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Droit au logement198 / janvier 2011www.asloca.chLe journal de l’ASLOCA NoDRLe dossierASCENSEURSEN SUISSELa moitié ne répondpas aux normesJAB1006 LAUSANNEPOSTCODE 1DROIT AU LOGEMENTJOURNAL DE L’ASLOCAN o 198 / janvier 2011Tiré à 91 300 exemplairesVoS DROITSBAISSE DU TAUX HYPOTHéCAIRE DE RéFéRENCESUIVEZ LE GUIDE...ASLOCAFéDéRATION ROMANDERue jean-jacques-cart 81006 LausanneGENèVEVOTATION DU 13 FéVRIER 2011VOTEZ NON à LAFONDATION MAMMOUTH

Droit au logementLe journal de l’ASLOCASommairen o 198 / janvier 2011l’éDitole meSSage De l’aSloCa p.3VoS DroitSMode d’emploi: comment fairebaisser son loyerp.4-5SuiSSeEpargne-logement: ce que p.6l’ASLOCA en penseDoSSierLa sécurité des ascenseurs p.7-10n’est pas assurée dans tous les casgenèVeVotation du 13 février 2011: p.11l’ASLOCA dit NON!JuraCongé abusif annulé p.12FriBourgLoyers usuels dans un quartier: p.13les bailleurs en abusentneuCHâtelA petits pas, vers une justice gratuite p.14PermanenCeS aSloCa p.15internationalChine: expulsions forcées p.16C’est sûr, la sécurité des ascenseurs dansnotre pays comme d’ailleurs partout dans lemonde n’est pas si assurée. D’autant lorsquel’installation date de plus de dix ans. EnSuisse cela signifie que les ascenseursont été mis en fonctionnement sans tenircompte des exigences de l’ordonnancefédérale entrée en vigueur en 2001. Il suffitde parcourir le dossier des pages 7 à 10 pour en admettrel’évidence: c’est à ses risques et périls que l’on emprunte unascenseur, surtout les plus beaux et les plus historiques, ceuxqui ont toutes les chances de ne pas répondre aux normes desécurité actuelles.mais, si vous avez décidé de vous plonger dans cette éditiondu journal de l’ASLOCA, vous allez aussi réaliser à la page 14que les locataires du canton de neuchâtel ont réussi à obtenirune justice partiellement gratuite. Chi va piano va sano,comme on dit. merci à l’initiative de l’ASLOCA, qui sait semontrer tenace lorsque la défense des locataires est en jeu.A la page 12, vous allez découvrir – si ce n’est déjà fait – que,dans le Jura notamment, être membre de l’ASLOCA permetau locataire d’être reconnu dans ses droits.quant à vous qui souhaitez vous lancer dans une demande decontestation de loyer suite à la baisse du taux hypothécaire deréférence, suivez le guide et la marche à suivre qui vous sontproposés en page 6, vous y gagnerez.Claire-Lise GenoudRédactrice en chef(photo de couverture) Plus de la moitié des 180 000 ascenseurs installés en Suisse ne répondent pas aux normes de sécurité actuelles.DROIT AU LOGEMENTJournal de l’ASLOCAParaît cinq fois par annéeAbonnement 13 francs/anRédactrice en chef:Claire-Lise GenoudCase postale 21041211 Genève 1claire-lise.genoud@asloca.chEditeur:ASLOCArue Jean-Jacques-Cart 81006 LausanneDiffusion:membres des sections del’ASLOCA Romande et abonnésGraphisme:madame Paris/Alexandra RuizCorrection:Elisabeth GobaletImpression:Imprimerie Saint-Paul, FribourgOnt contribué à ce numéro:Caro, Christian Dandrès, AmaliaEchegoyen, Christelle Guélat Koller,marie-Claire Jeanprêtre Pittet, Pellet,Pierre Reymond, Carlo Sommaruga,François zutter2 — Droit au logement • Janvier 2011 n° 198

le DoSSierleS aSCenSeurSleur SéCurité DéPenDDeS autoritéS CantonaleSEn matière de sécurité, le contrôle des ascenseursdépend des lois propres à chaque canton, maisdepuis 2005 un organe fédéral assure lasurveillance des nouvelles installations. Le pointavec Norbert haas, inspecteur fédéral à l’ASIT,l’Association suisse d’inspection technique.Depuis quatre ans, norbertHaas travaille comme inspecteurfédéral à l’ASIT, l’Associationsuisse d’inspectiontechnique, qui assure aussila surveillance des machinesà vapeur, des centrales nucléaires,des pipelines et dutransport des matières dangereuses.Bien que l’ordonnancefédérale sur les ascenseursdatant du 23 juin 1999 soitentrée en vigueur en 2001, cen’est qu’en 2005 que son départementchargé de l’inspectiondes ascenseurs a été crééNorbert haas et ses collègues inspecteurs fédéraux traitentessentiellement des problèmes liés à la sécurité des ascenseurs.DRau sein de l’ASIT. Depuis,norbert Haas et ses collèguesfont régulièrement des visitesaux installateurs suisses pours’assurer qu’ils respectent lesnormes de sécurité exigéespar cette ordonnance lors de laconstruction, de la fabricationet de l’installation d’un nouvelascenseur.En t a nt qu’i nspecteu rfédéral, est-ce que vous faitesdes inspections à l’improvistedans les immeubles?Norbert haas. Tout installateura l’obligation d’annoncerles ascenseurs nouvellementmis en circulation dansune base de données tenuepar notre département. Surcette base, nous réalisonsdes contrôles par sondage ententant compte du volumed’activité de l’installateuret dans l’optique de couvrirtoutes les régions géographiquesde Suisse. De ce fait, lerisque d’être contrôlé est toujoursprésent.Concernant les ascenseursdatant d’avant 2001, peut-ondire qu’il n’y a aucune normequi oblige à les contrôlerrégulièrement? N’estcepas un danger pour lesutilisateurs?On ne peut pas dire celaparce que l’Europe a érigéune norme d’amélioration dela sécurité des ascenseurs en2003 très détaillée, qui comporte74 points d’améliorationde la sécurité. Cette norme représenteaujourd’hui l’état dusavoir. Elle est une recommandationdestinée aux autorités,aux entreprises de maintenanceet aussi aux propriétairespour définir une approchesystématique et raisonnable demise en œuvre de l’améliorationde la sécurité sur les ascenseursusagés. Cette normeexiste, mais elle n’a malheureusementpas de base légalepour son application en Suisse.Ce sont donc aux autorités cantonalesde décider d’en tenircompte ou pas dans la définitiondes mesures à prendre surle parc des ascenseurs usagerssur leur territoire respectif.Et les cantonsen tiennent compte…Aujourd’hui, seuls les cantonsde Genève et de zurich disposentde bases légales contraignantesimposant la mise àniveau de la sécurité des ascenseursusagés. En fonctionde l’état de leur parc d’ascenseurs,ils ont procédé au filtragede ces 74 points d’améliorationde la sécurité. Ils enont retenu une dizaine et ontdéfini les délais de mise enconformité.Fribourg, pour sapart, vient d’accepter le postulatdu parlementaire FrançoisRoubaty et s’est engagé à sedoter dès 2011 d’une baselégale pour l’amélioration de lasécurité. Aucun autre canton,à notre connaissance, n’a légiféréà ce sujet, mais nous espéronsque la décision de cestrois cantons fera boule deneige et que les autres cantonsse doteront bientôt eux ausside bases légales.Que peut faire un locataires’il se méfie de l’ascenseurde son immeuble?S’il est au bénéfice d’un contratde bail, il peut faire valoir sondroit privé et s’adresser à sagérance, qui prendra contactavec le propriétaire de l’immeuble.Le cas échéant, le locatairepeut nous contacterdirectement au moyen du formulairedisponible sur notresite www.svti.ch. Sa requêtesera alors traitée par nos ser-8 — Droit au logement • Janvier 2011 n° 198

DRIl appartient à la justice dedéfinir si la non-remise àniveau des exigences de sécuritéconformément à la normeen vigueur représente undéfaut d’entretien au sens del’article 58 du Code des obligations.Le propriétaire ou lapersonne responsable pourraitalors être rendu responsable.mais nous ne disposons àce jour d’aucune jurisprudenceà ce sujet.En cas d’accident, s’il est prouvé un défaut d’entretien de l’ascenseur, le propriétaire peut en êtrerendu responsable.vices de manière confidentielle.Seules les annonces fondéessont cependant prises encompte. nos services ne traitentque des problèmes liés àla sécurité des usagers et nondes problèmes de confort, derespect de prestations définiespar contrat ou, par exemple, sil’ascenseur tombe régulièrementen panne.Vous intervenez même s’ils’agit d’un ascenseur d’avant2001?Oui. Sur annonce de défaut,on se doit d’intervenir, neserait-ce que pour faire unconstat de l’état de marche del’ascenseur.Et ensuite...nous faisons parvenir un étatsécuritaire de l’ascenseur aupropriétaire et en envoyonsune copie à l’autorité cantonalecompétente, qui est tenuede définir les actions d’améliorationde la sécurité sur leparc des ascenseurs existantsde son territoire. Si le propriétairene veut pas le mettreà niveau, le canton peut intervenir.Pour notre part, sansbase légale, notre service nepeut rien faire de plus.Mais que se passe-t-il en casde danger imminent…Si nous constatons par exemplequ’un câble est sur le pointde rompre – ce qui est assezrare – ou qu’un des mécanismesde roulement risque de“Depuis l’introduction del’ordonnance sur les ascenseursen 2001, les constructeursdoivent pouvoir prouver que leurproduit satisfait à des exigencesessentielles de sécurité”lâcher, nous prenons contactdirectement avec les autoritéscantonales concernées et leurexposons la situation. Aprèsconcertation, nous avons lapossibilité de mettre à l’arrêtun ascenseur usagé.Finalement, qui est responsablelors d’un accident?Pour en revenir aux anciensascenseurs, auparavant, enmatière de construction toutétait possible?Pas tout à fait. Dans les cantonsqui ne disposent pas d’une législationen matière d’ascenseurs,les constructeurs ontdécidé de se soumettre à desnormes dès 1939, mais cellescin’étaient que des recommandations.Elles ont été réviséesà plusieurs reprises,et il a fallu attendre le décretfédéral de 1981 pour imposerle respect de celles-ci sur l’intégralitédu territoire suisse.Est-ce qu’on peut dire queles constructeurs ont étéresponsabilisés?Oui, mais ils l’étaient déjà!L’ascenseur est un moyen detransport qui nécessite un savoir-faireet des connaissancesspécifiques. Cela a toujoursété le cas. Ce qui achangé depuis l’introductionde l’ordonnance sur les ascenseursen 2001, c’est le faitqu’ils doivent pouvoir prouverque leur produit satisfait à desexigences essentielles de sécurité.Ils doivent égalementsuivre des procédures d’évaluationde la conformité quipeuvent être contrôlés par uneinstance fédérale, en l’occurrencel’Inspection fédérale dela sécurité où je travaille.(suite page 10)Du CÔté Du Droit Du Bail: réParationS et réDuCtionS De loYerDes problèmes affectant les installations et lesparties communes de l’immeuble, dont les ascenseurs,peuvent constituer des défauts dela chose louée auxquels le bailleur peut êtretenu de remédier. Si c’est le cas, le locatairedoit informer le bailleur de l’existence duproblème, par courrier recommandé, et enexiger la réparation (mise en demeure). Dansle but de contraindre un bailleur récalcitrant,le locataire peut en outre consigner son loyer.Pour ce faire, il doit indiquer dans ce courrierque, faute que l’installation défectueuse soitréparée dans un délai convenable, le loyerdu mois qui suit sera payé en mains de l’institutiondésignée par le droit cantonal.les droits du locataireDe la connaissance du défaut jusqu’à sonélimination, le locataire a droit à une réductionde son loyer. Il lui incombe toutefois dedémontrer l’existence et l’ampleur des nuisancesqu’il subit. Il pourra notamment s’appuyersur le témoignage de ses voisins et de clichésphotographiques.Le juge apprécie l’importance de la réductionde loyer due de cas en cas. Le Tribunalfédéral a ainsi jugé que le loyer d’un appartementsitué au 4 e étage d’un immeuble privéd’ascenseur pouvait être réduit de 10%.Christian DandrèsDroit au logement • Janvier 2011 - n° 198 — 9

le DoSSierleS aSCenSeurSDeS CantonSPréCurSeurSSuite à plusieurs accidentssurvenus avec des enfants, lecanton de genève a prisconscience de l’importanced’ajuster le niveau de sécuritédes anciens ascenseurs.Non seulement le verre inadaptéa été retiré des portespalières, mais des portes decabine ont été installées, etdepuis avril 2004 le cantona adopté dans sa loi la directiveL5. Cette dernière sebase sur la norme européenneSnel (Safety norm forexisting lifts, en 81-80),qui date de novembre 2003et fait foi en matière de sécuritédes ascenseurs.Décrivant 74 risques pour lesascenseurs existants, cettenorme SNEL est dorénavantinscrite dans les lois depays comme la France, laBelgique, l’Espagne, l’Italie,la Grèce ou la Suède.En Suisse, elle a été introduitele 1er juillet 2004 en tantque norme Sia 370.080.Mais son application juridiqueincombe aux cantons.Ainsi, à l’exemple du cantonde Genève, le canton deZurich a lui aussi décidéde légiférer en matière desécurité des ascenseurs et apromulgué le 16 septembre2008 la directive ESBA, elleaussi adaptée de la normeeuropéenne SNEL.Le 19 juin 2009, c’était autour du Grand Conseil ducanton de Fribourg d’accepterle postulat déposépar François Roubaty, quidemandait d’évaluer l’étatde sécurité des ascenseursen fonctionnement. Les résultatsparlent d’eux-mêmes:presque la moitié des ascenseursdu canton (2900 sur6000) ne correspondent pasaux normes SNEL. Le cantonne va pas en rester là. Tantmieux.(suite de la page 9)Comment expliquer ce changementde manière de faire?Au fil du temps, la notion desécurité a passablement évoluéet elle a pris toujours plus d’importance.Avec l’introductionde l’ordonnance sur lesascenseurs, la Suisse a reprisles exigences européennes enmatière de sécurité et de santé,mais aussi de libre-échange.Le marché des ascenseurs estun marché aujourd’hui totalementlibre, satisfaisant auxexigences de la nouvelle approcheeuropéenne.A votre avis, quels sont leschangements les plus significatifsentre les anciens etles nouveaux ascenseurs?Des détails qui ont toute leurimportance. Par exemple, ausiècle passé, il y avait toujoursune pancarte qui interdisaitl’utilisation de l’ascenseuraux enfants de moins de12 ans. Aujourd’hui, dans lesnouvelles installations, avec ledéveloppement de la technologieet le développement desconnaissances des enfants, cegenre d’interdiction n’a plusde raison d’être. Et elle n’yfigure d’ailleurs plus. Un autreexemple concerne le cas où unusager d’un ascenseur rencontreun problème: il peutaujourd’hui compter sur unetéléalarme, la touche «cloche/alarme» directement reliée àune centrale d’alarme, alorsque, dans les anciens ascenseurs,seul ce que l’on appelleun «ronfleur» était mis à sadisposition.Un ronfleur?Il s’agit d’une sirène sonorepermettant d’informer levoisinage qu’il y a une personnecoincée dans l’ascenseur.mais, s’il n’y a personnequi l’entend et si l’usager netrouve pas le moyen d’alerterquelqu’un, il peut y rester desheures.Existe-il encore des ascenseursmunis de ce ronfleur?Tout à fait. C’est même la majoritédes ascenseurs construitsavant 2001. Si une téléalarmeest exigée par ordonnancefédérale pour les ascenseursnouvellement mis en circulation,seule une loi cantonalepeut définir des mesurescontraignantes à ce sujet pourles ascenseurs existants.Vous avez parlé d’autresaméliorations…Effectivement. Dans les nouveauxascenseurs, il existe dorénavantune porte de cabine.Cette dernière protège lesusagers d’un contact avec lemur qui défile en passant d’unétage à l’autre. Elle évite biendes accidents, notammentcelui de se coincer un piedalors que l’ascenseur est déjàen mouvement. Sans cetteporte de cabine, il arrive aussiqu’un vélo ou un container seglisse contre la paroi défilantet bloque, par effet de levier,l’usager au fond de la cabine.C’est ce type d’accidents quipeut être évité grâce à la portede cabine.Propos recueillis parClaire-Lise Genoud10 — Droit au logement • Janvier 2011 n° 198

genèVeVotation Cantonale Du 13 FéVrier 2011VoteZ non à laFonDation mammoutH!Lors de la votationcantonale du 13 février2011, les Genevois sontappelés à se prononcersur la modificationde la loi généralesur le logement etla protection deslocataires. Votez NON!Christian DandrèsAvocatAsloca GenèveL’ASLOCA s’oppose au projetde loi sur la modification dela loi générale sur le logementet la protection des locataires(I 4 05 - 10330). En effet, ceprojet de loi instaurerait, auxfrais des locataires, le règne dela technocratie et la mainmisedes régies immobilières sur leslogements sociaux du canton!Rappel des faitsL’Etat de Genève disposede logements sociaux destinésaux locataires que les prix pratiquéspar les bailleurs privésexcluent des habitations à loyerlibre. Le territoire genevoisest divisé en quatre secteursattribués à quatre fondationsimmobilières de droit public(FIDP). Ces institutions ontpour mission de créer et degérer des logements sociaux.Elles sont administrées parplusieurs dizaines de citoyens,politiques et représentants associatifs,architectes et spécialistesde la construction.Ces personnes sont les garantesd’une gestion efficace,peu coûteuse et proche deslocataires.Un projet déconnectédes réalités socialesEmmenée par le conseillerd’Etat mark muller – anciensecrétaire général de laChambre genevoise immobilière– une majorité parlementaire(Parti libéral, PDC,mCG) s’est dessinée poursoutenir le projet de fusiondes quatre fondations en unestructure unique, déconnectéedes réalités sociales et entièrementsous la coupe du Conseild’Etat. Cette révision auraitpour effet de laisser les 6800logements sociaux (30 000demain) au bon vouloir d’unpetit comité, nommé par leseul gouvernement, excluantainsi tout contrôle démocratiquesur ces institutions.Cette main basse opéréesur le logement social est inacceptable!L’ASLOCA appelleles locataires du canton deGenève à se rendre aux urnesle 13 février 2011 et à refuserla modification de la loi généralesur le logement (I 4 05 –10330) parce que:1. Coûts supplémentaires Ceprojet entraînerait des coûtssupplémentaires à la charge deslocataires, donc des hausses deloyer, au profit de régies immobilièreset d’administrateursprofessionnels.2. Fin de la gestion de proximitéCette réforme mettraitfin à une gestion de proximitéqui a fait ses preuves etentraînerait la généralisationdes méthodes pratiquées parles régisseurs privés qui fontle drame de bon nombre delocataires.3. Plus de fondation hBMCette fusion ferait perdre auxFIDP leur qualité de fondationHBm (Habitation bonmarché). Elles pourraient dèslors se consacrer à des tâchesautres que la création et lagestion de logements destinésaux personnes exclues dumarché locatif privé.4. Opposition du peuple en2008 Cette révision remettraiten cause la volonté populairequi avait clairement refusé en2008 la professionnalisationdes conseils d’administrationdes entreprises publiques.La modification de laloi générale sur le logement(I 4 05 – 10330)est un projet néfaste, inutile etcoûteux. Le 13 février 2011,votez et faites voter nOn à lamodification de la loi généralesur le logement.Droit au logement • Janvier 2011 - n° 198 — 11

TRANSJURAUn congé abusif annulé par la justice jurassienneL’obstination afini par payerAprès avoir refuséune hausse de loyer,une locataire dePorrentruy s’était vusignifier la résiliationde son bail. Elle aobtenu gain de causedevant le tribunal.Christelle Guélat KollerCoprésidenteAsloca TransJuraC’est sur un véritable casd’école que s’est penché dernièrementle Tribunal desbaux à loyer et à ferme (TBLF)du canton du Jura. Les prémicesdu litige remontent àl’automne 2008. Une habitantede Porrentruy qui occupe lemême appartement de 4 piècesdepuis quinze ans se voit notifierune hausse de loyer de 640à 700 francs. Raison invoquée:une harmonisation des loyersdans l’immeuble. L’acomptede charges passe de 120 à180 francs. Contestant ces augmentations,la locataire saisitla Commission de conciliationen matière de bail à loyerde Porrentruy. Une conventionest signée qui stipule quele loyer reste à 640 francs etque l’acompte de charges semonte désormais à 160 francs.Il est également convenu queles deux parties entreront endiscussion sur un nouveauloyer dès que des travaux, nonencore définis, auront été réalisésdans l’appartement.Travaux d’entretienC’est sur la nature deces travaux que se focalisele litige. Pour la locataire,la remise en état des fenêtres,très vieilles, s’apparenteclairement à de l’entretien. Lepropriétaire, lui, campe surses positions. Il communiquela liste des travaux qu’il souhaiteréaliser et précise que leloyer augmentera de 60 francssitôt ceux-ci terminés. Refusde la locataire, qui au printemps2010 se voit notifier larésiliation de son contrat debail pour le 30 juin.Décidée à se battreAppuyée dans ses démarchespar l’ASLOCA TransJura,et toujours décidée à se battre,la locataire s’adresse une nouvellefois à la Commission deconciliation pour réclamerl’annulation de sa résiliationde bail. Comme elle n’est pasentendue, elle saisit alors leTBLF.Congé sanctionet congé représaillesDéfendue par un avocatmembre du comité de l’AS-LOCA TransJura, la locatairea invoqué la violation dedeux dispositions légales: l’interdictiondu congé «sanction»(article 271a al.1 let. b CO) etl’interdiction du congé «représailles»(article 271a al.1 let. ech. 4 CO). En ce qui concernele premier argument, le tribunala estimé qu’il s’agissaitd’un cas d’école. Il ressort desdifférentes missives adresséespar le bailleur que son seulmotif pour procéder à la résiliationdu contrat de bail étaitle refus de la locataire d’accepterla hausse de loyer qui auraitdû intervenir après la réalisationdes travaux.Le TBLF a annuléla résiliation de bailLe tribunal a aussi estimé quele bailleur violait l’interdictiondu congé «représailles». Cettedisposition offre une protectionau locataire dans les troisans suivant la procédure deconciliation. Dans ce cas, ledélai n’a pas été respecté. Parailleurs, le tribunal a estiméqu’il ne s’agissait pas nonplus d’un cas bagatelle, argumentinvoqué par le propriétaire.Il faut considérer l’ensembledu litige qui ne portepas seulement sur l’augmentationde loyer, mais égalementsur la réalisation de travauxd’entretien, voire d’améliorationet sur la conséquence deceux-ci quant à l’augmentationde loyer.Pour toutes ces raisons, leTBLF a annulé la résiliationde bail.12 — Droit au logement • Janvier 2011 n° 198

FriBourgFiXation DeS loYerSleS BailleurS aBuSentDeS loYerS Du QuartierCherchant tout prétexteà l’augmentation desloyers, les bailleursont tendance à utiliserla référence desloyers usuels dansun quartier poursignifier des hausses,surtout lorsque le tauxhypothécaire reste bas.Amalia EchegoyenAvocat-conseilAsloca FribourgEn vertu de l’art. 269a lit.aCO, ne sont en règle généralepas abusifs les loyers quise situent dans les limites desloyers usuels dans la localitéou dans le quartier.Le taux hypothécaire étantà un très bas niveau depuisplusieurs années, il est deplus en plus fréquent de voirles bailleurs utiliser le critèredes loyers usuels du quartierpour augmenter un loyer, quece soit en début de bail ou encours de contrat.Admis pour fixerun loyer initialS’il est admis que ce critèresert avant tout à fixer un loyerinitial, le bailleur peut s’enprévaloir, exceptionnellement,pour augmenter le loyeren cours de bail. Tel est notammentle cas si l’immeubleest vendu ou sorti du contrôlecantonal des loyers ou encoresi le précédent loyer était échelonnéou indexé.La preuve du bailleurFace au critère des loyersusuels, qui paraît a priori unpeu flou, le locataire n’est passans défense. Il a en effet lapossibilité de contraindre lebailleur à démontrer que leloyer prévu se situe bien dansles prix du quartier ou de la localité.Pour ce faire, il devraimpérativement contester,auprès de l’autorité de conciliation,le loyer initial dans les30 jours dès la réception de lachose louée ou la hausse deloyer dans les 30 jours dès lanotification.Le bailleur devra alors apporterla preuve que le loyercorrespond aux loyers usuelsen produisant au moins cinqexemples comparables quant àl’emplacement, la dimension,l’équipement, l’état d’entretienet l’époque de construction. Ilne saurait se référer à d’autresappartements dont il est égalementpropriétaire ou situésdans le même immeuble.“Le locataire qui voit son loyeraugmenter en vertu des loyersusuels peut s’opposer à la hausseen invoquant un rendementexcessif de la chose louée”Contre-preuve du locataireLe locataire, quant à lui,peut tenter d’apporter lacontre-preuve en produisantégalement des exemples comparablesvisant à prouver quela tendance des loyers de la localitéou du quartier n’est pas àla hausse ou que le prix prévuexcède les limites.Rendement excessifIl est également importantde souligner que le bailleur estlié par le motif qu’il invoque.Ainsi, s’il se prévaut des loyersusuels, il ne peut plus fairevaloir d’autres critères tels quele rendement insuffisant, unehausse des coûts ou une prestationsupplémentaire. En revanche,le locataire qui voit sonloyer, initial ou non, augmenteren vertu des loyers usuelspeut, si l’immeuble n’est pasancien, s’opposer à la hausseen invoquant un rendementexcessif de la chose louée, notammentlorsque l’immeuble aété acheté récemment ou vientde sortir du contrôle cantonaldes loyers. Le bailleurqui entend maintenir sa prétentiondevra alors démontrerque tel n’est pas le cas.Droit au logement • Janvier 2011 - n° 198 — 13

neuCHâteltriBunal DeS BauXenFin une JuStiCe gratuiteEtape par étape,les différentspoints demandéspar l’initiative del’ASLOCA Neuchâtelse mettent en place.Tour d’horizon.M.-C. Jeanprêtre PittetCheffe service juridiqueAsloca neuchâtelEn marge de l’initiative del’ASLOCA neuchâtel «Pourune justice accessible aux locataires»,le Grand Conseilpoursuit sa mise en œuvre desréformes, en particulier dunouveau Code de procédurecivile.Depuis le 1er janvier 2011,l’Autorité de conciliation adisparu, et les procédures enmatière de bail ont été intégréesaux tribunaux régionauxqui siégeront sous l’appellation«Chambre de conciliation».Comme auparavant, cetteétape de procédure est gratuiteet se déroule en présenced’un magistrat, d’un représentantdes bailleurs et d’unreprésentant des locataires.Pou r le s i m meuble ssitués dans les districts de LaChaux-de-Fonds, du Locle etdu val-de-Ruz, il faut s’adresserau Tribunal régional desmontagnes à La Chaux-de-Fonds. C’est là que se déroulerontles audiences. Pour lesimmeubles situés dans les districtsde neuchâtel, de Boudryet du val-de-Travers, lescontestations doivent être déposéesau Tribunal régionaldu Littoral à neuchâtel,les audiences se déroulerontà neuchâtel ou à Boudry,selon les disponibilités desjuges. Lorsque la conciliationn’aboutit pas, ce sont les tribunauxrégionaux qui deviennentcompétents, aux mêmesadresses mais avec un autrejuge et sans les représentants.Frais de justice supprimésA noter que jusqu’à présentle canton de neuchâtel étaitl’un des derniers à percevoirdes frais de justice devant letribunal et le Conseil d’Etatn’avait pas prévu d’introduirela gratuité. mais la grandenouveauté – elle a passépresque inaperçue – a été introduitepar le Grand Conseildans sa session de novembre2010, alors qu’il était questiondu tarif des frais. Suiteà un amendement du groupesocialiste, il a été admis qu’enAl e x A n D R A R u i zmatière de contrat de bail àloyer portant sur des locauxd’habitation, il n’est plusperçu ni frais ni émolumentsde chancellerie, sauf témérité,lorsque le litige est soumis à laprocédure simplifiée. Cela signifiequ’il n’y a plus de fraisde justice pour les deux typesde litiges suivants:- les litiges dont la valeurlitigieuse ne dépasse pas30 000 francs- les litiges (quelle que soitla valeur litigieuse) concernantla consignation du loyeren cas de défauts, la protectioncontre les loyers abusifset la protection contre lescongés ou la prolongationdu bail.Ces modifications sontévidemment les bienvenuespour les locataires. Combiend’entre eux par le passé ontdû renoncer à saisir le tribunalen raison des frais qu’ilsdoivent, dans la plupart descas, avancer eux-mêmes.A Neuchâtel, dorénavant, il n’est plus perçu ni frais ni émoluments de chancellerie dans les litigesliés au contrat de bail à loyer portant sur des locaux d’habitation.L’initiative de l’ASLOCAEtape par étape, les différentspoints de l’initiativede l’ASLOCA neuchâtel semettent en place. Reste encorela proximité de la justice, demanière à ce que les audiencesse tiennent (comme actuellement)au moins à La Chauxde-Fondset à neuchâtel, leslocataires étant tenus de comparaîtrepersonnellement etde se déplacer pour assisteraux audiences (ce qui n’estpas le cas des bailleurs). Pourl’année 2009, les procéduresà traiter dans le domaine dubail ont atteint le nombre de1647, dont 387 concernant lesmontagnes et 1260 le Littoral.Osons espérer que, là également,le Grand Conseil fassepreuve de sagesse et ne péjorepas la situation des locataires.14 — Droit au logement • Janvier 2011 n° 198

PERMANENCES asloca — HORAIRES & LIEUXFRIBOURGASLOCA FRIBOURGCase postale 181774 COUSSETT: 0848 818 800Permanence téléphoniquelundi, mardi et jeudi:8 h 30 - 11 h 15lundi et jeudi: 13 h 15 - 16 h 15Consultation sur rendez-vousPermanence sans rendez-vousFribourgHôpital des Bourgeoisrue de l’Hôpital 2(côté rue du Criblet)mercredi: 19 h - 20 hBulleRéseau Santé et Social de la Gruyèrerue de la Lécheretta 24/ au rez1 er et 3 e lundis du mois: dès 20 hRomontCafé-Restaurant de l’Ange,Chavannes-sous-Romont1 er et 3 e jeudis du mois: 19 h - 20 hPermanence en allemandsans rendez-vousFribourgavenue Beauregard 133e étage1 er et 3 e jeudis du mois: 18 h -19 hGENèVEASLOCA GENèVERue du Lac 121211 Genève 6T: 022 716 18 00 / F: 022 716 18 05asloca.geneve@asloca.chPermanence sans rendez-vouslundi-jeudi: 17 h - 18 hvendredi: 12 h 30 - 13 h 30ConsultationsLes avocats reçoivent également surrendez-vous en dehors de ces heuresJURA &JURA bernoisASLOCA TRANSJURACASE POSTALE 462800 Delémont 1T: 032 422 74 58Permanence téléphoniquejeudi: 17 h - 19 hvendredi: 13 h 30 - 15 hConsultationsLes avocats reçoivent également surrendez-vous en dehors de ces heuresbienne & seelandASLOCA BIENNEc/o ASLOCA Canton de BerneCase POSTALE3000 Berne 23Consultations sur rendez-vousT: 0848 844 844NeuchâtelASLOCA Neuchâtelrue des Terreaux 1CASE POSTALE 882004 NeuchâtelT: 032 724 54 24 / F: 032 724 37 26aslocane@bluewin.chConsultationsNeuchâtelsur rendez-vous ou par téléphoneLa Chaux-de-Fondssur rendez-vousRue Jardinière 71, Case postale 352301 La Chaux-de-FondsT: 032 913 46 86 / F: 032 914 16 26ValaisASLOCA VALAISrue de l’Industrie 10Case POSTALE 151951 SionPermanence téléphoniquelundi: 9 h - 11 hjeudi: 9 h - 11 h et 14 h - 17 hT: 027 322 92 49mardi: 9 h - 11 h (T: 079 782 88 51)Consultations sur rendez-vousSionRue de l’Industrie 10(pavillon parking Swisscom)lundi:14 h - 18 hmercredi:18 h - 20 hMartignyRue des Finettes 22 (bâtiment SCIV)mercredi: 18 h - 19 h 30T: 027 322 92 49MontheyCafé du ValaisAvenue de la Gare 63mardi: dès 18 hT: 024 471 17 01 / 024 471 37 48ViègeM e David GruberÜberbielstrasse 102 e et 4 e mercredis du mois: dès18 hT: 027 946 25 16VAUDASLOCA Broye vaudoiseAvenue de la Gare 9Case POSTALE 161522 LucensT: 021 906 60 45 / F: 021 906 60 45Permanence téléphoniquelundi, mercredi: 8 h - 11 hConsultations sur rendez-vousASLOCA intersectionsLausannemorgesrenensrue Jean-Jacques-Cart 8CASE POSTALE 561001 LausanneT: 0840 17 10 07 / F: 021 617 11 48Permanence téléphoniquelundi à jeudi:9 h - 12 h / 13 h 30 - 16 h 30vendredi:9 h - 12 h et 15 h - 16 h 30Consultations sur rendez-vousLausanneRue Jean-Jacques-Cart 8lundi à vendredimercredi soirMorgesRue de la Gare 3mardi matin et mardi soirjeudi matinRenensRue de Lausanne 31Blundi soirmardi après-midijeudi après-midiL’ASLOCA LA CÔTE À NYONCHERCHEUN CAISSIER/UNE CAISSIÈRESon travail consistera à tenir lacomptabilité et à gérer le fichier desmembres contre rétribution.Faites-nous parvenir votre dossier àl’adresse suivante:aSLOCA La Côteles Plantaz 13a1260 NyonVAUD (suite)ASLOCA La CôteLes Plantaz 13a1260 NyonT: 022 361 32 42Permanence téléphoniquelundi, mardi et jeudi: 8 h 15 - 10 h 15mardi et jeudi: 15 h - 17 hConsultations sur rendez-vousNyonLes Plantaz 13a (Gais-Logis)RolleAvenue Général-Guisan 32lundi après-midiASLOCA MontreuxEst vaudoisCase postale 10241820 MontreuxT: 021 963 34 87 / F: 021 963 34 88Consultations sur rendez-vousAigle, Hôtel de Villejeudi: 8 h 30 - 11 hMontreuxAvenue des Alpes 5lundi, mardi, mercredi et vendredi:8 h 30 - 12 hainsi que le 1 er mardi de chaquemois: 18 h 30 - 19 h 30ASLOCA Nord vaudoisrue des Pêcheurs 8Case postale 921401 Yverdon-les-BainsT: 024 426 10 66 / F: 024 423 69 03Permanence téléphoniquejeudi et vendredi: 14 h - 17 hConsultations sur rendez-vous(entrée: Centre social St-Roch)lundi: 8h – 12h / 14h – 18h /19h30 – 21hASLOCA VeveyLa Tour-de-PeilzCase postale 381800 VeveyT: 021 922 79 62 / F: 021 922 53 62Consultations sans rendez-vousVevey, rue du Simplon 40lundi: 18 h - 20 hjeudi: 17 h - 19 hLes avocats reçoivent égalementsur rendez-vousASLOCA vaudRue jean-jacques-cart 81006 lausanneT: 021 617 50 36 / F: 021 617 11 48ASLOCA ROMANDESecrétariat généralN.B.: Le secrétariat romandne donne pas de renseignementsjuridiquesRue des Pâquis 35Case postale 21041211 Genève 1T: 022 732 50 20 / F: 022 732 50 22asloca.romande@asloca.chDroit au logement • Janvier 2011 - n° 198 — 15

internationalProCeSSuS D’urBaniSation aCCéléré en CHineDeS eXPulSionS ForCéeSD’une rare ViolenCeConséquence d’uneurbanisation galopante,les expulsions semultiplient en Chineet donnent lieu à destragédies humaines.Carlo SommarugaSecrétaire généralAsloca RomandeDepuis le début des années1980, le processus d’urbanisationen Chine connaîtune évolution extrêmementrapide. La population urbainea ainsi plus que doublé entre1980 et 2010, passant de 19%à 47% de la population totale.Illustration de ce phénomène,le nombre de villes de plus de500 000 habitants a quadrupléentre 1980 et 2010, passantde 51 à 236. Selon les projectionsde l’Académie chinoisedes sciences sociales (ACSS),le taux d’urbanisation du paysdevrait continuer à augmenterces prochaines années pouratteindre un taux annuel oscillantentre 0,8 et 1%. Celaaboutirait pour 2030 à unepopulation citadine d’un milliardde personnes ainsi qu’àla création d’un réseau de 221villes de plus d’un milliond’habitants. Des chiffres quidonnent le vertige.Des quartiers entiers rasésDepuis quelques années,la majorité des projets de modernisationdes villes chinoisesrépond principalement àl’ambition des gouvernementslocaux d’attirer des investisseurs.Ce sont donc des projetslucratifs à court terme quivoient le jour. Pour mettre surpied ces nouvelles villes, desquartiers entiers sont rasés.C’est ainsi par exemple que le“Ces démolitions et la réalisationde projets d’urbanisation de grandeampleur contraignent des milliersd’habitants à quitter leur logement,en ville comme à la campagne”«vieux-Pékin» et ses siheyuan(maisons traditionnelles, symbolesde l’architecture de l’Empiredu milieu) ont quasimentdisparu. Comme ailleurs dansle monde, l’organisation desJeux olympiques a souvent étémise en avant comme justificationurbanistique. Or, pourbeaucoup, il s’agit d’un prétexteavancé par les autoritéspour vendre la ville aux promoteursimmobiliers.Des milliers d’expulsionsCes démolitions et la réalisationde projets d’urbanisationde grande ampleurcontraignent des milliers d’habitantsà quitter leur logement,en ville comme à la campagne.En l’absence de statistiquesofficielles, les seules donnéeschiffrées disponibles sont lesestimations du Centre pour ledroit au logement et contre lesexpulsions (COHRE). Selonce dernier plus de 1,25 millionde foyers auraient été démolisentre 1996 et 2006, ce qui représenteun total de 3,7 millionsde personnes expulséesde leur domicile.Les habitants sont généralementexpulsés sans compensationadéquate ou propositiondécente de relogement. La situationest telle qu’elle poussecertains aux gestes les plus désespérés:en septembre 2010,Pour témoigner de la violence des expulsions, un internaute chinoisa créé en octobre 2010 une carte interactive sur Google Maps.trois membres d’une mêmefamille se sont ainsi immoléspar le feu sur le toit de leurmaison pour protester contreleur expulsion dans la provincede Jiangxi.Beaucoup de violenceD’une manière générale,les expulsions sont empreintesd’une grande violence. Pourtémoigner de cette violence,un internaute chinois a crééen octobre 2010 une carte interactivesur le logiciel Googlemaps, qui répertorie les incidentsviolents auxquels ontdonné lieu les expropriationsen Chine.Dédié «à toutes les existencesqui ont pâti de l’ultrarapide processus d’urbanisationchinoise», le site a pourbut d’inciter les internautesà «refuser d’acheter les logementsoù le sang a coulé». Unsimple coup d’œil à cette cartetémoigne de la gravité de la situation.Des sigles se rapportantà des immolations, desdécès et des manifestations demasse recouvrent une grandepartie de cette «carte du sang».En cliquant sur chacun desévénements répertoriés, l’usagerpeut même lire (en chinois)les détails de l’affaire.Enfin un projetde réglementationLueur d’espoir cependant,après plus d’une année de discussionset de révisions, legouvernement chinois a commencé,le 15 décembre 2010,à solliciter l’opinion publiquesur la deuxième versiondu projet de la réglementationdes expropriations immobilièreset de leur compensation.Seule une réglementation progressisteen la matière pourraen effet permettre d’améliorerla situation.16 — Droit au logement • Janvier 2011 n° 198