Société Civile Immobilière d'Attribution - SCIA - Habicoop
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HABICOOP - Sarah Trudelle – Plan B 20-07-10<br />
<strong>Société</strong> <strong>Civile</strong> <strong>Immobilière</strong> <strong>d'Attribution</strong> - <strong>SCIA</strong><br />
1. FORME JURIDIQUE<br />
Définition et objet de la structure<br />
La <strong>SCIA</strong> (<strong>Société</strong> <strong>Civile</strong> <strong>Immobilière</strong> <strong>d'Attribution</strong>) est une forme particulière de SCI (<strong>Société</strong><br />
<strong>Civile</strong> <strong>Immobilière</strong>), instituée par la loi du 16 juillet 1971 (art. L. 212-1 et suivants du Code de la<br />
construction et de l'habitation), elle a pour vocation « l'acquisition ou la construction d'un ensemble<br />
immobilier, en vue de sa division par fractions, destinées à être attribuées aux associés en propriété<br />
ou en jouissance». L'objet d'une telle société comprend également la gestion et l'entretien des<br />
immeubles jusqu'à la mise en place d'une organisation différente résultant de la dissolution de la<br />
<strong>SCIA</strong>. Cette dissolution intervient par un acte de partage, généralement lorsque la construction est<br />
achevée. Dès lors la SCI laisse place au statut de la copropriété.<br />
Remarque : Une société immobilière d'attribution n'est pas nécessairement civile, elle peut être constituée sous<br />
d'autres formes juridiques telle que la société par actions par exemple (voir fiche SAS). En pratique, elle est le<br />
plus souvent civile, c'est pourquoi il ne sera fait mention ici que de la forme civile.<br />
La <strong>SCIA</strong> doit limiter son objet à l'édification d'immeubles compris dans un même programme,<br />
comportant une ou plusieurs tranches d'un ensemble immobilier.<br />
Concernant les opérations de construction, selon l'article L.212-10 du CCH, la <strong>SCIA</strong> est tenue :<br />
− soit de recourir à un contrat de promotion immobilière (CPI) 1 ,<br />
− soit de confier la construction de l'ouvrage au représentant légal de la société par le biais<br />
d'un contrat conforme aux dispositions encadrant le contrat de promotion immobilière<br />
(article L223-3 CCH). Cette option permet aux associés de construire l'immeuble en auto<br />
promotion, il faut toutefois noter que la responsabilité du représentant légal est la même que<br />
celle d'un promoteur dans le cadre d'un CPI.<br />
Forme d'occupation du logement<br />
Les habitants de l'immeuble peuvent occuper leur logement de deux façons différentes : en<br />
jouissance ou en propriété (possible uniquement à l'achèvement de l'immeuble), en fonction de ce<br />
qui est prévu dans les statuts.<br />
En effet, une fois la construction achevée la société n'a pas vocation à rester propriétaire de<br />
l'immeuble. Généralement on opère un transfert de propriété du patrimoine commun vers le<br />
patrimoine de l'associé. Avant le partage de la société l'associé bénéficie d'un droit de jouissance<br />
personnel et mobilier cessible.<br />
Le transfert de propriété peut s'effectuer de plusieurs façons : soit par le retrait d'un associé, dans ce<br />
cas seul cet associé devient propriétaire ; soit par la dissolution de la société constatée par un acte de<br />
partage, dans ce cas chaque associé devient propriétaire. Dans chacun des deux cas l'attribution en<br />
pleine propriété s'effectue par un acte authentique.<br />
Il faut noter que si les statuts de la <strong>SCIA</strong> prévoient uniquement des attributions en jouissance,<br />
le retrait d'un associé pour obtenir la propriété de son lot est impossible (article L212-9 CCH).<br />
La dissolution nécessite que l'assemblée des associés ait constaté l'achèvement de l'immeuble et sa<br />
1 Contrat conclu avec un promoteur-mandataire qui fera réaliser l'opération de construction pour le compte de la <strong>SCIA</strong><br />
maître d'ouvrage. Il est chargé notamment de la passation des marchés avec la maîtrise d'œuvre et les entreprises.<br />
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conformité avec l'état descriptif de division. De plus tous les associés doivent avoir satisfait aux<br />
appels de fonds et les éventuelles dettes sociales doivent avoir été acquittées. L'opération de partage<br />
est nécessairement constatée par un acte notarié.<br />
Capital social<br />
La loi ne fixe pas de montant minimum pour le capital des SCI, ni la valeur nominale des parts<br />
sociales. Cette valeur est librement décidée par les membres fondateurs.<br />
Comme pour toute société, le capital social de la société est composé des apports des associés :<br />
apports en numéraire, apports en nature (biens mobiliers et/ou immobiliers) ou encore apports en<br />
industrie (temps de travail ou connaissances d'un associé). On note que les apports en industrie sont<br />
rarement utilisés par les SCI, ils ne sont pas pris en compte pour la formation du capital social. En<br />
revanche, les actions reçues en contre partie permettent de prendre part aux décisions collectives et<br />
de percevoir une part dans les bénéfices (égale à celle de l'associé qui a fait l'apport le plus faible en<br />
numéraire ou en nature, sauf clause contraire des statuts) , à charge de contribuer aux pertes .<br />
Chaque associé se voit attribuer un nombre de parts sociales qui corresponde à la valeur prévue de<br />
son appartement. Cette valeur est évaluée en fonction de la consistance, de la superficie, de la<br />
situation et des possibilités d'utilisation de ces fractions d'immeuble. La division du capital en<br />
fractions d'immeuble, ainsi que la valeur des parts correspondant au lot attribué doit être fixée dans<br />
les statuts et dans l'état descriptif de division de l'immeuble.<br />
Le capital de la <strong>SCIA</strong> peut être variable (les articles L231-1 à L231-8 du Code du commerce sont<br />
applicables aux SCI); ainsi le capital peut être augmenté par la création de nouvelles parts attribuées<br />
en représentation d'apports en nature ou en numéraire. Il peut aussi être augmenté par<br />
l'incorporation au capital de réserves ou des bénéfices. Le capital social peut également être réduit<br />
notamment par le remboursement aux associés (retrait) ou la réduction du montant nominal ou du<br />
nombre de parts.<br />
La variabilité du capital présente l'avantage d'éviter les formalités administratives coûteuses<br />
lorsqu'un nouvel associé entre dans la société ou qu'un nouvel apport est réalisé. Dans le cas d'une<br />
SCI à capital variable lorsqu'il y a un changement seul un procès verbal établi par le gérant est<br />
nécessaire (bien qu'il soit recommandé de convoquer une assemblée générale pour éviter tout litige<br />
par la suite, il suffit de le prévoir dans les statuts).<br />
Responsabilités des associés<br />
Toute SCI doit être composée d'un minimum de deux associés et il n'y a pas de maximum. La<br />
création ou l'achat de parts permet au futur habitant de prendre part au projet en devenant associé. Il<br />
signe un avant contrat d'acquisition de droits sociaux qui s'apparente fortement à un contrat de vente<br />
d'immeuble à construire de type contrat de réservation.<br />
La responsabilité des associés d'une SCI est illimitée mais non solidaire et subsidiaire :<br />
• Illimitée car un associé est responsable des dettes de la SCI sur son propre patrimoine.<br />
L'associé pourra être contraint par le créancier de la SCI de vendre des éléments de son<br />
patrimoine pour rembourser la dette de la société.<br />
• Non solidaire car les associés sont responsables des dettes de la SCI proportionnellement à<br />
leur quote-part de capital. Le créancier de la <strong>SCIA</strong> ne peut pas poursuivre un seul associé (celui<br />
qui a le plus de garantie personnelle) mais devra agir contre chacun des associés pour engager<br />
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leur responsabilité.<br />
• Subsidiaire car un créancier de la SCI ne peut attaquer ses associés qu'après avoir<br />
préalablement et vainement tout essayé pour faire payer la SCI elle-même.<br />
Entrées et sorties des associés<br />
Avant la dissolution de la société, un associé peut sortir de la <strong>SCIA</strong> par la cession de ses parts<br />
sociales (vente à un tiers), cependant selon l’article 1861 du Code Civil « les parts sociales ne<br />
peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. Les statuts peuvent toutefois convenir<br />
que cet agrément sera obtenu à une majorité qu’ils déterminent, ou qu’il peut être accordé par les<br />
gérants. Ils peuvent aussi dispenser d’agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint<br />
de l’un d’eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions<br />
consenties à des ascendants ou descendants du cédant... ».<br />
Un autre moyen pour un associé de sortir de la <strong>SCIA</strong> est de demander son retrait de la société.<br />
Légalement le retrait doit être approuvé par l'ensemble des associés, sauf dispositions contraires<br />
prévues par les statuts. Le retrait peut également être accordé pour certains motifs par une décision<br />
de justice (discorde importante entre les associés par exemple). Contrairement à la cession de parts,<br />
le retrait n'oblige pas l'associé à trouver un acquéreur. C'est la société qui lui rembourse la valeur de<br />
ses parts et procède à la réduction corrélative du capital social.<br />
Lorsque la société a fait l'objet d'un partage total et d'une dissolution, l’immeuble est géré en<br />
copropriété et les entrées et sorties des habitants se font par simple acte de vente de lot de<br />
copropriété (mutation) ou par contrat de location pour le cas d'un propriétaire bailleur.<br />
Transmission du patrimoine<br />
La transmission des parts sociales au conjoint, ascendants, descendants, relève du régime de droit<br />
commun sauf dispositions contraires contenues dans les statuts ou un testament.<br />
Cependant les statuts peuvent prévoir une procédure d'agrément pour la transmission des parts<br />
sociales d'un associé.<br />
Distribution des bénéfices<br />
La <strong>SCIA</strong> n'a pas pour objectif de faire des bénéfices mais de couvrir par ses recettes les charges<br />
d'exploitation et d'entretien (article L212-1 CCH). Cependant si un bénéfice résultant des comptes<br />
de l'exercice se dégage, l'assemblée décide soit de le reporter à nouveau, soit de l'inscrire à un ou<br />
plusieurs postes de réserve. Les sommes peuvent également être distribuées entre les associés sous<br />
la forme de dividendes, proportionnellement au nombre de parts qu'ils détiennent.<br />
Il n'est pas obligatoire pour une SCI de constituer une réserve légale, en règle générale c'est<br />
l'assemblée générale qui détermine l'affectation du résultat, cependant les statuts peuvent prévoir la<br />
constitution d'une telle réserve.<br />
Modalités de création<br />
Le coût de création d’une <strong>SCIA</strong> comprend :<br />
• Coût de la rédaction des statuts de SCI. Il est possible d’acheter en librairie des statuts types<br />
de SCI (pour un coût de 35 euros environ), ou encore de télécharger ces statuts gratuitement<br />
sur Internet via des sites spécialisés.<br />
Cependant, lorsque ces statuts de SCI sont rédigés par un professionnel du droit (notaire,<br />
avocat, gestionnaire de patrimoine...) il faut prévoir des honoraires que l’on peut évaluer à<br />
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500 ou 1000 euros.<br />
• Coût d’enregistrement des statuts de SCI au centre des impôts. Exonération de frais<br />
d’enregistrement pour les modifications de statuts suivantes :<br />
− la réalisation d’apports en numéraire,<br />
− en cas d’apport pur et simple d’immeuble à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.<br />
• Coût d’une insertion dans un journal d’annonces légales (150 euros environ).<br />
• Coût du dépôt des statuts au greffe du Tribunal de Commerce pour une inscription au<br />
registre du commerce (au Centre des Formalités des Entreprises situé au Greffe du tribunal<br />
de commerce du lieu du siège social) : moins de 100 euros.<br />
Les documents obligatoires à fournir pour la création d'une <strong>SCIA</strong> sont :<br />
• État descriptif de division<br />
• Règlement de jouissance<br />
• Statuts de la société<br />
• Contrat de promotion immobilière ou équivalent<br />
2. FINANCEMENT<br />
Recours à un emprunt<br />
Il y a deux options pour réunir le financement du projet immobilier :<br />
• Financement collectif, c'est la société qui réunit en son nom la totalité du financement. La<br />
garantie peut être apportée par l'ensemble des associés (caution) et/ou par l'immeuble<br />
(hypothèque).<br />
• Financement individuel : chaque associé réunit sa part de financement, la garantie étant<br />
apportée par chacun des associés et son lot dans l'immeuble. Ainsi les associés peuvent souscrire<br />
des prêts dans des établissements bancaires différents ou choisir une seule et même banque pour<br />
faciliter le versement des appels de fonds. On note qu'il y a une possibilité de nantissement de<br />
ses parts par un associé sous réserve d'un agrément de la société.<br />
Des comptes courants d'associés permettent à certains associés de faire des prêts internes à d'autres<br />
qui n'ont pas les capacités financières suffisantes.<br />
Appels de fonds<br />
Tous les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par l'acquisition, la<br />
construction ou l'aménagement de l'immeuble, en proportion de leurs droits dans le capital (Art.<br />
L.212-3 CCH). Les appels de fonds sont réclamés au fur et à mesure des travaux. A défaut<br />
d'exécution des obligations d'un associé il peut être procédé à la vente forcée de ses parts sociales.<br />
De plus en cas de défaillance dans la réponse aux appels de fonds concernant uniquement la<br />
construction ou l'acquisition de l'immeuble (différent des appels de fonds relatifs à la gestion de<br />
l'immeuble), l'associé fautif peut être privé de tous ses droits (jouissance et droit d'attribution) et<br />
être expulsé de la société.<br />
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Les associés doivent également participer aux charges entraînées par la gestion de l'immeuble une<br />
fois celui-ci achevé. Comme dans une copropriété, les charges sont réparties entre les associés en<br />
fonction de l’état descriptif de division (au prorata des tantièmes détenus).<br />
Pendant la construction de l'immeuble et après son achèvement une comptabilité doit être tenue à<br />
jour (intervention et contrôle par un commissaire aux comptes dans des cas spécifiques et au-delà<br />
d'un certain seuil 2 ).<br />
3. FISCALITE<br />
La <strong>SCIA</strong> est une société fiscalement transparente, c'est à dire que l'imposition ne se fait pas au<br />
niveau de la société mais au niveau de chacun des associés en fonction de sa tranche d'imposition à<br />
l'impôt sur les revenus (art. 1655 ter CGI). L'associé est réputé fiscalement propriétaire de son lot.<br />
La transparence fiscale entraine des conséquences sur la cession de parts sociales : la cession de<br />
parts est assimilée à une vente d'immeuble, c'est à dire qu'elle est soumise aux droits<br />
d'enregistrement 3 . La cession peut également être soumise à la TVA <strong>Immobilière</strong> 4 si le cédant est lui<br />
même assujettis à la TVA (professionnel) et s'il s'agit de la première vente dans le délai de 5 ans<br />
après l'achèvement de l'immeuble. De plus la cession est soumise au régime des plus values<br />
immobilières 5 (exonération s'il s'agit de la résidence principale, si les parts sociales sont détenues<br />
depuis plus de 15 ans ou encore si le prix de cession est < à 15 000 euros).<br />
On note que les réductions d'impôts applicables à l'habitation principale ou aux investissements<br />
locatifs sont applicables.<br />
Si le logement est mis en location, les revenus procurés à l'associé bailleur sont imposables au titre<br />
des revenus fonciers.<br />
S'agissant de la taxe foncière, celle-ci est à la charge des associés même dans le cas où la société<br />
n'est pas dissoute.<br />
Remarque : Comme la SCI n'est pas une société commerciale, elle ne doit pas publier ses comptes. Mais elle doit<br />
pouvoir répondre à tout moment à l'administration fiscale et doit faire la déclaration annuelle de résultats sur<br />
l'imprimé n°2072.<br />
4. MIXITÉ SOCIALE<br />
Il est possible d'imaginer la production de logements sociaux au sein de l'immeuble par une<br />
intégration du bailleur dans le capital social de la société (souscription de parts sociales) à condition<br />
que la <strong>SCIA</strong> ait pour objet l'accession sociale à la propriété (destinés à des accédants dont les<br />
plafonds n'excèdent pas des plafonds fixés par l'État). (Possibilité pour le bailleur de produire<br />
quelques logements « non-conventionnés » dans un programme, à vérifier).<br />
2 La désignation d'un commissaire aux comptes est obligatoire pour les sociétés civiles ayant une activité économique<br />
lorsque celles-ci dépassent, à la fin de l'année civile ou à la clôture de l'exercice, les chiffres ci-dessous fixés pour deux<br />
des trois critères suivants :<br />
• 50 salariés.<br />
• 3.100.000 euros pour le montant HT du chiffre d'affaires ou des ressources.<br />
• 1.550.000 euros pour le total du bilan.<br />
3 5,09 % si le bien est achevé depuis plus de 5 ans.<br />
4 19,6% pour les immeubles en cours de construction (VEFA) ou achevés depuis moins de 5 ans.<br />
5 28,1% forfaitaire du montant de la plus-value (abattement de 10% à partir de la 5ème année).<br />
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De plus, l'associé pourra bénéficier des dispositifs d'accession sociale à la propriété, tels que le prêt<br />
à taux 0% et le Prêt Pass Foncier, uniquement si la société prévoit dans ses statuts l'attribution<br />
en pleine propriété au profit de l'associé en cas de retrait ou de dissolution de la société. Sous<br />
réserve que l'associé candidat remplisse les conditions habituelles d'octroi du PTZ ou du Pass<br />
Foncier (résidence principale, primo accédant...).<br />
5. DEMOCRATIE<br />
Administration de la société<br />
Pour les décisions prises en assemblée générale qui relèvent de la gestion et de l'entretien de<br />
l'immeuble, les associés bénéficient d'un droit de vote proportionnel à la quote-part qu'ils<br />
détiennent selon l'état descriptif de division. Toute clause statutaire contraire à ce principe serait<br />
réputée non écrite.<br />
La société est administrée par un ou plusieurs gérants (associés ou non) dont les pouvoirs sont<br />
définis par le Code civil, mais il est préférable de limiter ses pouvoirs légaux en indiquant dans les<br />
statuts les actes pour lesquels le gérant devra au minimum informer les associés. Souvent le gérant<br />
est désigné par une assemblée lors de la constitution de la SCI.<br />
Le gérant de la société a pour fonctions :<br />
• d’effectuer la gestion courante des affaires de la société<br />
• de convoquer les associés aux assemblées générales,<br />
• d’établir les procès verbaux de ces assemblées,<br />
• d’établir au minimum une fois par an un rapport sur l’activité de la société,<br />
• de répondre aux questions écrites des associés,<br />
• de rendre des comptes annuels.<br />
Les décisions excédant les pouvoirs du gérant sont prises en Assemblée générale. Les statuts de la<br />
société fixent librement les règles de majorité applicables sauf pour : la vente forcée des droits des<br />
associés défaillants (2/3 du capital à la première convocation puis 2/3 des voix Art. L. 212-4 CCH)<br />
et la dissolution de la société (double majorité 2/3 des associés + 2/3 des voix Art. L. 212-9 CCH)<br />
Remarque : Durant la vie de la SCI, chaque changement de gérant entraînera un coût d’environ 250 euros au total<br />
pour inscription (au CFE du greffe du tribunal de commerce du lien du siège social). Par ailleurs, le gérant pourra<br />
éventuellement demander une rémunération. Dans tous les cas, il faudra prendre en compte le temps nécessaire à<br />
la gestion spécifique de la SCI : préparation du rapport annuel, des AG et déclaration fiscale.<br />
De plus, il est possible que le retrait anticipé de certains associés pour obtenir la propriété<br />
individuelle entraîne l'immeuble dans une forme hybride. En effet les nouveaux copropriétaires<br />
forment un syndicat des copropriétaires (régie selon la loi du 10 juillet 1965) et la <strong>SCIA</strong> devient un<br />
copropriétaire parmi les autres. Il faut noter également que dès lors qu'un syndicat des<br />
copropriétaires est formé il lui incombe seul désormais d'administrer l'immeuble dans les conditions<br />
prévues par la loi.<br />
Gestion du patrimoine<br />
L'article L. 212-2 CCH impose l'établissement d'un état descriptif de division et d'un règlement de<br />
jouissance avant tout commencement des travaux de construction.<br />
L'état descriptif de division délimite les parties communes et les parties privatives de l'immeuble. Il<br />
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indique la quote part des parties communes afférente à chaque lot.<br />
Le règlement de jouissance comprend des dispositions similaires à un règlement de copropriété,<br />
puisqu’il détermine la destination des parties réservées à l'usage exclusif de chaque associé ainsi<br />
que celle des parties communes affectée à l'usage de tous les associés ou de plusieurs d'entre eux<br />
(Art. L. 212-2 CCH).<br />
Ce règlement ne peut pas imposer des restrictions aux droits des associés sur les parties réservées à<br />
leur jouissance exclusive, en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble,<br />
par son caractère ou par sa situation. Ce règlement fixe également la quote part des charges qui<br />
incombe à chaque lot en fonction des catégories de charges.<br />
6. ACTIVITES ANNEXES AVEC DES TIERS<br />
Une <strong>SCIA</strong> peut prévoir dans ses statuts l'utilisation de parties communes de l'immeuble pour la<br />
réalisation d'activités annexes impliquant des tiers telles que des chambres d'hôtes, salle de<br />
réunion,etc. Cependant si ces activités sont régulières et tarifées il vaut mieux créer une personne<br />
morale (type association) responsable de la gestion et de l'utilisation des locaux concernés Persiste<br />
la même question : pourquoi ? . Cette association payerait un loyer à la <strong>SCIA</strong> pour simplifier la<br />
gestion en terme de comptabilité et d'assurance.<br />
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Une <strong>SCIA</strong> pour un projet d'habitat groupé?<br />
Avantages:<br />
• Contrairement aux SCI « classiques », la <strong>SCIA</strong> n'a pas pour objet la commercialisation de<br />
l'immeuble mais sa répartition en lots entre les associés. Elle peut donc être utilisée par des<br />
particuliers qui souhaitent se regrouper pour acquérir ou faire construire un immeuble dans le but<br />
de s'y installer, ce qui permet d'économiser la marge habituelle du promoteur (dans le cas de l'autopromotion).<br />
• La <strong>SCIA</strong> permet l'attribution de lots soit en jouissance soit en propriété. Lorsque les statuts<br />
prévoient l'occupation des logements uniquement en jouissance cela permet de conserver la<br />
propriété collective de l'immeuble. De plus le fait de ne pas dissoudre la <strong>SCIA</strong> après l'achèvement<br />
des travaux peut permettre aux habitants de conserver le contrôle des entrées et sortie des habitants<br />
par le mécanisme de l'agrément lors d'une cession de parts. Et permet d'économiser les frais d'acte<br />
notarier !<br />
• Cette forme juridique est assez connue des établissements bancaires et l'obtention d'un emprunt<br />
en est facilitée.<br />
• Possibilité d'instaurer une gestion collective de l'immeuble par le biais du règlement de jouissance<br />
qui peut avoir un caractère coopératif.<br />
Inconvénients:<br />
• La propriété collective n'est pas garantie si les statuts prévoient des attributions en propriété car<br />
les associés peuvent se retirer et obtenir la propriété individuelle ou la société peut être dissoute et<br />
devenir une simple copropriété.<br />
• Il n'est pas possible d'exclure la spéculation de ce système juridique car chaque associé est libre<br />
de réaliser des plus-values. De plus un associé peut louer son logement et fixer le loyer librement.<br />
Ils l'ont fait:<br />
− Eco-Logis, Strasbourg: en cours de construction<br />
Bruno Parasote : bruno.parasote@wanadoo.fr<br />
− Maison du Val à Meudon depuis plus de 20 ans:<br />
Alain His : alain.his@neuf.fr<br />
Sources :<br />
− Eco-Quartier Strasbourg, Guide pratique pour l'autopromotion, Eco-Logis Srasbourg, Alain MEYER<br />
architecte, Catherine HENNICKER éco-conseillère – Septembre 2008<br />
− Stéphane SINGER, Toits de Choix : toitsdechoix@orange.fr<br />
− Jean-Jacques SAMUEL, Flore TRAUTMANN et Alain HIS, Maison du Val à Meudon<br />
− Gwladys GUMBAU, BA.Balex<br />
− ADIL (agence départementale d'information sur le logement)<br />
− Antoine BOUCHEZ, Haute-Savoie Habitat<br />
− Guy LERÉ, Crédit Mutuel<br />
− Audrey MOROT, Les Habiles<br />
− www.legifrance.gouv.fr<br />
− www.creationsci.info<br />
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