El sector de la construcción en Colombia: situación ... - Camacol

Perspectivas de la actividad edificadoraen 2008 y 2009Cristina GamboaDirector Estudios EconómicosBogotá, abril 25 de 2008

Aspectos determinantes de la actual coyunturaeconómica y social• Un crecimiento económico alto que, por los cuellos de botella de nuestracapacidad productiva (falta de competitividad), se ha traducido en:• Un creciente déficit en cuenta corriente (-3,6% PIB en 2008)• Una inflación al alza por excesos de demanda, también por choques de alimentos yenergéticos (5,9% anual a marzo y 4,67% anual sin alimentos a marzo)• Una política fiscal expansionista y una política monetaria más restrictiva• El déficit fiscal estructural persiste y el ajuste observado obedece en granmedida a mayores recaudos tributarios• Mientras no se corrija la situación fiscal, el Emisor no tendrá otra opción quemantener su política restrictiva• Las tasas de interés muy bajas son cosa del pasado, sobre todo cuando lasexpectativas de inflación no están ancladas• Una desaceleración de la economía mundial• Impacto sobre la economía colombiana vía el canal real (menor demanda por exportaciones)y el canal financiero (el efecto final es aún incierto y difícil de predecir)• La probabilidad de que la tasa de cambio sufra un ajuste drástico ante una mayor aversiónal riesgo (y/o cuando el dólar termine de ajustarse en los mdos.mundiales) es muy alta• Una crisis política interna, ¿se transmitirá a la actividad real?

LogaritmosMar-94Dic-94Sep-95Jun-96Mar-97Dic-97Sep-98Jun-99Mar-00Dic-00Sep-01Jun-02Mar-03Dic-03Sep-04Jun-05Mar-06Dic-06Sep-07La fase expansiva de la actividad edificadora comenzó a moderarse en2007 y este proceso continuará en 2008 y 20091994-2007, logaritmo natural del PIB edificaciones y su tendencia14,0ObservadoTendencia13,813,613,413,213,012,812,6Fuente: DANE , cálculos Depto. Estudios Económicos Camacol.

Miles de metros cuadrados97-II97-IV98-II98-IV99-II99-IV00-II00-IV01-II01-IV02-II02-IV03-II03-IV04-II04-IV05-II05-IV06-II06-IV07-II07-IVObras culminadas: cambia la tendencia (que explica gran partedel menor dinamismo del dato de PIB)1998-2007, obras culminadas, metros cuadrados y media móvil cuatro trimestres3.5003.0002.5002.0001.5001.0005000Fuente: DANE-Censo de edificaciones en Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, y Pereira.

El auge de la inversión y el consumo explican el dinamismo demuchos destinos no residenciales destacadosEne-feb /08, part. % licencias por destinos en el total, var. % anual de licencias por destinoPart. % licencias por destinos en el totalEnero-febrero 2008Variación % año corrido licencias por destinosEnero – febrero 2008 /2007Otro 0,3%Hospital 0,9%Hotel1,1%Educación2,6%TOTAL ÁREAOtro-4,6%348,6%Bodega 2,9%Industria3,3%BodegaAdmón pública133,8%85,5%Oficina 3,7%Educación53,8%Hospital51,7%Comercio9,0%OficinaIndustria37,4%20,3%Social-recreacional-6,9%Vivienda-9,1%Vivienda75,1%Comercio -14,2%Hotel -28,6%Religioso-75,2%-100% 0% 100% 200% 300%Fuente: DANE, cálculos Dpto. Estudios Económicos Camacol .

Ene-04Mar-04May-04Jul-04Sep-04Nov-04Ene-05Mar-05May-05Jul-05Sep-05Nov-05Ene-06Mar-06May-06Jul-06Sep-06Nov-06Ene-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Ene-08Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08El crecimiento del área licenciada total se ha reducido y para2008 se espera un comportamiento similar2004-enero 2008 y proyecciones 2008, var. % anual de los últimos doce meses35,0%30,0%25,0%20,0%15,0%10,0%5,0%0,0%-5,0%-10,0%TotalViviendaFuente: DANE, cálculos Depto. Estudios Económicos Camacol.

Proyecciones de área licenciada: todos los destinos sedesacelerarán, excepto bodegas2006-2008 var. % anual área licenciada2006 2007 2008pyTotal área8,3%24,9%18,7%Industria27,0%33,2%76,2%Oficina24,4%39,9%59,3%Bodega23,5%15,7%22,3%Comercio15,9%14,4%65,2%Vivienda6,9%22,0%15,7%Hotel-6,3%15,7%114,3%-10,0% 10,0% 30,0% 50,0% 70,0% 90,0% 110,0%Fuente: DANE, cálculos Depto. Estudios Económicos Camacol.

LogaritmosEne-02Abr-02Jul-02Oct-02Ene-03Abr-03Jul-03Oct-03Ene-04Abr-04Jul-04Oct-04Ene-05Abr-05Jul-05Oct-05Ene-06Abr-06Jul-06Oct-06Ene-07Abr-07Jul-07Oct-07Ene-08El comportamiento de los desembolsos hipotecarios comienza amostrar un cambio de tendencia2002- feb 2008, logaritmo natural de los desembolsos hipotecarios* y su tendencia20,5ObservadoTendencia2019,51918,51817,517*Incluye desembolsos para adquisición y construcción.Fuente: Superintendencia Financiera, cálculos Depto. Estudios Económicos Camacol.

Balance % respuestasnov-01ene-02mar-02may-02jul-02sep-02nov-02ene-03mar-03may-03jul-03sep-03nov-03ene-04mar-04may-04jul-04sep-04nov-04ene-05mar-05may-05jul-05sep-05nov-05ene-06mar-06may-06jul-06sep-06nov-06ene-07mar-07may-07jul-07Sep-07Nov-07Ene-08Los consumidores manifiestan que es un buen momento para comprarvivienda, pero en menor nivel que en 2006Noviembre 2001-febrero 2008, ICC (índice) y balance porcentual de respuestas60%Vivienda, balance % respuestasICC (índice), eje derecho4050%3040%2030%20%10%0%-10%100(10)(20)ICC-20%(30)Fuente: Encuesta de Opinión del Consumidor Fedesarrollo, pregunta 10 ¿cree usted que es un buen momento para comprarvivienda?”, balance % de respuestas “buen momento”, “mal momento”, “ni bueno ni malo”. ICC: Índice de Confianza delConsumidor: promedio de los distintos índices de la encuesta.

Var. % real anualEne-05Feb-05Mar-05Abr-05May-05Jun-05Jul-05Ago-05Sep-05Oct-05Nov-05Dic-05Ene-06Feb-06Mar-06Abr-06May-06Jun-06Jul-06Ago-06Sep-06Oct-06Nov-06Dic-06Ene-07Feb-07Mar-07Abr-07May-07Jun-07Jul-07Ago-07Sep-07Oct-07Nov-07Dic-07Ene-08El endurecimiento de la postura monetaria se transmitió al crédito, pero enmenor medida al hipotecario, el cual registró una moderación de 3,1 p.p. en losúltimos cinco meses2005-febrero 2008, var.% real anual (IPC sin alimentos base febrero 2008=100)35%30%25%TotalHipotecaria+TC20%15%17,3%10%10,8%5%0%-5%-10%-15%-20%Fuente: Superintendencia Financiera, cálculos Depto. Estudios Económicos Camacol.

Ene-96Jul-96Ene-97Jul-97Ene-98Jul-98Ene-99Jul-99Ene-00Jul-00Ene-01Jul-01Ene-02Jul-02Ene-03Jul-03Ene-04Jul-04Ene-05Jul-05Ene-06Jul-06Ene-07Jul-07Ene-08Las tasas de interés en términos reales siguen en nivelesrelativamente favorables para la toma de crédito para vivienda1996-marzo 2008, tasas nominales y reales (deflactadas por IPC sin alimentos base febrero 2008)VIS (Upac o UVR) nominal NO VIS (Upac o UVR) nominal VIS ($) nominal#REF! VIS (Upac o UVR) real NO VIS (Upac o UVR) real20%#REF!NO VIS ($) real215%10%5%0%-5%-10%Fuente: Banco de la República, Superfinanciera y DANE, cálculos Depto. Estudios Económicos de Camacol.

Miles de millones de pesos19981999200020012002200320042005200620072008PorcentajeMiles de millones de pesos19981999200020012002200320042005200620072008PorcentajeLos niveles de desembolsos hipotecarios aún siguen enniveles destacadosMonto y crecimiento real anual de los desembolsos hipotecarios acumulados a febrero de cada añoAdquisición de viviendaConstrucción de viviendaMontoCrecimiento real anualMontoCrceimiento real anual30015070020025010060015020015010050050040030020010050050-50100-50--100--100Fuente: Superintendencia Financiera, cálculos Depto. Estudios Económicos Camacol.

19981999200020012002200320042005200620072008El segmento No VIS sigue repuntandoParticipación de los desembolsos acumulados a febrero según tipo de vivienda100%VISNo VIS75%50%25%0%Enero-febrero de 2008Desembolsos VIS: 207 mil millones (var. anual real: 0,9%)Desembolsos No VIS: 640 mil millones (var. anula real: 5,7%)Fuente: Superintendencia Financiera, cálculos Depto. Estudios Económicos Camacol.

Ene-96Sep-96May-97Ene-98Sep-98May-99Ene-00Sep-00May-01Ene-02Sep-02May-03Ene-04Sep-04May-05Ene-06Sep-06May-07Ene-08Feb-06Feb-07Feb-08El repunte del indicador de cartera hipotecaria en el caso de créditoshipotecarios esta sustentado en los menores niveles de riesgoIndicador de calidad de cartera por modalidad y calificación por altura de mora préstamos hipotecariosIndicador tradicional de calidad de carteraEne/96-feb/08Calificación por altura de mora de la carterahipotecaria30%20%Hipotecaria Consumo ComercialMicrocréditoTotalNov-02:25,3%2,4% 1,6% 1,6%0,7% 0,6%1,0%1,7% 1,6%2,5%6,8%A B C D E4,8% 4,7%10%0%3,6%87,3%91,2% 91,5%Nota: A: riesgo normal; B: riesgo aceptable (2-5 meses); C: riesgo apreciable (5-12 meses); D: riesgo significativo (12-18 meses) y E:riesgo irrecuperable (mayor a 12 meses).Fuente: Superintendencia Financiera, cálculos Depto. Estudios Económicos Camacol.

Perspectivas de la actividad edificadoraen 2008 y 2009Cristina GamboaDirector Estudios EconómicosBogotá, abril 25 de 2008