Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Droit au<br />
ASLOCA<br />
lodement<br />
g<br />
Le journal de l'ASLOCA www.asloca.ch<br />
JAB<br />
1006 Lausanne<br />
N° <strong>176</strong> / septembre 2006<br />
Tirage: 86 500<br />
Postecode 1<br />
Rue Jean-Jacques-Cart 8<br />
1006 Lausanne<br />
DROIT AU LOGEMENT<br />
Journal de<br />
L'ASSOCIATION SUISSE<br />
DES LOCATAIRES<br />
fédération romande<br />
(KEYSTONE/AP Kyodo News STR)<br />
Le développement mondial arrive à un tournant en 2007<br />
Les villes dépassent<br />
la campagne<br />
Dossier pages 4 à 7<br />
Chauffage: les prix prenent l'ascenseur<br />
Agir pour économiser<br />
Page 10<br />
Votre loyer initial peut être plus bas que celui du locataire précédent<br />
Contester peut rapporter gros<br />
Page 8
Ici et là-bas<br />
Refus de<br />
lois injustes<br />
Editorial<br />
2<br />
Droit au logement n° <strong>176</strong><br />
Septembre 2006<br />
Le rapport 2006/2007 sur l’état<br />
des villes dans le monde d’ONU-<br />
Habitat le rappelle tragiquement.<br />
Les conditions de logement de<br />
centaines de millions de personnes sont<br />
plus que précaires. Slums, favelas, villas<br />
miseria, bidonville, taudis: que de<br />
noms pour une même réalité disséminée<br />
sur l’ensemble de la planète,<br />
celle du logement de la pauvreté et des<br />
exclus. Situation tragique qui touche<br />
des enfants, des femmes et des hommes<br />
de tout âge et qui, selon le rapport,<br />
n’est pas prête de disparaître malgré les<br />
déclarations et objectifs généreux que<br />
se fixe la communauté internationale.<br />
En effet, comme le montre notre dossier<br />
(p. 6 à 9) des centaines de millions<br />
d’individus supplémentaires rejoindront<br />
ces prochaines décennies la cohorte<br />
des mal-logés avec les conséquences<br />
que l’on imagine quant à la santé ou la<br />
mortalité.<br />
Moyens financiers insuffisants, planifications<br />
inexistantes, politiques de logement<br />
dérisoires ou inadaptées, mais<br />
surtout règles économiques internationales<br />
et nationales profondément injustes<br />
sont les causes évidentes de ce fléau.<br />
Il y a donc urgence à agir.<br />
Cependant, les politiques de coopération<br />
au développement stagnent. Les<br />
aides publiques en faveur des pays du<br />
Sud sont largement dépassées en chiffre<br />
par l’apport financier que représentent<br />
les innombrables petits envois d’argent<br />
au pays, des travailleurs migrants – souvent<br />
des sans papiers - venus apporter<br />
leur force de travail dans les pays du<br />
Nord pour des emplois que nous snobons.<br />
Ces envois d’argent sont devenus<br />
indispensables à la survie d’une population<br />
en expansion. Le départ vers des<br />
pays offrant du travail est donc une<br />
opportunité pour tous.<br />
Mais de nombreux hommes et femmes<br />
se battent dans leur pays d’origine pour<br />
améliorer les conditions de vie, notamment<br />
pour le droit au logement et un<br />
habitat digne pour tous. Notre dossier<br />
relate des mobilisations organisées au<br />
Kenya, au Zimbabwe et au Nigéria pour<br />
défendre le toit des plus démunis.<br />
Or souvent, et il faut le souligner, les<br />
militants de base comme les responsables<br />
d’organisations défendant les sans<br />
abris ou s’engageant contre les expulsions<br />
en masse des bidonvilles et contre<br />
les autres injustices locales sont pourchassés<br />
par les gouvernements ou les<br />
possédants. En fuite, souvent sans titre<br />
de voyage, il recherche la protection de<br />
démocraties, telle la Suisse.<br />
Il est donc indispensable que nos lois<br />
sur les étrangers et l’asile soient respectueuses<br />
du droit international, non discriminatoires,<br />
humaines et permettent<br />
la protection réelle de ceux qui partent<br />
travailler ou qui fuient la répression et<br />
la mort, souvent sans être porteur de<br />
documents officiels.<br />
La défense ici et là-bas du droit au logement<br />
comme droit universel passe aussi<br />
par le refus de lois pénalisant ceux qui<br />
cherchent protection pour s’être engagé<br />
dans leur pays comme nous le faisons<br />
librement chez nous.<br />
Carlo Sommaruga
Un outil fort utile expliquant lois et coutumes<br />
Tout sur la location<br />
en onze langues<br />
Intégration<br />
Bien des locataires<br />
connaissent peu leurs<br />
droits et obligations.<br />
Treize organisations<br />
publient «Le logement<br />
en Suisse», sous la<br />
responsabilité de la<br />
Commission fédérale<br />
des étrangers.<br />
Cette brochure<br />
contient beaucoup<br />
d’informations<br />
pertinentes en<br />
matière de location.<br />
3<br />
Droit au logement n° <strong>176</strong><br />
Septembre 2006<br />
Les 21 articles du droit<br />
suisse régissant le bail à loyer<br />
réglementent presque tous les<br />
aspects de la location. Mais<br />
soyons honnêtes: qui peut affirmer<br />
s'être s’aventuré dans cette<br />
jungle de paragraphes?<br />
Ceux qui connaissent l’une<br />
des langues officielles de la<br />
Suisse peuvent peut-être s’informer<br />
par d’autres biais, mais<br />
les bons conseils sont difficiles<br />
à obtenir pour tous les<br />
autres. C’est la conclusion à<br />
laquelle sont arrivées treize<br />
organisations actives au niveau<br />
du logement, de la location et<br />
de la migration. Elles ont uni<br />
leurs forces pour publier sur<br />
papier et sur internet une brochure<br />
d’information en onze<br />
langues intitulée Le logement<br />
en Suisse.<br />
Informations très<br />
compréhensibles<br />
Les locataires y trouvent les<br />
principaux éléments du droit du<br />
bail suisse, ainsi que conseils<br />
et informations utiles dans le<br />
domaine du logement. Cette<br />
brochure de douze pages aux<br />
couleurs gaies adopte une formulation<br />
claire – sans citer<br />
d’arides textes de loi.<br />
Lorsque les locataires connaissent<br />
peu les langues officielles<br />
et la culture de la Suisse,<br />
des difficultés peuvent surgir.<br />
Le droit du bail tout comme un<br />
contrat de location leur fait l’effet<br />
d’un grimoire crypté. C’est<br />
pourquoi on trouve aussi dans<br />
cette brochure des explications<br />
sur l’importance d’un contrat<br />
de location, la procédure d’un<br />
dépôt de caution ou le déroulement<br />
d’une remise d’appartement.<br />
Aide pratique pour<br />
les locataires<br />
La brochure aborde aussi<br />
brièvement les points essentiels<br />
d’un règlement d’immeuble,<br />
histoire de prévenir les conflits<br />
sur le repos nocturne, les<br />
animaux domestiques ou les<br />
locaux collectifs. Néanmoins,<br />
Le logement en Suisse ne traite<br />
pas que de droits et de règles.<br />
Les responsables de sa publication<br />
ont voulu que cette brochure<br />
constitue avant tout une<br />
aide pratique pour les locataires.<br />
Elle permet par exem-<br />
(Photo: Franz Gloor)<br />
ple de savoir à qui s’adresser<br />
lorsque l’on ne peut pas payer<br />
son loyer; ou que faire lorsque<br />
quelque chose tombe en panne.<br />
Dernier élément de poids, cette<br />
brochure explique quelques<br />
habitudes typiquement suisses<br />
en matière de location. Barbara<br />
Peyer, qui a participé à la<br />
rédaction au nom de l’association<br />
alémanique des locataires<br />
(Mieterverband MV), cite un<br />
exemple: «Dans notre pays, les<br />
charges sont le plus souvent<br />
facturées par «acompte». Mais<br />
une personne n’ayant pas été<br />
élevée en Suisse sait-elle ce<br />
que cela signifie?»<br />
Comm/réd.<br />
Commander la<br />
brochure sur papier<br />
ou la télécharger<br />
La brochure Le logement<br />
en Suisse est disponible en<br />
allemand, français, italien,<br />
albanais, anglais, croate,<br />
portugais, serbe, espagnol,<br />
tamoul et turc. On peut la<br />
commander gratuitement ou<br />
la télécharger en tapant www.<br />
bwo.admin.ch. On trouvera<br />
sur ce site conseils et informations<br />
complémentaires.
Dans le monde entier, les villes ne cessent de croître<br />
Le dossier de DAL<br />
Croyance: ceux<br />
qui s’établissent en<br />
métropole améliorent<br />
leur niveau de vie.<br />
Or les petits paysans<br />
pauvres ne<br />
deviennent pas riches<br />
en ville: un tiers de<br />
citadins du Sud vivent<br />
dans des taudis.<br />
Constat de l’agence<br />
onusienne<br />
ONU-Habitat: pour<br />
la première fois en<br />
2007, il y aura plus de<br />
monde en ville qu’en<br />
zones rurales.<br />
4<br />
Droit au logement n° <strong>176</strong><br />
Septembre 2006<br />
La grande<br />
migration<br />
des pauvres<br />
Refroidi par son expérience<br />
de l’insécurité en ville, le rat<br />
des champs de la fable finit<br />
par retourner en ses terres et<br />
conseille à son cousin urbain<br />
de le rejoindre: «Demain vous<br />
viendrez chez moi.» Les choses<br />
ont bien changé depuis qu’en<br />
1668 La Fontaine tira son scénario<br />
d’une satire de l’auteur<br />
latin Horace. Les campagnards<br />
vont en ville, mais ils s’y installent.<br />
Les dernières statistiques<br />
sur l’état des villes* fournissent<br />
des chiffres frappants sur cette<br />
grande migration.<br />
En 80 ans, la géographie du<br />
peuplement de la planète aura<br />
basculé: fruit de diverses crises,<br />
de l’industrialisation de<br />
l’agriculture et de la croissance<br />
démographique des pays en<br />
développement, l’exode rural a<br />
pris une ampleur jamais connue.<br />
Si, en 1950, 60% de la<br />
population mondiale vivait à la<br />
campagne, en 2030, inversion,<br />
60% des humains, soit environ<br />
5 milliards d’individus, seront<br />
citadins.<br />
Le tournant est tout proche<br />
puisqu’en 2007, pour la première<br />
fois au cours de l’histoire<br />
de l’humanité, il y aura<br />
plus de monde en ville qu’à<br />
la campagne. Actuellement, les<br />
cités de moins de 500’000 habitants<br />
abritent environ 53% de<br />
la population urbaine (chiffres<br />
2005). Celles de 1 à 5 millions<br />
d’habitants en réunissent<br />
22%; le reste est réparti entre<br />
les métropoles de 6 à 9 millions<br />
(18%) et les mégapoles dépassant<br />
les 10 millions d’habitants<br />
(environ 7%). Ainsi, contrairement<br />
à ce que l’on croit, les<br />
énormes agglomérations comme<br />
Mumbai, Mexico, Sao Paulo,<br />
Tokyo, Dacca, Dehli ou Lagos<br />
(toutes auront plus de 20 millions<br />
de résidents d’ici quinze<br />
ans) ne regroupent pas la majorité<br />
des citadins.<br />
Gérer les villes en<br />
concertation avec<br />
les administrés<br />
Comment coordonner les<br />
municipalités formant ces<br />
mégalopoles? Elles devront être<br />
gérés de manière à harmoniser<br />
le développement des entités<br />
formant le tissu urbain. Pour<br />
mieux les gouverner, ONU-<br />
Habitat suggère plusieurs pistes:<br />
il faudra créer des niveaux<br />
de décisions intermédiaires plus<br />
autonome (de petits conseils<br />
gérant de façon indépendante<br />
les questions de proximité, par<br />
exemple les zones d’implantation<br />
des commerces, des écoles<br />
ou des dispensaires) et maintenir<br />
ou créer des compétences<br />
générales (comme les contrôles<br />
de pollution ou l’application de<br />
l’aménagement du territoire) au<br />
niveau de l’agglomération.<br />
Un équilibre certes difficile<br />
à trouver entre unification des<br />
normes et décentralisation de<br />
certaines décisions, mais c’est<br />
en innovant sur le plan de la<br />
gestion, en faisant participer<br />
la société civile aux choix des<br />
infrastructures, que les cités<br />
pourront se maintenir en évitant<br />
catastrophes sociales ou politiques.<br />
Un tiers de citadins<br />
habitent des taudis<br />
Si la plupart des citadins sont<br />
plus ou moins bien logés, un tiers<br />
des habitants des grandes villes,<br />
soit près d’un milliard d’êtres<br />
humains (125 fois la population<br />
suisse), vivent en taudis dans<br />
des conditions de précarité et<br />
d’insalubrité intolérables. Logés<br />
dans des immeubles vétustes ou<br />
pire, sous tentes, leur situation<br />
est indigne. Ces taudis manquent<br />
soit d’eau, d’espace ou de<br />
canalisations.<br />
Reste à savoir si un taudis<br />
est un ensemble d’habitations<br />
dépourvu de services de base<br />
ou s’il peut s’agir d’un bâtiment<br />
isolé? L’agence onusienne définit<br />
le taudis comme l’habitat<br />
urbain d’un groupe d’individus<br />
demeurant sous un même toit où<br />
manquent un ou plusieurs des<br />
cinq éléments suivants:<br />
1) Habitat durable (maison<br />
bâtie sur un terrain sain, avec<br />
une structure permanente protégeant<br />
du froid, du chaud et des<br />
intempéries).<br />
2) Espace de vie suffisant (au<br />
maximum trois personnes par<br />
chambre).<br />
3) Accès à de l’eau potable<br />
(quantité suffisante pour l’usage<br />
du ménage, bon marché, sans<br />
avoir à faire des efforts extrêmes,<br />
notamment pour les femmes<br />
et les enfants).<br />
* UN-Habitat: State of the world<br />
cities 2006-2007, Nairobi, Kenya.
5<br />
Droit au logement n° <strong>176</strong><br />
Septembre 2006<br />
4) Accès à un système<br />
sanitaire (toilettes privées ou<br />
publiques, reliées à des égouts,<br />
partagées avec un nombre raisonnable<br />
de voisins).<br />
5) Statut d’occupant stable<br />
(droit de rester dans son logis<br />
sans en être expulsé et d’avoir<br />
une protection légale).<br />
Enormes<br />
taudis chinois<br />
Ces indicateurs sont certes très<br />
généraux et dans certaines situations,<br />
ils doivent être relativisés,<br />
comme pour le critère n°2, à<br />
Rio de Janeiro: une grande partie<br />
des gens de classe moyenne<br />
vivent dans des logements surpeuplés,<br />
mais ce ne sont pas des<br />
taudis à proprement parler.<br />
La notion de taudis est née<br />
à Londres au XIX e siècle<br />
pour qualifier les logements<br />
des ouvriers pauvres proches<br />
des usines où les gens étaient<br />
entassés dans des conditions<br />
insalubres. Les taudis actuels<br />
sont beaucoup plus étendus: on<br />
trouve 5 millions déshéritées<br />
à de Mumbai. Il peut s’agir<br />
de grands buildings surpeuplés<br />
à Hong Kong ou de baraques<br />
d’un seul étage aux toits de tôle<br />
ondulée à Sao Paulo.<br />
Attente infligée en priorité aux femmes<br />
Faites une fois la queue devant les W.-C. lors d’un grand rassemblement<br />
sportif ou culturel, journée nationale ou festival<br />
quelconque. Il semble que tous les organisateurs se soient<br />
donnés le mot: il manque toujours de sanitaires pour les femmes.<br />
La file d’attente est dix fois plus longue que devant ceux<br />
des messieurs.<br />
Dans les taudis des grandes cités africaines ou asiatiques, la<br />
scène est quotidienne. Très souvent chargées des corvées<br />
d’eau et de lessive, les femmes sont forcées d’attendre des<br />
heures sous le soleil ou la pluie pour remplir quelques baquets<br />
ou jerrycans d’eau. Lorsqu’elles doivent se rendre aux toilettes<br />
avec leurs enfants, l’attente recommence. Alors que les<br />
hommes vont se soulager dans les tunnels de chemin de fer<br />
ou dans des cours d’eau discrets, les femmes, craignant d’être<br />
dérangées ou harcelées, sont contraintes de faire la file. Voilà<br />
pourquoi la plus grande priorité est d’installer assez de toilettes<br />
et de robinets dans les taudis, afin d'éviter aux femmes d'attendre<br />
pendant des heures.<br />
La plupart des grands taudis<br />
sont situés en Afrique sub-saharienne<br />
et en Asie (Inde, Pakistan,<br />
Bangladesh) ainsi qu’en<br />
Chine - qui regroupe 20% des<br />
favelas du monde.<br />
Un objectif<br />
clair pour 2020<br />
Pour stopper l’extension des<br />
taudis, ONU-Habitat a défini<br />
un objectif: diminuer de moitié<br />
d’ici 2015, le nombre de personne<br />
ne disposant pas d’accès<br />
à l’eau et à un système sanitaire<br />
et améliorer de manière significative<br />
les conditions de vie<br />
de 100 millions de résidents<br />
des bidonvilles d’ici à 2020. La<br />
tâche est immense, mais réalisable:<br />
les calculs montrent qu’il<br />
faudra dépenser quelques 950<br />
milliards de dollars. La somme<br />
peut paraître énorme, mais c’est<br />
environ deux ans du budget de<br />
la Défense des Etats-Unis.<br />
Laurent Duvanel
Dans les taudis d’Afrique, les expulsions sont<br />
courantes, mais elles ne font pas reculer la pauvreté<br />
Le dossier de DAL<br />
En 2005, les<br />
autorités du<br />
Zimbabwe ont balayé<br />
les habitants hors des<br />
bidonvilles. Gaz<br />
lacrymogènes et<br />
bulldozers sont entrés<br />
en action. Elles<br />
voulaient «nettoyer»<br />
des zones convoitées<br />
par les promoteurs<br />
pour construire des<br />
résidences plus<br />
rentables.<br />
6<br />
Droit au logement n° <strong>176</strong><br />
Septembre 2006<br />
Traiter les<br />
habitants comme<br />
des déchets<br />
Lorsqu’en mai de l’an dernier,<br />
les autorités d’Harare, capitale<br />
du Zimbabwe, ont lancé leur<br />
campagne «Balayer les ordures<br />
ailleurs», elles n’ont pas précisé<br />
qu’il s’agissait d’êtres humains.<br />
La férocité et la rapidité de<br />
l’opération lui a valu le surnom<br />
d’opération tsunami.<br />
Sans préavis ou presque,<br />
alors qu’on était là-bas en<br />
hiver, 1,5 million d’individus<br />
(sur une population nationale<br />
de 12 millions d’habitants) se<br />
sont retrouvés sans abri. 42’000<br />
récalcitrants ont été incarcérés:<br />
ils ne faisaient que s’opposer<br />
aux expulsions.<br />
Les lacrymogènes<br />
tuent des<br />
innocents<br />
Des dizaines de morts ont été<br />
comptés, dont des enfants écrasés<br />
pendant les démolitions.<br />
Auparavant, le 2 septembre<br />
2004, des policiers et des membres<br />
d’une milice ont commencé<br />
à déloger quelque 10’000<br />
personnes vivant à Porta Farm,<br />
un campement de fortune situé<br />
dans la banlieue d’Harare.<br />
Comme le souligne Amnesty<br />
international (AI), «l’opération<br />
a été menée au mépris d’une<br />
décision de justice». Selon des<br />
témoins, la police a tiré des<br />
gaz lacrymogènes à l’intérieur<br />
même de certaines habitations.<br />
Au moins dix personnes ont<br />
perdu la vie au cours des trois<br />
semaines qui ont suivi l’assaut.<br />
Cinq étaient des bébés de moins<br />
d’un an.<br />
Une pétition internationale<br />
circule pour rétablir le droit au<br />
logement au Zimbabwe*. Elle<br />
demande des dédommagements<br />
pour toutes les victimes des<br />
expulsions. Le secrétaire général<br />
de l’ONU, M. Kofi Annan<br />
a prié le gouvernement de faire<br />
cesser cette campagne dévastatrice.<br />
Curieusement, le régime zimbabwéen,<br />
qui avait fini par<br />
concrétiser le remaniement parcellaire<br />
promis de longue date<br />
aux paysans pauvres, n’a pas<br />
trouvé que les habitants des<br />
bidonvilles méritaient aussi<br />
d’obtenir le droit à habiter leur<br />
maisons, aussi modestes soientelles.<br />
Une approche qualifiée<br />
d’élitiste par le rapport d’ONU-<br />
Habitat, car en fait, les résidences<br />
ont été mises hors-la-loi.<br />
* http://fr.habitants.org/article/<br />
articleview/1469/1/382/<br />
Selon l’envoyée spéciale de<br />
l’ONU, Mme Anna Tibajuka, on<br />
a «perpétué la mentalité coloniale<br />
en défendant une minorité<br />
au dépens des intérêts de la<br />
majorité».<br />
Il faut en<br />
tirer des leçons<br />
Son analyse est sans détours:<br />
«Le gouvernement n’a pas été<br />
capable de renverser la nature<br />
inégalitaire et l’esprit d’exploitation<br />
du capitalisme colonial».<br />
Elle a suggéré de suspendre<br />
l’application de vieilles lois<br />
sur la propriété foncière et d’en<br />
réviser d’autres afin de tenir<br />
compte des besoins de la population<br />
pauvre du pays.<br />
Mieux, elle a exhorté la communauté<br />
internationale à tirer<br />
des leçons des erreurs commises<br />
au Zimbabwe afin que les politi-
Vancouver:<br />
convivialité et<br />
intégration des<br />
démunis<br />
Plus de 4 millions d’habitants<br />
sont concernés. Assistés par l’armée,<br />
la police et des bulldozers,<br />
des fonctionnaires du Ministère<br />
fédéral du développement ont<br />
détruit maisons, écoles, hôpitaux<br />
et églises. En réaction à<br />
ces attaques, des centaines d’associations<br />
locales (Nigeria Zero<br />
Eviction Coalition), dont des<br />
communautés religieuses et des<br />
organisations non gouvernemen-<br />
A Makoko, banlieue de Lagos, un expulsé remonte sa cabane après le passage des bulldozers (KEYSTONE/G. Osodi)<br />
ques censées réduire la pauvreté tales, ont rompu le silence pour<br />
ne finissent pas par avoir l’effet<br />
contraire. Elle n’a guère été le dédommagement et le reloge-<br />
exiger l’arrêt des démolitions,<br />
entendue...<br />
ment immédiat des expulsés.<br />
7<br />
Droit au logement n° <strong>176</strong><br />
Septembre 2006<br />
Pour "embellir", on<br />
rase les bidonvilles<br />
Des faits similaire se sont<br />
déroulés ces deux dernières<br />
années dans plusieurs agglomérations<br />
d’Afrique noire, où<br />
près de 60% de la population<br />
urbaine vit dans des conditions<br />
de dénuement dramatique. A<br />
Lagos, ancienne capitale du<br />
Nigéria et ville la plus peuplée<br />
d’Afrique, ainsi que dans<br />
la capitale actuelle Abuja, le<br />
président Obasanjo a lancé fin<br />
novembre 2005 une opération<br />
d’expulsion considérée, à en<br />
croire les correspondants d’AI<br />
sur place «parmi les plus violentes<br />
et massives connues au<br />
niveau mondial».<br />
Là aussi, cette grande campagne<br />
a été précédée d’autres<br />
expulsions. Le 27 avril 2005,<br />
une zone considérée comme<br />
«dégradée», le quartier de<br />
Makoko à Lagos, a été démolie:<br />
deux églises, une mosquée et<br />
une clinique ont été détruites.<br />
Un médecin du quartier a expliqué<br />
comment sa clinique a fini<br />
en ruine: «J’avais les documents<br />
officiels pour installer une clinique<br />
orthopédique sur ce terrain.<br />
Lorsque les bulldozers sont arrivés,<br />
j’ai dû transporter les lits<br />
à l’extérieur car la plupart de<br />
mes patients ne pouvaient pas<br />
marcher».<br />
Au Kenya, même schéma: dans<br />
la capitale Nairobi, un grand<br />
taudis appelé Deep Sea (proche<br />
du quartier des ambassades et<br />
où vivent des membres du gouvernement)<br />
a été démoli le 23<br />
septembre 2005. Une mobilisation<br />
locale et internationale a<br />
contraint les autorités à reconstruire<br />
sur place des logements.<br />
La place manque pour parler de<br />
l’Angola et du Soudan...<br />
Laurent Duvanel<br />
Sources: Amnesty International,<br />
Alliance internationale des habitants,<br />
IRIN news, ONU-Habitat.<br />
En octobre 2005, Vancouver<br />
sur la côte Ouest du<br />
Canada a été désignée<br />
comme la ville la plus<br />
agréable à vivre au monde.<br />
Ce titre enviable lui a été<br />
décerné non pas pour son<br />
cadre magnifique, mais<br />
pour sa manière de gouverner,<br />
sa criminalité très<br />
basse et l’accessibilité de<br />
ses services municipaux.<br />
Cette cité compte 550’000<br />
habitants au centre d’une<br />
agglomération d’environ<br />
deux millions de résidents,<br />
dont la moitié font partie<br />
de «minorités visibles»<br />
entendez des Noirs ou des<br />
Asiatiques typés dont on<br />
remarque la qualité d’immigré<br />
sans avoir à demander<br />
leur papiers pour savoir<br />
d’où ils viennent.<br />
Dès 1988, le multiculturalisme<br />
caractéristique<br />
du Canada a été mis en<br />
œuvre de manière résolue<br />
par les autorités de Vancouver:<br />
une ordonnance<br />
stipule que tous les résidents<br />
peuvent accéder aux<br />
services municipaux quelle<br />
que soit la langue qu’ils<br />
parlent. Un service de<br />
planning social a été mis<br />
sur pied qui aide toutes les<br />
institutions locales à créer<br />
et unifier les procédures<br />
permettant d’intégrer au<br />
mieux les immigrants.<br />
Entre 1992 et 1995, le<br />
plan de développement<br />
du Grand Vancouver a<br />
vu le jour. Plus de 20’000<br />
résidents ont participé à<br />
son élaboration. Résultats:<br />
logements bon marché,<br />
davantage d’espaces<br />
publics, plus de pistes<br />
cyclables, extension des<br />
zones piétonnes et un<br />
effort économique privilégiant<br />
les emplois créés<br />
en ville. Sans oublier des<br />
millions de dollars investis<br />
pour réduire la proportion<br />
de sans-abri parmi les<br />
indiens autochtones.
Contestation du loyer initial:<br />
payez moins cher que le précédent locataire!<br />
La baisse de<br />
loyer, ça existe!<br />
Vos droits<br />
Les tribunaux<br />
vaudois et genevois<br />
écartent<br />
définitivement la<br />
thèse des milieux<br />
immobiliers voulant<br />
que le loyer du<br />
précédent locataire<br />
constitue la limite<br />
inférieure de la<br />
diminution du loyer<br />
initial lors d’un<br />
changement de<br />
locataire.<br />
8<br />
Droit au logement n° <strong>176</strong><br />
Septembre 2006<br />
Les augmentations de loyer<br />
au changement de locataire ne<br />
sont pas une fatalité puisqu’il<br />
est possible de contester le loyer<br />
initial auprès de la Commission<br />
de Conciliation en matière de<br />
baux et loyers dans un délai de<br />
30 jours dès réception des clés.<br />
Le but de cette norme n’est<br />
pas de contrôler si l’augmentation<br />
de loyer est légitime, mais<br />
bien de contrôler si le loyer<br />
lui-même n’est pas abusif. En<br />
conséquence, le juge n’est pas<br />
limité par le niveau du loyer du<br />
précédent locataire: il peut fixer<br />
le loyer à un niveau inférieur si<br />
le loyer du précédent locataire<br />
était déjà abusif. C’est ce que<br />
viennent de confirmer coup sur<br />
coup les plus hautes instances<br />
judiciaires des cantons de<br />
Genève et Vaud.<br />
Nouvelle doctrine<br />
favorable aux<br />
locataires<br />
Il convient de préciser que les<br />
milieux immobiliers tentaient<br />
de plaider devant les tribunaux<br />
que l’on ne pouvait pas fixer<br />
le loyer du nouveau locataire à<br />
un montant inférieur à celui du<br />
précédent locataire. Le Tribunal<br />
des baux vaudois appliquait<br />
même cette doctrine.<br />
On rappellera que le nouveau<br />
locataire peut contester<br />
le loyer initial dans trois conditions<br />
alternatives: soit il a été<br />
contraint de conclure le bail<br />
par nécessité personnelle ou<br />
familiale, soit il a été contraint<br />
de conclure le bail en raison<br />
de la situation sur le marché<br />
local du logement et des locaux<br />
commerciaux, soit le bailleur a<br />
sensiblement augmenté le loyer<br />
initial par rapport au précédent<br />
loyer.<br />
On notera que la contrainte<br />
en raison de la situation sur le<br />
marché local existe dès que<br />
les cantons imposent l’usage<br />
de la formule officielle pour la<br />
conclusion de tout nouveau bail<br />
(actuellement, c’est obligatoire<br />
dans les cantons de Fribourg,<br />
Genève, Neuchâtel et Vaud).<br />
Une nuance<br />
de taille<br />
Ces conditions alternatives<br />
signifient donc que le locataire<br />
peut contester le loyer initial<br />
même si l’augmentation de<br />
loyer n’est pas sensible, voire<br />
même s’il n’y a pas d’augmentation<br />
de loyer du tout.<br />
Dans ce cas, à quoi servirait-il<br />
au locataire d’avoir le droit de<br />
contester le loyer initial si le<br />
juge ne peut pas fixer le nouveau<br />
loyer au-dessous du loyer<br />
du précédent locataire? Cela<br />
montre bien l’absurdité de la<br />
thèse des milieux immobiliers,<br />
thèse maintenant, espérons-le,<br />
définitivement écartée par la<br />
jurisprudence.<br />
Contestation<br />
payante<br />
(Interphoto)<br />
Dans l’affaire genevoise dont<br />
nous avons parlé, le précédent<br />
locataire payait un loyer de<br />
1’705 francs par mois, charges<br />
non comprises pour un appartement<br />
de 4 pièces plus cuisine.<br />
Le bailleur a voulu augmenter<br />
ce loyer à 1’790 francs par<br />
mois.<br />
A la suite de la contestation<br />
du locataire, les Tribunaux<br />
genevois ont effectué un calcul<br />
de rendement et finalement<br />
fixé le loyer à 1’455 francs par<br />
mois, soit une économie de 335<br />
francs par mois!<br />
François Zutter<br />
(Arrêt de la Chambre d’appel genevoise<br />
en matière de baux et loyers du<br />
12 juin 2006; arrêt de la Chambre des<br />
recours du Tribunal cantonal vaudois<br />
du 30 novembre 2005, publié dans les<br />
Cahiers du Bail 2/2006 page 62).
Succession: comment s’y prendre<br />
Attention, le bail<br />
survit au décès<br />
Vos droits<br />
Lorsque la mort<br />
frappe, il y a une foule<br />
de démarches<br />
administratives à<br />
effectuer.<br />
La modification ou<br />
la résiliation de bail<br />
à loyer en fait partie.<br />
Trois cas<br />
envisageables<br />
sont présentés ici.<br />
9<br />
Droit au logement n° <strong>176</strong><br />
Septembre 2006<br />
En cas de décès du locataire,<br />
le contrat de bail ne prend pas<br />
automatiquement fin. Conformément<br />
à l’article 560 du Code<br />
civil, il est transféré aux héritiers<br />
du défunt, qui en assument<br />
tous les droits et obligations.<br />
Les héritiers - légaux ou désignés<br />
par un testament - peuvent<br />
conserver le logement ou au<br />
contraire résilier le contrat. Il<br />
est aussi possible de répudier la<br />
succession, ce que font souvent<br />
les héritiers lorsque le défunt<br />
était insolvable.<br />
Un des héritiers<br />
reste en place<br />
Monsieur et Madame Romand<br />
sont locataires d’un appartement<br />
de trois pièces. Monsieur<br />
décède et laisse comme héritiers<br />
sa femme et ses deux enfants.<br />
La veuve souhaite continuer à<br />
occuper le logement. Le décès<br />
n’ayant pas mis fin au bail, ce<br />
dernier est transféré d’office à<br />
Madame Romand et ses deux<br />
enfants.<br />
Si la gérance tente de faire<br />
signer à Madame Romand un<br />
nouveau contrat avec un loyer<br />
majoré ou contenant d’autres<br />
modifications en sa défaveur<br />
(par exemple de nouveaux<br />
frais accessoires à sa charge),<br />
elle peut refuser de le faire. La<br />
veuve et ses deux enfants peuvent<br />
en revanche signer entre<br />
eux un document précisant que<br />
Madame Romand hérite du<br />
bail. En raison de ce partage<br />
successoral, Madame Romand<br />
restera alors seule titulaire du<br />
contrat.<br />
Les héritiers<br />
résilient le bail<br />
Madame Allemand occupe<br />
seule un deux pièces. Elle décède.<br />
Ses trois enfants héritiers<br />
ne souhaitent pas poursuivre le<br />
bail. Ils peuvent alors le résilier<br />
en observant un délai de congé<br />
de trois mois pour le prochain<br />
terme fixé par l’usage local, en<br />
vertu de l’article 266i du Code<br />
des obligations.<br />
Ils doivent signer tous les<br />
trois la lettre de congé pour la<br />
première échéance possible, à<br />
défaut de quoi ils sont réputés<br />
vouloir assumer la continuation<br />
du contrat. Mais s’ils veulent<br />
être libérés du bail plus tôt, ils<br />
ont toujours la possibilité de<br />
procéder à une résiliation anticipée.<br />
Conformément à l’article<br />
264 du Code des obligations<br />
et au contrat-cadre romand, ils<br />
peuvent donner le congé en<br />
respectant un préavis de trente<br />
jours pour le quinze ou la<br />
fin d’un mois, en présentant<br />
au moins un locataire solvable<br />
disposé à reprendre le bail<br />
aux mêmes conditions que la<br />
défunte.<br />
Les trois héritiers de Madame<br />
Allemand sont responsables des<br />
loyers jusqu’à la fin du contrat,<br />
ainsi que de la restitution des<br />
locaux, propres et débarrassés<br />
de tout le mobilier.<br />
La succession<br />
est répudiée<br />
Monsieur Romanche est criblé<br />
de dettes. A sa mort, il a<br />
plusieurs poursuites en cours et<br />
des actes de défauts de biens.<br />
Tous ses héritiers répudient la<br />
succession dans le délai de trois<br />
mois qui leur est imparti à cet<br />
effet. Ils n’auront donc rien à<br />
payer au bailleur. Le bail est<br />
repris par l’office des faillites,<br />
qui le résiliera et qui liquidera<br />
la succession. Le bailleur n’a<br />
aucune garantie de rentrer dans<br />
ses frais.
Augmentation des prix de l'énergie<br />
Agir pour<br />
économiser<br />
système de production de chaleur<br />
peu performant et une gestion<br />
médiocre de l’installation<br />
sont responsables de la plupart<br />
des excès.<br />
Rubrique Chauffage<br />
Le locataire qui subit des<br />
courants d’air désagréables en<br />
hiver lorsque les fenêtres sont<br />
fermées, ou qui a trop chaud<br />
dans une pièce et trop froid<br />
dans l’autre, sans possibilité de<br />
réglage, ou qui constate que les<br />
radiateurs restent chauds lorsque<br />
la température extérieure<br />
est clémente, doit signaler ces<br />
défauts sans délai par écrit au<br />
bailleur. Si ce dernier n’agit<br />
pas, d’autres moyens légaux<br />
existent.<br />
A la réception du<br />
décompte<br />
Les décomptes de<br />
chauffage pour l’hiver<br />
2005-06 parviennent<br />
aux locataires.<br />
Certains découvrent<br />
avec effroi une facture<br />
de plusieurs centaines<br />
de francs. C’était en<br />
partie prévisible,<br />
compte tenu de<br />
l’évolution du prix du<br />
pétrole. Néanmoins le<br />
choc est rude.<br />
Est-ce inévitable?<br />
Quels sont les<br />
moyens à disposition<br />
du locataire?<br />
10<br />
Droit au logement n° <strong>176</strong><br />
Très souvent dans notre pays,<br />
le bail prévoit que les frais de<br />
chauffage et d’eau chaude sont<br />
facturés au locataire au prix<br />
coûtant et séparément du loyer.<br />
Le locataire paie chaque mois<br />
un acompte et le bailleur établit<br />
un décompte en fin d’exercice.<br />
Ce système, imposé par<br />
les bailleurs, paraît à première<br />
vue séduisant. Mais il est en<br />
réalité très pervers: il s’écarte<br />
du principe qui commande paie<br />
et qui paie commande. Il n’incite<br />
pas le bailleur à fournir la<br />
prestation au moindre coût et<br />
encore moins à investir dans<br />
des travaux destinés à économiser<br />
l’énergie. La marge de<br />
manœuvre du locataire est donc<br />
réduite. Mieux vaut l’utiliser.<br />
Certes, à la signature du bail,<br />
l'idéal serait de convenir d’un<br />
loyer tout compris. C’est utopique:<br />
aucune gérance ne l’accepte<br />
aujourd'hui. Il faudrait<br />
aussi vérifier si l’acompte est<br />
correctement fixé. En pratique,<br />
c’est illusoire.<br />
En cours de bail<br />
Il existe d’excellentes recommandations<br />
diffusées par les<br />
services cantonaux ou communaux<br />
de l’énergie (www.<br />
crde.ch ou www.energie-environnement.ch)<br />
pour éviter des<br />
gaspillages d’énergie par l’occupant<br />
d’un immeuble, souvent<br />
sans altération du confort.<br />
A moins que l’immeuble ne<br />
soit équipé de compteurs individuels<br />
de chauffage, chaque<br />
locataire paie pour le gaspillage<br />
de son voisin. Si ce dernier<br />
laisse ses fenêtres ouvertes en<br />
permanence en plein hiver,<br />
incitez-le à adopter un comportement<br />
plus approprié.<br />
S’il ne faut pas sous-estimer<br />
les pertes dues au comportement<br />
des usagers, force est de<br />
constater que pour une bonne<br />
part, le gaspillage ne dépend<br />
pas d’eux. Une isolation insuffisante,<br />
voire inexistante, un<br />
Le décompte annuel du<br />
bailleur est généralement beaucoup<br />
trop sommaire. Le locataire<br />
a le droit d’obtenir des<br />
comptes détaillés. Il arrive que<br />
des frais facturés soient abusifs<br />
ou que la répartition soit inéquitable.<br />
Des comptes détaillés<br />
permettent aussi d’évaluer les<br />
performances d’une installation.<br />
Augmenter les<br />
acomptes?<br />
Face à la hausse des coûts<br />
du pétrole, la seule réponse<br />
des bailleurs consiste souvent<br />
à proposer au locataire une<br />
augmentation de ses acomptes.<br />
Cela permet d’éviter un gros<br />
supplément en fin d’exercice<br />
et d’améliorer la trésorerie du<br />
bailleur. Mais en définitive, la<br />
somme à payer reste la même.<br />
Cela ne sert qu’à cacher la m.<br />
au chat. Le bailleur ferait mieux<br />
de s’attaquer aux causes du<br />
gaspillage.<br />
Jacques-André Mayor<br />
Septembre 2006
Journée d'étude:<br />
Economies d'énergie, travaux et rénovations<br />
Elargir le débat,<br />
maîtriser les coûts<br />
Réflexion<br />
De plus en plus, les<br />
locataires seront<br />
confrontés à des<br />
travaux importants<br />
d'isolation des<br />
bâtiments.<br />
L'ASLOCA Romande<br />
a décidé de faire le<br />
point sur la question<br />
lors d'une matinée de<br />
formation.<br />
11<br />
Droit au logement n° <strong>176</strong><br />
Septembre 2006<br />
Notre économie et notre organisation<br />
sociale – mode de vie,<br />
de consommation ou de loisir,<br />
habitudes de transport et de<br />
chauffage - dépendent fortement<br />
du pétrole.<br />
Les prix du brut<br />
ont définitivement<br />
pris l’ascenseur<br />
La responsabilité des émanations<br />
de CO2 sur le réchauffement<br />
de la planète, avec ses<br />
conséquences sur les biotopes<br />
et la qualité de l’air est claire<br />
et incontestable. Il y a nécessité<br />
de réduire ces émissions.<br />
La Suisse a d’ailleurs pris des<br />
engagements fermes de réduction<br />
en signant le Protocole de<br />
Kyoto. Le chauffage à mazout<br />
des logements est pour beaucoup<br />
dans cette pollution. Sous<br />
l’angle environnemental, il est<br />
donc important que les locataires<br />
et les bailleurs œuvrent<br />
pour adapter le parc immobilier<br />
à consommer moins d’énergies<br />
fossiles.<br />
D’ailleurs, cette consommation,<br />
devient toujours plus onéreuse.<br />
Les locataires le savent<br />
bien. Les décomptes de frais de<br />
chauffage et d’eau chaude ont<br />
fait un bond ces deux dernières<br />
années. Pour le budget du locataire,<br />
économies d’énergie et<br />
amélioration de l’isolation thermique<br />
des immeubles locatifs<br />
deviennent donc une priorité.<br />
L’ASLOCA entend définir une<br />
double stratégie:<br />
1) L’une en matière de conseil<br />
aux locataires sur leurs<br />
droits d’obtenir des améliorations<br />
de leur logement et de<br />
Thèmes de la journée:<br />
1) Angle de politique énergétique:<br />
Enjeux énergétiques et économies d’énergie dans les<br />
immeubles en Suisse.<br />
2) Angle régional:<br />
La politique romande en matière d’économies d’énergie et<br />
mesures cantonales pour les locatifs.<br />
3) Angle architectural:<br />
Pièges à éviter en matière de mesure d’économies<br />
d’énergie sur les anciens immeubles.<br />
4) Angle droit du bail:<br />
Quels moyens à disposition des locataires pour obtenir,<br />
sans explosion des loyers, de meilleures isolations<br />
thermiques?<br />
5) Angle de politique communale:<br />
Les leçons concrètes en matière de bail d’un projet de rénovation<br />
avec amélioration énergétique d’immeubles locatifs<br />
en main publique.<br />
6) Angle du bailleur privé:<br />
Quelle motivation pour réaliser l’amélioration énergétique<br />
d'un immeuble locatif?<br />
Des discussions avec les orateurs ponctueront la journée.<br />
leur immeuble afin de réduire la<br />
consommation du combustible<br />
de chauffage.<br />
2) L’autre en matière de stimulation<br />
des politiques publiques<br />
d'économies d'énergie en faveur<br />
des immeubles locatifs.<br />
La situation est complexe, car<br />
les intérêts des locataires est du<br />
bailleur ne sont pas convergents.<br />
Un premier pas<br />
L’ASLOCA Romande organise<br />
ainsi un séminaire pour ses<br />
instances dirigeantes, les consultants<br />
et les assesseurs locataires<br />
afin d’élargir ses perspectives<br />
sur la problématique des économies<br />
d’énergie.<br />
C’est un premier pas. Il y en<br />
aura d’autres.<br />
Carlo Sommaruga<br />
Participants:<br />
- Les membres du<br />
comité romand, des<br />
comités<br />
cantonaux et de<br />
districts de<br />
l’ASLOCA.<br />
- Les consultants et<br />
avocats-conseil de<br />
l’ASLOCA.<br />
- Les assesseurs<br />
locataires des<br />
Commissions de<br />
conciliation et<br />
des Tribunaux des<br />
baux et loyers.<br />
Cette journée de réflexion<br />
est prévue le samedi 18<br />
novembre 2006, à<br />
Lausanne, dans un lieu à<br />
déterminer.
La loi cantonale sur l’énergie voit enfin le jour<br />
Petits pas dans<br />
la bonne direction<br />
Vaud<br />
Promouvoir<br />
l’utilisation rationnelle<br />
des énergies,<br />
récupérer la chaleur,<br />
privilégier le<br />
renouvelable, tel est<br />
le résultat d’un vaste<br />
chantier législatif.<br />
Les bailleurs,<br />
les locataires<br />
et l’Etat devront<br />
tous faire un effort.<br />
12<br />
Droit au logement n° <strong>176</strong><br />
Septembre 2006<br />
Le canton de Vaud vient de<br />
se doter d’une loi sur l’énergie.<br />
Très attendue, cette loi réunit<br />
des dispositions concernant la<br />
politique cantonale de l’énergie,<br />
les exigences en matière<br />
d’économie d’énergie et les<br />
encouragements aux énergies<br />
renouvelables. Elle fournit également<br />
la base légale permettant<br />
à l’Etat de participer financièrement<br />
à des projets relatifs<br />
aux économies d’énergie et<br />
aux développements d’énergies<br />
renouvelables.<br />
A cet effet, une taxe sur<br />
l’électricité - dont le montant<br />
sera compris entre 0,1 et 0,2<br />
centime par kilowattheure -<br />
sera prélevée et destinée à un<br />
fond affecté à la promotion des<br />
objectifs de cette loi.<br />
Inciter plutôt que<br />
contraindre<br />
Misant clairement sur les<br />
énergies renouvelables, cette<br />
loi se veut plus incitative que<br />
contraignante et en appelle à la<br />
responsabilité des Vaudois.<br />
Il ne sera désormais plus possible<br />
de consommer n’importe<br />
quoi et n’importe comment.<br />
Cette loi va toucher les locataires<br />
dans leur vie quotidienne<br />
comme par exemple la manière<br />
dont ils sont chauffés, comment<br />
l’eau chaude est produite et<br />
d’où vient l’électricité utilisée.<br />
Le texte prévoit que toute nouvelle<br />
installation doit permettre<br />
une utilisation rationnelle de<br />
l’énergie, de prendre en compte<br />
les possibilités de récupérer la<br />
chaleur et de recourir aux énergies<br />
renouvelables. En clair:<br />
tout en respectant le principe de<br />
la proportionnalité (une mesure<br />
ne peut être imposée que si elle<br />
est techniquement réalisable<br />
et exploitable dans des limites<br />
économiquement supportables)<br />
toute construction et rénovation<br />
importante d’immeuble devra<br />
répondre aux critères ci-dessus.<br />
La loi précise par exemple<br />
que dans tout nouveau bâtiment,<br />
l’eau chaude devra être<br />
préparée avec au moins 30%<br />
d’énergie renouvelable.<br />
Tout bâtiment neuf ou rénové,<br />
proche d'un chauffage à distance<br />
consommant principalement<br />
des énergies renouvelables,<br />
devra y être raccordé, tout en<br />
respectant le principe de proportionnalité<br />
déjà cité.<br />
Subventions et<br />
prêts possibles<br />
L’Etat et les communes encouragent<br />
la création d’installation<br />
de chauffage à distance et les<br />
propriétaires des bâtiments<br />
«non rénovés» seront incités à<br />
s’y raccorder.<br />
Il est en outre établi que l’Etat<br />
peut accorder des subventions<br />
et prêts pour des projets énergétiques<br />
répondant aux objectifs<br />
de cette loi.<br />
Appliquant toujours la tactique<br />
de la carotte plutôt que<br />
celle du bâton, la loi incite les<br />
propriétaires à faire des efforts<br />
significatifs en matière d’économie<br />
d’énergie. Elle propose<br />
ainsi des dispositions plus<br />
favorables concernant les coefficients<br />
d’occupation et d’utilisation<br />
du sol, les distances aux<br />
limites des bâtiments dans le<br />
cadre d’application de performance<br />
énergétique supérieure<br />
aux normes en vigueur.<br />
Indubitablement, une fois<br />
appliquées, ces mesures auront<br />
des incidences sur les loyers des<br />
locataires.<br />
S’il est impossible de les chiffrer<br />
maintenant - de même qu’il<br />
est difficile de chiffrer l’impact<br />
financier de l’économie d’énergie<br />
ainsi obtenue - il faut s’attendre<br />
à ce que parfois le locataire<br />
voie son loyer augmenter.<br />
Cela pourrait lui être demandé<br />
dans la mesure où il doit<br />
aussi participer à l’effort général<br />
d’économie d'énergie mais<br />
surtout parce que son bailleur,<br />
jouant cartes sur tables, sera à<br />
même de justifier la nécessité et<br />
le coût de toutes les démarches<br />
entreprises.<br />
Anne Baehler Bech
Mépris de la Zurich-Vie pour les locataires excentrés<br />
Nouveau: le<br />
congé pour<br />
risque d’explosion<br />
Neuchâtel<br />
L’affaire des locataires<br />
de Fleurier privés de<br />
chauffage,<br />
largement médiatisée<br />
en octobre 2004, est<br />
en train de connaître<br />
son épilogue<br />
judiciaire. Ou<br />
comment se battre<br />
pour avoir chaud en<br />
plein hiver jurassien.<br />
13<br />
Droit au logement n° <strong>176</strong><br />
Septembre 2006<br />
Rappel des faits: l’immeuble<br />
Sassel 2 était propriété de la<br />
Zurich-Vie, qui souhaitait s’en<br />
débarrasser. Il s’est avéré que<br />
les chauffages individuels à<br />
gaz existants présentaient pour<br />
les locataires un réel danger,<br />
si bien que les services du gaz<br />
ont exigé le changement des<br />
installations. Après plusieurs<br />
injonctions rappelant le risque<br />
important encouru par les locataires,<br />
la bailleresse s’est résignée<br />
à demander un devis, qui<br />
se montait à près de 100’000<br />
francs pour un immeuble de 4<br />
appartements!<br />
Solution retenue: tous les<br />
locataires ont reçu leur congé.<br />
Après une première procédure,<br />
les locataires ont obtenu une<br />
prolongation de bail de 3 ans,<br />
juridiquement insatisfaisante,<br />
mais qu’ils ont décidé d’admettre.<br />
Ils espéraient que l’immeuble<br />
soit vendu à un acquéreur<br />
disposé à les garder et à changer<br />
le chauffage, comme cela<br />
avait été le cas pour un immeuble<br />
voisin ayant vécu la même<br />
mésaventure.<br />
Factures<br />
d’électricité<br />
exorbitantes<br />
Tout cela ne réglait cependant<br />
pas la question du risque lié<br />
au chauffage. Après une ultime<br />
injonction des services du gaz<br />
et la consignation des loyers<br />
par les locataires, la bailleresse<br />
s’est résolue à enlever l’installation<br />
et à fournir aux locataires<br />
des radiateurs à bain d’huile...<br />
Quant aux chauffe-eau électriques,<br />
ils ont été remplacés<br />
par des boilers électriques fonctionnant<br />
jour et nuit. Résultat:<br />
surcharge de l’installation électrique,<br />
factures explosives et<br />
grave inconfort dû au froid, à<br />
l’encombrement et à l’instabilité<br />
du système. Sans compter<br />
que les locataires, de condition<br />
modeste, n’avaient plus de quoi<br />
payer leurs factures d’électricité.<br />
Réaction de la gérance:<br />
- aucune intention de modifier<br />
l’état actuel des installations,<br />
qui selon elle n’entravent nullement<br />
l’utilisation de la chose<br />
louée;<br />
- refus de la demande de diminution<br />
de loyer, la chose louée<br />
ne subissant «en aucun cas une<br />
diminution de sa valeur»;<br />
- refus de la prise en charge<br />
des surcoûts d’énergie, car la<br />
société propriétaire «n’a pas à<br />
supporter ces frais liés à la consommation<br />
de chauffage».<br />
Saisie de la question, l’autorité<br />
de conciliation a accordé<br />
aux locataires une diminution<br />
de loyer de 30% pour les mois<br />
d’hiver et le remboursement<br />
des frais d’électricité. C’en<br />
était trop pour la bailleresse,<br />
qui a décidé de porter l’affaire<br />
devant le tribunal de district.<br />
Question de principe, paraîtil,<br />
comme si elle s’apprêtait à<br />
réitérer son coup ailleurs. Par<br />
chance, son avocat, plus compréhensif,<br />
a au moins admis de<br />
libérer sans reconnaissance de<br />
responsabilité une partie des<br />
loyers consignés, afin que les<br />
locataires ne se fassent pas couper<br />
l’électricité en plein hiver.<br />
Gâchis financier<br />
(Interphoto)<br />
Entre-temps, l’immeuble s’est<br />
vendu, un nouveau chauffage<br />
général a été installé pour environ<br />
50’000 francs, les boilers<br />
électriques qui avaient coûté<br />
plus de 11’000 francs à la<br />
Zurich-Vie envoyés à la casse.<br />
Finalement, le tribunal a rendu<br />
une décision à peu près semblable<br />
à celle de l’autorité de conciliation.<br />
Conclusion: un gâchis<br />
financier pour la bailleresse, et<br />
l’occasion pour elle de montrer<br />
son mépris envers les habitants<br />
de vallées trop éloignées de<br />
Zurich.<br />
Marie-Claire<br />
Jeanprêtre Pittet
Votations du 24 septembre 2006<br />
OUI à<br />
l'initiative de<br />
l’ASLOCA,<br />
NON au contre-projet<br />
Genève<br />
L’initiative de<br />
l’ASLOCA IN 120<br />
intitulée «pour la<br />
sauvegarde et le<br />
renforcement des<br />
droits des locataires<br />
et des habitants de<br />
quartier» est<br />
soumise au vote<br />
populaire le<br />
24 septembre<br />
prochain. Votez et<br />
faites voter OUI à ce<br />
texte important.<br />
14<br />
Droit au logement n° <strong>176</strong><br />
Le but de cette initiative est<br />
de soumettre au référendum<br />
obligatoire (et non pas seulement<br />
facultatif) toutes les<br />
modifications des lois de protection<br />
des locataires adoptées<br />
à la suite d’une initiative<br />
populaire.<br />
Contre-projet<br />
trompeur<br />
Le contre-projet du Grand-<br />
Conseil genevois est un<br />
leurre. Il vise à soumettre au<br />
référendum obligatoire toute<br />
modification d’une loi résultant<br />
d’une initiative populaire<br />
ou d’un contre-projet accepté<br />
par le peuple quel que soit son<br />
domaine. Et ce à condition<br />
que cette modification ait été<br />
adoptée il y a moins de 7 ans.<br />
Or toutes les lois de protection<br />
des locataires ont été adoptées<br />
il y a plus de 7 ans!<br />
Le 24 septembre 2006, il<br />
faut donc voter OUI à l’initiative<br />
IN 120, NON au contre-projet<br />
et INITIATIVE à la<br />
question subsidiaire.<br />
François Zutter<br />
La majorité<br />
anti-locataire<br />
frappe à nouveau<br />
En juin, la majorité de droite<br />
du Grand Conseil genevois<br />
a, une fois de plus, bafoué<br />
les droit des locataires et<br />
des citoyennes et citoyens.<br />
Il a abusivement déclaré<br />
irrecevable l’initiative de<br />
l’ASLOCA «L’or de la BNS<br />
pour le logement social»,<br />
contre l’avis clair du Conseil<br />
d’Etat. Cela a obligé<br />
les auteurs de l’initiative<br />
et la section genevoise de<br />
l’ASLOCA à recourir au Tribunal<br />
fédéral.<br />
Cette attitude de la droite<br />
parlementaire qui s’aplatit<br />
au premier claquement<br />
de doigts de la Chambre<br />
genevoise immobilière<br />
est inadmissible. L’initiative<br />
demande qu’un tiers<br />
de l’argent de l’or de la<br />
BNS versé au canton de<br />
Genève ainsi que la moitié<br />
des bénéfices annuels soit<br />
utilisé en faveur du logement<br />
social jusqu’à ce que<br />
Genève compte 25% du<br />
parc locatif en logements<br />
sociaux pérennes.<br />
Cette initiative en faveur du<br />
financement du logement<br />
est indispensable face au<br />
mépris des milieux immobilier<br />
pour le logement social<br />
et les conditions de logement<br />
des petites gens.<br />
Carlo Sommaruga<br />
Septembre 2006
ASLOCA<br />
Nos permanences<br />
à votre service<br />
FRIBOURG<br />
ASLOCA-Fribourg<br />
Adresse: Case 304,<br />
1680 Romont<br />
Tél. 0848 818 800<br />
Permanence téléphonique:<br />
Lundi et jeudi de 8h30 à 11h.<br />
Lundi, mardi et jeudi de 13h15<br />
à 16h15.<br />
Consultations juridiques:<br />
Uniquement sur rendez-vous.<br />
Permanences sans rendez-vous:<br />
Fribourg: Hôpital des Bourgeois,<br />
mercredi de 19h à 20h.<br />
Bulle: Centre médico-social,<br />
place de la Gare 5, 3 e étage,<br />
1 er et 3 e lundis du mois dès 20h.<br />
Romont: Café de l’Ange,<br />
1 er et 3 e jeudis du mois de 19h à<br />
20h.<br />
Permanence en langue allemande:<br />
Fribourg: chaque 1 er jeudi du mois<br />
de 19h à 20h.<br />
GENEVE<br />
ASLOCA-Genève<br />
Rue du Lac 12,<br />
1207 Genève (Eaux-Vives).<br />
Arrêt TPG «Rue du Lac».<br />
Tél. 022 716 18 00<br />
Fax 022 716 18 05<br />
asloca.geneve@asloca.ch<br />
Consultations sans rendez-vous lors<br />
de la permanence du lundi au jeudi<br />
entre 17h et 18h, et<br />
le vendredi entre 12h30 et 13h30.<br />
Les avocats reçoivent également sur<br />
rendez-vous en-dehors de ces heures.<br />
Offres d'emploi<br />
L'ASLOCA - Valais cherche<br />
un/une juriste<br />
comme consultant(e) au<br />
bureau de Sion.<br />
Taux d'activité:<br />
40 à 50%<br />
Entrée en service:<br />
début novembre<br />
Exigences: connaissance du<br />
droit du bail, facilité de contact<br />
avec les membres.<br />
Les personnes intéressées peuvent<br />
consulter le cahier des charges au<br />
bureau de Sion.<br />
JURA<br />
ASLOCA-Jura<br />
Adresse: Case postale 46<br />
2800 Delémont 1<br />
Consultations sur rendez-vous<br />
032 422 74 58 (répondeur automatique).<br />
Permanence téléphonique:<br />
le jeudi de 17h à 19h,<br />
et le vendredi de 13h30 à 15h. au<br />
032 422 74 58.<br />
JURA BERNOIS<br />
ET BIENNE<br />
ASLOCA-Courtelary-Moutier<br />
Secrétariat, Case 8, 2740 Moutier<br />
tél. 032 493 42 27<br />
Permanence téléphonique au<br />
032 493 39 41,<br />
Vendredi de 8h30 à 11h30<br />
Les rendez-vous fixés à la<br />
permanence ont lieu le vendredi<br />
après-midi.<br />
Possibilité de laisser un message sur<br />
répondeur le mardi.<br />
ASLOCA-Bienne<br />
c/o ASLOCA du canton de Berne<br />
Case postale, 3000 Berne 23.<br />
Consultations: Bâtiment UNIA<br />
route de Morat 33 (3 e étage), Bienne,<br />
tous les mardis et jeudis de 15h à<br />
18h, sur rendez-vous 0848 844 844<br />
NEUCHATEL<br />
ASLOCA-Neuchâtel (canton)<br />
Adresse: rue des Terreaux 1<br />
2000 Neuchâtel<br />
Neuchâtel:<br />
rue des Terreaux 1<br />
2000 Neuchâtel<br />
Tél. 032 724 54 24<br />
Fax 032 724 37 26<br />
aslocane@bluewin.ch<br />
Consultations pour les membres par<br />
téléphone ou sur rendez-vous<br />
La Chaux-de-Fonds:<br />
rue Jardinière 71<br />
Case 35<br />
2301 La Chaux-de-Fonds<br />
Tél. 032 913 46 86<br />
Fax 032 914 16 26<br />
Consultations juridiques<br />
uniquement sur rendez-vous.<br />
Tél: 027 322 92 49<br />
Adresser les offres à:<br />
ASLOCA<br />
Case postale 15<br />
1951 Sion<br />
(délai: 30 septembre)<br />
L'ASLOCA - La Côte<br />
recherche des<br />
téléphonistes<br />
pour renforcer son équipe.<br />
Défraiement.<br />
Pour tout renseignement,<br />
appelez au 022 361 32 42<br />
aux heures de réception<br />
VALAIS<br />
ASLOCA-Valais<br />
rue des Mayennets 27, Case 15,<br />
1951 Sion.<br />
Fixation des rendez-vous et contacts:<br />
Lundi 9h à 11h, jeudi 9h à 11h et 14h<br />
à 17h, tél. 027 322 92 49<br />
Mardi de 9h à 11h au 079 564 81 57.<br />
Permanences:<br />
Sion, Secrétariat, Mayennets 27<br />
3 e étage, Valérie Dussex, lundi de<br />
14h à 17h30 et mercredi de 18h30 à<br />
20h, sur rendez-vous,<br />
Martigny: consultations, rue de<br />
l’Hôtel-de-Ville 14, 1 er étage, Rita<br />
Théoduloz, le mardi sur rendezvous,<br />
dès 18h30 tél. 027 322 92 49<br />
(Le courrier doit être adressé à<br />
l'ASLOCA Valais)<br />
Monthey: Café du Valais, av. de la<br />
Gare 63, Adrien Morisod, le mardi<br />
sur rendez-vous de 19h à 21h,<br />
tél. 024 471 17 01 ou 024 471 37 48.<br />
Brig: Rest. Diana, Alte Simplonerstr,<br />
Katja Schwery, 2 e et 4 e lundi du<br />
mois de 18h à 20h,<br />
tél. 027 923 36 91.<br />
VAUD<br />
ASLOCA-Broye vaudoise<br />
Adresse: route de Moudon 10<br />
1522 Lucens<br />
Tél. 021 906 60 45<br />
Fax 021 906 60 45<br />
Consultations à Lucens sur rendezvous.<br />
Permanence tél. lundi,<br />
mercredi et vendredi de 8h à 11h.<br />
ASLOCA-Lausanne<br />
Adresse: rue Jean-Jacques Cart 8<br />
1006 Lausanne<br />
Tél. 021 617 10 07<br />
Fax 021 617 11 48<br />
Consultations: lundi, mardi, jeudi<br />
et vendredi. Permanence sans<br />
rendez-vous: lundi de 16h à 17h30<br />
et vendredi de 10h à 11h30.<br />
ASLOCA-Montreux-<br />
Est vaudois<br />
Adresse: Case 1024, 1820 Montreux<br />
Aigle: consultations à l’Hôtel de<br />
Ville, jeudi matin de 8h à 12h sur<br />
rendez-vous: 021 962 78 66<br />
Montreux: consultations uniquement<br />
sur rendez-vous au 021 962 78 66<br />
lundi, mardi, mercredi, le matin<br />
ainsi que mardi soir, av. Alpes 18.<br />
Fax 021 962 78 68.<br />
ASLOCA-Morges<br />
Adresse: Case 24, 1110 Morges 1<br />
Tél. 021 802 23 40<br />
Consultations: rue de la Gare 3,<br />
mercredi après-midi et vendredi sur<br />
rendez-vous et tous les mardis de<br />
18h30 à 20h sans rendez-vous.<br />
ASLOCA-Nord vaudois<br />
Adresse: rue des Pêcheurs 8, Case 92<br />
1401 Yverdon-les-Bains<br />
Yverdon: permanence téléphonique<br />
jeudi et vendredi de 14h à 17h<br />
024 426 10 66, fax 423 69 03<br />
Consultations: rue des Pêcheurs<br />
8 (entrée: Centre social St-Roch).<br />
Consultations sur rendez-vous lundi<br />
de 8h à 12h et de 14h à 18h ainsi<br />
que de 19h30 à 21h.<br />
Orbe: tél. 024 441 35 19, de 19h à 20h.<br />
ASLOCA-La Côte<br />
Adresse: Les Plantaz 13a<br />
1260 Nyon.<br />
Rendez-vous par téléphone, lundi,<br />
mardi et jeudi de 8h15 à 10h15;<br />
mardi et jeudi de 15h à 17h au<br />
022 361 32 42.<br />
Consultations:<br />
Nyon:<br />
Les Plantaz 13a (Gais-Logis).<br />
Rolle:<br />
Avenue du Général Guisan 32,<br />
le lundi après-midi.<br />
ASLOCA-Renens<br />
Adresse: rue de Lausanne 31b<br />
1020 Renens<br />
Tél. 021 635 29 52<br />
Consultations exlusivement sur<br />
rendez-vous à convenir en appelan<br />
les mardi, mercredi et jeudi chaque<br />
fois entre 9h à 12h.<br />
ASLOCA-Vevey-<br />
La Tour-de-Peilz<br />
Adresse: Case 38, 1800 Vevey<br />
tél. 021 922 79 62<br />
fax 021 922 53 62<br />
Consultations: rue du Simplon 40,<br />
lundi de 18h à 20h, jeudi de<br />
17h à 19h ou sur rendez-vous.<br />
ASLOCA-Vaud (canton)<br />
Adresse: rue Jean-Jacques Cart 8<br />
1006 Lausanne<br />
Tél. 021 617 50 36<br />
Fax 021 617 11 48<br />
SUISSE<br />
ASLOCA-Romande<br />
Carlo Sommaruga<br />
Rue de Chantepoulet 13<br />
Case postale 2184<br />
1211 Genève 1<br />
Tél. 022 732 50 20<br />
Fax 022 732 50 22<br />
asloca.romande@asloca.ch<br />
Site internet<br />
www.asloca.ch<br />
Impressum<br />
Droit au logement<br />
paraît cinq fois par année<br />
Editeur:<br />
ASLOCA<br />
rue Jean-Jacques-Cart 8<br />
1006 Lausanne<br />
Diffusion:<br />
Membres des sections de<br />
l’ASLOCA romande<br />
et abonnés.<br />
Abonnement simple:<br />
Fr. 13.- par année.<br />
Rédacteur responsable:<br />
Laurent Duvanel<br />
case postale 3115<br />
2303 La Chaux-de-Fonds<br />
e-mail: lduvanel@bluewin.c<br />
Imprimerie:<br />
Atar Roto Presse SA<br />
Genève.
Elections cantonales 2006<br />
Soutenez<br />
les candidats<br />
de l’ASLOCA<br />
110 sièges sont à repourvoir au Grand Conseil fribourgeois le 5 novembre 2006.<br />
Trois membres actifs de l’ASLOCA sont dans la course. Ils méritent votre voix.<br />
Rubrique Fribourg<br />
Cet automne, les<br />
citoyennes et citoyens<br />
fribourgeois<br />
renouvellent le<br />
Grand Conseil et le<br />
Conseil d’Etat.<br />
Droit au Logement<br />
vous présente les<br />
candidats actifs au<br />
sein de l’ASLOCA et<br />
invite ses lecteurs du<br />
canton de Fribourg à<br />
les soutenir.<br />
Monique SUDAN, 46 ans,<br />
infirmière, Bulle (Gruyère),<br />
ancienne caissière de<br />
l’ASLOCA Fribourg section<br />
sud, membre du comité de<br />
cette section depuis 10 ans.<br />
Pierre MAURON, 34 ans,<br />
avocat, Riaz (Gruyère), président<br />
de l’ASLOCA Fribourg<br />
section sud depuis 3 ans,<br />
avocat conseil depuis 4 ans et<br />
consultant depuis 5 ans.<br />
Claude MONNEY, 40 ans,<br />
ingénieur EPF en électricité,<br />
Villars-sur-Glâne (Sarine-<br />
Campagne), trésorier de<br />
l’ASLOCA romande depuis<br />
10 ans.<br />
Erwin Jutzet: Un homme de terrain au gouvernement<br />
Le premier tour de l'élection<br />
au Conseil d’Etat se déroulera<br />
le 5 novembre 2006. Sur les<br />
rangs, un fervent défenseur des<br />
droits des locataires depuis plus<br />
de 20 ans. Erwin JUTZET, âgé<br />
aujourd’hui de 55 ans, a fondé<br />
l’ASLOCA Singine en 1986.<br />
Après avoir assumé la présidence<br />
de sa section pendant<br />
des années, il œuvre toujours<br />
au sein du comité et donne<br />
des conseils aux locataires lors<br />
des consultations organisées à<br />
Morat, Guin et Fribourg.<br />
les locataires, il estime que le<br />
canton a un rôle à jouer pour<br />
favoriser la construction d’appartements<br />
de 4 ou 5 pièces qui<br />
manquent aux familles fribourgeoises.<br />
D’après lui, l’Office<br />
du logement devrait encourager<br />
coopératives, fondations à<br />
but non lucratif et institutions<br />
de droit public à acquérir des<br />
terrains afin d’y construire des<br />
appartements à des prix abordables<br />
et destinés aux familles à<br />
revenu modeste.<br />
16<br />
Droit au logement n° <strong>176</strong><br />
Septembre 2006<br />
Cet avocat de Schmitten<br />
a défendu les intérêts des locataires<br />
au sein de la Commission<br />
des affaires juridiques du Conseil<br />
national, dont il est membre<br />
depuis 1995. Homme de terrain,<br />
connaissant parfaitement<br />
les problèmes rencontrés par