Bruxelles Logement

ATLAS DU LOGEMENT

EN RÉGION DE

BRUXELLES-CAPITALE

2019

BRUXELLES LOGEMENT • ATLAS DU LOGEMENT EN RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE

ATLAS DU LOGEMENT

EN RÉGION

BRUXELLES-CAPITALE

juillet 2019


INTRODUCTION

En février 2018, Bruxelles Logement a été sollicitée par la Ministre du Logement, pour réaliser un état des lieux du secteur du logement en

Région bruxelloise. L’expertise de l’Observatoire de Bruxelles Logement et de nos fournisseurs de données a permis la réalisation de cet

ouvrage. Je les remercie chaleureusement pour leur soutien à ce projet.

Un an et demi plus tard, l’Atlas que vous tenez entre les mains est la concrétisation du travail entrepris en vue de rassembler, d’analyser et

de présenter des données jusqu’à présent inexploitées. Je suis convaincue que cet ouvrage sera un outil utile à l’élaboration de la politique

bruxelloise du Logement.

Cette édition 2019 de l’Atlas du Logement est la première d’une longue série. Bruxelles Logement ambitionne de l’enrichir de données

complémentaires et d’y insérer l’évolution des dispositifs « logement » dans le temps.

Je vous souhaite une excellente lecture.

Arlette Verkruyssen

Directeur Général de Bruxelles Logement

3

L’Atlas que vous lisez est une publication de dont la mission est

de monitorer la situation du logement en région bruxelloise. Cette

unité administrative évolue au sein de Bruxelles Logement, administration

du Service Public Régional de Bruxelles.

BRUXELLES LOGEMENT

Bruxelles Logement fait partie du Service Public Régional de

Bruxelles. Sa mission est d’assurer l’accès à un logement décent à

toutes et à tous.

Cette administration est chargée de mettre en œuvre les politiques

régionales du logement et de garantir le respect des normes fixées par

le Code bruxellois du Logement. La mission de Bruxelles Logement

inclut les actions suivantes :

■■

La collecte des inventaires annuels du parc de logements publics

(OIP) ;

■■

L’octroi de subsides aux opérateurs (para-)régionaux de la politique

du logement (SLRB, AIS, Fonds du Logement, citydev, CSC,

CLT, etc.) ;

■■

La lutte contre les logements non conformes aux normes du

Code du Logement (gestion des plaintes, inspections, mises en

demeure, interdictions de mise en location, amendes administratives)

;

■■

L’octroi d’aides locatives destinées à soutenir financièrement les

ménages aux revenus faibles et à stimuler le déménagement vers

des logements adéquats.

L’Observatoire Bruxelles Logement (OBL) est l’unité administrative

de Bruxelles Logement en charge de l’analyse et de la diffusion des

données collectées ou générées dans le cadre des activités précitées.

D’autres données ont également été fournies par Statbel, Bruxelles

Fiscalité, la SLRB, le Fonds du Logement, le CLTB, Citydev et

Perspective.brussels.

UN ATLAS POUR QUI ?

L’ Atlas du logement est destiné aux personnes et organisations qui

s’intéressent de près ou de loin à la problématique du logement en

Région bruxelloise. Il peut s’agir de professionnels, d’administrations

locales, régionales ou fédérales, du monde politique (membres

de gouvernement, parlementaires, échevins, conseillers), du monde

associatif, du milieu académique, de journalistes, etc.

COMMENT LIRE L’ATLAS ?

Cet ouvrage a pour objectif de rendre compte de toute une série de

dispositifs liés au logement, et de les appréhender spatialement sur

l’ensemble du territoire régional. Dans la première partie de l’Atlas,

le parc de logements bruxellois est abordé dans son ensemble. La

mise à disposition de biens par différents opérateurs tels que, les

AIS, les OIP et les SISP y est aussi évoquée. Un point spécifique

est également consacré à la qualité de l’habitat vis-à-vis du Code du

Logement. La deuxième partie est consacrée aux différentes aides

financières facilitant l’accès au logement en Région bruxelloise.

Le travail entourant l’Atlas du logement ne fait que commencer. L’ambition

de Bruxelles Logement est d’offrir aux Bruxellois un état des

lieux de la situation du logement en Région de Bruxelles-Capitale

le plus complet possible. Cependant, vous serez peut-être amenés

à constater que certaines thématiques ne sont pas abordées dans

cette première édition. Il y a plusieurs raisons à cela.

4


Tout d’abord, le document que vous tenez entre les mains a demandé

un effort considérable de récolte, de nettoyage et d’analyse de données

issues de nombreux opérateurs différents. Des choix ont dû

être opérés sur base de la qualité des données et des ressources

disponibles pour les traiter. Le résultat est néanmoins inédit pour le

secteur du logement en Région de Bruxelles-Capitale.

Ensuite, certaines thématiques requièrent des approches plus

intensives ou renouvelées. Malgré le grand intérêt pour cet aspect

du bâti, il est encore aujourd’hui extrêmement hasardeux d’estimer

avec précision le nombre de logements inoccupés, que ce soit sur

le terrain ou via des données administratives. Certains dispositifs

– comme les appels à projets ou le travail des associations d’insertion

par le logement – manquent de bases de données suffisamment

développées pour permettre une analyse systématique. Ce type

d’analyses nécessite un travail qualitatif qui sera développé à l’avenir.

Il y a une série de statistiques et de données pertinentes qui

ne relèvent pas des métiers de Bruxelles Logement mais du champ

d’action d’autres administrations. Par exemple, les primes à la rénovation

gérées par Bruxelles Urbanisme et Patrimoine ou encore les

permis de logement et le monitoring de la production de logements

chez Perspective.

Considérant tous ces éléments, il nous reste à dire que le champ

est ouvert au perfectionnement et à l’élargissement du contenu mais

aussi à la collaboration entre les services pour faire de l’Atlas un

levier pour l’élaboration de politiques de logement mieux pilotées.

COMMENT LIRE NOS CHIFFRES

Pour faciliter votre compréhension, il est utile de définir quelques

concepts-clés. À Bruxelles Logement, nous quantifions les différents

phénomènes étudiés en mobilisant plusieurs outils d’analyse.

1. Le nombre absolu consiste en un simple comptage. Nous

dénombrons, par exemple, les logements insalubres inspectés

sur une année, de manière globale, par commune, par quartier

et par secteur. Nous présentons ces données sous forme de

tableau ou de cartes à pastilles indiquant le nombre de logements

présentant certaines caractéristiques.

2. Avec la répartition, nous nous intéressons à la manière dont un

phénomène est réparti sur le territoire de la Région. La répartition

est exprimée en pourcentage du nombre total de logements

présentant la caractéristique étudiée. Pour reprendre l’exemple

précédent, nous allons non seulement dénombrer les logements

insalubres inspectés mais nous allons aussi les positionner sur

une carte et situer le phénomène dans l’espace. Nous présentons

ces résultats sous forme de cartes avec des variations de

couleurs pour chaque territoire étudié.

3. Le concept de densité permet une lecture plus fine que le

dénombrement total et spatialisé. Il s’agit de l’outil mathématique

qui nous permet de calculer l’importance d’un phénomène

par rapport au parc de logements total d’une commune ou d’un

quartier1. Dans le cas des logements insalubres, cet outil nous

permet d’identifier les zones où se concentre le travail de la

Direction de l’Inspection Régionale du Logement.

1 Dans certains cas, cela sera exprimé en nombre de ménages.

5

TABLE DES MATIÈRES

Glossaire7

Abréviations 7

PARC DE LOGEMENTS EN RÉGION BRUXELLOISE ET PROPRIÉTAIRES OCCUPANTS10

1. Parc de logements en Région de Bruxelles Capitale11

2. Part des propriétaires occupants en Région bruxelloise14

PARC DE LOGEMENTS À GESTION PUBLIQUE ET À FINALITÉ SOCIALE16

3. Parc de logements des opérateurs immobiliers publics17

4. Parc de logements des Agences Immobilières Sociales20

5. Parc de logements sociaux28

6. Les logements à gestion publique et à finalité sociale : parc locatif29

7. Les logements à gestion publique et à finalité sociale : parc locatif et acquisitif33

8. Conformité des logements aux normes de salubrité, de sécurité et d’équipement35

AIDES LOCATIVES43

9. Aides locatives : l’allocation de relogement44

10. Aides locatives : l’allocation-loyer pour les ménages en attente d’un logement social50

11. Aides locatives : l’allocation du Fonds Régional de Solidarité54

12. Aides locatives : l’allocation loyer communale58

13. Aides locatives : une vue d’ensemble59

LES CHIFFRES-CLÉS DU LOGEMENT EN RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE 61

6


GLOSSAIRE

Agence Immobilière Sociale : organisme agréé et subsidié par la

Région pour maintenir, réintroduire ou créer dans le circuit locatif un

maximum de logements accessibles aux personnes en difficulté.

Densité : rapport entre le nombre de logements possédant une caractéristique

dans une zone donnée et le nombre de logements situés dans

la même zone.

Logement : immeuble ou partie d’immeuble utilisé ou affecté à l’habitation

d’un ou plusieurs ménage(s).

Logement social : le logement donné en location par la SLRB et les

SISP à un ménage disposant de revenus modestes et dont les modalités

de calcul du loyer sont fixées par le Gouvernement bruxellois.

Opérateur immobilier public : une commune, un CPAS, une Régie

communale autonome, la Régie foncière de la RBC, la SLRB, les SISP,

le Fonds du logement et Citydev.

Parc de logements à gestion publique et à finalité sociale : ensemble

des logements mis en location par les Agences Immobilières Sociales,

les Opérateurs Immobiliers Publics et les Sociétés Immobilières de

Service Public, ou acquis par des particuliers grâce à une aide ou à

un dispositif régional (prêts du Fonds du Logement, acquisition d’un

logement Citydev ou CLTB).

Parc AIS : l’ensemble des logements gérés par les 24 Agences Immobilières

Sociales présentes sur le territoire bruxellois.

Parc OIP : le parc visé par l’inventaire annuel des logements prévu à

l’article 25 du Code du Logement. Il s’agit des logements mis en location

par les communes, les CPAS, les régies communales autonomes, la

régie régionale, le Fonds du Logement et certaines personnes morales.

Parc SLRB : l’ensemble des logements sociaux.

Parc acquisitif : l’ensemble des logements vendus ou destinés à la

vente.

Parc locatif : l’ensemble des logements loués ou destinés à la location.

Répartition : rapport entre le nombre de logements possédant une

certaine caractéristique dans une zone donnée et l’ensemble des logements

possédant cette caractéristique sur le territoire régional.

ABRÉVIATIONS

AIS : Agence Immobilière Sociale

AGDP : Service Public Fédéral (SPF) Finances - Administration Générale

de la Documentation Patrimoniale

CLTB : Community Land Trust Brussels

CPAS : Centre Public d’Action Sociale

BF : Bruxelles Fiscalité

BL : Bruxelles Logement

Citydev : nouvelle appellation de la Société de Développement pour la

Région de Bruxelles-Capitale (SDRB)

DALLI : Bruxelles Logement - Direction Allocations-Loyers et Logements

Inoccupés

DES : Bruxelles Logement - Direction Études et Subventions

DIRL : Bruxelles Logement - Direction de l’Inspection Régionale du

Logement aussi appelée Inspection régionale du Logement

FDL : Fonds du Logement

FRS : Bruxelles Logement - Fonds Régional de Solidarité

IBSA : Institut Bruxellois de Statistique et d’Analyse

OBL : Bruxelles Logement - Observatoire Bruxelles Logement

OSSB : Observatoire de la Santé et du Social de Bruxelles-Capitale

OIP : Opérateur Immobilier Public

RBC : Région de Bruxelles-Capitale

SABH : Société Anonyme Bruxelloise des Habitations

SLRB : Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale

SISP : Société Immobilière de Service Public

SPRB : Service Public Régional de Bruxelles

STATBEL : SPF Economie - Direction générale Statistique

7

LIMITES TERRITORIALES DE LA

RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE

Bruxelles Logement a fait le choix de se mettre en quête de données à

l’échelon du secteur statistique 2 . C’est la plus petite unité territoriale

définie de manière standardisée, constante et exclusive. Cela veut

dire que le découpage de la Belgique en secteurs fait l’objet d’une

méthodologie rigoureuse et contrôlée, mais aussi, qu’aucun point de

la Belgique n’appartient à deux secteurs et qu’aucun secteur ne se

trouve à cheval sur plusieurs communes. Cet échelon territorial permet

d’effectuer des analyses plus fines sur des territoires contrastés,

ce qui est particulièrement pertinent pour le territoire régional. Nous

pouvons ainsi identifier des zones de concentration de certains dispositifs.

Par exemple, une concentration de logements AIS dans le

centre d’une commune par rapport à sa périphérie.

Dans la pratique, présenter des cartes à l’échelon du secteur statistique

n’est pas toujours lisible et le manque de données peut être

problématique en raison de la nouvelle réglementation sur la protection

des données à caractère personnel. C’est pour cela que de

nombreuses cartes agrègent les données à un échelon supérieur,

celui du quartier. Le quartier est, par définition, plus grand que le

secteur statistique et fort utilement, un quartier sera composé de

plusieurs secteurs statistiques. Les 145 quartiers (dont 118 quartiers

d’habitation) ont été définis sur base d’une liste de dix critères

dont l’un d’eux correspond à la notion d’espace de vie partagé par

ses habitants 3 .

COMMUNES

Jette

Bruxelles

Ganshoren

Evere

Berchem-

Sainte-

Agathe Koekelberg Schaerbeek

Anderlecht

Molenbeek-

Saint-Jean

Forest

Saint-

Gilles

Saint-Josse-

Ten-Noode

Uccle

Etterbeek

Ixelles

Woluwe-Saint-

Lambert

Woluwe-Saint-

Pierre

Auderghem

Watermael-

Boitsfort

La commune reste incontournable comme échelon administratif de

référence pour permettre des comparaisons et des analyses intrabruxelloises

mais aussi avec les villes et communes belges dans

leur ensemble.

2 Vous trouverez plus d’informations sur les secteurs statistiques dans le vadémécum publié par STATBEL (Jamagne, Lebrun, Sajotte).

3 Voir le Monitoring des quartiers.

8


QUARTIERS

76

74

77

78

73

900 800

917

916

75

801

72

68 19 79

20 81

69 71

80

67 70 23

83

700

64 915 18

82 84

21 22 901

66

65 63 17

85 86

902

62

87

91

914 15 16

24

3

913 2 4 5

25 2627 14

28

90 92

59

61 805 10 1 29

13

88

60 912 9 6 35 30

11

903

56 58

7 904

89 94

12804

8 36 34 32

93

57 911

48

31

96

55

52

41 40 37 33 99 905

910

50 49

95

53

909

47 42

97

803 51

38

39 107 100

54

46

43

45

701 802 98

44

907 106 104 101

118 117 108

102

116

105

908 109

103

115 114

113 110

702

906

112 111

1 GRAND PLACE

2 DANSAERT

3 BEGUINAGE - DIXMUDE

4 MARTYRS

5 NOTRE-DAME AUX NEIGES

6 QUARTIER ROYAL

7 SABLON

8 MAROLLES

9 STALINGRAD

10 ANNEESSENS

11 CUREGHEM BARA

12 CUREGHEM VETERINAIRE

13 CUREGHEM ROSEE

14 DUCHESSE

15 GARE DE L’OUEST

16 MOLENBEEK HISTORIQUE

17 KOEKELBERG

18 QUARTIER MARITIME

19 VIEUX LAEKEN OUEST

20 VIEUX LAEKEN EST

21 QUARTIER NORD

22 QUARTIER BRABANT

23 COLLIGNON

24 CHAUSSEE DE HAECHT

25 SAINT-JOSSE CENTRE

26 DAILLY

27 JOSAPHAT

28 PLASKY

29 SQUARES

30 PORTE TERVUEREN

31 SAINT-MICHEL

32 SAINT-PIERRE

33 CHASSE

34 JOURDAN

35 QUARTIER EUROPEEN

36 MATONGE

37 FLAGEY - MALIBRAN

38 HOPITAL ETTERBEEK -

IXELLES

39 ETANGS D’IXELLES

40 LOUISE - LONGUE HAIE

41 BERCKMANS - HOTEL DES

MONNAIES

42 CHATELAIN

43 BRUGMANN - LEPOUTRE

44 CHURCHILL

45 MOLIERE - LONGCHAMP

46 ALTITUDE 100

47 HAUT SAINT-GILLES

48 PORTE DE HAL

49 BOSNIE

50 BAS FOREST

51 VAN VOLXEM - VAN

HAELEN

52 VEEWEYDE - AURORE

53 BIZET - ROUE - CERIA

54 VOGELENZANG - ERASME

55 NEERPEDE

56 BON AIR

57 SCHERDEMAEL

58 ANDERLECHT CENTRE -

WAYEZ

59 SCHEUT

60 BUFFON

61 MOORTEBEEK - PETERBOS

62 MACHTENS

63 KARREVELD

64 HOPITAL FRANCAIS

65 KORENBEEK

66 POTAARDE

67 BERCHEM SAINTE-AGATHE

CENTRE

68 VILLAS DE GANSHOREN

69 GANSHOREN CENTRE

70 BASILIQUE

71 WOESTE

72 JETTE CENTRE

73 HEYMBOSCH - AZ-JETTE

74 HEYSEL

75 HOUBA

76 MUTSAARD

77 HEEMBEEK

78 HAREN

79 PAIX

80 HELMET

81 GARE DE SCHAERBEEK

82 TERDELT

83 CONSCIENCE

84 AVENUE LEOPOLD III

85 GARE JOSAPHAT

86 PADUWA

87 REYERS

88 GEORGES HENRI

89 GRIBAUMONT

90 ROODEBEEK -

CONSTELLATIONS

91 VAL D’OR

92 KAPELLEVELD

93 BOULEVARD DE LA

WOLUWE

94 STOCKEL

95 SAINTE-ALIX- JOLI BOIS

96 SAINT-PAUL

97 PUTDAAL

98 AUDERGHEM CENTRE

99 CHANT D’OISEAU

100 CHAUSSEE DE WAVRE -

SAINT-JULIEN

101 TROIS TILLEULS

102 TRANSVAAL

103 BOITSFORT CENTRE

104 WATERMAEL CENTRE

105 DRIES

106 BOONDAEL

107 UNIVERSITE

108 MONTJOIE - LANGEVELD

109 OBSERVATOIRE

110 FORT JACO

111 VIVIER D’OIE

112 KRIEKENPUT - HOMBORCH

- VERREWINKEL

113 SAINT-JOB KAUWBERG

114 DIEWEG

115 KALEVOET - MOENSBERG

116 GLOBE

117 VOSSEGAT - ROOSENDAAL

118 SAINT-DENIS -

NEERSTALLE

700 CIMETIERE DE BRUXELLES

701 CIMETIERE D’IXELLES

702 CIMETIERE SAINT-GILLES

800 INDUSTRIE NORD

801 INDUSTRIE OTAN

802 DELTA

803 INDUSTRIE SUD

804 GARE DU MIDI

805 INDUSTRIE BIRMINGHAM

900 DOMAINE ROYAL LAEKEN

901 PARC JOSAPHAT

902 BOTANIQUE

903 CINQUANTENAIRE

904 PARC LEOPOLD

905 PARC DE LA WOLUWE

906 FORET DE SOIGNES

907 BOIS DE LA CAMBRE

908 PARC WOLVENDAEL

909 PARC DUDEN - PARC DE

FOREST

910 PARC DES ETANGS

911 PARC ASTRID

912 PARC FORESTIER

913 PARC MARIE-JOSE

914 SCHEUTBOS

915 PARC ELISABETH

916 BOIS DU LAARBEEK -

POELBOS

917 PARC BAUDOUIN -

DIELEGEMBOS

9

PARC DE

LOGEMENTS

EN RÉGION BRUXELLOISE

ET PROPRIÉTAIRES

OCCUPANTS


1

PARC DE LOGEMENTS EN RÉGION

DE BRUXELLES CAPITALE

Situation au 1 er janvier 2011

NOMBRE DE

LOGEMENTS EN

RBC D’APRÈS LE

CENSUS 2011 :

501.086

Comme point de départ à cet Atlas, il faut répondre à une question

fondamentale : combien y a-t-il de logements 4 en RBC ?

Combien y en a-t-il par commune ? Par quartier ? Par secteur statistique

?

Contre toute attente, ce n’est pas un indicateur évident à obtenir de

manière systématique, fiable, régulière et pour chaque échelon territorial.

En Belgique, nous pouvons compter sur deux méthodes de comptabilisation

des logements 5 :

■■

Le nombre de logements établi annuellement par STATBEL sur

base du Cadastre du SPF Finances ;

■■

Le nombre de logements établi tous les 10 ans par « recensement »,

et depuis 2011, par « recensement administratif » uniquement, il

s’agit du Census 2011.

Ces deux méthodes ont leurs avantages et leurs inconvénients.

Les données plus récentes dérivent des services du SPF Finances

(le Cadastre). L’administration chargée de documenter le patrimoine

existant comptabilise le nombre de logements déclarés et enregistrés

dans la base de données cadastrales. Ces informations sont

publiques et disponibles à un rythme annuel via les sites web de

STATBEL et de l’IBSA. Pour obtenir des données à l’échelon du secteur

statistique, il faut introduire une demande auprès du Cadastre.

Les données du Census 2011 paraissent datées mais elles ont

l’avantage d’avoir subi une correction sur base d’un croisement entre

le cadastre et le Registre national 6 . Ce croisement, combiné à une

série d’algorithmes, permet de comptabiliser les logements de fait et

non plus seulement des logements déclarés.

Ainsi, avec le dénombrement classique des logements via le

Cadastre, on compte 545.313 logements, ce qui représente un différentiel

de 6% par rapport aux chiffres du Census 2011 . Le nombre de

logements défini sur base du Census 2011 a aussi l’avantage d’être

disponible à l’échelon du secteur statistique. Cette unité territoriale

définie par l’Institut National de Statistique permet de faire des analyses

à un échelon plus fin que la commune.

4 Le logement est défini comme l’ « immeuble ou la partie d’immeuble utilisé ou affecté à l’habitation d’un ou plusieurs ménages » (Code bruxellois du logement).

5 Si on postule que le nombre de logements est à peu près équivalent au nombre de ménages, on peut également substituer ce dernier au nombre de logements. Le nombre de

ménages enregistrés au Registre national est disponible annuellement et par secteur. D’où le choix de Bruxelles Logement de travailler avec les données du Census 2011.

6 La méthodologie sera par ailleurs affinée en prévision du Census 2021.

11

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE

Figure 1 : Nombre de logements par commune

Figure 2 : Répartition par commune

Bruxelles 89351

89.351

Schaerbeek

58820

58.820

Ixelles

52049

52.049

Anderlecht

Uccle

Molenbeek-Saint-Jean

Saint-Gilles

Woluwe-Saint-Lambert

Forest

49505

41715

40039

29127

29009

27568

49.505

41.715

40.039

29.127

29.009

27.568

24.439

12.059

10.225 10.139

40.039

89.351

18.025

58.820

11.628

29.009

Etterbeek

26563

26.563

Jette

Woluwe-Saint-Pierre

Evere

24439

20402

18025

24.439

20.402

18.025

49.505 29.127

52.049

26.563

20.402

Auderghem

Watermael-Boitsfort

16405

12282

16.405

12.282

27.568

16.405

Ganshoren

Saint-Josse-Ten-Noode

Berchem-Sainte-Agathe

12059

11628

10225

12.059

11.628

10.225

41.715

12.282

Koekelberg

10139

10.139

0 20000 40000 60000 80000 100000

Source : Statbel - Census 2011

13% - 15%

10% - 13%

7% - 10%

4% - 7%

2% - 4%


12


Figure 3 : Répartition par quartier

185% - 216%

155% - 185%

124% - 155%

93% - 124%

62% - 93%

32% - 62%

0.9% - 32%


13

2

PART DES PROPRIÉTAIRES OCCUPANTS

EN RÉGION BRUXELLOISE

Le propriétaire, au sens du Cadastre, est la personne physique ou

morale qui détient un droit réel 7 sur un bien. Le propriétaire occupant

est la personne domiciliée à l’adresse du bien sur lequel il détient un

droit réel. Le nombre de logements occupés par un ou plusieurs de

ses propriétaires dérive de données fournies par Bruxelles Fiscalité

dans le cadre de la gestion de la prime Be Home. Cette prime

est octroyée automatiquement à tous les redevables du précompte

immobilier qui résident dans le bien concerné.



Situation au 1 er janvier 2011

NOMBRE DE

LOGEMENTS

OCCUPÉS PAR UN

OU PLUSIEURS

DE SES

PROPRIÉTAIRES :

218.584

En se basant sur le nombre total de logements recensés dans le Census

2011, nous pouvons déduire grâce à une simple soustraction,

que le nombre de logements non occupés par un ou plusieurs de

ses propriétaires (l’ensemble des logements loués, occupés à titre

gratuit, les résidences secondaires et les logements inoccupés) est

de 396.481 unités. Selon le nombre de logements considérés, la part

des propriétaires occupants en Région de Bruxelles-Capitale varie

entre 35,5 et 39%. Si le pourcentage de logements occupés par leur

propriétaire est de 35,54%, les logements loués représentent 64,46%

du parc de logements bruxellois.

9% - 10%

8% - 9%

6% - 8%

5% - 6%

4% - 5%

3% - 4%

1% - 3%

7 Propriétaire, usufruitier, possesseur, emphytéote ou superficiaire.

Source : Bruxelles Fiscalité, 2018

14



2% - 3%

1% - 2%

0.57% - 1%

0.09% - 0.57%

Source : Bruxelles Fiscalité, 2018

15

PARC DE

LOGEMENTS

À GESTION PUBLIQUE ET

À FINALITÉ SOCIALE


3

PARC DE LOGEMENTS DES OPÉRATEURS

IMMOBILIERS PUBLICS

Les opérateurs immobiliers publics (OIP) réunissent une quarantaine

d’organismes publics ou quasi-publics qui gèrent un patrimoine

immobilier plus ou moins grand sur le territoire régional.

Outre des commerces, bureaux, locaux, ce patrimoine inclut plus de

11.000 logements destinés à la location. C’est ce patrimoine locatif

qui va nous intéresser dans le présent chapitre.

Dans la pratique, les OIP sont les communes (ainsi que leurs Régies

foncières), les CPAS, le Fonds du Logement, la SABH 8 et la Régie

foncière régionale 9 . Ensemble, ils mettent en location ce patrimoine

selon différentes modalités :

■■

Ils peuvent définir librement leurs conditions de location ;

■■

Ils peuvent aligner une partie ou toutes leurs conditions sur des

mécanismes d’attribution existants. Par exemple, appliquer les

mêmes loyers que le secteur des Agences Immobilières Sociales.

Ils doivent respecter un ensemble de conditions de mise en location

plus strictes lorsqu’il s’agit de logements soutenus par des fonds

publics (rénovation, construction, etc.).

Bruxelles Logement récolte les données sur les logements OIP sur

base de l’article 25 du Code du Logement. Cet article établit l’obligation

pour les OIP de transmettre annuellement l’inventaire de leur

parc de logements. Combinées à l’article 33, ces mesures visent

à surveiller l’état et la croissance du parc locatif public bruxellois,

ainsi que son évolution. En effet, les OIP ne sont pas autorisés à

diminuer la surface de leur patrimoine résidentiel. 10 À terme, grâce

à un suivi rigoureux des inventaires, nous aurons une meilleure vue

sur l’évolution de ce parc et ses caractéristiques. La tendance sur

deux années est sans conteste à la hausse : de 10.715 logements en

juin 2017, on passe à 11.124 logements une année plus tard.

Situation au 30 juin 2018

VOLUME DU PARC

IMMOBILIER GÉRÉ

PAR LES OIP :

11.124

8 La Société Anonyme Bruxelloise des Habitations, il s’agit d’une société privée qui gère un ensemble de 230 logements répartis sur les communes d’Anderlecht, Molenbeek-

Saint-Jean, Schaerbeek et sur la Ville de Bruxelles. Elle est reprise parmi les OIP en raison de l’implication de la Ville de Bruxelles et de son CPAS dans le conseil d’administration.

9 La Régie foncière gère une cinquantaine de logements mis en location au prix du marché. C’est un département du Service public régional de Bruxelles.

10 Article 33 du Code du Logement.

17




234

5.636

52

5

68

710

461

528

60

130

579

1.051

625

331

46

120

116

205

167

12% - 15%

9% - 12%

6% - 9%

3% - 6%

0% - 3%

Source : Bruxelles Logement (Inventaire OIP), 2018

5% - 7%

4% - 5%

3% - 4%

1% - 3%

<0% - 1%

Source : Bruxelles Logement (Inventaire OIP), 2018

18


Avec cinq logements à Ganshoren et plus de 5.600 logements à

Bruxelles, la répartition des logements locatifs publics est plus que

contrastée sur le territoire régional. La commune de Bruxelles fait

office d’outsider avec cinq fois plus de logements que la commune

de Saint-Gilles, la deuxième commune la plus fournie en logements

OIP (1.051 logements). Ses logements sont majoritairement gérés

par la Régie foncière et le CPAS de la Ville de Bruxelles (96%). Ces

deux gros opérateurs mis à part, il faut savoir que les OIP gèrent en

moyenne 130 logements (inscriptions, attributions, perception des

loyers, gestion et entretien des bâtiments, accompagnement des locataires,

etc.).

En observant la situation au niveau des quartiers, on observe un

noyau de logements OIP au centre de la Région – au cœur du Pentagone

et dans ces quartiers limitrophes – avec une extension au

Nord vers les quartiers Industrie Nord et Hembeek. En dehors de ces

zones, on peut parler d’une présence relativement homogène des

logements OIP. Notons qu’une dizaine de quartiers bruxellois habités

ne comptent aucun logement OIP (zones grises autres que les parcs,

cimetières et zones à faible densité de population). Il s’agit de : Moortebeek-Peterbos,

Bon Air, Montjoie-Langeveld, Observatoire, Hôpital

français, Léopold III, Saint-Michel, Stockel, Kapelleveld et Reyers.

19

4

PARC DE LOGEMENTS DES AGENCES

IMMOBILIÈRES SOCIALES

Situation au 30 septembre 2018

NOMBRE DE

LOGEMENTS AIS :

5.534

Les Agences Immobilières Sociales (AIS) sont des ASBL reconnues,

agréées et subsidiées par Bruxelles Logement. Elles ont pour

mission de socialiser une partie du marché locatif bruxellois en proposant

à des propriétaires, majoritairement privés, de gérer la mise

en location de leur bien. En contrepartie, le propriétaire accepte de

louer son bien à un prix plus abordable que celui pratiqué sur le marché

privé.

Depuis ses débuts modestes, il y a plus de 20 ans, le secteur des

AIS a connu un réel essor et continue de grandir d’année en année

à un rythme soutenu. Cet acteur a réellement pris sa place dans le

panel des dispositifs permettant de garantir l’accessibilité du parc

locatif aux Bruxellois.

Les données présentées dans cette section émanent de la Direction

Études et Subventions de Bruxelles Logement. Ce service gère la

subvention annuelle accordée aux AIS pour leur fonctionnement et

la poursuite de leur mission. Au moment du dernier recensement du

parc AIS, en septembre 2018, un total de 5.534 logements avaient

été déclarés en vue de l’octroi d’une subvention.



11% - 15%

8% - 11%

4% - 8%

0.8% - 4%

Source : Bruxelles Logement (DES), AIS, 2018

20



On retrouve des logements AIS sur l’ensemble du territoire régional

dans un schéma « classique » de concentration dans les quartiers de

première couronne. À la différence des logements sociaux, les logements

AIS se répartissent de manière plus diffuse sur l’ensemble

du territoire bruxellois. Quatre communes concentrent néanmoins

la moitié de ces logements : Bruxelles, Molenbeek-Saint-Jean,

Schaerbeek et Anderlecht (voir aussi Figure 10).

À l’échelon du quartier, les logements AIS se situent principalement

sur le pourtour Nord et Ouest du Pentagone, notamment dans les

quartiers Maritime, Molenbeek historique et Brabant.

Dans le quadrant Sud-Est de la Région, là où la présence de logements

AIS est moins forte, le quartier de la Chasse (et ses prolongements

vers la chaussée de Wavre et Watermael Centre) fait figure

d’exception avec une concentration un peu plus élevée. À l’ouest du

territoire régional, les zones limitrophes d’Anderlecht, Ganshoren et

Berchem-Sainte-Agathe, la concentration d’AIS est également plus

faible.

3% - >3%

2% - 3%

1% - 2%

0.93% - 1%

0.48% - 0.93%

0.18% - 0.48%


21

RÉPARTITION PAR COMMUNE ET PAR AIS

Figure 10 : Nombre de logements par commune

Figure 11 : Nombre de logements par AIS

22

Bruxelles


Schaerbeek

Anderlecht

Saint-Gilles

Forest

Jette

Etterbeek

Evere

Ixelles


Uccle


Woluwe-Saint-Pierre

Koekelberg

Ganshoren

Auderghem

Watermael-Boitsfort


75

65

55

44

120

119

162

249

229

226

217

202

201

0 200 400 600 800 1000


331

324

604

692

1000

Les 24 AIS agrées gèrent en moyenne chacune un parc de 231 logements

(Figure 11). Le parc le plus important (549 logements) est

celui de Logement pour tous, une AIS active depuis plus de 20 ans.

Avec un parc de 106 logements, l’AIS-E est l’agence gérant le moins

de logements. L’AIS-E créée en 2016 a pour objectif de cibler spécifiquement

le public des étudiants à Bruxelles.

813

801

(231)

Logement pour tous

549

AIS de Molenbeek (MAIS)

AIS à Bruxelles

431

401

Le Relais


346

346

BAITA

Hector Denis (Evere)

Saint-Josse (AISSJ)

Quartiers

Schaerbeek

Uccle

Iris

Saint-Gilles

286

259

250

239

237

214

208

199

Habitat et Rénovation

Jette

Comme chez toi

Delta

Etterbeek

AIS Forest

Anderlecht-Cureghem

Trois Pommiers

Frédéric Ozanam

Le Nouveau 150

AIS Etudiant

189

178

177

173

153

131

124

120

111

107

106

0 100 200


300 400 500 600


LOYERS MOYENS

Figure 12 : Comparaison du loyer perçus par le propriétaire et du

loyer payé par le locataires par rapport au loyer moyen loyer moyen

potentiel dans le même quartier

Dans le secteur des AIS, les propriétaires concèdent une partie du

loyer auquel ils pourraient prétendre sur le marché privé en échange

d’un service de gestion de leur logement.

0

1

65%

77%

59%

74%

64%

100%

100%

Concrètement, le loyer touché par le propriétaire représente environ

70% du loyer pratiqué sur le marché privé (73% pour les studios et

66% pour un logement 4+ chambres).

Dans la Figure 12, on distingue également le loyer réellement payé

par le locataire. Celui-ci est légèrement inférieur au loyer perçu par

le propriétaire (entre 4 et 15%) en raison de l’intervention régionale

qui participe à la modération des dépenses locatives. Le locataire

s’acquitte donc d’un loyer qui se situe entre 59% et 65% du prix du

marché privé.

2

71%

100%

59%

3

71%

100%

+4

87%

104%

100%

0 200 400 600 800 1000 1200

Loyer locataire

Loyer propriétaire

Loyer marché privé


23

ÉVOLUTION DU PARC DE LOGEMENTS DES AIS

Figure 13 : Évolution globale du nombre de logements AIS

450 468 676 798 1.091

1.641

5.534

4.796

4.492

3.501 3.7303.912

3.200

2.829 2.996

2.499

2.194

On peut observer sur la Figure 13 la progression constante du secteur

depuis la fin des années 1990 (de 450 à 5.534 logements en

322 €

0

368 €

près de 20 ans). En moyenne, le parc AIS croît de 9,7% par an depuis

502 €

2009. Des évolutions plus frappantes sont observables entre 2009

et 2011 (+29%) et entre 2016 et 2017379 (+ € 15%). La progression entre

2018 et 2019 est particulièrement 1

marquante 445 € avec une augmentation

de 738 logements pour le secteur (+15%). Cela peut s’expliquer

par une conjonction de facteurs. Outre la progression « naturelle

» du secteur (environ 10% par année), 481 € l’AIS-E est passée de

10 à 109 logements dans 2 sa première année 500 € de fonctionnement. On

constate également des progressions importantes pour les AIS plus

anciennes, notamment en raison de projets d’envergure 11 . D’autres

545 €

raisons peuvent être évoquées comme les mesures sur le précompte

3

immobilier 12 qui sont de mieux en mieux connues et agissent comme

un incitant pour les bailleurs. Les Figures 14 et 15 détaillent cette

progression par commune et par AIS.

+4

0 200 400 600

1998

2002

2003

2004

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019


11 Par exemple, les logements des projets EKLA et Central Gardens ont été comptabilisés dans les données pour l’année 2019.

12 Le taux d’imposition du précompte immobilier des immeubles mis en location via AIS est de 0% contre 1.25% en ce qui concerne la partie due à la Région.

24


Figure 14 : Évolution du nombre de logements AIS par commune

Bruxelles


Schaerbeek

Anderlecht

Forest

Saint-Gilles

Jette

Evere

Etterbeek

Ixelles


Uccle


Woluwe-Saint-Pierre

Koekelberg

Ganshoren

Auderghem

Watermael-Boitsfort

Berchem-Saint-Agathe

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019


25

Nous l’avons vu ci-dessus, Bruxelles, Molenbeek-Saint-Jean,

Schaerbeek et Anderlecht sont les communes dans lesquelles le

dispositif AIS rencontre le plus de succès et ce depuis dix ans. Ces

même communes qui distinguent également par des progressions

plus soutenues indiquant une dynamique bien ancrée auprès des

bailleurs et, potentiellement, un effet « tâche d’huile » du dispositif.

Anderlecht se différencie sensiblement : comparable si son taux de

logements AIS en 2019 était à celui de la majorité des communes,

il a presque quadruplé en 10 ans (de 163 à 607 logements). Quant

à Schaerbeek et Molenbeek, elle disposaient d’un parc déjà plus

robuste en 2009 qui a triplé depuis.

Le santé du secteur AIS dans ces communes ne doit pas nous

amener à négliger la tendance générale : sur l’ensemble du territoire

bruxellois, l’évolution du secteur AIS est positive. Pour une

poignée de communes, elle est par contre très limitée voire stagnante

(Watermael-Boitsfort, Berchem-Sainte-Agathe, Ganshoren,

Woluwe-Saint-Pierre et Woluwe-Saint-Lambert). Cette configuration

doit aussi nous alerter quant à la demande pour ce type de

mécanisme. Les communes et quartiers où les logements AIS sont

les plus présents sont à la fois les communes où les revenus imposables

sont les plus faibles 13 et où les problèmes de conformité du

bâti au Code du Logement sont les plus fréquents. Le mécanisme

AIS répond donc à une double attente : alléger le poids du loyer

dans les dépenses des ménages et soulager les bailleurs quant à

une gestion conjoncturellement plus sujette à conflit.

La majorité des AIS ont été créées avant 2009. Cependant certaines

ont vu le jour ultérieurement (Delta, Relais, Etterbeek, AISAC, Forest,

AISE). Dans l’ensemble, les parcs AIS augmentent de manière relativement

homogène. On note certaines évolutions remarquables

comme celle de la MAIS entre 2016 et 2018 (Voir à ce propos le

commentaire de la Figure 14). Certains parcours sont plus linéaires

(BAITA et AISB par exemple) alors que d’autres connaissent des

périodes fluctuations et de stabilisation de leur clientèle (Nouveau

150, Saint-Josse).

13 Et ce, que l’on se fie à la médiane ou à la moyenne (IBSA et Statbel, 2016).

26


Figure 15 : Évolution du nombre de logements AIS par agence

AIS

3POM

AISAC

AISB

AISE

ASIS

BAITA

CCT

DELTA

Etterbeek

Forest

H&R

HECDEN

IRIS

Jette

LPT

MAIS

NV150

OZM

QTIER

RELAIS

Saint-Gilles


Uccle


2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019


27

5

PARC DE LOGEMENTS SOCIAUX

Un logement est dit social quand il est donné en location par la

SLRB ou par une SISP à des personnes de revenus modestes. Les

modalités de calcul du loyer de ce type de logement sont fixées par

les autorités régionales.




Situation au 18 décembre 2018

NOMBRE DE

LOGEMENTS

SOCIAUX :

40.048

1.414

1.341

796

518

3.488

7.955

804

2.544

2.215

2.701

5.193

1.118

1.429

911

1.605

1.301

888

15% - 20%

11% - 15%

6% - 11%

1% - 6%

1.724

2.103

4% - 5%

3% - 4%

2% - 3%

1% - 2%

0.68% - 1%

<0% - 0.68%

Source : SLRB, 2018

Source : SLRB, 2018

28


6

LES LOGEMENTS À GESTION PUBLIQUE

ET À FINALITÉ SOCIALE : PARC LOCATIF12

Part des logements locatifs à gestion publique et à finalité sociale

dans le parc total de logements en RBC 16 : 9,8%.

Il y a deux manières d’envisager le parc de logements à gestion

publique et à finalité sociale. Dans sa conception restreinte, ce parc

comprend l’ensemble des logements mis en location par les opérateurs

immobiliers publics, les Agences Immobilières Sociales et les

sociétés immobilières de service public. Dans sa conception large,

ce parc inclut également les logements acquis par des particuliers

grâce à une aide ou à un dispositif régional (prêts du Fonds du

Logement, acquisition d’un logement Citydev ou CLTB) de soutien

à l’acquisition d’un logement.

Nous abordons dans un premier temps (titre 6) le parc de logements

publics locatifs au sens restreint. Nous aborderons au point suivant

(titre 7) le parc de logements publics au sens large, soit le secteur

locatif cumulé avec l’aquisitif.

Logements à gestion publique et à finalité sociale

Logement locatif

(Sens restreint)

Logement locatif et acquisitif

(Sens large)

NOMBRE ET RÉPARTITION

OIP (y inclus FdL locatif)

AIS

SLRB

OIP (y inclus FdL locatif)

AIS

SLRB

FdL acquisitif

Citydev

CLTB

Figure 18 : Répartition des logements SLRB, OIP et AIS

Situation au 1 er janvier 2019 15

NOMBRE DE

LOGEMENTS

LOCATIFS À GESTION

PUBLIQUE ET À

FINALITÉ SOCIALE 14 :

56.706

L’éclatement institutionnel du secteur du logement en Région

bruxelloise n’a pas rendu cet exercice facile mais le résultat semble

être un première d’importance stratégique pour offrir une analyse

combinée des différents dispositifs d’action sur l’offre de logements.

De manière globale, la part du parc de logements à gestion public

et à finalité sociale se chiffre à près de 10% de l’ensemble des logements

(Census 2011). En prenant en compte les précautions évoquées

à propos du nombre réel de logements, cette part serait légèrement

surestimée et selon les calculs de Bruxelles Logement, se

rapprocherait davantage des 9% que des 10%.

5.534

11.124

40.048

SLRB

OIP

AIS

Source : Bruxelles Logement (DES et OBL), AIS, SLRB, OIP, 2018

14 Soit les logements des AIS, OIP et les SISP (SLRB).

15 OIP : 30/06/2018. AIS : 30/09/2018. SLRB : 18/12/2018.

16 Nous obtenons ce pourcentage en divisant le nombre de logements OIP/AIS/SLRB par le nombre total de logements en RBC selon le Census 2011.

29

Le marché locatif public reste majoritairement dominé par le logement

social qui représente 70% du parc de logements publics à finalité

sociale. Derrière cette réalité, il faut être conscient de la multiplicité

des acteurs.




1.823

14.302

1.426

867 690

4.717

1.392

3.422

2.471

3.032

6.183

1.488

1.954

1.053

2.292

1.670

1.054

13% - 15%

10% - 13%

8% - 10%

5% - 8%

3% - 5%

<0% - 3%

2.117

2.312

4% - >4%

3% - 4%

2% - 3%

1% - 2%

0.6% - 1%

0.02% - 0.6%



30

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5


TYPOLOGIE DU PARC DE LOGEMENTS LOCATIFS

À GESTION PUBLIQUE ET À FINALITÉ SOCIALE

Figure 21 : Répartition des logements par nombre de chambres et

par opérateur

0

7%

6%

8%

20%

37%

On observe que les logements sociaux comportent une plus grande

proportion de grands logements (3 ou 4 chambres et plus) tant par

rapport aux autres opérateurs que par rapport au marché locatif

privé.

Le parc de logements AIS, quant à lui, comporte davantage de petits

logements comparé au reste des logements locatifs publics et privés.

Locatif privé

1

2

3

36%

24%

27%

36%

26%

28%

40%

39%

10%

15%

22%

39%

9%

82%

80%

Classe nbr AIS OIP SISP Locatif public Locatif

chambre

(moyenne privé

AIS/OIP/

locatif public

SISP)

0 20% 7% 6% 37% 8%

1 36% 24% 27% 82% 36%

2 26% 28% 40% 80% 39%

3 10% 15%

SISP

22% 39% 9%

+4 7% 5% 5% 17% 3%

Non communiqué 0% 0% 0% 38% 0%

OIP

7%

5%

+4 5%

3%

0%

nc 0%

0%

17%

20%

38%

AIS

OIP

SISP

Locatif public

Locatif privé

Figure 22 : Nombre moyen de chambres par logement

AIS

OIP

SLRB

Parc Public (1,47)

AIS

1,45

1,93

2,34

Source : Bruxelles Logement (DES, OBL), AIS, OIP, SLRB (Observatoire des Loyers), 2018

0 20 40 60 80 100


31

Figure 23 et 24 : Taille des logements dans le parc locatif public

(camembert de gauche) et dans le parc locatif privé (camembert

de droite)

Figure 25 : Proportion du loyer perçu par le propriétaire

17

d’un logement privé, AIS et OIP par quartier

65%

0

1

2

3

+4

nc

3,80%

5,30% 8,20%

19,60%

36,10%

27%

9,40%

38,70%

7,50%

8%

36,40%

0

1

2

3

83%

100%

59%

71%

100%

64%

74%

100%

59%

71%

100%


+4

87%

95%

100%

On observe que la proportion de studios et de logements 2 chambres

est relativement comparable entre les deux secteurs. Par contre, les

logements 1 chambre sont beaucoup plus nombreux dans le parc

privé et, inversement, le nombre de logements 3 chambres est plus

important dans le parc public.

0 200 400 600 800 1000

AIS

OIP

Marché privé

Source : Bruxelles Logement (DES, OBL), AIS, OIP, SLRB (Observatoire des Loyers), 2018

17 Les logements SISP ne sont pas représentés car les données sont indisponibles.

32

50000


7

LES LOGEMENTS À GESTION PUBLIQUE

ET À FINALITÉ SOCIALE :

PARC LOCATIF ET ACQUISITIF12

Situation au 1 er janvier 2019 19

NOMBRE DE

LOGEMENTS

LOCATIFS À GESTION

PUBLIQUE ET À

FINALITÉ SOCIALE 18 :

68.464

La part des logements à gestion publique et à finalité sociale représente

11,8% de l’ensemble du parc immobilier bruxellois. La notion

de parc de logements à gestion publique et à finalité sociale est

définie par la Déclaration de Politique Générale 2009 du Gouvernement

bruxellois. L’objectif du gouvernement était alors de porter la

part de logements à gestion publique et à finalité sociale à 15% du

parc immobilier bruxellois.

Le parc de logements à gestion publique et à finalité sociale

recouvre les catégories suivantes :

■■

■■

les logement sociaux gérés par les SISP sous la tutelle de la

SLRB ;

les logements modérés, moyens ou libres sur lesquels les OIP

autres que les SISP, possèdent un droit réel ou qu’ils mettent

en location. Ces OIP sont les communes, les CPAS, le Fonds du

Logement, la régie foncière régionale et les organismes assimilés ;

■■

les logements modérés pris en gestion par les AIS ;

■■

les logements acquisitifs modérés faisant l’objet d’un prêt hypothécaire

à taux bonifié octroyé par le Fonds du Logement ;

■■

les logements moyens produits et vendus par Citydev, pendant la

durée sous conditions.

À cet éventail de dispositifs, nous pouvons en ajouter un qui n’était

pas encore d’actualité en 2009, le Community Land Trust Brussels.

NOMBRE

Figure 26 : Répartition des logements locatifs et acquisitifs par

opérateur 20

SLRB

OIP

Fonds du Logement

AIS

CityDev

CLTB

9

1.500

5.534

11.124

10.248

0 10000 20000 30000 40000

40.048

Source : Bruxelles Logement (DES et OBL), OIP, SLRB (Observatoire des Loyers 2018), CLTB,

FDL, citydev, 2018

18 Soit les logements OIP, AIS, SLRB, FDL (acquisitif et locatif), Citydev et CLTB.

19 AIS : 30/09/2019. OIP : 30/06/2018. SLRB : 2018. FDL : 2018 . Citydev : 2018. CLTB : 01/01/2018.

20 SLRB, OIP et AIS SLRB, OIP, FDL locatif, AIS, FDL acquisitif, Citydev, CLTB.

33


Figure 27 : Densité par commune

Figure 28 : Densité par quartier

13% - 20%

8% - 13%

4% - 8%

Source : Statbel-Census 2011, Bruxelles logement (DES, OBL), OIP, SLRB, CLTB, FDL, Citydev, 2018

144% - 180%

108% - 144%

72% - 108%

36% - 72%

16.2% - 36%

Source : Statbel-Census 2011, Bruxelles logement (DES, OBL), OIP, SLRB, CLTB, FDL, Citydev, 2018

34


8

CONFORMITÉ DES LOGEMENTS

AUX NORMES DE SALUBRITÉ,

DE SÉCURITÉ ET D’ÉQUIPEMENT

Situation en décembre 2018.

La Direction de l’Inspection régionale du Logement est une unité

administrative de Bruxelles Logement qui a été créer en 2004. Elle

intervient entre autres sur base de plaintes et d’initiatives pour

contrôler la conformité des logements mis en location aux normes

minimales de sécurité, de salubrité et d’équipement fixées par le

Code bruxellois du Logement. En fonction de la gravité et du nombre

de défauts, le bailleur peut être mis en demeure d’effectuer des travaux

ou voir son bien interdit à la location. En outre, ces décisions

peuvent être assorties d’une amende allant de 2.000 € à 25.000 €

en fonction des défauts. Le locataire dont le logement est interdit

à la location peut bénéficier d’une allocation loyer (voir le Point 11

sur le Fonds Régional de Solidarité) ou de titres de priorité en vue

d’obtenir un logement social.

Le traitement d’un dossier par la DIRL n’est pas linéaire. Entre son

ouverture et sa clôture, plusieurs étapes administratives sont possibles

: visite d’initiative, une ou plusieurs visite(s) du logement, mise

en demeure, interdiction de mise en location, audition du bailleur,

révision de la décision initiale, recours. Ces procédures sont informatisées.

Les informations recueillies au cours de ce suivi constituent la

base de données sur laquelle s’est appuyée l’OBL pour rendre compte

de l’état des logements en RBC. L’extraction de données à partir de

ce programme peut mener à plusieurs lectures de l’action de la DIRL.

Dans les pages suivantes, nous proposons un ensemble de statistiques

indicatifs de l’état du logement sur base de données récoltées

entre 2004 et 2018. En raison d’approches différentes, il est possible

que certaines données diffèrent légèrement de données précédemment

publiées par la DIRL 21 . En effet, l’objectif de la DIRL est de monitorer

son action administrative, alors que celui de l’OBL, dans le cadre

de cet Atlas, est de monitorer l’état des logements.

Depuis septembre 2018, la DIRL gère également l’octroi et le

contrôle du label « Logement étudiant de qualité ». En mars 2019,

1.006 labels avaient été octroyés, principalement à des universités

pour des logements mis en location pour leurs étudiants.

21 Par exemple, la DIRL travaille davantage avec la date de la dernière décision prise dans un dossier. Les données de l’Atlas reposent quant à elles systématiquement sur la date

d’ouverture du dossier. Etant donné que les dates prises en considération diffèrent, les statistiques de la DIRL peuvent diverger de celles de l’OBL, et ce, malgré l’origine identique

des données.

35

ÉVOLUTION DU NOMBRE DE LOGEMENTS INSPECTÉS PAR LA DIRL

Figure 29 : Nombre de logements inspectés 2004-2018 22

742

Figure 30 : Raison d’ouverture du

dossier 2004-2018

468

492

77 107

408

38

525

68

566

73

128

598

36

652

628

97 58

497 499

467

500

601

(536)

759

Plainte

Initiative

212

192

2004

391 385 370

2005 2006 2007

457

2008

493

2009

614

2010

562 555 570

2011 2012 2013

473 493

2014

2015

455

2016

495

2017

568

2018

7.073

Plainte

Initiative

Source : Bruxelles Logement (DIRL), 2018


Dans plus de 99% des cas, l’ouverture d’un dossier par la DIRL fait suite

à une plainte ou relève de l’initiative de ses inspecteurs (Figure 30).

Les initiatives surviennent généralement suite à la visite d’un logement

Problématique que les inspecteurs suspectent les autres logements de

l’immeuble d’être dans un état similaire.

Sur les 7.675 dossiers ouverts 23 par la DIRL depuis sa création en

2004 : 6.934 dossiers, soit 90%, ont été ouverts sur base d’une plainte

du locataire ; 24 741 dossiers, soit 10%, l’ont été à l’initiative de la DIRL

elle-même.

22 Année 2018 incomplète.

23 Ce chiffre ne reflète pas toute l’activité de la DIRL au cours des dernières années. Certains dispositifs ou procédures ne sont pas/plus comptabilisés ici. Il s’agit :

- des revisites de logements qui ont été interdits à la location dans la première phase d’instruction du dossier. Les statistiques présentées ici se focalisent sur les résultats de

la première visite du logement, et pas sur les procédures administratives ultérieures.

- des attestations de conformité qui ont cessé d’exister en 2013. Cette disposition était obligatoire pour les logements meublés de moins de 28m².

- des visites réalisées à la demande du Parquet (16 cas recensés entre 2014 et 2018).

- des visites réalisées dans le cadre d’une prise en gestion publique (7 cas recensés entre 2014 et 2018).

- les visites réalisées dans le cadre de l’octroi du label « Logement étudiant de qualité ».

24 Sont aussi habilités à déposer une plainte : les communes, les CPAS et des ASBL agréées.

36


Sur la période s’étalant entre 2004 et 2018, la DIRL a traité en moyenne

536 dossiers par an. On peut toutefois distinguer plusieurs phases

dans l’activité du service (Figure 29). De 2005 à 2009, années de

démarrage de la DIRL, cette dernière traitait en moyenne 428 plaintes

et 75 initiatives par an. De 2010 à 2013, le service connaît une période

d’activité plus intense avec l’instruction de 591 plaintes et 82 initiatives

en moyenne par année. L’année 2010 a d’ailleurs connu un pic avec 614

plaintes et 128 initiatives. 25 Les années suivantes marquent un léger

ralentissement de l’activité. Entre 2014 et 2017, un manque temporaire

d’effectifs a eu un impact sensible sur le nombre de dossiers instruits.

Le nombre moyen de plaintes est resté relativement élevé (490 dossiers

par an), indiquant que la DIRL a continué à répondre à la demande des

citoyens au cours de cette période. Cependant, le nombre d’initiatives

est tombé à 9 dossiers par an, démontrant l’impact d’un manque d’effectifs

sur la capacité d’initiative.

L’année 2018 marque un retour à un niveau d’activité semblable à la

période 2010-2013. Alors que les données de cette année ne sont pas

encore complètes, on compte déjà 568 plaintes ainsi que 28 initiatives.

ÉVOLUTION DU NOMBRE DE LOGEMENTS AYANT FAIT L’OBJET D’UNE MISE EN

DEMEURE OU D’UNE INTERDICTION IMMÉDIATE DE MISE EN LOCATION

Figure 31 : Décision suite à la première visite 2004-2018

430

Figure 32 : Type de décision suite à la première visite (première

décision)

349 344

313

282

256

317

300

318

275

323

300

277

272

23,5%

154

17

56 72 73

94

92

132

106

105

86

105

80

89

151

124

76,5%

Mise en demeure

Interdiction


2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Mise en demeure

Interdiction


25 Ce pic est principalement attribuable à une augmentation du nombre de plaintes

dans trois communes : Bruxelles (+49% par rapport à la moyenne locale), Molenbeek-Saint-Jean

(+72%) et Woluwe-Saint-Lambert (+ 120%).

37

L’instruction d’un dossier auprès de la DIRL commence avec une

enquête administrative pour compléter le dossier de plainte/d’initiative

et identifier toutes les parties impliquées (locataire, bailleur, propriétaire,

intermédiaire). L’étape suivante consiste à visiter le logement et

à évaluer, selon un canevas prédéfini, la conformité de ce logement

avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement prévues par

le Code du Logement 26 . La décision administrative qui suit cette visite

est donc considérée comme l’un des indicateurs les plus objectifs de

l’état réel du logement.

Une interdiction immédiate de mise en location indique que l’état du

logement porte atteinte à la sécurité de l’occupant. Concrètement, le

logement contrevient au moins à une infraction dont l’amende est chiffrée

à 4.000 €. Il s’agit, par exemple d’un défaut de sécurisation de l’installation

électrique ou de gaz (y compris les risques d’intoxication au

monoxyde de carbone).

Une mise en demeure indique que le logement doit faire l’objet de travaux

de mise en conformité dans un délai d’un an maximum mais peut

continuer à être habité.

Globalement, sur 7.675 dossiers ouverts sur la période 2004-2018,

environ 20% ont été classés sans suite et n’ont pas donné lieu à une

visite sur place.

Ces abandons peuvent être dus à plusieurs facteurs comme le retrait

de la plainte, l’absence de documents versés au dossier, une décision

de justice, etc.

Pour les logements qui ont fait l’objet d’une première visite (Figures 31

et 32), les conclusions de l’inspection se répartissent comme suit :

■■

76% ont fait l’objet d’une mise en demeure de procéder à des travaux

de mise en conformité, soit 4.452 logements ;

■■

23% ont été immédiatement interdits à la location, soit 1.369

logements ;

■■

1% des logements inspectés a été déclarés conformes, soit 80

logements.

Cette répartition reste relativement constante au fil des années. Comme

vu précédemment, la DIRL a traité un nombre plus important de dossiers

en 2010 et cela se reflète dans le nombre de décisions prises. On

observe également une augmentation significative de la proportion

d’interdictions immédiates en 2017 : 151 interdictions (+70% par rapport

à 2016) pour une moyenne de 91 interdictions au cours des douze

années précédentes. Une tendance qui devrait s’affirmer en 2018.

26 Chaque infraction est passible d’une amende de 0, 200, 800 ou 4.000 euros. Dans les fait, les amendes infligées varient entre 2.000 et 25.000 €.

38


DENSITÉ DES LOGEMENTS INSPECTÉS PAR LA DIRL

Figure 33 : Densité d’intervention de la DIRL par quartier 2004-2018

En quinze années d’activité, la DIRL a été appelée à se rendre dans

tous les quartiers de la Région. Ses interventions se localisent principalement

dans le cœur ouest du Pentagone et sur son pourtour nord et

ouest, dans un schéma relativement comparable à la répartition du parc

de logements AIS. (voir Figure 9) La zone souvent qualifiée de « croissant

pauvre » n’est pas le seul terrain d’action de la DIRL.

Deux autres dynamiques peuvent être remarquées sur base de la Figure

33. Premièrement, on observe des zones d’intervention plus importantes

le long de certains axes de circulation qui vont du centre vers

la périphérie. Un de ces axes est clairement observable le long de la

Chaussée de Haecht, sur le territoire des communes de Saint-Josse,

Schaerbeek et Bruxelles-Haren affectant les quartiers Brabant, Chaussée

de Haecht, Saint-Josse Centre, Dailly, Collignon, Gare de Schaerbeek,

Helmet, Paix et Haren. Nous distinguons d’autres axes d’intervention

le long des :

■■

Chaussée de Mons (Anderlecht) 27 ;

■■

Chaussée de Bruxelles (Saint-Gilles, Forest) ;

■■

Chaussée d’Alsemberg (Saint-Gilles, Uccle) ;

■■

Chaussée de Wavre (Ixelles, Etterbeek, Auderghem).

4% - 4,9%

3,5% - 4%

2.8% - 3.5%

21% - 28%

14% - 21%

2% - 1.4%

1.4% - 2%

Deuxièmement, nous pouvons identifier plusieurs zones d’intervention

péricentralisées au cœur de plusieurs communes bruxelloises. C’est le

cas des centres de Berchem-Sainte-Agathe, Koekelberg, Anderlecht

et Forest, affectant respectivement les quartiers Centre, Basilique et

Koekelberg, Centre et Scheut, Saint-Denis Neerstalle. Plus au Nord, on

peut également épingler le quartier Houba.

Source : Statbel - Census 2011, Bruxelles Logement (DIRL), 2018

27 Également la Chaussée de Ninove.

39

TYPES DES LOGEMENTS INSPECTÉS PAR LA DIRL

Figure 34 : Logements inspectés par la DIRL en fonction du nombre

de chambres – Comparaison avec le parc privé

On observe que les studios et les logements 1 chambre sont proportionnellement

plus nombreux dans le parc de logements inspectés

par la DIRL que dans le parc de logements privés en général. (Voir

Figure 34).

0

1

2

3

+4

3%

2%

8%

9%

8%

14%

36%

43%

39%

34%

Les locataires de ces logements se plaignent proportionnellement

plus souvent de l’état de leur logement en déposant plainte auprès de

la DIRL. Ce constat rejoint celui de l’Observatoire des Loyers. En effet,

dans son enquête de 2017, des locataires ont pu noter l’état général de

leur logement sur une échelle de 1 (très mauvais) à 5 (très bon). 28 Il

en ressort que les studios et appartements 1 chambre présentent les

scores moyens les plus faibles :

■■

Appartement 0 chambre : 3,45

■■

Appartement 1 chambre : 3,57

■■

Appartement 2 chambres : 3,65

■■

Appartement 3 chambres : 3,74

■■

Appartement 4+ chambres : 3,68

0 10 20 30 40 50

Parc privé

Parc DIRL

Source : Bruxelles Logement (DIRL), SLRB (Observatoire des Loyers), 2018

28 Observatoire des Loyers, Enquête 2017 (SLRB), p.14.

40


TENSION SUR LA QUALITÉ DU LOGEMENT LOCATIF

Figure 35 : Indicateur « tension sur la qualité du logement locatif »

Gravité (moyenne amendes estimées)

5.000 €

4.000 €

3.000 €

Auderghem

Uccle

Etterbeek

Woluwe-Saint-Pierre Woluwe-Saint-Lambert

2.000 €

1.000 €

0,4%

Watermael-Boitsfort

0,6%

Ixelles

Evere

Ganshoren

Jette

Intensité moyenne (1,4%)

Bruxelles

Anderlecht

Forest


Schaerbeek

Koekelberg

Saint-Gilles



Gravité moyenne (3.855 €)

0,8% 1,0% 1,2% 1,4% 1,6% 1,8% 2,0% 2,2% 2,4% 2,6%

Intensité (proportion du parc inspecté)

Source : Statbel-Census 2011, Bruxelles Logement (DIRL), 2018

La Figure 35 propose un croisement de plusieurs données liées à

l’activité de la DIRL ventilées par commune. 29 Il en résulte un indicateur

mesurant « la tension sur la qualité du logement locatif ».

En d’autres termes, il permet de déterminer dans quelle mesure le

logement est une source d’insatisfaction pour ses habitants. 30 Cet

indicateur est obtenu en croisant les données sur l’intensité des

interventions et la gravité des constats réalisés par la DIRL.

L’intensité des interventions (axe horizontal) est mesurée par la proportion

de logements inspectés par rapport au nombre de logements

existants selon le Census 2011. Plus une commune se situe à droite

dans le graphique de la Figure 35, plus la part du parc locatif inspecté

est élevée.

29 Il s’agit toujours d’une analyse sur l’ensemble des années d’activité de la DIRL, donc 2004-2018, année 2018 incomplète.

30 Avec toutes les conséquences que cela peut engendrer sur la santé (physique et mentale) et les finances des occupants.

41

La gravité des constats (axe vertical) est mesurée en fonction du

montant moyen de l’amende estimée suite à la première visite d’un

logement par les inspecteurs. Plus une commune se situe vers le

haut du graphique, plus l’amende est sévère, et plus les logements

sont en mauvais état.

Enfin, une troisième dimension est visible par la taille des pastilles.

Celle-ci représente le nombre de logements inspectés par la DIRL.

Plus la pastille est grande, plus le nombre d’inspections est important.

Une tendance générale se dégage de la construction de cet indicateur.

Une corrélation peut être observée entre l’intensité des interventions

et la gravité des constats. En d’autres mots, les communes

où il y a le plus d’interventions (en termes absolus et relatifs) sont

aussi les communes où les constats sont les plus graves.

Ceci s’accompagne d’une plus grande tension sur la qualité du logement.

Avec une intensité moyenne de 1,4% et une gravité moyenne

de 3.855 €, nous pouvons distinguer nettement deux groupes de

communes : le groupe Anderlecht, Bruxelles, Forest est celui qui se

rapproche le plus des moyennes pour la Région.

Le cas de Saint-Josse à l’extrémité supérieure du nuages de points

est parlant. C’est la commune dans laquelle la DIRL intervient proportionnellement

le plus et où les amendes sont les plus élevées.

La commune où la densité de population est la plus élevée est également

la commune où la qualité des logements locatifs est la plus

mauvaise. À densité de population comparable, la commune de

Koekelberg présente un profil où les amendes sont nettement plus

basses.

42

AIDES

LOCATIVES

9

AIDES LOCATIVES :

L’ALLOCATION DE RELOGEMENT

L’allocation de relogement soutient financièrement les ménages

à faibles revenus qui quittent un logement réputé inadéquat pour

se reloger dans un logement de qualité, adapté aux besoins de ce

ménage. Cette allocation se compose d’une aide financière pour

supporter le loyer du nouveau logement. Elle peut aussi prendre la

forme d’une somme forfaitaire pour couvrir les frais de déménagement

31 .

RÉPARTITION DES BÉNÉFICIAIRES


Un logement inadéquat est un logement qui ne répond pas aux

normes du Code du Logement (en termes de salubrité, de sécurité

ou d’équipement) ou qui est surpeuplé ou encore qui est inadapté en

raison de l’âge ou du handicap d’un membre du ménage qui y habite.

L’allocation de relogement est également accessible aux personnes

qui quittent une situation de sans-abrisme.

Les bénéficiaires de l’allocation de relogement comptabilisés pour

nos statistiques sont les ménages aidés au 1er novembre 2018 (date

d’extraction de la base de données) et dont le dossier a été ouvert

entre 2014 et 2017. La répartition de ces bénéficiaires se base

sur l’adresse du nouveau logement. Sur près de 10.700 demandes

émises entre 2014 et 2017 (Figure 38), un peu moins d’un tiers des

dossiers ont été accepté.

31 L’aide au déménagement peut être octroyée seule ou en complément de l’aide au

paiement du loyer.

20% - 30%

11% - 20%

7.15% - 11%

Source : Bruxelles Logement (DALLI), 2018

44



Figure 38 : Nombre de demandeurs par commune

Bruxelles 2.040

Anderlecht


Schaerbeek

1.050

1.021

984

Saint-Gilles

Forest

Ixelles

494

432

429

Jette


Etterbeek

Evere

Uccle

Koekelberg


Ganshoren


387

288

253

251

242

206

166

160

144

1000

3% - <3%

2% - 3%

1% - 2%

0.89% - 1%

0.46% - 0.89%

0.4% - 0.46%


Auderghem 83

Watermael-Boitsfort 71

Woluwe-Saint-Pierre 56

0 500


1500 2000 2500

A l’échelon communal, Bruxelles, Molenbeek-Saint-Jean, Schaerbeek

et Anderlecht comptent le plus de bénéficiaires mais également

le plus de demandeurs (Figures 36, 37 et 38). Le Sud et l’Est

du territoire régional – en particulier les communes d’Auderghem,

Watermael-Boitsfort et Woluwe-Saint-Pierre – ne comptent que

très peu de demandeurs. Ce sont également les territoires desquels

émanent le moins d’octrois. A l’échelon des quartiers, la répartition

des bénéficiaires se calque sur la réalité communale avec toutefois

plus de nuances au Nord-Ouest du territoire régional et sur les communes

d’Ixelles, Etterbeek, Saint-Gilles et Forest.

45

FLUX ENTRANT ET SORTANT DES BÉNÉFICIAIRES DE L’ALLOCATION DE

RELOGEMENT

En analysant les mouvements entrants et sortants des bénéficiaires

par commune, 32 on peut calculer un « solde migratoire » relatif aux

mouvements des ménages bénéficiaires. Dans la carte ci-contre,

les pastilles affichent le résultat de ce solde. Un résultat positif

indique que la commune a enregistré plus d’arrivées de départ, pour

les bénéficiaires de l’allocation de relogement. A l’inverse, un solde

négatif indique que la population de la commune a diminué.

Comme pour d’autres problématiques, il est difficile de nuancer les

réalités plus locales lorsque l’on se limite au territoire communal.

Figure 39 : Solde migratoire

112

31

124

106

Les communes plus « centrales » sont, quant à elles, majoritairement

des lieux de départs et abritent une plus grande concentration

de logements problématiques (ce qui confirme les statistiques de

l’Inspection Régionale du Logement présentées au titre 8).

31 -20

-70

-50

-122

50

L’allocation semble donc avoir un effet centrifuge pour les ménages

bénéficiaires. Ce dispositif leur permet de se délocaliser des quartiers

centraux et de première couronne – habituellement identifiés

comme « le croissant pauvre » de la Région – pour rejoindre des

communes de la deuxième couronne au bâti de qualité supérieure.

-42

-3

-64

-80

-4

29

23

40

39


32 Le « nombre de ménages qui s’installent dans la commune » diminué du « nombre

de ménages qui quittent la commune ».

46


LE PROFIL DES BÉNÉFICIAIRES DE L’ALLOCATION DE RELOGEMENT

■■

Nombre total de bénéficiaires pour la période 2014-2017 : 3.053

■■

Revenu mensuel moyen par ménage : 1.193 €

■■

Loyer moyen de l’ancien logement : 596 €

■■

Part ancien loyer% revenu : 41%

■■

Loyer moyen du nouveau logement : 653 €

■■

Allocation mensuelle moyenne : 118 €

■■

Part du nouveau loyer dans les revenus du ménage :

• Sans allocation : 54%

• Avec allocation : 44%

Il faut interpréter avec prudence le nombre de 3.053 bénéficiaires

pour la période 2014-2017. Il s’agit, pour être précis, du nombre de

ménages dont le dossier a été ouvert entre 2014 et 2017 et qui perçoivent

toujours une allocation en novembre 2018. Les dossiers clôturés

33 ne sont donc pas inclus dans ce décompte.

L’allocation moyenne s’élève à 118 €. 35 Concrètement, elle permet de

diminuer de 10% la part du nouveau loyer dans le budget du ménage.

Sans allocation, ce loyer représenterait 54% du budget des familles

bénéficiaires.

En somme, l’allocation de relogement, sous forme d’aide au paiement

du loyer, ne permet pas aux ménages de diminuer drastiquement la

part de leur loyer dans leur budget mensuel. Elle offre cependant

une porte de sortie afin de quitter un logement inadéquat. A budgets

équivalents, l’allocation permet aux Bruxellois et leurs familles de

se loger dignement. Cette aide est prévue pour une période de cinq

ans minimum 36 . L’allocation n’est en revanche pas la panacée face

aux coûts du logement pour les ménages à faibles revenus. La part

du loyer dans leur budget dépasse de loin les seuils généralement

préconisés de 25 à 30% des revenus.

Avec un revenu moyen de 1.193 €, les ménages qui décident de

se reloger à l’aide de l’allocation quittent un logement dont le loyer

moyen est de 653 €. Ce loyer s’élève à environ 41% de leur budget.

Le nouveau logement coûte en moyenne plus cher que l’ancien loyer

non indexé. (+57 €) Ce logement répond, en effet, à des critères de

qualité, de sécurité, de salubrité et de surface 34 supérieurs au logement

quitté, ce qui induit un coût additionnel. Ce nouveau loyer

est toutefois inférieur au loyer moyen de 739 € pratiqué en Région

bruxelloise.

33 C’est-à-dire les ménages qui ont bénéficié d’une allocation mais qui n’en bénéficient plus en novembre 2018.

34 Nombre de chambres adapté à la composition du ménage, surfaces minimales de certaines pièces.

35 En 2019, le plafond pour un ménage sans personne à charge est de 165,72 € ; pour un ménage avec cinq personnes à charge, ce montant est de 248,58 €.

36 L’allocation est octroyée pour une durée de 5 ans renouvelable.

47

Figure 40 : Répartition selon le sexe du bénéficiaire

Figure 41 : Répartition genrée des bénéficiaires en fonction du type

de composition familiale

40,6%

45,2%

24,6%

27,1%

54,8%

8,2%

Féminin

Masculin


Isolé(e)

Plusiers adultes

Isolé(e) + enfant(s)

Plusiers adultes

+ enfant(s)

Féminin

Masculin


Alors que les femmes représentent 51% de la population bruxelloise,

elles composent 54,8% de la population bénéficiaire de l’allocation

de relogement. La vulnérabilité accrue des familles monoparentales

pourrait expliquer cet état de fait.

Une analyse plus approfondie par situation familiale nous amène à

constater des schémas très différenciés entre hommes et femmes,

en fonction de la présence ou non de personnes à charge. Parmi les

isolés sans personne à charge, on observe un quasi équilibre entre

les demandeurs et les demandeuses. Lorsque le ménage est composé

de minimum deux adultes (souvent des couples) avec ou sans

personne à charge, la demande est plus souvent introduite par un

homme. Mais pour plus d’un quart des ménages, la situation familiale

vécue est la monoparentalité et ce groupe est presque exclusivement

composé de femmes. Cette monoparentalité au féminin compense

la sur-représentation des hommes dans les autres catégories

et explique la sur-représentation des femmes de manière globale

parmi les ménages bénéficiaires de l’allocation de relogement.

48


Figure 42 : Répartition selon le nombre d’enfants à charge

Figure 43 : Nombre de dossier en payement (en 2018) par année

d’ouverture

0

33,6%

3.246

1

21,8%

2

3

14,3%

21,5%

2.575

4

5

2,3%

6,1%

1.944

6

0,5%

7

0,1%

0 5 10 15 20 25 30 35

990


2014

2015

2016

2017


L’allocation de relogement est plus ancienne que 2014 mais cette

année marque l’introduction d’une nouvelle réglementation pour

encadrer son octroi. La variation annuelle du nombre de dossiers

introduits en payement en 2018, est liée à l’introduction de cette

nouvelle législation qui a connu beaucoup de succès dans sa première

année. Il faut néanmoins lire les années 2014 et 2015 dans

leur globalité suite à l’arrivée tardive du programme opérationnalisant

le traitement des demandes.

49

10

AIDES LOCATIVES : L’ALLOCATION-LOYER

POUR LES MÉNAGES EN ATTENTE

D’UN LOGEMENT SOCIAL

Les ménages qui sont inscrits sur les listes d’attente en vue d’accéder

à un logement social peuvent recevoir un soutien financier pour

les aider dans le payement de leurs loyer actuel. Plusieurs conditions

doivent être respectées pour pouvoir bénéficier de cette aide.

Outre des conditions liées au revenu et au loyer, le demandeur doit

avoir au moins 12 titres de priorité dans le registre des candidatures

pour un logement social. 37 La SLRB, les SISP et Bruxelles Logement

collaborent pour identifier ces locataires et leur permettre

d’introduire un dossier. Si le demandeur remplit les conditions, le

demandeur marque son intérêt auprès de sa SISP et la SLRB qui en

informe l’administration. Ensuite celle-ci lui envoie les documents

et informations nécessaires pour introduire une demande.

RÉPARTITION DES BÉNÉFICIAIRES


0.15% - 0.22%

0.8% - 0.15%

0.04% - 0.8%

37 Toutes les conditions sont listées sur www.logement.brussels.


50



Figure 46 : Nombre de bénéficiaires par commune

Schaerbeek

47


35

Bruxelles

33

Anderlecht

29


11

Forest

9

Ixelles

Koekelberg

Saint-Gilles

Jette



Evere

Uccle

Ganshoren

Woluwe-Saint-Pierre

6

6

6

5

4

3

3

3

2

2

0.5% - 0.6%

0.4% - 0.5%

0.3% - 0.4%

0.2% - 0.3%

0.1% - 0.2%

0.04% - 0.1%


Auderghem 1

Etterbeek 1

0 10 20 30 40 50


Les bénéficiaires sont tous les ménages qui ont reçu l’allocationloyer

entre en février 2016 (date de création de l’allocation-loyer)

et novembre 2018 (date d’extraction de la base de données). Vu la

récente introduction de ce dispositif, nous ne comptons actuelle-

ment que 209 ménages bénéficiaires. Ceux-ci se répartissent de

manière très similaire à l’allocation de relogement avec les communes

de Schaerbeek, Molenbeek-Saint-Jean, Bruxelles et Anderlecht

qui brassent le plus de bénéficiaires. Ces derniers se situent

principalement dans les quartiers jouxtant le Pentagone, à l’Ouest

et au Nord.

51

LE PROFIL DES BÉNÉFICIAIRES DE L’ALLOCATION LOYER POUR CANDIDATS-

LOCATAIRES INSCRITS SUR LES LISTES DU LOGEMENT SOCIAL

■■

Nombre de bénéficiaires pour la période 2016-2018 38 : 209

■■

Revenu mensuel moyen : 1.085 €

■■


■■

Loyer moyen : 591 €

■■

Part du loyer dans les revenus du ménage :



Depuis sa création et jusque fin 2018, l’allocation pour les ménages

en attente d’un logement social a aidé 209 ménages dont le revenu

moyen dépasse à peine la barre des 1.000 .

Comme mentionné précédemment, l’allocation en attente d’un logement

social s’adresse aux ménages avec un minimum de 12 titres de

priorité. Au moment de l’octroi de l’allocation, un quart des bénéficiaires

vienne de passer le seuil des titres de priorité. Près de 40%

ont 13 titre de priorité et 36% ont 14 titres ou plus.

Figure 47 : Répartition selon le nombre de points de priorité

L’allocation mensuelle moyenne est de 121 €. Cette aide, fait une

réelle différence : sans elle, le ménage sur liste d’attente consacre

58% de son budget au logement alors qu’avec l’aide financière

octroyée par la Région, cette part passe à 46%.

12

13

14

8%

26%

38%

15

10%

16

3%

17

8%

18

1%

19

4%

20

21

1%

1%

0 5 10 15 20 25 40


38 Sachant qu’au moment de la collecte des données, l’année 2018 n’était pas achevée.

52


Figure 48 : Répartition selon le sexe du bénéficiaire

Figure 49 : Composition de ménage

60,3%

51,2%

34,9%

30,1%

65,1%

16,7%

Féminin

Masculin


Isolé

Isolé avec enfant

Féminin

Masculin

NC


Plusieurs

Adultes

Plusieurs Adultes

avec enfants

Une nette majorité de femmes bénéficient de l’allocation dans l’attente

d’un logement social. En cas de monoparentalité, deux titres

de priorité supplémentaires sont octroyés aux ménages sur liste

d’attente.

Un quart des ménages bénéficiaires n’a aucun enfant à charge

(isolé). A titre de comparaison, les ménages isolés représentent près

de 35% des bénéficiaires de l’allocation loyer. On voit par ailleurs à

la Figure 50 que ce sont les ménages avec deux et trois enfants à

charge qui composent près de 50% des bénéficiaires (de plus, avoir

au moins deux enfants à charge est une des conditions donnant un

point de priorité supplémentaire).

Figure 50 : Répartition des bénéficiaires selon le nombre d’enfants à

charge

0

1

2

3

4

5

6

1%

3%

11%

12%

22%

25%

25%

7

1%

0 5 10 15 20 25 30


53

11

AIDES LOCATIVES : L’ALLOCATION DU

FONDS RÉGIONAL DE SOLIDARITÉ

Le Fonds Régional de Solidarité est destiné à soutenir financièrement

les locataires dont le logement fait l’objet d’une interdiction de

mise en location suite à une enquête de l’Inspection régionale du

Logement. L’aide peut prendre deux formes : un montant pour couvrir

partiellement les frais de loyer du nouveau logement et/ou un

forfait pour soutenir le ménage demandeur dans ses frais de déménagement.

Les ménages concernés peuvent également bénéficier

d’une assistance sociale pour faciliter la recherche d’un logement

adéquat, et, d’une réorientation vers d’autres services d’aide en cas

de besoin.

RÉPARTITION DES BÉNÉFICIAIRES 39

Figure 51 : Répartition par commune 2010-2018

Comme pour les autres allocations, le demandeur doit répondre à

certaines conditions de revenus, de propriété et de séjour. Le Fonds

est alimenté tant par les amendes que par les frais administratifs

perçus par la DIRL.

16% - 21%

11% - 16%

6% - 11%

0.6% - 6%

Source : Bruxelles Logement (FRS), 2019

39 La répartition des bénéficiaires se base sur la localisation du logement nouvellement pris en location.

54


Figure 52 : Répartition par quartier 2010-2018

Figure 53 : Nombre de bénéficiaires par commune 2010-2018

Bruxelles

180


Anderlecht

105

104

Schaerbeek

90


Saint-Gilles

Forest

42

49

48

Jette

Ganshoren

Ixelles

Uccle

29

28

27

27

Evere


Etterbeek

Koekelberg


Woluwe-Saint-Pierre

Watermael-Boitsfort

18

18

16

15

13

13

10

3% - <3%

2% - 3%

1% - 2%

0.6% - 1%

0.1% - 0.6%

Auderghem 6

0 50 100 150 200



Les bénéficiaires sont les ménages qui ont reçu une allocation du

FRS entre 2010 et 2018. Leur répartition sur le territoire régional

s’opère sur base de la localisation du logement nouvellement loué. Au

total, 862 ménages ont perçu cette aide (96 par année en moyenne).

Ces ménages se répartissent de manière semblable aux deux précédentes

allocations avec la Ville de Bruxelles qui concentre à elle

seule 20% des bénéficiaires.

55

Figure 54 : Nombre de bénéficiaires d’une aide FRS 2010-2018

Figure 55 : Solde migratoire 2010-2018

111

121

128

117

91

73

87 85

49

-1

-48

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

-1

17

-3

-6

8


-30

-2

9

FLUX ENTRANT ET SORTANT DES

BÉNÉFICIAIRES DU FONDS RÉGIONAL

DE SOLIDARITÉ

22

9

-2

-5

11

-1

2

Comme pour l’allocation de relogement, un « solde migratoire » peut

être calculé sur base des mouvements intrarégionaux de tous les

bénéficiaires du FRS entre 2010 et 2018. Dans la carte ci-contre, les

pastilles affichent le résultat de ce solde. Un résultat positif indique

qu’il y a eu plus d’arrivées que de départs sur le territoire de la commune,

pour les bénéficiaire du fonds régional de solidarité.

Un résultat négatif indique qu’il y a eu plus de départs que d’arrivées.

En analysant les entrées et sorties des allocataires sur la

période 2010-2018, on peut constater le même type de schéma

concentrique que pour l’allocation de relogement. Les bruxellois ont

tendance à aller vers les communes de la deuxième couronne pour

trouver un logement qui répond aux critères de qualité exigés dans

le cadre d’un relogement.


10

6

56


LE PROFIL DES BÉNÉFICIAIRES DU FONDS RÉGIONAL DE SOLIDARITÉ

■■

Nombre total de bénéficiaires 2010-2018 : 862

■■

Revenu mensuel moyen : 1.108 €

■■

Loyer moyen dans le nouveau logement : 586 €

■■


■■

Part du nouveau loyer dans les revenus :



Figure 56 : Répartition des bénéficiaires selon le nombre de

personnes dans le ménage

209

Depuis sa création et jusqu’à la fin de l’année 2018, le Fonds Régional

de Solidarité a soutenu 862 ménages suite à l’interdiction de

mise en location de leur ancien logement. Parmi ceux-ci, 299 ont

bénéficié uniquement d’une aide pour leur déménagement variant

de 650 à 1079 €. Les 563 autres ménages ont bénéficié à la fois

d’une allocation loyer et d’une aide au déménagement.

115

170

368

1

2

3

+4

L’allocation loyer s’élevait en moyenne à 161 € pour un logement

dont le loyer était de 586 €. Cette aide a permis aux ménages bénéficiaires

de diminuer la part du loyer dans leur budget de 6%, passant

de 47% sans allocation à 41% avec. Contrairement à l’allocation de

relogement, l’aide du FRS dure au maximum trois années et n’est pas

renouvelable.


Les données FRS offrent actuellement moins de nuances quant à la

composition familiale des ménages bénéficiaires. Nous connaissons

néanmoins le nombre de personnes composant le ménage : 43% des

ménages bénéficiaires du FRS sont des personnes isolées ; 20% de

ces ménages sont composés de 2 personnes et 37% se composent

de 3 personnes ou plus.

57

12

AIDES LOCATIVES : L’ALLOCATION

LOYER COMMUNALE

Grâce à l’allocation loyer communale, les communes et CPAS qui

mettent en location des logements peuvent octroyer aux locataires

éligibles une diminution de leur loyer, au début du bail ou en cours

de contrat. Cette allocation couvre la différence entre le loyer

demandé par la commune ou le CPAS et le tiers des revenus mensuels

du ménage augmentés le cas échéant du tiers des allocations

familiales. Elle est plafonnée à 220 € par mois.

L’allocation loyer communale est relativement peu utilisée par les

communes et CPAS. En moyenne, 76 ménages bruxellois ont bénéficié

annuellement de cette allocation depuis 2008.

NOMBRE DE BÉNÉFICIAIRES

Figure 57 : Nombre de bénéficiaires de l’allocation loyer communale

2008-2016

81

111

100

108

80

70

57

48

29

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016


58


13

AIDES LOCATIVES : UNE VUE D’ENSEMBLE

NOMBRE, RÉPARTITION ET LOYERS

Les données traitées dans ce titre reprenne les bénéficiaires des

aides évoquée du titre 9 au titre 11, soit :

■■

L’allocation de relogement (titre 9)

■■

l’allocation-loyer pour les ménages en attente d’un logement

social Figure 58 : Répartition des allocations (titre 10)

■■

l’allocation du Fonds Régional de Solidarité (titre 11)

RÉPARTITION PAR TYPE D’ALLOCATION

SUR LE NOMBRE TOTAL DE

L’ENSEMBLE DES BÉNÉFICIAIRES DE

CES 3 AIDES


Figure 58 : Répartition des allocations

5,1%

20,9%

74,0%

Allocation de Relogement

Fonds Régional de Solidarité

Allocation en attente logement social 2% - 3%

1% - 2%

Source : Bruxelles Logement (DALLI, FRS), 2018-2019

0.7% - 1%

0.4% - 7%

0.1% - 4%


59

Figure 60 : Loyers moyens par type d’allocation et par nombre de

chambres et comparaison avec les loyers du marché privé

Figure 61 : Répartition des allocations par commune

0

340 €

313 €

502 €

Bruxelles 2.253

Anderlecht

1.183


1.161

Marché privé

Schaerbeek

1.121

1

399 €

383 €

Saint-Gilles

Forest

Ixelles

548

483

462

Allocation en attente d'un logement social

624 €

Jette

421

2

525 €

460 €

745 €

Saint-josse-ten-noode

Etterbeek

Evere

Uccle

348

270

272

272

Allocation Relogement

3

594 €

572 €

Koekelberg


Ganshoren

227

182

190

920 €


166

+4

654 €

803 €

Auderghem

Watermael-Boitsfort

Woluwe-Saint-Pierre

90

81

71

1.174 €

0 500 1000 1500 2000 2500

0 200 400 600 800 1000 1200


Allocation en attente d’un logement social

Marché privé

Source : Bruxelles Logement (DALLI, FRS) 2018-2019 / SLRB (Observatoire des loyers), 2018


Fonds Régional de Solidarité

Allocation en attente d’un logement social


60

LES

CHIFFRES-

CLÉS

DU LOGEMENT EN RÉGION

BRUXELLES-CAPITALE

1

LES CHIFFRES-CLÉS DU LOGEMENT

EN RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE

En guise de conclusion, nous vous proposons un récapitulatif d’indicateurs-clés du logement en Région bruxelloise.

Les indicateurs proposés le sont pour l’année la plus récente disponible. Dans la plupart des cas, il s’agit de 2018.

Parc total de logements

Census 2011

581.086

Recensement décennal corrigé

AGDP 2018

577.200

Données cadastrales annuelles non corrigées

Loyers résidentiels 40

Loyer moyen 739 €

Loyer médian 700 €

Ventes résidentielles 41

Prix moyen d’un appartement 245.766 €

Prix médian d’un appartement 205.000 €

Prix moyen d’une maison 418.072 €

Prix médian d’une maison 370.000 €

Statut d’occupation 42

Logements occupés par un ou plusieurs de ses

37,6%

propriétaires

Logements loués, occupés à titre gratuit, inoccupés 62,4%

ou résidences secondaires

Logements à gestion publique et à finalité sociale 43

Nombre de logements OIP 11.124

Loyer moyen d’un logement OIP 596 €

Nombre de logements AIS 5.534

Loyer moyen d’un logement AIS 432 €

Nombre de logements sociaux 40.048

Nombre de demandeurs sur liste d’attente d’un

44.307

logement social 44

Nombre de prêts du Fonds du Logement en cours 10.248

Nombre de logements Citydev dont la condition de 1.500

résidence est toujours en cours

Nombre de baux emphytéotiques CLTB en cours 9

Aides locatives

Nombre de bénéficiaires de l’allocation de relogement 379

2017

Nombre de bénéficiaires de l’allocation en attente

149

d’un logement social 2018

Nombre de bénéficiaires de l’allocation du Fonds

85

Régional de Solidarité 2018

Nombre de bénéficiaires de l’allocation-loyer

80

communale 2016

Toutes allocations : part du loyer dans le budget du

51%

ménage SANS allocation

Toutes allocations : part du loyer dans le budget du

41%

ménage AVEC allocation

Contrôle de conformité au Code du Logement de l’Inspection

Régionale du Logement

Fréquence des interdictions immédiates en 2018 23,5%

Montant moyen de l’amende infligée 2018 (avant recours) 3.764 €

Nombre de logements étudiants labellisés 44 1.006

PLUS D’INFORMATIONS ?

Rendez-vous sur le site web www.logement.brussels

62

40 SLRB, Observatoire des Loyers, enquête 2018.

41 BL, Observatoire de la propriété résidentielle 2015-2017, données 2017.

42 BF, Statbel – Census 2011.

43 BL (OBL, DES).

44 SLRB, 2019.

45 Situation arrêtée au 31/03/2019.


63

REMERCIEMENTS

Bruxelles Logement tient à remercier tous les fournisseurs de données

et partenaires qui ont soutenu, de près ou de loin, la réalisation

de l’Atlas :

les AIS, Bruxelles Fiscalité, Urban -brussels, Citydev, le CLTB, les

communes, les CPAS, le Fonds du Logement, Perspective.brussels

et l’IBSA, les régies foncières, la SLRB, le SPF Economie, le SPF

Finances, le SPRB.

Bruxelles Logement remercie également le comité scientifique qui a

suivi, conseillé et participé à l’élaboration de l’Atlas : Nicolas Bernard

(FUSL), Lionel De Briey (Cabinet de la Ministre du Logement), Marie-

Laurence De Keersmaecker (UCL), Marion Englert (OSSB), Agnès

Mathieu (expert indépendant), Bruno Nys (Bruxelles Logement),

Astrid Sierens (IBSA), Fotios Topalidis (Bruxelles Logement), Pol

Zimmer (expert indépendant).

RÉALISATION

Bruxelles Logement

Observatoire Bruxelles Logement

(Beverly Bernard, Bruno Nys, Myriam Graindorge, Murielle Poncelet,

Jorge Puttemans et Femke De Cauwer)

ObservatoireBruxellesLogement@sprb.brussels

MISE EN PAGE ET IMPRESSION

studiorama.be - Imprimerie Bulckens

ÉDITEUR RESPONSABLE

Arlette Verkruyssen, Directeur Général de Bruxelles Logement

Rue du Progrès 80/1 – 1035 Bruxelles

DÉPÔT LÉGAL

Atlas 2019 - état des lieux du logement Bruxellois

Reproduction autorisée moyennant mention de la source

© Bruxelles Logement

64

Rue du Progrès 80/1 • 1035 Bruxelles

T +32 (0)2 204 17 68-69 • F +32 (0)2 204 15 58

logement@sprb.brussels

www.logement.brussels

Bruxelles Logement

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