LAD01245_ProjectFinance_EstructuracionPerspectivasU3S2

Project Finance: estructuración de un proyecto y perspectivas - Análisis de mercado y
estructura de ingresos
2. TIPOS DE INGRESOS
En un proyecto del tipo que se está estudiando es importante tener en cuenta que los ingresos
sólo pueden proceder de las actividades económicas para las que se ha constituido el proyecto.
Estas actividades económicas, indicadas en el pliego de licitación y en el contrato posterior,
constituyen el objeto social de la sociedad gestora del proyecto. Esto invalida que pueda generar
ingresos por cualquier otra cuestión y tampoco puede ampliar el objeto social en ningún
momento. Por eso es tan importante estructurar adecuadamente un proyecto y determinar que,
si no puede generar ingreso suficiente por lo que sería su actividad principal, deben diseñarse
actividades complementarias que puedan complementar su ingreso y hacerlo viable.
Este diseño de actividades complementarias sólo se puede hacer en el momento de estructurar
el proyecto por parte de la Administración. No es posible hacerlo a posteriori. De ahí la
importancia fundamental de realizar un buen estudio de viabilidad, que determine si hay o no hay
mercado suficiente para que el proyecto pueda ser viable.
Cuando se habla de viabilidad de un proyecto, se está hablando de que otorgue a cada parte
involucrada en el mismo, aquello para lo que fue diseñado, y en este caso, específicamente,
debe poder pagar la deuda en plazo y debe poder remunerar al accionista en la TIR estimada
por el modelo financiero y que una vez aceptado por la Administración se convierte en
contractual. Adicionalmente, por ser la sociedad gestora del proyecto una empresa, es posible
que pueda generar ingreso financiero si gestiona adecuadamente su caja excedente.
Por tanto, debe quedar claro que sólo existen las siguientes posibilidades para la generación de
ingresos:
• Ingresos procedentes de las actividades económicas objeto del proyecto.
• Ingresos procedentes de actividades complementarias a las actividades principales,
siempre que se haya indicado así en el pliego de licitación.
• Ingresos financieros.
Como se comentó en una sesión anterior, es posible que, en determinados países, se determine
que es interesante definir una línea de ingresos mínimos garantizados, de cara a favorecer la
inversión extranjera disminuyendo el riesgo del proyecto.
También es posible, por último, que, en algunos casos, pueda haber proyectos que reciben una
subvención a la explotación. En este caso, esta subvención a la explotación se considera
también un ingreso y debe reflejarse como tal.
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estructura de ingresos
Para modelizar los ingresos en el modelo financiero, es necesario disponer por un lado de los
distintos escenarios de demanda, y por otro, del esquema tarifario que vaya a resultar de
aplicación.
Los escenarios de demanda deben contemplar las distintas clases de demanda mencionadas
en la sesión anterior y deben contemplar también el crecimiento anual de cada una de esas
demandas.
Por otro lado, el esquema tarifario debe contemplar las tarifas iniciales y su evolución con la
inflación o con el índice de actualización de precios que disponga el contrato.
Es fundamental realizar, si es el mercado el que paga el servicio del proyecto, encuestas de cara
a determinar la elasticidad de la demanda a la tarifa, y posteriormente, encontrar aquel valor de
la tarifa que maximiza los ingresos.
La elasticidad de la demanda a la tarifa lo que indica es cómo va variando la demanda a medida
que va subiendo la tarifa. En general, es una curva con el siguiente aspecto:
Fuente: Elaboración propia
Para encontrar el nivel de tarifa que maximiza los ingresos, sería necesario simular entonces
múltiples escenarios de demanda con cada nivel tarifario y posteriormente calcular los ingresos
derivados de cada uno de esos escenarios y calcular el Valor Actual Neto de los mismos, de cara
a encontrar aquel esquema de tarifas que maximiza el VAN.
Estos cálculos suelen ser muy importantes en el caso de autopistas de peaje, donde es necesario
diseñar un esquema tarifario por horas y por meses. Si estos cálculos se hacen bien, se puede
llegar a optimizar mucho el nivel de ingresos de la sociedad de proyecto.
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estructura de ingresos
Un ejemplo de este diseño tarifario se muestra a continuación:
Fuente: Elaboración propia
2.1 El período de ramp up
Cuando se está trabajando con activos greenfield, es decir, con proyectos que son nuevos y que
suponen la introducción de un nuevo competidor en un mercado, es muy importante tener en
cuenta el período y los factores de ramp up.
• El período de ramp up se refiere al tiempo que tarda el proyecto en ser conocido por el
mercado y que éste genere el hábito de utilizarlo.
• Los factores de ramp up se utilizan para minorar la demanda que se produce en ese
período de ramp up, en relación a la demanda que se ha estimado para ese período.
Como se puede comprender, la estimación de la demanda tal y como se ha explicado en la
sesión anterior, sería adecuada si el mercado tuviera información perfecta sobre el proyecto y el
hábito de usarlo se generará de manera instantánea. Sin embargo, esto no sucede nunca así,
por lo que es necesario utilizar unos factores de minoración.
Para estimar qué período es el más adecuado y qué factores se ponen en cada año de ese
período es necesario recurrir a diversas estadísticas.
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La convención más aceptada es que el período de ramp up se produce entre 1 y 3 años,
dependiendo de la infraestructura, y con unos factores de ramp up que varían en unos intervalos
de entre 70% y el 100%, según la figura siguiente:
Fuente: Banco Mundial
2.2 Consideraciones sobre los ingresos de cara a las auditorías financieras
De cara a la auditoría financiera que suelen recibir los modelos financieros, es importante tener
en cuenta que cualquier cuestión que introduzca un riesgo excesivo en el proyecto debe ser
retirado. A este respecto, son elementos que introducen un riesgo excesivo en el proyecto los
siguientes ingresos:
• Los ingresos derivados de la demanda latente.
• Los ingresos derivados de la demanda inducida.
Es por ello, que lo mejor, aunque se calculen y se tengan en cuenta en el modelo financiero
completo, a la hora de negociar la financiación y cerrar un caso base, no se tengan en cuenta.
2.3 Ingresos financieros
Como se ha mencionado al inicio de la sesión, es posible que un proyecto pueda generar ingreso
financiero.
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estructura de ingresos
Este ingreso financiero se produce por el hecho de invertir la caja excedente y también por el
hecho de que debe inmovilizar distintas partidas de caja en cuentas de reserva. Estas cuentas
de reserva pueden estar renumeradas a un tipo de interés bajo. Esta remuneración constituye
un ingreso financiero.
Invertir la caja excedente en algunos productos financieros que den algo de rentabilidad y que
sean de recuperación rápida es una buena solución para poder generar algo de ingreso adicional
y que puede bajar, en algunos casos, el riesgo del proyecto.
Es fundamental en este caso, elegir adecuadamente esos productos financieros y elegir bien
también qué parte de la caja excedente se invierte. Esto forma parte de lo que sería la gestión
de la tesorería y que se ha comentado en una sesión anterior del curso.
2.4 Ingresos de las actividades complementarias
En el caso de las actividades complementarias, es necesario calcular la demanda y el mercado
para cada una de esas actividades complementarias, que pueden ser muy diversas y de muy
diversos sectores.
Por poner algunos ejemplos, se podrían mencionar:
• Estaciones de servicio para autopistas de peaje y autovías de peaje sombra: en este
caso, el mercado sería el número de vehículo de ligeros y pesados que va a repostar.
Tendría otros ingresos por las tiendas y la restauración, para lo cual habría que calcular
sus mercados correspondientes y sus tarifas.
• Estaciones de autobuses: en este caso, podría haber otros ingresos procedentes de
tiendas, de restauración, de oficinas, de alquiler de taquillas y de aparcamientos. Para
cada negocio, habría que calcular su mercado correspondiente y el ingreso que podría
generar.
• Ferrocarriles de alta velocidad: podría considerarse como actividad complementaria
el trazado de líneas eléctricas y su alquiler o venta a empresas distribuidoras de
energía eléctrica. En este caso, habría que calcular también qué mercado tendría y a
qué tarifa habría que vender o alquilar.
• Plantas de generación de energía eléctrica a partir de biomasa: podría
considerarse como actividad complementaria, la venta de los residuos de la biomasa.
En este caso, habría que estimar qué mercado habría y a qué precio se podría vender.
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