Fonds du Logement

Fonds du Logement
des familles nombreuses de Wallonie
Rapports annuels 2014

Fonds du Logement
des familles nombreuses de Wallonie
Société coopérative à responsabilité limitée
Rapports annuels
sur les opérations de l’exercice 2014
Présentés à l’Assemblée générale ordinaire du 26 mai 2015
Comptes annuels au 31 décembre 2014
Siège social
67, rue Saint-Nicolas - 5000 Namur
Siège administratif
1, rue de Brabant - 6000 Charleroi
RPM N° 0421102536
INSCRIPTION FSMA N° 026 575A
Fonds du Logement
des familles nombreuses de Wallonie

2 / Rapports annuels 2014 / FLW
Chiffres clés globaux
Q uelque 110.000 personnes bénéficient des actions du Fonds
Activité « prêts »
19.317 prêts en cours
1.949 accordés en 2014
Activité locative
1.126 familles logées
83 contrats signés en 2014
Pied de bilan
1.394.697.864 Eur
Organismes à finalité sociale
86 ASBL agréées
3 nouvelles ASBL en 2014
Augmentation du parc locatif en 2014
40 logements (aide locative)
49 logements conventionnés
(asbl agréées)
Chiffre d’affaires
64.384.442 Eur
Dettes financières à + d’un an/Créances
64,00 %
Investissements
182.184.718 Eur

FLW / Rapports annuels 2014 / 3
TABLE DES MATIèRES
Chiffres clés globaux.............................................................................................................................................2
Table des matières................................................................................................................................................3
PRéSENTATION DU FONDS DU LOGEMENT DES FAMILLES NOMBREUSES DE WALLONIE......................4
A. Qui sommes-nous ?.........................................................................................................................................6
B. Notre positionnement......................................................................................................................................8
D. Nos objectifs..................................................................................................................................................9
RAPPORT DU CONSEIL D’ADMINISTRATION............................................................................................ 10
CHAPITRE 1 / LES OPéRATIONS DE PRêTS « familles nombreuses »................................................ 14
A. Le volume des prêts (tous fonds confondus)..................................................................................................... 16
B. Les prêts ordinaires aux familles (fonds b2 - hop)............................................................................................20
C. Les prêts F.I.S...............................................................................................................................................36
D. Les écopacks................................................................................................................................................38
CHAPITRE 2 / L’AIDE LOCATIVE................................................................................................................. 44
A. Les opérations de rénovation.........................................................................................................................46
B. Les familles nombreuses................................................................................................................................55
C. Grosses réparations et entretien du parc locatif...............................................................................................63
CHAPITRE 3 / LES ORGANISMES DE LOGEMENT à FINALITé SOCIALE................................................... 66
A. Évolution du nombre d’asbl agréées................................................................................................................68
B. Les régies des quartiers................................................................................................................................ 70
C. Les agences immobilières sociales................................................................................................................. 72
D. Les associations de promotion du logement..................................................................................................... 74
E. Les missions du Fonds à l’égard des ofs......................................................................................................... 76
CHAPITRE 4 / GOUVERNANCE, RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE
ET INTéGRATION SOCIéTALE....................................................................................................................86
A. Gouvernance................................................................................................................................................88
B. Responsabilité environnementale...................................................................................................................93
C. Intégration sociétale.....................................................................................................................................96
CHAPITRE 5 / analyse des comptes et comptes annuels.......................................................... 100
Glossaire et abréviations...................................................................................................................................131
Informations et contact.................................................................................................................................... 132

4 / Rapports annuels 2014 / FLW
Présentation
du Fonds du Logement des familles
nombreuses de Wallonie

A. QUI SOMMES-NOUS ?...................................................................................6
B. NOTRE POSITIONNEMENT..........................................................................8
C. NOS OBJECTIFS...........................................................................................9
Présentation du Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie

6 / Rapports annuels 2014 / FLW
A. QUI SOMMES-NOUS ?
Un opérateur de référence dans le secteur
du logement et de l’insertion sociale.
Le Fonds du Logement des familles nombreuses
de Wallonie (FLW) est une entreprise relevant
des mouvements coopératif et associatif. Héritier
du Fonds du Logement de la Ligue des Familles
Nombreuses de Belgique, créé en 1929, à l’initiative
de la Ligue des Familles, le Fonds est aujourd’hui
une société coopérative à responsabilité limitée.
à l’instar des organismes subventionnés dans d’autres secteurs
tels que la santé, l’enseignement, l’action sociale…, le Fonds
occupe, avec d’autres associations, une position non négligeable
dans le secteur du logement wallon, à côté des institutions
publiques spécialisées dans l’offre d’habitations adaptées aux
ménages précaires, modestes et moyens. La Région lui reconnaît
en particulier un rôle essentiel dans le domaine du logement et
de l’insertion sociale des personnes et des familles défavorisées ;
ses missions sont reconnues d’utilité publique par le Code wallon
du Logement et de l’Habitat durable.
Les métiers du Fonds
En termes d’activités, le Fonds exerce 3 métiers :
1. l’octroi de prêts hypothécaires à taux réduits pour familles
nombreuses et de prêts à tempérament finançant des investissements
améliorant la performance énergétique des logements,
2. l’acquisition et la rénovation de logements dans les territoires
centraux, en vue de la location, principalement à destination
des familles nombreuses précarisées,
3. l’encadrement des organismes à finalité sociale agréés par
la Région (agences immobilières sociales, régies des quartiers,
associations de promotion du logement) dans le cadre de leurs
activités « logement ».
FONDS DU LOGEMENT
CRédits aux familles Aide locative ASBL agréées
à Achats
à Constructions
à Rénovations
à Transformations
à Amélioration de la performance énergétique
à Accompagnement des emprunteurs
à Achats et rénovations
à Gestion des logements
à Maintien en état du parc ancien
à Accompagnement des locataires
à Conseil
à Coordination
à Contrôle
à Financement
à Prêts et subventions aux propriétaires-bailleurs

FLW / Rapports annuels 2014 / 7
Ces métiers relèvent de 2 pôles : le logement et l’insertion sociale
Le prêt hypothécaire, historiquement la plus ancienne, constitue l’activité dominante en termes de chiffre d’affaires
et de subsides régionaux.
19.311 prêts en cours de remboursement
176 employés
1.431 logements acquis
86 ASBL conseillées, coordonnées,
contrôlées et financées
Bâtiments administratifs :
1 siège central
4 bureaux régionaux
Les bénéficiaires du Fonds
Les bénéficiaires des interventions du Fonds se répartissent
comme suit :
Outils Catégorie de revenus Type de bénéficiaires
Prêts
hypothécaires
Prêts
« énergie »
Aide locative
OFS
Activités Prêts hypothécaires Aide locative Organismes à finalité sociale
Prêts hypothécaires
Aide locative
Organismes
à finalité sociale
Principalement
précaires et modestes
Précaires, modestes,
moyens et supérieurs
Précaires et modestes
Principalement
précaires et modestes
Rachats du logement aux emprunteurs
en difficulté
Apport au FLW de candidats
emprunteurs
Familles nombreuses
Familles nombreuses
et propriétaires-bailleurs
Principalement familles
nombreuses
Tout ménage
Le Fonds s’adresse directement aux familles nombreuses via son
activité de prêt et de bailleur social.
Il s’adresse également directement ou indirectement à d’autres
catégories de bénéficiaires :
¼¼sans-abri, habitants permanents des campings, petits ménages
via son parc locatif ;
¼¼propriétaires bailleurs via le prêt « énergie » ou les prêts et
subventions dans le cadre des logements conventionnés.
Le public touché en deuxième ligne via les OFS et le plan HP ne
doit pas être une famille nombreuse, mais il s’agit d’une population
fragilisée.
Au niveau institutionnel, le Fonds occupe ainsi une position
spécifique dans le secteur du logement, car très diversifiée en
termes d’outils d’interventions et de métiers mais aussi par rapport
aux bénéficiaires.
Dans la sphère économique privée, cette situation n’est d’ailleurs
pas exceptionnelle : dans nombre d’entreprises et de groupes
d’entreprises, les activités sont développées sur des produits ou
secteurs complémentaires (intégration verticale) ou indépendants
(diversification).
L’approche multi-métiers adoptée par le Fonds représente une
plus-value certaine qui permet à l’institution d’être un moteur
important de développement de solutions adaptées et innovantes.
Le tableau ci-dessous met en exergue comment les trois métiers
peuvent se combiner pour améliorer la qualité des services
offerts à la population.
Accès à la propriété de locataires
du FLW
Prise en gestion de logements de
l’aide locative par les AIS et APL
Crédits aux propriétaires améliorant
la qualité des logements pris en gestion
Mise à disposition des RDQ de certains
chantiers
Présentation du Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie

8 / Rapports annuels 2014 / FLW
B. NOTRE POSITIONNEMENT
Pour l’insertion durable des familles
dans un habitat de qualité respectueux
du patrimoine existant.
Le positionnement du Fonds se définit par les
valeurs qui fondent ses activités.
¼¼Le bien-être familial dépend avant tout de ressources financières
suffisantes et d’un habitat décent. Il est lié à l’intégration
au milieu de vie (famille, quartier) et permet l’exercice de la
citoyenneté et la cohésion sociale.
¼¼Habiter, c’est partager avec d’autres un espace que l’on
s’approprie dans le respect des générations précédentes et
futures. Une société qui se veut durable ne peut gaspiller
ni le bâti, ni les ressources humaines. Le Fonds les valorise
en investissant dans la rénovation énergétique de l’habitat.
Tant ses opérations immobilières que celles des associations
agréées ciblent le patrimoine existant, contribuant également
à l’emploi durable de personnes exclues du marché du travail.
¼ ¼ La mixité des ménages constitue la meilleure garantie de
cohésion sociale en dépit des différences économiques et
culturelles. C’est pour contribuer à cette mixité que nos rénovations
sont menées à petite échelle. Elles permettent de
répartir dans le parc privé nos logements sociaux assimilés,
dans le respect de la dignité humaine et du principe d’égalité.
¼¼Le passage d’un statut à un autre, par exemple de sans-abri
à locataire social, ou de locataire à propriétaire, constitue
un changement notoire. Il peut se traduire par divers types
d’embarras porteurs d’une dimension financière exceptionnelle.
Au cas où il serait mal géré, ce changement pourrait
déboucher sur un échec, raison pour laquelle nous offrons
un accompagnement social particulièrement opportun aux
ménages de condition modeste.
¼¼Tout déménagement présente des spécificités liées à la
vie des occupants ; respectant les principes de liberté et
d’égalité, le Fonds tient compte de la singularité de chacun.
Notre capacité à combiner diverses perspectives grâce à nos
équipes pluridisciplinaires apporte à nos bénéficiaires des
solutions éminemment personnalisées. Ce positionnement
apporte une véritable plus-value par rapport à l’ensemble
des acteurs régionaux du secteur.
Notre positionnement : fournir aux particuliers et aux associations
les ressources et l’assistance adaptées aux projets
favorisant l’insertion durable des familles dans un habitat
de qualité, énergétiquement performant et respectueux du
patrimoine existant.

FLW / Rapports annuels 2014 / 9
C. NOS OBJECTIFS
Prendre en compte les dimensions
énergétique et intergénérationnelle,
renforcer les actions transversales.
Au fil du temps, le Fonds a pu acquérir un know how spécifique
dans le domaine de l’accompagnement social et technique des
familles nombreuses, locataires et emprunteuses. Il a également
acquis une expérience solide en matière de rénovation intrinsèque
et énergétique du bâti existant à des fins sociales.
Le Fonds constitue à ces égards une référence certaine pour de
nombreux partenaires, au point que la Région lui a confié les missions
d’encadrement des ASBL agréées en tant qu’OFS, d’octroi
de prêts visant à améliorer la performance énergétique des logements
et de financement de travaux par certains propriétaires
bailleurs.
Au cours des prochaines années, le Fonds entend renforcer sa
position d’opérateur de référence dans le secteur du logement
wallon, tant par rapport à ses missions menées sur le terrain que
par rapport à sa gestion en tant qu’entreprise.
Plusieurs évolutions majeures devront être intégrées : la précarisation
des conditions de vie des Wallons, la nécessité d’améliorer
la performance énergétique des logements, le vieillissement de
la population et son incidence sur la vie des familles dans une
perspective intergénérationnelle.
Le Fonds entend également accentuer la plus-value apportée par
la construction et l’extension du réseau des associations actives
dans le domaine du logement et partageant une même vision des
actions à développer dans l’intérêt d’un meilleur habitat pour les
personnes démunies.
Notre projet se décline en 5 objectifs stratégiques :
1. Accorder 2.000 prêts/an aux familles nombreuses pour une
accession sécurisée à la propriété ou l’amélioration de la performance
énergétique de leur logement ;
2. Acquérir et rénover ou construire au minimum 50 logements / an,
y loger des familles, assurer l’intervention sociale ;
3. Consolider la position des associations agréées dans le secteur
du logement ;
4. Optimaliser la gestion de l’entreprise par l’application des
règles de bonne gouvernance et l’utilisation permanente de
ressources humaines, financières et informatiques adaptées ;
5. Renforcer les actions transversales, tant sur le plan interne
entre les différents métiers du Fonds, que sur le plan externe,
dans ses relations avec les structures régionales publiques,
dans la perspective d’un meilleur service au citoyen.
Présentation du Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie

10 / Rapports annuels 2014 / FLW
Rapport du Conseil
d’Administration
Mesdames, Messieurs,
Conformément à l’article 34 des statuts, nous avons l’honneur
de vous présenter le compte rendu de nos activités au cours de
l’exercice 2014 et de soumettre à votre approbation les comptes
annuels clôturés au 31 décembre 2014.
Ils se rapportent au trente-troisième exercice social depuis la
création de la société le 17 octobre 1980.
Au cours de l’exercice 2014, le Fonds du Logement a réalisé un
montant global d’investissements, toutes activités confondues,
et quel que soit le financement, de plus de 182 millions EUR.
Ce volume considérable est essentiellement composé d’investissements
sous la forme de crédits hypothécaires et à tempérament,
qui représentent plus de 95 % de l’ensemble.
Bien qu’ils valent moins de 5 % des investissements du FLW,
les achats et travaux réalisés dans la cadre de l’aide locative
se sont élevés à plus de 8 millions EUR. Il s’agit en réalité d’une
enveloppe financière substantielle, car gérée en direct par les
équipes du Fonds, mobilisées en permanence pour la prospection
d’immeubles à acquérir, la conception des projets de rénovation,
la gestion des logements, les commandes des travaux et le suivi
des chantiers.
Il faut ajouter à ces résultats les primes pour les écopacks, les
financements qui font l’objet de prêts et subventions aux propriétaires
qui confient leurs logements en gestion aux organismes à
finalité sociale, ainsi que les subventions régionales de fonctionnement
qui sont destinées à ces ASBL et qui transitent par le Fonds.
Le tableau ci-dessous détaille les engagements souscrits et les
réalisations du Fonds en 2014.
Engagements et réalisations 2014
Année
Opérations
Engagements souscrits
avant l’exercice et exécutés
durant l’exercice
Engagements souscrits
et exécutés durant
l’exercice
Engagements souscrits
et non exécutés durant
l’exercice
Engagements
de l’exercice
Réalisations
de l’exercice
(1) (2) (3) (4) = (2) + (3) (5) = (1) + (2)
Nombre Somme Nombre Somme Nombre Somme Nombre Somme Nombre Somme
Prêts « familles
nombreuses » 82 11.640.727 1.867 161.524.155 55 4.452.195 1.922 165.976.350 1.949 173.164.882
2014
Prêts « OFS » 4 60.921 26 800.063 8 385.585 34 1.185.648 30 860.984
Aide locative 3.421.729 4.737.123 2.283.300 -- 7.020.423 -- 8.158.852
Total 15.123.378 167.061.341 7.121.080 174.182.421 182.184.718

FLW / Rapports annuels 2014 / 11
Les crédits
Au cours de cet exercice, l’activité crédit du Fonds du Logement de
Wallonie a réalisé un volume d’investissements qui historiquement
n’avait jamais été rencontré. Avec un montant de 173.164.882 EUR,
le Fonds a conclu 1.949 nouveaux contrats de crédit, touchant
par là un nombre impressionnant de ménages et de familles.
Cet excellent résultat est avant tout le fruit d’une activité
d’octroi des crédits hypothécaires particulièrement intense. Ce
constat n’est pas isolé au regard des tendances observées sur
le marché du crédit mais les raisons expliquant l’intérêt marqué
pour les services proposés par le Fonds diffèrent par rapport aux
autres acteurs du secteur. Bien sûr, le niveau des taux d’intérêt
pratiqués par tous les organismes financiers a induit une très
forte demande et un haut degré de concrétisation des opérations
de crédit. Mais là où nombre d’entre eux ont été sollicités pour
des raisons de nature fiscale liées aux modifications annoncées
du mécanisme du bonus logement, le Fonds l’a été parce qu’il
continue à offrir des prêts à forte quotité, tout en s’assurant que
le ménage s’inscrive dans une optique d’accession sécurisée à
la propriété.
L’approche développée par le Fonds du Logement de Wallonie
implique certes pour le ménage de disposer d’un capital de
départ minimum ou d’accepter de postposer un projet immobilier
le temps de se constituer quelques économies à investir mais
elle contribue à garantir la réussite d’un projet de logement.
Notre institution a en effet pour objectif de consentir un prêt
pour concrétiser un projet d’accession durable dans le temps à la
propriété d’un logement adapté aux besoins de la famille. C’est
ainsi que près de 75 % des opérations financées par le Fonds
concernent l’achat d’une habitation !
Cette année 2014 est également caractérisée par une autre
tendance qui se trouve une nouvelle fois observée : 65 % des
ménages soutenus par le Fonds émargent à la catégorie des
ménages à revenus précaires. Pour ces ménages, l’accession à la
propriété d’un logement ne relève clairement pas de l’illusion ou de
la prestigiditation ! Dans un contexte socio-économique marqué
par l’incertitude, la multiplication des emplois précaires, les
restrictions découlant de la politique d’activation des personnes
au chômage, des ménages avec enfants ont, malgré tous ces
obstacles, pu concrétiser leur droit à un logement décent, et ce
à des conditions en harmonie avec leurs ressources financières.
Ce volume d’activités dédié aux familles, dont certaines en situation
de plus grande vulnérabilité (30 % de nos prêts concernent
des familles monoparentales), démontre une nouvelle fois toute
l’importance d’une politique sociale du logement ajustée et du
soutien nécessaire des pouvoirs publics.
Les interventions du Fonds pour le financement de travaux économiseurs
d’énergie n’ont pas non plus été en reste ! Nous avons
certes enregistré une diminution du volume de réalisations (835
écopacks en 2014 pour 1.016 en 2013) mais cette diminution tient
davantage au caractère exceptionnel de l’année 2013. Les citoyens
wallons, qu’ils soient propriétaires occupants de leur logement ou
qu’ils donnent une habitation en location, ont massivement sollicité
le système écopack, et encore plus lorsque les pouvoirs publics ont
annoncé un moratoire sur l’octroi des primes pour le début 2015.
Les logements locatifs
En 2014, 40 nouveaux logements ont été créés dans les communes
de Bernissart, Braine-le-Comte, Colfontaine, Fauvillers, Ferrières,
Frameries, Liège, Lobbes, Mettet, Morlanwelz, Mouscron, Pont-à-
Celles, Sivry-Rance, Sprimont et Verviers.
Ces logements, réalisés dans le cadre des programmes communaux,
sont destinés essentiellement à des familles nombreuses en
état de précarité ou à revenus modestes ainsi qu’aux ménages
concernés par la problématique de l’habitat permanent dans des
zones d’équipements touristiques.
Leur coût moyen s’élève à 150.587 EUR achat, travaux, et honoraires
compris.
Ce montant reste dans les limites des balises fixées par le nouveau
contrat de gestion : 140.000 EUR pour les logements jusqu’à 3
chambres (130.000 EUR en construction neuve) et 160.000 EUR
pour les logements de 4 chambres et plus.
En avril 2014, le Gouvernement wallon a approuvé le nouveau
programme communal du logement 2014/2016, lequel prévoit
155 logements pour le Fonds dont presque un tiers concerne des
logements de 4 chambres et plus.
Présentation du Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie

12 / Rapports annuels 2014 / FLW
Parallèlement à la création de nouveaux logements, le Fonds
assure la gestion de son parc locatif qui, au 31 décembre 2014,
comptait 1.126 logements occupés, dont 899 par des familles
nombreuses. Les logements, répartis dans 79 communes
de Wallonie, sont gérés en direct par le Fonds quand ils se
situent à proximité des bureaux régionaux de l’aide locative ou
sont confiés en gestion à des partenaires dans les communes
éloignées.
Lors de ses permanences locatives, le Fonds reçoit chaque
semaine des familles en recherche d’un logement. Au cours de
l’année, 274 nouvelles candidatures ont été enregistrées (pour
un total de 745 au 31 décembre 2014) mais seules ont pu être
accordées 35 locations directes à des familles nombreuses dans
les villes de Charleroi, Liège, Mons et Namur.
Face à la situation de ces candidats, le Fonds est conscient de
l’importance d’augmenter l’offre de grands logements à proximité
des écoles et des services, nonobstant la pression immobilière
et la rareté des opportunités qui caractérisent les grandes villes.
Si la création de nouveaux logements est un objectif majeur
pour le Fonds, l’accompagnement social des locataires l’est tout
autant. Le fait de mettre un toit à disposition de familles éprouvant
de réelles difficultés socio-économiques et de les accompagner
dans leurs démarches, leur permet de retrouver leurs points de
repères et de reconstruire leur projet familial. En 2014, le Fonds
a logé 5 familles en état de grande précarité dont les enfants
étaient placés ou sur le point de l’être.
Le parc locatif du Fonds comprend des logements qui, rénovés
de longue date, demandent à être adaptés aux normes actuelles.
Dans cet objectif, le Fonds avait établi en 2010 un plan quinquennal
visant la remise en état de 130 logements. Depuis lors, 89 logements
anciens ont été rénovés et renvoyés dans le circuit locatif tandis
que 41 autres sont en cours de rénovation.
Compte tenu des besoins en matière de logement familial, le
Fonds se doit de relever deux défis majeurs : mener des opérations
urbaines pour répondre aux attentes des familles nombreuses en
état de précarité et à revenus modestes et garantir le maintien
en bon état de ses logements existants.
Les organismes à finalité
sociale
Au cours de l’année 2014, deux nouvelles agences immobilières
sociales et une nouvelle régie des quartiers ont bénéficié d’un
agrément régional, portant ainsi à 86 le nombre d’ASBL agréées.
Conformément au Code wallon du Logement et de l’Habitat
durable, l’agrément des OFS est accordé pour une durée de dix ans.
Il est renouvelable. Les premiers agréments datant du 1 er janvier
2005, toutes les associations concernées, soit plus d’une cinquantaine,
ont sollicité le renouvellement de leur agrément. Le
Fonds a contrôlé que toutes les conditions réglementaires sont
respectées et a proposé au Ministre du Logement d’accorder ce
renouvellement. Il a répondu favorablement à cette proposition.
Avec la progression du nombre d’OFS , la variation des subventions
des AIS en fonction du patrimoine géré, le refinancement des
APL et la progression fulgurante des allocations de loyer (ALLOC),
le budget global des OFS a atteint un montant de 12,2 millions EUR
en 2014, contre 5,1 millions EUR en 2005.
En matière d’aides aux travaux des logements gérés ou loués par
des AIS et des APL, le nouveau contrat de gestion du Fonds soutient
et valorise le dispositif par l’engagement du Gouvernement
à poursuivre le financement à hauteur d’une hausse de 10 % par an.
Ces moyens budgétaires supplémentaires ont permis d’engager
des crédits pour créer 120 nouveaux logements en 2014 sans
pour autant être suffisants pour répondre à une demande en
constant accroissement.
Au terme de la législature 2009-2014, le bilan des organismes
est largement positif tant au niveau global que sectoriel. Pour
ne citer que les principales avancées : l’augmentation du nombre
d’ASBL agréées, le refinancement du secteur et l’indexation
automatique des subventions régionales, l’introduction d’une
allocation loyer, la consécration de l’accompagnement social par
le CWLHD, la professionnalisation du secteur par l’adoption de
normes de gestion et un accompagnement rapproché du Fonds.

FLW / Rapports annuels 2014 / 13
Ainsi, au travers de ses missions déléguées, le Fonds s’emploie
à concevoir des outils adaptés pour soutenir et consolider le rôle
des associations dans la politique régionale.
Les défis de demain sont de taille et nécessitent des réponses
à court terme :
¼¼dans le cadre du transfert à la Région des compétences des
Provinces en matière de logement, la prise en charge par la
Wallonie des dotations provinciales accordées aux AIS, faute
de quoi certaines structures risquent d’être mises en péril ;
¼¼la garantie de moyens suffisants pour répondre à la demande
croissante des propriétaires bailleurs qui souhaitent financer
les travaux aux logements confiés à une ASBL agréée ;
¼¼l’encouragement et la valorisation de la capacité d’innovation
des associations à promouvoir d’autres formes d’habiter pour
lutter contre l’exclusion et renforcer la cohésion sociale.
PLAN DU RAPPORT
Le rapport est divisé en cinq chapitres.
Le premier chapitre contient un inventaire statistique et social
des opérations de prêts. Il traite successivement des prêts dans
leur ensemble, des prêts hypothécaires (B2), des prêts FIS et des
écopacks.
Les opérations d’aide locative forment l’objet du deuxième chapitre :
les opérations de rénovation, les familles relogées et les remises
en état du parc ancien.
Le troisième chapitre est consacré aux missions exercées par la
Fonds à l’égard des organismes de logement à finalité sociale :
les agences immobilières sociales, les régies des quartiers, les
associations de promotion du logement.
Le chapitre quatre évoque la gouvernance, la responsabilité environnementale
et l’intégration sociétale du Fonds du Logement.
Enfin, le dernier et cinquième chapitre présente et analyse les
comptes annuels.
Présentation du Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie

14 / Rapports annuels 2014 / FLW
Les opérations de prêts
« familles nombreuses »

chapitre 01
A. LE VOLUME DES PRêTS..............................................................................................................16
B. LES PRêTS ORDINAIRES AUX FAMILLES...................................................................... 20
C. LES PRêTS F.I.S.............................................................................................................................. 36
D. LES éCOPackS.................................................................................................................................. 38
chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »

16 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
A. LE VOLUME DES PRêTS
(tous fonds confondus)
L’exercice 2014 est marqué par une
activité exceptionnelle en crédits.
1. Réalisations 2014
Les tableaux ci-après détaillent l’ensemble des prêts réalisés en
2014, ainsi que l’évolution de la production globale.
La production de l’année 2014 est, avant tout, marquée par une progression
très importante de l’activité de prêts hypothécaires ordinaires
(B2). Par rapport à l’année précédente, l’augmentation dépasse
les 19 %, passant de 925 prêts en 2013 à 1.101 prêts en 2014.
En ce qui concerne la formule écopack, la production s’est élevée
à 835 prêts. Ce résultat représente une diminution de près de
18 % de l’activité par rapport à l’année 2013.
Au total, 1.949 prêts ont été réalisés pour un montant dépassant
les 173 millions EUR.
De manière plus détaillée, la moyenne des opérations de crédits
hypothécaires (B2-HOP) a augmenté de 5,57 %, passant de
136.632 EUR en 2013 à 144.253 EUR en 2014.
La masse globale de crédit B2 octroyée a bondi de plus de 25 %
par rapport à 2013, ce qui résulte, d’une part, de l’augmentation
du nombre de crédits octroyés (+ 19 %), et, d’autre part, de l’augmentation
du montant moyen des opérations (+5,57 %).
Cette évolution est plus importante que celle globalement
observée sur le marché hypothécaire belge qui a connu en 2014
une production exceptionnelle avec une hausse de plus de 11 %
du nombre de crédits octroyés et plus de 15 % des montants
(hors refinancement) ; cette augmentation est principalement
intervenue au cours du second semestre de l’année.
Si l’augmentation observée sur le marché hypothécaire belge
tient, sans doute, à la combinaison de l’abaissement annoncé du
bonus-logement en Flandre à partir de 2015, des incertitudes
concernant le bonus-logement dans les autres régions et des
faibles taux d’intérêt, il n’en va pas de même en ce qui concerne
les justifications de l’augmentation de la production du Fonds.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 17
Celle-ci s’explique probablement par la conjugaison de plusieurs
facteurs, dont :
¼¼le maintien de conditions strictes au niveau de l’octroi de crédits
hypothécaires par les banques, qui a contribué à davantage
orienter vers le Fonds une série de candidats à la propriété ;
¼¼le différentiel de taux existant entre l’offre des banques et
les taux pratiqués par le FLW, du moins pour les ménages
émargeant aux catégories de revenus inférieurs.
Par ailleurs, il ne semble pas que la question de l’adaptation du
bonus-logement en Wallonie soit un facteur explicatif du niveau
de notre activité en 2014. Nous en voulons pour preuve que
contrairement à l’ensemble du marché belge, le Fonds du Logement
n’a pas connu un regain spectaculaire des demandes au cours du
second semestre.
L’augmentation de 5,57 % du montant moyen des opérations
ordinaires de crédits hypothécaires s’explique par :
¼¼une modification de la répartition par catégorie de revenus
des emprunteurs suite à la restriction des conditions d’octroi
des crédits appliquée par les banques : le nombre d’emprunteurs
bénéficiant de revenus modestes ou moyens a augmenté
(35 % des emprunteurs en 2014 contre 29 % en 2013). Ces
catégories d’emprunteurs disposant de revenus plus élevés
ont contracté des crédits plus importants.
¼¼l’évolution des prix du marché immobilier pour les habitations
ordinaires qui ont continué de croître en 2014 dans les provinces
du Brabant wallon (+ 3,45 %), de Liège (+ 3,71 %), de Namur
(+ 4,99 %) et de Luxembourg (+ 3,43 %). Quant au marché
immobilier en province du Hainaut, il a connu, sur la même
période, une baisse des prix de - 1,57 %.
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
1992 2000 2005 2012 2013 2014
1 er trimestre
2014
2 ème trimestre
2014
3 ème trimestre
Pour ce qui concerne l’écopack, la production 2014, avec 835 prêts
réalisés, est moindre que celle de 2013 (1.016 prêts). L’année 2013
avait été une excellente année, mise à profit pour récupérer le
retard accumulé lors du lancement de la mesure en mai 2012. L’année
2014 est l’année de la stabilisation et confirme tout l’intérêt de la
formule.
Globalement, l’année aura été marquée par une production exceptionnelle
de crédits notamment en ce qui concerne le prêt hypothécaire
classique.
Province de Brabant
wallon
Province de Namur
Province de Luxembourg
Province de Liège
Province de Hainaut
Le Fonds s’est efforcé, dans un contexte socio-économique difficile,
d’apporter des réponses concrètes et positives aux familles en
recherche d’un logement.
Il a veillé à maintenir des conditions d’octroi de prêts raisonnables
tant au regard de l’intérêt des familles, qu’au regard de sa politique
de gestion des risques.
chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »

18 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
Prêts réalisés en 2014 (tous fonds réunis)
Catégories des prêts
Montants (EUR)
Moyenne
Fonds
Nombre
En principal Assurance-vie Total
(EUR)
Opérations ordinaires B2 (hop) 1.101 150.855.062 7.968.027 158.823.089 144.253
Interventions spéciales F.I.S. 13 193.315 8.374 201.689 15.515
Ecopacks B2 (ECO) 835 13.997.580 142.524 14.140.104 16.934
TOTAL 1.949 165.045.957 8.118.925 173.164.882 88.848
évolution du volume et du taux de croissance des prêts
(tous fonds réunis)
Répartition des prêts par catégorie
Nombre
Montants
Année
Taux
Taux
Euros
Unité annuel de
annuel de
x 1000
croissance
croissance
2004 1.197 8,3 90.969 2,8
2013 1.950 40,4 144.342 22,2
2014 1.949 -0,1 173.165 20,0
Écopacks 42,7% 56,6%
Opérations
ordinaires
Interventions spéciales 0,7%
2. Ventilation des prêts selon
leur nature
Le tableau suivant répartit les prêts selon leur nature, ce qui
permet de comparer les interventions du Fonds suivant le type
d’opérations durant les exercices 2013 et 2014.
L’année 2014 est marquée par une augmentation spectaculaire
de la production de crédits hypothécaires.
Celle-ci se traduit tant en nombre de prêts : + 176 prêts (soit +19 %),
qu’en montant octroyé : + 32,4 millions EUR (+ 26 %).
Depuis quelques années, le règlement d’octroi des crédits permet
l’intervention du Fonds B2 jusqu’à une quotité de 110 % de
la valeur vénale de l’immeuble. Aller au-delà de cette limite via
un financement au moyen du Fonds d’Interventions Spéciales sur
fonds propres (FIS) conduirait le FLW à assumer un haut degré
de risque dans un contexte immobilier incertain. Les moyens
dégagés par le Fonds d’Interventions Spéciales permettent
au FLW d’intervenir lorsque dans des situations bien souvent
socialement et financièrement délicates, nous nous heurtons
aux limites de la réglementation d’octroi des crédits. L’accès à
la propriété ou la possibilité pour une famille de conserver son
logement passe quelquefois par le recours à ce Fonds spécial.
Dans ce cadre, le nombre d’interventions du FIS a augmenté,
passant de 8 dossiers en 2013 à 13 dossiers en 2014.
De l’analyse de ces données, nous retiendrons deux éléments
importants.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 19
Primo, et le constat est le même depuis des années, l’augmentation
de la moyenne des prêts hypothécaires rend de plus en
plus difficile l’accès pour les familles à un logement décent. Une
telle difficulté implique aujourd’hui un temps de préparation qui
a tendance à s’allonger pour les familles. En veillant à développer
davantage sa politique d’accompagnement des familles, le
Fonds s’efforce de les mettre en position de réussir le défi de
l’accession à la propriété dans un contexte socio-économique de
plus en plus compliqué.
Secundo, le rôle plus que jamais essentiel du crédit social pour
permettre l’accès au logement à nombre de familles qui n’obtiendraient
pas de prêt auprès des banques ; et cela dans un contexte
où l’offre de logements adaptés dans le secteur locatif reste
insuffisante.
Ventilation des prêts selon leur nature
Catégories
des prêts
Fonds
Nombre
Principal
2014 2013
Sommes
Prime
d’assurance-vie
Opérations financées par les ressources garanties par la Région (Fonds B2)
Opérations
ordinaires
Nombre
Principal
Sommes
Prime
d’assurance-vie
Nombre
Différence
2014-2013
Sommes
Principal + prime
d’assurance-vie
B2 - HOP 1.101 150.855.062 7.968.027 925 120.170.325 6.214.582 176 32.438.182
Ecopacks B2 - ECO 835 13.997.580 142.524 1.016 17.650.237 193.250 -181 -3.703.383
Total B2 1.936 164.852.642 8.110.551 1.941 137.820.562 6.407.832 -5 28.734.799
Opérations financées par les ressources propres (FIS)
Interventions
spéciales
Total
général
F.I.S. 13 193.315 8.374 8 93.900 122 5 107.667
1.949 165.045.957 8.118.925 1.949 137.914.462 6.407.954 0 28.842.466
chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »

20 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
B. LES PRêTS ORDINAIRES
AUX FAMILLES (fonds B2 - HOP)
74 % des crédits
couvrent des achats seuls ou
avec travaux peu importants.
93 % des familles
emprunteuses
disposent de revenus précaires
ou modestes.
1. Répartition des prêts
ordinaires d’après leur objet
Les tableaux de la page suivante traitent de la destination de
nos crédits.
En 2014, ce sont les achats seuls et les achats avec travaux
peu importants qui constituent la part la plus élevée des opérations
: à elles deux, ces catégories représentent plus de 74 % de
l’ensemble des destinations. Cette part est stable par rapport à
2013 (73 %), et à 2012 (72 %).
Le montant moyen des opérations d’achat s’établit à 155.483
EUR, ce qui représente une hausse de 8,51 % par rapport à 2013.
Ainsi, comme nous l’évoquions précédemment, les prix du marché
immobilier ont continué d’augmenter en 2014 dans toutes les
provinces (l’augmentation fluctue entre 3,4 % et 5 %), à l’exception
du Hainaut.
Il faut ajouter à ce premier facteur explicatif, l’augmentation de
la capacité d’emprunt des emprunteurs. Celle-ci est due tant à la
baisse des taux d’intérêt du FLW en 2014 qu’à la présence plus
importante d’emprunteurs bénéficiant de revenus modestes et
moyens ou de deux revenus.
La combinaison de ces facteurs a donc mené au financement
d’opérations plus coûteuses.
Quant à la construction, elle représentait encore 7,6 % de l’activité
il y a 10 ans. En 2014, inexorable déclin, c’est à peine plus de 3 %
de l’ensemble des opérations!
Parmi les 36 opérations financées, 13 concernent des constructions
de type courant et 23 sont relatives à des constructions
groupées (immeubles vendus par des sociétés de logements du
secteur public).
Au-delà des coûts de plus en plus importants de la construction
de nouveaux logements, eu égard notamment aux contraintes
énergétiques de plus en plus strictes, la raréfaction des terrains
à bâtir constitue un frein si pas un obstacle à la concrétisation
de ce type d’opérations. Dans ce contexte, de très nombreuses
familles n’ont d’autre ressource que de se tourner vers l’achat et
la rénovation, bien souvent progressive, d’un logement existant.
À l’aube d’une poussée démographique en Wallonie qui va susciter
des besoins croissants en logement, il y a matière à réflexion
tant dans le chef du Fonds, que dans le chef des pouvoirs publics
wallons afin de relancer la construction de logements et de préparer
la Wallonie à cette importante évolution.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 21
Répartition des prêts selon leur destination (Fonds B2 - HOP) - 2014
Catégories
Affectation des sommes prêtées
Nombre Sommes Moyenne
C.A. % C.A. %
1 Constructions 36 3,3 5.575.837 3,5 154.884
2 Achats 148 13,4 23.011.537 14,5 155.483
3 Achats et travaux peu importants 671 60,9 101.228.763 63,7 150.863
4 Travaux importants 2 0,2 141.525 0,1 70.763
5 Travaux peu importants 81 7,4 2.757.906 1,7 34.048
6 Achats et travaux importants 14 1,3 1.844.052 1,2 131.718
7 Travaux importants et remboursements de dettes 16 1,5 2.929.038 1,8 183.065
8 Travaux peu importants et remboursements de dettes 109 9,9 17.018.316 10,7 156.131
9 Remboursements de dettes 24 2,2 4.316.115 2,7 179.838
TOTAL 1.101 100,0 158.823.089 100,0 144.253
(1)
C.A. : chiffres absolus
(2)
Pour des raisons d’arrondi, le total des pourcentages des tableaux ne correspond pas toujours exactement au nombre 100 : un écart minime peut exister.
évolution de la répartition du nombre de prêts selon leur destination (Fonds B2 - HOP)
Catégories
Affectation des sommes prêtées
2004 2013 2014
C.A. % C.A. % C.A. %
1 Constructions 79 7,6 36 3,9 36 3,3
2 Achats 129 12,4 110 11,9 148 13,4
3 Achats et travaux peu importants 465 44,6 571 61,7 671 60,9
4 Travaux importants 14 1,3 4 0,4 2 0,2
5 Travaux peu importants 80 7,7 92 9,9 81 7,4
6 Achats et travaux importants 37 3,5 15 1,6 14 1,3
7 Travaux importants et remboursements de dettes 42 4,0 7 0,8 16 1,5
8 Travaux peu importants et remboursements de dettes 182 17,4 76 8,2 109 9,9
9 Remboursements de dettes 15 1,4 14 1,5 24 2,2
TOTAL 1.043 100 925 100 1.101 100
évolution de la répartition des prêts selon leur destination
%
100
90
80
60
40
20
0
1,4
9
69,6
12,4
11,9
7,6
3,9
2004 2013
Remboursements
Travaux seuls
1,5
10,4
72,3
Opérations mixtes
Achats
2,2
7,5
73,6
13,4
3,3
2014
Constructions
chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »

22 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
Crédit travaux (Fonds B2 - HOP)
Dénomination des prêts
2004 2013 2014
Nombre Sommes Nombre Sommes Nombre Sommes
Construction/aménagement 173 11.244.550 132 8.711.106 119 8.475.268
Opérations mixtes 726 15.325.560 669 14.034.436 810 17.330.136
Crédits totaux affectés aux travaux 899 26.570.110 801 22.745.542 929 25.805.404
Total des prêts 1.043 89.414.726 925 126.384.907 1.101 158.823.089
% des crédits travaux dans l’ensemble 86,19 29,72 86,59 18,00 84,38 16,25
Répartition des crédits construction (Fonds B2 - HOP)
8.000.000
70
60
6.000.000
4.000.000
2.000.000
0
62
17
18
18
23
13
50
40
30
20
10
0
2004
2013
2014
Constructions de type courant
7.221.412
3.326.668
2.428.513
Constructions groupées
1.298.488
2.307.728
3.147.324
Nombre de constructions
groupées
17
18
23
Nombre de constructions
de type courant
62
18
13
2. Distribution des prêts
en fonction des barèmes
de revenus
Les revenus de nos emprunteurs sont répartis en 12 classes et
3 grandes catégories de revenus, fixées en application du Code
wallon du Logement et de l’Habitat durable : les ménages en état
de précarité, à revenus modestes et à revenus moyens. À quelle
catégorie de revenus nos emprunteurs émargent-ils ? C’est à
cette interrogation que répondent les graphiques ci-contre.
Les familles relevant de la catégorie des ménages en état de
précarité représentent 65 % des emprunteurs du Fonds et parmi
celles-ci 71 % bénéficient d’un seul revenu. La part des crédits
octroyés à cette catégorie de revenus a diminué de près de 6 %
au profit principalement des ménages bénéficiant de revenus
modestes (+ 4 %).
Globalement, la part des prêts octroyés aux familles relevant des
catégories de revenus précaires et modestes a peu évolué, passant
de 95 % en 2013 à 94 % en 2014.
En ce qui concerne les ménages disposant de revenus moyens,
la plupart des prêts ont été accordés à des ménages disposant

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 23
de revenus de barème VIII et IX. Seuls 15 prêts ont été accordés
pour les barèmes X à XII, soit +/-1,4 % du total. Ceci constitue
une diminution par rapport à 2013 (1,6 %), et cela malgré des
taux d’emprunt compétitifs notamment en termes de quotité
empruntée et de durée. Au titre de comparaison, le graphique
ci-contre reprend la moyenne des taux de crédits hypothécaires
pratiqués en Belgique pour l’année 2014 (durée fixe 20 ans - quotité
d’emprunt entre 81 et 100 %).
Les prêts accordés à des familles ne bénéficiant que d’un seul
revenu représentent 54 % du total.
La vocation sociale de la mission du Fonds du Logement de
Wallonie s’affirme à nouveau et montre que le Fonds respecte
pleinement les objectifs qui lui sont assignés par le contrat
de gestion conclu avec la Wallonie. La précarité n’est pas une
fatalité et le volume d’interventions dédiées à ces ménages,
dont de nombreuses familles monoparentales ou de familles
bénéficiaires d’un seul revenu, montre que l’accès à un logement
décent reste possible.
Dans ce contexte, le Fonds se doit de poursuivre sa politique
d’accès sécurisé au logement en proposant des solutions
financières en phase avec la capacité contributive des ménages.
Il est indispensable que les pouvoirs publics continuent leur
politique de soutien pour un accès au logement pour tous.
L’évolution des taux enregistrée au cours de l’année 2014
(diminution de 165 points de base entre janvier et octobre 2014)
a permis à de nombreux ménages de concrétiser leur projet
immobilier tout en maintenant la charge de remboursement
dans des proportions acceptables. Il convient de souligner que
la dernière adaptation de la grille des taux en novembre a permis
d’abaisser le taux plancher (de 1 % à 0,50 %), restaurant par là un
sens au mécanisme de la dégressivité des taux.
Dans le même esprit, il est également nécessaire de répondre
aux demandes des familles nombreuses à revenus modestes
et moyens, qui sont tout autant confrontées à la crise et qui se
voient refuser l’octroi d’un prêt hypothécaire par leur banque, à
moins que de disposer d’un capital de départ conséquent ou de
solides garanties.
%
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
Répartition des prêts par catégorie et nombre de revenus
(Fonds B2) - 2013
%
100
90
80
60
40
20
01/2014
02/2014
03/2014
04/2014
05/2014
06/2014
07/2014
08/2014
09/2014
10/2014
11/2014
11/2014
01/2015
0
207
513
Familles à 2 revenus
231
Familles à 1 revenu
Répartition des prêts en fonction des catégories de
revenus (Fonds B2) - 2013
Catégories Nombre % Somme
Revenus précaires 720 65,40 99.190.431
Revenus modestes 310 28,16 48.726.569
Revenus moyens 71 6,45 10.906.089
TOTAL 1.101 100,00 158.823.089
68
79
3
Précaires Modestes Moyens
chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »

24 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
Catégories Barèmes Maxima de revenus
Revenus précaires
Revenus modestes
Revenus moyens
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
IX
X
XI
XII
23.100
26.200
29.400
32.400
35.600
38.600
41.700
45.100
48.600
52.000
55.400
58.800
Taux annuel
1/01/14 25/02/14 24/06/14 7/10/14 11/11/14
2,65
2,8
2,95
3,10
3,25
3,40
3,55
3,70
3,85
4,00
4,20
4,40
2,40
2,65
2,90
2,90
3,15
3,15
3,15
3,40
3,40
3,65
3,65
3,65
2,00
2,25
2,50
2,50
2,75
2,75
2,75
3,00
3,00
3,25
3,25
3,25
1,00
1,30
1,60
1,75
1,90
2,05
2,20
2,35
2,50
2,65
2,65
2,65
1,00
1,30
1,60
1,75
1,90
2,05
2,20
2,35
2,50
2,65
2,65
2,65
3. Durée des prêts
Le tableau ci-dessous retrace l’évolution de la répartition de nos
crédits en fonction de 6 classes de durée de remboursement.
Les catégories des prêts de 20/24 et 25/29 ans représentent,
avec près de 85 % du total, la part dominante des prêts hypothécaires
conclus cette année.
Le nombre de prêts octroyés avec une durée de remboursement
de 30 ans a significativement augmenté, passant de 0,3 % en 2013
à 6,8 % en 2014.
En conséquence, la durée moyenne des prêts a augmenté pour
atteindre approximativement 25 ans et 2 mois, contre 24 ans et
6 mois en 2013.
%
70
60
50
40
30
20
10
0
-10 10/14 15/19 20/24 25/29 30
Durée des prêts 2004 2013 2014
Les conditions de financement obtenues par le Fonds sur le
marché des capitaux, notamment en termes de durées plus
longues d’amortissement, ont permis l’allongement de la durée
de remboursement des prêts octroyés à nos emprunteurs.
Les taux d’intérêt et la durée de remboursement sont les seuls
leviers avec lesquels il est possible d’agir pour finaliser des
opérations caractérisées par une charge de remboursement en
phase avec la capacité financière des familles. L’augmentation
de la durée moyenne des prêts observée au cours des dernières
années s’inscrit clairement comme une réponse à l’augmentation du
coût des opérations et aux difficultés croissantes des ménages
à concrétiser une opération. Dans ce contexte, il est heureux
que le Fonds ait pu conclure tout au long de cette année des
financements étalés sur des périodes de l’ordre de 25 ans qui
lui permettent d’assouplir la politique en matière de fixation des
durées des crédits accordés aux familles nombreuses.
évolution de la répartition des prêts en fonction
de leur durée (Fonds B2 - HOP)
2004 2013 2014
Durée
des prêts
Nombre
en années (1) % Nombre
Nombre
%
de prêts de prêts
de prêts
%
-10 0 0,0 1 0,1 0 0,0
10/14 36 3,5 33 3,6 17 1,5
15/19 144 13,8 66 7,1 76 6,9
20/24 398 38,2 230 24,9 241 21,9
25/29 420 40,3 592 64,0 692 62,9
30 45 4,3 3 0,3 75 6,8
TOTAL 1.043 100,0 925 100,0 1.101 100,0
(1)
Dans chaque classe, la quasi-totalité des prêts a la durée du seuil
de la classe considérée

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 25
4. Localisation des prêts
Les tableaux ci-après traitent du champ d’action territorial du
Fonds du Logement qui couvre l’ensemble de la Wallonie.
Ils montrent que l’activité du Fonds est répartie inégalement sur
le territoire.
Ainsi, l’indicateur de présence révèle un taux d’activité largement
supérieur à la moyenne régionale dans les arrondissements de
Charleroi, Mons et Soignies.
À l’inverse le taux de présence du Fonds est largement inférieur
à la moyenne dans les arrondissements de Nivelles, Neufchâteau
et Marche-en-Famenne.
Il y a pour certains arrondissements une corrélation entre le taux
d’activité du Fonds et la pression immobilière observée.
Ainsi, les prix de l’immobilier pour les maisons ordinaires ont
progressé en moyenne de 3,55 % en Wallonie au cours de l’année
2014. À l’inverse, les marchés immobiliers des arrondissements
de Charleroi, Mons et Soignies ont vu leurs prix moyens diminuer
de respectivement 2,73 %, 2,88 % et 2,78 %. Ceci explique en
partie la « suractivité » observée sur ces arrondissements.
Le faible taux de présence du Fonds en 2014 dans l’arrondissement
de Nivelles se justifie par les prix moyens de vente observés sur
le marché immobilier pour les habitations ordinaires qui ont été
supérieurs de 65 % à la moyenne régionale (prix moyen pour une
habitation ordinaire de 251.987 EUR pour l’arrondissement de
Nivelles contre 153.082 EUR pour la moyenne régionale).
Bien conscient de ces disparités régionales et de la nécessité de
développer une politique d’octroi des prêts sociaux différenciée
en fonction du lieu d’implantation du bien, le Gouvernement a
subdivisé le territoire en trois types de zones dans le cadre du
Plan Habitat pour Tous. On distingue ainsi les zones de pression
immobilière (ZPI), les zones d’habitat à revitaliser et les autres
zones. Des types d’aides de nature différente sont prévus en
fonction de la localisation. Ainsi, dans les zones de pression
immobilière, il est possible de prêter des montants supérieurs
et d’accorder des réductions de taux de 0,45 % à 0,75 % aux
ménages qui y acquièrent ou construisent un bien.
En 2014, 678 familles ont bénéficié d’un ou de plusieurs avantages
du plan « Habitat pour Tous », dont 42 en zone de pression
immobilière.
Ce système de discrimination positive au bénéfice des ménages
qui acquièrent un bien dans les régions de forte pression a toutefois
touché une limite qui tient à la faiblesse des taux d’intérêt.
La combinaison de ce paramètre avec la mise en place d’un taux
plancher neutralise l’effet des réductions de taux offertes dans
ces zones, puisque seul un prêt sur deux en ZPI a bénéficié d’une
réduction supplémentaire de taux d’intérêt. Il est toutefois indispensable
de conserver ce type de mécanisme, fût-ce pour le jour
où les taux repartiront à la hausse.
Présentation de l’indicateur de présence :
En 2014, le Fonds a réalisé 1.101 prêts
pour une population de 3.576.325
habitants, soit pour 100.000 habitants :
1.101 prêts × 100.000 = 30,79 prêts /100.000 habitants
3.576.325
Présentation des calculs pour chaque
arrondissement :
Pour la même année, le Fonds a réalisé
dans l’arrondissement de Mons, 97
prêts pour 257.010 habitants, soit :
97 prêts × 100.000 = 37,74 prêts /100.000 habitants
257.010
Si l’on compare ce ratio (37,74) à celui
du nombre de prêts pour l’ensemble
de la Wallonie par 100.000 habitants
(30,79), le pourcentage de prêts accordés
dans cet arrondissement est de :
37,74 × 100 = 123 %
30,79
Ce dernier pourcentage représente l’indicateur de
présence du FLW dans l’arrondissement de Mons.
chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »

26 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
Répartition en fonction de l’avantage HT
Année
Nombre
de dossiers
2013 70
2014 42
Zones de pression
immobilière (ZPI)
Nature
de l’avantage
- 0,75 % pour
40 dossiers
- 0,60 % pour
24 dossiers
- 0,45 % pour
6 dossiers
- 0,75 % pour
28 dossiers
- 0,60 % pour
11 dossiers
- 0,45 % pour
3 dossiers
Zones d’habitat
à revitaliser (ZHR)
Nombre
de dossiers
Montant global
de l’avantage
en EUR
Nombre
de dossiers
Autres zones
Nature
de l’avantage
Logement vendu par une
personne morale de droit
public
Nombre
de dossiers
Nature
de l’avantage
Total
Nombre
de dossiers
186 793.265 380 -0,10 % 18 -0,10 % 654
172 749.432 444 -0,10 % 20 -0,10 % 678
Moyenne des prêts par arrondissement avec indicateur de présence
%
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Arlon
Waremme
Nivelles
Ath
Namur
Marcheen-Famenne
Virton
Philippeville
Bastogne
Verviers
Tournai
Liège
Neufchâteau
Soignies
Dinant
Thuin
Mouscron
Charleroi
Mons
Huy
Avantages « Habitat pour Tous » par type de zones
Zones de pression immobilière Zones habitat à revaloriser Autres zones TOTAL
Avantage HT 42 356 280 678
Sans avantage HT 39 196 188 423
TOTAL 81 552 468 1.101

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 27
Indicateur de présence des prêts en Wallonie (par arrondissement)
27
PRÊTS
132.642
Mouscron
46
PRÊTS
147.441
Tournai
28
PRÊTS
167.239
Ath
97
PRÊTS
Mons
130.767
75
PRÊTS
138.184
Soignies
39
PRÊTS
133.308
Thuin
192
PRÊTS
59
PRÊTS
Charleroi
Nivelles
130.973
25
PRÊTS
174.509
151.648
Philippeville
79
PRÊTS
158.449
Namur
30
PRÊTS
20
PRÊTS
Dinant
Waremme
137.695
176.779
38
PRÊTS
11
PRÊTS
Huy
142.489
128.180
194
PRÊTS
13
PRÊTS
Liège
157.511
Marcheen-Famenne
144.571
13
PRÊTS
150.998
Bastogne
85
PRÊTS
147.579
Verviers
Comines-Warneton
(arrondissement de Mouscron)
Neufchâteau
Nombre total
1.101
PRÊTS
Montant moyen
du prêt en Wallonie
144.254
Montant moyen du prêt par arrondissement
Inférieur au
montant moyen
régional
Supérieur au
montant moyen
régional
14
PRÊTS
Virton
154.681
16
PRÊTS
Arlon
181.647
Indicateur de présence en %
35 % 50 % 65 % 80 % 100 %
115 % 130 % 145 % 160 %
chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »

28 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
Achat et rénovation à Dison
1. La localisation
Cette habitation unifamiliale 2 façades avec petit jardin est située dans un quartier calme d’Andrimont, à proximité d’une école,
de petits commerces et d’un arrêt de bus. Le couple acquéreur l’occupe avec 2 fils de 3 et 17 ans, et 2 filles de 1 et 16 ans.
2. la Situation avant travaux
La composition de la maison, de type bel-étage, comprend un petit hall d’entrée et une salle de bains vétuste au niveau de la rue.
Le 1 er étage (ou rez de jardin) comprend un palier, un séjour et 1 chambre. Le 2e étage comporte 2 chambres et un palier.
Le grenier n’est pas aménageable. Un volume annexe contient une cuisine, un espace de rangement et une terrasse couverte.
Les travaux à réaliser sont nombreux.
3. Le projet
Le projet consiste :
¼¼à démolir, à reconstruire et à agrandir les annexes arrières en vue de résoudre l’insalubrité par surpeuplement, ceci avec
la collaboration d’un architecte pour dresser les plans et pour obtenir le permis d’urbanisme ;
¼¼à réaliser tous les travaux nécessaires pour assurer la salubrité du logement (électricité, sanitaire, chauffage central au gaz avec
chaudière à condensation, plafonnages, revêtements de sols, équipement de cuisine, portes intérieures,..) et à reconditionner
les cloisonnements intérieurs.
La bonne gestion et la qualité des travaux assurés en partie par des entreprises et en partie par la main d’œuvre de l’emprunteur
ont permis d’assurer la plus-value attendue après travaux.
4. Le coût
Prix d’achat : 78.000 EUR. Frais d’actes : 10.000 EUR.
Valeur après travaux estimée : 115.000 EUR.
Pour boucler cette opération financière, les propriétaires ont obtenu un prêt hypothécaire de 113.000 EUR dont 73.000 EUR pour
l’achat et 40.000 EUR pour le financement des travaux. Ils ont eu recours à des économies personnelles d’un montant de 15.000 EUR.
Leurs ressources mensuelles nettes s’élèvent à 1.918 EUR (y compris les allocations familiales) ; ils remboursent une mensualité
de 519 EUR pendant 25 ans.
Une prime à la réhabilitation a été sollicitée pour l’électricité, les menuiseries extérieures et pour les travaux visant à remédier
au surpeuplement. Une prime pour l’isolation de la toiture a aussi été sollicitée.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 29
5. Composition et taille
des familles emprunteuses
La composition des familles emprunteuses est analysée dans les
tableaux suivants.
Elle présente une grande stabilité à travers le temps.
Ainsi pour l’année 2014, la famille emprunteuse se compose en
moyenne de 5,37 personnes dont 3,58 enfants.
Nous constatons la même stabilité en ce qui concerne la répartition
des familles en fonction des enfants à charge. Plus de 79 % des
prêts ont été accordés à des familles composées de 3 ou 4 enfants.
Compte tenu du nombre de prêts octroyés cette année, c’est plus
de 5.900 personnes qui ont bénéficié des services du Fonds.
La famille est un concept en pleine mutation et il est important
pour le Fonds, en tant qu’interlocuteur privilégié, d’appréhender
aux mieux ces évolutions. Depuis plusieurs années, existait un
profond décalage entre l’application du règlement des prêts
pour l’appréciation de la notion d’enfant à charge et la réalité
de terrain, notamment en matière de garde d’enfants suite à une
séparation ou à un divorce.
En acceptant de considérer comme étant à charge un enfant
amené à résider de manière non continue dans l’immeuble objet
du prêt, le Conseil d’administration du Fonds a envoyé un signal
fort aux familles et a démontré son souhait d’épouser au mieux
leur vécu.
Composition des familles emprunteuses (Fonds B2 - HOP)
Année
Nombre
de prêts
Nombre total
de personnes
au foyer
Effectif moyen
de personnes
au foyer
Demandeurs
Personnes
âgées
Autres
parents
à charge
Non
à charge
Enfants
Total
au foyer
Moyenne
par foyer
2004 1.043 5.400 5,18 1.773 0 48 3.550 29 3.579 3,43
2013 925 4.919 5,32 1.513 38 44 3.270 54 3.324 3,59
2014 1.101 5.913 5,37 1.873 36 61 3.900 43 3.943 3,58
Répartition des prêts selon le nombre d’enfants à charge (Fonds B2 - HOP)
Nombre
d’enfants
à charge
2013 2014 Familles attributaires ( %) selon le nombre d’enfants
C.A. (1) % (2) C.A. (1) % (2) ONAFTS au 30/06/14 (3) INASTI au 30/06/14 (4)
3 445 48,1 516 46,9 72,9 73,7
4 253 27,4 349 31,7 19,7 19,4
5 139 15,0 138 12,5 5,0 4,4
6 56 6,1 68 6,2 1,5 1,3
7 23 2,5 22 2,0 0,5 0,6
8 et + 9 1,0 8 0,7 0,3 0,7
TOTAL 925 100,0 1.101 100,0 100,0 100,0
(1)
C.A. : chiffres absolus
(2)
Pour des raisons d’arrondi, le total des pourcentages des tableaux ne correspond pas toujours exactement au nombre 100 : un écart minime peut exister.
(3)
Chiffres communiqués par l’Agence fédérale pour les allocations familiales. Calculs propres.
(4)
Chiffres communiqués par l’Institut National d’Assurances Sociales pour Travailleurs Indépendants. Calculs propres.
chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »

30 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
6. Répartition des emprunteurs
par groupe d’âge
L’âge des emprunteurs constitue l’essentiel des informations
fournies par les tableaux repris ci-après.
Répartition des emprunteurs par groupe d’âge
(Fonds B2 - HOP)
Les dix dernières années ont vu l’âge moyen des emprunteurs
augmenter. Cette tendance s’est traduite entre 2004 et 2014 par
l’augmentation de l’âge moyen du père de 1 an et 6 mois, passant
de 38 ans et 9 mois à 40 ans et 3 mois, et de la mère avec une
augmentation de l’âge moyen de 8 mois, passant de 36 ans et 2 mois
à 36 ans et 10 mois.
%
100
90
80
70
60
4,2
9,0
22,8
6,0
13,5
26,9
8,6
12,5
24,8
Cette tendance de l’augmentation de l’âge moyen n’est pas
neutre. Elle découle non seulement de l’arrivée plus tardive du
troisième enfant mais également du fait que les individus ont
parfois plusieurs projets de vie successifs. À terme, et pour
peu que cette tendance se poursuive, certains se verront dans
l’impossibilité de contracter un prêt générant une mensualité en
phase avec leurs ressources compte tenu de l’obligation d’avoir
remboursé le prêt lorsqu’ils atteignent l’âge de 70 ans. Au vu
des évolutions sociologiques et de l’allongement de l’espérance
de vie, il conviendrait sans doute d’envisager favorablement un
relèvement de cette limite d’âge.
50
40
30
20
10
0
30,2
24,4
9,4
2004
27,1
17,8
8,7
2013
25,1
20,2
8,8
2014
51 ans et plus
de 46 à 50 ans
de 41 à 45 ans
de 36 à 40 ans
de 31 à 35 ans
30 ans et moins
Moyenne d’âge de la famille emprunteuse (Fonds B2 - HOP)
Année Age moyen du père Age moyen de la mère Age moyen des enfants
2004 38 ans 9 mois 36 ans 2 mois 9 ans 10 mois
2013 40 ans 0 mois 37 ans 5 mois 9 ans 10 mois
2014 40 ans 3 mois 36 ans 10 mois 9 ans 8 mois
Rang de naissance des enfants ayant donné lieu à une réduction du taux d’intérêt du prêt (Fonds B2 - HOP)
Année de l’octroi de la réduction
du taux du prêt en cours
Rang de naissance des enfants
4 ème 5 ème 6 ème 7 ème 8 ème et + TOTAL
2004 92 53 11 12 3 171
2013 59 43 22 3 2 129
2014 48 32 6 2 0 88

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 31
7. Profession des emprunteurs
Le statut professionnel des emprunteurs fait l’objet des tableau
et graphique ci-après.
La répartition des professions est toujours relativement stable
sur le long terme.
À noter cette année un léger recul de la part des « sans profession »
qui représente maintenant 9,9 % des emprunteurs contre 11,6 %
en 2013.
À contrario la part de la catégorie « ouvriers » a progressé, passant
de 55,7 % en 2013 à 59,0 % en 2014.
74,5 % des familles disposent d’au moins un revenu professionnel
(contre 72 % en 2013) et 24,6 % bénéficient de deux revenus
professionnels (contre 21,6 % en 2013). À l’inverse, un quart des
familles ne bénéficient que de revenus de remplacement.
La part des ménages touchés par le chômage est de 27 %, et 39 %
des familles connaissent le chômage ou l’invalidité de l’un des
emprunteurs. Ces deux données restent stables par rapport à
2013 (pour mémoire les pourcentages respectifs étaient de 25 %
et 37 %).
Sur l’ensemble des prêts accordés, la proportion de familles
monoparentales décroît, passant de 36,54 % en 2013 à 30,15 %
en 2014.
Ces données mettent en exergue que si les revenus du travail
constituent souvent un préalable au bon aboutissement d’une
opération immobilière, des familles ne disposant que de revenus
de remplacement arrivent néanmoins à concrétiser le droit au
logement. Ce n’est pas peu et cela montre que les efforts déployés
par les familles, avec l’aide du Fonds, peuvent déboucher sur une
issue heureuse.
Regroupement des professions (Fonds B2 - HOP)
%
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
82 92 107
39
27 32
13 41
277
617
2004
218
504
254
515
2013 2014
8
Sans profession
Indépendants
Militaires
Employés
Ouvriers
Situation professionnelle des parents - 2014
Père
Mère
En activité Chômeuse Invalide Au foyer Pensionnée Absente
Autre
(revenu
d’intégration)
En activité 271 112 36 140 1 34 1 595
Chômeur 24 7 11 47 0 3 0 92
Invalide 18 6 7 15 0 1 1 48
Au foyer 17 15 4 6 0 0 7 49
Pensionné 1 2 0 5 0 0 0 8
Absent 165 67 21 1 8 0 31 293
Autre
(revenu d’intégration)
0 0 0 14 0 1 1 16
TOTAL 496 209 79 228 9 39 41 1.101
TOTAL
chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »

32 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
8. Prêts aux familles étrangères
Les tableaux ci-après reflètent l’évolution de nos prêts accordés
aux familles étrangères.
Répartition des prêts aux familles étrangères en fonction
de leur région d’origine (Fonds B2 - HOP)
La part des familles étrangères, européennes et non-européennes,
représente 21,3 % des prêts octroyés, alors qu’elle représente,
au 1 er janvier 2014 , 9,71 % des ménages en Wallonie. Cette part
reste stable par rapport à l’exercice 2013.
La part des familles étrangères provenant de l’Union européenne
représente 51,5 % de l’ensemble des crédits octroyés aux familles
étrangères, soit un gain de 7,1 % par rapport à 2013.
Au même titre que l’enseignement, la formation ou l’emploi, le
logement constitue un facteur d’intégration en Wallonie pour les
familles étrangères.
%
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
92
109 128
111
87 106
2004 2013 2014
Hors Union
européenne
Union
européenne
Nombre de prêts aux familles étrangères
(Fonds B2 - HOP)
Année
Prêts
totaux
Familles étrangères
C.A. %
2004 1.043 165 15,8
2013 925 196 21,2
2014 1.101 234 21,3
Prêts aux familles étrangères par province en 2014 (Fonds B2 - HOP)
Provinces Population au 01.01.14 (1) Population étrangère au 01.01.14
Nombre de prêts (B2 - HOP)
- 2014
C.A. (1) En % de la population Répartition en % C.A. Répartition en %
Brabant wallon 390.966 36.575 9,4 10,5 17 7,3
Hainaut 1.332.042 154.898 11,6 44,6 120 51,3
Liège 1.091.734 114.490 10,5 33,0 76 32,5
Luxembourg 276.846 18.918 6,8 5,4 9 3,8
Namur 484.737 22.461 4,6 6,5 12 5,1
La Région 3.576.325 347.342 9,7 100,0 234 100,0
(1)
Chiffres communiqués par le SPF Economie, Statistiques et Analyse

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 33
9. Ressources familiales
et charges de logement
Le tableau ci-après illustre le combat incessant mené par le
Fonds : maintenir la mensualité de ses prêts dans un rapport
le plus raisonnable possible avec les ressources disponibles
des familles emprunteuses (c’est-à-dire les revenus du travail
et de remplacement, les pensions alimentaires, les allocations
familiales).
Au cours de la dernière décennie, les ressources disponibles de
nos emprunteurs ont augmenté de 24,5 %, alors que sur la même
période la mensualité moyenne des prêts a progressé de 49,5 %.
La moyenne des ressources disponibles de nos emprunteurs a
progressé de 2 % par rapport à 2013. Cela traduit sans doute
la légère augmentation du nombre de crédits octroyés à des
familles disposant de revenus modestes (28 % en 2014 pour
24 % en 2013), ainsi qu’à des familles disposant de revenus
moyens (6,5 % en 2014 pour 5 % en 2013).
Quant à l’augmentation de la mensualité moyenne (3,3 %), elle
résulte de la conjonction des facteurs (positifs+ et négatifs-)
suivants :
(+) l’augmentation de la capacité d’emprunt des emprunteurs
comme nous l’avons évoqué précédemment ;
(+) l’évolution des prix du marché immobilier pour les habitations
ordinaires sur une longue période y compris en 2014 (sauf en
province de Hainaut) ;
(+) la diminution du nombre d’opérations consacrées au financement
de petits travaux dans la masse globale des opérations réalisées
par le Fonds (7,4 % des dossiers en 2014 contre 10 % en 2013) ;
(-) la baisse des taux d’emprunt tout au long de l’année ;
(-) l’allongement de la durée moyenne des crédits ;
(-) la présence d’un marché immobilier baissier en province de
Hainaut.
Malgré ce décalage entre l’évolution des ressources disponibles
de nos emprunteurs et l’évolution des mensualités, le Fonds parvient
à maintenir un rapport mensualité / ressources relativement
stable dans le temps (+/- 20 %), quoique en légère progression.
L’analyse des capacités financières et de remboursement des
ménages constitue bien évidemment une des pierres angulaires
de la recevabilité d’une demande de crédit. L’écart grandissant
entre le coût d’une opération immobilière et la capacité financière
des familles pour en assurer le financement constitue un obstacle
majeur pour nombre d’entre elles. Certaines familles se trouvent
parfois dans l’incapacité de pouvoir contracter un crédit pour
acquérir un immeuble ; d’autres doivent par contre patienter
quelque peu, le temps de se constituer un capital de départ ou de
consolider une situation professionnelle. Cette réalité permet de
jeter un coup de projecteur sur tout le travail d’accompagnement
des familles au cours de la période qui précède la concrétisation
d’une opération. Dans le contexte global qui est le nôtre,
ce travail prend une importance grandissante et nécessite un
gros investissement tant dans le chef des travailleurs du Fonds
que dans celui des ménages. Aussi, le Fonds veille à renforcer sa
politique d’accompagnement social en amont de l’ouverture d’un
dossier de crédit.
évolution des ressources disponibles et des mensualités
(Fonds B2 - HOP)
Année
Ressources
disponibles
Mensualités
C.A. Indice C.A. Indice
%
Mens/Ress.
2004 2.484,44 100,00 431,50 100,00 17,37
2013 3.031,68 122,03 624,51 144,73 20,60
2014 3.094,99 124,57 644,94 149,46 20,84
chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »

34 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
10. Le logement antérieur
Les chiffres suivants permettent d’en savoir davantage sur le
statut d’occupation et la qualité du précédent logement de nos
emprunteurs.
Titre d’occupation du logement avant l’octroi du prêt
(Fonds B2 - HOP)
L’analyse des données nous conduit à constater l’augmentation
progressive des locataires dans la répartition du statut d’occupation
antérieur de nos emprunteurs : ils représentent 68 % de
l’ensemble en 2014 pour 59 % en 2004.
%
100
90
80
70
429
311
355
Quant au caractère du logement antérieurement occupé par
l’emprunteur, quelque 56 % sont non salubres, suivant les critères
définis par la Région.
60
50
40
30
614
614
746
Propriétaires
Locataires
Ces chiffres traduisent une nouvelle fois le rôle central du Fonds
dans le cadre de la politique d’accession à la propriété d’un
logement décent. Les objectifs définis à ce niveau par le contrat
de gestion ont largement été rencontrés. L’action du Fonds
permet à de très nombreuses personnes de se départir des
aléas liés à la location comme la possibilité pour le propriétaire
de mettre un terme au bail ou encore le mécanisme d’indexation
des loyers. Pour peu que la famille soit également bien préparée,
l’accès à la propriété via le crédit social constitue une réponse
tant à l’insuffisance de l’offre de logement public sur le secteur
locatif qu’au montant des loyers pratiqués par le secteur privé.
20
10
0
2004 2013 2014
Caractère du logement antérieur occupé par l’emprunteur (Fonds B2 - HOP)
Caractère du logement antérieur occupé
par l’emprunteur
2004 2013 2014
Nombre de prêts Nombre de prêts Nombre de prêts
C.A. % C.A. % C.A. %
Améliorables 63 6,0 225 24,3 277 25,2
Non améliorables 2 0,2 1 0,1 36 3,3
Humides, non hygiéniques 151 14,5 41 4,4 34 3,1
Surpeuplés 298 28,6 226 24,4 238 21,6
Surpeuplés à l’excès 55 5,3 13 1,4 31 2,8
Baraquements, caravanes, roulottes 2 0,2 1 0,1 1 0,1
Logements non salubres (A) 571 54,7 507 54,8 617 56,0
Logements normaux (B) 472 45,3 418 45,2 484 44,0
Total (A) + (B) 1.043 100,0 925 100,0 1.101 100,0

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 35
11. Coût et financement
des logements
Le tableau suivant présente l’évolution du coût de l’investissement
des familles afin d’acquérir et de rénover un logement décent.
Il prend en considération les opérations de construction, d’achat,
d’achat avec petits ou gros travaux, soit un total de 869 dossiers
pour l’année 2014.
Pour rappel, les investissements globaux comprennent : le coût
des achats et des travaux, les honoraires d’architectes, les frais
d’actes notariés, les droits d’enregistrement, la TVA,… à l’exclusion
de la prime unique d’assurance-vie.
Le coût global d’une opération financée par le Fonds s’élève en
moyenne à 166.677 EUR en 2014, contre 165.870 EUR en 2013,
soit une augmentation de 0,5 % sur un an. Sur une période de
10 ans, le coût moyen d’accession à la propriété a augmenté de
plus de 56.000 EUR.
La part de crédit FLW dans un projet immobilier est en augmentation
constante, passant de 84,7 % 2013 à 86,3 % en 2014.
Elle était de 81,0 % en 2004.
Cette évolution met en exergue la question de l’accès à la propriété
pour les ménages en état de précarité, dont les capacités
à constituer des fonds propres sont particulièrement limitées.
À contrario, elle souligne toute l’importance du soutien apporté
par les pouvoirs publics dans le cadre de la politique sociale du
logement et d’une institution comme le Fonds du Logement.
Malgré ce soutien, il faudra sans doute initier dans les années à
venir, en collaboration avec le Gouvernement wallon, à la fois de
nouveaux modes d’occupation des logements valorisant d’autres
droits réels que la pleine propriété (bail emphytéotique, droit de
superficie,…) et des types de financement adaptés à ces nouveaux
modes d’accession au logement.
Le montant moyen de prêt alloué pour ces opérations est de
143.796 EUR en 2014, contre 140.507 EUR en 2013, soit une
augmentation du montant moyen emprunté de 2,34 %.
Évolution du coût de l’investissement d’achat, d’achat-rénovation ou de construction (B2 - HOP) - Eur
Année Nombre de dossiers Investissement global Investissement moyen Moyenne des prêts accordés Autofinancement
2004 710 78.320.045 110.310 89.358 20.952
2013 732 121.416.644 165.870 140.507 25.363
2014 869 144.842.693 166.677 143.796 22.881
12. Le prêt intergénérationnel
Lancé en 2009, ce prêt hypothécaire à taux réduit a pour objet
le financement de travaux permettant l’accueil de parents âgés,
c’est-à-dire des personnes de plus de 60 ans ayant un lien de
parenté avec l’emprunteur jusqu’au troisième degré.
Le prêt intergénérationnel n’a pas pour objectif la création massive
de logements destinés à l’accueil des parents âgés. Il représente
cependant une réponse concrète à l’hébergement de certaines
personnes vieillissantes, tout en garantissant l’autonomie du
senior dans un cadre familial.
En 2014, 36 personnes âgées ont bénéficié de cette mesure
contre 38 en 2013.
Depuis son lancement, 189 parents âgés ont bénéficié de l’avantage
du prêt intergénérationnel.
Le prêt intergénérationnel
Année Nombre total de prêts Prêts parents âgés
2009 1.029 26
2013 925 38
2014 1.101 36
chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »

36 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
C. LES PRêTS F.I.S.
Le Fonds d’interventions spéciales est réservé
aux situations exceptionnelles.
Ce tableau présente quelques données relatives aux prêts financés
par le fonds d’interventions spéciales, c’est-à-dire par les
fonds propres de la société. Ces prêts sont accordés aux familles
ayant atteint le maximum d’emprunt en B2 sans disposer des
ressources complètes pour financer l’intégralité de leur projet.
Dans certains cas, ce fonds a également permis d’assurer le
financement d’opérations qui ne rentraient pas dans le cadre des
objets définis par la réglementation d’octroi des prêts (exemple :
la reprise d’une dette mobilière) et bien souvent aux familles de
conserver leur logement.
En 2014, le Fonds a octroyé 13 prêts financés via le FIS contre 8
en 2013, avec une moyenne d’intervention de 15.515 EUR par prêt.
L’augmentation s’explique par la nécessité de répondre de manière
pragmatique à des situations délicates dans lesquelles ces familles
se trouvaient.
Dans ce contexte, le recours au Fonds d’Interventions Spéciales
est limité aux situations exceptionnelles ou lorsque le dispositif
règlementaire ne permet pas une intervention du Fonds B2.
Cela étant, une telle intervention a toujours en toile de fonds
l’accès à la propriété ou la conservation d’un logement décent.
Prêts F.I.S.
Année Nombre Montant Moyenne
2004 153 1.541.654 10.076
2013 8 94.022 11.753
2014 13 201.689 15.515
Cela parce que, d’une part, la réglementation d’octroi des crédits
permet de prêter jusqu’à une quotité maximale de 110 % de la valeur
vénale après travaux, et, d’autre part, la politique prudentielle du
Fonds conduit celui-ci à veiller à ce que les familles investissent
un capital minimum, confirmant que celles-ci s’inscrivent bel et
bien dans le cadre d’un projet d’accession à la propriété.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 37
Achat et rénovation à Charleroi
1. La localisation
Cette maison mitoyenne sise à Gilly, en zone d’habitat à revitaliser, se situe à environ 1,5 km du centre. Elle est occupée par une
maman handicapée et ses 2 fils de 1 et 13 ans.
2. la Situation avant travaux
La maison, de vétusté moyenne, nécessite quelques travaux d’isolation, d’équipement et de parachèvement. Elle présente des
volumes confortables et la toiture est en bon état. Le rez comprend hall, salon, salle à manger ; un volume annexe contient une
cuisine. L’étage comporte 2 chambres et une salle de bain. L’immeuble bénéficie d’un passage latéral couvert.
3. Le projet architectural
Le projet consiste à réaliser tous les travaux nécessaires pour assurer la salubrité du logement (installation électrique partielle,
installation d’une chaudière à condensation au gaz naturel et d’un boiler, remplacement d’un radiateur, de carrelages et de quelques
zingueries, aménagement d’une aération en salle de bain, isolation thermique du toit, placement de double vitrage à haut rendement,
équipement de cuisine). Un cloisonnement intérieur permettra la création d’une chambre supplémentaire.
4. Le coût
Prix d’achat : 94.000 EUR.
Frais d’actes : 11.000 EUR.
Valeur après travaux estimée : 110.000 EUR.
Pour boucler cette opération financière, la propriétaire a obtenu en 2014 un prêt hypothécaire de 115.000 EUR (94.000 pour l’achat,
15.000 pour le financement des travaux et 6.000 pour les frais). Elle a eu recours à des économies personnelles d’un montant de
5.000 EUR. Ses ressources mensuelles nettes s’élèvent à 1.991 EUR (y compris les allocations familiales et les pensions alimentaires) ;
elle rembourse une mensualité de 525 EUR pendant 25 ans.
chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »

38 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
D. LES ÉCOPACKS
Le dispositif écopack : une aide
à la performance énergétique.
1. Volume des écopacks
Initié dans le cadre du développement de l’Alliance Emploi-Environnement,
l’écopack permet de financer des travaux de performance
énergétique. Il comporte, d’une part, un volet prêt à
tempérament à taux 0 % remboursable sur un maximum de 5, 8,
10 ou 12 ans suivant le niveau de revenus imposables, et, d’autre
part, un volet prime, qui est immédiatement imputé sur la mensualité.
Le montant de la prime est déterminé sur la base des critères
d’octroi des primes à l’énergie accordées par la Wallonie.
Le Gouvernement wallon a tenu à stimuler la réalisation de
chantiers de rénovation énergétique ambitieux. C’est dans ce
contexte que l’écopack est conditionné à la réalisation d’au
moins deux types de travaux, dont au moins un de performance
énergétique. Les ménages qui réalisent au moins deux types de
travaux permettant d’améliorer la performance énergétique de
leur logement bénéficient en outre d’une prime majorée.
Le dispositif a été lancé le 1 er mai 2012, le FLW accordant les
nouvelles aides aux familles nombreuses et aux propriétaires
bailleurs.
Les tableaux ci-après rendent compte de la production des
écopacks.
Un ensemble de 835 écopacks a été réalisé en 2014, pour un
montant total de 14.140.104 EUR, dont 10.845.778 EUR octroyés
sous forme de prêts et 3.294.326 EUR sous forme de primes.
Le dispositif écopack a retenu principalement l’attention des
propriétaires avec parmi ceux-ci 71,3 % de propriétaires occupants
et 28,6 % de propriétaires bailleurs.
Un seul écopack a été octroyé à un locataire en 2014, ce qui
représente 0,01 % du total réalisé.
Cette année, nous constatons une diminution du nombre d’écopacks
octroyés, la production passant de 1.016 prêts en 2013 à
835 en 2014. Cette diminution ne témoigne ni d’un désintérêt
du public pour ce type de prêt, ni pour la réalisation d’investissement
économiseurs d’énergie. Elle tient plutôt au fait qu’une
bonne partie de la production 2013 résultait du rattrapage qu’il a
fallu opérer consécutivement à l’afflux massif de demandes, lors
du lancement de la mesure, qui n’avait pas pu être traité en 2012.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 39
La formule reste donc intéressante et répond à une préoccupation
importante des familles et des propriétaires bailleurs, soucieux
de réaliser des économies d’énergie et de limiter le coût de
la facture énergétique.
L’impact des écopacks aurait toutefois encore pu être plus
important, notamment pour les ménages à revenus précaires, si
les travaux de réfection de l’installation électrique notamment
avaient pu faire l’objet d’un financement spécial. L’exigence
posée par la réglementation de disposer d’une installation électrique
conforme a en effet plus d’une fois constitué un obstacle
au montage d’un dossier au bénéfice de ménages disposant de
faibles ressources financières.
Au-delà des aspects strictement financiers, la mise à disposition
des ménages de spécialistes des questions énergétiques,
les écopasseurs, apporte une réelle plus-value, la dimension de
conseil complétant de manière opportune le soutien financier.
Quant à l’avenir, le Gouvernement wallon a récemment confirmé
que l’écopack sera pérennisé moyennant quelques adaptations
devant intervenir au cours de l’année 2015.
Ainsi sera maintenu un outil intéressant d’amélioration du parc
de logements en Wallonie, et ce, au plus grand bénéfice des
citoyens et de l’environnement.
Écopacks réalisés en 2014
Nombre Montant prêté (EUR) Prime (EUR) Total écopacks (EUR) Moyenne (EUR)
Propriétaire occupant 595 8.647.402 2.512.565 11.159.967 18.756
Locataire occupant 1 6.737 2.731 9.468 9.468
Propriétaire bailleur 239 2.191.639 779.030 2.970.669 12.430
TOTAL 835 10.845.778 3.294.326 14.140.104 16.934
Propriétaire
bailleur
Locataire occupant
0,12%
28,62%
71,26%
Propriétaire
occupant
chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »

40 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
2. Ventilation des écopacks
selon leur objet
La destination des écopacks est précisée dans le tableau
ci-dessous.
La part prise par les travaux relatifs à l’isolation du toit (en ce
compris les travaux d’étanchéité et de réfection) représente un
montant global de 6.527.807 EUR, soit 46 % des prêts concernés.
Le remplacement de châssis représente quant à lui 3.096.476 EUR,
soit 17 % du total des prêts concernés.
L’isolation thermique et l’amélioration de l’étanchéité des logements
constituent très logiquement les deux types d’interventions
les plus fréquentes.
Les travaux relatifs à l’isolation (toit, sols, murs) absorbent
globalement plus de 67 % du total des interventions réalisées.
Objet des écopacks en 2014
Objet
Nombre de prêts
concernés
% Montants (EUR) %
Toit et travaux induits toiture 1.405 45,6 % 6.527.807 44,9 %
Murs et travaux induits murs 628 20,4 % 3.070.873 21,1 %
Sols 48 1,6 % 90.714 0,6 %
Châssis 528 17,1 % 3.096.476 21,3 %
Autres travaux 243 7,9 % 259.828 1,8 %
Chaudières et pompes 217 7,0 % 1.413.661 9,7 %
Ventilation 2 0,1 % 14.635 0,1 %
Energie renouvelable 8 0,3 % 53.262 0,4 %
TOTAL 3.079 100 % 14.527.256 100 %

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 41
3. Ventilation des écopacks
selon la catégorie de revenus
des emprunteurs
L’écopack s’adresse à un public relativement large. En effet, audelà
des trois catégories définies par le Code wallon du Logement
et de l’Habitat durable, ce dispositif est également destiné à des
ménages à revenus supérieurs, c’est-à-dire disposant jusqu’à
maximum 93.000 EUR de revenus globalement imposables.
Le tableau ci-après présente la répartition des écopacks selon la
catégorie de revenus des emprunteurs.
La part des revenus précaires a augmenté de 5,3 % passant de
27,3 % en 2013 à 32,6 % en 2014.
Quant à la part des revenus modestes, elle est restée assez
stable passant de 28,2 % en 2013 à 29,2 % en 2014.
Enfin la part des revenus moyens et supérieurs a diminué de
6,3 % par rapport à 2013 et s’établit à 38,2 % en lieu et place
des 44,5 % en 2013.
Il faut préciser que l’écopack intègre un volet social par le biais
de la mise en œuvre de mesures de discrimination positive au
bénéfice des ménages de conditions modestes. En effet, outre
des primes plus favorables, un bonus plus important en cas de
réalisation de plusieurs travaux de performance énergétique et
la déduction immédiate de la prime dans le calcul de la mensualité,
la possibilité de rembourser l’écopack sur une durée allongée
a permis à de nombreuses familles aux revenus précaires ou
modestes de réaliser des travaux économiseurs d’énergie et
d’alléger ainsi leur facture !
Répartition des écopacks selon les catégories
de revenus 2014
Catégories
de revenus
Nombre % Somme Moyenne
Précaires 272 32,6 4.362.187 16.037
Quant au montant moyen des écopacks réalisés, il a légèrement
diminué cette année et s’établit à +/- 16.900 EUR par dossier.
Si le spectre de l’écopack est pour le moins large au niveau des
bénéficiaires potentiels, il convient de relever la part prédominante
des ménages de conditions modestes dans l’ensemble
(516 versus 319), soit 62 %.
Modestes 244 29,2 4.204.498 17.232
Moyens 319 38,2 5.573.419 17.472
TOTAL 835 100,0 14.140.104 16.934
Les interventions les plus fréquentes :
l’isolation thermique et l’amélioration
de l’étanchéité des logements.
chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »

42 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
L’ACTIVITé DE CRéDIT ET LA MISE EN
ŒUVRE DU CONTRAT DE GESTION :
INDICATEURS QUANTITATIFS 2014
Le 1 er octobre 2013, la Région et le Fonds ont conclu le nouveau
contrat de gestion 2013-2018 précisant l’ensemble des objectifs,
moyens et engagements qui lient les deux parties pour les cinq
années à venir.
Les principaux indicateurs relatifs à l’activité d’octroi de crédit
au cours de l’année 2014 sont repris dans le tableau ci-contre.
Ceux afférents aux montants et aux nombres de crédits octroyés
sont formulés en termes d’engagement d’octroi de crédit. À contrario,
les données commentées précédemment sont relatives aux
crédits réalisés, c’est-à-dire ayant fait l’objet d’une mise à disposition
des fonds. Ceci explique la différence entre, par exemple,
le montant total des crédits hypothécaires réalisés en 2014, soit
158.800.000 EUR et le montant total des crédits hypothécaires
engagés, soit 151.000.000 EUR. Le premier exprime la réalisation,
le second, les engagements en termes d’octroi de crédit.
Le volume de crédit hypothécaire engagé témoigne de la demande
soutenue qu’a connue le FLW cette année. Le Fonds dépasse
l’objectif de 138.000.000 EUR convenu avec la Wallonie de quasi
10 % ! Et nous avions les dossiers pour produire encore plus !
En termes de nombre de dossiers, le Fonds a engagé 1.050 prêts
sur un objectif de 1.100 mais le montant moyen des prêts engagés
n’a pas permis d’aller au-delà.
Le Fonds parvient à toucher de nombreux nouveaux bénéficiaires
puisque 95 % des crédits octroyés l’ont été à de nouveaux
candidats. Nous pouvons également nous féliciter du nombre de
crédits octroyés à des emprunteurs existants, soit 11,33 %. Le
Fonds du Logement accompagne ainsi les familles en soutenant
leur projet dans le temps.
Le Fonds devait accorder cette année plus de 5 % du nombre de
prêts en prêts HT+. Nous atteignons 7,2 %.
Comme évoqué au point B, le maintien de conditions strictes
d’octroi de prêts hypothécaires par les banques a orienté de
nouveaux candidats-emprunteurs vers le FLW. Ceci a eu pour
conséquence que le nombre de prêts engagés au bénéfice de
familles disposant de revenus de catégories II et III a augmenté.
Ces deux catégories de revenus représentent, en 2014, 34,8 %
des dossiers engagés.
En ce qui concerne les délais d’octroi, un délai de maximum 28
jours entre l’envoi d’un dossier complet et la décision de crédit a
été prévu par le contrat de gestion. Le Fonds fait mieux puisqu’en
moyenne, il met 13 jours pour rendre une décision dans le cadre
des crédits hypothécaires, et 9 jours dans le cadre des écopacks.
Pour ce qui est de l’activité en écopacks, le Fonds a presque atteint
l’objectif convenu de 15.000.000 EUR avec le Gouvernement.
Quant au différentiel entre le taux moyen pondéré de référence
des emprunts contractés durant l’année-programme et le taux
moyen des crédits accordés durant l’année-programme, il devait
être inférieur au maximum autorisé de 1,90 %. Pour 2014, le différentiel
s’établit à 1,094 %.
La réalité de la baisse des taux sur les marchés financiers et des
marges de crédit des organismes prêteurs ont été plus fortes
qu’anticipées au cours de l’année. Vu le contexte général incitant
à la plus grande prudence, le Fonds a adapté sa grille de taux
au cours du second semestre, en diminuant l’ensemble des taux
pratiqués.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 43
Intitulé de l’indicateur Total 2014
montant total des crédits hypothécaires octroyés (=engagés) depuis le 01/01 de l’année en cours
151.276.000 EUR
(109,62 % de la cible)
nombre de crédits octroyés 1.050
montant de crédits octroyés à des nouveaux bénéficiaires
montant de crédits octroyés à des personnes bénéficiant déjà d’un prêt FLW
143.725.000 EUR
7.551.000 EUR
nombre de crédits octroyés à des nouveaux bénéficiaires 931
nombre de crédits octroyés à des personnes bénéficiant déjà d’un prêt du FLW 119
% de prêts HT 72,1
% de prêts HT+ 7,2
% de prêts HTvert 20,7
% de prêts octroyés aux ménages appartenant à la catégorie 1 65,2
% de prêts octroyés aux ménages appartenant à la catégorie 2 28,4
% de prêts octroyés aux ménages appartenant à la catégorie 3 6,4
délai entre l’envoi de l’accusé de réception du dossier complet et l’octroi du prêt 13
montant de prêts économiseurs d’énergie octroyés (Ecopacks)
nombre de prêts économiseurs d’énergie octroyés (Ecopacks) 858
montant de prêts économiseurs d’énergie octroyés à des nouveaux bénéficiaires
montant de prêts économiseurs d’énergie octroyés à des personnes bénéficiant déjà d’un prêt du FLW
nombre de prêts économiseurs d’énergie octroyés à des nouveaux bénéficiaires 654
nombre de prêts économiseurs d’énergie octroyés à des personnes bénéficiant déjà d’un prêt du FLW 204
% d’Ecopacks octroyés à des nouveaux bénéficiaires par rapport au nombre de bénéficiaires total 76,2
délai moyen de traitement des dossiers Ecopacks 9
différentiel entre le taux moyen pondéré de référence des emprunts contractés durant l’année-programme
et le taux moyen des crédits accordés durant l’année-programme
14.481.000 EUR
11.120.000 EUR
3.361.000 EUR
1,094 %
chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »

44 / Rapports annuels 2014 / FLW
L’aide locative

chapitre 02
A. LES OPéRATIONS DE RéNOVATION.........................................................46
B. LES FAMILLES NOMBREUSES....................................................................55
C. GROSSES RéPARATIONS ET ENTRETIEN DU PARC LOCATIF................63
chapitre 02 / L’aide locative

46 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
A. LES OPéRATIONS
DE RéNOVATION
40 nouveaux
logements en 2014.
1126 logements en
location en Wallonie.
1. Les logements créés dans
le cadre des programmes
communaux
Le contrat de gestion en cours prévoit que le Fonds achète et
rénove ou construit, chaque année, au moins 50 nouveaux
logements locatifs destinés essentiellement à des familles
nombreuses. Certaines opérations peuvent être également destinées
à des ménages touchés par la problématique de l’habitat
permanent dans des zones d’équipements touristiques.
Le premier tableau indique le nombre de logements terminés au
cours de l’année 2014. Par logement terminé, on entend celui
pour lequel la réception provisoire a été accordée entre le
01/01/2014 et le 31/12/2014. Il fait également état du nombre de
logements terminés en 2013 et en 2004.
Le tableau suivant indique la répartition des logements créés au sein
des bureaux régionaux, situés à Namur, Charleroi, Liège et Mons.
Au cours de l’année 2014, 40 logements ont été terminés ; ils se
répartissent en 16 opérations dans les communes de Bernissart,
Braine-le-Comte, Colfontaine, Fauvillers, Ferrières, Frameries,
Liège, Lobbes, Mettet, Morlanwelz, Mouscron, Pont-à-Celles,
Sivry-Rance, Sprimont et Verviers.
Les logements terminés en 2014 sont moins nombreux qu’en 2013.
Cette diminution conjoncturelle est liée au budget réduit alloué
par la Région en 2011 (25 logements programmés au lieu de 50).
De fait, au cours des 5 dernières années, le FLW a finalisé 223
logements sur les 225 retenus dans les programmes communaux
2010 à 2014.
Le bureau régional de Namur a finalisé 4 logements en 2014 alors
qu’il en avait créé plus de 30 en 2012 et en 2013. Ceci illustre le
rythme pluriannuel des opérations qui comprennent deux étapes
consécutives :
¼¼la première concerne l’achat, l’étude du projet, l’obtention du
permis d’urbanisme et la procédure d’adjudication.
¼¼
la seconde démarre avec le chantier et se termine avec la
réception provisoire.
Le bureau régional de Mons a terminé 9 logements répartis en
5 opérations essentiellement dans le Borinage et à Mouscron.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 47
Les bureaux de Charleroi et de Liège ont quant à eux finalisé
respectivement 14 et 13 logements au cours de l’année.
Dans le bassin de Charleroi, les opérations comptant 2 à 4
logements maximum se situent dans les noyaux d’habitat de
Sivry-Rance, Morlanwelz et Pont-à-Celles. Une autre opération,
située à Lobbes, comprend 5 logements intégrés sur le site de la
Forestaille où une régie d’habitat rural développe des activités
de formation, notamment en maraîchage.
Les opérations de la région liégeoise se situent dans le centre de
grandes villes comme Liège ou Verviers et dans des communes
de plus petite taille.
Une opération remarquable réalisée à l’ancienne Maison du
Peuple à Sprimont est illustrée ci-après.
Deux autres opérations seront également présentées dans ce
chapitre :
¼¼à Morlanwelz, rue Peny, 40
¼¼
à Fauvillers, ancien presbytère de Tintange.
Les opérations réalisées en 2014 comptent en moyenne 2,5 logements
par chantier. Ce fait témoigne de l’attachement du Fonds
à la réalisation d’opérations à taille humaine qui favorisent
l’intégration des locataires dans leur quartier.
Le programme communal triennal a été approuvé par le Gouvernement
wallon en avril 2014 et compte, pour le Fonds, 155 logements
familiaux répartis dans 33 communes.
Pour rappel, les programmes précédents fixaient le prix de
revient moyen maximum des logements à 120.000 EUR avec une
intervention de la Région à concurrence de 75 %, soit 90.000
EUR maximum, quelle que soit la taille de l’habitation. Or, cette
approche présentait un obstacle majeur pour le Fonds dont la
mission consiste précisément à créer de grands logements. La
balise de 120.000 EUR, qui comprenait l’achat, les honoraires
d’architecture et les travaux, se révélait insuffisante depuis
plusieurs années pour des logements familiaux.
Le nouveau programme, quant à lui, prévoit un prix de revient
moyen maximum fixé en fonction de la taille du logement :
¼¼construction jusqu’à 3 chambres : 130.000 EUR
¼¼achat-rénovation jusqu’à 3 chambres : 140.000 EUR
¼¼construction ou achat/rénovation de 4 chambres et plus :
160.000 EUR
Comme par le passé, la Région intervient à raison de 75 % du prix
de revient moyen.
Cette évolution soutient la mission du Fonds dans la mesure où elle
favorise la création de grands logements de 4 chambres et plus.
Sur les 155 logements retenus sur la période 2014-2016, près
d’un tiers du programme comptera 4 chambres et plus. Cette
opération témoigne de la volonté du Fonds de valoriser le soutien
financier régional pour répondre au nombre important de
demandes des familles nombreuses qui, le plus souvent à revenus
précaires, éprouvent de réelles difficultés à trouver un logement
locatif adapté à la taille de leur ménage.
évolution du nombre de logements rénovés et terminés
Nombre de logements rénovés et terminés en 2014
60
Namur
50
40
30
20
10
0
34 52 40
2004 2013
2014
Mons
Liège
9
13
4
14
Charleroi
chapitre 02 / L’aide locative

48 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
6 logements à la « La Coopérative », rue du Centre 77/79, à Sprimont
1. La localisation
Le bâtiment se situe dans l’artère principale de Sprimont, à côté de la Maison de la culture et à proximité des commerces et
transports en commun.
En 1892, le syndicat des carriers de la région de Sprimont a créé une coopérative alimentaire pour offrir la nourriture à meilleur prix.
En 1903, après diverses implantations de celle-ci, ils ont fait construire le bâtiment actuel, « La Coopérative ».
La société coopérative ouvrière a vendu le bâtiment en 1988 à des particuliers.
2. la Situation avant travaux
La « coopérative » était inoccupée quand le Fonds l’a acquise en novembre 2007. Ce vaste bâtiment comptait les anciens ateliers de
boucherie, en très mauvais état, qui s’échelonnaient à l’arrière.
La maison mitoyenne, seule partie habitable du bâtiment, a été confiée en gestion à l’AIS Ourthe Amblève qui l’a attribuée à une
famille nombreuse durant l’étude du projet. Celle-ci a pu y rester jusqu’en 2012.
Un large porche donne accès à l’habitation qui se trouve à l’étage côté rue, à l’ensemble des bâtiments à l’arrière et à la cour
intérieure.
3. Le projet architectural
Afin de répondre à la demande de l’ONE qui cherchait des locaux pour ouvrir une consultation des nourrissons à Sprimont,
le rez-de-chaussée a été aménagé conformément aux critères fixés pour l’accueil des nouveaux-nés.
Les 6 logements sont répartis aux étages du bâtiment, certains côté rue, d’autres côté cour. Parmi ceux-ci, 3 logements sont
destinés à des familles nombreuses tandis que les 3 autres comptent une chambre. Ces logements compacts et bien éclairés
offrent de bonnes performances énergétiques.
Les anciens ateliers en annexe ont été démolis, libérant ainsi de l’espace pour les habitants du site. Le fond de la parcelle a été
vendu à la commune de Sprimont qui y aménagera des emplacements de parkings pour le personnel de la Maison de la culture.
4. Le coût
Les logements
Prix d’achat : 249.210 EUR
Montant des travaux : 692.000 EUR
Coût moyen par logement : 156.868 EUR
Les locaux de l’ONE
Prix d’achat : 40.570 EUR
Montant des travaux : 100.638 EUR
5. La dimension sociale et partenariale
Les fonctions de logement et la consultation des nourrissons se complètent particulièrement bien, développant une mixité au sein
de l’immeuble et assurant un service aux familles de la commune et environs.
Les 6 logements ont été confiés en gestion à l’AIS Ourthe Amblève. Le local du rez-de-chaussée est loué à l’ONE.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 49
chapitre 02 / L’aide locative

50 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
2. Les réalisations
Le premier tableau indique le montant total des dépenses réalisées
en 2014 pour les achats d’immeubles et pour les travaux
d’investissement. Ce même tableau ventile les montants réalisés
respectivement par les quatre services d’aide locative.
Le premier tableau affiche le montant réalisé en 2004, 2013 et 2014.
Les trois derniers tableaux ventilent le montant total des réalisations
:
¼¼non subventionnées de celui concernant les réalisations
financées par des subventions,
¼¼non subventionnées par poste ;
¼¼
subventionnées par poste.
Pour faciliter la compréhension de ce tableau, la définition des
différents codes est reprise ci-après :
AL FLW : achats d’immeubles non repris dans la subvention,
investissements consentis dans le parc existant et suppléments
survenus pour les opérations subventionnées.
AL PCL : partie non subventionnée pour la création de logements
repris dans l’ancrage, soit 25 % du prix de revient à charge du FLW. (1)
AL PAT : partie non subventionnée pour les travaux patrimoniaux.
AL ART 44 : partie non subventionnée pour les travaux d’aménagement
des abords et l’équipement collectif de logements
publics.
AL RENO : le contrat de gestion du Fonds prévoit en ses articles
36 et 67, des travaux de rénovation du parc ancien. Afin de soutenir
cette politique de rénovation, la Région co-finance les travaux à
raison de 1/3 du montant de ceux-ci. Les 2/3 restants sont à
charge du FLW. AL RENO reprend le montant financé par le Fonds.
Crédits PCL (RW) : partie subventionnée pour la création de
logements repris dans l’ancrage communal, soit 75 % du montant
réalisé plafonné.
Crédits PAT : partie subventionnée sur les travaux patrimoniaux.
Crédits ART 44 : partie subventionnée pour les travaux d’aménagement
des abords et l’équipement collectif de logements publics.
Crédits LC1 : subvention pour la création d’un logement collectif
sur le site de la Forestaille.
Crédits MHD/SAR : subventions pour la Maison de l’habitat
durable et pour les travaux d’investissement dans les sites à réaménager
(SAR).
Crédits RENO : le contrat de gestion du Fonds prévoit en ses
articles 36 et 67, des travaux de rénovation du parc ancien. Afin
de soutenir cette politique de rénovation, la Région co-finance
les travaux à raison de 1/3 du montant de ceux-ci. Les 2/3 restants
sont à charge du FLW. Crédits RENO reprend le montant
financé par la Région.
En 2014, le Fonds a acquis 8 immeubles (dont 2 par emphytéose)
dans lesquels seront créés 27 logements financés dans le cadre
des programmes 2013 à 2016. Ces bâtiments sont répartis dans
les communes d’Anderlues, Binche, Charleroi, Eupen, La Louvière,
Liège, Namur et Perwez.
Le montant de 8.158.853 EUR de réalisations (achats + travaux) en
2014, proche de celui de 2013, témoigne d’une activité constante
au cours des deux dernières années. Les réalisations de 2004,
plus élevées, s’expliquent par le fait que les achats représentaient
33 % du total. En effet, au cours de cette période, le FLW
avait acquis un certain nombre de logements habitables dans
des communes rurales afin de répondre aux objectifs fixés par le
programme communal 2004/2006. En 2014, la part des achats
est ramenée à 18 % alors que celle des travaux est passée à 82 %.
La création de nouveaux logements est l’objectif principal que
poursuit le FLW à travers son service d’aide locative, comme
l’illustre très bien ce tableau où 65 % du montant total des réalisations
concernent la création de logements uniquement.
Les colonnes LC1 concernent les travaux réalisés dans le logement
collectif de la Forestaille. Celui-ci est destiné à accueillir
des stagiaires des régies des quartiers urbaines pour des stages
de découverte des métiers de la terre.
Sur le montant de 1.797.163 EUR indiqué dans la colonne AL/FLW,
la somme de 383.163 EUR correspond au dépassement des travaux
relatifs aux programmes d’ancrage. Ce dépassement est dû
au fait que le prix moyen fixé à 120.000 EUR jusqu’en 2013 était
inférieur au coût réel des opérations, ce qui a contraint le Fonds
à supporter le surcoût résultant de cet écart.
(1)
Pour rappel, les logements créés dans le cadre des programmes communaux sont subventionnés à raison de 75 % du coût total de l’opération. Pour les programmes
jusque 2012, le prix de revient moyen maximum est fixé à 120.000 EUR par logement. Pour les programmes à partir de 2013, le prix de revient est fixé à 140.000 EUR
pour les logements jusque 3 chambres (130.000 EUR pour les constructions neuves) et à 160.000 EUR pour les logements de 4 chambres et plus.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 51
Le solde, soit 1.414.000 EUR, concerne des travaux d’investissement
réalisés dans les logements anciens, en sus des travaux
d’entretien et de grosses réparations dont question dans la partie
C de ce chapitre.
Le faible montant réalisé en AL RENO et en crédits RENO s’explique
par le fait que ce nouveau programme de remise en état,
consécutif au récent contrat de gestion du FLW, vient seulement
d’être élaboré. Les premiers chantiers démarreront au cours de
l’année 2015.
évolution des montants réalisés
(toutes opérations confondues)
Année
Réalisations (EUR)
2004 9.561.464
2013 8.291.851
2014 8.158.853
Réalisations en 2014 (toutes opérations confondues)
Réalisations
Bureau régional
NAMUR CHARLEROI LIèGE MONS
TOTAL
Achats 357.350 908.092 20.095 162.673 1.448.210
Travaux 2.104.258 2.026.603 1.740.221 839.561 6.710.643
TOTAL 2.461.608 2.934.695 1.760.316 1.002.234 8.158.853
Ventilation des montants réalisés - Part FLW - EUR
Année AL FLW AL PCL AL PAT AL A44 AL RENO Part FLW
2004 1.647.832 1.919.405 42.482 0 / 3.609.719
2013 2.010.687 1.438.962 13 37.915 / 3.487.577
2014 1.993.699 1.400.365 7.004 13.442 35.207 3.449.718
Ventilation des montats réalisés - Part RW - EUR
Année
Crédits PCL
(RW)
Crédits PAT
Crédits
A44
Crédits
LC1
Crédits
MHD
SAR
Crédit
RENO
Part RW
2004 5.758.214 193.531 0 0 0 / 5.951.745
2013 4.316.885 61 120.064 106.617 260.647 / 4.804.274
2014 4.201.095 0 42.433 0 448.003 17.604 4.709.135
chapitre 02 / L’aide locative

52 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
Création de 3 logements, rue Peny, 40 à Morlanwelz
1. La localisation
L’immeuble se trouve au cœur de la commune de Morlanwelz, à l’angle de deux rues, véritable « immeuble proue » d’une des entrées
principales de la cité. Ses habitants profiteront de nombreuses facilités : commerces, services, écoles, TEC, SNCB, musées, axes
routiers,…
2. la Situation avant travaux
Après avoir accueilli les bureaux de la Croix-Rouge, cet immeuble a été trop longtemps laissé à l’abandon, dans l’attente d’une
éventuelle rénovation. Le temps, le manque d’entretien et de nombreux squats ont laissé leurs empreintes indélébiles sur le bâti.
L’auteur de projet a été contraint de garder la seule structure du corps de logis comme ébauche à la rénovation.
3. Le projet architectural
Le volume principal a été maintenu. L’ensemble des planchers a été remplacé et la toiture revue, ce qui a permis de remanier les
différents niveaux des logements.
Les annexes, instables et vétustes, ont été démolies afin de faire place à une nouvelle extension plus contemporaine.
Les pièces de vie ont été conçues sur le principe du loft et ouvertes vers le sud pour gagner en énergie naturelle.
L’annexe crée un contraste entre l’ancien et le nouveau, conférant au projet une plus-value architecturale tant par son traitement de
façade que par sa courbe dynamisant l’ensemble. En outre, chaque logement bénéficie d’une terrasse privative également orientée au sud.
Les logements créés seront performants au niveau énergétique : orientation des pièces de vie et de nuit, châssis double vitrage,
chaudière à condensation et ventilation adaptée.
4. Le coût
Canon : 1 EUR (bail emphythéotique)
Coût des travaux : 337.102 EUR
Coût moyen par logement : 112.367 EUR
5. La dimension sociale et partenariale
Ces trois logements de 3 chambres ont été confiés en gestion au CPAS de Morlanwelz.
Le logement du rez-de-chaussée est adapté à une famille comprenant une personne à mobilité réduite.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 53
3. Le coût des logements rénovés
Le premier tableau indique l’estimation du prix de revient moyen
des logements terminés en 2014, c’est-à-dire les logements pour
lesquels la réception provisoire a été accordée entre le 1/1 et le
31/12/2014. De plus, il ventile le nombre de logements par bureau
régional et distingue la part du prix de revient moyen consacré
à l’acquisition du bâtiment et celui consacré aux travaux.
Le second tableau donne les mêmes informations, mais pour les
logements commencés en 2014, c’est-à-dire les logements pour
lesquels l’ordre de commencer les travaux a été donné aux entreprises
adjudicataires entre le 1/1 et le 31/12/2014.
À noter que les tableaux ne prennent pas en compte la valeur du
terrain dans le calcul des prix de revient, conformément au
contrat de gestion. Dans ce cadre, le sixième du montant lié à
l’achat est déduit à titre de valeur de terrain.
Le prix de revient moyen des 40 logements réalisés en 2014
s’élève à 150.587 EUR, soit 1.454 EUR au m².
Le prix moyen évolue de 144. 683 EUR à Namur à 153.995 EUR
à Charleroi. Les bureaux régionaux de Liège et Mons se situent
dans la moyenne avec un prix de revient moyen s’élevant respectivement
à 148.531 EUR et à 150.879 EUR.
À Namur, le prix de revient est calculé sur base de 2 opérations
de 1 et 3 logements, lesquelles ont été acquises par emphytéose.
Le prix d’achat n’a donc pas grevé le budget. Cependant, les
travaux à réaliser se sont révélés très importants comme c’est
souvent le cas pour les biens cédés par bail emphytéotique. Le fait
que le prix de revient soit moins important que dans les autres
bureaux régionaux s’explique par la petite taille des habitations
dont deux sont destinées à des petits ménages.
À Charleroi, le prix de revient, plus élevé, intègre deux lourdes
réhabilitations :
¼¼5 logements sur le site de la Forestaille, dans d’anciens bâtiments
agricoles ;
¼¼
2 logements à Pont-à-Celles, dans un presbytère inoccupé de
longue date.
En 2014 ont commencé 11 chantiers en vue de créer 28 logements.
Ces opérations, actuellement en cours, présentent un coût moyen
estimé à 143.553 EUR/logement, montant inférieur au coût
moyen observé en 2014 pour les logements terminés.
Ces 11 chantiers ouverts en 2014 sont gérés par les bureaux
régionaux de Namur, Liège et Charleroi ; l’équipe montoise n’a
pas entamé de nouveaux chantiers cette année.
Au cours des trois prochaines années, la difficulté pour le FLW
consistera à finaliser les dernières opérations relatives aux
ancrages précédents pour lesquelles le prix de revient maximum
admis est toujours fixé à 120.000 EUR. Le coût supporté par le
Fonds constituera une part importante. En 2014, la quote-part du
Fonds a été en moyenne à 60.587 EUR par logement, soit 40 %
de l’investissement, la part réelle de la Région étant non pas de
75 % mais de 60 %.
Coûts des logements terminés en 2014
Montants
investis (EUR)
2 chantiers
4 logements
NAMUR CHARLEROI LIÈGE MONS TOTAL
%
4 chantier
14 logements
%
5 chantiers
13 logements
%
5 chantiers
9 logements
%
16 chantiers
40 logements
Achats 200 0 124.152 6 291.655 15 386.961 28 802.968 13
%
Travaux 578.533 100 2.031.777 94 1.639.245 85 970.952 72 5.220.507 87
TOTAL 578.733 100 2.155.929 100 1.930.900 100 1.357.913 100 6.023.475 100
Moyenne
par logement
144.683 153.995 148.531 150.879 150.587
Achats 50 8.868 22.435 42.996 20.074
Travaux 144.633 145.127 126.096 107.884 130.513
chapitre 02 / L’aide locative

54 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
Estimation des coûts des logements commencés en 2014
Montants
investis (EUR)
5 chantiers
12 logements
NAMUR CHARLEROI LIÈGE MONS TOTAL
%
3 chantiers
8 logements
%
3 chantiers
8 logements
%
0 chantier
0 logement
%
11 chantiers
28 logements
Achats 382.863 21 72.923 7 61.175 5 0 0 516.961 13
Travaux 1.403.273 79 958.790 93 1.140.453 95 0 0 3.502.516 87
TOTAL 1.786.136 100 1.031.713 100 1.201.628 100 0 0 4.019.477 100
%
Moyenne
par logement
148.845 128.964 150.204 0 143.553
Achats 31.905 9.115 7.647 0 18.463
Travaux 116.939 119.849 142.557 0 125.090
Au cours des 5 dernières
années, le Fonds a finalisé
223 logements.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 55
B. LES FAMILLES NOMBREUSES
La demande de grands
logements reste élevée.
80 %
des ménages locataires
sont des familles nombreuses.
1. Les locataires
Ce graphique indique le nombre total de logements loués,
incluant ceux qui sont confiés en gestion aux OFS, aux CPAS et
aux communes. Il ventile également le nombre de locataires par
bureau régional et distingue les familles nombreuses des autres
types de ménages.
Ensemble des locataires
Par autres types de ménages, on entend des ménages qui ne
comprennent pas au moins 3 enfants à charge et qui ne peuvent
être considérés comme des familles nombreuses conformément
à l’arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999 concernant
les prêts hypothécaires et l’aide locative du Fonds du Logement
de Wallonie.
Au terme de l’année 2014, le Fonds comptait 1.126 ménages
locataires dont 80 % sont des familles nombreuses.
450
400
350
300
124
Parmi les 899 familles nombreuses logées au 31 décembre 2014,
483 correspondent à des locations directes gérées par le Fonds
et 416 sont confiées à des partenaires tels que les AIS, les APL,
les CPAS et les communes.
250
200
150
100
50
0
42
24
37
308 206 224 161
Namur Charleroi Liège Mons
Autres types
de ménages
Familles
nombreuses
Le Fonds assure les locations directes quand les logements sont
situés à proximité des bureaux régionaux de Liège, Namur, Charleroi
et Mons. Outre la gestion locative au sens strict, le Fonds
développe un accompagnement avec chaque nouvelle famille
locataire. Ce qui lui permet d’une part, d’assumer les charges
relatives à un logement, et d’autre part, de retrouver les points
de repères nécessaires à l’épanouissement des enfants et de
leurs parents.
chapitre 02 / L’aide locative

56 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
Cet accompagnement social se veut personnalisé et adapté à la
situation de la famille candidate. Ainsi, en 2014, le Fonds a
relogé 5 familles qui se trouvaient en situation de grande précarité
et dont les enfants étaient placés ou en voie de l’être. Dans de
telles situations, le rôle du logement est déterminant pour éviter
l’éclatement familial et pour donner aux parents les moyens
d’assumer leur rôle. Pour ce faire, le Fonds travaille en étroite
collaboration avec d’autres services d’accompagnement : le CPAS,
le service d’aide à la jeunesse, le service d’aide familiale, etc.
Cette complémentarité s’organise autour des parents pour soutenir
la famille dans sa démarche de reconstruction.
Lorsque les logements sont éloignés des bureaux régionaux, le
Fonds les confie à des partenaires locaux qui se chargeront de la
gestion locative et de l’accompagnement social. Dans ce cas, et
conformément aux mandats de gestion conclus avec ces derniers,
les attributions et le suivi des locataires sont assurés par les
partenaires.
Les autres types de ménages occupent des logements de 1 ou 2
chambres. Ces petits logements proviennent principalement de
deux sources :
¼¼la première concerne les espaces résiduels créés dans des
immeubles rénovés par le FLW. Là où il n’est pas possible de
créer un logement familial supplémentaire, le Fonds, soucieux
de ne pas gaspiller les espaces de logement, crée des
habitations plus petites. Celles-ci sont très utiles pour reloger
des parents de familles qui ne sont plus nombreuses et dont
les revenus précaires constituent un frein pour un relogement
dans le privé.
¼¼la seconde vise les logements créés dans des communes
rurales, à destination des ménages qui occupent de façon
permanente des équipements à vocation touristique (habitants
permanents). Dans ce cas, les logements sont conçus en
étroite collaboration avec les communes et leur antenne
sociale de façon à rencontrer les attentes d’un public qui a
développé des modes d’habiter parfois différents de la norme.
Le Fonds, reconnu pour son expérience en matière d’opérations
expérimentales, s’est vu confier dans le cadre du programme
communal du logement 2014/2016 la construction de 2 X 10
maisons respectivement situées à Esneux et à Durbuy.
En 2014, 14 petits logements ont été attribués. Parmi ceux-ci,
6 sont des logements destinés à des ménages HP et 3 font partie
du site de la Forestaille, à Lobbes.
Parmi les 1.126 contrats en cours, 49 % sont gérés en direct et
51 % sont confiées à des partenaires. L’augmentation des locations
confiées à des partenaires vient du fait que le Fonds a développé,
au cours de ces dernières années, un nombre plus important
d’opérations dans des communes éloignées de ses bureaux
régionaux, et ce pour deux raisons :
¼¼la Région a incité toutes les communes à participer à l’effort
de la politique régionale en proposant des opérations dans le
cadre des programmes pluriannuels. En fonction de la densité
d’habitat dans la commune concernée, des seuils ont été
fixés à 5 % ou à 10 % de logements dits « publics ». Dès lors,
les communes qui n’atteignaient pas le seuil fixé par la
Région ont sollicité les opérateurs, dont le Fonds, afin de
créer de nouveaux logements sur leur territoire.
¼¼la pression immobilière dans les grandes villes de Wallonie
est telle que le Fonds éprouve des difficultés à mener des opérations
d’achat/rénovation en raison du coût des immeubles,
même en très mauvais état. Dès lors, les nouvelles opérations
dans les centres villes dépendent le plus souvent des opportunités
offertes par les pouvoirs locaux quand ceux-ci disposent
encore de réserves immobilières qui peuvent être mises à
disposition du Fonds.
Notre société a la volonté de continuer à créer de nouveaux logements
dans les grandes villes comme elle le fait depuis plus de
30 ans. Les familles candidates qui se présentent aux permanences
témoignent de la nécessité d’augmenter le nombre de logements
familiaux à loyer modéré.
De plus, l’accompagnement social personnalisé du Fonds est
reconnu, comme en attestent les articles 34 et 41 du contrat de
gestion qui prévoit que le Fonds gère en direct au moins 40 % des
locations et insiste sur la poursuite de l’accompagnement social.
Un accompagnement qui commence dès la première rencontre
des candidats-locataires avec nos intervenants sociaux du Fonds.
Pour ces deux raisons, le Fonds compte poursuivre des acquisitions
dans les villes de Liège, Namur, Charleroi et Mons et dans les
environs. Sur les 155 logements repris au dernier programme
pluriannuel de la Région, 26 sont prévus dans les quatre villes
précitées, soit 17 % seulement du total, ce qui est insuffisant au
regard du nombre de candidatures évoqué ci-après. C’est pourquoi
l’acquisition dans les centres reste une priorité pour le Fonds.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 57
2. Les candidats locataires
Le premier graphique indique le nombre de nouvelles familles
nombreuses qui ont déposé leur candidature au cours de l’année
2014 et les répartit par bureau régional.
Le second graphique reprend le nombre total de candidatures
valides au 31/12/2014, les répartissant également par bassin.
Nombre de candidatures actives fin 2014
Mons 6
Namur
124
Le tableau met en exergue le type de logement occupé par les
35 familles nombreuses qui ont été relogées en direct par le Fonds
en 2014.
Liège
423
192
Charleroi
En 2014, le Fonds a enregistré 274 nouvelles candidatures de
familles nombreuses. Ce nombre est globalement proche des
candidatures comptabilisées au cours des années précédentes.
Excepté une hausse en 2012, le nombre annuel de nouvelles
candidatures se situe autour de 250 demandes.
Au terme de l’année, 745 candidatures ont été comptabilisées.
Or, le nombre annuel de logements vacants que le Fonds a pu
attribuer en location directe au cours de ces derniers exercices a
varié entre 35 et 44. Ceci illustre l’écart bien réel qui existe entre
l’offre et la demande.
Le bureau régional de Mons a enregistré 11 candidatures. Ceci
résulte du développement récent du pôle social montois alors
que ce bureau régional, depuis sa création en 1999, avait toujours
confié la totalité des logements à des partenaires. Comme expliqué
précédemment, le Fonds souhaite renforcer l’accompagnement
social qu’il assure auprès des familles. C’est pourquoi, en 2013, il
a initié un pôle social à Mons, à l’instar de ce qui se fait dans les
autres aides locatives. Son développement ne peut s’envisager
que progressivement, au fur et à mesure de la création de nouveaux
logements et de l’achèvement des mandats de gestion en cours.
Les 35 familles relogées dans l’année ont quitté des logements
dont la majorité est considérée comme insalubre, soit 16 logements
surpeuplés ou améliorables et surpeuplés. En outre, 6 familles
étaient sans logement au moment de l’attribution.
Le Fonds attribue les logements selon des critères de pondération
définis dans le règlement d’aide locative approuvé par arrêté
ministériel.
Le premier règlement de l’aide locative a été approuvé le 1 er juillet
1981. Depuis lors, il a fait l’objet de modifications en 2000, 2009
et 2014.
Total : 745
Nombre de nouvelles candidatures enregistrées en 2014
Mons
11 Namur
53
Liège 109
101
Charleroi
Total : 274
Caractère du logement antérieur occupé par les locataires
Logement antérieur 2004 2013 2014
Améliorable et surpeuplé 2 6 3
Surpeuplé 22 18 13
Améliorable 1 1 2
Non améliorable et surpeuplé 1 0 0
Sans 22 9 6
Sous-total (A) 48 34 24
Logements normaux (B) 6 12 11
Total (A)+(B) 54 46 35
chapitre 02 / L’aide locative

58 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
Au cours des dernières années, les situations socio-économiques
des familles candidates ont évolué. Leurs problématiques se
cumulent, rendant les parcours plus difficiles. Les candidats
locataires sont confrontés à l’absence de formation qualifiante
et d’emploi, à une séparation, au handicap, … Dans de tels
contextes, l’accès à un logement décent, bien que fondamental,
est laborieux. C’est pourquoi le Fonds a souhaité adapter les
critères de pondération des candidatures sur la base de propositions
formulées au sein d’un groupe de travail composé des intervenants
sociaux des aides locatives, partant de leur expérience
respective et de leurs contacts avec les candidats.
Un critère existant a été modifié tandis que deux autres ont été
ajoutés :
L’ancien critère « Surpeuplement, sans-abri, inhabitabilité, rupture
involontaire du contrat de location, expropriation, vente contrainte
de l’immeuble » a été considéré comme étant trop peu discriminant
pour les familles sans logement. Pour ces raisons, ce critère a
été scindé en trois :
¼¼
¼¼
¼¼
les situations des personnes sans logement - 2 points
les situations de surpeuplement - 1 point
les autres difficultés inhérentes au logement occupé
au moment de la candidature - 1 point
Par ailleurs, l’ancien règlement ne pondérait pas la date de la
candidature. Dès lors, certaines familles, en état de précarité et
très mal logées, se voyaient fréquemment reléguées à l’arrièreplan
par des candidats en rupture économique et sociale. Ces
familles avaient dès lors peu de chances de se voir attribuer un
logement alors que leur situation quotidienne et leurs perspectives
d’avenir étaient compromises par l’absence d’un logement
décent. C’est pourquoi un point supplémentaire est désormais
ajouté par tranche de deux années complètes de la candidature.
Le but des critères de pondération est d’assurer l’objectivité et
l’équité dans le traitement des demandes. Cependant, certaines
familles vivent des situations telles qu’elles se trouvent au bord
de l’éclatement et/ou de la rupture sociale. Dans ces situations,
appréciées au cas par cas, un point supplémentaire est ajouté.
Avec ces modifications entrées en vigueur le 1 er juillet 2014, les critères d’attribution sont désormais les suivants :
Etat de précarité au sens du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable...............................................................................1
Pour chaque enfant supplémentaire aux conditions familles nombreuses.......................................................................................1
Sans logement (hébergement, logement de transit, sans abri, arrêté d’inhabitabilité, ...) .................................................................2
Rupture involontaire du contrat de location, expropriation, vente contrainte de l’immeuble..............................................................1
Surpeuplement.........................................................................................................................................................................1
Montant du loyer du logement occupé supérieur à un tiers des ressources du ménage....................................................................1
Réintégration d’un ou de plusieurs enfants placés........................................................................................................................1
Famille monoparentale..............................................................................................................................................................1
Occupation à titre de résidence principale d’une caravane, d’un chalet,
d’un habitat précaire dans une zone définie par le plan HP............................................................................................................1
Ancienneté de la candidature, par tranche de deux années complètes...........................................................................................1
Quand l’absence d’un logement approprié ruine la cohésion sociale de la famille candidate............................................................1

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 59
3. La localisation des nouvelles
locations
Ce tableau ventile les contrats de location (FLW) et les mandats de
gestion (partenaires) conclus en 2014. Il distingue les logements
existants (LE) des logements créés en 2014 (LC).
Sur les 83 nouveaux contrats conclus en 2014, 23 concernent des
nouveaux logements. L’ensemble des locations se répartit à parts
presqu’égales entre le Fonds et les partenaires puisque 43 logements
sont gérés en direct par le FLW et 40 par les partenaires.
On constate que les locations en direct du FLW concernent
presque exclusivement des logements existants. Ceci est à mettre
en relation avec deux constats précédemment énoncés.
D’une part, les derniers programmes communaux visaient en
majorité des logements éloignés des bureaux régionaux. Ces
logements, aujourd’hui terminés, sont confiés à des partenaires
locaux.
D’autre part, la plupart des locations gérées en direct par le FLW
dépend de la libération de logements existants. Les familles étant
très stables, le nombre de logements à attribuer annuellement est
peu élevé.
En revanche, les logements pris en gestion concernent tant des
nouveaux logements issus des programmes communaux que des
logements existants pour lesquels un second mandat a été conclu
avec le partenaire.
Nouveaux contrats en 2014
FLW 18
CHARLEROI
PARTENAIRES 11
FLW 10
LIèGE
PARTENAIRES 20
FLW 5
MONS
PARTENAIRES 3
FLW 10
NAMUR
PARTENAIRES 6
FLW 43
TOTAL
PARTENAIRES 40
* LC : logements créés (programme communal)
** LE : logements existants
LC* 3
LE** 15
LC 7
LE 4
LC 2
LE 8
LC 10
LE 10
LC 0
LE 5
LC 1
LE 2
LC 0
LE 10
LC 0
LE 6
LC 5
LE 38
LC 18
LE 22
29
30
8
16
83
Il apparaît encore que les bureaux de Charleroi et de Liège comptent
le plus grand nombre de contrats signés en 2014. À Mons, suite
au développement du pôle social, 5 logements existants ont pu
être attribués en direct par le Fonds.
En 2014 le Fonds a signé 83 nouveaux contrats.
chapitre 02 / L’aide locative

60 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
4. Le loyer dû
Ce tableau reprend l’évolution de la moyenne des loyers pour les
contrats conclus en 2014 et en 2013. Il distingue également la
moyenne des loyers par bureau régional.
La moyenne pondérée générale est obtenue en prenant en
compte les loyers dus et le nombre de contrats signés sur l’ensemble
des bureaux régionaux, pendant l’année concernée.
Le loyer moyen concernant les contrats conclus en 2014 est presque
identique à celui de 2013, accusant une très légère diminution
dans tous les bureaux régionaux.
Le calcul du loyer des logements du Fonds se base sur les deux
critères : le prix de revient et les ressources de la famille (revenus
et allocations familiales). En cas de location directe, le calcul est
établi en visant un taux de rentabilité de 2 à 6 % du prix de
revient pour autant que le loyer n’excède pas 15 % des ressources
des familles en état de précarité et 20 % des ressources des
familles à revenus modestes. Le faible montant de la moyenne
des loyers s’explique par ce second critère, la plupart des
familles logées étant en état de précarité.
De facto, la taille des logements influe sur le montant du loyer
dans la mesure où un logement pour petit ménage sera moins
coûteux qu’un logement pour famille nombreuse. De même, les
ressources qui, pour rappel, comprennent les allocations familiales,
sont moins élevées quand il s’agit d’un petit ménage.
évolution de la moyenne des loyers
Aide locative
Moyenne des loyers
Contrats 2013 Contrats 2014
CHARLEROI 344 336
LIèGE 405 387
MONS 354 347
NAMUR 323 305
Moyenne pondérée
générale
351 349
5. La taille des familles logées
Le tableau indique le nombre d’enfants à charge des familles
logées par le Fonds en 2013 et en 2014.
En 2014, un peu plus de la moitié des familles logées comptait
trois enfants, l’autre moitié réunissant des familles de 4, 5, 6 et 9
enfants.
Un ménage comprenant 2 enfants est compté comme étant une
famille nombreuse. Ceci s’explique par le fait qu’un de ses membres
porteur d’un handicap est considéré comme un enfant à charge
supplémentaire, conformément à l’arrêté du Gouvernement
wallon du 25 février 1999 concernant les prêts hypothécaires et
l’aide locative du Fonds du Logement des familles nombreuses
de Wallonie.
Au terme de l’année écoulée, le Fonds a relogé 141 enfants.
Nombre d’enfants à charge dans les familles logées
Nombre d’enfants
à charge
Contrats signés en
2013 2014
0 à 2 2 1
3 11 19
4 11 4
5 6 6
6 7 3
7 4 0
8 2 0
9 0 2
TOTAL 43 35

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 61
6. Le statut professionnel
et les revenus des locataires
Les données ci-dessous indiquent d’une part, le statut professionnel
des familles nombreuses logées par le Fonds en 2014 -seule la
profession du chef de ménage est prise en compte- et d’autre
part, la provenance du revenu principal du ménage au moment
de l’attribution du logement.
La majorité des chefs de ménages est sans profession ; seuls 2
d’entre eux perçoivent un salaire.
Les 33 autres familles bénéficient de revenus de remplacement,
essentiellement issus du RIS, des allocations de chômage et
dans une moindre mesure, de la mutuelle.
Cette précarité pourrait s’accentuer suite aux mesures gouvernementales
visant à réduire le champ d’application du régime
des allocations de chômage à partir du 1 er janvier 2015. Le Fonds
est très attentif à l’évolution socio-économique des familles
locataires ; sachant qu’un tiers des ménages logés en 2014
bénéficie des allocations de chômage, il est à craindre qu’ils
subissent une perte de revenus au cours des mois à venir. Il
serait particulièrement regrettable que ces familles finissent
par perdre leur logement suite à la diminution des allocations de
remplacement. Dans les situations qui l’exigeront, le Fonds
adaptera l’accompagnement social des familles afin d’éviter
une telle issue.
Ces chiffres révèlent que les familles relogées par le Fonds disposent
de revenus très bas, ce qui rend la recherche d’un logement
adapté à leur taille d’autant plus difficile.
Statut professionnel (contrats signés)
Provenance des revenus (contrats signés)
60
2004 2013 2014
Travail 11 5 2
50
Chômage 20 10 11
40
Aide sociale 15 18 17
Pension 0 0 0
30
20
10
0
37 27 26
1 1
2
5
3
14 10 6
Sans profession
Indépendants
Employés
Ouvriers
Mutuelle 5 10 5
Sans 3 0 0
TOTAL 54 43 35
2004
2013
2014
3/4 des chefs de familles logées en 2014
sont sans profession.
chapitre 02 / L’aide locative

62 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
7. Les départs
Le tableau reprend le nombre de départs enregistrés en 2014 et
les motifs qui ont conduit les occupants à quitter leur logement.
En 2014, 24 ménages locataires ont quitté un logement du Fonds,
ce qui représente 4 % du parc locatif géré en direct. Ce faible
taux de rotation s’explique par le fait qu’une fois qu’elles ont
obtenu un logement adapté à leur taille et à leurs ressources, les
familles nombreuses font preuve d’une grande stabilité.
Il apparaît que 7 locataires ont vu leur bail résilié pour arriérés
locatifs et ce, malgré l’accompagnement assuré par le Fonds.
Dès qu’un arriéré apparaît, l’intervenant social prend contact
avec la famille afin de comprendre le motif du non payement
et de mettre en œuvre sans tarder un plan d’apurement. De la
sorte, la famille rembourse une dette qui n’a pas eu le temps
de s’alourdir et dans la majorité des cas, la situation locative se
régularise.
Si les arriérés persistent, le Fonds se tourne vers le Juge de Paix
qui, en sa qualité de représentant de la Loi, va sensibiliser le
locataire au respect de ses engagements financiers et au besoin,
l’autoriser à s’en acquitter progressivement. La plupart des dossiers
introduits en Justice de Paix finissent par aboutir au remboursement
complet de la dette.
Il subsiste néanmoins des situations où le Juge de Paix n’a
d’autre choix que de mettre fin au contrat de bail, comme cela
s’est produit en 2014 pour les 7 ménages mentionnés ci-dessus.
Les autres départs proviennent essentiellement de locataires
qui ont pris un autre logement en location dans le secteur public
ou privé. Ces départs sont encouragés par le Fonds quand la
famille n’est plus nombreuse et qu’elle sous-occupe un logement.
Cette approche se veut progressive afin de permettre à la famille
de trouver un autre logement dans de bonnes conditions. Ce
type de départ est favorisé par un dispositif régional en vigueur
depuis le 2 mars 2014 prévoyant que les locataires qui quittent
un logement sous-occupé du Fonds, peuvent bénéficier d’ADeLs
(Allocations Déménagement et Loyer) s’ils prennent en location
un logement privé.
Enfin, 3 familles ont quitté le circuit de la location pour une
acquisition grâce à un prêt FLW dans les régions de Liège,
Namur et Charleroi. L’acquisition immobilière par les locataires
est assez rare, sans doute en raison de l’état de précarité dans
lequel se trouvent la plupart de ceux-ci.
Le Fonds a la volonté de soutenir les démarches d’acquisition des
locataires surtout quand, après plusieurs années d’occupation d’un
bien loué, ils ont acquis l’expérience nécessaire pour entretenir
leur logement. C’est pourquoi les services de l’octroi des crédits
aux familles et de l’aide locative développent des approches
basées sur la transversalité : réunions d’échanges et immersion
dans l’autre service afin d’en connaître le fonctionnement.
Le Fonds accompagne, à leur rythme, les familles qui souhaitent
accéder à la propriété.
Ayant la possibilité d’actionner différents leviers en matière de
logement, notamment les leviers acquisitif et locatif, il est en
mesure de développer des outils transversaux, approche particulièrement
utile dans un contexte où le logement familial se
fait rare.
Nombre et motifs des départs (contrats clôturés en 2014)
Motif des départs
Nombre
Location logement public 3
Location APL ou AIS 1
Location logement privé 7
Acquisition via un prêt FLW 3
Acquisition via un autre organisme 0
Procédure judiciaire ou expulsion 7
Autres 2
Décès 1
TOTAL 24

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 63
c. GROSSES RéPARATIONS ET
ENTRETIEN DU PARC LOCATIF
2.350.000 EUR dépensés pour les travaux
de remise en état du parc.
Le graphique de la page 66 indique le nombre de logements
effectivement en location par service d’aide locative pour les
années 2004, 2013 et 2014.
Le second tableau répartit les montants réalisés concernant
l’entretien et les grosses réparations dans le parc locatif en 2014
et les compare avec ceux de 2013. Tout comme le graphique
précédent, il ventile les montants par bureau régional.
En 2014, le nombre d’habitations louées a augmenté de 43 unités
pour atteindre 1.126 logements.
Au cours des dix dernières années, le parc locatif est passé de
694 à 1.126 logements, soit une augmentation de 40 % ! Cette
évolution à la hausse est naturellement constante puisque le
Fonds crée 40 à 50 nouveaux logements chaque année. Dans ce
cadre, l’entretien d’un parc immobilier en croissance permanente
représente un enjeu de taille pour le Fonds qui se doit de garantir
la qualité des logements mis à disposition des familles.
Les montants pour les dépenses d’entretien et de réparations
sont moins élevés qu’en 2013. Ceux-ci concernent des travaux
réalisés dans des logements occupés ou non. La diminution des
réalisations se manifeste essentiellement à Namur et à Mons alors
qu’à Charleroi et à Liège, celles-ci sont constantes ou en hausse.
Pour rappel, en 2010, le Fonds a établi un programme quinquennal
de réhabilitation de 130 logements anciens en vue de les remettre
aux normes et d’améliorer leur performance énergétique. Le coût
moyen a été estimé à 75.000 EUR de travaux d’investissement
par logement.
Au terme de l’année 2014, 89 logements étaient terminés et remis
dans le circuit locatif. Les 41 autres logements sont en cours de
projet et seront finalisés en 2015, voire en 2016 pour les derniers.
Dans le cadre du contrat de gestion passé avec la Région, il a été
prévu que le Fonds généralise cette politique de remise en état du
parc ancien avec le soutien régional. La Wallonie prend en charge
un tiers des annuités de remboursement des prêts contractés par
le Fonds à cette fin.
chapitre 02 / L’aide locative

64 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
évolution du parc locatif
évolution des charges d’entretien et de grosses réparations (EUR)
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Namur Charleroi Liège Mons
2004
2013 2014
Aide
locative
Entretien
2013 2014
Grosses
réparations
Entretien
Grosses
réparations
NAMUR 460.244 545.875 284.324 291.929
CHARLEROI 164.777 779.746 224.543 680.980
LIèGE 219.201 447.324 290.989 362.410
MONS 240.758 127.790 147.725 74.610
TOTAL 1.084.980 1.900.735 947.581 1.409.929
Grand
Total
2.985.715 2.357.510
Création de 3 logements, à Fauvillers
1. La localisation
Tintange est un petit village de l’entité de Fauvillers, situé en province du Luxembourg, à proximité de l’autoroute E 411 et de la N4.
Le village est vallonné et peuplé de nombreuses fermes de schiste crépies et peintes, datant pour la plupart de la seconde moitié
du 18 ème siècle. Très calme, il dispose d’une école maternelle et primaire.
2. la Situation avant travaux
L’immeuble, qui comprend l’ancien presbytère et une grange, est repris à l’Inventaire du Patrimoine Monumental de Wallonie -
Arrondissement de Bastogne sous Fauvillers-Tintange, n°44 (p80).
L’ancien presbytère se composait de deux niveaux et d’un grenier, ainsi que d’une cave sous voûte en berceau sur la moitié nord.
Il était globalement sain, à l’exception de quelques signes de décollement d’un mur de refends.
En revanche, la grange était à aménager et à équiper complètement : dalle de sol à remplacer, charpente à stabiliser et couverture
à refaire.
Des percements de baies s’imposaient dans d’épais murs de schiste pour viabiliser l’ensemble. Il s’agissait de travaux lourds.
Le bâtiment, inoccupé depuis le décès du dernier prêtre, représente un modèle d’architecture rurale locale.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 65
3. Le projet architectural
La commune de Fauvillers a cédé le bien en emphytéose au Fonds afin d’y créer des logements locatifs pour familles en état
de précarité.
Le programme a prévu 3 logements dont 2 de 3 chambres et un de 2 chambres. L’ancien presbytère accueille 2 logements ;
la grange a été transformée en un logement de 3 chambres.
Au registre des travaux lourds, retenons la démolition du fournil et la reconstruction d’un nouveau volume contemporain,
la consolidation et la stabilisation des maçonneries de la grange et la restauration complète des toitures.
En outre, un crépi sur isolant a été appliqué sur les façades, tous les planchers du rez-de-chaussée ainsi que les planchers
des combles ont été isolés et de nouveaux châssis performants ont été posés.
L’enveloppe du bâtiment présente donc une excellente isolation thermique.
4. Le coût
Canon : 1 euro (bail emphytéotique)
Montant total des travaux : 456.805 EUR
Coût moyen par logement : 152.268 EUR
5. La dimension sociale et partenariale
La gestion des 3 logements a été confiée
à l’AIS Nord Luxembourg.
chapitre 02 / L’aide locative

66 / Rapports annuels 2014 / FLW
Les organismes de logement
à finalité sociale

chapitre 03
A. éVOLUTION DU NOMBRE D’ASBL AGRééES...........................................68
B. LES RéGIES DES QUARTIERS....................................................................70
C. LES AGENCES IMMOBILIèRES SOCIALES.................................................72
D. LES ASSOCIATIONS DE PROMOTION DU LOGEMENT.............................74
E. LES MISSIONS DU FONDS à L’éGARD DES OFS.......................................76
chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale

68 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
A. éVOLUTION DU NOMBRE
D’ASBL AGRééES
86 ASBL reconnues en tant qu’organismes
de logement à finalité sociale.
Le tableau ci-contre présente l’évolution du nombre d’ASBL
agréées.
Au cours de l’année 2014, le Gouvernement wallon a reconnu, sur
la proposition du Fonds, 4 nouvelles structures dont 3 nouvelles
ASBL : 2 agences immobilières sociales (AIS) et 1 régie des quartiers
(RDQ).
Ainsi, au 31 décembre 2014, le nombre d’ASBL agréées est passé
à 86, soit près de 2 fois plus d’OFS qu’en 2004 !
Aujourd’hui, les organismes de logement à finalité sociale couvrent
presque l’entièreté du territoire wallon puisque 240 communes
(sur un total de 262) disposent d’au moins un service OFS.
L’année 2014 a été marquée par la demande de renouvellement
de l’agrément des organismes agréés à dater du 1 er janvier 2005.
Conformément au Code wallon du Logement et de l’Habitat
durable, ledit agrément, accordé pour une durée de dix ans, est
renouvelable.
Plus de 50 organismes, tous secteurs confondus, sont concernés
par une demande de renouvellement de leur agrément au cours
de l’année 2015.
Au 31 décembre 2014, toutes les structures dont l’agrément
expirait au cours du 1 er trimestre 2015, soit 26 RDQ, 21 AIS et 7 APL,
ont introduit une demande de renouvellement dans les formes
requises.
Chaque demande a fait l’objet d’une analyse approfondie par les
services du FLW, afin de vérifier le respect des dispositions
réglementaires, dont le champ d’activité, le but et les missions
poursuivis ainsi que le personnel en place.
À l’exception de quelques modifications statutaires mineures
pour être en parfaite conformité avec les lois et règlements,
toutes les associations respectent les conditions requises pour
bénéficier du renouvellement d’agrément.
Le Fonds a dès lors proposé au Ministre du Logement, qui a accepté,
de répondre favorablement aux demandes de renouvellement
de l’agrément régional.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 69
Nombre d’organismes à finalité sociale agréés
Localisation des OFS au 31 décembre 2014
Exercice RDQ 1 AIS 2 APL 3 OFS 4
2004 27 * 19 0 46
2013 32 28 23 83
2014 33 30 23 86
1 RDQ : régies des quartiers
2 AIS : agences immobilières sociales
3 APL : associations de promotion du logement
4 OFS : organismes à finalité sociale
* Ce chiffre correspond au regroupement de 45 équipes
en fonction des territoires actuels des régies.
14
12
10
8
6
4
2
3
3
3
0
Brabant
Brabant
wallon
wallon
Total Total 82 86
13
11 12
4
10
11
9 10
7 8
Hainaut
Hainaut
Liège
Liège
32
RDQ 33
1
1
1
1
Luxembourg
Luxembourg
Namur
Namur
AIS 30 APL 23
chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale
4
4

70 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
b. LES RéGIES DES QUARTIERS
33 régies
agréées en Wallonie.
1 nouvelle ASBL
1 nouveau SAC
subventionnés en 2014.
Le tableau suivant montre l’évolution du secteur des régies des
quartiers.
Les RDQ poursuivent au travers de leur(s) service(s) d’activités
citoyennes (SAC) deux missions conjointes : l’amélioration des
conditions de vie des habitants et l’accompagnement à l’insertion
socioprofessionnelle des personnes les plus éloignées de l’emploi.
En 2014, le dispositif s’est développé par l’agrément d’une nouvelle
régie à Braine-l’Alleud et le subventionnement d’un second
service d’activités citoyennes (SAC) à la Régie d’Habitat rural en
Val de Sambre (Lobbes). Par ailleurs, la régie de Tubize a étendu
son champ d’activités sur la commune de Braine-le-Château.
Les services du Fonds ont en outre accompagné les partenaires
potentiels à la création de nouvelles structures, notamment sur
le territoire de Peruwelz (ASBL) et de Bouffioulx (SAC).
Malgré un contexte socioéconomique peu favorable, les régies
ne cessent de diversifier et d’adapter leurs activités pour offrir
un service de qualité aux habitants des quartiers. Ainsi ont vu le
jour des initiatives prometteuses telles qu’un projet « Mieux se
loger » par la restauration de mobilier et l’organisation d’un atelier
de décoration intérieure, la participation au réaménagement
d’un quartier en transition, le développement de jardins communautaires,
ou encore la participation à une plateforme de lutte contre
la pauvreté infantile.
Au niveau de l’insertion des stagiaires à l’emploi et à la formation
qualifiante, si les résultats en régression témoignent de la précarité
du public accueilli et de la pénurie d’emploi, les activités liées à
l’insertion sociale et les pratiques d’accompagnement font l’objet
de créativité et de mise en œuvre d’outils spécifiques. Parmi ceux-ci,
des cours de remédiation en alphabétisation en collaboration avec
une école de promotion sociale, l’aménagement d’espaces numériques
et une réflexion à l’insertion des jeunes via un projet « Garantie
Jeunesse » organisé au niveau européen.
Afin d’accroître leur efficience et développer de nouvelles synergies,
les régies se sont structurées récemment en plateformes
sous régionales. Elles échangent leurs outils méthodologiques,
développent des activités communes, organisent des rencontres
entre encadrants et stagiaires et se positionnent conjointement
auprès des partenaires locaux.
La question de la visibilité du secteur auprès des opérateurs
sociaux reste une préoccupation majeure du secteur. À ce titre,
les régies ont participé activement aux assises de la formation et

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 71
de l’insertion, elles se sont intéressées aux clauses sociales dans
les marchés publics en lien avec le programme d’investissement
« PIVERT » et ont valorisé leur positionnement spécifique à l’occasion
de la signature des contrats de coopération avec le Forem.
En termes financiers, les régies sont confrontées à une insécurité
grandissante liée notamment aux mesures fédérales entraînant
des surcoûts pour les CPAS, aux plans de redressement des communes
et aux mesures d’économie des sociétés de logement de
service public.
Nombre de SAC et de régies des quartiers
70
60
50
40
30
20 45 40 62 32 64 33
De plus, la programmation 2014-2020 du Fonds social européen
accuse un retard préjudiciable au secteur, à tel titre que certaines
régies financées dans le cadre du programme précédent ont
été amenées à prendre des mesures de suppression de postes
d’encadrement qu’elles espèrent temporaires.
10
0
2004 2013
SAC
ASBL
2014
Braine l’Alleud
chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale

72 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
c. LES AGENCES
IMMOBILIèRES SOCIALES
228 communes,
89 % de la population
peuvent bénéficier des services d’une AIS.
30 AIS
agréées en Wallonie.
Le graphique ci-contre présente la progression des AIS.
Les agences immobilières sociales gèrent pour le compte de propriétaires
privés des logements salubres qu’elles mettent en
location prioritairement à des ménages à revenus précaires ou
modestes. Elles proposent un accompagnement des propriétaires
et des locataires dans le respect de leurs droits et obligations.
L’année 2014 a été marquée par un développement significatif du
secteur.
Ainsi, 2 nouvelles structures ont été agréées en qualité d’agence
immobilière sociale : l’AIS Val de Dendre et l’AIS Aux Portes de Liège.
L’AIS Val de Dendre dessert les communes d’Ath, Flobecq et Lessines
; l’AIS Aux Portes de Liège couvre les communes d’Ans,
Awans et Saint Nicolas.
Au cours de cette année, 4 nouvelles communes ont rejoint le
dispositif en s’affiliant à une AIS existante : Donceel (Ais’Baye),
Juprelle (Basse-Meuse), Lens (Promo Logement) et Pepinster
(Logeo). Par ailleurs, la commune de Profondeville a réintégré
l’AIS Gembloux-Fosses.
Enfin, après un long cheminement, l’AIS Sud Hainaut agréée en
2011 a démarré ses activités de manière prometteuse.
Aujourd’hui, avec 228 communes membres d’une agence immobilière
sociale, 89 % des habitants de Wallonie peuvent bénéficier
des services du dispositif.
D’autres communes envisagent de se doter de l’outil, notamment
pour créer une nouvelle structure en Thudinie et dans la région
d’Eupen.
L’accroissement du patrimoine géré par les AIS s’appuie sur
diverses initiatives intéressantes telles que la collaboration d’un
capteur logements (Namur et Charleroi), la promotion par le
Syndicat national des Propriétaires et Copropriétaires et la
représentation du secteur au Congrès des Agents Immobiliers.
Le succès du financement des travaux aux logements destinés
à être confiés en gestion à des AIS renforce l’engouement pour
le dispositif.
Le positionnement confirmé des agences immobilières sociales
dans le paysage du logement wallon et l’intérêt qu’elles suscitent
tant auprès des propriétaires privés que des partenaires sociaux
ne sont pourtant pas suffisants pour rassurer le secteur quant à
son développement, voire à sa pérennité.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 73
Ainsi, les questions du transfert des compétences provinciales
en matière de logement, de la complémentarité des opérateurs
immobiliers, des synergies à mettre en place avec les sociétés
de logement de service public, des moyens limités consacrés au
financement des travaux, des restrictions budgétaires de la Wallonie,
sont autant de facteurs d’inquiétude et d’insécurité, principalement
pour les petites structures.
Ce climat d’incertitude encourage le secteur à se professionnaliser
davantage, à développer des outils de gestion efficaces, à agir
auprès des mandataires pour valoriser ses spécificités afin de poursuivre
sa progression en termes d’offre de logements de qualité.
Nombre d’agences immobilières sociales
30
25
20
15
10
5
0
19
2004
28
2013
30
2014
29 30
29 Du Val de dendre
30 Aux portes de Liège
chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale

74 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
d. LES ASSOCIATIONS
DE PROMOTION DU LOGEMENT
23 ASBL reconnues en tant qu’APL.
Le tableau ci-contre montre l’évolution du secteur depuis 2005.
Les associations de promotion du logement contribuent à la mise
en œuvre du droit à un logement décent prioritairement pour des
ménages en état de précarité, par la mise à disposition d’un
logement à loyer modéré, l’accompagnement à toute matière
relative au logement et le développement de projets novateurs.
Durant l’année 2014, le Fonds a accompagné quatre associations
dans leur demande de reconnaissance en qualité d’APL.
¼¼Abbeyfield en Wallonie : l’ASBL, créée en 2013, a pour objectif
de développer des habitats groupés pour des personnes âgées
autonomes bénéficiant de revenus précaires ou modestes et
qui souhaitent s’investir dans un projet de vie participatif et
autogestionnaire.
¼¼Accueil Logement Fléron et environs : ASBL créée en 2014
à la suite d’un groupe de travail qui se réunit depuis deux ans
en vue d’accueillir les habitants en recherche d’informations
et d’accompagnement en termes de logement.
¼¼Caritas Secours Hainaut : projet porté par l’ASBL Caritas
Secours International pour favoriser la mise à disposition de
logements pour des personnes très précaires dans la région
de Charleroi.
¼¼Intégra Plus : association Chapitre XII de la région de Durbuy
qui organise des ateliers collectifs et des accompagnements
individuels dans le cadre de la recherche d’un logement décent.
À ce stade, ces associations ne respectent pas les conditions
d’agrément, notamment parce qu’elles ne justifient pas au moins
d’une année d’existence dans une des missions réglementaires
et/ou ne sont pas constituées en ASBL.
Ainsi, durant l’année 2014, aucun nouvel agrément n’a été accordé.
En matière de subventionnement, conformément aux dispositions
transitoires de l’AGW du 12 décembre 2013, les APL agréées
mais non subventionnées au 1 er janvier 2014 et qui ne répondent
pas aux critères en matière de nombre de ménages accompagnés
et d’heures d’information/formation, bénéficient d’une subvention
de 40.949 EUR pendant une période de 3 ans, pour autant qu’elles
en fassent la demande et transmettent leur rapport d’activités.
Dans ce cadre, le Fonds a interrogé les cinq associations concernées
par cette mesure ; trois d’entre elles ont transmis leur rapport
d’activités et ont ainsi pu prétendre au subventionnement
forfaitaire.
Au 31 décembre 2014, 21 APL étaient subventionnées.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 75
Nombre d’associations de promotion du logement
25
20
15
10
18
23
21
23
5
0
2004 2013
APL (subventionnées)
2014
APL (agréées)
Liège et Herstal
Thais
chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale

76 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
E. LES MISSIONS DU FONDS
à L’éGARD DES OFS
Conseiller, coordonner,
contrôler, financer.
Assurer la formation
des associations.
1. Le conseil
Durant l’année 2014, le Fonds a accompagné le démarrage de 3 AIS
et 1 RDQ, notamment par sa présence aux premières réunions
de leurs organes de gestion et par une information individuelle
et collective destinée aux nouveaux collaborateurs.
À l’égard des structures en place confrontées à des difficultés
spécifiques, que ce soit en termes pédagogique, administratif,
réglementaire ou technique, le Fonds dispense des conseils personnalisés
et des recommandations adaptées aux besoins identifiés.
Ainsi, en 2014, ce ne sont pas moins de 25 associations (14 AIS,
5 RDQ et 6 APL) qui ont fait l’objet d’un suivi adapté.
En matière comptable et financière, le Fonds intervient ponctuellement
pour aider certaines ASBL à clôturer leurs comptes et établir
leur budget. Lorsqu’il s’agit de situations plus problématiques
telles que des difficultés de trésorerie nécessitant l’octroi d’une
avance remboursable exceptionnelle (comme ce fut le cas pour
une AIS en 2014), le Fonds procède à une analyse approfondie
des comptes et flux prévisionnels afin d’identifier le montant de
l’aide nécessaire et les conditions de remboursement. Dans ce
cadre, il identifie et explicite les mesures à prendre par le comité
de crise chargé d’accompagner le redressement de l’association.
Les associations de promotion du logement ont souhaité faire
appel aux services du Fonds pour les aider à la définition d’une
identité propre au secteur et à l’amélioration de leur communication
auprès de leurs partenaires tant publics que privés. Le groupe
de travail animé par une chargée en communication du Fonds
a mis au point une méthodologie qui aidera les opérateurs dans
ce processus de professionnalisation. En termes de visibilité, le
Fonds était également aux côtés des AIS au Congrès des Agents
immobiliers. De nombreux professionnels ont afflué sur le stand
des associations et ont fait preuve d’un grand intérêt à l’exposé
du dispositif et de ses atouts.
Le programme de formation établi par l’Académie de l’habitat
durable et de l’insertion sociale réserve toujours une attention
particulière aux nouveaux collaborateurs et s’attèle à répondre
aux demandes formulées au sein du Forum Elis. Ainsi, une formation
sur les marchés publics dispensée en 2013 à l’ensemble des
OFS a été reconduite en 2014 pour les régies. Deux jours ont
été consacrés au cadre théorique et à la mise en pratique par
l’élaboration de cahiers des charges réalisés par les participants
à partir de besoins recensés sur le terrain. À cet égard, à la
demande des associations, le Fonds examine les possibilités de
les faire bénéficier d’économies d’échelle et de prix compétitifs
via la centrale de marchés que coordonne la Direction générale
transversale du SPW.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 77
De même, pour aider les encadrants techniques des AIS et des APL,
une formation a été organisée par des personnes ressources de
l’Aide locative du Fonds venues témoigner de leur expérience et
de leur savoir-faire au travers d’un module « Petites réparations
chez le locataire. Comment leur apprendre à faire eux-mêmes
ces réparations ».
D’autres matières ont fait l’objet de conseils et d’un accompagnement
individualisé, notamment en faveur des organismes
dont le renouvellement de l’agrément régional est conditionné
à l’adaptation des statuts à la loi sur les ASBL et à l’arrêté du
Gouvernement wallon du 12 décembre 2013 relatif aux OFS.
Par ailleurs, trois formations programmées n’ont pu être organisées,
faute d’un nombre suffisant de participants ; elles seront à nouveau
proposées dans le programme de l’année 2015.
Thèmes développés en 2014
Règlementation
Formations encadrants
Conseils
AIS APL RDQ
Documentations/
Circulaires
Cadre institutionnel dans lequel les OFS déploient leurs activités X X X X
Prêts et subventions aux propriétaires bailleurs X X X
Modification de la loi sur les ASBL X X X X
Modification des statuts juridiques X X X X
Administration et gestion RH
Formations encadrants
Conseils
Gestion du temps et organisation du travail dans une ASBL X X X X
Préparation et participation au recrutement des encadrants X X X
Soutien lors de congé de maladie prolongé ou de départ d’un
membre du personnel
X
X
ACTION Sociale
Formations encadrants
Conseils
Projet
Mise sur pied d’un nouveau module de formation pour les
stagiaires
Information sur le concept de « ménage accompagné » X X X X
Développement de services aux habitants / de filières de formation
Organisation de la Fête des voisins X X
Comptabilité et finances
Formations encadrants
Conseils
L’ABC des Marchés publics X X
Aide à la clôture des comptes annuels X X
Information sur des appels à projets (financements complémentaires) X X X X
X
X
X
chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale

78 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
Immobilier
Formations encadrants
Petites réparations chez les locataires X X X
Formations stagiaires
Conseils
Droit au logement
Règlement des prêts du FLW à des propriétaires pour la réhabilitation
et la restructuration de biens immobiliers confiés aux AIS et APL
Immobilier
Conseils
X X X
Etudes de faisabilité et suivis de chantier X X X
Visibilité des APL
Visibilité des AIS
X
X
X
2. La coordination
Le Fonds poursuit sa mission de coordination entre les associations
et les partenaires du secteur du logement et de l’action sociale
dans un esprit de concertation permanente afin d’amplifier les
potentialités singulières et d’encourager l’émergence de liens
porteurs de sens et de dialogues.
En 2014, les associations qui comptent près de 350 ETP, se sont
côtoyées toujours avec la même assiduité au sein des structures
du Forum ELIS. Ces rencontres sont des moments intenses
d’échanges et de réflexions, toujours empreints de convivialité
et d’ouverture à l’égard des professionnels nouvellement en
place qui saisissent l’opportunité de nouer des contacts avec des
collègues plus chevronnés.
La 7 ème Conférence régionale a été organisée sur le thème
« Familles et habitat : d’hier à aujourd’hui ». Les débats furent
nourris par l’exposé du Directeur général de la Ligue des Familles
retraçant l’évolution des familles à travers le prisme du logement
et illustrés par le témoignage vidéo d’opérateurs de terrain. Les
échanges ont abordé le vieillissement de la population, les gardes
alternées et recompositions familiales, la non-individualisation
des droits, la précarité de plus en plus marquée des familles
comme autant de facteurs ayant une influence sur la manière
d’habiter et d’accompagner. Un témoignage des réalités vécues
sur le terrain fut présenté avec brio par les stagiaires de la régie
des quartiers de Dinant à travers la création « L’appart-te-ment ».
Cette conférence fut aussi le coup d’envoi de la diffusion de la
brochure « Le cologement - une forme d’habitat solidaire en
émergence » clôturant l’appel à projet lancé par le Fonds grâce
auquel une AIS et deux APL ont pu développer cinq opérations
innovantes.
Au niveau européen, les échanges relatifs au projet « si T’es Jardin »
se concrétisent avec la naissance d’une association d’appui à la
création et à l’animation de jardins collectifs, portée par le
réseau des régies françaises auquel s’associent plusieurs régies
wallonnes.
À l’occasion du lancement de la nouvelle programmation 2014-
2020 des Fonds structurels européens, le Fonds a organisé une
séance de présentation à destination de l’ensemble des OFS,
rehaussée par la présence d’un directeur de l’agence FSE.
À la demande des associations, le Fonds du Logement a accepté
de devenir le chef de file du portefeuille regroupant des projets
introduits par des RDQ et des APL, intitulé « Logement, accompagnement
social et insertion professionnelle ». Cette mission
consistera, dès le lancement effectif des projets sélectionnés, à
organiser des comités d’accompagnement et de suivi.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 79
Actions 2014 du Forum Elis
Forum Elis
Conférence régionale
« Familles et habitat : d’hier à aujourd’hui »
Bureau ELIS
Renouvellement des membres
Organisation de la Conférence
régionale
Diffusion du Mémorandum des OFS
ElisNet
COMMISSION RDQ COMMISSION AIS COMMISSION APL
Remise à niveau des stagiaires
Certification PEB/prêts FRCE
Les jardins communautaires
Rencontre SWL/RDQ
Mandat de gestion général/Alo
Promotion du secteur
Réflexions immobilières
Normes de gestion
Projets innovants
Déclaration de Politique régionale
Renouvellement de l’agrément et adaptation des statuts
chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale

80 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
3. Le contrôle
La mission de contrôle du Fonds à l’égard des associations
s’applique au cadre réglementaire, à l’utilisation des subventions,
au respect des normes de gestion et au plan comptable.
Au cours de l’année 2014, toutes les associations ont fait l’objet
d’un contrôle sur la base de leur rapport social et financier ; 54
d’entre elles ont été contrôlées en leurs bureaux (25 AIS et 29 RDQ).
Toutes les ASBL respectent le plan comptable.
Depuis l’exercice 2011, les AIS sont tenues de respecter 9 normes
réglementaires et financières approuvées par le Ministre.
Comparativement à 2012, l’analyse des résultats 2013 montre
une amélioration de la situation financière globale des AIS, grâce
au refinancement du secteur opéré cette même année.
Cinq AIS, contre huit en 2012, ont dégagé un résultat comptable
négatif.
Parmi ces AIS qui connaissent des problèmes structurels depuis
plusieurs années, quatre d’entre elles ont bénéficié d’une avance
remboursable exceptionnelle assortie d’un plan de gestion rigoureusement
contrôlé par le Fonds.
Néanmoins, deux AIS continuent à présenter des problèmes de
trésorerie qui nécessitent un accompagnement rapproché et une
vigilance accrue des organes de gestion.
Depuis l’exercice 2013, les régies sont également tenues d’observer
des normes fixées par arrêté ministériel. Elles relèvent de deux
niveaux : le pédagogique, d’une part et le financier et le comptable,
d’autre part.
En termes de moyennes sectorielles, toutes les normes financières
sont respectées. Seize RDQ représentant trente-trois services
d’activités citoyennes (SAC) respectent toutes les normes
financières.
Huit ASBL accusent un résultat négatif cumulé. Parmi celles-ci,
deux structures font l’objet d’un accompagnement des services
du Fonds, qui ont rencontré à plusieurs reprises les organes de
gestion respectifs afin qu’ils prennent les mesures nécessaires,
avec le soutien financier des membres de leurs associations.
L’élaboration d’une proposition de normes relatives aux APL est
en cours ; elle fait l’objet d’une large concertation avec le secteur.
Elles devraient être soumises à l’approbation du Ministre au
cours de l’année 2015.
Dans le cadre de l’audit des OFS tel que le prévoit le Code wallon
du Logement et de l’Habitat durable, le Fonds a mis en place un
Comité d’audit issu de son conseil d’administration. Ce Comité
aura notamment pour mission de proposer la programmation des
audits à mener par la Direction de l’Audit du SPW auprès des
organismes.
Le contrôle des OFS
35
30
25
20
15
10
5
0
30
27 25
33 33 29 21 21
AIS
RDQ APL
Nombre d’ASBL subventionnées au 31/12/2014
Contrôles 2014 sur base des RA
Contrôles sur place
Les associations agréées font l’objet d’un contrôle
administratif et financier.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 81
4. Le financement général
des activités
Les tableaux ci-dessous présentent l’évolution des subventions de
fonctionnement et des subventions spécifiques allouées aux OFS.
Le Fonds verse aux organismes les subventions régionales sur
la base de leurs activités, en application des dispositions
réglementaires.
Afin d’éviter des tensions de trésorerie aux ASBL, le Fonds leur
octroie, sur fonds propres, 5/12 ème de la subvention de fonctionnement
proméritée. Dans ce cadre, un montant de 4.527.189 EUR
a été liquidé au cours du 1 er trimestre 2014.
En 2014, toutes subventions confondues, un montant global de
12.201.914 EUR a été versé aux OFS, dont 11.618.174 EUR en
subventions de fonctionnement.
Le budget consacré aux OFS est en hausse constante car il résulte
de la progression du nombre d’ASBL agréées, du développement
de leurs activités, des nouvelles mesures (ALLOC) et de l’indexation
automatique des subventions. Ainsi, en 10 ans, le budget global
a plus que doublé. Il était de 5.118.307 EUR en 2005.
Le crédit de 150.000 EUR engagé par la Wallonie en 2014 sous
forme d’avances remboursables pour répondre au besoin en trésorerie
que pourraient rencontrer les OFS n’a été liquidé qu’à raison
de 50.000 EUR pour une AIS sous plan de gestion, approuvé et
contrôlé par le Fonds.
Si le budget réservé aux AIS ne cesse de croître par l’agrément de
nouvelles structures et l’accroissement du parc géré conformément
à la Déclaration de Politique Régionale, il n’en reste pas moins que
leur équilibre financier, pour un certain nombre d’entre elles, risque
d’être mis à mal par la perte des interventions provinciales,
lesquelles s’élevaient en 2013 à un peu plus d’1.350.000 EUR,
dont près d’1.000.000 EUR pour l’AIS du Brabant wallon.
Le transfert des compétences « logement » des Provinces vers la
Région ne devrait pas avoir d’impact à très court terme, la plupart
des Provinces ayant marqué leur accord pour poursuivre leur
engagement à soutenir le secteur en 2015, mais la question de
ce refinancement devra être réglée d’ici 2016 sous peine de voir
certaines AIS fortement dépendantes de cette subvention se
retrouver confrontées à un réel déséquilibre financier.
Subventions de fonctionnement
Année
Nbre de SAC
RDQ AIS APL
Montant (en
EUR)
Nbre d’AIS
Montant
(en EUR)
Nbre d’APL
Montant
(en EUR)
2005 45 2.923.177 21 1.886.100 7 149.030 4.958.307
2013 62 4.803.099 28 * 4.737.256 18 1.333.952 10.874.307
2014 63 4.885.769 30 5.210.700 21 1.521.705 11.618.174
*
à noter que l’ais Sud Hainaut n’a reçu aucune subvention en 2013 dès lors qu’elle n’a pas démaré ses activités
Subventions spécifiques
Année
Plan HP
(en Eur)
Fête des voisins
(en EUR)
Réductions des loyers
(en EUR)
2005 160.000 / /
2013 200.000 24.275 113.180
2013 220.000 25.360 338.380
Total
chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale

82 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
5. Le financement des travaux
Les tableaux suivants ventilent pour les exercices 2013 et 2014
le nombre d’opérations, le nombre de logements réalisés et le
type de financement, ainsi que le montant des aides accordées
selon qu’il s’agit de prêts ou de subventions.
Au cours de l’année 2014, 49 nouveaux logements ont été offerts
à la location. Une majorité de ces logements, 40, appartient à des
propriétaires personnes physiques, 4 logements sont la propriété
d’une personne morale (Société anonyme, APL) et 5 proviennent
du patrimoine d’une commune.
Le coût total des travaux de réhabilitation et de restructuration
des logements a atteint 4.070.000 EUR pour une aide totale
octroyée de 3.065.000 EUR, soit un investissement d’un peu plus
d’un million EUR des propriétaires qui ont contribué au dispositif
pour quelque 25 % de l’investissement.
D’autre part, les nouveaux logements créés s’étendent pratiquement
sur l’ensemble du territoire wallon, allant de Tournai à Verviers
en passant par Charleroi. Ils se répartissent en outre de
manière homogène tant dans les centres urbains qu’en milieux
ruraux, rencontrant ainsi les besoins des organismes à finalité
sociale de diversifier l’offre de logements mis à disposition des
personnes précarisées.
Au fil du temps, l’intérêt des propriétaires pour ces aides n’a
cessé de croître, à un point tel que les moyens mis à la disposition
du Fonds du Logement par la Wallonie s’avèrent à présent nettement
insuffisants pour répondre à la demande.
Face à un déséquilibre de plus en plus marqué entre le volume de
la demande et les moyens budgétaires disponibles, il convient de
réagir afin de préserver la pérennité du dispositif.
C’est ainsi que le Fonds du Logement plaide pour que, d’une part
soient dégagés des moyens complémentaires permettant d’honorer
les dossiers en constitution, et d’autre part soient arrêtées des
mesures visant à privilégier pour l’avenir certains types d’opérations
et de projets, de sorte à restreindre le champ des projets éligibles.
Gageons qu’à l’avenir le Fonds du Logement pourra continuer à
bénéficier du soutien de la Wallonie pour mener à bien sa mission
de contribuer, avec l’aide des organismes à finalité sociale partenaires,
à accroître l’offre de logements décents.
Le dispositif des prêts et des subventions en faveur des propriétaires
bailleurs connaît un succès certain depuis sa création : il
permet de mettre rapidement sur le marché des logements
sociaux répondant à toutes les normes de salubrité et de sécurité,
et constitue en outre un moyen de lutte efficace contre la
vacance immobilière.
Nombre de financements et de logements
Période
Nombre
d’opérations
"Nombre
de logements"
Nombre
de prêts
Nombre de
subventions
Nombre de prêts/
subventions
2013 18 43 3 9 6
2014 27 49 1 10 16
Volume de financements pour travaux
Période
Volume des prêts
(EUR)
Volume de subventions
(EUR)
Volume total
(EUR)
2013 762.050 1.581.350 2.343.400
2014 782.960 2.282.160 3.065.120

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 83
Création de 2 grands logements et d’un logement PMR
dans le centre d’Engis
1. La localisation
Ancienne maison unifamiliale spacieuse avec jardin, située au centre de la commune dans un périmètre de rénovation urbaine.
Proche des écoles, services et commerces.
2. la Situation avant travaux
Maison avec garage construite il y a 50 ans et souffrant d’un mauvais état d’entretien général.
3. Le projet
Dans le cadre de la revitalisation du centre d’Engis, la Régie communale autonome, propriétaire de l’immeuble, a pris le parti
d’une restructuration à l’approche urbanistique contemporaine mais néanmoins bien intégrée dans l’ensemble du bâti.
Afin de financer, pour partie, ces travaux de restructuration et améliorer l’isolation thermique du bâtiment, une aide a été sollicitée
auprès du Fonds du Logement de Wallonie via l’AIS du Pays de Huy, gestionnaire locatif.
Cette aide, sous la forme d’une subvention combinée avec un prêt, a permis la création d’un logement d’une chambre adapté
à une personne à mobilité réduite au rez-de-chaussée, et de deux grands appartements de trois et quatre chambres aux étages.
4. Le coût
Coût des travaux : 453.000 EUR
Montant de la subvention : 164.500 EUR
Montant du prêt : 60.500 EUR
Mise de fonds propres du propriétaire : 228.000 EUR
chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale

84 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
6. Le financement de la réduction
des loyers
Le tableau ci-après présente l’évolution et l’affectation des allocations
loyers accordées depuis 2011.
La mesure a pris son plein essor durant l’exercice 2014 avec la
mise en œuvre de l’arrêté du Gouvernement wallon du 20 juin
2013 relatif à l’élargissement des aides à tout nouveau logement
pris en gestion ou en location par une AIS ou une APL.
Par ailleurs, l’accès à cette aide aux revenus moyens est désormais
applicable par l’entrée en vigueur au 1 er janvier 2014 de
l’AGW du 12 décembre 2013 autorisant les AIS à mettre à disposition
10 % des logements pris en gestion à des ménages à revenus
moyens dans les communes à forte pression foncière et 5 %
dans les autres communes.
Durant l’année écoulée, le Fonds a réceptionné et analysé 241
demandes en provenance de 21 AIS et 4 APL. Parmi celles-ci,
232 ont été accordées. Elles ont concerné 11 logements situés
en zone de pression immobilière.
Depuis le début du dispositif, les principaux bénéficiaires (84 %)
sont des ménages à revenus précaires. Les logements prioritairement
concernés sont les logements trois chambres ; viennent
ensuite les studios et les logements une chambre.
Avec une allocation moyenne mensuelle de 90 EUR, le budget
alloué en 2014 s’élève à 338.380 EUR dont 225.094 EUR relatifs
aux aides accordées durant l’année.
Le succès de la mesure témoigne de sa pertinence pour permettre
au plus grand nombre de ménages à faibles revenus de
bénéficier d’un logement salubre à loyer modéré et de réduire le
différentiel de loyer négocié avec les propriétaires privés qui
souhaitent des revenus locatifs suffisants pour entretenir leur
patrimoine et l’adapter aux normes énergétiques.
À ce titre, l’ensemble des opérateurs espèrent que la Wallonie
sera en mesure de dégager les moyens budgétaires nécessaires
pour pérenniser ces aides.
Allocations loyers accordées via le FLW
Nombre
d’octrois
Revenus ménages
Type de logement
Précaires Modestes Moyens Studio ou 1 ch. 2 ch. 3 ch. 4 ch. 5 ch.
2011 11 10 1 6 5 -
2012 32 27 5 22 7 3
2013 49 44 5 1 1 27 15 5
2014 232 190 39 1 79 48 75 25 5
TOTAL 324 271 50 1 80 49 130 52 13

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 85
Le dispositif de prêts et subventions
aux logements conventionnés a permis
de créer 49 logements en 2014.
chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale

86 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
GOUVERNANCE,
RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE
ET INTéGRATION SOCIéTALE

chapitre 04
A. GOUVERNANCE.........................................................................................90
B. RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE.................................................95
C. Intégration sociétale........................................................................98
chapitre 04 / GOUVERNANCE, RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE ET INTéGRATION SOCIéTALE

88 / Rapports annuels 2014 / FLW
A. GOUVERNANCE
Vers l’excellence dans la qualité des services
et les conditions de fonctionnement.
1. Les organes de la société
Le Fonds du Logement de Wallonie est une société coopérative à
responsabilité limitée dont les missions sont reconnues d’utilité
publique par le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable.
Ses organes de gestion et de contrôle sont les suivants :
¼¼
¼¼
¼¼
¼¼
¼¼
l’assemblée générale,
le conseil d’administration,
le directeur général,
le collège des commissaires-réviseurs,
les commissaires du Gouvernement wallon.
L’assemblée générale
L’assemblée générale est constituée d’actionnaires qui détiennent
des parts dans la société, à savoir la Ligue des Familles, principal
actionnaire avec 97,85 % des parts, et 22 personnes physiques.
Le conseil d’administration
Le conseil d’administration arrête les orientations de la politique
générale de la société et exerce les missions qui lui sont légalement
réservées.
Conformément aux statuts, le conseil d’administration du Fonds est
composé de 13 administrateurs nommés pour une durée de quatre
ans : 5 sur proposition de la Ligue des Familles, 4 sur proposition
du Gouvernement wallon et 4 sur proposition conjointe de la Ligue
et du Gouvernement wallon.
à la fin 2014, le conseil d’administration est composé des
membres suivants :
¼¼Marc MINET, président
¼¼Christophe BARBIEUX, vice-président
¼¼Claudia CAMUT, administrateur
¼¼Albert FLAMENT, administrateur
¼¼Yolande GUILMOT, administrateur
¼¼Caroline LEVEUGLE-VANDEN DAEL, administrateur
¼¼Huberte LOXHET, administrateur
¼¼Albine QUISENAIRE, administrateur
¼¼Marie-Sophie ROISIN, administrateur
¼¼André TESAIN, administrateur
¼¼Renild THIEBAUT, administrateur

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 89
Le directeur général et les deux commissaires du Gouvernement
wallon assistent aux réunions du conseil d’administration.
Le Président et le Vice-Président du conseil d’administration composent
le bureau qui, avec le directeur général et l’administrateur
de référence, prépare les réunions du conseil.
Le conseil d’administration est également assisté d’un comité ALM
dynamique et statique pour la gestion actifs-passifs de la société.
Ce dernier se compose comme suit :
¼¼
¼¼
¼¼
¼¼
¼¼
¼¼
¼¼
les membres du Bureau,
le directeur général,
un représentant de l’Inspection des Finances,
un représentant de la Trésorerie wallonne,
les commissaires du Gouvernement wallon,
un représentant de la Cellule d’Informations Financières,
un expert externe.
Le comité est également assisté par la direction « Administration
et Finances » du Fonds.
Lors de sa séance du 26 mai 2014, l’assemblée générale ordinaire
du Fonds du Logement de Wallonie a procédé à l’élection de deux
administrateurs, sortants et rééligibles, désignés sur proposition
de la Ligue des Familles, pour un terme de quatre ans.
Il s’agit de :
¼¼
¼¼
Madame Yolande GUILMOT
Monsieur Marc MINET
Quant au remplacement de deux administrateurs, désignés
sur proposition du Gouvernement wallon, la procédure
était toujours en cours à la fin 2014. Il s’agit de :
¼¼Madame Fabienne DEVILERS, dont le mandat a pris fin le
26 mai 2014 ;
¼¼
Monsieur Stéphane CRUSNIERE, qui a donné sa démission au
cours de cet exercice et dont le mandat prend fin en mai 2016.
Par ailleurs, lors de sa séance du 18 décembre 2014, le Gouvernement
wallon a désigné Madame Ingrid COLICIS et Monsieur
Fabien DETHIER en qualité de commissaires du Gouvernement
près le Fonds du Logement, en remplacement de Madame
Bénédicte HEINDRICHS et de Monsieur Francis MOSSAY.
En application de l’article 15 du décret du 12 février 2004 relatif
au statut de l’administrateur public pour les matières réglées en
vertu de l’article 138 de la Constitution, le rapport d’activités du
Fonds mentionne les informations relatives aux rémunérations
des quatre administrateurs publics ainsi que la répartition, par
genre, des mandats occupés. Ces informations figurent ci-après.
Administrateurs Montant total des jetons Genre
de présence en 2014
(EUR)
Claudia CAMUT 700 F
Fabienne DEVILERS 0 F
Albine QUISENAIRE 400 F
Stéphane CRUSNIERE 400 M
Dans le cadre du programme de formation continue des
administrateurs, ceux-ci ont participé, au cours de l’année
2014, aux trois événements suivants :
¼¼Le 27 février 2014, colloque organisé par le Conseil supérieur
du logement de Wallonie sur le thème de « La dé-fédéralisation
du bail d’habitation : quel(s) levier(s) pour les Régions ? ».
¼¼
¼¼
Le 17 avril 2014, les Grandes Conférences liégeoises sur le
thème « Belgique, où vas-tu ? ».
Le 6 octobre 2014, présentation par le réviseur d’entreprise du
Fonds du Logement des clés de lecture des comptes annuels
d’une entreprise et les particularités comptables spécifiques
au Fonds.
Le directeur général
Le directeur général assure la gestion journalière et exécute les
décisions du conseil d’administration. Dans ce cadre, il dirige une
équipe de 176 employés, se composant de 9 services, répartis
sur 5 sites géographiques localisés à Mons, Charleroi, Namur et
Liège. L’organigramme repris dans le présent rapport précise la
composition des différents services.
La direction générale est assurée par Monsieur Vincent SCIARRA.
chapitre 04 / GOUVERNANCE, RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE ET INTéGRATION SOCIéTALE

90 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
Le Collège des commissaires
Le contrôle des comptes de la société est assuré collégialement par :
¼¼RSM INTERAUDIT, représenté par Madame Céline ARNAUD
et Monsieur Thierry LEJUSTE ;
¼¼
La Cour des Comptes, représentée par Monsieur Alain BOLLY.
Les commissaires du Gouvernement wallon
Deux commissaires du Gouvernement, l’un représentant le ministre
du Logement, à savoir Madame Ingrid COLICIS et l’autre le
ministre du Budget, à savoir Monsieur Fabien DETHIER, veillent
au respect des dispositions légales et réglementaires ainsi que
de l’intérêt général.
2. Le contrat de gestion
Le 1 er octobre 2013, la Région et le Fonds ont conclu le nouveau
contrat de gestion précisant l’ensemble des objectifs, moyens et
engagements qui lient les deux parties jusqu’en 2018.
En signant le contrat de gestion, le Fonds du Logement s’engage
à mettre en œuvre de manière efficace et efficiente, dans le
cadre des moyens qui lui sont octroyés, la politique régionale de
logement pour les aspects qui le concernent.
Ainsi, en ce qui concerne l’activité de prêt hypothécaire, le Fonds
du Logement est invité à poursuivre la mise en œuvre du Plan
Habitat pour Tous en orientant ses actions prioritairement vers
les ménages à revenus précaires et modestes et accessoirement
vers les revenus moyens. Il veillera à conserver une politique
attractive en matière de taux et de quotité empruntable, tout en
maintenant un différentiel de taux entre ses passifs et ses actifs
ne dépassant pas, en moyenne, 190 points de base sur base
annuelle. Le Fonds s’engage par ailleurs à maintenir et amplifier
l’accompagnement technico-social des familles, qu’elles soient
candidates emprunteuses ou emprunteuses, afin de garantir une
opération immobilière équilibrée et de contribuer à la sécurisation
de l’accession à la propriété des familles bénéficiaires. Le Gouvernement
soutient donc l’action du Fonds du Logement, et s’engage,
pour les années 2014 à 2018, dans les limites des crédits budgétaires
disponibles, à financer ses programmes d’activités d’octroi
de prêts hypothécaires.
En ce qui concerne l’activité d’octroi de prêts économiseurs
d’énergie, le Fonds du Logement entend poursuivre, dans la limite
des moyens octroyés par la Région, son action en collaboration
avec l’ensemble des partenaires.
Compte tenu du succès de l’écopack, le Gouvernement a décidé
de soutenir le dispositif actuel, moyennant quelques modifications
qui interviendront dans le courant 2015.
Enfin, à travers le nouveau contrat de gestion, le Fonds du Logement
s’engage à poursuivre le développement de nouveaux modes
d’accès par le biais du droit d’emphytéose ou de superficie, par
l’auto-construction encadrée ainsi que par le développement du
« Community Land Trusts », et cela notamment dans les zones à
forte pression immobilière.
En ce qui concerne l’aide locative, la Région confirme son soutien
à cette activité en octroyant d’une part, des moyens financiers
plus importants pour la création de logements et d’autre part, un
cofinancement destiné à la mise en œuvre d’un plan de rénovation
du parc locatif du Fonds du Logement. Celui-ci s’engage, quant à
lui, à créer au moins 50 nouveaux logements par an dans le cadre
des programmes communaux, avec une attention particulière pour
les communes concernées par la problématique HP. Le Gouvernement
reconnaît, par ailleurs, la spécificité d’intervention du
Fonds du Logement par des interventions d’achats et de rénovations
en centres urbains.
En ce qui concerne la gestion du parc locatif, un monitoring de
la qualité des logements, sous forme d’un cadastre, sera progressivement
mis en place par le Fonds du Logement. Ce dernier
s’engage, par ailleurs, à poursuivre l’accompagnement social
des familles tout au long de la location, et ce dès la première
rencontre du candidat-locataire avec les intervenants sociaux du
Fonds du Logement. Enfin, le Fonds du Logement maintiendra
un niveau minimum de 40 % de logements mis en location en
gestion directe dans le cadre de l’aide locative.
Quant aux missions relatives aux OFS, le Fonds du Logement est
invité à poursuivre l’instruction et la gestion de leurs dossiers
d’agrément, ainsi que le renforcement de leur professionnalisation
par la mise en œuvre d’une politique de formation continue du
personnel, à travers son Académie de l’Habitat durable et de
l’Insertion sociale.
En contrepartie des missions assurées par le Fonds du Logement,
le Gouvernement s’engage à couvrir intégralement le coût de cellesci
par l’octroi d’une subvention de fonctionnement annuelle. Il
s’engage par ailleurs à poursuivre le financement des dispositifs
« aides travaux » et « aides à la location » au départ des budgets
classiques. Ils bénéficieront d’une hausse de 10 % par an.
Plus globalement, le Gouvernement désire renforcer les transversalités
entre les différents acteurs régionaux du logement.
C’est la raison pour laquelle il a encouragé la création du Pôle

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 91
Logement, qui regroupe la SWL, la SWCS, le FLW ainsi que le
Centre d’Etudes en Habitat Durable et le Département Logement
de la DGO4. Le Fonds du Logement participe à cette nouvelle
plate-forme afin de partager, avec les autres acteurs du secteur,
les projets et les synergies répondant à des intérêts convergents.
En adoptant le contrat de gestion 2013-2018, le Gouvernement
confirme et renforce le Fonds du Logement dans l’ensemble de ses
missions. Il s’engage, en outre, à mettre à disposition du Fonds du
Logement les moyens financiers qui lui permettront d’accomplir
ses missions et d’atteindre les engagements convenus.
En matière de gouvernance, le Fonds s’engage d’une part, à mener
une politique de formation continue de son personnel, à travers
son Académie et d’autre part, à renforcer sa politique de gestion
des risques.
Organigramme du Fonds du Logement de Wallonie au 31/12/2014
Conseil d’Administration
Direction générale
CRéDITS AUX FAMILLES
Services opérationnels
HABITAT ET ACTION SOCIALE
Siège
1 Directrice-adjointe
6 Gestionnaires
administratifs
4 Assistantes
administratives
1 Responsable d’équipe
(Ecopack)
3 Gestionnaires administratifs
(Ecopack)
OCTROI DES CRéDITS
CELLULE DE COORDINATION ET D’APPUI
1 Responsable - 1 Chef de projet administratif
BUREAUX
RéGIONAUX
1 Directeur 1 Directeur
4 Responsables
régionaux
15 Gestionnaires
administratifs
4 Assistantes
administratives
3 Ecopasseurs
2 Secrétaires
3 Gestionnaires administratifs
(Ecopack)
ADMINISTRATION ET FINANCES
1 Directrice
1 Adjoint à la Direction
1 Chef comptable
1 Attaché
3 Comptables
1 Responsable Ressources Humaines
1 Gestionnaire administratif
1 Chargée de formation
3 Employés logistiques
1 Concierge
1 Assistante de Direction
1 Attachéer de Direction
SUIVI DES CRéDITS
1 Adjointe
à la Direction
1 Intervenante sociale
2 Responsables
d’équipe
10 Gestionnaires
administratifs
2 Assistantes
administratives
2 Secrétaires
2 Employés logistiques
1 Directeur
EXPERTISES
immobilières
1 Directeur
INFORMATIQUE ET
TELECOMMUNICATIONS
1 Chef de projet informatique
1 Chef de projet informatique junior
2 Analystes-programmeurs
2 Spécialistes systèmes-réseaux
1 Technicien informatique
2 Experts
immobiliers-Architectes
3 Experts immobiliers
1 Assistante
administrative
Services de support
CELLULE DE COORDINATION ET D’APPUI
1 Responsable - 1 Responsable technique - 1 Chargée de mission -
1 Gestionnaire d’immeubles - 1 Responsable de bureau - 1 Gestionnaire administratif -
1 Assistante administrative
Siège
1 Directrice-adjointe
1 Chargé de mission
1 Assistante
administrative
1 Secrétaire
Aide locative
QUALITE - ETUDES ET
DEVELOPPEMENT
BUREAUX
RéGIONAUX
1 Directrice 1 Directrice
4 Responsables régionaux
1 Architectes - Coordinateur
7 Architectes
1 Assistante technique
-dessinatrice
3 Assistants techniques
7 Intervenants sociaux
3 Gestionnaires d’immeubles
- Coordinateur
5 Gestionnaires d’immeubles
6 Techniciens de maintenance
6 Assistantes administratives
4 Secrétaires
1 Conseiller 1 Responsable
Organismes à
finalité sociale
1 Directeur-adjoint
1 Adjoint à la Direction
2 Gestionnaires administratifs
2 Chargés de missions
immobilières
3 Chargés de mission
1 Comptable
1 Chargée de formation
1 Chargée de communication
1 Assistante administrative
1 Secrétaire
COMMUNICATION
chapitre 04 / GOUVERNANCE, RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE ET INTéGRATION SOCIéTALE

92 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
3. L’académie de l’habitat durable
et de l’insertion sociale
Mise en place en 2012, l’Académie vise le développement d’une
vision stratégique d’ensemble et la constitution d’un plan général
de formations en adéquation avec les besoins spécifiques et
avec les priorités. Mais il s’agit aussi d’anticiper les besoins et
les mouvements du personnel du Fonds et des OFS, en fonction
de l’évolution des métiers et des missions.
L’Académie a pour mission de concevoir, d’organiser et d’assurer
le suivi des divers programmes de formation, tantôt confiés
à des intervenants externes, tantôt dispensés par des experts
internes.
Le personnel du Fonds a quant à lui bénéficié de nombreuses
formations dans diverses matières telles que le droit, la finance,
l’informatique, l’architecture, le social,…
Cette année encore deux programmes de formation à destination
des nouveaux collaborateurs du Fonds ont été mis sur pied
en collaboration avec tous les responsables et dispensé à une
quarantaine de nouveaux membres du personnel afin de les intégrer
au mieux dans la société. L’objectif de ces formations est de
transmettre les valeurs liées à l’histoire de l’entreprise, d’expliciter
ses objectifs et les moyens mis en œuvre dans chaque service
pour les atteindre, dont les transversalités présentes dans
le secteur de l’habitat et de l’action sociale.
4. Remerciements au personnel
Durant cet exercice, un membre du personnel, qui a manifesté
son dévouement au Fonds du Logement pendant quelque 28
années, a pris sa retraite. Il s’agit de Monsieur Joseph VAN
DAMME. Après être entré au Fonds du Logement en tant qu’inspecteur,
il a mené sa carrière au sein de notre société et joué un
véritable rôle de pilier. Il a ainsi assuré avec rigueur la direction
des ressources humaines et des services généraux de même
que le secrétariat du Conseil d’administration. Nous gardons en
mémoire sa compétence, sa disponibilité, sa capacité d’écoute,
ses qualités de pédagogue et sa franchise. Nous lui adressons
le témoignage de notre reconnaissance et lui souhaitons une
agréable retraite.
Par ailleurs, les quatre membres du personnel ci-après se
sont vu décerner la médaille de l’Ordre de la Couronne :
¼¼Monsieur Philippe BRIDOUX, directeur adjoint au service des
OFS ;
¼¼
¼¼
¼¼
Monsieur Luc MISSON, gestionnaire de dossiers au service
de l’octroi des crédits aux familles ;
Monsieur Paul HUBERT, gestionnaire de dossiers au service
de l’octroi des crédits aux familles ;
Monsieur Antonino RIZZO, technicien de maintenance de
l’aide locative de Charleroi.
Le programme des formations dispensées en 2014 aux organismes
à finalité sociale figure en page 77 du présent rapport.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 93
B. RESPONSABILITé
ENVIRONNEMENTALE
Une action contribuant à limiter
notre empreinte énergétique.
La contribution à la réduction de l’empreinte énergétique constitue
une préoccupation importante pour le Fonds du Logement.
Les actions entreprises concernent tant les logements bénéficiant
des interventions financières du Fonds que l’occupation des
immeubles de bureau par les services, la gestion des déchets et
des fournitures de bureau.
Par ailleurs, le Fonds participe, au sein du pôle logement, à un
groupe de réflexion visant l’utilisation rationnelle de l’énergie,
la qualité environnementale et la performance énergétique des
bâtiments dans une volonté de promotion du développement
durable, tout en tenant compte de ses moyens humains, techniques
et financiers. Ce groupe de réflexion proposera une méthodologie
commune pour le calcul de l’empreinte écologique ainsi qu’un plan
d’actions pour réduire de manière concrète l’empreinte écologique
des sociétés du pôle.
1. Les logements financés
par le Fonds
Le Fonds du logement a contribué, en 2014, à financer plus de
19,66 millions EUR de travaux d’amélioration énergétique à
travers ses différents domaines d’activité : le prêt aux familles,
l’extension et la gestion de son parc locatif, les prêts et subsides
octroyés aux propriétaires-bailleurs de logements confiés en
gestion aux organismes à finalité sociale (AIS et APL).
Parmi les travaux réalisés, de l’isolation du toit au changement
de châssis, en passant par le placement d’une nouvelle chaudière
gaz, c’est encore et toujours l’isolation de l’enveloppe du bâtiment
qui a concentré les plus gros investissements. Le poste isolation
représente en effet plus de 60 % du montant total investi. Ceci
s’explique par le fait que les dépenses réalisées dans l’isolation
du bâtiment présentent un très bon retour sur investissement
(rapport montant de l’investissement / économies annuelles
attendues).
chapitre 04 / GOUVERNANCE, RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE ET INTéGRATION SOCIéTALE

94 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
Le remplacement des châssis constitue également un poste
important et représente plus de 25 % de l’investissement global.
Quant à son parc locatif, le Fonds, désireux d’offrir des logements
économiques à ses familles, réalise les investissements néces-
saires dans le respect des budgets alloués. Il porte son choix sur
les conceptions les plus durables possible tant en termes de mise
en œuvre, qu’en termes d’entretien. Sur l’ensemble des investissements
réalisé sur le parc immobilier du Fonds, 1.089.848 EUR
ont été consacrés à l’amélioration énergétique des logements.
Types de travaux
Aide locative
(EUR)
Ecopacks
(EUR)
Prêts aux familles
(EUR)
Châssis 404.494 3.096.476 1.507.381 5.008.351 25,5
Ventilation 11.102 14.635 0 25.737 0,1
Système de production d’ECS 87.598 0 0 87.598 0,4
Système de chauffage 139.696 1.413.661 617.784 2.171.141 11,0
Photovoltaïque 0 53.262 29.522 82.784 0,4
Isolation toiture 107.812 6.527.807 1.545.617 8.181.236 41,6
Isolation planchers 7.951 90.714 6.329 104.994 0,5
Isolation murs 296.532 3.070.873 147.664 3.515.069 17,9
Isolation divers 30.614 0 0 30.614 0,2
Divers 4.050 259.828 191.051 454.929 2,3
Somme 1.089.848 14.527.256 4.045.348 19.662.451 100,0
Total
(EUR)
%
2. Les immeubles de bureau
du Fonds
Le Fonds a fait réaliser en 2013 un audit énergétique complet du
siège administratif de Charleroi.
L’audit a porté sur les aspects suivants :
¼¼l’enveloppe du bâtiment ;
¼¼les performances de l’installation de chauffage, de ventilation
et de production de froid ;
¼¼le système de gestion technique du bâtiment ;
¼¼la distribution d’électricité, et de l’éclairage dans les bureaux.
Des simulations dynamiques (tests d’infiltrométrie et de thermographie)
ont également été réalisées afin de tester le comportement
de l’immeuble et des systèmes en fonction de conditions
climatiques changeantes.
À partir des mesures et des simulations réalisées, le bureau
d’études en techniques spéciales a formulé une série de propositions
d’amélioration et un programme pluriannuel d’investissements
a été établi.
Dans une 1 ère phase, les investissements concerneront :
¼¼la régulation : remplacement du système de régulation qui est
complètement dépassé ;
¼¼l’enveloppe : travaux visant à améliorer l’étanchéité à l’air ;
¼¼
le chauffage - la ventilation - l’air conditionné : remplacements
de certains groupes de pulsion et d’extraction d’air,
de certains corps de chauffe et d’une partie du système de
production d’air froid.
Les cahiers des charges et les marchés publics ont été initiés en
2014 ; les travaux débuteront en 2015.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 95
3. La gestion des déchets et
des fournitures de bureaux
Afin de bénéficier d’économie d’échelle, le Fonds a adhéré en
2014 à la centrale d’achat créée par la Région wallonne. L’approvisionnement
en fournitures de bureaux est dorénavant réalisé
auprès de celle-ci, dans le respect du cahier des charges rédigé
par le Région wallonne, notamment en ce qui concerne le respect
des normes environnementales.
Par ailleurs, le tri des déchets constitue un point d’attention permanent.
Tous les services disposent de poubelles de tri sélectif.
4. La Maison de l’habitat durable
Dans le cadre de l’Alliance Emploi-Environnement se construit à
Charleroi la Maison de l’habitat durable, qui vise à informer et
sensibiliser le grand public et les professionnels aux techniques
de la rénovation et de la construction durables. Le FLW, partenaire
du projet, a mis à disposition de ce projet le n°18 de la rue de
Marcinelle, qu’il transforme en lieu d’accueil et de rencontres en
matière d’éco-rénovation.
La Maison de l’habitat durable est un concept unique porté
par deux partenaires, la Société wallonne de crédit social et le
Fonds du Logement de Wallonie. Il sera décliné en deux espaces
à vocations complémentaires dès la fin du chantier.
L’espace de la rue de Marcinelle (FLW) vise la sensibilisation
à l’habitat durable par une démarche citoyenne, collective et
associative dans le cadre d’une éco-rénovation.
Il fait office de chantier-témoin. Ainsi, des visites de chantiers
destinées aux professionnels ont été programmées au cours
de l’année 2014.
De nombreux autres partenaires, en particulier ceux de l’Alliance
Emploi-Environnement, collaborent au développement de ce
dessein par l’apport de leur expertise technique, scientifique,
sociale, économique, formative… Grâce à ce riche partenariat,
les deux sites proposeront diverses activités d’information et
de sensibilisation aux techniques d’éco-rénovation et d’écoconstruction
par le biais de zones d’accueil, de salles de réunion,
d’espaces de démonstration et de conférences répondant aux
attentes du public et des professionnels.
La fin des travaux était programmée pour l’année 2014, malheureusement
la faillite d’une entreprise a reporté la fin du chantier
à 2015.
chapitre 04 / GOUVERNANCE, RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE ET INTéGRATION SOCIéTALE

96 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
c. Intégration sociétale
Le Fonds poursuit la sensibilisation à
l’habitat durable dans une démarche
citoyenne et associative.
QUELQUES MANIFESTATIONS
Au cours du mois de février 2014, le Fonds a organisé une inauguration
de 14 logements passifs à Aywaille (Nonceveux) dans le
cadre du projet « Spirale », en présence du ministre du Logement
Monsieur J.-M. Nollet. Il s’agit de logements destinés à des
ménages en provenance d’équipements à vocation touristique.
Par ailleurs, deux inaugurations ont été organisées à l’initiative
de partenaires : l’une en juin 2014 par le CPAS de Sivry-Rance
suite à la création de 4 appartements pour familles nombreuses
par le Fonds avec qui le CPAS a conclu un bail emphytéotique, et
l’autre en septembre 2014 par l’ONE de Sprimont suite à la rénovation
par le Fonds d’un immeuble en 8 logements et un local
destiné aux consultations de l’ONE.
Le site de la Forestaille, qui réunit cinq logements familiaux, un
gîte social et une régie d’habitat rural, a fait l’objet, en octobre
2014, d’une visite par le nouveau ministre du Logement Monsieur
P. Furlan. La régie continue de prendre de l’essor. Ainsi en février,
grâce à un financement régional, elle créait un verger de variétés
anciennes et accueillait neuf ruchers. En juin, l’activité maraîchère
a été renforcée par l’installation d’une serre de 400 m²
grâce à un subside européen.
Le ministre Furlan a également fait au Fonds l’honneur d’une
visite au siège administratif, en décembre 2014, afin de rencontrer
d’une part, les services pour avoir un aperçu des diverses activités
et d’autre part, les membres du Conseil d’administration.
En novembre 2014, les agences immobilières sociales wallonnes
ont participé au 4 ème Congrès des agents immobiliers. À cette
occasion, cinq AIS étaient accompagnées par des représentants
du Fonds. Le bilan de cette journée fut très positif vu le nombre
de professionnels du secteur immobilier classique ayant afflué
sur le stand des associations.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 97
AUDITION AU PARLEMENT WALLON
Suite à la proposition de résolution déposée par Monsieur le
député Stoffels invitant le Gouvernement wallon à lancer un
programme exceptionnel de création et d’entretien de logements,
le Fonds a été invité, en date du 16 janvier 2014, à une audition
devant la Commission de l’Aménagement du Territoire, des
Transports, de l’Energie et du Logement du Parlement wallon.
Celle-ci fut l’occasion de rappeler les missions du Fonds, de
commenter le diagnostic de Monsieur Stoffels et les solutions
envisagées et d’expliciter les contributions que le Fonds peut
apporter pour relever les défis.
MEMORANDUM DU FONDS DU
LOGEMENT DE WALLONIE
Dans la perspective des élections régionales 2014, le conseil
d’administration a approuvé le texte du mémorandum du Fonds.
Ce dernier a été transmis aux parlementaires wallons et aux
présidents de partis politiques.
Ce mémorandum a mis en exergue les difficultés réelles rencontrées
par les familles nombreuses à accéder à un logement de
qualité et l’intérêt de poursuivre et développer les outils valorisés
par le FLW, avec l’appui de la Région, pour leur venir en aide.
Par ailleurs, en collaboration avec les services du Fonds, un mémorandum
des OFS a également été élaboré par les représentants
des agences immobilières sociales, des associations de promotion
du logement et des régies des quartiers ; il a également été transmis
aux parlementaires wallons et aux partis politiques.
LA PARTICIPATION À LA VIE
ÉCONOMIQUE ET SOCIALE
La présence du Fonds ou la mise à disposition de dépliants
au public a été assurée dans les divers salons consacrés
à la construction, à la rénovation et à l’aménagement du
logement et de l’habitat, à savoir :
¼¼le salon « Batirama » à Tournai, en janvier 2014,
¼¼le salon « Batimoi » à Marche, en janvier 2014,
¼¼le salon « Batibouw » à Bruxelles, en février/mars 2014,
¼¼le salon « Bois & Habitat » à Namur, en mars 2014,
¼¼le salon « Energie et Habitat » à Namur, en octobre 2014
¼¼le salon « Habitat » à Liège, en novembre 2014.
Les activités du Fonds ont fait l’objet d’articles ou de reportages
dans les médias locaux, à savoir :
¼¼
¼¼
¼¼
¼¼
¼¼
¼¼
¼¼
¼¼
l’inauguration de maisons passives à Aywaille,
l’implantation de l’AIS Des Rivières à Chièvres,
le site de la ferme de la Forestaille, à Lobbes
le partenariat de la ville de Profondeville avec l’AIS
Gembloux-Fosses,
la maison de l’habitat durable à Charleroi,
le projet Spirale à Aywaille,
l’inauguration de logements à Sivry-Rance,
l’inauguration de logements locatifs à finalité sociale
par le Miroir Vagabond, à Hotton.
En 2014, le Fonds a également été sollicité pour deux
événements publics :
¼¼Le 125 ème anniversaire de l’action publique en matière de
logement. Un programme d’activités a été réalisé dans le
cadre d’un partenariat de l’ensemble des acteurs wallons du
logement. Vingt journées locales de promotion de l’action
publique en faveur du logement et de l’habitat durable ont
été organisées sur l’ensemble de la Wallonie durant les
week-ends de février à mai 2014. Pour sa part, le Fonds a
organisé à Charleroi, le 27 avril 2014, une journée qui a mobilisé
de nombreux partenaires.
¼¼La première édition du « Forum Immobilier Charleroi-Sud
Hainaut », qui s’est tenu les 16 et 17 octobre 2014. L’objectif
était de mettre en avant les projets et potentialités d’investissements
dans la région et favoriser les synergies entre
partenaires publics, privés et investisseurs potentiels.
Dans la foulée de la journée d’étude organisée en novembre
2013 par le Fonds à l’attention des organismes de logement à
finalité sociale, sur le thème « L’accompagnement social dans le
cadre du cologement », le Fonds a édité une brochure intitulée
« Le cologement - Une forme d’habitat solidaire en émergence ».
Cette brochure reprend les différents exposés s’appuyant sur les
expériences menées et présentant les étapes d’un projet, l’accompagnement
social spécifique, les aspects architecturaux, les
coûts et les bénéfices du cologement ainsi que les recommandations
effectuées par les professionnels du secteur.
Par ailleurs, au cours de l’année 2014, le Fonds a reconduit pour
une durée d’un an la convention avec les journaux francophones
belges, afin de permettre à ses emprunteurs hypothécaires de
bénéficier gratuitement d’un abonnement d’un an à un quotidien
de leur choix. Dans ce cadre, le Fonds a de nouveau bénéficié en
2014 d’une subvention de la Région pour couvrir l’entièreté de la
dépense.
chapitre 04 / GOUVERNANCE, RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE ET INTéGRATION SOCIéTALE

98 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
MISE EN PLACE DU « POLE LOGEMENT »
DE LA REGION WALLONNE
En mai 2014, la convention mettant en place le « Pôle Logement »
a été signée par le Ministre du Logement, Monsieur J.-M. Nollet,
ainsi que par les représentants de la Société wallonne du Logement
(SWL), de la Société wallonne du crédit social (SWCS), du Centre
d’études en habitat durable (CEHD), du Conseil supérieur du
Logement (CSL) et du Fonds du Logement de Wallonie (FLW).
Rappelons que ce pôle a pour objectif une meilleure coordination
entre les différents acteurs du logement en Wallonie.
LE CONSEIL SUPÉRIEUR DU LOGEMENT
Le Conseil supérieur du Logement est une instance de réflexion
où peuvent être mises en débat les diverses dimensions de la
question du logement en Wallonie. C’est un des outils permanents
d’assistance et de conseil à la décision du Gouvernement wallon.
Le Fonds du Logement de Wallonie participe activement aux
travaux du Conseil supérieur du Logement, tant aux réunions
plénières qu’aux groupes de travail.
Il y est ainsi représenté par deux membres effectifs et/ou deux
membres suppléants.
Durant l’année 2014, les thématiques abordées par le CSL ont
été notamment la régionalisation du bail à loyer, les expulsions
domiciliaires, les Community Land Trusts, la fiscalité immobilière.
LE RÉSEAU HABITAT ET FRANCOPHONIE
Le Réseau Habitat et Francophonie (RHF) est le réseau international
des professionnels de l’habitat social dans les pays francophones.
Il permet à ses membres, qu’ils soient aménageurs,
constructeurs, gestionnaires ou financeurs, d’optimiser leurs
pratiques et d’accroître leurs performances grâce aux échanges
d’expériences.
Le Réseau organise une conférence internationale annuelle ainsi
que des rencontres et des échanges réguliers entre professionnels
de l’habitat. Ces moments forts de partage d’expériences et de
pratiques permettent de s’ouvrir à de nouvelles perspectives par
la découverte d’approches originales.
Ainsi, en juin 2014, le Réseau a organisé à Arras sa 47 ème conférence
sur le thème « Démontrer notre utilité sociale. Nos impacts sur la
société : approche, méthode et perspectives». Organisée avec la
collaboration de Pas-de-Calais Habitat, cette conférence a réuni
plus d’une cinquantaine de professionnels de l’habitat social de
pays francophones qui y sont venus pour échanger sur leurs
expériences et discuter de l’impact de l’habitat social sur la société.
En octobre 2014, dans la perspective du XV ème Sommet de la
Francophonie, un séminaire a également été organisé à Dakar
sur le thème « La contribution des politiques du logement et du
développement urbain à l’exercice des droits des femmes et des
jeunes dans le monde ». Ce séminaire a regroupé plus de septante
participants originaires d’une vingtaine de pays. À l’issue de
celui-ci, une déclaration a été rédigée et a été remise entre les
mains du Président de la République du Sénégal. Cette action a
porté ses fruits, l’article 44 de la déclaration finale des chefs
d’Etats francophones faisant explicitement référence aux politiques
de l’habitat.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 99
CECODHAS - Housing Europe
Le Fonds du Logement de Wallonie est également membre du
CECODHAS Housing Europe, réseau européen de 42 fédérations
nationales et régionales de fournisseurs de logements publics,
volontaires et de coopérations dans 22 pays. Au total, ils gèrent
12 % des logements présents sur le territoire de l’Union européenne.
Au cours de l’année 2014, le CECODHAS a organisé plusieurs
événements.
Pour sa part, le Fonds a notamment participé à :
¼¼l’Assemblée générale qui s’est tenue à Versailles en juillet sur
le thème « The City of Tomorrow and the role of affordable &
social housing providers » ;
¼¼la conférence internationale, coorganisée en décembre avec
Finance Watch, à Bruxelles, sur la thématique du financement
des politiques de l’habitat.
Une démarche d’ouverture, de partage et
d’innovation à dimension internationale.
chapitre 04 / GOUVERNANCE, RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE ET INTéGRATION SOCIéTALE

100 / Rapports annuels 2014 / FLW
analyse des comptes
et comptes annuels
AU 31 DéCEMBRE 2014 en euros

chapitre 05
analyse des comptes..............................................................................102
comptes annuels.....................................................................................112
chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels

102 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
analyse des comptes
PRéSENTATION ET DIVISION
DES COMPTES
Nos comptes annuels sont dressés suivant le modèle résultant
des prescriptions du Code des sociétés et du schéma dérogatoire
autorisé par la dépêche du 15 janvier 1987 du Ministère des
Affaires Economiques en application de l’article 125 du même
Code.
Les documents qui suivent sont entièrement basés sur les
normes rendues obligatoires par les dispositions précitées. Nous
croyons cependant utile de préciser les grandes lignes de notre
comptabilité.
L’arrêté de l’Exécutif Régional Wallon du 2 mai 1991 qui détermine
les conditions auxquelles sont subordonnées les autorisations
d’emprunt à accorder au Fonds du Logement des Familles
Nombreuses de Wallonie stipule en son article 4, que les prêts et
les opérations d’aide locative effectués au moyen des capitaux
du Fonds B2 font l’objet d’une comptabilité distincte. L’article 4
de l’Arrêté du Gouvernement wallon du 17 mars 1999 portant
exécution de l’article 183 du Code wallon du logement et de
l’habitat durable reprend une disposition analogue.
Cela signifie que nous procédons à une comptabilisation séparée
des opérations selon qu’elles affectent les avoirs du Fonds B2 ou
ceux du patrimoine propre de la société, appelé Fonds AB.
En 1989, le système dit de prime en capital, a été appliqué : la
Région verse au Fonds du Logement une prime qui est la somme
actualisée sur vingt ans de l’intervention de la Région dans la
charge d’intérêt des emprunts. Cette prime couvre également,
dans les limites retenues, les variations de taux aux échéances
quinquennales. Cette couverture pour variation de taux a été
supprimée en 2008. Ce système a été appliqué, complètement
de 1990 à 2008, appliqué partiellement en 2009 et 2012 et supprimé
en 2010 et 2011.
Ce système a été remplacé en 2013 par l’arrêté ministériel du 3
juillet 2013 portant fixation des modalités et des paramètres de
financement par la Région wallonne des activités du Fonds du
Logement des familles nombreuses de Wallonie qui fixe notamment
un nouveau système de financement des activités hypothécaires
via une dotation en capital correspondant à la somme
actualisée des différentiels de flux entre les créances hypothécaires
et les dettes financières y afférentes.
La comptabilisation séparée des opérations en Fonds AB et en
Fonds B2 exige l’établissement de deux situations bilantaires
distinctes conduisant à des résultats séparés.
Ces comptabilités distinctes visent à permettre l’exercice des
contrôles.
Mais quand les comptes sont dressés, nous devons procéder à la
fusion en un seul état de tous les postes des deux bilans et des
deux comptes de résultats, la législation sur les sociétés exigeant
la publication d’une seule situation par société.
Le commentaire de ces comptes prévu par la loi sous forme
d’annexe aux comptes annuels est réalisé et pour le Fonds AB
et pour le Fonds B2.
De plus, nous avons intercalé dans les subdivisions concernées
des tableaux statistiques relatifs à l’évolution des prêts.
La suite du rapport présente une analyse des grandes composantes
des comptes sous les sub-divisions suivantes :
1. l’encours des prêts ;
2. la tenue des remboursements ;
3. les amortissements sur créances ;
4. les opérations d’aide locative relatives à la gestion des
immeubles ;
5. les primes en capital ;
6. la gestion actif - passif ;
7. les résultats ;
8. l’affectation et les prélèvements du résultat.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 103
1. ENCOURS DES PRêTS
Le solde des prêts hypothécaires et à tempérament s’élève, au
31.12.2014, à 1.214.157.869,35 EUR.
La majoration de l’encours par rapport à fin 2013 est de
75.922.224,87EUR, soit une croissance de 6,67 %.
Le tableau ci-après précise l’évolution du nombre et de l’encours
des prêts en un an, en distinguant les capitaux prêtés dans les
différents Fonds.
Évolution de l’encours des prêts consentis
Origine des capitaux
Solde au 31.12.2014 Solde au 31.12.2013 Différences
Nombre Montant Nombre Montant Nombre Montant
Fonds I.S. 268 1.711.096,31 323 1.920.829,31 -55 -209.733,00
Fonds OFS 6 120.095,99 6 132.260,42 0 -12.164,43
Fonds AB 274 1.831.192,30 329 2.053.089,73 -55 -221.897,43
Fonds B2 19.043 1.212.326.677,05 18.107 1.136.182.554,75 936 76.144.122,30
Tous Fonds réunis 19.317 1.214.157.869,35 18.436 1.138.235.644,48 881 75.922.224,87
Dans le tableau I, on trouve, pour chaque fonds, le solde au début
de l’année et les mouvements financiers de l’année qui
conduisent au nouveau solde en fin d’année.
A noter qu’une opération financée par deux fonds distincts est
comptabilisée comme deux prêts.
Analyse des comptes au 31.12.2014 - Débiteurs - Prêts immobiliers - Mouvements de l’année 2014
Mouvements de l’année
Débiteurs-emprunteurs
au 31.12.2013
Nouveaux prêts en 2014
Intérêts débités en 2014
Frais débités en 2014
à déduire
Remboursements perçus en 2014
Prêts soldés en 2014
à nouveau au 31.12.2014
Fonds I.S. Fonds OFS Fonds B2 TOTAUX
N Montant N Montant N Montant N Montant
323
11
334/
/
334
/
66
268
1.920.829,31
201.689,06
2.122.518,37
34.539,31
193,94
2.157.251,62
446.155,31
/
1.711.096,31
6
0
6
/
/
6
/
0
6
132.260,42
0,00
132.260,42
4.091,85
0,00
136.352,27
16.256,28
/
120.095,99
18.107
1.968
20.075
/
/
20.075
/
1.032
19.043
1.136.182.554,75
173.824.177,24
1.310.006.731,99
24.200.801,31
541.209,54
1.334.748.742,84
122.422.065,79
/
1.212.326.677,05
18.436
1.979
20.415
0
0
20.415
0
1.098
19.317
1.138.235.644,48
174.025.866,30
1.312.261.510,78
24.239.432,47
541.403,48
1.337.042.346,73
122.884.477,38
/
1.214.157.869,35
chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels

104 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
2. TENUE DES REMBOURSEMENTS
Les arriérés de paiement
Le nombre d’emprunteurs en retard de paiement, moindre que
celui en avance, s’élève à 2.308 au 31 décembre 2014 et augmente
de 258 unités par rapport à 2013. La valeur moyenne d’un arriéré,
de loin supérieure à celle des avances, s’élève à 3.045,14 EUR en
2014.
Prêts en arriérés et en avances
Année
Nombre
de prêts
Nombre
Arriérés
Montant
(EUR)
Remboursements
en avance
Montant
Nombre
(EUR)
2013 18.436 2.050 6.188.647 5.529 1.155.336
2014 19.317 2.308 7.028.188 5.650 1.200.694
Le tableau ci-dessous fait apparaître notamment que le nombre
d’emprunteurs en retard de plus de deux mois, soit 972, représente,
au 31 décembre 2014, 8,37 % du nombre total des emprunteurs.
Le nombre de prêts en litigieux (1) , à la même date, a augmenté de
10 unités par rapport à l’année précédente, passant de 87 à 97.
Abstraction faite des litigieux, les arriérés des prêts en cours de
remboursement représentent 0,38 % de l’encours total.
Le graphique ci-dessous, extrait du dernier rapport de l’Observatoire
du Crédit et de l’Endettement, fait apparaître que les défaillances
de remboursement des débiteurs du FLW s’inscrivent dans le cadre
d’une même tendance observée sur le marché du crédit belge.
Arriéré moyen par emprunteur défaillant (indices 2007 = 100)
210
190
170
150
130
110
90
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Prêt à tempérament
Vente à tempérament
Ouverture de crédit
Prêt hypothécaire
Nombre de prêts avec retard d’échéance
Année
1 à 2 mois
Plus de
2 mois
Arriérés
litigieux
Le montant total des arriérés connaît une augmentation significative
par rapport à l’an dernier, dont une bonne part s’explique
par la croissance des arriérés de plus de deux mois.
Mensualités en retard d’échéance (EUR)
TOTAL
2013 1.139 824 87 2.050
2014 1.239 972 97 2.308
Année 1 à 2 mois
Plus de
2 mois
TOTAL
2013 394.645 3.637.338 4.031.983
2014 439.339 4.190.035 4.629.374
Les mesures d’apurement des arriérés
Depuis longtemps, le FLW adopte, face à la problématique des
arriérés, une stratégie de gestion souple et adaptée à chaque
emprunteur défaillant. Elle privilégie, dans la mesure où un dialogue
existe, le maintien des familles dans leur logement pour les raisons
suivantes :
¼¼socialement et humainement, c’est bien souvent la meilleure
solution et ce tout particulièrement pour les enfants ;
¼¼financièrement parce que la vente publique d’un bien, outre le
constat d’un échec, ne garantit pas le recouvrement des
montants exigibles. Ce qui n’est souhaitable ni pour la famille,
ni pour le FLW. Par ailleurs, le marché immobilier est pour
l’instant plutôt baissier par rapport aux années précédentes,
et la durée des négociations plus longue.
(1)
Arriérés litigieux : arriérés d’un dossier dans lequel la réalisation déficitaire
(de gré à gré ou forcée) du gage hypothécaire principal est intervenue en
cours d’exercice comptable concerné, avec réception de tout ou partie du
prix de vente. Le solde à recouvrer fait basculer la créance en litigieuse.
Celle-ci fait néanmoins l’objet d’un recouvrement au moins partiel voire
intégral (ex : réalisation d’un gage complémentaire, décès de la personne
assurée dont on avait maintenu l’assurance-vie au moins partiellement à
concurrence du solde à recouvrer,…). Ce n’est donc que si un dossier litigieux
n’a pu et n’offre aucune perspective raisonnable de récupération dans des
délais annuels rapprochés qu’il passera en statut de dossier irrécouvrable.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 105
L’on peut considérer que le Fonds du Logement, comme prêteur
social, vise à harmoniser au mieux ses buts de mission (essentiellement
permettre à la famille chaque fois nombreuse de
conserver la propriété de son logement) et ses buts de système
(essentiellement assurer l’existence de l’institution grâce aux
remboursements effectifs).
C’est ainsi que :
¼¼Un accompagnement technique et/ou social peut être réalisé
chaque fois que nécessaire pour permettre à la famille
emprunteuse d’être aidée dans la concrétisation de choix à
opérer, de décisions à prendre, d’actions à entreprendre au
besoin via la mise ne œuvre de certains partenariats, voire dans
l’encadrement des remboursements à effectuer (ex : cession
amiable auprès d’un employeur, d’une mutuelle, d’une caisse de
chômage,…).
¼¼Le Fonds du Logement met ses compétences diverses ainsi
que ses relations institutionnelles privilégiées à disposition
des familles emprunteuses qui en ont besoin. Il assure
chaque fois que possible, lui-même, sa représentation en
justice (conciliations judiciaires devant les Juges des Saisies,
règlements collectifs devant les Tribunaux du Travail). Il gère
lui-même ses dossiers de procédure sans externalisation
auprès d’avocats. Le Fonds du Logement fait assurer les
immeubles hypothéqués quand ils ne le sont pas ou plus. Il
œuvre en partenariat avec les services compétents de la
Wallonie pour la finalisation des dossiers d’assurance perte
de revenus, de prime à la réhabilitation ou à l’énergie, utilisant
le mandat lui conféré par les emprunteurs.
¼¼Le Fonds du Logement, malgré une exigibilité notifiée, limite
toujours sa récupération coercitive à l’apurement de l’arriéré,
alors que bien d’autres sociétés la font porter sur la totalité
du solde devenu exigible.
¼¼Des programmes d’apurement raisonnables de l’arriéré sont
proposés et acceptés, notamment dans le cadre des procédures
imposées par le législateur en vue de protéger les débiteurs
(conciliation devant le Juge des Saisies et règlement collectif
des dettes) et les aides régionales spécifiques (assurance
perte de revenus).
¼¼L’assurance perte de revenus, de la Région wallonne, est
systématiquement activée lorsque l’emprunteur respecte
les conditions d’octroi.
Les procédures de conciliation
La loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire confie au
Juge des Saisies la compétence de connaître de la procédure de
conciliation qu’elle organise et qui doit précéder la procédure de
saisie-exécution immobilière.
L’exigence du préliminaire de la conciliation s’inscrit dans la
problématique de la lutte contre le surendettement. C’est à ce
titre que le Fonds du Logement y a eu recours depuis son introduction
au 1er janvier 1993. En 2014, 83 (contre 104 en 2013)
requêtes en conciliation ont ainsi été déposées par le Fonds du
Logement qui y délègue systématiquement un de ses représentants.
Ces requêtes se ventilent essentiellement comme suit, selon les
arrondissements :
¼¼Charleroi : 25
¼¼Mons : 15
¼¼Tournai : 3
¼¼Liège : 16
¼¼Dinant : 3
¼¼Namur : 3
¼¼Huy : 2
¼¼Neufchateau : 6
¼¼Nivelles : 5
¼¼Verviers: 5
Notre expérience en la matière conduit à considérer l’impact de
cette disposition comme très bénéfique, dans la mesure où, avant
que des situations irréversibles ne se développent, un dialogue
peut s’instaurer entre le Juge et les parties concernées qui, le
plus souvent, conduit à des résultats positifs au travers de la
signature de procès-verbaux de conciliation.
Procédures de règlement collectif de dettes
En 2014, 63 dossiers (59 en 2013) ont débouché sur un jugement
d’admissibilité de pareilles procédures. Au total, ce sont plus de
603 dossiers de prêts dans lesquels nous avons été confrontés à
une procédure en règlement collectif depuis l’entrée en vigueur
de la loi, en 1999.
Dans la plupart des cas, un avocat a été désigné comme médiateur,
mais plus rarement des CPAS et certaines associations agréées
par la Région wallonne.
Si une approche en termes d’arriéré à l’égard du Fonds du Logement
s’avère fort satisfaisante même pour ces dossiers, il
convient toutefois de ne pas occulter la situation de surendettement
des familles nombreuses concernées et ce, tant en nombre
de créanciers, qu’en importance de créances et d’arriérés.
chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels

106 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
Dans quelques cas seulement, mais dont le nombre est croissant
au cours de ces dernières années, le logement familial a dû être
réalisé de gré à gré par les emprunteurs, chaque fois à un prix
optimal. Par contre, la plupart des autres familles nombreuses
endettées ou surendettées conserveront la propriété de leur
logement et leur cadre de vie, dans le même temps où la mensualité
du prêt sera considérée comme charge incompressible et versée
par le médiateur au Fonds du Logement. De la sorte, cette loi
contribue à renforcer la protection du logement familial.
Assurance perte de revenus
Dans la tenue des remboursements, l’assurance perte de revenus
joue assurément un rôle.
Cette intervention de la Région wallonne a été introduite fin
décembre 1986. Elle prévoit la possibilité pour les emprunteurs
d’un organisme de crédit reconnu, dont le Fonds du Logement, de
bénéficier d’une assurance garantissant, en cas de perte de
revenu professionnel, le paiement des charges afférentes aux
emprunts contractés en vue de la réalisation d’opérations
immobilières.
L’assurance garantit le paiement de trois années de charges hypothécaires
avec un maximum de 6.200 EUR par année d’assurance
et une intervention totale limitée à 18.600 EUR et ce, pendant la
période de couverture comprise dans les huit premières années
du prêt.
Au cours des cinq derniers exercices, en moyenne c’est 35,09 %
des prêts qui sont ou seront couverts ; en 2014 on atteint 32 %
des nouveaux prêts.
Au cours de l’année 2014, l’assurance est intervenue dans 130
prêts et les montants enregistrés s’élèvent à 335.662,69 EUR.
Ces montants sont loin d’être négligeables (64,66 % des mensualités
attendues pour l’année, relatives à ces mêmes prêts).
L’absence d’une couverture n’aurait certes pas conduit nécessairement
à un arriéré de même ampleur. Sa mise en œuvre a néanmoins
atténué le choc de la perte d’emploi pour les familles et, ce faisant,
elle a bénéficié tant à celles-ci qu’au Fonds.
Cela étant, lorsque les emprunteurs ne respectent pas leurs
engagements, le recours aux poursuites judiciaires et à la vente
des immeubles est inévitable.
Les ventes d’immeubles
L’année 2014 a été marquée par la vente définitive de 74
immeubles d’emprunteurs en contentieux de remboursement. Ce
nombre se décompose en :
¼¼
¼¼
66 ventes de gré à gré,
8 ventes judiciaires ou forcées (toutes à la requête d’un
tiers-créancier).
Les ventes de gré à gré - dont 12 dans le cadre d’une procédure
en règlement collectif de dettes et 1 dans le cadre d’une faillite
- restent les plus nombreuses. En effet, dans le cas où la vente
de l’immeuble paraît inévitable, le FLW incite les emprunteurs à
rechercher un amateur pour une acquisition de gré à gré, parce
que celle-ci se réalise presque toujours à un prix plus favorable,
tout en évitant d’importants frais de procédure, ce qui correspond
à l’intérêt aussi bien du Fonds que de l’emprunteur.
Parmi les ventes judiciaires ou forcées, 7 ont eu lieu à la requête
de tiers et 1 à l’initiative d’un des emprunteurs dans le cadre
d’une sortie d’indivision par licitation.
Optimalisation du risque « crédit »
2013 2014
Revenus précaires 71 % 65 %
Revenus précaires et
modestes
95 % 94 %
Familles monoparentales 36,5 % 30 %
La mission sociale du Fonds du Logement l’incite à privilégier
toujours davantage les familles disposant de revenus précaires
et modestes (notamment les familles monoparentales), comme
le montrent les données ci-après.
Dans le segment des logements intéressant le public cible du
Fonds, la croissance continue des prix immobiliers au cours des
dix dernières années rend moins aisé l’accès au crédit pour ces
familles et conduit le Fonds du Logement à accorder des prêts
avec des quotités élevées par rapport à la valeur vénale du bien
financé.
Dans un contexte de conjoncture économique incertain, marqué
par un marché immobilier moins porteur que par le passé, deux
mesures ont été prises en 2013 pour permettre aux familles de
continuer à accéder à un financement adapté à leur capacité
contributive tout en optimalisant le risque « crédit » du Fonds.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 107
1. Acquisition par le Fonds du Logement des logements mis en vente
Actuellement, lorsque le logement d’un débiteur défaillant est
mis en vente, les services du Fonds examinent l’opportunité
d’acquérir l’immeuble à un prix raisonnable, soit pour le verser
dans le parc de l’aide locative, soit pour en assurer ultérieurement
la revente en gré à gré à meilleur prix. Dans les deux
cas, l’opération contribue à diminuer l’importance du litigieux,
ce qui est l’intérêt et du débiteur et du Fonds du Logement.
Sont pris en considération des paramètres tels que :
¼¼l’importance du litigieux escompté ;
¼¼la structure de l’immeuble et les besoins de rénovation ;
¼¼
¼¼
l’implantation du logement par rapport à la rue, au quartier
et aux services offerts aux habitants ;
la présence d’un partenaire local pour la gestion du bien.
En 2014, 3 logements ont été exceptionnellement acquis par
le Fonds du Logement.
Ces opérations d’achat sont neutres sur le plan fiscal pour le
Fonds du Logement si le logement est revendu dans les 10 ans
(droits d’enregistrement toujours à 6 % restitués à l’occasion
de la cession).
2. Appel à la garantie de bonne fin de la Wallonie
La Wallonie peut garantir le remboursement des prêts accordés
par le Fonds du Logement, la SWCS et les Guichets de crédit
social dans le cadre de leurs règlements respectifs approuvés
par le Gouvernement wallon.
Concrètement, en cas de vente de l’immeuble gagé, la Wallonie
couvre 95 % de la perte finale enregistrée par l’organisme de
prêt, à concurrence d’un montant maximum défini au moment
de l’octroi de la garantie (montant du prêt diminué de 70 % de
la valeur vénale du logement).
Cette garantie est notamment subordonnée :
¼¼à une information de la Wallonie au moment de l’octroi du prêt ;
¼
¼ au paiement d’une contribution de garantie égale à 0,2 %
du montant prêté, à charge de l’emprunteur.
Depuis le 23 juillet 2013, le Fonds du Logement s’est inscrit
dans ce cadre.
Compte tenu du nouveau système de financement et des quotités
actuelles (jusqu’à 110 %) augmentant le risque « crédit », le Fonds
du Logement inscrit ses prêts dans le système de la garantie
régionale dès lors que le montant excède 70 % de la valeur
vénale.
3. AMORTISSEMENTS SUR CRéANCES
Les amortissements sur créances se subdivisent traditionnellement
en deux groupes : les amortissements pour créances individualisées
et les amortissements pour créances non individualisées.
Les amortissements pour créances individualisées visent à fournir
les provisions nécessaires pour couvrir les pertes résultant des
loyers impayés dans le cas des immeubles loués ou de la disparition
effective du gage hypothécaire à la suite d’une vente forcée
déficitaire. Avant que celle-ci n’intervienne, les pertes résultant
de la non-récupération des soldes des prêts, lorsque les arriérés
sont égaux ou supérieurs à une année de mensualités, peuvent
être anticipées. Une provision est constituée à concurrence de
50 % des soldes de ces prêts. Dans les comptes annuels, ces
montants sont comptabilisés comme réduction de valeur des
postes correspondants de l’actif.
Les autres amortissements, c’est-à-dire ceux pour créances non
individualisées, fournissent les provisions nécessaires pour couvrir
les risques de pertes résultant de la disparition éventuelle du gage
hypothécaire. Dans les comptes annuels, ces montants sont
repris comme dotations aux réserves.
L’article 4, 2º de l’Arrêté de l’Exécutif Régional Wallon du 15 février
1984 et l’article 4 de l’Arrêté du même Exécutif en date du 2 mai
1991, limitent leur montant à 0,30 % de l’encours hypothécaire
au 31 décembre de l’exercice, défalcation faite des débiteurs
douteux. L’article 4 de l’Arrêté du Gouvernement wallon du 17
mars 1999 reprend une disposition analogue.
Au 31 décembre 2014, ces provisions pour créances non individualisées
représentent un total de 3.546.709,93 EUR, cette année la
dotation de l’exercice s’élève à 227.059,66 EUR.
chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels

108 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
4. OPéRATIONS D’AIDE LOCATIVE
RELATIVES à LA GESTION
DES IMMEUBLES
Les produits et charges directs des opérations d’aide locative
relatives uniquement à l’activité de gestion des immeubles
acquis dans le cadre du Fonds B2 en vue de leur location sont
présentés ci-dessous, non compris les amortissements et la
quotité de subside en capital.
En 2014, les produits et les charges de l’aide locative relatifs à la
gestion des immeubles atteignent :
PRODUITS
loyers échus .............................................................. 4.378.923,34
subsides-loyers................................................................ 61.029,79
récupérations à charge des locataires :
- eau, gaz, électricité, chauffage............................. 72.319,67
- frais d’entretien..................................................... 75.222,65
- frais divers...............................................................67.364,89
autres produits............................................................. 200.814,82
Total ..................................................................... 4.855.675,16
CHARGES
précompte immobilier.................................................... 512.154,96
assurances......................................................................160.153,64
eau, gaz, électricité, chauffage.....................................174.820,61
entretien des immeubles.............................................1.109.507,14
gros entretiens et réparations.................................... 1.417.067,57
frais divers......................................................................147.880,85
Total ..................................................................... 3.521.584,77
PRODUITS - CHARGES
total ......................................................................... 1.334.090,39
En 2014, la différence entre les produits et les charges s’élève
à 4.855.675,16 EUR - 3.521.584,77 EUR = 1.334.090,39 EUR.
Ce résultat s’intègre au résultat global du Fonds B2.
5. PRIMES EN CAPITAL
Ainsi qu’il a été signalé ci-dessus, depuis 1989, l’intervention de
la Région wallonne dans le financement du Fonds du Logement
de Wallonie a pris la forme d’une prime ou dotation en capital qui
est égale à la valeur actualisée des subsides que la Région aurait
dû verser sur base d’un emprunt contracté pour financer la totalité
du montant d’activité autorisée et complétée, jusqu’en 2007, par
une dotation de couverture du risque de variation des taux.
Les primes en capital versées jusqu’en 2009 et partiellement en
2012 au Fonds du Logement de Wallonie - qui ne répondent pas
à la définition comptable des subsides en capital qui doivent
s’amortir au même rythme que les immobilisations corporelles
que ceux-ci financent - sont comptabilisées dans les comptes de
régularisation, au passif du bilan, en tant que "produits à reporter".
Les mouvements de ce compte en 2014 sont les suivants :
- Solde du compte au 31/12/2014 : .....................+320.672.763,22
- Primes en capital 2014 : .......................................+10.267.338,00
- Prélèvements : ...................................................... -20.839.209,12
- Solde du compte au 31/12/2014 : ......................+310.100.892,10
6. GESTION ACTIF - PASSIF
Le Fonds a mis en place en 1999 un Comité ALM (Asset & Liability
Management), dans le cadre de son contrat de gestion.
Ce Comité est composé de représentants de la Région wallonne
(Administration de la Trésorerie, Inspection des Finances, commissaires
du Gouvernement, Cellule d’Information Financière),
du consultant du Fonds et de représentants du Conseil d’Administration
du Fonds et de la direction.
Ce Comité s’attache à piloter la gestion du bilan dans sa globalité
et dans une perspective de maîtrise du risque de taux et du risque
de liquidité.
Aujourd’hui, on peut considérer que l’exercice s’inscrit dans une
perspective temporelle tout à fait pertinente pour en tirer des
recommandations de gestion au Conseil d’Administration.
Par rapport à la méthodologie mise en place et la qualité de la
démarche, il est intéressant de signaler que l’on a ainsi pu établir
une bonne corrélation entre les données projetées au cours d’un
semestre, après corrections statistiques (dont les coefficients
sont revus et adaptés régulièrement) sur les ouvertures de crédit
et les créances hypothécaires d’une part, et les flux réellement
enregistrés au cours du semestre suivant, d’autre part. Cette
cohérence entre les projections réalisées en t-1 et les réalisations
en t nous donne une assurance raisonnable quant à la fiabilité des
données pour les flux futurs.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 109
Les orientations qui s’en dégagent déterminent les stratégies
à mettre en place en termes de caractéristiques des emprunts
à lever, d’opérations de couverture des emprunts réalisés, de
volume d’activités, de moyens de trésorerie.
En intégrant le souci de gestion saine et dynamique, elles permettent
aussi la maximisation des moyens mis à notre disposition
via le mécanisme de la prime en capital.
7. Résultats
La tenue de comptabilités distinctes pour le Fonds AB et pour le
Fonds B2 conduit à dégager des résultats distincts.
Les produits des opérations du Fonds AB s’élèvent à 2.450.254
EUR. Ceux des opérations du Fonds B2 s’élèvent à 62.731.168 EUR.
En Fonds AB, après prélèvement sur les réserves et avant affectation
et distribution du bénéfice, l’exercice clôture avec un bénéfice
de 2.150.357 EUR ; de même, en Fonds B2, il clôture avec un boni
de 3.306.382 EUR, soit au total 5.456.739 EUR.
Les principaux postes des comptes de résultats sont détaillés à
la page suivante :
1° Résultats du Fonds AB
Pour dégager le solde disponible du Fonds AB,
il faut du produit brut des opérations........................2.450.254,00
- déduire :
a) les charges d’exploitation
et les charges financières.............294.846,00
b) les charges exceptionnelles.............. 4.102,00
c) les impôts sur le résultat...................... 949,00
299.897,00
Reste, par différence,
le solde repris aux comptes.......................................2.150.357,00
2° Résultats du Fonds B2
Pour dégager le solde du Fonds B2,
il faut, du produit brut des opérations......................62.731.168,00
- déduire :
a) les charges d’exploitation
et les charges financières........ 59.315.481,00
b) les charges exceptionnelles..........106.250,00
c) les impôts sur le résultat................. 72.051,00
59.493.782,00
Reste, par différence,
le solde repris aux comptes......................................3.237.385,00
8. AFFECTATION ET PRéLèVEMENTS
DU RéSULTAT
1° Fonds AB
Bénéfice de l’exercice propre au Fonds AB s’élève à ... 2.150.357
Prélèvement sur les réserves ............................................... 1.698
Montant total à affecter ............................................... 2.152.055
Affectations :
Il est proposé de répartir le solde comme suit :
- au Fonds de réserves pour Interventions Spéciales,
des sommes reçues à cette fin, soit ............................ 1.622.051
- aux parts sociales, conformément à l’article 19, 2°
des statuts, un dividende de 2,50 % sur leur
montant libéré (6.305,40 EUR), soit .......................................164
- aux réserves statutaires, le surplus, soit ....................... 529.840
- à la réserve légale, ..................................................................... 0
Total :.......................................................................... 2.152.055
2° Fonds B2
Bénéfice de l’exercice propre au Fonds B2 s’élève à .... 3.237.385
Prélèvement sur les réserves ............................................... 6.535
Montant total à affecter................................................ 3.243.920
Affectations :
- Attribution d’une dotation complémentaire aux réserves pour
amortissement de créances, calculée sur base de l’article 4,
des Arrêtés de l’Exécutif Wallon des 15 février 1984
et 2 mai 1991 et de l’article 4 de l’A.G.W. du 17 mars 1999,
d’un montant de .............................................................. 234.250
- il est proposé d’affecter le solde
à la réserve indisponible .............................................. 3.009.670
Total :.......................................................................... 3.243.920
chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels

110 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
FONDS DU LOGEMENT DES FAMILLES NOMBREUSES DE WALLONIE SCRL
RAPPORT DU collège des commissaires
à L’ASSEMBLéE GéNéRALE DES associés de la société SUR LES COMPTES ANNUELS
POUR L’EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2014
Conformément aux dispositions légales et statutaires, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaires.
Ce rapport inclut notre opinion sur les comptes annuels ainsi que les déclarations complémentaires requises. Les comptes annuels
comprennent le bilan au 31 décembre 2014, le compte de résultats de l'exercice clos à cette date et l'annexe.
RAPPORT SUR LES COMPTES ANNUELS - OPINION SANS RÉSERVE
Nous avons procédé au contrôle des comptes annuels de la société pour l'exercice clos le 31 décembre 2014, établis sur la base du
référentiel comptable applicable en Belgique, dont le total du bilan s'élève à 1.394.697.864 EUR et dont le compte de résultats se solde
par un bénéfice de l'exercice de 5.387.742 EUR.
Responsabilité de l'organe de gestion relative à l'établissement des comptes annuels
L'organe de gestion est responsable de l'établissement des comptes annuels donnant une image fidèle conformément au référentiel
comptable applicable en Belgique, ainsi que la mise en place du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement de comptes
annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Responsabilité des commissaires
Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces comptes annuels sur la base de notre audit. Nous avons effectué notre audit
selon les normes internationales d'audit (ISA). Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux exigences déontologiques,
ainsi que de planifier et réaliser l'audit en vue d'obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d'anomalies
significatives.
Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations
fournis dans les comptes annuels. Le choix des procédures mises en œuvre, y compris l'évaluation des risques que les comptes
annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, relève du jugement des
commissaires. En procédant à cette évaluation des risques, les commissaires prennent en compte le contrôle interne de l'entité relatif
à l'établissement de comptes annuels donnant une image fidèle, cela afin de définir des procédures d'audit appropriées selon les
circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de l'entité. Un audit consiste également à
apprécier le caractère approprié des règles d'évaluation retenues, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par
l'organe de gestion, et l'appréciation de la présentation d'ensemble des comptes annuels.
Nous avons obtenu de l'organe de gestion et des préposés de l'entité les explications et informations requises pour notre contrôle.
Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Opinion sans réserve
À notre avis, les comptes annuels donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de la société au 31 décembre 2014,
ainsi que de ses résultats pour l'exercice clos à cette date, conformément au référentiel comptable applicable en Belgique.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 111
RAPPORT SUR D'AUTRES OBLIGATIONS LÉGALES ET RÈGLEMENTAIRES
L'organe de gestion est responsable de l'établissement et le contenu du rapport de gestion, du respect des dispositions légales et
réglementaires applicables à la tenue de la comptabilité ainsi que du respect du Code des sociétés et des statuts.
Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d'audit (ISA) applicables
en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans tous les aspects significatifs, le respect de certaines obligations légales et
réglementaires. Sur cette base, nous faisons les déclarations complémentaires suivantes, qui ne sont pas de nature à modifier la
portée de notre opinion sur comptes annuels :
• Le rapport de gestion traite des mentions requises par la loi et concorde avec les comptes annuels et ne comprend pas
d'incohérences significatives par rapport aux informations dont nous avons eu connaissance dans le cadre de notre mandat ;
• Les principaux risques financiers encourus par la société, à savoir le risque sur les créances hypothécaires ainsi que les risques
sur les taux d'intérêts des capitaux empruntés sont valablement maîtrisés tels que décrits dans le rapport de gestion.
Toutefois, nous ne sommes pas en mesure de nous prononcer sur la description des autres risques et incertitudes auxquels la
société est confrontée, ainsi que de sa situation, de son évolution prévisible ou de l'influence notable de certains faits sur son
développement futur ;
• Sans préjudice d'aspects formels d'importance mineure, la comptabilité est tenue conformément aux dispositions légales et
réglementaires applicables en Belgique et au schéma dérogatoire autorisé par la dépêche du 15 janvier 1987 du SPF Affaires
économiques en application de l'article 95 du livre III du Code de droit économique ;
• L'affectation des résultats proposée à l'assemblée générale est conforme aux dispositions légales et statutaires ;
• Nous n'avons pas à vous signaler d'opération conclue ou de décision prise en violation des statuts ou du Code des sociétés.
RSM INTERAUDIT
Représentée par
Céline ARNAUD
Associée
Thierry LEJUSTE
Associé
Charleroi, le 9 avril 2015
Le collège des commissaires
LA COUR DES COMPTES
Représentée par
Alain BOLLY
Greffier
chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels

112 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
comptes annuels
1. BILAN Après RéPARTITION en euros
Actif 2014 2013
Actifs immobilisés 20/28 94.456.496 92.288.352
III. Immobilisations corporelles (annexe III) 22/27 91.699.474 89.529.338
A. Terrains et constructions 22 70.760.626 71.045.879
C. Mobilier et matériel roulant 24 641.007 317.792
D. Location - financement et droits similaires 25 11.405.338 9.690.800
E. Autres immobilisations corporelles 26 69.253 72.615
F. Immobilisations en cours et acomptes versés 27 8.823.250 8.402.252
IV. Immobilisations financières (annexe IV et V) 28 2.757.022 2.759.014
A. Entreprises liées 280/1 - -
1. Participation 280 - -
2. Créances 281 - -
B. Autres entreprises avec lesquelles il existe 282/3 2.755.375 2.755.375
un lien de participation
1. Actions et parts 282 2.755.375 2.755.375
C. Autres immobilisations financières 284/8 1.647 3.639
1. Actions et parts 284 124 124
2. Créances et cautionnements en numéraire 285/8 1.523 3.515
Actifs circulants 29/58 1.300.241.368 1.264.838.042
V. Créances 292/6 1.214.533.084 1.150.151.377
A. Prêts hypothécaires 292 1.174.501.834 1.108.989.507
2. Prêts hypothécaires sans reconstitution 2922 1.174.501.834 1.108.989.507
C. Crédits à tempérament 294 29.673.609 21.673.940
E. Autres débiteurs 296 10.357.641 19.487.930
VIII. Placements de trésorerie (annexe VI) 50/53 65.618.154 77.521.370
B. Autres placements 51/53 65.618.154 77.521.370
IX. Valeurs disponibles 54/58 18.713.913 36.557.318
X. Comptes de régularisation (annexe VII) 490/1 1.376.217 607.977
Total de l’actif 20/58 1.394.697.864 1.357.126.394

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 113
PASSIF 2014 2013
CAPITAUX PROPRES 10/15 174.805.770 169.171.327
I. Capital (annexes VIII) 10 6.336 6.336
A. Capital souscrit 100 25.335 25.335
B. Capital non appelé (-) 101 (18.999) (18.999)
IV. Réserves 13 133.263.306 127.875.727
A. Réserve légale 130 2.534 2.534
B. Réserves indisponibles 131 133.260.772 127.873.193
2. Autres 1311 133.260.772 127.873.193
VI. Subsides en capital 15 41.536.128 41.289.264
PROVISIONS ET IMPOTS DIFFéRéS 16 11.721.709 12.449.688
VII. A. Provisions pour risques et charges 160/5 9.535.597 10.276.569
1. Pensions et obligations similaires 160 33.119 55.895
3. Grosses réparations et gros entretiens 162 9.502.478 10.104.274
4. Autres risques et charges (annexe IX) 163/5 - 116.400
B. Impôts différés 168 2.186.112 2.173.119
DETTES 17/49 1.208.170.385 1.175.505.379
VIII. Dettes à plus d’un an (annexe X) 17 777.332.274 741.800.549
A. Dettes financières 170/4 777.332.274 741.800.549
2. Emprunts obligataires non subordonnés 171 747.426.180 709.874.024
3. Dettes de location financement 172 - -
8. Autres emprunts 174 29.906.094 31.926.525
D. Autres dettes 178/9 - -
IX. Dettes à un an au plus (annexe X) 42/48 109.068.987 102.146.422
A. Dettes à plus d’un an échéant dans l’année 42 58.079.275 56.090.967
B. Dettes financières 43 287.500 -
C. Dettes commerciales 44 2.552.657 2.046.532
1. Fournisseurs 440/4 2.339.389 2.046.532
E. Dettes fiscales, salariales et sociales 45 1.583.418 1.306.234
1. Impôts 450/3 245.970 -
2. Rémunérations et charges sociales 454/9 1.337.448 1.306.234
F. Autres dettes 47/48 46.566.137 42.702.689
X. Comptes de régularisation (annexe XI) 492/3 321.769.124 331.558.408
Total du passif 10/49 1.394.697.864 1.357.126.394
chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels

114 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
2. RéSULTATS (sous forme de liste)
2014 2013
I-IV. Produits d’exploitation
et produits financiers 75/74 64.384.442 60.906.776
A. Intérêts sur et produits des crédits 7510 24.426.533 23.559.970
1. Prêts hypothécaires 7511 24.426.521 23.559.962
2. Prêts à tempérament 7512 12 8
B. Produits des placements 7518 515.437 686.932
C. Produits des immobilisations financières 750 324.486 367.417
D. Autres produits financiers (annexe XII, 1, A) 752/9 28.489.011 27.178.100
E. Autres produits d’exploitation (annexe XII, 1, B) 74 10.628.975 9.114.357
II-V. Charges d’exploitation
ET charges financières (-) 65/64 (59.610.328) (57.249.504)
A. Charges de dettes 650 (33.012.284) (33.279.099)
B. Autres charges financières (annexe XII, 2, B) 652/9 (86) (175.296)
C. Services et biens divers 61 (5.558.639) (6.316.620)
D. Rémunérations, charges sociales et pensions (annexe XII, 2, C) 62 (12.113.370) (11.674.420)
F. Amortissements et réductions de valeur sur frais d’établissement, 630 (6.797.513) (6.237.027)
sur immobilisations incorporelles et corporelles
G. Réductions de valeur (dotations (-), reprises (+)) (annexe XII, 2, E) 651 (2.213.626) (724.758)
1. Sur crédits et placements 6517 (2.213.626) (724.758)
H. Provisions pour risques et charges (dotations (+), reprises (-)) 635/7 740.971 1.795.863
(annexe XII, 2, F)
I. Autres charges d’exploitation (annexe XII, 2, G) 640 (655.781) (638.147)
VI. Bénéfice/perte courant avant impOt (+) 70/65 4.774.114 3.657.272
VII. Produits exceptionnels 76 620.672 359.192
A. Reprises amort. et réd. val. 760 -
B. Reprises amort. et réd. val. sur immobilisations financières 761 - -
D. Plus-values sur réalisation d’actifs immobilisés 763 - -
E. Autres produits exceptionnels (annexe XIV, A) 764/9 620.672 359.192
VIII. Charges exceptionnelles (-) 66 (110.352) (233.415)
B. Réductions de valeur sur immobilisations financières 661 - -
D. Moins-values sur réalisation d’actifs immobilisés 663 (5.591) -
E. Autres charges exceptionnelles 664/8 (104.761) (233.415)

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 115
2014 2013
IX. Bénéfice/perte de l’exercice avant impOts (+) 70/66 5.284.434 3.783.049
IXbis.
A. Prélèvements sur les impôts différés (+) 780 176.308 164.392
B. Transfert aux impôts différés (-) 680 - -
X. ImpOts sur le résultat (+) (-) 67/77 (73.000) (42.473)
1. Impôts sur le résultat (annexe XV) 670/3 (73.000) (41.883)
2. Régularisations d’impôts et reprises de provisions fiscales 77 (590)
XI. Bénéfice/perte de l’exercice (+) 70/67 5.387.742 3.904.968
XIII. Bénéfice de l’exercice à affecter 70/68 5.387.742 3.904.968
AFFECTATION ET PRéLèVEMENTS
A. Bénéfice à affecter 70/69 5.387.742 3.904.968
1. Bénéfice de l’exercice à affecter 70/68 5.387.742 3.904.968
B. Prélèvements sur les capitaux propres 791/2 8.233 9.771
2. Sur les réserves 792 8.233 9.771
C. Affectations aux capitaux propres (-) 691/2 (5.395.812) (3.914.576)
1. à la réserve légale 6920 - -
2. Aux autres réserves 6921 5.395.812 3.914.576
F. Bénéfice à distribuer (-) 694/6 (163) (164)
1. Rémunération du capital 694 163 164
chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels

116 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
3. ANNEXE (en euros)
III. éTAT DES IMMOBILISATIONS CORPORELLES, (rubrique 22 à 27 de l’actif)
Mobilier Location Autres Immobilisations
e t ET matériel financement immobilisations en cours et
ROULANT ET droits corporelles acomptes
SIMILAIRES
VERSÉS
(rubr. 24) (rubr. 25) (rubr. 26) (rubr. 27)
a) Valeur d’acquisition
Au terme de l’exercice précédent 815 2.337.485 14.294.596 80.683 8.402.252
Mutations de l’exercice :
- Acquisitions, y compris
la production immobilisée 816 515.241 653.448 0 5.642.767
- Cessions et désaffectations (-) 817 0 0 0 (45.591)
- Transferts d’une rubrique
à une autre (+) (-) 818 0 1.780.624 0 (5.176.178)
écart de conversion 0 0 0 0
Au terme de l’exercice 819 2.852.726 16.728.667 80.683 8.823.250
c) Amortissements et réductions de valeurs (-)
Au terme de l’exercice précédent 826 -2.019.693 -4.603.796 -8.068 0
Mutations de l’exercice :
- Actés 827 -192.026 -719.534 -3.362 0
- Repris car excédentaires (-) 828 0 0 0 0
- Acquis de tiers 829 0 0 0 0
- Annulés à la suite de cessions
et désaffectations (-) 830 0 0 0 0
- Transférés d’une rubrique
à une autre (+) (-) 831 0 0 0 0
Au terme de l’exercice 832 -2.211.718 -5.323.330 -11.430 0
d) Valeur comptable nette au terme
de l’exercice (a) - (c) 833 641.007 11.405.338 69.253 8.823.250

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 117
IV. éTAT DES IMMOBILISATIONS FINANCIèRES, (rubrique 28 de l’actif)
Autres Entreprises avec lesquelles
Autres
IL existe un lien de participation
Entreprises
(rubr. 282) (rubr. 284)
1. Participations, actions et parts
- actées 847 0 0
- reprises 848 0 0
- annulées à la suite de cessions et retraits (-) 850 0 0
- transférées d’une rubrique à une autre 844 0 0
Au terme de l’exercice 855 0 (248)
d) Montants non appelés
Au terme de l’exercice précédent 853 0 (372)
Mutations de l’exercice (+) (-) 854 0 0
Au terme de l’exercice 855 0 (372)
Valeur comptable nette au terme de l’exercice 856 2.755.375 124
2. Créances
Valeur comptable nette au terme de l’exercice précedent 857 0 3.515
Mutations de l’exercice :
Additions 858 0 0
Remboursements (-) 859 0 (1.992)
Valeur comptable nette au terme de l’exercice 864 0 1.523
chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels

118 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
V. A. PARTICIPATIONS ET DROITS SOCIAUX DéTENUS DANS D’AUTRES ENTREPRISES
Sont mentionnées ci-après, les entreprises dans lesquellles l’entreprise détient une participation( comprise dans les rubriques 280 et 282
de l’actif) ainsi que les autres entreprises dans lesquelles l’entreprise détient des droits sociaux ( compris dans les rubriques 284 et 51/53
de l’actif) représentant 10 % au moins du capital souscrit.
dénomination,adresse complète
du siège et pour les entreprises de droit belge
mention du numéro d’entreprise
Whestia
Assurances wallonnes du Logement sa
rue de l’écluse 21 à 6000 Charleroi
RPM 0472.365.155
droits sociaux détenus
données extraites des derniers comptes
annuels disponibles
directement
comptes
capitaux
par les
code
résultat net
annuels
propres
filiales
devise
nombre %
arrêtes
(+) ou(-) en unités
220.430 32,5 0 31/12/13 EUR 11.539.030 1.903.554
2014 2013
VI. PLACEMENTS DE TRéSORERIE, AUTRES PLACEMENTS,
(rubrique 51/53 de l’actif)
Actions et parts 51 26.571.271 22.740.292
Titres à revenu fixe 52 19.447.000 35.004.350
Comptes à terme détenus auprès des établissements de crédit 53 19.599.883 19.776.728
avec une durée résiduelle ou de préavis :
- d’un mois au plus 8686 0 2.950.000
- de plus d’un mois à un an au plus 8687 18.099.883 15.326.728
- de plus d’un an 8688 1.500.000 1.500.000
Autres placements de trésorerie non repris ci-avant 8689 0 0
VII. COMPTES DE RéGULARISATION
1. Charges à reporter 490 891.977 86.270
2. Produits acquis 491 484.240 521.707
3. Divers 495 0 0
VIII. éTAT DU CAPITAL
A. Capital social
1. Capital souscrit (rubrique 100 du passif)
Au terme de l’exercice précédent 8700 25.335 25.211
Modifications au cours de l’exercice 0 124
Au terme de l’exercice 8701 25.335 25.335
2. Représentation du capital
2.1. Catégories d’actions
Parts sociales de 24,79 EUR 1.022 1.022
2.2. Actions nominatives ou au porteur :
- Nominatives 8702 1.022 1.022
- Au porteur 8703 0 0

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 119
B. Capital non libéré
Montant
NON APPELÉ
(rubrique 101)
(en euros)
Montant
APPELÉ,
non versé
(en euros)
Actionnaires redevables de libération
Ligue des Familles A.S.B.L. 18.590,00 0
Monsieur ANDRIANNE Philippe 18,59 0
Monsieur ANTHOINE Philippe 18,59 0
Monsieur BARBIEUX Christophe 18,59 0
Madame CAMUT Claudia 18,59 0
Madame CHABOT-SERONVALLE Yvonne 18,59 0
Madame DEVILERS Fabienne 18,59 0
Monsieur FLAMENT Albert 18,59 0
Madame HALBARDIER-MOLLE Mady 18,59 0
Madame IMBERECHTS Hélène 18,59 0
Monsieur LAURENT Luc 18,59 0
Madame LEBRUN-TONON Nicole 18,59 0
Madame LETIENT Marie-Anne 18,59 0
Madame LOXHET Huberte 18,59 0
Monsieur MINET Marc 18,59 0
Monsieur PAQUET Hubert 18,59 0
Monsieur PLUVINAGE Georges 18,59 0
Madame ROISIN Marie-Sophie 18,59 0
Monsieur SCIARRA Vincent 18,59 0
Monsieur TESAIN André 18,59 0
Monsieur THIEBAUT Renild 18,59 0
Madame VANDEN DAEL Caroline 18,59 0
Monsieur VERJANS André 18,59 0
TOTAL 18.998,98 0
IX. PROVISIONS POUR AUTRES RISQUES ET CHARGES
2014 2013
Provision pour risque d’intérêts 0 0
Autres 0 116.4000
TOTAL 0 116.400
chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels

120 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
X. éTAT DES DETTES
DETTES (ou partie des dettes)
A. VENTILATION DES DETTES Echéant Ayant + d’un Ayant + de
à L’ORIGINE à PLUS D’UN AN, DANS AN mais 5 ans 5 ans à
EN FONCTION DE LEUR L’année au plus à COURIR
DURéE RéSIDUELLE
COURIR
rubrique 42 rubrique 17
Dettes financières 880 54.947.844 207.281.959 540.144.221
2. Emprunts obligataires non subordonnés 882 54.947.844 207.281.959 540.144.221
3. Dettes de location financement et assimilés 883 0 0 0
Autres dettes 890 3.131.431 1.875.000 25.573.163
TOTAL 891 58.079.275 209.156.959 565.717.384
Dettes (ou partie des dettes) Garanties par
Les pouvoirs
PUBLICS BELGES
des sûretés
RÉELLES
CONSTITUÉES
SUR les actifs
DE l’entreprise
B. DETTES GARANTIES (comprises dans les rubriques 17 et 42/48 du passif)
Dettes financières 892 802.374.024 0
2. Emprunts obligataires non subordonnés 894 802.374.024 0
TOTAL 906 802.374.024 0
C. Dettes fiscales, salariales et sociales
2014 2013
1. Impôts (rubrique 450/3 du passif)
a) Dettes fiscales échues 9072 0 0
b) Dettes fiscales non échues 9073 172.970 0
c) Dettes fiscales estimées 450 73.000 0
2. Rémunérations et charges sociales (rubrique 454/9 du passif)
a) Dettes échues envers l’Office National de Sécurité Sociale 9076 0 0
b) Autres dettes salariales et sociales 9077 1.337.448 1.306.234

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 121
XI. COMPTES DE RéGULARISATION
2014 2013
1. Charges à imputer 492 7.374.835 6.062.507
Intérêts courus et non échus 7.250.121 5.989.070
Divers 124.714 73.438
2. Produits à reporter 493 316.406.652 325.495.900
Produits divers à reporter 6.305.760 4.823.137
Divers 0 0
Produits à reporter (primes en capital) 310.100.892 320.672.763
XII. RéSULTATS D’EXPLOITATION ET RéSULTATS FINANCIERS
1. Produits d’exploitation et produits financiers (rubrique 75/74)
A. Autres produits financiers (rubrique 752/9)
- Subsides en capital 9125 3.349.849 3.123.441
- Subsides en intérêts 21.308.182 23.657.638
- Plus-values réalisées sur actifs circulants 3.830.980 397.022
- Autres 0 0
B. Autres produits d’exploitation (rubrique 74)
- Loyers échus et charges locatives récupérées 4.609.214 4.349.131
- Produits divers 4.397.709 3.494.058
- Dotation F.I.S. 1.622.052 1.271.168
2. Charges d’exploitation et charges financières (rubrique 65/64)
B. Autres charges financières (rubrique 652/9)
- Montant de l’escompte à charge de l’entreprise sur la négociation de créances 0 0
- Autres 0 0
- Charges financières diverses 86 175.296
C1. Travailleurs inscrits au registre du personnel
a) Nombre total à la date de clôture 9086 180 173
b) Effectif moyen du personnel calculé en équivalents temps plein 9087 169,3 166,9
c) Nombre effectif d’heures prestées 9088 246.685 239.781
C2. Frais de personnel (rubrique 62) 12.113.370 11.674.420
a) Rémunérations et avantages sociaux directs 620 8.788.746 8.636.348
b) Cotisations patronales d’assurances sociales 621 2.405.886 2.338.973
c) Primes patronales pour assurances extra-légales 622 791.099 577.849
d) Autres frais de personnel 623 127.639 121.250
e) Pensions 624 0 0
E. Réductions de valeur sur actifs circulants (rubrique 651) 2.213.626 724.758
- Actées 6510 2.346.767 1.147.558
- Reprises (-) 6511 (133.141) (422.800)
chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels

122 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
2014 2013
F. Provisions pour risques et charges (rubrique 635/7) (740.971) (1.795.862)
- Constitutions 9115 1.075.944 241.685
- Utilisations et reprises (-) 9116 (1.816.915) (2.037.547)
G. Autres charges d’exploitation (rubrique 640/7)
- Impôts et taxes relatifs à l’exploitation 640 655.780 638.147
- Autres 641/7 0 0
H. Personnel intérimaire et personnes mises à la disposition de l’entreprise
1. Nombre total à la date de clôture 9096 0 0
2. Nombre moyen calculé en équivalents temps plein 9097 0,60 0,66
Nombre effectif d’heures prestées 9098 1.159,00 1.241,48
Frais pour l’entreprise 617 36 40
XIV. RéSULTATS EXCEPTIONNELS
A. Ventilation des AUTRES PRODUITS EXCEPTIONNELS (rubrique 764/9),
s’ils sont importants
- Récupérations diverses 556.976 39.814
- Récupérations diverses relatives aux locataires 63.696 319.378
- Récupérations diverses et quote-part d’un boni de liquidation 0 0
XV. IMPOTS SUR LE RéSULTAT
A. DETAIL DE LA RUBRIQUE 670/3
1. Impôts sur le résultat de l’exercice : 9134 73.000 42.473
a) Impôts et précomptes dus ou versés 9135 0 42.473
b) Excédent de versements d’impôts ou de précomptes porté à l’actif (-) 9136 0 0
c) Suppléments d’impôts estimés (portés à la rubrique 450/3 du passif) 9137 73.000 0
2. Impôts sur le résultat d’exercices antérieurs : 9138 0 0
a) Suppléments d’impôts dus ou versés 9139 0 0
XVI.
AUTRES TAXES ET IMPOTS à CHARGE DE TIERS
B. Montants retenus à charge de tiers, au titre de :
1. Précompte professionnel 9147 2.381.925 2.345.999
2. Précompte mobilier 9148 41 0
XVII. DROITS ET ENGAGEMENTS HORS BILAN
- Engagements importants d’acquisition d’immobilisations 2.283.300 2.012.786
- Engagements d’opérations de prêts 4.435.939 9.787.712

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 123
XVIII. RELATIONS AVEC LES ENTREPRISES LIéES ET LES ENTREPRISES AVEC LESQUELLES IL EXISTE UN LIEN DE PARTICIPATION
1. IMMOBILISATIONS FINANCIèRES 925
1. ENTREPRISES LIéES 2. ENTREPRISES AVEC
LIEN DE PARTICIPATION
2014 2013 2014 2013
Participations 926 2.755.375 2.755.375
Créances : subordonnées 927
autres 928
2. CRéANCES 929
à plus d’un an 930
à un an au plus 931
3. PLACEMENTS DE TRéSORERIE 932
Actions 933
Créances 934
4. DETTES 935
à plus d’un an 936
à un an au plus 937
XIx. RELATIONS FINANCIèRES AVEC
2014 2013
A. LES ADMINISTRATEURS ET GéRANTS 19.452 19.452
B. LES PERSONNES PHYSIQUES OU MORALES QUI CONTRôLENT
DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT L’ENTREPRISE SANS ETRE LIéES
à CELLE-CI
C. LES AUTRES ENTREPRISES CONTRôLéES DIRECTEMENT
OU INDIRECTEMENT PAR LES PERSONNES CITéES SOUS B
4. Rémunérations directes ou indirectes et pensions attribuées,
à charge du compte de résultats, pour autant que cette mention ne porte pas
à titre exclusif ou principal sur la situation d’une seule personne identifiable :
- aux administrateurs et gérants 9503
- aux anciens administrateurs et anciens gérants 9504
chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels

124 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
2014 2013
D. LE OU LES COMMISSAIRE(S) ET LES PERSONNES AVEC LESQUELLES
IL EST LIé (ILS SONT LIéS)
1. émoluments des commissaires 9505 35.120 35.120
2. émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions
particulières accomplies au sein de la société par le(s) commissaire(s)
a. Autres missions d’attestation 95061 0 0
b. Missions de conseils fiscaux 95062
c. Autres missions extérieures à la mission révisorale 95063 1.842 0
3. émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières
accomplies au sein de la société par des personnes avec lesquelles
le ou les commissaire(s) est lié (sont liés)
a. Autres missions d’attestation 95081
b. Missions de conseils fiscaux 95082
c. Autres missions extérieures à la mission révisorale 95083

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 125
N° 0421102536
4. BILAN SOCIAL ANNéE 2014
Numéros des commissions paritaires dont dépend l’entreprise : 308
éTAT DES PERSONNES OCCUPéES
TRAVAILLEURS POUR LESQUELS L’ENTREPRISE A INTRODUIT UNE DECLARATION DIMONA OU QUI SONT INSCRITS
AU REGISTRE GENERAL DU PERSONNEL
Au cours de l’exercice Codes Total 1. Hommes 2. Femmes
Nombre moyen de travailleurs
Temps plein 1001 144,9 66,4 78,5
Temps partiel 1002 32,8 7,5 25,3
Total en équivalents temps plein (ETP) 1003 169,3 72,4 96,9
Nombre effectif d’heures prestées
Temps plein 1011 212165,0 98838,1 113326,9
Temps plein 1012 34520,0 8028,0 26492,0
Total 1013 246685,0 106866,1 139818,9
Frais de personnel
Temps plein 1021 10203899,16 5101949,58 5101949,58
Temps partiel 1022 1661099,86 355949,97 1305149,89
Total 1023 11864999,02 5457899,55 6407099,47
Montant des avantages accordés en sus du salaire 1033 248370,99 114250,66 134120,33
Au cours de l’exercice précédent Codes P. Total 1P. Hommes 2P. Femmes
Nombre moyen de travailleurs en ETP 1003 166,9 70,4 96,5
Nombre d’heures effectivement prestées 1013 239781,4 104402,3 135379,1
Frais de personnel 1023 11427293,75 5370828,06 6066465,69
Montant des avantages accordés en sus du salaire 1033 247126,95 116149,67 130977,28
à la date de clôture de l’exercice Codes 1.Temps plein 2. Temps partiel 3. Total en
équivalents
temps plein
Nombre de travailleur 105 144 36 170,6
Par type de contrat de travail
Contrat à durée indéterminée 110 139 36 165,6
Contrat à durée déterminée 111 4 1 4,0
Contrat pour l’exécution d’un travail nettement défini 112 0 0 0,0
Contrat de remplacement 113 1 0 1,0
Par sexe et niveau d’études
Hommes 120 66 9 72,9
de niveau primaire 1200 1 1 1,8
de niveau secondaire 1201 16 1 16,8
de niveau supérieur non universitaire 1202 30 3 32,1
de niveau universitaire 1203 19 4 22,2
chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels

126 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
N° 0421102536
Femmes 121 78 27 97,7
de niveau primaire 1210 0 1 0,5
de niveau secondaire 1211 20 7 25,1
de niveau supérieur non universitaire 1212 37 10 44,6
de niveau universitaire 1213 21 9 27,5
Par catégorie professionnelle
Personnel de direction 130 8 0 8,0
Employés 134 136 30 162,6
Ouvriers 132 0 0 0
Autres 133 0 0 0
PERSONNEL INTéRIMAIRE ET PERSONNES MISES à LA DISPOSITION DE L’ENTREPRISE
Au cours de l’exercice Codes 1. Personnel intérimaire 2. Personnes mises à la disposition de l’entreprise
Nombre moyen de personnes occupées 150 0.60 0
Nombre effectif d’heures prestées 151 1158,61 0
Frais pour l’entreprise 152 35995 0
TABLEAU DES MOUVEMENTS DU PERSONNEL AU COURS DE L’EXERCICE
Codes 1.Temps plein 2. Temps partiel 3. Total en équivalents
temps plein
ENTRéES
Nombre de travailleurs pour lesquels l’entreprise
a introduit une déclaration DIMONA ou qui ont été inscrits
au registre général du personnel au cours de l’exercice 205 46 1 46,5
Par type de contrat de travail
Contrat à durée indéterminée 210 9 1 9,5
Contrat à durée déterminée 211 36 0 36,0
Contrat pour l’exécution d’un travail nettement défini 212 0 0 0
Contrat de remplacement 213 1 0 1
SORTIES
Nombre de travailleurs dont la date de fin de contrat
a été inscrite dans une déclaration DIMONA ou au registre
général du personnel au cours de l’exercice 305 37 3 39,3
Par type de contrat de travail
Contrat à durée indéterminée 310 2 2 3,7
Contrat à durée déterminée 311 35 1 35,6
Contrat pour l’exécution d’un travail nettement défini 312 0 0 0
Contrat de remplacement 313 0 0 0

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 127
N° 0421102536
Par motif de fin de contrat
Pension 340 1 0 1,0
Prépension 341 0 0 0
Licenciement 342 1 2 2,4
Autre motif 343 35 1 35,9
dont : le nombre de personnes qui continuent, au moins
à mi-temps, à prester des services au profit
de l’entreprise comme indépendants 350 0 0 0
RENSEIGNEMENTS SUR LES FORMATIONS POUR LES TRAVAILLEURS AU COURS DE L’EXERCICE
Initiatives en matière de formation professionnelle
continue à caractère formel à charge de l’employeur
Codes Hommes Codes Femmes
Nombre de travailleurs concernés 5801 66 5811 97
Nombre d’heures de formation suivies 5802 1796,40 5812 2210,40
Coût net pour l’entreprise 5803 108284,65 5813 86680 ,63
dont coût brut directement lié aux formations 58031 102567,55 58131 80156,02
dont cotisations payées et versements à des fonds collectifs 58032 5717,10 58132 6524,61
dont subventions et autres avantages financiers reçus (à déduire) 58033 58133
Initiatives en matière de formation professionnelle
continue à caractère moins formel ou informel
à charge de l’employeur
Nombre de travailleurs concernés 5821 5831
Nombre d’heures de formation suivies 5822 5832
Coût net pour l’entreprise 5823 5833
Initiatives en matière de formation professionnelle
initiale à charge de l’employeur
Nombre de travailleurs concernés 5841 5851
Nombre d’heures de formation suivies 5842 5852
Coût net pour l’entreprise 5843 5853
chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels

128 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
RéGIME DE PENSION DES DIRIGEANTS
ET DES MEMBRES DU PERSONNEL
Les membres du personnel bénéficient d’une assurance de groupe
qui a pour but d’assurer des rentes de retraite complémentaire à
la pension légale.
La loi du 28 avril 2003 relative aux pensions complémentaires
et la loi anti-discrimination du 25 février 2003 ont nécessité une
adaptation du plan existant qui a été figé au 31 décembre 2006.
Les nouvelles dispositions du plan initié au 1 er janvier 2007 visent
à assurer une pension complémentaire égale à 30 % de la pension
légale majorée de 80 % de la différence entre la rémunération
annuelle et la pension légale calculée au prorata de la carrière au
FLW sur base d’un âge terme à 65 ans.
Des polices d'assurances de groupe existent pour couvrir les
engagements dérivant de ces dispositions.
COMPTES D’ORDRE - COMPTE
« DROITS ET ENGAGEMENTS DIVERS »
Onze conventions de « produits dérivés » relatives à des couvertures
d’emprunts sont en vigueur au 31 décembre 2014. Il s'agit
des opérations suivantes :
Nature de l’opération Montant notionnel Période d’application
Achat d’un IRS 13.500.000,00 EUR du 24 octobre 2003 au 24 octobre 2023
Vente d’un IRS 25.656.979,50 EUR du 24 avril 2008 au 24 octobre 2023
Achat d’un IRS 28.507.755,00 EUR du 23 décembre 2004 au 23 décembre 2024
Vente d’un IRS 28.507.755,00 EUR du 23 juin 2008 au 23 décembre 2024
Achat d’un floor 619.733,86 EUR du 18 juillet 2005 au 18 juillet 2015
Achat d’un IRS 2.478.935,31 EUR du 29 janvier 2008 au 29 avril 2016
Achat d’un IRS 12.156.979,96 EUR du 24 avril 2009 au 24 octobre 2023
Vente d’un IRS 12.156.979,96 EUR du 24 avril 2009 au 24 octobre 2023
Achat IRS 12.156.979,96 EUR du 24 avril 2006 au 24 octobre 2024
Achat IRS 31.500.000,00 EUR du 16 juin 2013 au 16 juin 2028
Achat IRS 6.900.000,00 EUR du 10 septembre 2012 au 9 septembre 2019
Achat IRS 6.900.000,00 EUR du 10 septembre 2012 au 8 septembre 2017
Total
181.042.098,55 EUR

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 129
INFORMATIONS RELATIVES AUX
MéTHODES D’éVALUATION UTILISéES
Les éléments constitutifs du patrimoine sont repris à l’inventaire
pour leur valeur d’acquisition ou de construction, les dettes et les
créances pour leur montant restant dû.
ACTIF
III. Immobilisations corporelles
a) Valeur comptable
- les travaux en cours sont enregistrés au prix facturé par le
fournisseur ;
- les frais accessoires comprennent entre autres, les frais de
notaire, les impôts et taxes non déductibles.
b) Taux d’amortissement
Les amortissements sur immobilisations représentent la perte
conventionnelle subie sur la valeur des actifs.
La première annuité d’amortissement relative aux immobilisations
acquises ou constituées au cours de l’exercice est calculée
sur une base de 40 % de la valeur totale des acquisitions
de l’année ; pour les annuités d’amortissement des années
ultérieures la base est de 100 % comme par le passé.
En ce qui concerne les immeubles sociaux, l’imputation, à titre
d’amortissement, est faite sur une durée de 33 ans, à concurrence
d’une charge annuelle de 3 % calculée sur le montant
des capitaux investis, défalcation faite d’une fraction représentant
la contrevaleur du terrain, fixée conventionnellement
et en accord avec l’Administration fiscale à un sixième du prix
de revient initial.
Le cas échéant, l’amortissement est limité à la partie de l’immeuble
destinée à usage professionnel.
En ce qui concerne les immeubles acquis dans le cadre des
opérations d’aide locative, l’imputation à titre d’amortissement
est faite à concurrence d’une charge de 5 % calculée
sur le montant des capitaux investis, défalcation faite d’une
fraction représentant la contrevaleur du terrain, fixée conventionnellement
et en accord avec l’Administration fiscale à un
sixième du prix de revient initial.
En ce qui concerne les immeubles que le Fonds a été amené
à acquérir dans le cadre de procédures de saisie-exécution
immobilière exercées à l’égard d’emprunteurs, l’amortissement
est calculé de la même façon que pour les immeubles de l’aide
locative.
Les amortissements sur matériel et mobilier représentent
la dépréciation subie sur la valeur des meubles, matériel et
machines de bureau, dépréciation qui n’a été prise en compte
que pour la partie fiscalement admise, soit 10 % linéaire. Ce
taux est de 20 % pour le charroi automobile et de 33,33 %
pour le matériel informatique.
III.B. Installations, machines et outillage
Ces éléments sont, vu leur faible importance, imputés directement
en charge.
III.F. Immobilisations en cours et acomptes
versés
à partir de l’exercice 2011, les immeubles bâtis rénovés suite à
une première acquisition sont comptabilisés en immobilisations
en cours jusqu’à la première mise en location.
IV. Immobilisations financières
Les immobilisations financières sont évaluées à leur valeur d’acquisition
et sont portées au bilan pour cette même valeur, déduction
faite des amortissements et réductions de valeurs y afférentes.
V. Créances
Les pertes sur créances ont été comptabilisées dans les circonstances
suivantes :
- quand le débiteur, qui n’a pas honoré ses engagements, a été
poursuivi et que sa garantie a disparu par la vente forcée du
bien donné en gage ;
- quand le débiteur est en retard de remboursements d’au moins
une année ;
- quand le locataire laisse des loyers impayés.
chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels

130 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW
PASSIF
IV. B. Réserves indisponibles
Elles comprennent les réserves non distribuables en cas de
démission des coopérateurs ou des réserves indiquées comme
telles par l’Assemblée Générale et notamment la réserve pour
amortissement de créances douteuses prévue par l’article 4, 2°
de l’Arrêté de l’Exécutif Régional Wallon du 15 février 1984 et
l’article 4 de l’Arrêté de l’Exécutif Régional Wallon du 2 mai 1991,
calculée à raison de 0,30 % du montant dû par les débiteurs
hypothécaires.
Dans cette rubrique est également comprise la réserve indisponible
prévue à l’article 5 du même Arrêté du 15 février 1984 et à
l’article 4 de l’Arrêté du 2 mai 1991, représentant les bénéfices,
réalisés par le Fonds B2.
VII. Provision pour risques et charges
- Provision pour pensions et obligations similaires.
Une provision spéciale est constituée à raison des engagements
résultant de la prise en charge par le F.L.W. d’indemnités
en faveur des agents prépensionnés. Elle est calculée sur base
de la période s’écoulant entre la date de la prépension et la date
de la pension légale de chaque employé.
- Provision pour grosses réparations et gros entretien.
Une provision est constituée pour les grosses réparations
et le gros entretien des immeubles de l’aide locative et des
immeubles propres. à partir de l’exercice 2011, la provision
effectuée pour les logements de l’aide locative doit permettre
de couvrir au moins 15 années de travaux. Une dotation est
constituée dès que la provision est inférieure à l’estimation
des travaux nécessaires au cours des 15 années ultérieures.
- Provision pour risque d’intérêts.
Le système de financement, dit de prime en capital, que la
Région wallonne a introduit en 1989, met à charge du Fonds
du Logement un risque de variation des taux d’intérêts des
emprunts aux révisions quinquennales.
Ce risque, dont le niveau est apprécié au moment du calcul de la
prime, doit être provisionné. La provision est calculée en tenant
compte du taux initial de l’emprunt et de l’hypothèse de variation
de taux retenue pour le calcul de la prime, des éventuelles
conventions de couverture signées avec les banques et des
éventuels excédents de prime en capital.
IX.E. Provisions fiscales, sociales
et salariales
- Provision pour pécules de vacances.
La dotation à la provision pour pécules de vacances est constituée
en fonction du taux admis chaque année par l’Administration
des Contributions et compte tenu des prestations
effectives des membres du personnel pouvant bénéficier
légalement du double pécule de vacances.
- Provision pour impôts.
La dotation à la provision pour impôts est constituée en fonction
des taux spéciaux d’imposition qui s’appliquent à notre
institution.
X. Compte de régularisation
Depuis 2013, la dotation en capital est déterminée comme étant
la somme actualisée du différentiel de flux résultant de deux
tableaux d’amortissement consolidés de l’ensemble des créances
hypothécaires individuelles et des dettes financières individuelles
et comptabilisée en compte de produits à reporter. La reprise de
ce montant en compte de résultats « autres produits financiers »
se fait annuellement sur base linéaire en fonction de la durée
moyenne des créances et des dettes.

FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 131
Glossaire et abréviations
Nos opérations sont réparties en plusieurs catégories dénommées fonds. Esquissons une rapide présentation des abréviations
utilisées pour les distinguer.
Fonds B2
Cette dénomination est attribuée aux opérations réalisées au moyen des capitaux provenant d’emprunts auxquels la Région attache
sa garantie et des primes en capital.
En matière de prêts, le fonds B2 reprend :
¼¼les prêts hypothécaires ordinaires (B2 - HOP),
¼¼les écoprêts hypothécaires (B2 – HEP et HEM),
¼¼les écoprêts à tempérament (B2 – TEP et TEM),
¼¼les écopacks (B2 – ECO),
¼¼les prêts OFS (B2 - OF1).
Fonds B OU AB
L’appellation est réservée aux opérations réalisées au moyen de nos ressources propres.
Ce fonds reprend :
¼¼le FIS ou Fonds d’Interventions Spéciales. Il octroie des prêts dans des cas exceptionnels ;
¼¼le FAT ou Fonds d’Achat de Terrains. Son objectif est de faciliter aux futurs constructeurs l’achat du terrain à bâtir par l’octroi de
prêts à taux réduits et dégressifs ;
¼¼le Fonds OFS. Il permet l’octroi de prêts pour la rénovation de logements donnés en gestion à un OFS.
chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels

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éditeur responsable :
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Conception graphique et réalisation :
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Photographie :
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(couverture, p 14-15 Mons, p 42-43 Liège, p 66-67 Lobbes, p 86-87
Namur, p 98-99 Charleroi)
Fabrice DOR - DGO4, SPW (p 4-5, FLW)
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