Synthse (4) 12 juin - Anil

LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE
En revanche, les ADIL ont toutes le sentiment que ces désordres qui ne relèvent pas, pour la
plupart, de la garantie décennale sont en augmentation.
Pour mémoire et en simplifiant son champ d’application, que la jurisprudence précise d’année en
année, l’assurance dommages-ouvrage couvre les dommages qui relèvent de la garantie décennale,
c'est-à-dire ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage et des éléments d’équipement
indissociables ou qui rendent le logement impropre à sa destination.
L’assurance dommages-ouvrage prend en principe 26
effet à l’expiration de la garantie de parfait
achèvement, soit un an après la réception.
Toutefois, elle garantit également le paiement des réparations des désordres de nature décennale :
– survenus avant la réception, lorsque le contrat est résilié car l’entrepreneur n’a pas exécuté ses
obligations ;
– réservés à la réception et non réparés par le constructeur ;
– survenus pendant le délai de la garantie de parfait achèvement et non réparés par le
constructeur.
La garantie de parfait achèvement porte sur tous les désordres ou défauts de conformité qui, quelle
que soit leur importance ont été signalés par le maître d’ouvrage à la réception ou sont apparus
dans le délai d’un an après la réception. Il peut s’agir de dommages de très faible importance, ou
portant sur le fonctionnement d’un élément d’équipement, ou sur le gros œuvre, quelle qu’en soit
l’incidence, ou sur l’isolation phonique.
La garantie de parfait achèvement concerne deux séries de désordres en fonction de leur date
d’apparition et de la manière dont ils sont signalés au constructeur :
– les désordres apparents et les défauts de conformité réservés à la réception ;
– les désordres apparus dans l’année de la réception et notifiés par écrit au constructeur ;
– les désordres d’isolation phonique non conformes aux exigences minimales (CCH : art. L.111-
11).
Selon leur nature, les désordres relèveront de la biennale, de la décennale ou de la responsabilité
contractuelle de droit commun. Il faut préciser que la garantie de parfait achèvement n’est pas
exclusive de l’application des autres garanties.
Certains désordres relèvent à la fois du champ d’application de la garantie de parfait achèvement,
de la décennale ou de la responsabilité de droit commun. En ce cas, la jurisprudence décide que le
maître de l’ouvrage est libre d’exercer l’action de son choix, suivant ce qui lui paraît préférable
(notamment en cas d’expiration des délais). L’assurance dommages-ouvrage peut même trouver à
s’appliquer si, après réception et avant expiration du délai de la garantie de parfait achèvement,
suite à une mise en demeure restée infructueuse, le constructeur n’a pas exécuté ses obligations.
Les désordres signalés à la réception ou dans les huit jours de la remise des clés, qui sont couverts
par la garantie de parfait achèvement, relèvent aussi de la garantie de livraison (mais pas ceux
signalés dans l’année suivant la réception).
En cas de contrat de construction de maison individuelle, le maître de l’ouvrage a un recours
supplémentaire par rapport à celui qui fait construire dans le cadre de contrats d’entreprise avec
ou sans maître d’œuvre.
Une majorité d’ADIL estiment toutefois qu’en pratique l’étape de la réception est aussi délicate
quelle que soit la nature du contrat (cf. infra).
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Pour les désordres importants qui remettent en cause la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa
destination et qui apparaissent dans le délai d’un an suivant la réception, la garantie annale de parfait achèvement se
superpose à la garantie biennale et décennale.
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