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FriBourgFiXation DeS loYerSleS BailleurS aBuSentDeS loYerS Du QuartierCherchant tout prétexteà l’augmentation desloyers, les bailleursont tendance à utiliserla référence desloyers usuels dansun quartier poursignifier des hausses,surtout lorsque le tauxhypothécaire reste bas.Amalia EchegoyenAvocat-conseilAsloca FribourgEn vertu de l’art. 269a lit.aCO, ne sont en règle généralepas abusifs les loyers quise situent dans les limites desloyers usuels dans la localitéou dans le quartier.Le taux hypothécaire étantà un très bas niveau depuisplusieurs années, il est deplus en plus fréquent de voirles bailleurs utiliser le critèredes loyers usuels du quartierpour augmenter un loyer, quece soit en début de bail ou encours de contrat.Admis pour fixerun loyer initialS’il est admis que ce critèresert avant tout à fixer un loyerinitial, le bailleur peut s’enprévaloir, exceptionnellement,pour augmenter le loyeren cours de bail. Tel est notammentle cas si l’immeubleest vendu ou sorti du contrôlecantonal des loyers ou encoresi le précédent loyer était échelonnéou indexé.La preuve du bailleurFace au critère des loyersusuels, qui paraît a priori unpeu flou, le locataire n’est passans défense. Il a en effet lapossibilité de contraindre lebailleur à démontrer que leloyer prévu se situe bien dansles prix du quartier ou de la localité.Pour ce faire, il devraimpérativement contester,auprès de l’autorité de conciliation,le loyer initial dans les30 jours dès la réception de lachose louée ou la hausse deloyer dans les 30 jours dès lanotification.Le bailleur devra alors apporterla preuve que le loyercorrespond aux loyers usuelsen produisant au moins cinqexemples comparables quant àl’emplacement, la dimension,l’équipement, l’état d’entretienet l’époque de construction. Ilne saurait se référer à d’autresappartements dont il est égalementpropriétaire ou situésdans le même immeuble.“Le locataire qui voit son loyeraugmenter en vertu des loyersusuels peut s’opposer à la hausseen invoquant un rendementexcessif de la chose louée”Contre-preuve du locataireLe locataire, quant à lui,peut tenter d’apporter lacontre-preuve en produisantégalement des exemples comparablesvisant à prouver quela tendance des loyers de la localitéou du quartier n’est pas àla hausse ou que le prix prévuexcède les limites.Rendement excessifIl est également importantde souligner que le bailleur estlié par le motif qu’il invoque.Ainsi, s’il se prévaut des loyersusuels, il ne peut plus fairevaloir d’autres critères tels quele rendement insuffisant, unehausse des coûts ou une prestationsupplémentaire. En revanche,le locataire qui voit sonloyer, initial ou non, augmenteren vertu des loyers usuelspeut, si l’immeuble n’est pasancien, s’opposer à la hausseen invoquant un rendementexcessif de la chose louée, notammentlorsque l’immeuble aété acheté récemment ou vientde sortir du contrôle cantonaldes loyers. Le bailleurqui entend maintenir sa prétentiondevra alors démontrerque tel n’est pas le cas.Droit au logement • Janvier 2011 - n° 198 — 13