Rapport sur le stage effectué du 18 juin au 21 septembre 2012 Dans ...

Rapport sur le stage effectué du 18 juin au 21 septembre 2012Dans la Société :EFIDISà Paris 12 èmeau sein de la Direction du DéveloppementMaster Aménagement et Urbanisme en France et en EuropeAnnée 2012/2013De l’université Paris-SorbonneEnseignant tuteur : M. Guy CHEMLAMaitre de stage : M. Vincent JUHASZStagiaire : Mlle Fanny BONNETDans un souci de confidentialité, ce rapport à été relu par le tuteur d’entreprise.

RemerciementsIl n'est jamais facile pour un étudiant de trouver un stage, c'est pourquoi je remercie la SociétéEFIDIS de m'avoir accueillie durant ces 4 mois.Je tiens à remercier tout particulièrement M. JUHASZ, Directeur du développement, qui m'aaccordé sa confiance et attribué des missions valorisantes durant ce stage ainsi que lesdéveloppeurs fonciers, qui ont supervisés mon stage au jour le jour. Malgré leur emploi dutemps chargé, leur disponibilité était sans faille.Je tenais également toute l'équipe de la DPRU car chacun d'entre vous à su trouver un peu detemps pour m'aider à découvrir le fonctionnement de l’entreprise ainsi qu’une part nonnégligeable des projets qui sont menés à EFIDIS.Faire mon stage de Master dans votre entreprise a été un plaisir, j'ai pu apprendre beaucoupgrâce à vous et surtout être conforté dans mon projet professionnel.Je remercie également M. ATKINS, professeur à l’université Paris-Sorbonne, pour sesconseils et la confiance qu’il m’a accordé en relayant mes demandes de stages.Toutes ces personnes ont contribué, par leur disponibilité et leur bonne humeur, à rendre monstage enrichissant et motivant.

I. Présentation générale du stageAprès un contact intéressant dans le cabinet du Maire de Paris qui n’a pas abouti, mesrecherches de stage se sont très vite orientées vers le monde du logement social. Je suis eneffet intéressée par cette filière depuis le début de Master 1 car je possède quelques affinitésavec le milieu de la précarité sociale de par mon expérience professionnelle et personnelle.Cette affinité m’avait déjà poussé à choisir ce thème pour mon mémoire de fin d’étude et jecherchais à intégrer ce milieu par l’intermédiaire du stage.Un stage chez un bailleur social me permettait donc de découvrir de l’intérieur ce système,de multiplier mes informations et mes sources pour le mémoire, d’acquérir une certaineexpérience et enfin de me confronter directement à mes attentes et mes envies afin de voir sice domaine était épanouissant et si je souhaite poursuivre dans ce milieu.Je recherchais donc des missions concrètes, de vivre le quotidien des acteurs du logementsocial. J’étais très curieuse de voir comment le logement social, son éthique et les valeursqu’il porte est perçu par ceux qui le font et quels changements induisent-ils dans le quotidiendes collaborateurs. Mes précédentes expériences ont démontrées que malheureusement, lesemployés d’une société n’adhèrent pas forcément à la morale de l’entreprise, même s’ils larespectent, ils ne la véhiculent pas au quotidien et peuvent parfois omettre ces points qui sontpourtant fondamentaux. Dès l’entretien, j’étais curieuse de répondre à ces questionnements :vont-ils minimiser tous les coûts en pensant aux futurs locataires ? Vont-ils au contrairemultiplier les fonds propres pour offrir un habitat de qualité aux personnes les plus démunis ?Quels soutiens des collectivités et de l’Etat un bailleur peut-il recevoir ? Comment gèrent-ilsune situation où le futur locataire va à priori être lésé ? Ces interrogations vont me suivre tousau long du stage et des découvertes que je vais faire.Conformément aux exigences de la formation, le stage s’est déroulé durant le master. Descontraintes d’organisation et d’emploi du temps m’ont amenées à effectuer ce stage durantl’été, entre juin et septembre permettant de rester près de 4 mois dans l’entreprise.J’appréhendais la baisse de régime qui survient normalement en été avec les nombreuxdéparts en vacances, mais à ma grande surprise, le mois d’août a été pratiquement aussichargé que les autres. J’ai tout de même débuté le stage fin juin, ce qui m’a permis derencontrer l’ensemble des collaborateurs avant les départs en vacances qui se sont étaléjusqu’en octobre, j’ai pu ainsi cerner le rôle et les interactions de chacun dans leur globalité.

II.Insertion dans l’organisme d’accueila. Présentation de la société EFIDISLa société EFIDIS est un bailleur social filiale du Groupe SNI / Caisse des Dépôts.L’actionnaire principal d’EFIDIS est la Société Nationale Immobilière (SNI), elle-mêmefiliale à 100 % de la Caisse des Dépôts. Le Groupe SNI est le pôle immobilier d’intérêtgénéral du Groupe Caisse des Dépôts, qui comprend des sociétés qui gèrent le logementsocial, le logement intermédiaire, les services aux collectivités locales et l’externalisationd’actifs immobiliers.Le Groupe SNI avec ses 300 000 logements en gestion dont 200 000 logements sociaux, est,au sein de la Caisse des Dépôts, un acteur de premier plan au service de la politique dulogement.EFIDIS intervient sur l’ensemble du marché du logement social en Ile-de-France. Sixdirections régionales disposent d’un positionnement et d’un ancrage territorial fort. Deuxdirections régionales ont gardé le nom d’anciennes filiales d’EFIDIS, aujourd’hui absorbées :SAGECO à Paris et VALESTIS dans le Val d’Oise. DOMEFI, société coopérative deproduction, est dédiée depuis 2004 aux opérations d’accession sociale à la propriété.En 2011, EFIDIS c’est 910 logements livrés dont 714 locatifs neufs et 196 acquisitionssans travaux. La société possède 717 collaborateurs et un chiffre d’affaire de 283 M€.La société EFIDIS a pour objectif de répondre aux besoins du marché du logementsocial en assurant un seuil de production de locatifs sociaux supérieur aux chiffres de 2009,mais aussi développer l’accession sociale à la propriété. La société réfléchit à de nouveauxmodes de production et s’engage dans une production de logements neufs et de réhabilitationéco-responsables.L’action d’EFIDIS s’inscrit dans le champ de l’intérêt général et des politiques publiquesavec deux missions essentielles :- Construire et gérer des logements pour accueillir les familles à revenus modestes etmoyens, et tous ceux qui ont du mal à accéder à un logement aux conditions actuellesdu marché.- Etre des acteurs de la cohésion sociale et urbaine et du mieux vivre ensemble dans lesvilles et dans les quartiers.Etant gestionnaires de ses opérations, EFIDIS à signé en 2011 une convention d’utilité sociale(CUS) avec l’Etat portant son engagement en matière de production, d’entretien du parc, dedéveloppement durable, de politique sociale et de qualité de service.La société EFIDIS est organisée en Directoire. Pierre François GOUIFFES est l’actuelprésident du directoire.

. Insertion du stagiaireAprès une présentation en profondeur du groupe dès mon arrivée, de la société et de laDirection à laquelle j’étais rattachée, j’ai commencé très tôt à suivre les dossiers en cours.Présente dans le même bureau que les responsables développement, j’ai pu participer à leurquotidien, voir leur charge de travail, la répartition des territoires et la collaboration avec leDirecteur du développement.Dès les premiers jours, je suis associée aux réunions et aux groupes de travail. Je suisconstamment associée en binôme avec l’une ou l’autre des trois responsables dedéveloppement avec lesquelles je partage le même bureau. Le diagramme interne est trèsreprésentatif de la place que j’occupe dans ce service. Mes principales interlocutrices sont lesresponsables de développement, qui n’hésitent pas à passer du temps pour m’expliquer lefonctionnement de l’entreprise, de la direction, le suivi des dossiers, les instances décisionnelset les nombreux documents qui sont à remplir et à faire valider. Aucunes de mes questions oude mes doutes ne restent en suspens car les personnes sont réellement disponibles et vontmême au-delà de mes besoins. C’est un sentiment qui se confirmera tout au long du stage etmême de la part des autres personnels des directions. On me propose d’ailleurs dès lapremière semaine de consacrer une demi-journée à la réhabilitation, thème qui m’intéresseparticulièrement. Malheureusement la période estivale n’a pas permis de faire aboutir ceprojet mais les semaines ont été agrémentées de réunions thématiques propres à d’autresservices (visite d’une chaufferie urbaine au bois, pose d’une première pierre, visite d’unlogement témoin), ce qui a permit de satisfaire ma curiosité.Durant les réunions avec les collaborateurs internes et extérieurs, je suissystématiquement présentée et mise en valeur dans mon travail. Je peux prendre la parole enréunion sans être au préalable briefée. Dès les premières semaines, j’ai eu l’occasion de menerune réunion seule sans la présence des membres du service, sans objectifs décisionnels maisj’appréhender d’avoir face à moi des promoteurs avides de renseignements. Je suis autonomeet je peux contacter directement les personnes sans avoir l’aval ou une quelconque validationde mon manager. Je reste tout de même prudente, ne maitrisant pas toutes les subtilités dumilieu professionnel.

Parallèlement à cette étude, le maitre de stage m’a demandé de participer à l’élaborationde deux projets sociaux correspondants à de futures livraisons. En effet, EFIDIS se développesur de nouvelles formes de résidences incluant les nouvelles problématiques sociétales. L’unde ces deux projets concerne une forme d’habitat nouveau pour la société. Il faut donc créerdes documents d’appui qui serviront de base aux futurs projets. Afin de les constituer, untravail en collaboration avec différents services et nécessaire et fondamental dans pourcertifier de la qualité du projet. Ces projets sociaux nécessitent des partenariats avec desacteurs extérieurs, notamment des collectivités locales et des associations. C’est également untravail de recherches mais surtout un dialogue et des relations à entretenir sur la durée. C’estpourquoi la seule direction du développement ne peut gérer l’entièreté du dossier.Dans le cadre de ces nouvelles formes d’habitat et en collaboration avec le DirecteurTechnique, j’ai élaboré un document unique regroupant toutes les futures prescriptionstechniques qui serviront de base lors des maitrises d’ouvrages directes ou lors des VEFA.Sans connaissances techniques particulières, mon apport à été de recenser les prescriptionsexistantes dans ce domaine. Grâce aux réunions de travail avec d’autres services, de nouvellespropositions ont été faites et ont permis d’aller plus loin dans la démarche. Malgré la fin demon stage, ce document continue d’être travaillé et fera l’objet d’une évolution régulière.EFIDIS est une société qui cherche à se moderniser. Dopée par sa position de filiale duGroupe SNI / Caisse des Dépôts, elle adhère aux nouveaux procédés de fabrication. C’estdans cet esprit que la Direction technique m’a demandé de monter un dossier regroupanttoutes les subventions et tous les appels à projet qui concernent les bâtiments passifs etpositifs. L’idée était de produire un document unique qui servira d’appui pour lesresponsables de développement foncier et les responsables de programmes. Pour sonélaboration, internet à permit de rechercher les acteurs et les premiers appels d’offres. Pouraffiner ces listes, j’ai ensuite contacté quelques interlocuteurs qui étaient déjà en contact avecla société EFIDIS.Parallèlement à ces différents dossiers sur lesquels j’ai pu travailler, j’ai pu participer à denombreuses réunions internes et externes, me permettant ainsi d’avoir une vision d’ensembledes collaborateurs et des méthodes de fonctionnement. J’ai ainsi observé les jeux de rôles etde pouvoir qui peuvent se mettre en place dans des réunions de présentations par exemple.Les réunions techniques, malgré mon manque de vocabulaire, ont été très instructives de cecoté là. Suivre le Directeur du développement dans ses démarches et ses réunions m’a permisde ressentir les différents enjeux et les différentes attitudes à adopter selon l’interlocuteur quiest en face. Cette partie plus sociale, d’expérience est un élément que je souhaitais mettre envaleur dans ce rapport de stage car il me semble essentiel de savoir s’adapter dans un milieuoù les réunions et les entrevues sont quotidiennes. C’est un des traits de mon caractère que jesouhaitais travailler, et un stage en entreprise est une méthode d’apprentissage très formatrice.Dans un contexte journalier de gestion de l’urgence, je mettais un point d’honneur àtravailler efficacement et rapidement afin de pouvoir avancer dans les dossiers, et ce dans laconstitution des pièces et dans leurs corrections. Les missions que l’ont m’avait confié onttoutes été réalisées, malgré les évolutions qu’elles ont pu subir.Durant ces missions j’ai su mobiliser les compétences que j’ai acquises durant mes étudesà savoir mes qualités rédactionnelles et mes capacités de recherches. Les compétencestechniques que j’ai acquises durant mes précédents stages et mes expériences professionnellesm’ont permises de me tourner très vite sur une méthode de travail la plus adaptée possible à la

tâche que l’on m’avait confiée. Je considère être une personne polyvalente et flexible, c’estd’ailleurs les points que j’avais mis en exergue lors de mon entretien avec la chargée dedéveloppement ressources Humaines. Sur les derniers jours de mon stage, j’ai pu en discuteravec les différents collaborateurs que j’avais côtoyé les quatre derniers mois, et ils ont félicitéle professionnalisme que j’ai dégagé dans mes rendus et dans mon comportement. Certainsme considéraient non pas comme une stagiaire mais comme une employée pérenne verslesquels ils se tourneraient. C’est grâce à cela que je considère avoir vécu pleinement monstage et avoir réussi mon intégration.Grâce aux travaux de fond, j’ai pu m’immerger dans la complexité du développementfoncier et dans les stratégies qu’il est nécessaire de mettre en place. Le quotidien desdéveloppeurs fonciers m’a appris la technicité nécessaire et la rigueur qu’il faut constammentmettre en place. Les circuits de validations des instances décisionnelles sont très exigeants etil faut anticiper un certain nombre de chose afin de voir son projet aboutir, il faut doncd‘autant plus être irréprochable dans son travail.Mais c’est incontestablement les études de faisabilités financières qui m’ont le plus appris.Très novice dans ce domaine, la complexité, l’exigence et les connaissances nécessaires sontun réel avantage pour ma future vie professionnelle.La gestion de l’urgence que j’ai citée précédemment ne permet pas au développeurfoncier d’effectuer des travaux de fond ou de prospection foncière. La seule réponse auxnombreuses demandes consomme l’ensemble des développeurs. C’est la seule chose qui peutêtreregrettée mais qui peut être aisément résolue par l’ouverture de nouveaux postes dedéveloppeurs fonciers.Je souhaite terminer ce rapport de stage en précisant que ce stage me conforte dansmon choix de filière à savoir l’urbanisme et l’aménagement du territoire. L’habitat social etplus généralement l’habitat est un thème qui me passionne de plus en plus. Toucher auquotidien des futurs locataires engage à une certaine responsabilité que je suis prête àassumer.