urbanísticas específicas resultantes de la Modificación que se
propone en cada caso
- Plano propuesto
Documentación Gráfica Modificada resultante de las nuevas condiciones
que se proponen en cada caso
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AMBITOS DE ORDENACION. SUELO URBANO
Modificación Puntual de Plan General
M.9
Nombre: Varias parcelas – antigua UA. 4
Figura de Ordenación
ORDENANZA TER.2
Hoja del plan general: Serie 3.1 – Plano 5
Situación en el municipio
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AMBITOS DE ORDENACION. SUELO URBANO
Modificación Puntual de Plan General
M.9
Nombre: Varias parcelas – antigua UA. 4
Figura de Ordenación
ORDENANZA TER.2
Hoja del plan general: Serie 3.1 – Plano 5
Situación actual
En la documentación gráfica del Plan General, en concreto en el plano 9 de la Serie
3.1 -Ordenación del suelo urbano-, figuran determinadas parcelas sobre las que el
Plan General no ha asignado edificabilidad y ordenanza de aplicación, por lo que se
debe corregir la falta de asignación en las mismas.
Dichas parcelas se encuentran incluidas en la antigua Unidad de Actuación UA-4,
desarrollada en el año 1.998 mediante un Estudio de Detalle y su documento
Modificado. A tal efecto, las parcelas sin asignación expresa de condiciones
corresponden a las siguientes direcciones:
- Ronda de Poniente n° 20: El Plan General no actualizó la segregación de dicha
parcela con respecto a la de Plaza del Toro nº 1 (aprobada en noviembre de
1.996), por lo que el Plano sólo recoge erróneamente la ordenanza y
edificabilidad de la parcela conjunta.
- Ronda de Poniente n° 18: no presenta asignada ordenanza ni edificabilidad
Plano situación actual
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AMBITOS DE ORDENACION. SUELO URBANO
Modificación Puntual de Plan General
M.9
Nombre: Varias parcelas – antigua UA. 4
Figura de Ordenación
ORDENANZA TER.2
Hoja del plan general: Serie 3.1 – Plano 5
Justificación de la modificación
En los Planos 5 y 9 de la Serie 3.1 -Ordenación del suelo urbano- es necesario definir
pormenorizadamente la asignación concreta de Ordenanza y Edificabilidad a
determinadas parcelas que se encuentran sin regulación.
Las parcelas a las que se hace mención corresponden a parcelas urbanas originarias
de la Unidad de Actuación UA-4, de uso Terciario.
Con anterioridad a la aprobación del Plan General (2003), sobre el ámbito de la
antigua UA-4 se desarrolló un Estudio de Detalle para la división de las parcelas y
asignación específica de edificabilidad a cada una de ellas.
Posteriormente, en fecha 25 de junio de 1.998 se aprobó definitivamente una
Modificación de dicho Estudio de Detalle donde quedaron definitivamente
recogidas las características de todas las parcelas de uso terciario en que se dividió
el ámbito: superficies de parcela, ocupación y edificabilidad máxima individual.
A tal efecto, y según los datos recogidos en dicho Estudio de Detalle modificado, las
parcelas que ocupan la presente Modificación de Plan General, presentaban las
siguientes características, todas ellas calificadas de uso Terciario (TER):
DIRECCIÓN PARCELA UA-4 SUP. PARCELA EDIFICABILIDAD COEF.
Ronda de Poniente n° 20 PARCELA 17 A 3.000 m²s 2.653 m²c 0,88 m²/m²
Plaza del Toro n° 1 PARCELA 17B 13.747 m²s 12.159 m²c 0,88 m²/m²
Ronda de Poniente n° 18 PARCELA 18A 8.187 m²s 7.532 m²c 0,92 m²/m²
En este caso, las parcelas 17A y 17B fueron resultado de un Proyecto de Segregación
aprobado en fecha 22 de noviembre de 1.996, sin que la documentación de Plan
General haya actualizado dicha condición de parcelas independientes,
estableciendo condiciones individuales a una y otra.
En este sentido, el Plan General de Ordenación de Tres Cantos desarrollado
posteriormente a todo ello, dejó erróneamente sin asignación de edificabilidad ni
uso la parcela 18A, mientras que en el caso de las parcelas 17A y 17B, estableció un
coeficiente de edificabilidad y ordenanza común para ambas sin considerar la
segregación que había sido aprobada años antes.
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AMBITOS DE ORDENACION. SUELO URBANO
Modificación Puntual de Plan General
M.9
Nombre: Varias parcelas – antigua UA. 4
Figura de Ordenación
ORDENANZA TER.2
Hoja del plan general: Serie 3.1 – Plano 5
Parámetros propuestos:
En relación con la asignación de Ordenanza, el Plan General remitió a todas las
parcelas de la Unidad UA-4 a la misma Ordenanza de Uso Terciario TER.2, por lo que el
presente documento mantiene idéntica condición a las parcelas sin asignación.
Consecuentemente, la presente Modificación Puntual propone, en el Plano 5 y 9, la
asignación de las condiciones urbanísticas derivadas de las características
específicas originales de cada una de ellas, de conformidad con el documento de
planeamiento aprobado anteriormente (Estudio de Detalle Modificado: 25/06/1998) y
que sirvió de base al Plan General para la asignación de condiciones en el ámbito,
todo ello según el siguiente cuadro:
Edificabilidad
Ordenanza Coeficiente de
- Ronda de Poniente n° 20: TER.2 0,88 m²/m²
- Plaza del Toro n° 1: TER.2 0,88 m²/m²
- Ronda de Poniente n° 18: TER.2 0,92 m²/m²
De igual forma, se deberá grafiar la separación entre la Parcela 17A y 17B, de
conformidad con los datos del Proyecto de Segregación y Estudio de Detalle
mencionados, para la aplicación individual de dichas condiciones de edificación.
Plano estado propuesto:
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13. DOCUMENTACIÓN QUE SE MODIFICA
De acuerdo con el contenido que se propone en dicha Modificación Puntual
del Plan General de Ordenación Urbana de Tres Cantos vigente, se modifica la
siguiente documentación del mismo:
En los Planos de Plan General, se modifican puntualmente los Plano número 5 y
9 de la Serie 3.1 -Ordenación del suelo urbano-
14. CONCLUSIÓN
Como conclusión y resumen de todo lo expuesto en la presente Memoria, se
estima que las modificaciones propuestas se refieren a determinaciones y
elementos de ordenación que, por su naturaleza y alcance, son parte de la
ordenación estructurante, procediendo ser resueltas por la presente propuesta
de Modificación Puntual, debiéndose adoptar para su tramitación las reglas
propias de aprobación de las Modificaciones Sustantivas del Plan General de
conformidad con lo establecido en la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la
Comunidad de Madrid y Decreto 92/2008, de 10 de julio.
De igual forma, y según lo expuesto, la citada Modificación queda
plenamente justificada como procedimiento eficaz y competente para la
resolución de la problemática actual en relación con los aspectos urbanísticos
que se han desarrollado de forma pormenorizada.
Procede por tanto la tramitación y aprobación, en su caso, del presente
documento urbanístico de Iniciativa Pública, referente a la Modificación
Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Tres Cantos, en el ámbito
de las parcelas de Uso Terciario sitas en la Ronda de Poniente nº 18 y 20, así
como en la Plaza del Toro nº 1, elaborado a instancia del Ayuntamiento de Tres
Cantos.
Y para que así conste a los efectos oportunos, se firma
Autor del Encargo
Autor del documento
EMPRESA MUNICIPAL NUEVO TRES CANTOS S.A.
BUNCH ARQUITECTURA Y PROYECTOS, S.L.P
Sociedad Colegiada Nº: 70.253
Arqto Coleg: SM. M. Medrano Nº: 5.774
Madrid, Julio 2012
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15. ANEXOS: DOCUMENTACIÓN GRÁFICA
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN VIGENTE (Mayo 2.003)
PLANOS ACTUALES Nº 5 Y 9. SERIE 3.1-Ordenación del suelo urbano-
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MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
PLANOS PROPUESTOS Nº 5 Y 9. SERIE 3.1-Ordenación del suelo urbano-
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0,88
Julio 2012
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3.1
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