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Contestation du loyer initial: payez moins cher que le précédent locataire! La baisse de loyer, ça existe! Vos droits Les tribunaux vaudois et genevois écartent définitivement la thèse des milieux immobiliers voulant que le loyer du précédent locataire constitue la limite inférieure de la diminution du loyer initial lors d’un changement de locataire. 8 Droit au logement n° <strong>176</strong> Septembre 2006 Les augmentations de loyer au changement de locataire ne sont pas une fatalité puisqu’il est possible de contester le loyer initial auprès de la Commission de Conciliation en matière de baux et loyers dans un délai de 30 jours dès réception des clés. Le but de cette norme n’est pas de contrôler si l’augmentation de loyer est légitime, mais bien de contrôler si le loyer lui-même n’est pas abusif. En conséquence, le juge n’est pas limité par le niveau du loyer du précédent locataire: il peut fixer le loyer à un niveau inférieur si le loyer du précédent locataire était déjà abusif. C’est ce que viennent de confirmer coup sur coup les plus hautes instances judiciaires des cantons de Genève et Vaud. Nouvelle doctrine favorable aux locataires Il convient de préciser que les milieux immobiliers tentaient de plaider devant les tribunaux que l’on ne pouvait pas fixer le loyer du nouveau locataire à un montant inférieur à celui du précédent locataire. Le Tribunal des baux vaudois appliquait même cette doctrine. On rappellera que le nouveau locataire peut contester le loyer initial dans trois conditions alternatives: soit il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale, soit il a été contraint de conclure le bail en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, soit le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial par rapport au précédent loyer. On notera que la contrainte en raison de la situation sur le marché local existe dès que les cantons imposent l’usage de la formule officielle pour la conclusion de tout nouveau bail (actuellement, c’est obligatoire dans les cantons de Fribourg, Genève, Neuchâtel et Vaud). Une nuance de taille Ces conditions alternatives signifient donc que le locataire peut contester le loyer initial même si l’augmentation de loyer n’est pas sensible, voire même s’il n’y a pas d’augmentation de loyer du tout. Dans ce cas, à quoi servirait-il au locataire d’avoir le droit de contester le loyer initial si le juge ne peut pas fixer le nouveau loyer au-dessous du loyer du précédent locataire? Cela montre bien l’absurdité de la thèse des milieux immobiliers, thèse maintenant, espérons-le, définitivement écartée par la jurisprudence. Contestation payante (Interphoto) Dans l’affaire genevoise dont nous avons parlé, le précédent locataire payait un loyer de 1’705 francs par mois, charges non comprises pour un appartement de 4 pièces plus cuisine. Le bailleur a voulu augmenter ce loyer à 1’790 francs par mois. A la suite de la contestation du locataire, les Tribunaux genevois ont effectué un calcul de rendement et finalement fixé le loyer à 1’455 francs par mois, soit une économie de 335 francs par mois! François Zutter (Arrêt de la Chambre d’appel genevoise en matière de baux et loyers du 12 juin 2006; arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois du 30 novembre 2005, publié dans les Cahiers du Bail 2/2006 page 62).
Succession: comment s’y prendre Attention, le bail survit au décès Vos droits Lorsque la mort frappe, il y a une foule de démarches administratives à effectuer. La modification ou la résiliation de bail à loyer en fait partie. Trois cas envisageables sont présentés ici. 9 Droit au logement n° <strong>176</strong> Septembre 2006 En cas de décès du locataire, le contrat de bail ne prend pas automatiquement fin. Conformément à l’article 560 du Code civil, il est transféré aux héritiers du défunt, qui en assument tous les droits et obligations. Les héritiers - légaux ou désignés par un testament - peuvent conserver le logement ou au contraire résilier le contrat. Il est aussi possible de répudier la succession, ce que font souvent les héritiers lorsque le défunt était insolvable. Un des héritiers reste en place Monsieur et Madame Romand sont locataires d’un appartement de trois pièces. Monsieur décède et laisse comme héritiers sa femme et ses deux enfants. La veuve souhaite continuer à occuper le logement. Le décès n’ayant pas mis fin au bail, ce dernier est transféré d’office à Madame Romand et ses deux enfants. Si la gérance tente de faire signer à Madame Romand un nouveau contrat avec un loyer majoré ou contenant d’autres modifications en sa défaveur (par exemple de nouveaux frais accessoires à sa charge), elle peut refuser de le faire. La veuve et ses deux enfants peuvent en revanche signer entre eux un document précisant que Madame Romand hérite du bail. En raison de ce partage successoral, Madame Romand restera alors seule titulaire du contrat. Les héritiers résilient le bail Madame Allemand occupe seule un deux pièces. Elle décède. Ses trois enfants héritiers ne souhaitent pas poursuivre le bail. Ils peuvent alors le résilier en observant un délai de congé de trois mois pour le prochain terme fixé par l’usage local, en vertu de l’article 266i du Code des obligations. Ils doivent signer tous les trois la lettre de congé pour la première échéance possible, à défaut de quoi ils sont réputés vouloir assumer la continuation du contrat. Mais s’ils veulent être libérés du bail plus tôt, ils ont toujours la possibilité de procéder à une résiliation anticipée. Conformément à l’article 264 du Code des obligations et au contrat-cadre romand, ils peuvent donner le congé en respectant un préavis de trente jours pour le quinze ou la fin d’un mois, en présentant au moins un locataire solvable disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions que la défunte. Les trois héritiers de Madame Allemand sont responsables des loyers jusqu’à la fin du contrat, ainsi que de la restitution des locaux, propres et débarrassés de tout le mobilier. La succession est répudiée Monsieur Romanche est criblé de dettes. A sa mort, il a plusieurs poursuites en cours et des actes de défauts de biens. Tous ses héritiers répudient la succession dans le délai de trois mois qui leur est imparti à cet effet. Ils n’auront donc rien à payer au bailleur. Le bail est repris par l’office des faillites, qui le résiliera et qui liquidera la succession. Le bailleur n’a aucune garantie de rentrer dans ses frais.
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