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Fonds du Logement

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Fonds du Logement

des familles nombreuses de Wallonie

Rapports annuels 2014


Fonds du Logement

des familles nombreuses de Wallonie

Société coopérative à responsabilité limitée

Rapports annuels

sur les opérations de l’exercice 2014

Présentés à l’Assemblée générale ordinaire du 26 mai 2015

Comptes annuels au 31 décembre 2014

Siège social

67, rue Saint-Nicolas - 5000 Namur

Siège administratif

1, rue de Brabant - 6000 Charleroi

RPM N° 0421102536

INSCRIPTION FSMA N° 026 575A

Fonds du Logement

des familles nombreuses de Wallonie


2 / Rapports annuels 2014 / FLW

Chiffres clés globaux

Q uelque 110.000 personnes bénéficient des actions du Fonds

Activité « prêts »

19.317 prêts en cours

1.949 accordés en 2014

Activité locative

1.126 familles logées

83 contrats signés en 2014

Pied de bilan

1.394.697.864 Eur

Organismes à finalité sociale

86 ASBL agréées

3 nouvelles ASBL en 2014

Augmentation du parc locatif en 2014

40 logements (aide locative)

49 logements conventionnés

(asbl agréées)

Chiffre d’affaires

64.384.442 Eur

Dettes financières à + d’un an/Créances

64,00 %

Investissements

182.184.718 Eur


FLW / Rapports annuels 2014 / 3

TABLE DES MATIèRES

Chiffres clés globaux.............................................................................................................................................2

Table des matières................................................................................................................................................3

PRéSENTATION DU FONDS DU LOGEMENT DES FAMILLES NOMBREUSES DE WALLONIE......................4

A. Qui sommes-nous ?.........................................................................................................................................6

B. Notre positionnement......................................................................................................................................8

D. Nos objectifs..................................................................................................................................................9

RAPPORT DU CONSEIL D’ADMINISTRATION............................................................................................ 10

CHAPITRE 1 / LES OPéRATIONS DE PRêTS « familles nombreuses »................................................ 14

A. Le volume des prêts (tous fonds confondus)..................................................................................................... 16

B. Les prêts ordinaires aux familles (fonds b2 - hop)............................................................................................20

C. Les prêts F.I.S...............................................................................................................................................36

D. Les écopacks................................................................................................................................................38

CHAPITRE 2 / L’AIDE LOCATIVE................................................................................................................. 44

A. Les opérations de rénovation.........................................................................................................................46

B. Les familles nombreuses................................................................................................................................55

C. Grosses réparations et entretien du parc locatif...............................................................................................63

CHAPITRE 3 / LES ORGANISMES DE LOGEMENT à FINALITé SOCIALE................................................... 66

A. Évolution du nombre d’asbl agréées................................................................................................................68

B. Les régies des quartiers................................................................................................................................ 70

C. Les agences immobilières sociales................................................................................................................. 72

D. Les associations de promotion du logement..................................................................................................... 74

E. Les missions du Fonds à l’égard des ofs......................................................................................................... 76

CHAPITRE 4 / GOUVERNANCE, RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE

ET INTéGRATION SOCIéTALE....................................................................................................................86

A. Gouvernance................................................................................................................................................88

B. Responsabilité environnementale...................................................................................................................93

C. Intégration sociétale.....................................................................................................................................96

CHAPITRE 5 / analyse des comptes et comptes annuels.......................................................... 100

Glossaire et abréviations...................................................................................................................................131

Informations et contact.................................................................................................................................... 132


4 / Rapports annuels 2014 / FLW

Présentation

du Fonds du Logement des familles

nombreuses de Wallonie


A. QUI SOMMES-NOUS ?...................................................................................6

B. NOTRE POSITIONNEMENT..........................................................................8

C. NOS OBJECTIFS...........................................................................................9

Présentation du Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie


6 / Rapports annuels 2014 / FLW

A. QUI SOMMES-NOUS ?

Un opérateur de référence dans le secteur

du logement et de l’insertion sociale.

Le Fonds du Logement des familles nombreuses

de Wallonie (FLW) est une entreprise relevant

des mouvements coopératif et associatif. Héritier

du Fonds du Logement de la Ligue des Familles

Nombreuses de Belgique, créé en 1929, à l’initiative

de la Ligue des Familles, le Fonds est aujourd’hui

une société coopérative à responsabilité limitée.

à l’instar des organismes subventionnés dans d’autres secteurs

tels que la santé, l’enseignement, l’action sociale…, le Fonds

occupe, avec d’autres associations, une position non négligeable

dans le secteur du logement wallon, à côté des institutions

publiques spécialisées dans l’offre d’habitations adaptées aux

ménages précaires, modestes et moyens. La Région lui reconnaît

en particulier un rôle essentiel dans le domaine du logement et

de l’insertion sociale des personnes et des familles défavorisées ;

ses missions sont reconnues d’utilité publique par le Code wallon

du Logement et de l’Habitat durable.

Les métiers du Fonds

En termes d’activités, le Fonds exerce 3 métiers :

1. l’octroi de prêts hypothécaires à taux réduits pour familles

nombreuses et de prêts à tempérament finançant des investissements

améliorant la performance énergétique des logements,

2. l’acquisition et la rénovation de logements dans les territoires

centraux, en vue de la location, principalement à destination

des familles nombreuses précarisées,

3. l’encadrement des organismes à finalité sociale agréés par

la Région (agences immobilières sociales, régies des quartiers,

associations de promotion du logement) dans le cadre de leurs

activités « logement ».

FONDS DU LOGEMENT

CRédits aux familles Aide locative ASBL agréées

à Achats

à Constructions

à Rénovations

à Transformations

à Amélioration de la performance énergétique

à Accompagnement des emprunteurs

à Achats et rénovations

à Gestion des logements

à Maintien en état du parc ancien

à Accompagnement des locataires

à Conseil

à Coordination

à Contrôle

à Financement

à Prêts et subventions aux propriétaires-bailleurs


FLW / Rapports annuels 2014 / 7

Ces métiers relèvent de 2 pôles : le logement et l’insertion sociale

Le prêt hypothécaire, historiquement la plus ancienne, constitue l’activité dominante en termes de chiffre d’affaires

et de subsides régionaux.

19.311 prêts en cours de remboursement

176 employés

1.431 logements acquis

86 ASBL conseillées, coordonnées,

contrôlées et financées

Bâtiments administratifs :

1 siège central

4 bureaux régionaux

Les bénéficiaires du Fonds

Les bénéficiaires des interventions du Fonds se répartissent

comme suit :

Outils Catégorie de revenus Type de bénéficiaires

Prêts

hypothécaires

Prêts

« énergie »

Aide locative

OFS

Activités Prêts hypothécaires Aide locative Organismes à finalité sociale

Prêts hypothécaires

Aide locative

Organismes

à finalité sociale

Principalement

précaires et modestes

Précaires, modestes,

moyens et supérieurs

Précaires et modestes

Principalement

précaires et modestes

Rachats du logement aux emprunteurs

en difficulté

Apport au FLW de candidats

emprunteurs

Familles nombreuses

Familles nombreuses

et propriétaires-bailleurs

Principalement familles

nombreuses

Tout ménage

Le Fonds s’adresse directement aux familles nombreuses via son

activité de prêt et de bailleur social.

Il s’adresse également directement ou indirectement à d’autres

catégories de bénéficiaires :

¼¼sans-abri, habitants permanents des campings, petits ménages

via son parc locatif ;

¼¼propriétaires bailleurs via le prêt « énergie » ou les prêts et

subventions dans le cadre des logements conventionnés.

Le public touché en deuxième ligne via les OFS et le plan HP ne

doit pas être une famille nombreuse, mais il s’agit d’une population

fragilisée.

Au niveau institutionnel, le Fonds occupe ainsi une position

spécifique dans le secteur du logement, car très diversifiée en

termes d’outils d’interventions et de métiers mais aussi par rapport

aux bénéficiaires.

Dans la sphère économique privée, cette situation n’est d’ailleurs

pas exceptionnelle : dans nombre d’entreprises et de groupes

d’entreprises, les activités sont développées sur des produits ou

secteurs complémentaires (intégration verticale) ou indépendants

(diversification).

L’approche multi-métiers adoptée par le Fonds représente une

plus-value certaine qui permet à l’institution d’être un moteur

important de développement de solutions adaptées et innovantes.

Le tableau ci-dessous met en exergue comment les trois métiers

peuvent se combiner pour améliorer la qualité des services

offerts à la population.

Accès à la propriété de locataires

du FLW

Prise en gestion de logements de

l’aide locative par les AIS et APL

Crédits aux propriétaires améliorant

la qualité des logements pris en gestion

Mise à disposition des RDQ de certains

chantiers

Présentation du Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie


8 / Rapports annuels 2014 / FLW

B. NOTRE POSITIONNEMENT

Pour l’insertion durable des familles

dans un habitat de qualité respectueux

du patrimoine existant.

Le positionnement du Fonds se définit par les

valeurs qui fondent ses activités.

¼¼Le bien-être familial dépend avant tout de ressources financières

suffisantes et d’un habitat décent. Il est lié à l’intégration

au milieu de vie (famille, quartier) et permet l’exercice de la

citoyenneté et la cohésion sociale.

¼¼Habiter, c’est partager avec d’autres un espace que l’on

s’approprie dans le respect des générations précédentes et

futures. Une société qui se veut durable ne peut gaspiller

ni le bâti, ni les ressources humaines. Le Fonds les valorise

en investissant dans la rénovation énergétique de l’habitat.

Tant ses opérations immobilières que celles des associations

agréées ciblent le patrimoine existant, contribuant également

à l’emploi durable de personnes exclues du marché du travail.

¼ ¼ La mixité des ménages constitue la meilleure garantie de

cohésion sociale en dépit des différences économiques et

culturelles. C’est pour contribuer à cette mixité que nos rénovations

sont menées à petite échelle. Elles permettent de

répartir dans le parc privé nos logements sociaux assimilés,

dans le respect de la dignité humaine et du principe d’égalité.

¼¼Le passage d’un statut à un autre, par exemple de sans-abri

à locataire social, ou de locataire à propriétaire, constitue

un changement notoire. Il peut se traduire par divers types

d’embarras porteurs d’une dimension financière exceptionnelle.

Au cas où il serait mal géré, ce changement pourrait

déboucher sur un échec, raison pour laquelle nous offrons

un accompagnement social particulièrement opportun aux

ménages de condition modeste.

¼¼Tout déménagement présente des spécificités liées à la

vie des occupants ; respectant les principes de liberté et

d’égalité, le Fonds tient compte de la singularité de chacun.

Notre capacité à combiner diverses perspectives grâce à nos

équipes pluridisciplinaires apporte à nos bénéficiaires des

solutions éminemment personnalisées. Ce positionnement

apporte une véritable plus-value par rapport à l’ensemble

des acteurs régionaux du secteur.

Notre positionnement : fournir aux particuliers et aux associations

les ressources et l’assistance adaptées aux projets

favorisant l’insertion durable des familles dans un habitat

de qualité, énergétiquement performant et respectueux du

patrimoine existant.


FLW / Rapports annuels 2014 / 9

C. NOS OBJECTIFS

Prendre en compte les dimensions

énergétique et intergénérationnelle,

renforcer les actions transversales.

Au fil du temps, le Fonds a pu acquérir un know how spécifique

dans le domaine de l’accompagnement social et technique des

familles nombreuses, locataires et emprunteuses. Il a également

acquis une expérience solide en matière de rénovation intrinsèque

et énergétique du bâti existant à des fins sociales.

Le Fonds constitue à ces égards une référence certaine pour de

nombreux partenaires, au point que la Région lui a confié les missions

d’encadrement des ASBL agréées en tant qu’OFS, d’octroi

de prêts visant à améliorer la performance énergétique des logements

et de financement de travaux par certains propriétaires

bailleurs.

Au cours des prochaines années, le Fonds entend renforcer sa

position d’opérateur de référence dans le secteur du logement

wallon, tant par rapport à ses missions menées sur le terrain que

par rapport à sa gestion en tant qu’entreprise.

Plusieurs évolutions majeures devront être intégrées : la précarisation

des conditions de vie des Wallons, la nécessité d’améliorer

la performance énergétique des logements, le vieillissement de

la population et son incidence sur la vie des familles dans une

perspective intergénérationnelle.

Le Fonds entend également accentuer la plus-value apportée par

la construction et l’extension du réseau des associations actives

dans le domaine du logement et partageant une même vision des

actions à développer dans l’intérêt d’un meilleur habitat pour les

personnes démunies.

Notre projet se décline en 5 objectifs stratégiques :

1. Accorder 2.000 prêts/an aux familles nombreuses pour une

accession sécurisée à la propriété ou l’amélioration de la performance

énergétique de leur logement ;

2. Acquérir et rénover ou construire au minimum 50 logements / an,

y loger des familles, assurer l’intervention sociale ;

3. Consolider la position des associations agréées dans le secteur

du logement ;

4. Optimaliser la gestion de l’entreprise par l’application des

règles de bonne gouvernance et l’utilisation permanente de

ressources humaines, financières et informatiques adaptées ;

5. Renforcer les actions transversales, tant sur le plan interne

entre les différents métiers du Fonds, que sur le plan externe,

dans ses relations avec les structures régionales publiques,

dans la perspective d’un meilleur service au citoyen.

Présentation du Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie


10 / Rapports annuels 2014 / FLW

Rapport du Conseil

d’Administration

Mesdames, Messieurs,

Conformément à l’article 34 des statuts, nous avons l’honneur

de vous présenter le compte rendu de nos activités au cours de

l’exercice 2014 et de soumettre à votre approbation les comptes

annuels clôturés au 31 décembre 2014.

Ils se rapportent au trente-troisième exercice social depuis la

création de la société le 17 octobre 1980.

Au cours de l’exercice 2014, le Fonds du Logement a réalisé un

montant global d’investissements, toutes activités confondues,

et quel que soit le financement, de plus de 182 millions EUR.

Ce volume considérable est essentiellement composé d’investissements

sous la forme de crédits hypothécaires et à tempérament,

qui représentent plus de 95 % de l’ensemble.

Bien qu’ils valent moins de 5 % des investissements du FLW,

les achats et travaux réalisés dans la cadre de l’aide locative

se sont élevés à plus de 8 millions EUR. Il s’agit en réalité d’une

enveloppe financière substantielle, car gérée en direct par les

équipes du Fonds, mobilisées en permanence pour la prospection

d’immeubles à acquérir, la conception des projets de rénovation,

la gestion des logements, les commandes des travaux et le suivi

des chantiers.

Il faut ajouter à ces résultats les primes pour les écopacks, les

financements qui font l’objet de prêts et subventions aux propriétaires

qui confient leurs logements en gestion aux organismes à

finalité sociale, ainsi que les subventions régionales de fonctionnement

qui sont destinées à ces ASBL et qui transitent par le Fonds.

Le tableau ci-dessous détaille les engagements souscrits et les

réalisations du Fonds en 2014.

Engagements et réalisations 2014

Année

Opérations

Engagements souscrits

avant l’exercice et exécutés

durant l’exercice

Engagements souscrits

et exécutés durant

l’exercice

Engagements souscrits

et non exécutés durant

l’exercice

Engagements

de l’exercice

Réalisations

de l’exercice

(1) (2) (3) (4) = (2) + (3) (5) = (1) + (2)

Nombre Somme Nombre Somme Nombre Somme Nombre Somme Nombre Somme

Prêts « familles

nombreuses » 82 11.640.727 1.867 161.524.155 55 4.452.195 1.922 165.976.350 1.949 173.164.882

2014

Prêts « OFS » 4 60.921 26 800.063 8 385.585 34 1.185.648 30 860.984

Aide locative 3.421.729 4.737.123 2.283.300 -- 7.020.423 -- 8.158.852

Total 15.123.378 167.061.341 7.121.080 174.182.421 182.184.718


FLW / Rapports annuels 2014 / 11

Les crédits

Au cours de cet exercice, l’activité crédit du Fonds du Logement de

Wallonie a réalisé un volume d’investissements qui historiquement

n’avait jamais été rencontré. Avec un montant de 173.164.882 EUR,

le Fonds a conclu 1.949 nouveaux contrats de crédit, touchant

par là un nombre impressionnant de ménages et de familles.

Cet excellent résultat est avant tout le fruit d’une activité

d’octroi des crédits hypothécaires particulièrement intense. Ce

constat n’est pas isolé au regard des tendances observées sur

le marché du crédit mais les raisons expliquant l’intérêt marqué

pour les services proposés par le Fonds diffèrent par rapport aux

autres acteurs du secteur. Bien sûr, le niveau des taux d’intérêt

pratiqués par tous les organismes financiers a induit une très

forte demande et un haut degré de concrétisation des opérations

de crédit. Mais là où nombre d’entre eux ont été sollicités pour

des raisons de nature fiscale liées aux modifications annoncées

du mécanisme du bonus logement, le Fonds l’a été parce qu’il

continue à offrir des prêts à forte quotité, tout en s’assurant que

le ménage s’inscrive dans une optique d’accession sécurisée à

la propriété.

L’approche développée par le Fonds du Logement de Wallonie

implique certes pour le ménage de disposer d’un capital de

départ minimum ou d’accepter de postposer un projet immobilier

le temps de se constituer quelques économies à investir mais

elle contribue à garantir la réussite d’un projet de logement.

Notre institution a en effet pour objectif de consentir un prêt

pour concrétiser un projet d’accession durable dans le temps à la

propriété d’un logement adapté aux besoins de la famille. C’est

ainsi que près de 75 % des opérations financées par le Fonds

concernent l’achat d’une habitation !

Cette année 2014 est également caractérisée par une autre

tendance qui se trouve une nouvelle fois observée : 65 % des

ménages soutenus par le Fonds émargent à la catégorie des

ménages à revenus précaires. Pour ces ménages, l’accession à la

propriété d’un logement ne relève clairement pas de l’illusion ou de

la prestigiditation ! Dans un contexte socio-économique marqué

par l’incertitude, la multiplication des emplois précaires, les

restrictions découlant de la politique d’activation des personnes

au chômage, des ménages avec enfants ont, malgré tous ces

obstacles, pu concrétiser leur droit à un logement décent, et ce

à des conditions en harmonie avec leurs ressources financières.

Ce volume d’activités dédié aux familles, dont certaines en situation

de plus grande vulnérabilité (30 % de nos prêts concernent

des familles monoparentales), démontre une nouvelle fois toute

l’importance d’une politique sociale du logement ajustée et du

soutien nécessaire des pouvoirs publics.

Les interventions du Fonds pour le financement de travaux économiseurs

d’énergie n’ont pas non plus été en reste ! Nous avons

certes enregistré une diminution du volume de réalisations (835

écopacks en 2014 pour 1.016 en 2013) mais cette diminution tient

davantage au caractère exceptionnel de l’année 2013. Les citoyens

wallons, qu’ils soient propriétaires occupants de leur logement ou

qu’ils donnent une habitation en location, ont massivement sollicité

le système écopack, et encore plus lorsque les pouvoirs publics ont

annoncé un moratoire sur l’octroi des primes pour le début 2015.

Les logements locatifs

En 2014, 40 nouveaux logements ont été créés dans les communes

de Bernissart, Braine-le-Comte, Colfontaine, Fauvillers, Ferrières,

Frameries, Liège, Lobbes, Mettet, Morlanwelz, Mouscron, Pont-à-

Celles, Sivry-Rance, Sprimont et Verviers.

Ces logements, réalisés dans le cadre des programmes communaux,

sont destinés essentiellement à des familles nombreuses en

état de précarité ou à revenus modestes ainsi qu’aux ménages

concernés par la problématique de l’habitat permanent dans des

zones d’équipements touristiques.

Leur coût moyen s’élève à 150.587 EUR achat, travaux, et honoraires

compris.

Ce montant reste dans les limites des balises fixées par le nouveau

contrat de gestion : 140.000 EUR pour les logements jusqu’à 3

chambres (130.000 EUR en construction neuve) et 160.000 EUR

pour les logements de 4 chambres et plus.

En avril 2014, le Gouvernement wallon a approuvé le nouveau

programme communal du logement 2014/2016, lequel prévoit

155 logements pour le Fonds dont presque un tiers concerne des

logements de 4 chambres et plus.

Présentation du Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie


12 / Rapports annuels 2014 / FLW

Parallèlement à la création de nouveaux logements, le Fonds

assure la gestion de son parc locatif qui, au 31 décembre 2014,

comptait 1.126 logements occupés, dont 899 par des familles

nombreuses. Les logements, répartis dans 79 communes

de Wallonie, sont gérés en direct par le Fonds quand ils se

situent à proximité des bureaux régionaux de l’aide locative ou

sont confiés en gestion à des partenaires dans les communes

éloignées.

Lors de ses permanences locatives, le Fonds reçoit chaque

semaine des familles en recherche d’un logement. Au cours de

l’année, 274 nouvelles candidatures ont été enregistrées (pour

un total de 745 au 31 décembre 2014) mais seules ont pu être

accordées 35 locations directes à des familles nombreuses dans

les villes de Charleroi, Liège, Mons et Namur.

Face à la situation de ces candidats, le Fonds est conscient de

l’importance d’augmenter l’offre de grands logements à proximité

des écoles et des services, nonobstant la pression immobilière

et la rareté des opportunités qui caractérisent les grandes villes.

Si la création de nouveaux logements est un objectif majeur

pour le Fonds, l’accompagnement social des locataires l’est tout

autant. Le fait de mettre un toit à disposition de familles éprouvant

de réelles difficultés socio-économiques et de les accompagner

dans leurs démarches, leur permet de retrouver leurs points de

repères et de reconstruire leur projet familial. En 2014, le Fonds

a logé 5 familles en état de grande précarité dont les enfants

étaient placés ou sur le point de l’être.

Le parc locatif du Fonds comprend des logements qui, rénovés

de longue date, demandent à être adaptés aux normes actuelles.

Dans cet objectif, le Fonds avait établi en 2010 un plan quinquennal

visant la remise en état de 130 logements. Depuis lors, 89 logements

anciens ont été rénovés et renvoyés dans le circuit locatif tandis

que 41 autres sont en cours de rénovation.

Compte tenu des besoins en matière de logement familial, le

Fonds se doit de relever deux défis majeurs : mener des opérations

urbaines pour répondre aux attentes des familles nombreuses en

état de précarité et à revenus modestes et garantir le maintien

en bon état de ses logements existants.

Les organismes à finalité

sociale

Au cours de l’année 2014, deux nouvelles agences immobilières

sociales et une nouvelle régie des quartiers ont bénéficié d’un

agrément régional, portant ainsi à 86 le nombre d’ASBL agréées.

Conformément au Code wallon du Logement et de l’Habitat

durable, l’agrément des OFS est accordé pour une durée de dix ans.

Il est renouvelable. Les premiers agréments datant du 1 er janvier

2005, toutes les associations concernées, soit plus d’une cinquantaine,

ont sollicité le renouvellement de leur agrément. Le

Fonds a contrôlé que toutes les conditions réglementaires sont

respectées et a proposé au Ministre du Logement d’accorder ce

renouvellement. Il a répondu favorablement à cette proposition.

Avec la progression du nombre d’OFS , la variation des subventions

des AIS en fonction du patrimoine géré, le refinancement des

APL et la progression fulgurante des allocations de loyer (ALLOC),

le budget global des OFS a atteint un montant de 12,2 millions EUR

en 2014, contre 5,1 millions EUR en 2005.

En matière d’aides aux travaux des logements gérés ou loués par

des AIS et des APL, le nouveau contrat de gestion du Fonds soutient

et valorise le dispositif par l’engagement du Gouvernement

à poursuivre le financement à hauteur d’une hausse de 10 % par an.

Ces moyens budgétaires supplémentaires ont permis d’engager

des crédits pour créer 120 nouveaux logements en 2014 sans

pour autant être suffisants pour répondre à une demande en

constant accroissement.

Au terme de la législature 2009-2014, le bilan des organismes

est largement positif tant au niveau global que sectoriel. Pour

ne citer que les principales avancées : l’augmentation du nombre

d’ASBL agréées, le refinancement du secteur et l’indexation

automatique des subventions régionales, l’introduction d’une

allocation loyer, la consécration de l’accompagnement social par

le CWLHD, la professionnalisation du secteur par l’adoption de

normes de gestion et un accompagnement rapproché du Fonds.


FLW / Rapports annuels 2014 / 13

Ainsi, au travers de ses missions déléguées, le Fonds s’emploie

à concevoir des outils adaptés pour soutenir et consolider le rôle

des associations dans la politique régionale.

Les défis de demain sont de taille et nécessitent des réponses

à court terme :

¼¼dans le cadre du transfert à la Région des compétences des

Provinces en matière de logement, la prise en charge par la

Wallonie des dotations provinciales accordées aux AIS, faute

de quoi certaines structures risquent d’être mises en péril ;

¼¼la garantie de moyens suffisants pour répondre à la demande

croissante des propriétaires bailleurs qui souhaitent financer

les travaux aux logements confiés à une ASBL agréée ;

¼¼l’encouragement et la valorisation de la capacité d’innovation

des associations à promouvoir d’autres formes d’habiter pour

lutter contre l’exclusion et renforcer la cohésion sociale.

PLAN DU RAPPORT

Le rapport est divisé en cinq chapitres.

Le premier chapitre contient un inventaire statistique et social

des opérations de prêts. Il traite successivement des prêts dans

leur ensemble, des prêts hypothécaires (B2), des prêts FIS et des

écopacks.

Les opérations d’aide locative forment l’objet du deuxième chapitre :

les opérations de rénovation, les familles relogées et les remises

en état du parc ancien.

Le troisième chapitre est consacré aux missions exercées par la

Fonds à l’égard des organismes de logement à finalité sociale :

les agences immobilières sociales, les régies des quartiers, les

associations de promotion du logement.

Le chapitre quatre évoque la gouvernance, la responsabilité environnementale

et l’intégration sociétale du Fonds du Logement.

Enfin, le dernier et cinquième chapitre présente et analyse les

comptes annuels.

Présentation du Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie


14 / Rapports annuels 2014 / FLW

Les opérations de prêts

« familles nombreuses »


chapitre 01

A. LE VOLUME DES PRêTS..............................................................................................................16

B. LES PRêTS ORDINAIRES AUX FAMILLES...................................................................... 20

C. LES PRêTS F.I.S.............................................................................................................................. 36

D. LES éCOPackS.................................................................................................................................. 38

chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »


16 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

A. LE VOLUME DES PRêTS

(tous fonds confondus)

L’exercice 2014 est marqué par une

activité exceptionnelle en crédits.

1. Réalisations 2014

Les tableaux ci-après détaillent l’ensemble des prêts réalisés en

2014, ainsi que l’évolution de la production globale.

La production de l’année 2014 est, avant tout, marquée par une progression

très importante de l’activité de prêts hypothécaires ordinaires

(B2). Par rapport à l’année précédente, l’augmentation dépasse

les 19 %, passant de 925 prêts en 2013 à 1.101 prêts en 2014.

En ce qui concerne la formule écopack, la production s’est élevée

à 835 prêts. Ce résultat représente une diminution de près de

18 % de l’activité par rapport à l’année 2013.

Au total, 1.949 prêts ont été réalisés pour un montant dépassant

les 173 millions EUR.

De manière plus détaillée, la moyenne des opérations de crédits

hypothécaires (B2-HOP) a augmenté de 5,57 %, passant de

136.632 EUR en 2013 à 144.253 EUR en 2014.

La masse globale de crédit B2 octroyée a bondi de plus de 25 %

par rapport à 2013, ce qui résulte, d’une part, de l’augmentation

du nombre de crédits octroyés (+ 19 %), et, d’autre part, de l’augmentation

du montant moyen des opérations (+5,57 %).

Cette évolution est plus importante que celle globalement

observée sur le marché hypothécaire belge qui a connu en 2014

une production exceptionnelle avec une hausse de plus de 11 %

du nombre de crédits octroyés et plus de 15 % des montants

(hors refinancement) ; cette augmentation est principalement

intervenue au cours du second semestre de l’année.

Si l’augmentation observée sur le marché hypothécaire belge

tient, sans doute, à la combinaison de l’abaissement annoncé du

bonus-logement en Flandre à partir de 2015, des incertitudes

concernant le bonus-logement dans les autres régions et des

faibles taux d’intérêt, il n’en va pas de même en ce qui concerne

les justifications de l’augmentation de la production du Fonds.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 17

Celle-ci s’explique probablement par la conjugaison de plusieurs

facteurs, dont :

¼¼le maintien de conditions strictes au niveau de l’octroi de crédits

hypothécaires par les banques, qui a contribué à davantage

orienter vers le Fonds une série de candidats à la propriété ;

¼¼le différentiel de taux existant entre l’offre des banques et

les taux pratiqués par le FLW, du moins pour les ménages

émargeant aux catégories de revenus inférieurs.

Par ailleurs, il ne semble pas que la question de l’adaptation du

bonus-logement en Wallonie soit un facteur explicatif du niveau

de notre activité en 2014. Nous en voulons pour preuve que

contrairement à l’ensemble du marché belge, le Fonds du Logement

n’a pas connu un regain spectaculaire des demandes au cours du

second semestre.

L’augmentation de 5,57 % du montant moyen des opérations

ordinaires de crédits hypothécaires s’explique par :

¼¼une modification de la répartition par catégorie de revenus

des emprunteurs suite à la restriction des conditions d’octroi

des crédits appliquée par les banques : le nombre d’emprunteurs

bénéficiant de revenus modestes ou moyens a augmenté

(35 % des emprunteurs en 2014 contre 29 % en 2013). Ces

catégories d’emprunteurs disposant de revenus plus élevés

ont contracté des crédits plus importants.

¼¼l’évolution des prix du marché immobilier pour les habitations

ordinaires qui ont continué de croître en 2014 dans les provinces

du Brabant wallon (+ 3,45 %), de Liège (+ 3,71 %), de Namur

(+ 4,99 %) et de Luxembourg (+ 3,43 %). Quant au marché

immobilier en province du Hainaut, il a connu, sur la même

période, une baisse des prix de - 1,57 %.

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0

1992 2000 2005 2012 2013 2014

1 er trimestre

2014

2 ème trimestre

2014

3 ème trimestre

Pour ce qui concerne l’écopack, la production 2014, avec 835 prêts

réalisés, est moindre que celle de 2013 (1.016 prêts). L’année 2013

avait été une excellente année, mise à profit pour récupérer le

retard accumulé lors du lancement de la mesure en mai 2012. L’année

2014 est l’année de la stabilisation et confirme tout l’intérêt de la

formule.

Globalement, l’année aura été marquée par une production exceptionnelle

de crédits notamment en ce qui concerne le prêt hypothécaire

classique.

Province de Brabant

wallon

Province de Namur

Province de Luxembourg

Province de Liège

Province de Hainaut

Le Fonds s’est efforcé, dans un contexte socio-économique difficile,

d’apporter des réponses concrètes et positives aux familles en

recherche d’un logement.

Il a veillé à maintenir des conditions d’octroi de prêts raisonnables

tant au regard de l’intérêt des familles, qu’au regard de sa politique

de gestion des risques.

chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »


18 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

Prêts réalisés en 2014 (tous fonds réunis)

Catégories des prêts

Montants (EUR)

Moyenne

Fonds

Nombre

En principal Assurance-vie Total

(EUR)

Opérations ordinaires B2 (hop) 1.101 150.855.062 7.968.027 158.823.089 144.253

Interventions spéciales F.I.S. 13 193.315 8.374 201.689 15.515

Ecopacks B2 (ECO) 835 13.997.580 142.524 14.140.104 16.934

TOTAL 1.949 165.045.957 8.118.925 173.164.882 88.848

évolution du volume et du taux de croissance des prêts

(tous fonds réunis)

Répartition des prêts par catégorie

Nombre

Montants

Année

Taux

Taux

Euros

Unité annuel de

annuel de

x 1000

croissance

croissance

2004 1.197 8,3 90.969 2,8

2013 1.950 40,4 144.342 22,2

2014 1.949 -0,1 173.165 20,0

Écopacks 42,7% 56,6%

Opérations

ordinaires

Interventions spéciales 0,7%

2. Ventilation des prêts selon

leur nature

Le tableau suivant répartit les prêts selon leur nature, ce qui

permet de comparer les interventions du Fonds suivant le type

d’opérations durant les exercices 2013 et 2014.

L’année 2014 est marquée par une augmentation spectaculaire

de la production de crédits hypothécaires.

Celle-ci se traduit tant en nombre de prêts : + 176 prêts (soit +19 %),

qu’en montant octroyé : + 32,4 millions EUR (+ 26 %).

Depuis quelques années, le règlement d’octroi des crédits permet

l’intervention du Fonds B2 jusqu’à une quotité de 110 % de

la valeur vénale de l’immeuble. Aller au-delà de cette limite via

un financement au moyen du Fonds d’Interventions Spéciales sur

fonds propres (FIS) conduirait le FLW à assumer un haut degré

de risque dans un contexte immobilier incertain. Les moyens

dégagés par le Fonds d’Interventions Spéciales permettent

au FLW d’intervenir lorsque dans des situations bien souvent

socialement et financièrement délicates, nous nous heurtons

aux limites de la réglementation d’octroi des crédits. L’accès à

la propriété ou la possibilité pour une famille de conserver son

logement passe quelquefois par le recours à ce Fonds spécial.

Dans ce cadre, le nombre d’interventions du FIS a augmenté,

passant de 8 dossiers en 2013 à 13 dossiers en 2014.

De l’analyse de ces données, nous retiendrons deux éléments

importants.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 19

Primo, et le constat est le même depuis des années, l’augmentation

de la moyenne des prêts hypothécaires rend de plus en

plus difficile l’accès pour les familles à un logement décent. Une

telle difficulté implique aujourd’hui un temps de préparation qui

a tendance à s’allonger pour les familles. En veillant à développer

davantage sa politique d’accompagnement des familles, le

Fonds s’efforce de les mettre en position de réussir le défi de

l’accession à la propriété dans un contexte socio-économique de

plus en plus compliqué.

Secundo, le rôle plus que jamais essentiel du crédit social pour

permettre l’accès au logement à nombre de familles qui n’obtiendraient

pas de prêt auprès des banques ; et cela dans un contexte

où l’offre de logements adaptés dans le secteur locatif reste

insuffisante.

Ventilation des prêts selon leur nature

Catégories

des prêts

Fonds

Nombre

Principal

2014 2013

Sommes

Prime

d’assurance-vie

Opérations financées par les ressources garanties par la Région (Fonds B2)

Opérations

ordinaires

Nombre

Principal

Sommes

Prime

d’assurance-vie

Nombre

Différence

2014-2013

Sommes

Principal + prime

d’assurance-vie

B2 - HOP 1.101 150.855.062 7.968.027 925 120.170.325 6.214.582 176 32.438.182

Ecopacks B2 - ECO 835 13.997.580 142.524 1.016 17.650.237 193.250 -181 -3.703.383

Total B2 1.936 164.852.642 8.110.551 1.941 137.820.562 6.407.832 -5 28.734.799

Opérations financées par les ressources propres (FIS)

Interventions

spéciales

Total

général

F.I.S. 13 193.315 8.374 8 93.900 122 5 107.667

1.949 165.045.957 8.118.925 1.949 137.914.462 6.407.954 0 28.842.466

chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »


20 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

B. LES PRêTS ORDINAIRES

AUX FAMILLES (fonds B2 - HOP)

74 % des crédits

couvrent des achats seuls ou

avec travaux peu importants.

93 % des familles

emprunteuses

disposent de revenus précaires

ou modestes.

1. Répartition des prêts

ordinaires d’après leur objet

Les tableaux de la page suivante traitent de la destination de

nos crédits.

En 2014, ce sont les achats seuls et les achats avec travaux

peu importants qui constituent la part la plus élevée des opérations

: à elles deux, ces catégories représentent plus de 74 % de

l’ensemble des destinations. Cette part est stable par rapport à

2013 (73 %), et à 2012 (72 %).

Le montant moyen des opérations d’achat s’établit à 155.483

EUR, ce qui représente une hausse de 8,51 % par rapport à 2013.

Ainsi, comme nous l’évoquions précédemment, les prix du marché

immobilier ont continué d’augmenter en 2014 dans toutes les

provinces (l’augmentation fluctue entre 3,4 % et 5 %), à l’exception

du Hainaut.

Il faut ajouter à ce premier facteur explicatif, l’augmentation de

la capacité d’emprunt des emprunteurs. Celle-ci est due tant à la

baisse des taux d’intérêt du FLW en 2014 qu’à la présence plus

importante d’emprunteurs bénéficiant de revenus modestes et

moyens ou de deux revenus.

La combinaison de ces facteurs a donc mené au financement

d’opérations plus coûteuses.

Quant à la construction, elle représentait encore 7,6 % de l’activité

il y a 10 ans. En 2014, inexorable déclin, c’est à peine plus de 3 %

de l’ensemble des opérations!

Parmi les 36 opérations financées, 13 concernent des constructions

de type courant et 23 sont relatives à des constructions

groupées (immeubles vendus par des sociétés de logements du

secteur public).

Au-delà des coûts de plus en plus importants de la construction

de nouveaux logements, eu égard notamment aux contraintes

énergétiques de plus en plus strictes, la raréfaction des terrains

à bâtir constitue un frein si pas un obstacle à la concrétisation

de ce type d’opérations. Dans ce contexte, de très nombreuses

familles n’ont d’autre ressource que de se tourner vers l’achat et

la rénovation, bien souvent progressive, d’un logement existant.

À l’aube d’une poussée démographique en Wallonie qui va susciter

des besoins croissants en logement, il y a matière à réflexion

tant dans le chef du Fonds, que dans le chef des pouvoirs publics

wallons afin de relancer la construction de logements et de préparer

la Wallonie à cette importante évolution.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 21

Répartition des prêts selon leur destination (Fonds B2 - HOP) - 2014

Catégories

Affectation des sommes prêtées

Nombre Sommes Moyenne

C.A. % C.A. %

1 Constructions 36 3,3 5.575.837 3,5 154.884

2 Achats 148 13,4 23.011.537 14,5 155.483

3 Achats et travaux peu importants 671 60,9 101.228.763 63,7 150.863

4 Travaux importants 2 0,2 141.525 0,1 70.763

5 Travaux peu importants 81 7,4 2.757.906 1,7 34.048

6 Achats et travaux importants 14 1,3 1.844.052 1,2 131.718

7 Travaux importants et remboursements de dettes 16 1,5 2.929.038 1,8 183.065

8 Travaux peu importants et remboursements de dettes 109 9,9 17.018.316 10,7 156.131

9 Remboursements de dettes 24 2,2 4.316.115 2,7 179.838

TOTAL 1.101 100,0 158.823.089 100,0 144.253

(1)

C.A. : chiffres absolus

(2)

Pour des raisons d’arrondi, le total des pourcentages des tableaux ne correspond pas toujours exactement au nombre 100 : un écart minime peut exister.

évolution de la répartition du nombre de prêts selon leur destination (Fonds B2 - HOP)

Catégories

Affectation des sommes prêtées

2004 2013 2014

C.A. % C.A. % C.A. %

1 Constructions 79 7,6 36 3,9 36 3,3

2 Achats 129 12,4 110 11,9 148 13,4

3 Achats et travaux peu importants 465 44,6 571 61,7 671 60,9

4 Travaux importants 14 1,3 4 0,4 2 0,2

5 Travaux peu importants 80 7,7 92 9,9 81 7,4

6 Achats et travaux importants 37 3,5 15 1,6 14 1,3

7 Travaux importants et remboursements de dettes 42 4,0 7 0,8 16 1,5

8 Travaux peu importants et remboursements de dettes 182 17,4 76 8,2 109 9,9

9 Remboursements de dettes 15 1,4 14 1,5 24 2,2

TOTAL 1.043 100 925 100 1.101 100

évolution de la répartition des prêts selon leur destination

%

100

90

80

60

40

20

0

1,4

9

69,6

12,4

11,9

7,6

3,9

2004 2013

Remboursements

Travaux seuls

1,5

10,4

72,3

Opérations mixtes

Achats

2,2

7,5

73,6

13,4

3,3

2014

Constructions

chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »


22 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

Crédit travaux (Fonds B2 - HOP)

Dénomination des prêts

2004 2013 2014

Nombre Sommes Nombre Sommes Nombre Sommes

Construction/aménagement 173 11.244.550 132 8.711.106 119 8.475.268

Opérations mixtes 726 15.325.560 669 14.034.436 810 17.330.136

Crédits totaux affectés aux travaux 899 26.570.110 801 22.745.542 929 25.805.404

Total des prêts 1.043 89.414.726 925 126.384.907 1.101 158.823.089

% des crédits travaux dans l’ensemble 86,19 29,72 86,59 18,00 84,38 16,25

Répartition des crédits construction (Fonds B2 - HOP)

8.000.000

70

60

6.000.000

4.000.000

2.000.000

0

62

17

18

18

23

13

50

40

30

20

10

0

2004

2013

2014

Constructions de type courant

7.221.412

3.326.668

2.428.513

Constructions groupées

1.298.488

2.307.728

3.147.324

Nombre de constructions

groupées

17

18

23

Nombre de constructions

de type courant

62

18

13

2. Distribution des prêts

en fonction des barèmes

de revenus

Les revenus de nos emprunteurs sont répartis en 12 classes et

3 grandes catégories de revenus, fixées en application du Code

wallon du Logement et de l’Habitat durable : les ménages en état

de précarité, à revenus modestes et à revenus moyens. À quelle

catégorie de revenus nos emprunteurs émargent-ils ? C’est à

cette interrogation que répondent les graphiques ci-contre.

Les familles relevant de la catégorie des ménages en état de

précarité représentent 65 % des emprunteurs du Fonds et parmi

celles-ci 71 % bénéficient d’un seul revenu. La part des crédits

octroyés à cette catégorie de revenus a diminué de près de 6 %

au profit principalement des ménages bénéficiant de revenus

modestes (+ 4 %).

Globalement, la part des prêts octroyés aux familles relevant des

catégories de revenus précaires et modestes a peu évolué, passant

de 95 % en 2013 à 94 % en 2014.

En ce qui concerne les ménages disposant de revenus moyens,

la plupart des prêts ont été accordés à des ménages disposant


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 23

de revenus de barème VIII et IX. Seuls 15 prêts ont été accordés

pour les barèmes X à XII, soit +/-1,4 % du total. Ceci constitue

une diminution par rapport à 2013 (1,6 %), et cela malgré des

taux d’emprunt compétitifs notamment en termes de quotité

empruntée et de durée. Au titre de comparaison, le graphique

ci-contre reprend la moyenne des taux de crédits hypothécaires

pratiqués en Belgique pour l’année 2014 (durée fixe 20 ans - quotité

d’emprunt entre 81 et 100 %).

Les prêts accordés à des familles ne bénéficiant que d’un seul

revenu représentent 54 % du total.

La vocation sociale de la mission du Fonds du Logement de

Wallonie s’affirme à nouveau et montre que le Fonds respecte

pleinement les objectifs qui lui sont assignés par le contrat

de gestion conclu avec la Wallonie. La précarité n’est pas une

fatalité et le volume d’interventions dédiées à ces ménages,

dont de nombreuses familles monoparentales ou de familles

bénéficiaires d’un seul revenu, montre que l’accès à un logement

décent reste possible.

Dans ce contexte, le Fonds se doit de poursuivre sa politique

d’accès sécurisé au logement en proposant des solutions

financières en phase avec la capacité contributive des ménages.

Il est indispensable que les pouvoirs publics continuent leur

politique de soutien pour un accès au logement pour tous.

L’évolution des taux enregistrée au cours de l’année 2014

(diminution de 165 points de base entre janvier et octobre 2014)

a permis à de nombreux ménages de concrétiser leur projet

immobilier tout en maintenant la charge de remboursement

dans des proportions acceptables. Il convient de souligner que

la dernière adaptation de la grille des taux en novembre a permis

d’abaisser le taux plancher (de 1 % à 0,50 %), restaurant par là un

sens au mécanisme de la dégressivité des taux.

Dans le même esprit, il est également nécessaire de répondre

aux demandes des familles nombreuses à revenus modestes

et moyens, qui sont tout autant confrontées à la crise et qui se

voient refuser l’octroi d’un prêt hypothécaire par leur banque, à

moins que de disposer d’un capital de départ conséquent ou de

solides garanties.

%

4,5

4,0

3,5

3,0

2,5

Répartition des prêts par catégorie et nombre de revenus

(Fonds B2) - 2013

%

100

90

80

60

40

20

01/2014

02/2014

03/2014

04/2014

05/2014

06/2014

07/2014

08/2014

09/2014

10/2014

11/2014

11/2014

01/2015

0

207

513

Familles à 2 revenus

231

Familles à 1 revenu

Répartition des prêts en fonction des catégories de

revenus (Fonds B2) - 2013

Catégories Nombre % Somme

Revenus précaires 720 65,40 99.190.431

Revenus modestes 310 28,16 48.726.569

Revenus moyens 71 6,45 10.906.089

TOTAL 1.101 100,00 158.823.089

68

79

3

Précaires Modestes Moyens

chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »


24 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

Catégories Barèmes Maxima de revenus

Revenus précaires

Revenus modestes

Revenus moyens

I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

IX

X

XI

XII

23.100

26.200

29.400

32.400

35.600

38.600

41.700

45.100

48.600

52.000

55.400

58.800

Taux annuel

1/01/14 25/02/14 24/06/14 7/10/14 11/11/14

2,65

2,8

2,95

3,10

3,25

3,40

3,55

3,70

3,85

4,00

4,20

4,40

2,40

2,65

2,90

2,90

3,15

3,15

3,15

3,40

3,40

3,65

3,65

3,65

2,00

2,25

2,50

2,50

2,75

2,75

2,75

3,00

3,00

3,25

3,25

3,25

1,00

1,30

1,60

1,75

1,90

2,05

2,20

2,35

2,50

2,65

2,65

2,65

1,00

1,30

1,60

1,75

1,90

2,05

2,20

2,35

2,50

2,65

2,65

2,65

3. Durée des prêts

Le tableau ci-dessous retrace l’évolution de la répartition de nos

crédits en fonction de 6 classes de durée de remboursement.

Les catégories des prêts de 20/24 et 25/29 ans représentent,

avec près de 85 % du total, la part dominante des prêts hypothécaires

conclus cette année.

Le nombre de prêts octroyés avec une durée de remboursement

de 30 ans a significativement augmenté, passant de 0,3 % en 2013

à 6,8 % en 2014.

En conséquence, la durée moyenne des prêts a augmenté pour

atteindre approximativement 25 ans et 2 mois, contre 24 ans et

6 mois en 2013.

%

70

60

50

40

30

20

10

0

-10 10/14 15/19 20/24 25/29 30

Durée des prêts 2004 2013 2014

Les conditions de financement obtenues par le Fonds sur le

marché des capitaux, notamment en termes de durées plus

longues d’amortissement, ont permis l’allongement de la durée

de remboursement des prêts octroyés à nos emprunteurs.

Les taux d’intérêt et la durée de remboursement sont les seuls

leviers avec lesquels il est possible d’agir pour finaliser des

opérations caractérisées par une charge de remboursement en

phase avec la capacité financière des familles. L’augmentation

de la durée moyenne des prêts observée au cours des dernières

années s’inscrit clairement comme une réponse à l’augmentation du

coût des opérations et aux difficultés croissantes des ménages

à concrétiser une opération. Dans ce contexte, il est heureux

que le Fonds ait pu conclure tout au long de cette année des

financements étalés sur des périodes de l’ordre de 25 ans qui

lui permettent d’assouplir la politique en matière de fixation des

durées des crédits accordés aux familles nombreuses.

évolution de la répartition des prêts en fonction

de leur durée (Fonds B2 - HOP)

2004 2013 2014

Durée

des prêts

Nombre

en années (1) % Nombre

Nombre

%

de prêts de prêts

de prêts

%

-10 0 0,0 1 0,1 0 0,0

10/14 36 3,5 33 3,6 17 1,5

15/19 144 13,8 66 7,1 76 6,9

20/24 398 38,2 230 24,9 241 21,9

25/29 420 40,3 592 64,0 692 62,9

30 45 4,3 3 0,3 75 6,8

TOTAL 1.043 100,0 925 100,0 1.101 100,0

(1)

Dans chaque classe, la quasi-totalité des prêts a la durée du seuil

de la classe considérée


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 25

4. Localisation des prêts

Les tableaux ci-après traitent du champ d’action territorial du

Fonds du Logement qui couvre l’ensemble de la Wallonie.

Ils montrent que l’activité du Fonds est répartie inégalement sur

le territoire.

Ainsi, l’indicateur de présence révèle un taux d’activité largement

supérieur à la moyenne régionale dans les arrondissements de

Charleroi, Mons et Soignies.

À l’inverse le taux de présence du Fonds est largement inférieur

à la moyenne dans les arrondissements de Nivelles, Neufchâteau

et Marche-en-Famenne.

Il y a pour certains arrondissements une corrélation entre le taux

d’activité du Fonds et la pression immobilière observée.

Ainsi, les prix de l’immobilier pour les maisons ordinaires ont

progressé en moyenne de 3,55 % en Wallonie au cours de l’année

2014. À l’inverse, les marchés immobiliers des arrondissements

de Charleroi, Mons et Soignies ont vu leurs prix moyens diminuer

de respectivement 2,73 %, 2,88 % et 2,78 %. Ceci explique en

partie la « suractivité » observée sur ces arrondissements.

Le faible taux de présence du Fonds en 2014 dans l’arrondissement

de Nivelles se justifie par les prix moyens de vente observés sur

le marché immobilier pour les habitations ordinaires qui ont été

supérieurs de 65 % à la moyenne régionale (prix moyen pour une

habitation ordinaire de 251.987 EUR pour l’arrondissement de

Nivelles contre 153.082 EUR pour la moyenne régionale).

Bien conscient de ces disparités régionales et de la nécessité de

développer une politique d’octroi des prêts sociaux différenciée

en fonction du lieu d’implantation du bien, le Gouvernement a

subdivisé le territoire en trois types de zones dans le cadre du

Plan Habitat pour Tous. On distingue ainsi les zones de pression

immobilière (ZPI), les zones d’habitat à revitaliser et les autres

zones. Des types d’aides de nature différente sont prévus en

fonction de la localisation. Ainsi, dans les zones de pression

immobilière, il est possible de prêter des montants supérieurs

et d’accorder des réductions de taux de 0,45 % à 0,75 % aux

ménages qui y acquièrent ou construisent un bien.

En 2014, 678 familles ont bénéficié d’un ou de plusieurs avantages

du plan « Habitat pour Tous », dont 42 en zone de pression

immobilière.

Ce système de discrimination positive au bénéfice des ménages

qui acquièrent un bien dans les régions de forte pression a toutefois

touché une limite qui tient à la faiblesse des taux d’intérêt.

La combinaison de ce paramètre avec la mise en place d’un taux

plancher neutralise l’effet des réductions de taux offertes dans

ces zones, puisque seul un prêt sur deux en ZPI a bénéficié d’une

duction supplémentaire de taux d’intérêt. Il est toutefois indispensable

de conserver ce type de mécanisme, fût-ce pour le jour

où les taux repartiront à la hausse.

Présentation de l’indicateur de présence :

En 2014, le Fonds a réalisé 1.101 prêts

pour une population de 3.576.325

habitants, soit pour 100.000 habitants :

1.101 prêts × 100.000 = 30,79 prêts /100.000 habitants

3.576.325

Présentation des calculs pour chaque

arrondissement :

Pour la même année, le Fonds a réalisé

dans l’arrondissement de Mons, 97

prêts pour 257.010 habitants, soit :

97 prêts × 100.000 = 37,74 prêts /100.000 habitants

257.010

Si l’on compare ce ratio (37,74) à celui

du nombre de prêts pour l’ensemble

de la Wallonie par 100.000 habitants

(30,79), le pourcentage de prêts accordés

dans cet arrondissement est de :

37,74 × 100 = 123 %

30,79

Ce dernier pourcentage représente l’indicateur de

présence du FLW dans l’arrondissement de Mons.

chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »


26 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

Répartition en fonction de l’avantage HT

Année

Nombre

de dossiers

2013 70

2014 42

Zones de pression

immobilière (ZPI)

Nature

de l’avantage

- 0,75 % pour

40 dossiers

- 0,60 % pour

24 dossiers

- 0,45 % pour

6 dossiers

- 0,75 % pour

28 dossiers

- 0,60 % pour

11 dossiers

- 0,45 % pour

3 dossiers

Zones d’habitat

à revitaliser (ZHR)

Nombre

de dossiers

Montant global

de l’avantage

en EUR

Nombre

de dossiers

Autres zones

Nature

de l’avantage

Logement vendu par une

personne morale de droit

public

Nombre

de dossiers

Nature

de l’avantage

Total

Nombre

de dossiers

186 793.265 380 -0,10 % 18 -0,10 % 654

172 749.432 444 -0,10 % 20 -0,10 % 678

Moyenne des prêts par arrondissement avec indicateur de présence

%

160

140

120

100

80

60

40

20

0

Arlon

Waremme

Nivelles

Ath

Namur

Marcheen-Famenne

Virton

Philippeville

Bastogne

Verviers

Tournai

Liège

Neufchâteau

Soignies

Dinant

Thuin

Mouscron

Charleroi

Mons

Huy

Avantages « Habitat pour Tous » par type de zones

Zones de pression immobilière Zones habitat à revaloriser Autres zones TOTAL

Avantage HT 42 356 280 678

Sans avantage HT 39 196 188 423

TOTAL 81 552 468 1.101


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 27

Indicateur de présence des prêts en Wallonie (par arrondissement)

27

PRÊTS

132.642

Mouscron

46

PRÊTS

147.441

Tournai

28

PRÊTS

167.239

Ath

97

PRÊTS

Mons

130.767

75

PRÊTS

138.184

Soignies

39

PRÊTS

133.308

Thuin

192

PRÊTS

59

PRÊTS

Charleroi

Nivelles

130.973

25

PRÊTS

174.509

151.648

Philippeville

79

PRÊTS

158.449

Namur

30

PRÊTS

20

PRÊTS

Dinant

Waremme

137.695

176.779

38

PRÊTS

11

PRÊTS

Huy

142.489

128.180

194

PRÊTS

13

PRÊTS

Liège

157.511

Marcheen-Famenne

144.571

13

PRÊTS

150.998

Bastogne

85

PRÊTS

147.579

Verviers

Comines-Warneton

(arrondissement de Mouscron)

Neufchâteau

Nombre total

1.101

PRÊTS

Montant moyen

du prêt en Wallonie

144.254

Montant moyen du prêt par arrondissement

Inférieur au

montant moyen

régional

Supérieur au

montant moyen

régional

14

PRÊTS

Virton

154.681

16

PRÊTS

Arlon

181.647

Indicateur de présence en %

35 % 50 % 65 % 80 % 100 %

115 % 130 % 145 % 160 %

chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »


28 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

Achat et rénovation à Dison

1. La localisation

Cette habitation unifamiliale 2 façades avec petit jardin est située dans un quartier calme d’Andrimont, à proximité d’une école,

de petits commerces et d’un arrêt de bus. Le couple acquéreur l’occupe avec 2 fils de 3 et 17 ans, et 2 filles de 1 et 16 ans.

2. la Situation avant travaux

La composition de la maison, de type bel-étage, comprend un petit hall d’entrée et une salle de bains vétuste au niveau de la rue.

Le 1 er étage (ou rez de jardin) comprend un palier, un séjour et 1 chambre. Le 2e étage comporte 2 chambres et un palier.

Le grenier n’est pas aménageable. Un volume annexe contient une cuisine, un espace de rangement et une terrasse couverte.

Les travaux à réaliser sont nombreux.

3. Le projet

Le projet consiste :

¼¼à démolir, à reconstruire et à agrandir les annexes arrières en vue de résoudre l’insalubrité par surpeuplement, ceci avec

la collaboration d’un architecte pour dresser les plans et pour obtenir le permis d’urbanisme ;

¼¼à réaliser tous les travaux nécessaires pour assurer la salubrité du logement (électricité, sanitaire, chauffage central au gaz avec

chaudière à condensation, plafonnages, revêtements de sols, équipement de cuisine, portes intérieures,..) et à reconditionner

les cloisonnements intérieurs.

La bonne gestion et la qualité des travaux assurés en partie par des entreprises et en partie par la main d’œuvre de l’emprunteur

ont permis d’assurer la plus-value attendue après travaux.

4. Le coût

Prix d’achat : 78.000 EUR. Frais d’actes : 10.000 EUR.

Valeur après travaux estimée : 115.000 EUR.

Pour boucler cette opération financière, les propriétaires ont obtenu un prêt hypothécaire de 113.000 EUR dont 73.000 EUR pour

l’achat et 40.000 EUR pour le financement des travaux. Ils ont eu recours à des économies personnelles d’un montant de 15.000 EUR.

Leurs ressources mensuelles nettes s’élèvent à 1.918 EUR (y compris les allocations familiales) ; ils remboursent une mensualité

de 519 EUR pendant 25 ans.

Une prime à la réhabilitation a été sollicitée pour l’électricité, les menuiseries extérieures et pour les travaux visant à remédier

au surpeuplement. Une prime pour l’isolation de la toiture a aussi été sollicitée.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 29

5. Composition et taille

des familles emprunteuses

La composition des familles emprunteuses est analysée dans les

tableaux suivants.

Elle présente une grande stabilité à travers le temps.

Ainsi pour l’année 2014, la famille emprunteuse se compose en

moyenne de 5,37 personnes dont 3,58 enfants.

Nous constatons la même stabilité en ce qui concerne la répartition

des familles en fonction des enfants à charge. Plus de 79 % des

prêts ont été accordés à des familles composées de 3 ou 4 enfants.

Compte tenu du nombre de prêts octroyés cette année, c’est plus

de 5.900 personnes qui ont bénéficié des services du Fonds.

La famille est un concept en pleine mutation et il est important

pour le Fonds, en tant qu’interlocuteur privilégié, d’appréhender

aux mieux ces évolutions. Depuis plusieurs années, existait un

profond décalage entre l’application du règlement des prêts

pour l’appréciation de la notion d’enfant à charge et la réalité

de terrain, notamment en matière de garde d’enfants suite à une

séparation ou à un divorce.

En acceptant de considérer comme étant à charge un enfant

amené à résider de manière non continue dans l’immeuble objet

du prêt, le Conseil d’administration du Fonds a envoyé un signal

fort aux familles et a démontré son souhait d’épouser au mieux

leur vécu.

Composition des familles emprunteuses (Fonds B2 - HOP)

Année

Nombre

de prêts

Nombre total

de personnes

au foyer

Effectif moyen

de personnes

au foyer

Demandeurs

Personnes

âgées

Autres

parents

à charge

Non

à charge

Enfants

Total

au foyer

Moyenne

par foyer

2004 1.043 5.400 5,18 1.773 0 48 3.550 29 3.579 3,43

2013 925 4.919 5,32 1.513 38 44 3.270 54 3.324 3,59

2014 1.101 5.913 5,37 1.873 36 61 3.900 43 3.943 3,58

Répartition des prêts selon le nombre d’enfants à charge (Fonds B2 - HOP)

Nombre

d’enfants

à charge

2013 2014 Familles attributaires ( %) selon le nombre d’enfants

C.A. (1) % (2) C.A. (1) % (2) ONAFTS au 30/06/14 (3) INASTI au 30/06/14 (4)

3 445 48,1 516 46,9 72,9 73,7

4 253 27,4 349 31,7 19,7 19,4

5 139 15,0 138 12,5 5,0 4,4

6 56 6,1 68 6,2 1,5 1,3

7 23 2,5 22 2,0 0,5 0,6

8 et + 9 1,0 8 0,7 0,3 0,7

TOTAL 925 100,0 1.101 100,0 100,0 100,0

(1)

C.A. : chiffres absolus

(2)

Pour des raisons d’arrondi, le total des pourcentages des tableaux ne correspond pas toujours exactement au nombre 100 : un écart minime peut exister.

(3)

Chiffres communiqués par l’Agence fédérale pour les allocations familiales. Calculs propres.

(4)

Chiffres communiqués par l’Institut National d’Assurances Sociales pour Travailleurs Indépendants. Calculs propres.

chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »


30 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

6. Répartition des emprunteurs

par groupe d’âge

L’âge des emprunteurs constitue l’essentiel des informations

fournies par les tableaux repris ci-après.

Répartition des emprunteurs par groupe d’âge

(Fonds B2 - HOP)

Les dix dernières années ont vu l’âge moyen des emprunteurs

augmenter. Cette tendance s’est traduite entre 2004 et 2014 par

l’augmentation de l’âge moyen du père de 1 an et 6 mois, passant

de 38 ans et 9 mois à 40 ans et 3 mois, et de la mère avec une

augmentation de l’âge moyen de 8 mois, passant de 36 ans et 2 mois

à 36 ans et 10 mois.

%

100

90

80

70

60

4,2

9,0

22,8

6,0

13,5

26,9

8,6

12,5

24,8

Cette tendance de l’augmentation de l’âge moyen n’est pas

neutre. Elle découle non seulement de l’arrivée plus tardive du

troisième enfant mais également du fait que les individus ont

parfois plusieurs projets de vie successifs. À terme, et pour

peu que cette tendance se poursuive, certains se verront dans

l’impossibilité de contracter un prêt générant une mensualité en

phase avec leurs ressources compte tenu de l’obligation d’avoir

remboursé le prêt lorsqu’ils atteignent l’âge de 70 ans. Au vu

des évolutions sociologiques et de l’allongement de l’espérance

de vie, il conviendrait sans doute d’envisager favorablement un

relèvement de cette limite d’âge.

50

40

30

20

10

0

30,2

24,4

9,4

2004

27,1

17,8

8,7

2013

25,1

20,2

8,8

2014

51 ans et plus

de 46 à 50 ans

de 41 à 45 ans

de 36 à 40 ans

de 31 à 35 ans

30 ans et moins

Moyenne d’âge de la famille emprunteuse (Fonds B2 - HOP)

Année Age moyen du père Age moyen de la mère Age moyen des enfants

2004 38 ans 9 mois 36 ans 2 mois 9 ans 10 mois

2013 40 ans 0 mois 37 ans 5 mois 9 ans 10 mois

2014 40 ans 3 mois 36 ans 10 mois 9 ans 8 mois

Rang de naissance des enfants ayant donné lieu à une réduction du taux d’intérêt du prêt (Fonds B2 - HOP)

Année de l’octroi de la réduction

du taux du prêt en cours

Rang de naissance des enfants

4 ème 5 ème 6 ème 7 ème 8 ème et + TOTAL

2004 92 53 11 12 3 171

2013 59 43 22 3 2 129

2014 48 32 6 2 0 88


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 31

7. Profession des emprunteurs

Le statut professionnel des emprunteurs fait l’objet des tableau

et graphique ci-après.

La répartition des professions est toujours relativement stable

sur le long terme.

À noter cette année un léger recul de la part des « sans profession »

qui représente maintenant 9,9 % des emprunteurs contre 11,6 %

en 2013.

À contrario la part de la catégorie « ouvriers » a progressé, passant

de 55,7 % en 2013 à 59,0 % en 2014.

74,5 % des familles disposent d’au moins un revenu professionnel

(contre 72 % en 2013) et 24,6 % bénéficient de deux revenus

professionnels (contre 21,6 % en 2013). À l’inverse, un quart des

familles ne bénéficient que de revenus de remplacement.

La part des ménages touchés par le chômage est de 27 %, et 39 %

des familles connaissent le chômage ou l’invalidité de l’un des

emprunteurs. Ces deux données restent stables par rapport à

2013 (pour mémoire les pourcentages respectifs étaient de 25 %

et 37 %).

Sur l’ensemble des prêts accordés, la proportion de familles

monoparentales décroît, passant de 36,54 % en 2013 à 30,15 %

en 2014.

Ces données mettent en exergue que si les revenus du travail

constituent souvent un préalable au bon aboutissement d’une

opération immobilière, des familles ne disposant que de revenus

de remplacement arrivent néanmoins à concrétiser le droit au

logement. Ce n’est pas peu et cela montre que les efforts déployés

par les familles, avec l’aide du Fonds, peuvent déboucher sur une

issue heureuse.

Regroupement des professions (Fonds B2 - HOP)

%

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

82 92 107

39

27 32

13 41

277

617

2004

218

504

254

515

2013 2014

8

Sans profession

Indépendants

Militaires

Employés

Ouvriers

Situation professionnelle des parents - 2014

Père

Mère

En activité Chômeuse Invalide Au foyer Pensionnée Absente

Autre

(revenu

d’intégration)

En activité 271 112 36 140 1 34 1 595

Chômeur 24 7 11 47 0 3 0 92

Invalide 18 6 7 15 0 1 1 48

Au foyer 17 15 4 6 0 0 7 49

Pensionné 1 2 0 5 0 0 0 8

Absent 165 67 21 1 8 0 31 293

Autre

(revenu d’intégration)

0 0 0 14 0 1 1 16

TOTAL 496 209 79 228 9 39 41 1.101

TOTAL

chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »


32 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

8. Prêts aux familles étrangères

Les tableaux ci-après reflètent l’évolution de nos prêts accordés

aux familles étrangères.

Répartition des prêts aux familles étrangères en fonction

de leur région d’origine (Fonds B2 - HOP)

La part des familles étrangères, européennes et non-européennes,

représente 21,3 % des prêts octroyés, alors qu’elle représente,

au 1 er janvier 2014 , 9,71 % des ménages en Wallonie. Cette part

reste stable par rapport à l’exercice 2013.

La part des familles étrangères provenant de l’Union européenne

représente 51,5 % de l’ensemble des crédits octroyés aux familles

étrangères, soit un gain de 7,1 % par rapport à 2013.

Au même titre que l’enseignement, la formation ou l’emploi, le

logement constitue un facteur d’intégration en Wallonie pour les

familles étrangères.

%

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

92

109 128

111

87 106

2004 2013 2014

Hors Union

européenne

Union

européenne

Nombre de prêts aux familles étrangères

(Fonds B2 - HOP)

Année

Prêts

totaux

Familles étrangères

C.A. %

2004 1.043 165 15,8

2013 925 196 21,2

2014 1.101 234 21,3

Prêts aux familles étrangères par province en 2014 (Fonds B2 - HOP)

Provinces Population au 01.01.14 (1) Population étrangère au 01.01.14

Nombre de prêts (B2 - HOP)

- 2014

C.A. (1) En % de la population Répartition en % C.A. Répartition en %

Brabant wallon 390.966 36.575 9,4 10,5 17 7,3

Hainaut 1.332.042 154.898 11,6 44,6 120 51,3

Liège 1.091.734 114.490 10,5 33,0 76 32,5

Luxembourg 276.846 18.918 6,8 5,4 9 3,8

Namur 484.737 22.461 4,6 6,5 12 5,1

La Région 3.576.325 347.342 9,7 100,0 234 100,0

(1)

Chiffres communiqués par le SPF Economie, Statistiques et Analyse


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 33

9. Ressources familiales

et charges de logement

Le tableau ci-après illustre le combat incessant mené par le

Fonds : maintenir la mensualité de ses prêts dans un rapport

le plus raisonnable possible avec les ressources disponibles

des familles emprunteuses (c’est-à-dire les revenus du travail

et de remplacement, les pensions alimentaires, les allocations

familiales).

Au cours de la dernière décennie, les ressources disponibles de

nos emprunteurs ont augmenté de 24,5 %, alors que sur la même

période la mensualité moyenne des prêts a progressé de 49,5 %.

La moyenne des ressources disponibles de nos emprunteurs a

progressé de 2 % par rapport à 2013. Cela traduit sans doute

la légère augmentation du nombre de crédits octroyés à des

familles disposant de revenus modestes (28 % en 2014 pour

24 % en 2013), ainsi qu’à des familles disposant de revenus

moyens (6,5 % en 2014 pour 5 % en 2013).

Quant à l’augmentation de la mensualité moyenne (3,3 %), elle

résulte de la conjonction des facteurs (positifs+ et négatifs-)

suivants :

(+) l’augmentation de la capacité d’emprunt des emprunteurs

comme nous l’avons évoqué précédemment ;

(+) l’évolution des prix du marché immobilier pour les habitations

ordinaires sur une longue période y compris en 2014 (sauf en

province de Hainaut) ;

(+) la diminution du nombre d’opérations consacrées au financement

de petits travaux dans la masse globale des opérations réalisées

par le Fonds (7,4 % des dossiers en 2014 contre 10 % en 2013) ;

(-) la baisse des taux d’emprunt tout au long de l’année ;

(-) l’allongement de la durée moyenne des crédits ;

(-) la présence d’un marché immobilier baissier en province de

Hainaut.

Malgré ce décalage entre l’évolution des ressources disponibles

de nos emprunteurs et l’évolution des mensualités, le Fonds parvient

à maintenir un rapport mensualité / ressources relativement

stable dans le temps (+/- 20 %), quoique en légère progression.

L’analyse des capacités financières et de remboursement des

ménages constitue bien évidemment une des pierres angulaires

de la recevabilité d’une demande de crédit. L’écart grandissant

entre le coût d’une opération immobilière et la capacité financière

des familles pour en assurer le financement constitue un obstacle

majeur pour nombre d’entre elles. Certaines familles se trouvent

parfois dans l’incapacité de pouvoir contracter un crédit pour

acquérir un immeuble ; d’autres doivent par contre patienter

quelque peu, le temps de se constituer un capital de départ ou de

consolider une situation professionnelle. Cette réalité permet de

jeter un coup de projecteur sur tout le travail d’accompagnement

des familles au cours de la période qui précède la concrétisation

d’une opération. Dans le contexte global qui est le nôtre,

ce travail prend une importance grandissante et nécessite un

gros investissement tant dans le chef des travailleurs du Fonds

que dans celui des ménages. Aussi, le Fonds veille à renforcer sa

politique d’accompagnement social en amont de l’ouverture d’un

dossier de crédit.

évolution des ressources disponibles et des mensualités

(Fonds B2 - HOP)

Année

Ressources

disponibles

Mensualités

C.A. Indice C.A. Indice

%

Mens/Ress.

2004 2.484,44 100,00 431,50 100,00 17,37

2013 3.031,68 122,03 624,51 144,73 20,60

2014 3.094,99 124,57 644,94 149,46 20,84

chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »


34 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

10. Le logement antérieur

Les chiffres suivants permettent d’en savoir davantage sur le

statut d’occupation et la qualité du précédent logement de nos

emprunteurs.

Titre d’occupation du logement avant l’octroi du prêt

(Fonds B2 - HOP)

L’analyse des données nous conduit à constater l’augmentation

progressive des locataires dans la répartition du statut d’occupation

antérieur de nos emprunteurs : ils représentent 68 % de

l’ensemble en 2014 pour 59 % en 2004.

%

100

90

80

70

429

311

355

Quant au caractère du logement antérieurement occupé par

l’emprunteur, quelque 56 % sont non salubres, suivant les critères

définis par la Région.

60

50

40

30

614

614

746

Propriétaires

Locataires

Ces chiffres traduisent une nouvelle fois le rôle central du Fonds

dans le cadre de la politique d’accession à la propriété d’un

logement décent. Les objectifs définis à ce niveau par le contrat

de gestion ont largement été rencontrés. L’action du Fonds

permet à de très nombreuses personnes de se départir des

aléas liés à la location comme la possibilité pour le propriétaire

de mettre un terme au bail ou encore le mécanisme d’indexation

des loyers. Pour peu que la famille soit également bien préparée,

l’accès à la propriété via le crédit social constitue une réponse

tant à l’insuffisance de l’offre de logement public sur le secteur

locatif qu’au montant des loyers pratiqués par le secteur privé.

20

10

0

2004 2013 2014

Caractère du logement antérieur occupé par l’emprunteur (Fonds B2 - HOP)

Caractère du logement antérieur occupé

par l’emprunteur

2004 2013 2014

Nombre de prêts Nombre de prêts Nombre de prêts

C.A. % C.A. % C.A. %

Améliorables 63 6,0 225 24,3 277 25,2

Non améliorables 2 0,2 1 0,1 36 3,3

Humides, non hygiéniques 151 14,5 41 4,4 34 3,1

Surpeuplés 298 28,6 226 24,4 238 21,6

Surpeuplés à l’excès 55 5,3 13 1,4 31 2,8

Baraquements, caravanes, roulottes 2 0,2 1 0,1 1 0,1

Logements non salubres (A) 571 54,7 507 54,8 617 56,0

Logements normaux (B) 472 45,3 418 45,2 484 44,0

Total (A) + (B) 1.043 100,0 925 100,0 1.101 100,0


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 35

11. Coût et financement

des logements

Le tableau suivant présente l’évolution du coût de l’investissement

des familles afin d’acquérir et de rénover un logement décent.

Il prend en considération les opérations de construction, d’achat,

d’achat avec petits ou gros travaux, soit un total de 869 dossiers

pour l’année 2014.

Pour rappel, les investissements globaux comprennent : le coût

des achats et des travaux, les honoraires d’architectes, les frais

d’actes notariés, les droits d’enregistrement, la TVA,… à l’exclusion

de la prime unique d’assurance-vie.

Le coût global d’une opération financée par le Fonds s’élève en

moyenne à 166.677 EUR en 2014, contre 165.870 EUR en 2013,

soit une augmentation de 0,5 % sur un an. Sur une période de

10 ans, le coût moyen d’accession à la propriété a augmenté de

plus de 56.000 EUR.

La part de crédit FLW dans un projet immobilier est en augmentation

constante, passant de 84,7 % 2013 à 86,3 % en 2014.

Elle était de 81,0 % en 2004.

Cette évolution met en exergue la question de l’accès à la propriété

pour les ménages en état de précarité, dont les capacités

à constituer des fonds propres sont particulièrement limitées.

À contrario, elle souligne toute l’importance du soutien apporté

par les pouvoirs publics dans le cadre de la politique sociale du

logement et d’une institution comme le Fonds du Logement.

Malgré ce soutien, il faudra sans doute initier dans les années à

venir, en collaboration avec le Gouvernement wallon, à la fois de

nouveaux modes d’occupation des logements valorisant d’autres

droits réels que la pleine propriété (bail emphytéotique, droit de

superficie,…) et des types de financement adaptés à ces nouveaux

modes d’accession au logement.

Le montant moyen de prêt alloué pour ces opérations est de

143.796 EUR en 2014, contre 140.507 EUR en 2013, soit une

augmentation du montant moyen emprunté de 2,34 %.

Évolution du coût de l’investissement d’achat, d’achat-rénovation ou de construction (B2 - HOP) - Eur

Année Nombre de dossiers Investissement global Investissement moyen Moyenne des prêts accordés Autofinancement

2004 710 78.320.045 110.310 89.358 20.952

2013 732 121.416.644 165.870 140.507 25.363

2014 869 144.842.693 166.677 143.796 22.881

12. Le prêt intergénérationnel

Lancé en 2009, ce prêt hypothécaire à taux réduit a pour objet

le financement de travaux permettant l’accueil de parents âgés,

c’est-à-dire des personnes de plus de 60 ans ayant un lien de

parenté avec l’emprunteur jusqu’au troisième degré.

Le prêt intergénérationnel n’a pas pour objectif la création massive

de logements destinés à l’accueil des parents âgés. Il représente

cependant une réponse concrète à l’hébergement de certaines

personnes vieillissantes, tout en garantissant l’autonomie du

senior dans un cadre familial.

En 2014, 36 personnes âgées ont bénéficié de cette mesure

contre 38 en 2013.

Depuis son lancement, 189 parents âgés ont bénéficié de l’avantage

du prêt intergénérationnel.

Le prêt intergénérationnel

Année Nombre total de prêts Prêts parents âgés

2009 1.029 26

2013 925 38

2014 1.101 36

chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »


36 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

C. LES PRêTS F.I.S.

Le Fonds d’interventions spéciales est réservé

aux situations exceptionnelles.

Ce tableau présente quelques données relatives aux prêts financés

par le fonds d’interventions spéciales, c’est-à-dire par les

fonds propres de la société. Ces prêts sont accordés aux familles

ayant atteint le maximum d’emprunt en B2 sans disposer des

ressources complètes pour financer l’intégralité de leur projet.

Dans certains cas, ce fonds a également permis d’assurer le

financement d’opérations qui ne rentraient pas dans le cadre des

objets définis par la réglementation d’octroi des prêts (exemple :

la reprise d’une dette mobilière) et bien souvent aux familles de

conserver leur logement.

En 2014, le Fonds a octroyé 13 prêts financés via le FIS contre 8

en 2013, avec une moyenne d’intervention de 15.515 EUR par prêt.

L’augmentation s’explique par la nécessité de répondre de manière

pragmatique à des situations délicates dans lesquelles ces familles

se trouvaient.

Dans ce contexte, le recours au Fonds d’Interventions Spéciales

est limité aux situations exceptionnelles ou lorsque le dispositif

règlementaire ne permet pas une intervention du Fonds B2.

Cela étant, une telle intervention a toujours en toile de fonds

l’accès à la propriété ou la conservation d’un logement décent.

Prêts F.I.S.

Année Nombre Montant Moyenne

2004 153 1.541.654 10.076

2013 8 94.022 11.753

2014 13 201.689 15.515

Cela parce que, d’une part, la réglementation d’octroi des crédits

permet de prêter jusqu’à une quotité maximale de 110 % de la valeur

vénale après travaux, et, d’autre part, la politique prudentielle du

Fonds conduit celui-ci à veiller à ce que les familles investissent

un capital minimum, confirmant que celles-ci s’inscrivent bel et

bien dans le cadre d’un projet d’accession à la propriété.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 37

Achat et rénovation à Charleroi

1. La localisation

Cette maison mitoyenne sise à Gilly, en zone d’habitat à revitaliser, se situe à environ 1,5 km du centre. Elle est occupée par une

maman handicapée et ses 2 fils de 1 et 13 ans.

2. la Situation avant travaux

La maison, de vétusté moyenne, nécessite quelques travaux d’isolation, d’équipement et de parachèvement. Elle présente des

volumes confortables et la toiture est en bon état. Le rez comprend hall, salon, salle à manger ; un volume annexe contient une

cuisine. L’étage comporte 2 chambres et une salle de bain. L’immeuble bénéficie d’un passage latéral couvert.

3. Le projet architectural

Le projet consiste à réaliser tous les travaux nécessaires pour assurer la salubrité du logement (installation électrique partielle,

installation d’une chaudière à condensation au gaz naturel et d’un boiler, remplacement d’un radiateur, de carrelages et de quelques

zingueries, aménagement d’une aération en salle de bain, isolation thermique du toit, placement de double vitrage à haut rendement,

équipement de cuisine). Un cloisonnement intérieur permettra la création d’une chambre supplémentaire.

4. Le coût

Prix d’achat : 94.000 EUR.

Frais d’actes : 11.000 EUR.

Valeur après travaux estimée : 110.000 EUR.

Pour boucler cette opération financière, la propriétaire a obtenu en 2014 un prêt hypothécaire de 115.000 EUR (94.000 pour l’achat,

15.000 pour le financement des travaux et 6.000 pour les frais). Elle a eu recours à des économies personnelles d’un montant de

5.000 EUR. Ses ressources mensuelles nettes s’élèvent à 1.991 EUR (y compris les allocations familiales et les pensions alimentaires) ;

elle rembourse une mensualité de 525 EUR pendant 25 ans.

chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »


38 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

D. LES ÉCOPACKS

Le dispositif écopack : une aide

à la performance énergétique.

1. Volume des écopacks

Initié dans le cadre du développement de l’Alliance Emploi-Environnement,

l’écopack permet de financer des travaux de performance

énergétique. Il comporte, d’une part, un volet prêt à

tempérament à taux 0 % remboursable sur un maximum de 5, 8,

10 ou 12 ans suivant le niveau de revenus imposables, et, d’autre

part, un volet prime, qui est immédiatement imputé sur la mensualité.

Le montant de la prime est déterminé sur la base des critères

d’octroi des primes à l’énergie accordées par la Wallonie.

Le Gouvernement wallon a tenu à stimuler la réalisation de

chantiers de rénovation énergétique ambitieux. C’est dans ce

contexte que l’écopack est conditionné à la réalisation d’au

moins deux types de travaux, dont au moins un de performance

énergétique. Les ménages qui réalisent au moins deux types de

travaux permettant d’améliorer la performance énergétique de

leur logement bénéficient en outre d’une prime majorée.

Le dispositif a été lancé le 1 er mai 2012, le FLW accordant les

nouvelles aides aux familles nombreuses et aux propriétaires

bailleurs.

Les tableaux ci-après rendent compte de la production des

écopacks.

Un ensemble de 835 écopacks a été réalisé en 2014, pour un

montant total de 14.140.104 EUR, dont 10.845.778 EUR octroyés

sous forme de prêts et 3.294.326 EUR sous forme de primes.

Le dispositif écopack a retenu principalement l’attention des

propriétaires avec parmi ceux-ci 71,3 % de propriétaires occupants

et 28,6 % de propriétaires bailleurs.

Un seul écopack a été octroyé à un locataire en 2014, ce qui

représente 0,01 % du total réalisé.

Cette année, nous constatons une diminution du nombre d’écopacks

octroyés, la production passant de 1.016 prêts en 2013 à

835 en 2014. Cette diminution ne témoigne ni d’un désintérêt

du public pour ce type de prêt, ni pour la réalisation d’investissement

économiseurs d’énergie. Elle tient plutôt au fait qu’une

bonne partie de la production 2013 résultait du rattrapage qu’il a

fallu opérer consécutivement à l’afflux massif de demandes, lors

du lancement de la mesure, qui n’avait pas pu être traité en 2012.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 39

La formule reste donc intéressante et répond à une préoccupation

importante des familles et des propriétaires bailleurs, soucieux

de réaliser des économies d’énergie et de limiter le coût de

la facture énergétique.

L’impact des écopacks aurait toutefois encore pu être plus

important, notamment pour les ménages à revenus précaires, si

les travaux de réfection de l’installation électrique notamment

avaient pu faire l’objet d’un financement spécial. L’exigence

posée par la réglementation de disposer d’une installation électrique

conforme a en effet plus d’une fois constitué un obstacle

au montage d’un dossier au bénéfice de ménages disposant de

faibles ressources financières.

Au-delà des aspects strictement financiers, la mise à disposition

des ménages de spécialistes des questions énergétiques,

les écopasseurs, apporte une réelle plus-value, la dimension de

conseil complétant de manière opportune le soutien financier.

Quant à l’avenir, le Gouvernement wallon a récemment confirmé

que l’écopack sera pérennisé moyennant quelques adaptations

devant intervenir au cours de l’année 2015.

Ainsi sera maintenu un outil intéressant d’amélioration du parc

de logements en Wallonie, et ce, au plus grand bénéfice des

citoyens et de l’environnement.

Écopacks réalisés en 2014

Nombre Montant prêté (EUR) Prime (EUR) Total écopacks (EUR) Moyenne (EUR)

Propriétaire occupant 595 8.647.402 2.512.565 11.159.967 18.756

Locataire occupant 1 6.737 2.731 9.468 9.468

Propriétaire bailleur 239 2.191.639 779.030 2.970.669 12.430

TOTAL 835 10.845.778 3.294.326 14.140.104 16.934

Propriétaire

bailleur

Locataire occupant

0,12%

28,62%

71,26%

Propriétaire

occupant

chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »


40 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

2. Ventilation des écopacks

selon leur objet

La destination des écopacks est précisée dans le tableau

ci-dessous.

La part prise par les travaux relatifs à l’isolation du toit (en ce

compris les travaux d’étanchéité et de réfection) représente un

montant global de 6.527.807 EUR, soit 46 % des prêts concernés.

Le remplacement de châssis représente quant à lui 3.096.476 EUR,

soit 17 % du total des prêts concernés.

L’isolation thermique et l’amélioration de l’étanchéité des logements

constituent très logiquement les deux types d’interventions

les plus fréquentes.

Les travaux relatifs à l’isolation (toit, sols, murs) absorbent

globalement plus de 67 % du total des interventions réalisées.

Objet des écopacks en 2014

Objet

Nombre de prêts

concernés

% Montants (EUR) %

Toit et travaux induits toiture 1.405 45,6 % 6.527.807 44,9 %

Murs et travaux induits murs 628 20,4 % 3.070.873 21,1 %

Sols 48 1,6 % 90.714 0,6 %

Châssis 528 17,1 % 3.096.476 21,3 %

Autres travaux 243 7,9 % 259.828 1,8 %

Chaudières et pompes 217 7,0 % 1.413.661 9,7 %

Ventilation 2 0,1 % 14.635 0,1 %

Energie renouvelable 8 0,3 % 53.262 0,4 %

TOTAL 3.079 100 % 14.527.256 100 %


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 41

3. Ventilation des écopacks

selon la catégorie de revenus

des emprunteurs

L’écopack s’adresse à un public relativement large. En effet, audelà

des trois catégories définies par le Code wallon du Logement

et de l’Habitat durable, ce dispositif est également destiné à des

ménages à revenus supérieurs, c’est-à-dire disposant jusqu’à

maximum 93.000 EUR de revenus globalement imposables.

Le tableau ci-après présente la répartition des écopacks selon la

catégorie de revenus des emprunteurs.

La part des revenus précaires a augmenté de 5,3 % passant de

27,3 % en 2013 à 32,6 % en 2014.

Quant à la part des revenus modestes, elle est restée assez

stable passant de 28,2 % en 2013 à 29,2 % en 2014.

Enfin la part des revenus moyens et supérieurs a diminué de

6,3 % par rapport à 2013 et s’établit à 38,2 % en lieu et place

des 44,5 % en 2013.

Il faut préciser que l’écopack intègre un volet social par le biais

de la mise en œuvre de mesures de discrimination positive au

bénéfice des ménages de conditions modestes. En effet, outre

des primes plus favorables, un bonus plus important en cas de

réalisation de plusieurs travaux de performance énergétique et

la déduction immédiate de la prime dans le calcul de la mensualité,

la possibilité de rembourser l’écopack sur une durée allongée

a permis à de nombreuses familles aux revenus précaires ou

modestes de réaliser des travaux économiseurs d’énergie et

d’alléger ainsi leur facture !

Répartition des écopacks selon les catégories

de revenus 2014

Catégories

de revenus

Nombre % Somme Moyenne

Précaires 272 32,6 4.362.187 16.037

Quant au montant moyen des écopacks réalisés, il a légèrement

diminué cette année et s’établit à +/- 16.900 EUR par dossier.

Si le spectre de l’écopack est pour le moins large au niveau des

bénéficiaires potentiels, il convient de relever la part prédominante

des ménages de conditions modestes dans l’ensemble

(516 versus 319), soit 62 %.

Modestes 244 29,2 4.204.498 17.232

Moyens 319 38,2 5.573.419 17.472

TOTAL 835 100,0 14.140.104 16.934

Les interventions les plus fréquentes :

l’isolation thermique et l’amélioration

de l’étanchéité des logements.

chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »


42 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

L’ACTIVITé DE CRéDIT ET LA MISE EN

ŒUVRE DU CONTRAT DE GESTION :

INDICATEURS QUANTITATIFS 2014

Le 1 er octobre 2013, la Région et le Fonds ont conclu le nouveau

contrat de gestion 2013-2018 précisant l’ensemble des objectifs,

moyens et engagements qui lient les deux parties pour les cinq

années à venir.

Les principaux indicateurs relatifs à l’activité d’octroi de crédit

au cours de l’année 2014 sont repris dans le tableau ci-contre.

Ceux afférents aux montants et aux nombres de crédits octroyés

sont formulés en termes d’engagement d’octroi de crédit. À contrario,

les données commentées précédemment sont relatives aux

crédits réalisés, c’est-à-dire ayant fait l’objet d’une mise à disposition

des fonds. Ceci explique la différence entre, par exemple,

le montant total des crédits hypothécaires réalisés en 2014, soit

158.800.000 EUR et le montant total des crédits hypothécaires

engagés, soit 151.000.000 EUR. Le premier exprime la réalisation,

le second, les engagements en termes d’octroi de crédit.

Le volume de crédit hypothécaire engagé témoigne de la demande

soutenue qu’a connue le FLW cette année. Le Fonds dépasse

l’objectif de 138.000.000 EUR convenu avec la Wallonie de quasi

10 % ! Et nous avions les dossiers pour produire encore plus !

En termes de nombre de dossiers, le Fonds a engagé 1.050 prêts

sur un objectif de 1.100 mais le montant moyen des prêts engagés

n’a pas permis d’aller au-delà.

Le Fonds parvient à toucher de nombreux nouveaux bénéficiaires

puisque 95 % des crédits octroyés l’ont été à de nouveaux

candidats. Nous pouvons également nous féliciter du nombre de

crédits octroyés à des emprunteurs existants, soit 11,33 %. Le

Fonds du Logement accompagne ainsi les familles en soutenant

leur projet dans le temps.

Le Fonds devait accorder cette année plus de 5 % du nombre de

prêts en prêts HT+. Nous atteignons 7,2 %.

Comme évoqué au point B, le maintien de conditions strictes

d’octroi de prêts hypothécaires par les banques a orienté de

nouveaux candidats-emprunteurs vers le FLW. Ceci a eu pour

conséquence que le nombre de prêts engagés au bénéfice de

familles disposant de revenus de catégories II et III a augmenté.

Ces deux catégories de revenus représentent, en 2014, 34,8 %

des dossiers engagés.

En ce qui concerne les délais d’octroi, un délai de maximum 28

jours entre l’envoi d’un dossier complet et la décision de crédit a

été prévu par le contrat de gestion. Le Fonds fait mieux puisqu’en

moyenne, il met 13 jours pour rendre une décision dans le cadre

des crédits hypothécaires, et 9 jours dans le cadre des écopacks.

Pour ce qui est de l’activité en écopacks, le Fonds a presque atteint

l’objectif convenu de 15.000.000 EUR avec le Gouvernement.

Quant au différentiel entre le taux moyen pondéré de référence

des emprunts contractés durant l’année-programme et le taux

moyen des crédits accordés durant l’année-programme, il devait

être inférieur au maximum autorisé de 1,90 %. Pour 2014, le différentiel

s’établit à 1,094 %.

La réalité de la baisse des taux sur les marchés financiers et des

marges de crédit des organismes prêteurs ont été plus fortes

qu’anticipées au cours de l’année. Vu le contexte général incitant

à la plus grande prudence, le Fonds a adapté sa grille de taux

au cours du second semestre, en diminuant l’ensemble des taux

pratiqués.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 43

Intitulé de l’indicateur Total 2014

montant total des crédits hypothécaires octroyés (=engagés) depuis le 01/01 de l’année en cours

151.276.000 EUR

(109,62 % de la cible)

nombre de crédits octroyés 1.050

montant de crédits octroyés à des nouveaux bénéficiaires

montant de crédits octroyés à des personnes bénéficiant déjà d’un prêt FLW

143.725.000 EUR

7.551.000 EUR

nombre de crédits octroyés à des nouveaux bénéficiaires 931

nombre de crédits octroyés à des personnes bénéficiant déjà d’un prêt du FLW 119

% de prêts HT 72,1

% de prêts HT+ 7,2

% de prêts HTvert 20,7

% de prêts octroyés aux ménages appartenant à la catégorie 1 65,2

% de prêts octroyés aux ménages appartenant à la catégorie 2 28,4

% de prêts octroyés aux ménages appartenant à la catégorie 3 6,4

délai entre l’envoi de l’accusé de réception du dossier complet et l’octroi du prêt 13

montant de prêts économiseurs d’énergie octroyés (Ecopacks)

nombre de prêts économiseurs d’énergie octroyés (Ecopacks) 858

montant de prêts économiseurs d’énergie octroyés à des nouveaux bénéficiaires

montant de prêts économiseurs d’énergie octroyés à des personnes bénéficiant déjà d’un prêt du FLW

nombre de prêts économiseurs d’énergie octroyés à des nouveaux bénéficiaires 654

nombre de prêts économiseurs d’énergie octroyés à des personnes bénéficiant déjà d’un prêt du FLW 204

% d’Ecopacks octroyés à des nouveaux bénéficiaires par rapport au nombre de bénéficiaires total 76,2

délai moyen de traitement des dossiers Ecopacks 9

différentiel entre le taux moyen pondéré de référence des emprunts contractés durant l’année-programme

et le taux moyen des crédits accordés durant l’année-programme

14.481.000 EUR

11.120.000 EUR

3.361.000 EUR

1,094 %

chapitre 01 / Les opérations de prêts « familles nombreuses »


44 / Rapports annuels 2014 / FLW

L’aide locative


chapitre 02

A. LES OPéRATIONS DE RéNOVATION.........................................................46

B. LES FAMILLES NOMBREUSES....................................................................55

C. GROSSES RéPARATIONS ET ENTRETIEN DU PARC LOCATIF................63

chapitre 02 / L’aide locative


46 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

A. LES OPéRATIONS

DE RéNOVATION

40 nouveaux

logements en 2014.

1126 logements en

location en Wallonie.

1. Les logements créés dans

le cadre des programmes

communaux

Le contrat de gestion en cours prévoit que le Fonds achète et

rénove ou construit, chaque année, au moins 50 nouveaux

logements locatifs destinés essentiellement à des familles

nombreuses. Certaines opérations peuvent être également destinées

à des ménages touchés par la problématique de l’habitat

permanent dans des zones d’équipements touristiques.

Le premier tableau indique le nombre de logements terminés au

cours de l’année 2014. Par logement terminé, on entend celui

pour lequel la réception provisoire a été accordée entre le

01/01/2014 et le 31/12/2014. Il fait également état du nombre de

logements terminés en 2013 et en 2004.

Le tableau suivant indique la répartition des logements créés au sein

des bureaux régionaux, situés à Namur, Charleroi, Liège et Mons.

Au cours de l’année 2014, 40 logements ont été terminés ; ils se

répartissent en 16 opérations dans les communes de Bernissart,

Braine-le-Comte, Colfontaine, Fauvillers, Ferrières, Frameries,

Liège, Lobbes, Mettet, Morlanwelz, Mouscron, Pont-à-Celles,

Sivry-Rance, Sprimont et Verviers.

Les logements terminés en 2014 sont moins nombreux qu’en 2013.

Cette diminution conjoncturelle est liée au budget réduit alloué

par la Région en 2011 (25 logements programmés au lieu de 50).

De fait, au cours des 5 dernières années, le FLW a finalisé 223

logements sur les 225 retenus dans les programmes communaux

2010 à 2014.

Le bureau régional de Namur a finalisé 4 logements en 2014 alors

qu’il en avait créé plus de 30 en 2012 et en 2013. Ceci illustre le

rythme pluriannuel des opérations qui comprennent deux étapes

consécutives :

¼¼la première concerne l’achat, l’étude du projet, l’obtention du

permis d’urbanisme et la procédure d’adjudication.

¼¼

la seconde démarre avec le chantier et se termine avec la

réception provisoire.

Le bureau régional de Mons a terminé 9 logements répartis en

5 opérations essentiellement dans le Borinage et à Mouscron.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 47

Les bureaux de Charleroi et de Liège ont quant à eux finalisé

respectivement 14 et 13 logements au cours de l’année.

Dans le bassin de Charleroi, les opérations comptant 2 à 4

logements maximum se situent dans les noyaux d’habitat de

Sivry-Rance, Morlanwelz et Pont-à-Celles. Une autre opération,

située à Lobbes, comprend 5 logements intégrés sur le site de la

Forestaille où une régie d’habitat rural développe des activités

de formation, notamment en maraîchage.

Les opérations de la région liégeoise se situent dans le centre de

grandes villes comme Liège ou Verviers et dans des communes

de plus petite taille.

Une opération remarquable réalisée à l’ancienne Maison du

Peuple à Sprimont est illustrée ci-après.

Deux autres opérations seront également présentées dans ce

chapitre :

¼¼à Morlanwelz, rue Peny, 40

¼¼

à Fauvillers, ancien presbytère de Tintange.

Les opérations réalisées en 2014 comptent en moyenne 2,5 logements

par chantier. Ce fait témoigne de l’attachement du Fonds

à la réalisation d’opérations à taille humaine qui favorisent

l’intégration des locataires dans leur quartier.

Le programme communal triennal a été approuvé par le Gouvernement

wallon en avril 2014 et compte, pour le Fonds, 155 logements

familiaux répartis dans 33 communes.

Pour rappel, les programmes précédents fixaient le prix de

revient moyen maximum des logements à 120.000 EUR avec une

intervention de la Région à concurrence de 75 %, soit 90.000

EUR maximum, quelle que soit la taille de l’habitation. Or, cette

approche présentait un obstacle majeur pour le Fonds dont la

mission consiste précisément à créer de grands logements. La

balise de 120.000 EUR, qui comprenait l’achat, les honoraires

d’architecture et les travaux, se révélait insuffisante depuis

plusieurs années pour des logements familiaux.

Le nouveau programme, quant à lui, prévoit un prix de revient

moyen maximum fixé en fonction de la taille du logement :

¼¼construction jusqu’à 3 chambres : 130.000 EUR

¼¼achat-rénovation jusqu’à 3 chambres : 140.000 EUR

¼¼construction ou achat/rénovation de 4 chambres et plus :

160.000 EUR

Comme par le passé, la Région intervient à raison de 75 % du prix

de revient moyen.

Cette évolution soutient la mission du Fonds dans la mesure où elle

favorise la création de grands logements de 4 chambres et plus.

Sur les 155 logements retenus sur la période 2014-2016, près

d’un tiers du programme comptera 4 chambres et plus. Cette

opération témoigne de la volonté du Fonds de valoriser le soutien

financier régional pour répondre au nombre important de

demandes des familles nombreuses qui, le plus souvent à revenus

précaires, éprouvent de réelles difficultés à trouver un logement

locatif adapté à la taille de leur ménage.

évolution du nombre de logements rénovés et terminés

Nombre de logements rénovés et terminés en 2014

60

Namur

50

40

30

20

10

0

34 52 40

2004 2013

2014

Mons

Liège

9

13

4

14

Charleroi

chapitre 02 / L’aide locative


48 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

6 logements à la « La Coopérative », rue du Centre 77/79, à Sprimont

1. La localisation

Le bâtiment se situe dans l’artère principale de Sprimont, à côté de la Maison de la culture et à proximité des commerces et

transports en commun.

En 1892, le syndicat des carriers de la région de Sprimont a créé une coopérative alimentaire pour offrir la nourriture à meilleur prix.

En 1903, après diverses implantations de celle-ci, ils ont fait construire le bâtiment actuel, « La Coopérative ».

La société coopérative ouvrière a vendu le bâtiment en 1988 à des particuliers.

2. la Situation avant travaux

La « coopérative » était inoccupée quand le Fonds l’a acquise en novembre 2007. Ce vaste bâtiment comptait les anciens ateliers de

boucherie, en très mauvais état, qui s’échelonnaient à l’arrière.

La maison mitoyenne, seule partie habitable du bâtiment, a été confiée en gestion à l’AIS Ourthe Amblève qui l’a attribuée à une

famille nombreuse durant l’étude du projet. Celle-ci a pu y rester jusqu’en 2012.

Un large porche donne accès à l’habitation qui se trouve à l’étage côté rue, à l’ensemble des bâtiments à l’arrière et à la cour

intérieure.

3. Le projet architectural

Afin de répondre à la demande de l’ONE qui cherchait des locaux pour ouvrir une consultation des nourrissons à Sprimont,

le rez-de-chaussée a été aménagé conformément aux critères fixés pour l’accueil des nouveaux-nés.

Les 6 logements sont répartis aux étages du bâtiment, certains côté rue, d’autres côté cour. Parmi ceux-ci, 3 logements sont

destinés à des familles nombreuses tandis que les 3 autres comptent une chambre. Ces logements compacts et bien éclairés

offrent de bonnes performances énergétiques.

Les anciens ateliers en annexe ont été démolis, libérant ainsi de l’espace pour les habitants du site. Le fond de la parcelle a été

vendu à la commune de Sprimont qui y aménagera des emplacements de parkings pour le personnel de la Maison de la culture.

4. Le coût

Les logements

Prix d’achat : 249.210 EUR

Montant des travaux : 692.000 EUR

Coût moyen par logement : 156.868 EUR

Les locaux de l’ONE

Prix d’achat : 40.570 EUR

Montant des travaux : 100.638 EUR

5. La dimension sociale et partenariale

Les fonctions de logement et la consultation des nourrissons se complètent particulièrement bien, développant une mixité au sein

de l’immeuble et assurant un service aux familles de la commune et environs.

Les 6 logements ont été confiés en gestion à l’AIS Ourthe Amblève. Le local du rez-de-chaussée est loué à l’ONE.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 49

chapitre 02 / L’aide locative


50 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

2. Les réalisations

Le premier tableau indique le montant total des dépenses réalisées

en 2014 pour les achats d’immeubles et pour les travaux

d’investissement. Ce même tableau ventile les montants réalisés

respectivement par les quatre services d’aide locative.

Le premier tableau affiche le montant réalisé en 2004, 2013 et 2014.

Les trois derniers tableaux ventilent le montant total des réalisations

:

¼¼non subventionnées de celui concernant les réalisations

financées par des subventions,

¼¼non subventionnées par poste ;

¼¼

subventionnées par poste.

Pour faciliter la compréhension de ce tableau, la définition des

différents codes est reprise ci-après :

AL FLW : achats d’immeubles non repris dans la subvention,

investissements consentis dans le parc existant et suppléments

survenus pour les opérations subventionnées.

AL PCL : partie non subventionnée pour la création de logements

repris dans l’ancrage, soit 25 % du prix de revient à charge du FLW. (1)

AL PAT : partie non subventionnée pour les travaux patrimoniaux.

AL ART 44 : partie non subventionnée pour les travaux d’aménagement

des abords et l’équipement collectif de logements

publics.

AL RENO : le contrat de gestion du Fonds prévoit en ses articles

36 et 67, des travaux de rénovation du parc ancien. Afin de soutenir

cette politique de rénovation, la Région co-finance les travaux à

raison de 1/3 du montant de ceux-ci. Les 2/3 restants sont à

charge du FLW. AL RENO reprend le montant financé par le Fonds.

Crédits PCL (RW) : partie subventionnée pour la création de

logements repris dans l’ancrage communal, soit 75 % du montant

réalisé plafonné.

Crédits PAT : partie subventionnée sur les travaux patrimoniaux.

Crédits ART 44 : partie subventionnée pour les travaux d’aménagement

des abords et l’équipement collectif de logements publics.

Crédits LC1 : subvention pour la création d’un logement collectif

sur le site de la Forestaille.

Crédits MHD/SAR : subventions pour la Maison de l’habitat

durable et pour les travaux d’investissement dans les sites à réaménager

(SAR).

Crédits RENO : le contrat de gestion du Fonds prévoit en ses

articles 36 et 67, des travaux de rénovation du parc ancien. Afin

de soutenir cette politique de rénovation, la Région co-finance

les travaux à raison de 1/3 du montant de ceux-ci. Les 2/3 restants

sont à charge du FLW. Crédits RENO reprend le montant

financé par la Région.

En 2014, le Fonds a acquis 8 immeubles (dont 2 par emphytéose)

dans lesquels seront créés 27 logements financés dans le cadre

des programmes 2013 à 2016. Ces bâtiments sont répartis dans

les communes d’Anderlues, Binche, Charleroi, Eupen, La Louvière,

Liège, Namur et Perwez.

Le montant de 8.158.853 EUR de réalisations (achats + travaux) en

2014, proche de celui de 2013, témoigne d’une activité constante

au cours des deux dernières années. Les réalisations de 2004,

plus élevées, s’expliquent par le fait que les achats représentaient

33 % du total. En effet, au cours de cette période, le FLW

avait acquis un certain nombre de logements habitables dans

des communes rurales afin de répondre aux objectifs fixés par le

programme communal 2004/2006. En 2014, la part des achats

est ramenée à 18 % alors que celle des travaux est passée à 82 %.

La création de nouveaux logements est l’objectif principal que

poursuit le FLW à travers son service d’aide locative, comme

l’illustre très bien ce tableau où 65 % du montant total des réalisations

concernent la création de logements uniquement.

Les colonnes LC1 concernent les travaux réalisés dans le logement

collectif de la Forestaille. Celui-ci est destiné à accueillir

des stagiaires des régies des quartiers urbaines pour des stages

de découverte des métiers de la terre.

Sur le montant de 1.797.163 EUR indiqué dans la colonne AL/FLW,

la somme de 383.163 EUR correspond au dépassement des travaux

relatifs aux programmes d’ancrage. Ce dépassement est dû

au fait que le prix moyen fixé à 120.000 EUR jusqu’en 2013 était

inférieur au coût réel des opérations, ce qui a contraint le Fonds

à supporter le surcoût résultant de cet écart.

(1)

Pour rappel, les logements créés dans le cadre des programmes communaux sont subventionnés à raison de 75 % du coût total de l’opération. Pour les programmes

jusque 2012, le prix de revient moyen maximum est fixé à 120.000 EUR par logement. Pour les programmes à partir de 2013, le prix de revient est fixé à 140.000 EUR

pour les logements jusque 3 chambres (130.000 EUR pour les constructions neuves) et à 160.000 EUR pour les logements de 4 chambres et plus.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 51

Le solde, soit 1.414.000 EUR, concerne des travaux d’investissement

réalisés dans les logements anciens, en sus des travaux

d’entretien et de grosses réparations dont question dans la partie

C de ce chapitre.

Le faible montant réalisé en AL RENO et en crédits RENO s’explique

par le fait que ce nouveau programme de remise en état,

consécutif au récent contrat de gestion du FLW, vient seulement

d’être élaboré. Les premiers chantiers démarreront au cours de

l’année 2015.

évolution des montants réalisés

(toutes opérations confondues)

Année

Réalisations (EUR)

2004 9.561.464

2013 8.291.851

2014 8.158.853

Réalisations en 2014 (toutes opérations confondues)

Réalisations

Bureau régional

NAMUR CHARLEROI LIèGE MONS

TOTAL

Achats 357.350 908.092 20.095 162.673 1.448.210

Travaux 2.104.258 2.026.603 1.740.221 839.561 6.710.643

TOTAL 2.461.608 2.934.695 1.760.316 1.002.234 8.158.853

Ventilation des montants réalisés - Part FLW - EUR

Année AL FLW AL PCL AL PAT AL A44 AL RENO Part FLW

2004 1.647.832 1.919.405 42.482 0 / 3.609.719

2013 2.010.687 1.438.962 13 37.915 / 3.487.577

2014 1.993.699 1.400.365 7.004 13.442 35.207 3.449.718

Ventilation des montats réalisés - Part RW - EUR

Année

Crédits PCL

(RW)

Crédits PAT

Crédits

A44

Crédits

LC1

Crédits

MHD

SAR

Crédit

RENO

Part RW

2004 5.758.214 193.531 0 0 0 / 5.951.745

2013 4.316.885 61 120.064 106.617 260.647 / 4.804.274

2014 4.201.095 0 42.433 0 448.003 17.604 4.709.135

chapitre 02 / L’aide locative


52 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

Création de 3 logements, rue Peny, 40 à Morlanwelz

1. La localisation

L’immeuble se trouve au cœur de la commune de Morlanwelz, à l’angle de deux rues, véritable « immeuble proue » d’une des entrées

principales de la cité. Ses habitants profiteront de nombreuses facilités : commerces, services, écoles, TEC, SNCB, musées, axes

routiers,…

2. la Situation avant travaux

Après avoir accueilli les bureaux de la Croix-Rouge, cet immeuble a été trop longtemps laissé à l’abandon, dans l’attente d’une

éventuelle rénovation. Le temps, le manque d’entretien et de nombreux squats ont laissé leurs empreintes indélébiles sur le bâti.

L’auteur de projet a été contraint de garder la seule structure du corps de logis comme ébauche à la rénovation.

3. Le projet architectural

Le volume principal a été maintenu. L’ensemble des planchers a été remplacé et la toiture revue, ce qui a permis de remanier les

différents niveaux des logements.

Les annexes, instables et vétustes, ont été démolies afin de faire place à une nouvelle extension plus contemporaine.

Les pièces de vie ont été conçues sur le principe du loft et ouvertes vers le sud pour gagner en énergie naturelle.

L’annexe crée un contraste entre l’ancien et le nouveau, conférant au projet une plus-value architecturale tant par son traitement de

façade que par sa courbe dynamisant l’ensemble. En outre, chaque logement bénéficie d’une terrasse privative également orientée au sud.

Les logements créés seront performants au niveau énergétique : orientation des pièces de vie et de nuit, châssis double vitrage,

chaudière à condensation et ventilation adaptée.

4. Le coût

Canon : 1 EUR (bail emphythéotique)

Coût des travaux : 337.102 EUR

Coût moyen par logement : 112.367 EUR

5. La dimension sociale et partenariale

Ces trois logements de 3 chambres ont été confiés en gestion au CPAS de Morlanwelz.

Le logement du rez-de-chaussée est adapté à une famille comprenant une personne à mobilité réduite.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 53

3. Le coût des logements rénovés

Le premier tableau indique l’estimation du prix de revient moyen

des logements terminés en 2014, c’est-à-dire les logements pour

lesquels la réception provisoire a été accordée entre le 1/1 et le

31/12/2014. De plus, il ventile le nombre de logements par bureau

régional et distingue la part du prix de revient moyen consacré

à l’acquisition du bâtiment et celui consacré aux travaux.

Le second tableau donne les mêmes informations, mais pour les

logements commencés en 2014, c’est-à-dire les logements pour

lesquels l’ordre de commencer les travaux a été donné aux entreprises

adjudicataires entre le 1/1 et le 31/12/2014.

À noter que les tableaux ne prennent pas en compte la valeur du

terrain dans le calcul des prix de revient, conformément au

contrat de gestion. Dans ce cadre, le sixième du montant lié à

l’achat est déduit à titre de valeur de terrain.

Le prix de revient moyen des 40 logements réalisés en 2014

s’élève à 150.587 EUR, soit 1.454 EUR au m².

Le prix moyen évolue de 144. 683 EUR à Namur à 153.995 EUR

à Charleroi. Les bureaux régionaux de Liège et Mons se situent

dans la moyenne avec un prix de revient moyen s’élevant respectivement

à 148.531 EUR et à 150.879 EUR.

À Namur, le prix de revient est calculé sur base de 2 opérations

de 1 et 3 logements, lesquelles ont été acquises par emphytéose.

Le prix d’achat n’a donc pas grevé le budget. Cependant, les

travaux à réaliser se sont révélés très importants comme c’est

souvent le cas pour les biens cédés par bail emphytéotique. Le fait

que le prix de revient soit moins important que dans les autres

bureaux régionaux s’explique par la petite taille des habitations

dont deux sont destinées à des petits ménages.

À Charleroi, le prix de revient, plus élevé, intègre deux lourdes

réhabilitations :

¼¼5 logements sur le site de la Forestaille, dans d’anciens bâtiments

agricoles ;

¼¼

2 logements à Pont-à-Celles, dans un presbytère inoccupé de

longue date.

En 2014 ont commencé 11 chantiers en vue de créer 28 logements.

Ces opérations, actuellement en cours, présentent un coût moyen

estimé à 143.553 EUR/logement, montant inférieur au coût

moyen observé en 2014 pour les logements terminés.

Ces 11 chantiers ouverts en 2014 sont gérés par les bureaux

régionaux de Namur, Liège et Charleroi ; l’équipe montoise n’a

pas entamé de nouveaux chantiers cette année.

Au cours des trois prochaines années, la difficulté pour le FLW

consistera à finaliser les dernières opérations relatives aux

ancrages précédents pour lesquelles le prix de revient maximum

admis est toujours fixé à 120.000 EUR. Le coût supporté par le

Fonds constituera une part importante. En 2014, la quote-part du

Fonds a été en moyenne à 60.587 EUR par logement, soit 40 %

de l’investissement, la part réelle de la Région étant non pas de

75 % mais de 60 %.

Coûts des logements terminés en 2014

Montants

investis (EUR)

2 chantiers

4 logements

NAMUR CHARLEROI LIÈGE MONS TOTAL

%

4 chantier

14 logements

%

5 chantiers

13 logements

%

5 chantiers

9 logements

%

16 chantiers

40 logements

Achats 200 0 124.152 6 291.655 15 386.961 28 802.968 13

%

Travaux 578.533 100 2.031.777 94 1.639.245 85 970.952 72 5.220.507 87

TOTAL 578.733 100 2.155.929 100 1.930.900 100 1.357.913 100 6.023.475 100

Moyenne

par logement

144.683 153.995 148.531 150.879 150.587

Achats 50 8.868 22.435 42.996 20.074

Travaux 144.633 145.127 126.096 107.884 130.513

chapitre 02 / L’aide locative


54 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

Estimation des coûts des logements commencés en 2014

Montants

investis (EUR)

5 chantiers

12 logements

NAMUR CHARLEROI LIÈGE MONS TOTAL

%

3 chantiers

8 logements

%

3 chantiers

8 logements

%

0 chantier

0 logement

%

11 chantiers

28 logements

Achats 382.863 21 72.923 7 61.175 5 0 0 516.961 13

Travaux 1.403.273 79 958.790 93 1.140.453 95 0 0 3.502.516 87

TOTAL 1.786.136 100 1.031.713 100 1.201.628 100 0 0 4.019.477 100

%

Moyenne

par logement

148.845 128.964 150.204 0 143.553

Achats 31.905 9.115 7.647 0 18.463

Travaux 116.939 119.849 142.557 0 125.090

Au cours des 5 dernières

années, le Fonds a finalisé

223 logements.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 55

B. LES FAMILLES NOMBREUSES

La demande de grands

logements reste élevée.

80 %

des ménages locataires

sont des familles nombreuses.

1. Les locataires

Ce graphique indique le nombre total de logements loués,

incluant ceux qui sont confiés en gestion aux OFS, aux CPAS et

aux communes. Il ventile également le nombre de locataires par

bureau régional et distingue les familles nombreuses des autres

types de ménages.

Ensemble des locataires

Par autres types de ménages, on entend des ménages qui ne

comprennent pas au moins 3 enfants à charge et qui ne peuvent

être considérés comme des familles nombreuses conformément

à l’arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999 concernant

les prêts hypothécaires et l’aide locative du Fonds du Logement

de Wallonie.

Au terme de l’année 2014, le Fonds comptait 1.126 ménages

locataires dont 80 % sont des familles nombreuses.

450

400

350

300

124

Parmi les 899 familles nombreuses logées au 31 décembre 2014,

483 correspondent à des locations directes gérées par le Fonds

et 416 sont confiées à des partenaires tels que les AIS, les APL,

les CPAS et les communes.

250

200

150

100

50

0

42

24

37

308 206 224 161

Namur Charleroi Liège Mons

Autres types

de ménages

Familles

nombreuses

Le Fonds assure les locations directes quand les logements sont

situés à proximité des bureaux régionaux de Liège, Namur, Charleroi

et Mons. Outre la gestion locative au sens strict, le Fonds

développe un accompagnement avec chaque nouvelle famille

locataire. Ce qui lui permet d’une part, d’assumer les charges

relatives à un logement, et d’autre part, de retrouver les points

de repères nécessaires à l’épanouissement des enfants et de

leurs parents.

chapitre 02 / L’aide locative


56 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

Cet accompagnement social se veut personnalisé et adapté à la

situation de la famille candidate. Ainsi, en 2014, le Fonds a

relogé 5 familles qui se trouvaient en situation de grande précarité

et dont les enfants étaient placés ou en voie de l’être. Dans de

telles situations, le rôle du logement est déterminant pour éviter

l’éclatement familial et pour donner aux parents les moyens

d’assumer leur rôle. Pour ce faire, le Fonds travaille en étroite

collaboration avec d’autres services d’accompagnement : le CPAS,

le service d’aide à la jeunesse, le service d’aide familiale, etc.

Cette complémentarité s’organise autour des parents pour soutenir

la famille dans sa démarche de reconstruction.

Lorsque les logements sont éloignés des bureaux régionaux, le

Fonds les confie à des partenaires locaux qui se chargeront de la

gestion locative et de l’accompagnement social. Dans ce cas, et

conformément aux mandats de gestion conclus avec ces derniers,

les attributions et le suivi des locataires sont assurés par les

partenaires.

Les autres types de ménages occupent des logements de 1 ou 2

chambres. Ces petits logements proviennent principalement de

deux sources :

¼¼la première concerne les espaces résiduels créés dans des

immeubles rénovés par le FLW. Là où il n’est pas possible de

créer un logement familial supplémentaire, le Fonds, soucieux

de ne pas gaspiller les espaces de logement, crée des

habitations plus petites. Celles-ci sont très utiles pour reloger

des parents de familles qui ne sont plus nombreuses et dont

les revenus précaires constituent un frein pour un relogement

dans le privé.

¼¼la seconde vise les logements créés dans des communes

rurales, à destination des ménages qui occupent de façon

permanente des équipements à vocation touristique (habitants

permanents). Dans ce cas, les logements sont conçus en

étroite collaboration avec les communes et leur antenne

sociale de façon à rencontrer les attentes d’un public qui a

développé des modes d’habiter parfois différents de la norme.

Le Fonds, reconnu pour son expérience en matière d’opérations

expérimentales, s’est vu confier dans le cadre du programme

communal du logement 2014/2016 la construction de 2 X 10

maisons respectivement situées à Esneux et à Durbuy.

En 2014, 14 petits logements ont été attribués. Parmi ceux-ci,

6 sont des logements destinés à des ménages HP et 3 font partie

du site de la Forestaille, à Lobbes.

Parmi les 1.126 contrats en cours, 49 % sont gérés en direct et

51 % sont confiées à des partenaires. L’augmentation des locations

confiées à des partenaires vient du fait que le Fonds a développé,

au cours de ces dernières années, un nombre plus important

d’opérations dans des communes éloignées de ses bureaux

régionaux, et ce pour deux raisons :

¼¼la Région a incité toutes les communes à participer à l’effort

de la politique régionale en proposant des opérations dans le

cadre des programmes pluriannuels. En fonction de la densité

d’habitat dans la commune concernée, des seuils ont été

fixés à 5 % ou à 10 % de logements dits « publics ». Dès lors,

les communes qui n’atteignaient pas le seuil fixé par la

Région ont sollicité les opérateurs, dont le Fonds, afin de

créer de nouveaux logements sur leur territoire.

¼¼la pression immobilière dans les grandes villes de Wallonie

est telle que le Fonds éprouve des difficultés à mener des opérations

d’achat/rénovation en raison du coût des immeubles,

même en très mauvais état. Dès lors, les nouvelles opérations

dans les centres villes dépendent le plus souvent des opportunités

offertes par les pouvoirs locaux quand ceux-ci disposent

encore de réserves immobilières qui peuvent être mises à

disposition du Fonds.

Notre société a la volonté de continuer à créer de nouveaux logements

dans les grandes villes comme elle le fait depuis plus de

30 ans. Les familles candidates qui se présentent aux permanences

témoignent de la nécessité d’augmenter le nombre de logements

familiaux à loyer modéré.

De plus, l’accompagnement social personnalisé du Fonds est

reconnu, comme en attestent les articles 34 et 41 du contrat de

gestion qui prévoit que le Fonds gère en direct au moins 40 % des

locations et insiste sur la poursuite de l’accompagnement social.

Un accompagnement qui commence dès la première rencontre

des candidats-locataires avec nos intervenants sociaux du Fonds.

Pour ces deux raisons, le Fonds compte poursuivre des acquisitions

dans les villes de Liège, Namur, Charleroi et Mons et dans les

environs. Sur les 155 logements repris au dernier programme

pluriannuel de la Région, 26 sont prévus dans les quatre villes

précitées, soit 17 % seulement du total, ce qui est insuffisant au

regard du nombre de candidatures évoqué ci-après. C’est pourquoi

l’acquisition dans les centres reste une priorité pour le Fonds.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 57

2. Les candidats locataires

Le premier graphique indique le nombre de nouvelles familles

nombreuses qui ont déposé leur candidature au cours de l’année

2014 et les répartit par bureau régional.

Le second graphique reprend le nombre total de candidatures

valides au 31/12/2014, les répartissant également par bassin.

Nombre de candidatures actives fin 2014

Mons 6

Namur

124

Le tableau met en exergue le type de logement occupé par les

35 familles nombreuses qui ont été relogées en direct par le Fonds

en 2014.

Liège

423

192

Charleroi

En 2014, le Fonds a enregistré 274 nouvelles candidatures de

familles nombreuses. Ce nombre est globalement proche des

candidatures comptabilisées au cours des années précédentes.

Excepté une hausse en 2012, le nombre annuel de nouvelles

candidatures se situe autour de 250 demandes.

Au terme de l’année, 745 candidatures ont été comptabilisées.

Or, le nombre annuel de logements vacants que le Fonds a pu

attribuer en location directe au cours de ces derniers exercices a

varié entre 35 et 44. Ceci illustre l’écart bien réel qui existe entre

l’offre et la demande.

Le bureau régional de Mons a enregistré 11 candidatures. Ceci

résulte du développement récent du pôle social montois alors

que ce bureau régional, depuis sa création en 1999, avait toujours

confié la totalité des logements à des partenaires. Comme expliqué

précédemment, le Fonds souhaite renforcer l’accompagnement

social qu’il assure auprès des familles. C’est pourquoi, en 2013, il

a initié un pôle social à Mons, à l’instar de ce qui se fait dans les

autres aides locatives. Son développement ne peut s’envisager

que progressivement, au fur et à mesure de la création de nouveaux

logements et de l’achèvement des mandats de gestion en cours.

Les 35 familles relogées dans l’année ont quitté des logements

dont la majorité est considérée comme insalubre, soit 16 logements

surpeuplés ou améliorables et surpeuplés. En outre, 6 familles

étaient sans logement au moment de l’attribution.

Le Fonds attribue les logements selon des critères de pondération

définis dans le règlement d’aide locative approuvé par arrêté

ministériel.

Le premier règlement de l’aide locative a été approuvé le 1 er juillet

1981. Depuis lors, il a fait l’objet de modifications en 2000, 2009

et 2014.

Total : 745

Nombre de nouvelles candidatures enregistrées en 2014

Mons

11 Namur

53

Liège 109

101

Charleroi

Total : 274

Caractère du logement antérieur occupé par les locataires

Logement antérieur 2004 2013 2014

Améliorable et surpeuplé 2 6 3

Surpeuplé 22 18 13

Améliorable 1 1 2

Non améliorable et surpeuplé 1 0 0

Sans 22 9 6

Sous-total (A) 48 34 24

Logements normaux (B) 6 12 11

Total (A)+(B) 54 46 35

chapitre 02 / L’aide locative


58 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

Au cours des dernières années, les situations socio-économiques

des familles candidates ont évolué. Leurs problématiques se

cumulent, rendant les parcours plus difficiles. Les candidats

locataires sont confrontés à l’absence de formation qualifiante

et d’emploi, à une séparation, au handicap, … Dans de tels

contextes, l’accès à un logement décent, bien que fondamental,

est laborieux. C’est pourquoi le Fonds a souhaité adapter les

critères de pondération des candidatures sur la base de propositions

formulées au sein d’un groupe de travail composé des intervenants

sociaux des aides locatives, partant de leur expérience

respective et de leurs contacts avec les candidats.

Un critère existant a été modifié tandis que deux autres ont été

ajoutés :

L’ancien critère « Surpeuplement, sans-abri, inhabitabilité, rupture

involontaire du contrat de location, expropriation, vente contrainte

de l’immeuble » a été considéré comme étant trop peu discriminant

pour les familles sans logement. Pour ces raisons, ce critère a

été scindé en trois :

¼¼

¼¼

¼¼

les situations des personnes sans logement - 2 points

les situations de surpeuplement - 1 point

les autres difficultés inhérentes au logement occupé

au moment de la candidature - 1 point

Par ailleurs, l’ancien règlement ne pondérait pas la date de la

candidature. Dès lors, certaines familles, en état de précarité et

très mal logées, se voyaient fréquemment reléguées à l’arrièreplan

par des candidats en rupture économique et sociale. Ces

familles avaient dès lors peu de chances de se voir attribuer un

logement alors que leur situation quotidienne et leurs perspectives

d’avenir étaient compromises par l’absence d’un logement

décent. C’est pourquoi un point supplémentaire est désormais

ajouté par tranche de deux années complètes de la candidature.

Le but des critères de pondération est d’assurer l’objectivité et

l’équité dans le traitement des demandes. Cependant, certaines

familles vivent des situations telles qu’elles se trouvent au bord

de l’éclatement et/ou de la rupture sociale. Dans ces situations,

appréciées au cas par cas, un point supplémentaire est ajouté.

Avec ces modifications entrées en vigueur le 1 er juillet 2014, les critères d’attribution sont désormais les suivants :

Etat de précarité au sens du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable...............................................................................1

Pour chaque enfant supplémentaire aux conditions familles nombreuses.......................................................................................1

Sans logement (hébergement, logement de transit, sans abri, arrêté d’inhabitabilité, ...) .................................................................2

Rupture involontaire du contrat de location, expropriation, vente contrainte de l’immeuble..............................................................1

Surpeuplement.........................................................................................................................................................................1

Montant du loyer du logement occupé supérieur à un tiers des ressources du ménage....................................................................1

Réintégration d’un ou de plusieurs enfants placés........................................................................................................................1

Famille monoparentale..............................................................................................................................................................1

Occupation à titre de résidence principale d’une caravane, d’un chalet,

d’un habitat précaire dans une zone définie par le plan HP............................................................................................................1

Ancienneté de la candidature, par tranche de deux années complètes...........................................................................................1

Quand l’absence d’un logement approprié ruine la cohésion sociale de la famille candidate............................................................1


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 59

3. La localisation des nouvelles

locations

Ce tableau ventile les contrats de location (FLW) et les mandats de

gestion (partenaires) conclus en 2014. Il distingue les logements

existants (LE) des logements créés en 2014 (LC).

Sur les 83 nouveaux contrats conclus en 2014, 23 concernent des

nouveaux logements. L’ensemble des locations se répartit à parts

presqu’égales entre le Fonds et les partenaires puisque 43 logements

sont gérés en direct par le FLW et 40 par les partenaires.

On constate que les locations en direct du FLW concernent

presque exclusivement des logements existants. Ceci est à mettre

en relation avec deux constats précédemment énoncés.

D’une part, les derniers programmes communaux visaient en

majorité des logements éloignés des bureaux régionaux. Ces

logements, aujourd’hui terminés, sont confiés à des partenaires

locaux.

D’autre part, la plupart des locations gérées en direct par le FLW

dépend de la libération de logements existants. Les familles étant

très stables, le nombre de logements à attribuer annuellement est

peu élevé.

En revanche, les logements pris en gestion concernent tant des

nouveaux logements issus des programmes communaux que des

logements existants pour lesquels un second mandat a été conclu

avec le partenaire.

Nouveaux contrats en 2014

FLW 18

CHARLEROI

PARTENAIRES 11

FLW 10

LIèGE

PARTENAIRES 20

FLW 5

MONS

PARTENAIRES 3

FLW 10

NAMUR

PARTENAIRES 6

FLW 43

TOTAL

PARTENAIRES 40

* LC : logements créés (programme communal)

** LE : logements existants

LC* 3

LE** 15

LC 7

LE 4

LC 2

LE 8

LC 10

LE 10

LC 0

LE 5

LC 1

LE 2

LC 0

LE 10

LC 0

LE 6

LC 5

LE 38

LC 18

LE 22

29

30

8

16

83

Il apparaît encore que les bureaux de Charleroi et de Liège comptent

le plus grand nombre de contrats signés en 2014. À Mons, suite

au développement du pôle social, 5 logements existants ont pu

être attribués en direct par le Fonds.

En 2014 le Fonds a signé 83 nouveaux contrats.

chapitre 02 / L’aide locative


60 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

4. Le loyer dû

Ce tableau reprend l’évolution de la moyenne des loyers pour les

contrats conclus en 2014 et en 2013. Il distingue également la

moyenne des loyers par bureau régional.

La moyenne pondérée générale est obtenue en prenant en

compte les loyers dus et le nombre de contrats signés sur l’ensemble

des bureaux régionaux, pendant l’année concernée.

Le loyer moyen concernant les contrats conclus en 2014 est presque

identique à celui de 2013, accusant une très légère diminution

dans tous les bureaux régionaux.

Le calcul du loyer des logements du Fonds se base sur les deux

critères : le prix de revient et les ressources de la famille (revenus

et allocations familiales). En cas de location directe, le calcul est

établi en visant un taux de rentabilité de 2 à 6 % du prix de

revient pour autant que le loyer n’excède pas 15 % des ressources

des familles en état de précarité et 20 % des ressources des

familles à revenus modestes. Le faible montant de la moyenne

des loyers s’explique par ce second critère, la plupart des

familles logées étant en état de précarité.

De facto, la taille des logements influe sur le montant du loyer

dans la mesure où un logement pour petit ménage sera moins

coûteux qu’un logement pour famille nombreuse. De même, les

ressources qui, pour rappel, comprennent les allocations familiales,

sont moins élevées quand il s’agit d’un petit ménage.

évolution de la moyenne des loyers

Aide locative

Moyenne des loyers

Contrats 2013 Contrats 2014

CHARLEROI 344 336

LIèGE 405 387

MONS 354 347

NAMUR 323 305

Moyenne pondérée

générale

351 349

5. La taille des familles logées

Le tableau indique le nombre d’enfants à charge des familles

logées par le Fonds en 2013 et en 2014.

En 2014, un peu plus de la moitié des familles logées comptait

trois enfants, l’autre moitié réunissant des familles de 4, 5, 6 et 9

enfants.

Un ménage comprenant 2 enfants est compté comme étant une

famille nombreuse. Ceci s’explique par le fait qu’un de ses membres

porteur d’un handicap est considéré comme un enfant à charge

supplémentaire, conformément à l’arrêté du Gouvernement

wallon du 25 février 1999 concernant les prêts hypothécaires et

l’aide locative du Fonds du Logement des familles nombreuses

de Wallonie.

Au terme de l’année écoulée, le Fonds a relogé 141 enfants.

Nombre d’enfants à charge dans les familles logées

Nombre d’enfants

à charge

Contrats signés en

2013 2014

0 à 2 2 1

3 11 19

4 11 4

5 6 6

6 7 3

7 4 0

8 2 0

9 0 2

TOTAL 43 35


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 61

6. Le statut professionnel

et les revenus des locataires

Les données ci-dessous indiquent d’une part, le statut professionnel

des familles nombreuses logées par le Fonds en 2014 -seule la

profession du chef de ménage est prise en compte- et d’autre

part, la provenance du revenu principal du ménage au moment

de l’attribution du logement.

La majorité des chefs de ménages est sans profession ; seuls 2

d’entre eux perçoivent un salaire.

Les 33 autres familles bénéficient de revenus de remplacement,

essentiellement issus du RIS, des allocations de chômage et

dans une moindre mesure, de la mutuelle.

Cette précarité pourrait s’accentuer suite aux mesures gouvernementales

visant à réduire le champ d’application du régime

des allocations de chômage à partir du 1 er janvier 2015. Le Fonds

est très attentif à l’évolution socio-économique des familles

locataires ; sachant qu’un tiers des ménages logés en 2014

bénéficie des allocations de chômage, il est à craindre qu’ils

subissent une perte de revenus au cours des mois à venir. Il

serait particulièrement regrettable que ces familles finissent

par perdre leur logement suite à la diminution des allocations de

remplacement. Dans les situations qui l’exigeront, le Fonds

adaptera l’accompagnement social des familles afin d’éviter

une telle issue.

Ces chiffres révèlent que les familles relogées par le Fonds disposent

de revenus très bas, ce qui rend la recherche d’un logement

adapté à leur taille d’autant plus difficile.

Statut professionnel (contrats signés)

Provenance des revenus (contrats signés)

60

2004 2013 2014

Travail 11 5 2

50

Chômage 20 10 11

40

Aide sociale 15 18 17

Pension 0 0 0

30

20

10

0

37 27 26

1 1

2

5

3

14 10 6

Sans profession

Indépendants

Employés

Ouvriers

Mutuelle 5 10 5

Sans 3 0 0

TOTAL 54 43 35

2004

2013

2014

3/4 des chefs de familles logées en 2014

sont sans profession.

chapitre 02 / L’aide locative


62 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

7. Les départs

Le tableau reprend le nombre de départs enregistrés en 2014 et

les motifs qui ont conduit les occupants à quitter leur logement.

En 2014, 24 ménages locataires ont quitté un logement du Fonds,

ce qui représente 4 % du parc locatif géré en direct. Ce faible

taux de rotation s’explique par le fait qu’une fois qu’elles ont

obtenu un logement adapté à leur taille et à leurs ressources, les

familles nombreuses font preuve d’une grande stabilité.

Il apparaît que 7 locataires ont vu leur bail résilié pour arriérés

locatifs et ce, malgré l’accompagnement assuré par le Fonds.

Dès qu’un arriéré apparaît, l’intervenant social prend contact

avec la famille afin de comprendre le motif du non payement

et de mettre en œuvre sans tarder un plan d’apurement. De la

sorte, la famille rembourse une dette qui n’a pas eu le temps

de s’alourdir et dans la majorité des cas, la situation locative se

régularise.

Si les arriérés persistent, le Fonds se tourne vers le Juge de Paix

qui, en sa qualité de représentant de la Loi, va sensibiliser le

locataire au respect de ses engagements financiers et au besoin,

l’autoriser à s’en acquitter progressivement. La plupart des dossiers

introduits en Justice de Paix finissent par aboutir au remboursement

complet de la dette.

Il subsiste néanmoins des situations où le Juge de Paix n’a

d’autre choix que de mettre fin au contrat de bail, comme cela

s’est produit en 2014 pour les 7 ménages mentionnés ci-dessus.

Les autres départs proviennent essentiellement de locataires

qui ont pris un autre logement en location dans le secteur public

ou privé. Ces départs sont encouragés par le Fonds quand la

famille n’est plus nombreuse et qu’elle sous-occupe un logement.

Cette approche se veut progressive afin de permettre à la famille

de trouver un autre logement dans de bonnes conditions. Ce

type de départ est favorisé par un dispositif régional en vigueur

depuis le 2 mars 2014 prévoyant que les locataires qui quittent

un logement sous-occupé du Fonds, peuvent bénéficier d’ADeLs

(Allocations Déménagement et Loyer) s’ils prennent en location

un logement privé.

Enfin, 3 familles ont quitté le circuit de la location pour une

acquisition grâce à un prêt FLW dans les régions de Liège,

Namur et Charleroi. L’acquisition immobilière par les locataires

est assez rare, sans doute en raison de l’état de précarité dans

lequel se trouvent la plupart de ceux-ci.

Le Fonds a la volonté de soutenir les démarches d’acquisition des

locataires surtout quand, après plusieurs années d’occupation d’un

bien loué, ils ont acquis l’expérience nécessaire pour entretenir

leur logement. C’est pourquoi les services de l’octroi des crédits

aux familles et de l’aide locative développent des approches

basées sur la transversalité : réunions d’échanges et immersion

dans l’autre service afin d’en connaître le fonctionnement.

Le Fonds accompagne, à leur rythme, les familles qui souhaitent

accéder à la propriété.

Ayant la possibilité d’actionner différents leviers en matière de

logement, notamment les leviers acquisitif et locatif, il est en

mesure de développer des outils transversaux, approche particulièrement

utile dans un contexte où le logement familial se

fait rare.

Nombre et motifs des départs (contrats clôturés en 2014)

Motif des départs

Nombre

Location logement public 3

Location APL ou AIS 1

Location logement privé 7

Acquisition via un prêt FLW 3

Acquisition via un autre organisme 0

Procédure judiciaire ou expulsion 7

Autres 2

Décès 1

TOTAL 24


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 63

c. GROSSES RéPARATIONS ET

ENTRETIEN DU PARC LOCATIF

2.350.000 EUR dépensés pour les travaux

de remise en état du parc.

Le graphique de la page 66 indique le nombre de logements

effectivement en location par service d’aide locative pour les

années 2004, 2013 et 2014.

Le second tableau répartit les montants réalisés concernant

l’entretien et les grosses réparations dans le parc locatif en 2014

et les compare avec ceux de 2013. Tout comme le graphique

précédent, il ventile les montants par bureau régional.

En 2014, le nombre d’habitations louées a augmenté de 43 unités

pour atteindre 1.126 logements.

Au cours des dix dernières années, le parc locatif est passé de

694 à 1.126 logements, soit une augmentation de 40 % ! Cette

évolution à la hausse est naturellement constante puisque le

Fonds crée 40 à 50 nouveaux logements chaque année. Dans ce

cadre, l’entretien d’un parc immobilier en croissance permanente

représente un enjeu de taille pour le Fonds qui se doit de garantir

la qualité des logements mis à disposition des familles.

Les montants pour les dépenses d’entretien et de réparations

sont moins élevés qu’en 2013. Ceux-ci concernent des travaux

réalisés dans des logements occupés ou non. La diminution des

réalisations se manifeste essentiellement à Namur et à Mons alors

qu’à Charleroi et à Liège, celles-ci sont constantes ou en hausse.

Pour rappel, en 2010, le Fonds a établi un programme quinquennal

de réhabilitation de 130 logements anciens en vue de les remettre

aux normes et d’améliorer leur performance énergétique. Le coût

moyen a été estimé à 75.000 EUR de travaux d’investissement

par logement.

Au terme de l’année 2014, 89 logements étaient terminés et remis

dans le circuit locatif. Les 41 autres logements sont en cours de

projet et seront finalisés en 2015, voire en 2016 pour les derniers.

Dans le cadre du contrat de gestion passé avec la Région, il a été

prévu que le Fonds généralise cette politique de remise en état du

parc ancien avec le soutien régional. La Wallonie prend en charge

un tiers des annuités de remboursement des prêts contractés par

le Fonds à cette fin.

chapitre 02 / L’aide locative


64 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

évolution du parc locatif

évolution des charges d’entretien et de grosses réparations (EUR)

450

400

350

300

250

200

150

100

50

0

Namur Charleroi Liège Mons

2004

2013 2014

Aide

locative

Entretien

2013 2014

Grosses

réparations

Entretien

Grosses

réparations

NAMUR 460.244 545.875 284.324 291.929

CHARLEROI 164.777 779.746 224.543 680.980

LIèGE 219.201 447.324 290.989 362.410

MONS 240.758 127.790 147.725 74.610

TOTAL 1.084.980 1.900.735 947.581 1.409.929

Grand

Total

2.985.715 2.357.510

Création de 3 logements, à Fauvillers

1. La localisation

Tintange est un petit village de l’entité de Fauvillers, situé en province du Luxembourg, à proximité de l’autoroute E 411 et de la N4.

Le village est vallonné et peuplé de nombreuses fermes de schiste crépies et peintes, datant pour la plupart de la seconde moitié

du 18 ème siècle. Très calme, il dispose d’une école maternelle et primaire.

2. la Situation avant travaux

L’immeuble, qui comprend l’ancien presbytère et une grange, est repris à l’Inventaire du Patrimoine Monumental de Wallonie -

Arrondissement de Bastogne sous Fauvillers-Tintange, n°44 (p80).

L’ancien presbytère se composait de deux niveaux et d’un grenier, ainsi que d’une cave sous voûte en berceau sur la moitié nord.

Il était globalement sain, à l’exception de quelques signes de décollement d’un mur de refends.

En revanche, la grange était à aménager et à équiper complètement : dalle de sol à remplacer, charpente à stabiliser et couverture

à refaire.

Des percements de baies s’imposaient dans d’épais murs de schiste pour viabiliser l’ensemble. Il s’agissait de travaux lourds.

Le bâtiment, inoccupé depuis le décès du dernier prêtre, représente un modèle d’architecture rurale locale.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 65

3. Le projet architectural

La commune de Fauvillers a cédé le bien en emphytéose au Fonds afin d’y créer des logements locatifs pour familles en état

de précarité.

Le programme a prévu 3 logements dont 2 de 3 chambres et un de 2 chambres. L’ancien presbytère accueille 2 logements ;

la grange a été transformée en un logement de 3 chambres.

Au registre des travaux lourds, retenons la démolition du fournil et la reconstruction d’un nouveau volume contemporain,

la consolidation et la stabilisation des maçonneries de la grange et la restauration complète des toitures.

En outre, un crépi sur isolant a été appliqué sur les façades, tous les planchers du rez-de-chaussée ainsi que les planchers

des combles ont été isolés et de nouveaux châssis performants ont été posés.

L’enveloppe du bâtiment présente donc une excellente isolation thermique.

4. Le coût

Canon : 1 euro (bail emphytéotique)

Montant total des travaux : 456.805 EUR

Coût moyen par logement : 152.268 EUR

5. La dimension sociale et partenariale

La gestion des 3 logements a été confiée

à l’AIS Nord Luxembourg.

chapitre 02 / L’aide locative


66 / Rapports annuels 2014 / FLW

Les organismes de logement

à finalité sociale


chapitre 03

A. éVOLUTION DU NOMBRE D’ASBL AGRééES...........................................68

B. LES RéGIES DES QUARTIERS....................................................................70

C. LES AGENCES IMMOBILIèRES SOCIALES.................................................72

D. LES ASSOCIATIONS DE PROMOTION DU LOGEMENT.............................74

E. LES MISSIONS DU FONDS à L’éGARD DES OFS.......................................76

chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale


68 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

A. éVOLUTION DU NOMBRE

D’ASBL AGRééES

86 ASBL reconnues en tant qu’organismes

de logement à finalité sociale.

Le tableau ci-contre présente l’évolution du nombre d’ASBL

agréées.

Au cours de l’année 2014, le Gouvernement wallon a reconnu, sur

la proposition du Fonds, 4 nouvelles structures dont 3 nouvelles

ASBL : 2 agences immobilières sociales (AIS) et 1 régie des quartiers

(RDQ).

Ainsi, au 31 décembre 2014, le nombre d’ASBL agréées est passé

à 86, soit près de 2 fois plus d’OFS qu’en 2004 !

Aujourd’hui, les organismes de logement à finalité sociale couvrent

presque l’entièreté du territoire wallon puisque 240 communes

(sur un total de 262) disposent d’au moins un service OFS.

L’année 2014 a été marquée par la demande de renouvellement

de l’agrément des organismes agréés à dater du 1 er janvier 2005.

Conformément au Code wallon du Logement et de l’Habitat

durable, ledit agrément, accordé pour une durée de dix ans, est

renouvelable.

Plus de 50 organismes, tous secteurs confondus, sont concernés

par une demande de renouvellement de leur agrément au cours

de l’année 2015.

Au 31 décembre 2014, toutes les structures dont l’agrément

expirait au cours du 1 er trimestre 2015, soit 26 RDQ, 21 AIS et 7 APL,

ont introduit une demande de renouvellement dans les formes

requises.

Chaque demande a fait l’objet d’une analyse approfondie par les

services du FLW, afin de vérifier le respect des dispositions

réglementaires, dont le champ d’activité, le but et les missions

poursuivis ainsi que le personnel en place.

À l’exception de quelques modifications statutaires mineures

pour être en parfaite conformité avec les lois et règlements,

toutes les associations respectent les conditions requises pour

bénéficier du renouvellement d’agrément.

Le Fonds a dès lors proposé au Ministre du Logement, qui a accepté,

de répondre favorablement aux demandes de renouvellement

de l’agrément régional.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 69

Nombre d’organismes à finalité sociale agréés

Localisation des OFS au 31 décembre 2014

Exercice RDQ 1 AIS 2 APL 3 OFS 4

2004 27 * 19 0 46

2013 32 28 23 83

2014 33 30 23 86

1 RDQ : régies des quartiers

2 AIS : agences immobilières sociales

3 APL : associations de promotion du logement

4 OFS : organismes à finalité sociale

* Ce chiffre correspond au regroupement de 45 équipes

en fonction des territoires actuels des régies.

14

12

10

8

6

4

2

3

3

3

0

Brabant

Brabant

wallon

wallon

Total Total 82 86

13

11 12

4

10

11

9 10

7 8

Hainaut

Hainaut

Liège

Liège

32

RDQ 33

1

1

1

1

Luxembourg

Luxembourg

Namur

Namur

AIS 30 APL 23

chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale

4

4


70 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

b. LES RéGIES DES QUARTIERS

33 régies

agréées en Wallonie.

1 nouvelle ASBL

1 nouveau SAC

subventionnés en 2014.

Le tableau suivant montre l’évolution du secteur des régies des

quartiers.

Les RDQ poursuivent au travers de leur(s) service(s) d’activités

citoyennes (SAC) deux missions conjointes : l’amélioration des

conditions de vie des habitants et l’accompagnement à l’insertion

socioprofessionnelle des personnes les plus éloignées de l’emploi.

En 2014, le dispositif s’est développé par l’agrément d’une nouvelle

régie à Braine-l’Alleud et le subventionnement d’un second

service d’activités citoyennes (SAC) à la Régie d’Habitat rural en

Val de Sambre (Lobbes). Par ailleurs, la régie de Tubize a étendu

son champ d’activités sur la commune de Braine-le-Château.

Les services du Fonds ont en outre accompagné les partenaires

potentiels à la création de nouvelles structures, notamment sur

le territoire de Peruwelz (ASBL) et de Bouffioulx (SAC).

Malgré un contexte socioéconomique peu favorable, les régies

ne cessent de diversifier et d’adapter leurs activités pour offrir

un service de qualité aux habitants des quartiers. Ainsi ont vu le

jour des initiatives prometteuses telles qu’un projet « Mieux se

loger » par la restauration de mobilier et l’organisation d’un atelier

de décoration intérieure, la participation au réaménagement

d’un quartier en transition, le développement de jardins communautaires,

ou encore la participation à une plateforme de lutte contre

la pauvreté infantile.

Au niveau de l’insertion des stagiaires à l’emploi et à la formation

qualifiante, si les résultats en régression témoignent de la précarité

du public accueilli et de la pénurie d’emploi, les activités liées à

l’insertion sociale et les pratiques d’accompagnement font l’objet

de créativité et de mise en œuvre d’outils spécifiques. Parmi ceux-ci,

des cours de remédiation en alphabétisation en collaboration avec

une école de promotion sociale, l’aménagement d’espaces numériques

et une réflexion à l’insertion des jeunes via un projet « Garantie

Jeunesse » organisé au niveau européen.

Afin d’accroître leur efficience et développer de nouvelles synergies,

les régies se sont structurées récemment en plateformes

sous régionales. Elles échangent leurs outils méthodologiques,

développent des activités communes, organisent des rencontres

entre encadrants et stagiaires et se positionnent conjointement

auprès des partenaires locaux.

La question de la visibilité du secteur auprès des opérateurs

sociaux reste une préoccupation majeure du secteur. À ce titre,

les régies ont participé activement aux assises de la formation et


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 71

de l’insertion, elles se sont intéressées aux clauses sociales dans

les marchés publics en lien avec le programme d’investissement

« PIVERT » et ont valorisé leur positionnement spécifique à l’occasion

de la signature des contrats de coopération avec le Forem.

En termes financiers, les régies sont confrontées à une insécurité

grandissante liée notamment aux mesures fédérales entraînant

des surcoûts pour les CPAS, aux plans de redressement des communes

et aux mesures d’économie des sociétés de logement de

service public.

Nombre de SAC et de régies des quartiers

70

60

50

40

30

20 45 40 62 32 64 33

De plus, la programmation 2014-2020 du Fonds social européen

accuse un retard préjudiciable au secteur, à tel titre que certaines

régies financées dans le cadre du programme précédent ont

été amenées à prendre des mesures de suppression de postes

d’encadrement qu’elles espèrent temporaires.

10

0

2004 2013

SAC

ASBL

2014

Braine l’Alleud

chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale


72 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

c. LES AGENCES

IMMOBILIèRES SOCIALES

228 communes,

89 % de la population

peuvent bénéficier des services d’une AIS.

30 AIS

agréées en Wallonie.

Le graphique ci-contre présente la progression des AIS.

Les agences immobilières sociales gèrent pour le compte de propriétaires

privés des logements salubres qu’elles mettent en

location prioritairement à des ménages à revenus précaires ou

modestes. Elles proposent un accompagnement des propriétaires

et des locataires dans le respect de leurs droits et obligations.

L’année 2014 a été marquée par un développement significatif du

secteur.

Ainsi, 2 nouvelles structures ont été agréées en qualité d’agence

immobilière sociale : l’AIS Val de Dendre et l’AIS Aux Portes de Liège.

L’AIS Val de Dendre dessert les communes d’Ath, Flobecq et Lessines

; l’AIS Aux Portes de Liège couvre les communes d’Ans,

Awans et Saint Nicolas.

Au cours de cette année, 4 nouvelles communes ont rejoint le

dispositif en s’affiliant à une AIS existante : Donceel (Ais’Baye),

Juprelle (Basse-Meuse), Lens (Promo Logement) et Pepinster

(Logeo). Par ailleurs, la commune de Profondeville a réintégré

l’AIS Gembloux-Fosses.

Enfin, après un long cheminement, l’AIS Sud Hainaut agréée en

2011 a démarré ses activités de manière prometteuse.

Aujourd’hui, avec 228 communes membres d’une agence immobilière

sociale, 89 % des habitants de Wallonie peuvent bénéficier

des services du dispositif.

D’autres communes envisagent de se doter de l’outil, notamment

pour créer une nouvelle structure en Thudinie et dans la région

d’Eupen.

L’accroissement du patrimoine géré par les AIS s’appuie sur

diverses initiatives intéressantes telles que la collaboration d’un

capteur logements (Namur et Charleroi), la promotion par le

Syndicat national des Propriétaires et Copropriétaires et la

représentation du secteur au Congrès des Agents Immobiliers.

Le succès du financement des travaux aux logements destinés

à être confiés en gestion à des AIS renforce l’engouement pour

le dispositif.

Le positionnement confirmé des agences immobilières sociales

dans le paysage du logement wallon et l’intérêt qu’elles suscitent

tant auprès des propriétaires privés que des partenaires sociaux

ne sont pourtant pas suffisants pour rassurer le secteur quant à

son développement, voire à sa pérennité.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 73

Ainsi, les questions du transfert des compétences provinciales

en matière de logement, de la complémentarité des opérateurs

immobiliers, des synergies à mettre en place avec les sociétés

de logement de service public, des moyens limités consacrés au

financement des travaux, des restrictions budgétaires de la Wallonie,

sont autant de facteurs d’inquiétude et d’insécurité, principalement

pour les petites structures.

Ce climat d’incertitude encourage le secteur à se professionnaliser

davantage, à développer des outils de gestion efficaces, à agir

auprès des mandataires pour valoriser ses spécificités afin de poursuivre

sa progression en termes d’offre de logements de qualité.

Nombre d’agences immobilières sociales

30

25

20

15

10

5

0

19

2004

28

2013

30

2014

29 30

29 Du Val de dendre

30 Aux portes de Liège

chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale


74 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

d. LES ASSOCIATIONS

DE PROMOTION DU LOGEMENT

23 ASBL reconnues en tant qu’APL.

Le tableau ci-contre montre l’évolution du secteur depuis 2005.

Les associations de promotion du logement contribuent à la mise

en œuvre du droit à un logement décent prioritairement pour des

ménages en état de précarité, par la mise à disposition d’un

logement à loyer modéré, l’accompagnement à toute matière

relative au logement et le développement de projets novateurs.

Durant l’année 2014, le Fonds a accompagné quatre associations

dans leur demande de reconnaissance en qualité d’APL.

¼¼Abbeyfield en Wallonie : l’ASBL, créée en 2013, a pour objectif

de développer des habitats groupés pour des personnes âgées

autonomes bénéficiant de revenus précaires ou modestes et

qui souhaitent s’investir dans un projet de vie participatif et

autogestionnaire.

¼¼Accueil Logement Fléron et environs : ASBL créée en 2014

à la suite d’un groupe de travail qui se réunit depuis deux ans

en vue d’accueillir les habitants en recherche d’informations

et d’accompagnement en termes de logement.

¼¼Caritas Secours Hainaut : projet porté par l’ASBL Caritas

Secours International pour favoriser la mise à disposition de

logements pour des personnes très précaires dans la région

de Charleroi.

¼¼Intégra Plus : association Chapitre XII de la région de Durbuy

qui organise des ateliers collectifs et des accompagnements

individuels dans le cadre de la recherche d’un logement décent.

À ce stade, ces associations ne respectent pas les conditions

d’agrément, notamment parce qu’elles ne justifient pas au moins

d’une année d’existence dans une des missions réglementaires

et/ou ne sont pas constituées en ASBL.

Ainsi, durant l’année 2014, aucun nouvel agrément n’a été accordé.

En matière de subventionnement, conformément aux dispositions

transitoires de l’AGW du 12 décembre 2013, les APL agréées

mais non subventionnées au 1 er janvier 2014 et qui ne répondent

pas aux critères en matière de nombre de ménages accompagnés

et d’heures d’information/formation, bénéficient d’une subvention

de 40.949 EUR pendant une période de 3 ans, pour autant qu’elles

en fassent la demande et transmettent leur rapport d’activités.

Dans ce cadre, le Fonds a interrogé les cinq associations concernées

par cette mesure ; trois d’entre elles ont transmis leur rapport

d’activités et ont ainsi pu prétendre au subventionnement

forfaitaire.

Au 31 décembre 2014, 21 APL étaient subventionnées.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 75

Nombre d’associations de promotion du logement

25

20

15

10

18

23

21

23

5

0

2004 2013

APL (subventionnées)

2014

APL (agréées)

Liège et Herstal

Thais

chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale


76 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

E. LES MISSIONS DU FONDS

à L’éGARD DES OFS

Conseiller, coordonner,

contrôler, financer.

Assurer la formation

des associations.

1. Le conseil

Durant l’année 2014, le Fonds a accompagné le démarrage de 3 AIS

et 1 RDQ, notamment par sa présence aux premières réunions

de leurs organes de gestion et par une information individuelle

et collective destinée aux nouveaux collaborateurs.

À l’égard des structures en place confrontées à des difficultés

spécifiques, que ce soit en termes pédagogique, administratif,

réglementaire ou technique, le Fonds dispense des conseils personnalisés

et des recommandations adaptées aux besoins identifiés.

Ainsi, en 2014, ce ne sont pas moins de 25 associations (14 AIS,

5 RDQ et 6 APL) qui ont fait l’objet d’un suivi adapté.

En matière comptable et financière, le Fonds intervient ponctuellement

pour aider certaines ASBL à clôturer leurs comptes et établir

leur budget. Lorsqu’il s’agit de situations plus problématiques

telles que des difficultés de trésorerie nécessitant l’octroi d’une

avance remboursable exceptionnelle (comme ce fut le cas pour

une AIS en 2014), le Fonds procède à une analyse approfondie

des comptes et flux prévisionnels afin d’identifier le montant de

l’aide nécessaire et les conditions de remboursement. Dans ce

cadre, il identifie et explicite les mesures à prendre par le comité

de crise chargé d’accompagner le redressement de l’association.

Les associations de promotion du logement ont souhaité faire

appel aux services du Fonds pour les aider à la définition d’une

identité propre au secteur et à l’amélioration de leur communication

auprès de leurs partenaires tant publics que privés. Le groupe

de travail animé par une chargée en communication du Fonds

a mis au point une méthodologie qui aidera les opérateurs dans

ce processus de professionnalisation. En termes de visibilité, le

Fonds était également aux côtés des AIS au Congrès des Agents

immobiliers. De nombreux professionnels ont afflué sur le stand

des associations et ont fait preuve d’un grand intérêt à l’exposé

du dispositif et de ses atouts.

Le programme de formation établi par l’Académie de l’habitat

durable et de l’insertion sociale réserve toujours une attention

particulière aux nouveaux collaborateurs et s’attèle à répondre

aux demandes formulées au sein du Forum Elis. Ainsi, une formation

sur les marchés publics dispensée en 2013 à l’ensemble des

OFS a été reconduite en 2014 pour les régies. Deux jours ont

été consacrés au cadre théorique et à la mise en pratique par

l’élaboration de cahiers des charges réalisés par les participants

à partir de besoins recensés sur le terrain. À cet égard, à la

demande des associations, le Fonds examine les possibilités de

les faire bénéficier d’économies d’échelle et de prix compétitifs

via la centrale de marchés que coordonne la Direction générale

transversale du SPW.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 77

De même, pour aider les encadrants techniques des AIS et des APL,

une formation a été organisée par des personnes ressources de

l’Aide locative du Fonds venues témoigner de leur expérience et

de leur savoir-faire au travers d’un module « Petites réparations

chez le locataire. Comment leur apprendre à faire eux-mêmes

ces réparations ».

D’autres matières ont fait l’objet de conseils et d’un accompagnement

individualisé, notamment en faveur des organismes

dont le renouvellement de l’agrément régional est conditionné

à l’adaptation des statuts à la loi sur les ASBL et à l’arrêté du

Gouvernement wallon du 12 décembre 2013 relatif aux OFS.

Par ailleurs, trois formations programmées n’ont pu être organisées,

faute d’un nombre suffisant de participants ; elles seront à nouveau

proposées dans le programme de l’année 2015.

Thèmes développés en 2014

Règlementation

Formations encadrants

Conseils

AIS APL RDQ

Documentations/

Circulaires

Cadre institutionnel dans lequel les OFS déploient leurs activités X X X X

Prêts et subventions aux propriétaires bailleurs X X X

Modification de la loi sur les ASBL X X X X

Modification des statuts juridiques X X X X

Administration et gestion RH

Formations encadrants

Conseils

Gestion du temps et organisation du travail dans une ASBL X X X X

Préparation et participation au recrutement des encadrants X X X

Soutien lors de congé de maladie prolongé ou de départ d’un

membre du personnel

X

X

ACTION Sociale

Formations encadrants

Conseils

Projet

Mise sur pied d’un nouveau module de formation pour les

stagiaires

Information sur le concept de « ménage accompagné » X X X X

Développement de services aux habitants / de filières de formation

Organisation de la Fête des voisins X X

Comptabilité et finances

Formations encadrants

Conseils

L’ABC des Marchés publics X X

Aide à la clôture des comptes annuels X X

Information sur des appels à projets (financements complémentaires) X X X X

X

X

X

chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale


78 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

Immobilier

Formations encadrants

Petites réparations chez les locataires X X X

Formations stagiaires

Conseils

Droit au logement

Règlement des prêts du FLW à des propriétaires pour la réhabilitation

et la restructuration de biens immobiliers confiés aux AIS et APL

Immobilier

Conseils

X X X

Etudes de faisabilité et suivis de chantier X X X

Visibilité des APL

Visibilité des AIS

X

X

X

2. La coordination

Le Fonds poursuit sa mission de coordination entre les associations

et les partenaires du secteur du logement et de l’action sociale

dans un esprit de concertation permanente afin d’amplifier les

potentialités singulières et d’encourager l’émergence de liens

porteurs de sens et de dialogues.

En 2014, les associations qui comptent près de 350 ETP, se sont

côtoyées toujours avec la même assiduité au sein des structures

du Forum ELIS. Ces rencontres sont des moments intenses

d’échanges et de réflexions, toujours empreints de convivialité

et d’ouverture à l’égard des professionnels nouvellement en

place qui saisissent l’opportunité de nouer des contacts avec des

collègues plus chevronnés.

La 7 ème Conférence régionale a été organisée sur le thème

« Familles et habitat : d’hier à aujourd’hui ». Les débats furent

nourris par l’exposé du Directeur général de la Ligue des Familles

retraçant l’évolution des familles à travers le prisme du logement

et illustrés par le témoignage vidéo d’opérateurs de terrain. Les

échanges ont abordé le vieillissement de la population, les gardes

alternées et recompositions familiales, la non-individualisation

des droits, la précarité de plus en plus marquée des familles

comme autant de facteurs ayant une influence sur la manière

d’habiter et d’accompagner. Un témoignage des réalités vécues

sur le terrain fut présenté avec brio par les stagiaires de la régie

des quartiers de Dinant à travers la création « L’appart-te-ment ».

Cette conférence fut aussi le coup d’envoi de la diffusion de la

brochure « Le cologement - une forme d’habitat solidaire en

émergence » clôturant l’appel à projet lancé par le Fonds grâce

auquel une AIS et deux APL ont pu développer cinq opérations

innovantes.

Au niveau européen, les échanges relatifs au projet « si T’es Jardin »

se concrétisent avec la naissance d’une association d’appui à la

création et à l’animation de jardins collectifs, portée par le

réseau des régies françaises auquel s’associent plusieurs régies

wallonnes.

À l’occasion du lancement de la nouvelle programmation 2014-

2020 des Fonds structurels européens, le Fonds a organisé une

séance de présentation à destination de l’ensemble des OFS,

rehaussée par la présence d’un directeur de l’agence FSE.

À la demande des associations, le Fonds du Logement a accepté

de devenir le chef de file du portefeuille regroupant des projets

introduits par des RDQ et des APL, intitulé « Logement, accompagnement

social et insertion professionnelle ». Cette mission

consistera, dès le lancement effectif des projets sélectionnés, à

organiser des comités d’accompagnement et de suivi.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 79

Actions 2014 du Forum Elis

Forum Elis

Conférence régionale

« Familles et habitat : d’hier à aujourd’hui »

Bureau ELIS

Renouvellement des membres

Organisation de la Conférence

régionale

Diffusion du Mémorandum des OFS

ElisNet

COMMISSION RDQ COMMISSION AIS COMMISSION APL

Remise à niveau des stagiaires

Certification PEB/prêts FRCE

Les jardins communautaires

Rencontre SWL/RDQ

Mandat de gestion général/Alo

Promotion du secteur

Réflexions immobilières

Normes de gestion

Projets innovants

Déclaration de Politique régionale

Renouvellement de l’agrément et adaptation des statuts

chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale


80 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

3. Le contrôle

La mission de contrôle du Fonds à l’égard des associations

s’applique au cadre réglementaire, à l’utilisation des subventions,

au respect des normes de gestion et au plan comptable.

Au cours de l’année 2014, toutes les associations ont fait l’objet

d’un contrôle sur la base de leur rapport social et financier ; 54

d’entre elles ont été contrôlées en leurs bureaux (25 AIS et 29 RDQ).

Toutes les ASBL respectent le plan comptable.

Depuis l’exercice 2011, les AIS sont tenues de respecter 9 normes

réglementaires et financières approuvées par le Ministre.

Comparativement à 2012, l’analyse des résultats 2013 montre

une amélioration de la situation financière globale des AIS, grâce

au refinancement du secteur opéré cette même année.

Cinq AIS, contre huit en 2012, ont dégagé un résultat comptable

négatif.

Parmi ces AIS qui connaissent des problèmes structurels depuis

plusieurs années, quatre d’entre elles ont bénéficié d’une avance

remboursable exceptionnelle assortie d’un plan de gestion rigoureusement

contrôlé par le Fonds.

Néanmoins, deux AIS continuent à présenter des problèmes de

trésorerie qui nécessitent un accompagnement rapproché et une

vigilance accrue des organes de gestion.

Depuis l’exercice 2013, les régies sont également tenues d’observer

des normes fixées par arrêté ministériel. Elles relèvent de deux

niveaux : le pédagogique, d’une part et le financier et le comptable,

d’autre part.

En termes de moyennes sectorielles, toutes les normes financières

sont respectées. Seize RDQ représentant trente-trois services

d’activités citoyennes (SAC) respectent toutes les normes

financières.

Huit ASBL accusent un résultat négatif cumulé. Parmi celles-ci,

deux structures font l’objet d’un accompagnement des services

du Fonds, qui ont rencontré à plusieurs reprises les organes de

gestion respectifs afin qu’ils prennent les mesures nécessaires,

avec le soutien financier des membres de leurs associations.

L’élaboration d’une proposition de normes relatives aux APL est

en cours ; elle fait l’objet d’une large concertation avec le secteur.

Elles devraient être soumises à l’approbation du Ministre au

cours de l’année 2015.

Dans le cadre de l’audit des OFS tel que le prévoit le Code wallon

du Logement et de l’Habitat durable, le Fonds a mis en place un

Comité d’audit issu de son conseil d’administration. Ce Comité

aura notamment pour mission de proposer la programmation des

audits à mener par la Direction de l’Audit du SPW auprès des

organismes.

Le contrôle des OFS

35

30

25

20

15

10

5

0

30

27 25

33 33 29 21 21

AIS

RDQ APL

Nombre d’ASBL subventionnées au 31/12/2014

Contrôles 2014 sur base des RA

Contrôles sur place

Les associations agréées font l’objet d’un contrôle

administratif et financier.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 81

4. Le financement général

des activités

Les tableaux ci-dessous présentent l’évolution des subventions de

fonctionnement et des subventions spécifiques allouées aux OFS.

Le Fonds verse aux organismes les subventions régionales sur

la base de leurs activités, en application des dispositions

réglementaires.

Afin d’éviter des tensions de trésorerie aux ASBL, le Fonds leur

octroie, sur fonds propres, 5/12 ème de la subvention de fonctionnement

proméritée. Dans ce cadre, un montant de 4.527.189 EUR

a été liquidé au cours du 1 er trimestre 2014.

En 2014, toutes subventions confondues, un montant global de

12.201.914 EUR a été versé aux OFS, dont 11.618.174 EUR en

subventions de fonctionnement.

Le budget consacré aux OFS est en hausse constante car il résulte

de la progression du nombre d’ASBL agréées, du développement

de leurs activités, des nouvelles mesures (ALLOC) et de l’indexation

automatique des subventions. Ainsi, en 10 ans, le budget global

a plus que doublé. Il était de 5.118.307 EUR en 2005.

Le crédit de 150.000 EUR engagé par la Wallonie en 2014 sous

forme d’avances remboursables pour répondre au besoin en trésorerie

que pourraient rencontrer les OFS n’a été liquidé qu’à raison

de 50.000 EUR pour une AIS sous plan de gestion, approuvé et

contrôlé par le Fonds.

Si le budget réservé aux AIS ne cesse de croître par l’agrément de

nouvelles structures et l’accroissement du parc géré conformément

à la Déclaration de Politique Régionale, il n’en reste pas moins que

leur équilibre financier, pour un certain nombre d’entre elles, risque

d’être mis à mal par la perte des interventions provinciales,

lesquelles s’élevaient en 2013 à un peu plus d’1.350.000 EUR,

dont près d’1.000.000 EUR pour l’AIS du Brabant wallon.

Le transfert des compétences « logement » des Provinces vers la

Région ne devrait pas avoir d’impact à très court terme, la plupart

des Provinces ayant marqué leur accord pour poursuivre leur

engagement à soutenir le secteur en 2015, mais la question de

ce refinancement devra être réglée d’ici 2016 sous peine de voir

certaines AIS fortement dépendantes de cette subvention se

retrouver confrontées à un réel déséquilibre financier.

Subventions de fonctionnement

Année

Nbre de SAC

RDQ AIS APL

Montant (en

EUR)

Nbre d’AIS

Montant

(en EUR)

Nbre d’APL

Montant

(en EUR)

2005 45 2.923.177 21 1.886.100 7 149.030 4.958.307

2013 62 4.803.099 28 * 4.737.256 18 1.333.952 10.874.307

2014 63 4.885.769 30 5.210.700 21 1.521.705 11.618.174

*

à noter que l’ais Sud Hainaut n’a reçu aucune subvention en 2013 dès lors qu’elle n’a pas démaré ses activités

Subventions spécifiques

Année

Plan HP

(en Eur)

Fête des voisins

(en EUR)

ductions des loyers

(en EUR)

2005 160.000 / /

2013 200.000 24.275 113.180

2013 220.000 25.360 338.380

Total

chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale


82 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

5. Le financement des travaux

Les tableaux suivants ventilent pour les exercices 2013 et 2014

le nombre d’opérations, le nombre de logements réalisés et le

type de financement, ainsi que le montant des aides accordées

selon qu’il s’agit de prêts ou de subventions.

Au cours de l’année 2014, 49 nouveaux logements ont été offerts

à la location. Une majorité de ces logements, 40, appartient à des

propriétaires personnes physiques, 4 logements sont la propriété

d’une personne morale (Société anonyme, APL) et 5 proviennent

du patrimoine d’une commune.

Le coût total des travaux de réhabilitation et de restructuration

des logements a atteint 4.070.000 EUR pour une aide totale

octroyée de 3.065.000 EUR, soit un investissement d’un peu plus

d’un million EUR des propriétaires qui ont contribué au dispositif

pour quelque 25 % de l’investissement.

D’autre part, les nouveaux logements créés s’étendent pratiquement

sur l’ensemble du territoire wallon, allant de Tournai à Verviers

en passant par Charleroi. Ils se répartissent en outre de

manière homogène tant dans les centres urbains qu’en milieux

ruraux, rencontrant ainsi les besoins des organismes à finalité

sociale de diversifier l’offre de logements mis à disposition des

personnes précarisées.

Au fil du temps, l’intérêt des propriétaires pour ces aides n’a

cessé de croître, à un point tel que les moyens mis à la disposition

du Fonds du Logement par la Wallonie s’avèrent à présent nettement

insuffisants pour répondre à la demande.

Face à un déséquilibre de plus en plus marqué entre le volume de

la demande et les moyens budgétaires disponibles, il convient de

réagir afin de préserver la pérennité du dispositif.

C’est ainsi que le Fonds du Logement plaide pour que, d’une part

soient dégagés des moyens complémentaires permettant d’honorer

les dossiers en constitution, et d’autre part soient arrêtées des

mesures visant à privilégier pour l’avenir certains types d’opérations

et de projets, de sorte à restreindre le champ des projets éligibles.

Gageons qu’à l’avenir le Fonds du Logement pourra continuer à

bénéficier du soutien de la Wallonie pour mener à bien sa mission

de contribuer, avec l’aide des organismes à finalité sociale partenaires,

à accroître l’offre de logements décents.

Le dispositif des prêts et des subventions en faveur des propriétaires

bailleurs connaît un succès certain depuis sa création : il

permet de mettre rapidement sur le marché des logements

sociaux répondant à toutes les normes de salubrité et de sécurité,

et constitue en outre un moyen de lutte efficace contre la

vacance immobilière.

Nombre de financements et de logements

Période

Nombre

d’opérations

"Nombre

de logements"

Nombre

de prêts

Nombre de

subventions

Nombre de prêts/

subventions

2013 18 43 3 9 6

2014 27 49 1 10 16

Volume de financements pour travaux

Période

Volume des prêts

(EUR)

Volume de subventions

(EUR)

Volume total

(EUR)

2013 762.050 1.581.350 2.343.400

2014 782.960 2.282.160 3.065.120


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 83

Création de 2 grands logements et d’un logement PMR

dans le centre d’Engis

1. La localisation

Ancienne maison unifamiliale spacieuse avec jardin, située au centre de la commune dans un périmètre de rénovation urbaine.

Proche des écoles, services et commerces.

2. la Situation avant travaux

Maison avec garage construite il y a 50 ans et souffrant d’un mauvais état d’entretien général.

3. Le projet

Dans le cadre de la revitalisation du centre d’Engis, la Régie communale autonome, propriétaire de l’immeuble, a pris le parti

d’une restructuration à l’approche urbanistique contemporaine mais néanmoins bien intégrée dans l’ensemble du bâti.

Afin de financer, pour partie, ces travaux de restructuration et améliorer l’isolation thermique du bâtiment, une aide a été sollicitée

auprès du Fonds du Logement de Wallonie via l’AIS du Pays de Huy, gestionnaire locatif.

Cette aide, sous la forme d’une subvention combinée avec un prêt, a permis la création d’un logement d’une chambre adapté

à une personne à mobilité réduite au rez-de-chaussée, et de deux grands appartements de trois et quatre chambres aux étages.

4. Le coût

Coût des travaux : 453.000 EUR

Montant de la subvention : 164.500 EUR

Montant du prêt : 60.500 EUR

Mise de fonds propres du propriétaire : 228.000 EUR

chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale


84 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

6. Le financement de la réduction

des loyers

Le tableau ci-après présente l’évolution et l’affectation des allocations

loyers accordées depuis 2011.

La mesure a pris son plein essor durant l’exercice 2014 avec la

mise en œuvre de l’arrêté du Gouvernement wallon du 20 juin

2013 relatif à l’élargissement des aides à tout nouveau logement

pris en gestion ou en location par une AIS ou une APL.

Par ailleurs, l’accès à cette aide aux revenus moyens est désormais

applicable par l’entrée en vigueur au 1 er janvier 2014 de

l’AGW du 12 décembre 2013 autorisant les AIS à mettre à disposition

10 % des logements pris en gestion à des ménages à revenus

moyens dans les communes à forte pression foncière et 5 %

dans les autres communes.

Durant l’année écoulée, le Fonds a réceptionné et analysé 241

demandes en provenance de 21 AIS et 4 APL. Parmi celles-ci,

232 ont été accordées. Elles ont concerné 11 logements situés

en zone de pression immobilière.

Depuis le début du dispositif, les principaux bénéficiaires (84 %)

sont des ménages à revenus précaires. Les logements prioritairement

concernés sont les logements trois chambres ; viennent

ensuite les studios et les logements une chambre.

Avec une allocation moyenne mensuelle de 90 EUR, le budget

alloué en 2014 s’élève à 338.380 EUR dont 225.094 EUR relatifs

aux aides accordées durant l’année.

Le succès de la mesure témoigne de sa pertinence pour permettre

au plus grand nombre de ménages à faibles revenus de

bénéficier d’un logement salubre à loyer modéré et de réduire le

différentiel de loyer négocié avec les propriétaires privés qui

souhaitent des revenus locatifs suffisants pour entretenir leur

patrimoine et l’adapter aux normes énergétiques.

À ce titre, l’ensemble des opérateurs espèrent que la Wallonie

sera en mesure de dégager les moyens budgétaires nécessaires

pour pérenniser ces aides.

Allocations loyers accordées via le FLW

Nombre

d’octrois

Revenus ménages

Type de logement

Précaires Modestes Moyens Studio ou 1 ch. 2 ch. 3 ch. 4 ch. 5 ch.

2011 11 10 1 6 5 -

2012 32 27 5 22 7 3

2013 49 44 5 1 1 27 15 5

2014 232 190 39 1 79 48 75 25 5

TOTAL 324 271 50 1 80 49 130 52 13


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 85

Le dispositif de prêts et subventions

aux logements conventionnés a permis

de créer 49 logements en 2014.

chapitre 03 / Les organismes de logement à finalité sociale


86 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

GOUVERNANCE,

RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE

ET INTéGRATION SOCIéTALE


chapitre 04

A. GOUVERNANCE.........................................................................................90

B. RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE.................................................95

C. Intégration sociétale........................................................................98

chapitre 04 / GOUVERNANCE, RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE ET INTéGRATION SOCIéTALE


88 / Rapports annuels 2014 / FLW

A. GOUVERNANCE

Vers l’excellence dans la qualité des services

et les conditions de fonctionnement.

1. Les organes de la société

Le Fonds du Logement de Wallonie est une société coopérative à

responsabilité limitée dont les missions sont reconnues d’utilité

publique par le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable.

Ses organes de gestion et de contrôle sont les suivants :

¼¼

¼¼

¼¼

¼¼

¼¼

l’assemblée générale,

le conseil d’administration,

le directeur général,

le collège des commissaires-réviseurs,

les commissaires du Gouvernement wallon.

L’assemblée générale

L’assemblée générale est constituée d’actionnaires qui détiennent

des parts dans la société, à savoir la Ligue des Familles, principal

actionnaire avec 97,85 % des parts, et 22 personnes physiques.

Le conseil d’administration

Le conseil d’administration arrête les orientations de la politique

générale de la société et exerce les missions qui lui sont légalement

réservées.

Conformément aux statuts, le conseil d’administration du Fonds est

composé de 13 administrateurs nommés pour une durée de quatre

ans : 5 sur proposition de la Ligue des Familles, 4 sur proposition

du Gouvernement wallon et 4 sur proposition conjointe de la Ligue

et du Gouvernement wallon.

à la fin 2014, le conseil d’administration est composé des

membres suivants :

¼¼Marc MINET, président

¼¼Christophe BARBIEUX, vice-président

¼¼Claudia CAMUT, administrateur

¼¼Albert FLAMENT, administrateur

¼¼Yolande GUILMOT, administrateur

¼¼Caroline LEVEUGLE-VANDEN DAEL, administrateur

¼¼Huberte LOXHET, administrateur

¼¼Albine QUISENAIRE, administrateur

¼¼Marie-Sophie ROISIN, administrateur

¼¼André TESAIN, administrateur

¼¼Renild THIEBAUT, administrateur


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 89

Le directeur général et les deux commissaires du Gouvernement

wallon assistent aux réunions du conseil d’administration.

Le Président et le Vice-Président du conseil d’administration composent

le bureau qui, avec le directeur général et l’administrateur

de référence, prépare les réunions du conseil.

Le conseil d’administration est également assisté d’un comité ALM

dynamique et statique pour la gestion actifs-passifs de la société.

Ce dernier se compose comme suit :

¼¼

¼¼

¼¼

¼¼

¼¼

¼¼

¼¼

les membres du Bureau,

le directeur général,

un représentant de l’Inspection des Finances,

un représentant de la Trésorerie wallonne,

les commissaires du Gouvernement wallon,

un représentant de la Cellule d’Informations Financières,

un expert externe.

Le comité est également assisté par la direction « Administration

et Finances » du Fonds.

Lors de sa séance du 26 mai 2014, l’assemblée générale ordinaire

du Fonds du Logement de Wallonie a procédé à l’élection de deux

administrateurs, sortants et rééligibles, désignés sur proposition

de la Ligue des Familles, pour un terme de quatre ans.

Il s’agit de :

¼¼

¼¼

Madame Yolande GUILMOT

Monsieur Marc MINET

Quant au remplacement de deux administrateurs, désignés

sur proposition du Gouvernement wallon, la procédure

était toujours en cours à la fin 2014. Il s’agit de :

¼¼Madame Fabienne DEVILERS, dont le mandat a pris fin le

26 mai 2014 ;

¼¼

Monsieur Stéphane CRUSNIERE, qui a donné sa démission au

cours de cet exercice et dont le mandat prend fin en mai 2016.

Par ailleurs, lors de sa séance du 18 décembre 2014, le Gouvernement

wallon a désigné Madame Ingrid COLICIS et Monsieur

Fabien DETHIER en qualité de commissaires du Gouvernement

près le Fonds du Logement, en remplacement de Madame

Bénédicte HEINDRICHS et de Monsieur Francis MOSSAY.

En application de l’article 15 du décret du 12 février 2004 relatif

au statut de l’administrateur public pour les matières réglées en

vertu de l’article 138 de la Constitution, le rapport d’activités du

Fonds mentionne les informations relatives aux rémunérations

des quatre administrateurs publics ainsi que la répartition, par

genre, des mandats occupés. Ces informations figurent ci-après.

Administrateurs Montant total des jetons Genre

de présence en 2014

(EUR)

Claudia CAMUT 700 F

Fabienne DEVILERS 0 F

Albine QUISENAIRE 400 F

Stéphane CRUSNIERE 400 M

Dans le cadre du programme de formation continue des

administrateurs, ceux-ci ont participé, au cours de l’année

2014, aux trois événements suivants :

¼¼Le 27 février 2014, colloque organisé par le Conseil supérieur

du logement de Wallonie sur le thème de « La dé-fédéralisation

du bail d’habitation : quel(s) levier(s) pour les Régions ? ».

¼¼

¼¼

Le 17 avril 2014, les Grandes Conférences liégeoises sur le

thème « Belgique, où vas-tu ? ».

Le 6 octobre 2014, présentation par le réviseur d’entreprise du

Fonds du Logement des clés de lecture des comptes annuels

d’une entreprise et les particularités comptables spécifiques

au Fonds.

Le directeur général

Le directeur général assure la gestion journalière et exécute les

décisions du conseil d’administration. Dans ce cadre, il dirige une

équipe de 176 employés, se composant de 9 services, répartis

sur 5 sites géographiques localisés à Mons, Charleroi, Namur et

Liège. L’organigramme repris dans le présent rapport précise la

composition des différents services.

La direction générale est assurée par Monsieur Vincent SCIARRA.

chapitre 04 / GOUVERNANCE, RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE ET INTéGRATION SOCIéTALE


90 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

Le Collège des commissaires

Le contrôle des comptes de la société est assuré collégialement par :

¼¼RSM INTERAUDIT, représenté par Madame Céline ARNAUD

et Monsieur Thierry LEJUSTE ;

¼¼

La Cour des Comptes, représentée par Monsieur Alain BOLLY.

Les commissaires du Gouvernement wallon

Deux commissaires du Gouvernement, l’un représentant le ministre

du Logement, à savoir Madame Ingrid COLICIS et l’autre le

ministre du Budget, à savoir Monsieur Fabien DETHIER, veillent

au respect des dispositions légales et réglementaires ainsi que

de l’intérêt général.

2. Le contrat de gestion

Le 1 er octobre 2013, la Région et le Fonds ont conclu le nouveau

contrat de gestion précisant l’ensemble des objectifs, moyens et

engagements qui lient les deux parties jusqu’en 2018.

En signant le contrat de gestion, le Fonds du Logement s’engage

à mettre en œuvre de manière efficace et efficiente, dans le

cadre des moyens qui lui sont octroyés, la politique régionale de

logement pour les aspects qui le concernent.

Ainsi, en ce qui concerne l’activité de prêt hypothécaire, le Fonds

du Logement est invité à poursuivre la mise en œuvre du Plan

Habitat pour Tous en orientant ses actions prioritairement vers

les ménages à revenus précaires et modestes et accessoirement

vers les revenus moyens. Il veillera à conserver une politique

attractive en matière de taux et de quotité empruntable, tout en

maintenant un différentiel de taux entre ses passifs et ses actifs

ne dépassant pas, en moyenne, 190 points de base sur base

annuelle. Le Fonds s’engage par ailleurs à maintenir et amplifier

l’accompagnement technico-social des familles, qu’elles soient

candidates emprunteuses ou emprunteuses, afin de garantir une

opération immobilière équilibrée et de contribuer à la sécurisation

de l’accession à la propriété des familles bénéficiaires. Le Gouvernement

soutient donc l’action du Fonds du Logement, et s’engage,

pour les années 2014 à 2018, dans les limites des crédits budgétaires

disponibles, à financer ses programmes d’activités d’octroi

de prêts hypothécaires.

En ce qui concerne l’activité d’octroi de prêts économiseurs

d’énergie, le Fonds du Logement entend poursuivre, dans la limite

des moyens octroyés par la Région, son action en collaboration

avec l’ensemble des partenaires.

Compte tenu du succès de l’écopack, le Gouvernement a décidé

de soutenir le dispositif actuel, moyennant quelques modifications

qui interviendront dans le courant 2015.

Enfin, à travers le nouveau contrat de gestion, le Fonds du Logement

s’engage à poursuivre le développement de nouveaux modes

d’accès par le biais du droit d’emphytéose ou de superficie, par

l’auto-construction encadrée ainsi que par le développement du

« Community Land Trusts », et cela notamment dans les zones à

forte pression immobilière.

En ce qui concerne l’aide locative, la Région confirme son soutien

à cette activité en octroyant d’une part, des moyens financiers

plus importants pour la création de logements et d’autre part, un

cofinancement destiné à la mise en œuvre d’un plan de rénovation

du parc locatif du Fonds du Logement. Celui-ci s’engage, quant à

lui, à créer au moins 50 nouveaux logements par an dans le cadre

des programmes communaux, avec une attention particulière pour

les communes concernées par la problématique HP. Le Gouvernement

reconnaît, par ailleurs, la spécificité d’intervention du

Fonds du Logement par des interventions d’achats et de rénovations

en centres urbains.

En ce qui concerne la gestion du parc locatif, un monitoring de

la qualité des logements, sous forme d’un cadastre, sera progressivement

mis en place par le Fonds du Logement. Ce dernier

s’engage, par ailleurs, à poursuivre l’accompagnement social

des familles tout au long de la location, et ce dès la première

rencontre du candidat-locataire avec les intervenants sociaux du

Fonds du Logement. Enfin, le Fonds du Logement maintiendra

un niveau minimum de 40 % de logements mis en location en

gestion directe dans le cadre de l’aide locative.

Quant aux missions relatives aux OFS, le Fonds du Logement est

invité à poursuivre l’instruction et la gestion de leurs dossiers

d’agrément, ainsi que le renforcement de leur professionnalisation

par la mise en œuvre d’une politique de formation continue du

personnel, à travers son Académie de l’Habitat durable et de

l’Insertion sociale.

En contrepartie des missions assurées par le Fonds du Logement,

le Gouvernement s’engage à couvrir intégralement le coût de cellesci

par l’octroi d’une subvention de fonctionnement annuelle. Il

s’engage par ailleurs à poursuivre le financement des dispositifs

« aides travaux » et « aides à la location » au départ des budgets

classiques. Ils bénéficieront d’une hausse de 10 % par an.

Plus globalement, le Gouvernement désire renforcer les transversalités

entre les différents acteurs régionaux du logement.

C’est la raison pour laquelle il a encouragé la création du Pôle


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 91

Logement, qui regroupe la SWL, la SWCS, le FLW ainsi que le

Centre d’Etudes en Habitat Durable et le Département Logement

de la DGO4. Le Fonds du Logement participe à cette nouvelle

plate-forme afin de partager, avec les autres acteurs du secteur,

les projets et les synergies répondant à des intérêts convergents.

En adoptant le contrat de gestion 2013-2018, le Gouvernement

confirme et renforce le Fonds du Logement dans l’ensemble de ses

missions. Il s’engage, en outre, à mettre à disposition du Fonds du

Logement les moyens financiers qui lui permettront d’accomplir

ses missions et d’atteindre les engagements convenus.

En matière de gouvernance, le Fonds s’engage d’une part, à mener

une politique de formation continue de son personnel, à travers

son Académie et d’autre part, à renforcer sa politique de gestion

des risques.

Organigramme du Fonds du Logement de Wallonie au 31/12/2014

Conseil d’Administration

Direction générale

CRéDITS AUX FAMILLES

Services opérationnels

HABITAT ET ACTION SOCIALE

Siège

1 Directrice-adjointe

6 Gestionnaires

administratifs

4 Assistantes

administratives

1 Responsable d’équipe

(Ecopack)

3 Gestionnaires administratifs

(Ecopack)

OCTROI DES CRéDITS

CELLULE DE COORDINATION ET D’APPUI

1 Responsable - 1 Chef de projet administratif

BUREAUX

RéGIONAUX

1 Directeur 1 Directeur

4 Responsables

régionaux

15 Gestionnaires

administratifs

4 Assistantes

administratives

3 Ecopasseurs

2 Secrétaires

3 Gestionnaires administratifs

(Ecopack)

ADMINISTRATION ET FINANCES

1 Directrice

1 Adjoint à la Direction

1 Chef comptable

1 Attaché

3 Comptables

1 Responsable Ressources Humaines

1 Gestionnaire administratif

1 Chargée de formation

3 Employés logistiques

1 Concierge

1 Assistante de Direction

1 Attachéer de Direction

SUIVI DES CRéDITS

1 Adjointe

à la Direction

1 Intervenante sociale

2 Responsables

d’équipe

10 Gestionnaires

administratifs

2 Assistantes

administratives

2 Secrétaires

2 Employés logistiques

1 Directeur

EXPERTISES

immobilières

1 Directeur

INFORMATIQUE ET

TELECOMMUNICATIONS

1 Chef de projet informatique

1 Chef de projet informatique junior

2 Analystes-programmeurs

2 Spécialistes systèmes-réseaux

1 Technicien informatique

2 Experts

immobiliers-Architectes

3 Experts immobiliers

1 Assistante

administrative

Services de support

CELLULE DE COORDINATION ET D’APPUI

1 Responsable - 1 Responsable technique - 1 Chargée de mission -

1 Gestionnaire d’immeubles - 1 Responsable de bureau - 1 Gestionnaire administratif -

1 Assistante administrative

Siège

1 Directrice-adjointe

1 Chargé de mission

1 Assistante

administrative

1 Secrétaire

Aide locative

QUALITE - ETUDES ET

DEVELOPPEMENT

BUREAUX

RéGIONAUX

1 Directrice 1 Directrice

4 Responsables régionaux

1 Architectes - Coordinateur

7 Architectes

1 Assistante technique

-dessinatrice

3 Assistants techniques

7 Intervenants sociaux

3 Gestionnaires d’immeubles

- Coordinateur

5 Gestionnaires d’immeubles

6 Techniciens de maintenance

6 Assistantes administratives

4 Secrétaires

1 Conseiller 1 Responsable

Organismes à

finalité sociale

1 Directeur-adjoint

1 Adjoint à la Direction

2 Gestionnaires administratifs

2 Chargés de missions

immobilières

3 Chargés de mission

1 Comptable

1 Chargée de formation

1 Chargée de communication

1 Assistante administrative

1 Secrétaire

COMMUNICATION

chapitre 04 / GOUVERNANCE, RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE ET INTéGRATION SOCIéTALE


92 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

3. L’académie de l’habitat durable

et de l’insertion sociale

Mise en place en 2012, l’Académie vise le développement d’une

vision stratégique d’ensemble et la constitution d’un plan général

de formations en adéquation avec les besoins spécifiques et

avec les priorités. Mais il s’agit aussi d’anticiper les besoins et

les mouvements du personnel du Fonds et des OFS, en fonction

de l’évolution des métiers et des missions.

L’Académie a pour mission de concevoir, d’organiser et d’assurer

le suivi des divers programmes de formation, tantôt confiés

à des intervenants externes, tantôt dispensés par des experts

internes.

Le personnel du Fonds a quant à lui bénéficié de nombreuses

formations dans diverses matières telles que le droit, la finance,

l’informatique, l’architecture, le social,…

Cette année encore deux programmes de formation à destination

des nouveaux collaborateurs du Fonds ont été mis sur pied

en collaboration avec tous les responsables et dispensé à une

quarantaine de nouveaux membres du personnel afin de les intégrer

au mieux dans la société. L’objectif de ces formations est de

transmettre les valeurs liées à l’histoire de l’entreprise, d’expliciter

ses objectifs et les moyens mis en œuvre dans chaque service

pour les atteindre, dont les transversalités présentes dans

le secteur de l’habitat et de l’action sociale.

4. Remerciements au personnel

Durant cet exercice, un membre du personnel, qui a manifesté

son dévouement au Fonds du Logement pendant quelque 28

années, a pris sa retraite. Il s’agit de Monsieur Joseph VAN

DAMME. Après être entré au Fonds du Logement en tant qu’inspecteur,

il a mené sa carrière au sein de notre société et joué un

véritable rôle de pilier. Il a ainsi assuré avec rigueur la direction

des ressources humaines et des services généraux de même

que le secrétariat du Conseil d’administration. Nous gardons en

mémoire sa compétence, sa disponibilité, sa capacité d’écoute,

ses qualités de pédagogue et sa franchise. Nous lui adressons

le témoignage de notre reconnaissance et lui souhaitons une

agréable retraite.

Par ailleurs, les quatre membres du personnel ci-après se

sont vu décerner la médaille de l’Ordre de la Couronne :

¼¼Monsieur Philippe BRIDOUX, directeur adjoint au service des

OFS ;

¼¼

¼¼

¼¼

Monsieur Luc MISSON, gestionnaire de dossiers au service

de l’octroi des crédits aux familles ;

Monsieur Paul HUBERT, gestionnaire de dossiers au service

de l’octroi des crédits aux familles ;

Monsieur Antonino RIZZO, technicien de maintenance de

l’aide locative de Charleroi.

Le programme des formations dispensées en 2014 aux organismes

à finalité sociale figure en page 77 du présent rapport.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 93

B. RESPONSABILITé

ENVIRONNEMENTALE

Une action contribuant à limiter

notre empreinte énergétique.

La contribution à la réduction de l’empreinte énergétique constitue

une préoccupation importante pour le Fonds du Logement.

Les actions entreprises concernent tant les logements bénéficiant

des interventions financières du Fonds que l’occupation des

immeubles de bureau par les services, la gestion des déchets et

des fournitures de bureau.

Par ailleurs, le Fonds participe, au sein du pôle logement, à un

groupe de réflexion visant l’utilisation rationnelle de l’énergie,

la qualité environnementale et la performance énergétique des

bâtiments dans une volonté de promotion du développement

durable, tout en tenant compte de ses moyens humains, techniques

et financiers. Ce groupe de réflexion proposera une méthodologie

commune pour le calcul de l’empreinte écologique ainsi qu’un plan

d’actions pour réduire de manière concrète l’empreinte écologique

des sociétés du pôle.

1. Les logements financés

par le Fonds

Le Fonds du logement a contribué, en 2014, à financer plus de

19,66 millions EUR de travaux d’amélioration énergétique à

travers ses différents domaines d’activité : le prêt aux familles,

l’extension et la gestion de son parc locatif, les prêts et subsides

octroyés aux propriétaires-bailleurs de logements confiés en

gestion aux organismes à finalité sociale (AIS et APL).

Parmi les travaux réalisés, de l’isolation du toit au changement

de châssis, en passant par le placement d’une nouvelle chaudière

gaz, c’est encore et toujours l’isolation de l’enveloppe du bâtiment

qui a concentré les plus gros investissements. Le poste isolation

représente en effet plus de 60 % du montant total investi. Ceci

s’explique par le fait que les dépenses réalisées dans l’isolation

du bâtiment présentent un très bon retour sur investissement

(rapport montant de l’investissement / économies annuelles

attendues).

chapitre 04 / GOUVERNANCE, RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE ET INTéGRATION SOCIéTALE


94 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

Le remplacement des châssis constitue également un poste

important et représente plus de 25 % de l’investissement global.

Quant à son parc locatif, le Fonds, désireux d’offrir des logements

économiques à ses familles, réalise les investissements néces-

saires dans le respect des budgets alloués. Il porte son choix sur

les conceptions les plus durables possible tant en termes de mise

en œuvre, qu’en termes d’entretien. Sur l’ensemble des investissements

réalisé sur le parc immobilier du Fonds, 1.089.848 EUR

ont été consacrés à l’amélioration énergétique des logements.

Types de travaux

Aide locative

(EUR)

Ecopacks

(EUR)

Prêts aux familles

(EUR)

Châssis 404.494 3.096.476 1.507.381 5.008.351 25,5

Ventilation 11.102 14.635 0 25.737 0,1

Système de production d’ECS 87.598 0 0 87.598 0,4

Système de chauffage 139.696 1.413.661 617.784 2.171.141 11,0

Photovoltaïque 0 53.262 29.522 82.784 0,4

Isolation toiture 107.812 6.527.807 1.545.617 8.181.236 41,6

Isolation planchers 7.951 90.714 6.329 104.994 0,5

Isolation murs 296.532 3.070.873 147.664 3.515.069 17,9

Isolation divers 30.614 0 0 30.614 0,2

Divers 4.050 259.828 191.051 454.929 2,3

Somme 1.089.848 14.527.256 4.045.348 19.662.451 100,0

Total

(EUR)

%

2. Les immeubles de bureau

du Fonds

Le Fonds a fait réaliser en 2013 un audit énergétique complet du

siège administratif de Charleroi.

L’audit a porté sur les aspects suivants :

¼¼l’enveloppe du bâtiment ;

¼¼les performances de l’installation de chauffage, de ventilation

et de production de froid ;

¼¼le système de gestion technique du bâtiment ;

¼¼la distribution d’électricité, et de l’éclairage dans les bureaux.

Des simulations dynamiques (tests d’infiltrométrie et de thermographie)

ont également été réalisées afin de tester le comportement

de l’immeuble et des systèmes en fonction de conditions

climatiques changeantes.

À partir des mesures et des simulations réalisées, le bureau

d’études en techniques spéciales a formulé une série de propositions

d’amélioration et un programme pluriannuel d’investissements

a été établi.

Dans une 1 ère phase, les investissements concerneront :

¼¼la régulation : remplacement du système de régulation qui est

complètement dépassé ;

¼¼l’enveloppe : travaux visant à améliorer l’étanchéité à l’air ;

¼¼

le chauffage - la ventilation - l’air conditionné : remplacements

de certains groupes de pulsion et d’extraction d’air,

de certains corps de chauffe et d’une partie du système de

production d’air froid.

Les cahiers des charges et les marchés publics ont été initiés en

2014 ; les travaux débuteront en 2015.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 95

3. La gestion des déchets et

des fournitures de bureaux

Afin de bénéficier d’économie d’échelle, le Fonds a adhéré en

2014 à la centrale d’achat créée par la Région wallonne. L’approvisionnement

en fournitures de bureaux est dorénavant réalisé

auprès de celle-ci, dans le respect du cahier des charges rédigé

par le Région wallonne, notamment en ce qui concerne le respect

des normes environnementales.

Par ailleurs, le tri des déchets constitue un point d’attention permanent.

Tous les services disposent de poubelles de tri sélectif.

4. La Maison de l’habitat durable

Dans le cadre de l’Alliance Emploi-Environnement se construit à

Charleroi la Maison de l’habitat durable, qui vise à informer et

sensibiliser le grand public et les professionnels aux techniques

de la rénovation et de la construction durables. Le FLW, partenaire

du projet, a mis à disposition de ce projet le n°18 de la rue de

Marcinelle, qu’il transforme en lieu d’accueil et de rencontres en

matière d’éco-rénovation.

La Maison de l’habitat durable est un concept unique porté

par deux partenaires, la Société wallonne de crédit social et le

Fonds du Logement de Wallonie. Il sera décliné en deux espaces

à vocations complémentaires dès la fin du chantier.

L’espace de la rue de Marcinelle (FLW) vise la sensibilisation

à l’habitat durable par une démarche citoyenne, collective et

associative dans le cadre d’une éco-rénovation.

Il fait office de chantier-témoin. Ainsi, des visites de chantiers

destinées aux professionnels ont été programmées au cours

de l’année 2014.

De nombreux autres partenaires, en particulier ceux de l’Alliance

Emploi-Environnement, collaborent au développement de ce

dessein par l’apport de leur expertise technique, scientifique,

sociale, économique, formative… Grâce à ce riche partenariat,

les deux sites proposeront diverses activités d’information et

de sensibilisation aux techniques d’éco-rénovation et d’écoconstruction

par le biais de zones d’accueil, de salles de réunion,

d’espaces de démonstration et de conférences répondant aux

attentes du public et des professionnels.

La fin des travaux était programmée pour l’année 2014, malheureusement

la faillite d’une entreprise a reporté la fin du chantier

à 2015.

chapitre 04 / GOUVERNANCE, RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE ET INTéGRATION SOCIéTALE


96 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

c. Intégration sociétale

Le Fonds poursuit la sensibilisation à

l’habitat durable dans une démarche

citoyenne et associative.

QUELQUES MANIFESTATIONS

Au cours du mois de février 2014, le Fonds a organisé une inauguration

de 14 logements passifs à Aywaille (Nonceveux) dans le

cadre du projet « Spirale », en présence du ministre du Logement

Monsieur J.-M. Nollet. Il s’agit de logements destinés à des

ménages en provenance d’équipements à vocation touristique.

Par ailleurs, deux inaugurations ont été organisées à l’initiative

de partenaires : l’une en juin 2014 par le CPAS de Sivry-Rance

suite à la création de 4 appartements pour familles nombreuses

par le Fonds avec qui le CPAS a conclu un bail emphytéotique, et

l’autre en septembre 2014 par l’ONE de Sprimont suite à la rénovation

par le Fonds d’un immeuble en 8 logements et un local

destiné aux consultations de l’ONE.

Le site de la Forestaille, qui réunit cinq logements familiaux, un

gîte social et une régie d’habitat rural, a fait l’objet, en octobre

2014, d’une visite par le nouveau ministre du Logement Monsieur

P. Furlan. La régie continue de prendre de l’essor. Ainsi en février,

grâce à un financement régional, elle créait un verger de variétés

anciennes et accueillait neuf ruchers. En juin, l’activité maraîchère

a été renforcée par l’installation d’une serre de 400 m²

grâce à un subside européen.

Le ministre Furlan a également fait au Fonds l’honneur d’une

visite au siège administratif, en décembre 2014, afin de rencontrer

d’une part, les services pour avoir un aperçu des diverses activités

et d’autre part, les membres du Conseil d’administration.

En novembre 2014, les agences immobilières sociales wallonnes

ont participé au 4 ème Congrès des agents immobiliers. À cette

occasion, cinq AIS étaient accompagnées par des représentants

du Fonds. Le bilan de cette journée fut très positif vu le nombre

de professionnels du secteur immobilier classique ayant afflué

sur le stand des associations.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 97

AUDITION AU PARLEMENT WALLON

Suite à la proposition de résolution déposée par Monsieur le

député Stoffels invitant le Gouvernement wallon à lancer un

programme exceptionnel de création et d’entretien de logements,

le Fonds a été invité, en date du 16 janvier 2014, à une audition

devant la Commission de l’Aménagement du Territoire, des

Transports, de l’Energie et du Logement du Parlement wallon.

Celle-ci fut l’occasion de rappeler les missions du Fonds, de

commenter le diagnostic de Monsieur Stoffels et les solutions

envisagées et d’expliciter les contributions que le Fonds peut

apporter pour relever les défis.

MEMORANDUM DU FONDS DU

LOGEMENT DE WALLONIE

Dans la perspective des élections régionales 2014, le conseil

d’administration a approuvé le texte du mémorandum du Fonds.

Ce dernier a été transmis aux parlementaires wallons et aux

présidents de partis politiques.

Ce mémorandum a mis en exergue les difficultés réelles rencontrées

par les familles nombreuses à accéder à un logement de

qualité et l’intérêt de poursuivre et développer les outils valorisés

par le FLW, avec l’appui de la Région, pour leur venir en aide.

Par ailleurs, en collaboration avec les services du Fonds, un mémorandum

des OFS a également été élaboré par les représentants

des agences immobilières sociales, des associations de promotion

du logement et des régies des quartiers ; il a également été transmis

aux parlementaires wallons et aux partis politiques.

LA PARTICIPATION À LA VIE

ÉCONOMIQUE ET SOCIALE

La présence du Fonds ou la mise à disposition de dépliants

au public a été assurée dans les divers salons consacrés

à la construction, à la rénovation et à l’aménagement du

logement et de l’habitat, à savoir :

¼¼le salon « Batirama » à Tournai, en janvier 2014,

¼¼le salon « Batimoi » à Marche, en janvier 2014,

¼¼le salon « Batibouw » à Bruxelles, en février/mars 2014,

¼¼le salon « Bois & Habitat » à Namur, en mars 2014,

¼¼le salon « Energie et Habitat » à Namur, en octobre 2014

¼¼le salon « Habitat » à Liège, en novembre 2014.

Les activités du Fonds ont fait l’objet d’articles ou de reportages

dans les médias locaux, à savoir :

¼¼

¼¼

¼¼

¼¼

¼¼

¼¼

¼¼

¼¼

l’inauguration de maisons passives à Aywaille,

l’implantation de l’AIS Des Rivières à Chièvres,

le site de la ferme de la Forestaille, à Lobbes

le partenariat de la ville de Profondeville avec l’AIS

Gembloux-Fosses,

la maison de l’habitat durable à Charleroi,

le projet Spirale à Aywaille,

l’inauguration de logements à Sivry-Rance,

l’inauguration de logements locatifs à finalité sociale

par le Miroir Vagabond, à Hotton.

En 2014, le Fonds a également été sollicité pour deux

événements publics :

¼¼Le 125 ème anniversaire de l’action publique en matière de

logement. Un programme d’activités a été réalisé dans le

cadre d’un partenariat de l’ensemble des acteurs wallons du

logement. Vingt journées locales de promotion de l’action

publique en faveur du logement et de l’habitat durable ont

été organisées sur l’ensemble de la Wallonie durant les

week-ends de février à mai 2014. Pour sa part, le Fonds a

organisé à Charleroi, le 27 avril 2014, une journée qui a mobilisé

de nombreux partenaires.

¼¼La première édition du « Forum Immobilier Charleroi-Sud

Hainaut », qui s’est tenu les 16 et 17 octobre 2014. L’objectif

était de mettre en avant les projets et potentialités d’investissements

dans la région et favoriser les synergies entre

partenaires publics, privés et investisseurs potentiels.

Dans la foulée de la journée d’étude organisée en novembre

2013 par le Fonds à l’attention des organismes de logement à

finalité sociale, sur le thème « L’accompagnement social dans le

cadre du cologement », le Fonds a édité une brochure intitulée

« Le cologement - Une forme d’habitat solidaire en émergence ».

Cette brochure reprend les différents exposés s’appuyant sur les

expériences menées et présentant les étapes d’un projet, l’accompagnement

social spécifique, les aspects architecturaux, les

coûts et les bénéfices du cologement ainsi que les recommandations

effectuées par les professionnels du secteur.

Par ailleurs, au cours de l’année 2014, le Fonds a reconduit pour

une durée d’un an la convention avec les journaux francophones

belges, afin de permettre à ses emprunteurs hypothécaires de

bénéficier gratuitement d’un abonnement d’un an à un quotidien

de leur choix. Dans ce cadre, le Fonds a de nouveau bénéficié en

2014 d’une subvention de la Région pour couvrir l’entièreté de la

dépense.

chapitre 04 / GOUVERNANCE, RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE ET INTéGRATION SOCIéTALE


98 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

MISE EN PLACE DU « POLE LOGEMENT »

DE LA REGION WALLONNE

En mai 2014, la convention mettant en place le « Pôle Logement »

a été signée par le Ministre du Logement, Monsieur J.-M. Nollet,

ainsi que par les représentants de la Société wallonne du Logement

(SWL), de la Société wallonne du crédit social (SWCS), du Centre

d’études en habitat durable (CEHD), du Conseil supérieur du

Logement (CSL) et du Fonds du Logement de Wallonie (FLW).

Rappelons que ce pôle a pour objectif une meilleure coordination

entre les différents acteurs du logement en Wallonie.

LE CONSEIL SUPÉRIEUR DU LOGEMENT

Le Conseil supérieur du Logement est une instance de réflexion

où peuvent être mises en débat les diverses dimensions de la

question du logement en Wallonie. C’est un des outils permanents

d’assistance et de conseil à la décision du Gouvernement wallon.

Le Fonds du Logement de Wallonie participe activement aux

travaux du Conseil supérieur du Logement, tant aux réunions

plénières qu’aux groupes de travail.

Il y est ainsi représenté par deux membres effectifs et/ou deux

membres suppléants.

Durant l’année 2014, les thématiques abordées par le CSL ont

été notamment la régionalisation du bail à loyer, les expulsions

domiciliaires, les Community Land Trusts, la fiscalité immobilière.

LE RÉSEAU HABITAT ET FRANCOPHONIE

Le Réseau Habitat et Francophonie (RHF) est le réseau international

des professionnels de l’habitat social dans les pays francophones.

Il permet à ses membres, qu’ils soient aménageurs,

constructeurs, gestionnaires ou financeurs, d’optimiser leurs

pratiques et d’accroître leurs performances grâce aux échanges

d’expériences.

Le Réseau organise une conférence internationale annuelle ainsi

que des rencontres et des échanges réguliers entre professionnels

de l’habitat. Ces moments forts de partage d’expériences et de

pratiques permettent de s’ouvrir à de nouvelles perspectives par

la découverte d’approches originales.

Ainsi, en juin 2014, le Réseau a organisé à Arras sa 47 ème conférence

sur le thème « Démontrer notre utilité sociale. Nos impacts sur la

société : approche, méthode et perspectives». Organisée avec la

collaboration de Pas-de-Calais Habitat, cette conférence a réuni

plus d’une cinquantaine de professionnels de l’habitat social de

pays francophones qui y sont venus pour échanger sur leurs

expériences et discuter de l’impact de l’habitat social sur la société.

En octobre 2014, dans la perspective du XV ème Sommet de la

Francophonie, un séminaire a également été organisé à Dakar

sur le thème « La contribution des politiques du logement et du

développement urbain à l’exercice des droits des femmes et des

jeunes dans le monde ». Ce séminaire a regroupé plus de septante

participants originaires d’une vingtaine de pays. À l’issue de

celui-ci, une déclaration a été rédigée et a été remise entre les

mains du Président de la République du Sénégal. Cette action a

porté ses fruits, l’article 44 de la déclaration finale des chefs

d’Etats francophones faisant explicitement référence aux politiques

de l’habitat.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 99

CECODHAS - Housing Europe

Le Fonds du Logement de Wallonie est également membre du

CECODHAS Housing Europe, réseau européen de 42 fédérations

nationales et régionales de fournisseurs de logements publics,

volontaires et de coopérations dans 22 pays. Au total, ils gèrent

12 % des logements présents sur le territoire de l’Union européenne.

Au cours de l’année 2014, le CECODHAS a organisé plusieurs

événements.

Pour sa part, le Fonds a notamment participé à :

¼¼l’Assemblée générale qui s’est tenue à Versailles en juillet sur

le thème « The City of Tomorrow and the role of affordable &

social housing providers » ;

¼¼la conférence internationale, coorganisée en décembre avec

Finance Watch, à Bruxelles, sur la thématique du financement

des politiques de l’habitat.

Une démarche d’ouverture, de partage et

d’innovation à dimension internationale.

chapitre 04 / GOUVERNANCE, RESPONSABILITé ENVIRONNEMENTALE ET INTéGRATION SOCIéTALE


100 / Rapports annuels 2014 / FLW

analyse des comptes

et comptes annuels

AU 31 DéCEMBRE 2014 en euros


chapitre 05

analyse des comptes..............................................................................102

comptes annuels.....................................................................................112

chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels


102 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

analyse des comptes

PRéSENTATION ET DIVISION

DES COMPTES

Nos comptes annuels sont dressés suivant le modèle résultant

des prescriptions du Code des sociétés et du schéma dérogatoire

autorisé par la dépêche du 15 janvier 1987 du Ministère des

Affaires Economiques en application de l’article 125 du même

Code.

Les documents qui suivent sont entièrement basés sur les

normes rendues obligatoires par les dispositions précitées. Nous

croyons cependant utile de préciser les grandes lignes de notre

comptabilité.

L’arrêté de l’Exécutif Régional Wallon du 2 mai 1991 qui détermine

les conditions auxquelles sont subordonnées les autorisations

d’emprunt à accorder au Fonds du Logement des Familles

Nombreuses de Wallonie stipule en son article 4, que les prêts et

les opérations d’aide locative effectués au moyen des capitaux

du Fonds B2 font l’objet d’une comptabilité distincte. L’article 4

de l’Arrêté du Gouvernement wallon du 17 mars 1999 portant

exécution de l’article 183 du Code wallon du logement et de

l’habitat durable reprend une disposition analogue.

Cela signifie que nous procédons à une comptabilisation séparée

des opérations selon qu’elles affectent les avoirs du Fonds B2 ou

ceux du patrimoine propre de la société, appelé Fonds AB.

En 1989, le système dit de prime en capital, a été appliqué : la

Région verse au Fonds du Logement une prime qui est la somme

actualisée sur vingt ans de l’intervention de la Région dans la

charge d’intérêt des emprunts. Cette prime couvre également,

dans les limites retenues, les variations de taux aux échéances

quinquennales. Cette couverture pour variation de taux a été

supprimée en 2008. Ce système a été appliqué, complètement

de 1990 à 2008, appliqué partiellement en 2009 et 2012 et supprimé

en 2010 et 2011.

Ce système a été remplacé en 2013 par l’arrêté ministériel du 3

juillet 2013 portant fixation des modalités et des paramètres de

financement par la Région wallonne des activités du Fonds du

Logement des familles nombreuses de Wallonie qui fixe notamment

un nouveau système de financement des activités hypothécaires

via une dotation en capital correspondant à la somme

actualisée des différentiels de flux entre les créances hypothécaires

et les dettes financières y afférentes.

La comptabilisation séparée des opérations en Fonds AB et en

Fonds B2 exige l’établissement de deux situations bilantaires

distinctes conduisant à des résultats séparés.

Ces comptabilités distinctes visent à permettre l’exercice des

contrôles.

Mais quand les comptes sont dressés, nous devons procéder à la

fusion en un seul état de tous les postes des deux bilans et des

deux comptes de résultats, la législation sur les sociétés exigeant

la publication d’une seule situation par société.

Le commentaire de ces comptes prévu par la loi sous forme

d’annexe aux comptes annuels est réalisé et pour le Fonds AB

et pour le Fonds B2.

De plus, nous avons intercalé dans les subdivisions concernées

des tableaux statistiques relatifs à l’évolution des prêts.

La suite du rapport présente une analyse des grandes composantes

des comptes sous les sub-divisions suivantes :

1. l’encours des prêts ;

2. la tenue des remboursements ;

3. les amortissements sur créances ;

4. les opérations d’aide locative relatives à la gestion des

immeubles ;

5. les primes en capital ;

6. la gestion actif - passif ;

7. les résultats ;

8. l’affectation et les prélèvements du résultat.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 103

1. ENCOURS DES PRêTS

Le solde des prêts hypothécaires et à tempérament s’élève, au

31.12.2014, à 1.214.157.869,35 EUR.

La majoration de l’encours par rapport à fin 2013 est de

75.922.224,87EUR, soit une croissance de 6,67 %.

Le tableau ci-après précise l’évolution du nombre et de l’encours

des prêts en un an, en distinguant les capitaux prêtés dans les

différents Fonds.

Évolution de l’encours des prêts consentis

Origine des capitaux

Solde au 31.12.2014 Solde au 31.12.2013 Différences

Nombre Montant Nombre Montant Nombre Montant

Fonds I.S. 268 1.711.096,31 323 1.920.829,31 -55 -209.733,00

Fonds OFS 6 120.095,99 6 132.260,42 0 -12.164,43

Fonds AB 274 1.831.192,30 329 2.053.089,73 -55 -221.897,43

Fonds B2 19.043 1.212.326.677,05 18.107 1.136.182.554,75 936 76.144.122,30

Tous Fonds réunis 19.317 1.214.157.869,35 18.436 1.138.235.644,48 881 75.922.224,87

Dans le tableau I, on trouve, pour chaque fonds, le solde au début

de l’année et les mouvements financiers de l’année qui

conduisent au nouveau solde en fin d’année.

A noter qu’une opération financée par deux fonds distincts est

comptabilisée comme deux prêts.

Analyse des comptes au 31.12.2014 - Débiteurs - Prêts immobiliers - Mouvements de l’année 2014

Mouvements de l’année

Débiteurs-emprunteurs

au 31.12.2013

Nouveaux prêts en 2014

Intérêts débités en 2014

Frais débités en 2014

à déduire

Remboursements perçus en 2014

Prêts soldés en 2014

à nouveau au 31.12.2014

Fonds I.S. Fonds OFS Fonds B2 TOTAUX

N Montant N Montant N Montant N Montant

323

11

334/

/

334

/

66

268

1.920.829,31

201.689,06

2.122.518,37

34.539,31

193,94

2.157.251,62

446.155,31

/

1.711.096,31

6

0

6

/

/

6

/

0

6

132.260,42

0,00

132.260,42

4.091,85

0,00

136.352,27

16.256,28

/

120.095,99

18.107

1.968

20.075

/

/

20.075

/

1.032

19.043

1.136.182.554,75

173.824.177,24

1.310.006.731,99

24.200.801,31

541.209,54

1.334.748.742,84

122.422.065,79

/

1.212.326.677,05

18.436

1.979

20.415

0

0

20.415

0

1.098

19.317

1.138.235.644,48

174.025.866,30

1.312.261.510,78

24.239.432,47

541.403,48

1.337.042.346,73

122.884.477,38

/

1.214.157.869,35

chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels


104 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

2. TENUE DES REMBOURSEMENTS

Les arriérés de paiement

Le nombre d’emprunteurs en retard de paiement, moindre que

celui en avance, s’élève à 2.308 au 31 décembre 2014 et augmente

de 258 unités par rapport à 2013. La valeur moyenne d’un arriéré,

de loin supérieure à celle des avances, s’élève à 3.045,14 EUR en

2014.

Prêts en arriérés et en avances

Année

Nombre

de prêts

Nombre

Arriérés

Montant

(EUR)

Remboursements

en avance

Montant

Nombre

(EUR)

2013 18.436 2.050 6.188.647 5.529 1.155.336

2014 19.317 2.308 7.028.188 5.650 1.200.694

Le tableau ci-dessous fait apparaître notamment que le nombre

d’emprunteurs en retard de plus de deux mois, soit 972, représente,

au 31 décembre 2014, 8,37 % du nombre total des emprunteurs.

Le nombre de prêts en litigieux (1) , à la même date, a augmenté de

10 unités par rapport à l’année précédente, passant de 87 à 97.

Abstraction faite des litigieux, les arriérés des prêts en cours de

remboursement représentent 0,38 % de l’encours total.

Le graphique ci-dessous, extrait du dernier rapport de l’Observatoire

du Crédit et de l’Endettement, fait apparaître que les défaillances

de remboursement des débiteurs du FLW s’inscrivent dans le cadre

d’une même tendance observée sur le marché du crédit belge.

Arriéré moyen par emprunteur défaillant (indices 2007 = 100)

210

190

170

150

130

110

90

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Prêt à tempérament

Vente à tempérament

Ouverture de crédit

Prêt hypothécaire

Nombre de prêts avec retard d’échéance

Année

1 à 2 mois

Plus de

2 mois

Arriérés

litigieux

Le montant total des arriérés connaît une augmentation significative

par rapport à l’an dernier, dont une bonne part s’explique

par la croissance des arriérés de plus de deux mois.

Mensualités en retard d’échéance (EUR)

TOTAL

2013 1.139 824 87 2.050

2014 1.239 972 97 2.308

Année 1 à 2 mois

Plus de

2 mois

TOTAL

2013 394.645 3.637.338 4.031.983

2014 439.339 4.190.035 4.629.374

Les mesures d’apurement des arriérés

Depuis longtemps, le FLW adopte, face à la problématique des

arriérés, une stratégie de gestion souple et adaptée à chaque

emprunteur défaillant. Elle privilégie, dans la mesure où un dialogue

existe, le maintien des familles dans leur logement pour les raisons

suivantes :

¼¼socialement et humainement, c’est bien souvent la meilleure

solution et ce tout particulièrement pour les enfants ;

¼¼financièrement parce que la vente publique d’un bien, outre le

constat d’un échec, ne garantit pas le recouvrement des

montants exigibles. Ce qui n’est souhaitable ni pour la famille,

ni pour le FLW. Par ailleurs, le marché immobilier est pour

l’instant plutôt baissier par rapport aux années précédentes,

et la durée des négociations plus longue.

(1)

Arriérés litigieux : arriérés d’un dossier dans lequel la réalisation déficitaire

(de gré à gré ou forcée) du gage hypothécaire principal est intervenue en

cours d’exercice comptable concerné, avec réception de tout ou partie du

prix de vente. Le solde à recouvrer fait basculer la créance en litigieuse.

Celle-ci fait néanmoins l’objet d’un recouvrement au moins partiel voire

intégral (ex : réalisation d’un gage complémentaire, décès de la personne

assurée dont on avait maintenu l’assurance-vie au moins partiellement à

concurrence du solde à recouvrer,…). Ce n’est donc que si un dossier litigieux

n’a pu et n’offre aucune perspective raisonnable de récupération dans des

délais annuels rapprochés qu’il passera en statut de dossier irrécouvrable.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 105

L’on peut considérer que le Fonds du Logement, comme prêteur

social, vise à harmoniser au mieux ses buts de mission (essentiellement

permettre à la famille chaque fois nombreuse de

conserver la propriété de son logement) et ses buts de système

(essentiellement assurer l’existence de l’institution grâce aux

remboursements effectifs).

C’est ainsi que :

¼¼Un accompagnement technique et/ou social peut être réalisé

chaque fois que nécessaire pour permettre à la famille

emprunteuse d’être aidée dans la concrétisation de choix à

opérer, de décisions à prendre, d’actions à entreprendre au

besoin via la mise ne œuvre de certains partenariats, voire dans

l’encadrement des remboursements à effectuer (ex : cession

amiable auprès d’un employeur, d’une mutuelle, d’une caisse de

chômage,…).

¼¼Le Fonds du Logement met ses compétences diverses ainsi

que ses relations institutionnelles privilégiées à disposition

des familles emprunteuses qui en ont besoin. Il assure

chaque fois que possible, lui-même, sa représentation en

justice (conciliations judiciaires devant les Juges des Saisies,

règlements collectifs devant les Tribunaux du Travail). Il gère

lui-même ses dossiers de procédure sans externalisation

auprès d’avocats. Le Fonds du Logement fait assurer les

immeubles hypothéqués quand ils ne le sont pas ou plus. Il

œuvre en partenariat avec les services compétents de la

Wallonie pour la finalisation des dossiers d’assurance perte

de revenus, de prime à la réhabilitation ou à l’énergie, utilisant

le mandat lui conféré par les emprunteurs.

¼¼Le Fonds du Logement, malgré une exigibilité notifiée, limite

toujours sa récupération coercitive à l’apurement de l’arriéré,

alors que bien d’autres sociétés la font porter sur la totalité

du solde devenu exigible.

¼¼Des programmes d’apurement raisonnables de l’arriéré sont

proposés et acceptés, notamment dans le cadre des procédures

imposées par le législateur en vue de protéger les débiteurs

(conciliation devant le Juge des Saisies et règlement collectif

des dettes) et les aides régionales spécifiques (assurance

perte de revenus).

¼¼L’assurance perte de revenus, de la Région wallonne, est

systématiquement activée lorsque l’emprunteur respecte

les conditions d’octroi.

Les procédures de conciliation

La loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire confie au

Juge des Saisies la compétence de connaître de la procédure de

conciliation qu’elle organise et qui doit précéder la procédure de

saisie-exécution immobilière.

L’exigence du préliminaire de la conciliation s’inscrit dans la

problématique de la lutte contre le surendettement. C’est à ce

titre que le Fonds du Logement y a eu recours depuis son introduction

au 1er janvier 1993. En 2014, 83 (contre 104 en 2013)

requêtes en conciliation ont ainsi été déposées par le Fonds du

Logement qui y délègue systématiquement un de ses représentants.

Ces requêtes se ventilent essentiellement comme suit, selon les

arrondissements :

¼¼Charleroi : 25

¼¼Mons : 15

¼¼Tournai : 3

¼¼Liège : 16

¼¼Dinant : 3

¼¼Namur : 3

¼¼Huy : 2

¼¼Neufchateau : 6

¼¼Nivelles : 5

¼¼Verviers: 5

Notre expérience en la matière conduit à considérer l’impact de

cette disposition comme très bénéfique, dans la mesure où, avant

que des situations irréversibles ne se développent, un dialogue

peut s’instaurer entre le Juge et les parties concernées qui, le

plus souvent, conduit à des résultats positifs au travers de la

signature de procès-verbaux de conciliation.

Procédures de règlement collectif de dettes

En 2014, 63 dossiers (59 en 2013) ont débouché sur un jugement

d’admissibilité de pareilles procédures. Au total, ce sont plus de

603 dossiers de prêts dans lesquels nous avons été confrontés à

une procédure en règlement collectif depuis l’entrée en vigueur

de la loi, en 1999.

Dans la plupart des cas, un avocat a été désigné comme médiateur,

mais plus rarement des CPAS et certaines associations agréées

par la Région wallonne.

Si une approche en termes d’arriéré à l’égard du Fonds du Logement

s’avère fort satisfaisante même pour ces dossiers, il

convient toutefois de ne pas occulter la situation de surendettement

des familles nombreuses concernées et ce, tant en nombre

de créanciers, qu’en importance de créances et d’arriérés.

chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels


106 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

Dans quelques cas seulement, mais dont le nombre est croissant

au cours de ces dernières années, le logement familial a dû être

réalisé de gré à gré par les emprunteurs, chaque fois à un prix

optimal. Par contre, la plupart des autres familles nombreuses

endettées ou surendettées conserveront la propriété de leur

logement et leur cadre de vie, dans le même temps où la mensualité

du prêt sera considérée comme charge incompressible et versée

par le médiateur au Fonds du Logement. De la sorte, cette loi

contribue à renforcer la protection du logement familial.

Assurance perte de revenus

Dans la tenue des remboursements, l’assurance perte de revenus

joue assurément un rôle.

Cette intervention de la Région wallonne a été introduite fin

décembre 1986. Elle prévoit la possibilité pour les emprunteurs

d’un organisme de crédit reconnu, dont le Fonds du Logement, de

bénéficier d’une assurance garantissant, en cas de perte de

revenu professionnel, le paiement des charges afférentes aux

emprunts contractés en vue de la réalisation d’opérations

immobilières.

L’assurance garantit le paiement de trois années de charges hypothécaires

avec un maximum de 6.200 EUR par année d’assurance

et une intervention totale limitée à 18.600 EUR et ce, pendant la

période de couverture comprise dans les huit premières années

du prêt.

Au cours des cinq derniers exercices, en moyenne c’est 35,09 %

des prêts qui sont ou seront couverts ; en 2014 on atteint 32 %

des nouveaux prêts.

Au cours de l’année 2014, l’assurance est intervenue dans 130

prêts et les montants enregistrés s’élèvent à 335.662,69 EUR.

Ces montants sont loin d’être négligeables (64,66 % des mensualités

attendues pour l’année, relatives à ces mêmes prêts).

L’absence d’une couverture n’aurait certes pas conduit nécessairement

à un arriéré de même ampleur. Sa mise en œuvre a néanmoins

atténué le choc de la perte d’emploi pour les familles et, ce faisant,

elle a bénéficié tant à celles-ci qu’au Fonds.

Cela étant, lorsque les emprunteurs ne respectent pas leurs

engagements, le recours aux poursuites judiciaires et à la vente

des immeubles est inévitable.

Les ventes d’immeubles

L’année 2014 a été marquée par la vente définitive de 74

immeubles d’emprunteurs en contentieux de remboursement. Ce

nombre se décompose en :

¼¼

¼¼

66 ventes de gré à gré,

8 ventes judiciaires ou forcées (toutes à la requête d’un

tiers-créancier).

Les ventes de gré à gré - dont 12 dans le cadre d’une procédure

en règlement collectif de dettes et 1 dans le cadre d’une faillite

- restent les plus nombreuses. En effet, dans le cas où la vente

de l’immeuble paraît inévitable, le FLW incite les emprunteurs à

rechercher un amateur pour une acquisition de gré à gré, parce

que celle-ci se réalise presque toujours à un prix plus favorable,

tout en évitant d’importants frais de procédure, ce qui correspond

à l’intérêt aussi bien du Fonds que de l’emprunteur.

Parmi les ventes judiciaires ou forcées, 7 ont eu lieu à la requête

de tiers et 1 à l’initiative d’un des emprunteurs dans le cadre

d’une sortie d’indivision par licitation.

Optimalisation du risque « crédit »

2013 2014

Revenus précaires 71 % 65 %

Revenus précaires et

modestes

95 % 94 %

Familles monoparentales 36,5 % 30 %

La mission sociale du Fonds du Logement l’incite à privilégier

toujours davantage les familles disposant de revenus précaires

et modestes (notamment les familles monoparentales), comme

le montrent les données ci-après.

Dans le segment des logements intéressant le public cible du

Fonds, la croissance continue des prix immobiliers au cours des

dix dernières années rend moins aisé l’accès au crédit pour ces

familles et conduit le Fonds du Logement à accorder des prêts

avec des quotités élevées par rapport à la valeur vénale du bien

financé.

Dans un contexte de conjoncture économique incertain, marqué

par un marché immobilier moins porteur que par le passé, deux

mesures ont été prises en 2013 pour permettre aux familles de

continuer à accéder à un financement adapté à leur capacité

contributive tout en optimalisant le risque « crédit » du Fonds.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 107

1. Acquisition par le Fonds du Logement des logements mis en vente

Actuellement, lorsque le logement d’un débiteur défaillant est

mis en vente, les services du Fonds examinent l’opportunité

d’acquérir l’immeuble à un prix raisonnable, soit pour le verser

dans le parc de l’aide locative, soit pour en assurer ultérieurement

la revente en gré à gré à meilleur prix. Dans les deux

cas, l’opération contribue à diminuer l’importance du litigieux,

ce qui est l’intérêt et du débiteur et du Fonds du Logement.

Sont pris en considération des paramètres tels que :

¼¼l’importance du litigieux escompté ;

¼¼la structure de l’immeuble et les besoins de rénovation ;

¼¼

¼¼

l’implantation du logement par rapport à la rue, au quartier

et aux services offerts aux habitants ;

la présence d’un partenaire local pour la gestion du bien.

En 2014, 3 logements ont été exceptionnellement acquis par

le Fonds du Logement.

Ces opérations d’achat sont neutres sur le plan fiscal pour le

Fonds du Logement si le logement est revendu dans les 10 ans

(droits d’enregistrement toujours à 6 % restitués à l’occasion

de la cession).

2. Appel à la garantie de bonne fin de la Wallonie

La Wallonie peut garantir le remboursement des prêts accordés

par le Fonds du Logement, la SWCS et les Guichets de crédit

social dans le cadre de leurs règlements respectifs approuvés

par le Gouvernement wallon.

Concrètement, en cas de vente de l’immeuble gagé, la Wallonie

couvre 95 % de la perte finale enregistrée par l’organisme de

prêt, à concurrence d’un montant maximum défini au moment

de l’octroi de la garantie (montant du prêt diminué de 70 % de

la valeur vénale du logement).

Cette garantie est notamment subordonnée :

¼¼à une information de la Wallonie au moment de l’octroi du prêt ;

¼

¼ au paiement d’une contribution de garantie égale à 0,2 %

du montant prêté, à charge de l’emprunteur.

Depuis le 23 juillet 2013, le Fonds du Logement s’est inscrit

dans ce cadre.

Compte tenu du nouveau système de financement et des quotités

actuelles (jusqu’à 110 %) augmentant le risque « crédit », le Fonds

du Logement inscrit ses prêts dans le système de la garantie

régionale dès lors que le montant excède 70 % de la valeur

vénale.

3. AMORTISSEMENTS SUR CRéANCES

Les amortissements sur créances se subdivisent traditionnellement

en deux groupes : les amortissements pour créances individualisées

et les amortissements pour créances non individualisées.

Les amortissements pour créances individualisées visent à fournir

les provisions nécessaires pour couvrir les pertes résultant des

loyers impayés dans le cas des immeubles loués ou de la disparition

effective du gage hypothécaire à la suite d’une vente forcée

déficitaire. Avant que celle-ci n’intervienne, les pertes résultant

de la non-récupération des soldes des prêts, lorsque les arriérés

sont égaux ou supérieurs à une année de mensualités, peuvent

être anticipées. Une provision est constituée à concurrence de

50 % des soldes de ces prêts. Dans les comptes annuels, ces

montants sont comptabilisés comme réduction de valeur des

postes correspondants de l’actif.

Les autres amortissements, c’est-à-dire ceux pour créances non

individualisées, fournissent les provisions nécessaires pour couvrir

les risques de pertes résultant de la disparition éventuelle du gage

hypothécaire. Dans les comptes annuels, ces montants sont

repris comme dotations aux réserves.

L’article 4, 2º de l’Arrêté de l’Exécutif Régional Wallon du 15 février

1984 et l’article 4 de l’Arrêté du même Exécutif en date du 2 mai

1991, limitent leur montant à 0,30 % de l’encours hypothécaire

au 31 décembre de l’exercice, défalcation faite des débiteurs

douteux. L’article 4 de l’Arrêté du Gouvernement wallon du 17

mars 1999 reprend une disposition analogue.

Au 31 décembre 2014, ces provisions pour créances non individualisées

représentent un total de 3.546.709,93 EUR, cette année la

dotation de l’exercice s’élève à 227.059,66 EUR.

chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels


108 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

4. OPéRATIONS D’AIDE LOCATIVE

RELATIVES à LA GESTION

DES IMMEUBLES

Les produits et charges directs des opérations d’aide locative

relatives uniquement à l’activité de gestion des immeubles

acquis dans le cadre du Fonds B2 en vue de leur location sont

présentés ci-dessous, non compris les amortissements et la

quotité de subside en capital.

En 2014, les produits et les charges de l’aide locative relatifs à la

gestion des immeubles atteignent :

PRODUITS

loyers échus .............................................................. 4.378.923,34

subsides-loyers................................................................ 61.029,79

récupérations à charge des locataires :

- eau, gaz, électricité, chauffage............................. 72.319,67

- frais d’entretien..................................................... 75.222,65

- frais divers...............................................................67.364,89

autres produits............................................................. 200.814,82

Total ..................................................................... 4.855.675,16

CHARGES

précompte immobilier.................................................... 512.154,96

assurances......................................................................160.153,64

eau, gaz, électricité, chauffage.....................................174.820,61

entretien des immeubles.............................................1.109.507,14

gros entretiens et réparations.................................... 1.417.067,57

frais divers......................................................................147.880,85

Total ..................................................................... 3.521.584,77

PRODUITS - CHARGES

total ......................................................................... 1.334.090,39

En 2014, la différence entre les produits et les charges s’élève

à 4.855.675,16 EUR - 3.521.584,77 EUR = 1.334.090,39 EUR.

Ce résultat s’intègre au résultat global du Fonds B2.

5. PRIMES EN CAPITAL

Ainsi qu’il a été signalé ci-dessus, depuis 1989, l’intervention de

la Région wallonne dans le financement du Fonds du Logement

de Wallonie a pris la forme d’une prime ou dotation en capital qui

est égale à la valeur actualisée des subsides que la Région aurait

dû verser sur base d’un emprunt contracté pour financer la totalité

du montant d’activité autorisée et complétée, jusqu’en 2007, par

une dotation de couverture du risque de variation des taux.

Les primes en capital versées jusqu’en 2009 et partiellement en

2012 au Fonds du Logement de Wallonie - qui ne répondent pas

à la définition comptable des subsides en capital qui doivent

s’amortir au même rythme que les immobilisations corporelles

que ceux-ci financent - sont comptabilisées dans les comptes de

régularisation, au passif du bilan, en tant que "produits à reporter".

Les mouvements de ce compte en 2014 sont les suivants :

- Solde du compte au 31/12/2014 : .....................+320.672.763,22

- Primes en capital 2014 : .......................................+10.267.338,00

- Prélèvements : ...................................................... -20.839.209,12

- Solde du compte au 31/12/2014 : ......................+310.100.892,10

6. GESTION ACTIF - PASSIF

Le Fonds a mis en place en 1999 un Comité ALM (Asset & Liability

Management), dans le cadre de son contrat de gestion.

Ce Comité est composé de représentants de la Région wallonne

(Administration de la Trésorerie, Inspection des Finances, commissaires

du Gouvernement, Cellule d’Information Financière),

du consultant du Fonds et de représentants du Conseil d’Administration

du Fonds et de la direction.

Ce Comité s’attache à piloter la gestion du bilan dans sa globalité

et dans une perspective de maîtrise du risque de taux et du risque

de liquidité.

Aujourd’hui, on peut considérer que l’exercice s’inscrit dans une

perspective temporelle tout à fait pertinente pour en tirer des

recommandations de gestion au Conseil d’Administration.

Par rapport à la méthodologie mise en place et la qualité de la

démarche, il est intéressant de signaler que l’on a ainsi pu établir

une bonne corrélation entre les données projetées au cours d’un

semestre, après corrections statistiques (dont les coefficients

sont revus et adaptés régulièrement) sur les ouvertures de crédit

et les créances hypothécaires d’une part, et les flux réellement

enregistrés au cours du semestre suivant, d’autre part. Cette

cohérence entre les projections réalisées en t-1 et les réalisations

en t nous donne une assurance raisonnable quant à la fiabilité des

données pour les flux futurs.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 109

Les orientations qui s’en dégagent déterminent les stratégies

à mettre en place en termes de caractéristiques des emprunts

à lever, d’opérations de couverture des emprunts réalisés, de

volume d’activités, de moyens de trésorerie.

En intégrant le souci de gestion saine et dynamique, elles permettent

aussi la maximisation des moyens mis à notre disposition

via le mécanisme de la prime en capital.

7. Résultats

La tenue de comptabilités distinctes pour le Fonds AB et pour le

Fonds B2 conduit à dégager des résultats distincts.

Les produits des opérations du Fonds AB s’élèvent à 2.450.254

EUR. Ceux des opérations du Fonds B2 s’élèvent à 62.731.168 EUR.

En Fonds AB, après prélèvement sur les réserves et avant affectation

et distribution du bénéfice, l’exercice clôture avec un bénéfice

de 2.150.357 EUR ; de même, en Fonds B2, il clôture avec un boni

de 3.306.382 EUR, soit au total 5.456.739 EUR.

Les principaux postes des comptes de résultats sont détaillés à

la page suivante :

1° Résultats du Fonds AB

Pour dégager le solde disponible du Fonds AB,

il faut du produit brut des opérations........................2.450.254,00

- déduire :

a) les charges d’exploitation

et les charges financières.............294.846,00

b) les charges exceptionnelles.............. 4.102,00

c) les impôts sur le résultat...................... 949,00

299.897,00

Reste, par différence,

le solde repris aux comptes.......................................2.150.357,00

2° Résultats du Fonds B2

Pour dégager le solde du Fonds B2,

il faut, du produit brut des opérations......................62.731.168,00

- déduire :

a) les charges d’exploitation

et les charges financières........ 59.315.481,00

b) les charges exceptionnelles..........106.250,00

c) les impôts sur le résultat................. 72.051,00

59.493.782,00

Reste, par différence,

le solde repris aux comptes......................................3.237.385,00

8. AFFECTATION ET PRéLèVEMENTS

DU RéSULTAT

Fonds AB

Bénéfice de l’exercice propre au Fonds AB s’élève à ... 2.150.357

Prélèvement sur les réserves ............................................... 1.698

Montant total à affecter ............................................... 2.152.055

Affectations :

Il est proposé de répartir le solde comme suit :

- au Fonds de réserves pour Interventions Spéciales,

des sommes reçues à cette fin, soit ............................ 1.622.051

- aux parts sociales, conformément à l’article 19, 2°

des statuts, un dividende de 2,50 % sur leur

montant libéré (6.305,40 EUR), soit .......................................164

- aux réserves statutaires, le surplus, soit ....................... 529.840

- à la réserve légale, ..................................................................... 0

Total :.......................................................................... 2.152.055

Fonds B2

Bénéfice de l’exercice propre au Fonds B2 s’élève à .... 3.237.385

Prélèvement sur les réserves ............................................... 6.535

Montant total à affecter................................................ 3.243.920

Affectations :

- Attribution d’une dotation complémentaire aux réserves pour

amortissement de créances, calculée sur base de l’article 4,

des Arrêtés de l’Exécutif Wallon des 15 février 1984

et 2 mai 1991 et de l’article 4 de l’A.G.W. du 17 mars 1999,

d’un montant de .............................................................. 234.250

- il est proposé d’affecter le solde

à la réserve indisponible .............................................. 3.009.670

Total :.......................................................................... 3.243.920

chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels


110 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

FONDS DU LOGEMENT DES FAMILLES NOMBREUSES DE WALLONIE SCRL

RAPPORT DU collège des commissaires

à L’ASSEMBLéE GéNéRALE DES associés de la société SUR LES COMPTES ANNUELS

POUR L’EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2014

Conformément aux dispositions légales et statutaires, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaires.

Ce rapport inclut notre opinion sur les comptes annuels ainsi que les déclarations complémentaires requises. Les comptes annuels

comprennent le bilan au 31 décembre 2014, le compte de résultats de l'exercice clos à cette date et l'annexe.

RAPPORT SUR LES COMPTES ANNUELS - OPINION SANS RÉSERVE

Nous avons procédé au contrôle des comptes annuels de la société pour l'exercice clos le 31 décembre 2014, établis sur la base du

référentiel comptable applicable en Belgique, dont le total du bilan s'élève à 1.394.697.864 EUR et dont le compte de résultats se solde

par un bénéfice de l'exercice de 5.387.742 EUR.

Responsabilité de l'organe de gestion relative à l'établissement des comptes annuels

L'organe de gestion est responsable de l'établissement des comptes annuels donnant une image fidèle conformément au référentiel

comptable applicable en Belgique, ainsi que la mise en place du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement de comptes

annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.

Responsabilité des commissaires

Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces comptes annuels sur la base de notre audit. Nous avons effectué notre audit

selon les normes internationales d'audit (ISA). Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux exigences déontologiques,

ainsi que de planifier et réaliser l'audit en vue d'obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d'anomalies

significatives.

Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations

fournis dans les comptes annuels. Le choix des procédures mises en œuvre, y compris l'évaluation des risques que les comptes

annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, relève du jugement des

commissaires. En procédant à cette évaluation des risques, les commissaires prennent en compte le contrôle interne de l'entité relatif

à l'établissement de comptes annuels donnant une image fidèle, cela afin de définir des procédures d'audit appropriées selon les

circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de l'entité. Un audit consiste également à

apprécier le caractère approprié des règles d'évaluation retenues, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par

l'organe de gestion, et l'appréciation de la présentation d'ensemble des comptes annuels.

Nous avons obtenu de l'organe de gestion et des préposés de l'entité les explications et informations requises pour notre contrôle.

Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

Opinion sans réserve

À notre avis, les comptes annuels donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de la société au 31 décembre 2014,

ainsi que de ses résultats pour l'exercice clos à cette date, conformément au référentiel comptable applicable en Belgique.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 111

RAPPORT SUR D'AUTRES OBLIGATIONS LÉGALES ET RÈGLEMENTAIRES

L'organe de gestion est responsable de l'établissement et le contenu du rapport de gestion, du respect des dispositions légales et

réglementaires applicables à la tenue de la comptabilité ainsi que du respect du Code des sociétés et des statuts.

Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d'audit (ISA) applicables

en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans tous les aspects significatifs, le respect de certaines obligations légales et

réglementaires. Sur cette base, nous faisons les déclarations complémentaires suivantes, qui ne sont pas de nature à modifier la

portée de notre opinion sur comptes annuels :

• Le rapport de gestion traite des mentions requises par la loi et concorde avec les comptes annuels et ne comprend pas

d'incohérences significatives par rapport aux informations dont nous avons eu connaissance dans le cadre de notre mandat ;

• Les principaux risques financiers encourus par la société, à savoir le risque sur les créances hypothécaires ainsi que les risques

sur les taux d'intérêts des capitaux empruntés sont valablement maîtrisés tels que décrits dans le rapport de gestion.

Toutefois, nous ne sommes pas en mesure de nous prononcer sur la description des autres risques et incertitudes auxquels la

société est confrontée, ainsi que de sa situation, de son évolution prévisible ou de l'influence notable de certains faits sur son

développement futur ;

• Sans préjudice d'aspects formels d'importance mineure, la comptabilité est tenue conformément aux dispositions légales et

réglementaires applicables en Belgique et au schéma dérogatoire autorisé par la dépêche du 15 janvier 1987 du SPF Affaires

économiques en application de l'article 95 du livre III du Code de droit économique ;

• L'affectation des résultats proposée à l'assemblée générale est conforme aux dispositions légales et statutaires ;

• Nous n'avons pas à vous signaler d'opération conclue ou de décision prise en violation des statuts ou du Code des sociétés.

RSM INTERAUDIT

Représentée par

Céline ARNAUD

Associée

Thierry LEJUSTE

Associé

Charleroi, le 9 avril 2015

Le collège des commissaires

LA COUR DES COMPTES

Représentée par

Alain BOLLY

Greffier

chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels


112 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

comptes annuels

1. BILAN Après RéPARTITION en euros

Actif 2014 2013

Actifs immobilisés 20/28 94.456.496 92.288.352

III. Immobilisations corporelles (annexe III) 22/27 91.699.474 89.529.338

A. Terrains et constructions 22 70.760.626 71.045.879

C. Mobilier et matériel roulant 24 641.007 317.792

D. Location - financement et droits similaires 25 11.405.338 9.690.800

E. Autres immobilisations corporelles 26 69.253 72.615

F. Immobilisations en cours et acomptes versés 27 8.823.250 8.402.252

IV. Immobilisations financières (annexe IV et V) 28 2.757.022 2.759.014

A. Entreprises liées 280/1 - -

1. Participation 280 - -

2. Créances 281 - -

B. Autres entreprises avec lesquelles il existe 282/3 2.755.375 2.755.375

un lien de participation

1. Actions et parts 282 2.755.375 2.755.375

C. Autres immobilisations financières 284/8 1.647 3.639

1. Actions et parts 284 124 124

2. Créances et cautionnements en numéraire 285/8 1.523 3.515

Actifs circulants 29/58 1.300.241.368 1.264.838.042

V. Créances 292/6 1.214.533.084 1.150.151.377

A. Prêts hypothécaires 292 1.174.501.834 1.108.989.507

2. Prêts hypothécaires sans reconstitution 2922 1.174.501.834 1.108.989.507

C. Crédits à tempérament 294 29.673.609 21.673.940

E. Autres débiteurs 296 10.357.641 19.487.930

VIII. Placements de trésorerie (annexe VI) 50/53 65.618.154 77.521.370

B. Autres placements 51/53 65.618.154 77.521.370

IX. Valeurs disponibles 54/58 18.713.913 36.557.318

X. Comptes de régularisation (annexe VII) 490/1 1.376.217 607.977

Total de l’actif 20/58 1.394.697.864 1.357.126.394


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 113

PASSIF 2014 2013

CAPITAUX PROPRES 10/15 174.805.770 169.171.327

I. Capital (annexes VIII) 10 6.336 6.336

A. Capital souscrit 100 25.335 25.335

B. Capital non appelé (-) 101 (18.999) (18.999)

IV. Réserves 13 133.263.306 127.875.727

A. Réserve légale 130 2.534 2.534

B. Réserves indisponibles 131 133.260.772 127.873.193

2. Autres 1311 133.260.772 127.873.193

VI. Subsides en capital 15 41.536.128 41.289.264

PROVISIONS ET IMPOTS DIFFéRéS 16 11.721.709 12.449.688

VII. A. Provisions pour risques et charges 160/5 9.535.597 10.276.569

1. Pensions et obligations similaires 160 33.119 55.895

3. Grosses réparations et gros entretiens 162 9.502.478 10.104.274

4. Autres risques et charges (annexe IX) 163/5 - 116.400

B. Impôts différés 168 2.186.112 2.173.119

DETTES 17/49 1.208.170.385 1.175.505.379

VIII. Dettes à plus d’un an (annexe X) 17 777.332.274 741.800.549

A. Dettes financières 170/4 777.332.274 741.800.549

2. Emprunts obligataires non subordonnés 171 747.426.180 709.874.024

3. Dettes de location financement 172 - -

8. Autres emprunts 174 29.906.094 31.926.525

D. Autres dettes 178/9 - -

IX. Dettes à un an au plus (annexe X) 42/48 109.068.987 102.146.422

A. Dettes à plus d’un an échéant dans l’année 42 58.079.275 56.090.967

B. Dettes financières 43 287.500 -

C. Dettes commerciales 44 2.552.657 2.046.532

1. Fournisseurs 440/4 2.339.389 2.046.532

E. Dettes fiscales, salariales et sociales 45 1.583.418 1.306.234

1. Impôts 450/3 245.970 -

2. Rémunérations et charges sociales 454/9 1.337.448 1.306.234

F. Autres dettes 47/48 46.566.137 42.702.689

X. Comptes de régularisation (annexe XI) 492/3 321.769.124 331.558.408

Total du passif 10/49 1.394.697.864 1.357.126.394

chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels


114 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

2. RéSULTATS (sous forme de liste)

2014 2013

I-IV. Produits d’exploitation

et produits financiers 75/74 64.384.442 60.906.776

A. Intérêts sur et produits des crédits 7510 24.426.533 23.559.970

1. Prêts hypothécaires 7511 24.426.521 23.559.962

2. Prêts à tempérament 7512 12 8

B. Produits des placements 7518 515.437 686.932

C. Produits des immobilisations financières 750 324.486 367.417

D. Autres produits financiers (annexe XII, 1, A) 752/9 28.489.011 27.178.100

E. Autres produits d’exploitation (annexe XII, 1, B) 74 10.628.975 9.114.357

II-V. Charges d’exploitation

ET charges financières (-) 65/64 (59.610.328) (57.249.504)

A. Charges de dettes 650 (33.012.284) (33.279.099)

B. Autres charges financières (annexe XII, 2, B) 652/9 (86) (175.296)

C. Services et biens divers 61 (5.558.639) (6.316.620)

D. Rémunérations, charges sociales et pensions (annexe XII, 2, C) 62 (12.113.370) (11.674.420)

F. Amortissements et réductions de valeur sur frais d’établissement, 630 (6.797.513) (6.237.027)

sur immobilisations incorporelles et corporelles

G. Réductions de valeur (dotations (-), reprises (+)) (annexe XII, 2, E) 651 (2.213.626) (724.758)

1. Sur crédits et placements 6517 (2.213.626) (724.758)

H. Provisions pour risques et charges (dotations (+), reprises (-)) 635/7 740.971 1.795.863

(annexe XII, 2, F)

I. Autres charges d’exploitation (annexe XII, 2, G) 640 (655.781) (638.147)

VI. Bénéfice/perte courant avant impOt (+) 70/65 4.774.114 3.657.272

VII. Produits exceptionnels 76 620.672 359.192

A. Reprises amort. et réd. val. 760 -

B. Reprises amort. et réd. val. sur immobilisations financières 761 - -

D. Plus-values sur réalisation d’actifs immobilisés 763 - -

E. Autres produits exceptionnels (annexe XIV, A) 764/9 620.672 359.192

VIII. Charges exceptionnelles (-) 66 (110.352) (233.415)

B. Réductions de valeur sur immobilisations financières 661 - -

D. Moins-values sur réalisation d’actifs immobilisés 663 (5.591) -

E. Autres charges exceptionnelles 664/8 (104.761) (233.415)


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 115

2014 2013

IX. Bénéfice/perte de l’exercice avant impOts (+) 70/66 5.284.434 3.783.049

IXbis.

A. Prélèvements sur les impôts différés (+) 780 176.308 164.392

B. Transfert aux impôts différés (-) 680 - -

X. ImpOts sur le résultat (+) (-) 67/77 (73.000) (42.473)

1. Impôts sur le résultat (annexe XV) 670/3 (73.000) (41.883)

2. Régularisations d’impôts et reprises de provisions fiscales 77 (590)

XI. Bénéfice/perte de l’exercice (+) 70/67 5.387.742 3.904.968

XIII. Bénéfice de l’exercice à affecter 70/68 5.387.742 3.904.968

AFFECTATION ET PRéLèVEMENTS

A. Bénéfice à affecter 70/69 5.387.742 3.904.968

1. Bénéfice de l’exercice à affecter 70/68 5.387.742 3.904.968

B. Prélèvements sur les capitaux propres 791/2 8.233 9.771

2. Sur les réserves 792 8.233 9.771

C. Affectations aux capitaux propres (-) 691/2 (5.395.812) (3.914.576)

1. à la réserve légale 6920 - -

2. Aux autres réserves 6921 5.395.812 3.914.576

F. Bénéfice à distribuer (-) 694/6 (163) (164)

1. Rémunération du capital 694 163 164

chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels


116 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

3. ANNEXE (en euros)

III. éTAT DES IMMOBILISATIONS CORPORELLES, (rubrique 22 à 27 de l’actif)

Mobilier Location Autres Immobilisations

e t ET matériel financement immobilisations en cours et

ROULANT ET droits corporelles acomptes

SIMILAIRES

VERSÉS

(rubr. 24) (rubr. 25) (rubr. 26) (rubr. 27)

a) Valeur d’acquisition

Au terme de l’exercice précédent 815 2.337.485 14.294.596 80.683 8.402.252

Mutations de l’exercice :

- Acquisitions, y compris

la production immobilisée 816 515.241 653.448 0 5.642.767

- Cessions et désaffectations (-) 817 0 0 0 (45.591)

- Transferts d’une rubrique

à une autre (+) (-) 818 0 1.780.624 0 (5.176.178)

écart de conversion 0 0 0 0

Au terme de l’exercice 819 2.852.726 16.728.667 80.683 8.823.250

c) Amortissements et réductions de valeurs (-)

Au terme de l’exercice précédent 826 -2.019.693 -4.603.796 -8.068 0

Mutations de l’exercice :

- Actés 827 -192.026 -719.534 -3.362 0

- Repris car excédentaires (-) 828 0 0 0 0

- Acquis de tiers 829 0 0 0 0

- Annulés à la suite de cessions

et désaffectations (-) 830 0 0 0 0

- Transférés d’une rubrique

à une autre (+) (-) 831 0 0 0 0

Au terme de l’exercice 832 -2.211.718 -5.323.330 -11.430 0

d) Valeur comptable nette au terme

de l’exercice (a) - (c) 833 641.007 11.405.338 69.253 8.823.250


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 117

IV. éTAT DES IMMOBILISATIONS FINANCIèRES, (rubrique 28 de l’actif)

Autres Entreprises avec lesquelles

Autres

IL existe un lien de participation

Entreprises

(rubr. 282) (rubr. 284)

1. Participations, actions et parts

- actées 847 0 0

- reprises 848 0 0

- annulées à la suite de cessions et retraits (-) 850 0 0

- transférées d’une rubrique à une autre 844 0 0

Au terme de l’exercice 855 0 (248)

d) Montants non appelés

Au terme de l’exercice précédent 853 0 (372)

Mutations de l’exercice (+) (-) 854 0 0

Au terme de l’exercice 855 0 (372)

Valeur comptable nette au terme de l’exercice 856 2.755.375 124

2. Créances

Valeur comptable nette au terme de l’exercice précedent 857 0 3.515

Mutations de l’exercice :

Additions 858 0 0

Remboursements (-) 859 0 (1.992)

Valeur comptable nette au terme de l’exercice 864 0 1.523

chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels


118 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

V. A. PARTICIPATIONS ET DROITS SOCIAUX DéTENUS DANS D’AUTRES ENTREPRISES

Sont mentionnées ci-après, les entreprises dans lesquellles l’entreprise détient une participation( comprise dans les rubriques 280 et 282

de l’actif) ainsi que les autres entreprises dans lesquelles l’entreprise détient des droits sociaux ( compris dans les rubriques 284 et 51/53

de l’actif) représentant 10 % au moins du capital souscrit.

dénomination,adresse complète

du siège et pour les entreprises de droit belge

mention du numéro d’entreprise

Whestia

Assurances wallonnes du Logement sa

rue de l’écluse 21 à 6000 Charleroi

RPM 0472.365.155

droits sociaux détenus

données extraites des derniers comptes

annuels disponibles

directement

comptes

capitaux

par les

code

résultat net

annuels

propres

filiales

devise

nombre %

arrêtes

(+) ou(-) en unités

220.430 32,5 0 31/12/13 EUR 11.539.030 1.903.554

2014 2013

VI. PLACEMENTS DE TRéSORERIE, AUTRES PLACEMENTS,

(rubrique 51/53 de l’actif)

Actions et parts 51 26.571.271 22.740.292

Titres à revenu fixe 52 19.447.000 35.004.350

Comptes à terme détenus auprès des établissements de crédit 53 19.599.883 19.776.728

avec une durée résiduelle ou de préavis :

- d’un mois au plus 8686 0 2.950.000

- de plus d’un mois à un an au plus 8687 18.099.883 15.326.728

- de plus d’un an 8688 1.500.000 1.500.000

Autres placements de trésorerie non repris ci-avant 8689 0 0

VII. COMPTES DE RéGULARISATION

1. Charges à reporter 490 891.977 86.270

2. Produits acquis 491 484.240 521.707

3. Divers 495 0 0

VIII. éTAT DU CAPITAL

A. Capital social

1. Capital souscrit (rubrique 100 du passif)

Au terme de l’exercice précédent 8700 25.335 25.211

Modifications au cours de l’exercice 0 124

Au terme de l’exercice 8701 25.335 25.335

2. Représentation du capital

2.1. Catégories d’actions

Parts sociales de 24,79 EUR 1.022 1.022

2.2. Actions nominatives ou au porteur :

- Nominatives 8702 1.022 1.022

- Au porteur 8703 0 0


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 119

B. Capital non libéré

Montant

NON APPELÉ

(rubrique 101)

(en euros)

Montant

APPELÉ,

non versé

(en euros)

Actionnaires redevables de libération

Ligue des Familles A.S.B.L. 18.590,00 0

Monsieur ANDRIANNE Philippe 18,59 0

Monsieur ANTHOINE Philippe 18,59 0

Monsieur BARBIEUX Christophe 18,59 0

Madame CAMUT Claudia 18,59 0

Madame CHABOT-SERONVALLE Yvonne 18,59 0

Madame DEVILERS Fabienne 18,59 0

Monsieur FLAMENT Albert 18,59 0

Madame HALBARDIER-MOLLE Mady 18,59 0

Madame IMBERECHTS Hélène 18,59 0

Monsieur LAURENT Luc 18,59 0

Madame LEBRUN-TONON Nicole 18,59 0

Madame LETIENT Marie-Anne 18,59 0

Madame LOXHET Huberte 18,59 0

Monsieur MINET Marc 18,59 0

Monsieur PAQUET Hubert 18,59 0

Monsieur PLUVINAGE Georges 18,59 0

Madame ROISIN Marie-Sophie 18,59 0

Monsieur SCIARRA Vincent 18,59 0

Monsieur TESAIN André 18,59 0

Monsieur THIEBAUT Renild 18,59 0

Madame VANDEN DAEL Caroline 18,59 0

Monsieur VERJANS André 18,59 0

TOTAL 18.998,98 0

IX. PROVISIONS POUR AUTRES RISQUES ET CHARGES

2014 2013

Provision pour risque d’intérêts 0 0

Autres 0 116.4000

TOTAL 0 116.400

chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels


120 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

X. éTAT DES DETTES

DETTES (ou partie des dettes)

A. VENTILATION DES DETTES Echéant Ayant + d’un Ayant + de

à L’ORIGINE à PLUS D’UN AN, DANS AN mais 5 ans 5 ans à

EN FONCTION DE LEUR L’année au plus à COURIR

DURéE RéSIDUELLE

COURIR

rubrique 42 rubrique 17

Dettes financières 880 54.947.844 207.281.959 540.144.221

2. Emprunts obligataires non subordonnés 882 54.947.844 207.281.959 540.144.221

3. Dettes de location financement et assimilés 883 0 0 0

Autres dettes 890 3.131.431 1.875.000 25.573.163

TOTAL 891 58.079.275 209.156.959 565.717.384

Dettes (ou partie des dettes) Garanties par

Les pouvoirs

PUBLICS BELGES

des sûretés

RÉELLES

CONSTITUÉES

SUR les actifs

DE l’entreprise

B. DETTES GARANTIES (comprises dans les rubriques 17 et 42/48 du passif)

Dettes financières 892 802.374.024 0

2. Emprunts obligataires non subordonnés 894 802.374.024 0

TOTAL 906 802.374.024 0

C. Dettes fiscales, salariales et sociales

2014 2013

1. Impôts (rubrique 450/3 du passif)

a) Dettes fiscales échues 9072 0 0

b) Dettes fiscales non échues 9073 172.970 0

c) Dettes fiscales estimées 450 73.000 0

2. Rémunérations et charges sociales (rubrique 454/9 du passif)

a) Dettes échues envers l’Office National de Sécurité Sociale 9076 0 0

b) Autres dettes salariales et sociales 9077 1.337.448 1.306.234


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 121

XI. COMPTES DE RéGULARISATION

2014 2013

1. Charges à imputer 492 7.374.835 6.062.507

Intérêts courus et non échus 7.250.121 5.989.070

Divers 124.714 73.438

2. Produits à reporter 493 316.406.652 325.495.900

Produits divers à reporter 6.305.760 4.823.137

Divers 0 0

Produits à reporter (primes en capital) 310.100.892 320.672.763

XII. RéSULTATS D’EXPLOITATION ET RéSULTATS FINANCIERS

1. Produits d’exploitation et produits financiers (rubrique 75/74)

A. Autres produits financiers (rubrique 752/9)

- Subsides en capital 9125 3.349.849 3.123.441

- Subsides en intérêts 21.308.182 23.657.638

- Plus-values réalisées sur actifs circulants 3.830.980 397.022

- Autres 0 0

B. Autres produits d’exploitation (rubrique 74)

- Loyers échus et charges locatives récupérées 4.609.214 4.349.131

- Produits divers 4.397.709 3.494.058

- Dotation F.I.S. 1.622.052 1.271.168

2. Charges d’exploitation et charges financières (rubrique 65/64)

B. Autres charges financières (rubrique 652/9)

- Montant de l’escompte à charge de l’entreprise sur la négociation de créances 0 0

- Autres 0 0

- Charges financières diverses 86 175.296

C1. Travailleurs inscrits au registre du personnel

a) Nombre total à la date de clôture 9086 180 173

b) Effectif moyen du personnel calculé en équivalents temps plein 9087 169,3 166,9

c) Nombre effectif d’heures prestées 9088 246.685 239.781

C2. Frais de personnel (rubrique 62) 12.113.370 11.674.420

a) Rémunérations et avantages sociaux directs 620 8.788.746 8.636.348

b) Cotisations patronales d’assurances sociales 621 2.405.886 2.338.973

c) Primes patronales pour assurances extra-légales 622 791.099 577.849

d) Autres frais de personnel 623 127.639 121.250

e) Pensions 624 0 0

E. Réductions de valeur sur actifs circulants (rubrique 651) 2.213.626 724.758

- Actées 6510 2.346.767 1.147.558

- Reprises (-) 6511 (133.141) (422.800)

chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels


122 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

2014 2013

F. Provisions pour risques et charges (rubrique 635/7) (740.971) (1.795.862)

- Constitutions 9115 1.075.944 241.685

- Utilisations et reprises (-) 9116 (1.816.915) (2.037.547)

G. Autres charges d’exploitation (rubrique 640/7)

- Impôts et taxes relatifs à l’exploitation 640 655.780 638.147

- Autres 641/7 0 0

H. Personnel intérimaire et personnes mises à la disposition de l’entreprise

1. Nombre total à la date de clôture 9096 0 0

2. Nombre moyen calculé en équivalents temps plein 9097 0,60 0,66

Nombre effectif d’heures prestées 9098 1.159,00 1.241,48

Frais pour l’entreprise 617 36 40

XIV. RéSULTATS EXCEPTIONNELS

A. Ventilation des AUTRES PRODUITS EXCEPTIONNELS (rubrique 764/9),

s’ils sont importants

- Récupérations diverses 556.976 39.814

- Récupérations diverses relatives aux locataires 63.696 319.378

- Récupérations diverses et quote-part d’un boni de liquidation 0 0

XV. IMPOTS SUR LE RéSULTAT

A. DETAIL DE LA RUBRIQUE 670/3

1. Impôts sur le résultat de l’exercice : 9134 73.000 42.473

a) Impôts et précomptes dus ou versés 9135 0 42.473

b) Excédent de versements d’impôts ou de précomptes porté à l’actif (-) 9136 0 0

c) Suppléments d’impôts estimés (portés à la rubrique 450/3 du passif) 9137 73.000 0

2. Impôts sur le résultat d’exercices antérieurs : 9138 0 0

a) Suppléments d’impôts dus ou versés 9139 0 0

XVI.

AUTRES TAXES ET IMPOTS à CHARGE DE TIERS

B. Montants retenus à charge de tiers, au titre de :

1. Précompte professionnel 9147 2.381.925 2.345.999

2. Précompte mobilier 9148 41 0

XVII. DROITS ET ENGAGEMENTS HORS BILAN

- Engagements importants d’acquisition d’immobilisations 2.283.300 2.012.786

- Engagements d’opérations de prêts 4.435.939 9.787.712


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 123

XVIII. RELATIONS AVEC LES ENTREPRISES LIéES ET LES ENTREPRISES AVEC LESQUELLES IL EXISTE UN LIEN DE PARTICIPATION

1. IMMOBILISATIONS FINANCIèRES 925

1. ENTREPRISES LIéES 2. ENTREPRISES AVEC

LIEN DE PARTICIPATION

2014 2013 2014 2013

Participations 926 2.755.375 2.755.375

Créances : subordonnées 927

autres 928

2. CRéANCES 929

à plus d’un an 930

à un an au plus 931

3. PLACEMENTS DE TRéSORERIE 932

Actions 933

Créances 934

4. DETTES 935

à plus d’un an 936

à un an au plus 937

XIx. RELATIONS FINANCIèRES AVEC

2014 2013

A. LES ADMINISTRATEURS ET GéRANTS 19.452 19.452

B. LES PERSONNES PHYSIQUES OU MORALES QUI CONTRôLENT

DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT L’ENTREPRISE SANS ETRE LIéES

à CELLE-CI

C. LES AUTRES ENTREPRISES CONTRôLéES DIRECTEMENT

OU INDIRECTEMENT PAR LES PERSONNES CITéES SOUS B

4. Rémunérations directes ou indirectes et pensions attribuées,

à charge du compte de résultats, pour autant que cette mention ne porte pas

à titre exclusif ou principal sur la situation d’une seule personne identifiable :

- aux administrateurs et gérants 9503

- aux anciens administrateurs et anciens gérants 9504

chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels


124 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

2014 2013

D. LE OU LES COMMISSAIRE(S) ET LES PERSONNES AVEC LESQUELLES

IL EST LIé (ILS SONT LIéS)

1. émoluments des commissaires 9505 35.120 35.120

2. émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions

particulières accomplies au sein de la société par le(s) commissaire(s)

a. Autres missions d’attestation 95061 0 0

b. Missions de conseils fiscaux 95062

c. Autres missions extérieures à la mission révisorale 95063 1.842 0

3. émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières

accomplies au sein de la société par des personnes avec lesquelles

le ou les commissaire(s) est lié (sont liés)

a. Autres missions d’attestation 95081

b. Missions de conseils fiscaux 95082

c. Autres missions extérieures à la mission révisorale 95083


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 125

N° 0421102536

4. BILAN SOCIAL ANNéE 2014

Numéros des commissions paritaires dont dépend l’entreprise : 308

éTAT DES PERSONNES OCCUPéES

TRAVAILLEURS POUR LESQUELS L’ENTREPRISE A INTRODUIT UNE DECLARATION DIMONA OU QUI SONT INSCRITS

AU REGISTRE GENERAL DU PERSONNEL

Au cours de l’exercice Codes Total 1. Hommes 2. Femmes

Nombre moyen de travailleurs

Temps plein 1001 144,9 66,4 78,5

Temps partiel 1002 32,8 7,5 25,3

Total en équivalents temps plein (ETP) 1003 169,3 72,4 96,9

Nombre effectif d’heures prestées

Temps plein 1011 212165,0 98838,1 113326,9

Temps plein 1012 34520,0 8028,0 26492,0

Total 1013 246685,0 106866,1 139818,9

Frais de personnel

Temps plein 1021 10203899,16 5101949,58 5101949,58

Temps partiel 1022 1661099,86 355949,97 1305149,89

Total 1023 11864999,02 5457899,55 6407099,47

Montant des avantages accordés en sus du salaire 1033 248370,99 114250,66 134120,33

Au cours de l’exercice précédent Codes P. Total 1P. Hommes 2P. Femmes

Nombre moyen de travailleurs en ETP 1003 166,9 70,4 96,5

Nombre d’heures effectivement prestées 1013 239781,4 104402,3 135379,1

Frais de personnel 1023 11427293,75 5370828,06 6066465,69

Montant des avantages accordés en sus du salaire 1033 247126,95 116149,67 130977,28

à la date de clôture de l’exercice Codes 1.Temps plein 2. Temps partiel 3. Total en

équivalents

temps plein

Nombre de travailleur 105 144 36 170,6

Par type de contrat de travail

Contrat à durée indéterminée 110 139 36 165,6

Contrat à durée déterminée 111 4 1 4,0

Contrat pour l’exécution d’un travail nettement défini 112 0 0 0,0

Contrat de remplacement 113 1 0 1,0

Par sexe et niveau d’études

Hommes 120 66 9 72,9

de niveau primaire 1200 1 1 1,8

de niveau secondaire 1201 16 1 16,8

de niveau supérieur non universitaire 1202 30 3 32,1

de niveau universitaire 1203 19 4 22,2

chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels


126 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

N° 0421102536

Femmes 121 78 27 97,7

de niveau primaire 1210 0 1 0,5

de niveau secondaire 1211 20 7 25,1

de niveau supérieur non universitaire 1212 37 10 44,6

de niveau universitaire 1213 21 9 27,5

Par catégorie professionnelle

Personnel de direction 130 8 0 8,0

Employés 134 136 30 162,6

Ouvriers 132 0 0 0

Autres 133 0 0 0

PERSONNEL INTéRIMAIRE ET PERSONNES MISES à LA DISPOSITION DE L’ENTREPRISE

Au cours de l’exercice Codes 1. Personnel intérimaire 2. Personnes mises à la disposition de l’entreprise

Nombre moyen de personnes occupées 150 0.60 0

Nombre effectif d’heures prestées 151 1158,61 0

Frais pour l’entreprise 152 35995 0

TABLEAU DES MOUVEMENTS DU PERSONNEL AU COURS DE L’EXERCICE

Codes 1.Temps plein 2. Temps partiel 3. Total en équivalents

temps plein

ENTRéES

Nombre de travailleurs pour lesquels l’entreprise

a introduit une déclaration DIMONA ou qui ont été inscrits

au registre général du personnel au cours de l’exercice 205 46 1 46,5

Par type de contrat de travail

Contrat à durée indéterminée 210 9 1 9,5

Contrat à durée déterminée 211 36 0 36,0

Contrat pour l’exécution d’un travail nettement défini 212 0 0 0

Contrat de remplacement 213 1 0 1

SORTIES

Nombre de travailleurs dont la date de fin de contrat

a été inscrite dans une déclaration DIMONA ou au registre

général du personnel au cours de l’exercice 305 37 3 39,3

Par type de contrat de travail

Contrat à durée indéterminée 310 2 2 3,7

Contrat à durée déterminée 311 35 1 35,6

Contrat pour l’exécution d’un travail nettement défini 312 0 0 0

Contrat de remplacement 313 0 0 0


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 127

N° 0421102536

Par motif de fin de contrat

Pension 340 1 0 1,0

Prépension 341 0 0 0

Licenciement 342 1 2 2,4

Autre motif 343 35 1 35,9

dont : le nombre de personnes qui continuent, au moins

à mi-temps, à prester des services au profit

de l’entreprise comme indépendants 350 0 0 0

RENSEIGNEMENTS SUR LES FORMATIONS POUR LES TRAVAILLEURS AU COURS DE L’EXERCICE

Initiatives en matière de formation professionnelle

continue à caractère formel à charge de l’employeur

Codes Hommes Codes Femmes

Nombre de travailleurs concernés 5801 66 5811 97

Nombre d’heures de formation suivies 5802 1796,40 5812 2210,40

Coût net pour l’entreprise 5803 108284,65 5813 86680 ,63

dont coût brut directement lié aux formations 58031 102567,55 58131 80156,02

dont cotisations payées et versements à des fonds collectifs 58032 5717,10 58132 6524,61

dont subventions et autres avantages financiers reçus (à déduire) 58033 58133

Initiatives en matière de formation professionnelle

continue à caractère moins formel ou informel

à charge de l’employeur

Nombre de travailleurs concernés 5821 5831

Nombre d’heures de formation suivies 5822 5832

Coût net pour l’entreprise 5823 5833

Initiatives en matière de formation professionnelle

initiale à charge de l’employeur

Nombre de travailleurs concernés 5841 5851

Nombre d’heures de formation suivies 5842 5852

Coût net pour l’entreprise 5843 5853

chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels


128 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

RéGIME DE PENSION DES DIRIGEANTS

ET DES MEMBRES DU PERSONNEL

Les membres du personnel bénéficient d’une assurance de groupe

qui a pour but d’assurer des rentes de retraite complémentaire à

la pension légale.

La loi du 28 avril 2003 relative aux pensions complémentaires

et la loi anti-discrimination du 25 février 2003 ont nécessité une

adaptation du plan existant qui a été figé au 31 décembre 2006.

Les nouvelles dispositions du plan initié au 1 er janvier 2007 visent

à assurer une pension complémentaire égale à 30 % de la pension

légale majorée de 80 % de la différence entre la rémunération

annuelle et la pension légale calculée au prorata de la carrière au

FLW sur base d’un âge terme à 65 ans.

Des polices d'assurances de groupe existent pour couvrir les

engagements dérivant de ces dispositions.

COMPTES D’ORDRE - COMPTE

« DROITS ET ENGAGEMENTS DIVERS »

Onze conventions de « produits dérivés » relatives à des couvertures

d’emprunts sont en vigueur au 31 décembre 2014. Il s'agit

des opérations suivantes :

Nature de l’opération Montant notionnel Période d’application

Achat d’un IRS 13.500.000,00 EUR du 24 octobre 2003 au 24 octobre 2023

Vente d’un IRS 25.656.979,50 EUR du 24 avril 2008 au 24 octobre 2023

Achat d’un IRS 28.507.755,00 EUR du 23 décembre 2004 au 23 décembre 2024

Vente d’un IRS 28.507.755,00 EUR du 23 juin 2008 au 23 décembre 2024

Achat d’un floor 619.733,86 EUR du 18 juillet 2005 au 18 juillet 2015

Achat d’un IRS 2.478.935,31 EUR du 29 janvier 2008 au 29 avril 2016

Achat d’un IRS 12.156.979,96 EUR du 24 avril 2009 au 24 octobre 2023

Vente d’un IRS 12.156.979,96 EUR du 24 avril 2009 au 24 octobre 2023

Achat IRS 12.156.979,96 EUR du 24 avril 2006 au 24 octobre 2024

Achat IRS 31.500.000,00 EUR du 16 juin 2013 au 16 juin 2028

Achat IRS 6.900.000,00 EUR du 10 septembre 2012 au 9 septembre 2019

Achat IRS 6.900.000,00 EUR du 10 septembre 2012 au 8 septembre 2017

Total

181.042.098,55 EUR


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 129

INFORMATIONS RELATIVES AUX

MéTHODES D’éVALUATION UTILISéES

Les éléments constitutifs du patrimoine sont repris à l’inventaire

pour leur valeur d’acquisition ou de construction, les dettes et les

créances pour leur montant restant dû.

ACTIF

III. Immobilisations corporelles

a) Valeur comptable

- les travaux en cours sont enregistrés au prix facturé par le

fournisseur ;

- les frais accessoires comprennent entre autres, les frais de

notaire, les impôts et taxes non déductibles.

b) Taux d’amortissement

Les amortissements sur immobilisations représentent la perte

conventionnelle subie sur la valeur des actifs.

La première annuité d’amortissement relative aux immobilisations

acquises ou constituées au cours de l’exercice est calculée

sur une base de 40 % de la valeur totale des acquisitions

de l’année ; pour les annuités d’amortissement des années

ultérieures la base est de 100 % comme par le passé.

En ce qui concerne les immeubles sociaux, l’imputation, à titre

d’amortissement, est faite sur une durée de 33 ans, à concurrence

d’une charge annuelle de 3 % calculée sur le montant

des capitaux investis, défalcation faite d’une fraction représentant

la contrevaleur du terrain, fixée conventionnellement

et en accord avec l’Administration fiscale à un sixième du prix

de revient initial.

Le cas échéant, l’amortissement est limité à la partie de l’immeuble

destinée à usage professionnel.

En ce qui concerne les immeubles acquis dans le cadre des

opérations d’aide locative, l’imputation à titre d’amortissement

est faite à concurrence d’une charge de 5 % calculée

sur le montant des capitaux investis, défalcation faite d’une

fraction représentant la contrevaleur du terrain, fixée conventionnellement

et en accord avec l’Administration fiscale à un

sixième du prix de revient initial.

En ce qui concerne les immeubles que le Fonds a été amené

à acquérir dans le cadre de procédures de saisie-exécution

immobilière exercées à l’égard d’emprunteurs, l’amortissement

est calculé de la même façon que pour les immeubles de l’aide

locative.

Les amortissements sur matériel et mobilier représentent

la dépréciation subie sur la valeur des meubles, matériel et

machines de bureau, dépréciation qui n’a été prise en compte

que pour la partie fiscalement admise, soit 10 % linéaire. Ce

taux est de 20 % pour le charroi automobile et de 33,33 %

pour le matériel informatique.

III.B. Installations, machines et outillage

Ces éléments sont, vu leur faible importance, imputés directement

en charge.

III.F. Immobilisations en cours et acomptes

versés

à partir de l’exercice 2011, les immeubles bâtis rénovés suite à

une première acquisition sont comptabilisés en immobilisations

en cours jusqu’à la première mise en location.

IV. Immobilisations financières

Les immobilisations financières sont évaluées à leur valeur d’acquisition

et sont portées au bilan pour cette même valeur, déduction

faite des amortissements et réductions de valeurs y afférentes.

V. Créances

Les pertes sur créances ont été comptabilisées dans les circonstances

suivantes :

- quand le débiteur, qui n’a pas honoré ses engagements, a été

poursuivi et que sa garantie a disparu par la vente forcée du

bien donné en gage ;

- quand le débiteur est en retard de remboursements d’au moins

une année ;

- quand le locataire laisse des loyers impayés.

chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels


130 / RAPPORTS ANNUELS 2014 / FLW

PASSIF

IV. B. Réserves indisponibles

Elles comprennent les réserves non distribuables en cas de

démission des coopérateurs ou des réserves indiquées comme

telles par l’Assemblée Générale et notamment la réserve pour

amortissement de créances douteuses prévue par l’article 4, 2°

de l’Arrêté de l’Exécutif Régional Wallon du 15 février 1984 et

l’article 4 de l’Arrêté de l’Exécutif Régional Wallon du 2 mai 1991,

calculée à raison de 0,30 % du montant dû par les débiteurs

hypothécaires.

Dans cette rubrique est également comprise la réserve indisponible

prévue à l’article 5 du même Arrêté du 15 février 1984 et à

l’article 4 de l’Arrêté du 2 mai 1991, représentant les bénéfices,

réalisés par le Fonds B2.

VII. Provision pour risques et charges

- Provision pour pensions et obligations similaires.

Une provision spéciale est constituée à raison des engagements

résultant de la prise en charge par le F.L.W. d’indemnités

en faveur des agents prépensionnés. Elle est calculée sur base

de la période s’écoulant entre la date de la prépension et la date

de la pension légale de chaque employé.

- Provision pour grosses réparations et gros entretien.

Une provision est constituée pour les grosses réparations

et le gros entretien des immeubles de l’aide locative et des

immeubles propres. à partir de l’exercice 2011, la provision

effectuée pour les logements de l’aide locative doit permettre

de couvrir au moins 15 années de travaux. Une dotation est

constituée dès que la provision est inférieure à l’estimation

des travaux nécessaires au cours des 15 années ultérieures.

- Provision pour risque d’intérêts.

Le système de financement, dit de prime en capital, que la

Région wallonne a introduit en 1989, met à charge du Fonds

du Logement un risque de variation des taux d’intérêts des

emprunts aux révisions quinquennales.

Ce risque, dont le niveau est apprécié au moment du calcul de la

prime, doit être provisionné. La provision est calculée en tenant

compte du taux initial de l’emprunt et de l’hypothèse de variation

de taux retenue pour le calcul de la prime, des éventuelles

conventions de couverture signées avec les banques et des

éventuels excédents de prime en capital.

IX.E. Provisions fiscales, sociales

et salariales

- Provision pour pécules de vacances.

La dotation à la provision pour pécules de vacances est constituée

en fonction du taux admis chaque année par l’Administration

des Contributions et compte tenu des prestations

effectives des membres du personnel pouvant bénéficier

légalement du double pécule de vacances.

- Provision pour impôts.

La dotation à la provision pour impôts est constituée en fonction

des taux spéciaux d’imposition qui s’appliquent à notre

institution.

X. Compte de régularisation

Depuis 2013, la dotation en capital est déterminée comme étant

la somme actualisée du différentiel de flux résultant de deux

tableaux d’amortissement consolidés de l’ensemble des créances

hypothécaires individuelles et des dettes financières individuelles

et comptabilisée en compte de produits à reporter. La reprise de

ce montant en compte de résultats « autres produits financiers »

se fait annuellement sur base linéaire en fonction de la durée

moyenne des créances et des dettes.


FLW / RAPPORTS ANNUELS 2014 / 131

Glossaire et abréviations

Nos opérations sont réparties en plusieurs catégories dénommées fonds. Esquissons une rapide présentation des abréviations

utilisées pour les distinguer.

Fonds B2

Cette dénomination est attribuée aux opérations réalisées au moyen des capitaux provenant d’emprunts auxquels la Région attache

sa garantie et des primes en capital.

En matière de prêts, le fonds B2 reprend :

¼¼les prêts hypothécaires ordinaires (B2 - HOP),

¼¼les écoprêts hypothécaires (B2 – HEP et HEM),

¼¼les écoprêts à tempérament (B2 – TEP et TEM),

¼¼les écopacks (B2 – ECO),

¼¼les prêts OFS (B2 - OF1).

Fonds B OU AB

L’appellation est réservée aux opérations réalisées au moyen de nos ressources propres.

Ce fonds reprend :

¼¼le FIS ou Fonds d’Interventions Spéciales. Il octroie des prêts dans des cas exceptionnels ;

¼¼le FAT ou Fonds d’Achat de Terrains. Son objectif est de faciliter aux futurs constructeurs l’achat du terrain à bâtir par l’octroi de

prêts à taux réduits et dégressifs ;

¼¼le Fonds OFS. Il permet l’octroi de prêts pour la rénovation de logements donnés en gestion à un OFS.

chapitre 05 / analyse des comptes et comptes annuels


Fonds du Logement

des familles nombreuses de Wallonie

1, Rue de Brabant - 6000 Charleroi

Téléphone : 071/207.711 - Télécopie : 071/207.756

Courriel : contact@flw.be

www.flw.be

éditeur responsable :

Vincent Sciarra, Directeur général

Conception graphique et réalisation :

Violette Bernard

Impression :

IPM Printing

Photographie :

Simon SCHMITT - www.globalview.be

(couverture, p 14-15 Mons, p 42-43 Liège, p 66-67 Lobbes, p 86-87

Namur, p 98-99 Charleroi)

Fabrice DOR - DGO4, SPW (p 4-5, FLW)

© Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie 2015


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des familles nombreuses de Wallonie

1, rue de Brabant - 6000 Charleroi

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Avec le soutien de la

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