Programme - Brest

Retranscription intégrale des échanges de la journée,
par Emmanuelle PICHELIN, pour Brest métropole océane
Journée animée par Carine Rocchesani, journaliste
Programme
9h 9h45 Ouverture par François Cuillandre, Président de Brest métropole océane.
10h Table ronde n°1 : Comment concilier densité et attentesdes ménages ?
Grand témoin : Joël Krikorian, Directeur du développement de Sémaphores territoires
Nicolas Michelin, architecte
Guy Fauvet, architecte
Claire Guihéneuf, Directrice de l’Agence de développement et d’urbanisme du Pays de Brest
Daniel Le Couëdic, Professeur des universités, Université de Bretagne Occidentale
Jean-Pierre Le Roux, membre du Conseil Consultatif de Quartier de Lambézellec, Brest
Yves Courtot, Directeur de Brest métropole aménagement
13h45 Table ronde n°2 : Comment préserver l’attractivité du parc existant ?
Grand témoin : Franck Caro, Responsable du pôle modalités d’intervention à la direction de la
coordination du programme de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine
Yves Quiniou, Directeur de Brest métropole habitat
Gladys Douilly, Directrice d’Energence, Agence de maîtrise de l’énergie de Brest et de sa région
Catherine Le Perron, architecte
Nathalie Rochcongar, copropriétaire d’un immeuble en réhabilitation énergétique
Michèle Bazzaz, permanente à la Confédération de la consommation, du logement et du cadre
de vie
François Thierry, Président de Brest Avenir Immobilier
Table ronde 3 : Comment mobiliser les différents acteurs et nouer des partenariats
efficaces au service de la diversité de l’habitat ?
Grand témoin : Jean-Pierre Troche, Directeur de Ville et Habitat.
Thierry Kervern, Responsable du marché de l’habitat au Crédit Mutuel de Bretagne
Me Gestin, Chambre des notaires du Finistère.
Emmanuel Cornec, Directeur de la Foncière et Immobilière de Manche Atlantique
Jean-Philippe Lamy, Directeur du Pôle du Développement Economique et urbain, Brest
métropole océane
Clôture de la journée par Jean-Pierre Caroff, Vice‑président de Brest métropole océane, chargé
de l’urbanisme et de l’habitat.
1

Ouverture par François Cuillandre, Président de Brest métropole océane.
« Mesdames, messieurs, chers amis, j’ai le plaisir d’ouvrir ici aujourd’hui cette première édition
intitulée « Questions d’habitat », qui réunit un grand nombre d’acteurs de l’habitat de notre
territoire. Ceux qui construisent, ceux qui étudient, ceux qui analysent, ceux qui proposent ou
ceux qui agissent, plus globalement, en faveur de l’habitat.
Cette première édition est importante à un double titre. D’une part, elle est la traduction de la
volonté de Brest métropole océane, de la communauté urbaine, de partager les enjeux de
l’habitat, et, surtout, de trouver ou d’essayer de trouver des réponses communes. C’est la
première chose. D’autre part, elle est importante aussi parce que Brest est, vous le savez, à un
moment charnière de son développement urbain. Les enjeux de l’habitat sont connus, en tout
cas sont connus de vous. Ils sont ceux des mondes urbains. Quels sont ces enjeux ? C’est tout
d’abord la lutte contre l’étalement urbain qui menace les espaces naturels, et surtout les
espaces agricoles, et c’est particulièrement vrai sur le pays de Brest. Deuxième chose, il faut
redonner envie de vivre en ville et de ne plus la désirer comme seul lieu du travail ou de
l’échange commercial, même si le travail et l’échange commercial sont importants. Troisième
enjeu, c’est la nécessité d’une politique d’urbanisme et de logement attrayante, respectueuse
de l’environnement et, bien évidemment, à des coûts maîtrisés. Enfin, dernier enjeu, c’est la
nécessité d’affirmer le droit au logement pour tous. Parce qu’on ne peut pas déconnecter les
questions de l’habitat des grandes problématiques urbaines. En effet, se loger, se chauffer,
s’éclairer, se déplacer dans un contexte d’évolution vers l’irrationnel du coût du pétrole, éliminer
ses déchets, vivre avec l’autre, nous amènent à devoir envisager le pire. Le pire, c’est quoi ?
C’est, par exemple, des cités ou des quartiers, cela existe ailleurs, sous cloche de verre,
sécurisés à outrance et isolés du reste du monde. Ou encore, à côté, d’autres quartiers
devenant des zones de non-droit, sans âmes ni règles.
On parle aujourd’hui de qualité environnementale mais aussi de qualité émotionnelle pour
exprimer l’habitat de demain. L’objectif est assez simple, une ville pour tous. C’est-à-dire une
ville accessible, à logements abordables, et une urbanisation équilibrée. Concernant cette
question de l’urbanisation, quelques remarques. Tout d’abord, il faut, je crois, une pensée
globale de l’urbanisation au service de laquelle il faut s’interroger sur les formes urbaines, sur
les couleurs de la ville, et sans doute s’affranchir de quelques carcans liés à une vision trop
traditionaliste de l’habitat. Deuxième remarque, la création d’éco-quartiers et le retour
d’immeubles de grande hauteur ne peuvent pas en êtres dissociés. Troisième remarque, la ville
n’est pas un lieu d’expérimentation de l’urbanisme, elle doit être un espace réfléchi, cohérent,
sans pour autant être nécessairement homogène. Quatrième remarque, cette ville doit rester un
espace mutable, en capacité de s’adapter aux sollicitations de l’avenir. C’est la condition même
d’un développement durable de nos villes. Enfin, dernière remarque, cette vision globale ne
peut être l’addition de politiques particulières, mais une politique dont la globalité constitue la
condition même de son efficacité.
Alors, quel est l’enjeu pour Brest. Pour Brest, la communauté urbaine et le pays de Brest. C’est
tout d’abord un monde urbain de 220 000 habitants, c’est la population de la communauté
urbaine, mais qui doit se résonner à l’échelle urbaine d’environ 350 000 habitants, c’est le Pays
de Brest, c’est la zone de chalandise. Deuxième enjeu, les risques de l’étalement urbain sont
particulièrement importants pour la pointe de la Bretagne. L’importance de l’économie agricole,
la protection du littoral, la protection de la qualité des eaux, les coûts de gestion pour les petites
collectivités. Tous ceci est particulièrement important. Troisième enjeu, c’est le rôle d’équilibre
de la Bretagne avec deux pôles urbains, Rennes et Brest. C’est tout l’enjeu du rôle
métropolitain de notre agglomération avec un enjeu qui est sous-jacent, celui de son
accessibilité. Quel constat peut-on faire aujourd’hui à Brest et au pays de Brest ? Actuellement
on constate qu’environ 40% de la construction est faite dans la communauté urbaine de Brest
et 60% au-delà. Les raisons de ce constat sont nombreuses. Tout d’abord, le foncier. Les
ménages sont prêts pour acquérir une maison individuelle, et tout le monde connaît le désir
breton pour l’acquisition d’une maison individuelle. Donc les ménages sont prêts à aller parfois
2

assez loin de leur lieu de travail et ceci en raison du coût plus faible du foncier. Deuxième
constat, c’est que l’enrichissement de certains ménages à fait que, si on s’accordait autrefois
une voiture, on peut aujourd’hui en acquérir deux. Les déplacements ne sont plus un problème,
sauf les bouchons qui existent à l’entrée des agglomérations. Troisième raison, je l’ai déjà
évoquée, c’est le désir d’une maison individuelle. Et enfin, c’est l’existence d’un littoral de
qualité.
Alors, quels moyens pour agir sur l’habitat et le logement sur notre agglomération ? C’est tout
d’abord la rénovation d’immeubles vétustes, la création de logements où cela est possible, et
l’ouverture de nouveaux espaces à urbaniser. Ce sont donc les outils à notre disposition. Sur
Brest, sur la communauté urbaine de Brest, ce sera évoqué, c’est la création de nouveaux
quartiers à l’Ouest la Fontaine-Margot, au Nord à Lambézellec, ou à l’Est au Rody. Deuxième
outil, c’est la rénovation des quartiers anciens, notamment à Saint-Martin ou sur la rive droite en
soutenant les propriétaires d’immeubles. Troisième outil à disposition, c’est l’extension
maîtrisée de l’urbanisation sur toutes les communes de Brest métropole océane. Ces dernières
années, nous avons actualisé nos outils réglementaires pour assurer ces trois axes de travail.
Tout d’abord, le quatrième Plan Local de l’Habitat pour les années 2008-2013. PLH qui veut
assurer une plus grande diversité de l’habitat sur notre territoire. C’est ensuite s’engager dans
une démarche environnementale systématique pour les logements. C’est aussi améliorer la
qualité urbaine et résidentielle des implantations. Et c’est enfin renforcer la solidarité à travers
l’habitat et le logement. PLH donc, PLU ensuite. PLU, Plan Local d’Urbanisme, qui structure et
réglemente les utilisations du sol. Outil dont nous avons parlé, la presse aussi ces derniers
temps, et dont la remise en cause n’a été qu’un épiphénomène. C’est pourquoi je n’y reviendrai
pas.
Les moyens que nous nous donnons ne sont pas de simples outils réglementaires. Il y a aussi
et surtout la concertation et la réflexion collectives. Comprenons bien que si les aspects
réglementaires sont des sortes de garde-fous, la concertation ouvre la voie à une
contractualisation entre les acteurs. Il s’agit d’une contractualisation par projets qui intègre
l’objectif de 50% de l’offre nouvelle à un prix de sortie abordable pour nos concitoyens,
notamment les plus modestes. L’actualisation en commun que nous avons inscrite dans le PLH,
de ce coût abordable, est à mon sens un des aspect les plus important du mode construction
de la ville de demain et de la réflexion qui doit en émerger. Alors, notre réflexion est de savoir
quelle ville nous proposons pour les générations futures. Et c’est tout l’intérêt de notre rencontre
d’aujourd’hui et le profit que nous pouvons en tirer.
Merci à vous pour votre présence. Je voudrais remercier toutes celles et ceux qui ont contribué
à l’organisation de cette journée et, notamment, la cheville ouvrière de la politique du logement
à Brest depuis de nombreuses années, à savoir Jean-Pierre Caroff dont la renommée va bien
au-delà de notre territoire communautaire. »
3

Table ronde 1 : Comment concilier densité et attentes des ménages ?
Carine Rocchesani : Merci beaucoup. Les enjeux sont posés, nous allons commencer par échanger
ce matin sur le thème de la densification. Comment concilier cette densité et les attentes des
ménages ? Voilà le thème de notre première table ronde. Nous allons échanger tout au long de cette
matinée jusqu’à midi, midi moins le quart sur ce thème avec les invités qui vont nous rejoindre.
Avec notre grand témoin, Joël Krikorian, Directeur du développement de Sémaphore territoires, qui
va avoir le regard sur nos échanges ; Nicolas Michelin, architecte urbaniste ; Guy Fauvet, architecte
urbaniste ; Claire Guihéneuf, Directrice de l’Agence de développement et d’urbanisme du pays de
Brest ; Daniel Le Couëdic, Professeur des universités, Université de Bretagne Occidentale ; Jean-
Pierre Le Roux, membre du Conseil Consultatif de Quartier de Lambézellec ; et Yves Courtot,
Directeur de Brest métropole aménagement. Vous nous parlerez d’une étude en cours mais pas
totalement terminée. Vous êtes en train d’en récolter les fruits.
Alors comment concilier densité et attente des ménages ? Je vais demander à notre grand témoin de
nous dire deux ou trois mots. Peut-être sur votre rôle à vous, Joël Krikorian. Directeur de
développement à Sémaphore Territoires. Un bureau d’études ?
Joël Krikorian : Oui, en fait, ma spécialité, telle que vous l’avez définie pour cette journée, c’est plutôt
la commercialisation d’immobilier. Notre cabinet intervient sur toute la chaîne de la construction de la
ville. On travaille à la fois pour des ministères, pour les départements, les régions, les métropoles dans
le cadre de PLH. Et ensuite, les aménageurs, les promoteurs ou les bailleurs sociaux, ou les
investisseurs. Suivant la chaîne, bien évidemment, les problématiques sont différentes puisque leur
angle d’approche est différent. Et tout en bas de la chaîne, le marketing immobilier c’est être là, à côté
des opérateurs pour les aider à définir au mieux les produits qui se vendraient ou se loueraient le
mieux demain lorsqu’ils les mettront sur le marché. Comme Renault ou comme Chanel. Le marketing
c’est une notion qui est venue il y a très longtemps, dans les années trente, et en immobilier ça ne fait
que quinze ans que ça commence à se développer vraiment. Donc ce sont des approches d’analyse
de marché, de conception de produits, de définition du prix et de la bonne méthode de distribuer, de
communiquer autour du produit. C’est ça l’approche marketing pour un produit en général.
Carine Rocchesani : Voilà, vous allez nous éclairer par le biais de cette approche tout au long de
cette table ronde. Merci à vous Joël Krikorian d’avoir accepté de participer à cette table ronde.
On va commencer par bien planter le décor avec Claire Guihéneuf. Alors, comment est perçu,
analysé, approprié cette question de la densité avec votre vision du territoire ?
Claire Guihéneuf : En premier lieu je pense que si on veut répondre à la question comment concilier
densité et attente des ménages, notre premier devoir à tous c’est de convaincre l’ensemble des
ménages, des habitants, qu’il y a lieu d’aller dans le sens de la densité. Que ce n’est pas simplement
une réflexion technocratique, issue brusquement des cerveaux de bureaucrates enfermés, qui euxmêmes
d’ailleurs préféreraient hypothétiquement une maison individuelle avec un grand jardin. Je
pense que la question qui a été soulevée tout à l’heure par François Cuillandre des enjeux de la
question qui est derrière la densité et qui est celle de l’étalement urbain, ou plus exactement de la
consommation d’espace, sur cette question-là on a un effort pédagogique à faire. Jusqu’à une époque
récente, on était conscient du phénomène, mais je pense qu’on manquait des éléments pour le
mesurer réellement. Récemment, l’Agence d’urbanisme a réalisé avec deux laboratoires de recherche,
l’un Rennais qui s’appelle Costel et l’autre Brestois qui est Géomer, une analyse de l’évolution de la
consommation d’espace entre 1985 et 2005, donc sur une période de 20 ans sur le Finistère. L’étude
nous dit que nous avons au cours de cette période de 20 ans, quasiment doublé notre espace
artificialisé. On a ce qu’on appelle la tâche urbaine, c’est-à-dire l’espace artificialisé, qui a augmenté de
96% alors que la population a progressé de 10%. On a vraiment aujourd’hui des chiffres qui nous
montrent qu’il ne sera pas possible de poursuivre sur ce rythme, que c’est un rythme qui nous conduit
à des difficultés écologiques majeures, à la fois parce que l’imperméabilisation des sols modifie le
cycle de l’eau, fractionne les milieux, etc. On a des problèmes sur la biodiversité et puis
économiquement ça a été un peu abordé, on a un vrai recul des terres agricoles et puis une
augmentation, une pression foncière et une augmentation des coûts du foncier qui amènent à remettre
en cause parfois certains projets. Donc on est là devant une difficulté réelle et je pense que cette
question de la densité n’est pas du tout une question accessoire, et il faut absolument convaincre les
4

ménages de l’intérêt non pas d’un bouleversement immédiat des pratiques, mais en tout cas d’une
tendance, d’un « aller vers », à long terme des pratiques beaucoup plus économes en termes de
consommation d’espace.
Carine Rocchesani : Donc, de la pédagogie autour de ces éléments clés…
Claire Guihéneuf : C’est indispensable.
Carine Rocchesani : Indispensable, est-ce que ce sera suffisant ? Ça pourra faire l’objet d’un débat.
Mais en tout cas pédagogie nécessaire autour de ces éléments clés. Est-ce qu’il y a quelques chiffres
marquants ? Vous avez parlé d’artificialisation des sols, mais dans Brest, est-ce qu’il y a quelques
chiffres marquants ? Vous m’avez dit qu’il y avait de moins en moins d’habitants par logement…
Claire Guihéneuf : Oui, l’autre versant, ce qui explique pour une part cette consommation d’espace
qu’il y a eu depuis des années, c’est le fait évidemment que d’une certaine manière nous avons
dédensifié nos espaces de vie puisque nous sommes de moins en moins nombreux à vivre chacun par
ménage. Nous avons des logements de plus en plus grands qui accueillent de moins en moins de
personnes. Dans un espace tel que Brest ville, par exemple, nous sommes de moins en moins
nombreux à vivre. D’ailleurs cela se traduit physiquement puisque la ville de Brest a perdu des
habitants entre les deux recensements. Ça veut bien dire que sur des espaces construits équivalents
nous sommes en train de perdre régulièrement de la population. La densification, la réoccupation de
l’espace, a aussi pour vocation d’aller contre ce phénomène. Daniel Le Couëdic en parlerait mieux que
moi, mais je pense que nous avons vécu des périodes ou le nombre d’habitants dans un espace donné
était bien supérieur à celui que nous connaissons aujourd’hui, et en plus dans des conditions de
confort qui étaient à l’époque bien moindres. Donc, nous devrions, me semble-t-il, au vu de nos
moyens à la fois technologiques… De nos ressources d’aujourd’hui, être capables de produire des
modes de vie plus denses que ce que nous avons fait ces dernières années, avec des conditions de
confort au moins équivalentes.
Carine Rocchesani : Et bien merci. Justement Daniel Le Couëdic va nous ouvrir son regard
d’historien sur la question. La densité, ce n’est pas nouveau, ce n’est pas un concept que l’on a inventé
là, avec le Grenelle de l’environnement. La densité, finalement, ça répond à des périodes de crise.
Daniel Le Couëdic : Oui, enfin ça, c’est aller un peu vite en besogne. Mais effectivement on pourrait
peut-être dire un mot à propos de ce mot de densité qui n’est pas le mot le plus populaire, il faut bien le
dire, auprès de nos concitoyens et qui prête à ambiguïté. Il est très policémique. Deux exemples d’une
grande banalité, il est bien évident que si on aménage une zone, si on installe un très grand parc dans
cette zone, et bien la densité sera objectivement faible, telle qu’on la mesurera, et pourtant les zones
bâties pourront l'être, elles, très densément. Autre exemple, c’est la façon dont la densité est perçue.
On peut prendre un exemple brestois, en 1977, la troisième tranche de la ZUP a été abandonnée au
prétexte de sa trop grande densité. La densité de la ZUP si elle avait été achevée aurait été
l’équivalent d’un COS de 0,3, alors qu’un quartier central d’une ville médiévale a un COS 7 fois
supérieur. Ce n’est pas la densité qui était en jeu, mais la perception que l’on pouvait en avoir. Donc,
ça je crois qu’il faut avoir ces choses-là en tête notamment pour les exercices pédagogiques auxquels
Claire nous convie. Je pense aussi qu’il faudrait assez rapidement peut-être faire une distinction, et
Claire l’a très bien fait mais peut-être est-ce passé un peu inaperçu, entre la consommation d’espace
et l’étalement urbain. Spécialement quand on est en Bretagne. L’étalement urbain qui suggère la tache
d’huile qui s’étend auprès d’une ville centre n’existe pas ou peu chez nous. Ici, la maison individuelle,
puisque c’est bien elle qui est en jeu implicitement, s’est greffée le plus souvent sur le réseau des
bourgs qui ponctue nos paroisses primitives et qui fait que nous avons un espace peuplé de façon très
particulière en Bretagne, qui fait que nous avons échappé justement à cet étalement urbain mais pas
au phénomène de la maison. On pourra peut-être revenir sur ces aspects historiques. Ensuite, la
maison. On peut peut-être là aussi s’attarder sur quelque chose d’absolument extraordinaire, on a
parlé de marketing tout à l’heure, c’est pratiquement le seul domaine, et peut-être le seul, où les
enquêtes que l’on conduit depuis 1947 donnent systématiquement le même résultat. La première
grande enquête sur la maison en France, c’est l’INED qui l’a conduit en 1947, 80% des gens qui
avaient été interrogés disaient en substance qu’ils désiraient ardemment, même s’ils savaient qu’ils ne
pourraient pas se la procurer, une maison individuelle et un jardin. Et l’on reviendra sur cette notion de
5

jardin qui renvoie à la terre qui est bien autre chose que le jardin ornemental. Or aujourd’hui, c'est la
dernière grande enquête du CREDOC 2004, 82% des Français prétend que le logement idéal qu’ils
souhaitent est une maison, et lorsque l’on va plus loin dans l’enquête les raisons avancées en premier,
et c’est une tautologie, c’est « nous voulons une maison parce que c’est une maison ». Ça semble être
une explication suffisante en soi. Et le deuxième point, c’est le jardin, assimilé à la terre. Au passage,
on viendra peut-être tout à l’heure sur les politiques qui ont promu cette absence de densité sur
laquelle nous souhaitons revenir aujourd’hui, parce que ce n’est pas simplement le fait de ce
mouvement quasi anthropologique que je viens d’évoquer mais c’était aussi le résultat de politiques
sciemment mises en scène. On verra que la terre a souvent été un argument. Je vous rappelle, par
exemple, que le président Giscard d’Estaing avait trouvé avec la COFREMCA, encore le marketing,
une fameuse expression, qui était un slogan, « rendre les français propriétaires de la France ». Ce
n’était pas accéder à la propriété d’une maison individuelle, c’est tout à fait important. Alors,
historiquement, bien sûr que la densité a été à l’œuvre très longtemps, elle l’a été jusqu’à la dernière
guerre, pratiquement. Nos villes mais aussi nos bourgs se sont réalisés avec une très grande densité
quand bien même il s’agissait de maisons individuelles. Nos bourgs qui ont pris l’allure qu’on leur
connaît généralement dans la deuxième moitié du XIXe siècle, l’on fait systématiquement par des
maisons individuelles mais en continuité du bâti, souvent avec des jardins assez vastes d’ailleurs, mais
il y avait au moins une densité de la partie solidement édifiée. On peut voir aussi d’ailleurs que, dans
l’entre-deux guerres, les architectes arrivaient à convaincre et à produire des opérations… Si on va
dans les Côtes du Nord à l’époque, d’Armor aujourd’hui, un architecte départemental a réalisé des
opérations tout à fait remarquables. Il a proposé des formules que nous reprenons aujourd’hui pour
densifier l’habitat individuel à Saint-Brieuc, à Guingamp et ailleurs. Ce qui paraît intéressant, c’est de
voir comment on a rompu avec ce système ancestral, comment on est passé à autre chose, parce que
c’est peut-être là que l’on trouvera les moyens de revenir sur cette idée-là. Mais vous m’interrogerez
tout à l’heure sur ce…
Carine Rocchesani : Juste une parenthèse, vous êtes professeur de géoarchitecture. Qu’est ce qu’on
enseigne dans cet Institut ? Juste pour avoir une idée des thèmes abordés.
Daniel Le Couëdic : L’Institut de géoarchitecture fait partie des Instituts d’Urbanisme, il y en a une
vingtaine en France, mais la particularité chez nous, c’est que nous n’avons pas été fondé comme
extension d’une discipline mère, alors qu'en France c’est souvent à partir de la géographie ou du droit
que les Institut ont été créés. Nous avons été créé autour d’un objet et toutes les disciplines qui sont
impliquées dans l’acte d’aménager et de bâtir, depuis les sciences humaines et sociales jusqu’aux
sciences plus dures entre guillemets, spécialement celle de l’environnement très sollicitée aujourd’hui,
qui ont toujours été impliquées dans l’enseignement comme dans la recherche.
Carine Rocchesani : Les thèmes évoluent aussi avec l’actualité, vous sentez que ces thèmes
évoluent finalement d’années en années. La densité est-ce que ça revient…
Daniel Le Couëdic : Cela revient dans le discours des urbanistes et des architectes, des élus
évidemment François Cuillandre nous l’a rappelé, mais le problème, et l’on a parlé d’attente des
ménages dans le titre de cette journée, c’est que l’attente des ménages n’est pas dans la densité. Elle
ne s’exprime pas comme ça en tout cas.
Carine Rocchesani : On a bien compris que les 80% n’avaient pas tendance à baisser, en tout cas
dans le désir, après dans le projet réel…
Daniel Le Couëdic : Vous avez prononcé un mot extrêmement important sur lequel il faudra revenir,
c’est le mot désir, et non pas le mot besoin.
Carine Rocchesani : C’est toute la marge. Qu’est-ce que je désire et qu’est-ce que finalement je vais
choisir après réflexion et parce que je n'ai pas forcément le choix non plus. On reviendra sur les
particularités de Brest.
Daniel Le Couëdic : Pour planter le tableau, des chiffres quand même, avec la Bretagne on ne peut
pas se réfugier derrière des statistiques nationales. En Bretagne, 71% des logements sont des
maisons individuelles, c’est 17 points de plus que la moyenne nationale. Ce n’est pas à la marge. Et,
6

de surcroît, nous avons à peu près 68% de propriétaires occupants ce qui est 10 points de plus que la
moyenne nationale. On est face à un problème particulier.
Carine Rocchesani : L’exception bretonne. Est-ce que à Brest on est dans ces moyennes-là ?
Daniel Le Couëdic : Oui absolument puisqu’une des caractéristique de la Bretagne c’est que toutes
les aires réputées urbaines, en termes de statistiques, comportent une majorité d’habitats individuels.
Rennes est à 51%, elle tangente, mais si on va à Saint-Brieuc ou si on va à Vannes c’est 68% et à
Brest on est tout près des 60%. L’aire urbaine de Brest, pas Brest commune.
Carine Rocchesani : Je vais me tourner vers Yves Courtot parce que vous avez… On m’a dit que ce
n’était pas fini et qu’on ne peut pas avoir les résultats de cette enquête. Mais il y a une volonté tout de
même, vous êtes Directeur de Brest métropole aménagement, d’en savoir un peu plus sur ces
attentes. Alors on a parlé de 80%, c’est peut-être un peu tôt pour avoir des chiffres précis. Mais déjà
pourquoi cette enquête et de quel ordre est-elle ?
Yves Courtot : Pourquoi cette enquête ? En effet BMO, conscient des enjeux en termes de
développement urbain, a mis en œuvre une politique de grands projets urbains à travers des grands
actes d’habitats qui vont structurer la ville. En relation bien sûr avec les autres projets, en particulier les
projets de développement du transport en commun, du tramway. Ces quartiers sont à l’étude,
aujourd’hui, et nous sommes tout à fait conscient qu’aujourd’hui nous travaillons pour les habitants de
demain. Et pour nous demain c’est, en termes d’aménagement, souvent trois, quatre, cinq ans, entre le
moment où le projet trouve ses fondamentaux et le moment où les premières constructions vont
commencer à êtres habitées. On peut parler en effet de cinq ans. Nécessité d’anticiper. On est dans
une période de changements, tout le monde le constate. Les résultats de sondages d’opinions le
montre en permanence, donc il nous a semblé intéressant au-delà des intuitions que nous partageons
avec nos urbanistes, d’être aussi dans cette réalité future. C’est difficile, c’est pour cela que l’on s’est
lancé dans cette étude de marketing immobilier nous permettant de mieux distinguer les attentes des
habitants, et de faire le tri entre le discours et la réalité, l’envie, ce qu’on peut déclarer, et en fin de
compte les actes qui vont être mis en œuvre. De le faire en utilisant les techniques de marketing, en
essayant de caractériser des profils d’habitants futurs, pas simplement une collection de questions, oui
non d’accord ou pas… Mais à travers des filtres de type CSP ou autres, essayer de distinguer
comment les gens pourraient réagir à ces offres nouvelles.
Carine Rocchesani : Quel panel de la population ?
Yves Courtot : Aujourd’hui, l’enquête est partie sur un panel assez important. Il y a 1500
questionnaires qui vont êtres passés, dont 1000 sur l’agglomération de Brest. C’est un panel important
par rapport à ce type d’enquête. La moitié à peu près est passée aujourd’hui. On aura les résultats,
normalement, d’ici à fin de l’année.
Carine Rocchesani : Qu’est-ce que vous allez en faire après de cette enquête ? Comment va-t-elle
être diffusée ?
Yves Courtot : L’objectif c’est bien de nourrir notre réflexion quant à ces futurs quartiers. Nicolas
Michelin pourra en témoigner. C’est vrai qu’on se pose beaucoup de questions aujourd’hui sur le bon
mixte en termes de programmes, sur la partie individuelle dense, il ne s’agit plus de faire des maisons
sur de grands terrains, sur des nouvelles formes « d’habiter », l’individuel groupé qui on le sait tous ici
à Brest ont du mal à trouver leur clientèle, habitats intermédiaires, petits collectifs… Tous ces
éléments-là. Comment les habitants pourraient réagir à une offre nouvelle, étant entendu qu’une offre
nouvelle c’est un tout. Ce n’est pas uniquement la densité du logement, Daniel Le Couëdic le disait très
bien, c’est un ensemble, c’est un cadre de vie, et donc on les interroge tout autant sur leurs futurs
logements que sur leurs rapports aux transports en commun, la place de la voiture, des choses tout à
fait concrètes. Est-ce qu’ils sont prêts à se déplacer à pied, à vélo… On essaye d’être dans les modes
de vie pour construire de nouveaux quartiers qui soient adaptés à cette attente.
Carine Rocchesani : De croiser ensuite toutes ces informations avec des projections, des données de
bureaux d’études, par exemple, pour nourrir toute cette réflexion. Résultats pour quand ?
7

Yves Courtot : Pour la fin de l’année. J’ai eu quelques aimables pressions pour donner quelques
chiffres. Ce ne sont que des premiers résultats de réponses aux questions posées. Tous les
croisements par rapport aux profils des enquêtés ne sont pas faits. C’est ça qui est intéressant, c’est
de dégager des profils et voir comment ils réagiraient à de nouvelles offres. Les premières tendances ?
On est dans quelque chose de relativement classique. Évidemment, dès qu’on parle de
développement durable tout le monde est d’accord. À ce moment aussi, il y a eu une évolution très
sensible. Maintenant lorsque je pose la question « aujourd’hui, serait-il absurde de construire de
nouveaux logements sans tenir compte de l’environnement ? », j’ai 78% des enquêtés qui disent qu’ils
sont tout à fait d’accord. C’est une évolution, une prise de conscience. J’ai des réponses de ce type-là.
« La proximité des transports en commun est un critère prioritaire dans le choix de mon logement ? »
73% de d’accords. Là aussi, cela montre en effet que ce discours, entre guillemets, sur des modes de
transports alternatifs, c’est aussi un discours passé dans les têtes. Pas dans les faits, mais dans les
têtes. Après, classiquement, quand on commence à poser des questions sur « et vous, qu’est-ce que
vous feriez, concrètement ? » là, ça se gâte un petit peu.
Carine Rocchesani : Qu’est-ce que vous êtes prêts à changer dans votre mode de vie actuel.
Yves Courtot : On a été assez loin. On voulait en effet caractériser des attitudes par rapport au
changement, on peut le dire comme ça. « Mon quartier idéal c’est un endroit où les voitures sont
interdites ? », là je n’ai plus que 19% des gens qui sont d’accords. Par contre, on a été plus fin. « Je ne
conçois pas un logement sans parking privé associé ? » c’est aussi une question importante. Plus la
voiture est proche du logement plus le recours à la voiture est peut-être plus facile. Là, en effet, il y a
quand même 60% des gens qui disent être d’accord avec cette idée. On voit là qu’il y a une vraie
résistance. Si je suis positif, je dis qu’il y en a 39% qui seraient d’accords pour que le logement ne soit
pas directement connecté à la voiture. Il y a de l’espoir.
Carine Rocchesani : Donc, mutualisation de la voiture. D’autres chiffres marquants ?
Yves Courtot : Il y a un chiffre, pour prolonger ceux qui ont été donnés sur la maison individuelle car
évidemment on se pose cette question-là… Il y a 22 questions dans le questionnaire. « Je préfère
habiter dans le centre-ville, même si je dois renoncer à une maison individuelle ? » Il n’y en a que 23%
qui disent êtres d’accords, mais par contre « Pour moi, habiter dans une résidence dont les
appartements bénéficient d’une entrée privative et de terrasse », ce fameux logement intermédiaire,
« c’est aussi bien que d’habiter dans une maison individuelle ? », il y en a tout de même 40% de
d’accords.
Carine Rocchesani : Toute la contradiction entre le désir et ce que je suis prêt à faire.
Yves Courtot : Il y a des évolutions.
Carine Rocchesani : Première réaction de notre grand témoin.
Joël Krikorian : C’est là que ça devient intéressant. Les chiffres, c’est la manière dont on les regarde.
En fait, on disait on est dans une période de changements, de mutation, et tout l’exercice c’est de
trouver comment va se passer la rupture. Comment se passe les ruptures possibles, les changements.
Or, quand j’entends que pour « sans voiture » 80% disent non mais que 20% disent oui, il est
intéressant de savoir qu’il y a cinq ans les 20% n’étaient que 15%. Et certainement, car on le sent
aussi à travers des enquêtes plus qualitatives. Notre bureau d’études est plus dans les enquêtes
qualitatives. On aime bien les tables rondes, les enquêtes en face à face parce que, d’abord on n’est
pas outillé pour faire ce métier-là, et dans le qualitatif, on sent en regardant les gens dans les yeux le
moment où ils sont sincères et le moment où ils sont en train d’être déstabilisés.
Carine Rocchesani : C’est toujours pareil. Qu’elle image de moi j’ai envie de donner, mais si je suis
très écologique, et voilà ce que j’ai envie de faire. Concrètement, qu’est-ce que je suis prêt à changer
dans mes habitudes ?
8

Joël Krikorian : C’est là tout l’intérêt. 5% qui basculent en cinq ans en France, ça fait 1,3 million de
ménages. Ce n’est pas rien. Si on met ça en relation avec la construction neuve en France, en gros
chaque année on rajoute 1,5% du parc existant. C’est très peu. Mais l’innovation, en priorité, c’est
quand même là qu’elle est la plus simple. Donc, c’est bien à travers le développement de produits
nouveaux qu’on va pouvoir faire passer petit à petit des produits innovants, une ville un peu innovante,
plus facilement que dans le parc existant qui est aux mains de propriétaires dilués. À mon avis tout
réside là. Il y a le mot innovation : est-ce que c’est possible ou pas, et le parc neuf joue un rôle là, et
donc le développement des nouveaux quartiers etc.
Carine Rocchesani : Interprétation de ces chiffres qui est importante. Merci. Si vous avez d’autres
chiffres Yves Courtot ?
Yves Courtot : Oui, j’ai cherché vraiment ma question et je l’ai trouvé enfin. « Ça vous est égal de
vivre dans un appartement ou dans une maison individuelle ? », question directe. 38% de d’accords.
Carine Rocchesani : 38% d’accord pour « ça m’est égal de vivre dans un appartement ou une maison
individuelle ? » Là aussi, ce serait intéressant de voir l’évolution.
Yves Courtot : Alors, on a voulu avoir une base de comparaison entre l’agglomération brestoise et la
France, en Région parisienne. Au niveau français, il y a 41% de réponses favorables. Il y en a un peu
moins ici, mais ça montre que les choses évoluent. Mais 38%, je voudrais bien savoir de qui il s’agit, la
famille, les revenus, le taux de motorisation… Qui est vraiment derrière ces 38%.
Carine Rocchesani : Et l’enquête finalisée nous donnera tout ça. Merci beaucoup pour ces premiers
chiffres, ce n’était pas prévu. Le point de vue des habitants avec Jean-Pierre Le Roux, membre du
Conseil Consultatif du Quartier de Lambézellec. Juste après on verra ce que les architectes nous
proposent comme perception, comme vision. Alors vous, Jean-Pierre Leroux, par ailleurs membre de
la fondation Abbé Pierre, de l’ANAH, vous participez à toutes sortes de réunions sur ces questions de
l’habitat. Vous êtes très impliqué. Vous allez nous parler en particulier d’une démarche de consultation
des habitants du quartier dans cette prise en compte de l’attente des ménages, c’est quand même très
important, dans le choix d’un projet d’aménagement, notamment de l’ancienne brasserie du quartier de
Lambézellec. Tout d’abord, quel est le rôle d’un Conseil Consultatif, et dans cette démarche de
consultation, précisez-nous les enjeux.
Jean-Pierre Le Roux : Je voudrais préciser qu’il existe 7 Conseils Consultatifs de Quartier (CCQ) sur
la ville de Brest. Ces Conseils Consultatifs sont des lieux d’échange, de consultation, de proposition,
d’information… Sur des sujets qui portent sur le quartier mais aussi sur la ville et l’agglomération.
Quant au rôle des conseils Consultatifs de Quartier, c’est en fin de compte d’éclairer la collectivité dans
ses choix, dans ses orientations, et dans ses décisions. Le rôle de ces CCQ, c’est aussi de faire vivre
la démocratie participative au sein de la ville et de permettre ainsi aux gens de pouvoir s’exprimer, de
formuler leurs attentes, leurs besoins, et que ces attentes et besoins soient reconnus par la collectivité.
Carine Rocchesani : On connaît bien les limites de cette démocratie participative, il y a une envie.
Est-ce que vous avez une participation, un panel large, ou est-ce que finalement ce sont toujours les
mêmes qui participent ?
Jean-Pierre Le Roux : On s’aperçoit naturellement que, au départ, lorsque l’on constitue les CCQ on
est nombreux et, qu’au fil des réunions, ça s’amenuise. Mais je considère que, la commission à
laquelle j’appartiens, c’est-à-dire la commission urbanisme du CCQ de Lambézellec, dure à partir du
moment où elle travaille sur des sujets bien concrets. À partir du moment où c’est concret les gens
participent et là c’est un élément important.
Carine Rocchesani : Participation modèle. À travers cet exemple de cette brasserie du quartier de
Lambézellec, qu’elles sont les attentes formulées en matière de densité ? Comment est-ce que vous
percevez l’enjeu ?
Jean-Pierre Le Roux : Les attentes des gens de ce quartier… Ils se trouvent dans un cadre agréable
et souhaiteraient que ce cadre, cet environnement, ne soit pas trop modifié. Que la densité de la
9

population à travers de nouvelles constructions n’influe pas de façon importante au niveau de
l’environnement, mais aussi au niveau de la circulation étant donné qu’à ce niveau sur le secteur de
lambézellec nous avons un certain nombre de problèmes. Comme on l’a précisé tout à l’heure, il
semblerait qu’il y ait encore d’autres constructions nouvelles qui se fassent dans le nord de
Lambézellec. Là, naturellement, on arrivera à une situation difficile au niveau de la circulation.
Carine Rocchesani : Là c’est une crainte. Que plus de densification entraîne des problèmes de
circulation. Est-ce qu’il y a d’autres attentes ?
Jean-Pierre Le Roux : De bien vivre. De se trouver dans des logements agréables. Et je crois aussi
dans des logements où il y a une certaine sécurité au niveau de l’environnement. Je crois qu’on a mis
des registres dans le projet qui nous concerne dans deux endroits, pour permettre aux gens de
formuler leurs observations, leurs attentes et leurs besoins. À partir de ces attentes et projets, nous
avons fait une synthèse qui nous a permis aussi d’argumenter nos propositions pour le choix du projet
que nous devions retenir.
Carine Rocchesani : Quels ont été les critères de choix, justement ?
Jean-Pierre Le Roux : Les critères de choix, tout simplement, c’est l’emprise des constructions sur le
site. C’est quand même un site qui correspond à peu près à 10 000 mètres carrés. C’était aussi le
nombre de logements qui était prévu. Dans les trois projets présentés, il y avait des différences du
nombre de logements, je crois entre 65, 90 et 98 logements. Au niveau de la densité c’était donc au
niveau du logement, au niveau du coût aussi… C’est surtout ces éléments-là qui ont été retenus.
Carine Rocchesani : Comment améliorer encore cette démarche participative ?
Jean-Pierre Le Roux : Je crois que ce qu’il faut reconnaître, c’est qu’il y a déjà beaucoup de
conseillers consultatifs qui participent pleinement et qui effectuent un travail important dans ces CCQ.
C’est vrai que l’on a des difficultés à entraîner de nombreuses personnes dans cette démarche. Parce
qu’ils considèrent que la collectivité ne les écoute pas, ne les entend pas, que les dés sont pipés, que
quoi qu’ils disent on ne tiendra pas compte de leurs observations. Donc, dans notre réflexion on se dit
que, peut-être, un peu plus d’empathie, un peu plus d’informations ciblées, un peu plus de pédagogie,
on en parlait tout à l’heure, permettrait peut-être de répondre aux attentes de ces personnes, de ces
habitants, et d’améliorer en fin de compte la démocratie participative.
Carine Rocchesani : Merci, le débat sera lancé aussi sur cette question. Dans un instant, avant
d’ouvrir le débat avec vos questions et vos réflexions, le point de vue des architectes. Alors Nicolas
Michelin architecte urbaniste à Paris, praticien, théoricien, vous avez fait de nombreuses publications
sur la question de la densité notamment. Guy Fauvet, vous êtes architecte basé à Brest, associé au
sein de l’agence Collectif Architectes. Votre vision d’une façon générale à tous les deux sur cette
densité. Comment concilier avec les attentes des ménages ? Ensuite on montrera quelques exemples
concrets avec des diapos.
Nicolas Michelin : Effectivement on est en train de créer une nouvelle façon de vivre, ou une nouvelle
ville. Le développement durable, ce n’est pas que pour les autres, c’est pour tout le monde et ce n’est
pas une punition non plus. J’aime bien cette idée du désir. C’est compliqué quand on parle du partage
de l’espace, du désir de vivre ensemble, d’unités de voisinage… Comment faire en sorte finalement
que les maisons dont on fait le tour, et dont tout le monde rêve, soient remplacées agréablement et de
façon plus profitable par des maisons serrées en bande, les unes à côté des autres. La pédagogie est
très importante, et la haute qualité d’usage, la HQU et pas la HQE, que je prône est fondamentale. Les
gens sont prêts à partager des choses, comme les parkings, que le stationnement, que ce soit pour de
l’individuel ou du collectif soit dans le même lieu par exemple. Ils sont prêts à partager les espaces
verts plantés si et seulement si, que ce soit pour des petits collectifs intermédiaires ou même la maison
individuelle car les espaces verts pourraient être les mêmes, chaque logement a un usage renforcé, si
chaque logement a son intimité, si chaque logement a une terrasse où l’on peut sortir avec une table et
quatre chaises. Si chaque logement peut s’agrandir, quand ils font 80 ou 120 mètres carrés, qu’on
puisse rajouter entre 12 et 40 mètres carrés de vérandas, de terrasse. C’est ça le désir qu’il faut
essayer d’assouvir et de rendre possible dans nos nouveaux quartiers. Et dans ces conditions là, la
10

compacité est possible. Et je dirais plus que possible, elle est absolument nécessaire parce que ce qui
a été dit tout à l’heure sur la consommation de l’espace, alors la Bretagne est certainement particulière
comme dans tous les domaines, on n’obtiendrait forcément pas les mêmes chiffres en région PACA…
C’est sûr que globalement le Français est le plus gros consommateur de thuyas. On peut faire évoluer
cette mentalité, et plus on descend dans le Sud plus c’est vrai. C’est vrai que les pays nordiques sont
beaucoup plus… Partagent beaucoup plus facilement l’espace et qu’il y a là des créations de vie de
quartier. Pour avoir la chance de travailler en amont sur la Fontaine-Margot, on se pose ces questionslà.
Si on écoutait que les gens, excusez-moi, on ferait 500 maisons individuelles dont on ferait le tour,
et l’on n'aurait pas une densité très raisonnable, on n'aurait pas de la ville, on n'aurait pas de l’urbain.
Or, il y a un tram qui va arriver là. Et moi je suis parmi les urbanistes qui prônent, non pas le COS
maximum, mais le COS minimum. C’est-à-dire qu’il faut absolument avoir un COS élevé quand on a
une station de tram. Ce n’est pas responsable de dire si j’ai une station de tram, je vais faire 50 ou 100
ou 200 maisons individuelles. Ce n’est pas responsable. À partir du moment où il y a un transport en
commun, une facilité d’accès à ce transport en commun, il faut préconiser une certaine densité, ou
plutôt une certaine compacité, ou plutôt une autre façon d’organiser les îlots. Mais on reviendra peutêtre
dessus.
Carine Rocchesani : Voilà, il y aura certainement des questions plus particulièrement là-dessus, sur
la Fontaine-Margot. Guy Fauvet, avant de retrouver des exemples car vous avez évoqué des pays du
Nord et particulièrement Amsterdam, d’une façon plus générale comment concilier cette densité,
l’intimité réclamée par les ménages, l’espace public-privé, les espaces partagés… Quelle est votre
vision sur cette question ?
Guy Fauvet : On a une expérience en France au niveau de l’urbain qui est plutôt récente. Quand on
regarde un peu les statistiques, on se rend compte qu’en France il y a eu 250% d’augmentation des
aires urbaines en trente ans. Ce qui montre bien qu’on partait d’un pays rural avec peu de tradition
urbaine, sauf peut-être dans quelques régions, par exemple le nord de la France. Et, au fil des années,
cette problématique de densité s’est même aggravée. Quand on regarde les statistiques plus fines sur
les dernières années, on voit par exemple que la densité entre les années 1990 et 2004 globalement a
baissé, c’est-à-dire que sur les nouvelles aires urbaines on avait une densité en 1990 de 13 logements
à l’hectare et qui a baissé en 2004 à 10 logements à l’hectare. Donc, il y a ce désir malgré tout, au fur
et à mesure que l’on va vers la ville, de garder son terrain, son espace privatif autour de soi.
Carine Rocchesani : Faire le tour de sa maison.
Guy Fauvet : On part d’assez loin, et c’est effectivement dans des pays nordiques… J’ai été aux Pays-
Bas récemment, en Allemagne, il y a des exemples connus à Fribourg ou ailleurs. On y expérimente
cette problématique de la densité depuis des années. Aux Pays-Bas, en Allemagne, en Belgique, on a
cette problématique depuis au moins un siècle étant donné qu’il y avait un vrai problème d’espace
réduit dans lequel il y avait un nombre de gens important à faire vivre. Il y a une expérimentation qui
s’est développée et qui conduit à de nouveaux résultats, par exemple aux Pays-Bas et là je vous ai
amené quelques photos intéressantes... (diaporama).
Carine Rocchesani : Amsterdam.
Guy Fauvet : Amsterdam et les environs d’Amsterdam, à vingt ou trente kilomètres d’Amsterdam. Ce
n’est pas que le centre-ville d’Amsterdam, mais aussi la périphérie. Là, vous avez un quartier assez
central d’Amsterdam où vous voyez des canaux. C’est un nouveau quartier. Vous avez une densité
importante et quand vous regardez cette photo, vous avez un mixte de petits collectifs et de maisons
individuelles. On n’imagine pas que ce sont des maisons individuelles mais se sont véritablement des
maisons unifamiliales sur R+2 ou R+3. Et quand on fait un peu l’historique des régions comme le nord
de la France, on se rend compte que ce n’est pas nouveau. Dans ces régions-là, dans l’entre-deux
guerres, on avait des maisons en bande qui faisaient R+2 ou même R+3 avec un garage, une entrée
en rdc, séjour-salle à manger-cuisine au 1 er étage, chambres au deuxième étage et éventuellement un
comble aménagé au troisième. Donc, ce sont des modes urbains qui ont été inventés quand il y avait
la nécessité de gérer la densité. Qu’est-ce qu’on remarque là-dessus, c’est que par rapport à un
habitat un peu dense comme on a pu le faire dans des époques au début du XIXe, l’habitat industriel,
les corons etc, ou alors dans une autre manière les cités-jardins, ce qui frappe c’est l’extrême diversité
11

architecturale du bâti. On se rend compte que là, différents architectes ont travaillé chacun d’une
manière différente et donc l’extrême diversité architecturale qui n’est pas la même que ce qu’on a
trouvé au début du XIXe. Point important aussi, le travail sur la hauteur et le travail sur les largeurs de
parcelles. On se rend compte, comme ça pu être fait dans les années 20-30 aussi dans les quartiers
assez denses du nord de la France ou en Alsace, c’est que les parcelles sont étroites. C’est parce
qu’on fait de l’économie de l’espace. Plus une parcelle est étroite moins on a de linéaires de voirie à
créer. Si on a une parcelle étroite, un peu plus profonde, on fait de l’économie de l’espace au niveau
des voiries. À Amsterdam, j’ai vu des maisons sur des parcelles de 5,5 m de large. Là une autre
maison. C’est de l’habitat individuel accolé, en R+2 ou R+3. Même chose ici. C’est intéressant car ce
sont des photos qui pourraient faire penser à un Brest futur car c’est l’utilisation d’anciens docks dans
le port d’Amsterdam. Les plates-formes en épi existaient et ont été entièrement réutilisées pour faire de
l’habitat individuel essentiellement. Il y a un peu de collectif mais surtout de l’habitat individuel.
Quelques exemples donc avec une grande diversité architecturale…
Carine Rocchesani : Brest futur avec son bateau devant la porte. C’est comme ça que vous le
voyez… ?
Guy Fauvet : On rêverait d’avoir ça à Brest… Ici des photos d’un peu plus près, et l’on se rend compte
bien que cet espace urbain est constitué de maisons individuelles. Vous voyez la maison, son entrée
individuelle et son organisation sur des parcelles vraiment étroites. Ici, toujours dans le même quartier,
un mixte entre de l’habitat collectif, de l’habitat intermédiaire et de la maison individuelle en cœur d’îlot.
De la diversité architecturale aussi. Vous voyez une maison au cœur d’un îlot d’habitats collectifs avec
son espace individuel privatisé. Point important aussi dans cette réflexion sur l’urbain, c’est à chaque
fois toute la gestion de l’espace tampon entre l’espace collectif et l’espace individuel. Il y a une
réflexion dans ces pays-là qui est assez avancée sur la manière d’avoir des pièces extérieures, on en
parlait tout à l’heure, du style grande terrasse ou petit jardin. Donc avoir une terrasse de 15 ou 20
mètres carrés dans un espace urbain dense mais qui permet d’avoir un espace privatif accolé à la
maison. Encore, là, de l’habitat intermédiaire où l’on trouve des logements avec une superposition de
duplex. Donc, des duplex à rdc avec une terrasse au 1 er étage, et des duplex ensuite aux 2 e et 3 e
étages. Ce dont je parlais ici à l’instant : comment faire en sorte que les gens dans un espace dense
s’approprient leurs maisons. L'appropriation de la maison se fait par la diversité architecturale, dans un
espace dense chacun sait où il habite car sa maison est différenciée des autres. C’est vraiment une
caractéristique que l’on trouve dans tous ces quartiers-là, en Allemagne, en Suède, aux Pays-Bas, et
que l’on commence à trouver en France parce qu’il y a des expérimentations que l’on voit à Bordeaux,
à Nantes, à Villeneuve d’Asq, ou ailleurs, où l’on voit cette différenciation de l’habitat et la gestion des
espaces intermédiaires. Là vous voyez par exemple un espace tampon entre le trottoir, avec un
espace pour garer sa voiture, un petit espace de jardin devant qui fait tampon entre l’espace public et
l’espace purement privatif.
Carine Rocchesani : La place de la voiture justement n’est plus du tout la même dans ces espaces-là.
Guy Fauvet : Exactement. Encore des maisons individuelles en bande. Vous voyez une grande
diversité architecturale avec le traitement du garage, des grands espaces de vie au 1 er étage. Par
exemple vous voyez sur la maison de droite un grand espace intérieur de patio sur deux niveaux qui
permet, sans avoir aucun jardin car on est vraiment dans le centre d’Amsterdam, d’avoir des espaces
intérieurs qui sont malgré tout des espaces extérieurs privatisés. Par exemple, une pièce
supplémentaire qui fait la jonction entre espace public-privé, une sorte de boîte de verre qui donne
l’impression d’être en extérieur tout en étant à l’intérieur.
Carine Rocchesani : Est-ce que culturellement la notion d’intimité est la même ? Parce que là on peut
se poser la question de l’intimité, on est dans un bocal en verre sur la rue.
Guy Fauvet : C’est évidemment les Pays-Bas. Ils n’ont pas la même notion de l’espace privatif qu’en
France. On parlait des thuyas et de la manière de se protéger… Là les espaces sont très ouverts, il n’y
a peu de rideaux, il n'y a pas de volets, tout est transparent et ouvert sur la rue. Évidemment, c’est une
évolution qu’on n’a pas encore en France, qui prendra sans doute du temps…
12

Carine Rocchesani : Claire Guihéneuf précise que sans doute personne ne regarde.C’est la
différence, bon, eux sont bien élevés… Parenthèses.
Guy Fauvet : Là on est sur du petit collectif, du logement intermédiaire. Un traitement intéressant des
espaces extérieurs. On se retrouve sur de grandes terrasses en prolongation du logement, qui donnent
un espace privatif qui permet de sortir une table, de s’approprier l’espace. Bon, vous voyez tables et
chaises qui sont sorties en permanence de l’espace purement privatif et qui permettent d’avoir un
espace privatif extérieur tout en étant dans un espace urbain extrêmement dense. Là on est plus dans
Amsterdam mais dans des quartiers nouveaux en construction, à trente ou quarante kilomètres. On
voit ce modèle d’habitat dense avec de la maison accolée. Par contre, dans ce quartier-là, on a de
petits jardins à l’arrière mais sur des trames de huit à neuf mètres, donc vraiment denses, avec
toujours cette problématique de la hauteur. Pour diminuer la consommation d’espace et les linéaires de
voirie, jouer sur la hauteur pour pouvoir avoir des maisons d’une certaine taille malgré tout.
Carine Rocchesani : Et en même temps très diverses. Si c’est un quartier nouveau, l’architecture
n’est pas la même d’un bâtiment à l’autre ce qui crée un effet presque ancien…
Guy Fauvet : Tout à fait. Donc, la ville c’est la diversité, la mixité, on n’en a pas parlé encore beaucoup
mais c’est un point important quand on crée de la ville, quand on crée des nouveaux quartiers, la mixité
sociale est importante à préserver. La ville a toujours été le lieu de la mixité sociale. Et l’étalement
urbain va tout à fait à l’encontre de la mixité sociale. On le voit bien avec l’évolution en France, on le
voit de manière plus caricaturale aux Etats-Unis, plus on consomme d’espace, plus on s’étale de
manière urbaine, plus on crée des espaces différenciés… Des ghettos de riches, des ghettos de
pauvres, des ghettos d’activités, des ghettos de bureaux… Parce que, on consomme l’espace d’une
manière excessive. À partir du moment où l’on a cette gestion économe de l’espace, on revient à la
notion de mixité sociale. Et la ville, c’est d’abord le lieu de la mixité sociale. Et dans ce même quartier,
ces quartiers qui sont en construction actuellement en périphérie d’Amsterdam, on voit les maisons
accolées et des maisons individuelles. Donc, recherche de diversité qui permet une appropriation de
l’espace par les habitants, avec une gestion économe de l’espace, de petits jardins dont on essaye de
préserver le côté privatif. Grande diversité avec de la maison sur des parcelles étroites, de la maison
plutôt traitée en profondeur avec une largeur du bâti de six mètres, avec par exemple des traitements
de terrasses qui permettent d’avoir un espace privatif détaché du sol, que l’on retrouve à l’étage…
Carine Rocchesani : C’est cette perspective qui est vraiment intéressante car du coup on n’a pas une
impression de densité mais de perspective différente.
Guy Fauvet : Là, je vais en terminer. Autres maisons individuelles. On est dans un groupe de maisons
individuelles qui se touchent. Vous voyez les espaces bâtis qui sont liaisonnés avec des espaces
tampons réservés plutôt aux garages ou aux communs avec malgré tout des petits espaces de jardins,
pas très importants, mais qui permettent une véritable appropriation par les habitants d’un espace
extérieur. On est dans un espace urbain dense, dans des densités de 40 à 50 logements à l’hectare.
Des densités caractéristiques de l’habitat individuel dense et de l’habitat intermédiaire. L’habitat
intermédiaire permet aussi des densités de 50 logements à l’hectare. Voyez aussi de la maison
individuelle en bande et, voyez comment on s’approprie un espace individuel de devant, qui n’est pas
qu’un espace pour simplement garer les voitures.
Carine Rocchesani : Une terrasse supplémentaire…
Guy Fauvet : Une autre vue… Les gens s’approprient de manière différente un petit espace qu’ils sont
en train de commencer à végétaliser en mettant des plantes sur le côté, avec balançoires etc. Des
petits espaces de devant qu’on s’approprie de manière différente. Là par exemple, on pouvait croire à
un petit collectif, mais c’est une maison double. Au lieu de deux maisons symétriques accolées, ce
sont deux maisons accolées de manière asymétrique avec chacune une entrée individuelle et qui crée
un habitat intermédiaire entre les habitats collectifs et individuels. Ce sont des grosses maisons
unifamiliales. C’est une démarche inverse de ce que l’on a pu voir ces dernières années, des grosses
maisons construites dans les années 20-30 dans le nord de la France et qui étaient pour familles
nombreuses avec domestiques etc, et qui ont été divisées en deux, trois ou quatre appartements. Là,
13

dès le départ, on crée une sorte de forme urbaine de grosses maisons unifamiliales avec deux
maisons.
Carine Rocchesani : Maisons légos, un peu…
Guy Fauvet : Après, d’autres types d’habitats… On est dans du collectif intéressant car il y a
énormément d’espaces extérieurs, un jeu de terrasses sur chaque logement très important, avec
chaque terrasse de 20 à 30 mètres carrés permettant une appropriation par les habitants. C’est de
l’espace urbain qui paraît très bien approprié. Quand on voit la manière dont les gens se sont
approprié tous les espaces extérieurs, on se rend compte qu’il y a un certain bonheur de vivre, je
pense dans ce genre d’espace.
Carine Rocchesani : On va voir sur des exemples plus brestois. On va passer la parole à Nicolas
Michelin sur des exemples précis…
Daniel Le Couëdic : Il est possible d’apporter la contradiction en quelques secondes ? Sur la
ségrégation, il existe trois études en France. Une sur la région parisienne, et ce que tu as dit est
exacte, deux autres sur l’arrière-pays de Provence et sur la région de Toulouse et c’est absolument
faux. Donc, on ne peut pas tirer une loi générale de la situation parisienne pour ce qui est de la
ségrégation par l’étalement urbain.
Carine Rocchesani : Nicolas Michelin, on continue dans des illustrations et le débat sera ouvert bien
sûr après…
Nicolas Michelin : Un exemple à Copenhague. Ce sont des intermédiaires, deux maisons
superposées avec un grand jardin au milieu où, sous le jardin, il y a tous les stationnements. Que ce
soit pour les maisons, les collectifs ou les intermédiaires. C’est une grande cour qui fait 100x100
mètres d’îlot. Il n’y a pas de parcelle, tout est mis en commun. À Copenhague, vous pouvez aussi vous
promener dans un quartier où ils ont cassé tous les murs. Imaginez, dans un cœur d’îlot de Brest où
tous les propriétaires se mettent d’accord et l’on casse les murs et l’on fait un jardin. C’est ce qu’ils ont
fait là. Imaginez à Paris dans un quartier haussmannien, on casse les murs et l’on fait une sorte de
gestion commune de l’espace extérieur et l’on fait un grand jardin. C’est très intéressant à voir car là où
il y avait de petits locaux à ordures, de petits locaux à vélos, de petits appentis… Tout d’un coup, ils
ont un vrai parc intérieur où les enfants jouent, de vrais points de rencontre pour les voisins. Là, par
exemple, c’est neuf, mais il n’y a pas de mur et c’est un lieu de voisinage assez extraordinaire, ce qu’ils
appellent une unité de voisinage. Moi, je travaille… Je vais vous montrer trois exemples français en
cours de réalisation ou réalisés. Le premier est à Bordeaux. J’ai gagné ce concours car je n’ai pas fait
de parcelles. L’îlot n’est pas découpé en propriétés différentes avec des prospects, des vis-à-vis où les
règlements d’urbanismes se seraient appliqués, c’est un même îlot. Au rdc vous avez une
médiathèque et un gymnase, et dans les étages vous avez du collectif et du collectif un peu maison car
les gens ont de très grandes terrasses. L’îlot est entièrement construit, au cœur c’est ouvert. C’est un
endroit où il y a le gymnase et la médiathèque, et sur leurs toits, il y a un jardin planté. Deuxième
observation, vous avez ici le parking qui n’est pas enterré. Je plaide pour faire des parkings intégrés et
pas enterrés.Parce que le parking enterré coûte cher, qu'il y a souvent des problèmes de pression
d’eau, des problèmes de parois, de cuvelage etc. On met beaucoup d’argent sur des projets de
parkings enterrés alors que si on le met au niveau du sol, ça pose d’autres difficultés comme de le voir.
Là on ne le voit pas car devant il y a des maisons en appuie, en duplex, mono orientées mais en
double ou triple hauteur et qui permettent d’ouvrir sur un jardin qui est derrière. Quand on entoure le
parking, soit par des maisons individuelles qui sont au cœur d’un collectif et qui ont un jardin devant,
soit par autre chose, on ne voit plus le parking et surtout on sort du deuxième étage du parking et l’on
peut aller directement dans son logement, ou directement sur le toit du jardin pour rentrer chez soi.
Carine Rocchesani : C’est une place par maison, pas deux ?
Nicolas Michelin : Une place par logement. Vous voyez ce grand îlot, l’îlot Armagnac à Bordeaux, où
il y a plus de deux cents logements et où les jardins sont plantés, il y a une petite crèche, on est sur le
toit du gymnase et sur le devant il y a la médiathèque. C’est un îlot extrêmement dense et pourtant
chaque logement a sa terrasse, et certains de grandes terrasses puisque toutes les toitures sont
14

accessibles. Ça aussi, c’est quelque chose que l’on peut décider collectivement, soit les bâtiments ont
des toitures, soit ils ont des toitures plates et l’on peut y aller. Il faut essayer de proscrire, de mon point
de vue, les toitures terrasses non accessibles, car le surcoût pour la rendre accessible est vraiment
pas grand-chose. Donc, on obtient comme ça de très grands logements presque luxueux alors que
l’îlot est dense. Ça peut remplacer avantageusement l’attrait d’une maison individuelle. Et l’on est en
plein cœur de ville. Deuxième îlot, c’est très particulier, on est à Besançon sur une caserne. Le maire
de Besançon veut faire un îlot dense. On a cassé les grands immeubles de l’armée car c’était très
difficile de les remettre en logements. Par contre on a gardé les petits foyers du soldat, les logements
où l’on mettait le matériel car ce sont de petits bâtiments qui faisait le lien avec l’individuel. On a
construit des îlots en U, sans parcelle, ce sont des unités de voisinage. Il y a des rues, un jardin que
l’on a repris, des modes doux de circulation, les voitures ne vont plus dans les rues transversales mais
directement dans les parkings qui sont au cœur, et là c’est même principe que tout à l’heure. Au milieu
de l’îlot, vous avez les parkings, des maisons individuelles qui ont leurs jardins et qui sont bordées sur
des sentes, et au Nord des locaux d’activités qui donnent sur une place. Tous les îlots sont pensés
comme ça, plein Sud avec des T3 et des T4 et de grandes terrasses plantées qui ouvrent sur le Sud.
Voilà ici des modèles d’habitat où le parking est semi enterré et intégré, commun pour tout l’îlot, on a
des maisons en duplex avec leurs jardins, ils se garent dans le parking collectif et peuvent accéder
directement à leur logement. Ça donne une forme d’habiter très particulière qui n’a rien à voir avec
l’individuel. Dernier exemple, c’est un îlot réalisé à Dunkerque, sur une ancienne friche portuaire. Le
maire voulait plus de trois cents maisons dans son cœur de ville. On a mis les maisons en bandes, les
unes à côté des autres, la particularité c’est qu’elles font ensemble une forme urbaine. Au milieu, il y a
un jardin collectif et les maisons donnent dessus. Ce sont des collectifs très denses, sur le quai, qui
marchent en ventilation naturelle. Deux sont en logement social et le reste en accession, on ne fait plus
de différence. Toutes ces grandes cheminées tournent naturellement avec le vent, il n’y a plus de VLC
pour extraire l’air. Juste derrière, il y a des logements intermédiaires avec chacun leur cage d’escaliers
commune. Ils ont des balcons croisés et un espace en pleine terre avec mutualisation des parkings.
Ces immeubles sont en construction. Enfin, un exemple réalisé à Nantes. Ici ce sont des maisons
individuelles qui sont au cœur du collectif. Chaque appartement a une grande terrasse de 4x3 mètres
avec un volet coulissant qui peut protéger l’intimité. C’est un îlot assez dense, au rdc ce sont des
bureaux et un restaurant, donc une mixité, au centre un parking avec un jardin au-dessus, et l’on a une
appropriation de ce jardin en hauteur et les gens ont l’impression d’êtres dans une maison individuelle
sur un jardin même s’ils sont au cœur d’un espace très compliqué. Les maisons individuelles se sont
accaparées la terrasse et ont planté. Ça s’appelle Habiter les quais. Sur Fontaine-Margot, on part sur
des mixités à l’îlot où l’on aurait de la maison individuelle, des petits intermédiaires et des petits
collectifs soit en plots soit plus en bande. On essaye de travailler sur une intelligence, une
mutualisation, du parking, et une qualité de l’espace vert.
Carine Rocchesani : Voilà des exemples de réalisations ou de projets en cours. Dans les pays du
Nord et en France. Ça vous inspire plusieurs réflexions Daniel Le Couëdic ?
Daniel Le Couëdic : D’abord, beaucoup d’admiration. Même si des exemples qui viennent d’êtres
présentés, aux Pays-Bas comme en France, sont souvent dans des métropoles où il y a une clientèle
quasi captive du fait de la rareté et de la cherté du terrain. Je crois qu’il est important de prêcher par
l’exemple mais je pense qu’il est utile de connaître aussi l’adversité. On ne peut pas se contenter de la
pédagogie. Il faut peut-être rappeler que si la maison individuelle répondait à des aspirations
profondes, elle a répondu et répond encore à des exigences plus conjoncturelles. Idéologiques.
Reprenons l’exemple de M. Giscard d’Estaing, il parlait de l’habitat collectiviste et pas collectif, ce qui
n’est pas innocent. Lorsqu’il parlait de la maison individuelle, il parlait de l’urbanisme naturel, ce sont
les premiers frémissements de l’environnement et, au contraire, la maison individuelle était présentée
comme favorable à une politique de respect de l’environnement. Christian Bonnet, bien connu en
Bretagne, lorsqu’il était secrétaire d’État au logement expliquait sans vergogne que les habitants de
maisons individuelles constituaient un électorat paisible par rapport à celui des habitats collectifs. Je ne
reviendrais pas sur ce substrat idéologique, mais il est bien réel. En revanche, on peut revenir sur des
problèmes de stratégie d’aménagement du territoire, parce que si la maison individuelle a trouvé les
parkings où s’installer, beaucoup de lotissements ont cette allure, c’est en grande partie parce que des
communes confrontées aux évolutions du monde rural était à la recherche, et sont toujours à la
recherche, de jeunes couples avec enfants qui sont devenus une denrée que l’on recherche avec
avidité. Et le moyen pour maintenir cette économie rurale, pour maintenir des classes dans les écoles,
15

des services, des commerces, c’est effectivement de créer des lotissements communaux et quelques
fois de donner des terrains. Le lot à 1 euro. La communauté de communes de Pleyben gratis pour les
jeunes couples. Il y a une volonté de survivre du monde rural qu’on ne peut pas tenir pour négligeable.
Cela dit, les formules denses qui ont été évoquées peuvent trouver aussi à s’installer dans ces
communes. Mais je pense que là une réflexion à l’échelle du Pays de Brest et pas seulement dans les
limites de Brest métropole, même si on peut rappeler qu’institutionnellement la création de la CUB a
correspondu en large part à la volonté d’aller rechercher ceux qui étaient en train de quitter la ville et
qui n’étaient pas satisfaits des grands programmes collectifs que l’on proposait. Le Pays de Brest
devrait aujourd’hui jouer le même rôle et ramener dans une ville extrêmement complexe, que l’on
appelle ville invisible ou ville archipel, il faudrait bien considéré que l’on n’a pas là une ville étalée mais
une ville qui a une complexité beaucoup plus grande et qui ne se donne pas dans ses formes les plus
traditionnelles. Ensuite, il y a le marché, parce que depuis 1969 avec le fameux discours fondateur de
M. Chalandon lorsqu’il était ministre de l’équipement, et qui annonçait que l’on allait passer du collectif
à l’individuel dans le cadre d’une grande politique nationale, depuis l’idée ne s’est pas démentie. Tous
les gouvernements successifs ont eu comme idée de désengager l’État du financement du logement et
de faire, pour cela, du logement une marchandise. Or il est beaucoup plus facile en termes de
marketing de faire de la maison une marchandise que de l’appartement. On nous dit aujourd’hui que
grâce à la crise environnementale, nous sommes à un moment clé qui va peut-être permettre de
revenir là-dessus. Regardez les publicités et les campagnes faites par les professionnels, ils en font un
atout pour promouvoir une maison peu différente de la maison antérieure. On a parlé de la HQE tout à
l’heure, c’est la tarte à la crème, il n’y a pas une maison sur le marché actuellement qui ne se réclame
pas de la HQE. L’environnement est ramené à la maison calorimètre qui aurait toutes les vertus
suffisantes pour s’installer sur ce terrain.
Carine Rocchesani : On reviendra sur ce terrain. Merci beaucoup. On va revenir sur Brest avec
l’exemple de Keryda en quelques minutes et ensuite on pourra revenir sur les questions de la salle.
Guy Fauvet : C’est un quartier en cours d’étude actuellement sur lequel on essaye de trouver un
compromis entre la volonté d’arriver à une certaine densité et le fait qu’en Bretagne il y ait encore une
volonté importante de maisons individuelles. C’est un quartier qui se trouve à proximité de Brest, à
proximité immédiate du centre bourg de Guipavas, donc en continuité de l’urbanisation existante et à
proximité immédiate d’équipements commerciaux, scolaires... Le terrain fait 16 hectares, caractérisés
par des zones humides et des zones végétalisées à préserver, une très belle allée au Nord comme un
chemin creux entouré de très beaux arbres. Une zone boisée en partie basse préservée et une zone
humide centrale sur laquelle il y a un ruisseau qui vient couper en deux la zone. Sur ce schéma, il y
avait deux possibilités de venir se greffer par rapport à l’habitat existant et au système viaire existant.
C’est-à-dire qu’on vient se greffer sur l’allée en partie Nord, en partie Ouest, l'on vient se greffer sur
l’avenue et l’on vient créer un maillage qui se raccorde au maillage urbain existant. Maillage
intermédiaire en évitant à chaque fois tout ce qu’il y avait dans les lotissements afin d’avoir une
circulation fluide et en préservant une zone centrale qui est une zone sans voiture. Toute la zone liée à
la zone humide est complètement absente au niveau voirie automobile, dans laquelle la voirie se limite
à la périphérie et dans laquelle on a un type d’habitat qui ne nécessite pas d’avoir une voiture qui vient
en continuité de la maison.
Carine Rocchesani : Justement, une petite remarque par rapport à la voiture ?
Claire Guihéneuf : Je pense effectivement que les réflexions que l’on a sont indissociables. C’est-àdire
que l’on ne peut pas parler d’habitat sans parler des transports. Tous les intervenants l’ont fait. M.
Le Roux disait qu’une des questions des habitants qui voient arriver d’autres gens, c’est d’abord les
véhicules qu’ils vont amener et comment ils vont faire pour continuer à se garer. On voit bien que dans
les propositions nouvelles qui sont faites l’automobile est au cœur de la discussion et les réponses
seront forcément très différentes sur ce plan entre Brest métropole océane desservie par un tramway
et l’ensemble du Pays de Brest sur lequel le transport individuel reste encore largement prédominant.
Guy Fauvet : À partir de cette zone centrale qui est une zone sans voiture, on a tout un système de
barrettes qui assurent la transversalité entre l’Est et l’Ouest du quartier permettant des traversées
piétonnes et de circulations douces, étant donné que la zone centrale humide est une zone où
évidemment on n’a pas le droit de construire ni de passer de voirie automobile. On a ces sortes de
16

arrettes végétales, circulations douces, qui viennent irriguer le cœur de l’opération et permettre
d’avoir cette transversalité intéressante pour irriguer le quartier. Ces barrettes végétales sont aussi
l’occasion de traiter les eaux pluviales. Dans ce qu’on a vu aux Pays-Bas ou dans d’autres quartiers,
c’est qu’il y a une gestion des eaux pluviale qui n’est pas toujours fait de manière traditionnelle avec
des réseaux enterrés. On trouve de plus en plus souvent des réseaux qui sont à l’air libre avec des
systèmes de bassins de rétention traités d’une manière différente. Cela peut être des espaces urbains
qui servent ponctuellement en cas de gros orages de bassins de rétention, mais qui peuvent servir les
trois-quarts du temps en espaces de jeux et en espaces urbains qualifiant l’habitat qui est autour.
Comme c’est un terrain orienté plein Sud avec une pente assez importante, qui va de 8 à 12%, on
vient étager ces espaces de barrettes par ces jeux de bassins de gestion des eaux pluviales. Ensuite,
à partir de là, une mixité de logements proposés sur ce quartier. On arrive à des densités de 30 à 35
logements à l’hectare. On abandonne les densités classiques des lotissements de 10 à 15 logements à
l’hectare avec une mixité de logements proposés, du collectif, de l’immeuble regroupant deux ou trois
appartements, de l’habitat en bande, de l’habitat individuel. Sur une opération qui va faire environ 500
logements, on aura au moins la moitié en habitat collectif avec de la mixité entre habitat social et privé,
toute une zone piétonne au milieu avec un traitement des parkings venant s’adapter au terrain, ils ne
sont pas enterrés mais s’adaptent à la pente. On vient construire par dessus ce qui permet de
ménager des espaces de terrasses privatives importants plein Sud, une gestion des orientations et une
mixité de types d’habitats, habitats individuels groupés où l’on essaiera de produire de l’habitat
diversifié comme on a pu le voir, en sachant malgré tout qu’il faut, dans ce genre de quartiers, encore
proposer de l’habitat individuel plus classique.
Carine Rocchesani : Avant de lancer le débat, notre grand témoin Joël Krikorian, quelques
réflexions ?
Joël Krikorian : En fait, il y a quatre syllabes que j’ai entendues et qui à mon avis résument pas mal le
sujet. À la limite il faut fermer les yeux et les écouter : « Les enfants jouent ». Ce qui résume assez
bien le problème de la densité, du collectif, de l’individuel. Si, dans des formes urbaines bien adaptées,
sous des formes collectives ou individuelles, vous passez le soir en voiture et il y a des enfants qui
jouent en toute sécurité… Si ça c’est réussi, en général ça marche. Un deuxième élément, 38 000
logements sur le marché français en moyenne, sur 350 000 à 400 000 logements mis sur le marché
sous-toutes formes possibles, soit 10% qui sont vendus en collectif à des acquéreurs utilisateurs.
Quand on voit ça, on voit bien la liaison entre ce que disent vouloir les gens… Il faut vraiment parler
des gens, des habitants, pour essayer de savoir comment on peut arriver à profiter de ces mutations,
de ces ruptures. Je crois vraiment que c’est une approche très qualitative qui le permet. Qualitatif, c’est
aussi tenir compte de la personnalité, de la spécificité locale. On travaille partout en France. Brest,
Marseille, Lyon, Toulouse… C’est très différent en fait, il y a des histoires locales qui font que le rapport
à l’habitat est très différent. Quand on voit les exemples de la Hollande, si c’était pareil ça marcherait
depuis longtemps aussi. Ce n’est pas par hasard. Le qualitatif, ce sont aussi les ménages eux-mêmes.
Il faut vraiment être à l’écoute, et surtout des évolutions possibles. Les ménages ont des modes de vie
qui, à mon avis, sont en train d’évoluer, mais j’y reviendrais. Après, la question, est-ce que l’on est
dans une fenêtre de tir intéressante ou pas ? On sent qu’on est dans une période en mutation, le
développement durable… Il y a quelque chose qui se passe dans la tête des clients quand on les
interroge. Il y a des ruptures dans les modes de vie, dont il faut profiter. La crise aussi amène… La
crise, pour moi, elle n’est pas terminée. Elle a été un peu mise entre parenthèses avec un plan de
relance assez ciblé pour relancer la machine, mais quand on fait un peu de prospective ce n’est pas
évident ce qui va se passer en 2010-2011, surtout si en 2012 les taux d’intérêts repartent à la hausse
parce que l’inflation ne pourra pas faire autrement que de repartir à la hausse. C’est bien de mettre en
relation aussi le macroéconomique et les ménages. L’inflation repartant d’ici deux ou trois ans, pour
financer les déficits publics partout en Europe et dans le monde, ça va faire repartir les taux d’intérêts.
Or 2% de taux d’intérêts, c’est 15% dans la pyramide de la clientèle de désolvabilisation des gens qui
ne pourront plus acheter. Alors, la fenêtre de tir il faut en profiter parce que ça va créer de plus en plus
de la crise du logement, des besoins, de la tension et peut-être que l’arbitrage dont font preuve les
clients sera un peu plus facilité, ils passeront à l’acte peut-être plus facilement. Après, dans ce que j’ai
entendu, on entend de plus en plus le mot durable. On ne sait plus ce que ça veut dire. On est tous
d’accord en fait. J’aurais envi de dire, pour mettre ça en relation avec le désir, il faut que cet habitat soit
aimable, tout simplement, par le client. Qu’il soit aussi connecté, on le voit avec les transports. Ces
nouveaux critères vont prendre tout leur poids dans l’avenir. Il faut qu’il soit abordable aussi,
17

financièrement, parce que les clients ont vraiment des problèmes d’argent aujourd’hui. Cela pose la
question du prix de revient du logement.
Carine Rocchesani : Justement le fait de densifier plus d’habitat sur un foncier…
Joël Krikorian : Justement, c’est là que ce n’est pas évident. Quand on fait le collectif, ou l’individuel
groupé dense, et notamment à cause du parking, ça coûte beaucoup plus cher que l’individuel diffus.
Dans le diffus, souvent le terrain est moins cher ou la TVA n’est pas la même sur le terrain, les frais de
maîtrise d’œuvre ne sont pas les mêmes… Du coup, l’habitat collectif ou individuel dense tel qu’on le
montre vaut aussi cher.
Carine Rocchesani : Et le parking qui n’est pas enterré, c’est peut-être moins cher du coup ?
Joël Krikorian : Alors oui, sauf qu’aujourd’hui ça existe très peu. La question « abordable » est très
importante. Ensuite, les modes de vie. Je reviens aux enfants qui jouent, c’est très important. Enfants
ou pas, ça détermine beaucoup de choses. Il y a quand même deux tiers des clients dans les
métropoles qui n’ont pas d’enfant encore, ou qui ont de grands enfants en train de partir, et eux sont
les cibles principales de ces nouveaux produits. En locatif ce n’est pas pareil, on est de passage et l’on
peut accepter du collectif avant de devenir propriétaire. Mais aujourd’hui, quand on a des enfants on
est plutôt dans l’individuel. Et puis il y a voiture ou pas de voiture du tout. À Paris peut-être, mais ici on
n’est pas encore prêt. Mais, abandon de la deuxième voiture, là il y a un enjeu énorme parce que dans
un couple, on n’abandonnera pas les deux voitures.
Carine Rocchesani : Là on voit les enjeux de Claire Guihéneuf au démarrage. Est-ce qu’on peut
accepter aujourd’hui en centre ville deux voitures ?
Joël Krikorian : Cette question de la voiture est très importante, et donc le parking etc. On voit bien
que tout ça… Il va falloir que le client arbitre et qu’on lui en donne un peu moins que ce qu’il avait.
Enfin, ce que j’ai retenu aussi c’est le mot « valeur d’usage ». J’emploie aussi ce terme. On va vers
une valeur d’usage des biens qui s’oppose à la valeur patrimoniale. Alors que c’est là qu’il y a un coin
qui entre dans l’esprit français. Ce qui comptait avant, et compte encore aujourd’hui, c’est la valeur
patrimoniale, on va céder à ses enfants la terre etc. Mais il y a peut-être une clientèle des jeunes, ceux
de 15 ans aujourd’hui qui seront les acquéreurs de dans dix ans, qui vont peut-être accepter une
valeur d’usage qui va tout comprendre : loyer, charges, coût de l’énergie, connexion Internet et
téléphone, la mobilité avec la voiture en auto partage comme on commence à l’imaginer dans certaine
ville… C’est un tout, ça a une valeur et un prix mensuel, et à la limite ça pourrait presque se revendre
demain, puisqu’une valeur d’usage… Sauf que là, on est en train de fissurer tous les systèmes
juridiques, de montage. On n’est pas prêt en France, mais c’est une piste très certainement. Tout ça
met bien le lien avec la nécessité de rentrer dans un processus d’innovation qui n’est pas vraiment à
l’œuvre encore aujourd’hui. L’innovation, les partenaires ont tous le nez un peu sur le guidon, en plus
c’est la crise, on regarde à 12 ou 18 mois. On n’a pas le temps, ni les moyens de réfléchir à cinq ans.
Tous on cherche le chiffre d’affaires pour dans trois mois… Les collectivités certainement peuvent
animer, mais les acteurs, il faut les embarquer là-dedans et c’est dur.
(Débat dans la salle)
Carine Rocchesani : Voilà l’enjeu que l’on développera tout à l’heure dans la troisième table ronde.
Place à vos questions, à vos réflexions, partages d’expériences…
Philippe Tignel, Ataraxia Production : Je rebondis sur l’intervention de Claire Guihéneuf qui la
première a parlé de la voiture. J’ai noté densité et place de la voiture. On voit bien à travers les
exemples de ZAC aujourd’hui, la voiture on y pense, on la programme, on la cale, elle est prévue à des
endroits. Par contre, à Ataraxia on a travaillé sur des programmes de centre Brest et l’on se retrouve
immédiatement confrontés à des problèmes de parkings. On veut bien densifier, on a quelque chose à
reconstruire de manière un peu plus dense, mais on évite de bloquer sur le problème économique du
nombre de parkings par habitant. Là, on commence à descendre, et quand on va en profondeur on
monte dans les coûts et l’on ne sort plus. Dans la vision qui va être la vôtre dans les temps qui
18

viennent, dans votre réflexion, comment vous envisagez effectivement en centre Brest la place de la
voiture et la densification ?
Carine Rocchesani : Combien de voitures par logements. Yves Courtot ?
Yves Courtot : Je ne peux pas répondre pour tout le centre ville de Brest, mais je peux peut-être
donner un éclairage par rapport au projet du quartier des Capucins. Projet qui est en quelque sorte à
l’origine de cette étude, car ce quartier a été labellisé éco-quartier par la Caisse des dépôts et
consignations qui nous aide dans le financement de cette étude. Une des questions que l’on se pose
dans ce quartier c’est en effet l’évolution de la place de stationnement, en lien avec sa desserte par les
transports en commun, le mode de vie que l’on va pouvoir y générer. Et une des réponses que l’on
attend de cette étude c’est nous aider à mieux gérer, cadrer, la norme de stationnement que l’on
pourra y appliquer. Évidemment, en allant plutôt vers le bas. C’est vrai que, en l’absence de référence
sur les modes de vie sur Brest, on voulait avoir des réponses plus précises sur ces questions-là.
Carine Rocchesani : Des éléments de réflexion ? On a déjà évoqué quelques exemples de place de
la voiture… Guy Fauvet ou Nicolas Michelin, est- ce que vous pouvez donner d’autres pistes de
réflexion sur cette place de la voiture ?
Nicolas Michelin : Il y a une réponse intéressante en centre ville, c’est de faire des îlots plus mixtes
en termes d’usages. D’abord, ça répond à la ville. Ce qu’on évite de faire dans les nouveaux quartiers,
c’est habiter là et faire ses courses ailleurs. On essaye de faire ce mélange, même si ce sont de petites
unités. On peut faire des îlots mixtes dans lesquels on ne résonne plus à la parcelle ou au macro lot,
mais où l’on travaille sur le foisonnement entre bureaux, commerces, logements, et l’on arrive à
descendre considérablement le nombre de stationnement nécessaire programme par programme car
on mutualise à l’intérieur d’un même lot. C’est une piste assez intéressante, mais il est bien évident
que l’on n’est pas encore prêt à faire des énormes silos de voitures et ensuite d’aller, sans parkings du
tout, au cœur d’un quartier. C’est une question récurrente partout. Mais le foisonnement et l’intelligence
entre différents programmes est très intéressant.
Claire Guihéneuf : Je n’ai pas de réponse à la question, mais je pense qu’elle est fondamentale pour
le centre ville. On sent bien que si la réponse transports en commun uniquement peut répondre à
certains âges de la vie, notamment quand vous êtes jeunes ou plus tard une fois âgés, en revanche
l’usage de la voiture est, dans nos modes de vie, absolument indispensable pour une partie de la
population que l’on souhaite voir revenir en ville et qui est la population des jeunes ménages avec
enfants. Et qui aujourd’hui en déposant un à la crèche, un deuxième à l’école, en ayant les courses à
gérer etc, ont besoin au moins d’une voiture, on en est sûr. Tout l’enjeu étant peut-on leur proposer
des conditions pour qu’ils n’aient pas besoin de deux voitures. Aujourd’hui je pense que notre enjeu sur
le centre ville est là. Déjà répondre à une voiture placée de manière sécuritaire avec un accès facilité
au logement, où l’on peut la poser, aller chercher les enfants, mettre la poussette, sortir le matériel de
bain quand on va la plage… Toute la gestion quotidienne normale, c’est évidemment aujourd’hui plus
simple quand vous avez votre résidence personnelle avec votre grand garage, même s’il est occupé à
autre chose par ailleurs et que vous placez votre voiture sur le trottoir, ce qui est une autre chose. Mais
néanmoins, je pense que votre question est essentielle pour le centre ville, c’est vrai.
François Thierry, Directeur de Brest Avenir Immobilier : Depuis ce matin nous avons vu
l’immobilier du futur. Je suis administrateur de beaucoup d’immeubles du centre ville, et tout le
problème de la densification c’est effectivement le problème du stationnement et des possibilités du
développement. Je pense qu’à Brest, on n’a pas donné tout à fait la réponse mais il y en a une qui est
certaine aux yeux de tout le monde. C’est votre place Wilson. Bien sûr c’est un coup supérieur, mais
au moins ce serait un parking centre ville, qui pourrait descendre de 2 ou 3 niveaux, voire 4 si on
voulait faire l’effort, qui débloquerait la totalité du problème centre ville et du stationnement, et pour ça
il faut une volonté de développer cet esprit. Justement en plein milieu de la ville.
Carine Rocchesani : Mais la question, c’est de savoir. C’est un peu comme les autoroutes, plus on va
construire de parkings plus on va attirer les voitures et cette fameuse deuxième voiture.
19

François Thierry, Directeur de Brest Avenir Immobilier : Le problème, c’est que vous ne ferez pas
venir les gens s’ils ne savent pas qu’ils pourront se stationner correctement. Centre ville est en train de
perdre une partie de sa population. C’est une ville qui a cinquante ans, avec les avantages et les
inconvénients de l’époque. Mais on ne se posait pas tant de problèmes. Déjà avoir un logement était
un luxe. Mais aujourd’hui il faut recorriger tout ça, car si on ne fait rien, dans les quinze ans qui
viennent, je suis désolé de le dire, on va à la catastrophe. Il n’y aura plus de centre ville, les gens
auront intérêt à chercher de beaux logements à l’extérieur. Effectivement, partir dans de l’habitat
individuel. Il faut absolument remettre sur le centre ville un accent important pour le développement.
Carine Rocchesani : C’est un enchaînement sur le débat de cet après-midi. Guy Fauvet ?
Guy Fauvet : Dès qu’on travaille sur les projets urbains, il y a tout de suite le problème des parkings
qui vient sur le tapis. Deux petits exemples sur un projet sur lequel nous travaillons en centre ville,
Nicolas Michelin en a parlé. Nous travaillons aussi sur un projet où le parking est partiellement enterré,
mais une partie importante est à rdc. Et l’on vient habiller le rdc par des espaces à la fois d’accueil au
niveau des immeubles et des espaces commerciaux. Donc, on traite le problème du parking au niveau
du sol, on vient l’habiller de manière à avoir une façade urbaine, et la surface supérieure du parking est
traitée en espaces végétalisés. En Hollande, par exemple, il y a un projet célèbre fait par un architecte
français, où l’on a traité un quartier avec tout un espace paysager collectif traité en toitures. Ce sont
des projets qui arrivent de plus en plus souvent d’essayer de récupérer aussi la cinquième façade en
espace collectifs et en espaces paysagers. Autre petit exemple, une évolution possible serait de faire
en sorte, sur un petit clos d’habitats groupés, avec de petites parcelles à usages privatifs, on n’amène
pas les voitures directement aux pieds des maisons. C’est-à-dire qu’à l’entrée de ce clos, il y a un
parking et l’aménageur accepte de se dire qu’il va réussir à vendre ces maisons sans amener la voiture
jusque dans le salon. On peut voir à l’entrée un parking paysager aménagé et ensuite tout un espace
partagé de jardins avec le clos de maisons mises autour.
Carine Rocchesani : Parkings et boîtes aux lettres à l’extérieur. Ça me fait penser un peu aux boîtes
aux lettres collectives. D’autres questions ?
Laurence Garrigues, architecte urbaniste à Brest : Vous avez parlé en introduction du PLH et de sa
mise en place, dans lequel il y a diversité d’habitats et notions environnementales. Je me demandais
comment l’ADEUPA avait travaillé sur la différence d’échelle entre la notion d’agglomération et les
communes plus rurales. Comment cela se traduit-il ? Car tout ce qu’on a vu est très intéressant à
l’échelle de la ville, avec une densité assez forte. Je ne suis pas forcément partisane de
traditionalisme, mais je pense qu’il y a une échelle un peu différente entre ville et commune rurale.
Comment la densité va être traduit ? Alors que, si on a un PLH avec une réglementation uniforme sur
différentes échelles de communes, est-ce qu’on va pouvoir garder les notions de hameaux, de bourgs,
sans avoir des éléments rapportés trop identifiés à la ville ?
Claire Guihéneuf : En fait, l’ensemble du Pays de Brest aujourd’hui Brest métropole a son PLH qui a
été discuté, et les autres communautés de communes sont en cours d’élaboration de leur propre PLH.
Ils sont pratiquement élaborés et sont en cours de discussion aujourd’hui, à la fois sur l’Iroise, sur
Plabennec, sur Lesneven et sur la communauté de communes de Crozon. Landerneau avait déjà
discuté et approuvé le sien. Il y a une réflexion à l’échelle de chacune des communautés de
communes et il y a par ailleurs, à l’échelle du Pays de Brest une réflexion collective au travers du
SCOT, le schéma de cohérence territorial, qui sera un document de planification qui va s’imposer au
PLU. Dans ce SCOT, une des questions que nous avons eu c’est la question de la densité. Donc, en
fait, les propositions qui ont été à ce stade retenues par les élus mais qui peuvent encore être
amenées à évoluer, font qu’on a plutôt travaillé sur la notion de hiérarchie urbaine que vous soustendez.
C’est-à-dire que l’on considère qu’à l’échelle du Pays de Brest on a bien sûr une agglomération
centrale de taille métropolitaine, on a ce qu’on va appeler des pôles structurants, Lesneven,
Plabennec, Saint-Renan, qui sont des communes anciennes structurées et organisées, et qui peuvent
à leur échelle viser un certain niveau de densité. Ensuite, on va avoir des communes qu’on appelle des
pôles d’équilibre, qui sont des communes plus petites, souvent littorales, qui ont une structuration de
leur centre qui est au-delà de leur nombre d’habitants, notamment parce qu’elles accueillent plus de
monde l’été et qu’elles ont un tissu commercial et de restauration au-delà du nombre d’habitants de la
commune proprement dite. Elles aussi ont un niveau de densité plus important. Et, enfin, les centres
20

de communes et les hameaux. Effectivement, il y a en cours en ce moment des discussions et des
réflexions à l’échelle du Pays de Brest pour savoir comment tout le monde peut aller dans le même
sens, vers davantage de densité, de compacité, et de travailler autour des centralités, mais chacun
avec son identité et son niveau d’urbanisation.
Jean-Pierre Caroff : Je voulais faire deux remarques, et Claire est intervenue sur la première. C’est
de dire aussi, en réponse à ce que vous disiez tout à l’heure, qu’il n’y a pas une réflexion de la
communauté urbaine d’un côté, et de l’autre une absence de travail collectif entre l’ensemble des
autres entités du Pays de Brest qui correspond aux bassins d’habitats et d’emplois. Il y a bien un travail
collectif en cours et c’est dans ce cadre-là que nous travaillons. C’est une remarque essentielle. Je ne
vais pas développer davantage car j’estime qu’aujourd’hui mon rôle est d’abord d’écouter. La seconde
remarque, c’est l’évolution par rapport aux transports. C’est effectivement une question qui est
essentielle. Ce que j’ai entendu, évolution par rapport aux coûts, mais aussi évolution non pas
seulement par le fait d’avoir ou non une voiture, mais par le fait qu’il y a une approche en termes de
capacités de déplacements. Il y a dix ans, on avait deux voitures au centre ville, on se déplaçait sans
problème. Quand on posait le problème d’un transport collectif lourd à l’époque, il n’était pas perçu
comme répondant à un besoin. Aujourd’hui on n’en est plus là. Aujourd’hui, le problème de
déplacement des voitures dans la ville se pose en termes hydrauliques, c’est-à-dire un peu comme la
circulation de l’eau qu’il faut assurer alors qu’on ne peut doubler les tuyaux. En ville, on ne va pas
démolir la moitié des rues principales pour les reconstruire plus loin et construire des autoroutes
urbaines. Je crois que c’est quelque chose qui s’intègre de plus en plus. On voit bien que certains
aujourd’hui sont à la merci d’un accident sur le pont de l’Iroise, du fait qu’il y a des travaux par exemple
sur la D105 entre Guilers et la Cavale Blanche et que ça a un impact sur un certain nombre d’autres
endroits. On voit bien que ce n’est plus le choix entre l’automobile et l’anti automobile. Mais on est
dans une logique d’une réflexion collective sur comment permettre à chacun de faire les
développements qu’ils souhaitent, de manière idéale, et aux coûts abordables. La question des coûts
est essentielle et les coûts sont en train d’évoluer fortement. Ce sont deux remarques à prendre
comme enrichissement à notre réflexion collective.
Jean-François Champeaux, architecte urbaniste à Plougastel : J’avais une question sur la densité.
Je pense que c’est un mauvais mot qui donne des boutons à tous nos concitoyens et aux élus. La ville
n’a jamais été construite avec des notions de densité mais plutôt de formes urbaines. M. Le Couëdic
disait dans une conférence que Port-grimaud a une densité très forte et que c’est un type d’urbanisme
complètement rejeté par les architectes et par l’élite, mais si on parle de densité on voit que les
modèles urbains que l’on rejette marchent très bien en densité. Deuxièmement la densité veut dire que
l’on calcule toujours au nombre de logements à l’hectare, mais un logement d’une pièce ou de cinq
pièces à l’hectare ce n’est pas la même chose. Est-ce qu’on pourrait parler plus de population ou
d’habitant, de nouveaux habitants que l’on va recevoir, plutôt que de densité ? Je pense que les gens
dans un nouveau quartier que l’on va aménager, pour les riverains, que dans leur quartier il y a deux
cents ou cinq cents habitants actuellement et vous allez accueillir cent ou deux cents habitants. Je
pense que c’est plus humain que de leur parler de densité à l’hectare.
Carine Rocchesani : On a évoqué la pédagogie avec Claire Guihéneuf, cela fait partie d’une réflexion
sur comment je communique. Une autre question ?
Alain Queffelec, maire de Guipavas : Je gère une ville qui est sans doute un mauvais exemple, mais
ça fait partie de l’histoire, une ville à l’horizontale avec du collectif en nombre très faible, du logement
social très en retard aussi. On a beaucoup de progrès à faire là-dessus, mais avec Jean-Pierre Caroff
on y travaille. L’exemple qui a été cité sur Keryda est un très bon exemple de travail collaboratif qui va
permettre de faire avancer les choses. Sur le logement collectif, il y a quelque chose que l’on perçoit
mal, pour avoir interrogé beaucoup de gens qui viennent rechercher une maison individuelle et son
bout de terrain, il y a certainement un problème culturel mais il y a aussi un rejet du logement collectif
par rapport à la promiscuité. On a trop d’exemples aujourd’hui de logements collectifs où l'on a
l’impression d’habiter chez le voisin. Je crois qu’on a beaucoup d’efforts à faire en termes
technologiques pour faire en sorte que l’habitat collectif, de ce point de vue-là, soit l’équivalent de
l’habitat individuel.
Carine Rocchesani : Isolation phonique.
21

Paul Rocuet, responsable énergie à Brest métropole océane : Je voudrais faire écho à une notion
intéressante évoquée par M. Michelin, c’est la qualité d’usage. Rapprocher ça aussi du coût d’usage.
On a beaucoup parlé de la voiture. Quelqu’un qui fait 20 km par jour pour aller à son travail, en coût
d’usage, ça doit être plusieurs centaines d’euros par mois, à rapprocher du coût d’un loyer ou de
remboursement de prêt c’est quand même important. Ce serait effectivement assez simple si ça
pouvait être le seul élément qui permette aux gens de vivre en ville. Mais si le lieu de travail est en
périphérie, on n’a pas réglé ce problème-là qu’il faut examiner parallèlement.
Carine Rocchesani : Dans les débats de cet après-midi, on prolongera les échanges en termes
d’attractivité et d’emplois. Quelques éléments de conclusion.
Joël Krikorian : Je veux rajouter une notion que l’on n’a pas évoquée. Ici, on a surtout une approche
spatiale, mais je crois qu’une des clés vis-à-vis du client c’est le rapport au temps. En fonction d’où se
situe le logement, on gagne ou l’on perd du temps dans la journée. Nous, on est effaré dans des
enquêtes auprès des ménages. Ça prend des proportions, surtout auprès des mères. C’est qu’elles
gèrent peut-être plus de choses, elles sont obnubilées par leur agenda où elles notent tout. Du coup,
passer de la voiture où l’on va mettre un quart d’heure ou vingt minutes, et même une demi-heure, à
un tramway où l’on peut lire son journal et passer un moment agréable, alors qu’en voiture on
s’énerve… En plus, l’image de la voiture est en train de se fissurer. Auprès des jeunes, on le voit. Dans
Le Monde, il y a quelques semaines, il y avait une enquête sur les modes de vie auprès des jeunes
allemands. Entre se faire voler leur portable ou leur voiture, à 75% ils ne voulaient pas se faire voler
leur portable…. C’est anecdotique, mais il y a des choses qui se passent. Le rapport au temps
transparaît dans tout, dans la position de l’habitat par rapport aux cours de piano, aux sports, au
toubib… À la fin du mois, ça prend des proportions énormes. Pour gagner une heure par jour, c’est
quoi la valeur ? Ce n’est pas en euro, c’est encore autre chose, mais ça a une valeur.
Carine Rocchesani : Que faire de cette heure gagnée ? Un habitat collectif dense, le cinéma, la
crèche, la salle polyvalente… Tout un autre espace culturel de vie à réinventer. Un dernier point. Vous
avez évoqué la notion des coûts, c’est important. Est-ce que c’est une réponse ? Vous avez dit oui et
non sur le coût de l’habitat.
Joël Krikorian : Aujourd’hui on n’a pas trouvé la réponse. Je crois que c’et une piste qu’il faut
explorer. Le prix de revient au mètre carré SHON, prix de construction en collectif en France on sait
que c’est entre 11 500 et 14 500, ça dépend des parkings justement. Ça se reporte sur les prix de
vente. Le parking en sous-sol ou pas, ça impacte le prix de vente de 300 euros à l’arrivée, à peu près.
Sans compter le parking lui-même. Ça impact le prix de revient de l’opération parce qu’il y a des soussols…
Il y a beaucoup à faire. Après, les procédés constructifs je sais qu’on y travaille mais c’est moins
mon rayon.
Daniel Le Couëdic : Sur la formation du prix, il n’y a pas que le coût de la réalisation. Je crois qu’il y a
quelque chose d’assez intéressant sur la ZAC de la Fontaine-Margot. Elle est dispensée de la taxe
locale d’équipements. Il y a aussi d’autres moyens d’influer sur les coûts lorsque l’on veut montrer
l’exemple et séduire. C’est intéressant parce que, refuser la TLE c’est le propre des communes rurales
qui voulaient attirer les jeunes couples, il y a quelques années. Ce sont les communes centres
aujourd’hui qui sont tentées d’utiliser cette procédure. Je crois que si l’on veut être efficace il faut se
méfier du radicalisme. On a un exemple, Guy Fauvet s’en souvient puisqu’il avait été impliqué dans
cette affaire, c’est ici la volonté en 1984 de faire de l’habitat individuel dense sous forme de maisons de
ville, c’est un souvenir douloureux à Brest. C’est la ZAC du Point du jour qui s’achève vingt-cinq après
son lancement. Pour donner l’exemple, la communauté urbaine à l’époque avait lancé un concours à
blanc pour que des architectes produisent des modèles pour attirer les promoteurs. Certains s’y sont
essayés et l’ont payé dans tous les sens du mot très cher. Il faut de la pédagogie, mais quand on
prêche par l’exemple il fau aussi mettre des choses acceptables et séduisantes pour aller plus loin la
fois suivante. Je voudrais dire aussi qu’il faut se méfier des approximations et de certaines formes de
publicités mensongères, et là je vais plaider pour la recherche et son financement. Il y a un certain
nombre d’idées reçues qui sont véhiculées et qui sont souvent battues en brèche lorsque l’on fait des
études un peu fines. Par exemple, sur la maison individuelle et l’étalement urbain tels qu’ils se sont
22

faits, il y a des effets catastrophiques. On a parlé de la consommation des terres agricoles par
exemple, la production de CO2, la consommation d’énergies fossiles, nous sommes bien d’accord. En
revanche, il vient d’y avoir deux programmes de recherche menés par le muséum qui montrent très
clairement qu’en termes de biodiversité, ça a été très favorable. Que, effectivement, les lotissements
font bocages et, aussi bien au plan de la flore et de la faune, se sont avérés être des niches
écologiques remarquables.
Carine Rocchesani : Les terrasses de l’habitat vont jouer le même rôle. J’ai entendu qu’à Paris les
abeilles font le meilleur miel. En termes de biodiversité dans l’habitat dense, apparemment, ça marche
bien aussi.
Daniel Le Couëdic : Bien sûr, mais encore une fois ça ne compense nullement d’autres
inconvénients. Autre exemple, Olivier Piron a collecté toutes les études économiques qui ont essayé
de démontrer qu’il y avait de graves dysfonctionnements sur l’étalement urbain. On n’arrive pas à le
démontrer. Ça ne veut pas dire que ça n’existe pas. Et puis Jean-Paul Lacaze qui a, dans un article,
montré que ce type d’urbanisation et de construction avait permis probablement d’éviter une grave
crise du logement en mobilisant des financements individuels qui ne se seraient pas reportés sur des
opérations collectives impliquant d’autres mécanismes. Je crois qu’il faut à tout prix éviter que le
sentiment qui s’introduirait serait que les urbanistes et les architectes s’appuient sur une crise
miraculeuse, celle de l’environnement, pour « fourguer », excusez- moi l’expression, une doctrine qui
était naguère la leur et qui n’était pas reçue. Je suis architecte et urbaniste, et je pense que la
pédagogie est importante mais qu’elle ne doit pas donner dans le radicalisme et qu’elle doit être très
explicative et ne pas repousser comme négligeables des éléments objectifs. Mais j’ai dit que je plaidais
pour la recherche car on connaît très mal, en fin de compte, ces questions. Ce sont des débats qui se
déroulent très souvent dans un cadre idéologique et je pense que ce qui a été dit tout à l’heure des
études en cours, de bien d’autres qui doivent être conduites, nous en apprendraient beaucoup plus et
nous permettraient d’aller sur la bonne voix de façon plus assurée.
Carine Rocchesani : Recherche nécessaire, j’ai bien entendu. Je vais laisser le mot de la fin à
Nicolas Michelin sur les perspectives et sur ce qui vient d’être dit.
Nicolas Michelin : Je suis un peu triste qu’on termine sur l’apologie de l’étalement urbain. Vous avez
essayé de démontrer qu’il y avait des côtés positifs, heureusement, parce que sinon la terre aurait déjà
explosé. Mais j’entends aussi des confrères qui me parlent d’éco-étalement, de villes multi cellulaires
avec le tram-train qui permettrait de faire des urbanisations à 60 km du cœur de ville. Je pense qu’il
faut être un tout petit peu sensé. Dans les modèles de villes métropolitaines, c’est un peu la ville
européenne. Ce n’est pas Los Angeles qui a gagné, ce n’est pas les gates communities, ce n’est pas
les maisons à perte de vue. Vous avez raison, je suis un peu dans la recherche sur d’autres domaines
que vous, mais il y a peut-être des choses pas complètement négatives. Sauf que, quand même, très
honnêtement, même en regardant la Bretagne et pour avoir travaillé sur de petites communes il y a fort
longtemps, avec des yeux d’amoureux de la terre, des coteaux, des vallons, on voit quand même que
cet étalement urbain a massacré, je le dis franchement, certaines lignes de crêtes, lignes de côtes,
parce que les gens voulaient voir la mer et se mettaient là. Ce sont des modèles de maisons, excusezmoi,
qui ne valent souvent pas un clou. Elles ont été bâties à bas prix et aujourd’hui… On sait faire des
maisons individuelles bien groupées, je vais terminer sur quelque chose de positif… Quand on fait une
maison dont on fait le tour, on voit des maisons dont on fait le tour etc. Et les gens disent « j’aime bien
mon jardin », et ils voient une maison dont on fait le tour et une haie de thuyas. On a une espèce de
micro paysage. Si on prend ces quinze maisons qui se voient entre elles, on les rassemble, on les
mets en bande, on leur donne plus de jardin et on leur demande : qu’est-ce que vous voyez ? Ah je
vois le vallon. Tout d’un coup la notion de paysage et de territoire peut être habitée mais pas d’une
façon mitée. La mite c’est vraiment ce qui fait des trous dans votre gilet. Le qualitatif et l’innovation sont
des choses extrêmement importantes, et l’on a aujourd’hui des savoir-faire, des matériaux, on retrouve
des choses un peu simples, on ne parle pas des immeubles de bureaux parce que ce n’est pas le
sujet, mais qui sont extrêmement importantes en termes d’énergie. On sait faire des bâtiments dans le
Sud avec des bureaux sans climatisation, on sait faire des bâtiments en aération naturelle, on sait
montrer aux gens que s’ils se mettent côte à côte en essayant d’avoir bien leur intimité, ils dépensent
tout de suite moins d’énergie, c’est un facteur 2 pratiquement. Je plaide beaucoup pour l’innovation et
je suis très inquiet. Il faut éviter de rentrer dans la petite maison basée sur les calories. On va faire de
23

petites fenêtres, on va faire PVC, on va faire HQE… Je suis contre la règle, je suis pour l’innovation
territoriale. Je crois que chaque territoire peut innover mais il faut du courage. Il faut des élus
courageux, il faut des promoteurs qui acceptent les produits, et il faut des architectes qui descendent
de leur piédestal et qui acceptent de travailler longuement sur le terrain avec les habitants parce que
ce travail-là est un travail d’atelier plutôt qu’un travail de conception qu’il faut réaliser. Innovation.
Table ronde 2 : Comment préserver l’attractivité du parc existant ?
Carine Rocchesani : C’est reparti pour une après-midi d’échanges avec deux tables rondes. Le
premier thème, Comment préserver l’attractivité du parc existant ? Notre grand témoin de cette
première table ronde Franck Caro, responsable du pôle modalités d’intervention à la direction de la
coordination du programme de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine ; Yves Quiniou,
Directeur de Brest métropole habitat ; François Thierry, Président de Brest Avenir Immobilier ; Gladys
Douilly, Directrice d’Énergence, Agence de maîtrise de l’énergie de Brest et de sa région ; Catherine
Le Perron, architecte ; Nathalie Rochcongar, copropriétaire d’un immeuble en réhabilitation
énergétique ; Michèle Bazzaz, permanente à la confédération de la consommation, du logement et du
cadre de vie, CLCV. Ce matin, on s’est projeté, on a parlé du futur et en même temps de réalisations
déjà concrètes en France et ailleurs. Cette après-midi, on va se poser des questions autour du parc
existant. Comment préserver l’attractivité du parc existant ? On va commencer par un état des lieux.
Quel est l’état de la situation, Brest métropole océane, l’hyper centre. Votre avis sur la question.
François Thierry : C’est une vaste discussion que nous allons avoir cet après-midi, sachant que moi
j’administre un certain nombre d’immeubles dans le centre ville. Je voulais débattre du centre ville tel
qu’on le connaît. C’est-à-dire, avenue Clemenceau, rue Michelet, boulevard Jean Moulin et revenu par
la gare. Pour moi dans quinze ans, c’est un quartier sinistré. Parce que toutes ces constructions de
1950 à 1965 sont figées. On n’a pas un centimètre carré aujourd’hui dans lequel on peut encore
construire quelque chose. Le dernier que je connaisse sera le carré Siam qui est fait par un promoteur
privé au-dessus des parkings. Après, je ne vois pas où l’on pourra améliorer et construire du neuf. On
aura un parc existant, il est ce qu’il est, mais il est vieillissant, les copropriétaires ne se donnent pas les
moyens d’améliorer. L’idée dont j’ai déjà discuté ici et que je reprends, c’est que c’est un centre qu’il
faut rehausser de deux étages. Il faut donner l’autorisation de pouvoir rebâtir sur l’ancien. On a des
rues, des égouts, de l’électricité, des écoles, le centre ville qui ne demande qu’à se développer, les
commerces sont là pour le faire. Si on ne réagit pas dans les 10 ou 15 ans qui viennent, sachez que
vous aurez un centre ville sinistré. On recommencera un sinistre comme on a eu après les années
cinquante.
Carine Rocchesani : Là, on parle bien de l’hyper centre ?
François Thierry : Super centre. Centre intra muros, on peut dire. Après il y a les autres quartiers
mais tout le monde les connaît, avec des possibilités tout à fait différentes.
Carine Rocchesani : Est-ce que la situation est si critique que ça ? Ce n’est pas bien rassurant.
Yves Quiniou : Je ne suis pas le seul représentant des bailleurs sociaux dans la salle, mais Brest
métropole habitat est le principal bailleur social, au moins sur Brest puisque le patrimoine global de
Brest métropole habitat est d’un peu plus d 15 000 logements dont près de 14 000 construits sur la ville
centre, c’est-à-dire Brest. Alors, l’Office d’HLM de l’époque a connu des difficultés importantes sur son
patrimoine, qui sont plus liées à l’histoire de l’Office qu’à une volonté. C’est aussi un petit peu
l’avantage d’un bailleur social par rapport à un administrateur c’est que la décision est prise au niveau
du conseil d’administration donc même si, et c’est une pratique de plus en plus en cours, les locataires
représentés au conseil d’administration et les associations de locataires font partie intégrante de la vie
de l’Office. Aucune décision sur une réhabilitation ne se fait désormais sans que les associations de
locataires et les locataires ne donnent leur avis. Mais l’avantage c’est que la décision est prise dans un
lieu unique et ne dépend pas de la majorité de copropriétaires. Le patrimoine de BMH est un
patrimoine ancien construit tout de suite après la fin de la guerre parce que l’Office a été un des
instruments de la collectivité locale pour reconstruire Brest. Avec un patrimoine qui avait des
24

caractéristiques, qui était patrimoine exclusivement HLM de grands quartiers. Le plus petit faisait 200
logements, le plus grand 1 500 logements, construits entre 1950 et 1975. Donc un type d’habitat très
typique de grands ensembles avec des immeubles barres, des immeubles tours il n’y en a pas
beaucoup mais il y en a quelques-uns. Donc, nécessairement un patrimoine qui a vieilli et qu’il a fallu
rénover. Cette rénovation est devenue obligatoire puisque, au début des années 80, nous avons
constaté un début de désaffection de notre patrimoine par les locataires. À cette époque-là, 80-85,
nous avions à peu près 3% à 4% de logements vacants. Il devenait urgent de procéder à une
recomposition des logements, à leur réhabilitation. C’est le travail entrepris à partir de 83 à l’Office.
Avec un premier programme de réhabilitation qui, dans sa période initiale, a consisté à remplacer ce
qui était dangereux pour les locataires, puisque sur plus de 1000 logements nous avions un chauffage
assuré par des poêles à charbon. Il y avait des risques d’asphyxie, on en a connu, et il fallut
immédiatement procéder à cela. Je dirais que c’était la première période de réhabilitation, 83-87. Tous
les logements ayant ce type d’équipements on fait l’objet d’une réhabilitation. Nous avons poursuivi.
Aujourd’hui en 2009-2010, elle se termine véritablement dans la réhabilitation un peu classique.
Maintenant nous sommes dans les travaux de grosse amélioration qui portent plus particulièrement sur
l’électricité. Ce n’est plus de la réhabilitation comme on l’entend. Toute l’électricité a été remise aux
normes. Ce sont des travaux qui portent sur réfection de toutes les installations sanitaires, de tous les
équipements sanitaires, remplacements de fenêtres, amélioration et remplacements des portes
d’entrée. On est dans un schéma classique.
Carine Rocchesani : On reviendra peut-être en détail là-dessus tout à l’heure, mais là il y a un niveau
de confort et de performance thermique qui donne envie. Michèle Bazzaz me le disait encore tout à
l’heure. Quand on voit des copropriétés qui se bagarrent encore pour avoir un détecteur de passage
dans les halls d’entrée, dans certains HLM cela se fait déjà.
Yves Quiniou : Ce matin, on parlait du besoin et du désir. On est complètement dans cette phase-là.
On a satisfait globalement les besoins, maintenant on est plus au stade du désir. On désir avoir un
appartement de qualité. C’est la facilité que nous avons par rapport aux bailleurs privés, c’est que la
décision est prise uniquement dans l’intérêt des locataires et de l’amélioration du cadre de vie. C’est un
élément fondamental.
François Thierry : Je peux confirmer en disant que l’habitat de BMO est mieux entretenu que le parc
civil. Le parc privé est toujours à remettre la dépense en disant, on verra l’année prochaine. Les primo
accédants, ils ont 33% de crédits, ils ne peuvent plus investir. Pas de travaux. Les gens qui ont entre
40 et 50 ans, c’est leur lieu de vie, le nid, eux veulent investir et faire gagner du confort à l’immeuble.
Quand je dis confort, c’est dans leur appartement mais aussi les parties communes. Après on a la
troisième partie des gens qui vont décider, qui ont 60-65 ans voire plus. Certains me disent dans cinq
ans, je m’en vais, j’ai pris ma maison et l’appartement sera vendu ce n’est plus mon problème. Les
plus âgés disent mes héritiers feront ce qu’ils voudront, j’ai bien un peu d’argent, mais je n’ai pas
l’intention d’investir. Ce qui fait, effectivement, qu’il faut que j’aille chercher une majorité minimum de
50% de la copropriété, article 25, sauf pour les petits entretiens. Dès qu’on veut faire de l’amélioration,
il faut aller chercher l’article 26 de la loi de 1965, soit 66% des copropriétaires. Tout à l’heure j’aurais
certainement à développer pourquoi je disais qu’il faudrait rehausser nos immeubles. C’est parce que,
un on va donner vie au centre ville, deux on va apporter du sang neuf à un habitat que les gens vont
chercher aujourd’hui à l’extérieur, trois ce serait que la valeur de reconstruction soit versée aux
copropriétés avec obligation d’investir dans les parties communes. Refaire les halls, refaire toutes les
descentes d’eau, mettre des ascenseurs là où on peut le faire. Redonner vie à vos immeubles.
Aujourd’hui, les immeubles sont figés. On n’avance plus.
Carine Rocchesani : Justement, on va voir un bon exemple de copropriété qui arrive à travailler
ensemble. Des gens qui se parlent et qui avancent dans le bon sens. Juste avant Gladys Douilly,
Directrice d’Energence. Quelques mots sur Energence.
Gladys Douilly : Energence est l’agence locale de maîtrise de l’énergie sur le territoire de Brest et sa
région. C’est une association dont les membres fondateurs sont Brest métropole océane, l’ADEME,
Bibus, BMH, EDF, GDF et SOTRAVAL. Il y a également tout une série d’adhérents qui représentent
les collectivités, les acteurs locaux travaillant sur l’énergie et l’habitat. Notre principale mission est
avant tout le conseil, l’information, auprès de tout type de maître d’ouvrage sur les questions de
25

maîtrise de l’énergie, sur les énergies renouvelables et leur usage. À ce titre nous accompagnons et
nous conseillons tant les particuliers à travers l’espace info énergie que les collectivités à travers le
conseil en énergies partagées par exemple. Nos travaillons également sur les thématiques de la
précarité énergétique.
Carine Rocchesani : Le gisement justement en matière d’économie d’énergie. Comment allez-vous
procéder ?
Gladys Douilly : (diaporama) En partenariat avec la direction de Brest métropole océane et le
PACT29, nous avons ciblé quatre copropriétés sur le centre ville de Brest en les sélectionnant par
typologie d’année de construction. Vous avez ici les typologies choisies pour appréhender et simuler
différents scénarios de rénovation sur ces copropriétés. Il y a l’immeuble d’avant-guerre au 18 rue de
Gaste dont on parlera tout à l’heure. Il y a la typologie de la reconstruction, il s’agissait d’une petite
copropriété. Puis la typologie années 60 et 70 avec la présence de nombreux balcons pour les années
70. Le principe a été d’utiliser un logiciel de simulation d’isolation thermique qui appréhende, d’une
part, l’ensemble des gains énergétiques engendrés par différentes actions de rénovation, mis qui
appréhende également les différentes zones de chauffage. Les différents taux d’occupation également,
ainsi que les différents apports solaires, qu’ils soient passifs ou actifs. Voici des images de simulation
qui nous ont permis de pouvoir appréhender plusieurs scénarios. Nous les avons élaborés en fonction
de la difficulté de mise en œuvre typique sur les copropriétés. C’est-à-dire, un premier scénario qui
concerne uniquement la rénovation de parties communes, un deuxième scénario qui concerne
uniquement la rénovation des parties privatives, et le scénario suivant qui concerne une rénovation
thermique totale de l’immeuble, que ce soit par une simulation par l’intérieur, ou par l’extérieur pour le
scénario quatre. Les résultats, on va peut-être l’aborder tout à l’heure, d’une manière générale on
atteint des gains énergétiques pour les scénarios 3 et 4. Concernant la rue de Gaste, on atteint des
gains énergétiques sur les besoins de chauffage uniquement qui atteignent 50% à 60%, voire 80%,
pour certaines typologies.
Carine Rocchesani : Qu’est-ce qu’on peut améliorer, justement, pour arriver à 80% d’isolation par
l’extérieur, et pas seulement, il y a le chauffage aussi… ?
Gladys Douilly : Tout d’abord, il y a les opérations d’isolation, sur toutes les parois opaques, sur les
parois vitrées, sur les toitures, sur les planchers… Il y a ce scénario qui envisage la rénovation,
l’isolation totale de la copropriété. Avec deux cas de figure, effectivement, soit l’isolation par l’intérieur
soit par l’extérieur. Dans un deuxième temps, on évalue les efficacités des systèmes de chauffage. On
a évalué le chauffage individuel, le chauffage collectif, et le chauffage collectif avec eau chaude
sanitaire solaire. On a envisagé un peu tous les cas de figure, et pour les scénarios 3 et 4, les plus
intéressants, l’isolation totale de l’immeuble.
Carine Rocchesani : Peut-être que l’on débattra sur les aspects Grenelle de l’environnement et ce
qu’il va être possible de faire dans le cadre de la RT 2012 (réglementation thermique). Catherine Le
Perron, je vous passe la main sur cet exemple très concret. On va partir de la rue de Gaste. Comment
est-ce que vous avez appréhendé le problème ? Quand on est venu vous voir, à partir de quelle étude,
comment ça c’est passé ?
Catherine Le Perron : Le démarrage de l’étude remonte à quasiment deux ans. Il faut considérer que
l’ensemble des acteurs du cadre bâti est maintenant, et l'est depuis trois à quatre ans, dans la
dynamique générale de l’environnemental. Tous les acteurs doivent je pense, pour s’inscrire dans cette
dynamique, anticiper, ne pas attendre que les réglementations cadrent ce qu’on doit obtenir. Il faut
toujours anticiper. Aujourd’hui le chantier n’a pas encore démarré, mais le sera sous peu. Tout est en
place. Le démarrage de l’étude… On a joué cette carte de l’anticipation des niveaux de performance à
atteindre, et ensuite, à la fin des études nous avons eu l’occasion de nous rapprocher d’Energence,
avec le PACT-Arim. Et également M. Cordic, du syndic. On a pu bénéficier de cette simulation
thermodynamique qui a pu nous conforter dans les prescriptions, en particulier sur l’ensemble du
travail imaginé sur l’enveloppe du bâtiment. Effectivement, c’est très spécifique. C’est une typologie
ancienne, avant la guerre. C’est un immeuble des années 30. Il y a des planchers-bois qui sont
toujours en place et qui le resteront.
26

Carine Rocchesani : C’est le patrimoine en même temps. Il ne faut pas y toucher ?
Catherine Le Perron : Si, il faut intervenir dessus, il faut rendre… L’immeuble a été classé en
pathologies lourdes, donc il y avait tout à résoudre techniquement. Malgré tout ce n’est pas infaisable.
C’est tout à fait abordable techniquement. Un bâtiment ancien, même de cette typologie ancienne,
c’est quelque chose de tout à fait compatible avec les objectifs environnementaux actuels et de 2012. Il
n’y a pas de souci. Là, on arrive à un niveau de performances de niveau B, je pense que la copropriété
pourra être satisfaite des travaux engagés. Il y a un travail premier à faire sur l’enveloppe, sur les
performances d’isolation de l’enveloppe. Là, l’enjeu également sur un bâti ancien, un peu différent du
patrimoine des années 50 et 60, ça ne se comporte pas de la même manière structurellement. Et puis
les enjeux patrimoniaux ne sont pas les mêmes non plus avant et après-guerre. Avant-guerre, je pense
qu’il faut prendre un peu de recul sur ces opérations-là, et sur d’autres aussi, et ne pas subir le dictat
de l’isolation par l’extérieur. C’est tout de suite ce que l’on avance. Il faut peut-être jouer la carte la plus
raisonnable, quelle que soit l’opération de restructuration et de réhabilitation, c’est le coût global. Bien
sûr il faut améliorer énormément le niveau de performance énergétique d’un bâti, mais après il faut voir
quel est le montant des travaux engagés et faire la part des choses. Parfois il faut peut-être revenir au
niveau du dessous pour que ça reste raisonnable.
Carine Rocchesani : Est-ce qu’un projet comme celui-ci en rénovation… Qu’elles sont les grandes
difficultés ? Vous avez évoqué la durée du projet, comment ne pas s’essouffler ? Ensuite je me
tournerai vers la représentante des copropriétaires, puisqu’il faut s’armer de courage quand même. Ça
a été long pour le coup.
Catherine Le Perron : Très rapidement, techniquement il faut pouvoir analyser correctement, avoir un
diagnostic très précis de l’immeuble. Accepter que pendant les démolitions, on ait à compléter ce
diagnostic ou avoir une réserve budgétaire de manière à pouvoir assurer des choses que l’on ne peut
pas découvrir en regardant ou en faisant de petits sondages. On peut voir son état d’une manière
entière une fois qu’on a tout déshabillé. C’est à prévoir. Constituer une petite réserve sur de la
réhabilitation, ce n’est pas forcément simple non plus pour une copropriété. Ensuite, prévoir vraiment le
traitement des bois…
Carine Rocchesani : Cela veut dire qu’on ne peut pas reproduire… Je prends cet exemple de la rue
de Gaste, une fois que vous avez fait toutes ces études, ça veut dire que l’on ne peut pas industrialiser
entre guillemets ce type de rénovation à d’autres immeubles et gagner du temps ? Car c’est ça l’idée.
Catherine Le Perron : Si. Un diagnostic, c’est très précis. Il doit être attaché à un bâti précis, mais la
méthode peut se dérouler, on défini un process et après ça va aider pour l’ensemble des autres. Sur
cette typologie-là. La difficulté spécifique, je pense, sur ce type d’immeuble c’est aussi
structurellement. Pour nous en tant qu’architectes, c’est important. Si on a besoin… Comme tous les
professionnels on intervient avec une certaine logique, avec notre assureur derrière. Là, il nous met en
garde contre pas mal de choses. Il faut concevoir dans ce genre de projet que les études demandent
un temps, on ne fait pas ça à la va-vite. Il y a des études qui ne sont pas forcément imaginées au
départ mais il faut accepter d’être obligé de les faire après, même si on ne les a pas prévus dans le
budget ou les honoraires de départ.
Carine Rocchesani : Dans toutes les rénovations, il y a des surprises qui peuvent apparaître.
Catherine Le Perron : C’est vraiment l’étude spécifique de l’architecte ou du maître d’œuvre qui va
intervenir. Il faut lui donner les moyens d’analyser le bâtiment et de faire des calculs. Dans ce bâtiment,
sur cette typologie-là, on a des planchers-bois, des murs porteurs en moellons de pierre, ce n’est pas
un béton armé comme après la guerre. Ces murs-là ne sont pas fondés comme après la guerre. On ne
peut intervenir que d’une certaine manière. Pour surélever il faut être prudent aussi. Souvent, dans ces
immeubles-là qui ont vécu, qui ont changé de propriétaires, certains appartements ont été transformés.
Certains éléments ont été enlevés. Structurellement il faut pouvoir retrouver quelque chose qui soit
viable pour une grosse réhabilitation. C’est vraiment un point important. Ensuite, la caractéristique de
ce projet, pour l’ensemble des prestations techniques, on a apporté l’idée à la copropriété de passer à
un mode de chauffage collectif. Il y a eu pas mal de prudence au départ, mais on est resté sur cette
prestation qui permet d’avoir un équipement plus performant, libérer les surfaces habitables d’un
27

équipement plus encombrant, avoir qu’un seul abonnement avec des sous-stations permettant le
comptage pour chacun de la vérification de la consommation. Juste un dernier point, dans cette
typologie-là ce qui est très important c’est de retrouver une structure mais aussi une logique de
sécurité incendie. Tous ces immeubles qui arrivent en bout de course ont des parois au feu qui
n’existent pas. Aujourd’hui, il y a une réglementation. C’est imparable, il faut respecter cette
réglementation et engager des travaux de mise en conformité de tous les recoupements, entre
planchers et entre logements, entre les cages d’escaliers qui permettent d’évacuer les personnes. On
a tous entendu des choses impensables aujourd’hui aux actualités. C’est vraiment le b a ba.
Carine Rocchesani : Tout ça va être mis en œuvre, ça va démarrer. Et le gros facteur de réussite
dans cette histoire, ce sont les copropriétaires qui ont été exemplaires. Nathalie Rochcongard vous
allez nous faire part de votre expérience dans ce projet très lourd et qui a mis beaucoup de temps.
Bravo pour votre patience.
Nathalie Rochcongard : Dans des projets comme ça, la patience, il faut qu’on en ait puisqu’il y a
toutes ces études qui sont importantes. Cela fait cinq ans qu’on y travaille. Le temps de cheminement.
Ce qui nous a permis maintenant de marcher mains dans la main tous ensemble. Nous sommes huit
propriétaires. On a un avantage, toutes les décisions sont prises d’un commun accord, même quand il
y a un absent. On a plus trop de questions entre nous.
Carine Rocchesani : Il faut un bon leader. C’était votre rôle ?
Nathalie Rochcongard : Pas du tout, je ne suis pas l’initiatrice de ce pôle. Il y a d’autres propriétaires.
Nous sommes un noyau à vouloir faire avancer les choses plus vite…
Carine Rocchesani : Qu’est-ce qui motive ? On a vu qu’il y avait une urgence. On l’a vu en matière de
sécurité, il fallait remettre les choses aux normes. Mais quelles sont les motivations quand on rénove
un immeuble ancien ?
Nathalie Rochcongard : C’est justement le cachet de l’ancien. On parlait des planchers en bois. C’est
aussi un immeuble qui fait partie du patrimoine d’une ville, sachant qu’il date des années trente. C’est
un des rares qui date d’avant la guerre, autant le conserver un peu plus longtemps.
Carine Rocchesani : Le plus compliqué dans ce projet, ça a été le financement ?
Nathalie Rochcongard : Oui, la longueur du dossier et de toutes ces contraintes d‘études et de
cheminement, nous a fait décaler au moment des financements. Donc, on a eu des réformes qui
n’étaient pas prévues au départ. Il a fallu chercher d’autres financements pour pallier à ce qui était
prévu initialement. Notamment grâce au PACT-Arim, M. Gauthier qui gère notre dossier a beaucoup
travaillé pour trouver d’autres solutions. Le dossier est prêt depuis le début d’année, on est fin d’année
et on va enfin pouvoir avoir une vision sur les financements.
Carine Rocchesani : Comment vous allez-vous y retrouver en termes de financements. Il y a un prêt,
ça va être sur combien de temps ? Après avoir acheté l’appartement il faut…
Nathalie Rochcongard : Moi, ça va faire dix ans que je suis propriétaire. À l’époque il n’y avait pas eu
l’inflation au niveau de l’immobilier. Surtout dans les métropoles. J’ai un bénéfice pour cette partie-là.
Maintenant, les financements, il y a l’éco-prêt financé par l’État et le reste financé par un prêt fait au
nom de la copropriété via le PACT-Arim.
Carine Rocchesani : Il y a eu un montage financier, en cours, qui va vous soulager. Franck Caro,
que vous inspire ces premiers échanges ? On termine d’abord la table ronde ? Par rapport au Grenelle
de l’environnement et tout ce qui va devenir obligtoire en termes de normes thermiques, comment estce
que vous percevez les choses pour trouver le bon rapport entre les coûts et… Qu’est-ce qu’il faut
faire ?
Gladys Douilly : Dans les objectifs du Grenelle de l’environnement, il s’agit de diminuer de 38% d’une
manière générale au niveau national, les consommations énergétiques sur l’existant. De là, il y a
28

également tout un dispositif réglementaire qui se met en place et qui a commencé en 2008 par la
première réglementation thermique des bâtiments existants et qui exige des performances énergétique
minimale à tout remplacement de fenêtre ou d’action de rénovation sur un bâtiment. Il y a tout un
dispositif réglementaire qui va aussi fixer comme référence, pour le neuf, le bâtiment basse
consommation lors de la prochaine réglementation thermique, des obligations d’études de faisabilité
pour des rénovations lourdes de plus de 1000 mètres carrés sur les approvisionnements énergétiques.
Donc tout un dispositif réglementaire qui se met en place pour pouvoir atteindre ces objectifs-là. Mais
également un dispositif incitatif qui passe aussi par des aides financières et la mise en œuvre de
différents labels entrant dans le cadre de la réglementation thermique qui ont pour objectif d’inciter à
aller vers cet effort d’amélioration des performances de l’existant. Il y a aussi un effort collectif et
national à faire en direction des professionnels et de la formation professionnelle pour être prêt à
répondre à ces enjeux-là.
Carine Rocchesani : Michèle Bazzaz, le CLCV, quel est son rôle ?
Michèle Bazzaz : La CLCV est une association de défense des consommateurs. Dans le cadre du
logement, nous travaillons avec BMO sur les OPAH. Nous sommes présents au conseil
d’administration de tous les organismes HLM du département. On est présent dans une grande partie
des réhabilitations de logements ayant lieu sur Brest et le département.
Carine Rocchesani : Vous faites le lien avec la population. Sensibilisation, conseils ?
Michèle Bazzaz : Il y a deux types d’interventions. Auprès des copropriétaires, nous tenons des
permanences à Saint-Martin, dans le local où le PACT29 tient ses permanences. On travaille en
partenariat avec eux. Les locataires HLM peuvent venir nous voir dans nos divers lieux de
permanences. Pour les copropriétaires, je rejoins tout à fait l’analyse de M. Thierry et la difficulté de
mobiliser les copropriétaires pour améliorer les parties communes des logements. Quand les gens
viennent nous voir c’est souvent qu’il y a un problème. On va souvent sur place, et l’on se rend compte
que l’appartement est un petit Versailles alors que les parties communes ressemblent plutôt à la cour
des miracles. On se demande quelques fois comment les gens ont acheté un logement dans de tels
immeubles. Mais c’est fait, il faut y pallier. Notre travail consiste à mobiliser l’ensemble des
copropriétaires pour rénover les parties communes en partenariat avec tout le monde.
Carine Rocchesani : Il faut que cela reste attractif, et il y a des normes de sécurité qui ne sont pas
toujours respectées.
Michèle Bazzaz : Il y a un grand problème d’information, je ne sais pas à quel niveau. Quand le futur
copropriétaire achète son logement, le plan de financements ne prévoit jamais une côte part de
travaux. Le copropriétaire dépend de l’ensemble des décisions de la copropriété. Avant-hier j’étais à
une assemblée générale, la copropriété voulait rénover ne serait ce que l’entrée. Ce n’était pas
possible car il y avait de jeunes copropriétaires qui venaient d’accéder. C’est une démocratie, il faut
respecter tout le monde, il y a des majorités, mais c’est très difficile à faire avancer. Le seul moyen
pour avancer, je pense, serait de faire mettre une côte part dans le plan de financements, obligatoire,
pour que les gens ne soient pas acculés à refuser des travaux. Et surtout, une formation car quand on
devient copropriétaire, on achète aussi le toit, l’escalier, et l’entrée.
Carine Rocchesani : Il faut se sentir responsable de ces fameuses parties communes. En matière
d’attractivité, est-ce qu’il y a d’autres thèmes qui vous viennent à l’esprit dans vos rencontres avec la
population ? Quels sont les critères principaux, les demandes, quand on parle d’attraction du parc
existant ?
Michèle Bazzaz : Les demandes ce sont la maîtrise des charges. Les propriétaires et les locataires
viennent nous voir quand ils reçoivent leurs relevés de charge. Souvent après la première année. Hier,
des copropriétaires qui ont acheté des appartements tous neufs envisagent déjà de revendre car après
le bilan financier d’une année, ils se rendent compte que c’est insupportable pour eux.
François Thierry : Une petite information pour cet immeuble, puisque nos partageons le problème
avec Mme Bazzaz. Il était prévu pour avoir douze appartements et un ascenseur. Au cours de la
29

éalisation, le promoteur a coupé son projet et il reste un ascenseur pour quatre appartements. Le coût
de revient de l’entretien est le même pour quatre que pour douze. Aujourd’hui ces gens me disent
qu’ils paient trop de charges. Que faire ? Il y a un règlement de copropriété, un contrat individuel.
L’ascenseur a été mis en place car il était contractuel, c’est du R+4. Aujourd’hui l’ascenseur leur coûte
trois fois le prix qu’ils auraient eu à payer. C’est un dossier que nous allons avoir à mener avec Mme
Bazzaz. C’est le genre de problème auquel nous sommes confrontés tous les jours.
Carine Rocchesani : Voilà un exemple de confort, l’ascenseur et les difficultés en termes de charges.
François Thierry : C’est valable pour toutes les charges. Une femme de ménage sera partagée à
quatre au lieu de douze. C’est évident que ces gens-là ne sont pas du tout contents. Nous,
administrateurs, nous récupérons les dossiers dans l’état où on nous les donne, et après il faut mettre
tout le monde d’accord.
Michèle Bazzaz : Pour les locataires, en fait, on fait dans les Offices HLM beaucoup de réhabilitations
et c’est vrai que les HLM sont entretenus. Mais il y a des études sur les économies d’énergie, et l’on
promet des économies d’énergie aux locataires pour mieux faire passer des augmentations de loyers
qui sont conséquentes, de 50 à 100 euros par mois. Après, nous n’avons jamais d’études pour vérifier
qu’il y a réellement une économie. On a jamais vu une note diminuer car l’énergie augmente. Il faudrait
avoir des moyens pédagogiques pour expliquer aux locataires que leur facture n’a pas diminué, mais
que peut-être la consommation a diminué quand même. Ou alors c’est que les travaux n’ont pas été
bien conçus.
François Thierry : Je suis administrateur et gérant d’appartements. Aujourd’hui un locataire qui rentre
dans un appartement se considère comme occupant d’une chambre d’hôtel. Je paye, débrouillez-vous.
Ils n’entretiennent plus les appartements. Un bouton abîmé c’est de la charge locative, sauf si on ne
peut pas le réparer et ça devient de la charge propriétaire. Le locataire ne veut rien entendre, ou il ne
le déclare pas. Quand il part, on a le problème sur les bras. Les problèmes de charge et de répartition
d’eau, c’est toujours compliqué avec les locataires. C’est surtout le comportement des locataires qui a
complètement changé en vingt ans. Avant on louait un appartement, on l’entretenait et on le rendait en
bon état. Aujourd’hui, je loue, je suis à l’hôtel et j’en profite. Ça change complètement l’aspect de
l’occupant.
Franck Caro : Je voudrais intervenir, mais d’abord me représenter car c’est un peu compliqué de
savoir qui je suis et ce que je peux faire. Je m’occupe de la réglementation du programme national de
rénovation urbaine, à l’ANRU. Mais aussi du futur programme de requalification des quartiers anciens
dégradés. Je suis un grand fan de l’habitat existant, puisque j’ai travaillé à l’ANAH, et des sujets
notamment de la copropriété qui me passionnent. Ils sont passionnants mais compliqués. On est face
à un vrai mur devant nous. Le thème c’est comment préserver l’attractivité du parc existant ? Vous
donner quelques chiffres au niveau national et voir comment Brest s’inscrit dans cette problématique
globale. On est aujourd’hui… Vous êtes tous des acteurs du parc existant. Pour moi, un des acteur
principal ce sont les propriétaires, qu’ils soient en HLM ou parc privé, occupant ou bailleur, mono
propriétaires ou copropriétaires. Quand on est copropriétaires, on tombe sous la loi de 1965 et c’est là
que les choses peuvent se gâter pour des histoires de décisions. Il y a un des acteur qu’il ne faut pas
oublier, puisqu’on parle d’attractivité du parc existant. L’attractivité du parc existant, vous le savez, ce
sont les trois règles d’or pour acheter un bien. On espère tous faire une bonne affaire. Les trois règles
d’or c’est le lieu, le lieu, le lieu. C’est un peu caricatural, mais c’est une dimension intéressante qui fait
le prix du marché. À Brest, on a un prix du marché qui n’est pas le même que dans d’autres secteurs. Il
est plus élevé pour certaines catégories que dans des secteurs en déprises. Mais il est largement
inférieur, le prix du mètre carré d’un bâti, que par exemple au cœur de Paris. L’acteur économique par
rapport à des enjeux importants qui arrivent, c’est-à-dire des enjeux liés au Grenelle de
l’environnement et à la fracture énergétique… Quand on dit qu’aujourd’hui on est en précarité
énergétique, qu’on dit dépenser plus de 10% de son revenu mensuel, c’est pour un grand nombre de
ménages une réalité. Ça le sera d’autant plus demain. Il faut savoir qu’il y a des lieux en France où l’on
est passé en moins de deux ans à 30% d’augmentation du coût de l’énergie, au regard des modes de
chauffage, des passoires thermiques etc. Tout ça n’est pas encore une moyenne, mais ça va le
devenir. Il faut faire des investissements lourds collectifs sur du bâti. Le rapport d’un coût à 4000 euros
du mètre carré, au rapport à 1500 du mètre carré, pour arriver à un gain énergétique que ce soit à
30

Paris ou ailleurs, le rapport d’un coût moyen n’est pas le même, ce n’est pas la même histoire pour un
bien à forte valeur foncière vénale que par exemple sur Brest. Les murs sont plus importants sur cette
histoire-là dans des marchés où déjà le prix du mètre carré est bas, car l’équivalent est d’autant plus
fort pour arriver. Vous allez mettre quelques fois un tiers de la valeur vénale du bien alors que sur Paris
c’est peut-être que 10% de la valeur vénale du bien. Il y a des enjeux économiques qui ne sont pas les
mêmes en fonction des lieux, de la valeur vénale etc. Les décisions économiques ne peuvent pas être
les mêmes.
Carine Rocchesani : Est-ce que les aides peuvent être à la hauteur, y a-t-il une compensation
possible ?
Franck Caro : On y reviendra. Il faudra peut-être qu’on y pense, mais aucun système ne prévoit des
aides modulées de cette façon-là. Cette une dimension du panorama qu’il ne faudra pas oublier. Le
premier point c’est le lieu, donc l’environnement urbain. Et ce n’est pas vous, acteurs directs de votre
bien, qui faites l’attractivité immédiate de votre bien. C’est d’abord son environnement urbain. C’est le
rôle, très clairement, des élus, du travail de l’analyse urbaine que l’on fait, du travail urbain que l’on
réalise autour d’un quartier. C’est aux élus de dire quels sont les quartiers en décrochage et comment
ils assument que ces quartiers soient valorisés demain, connectés à la ville quand ils sont en écart.
C’est le problème du PNRU, on a plutôt des quartiers à l’extérieur mal connectés à la ville, ça passe
par les transports en commun, par une revalorisation de ces quartiers. C’est d’abord un travail urbain
qui donne de la valeur aussi aux quartiers. Ce sont les écoles, les transports…
Carine Rocchesani : On a évoqué ce matin les enfants, mais on n’a pas rebondi dessus.
Franck Caro : Pas complément sur les écoles. Mais je sais que les écoles brestoises et du Finistère
globalement, quand on regarde le niveau scolaire, les écoles du Finistère dans les études historiques
de l’Éducation nationale sont toujours un peu en tête, on ne sait pas pourquoi on fait de bons élèves en
Bretagne par rapport à la moyenne nationale… Dans certains endroits, l’école est le premier critère de
choix de localisation d’une habitation pour une famille. Ce n’est même pas l’environnement urbain,
c’est l’école. Tout le monde cherche de jeunes ménages avec enfants, mais où auront-il à l’école, au
collège, au lycée ? L’environnement urbain, transports, écoles sont évidemment des choses, c’est ce
qu’on essaye de faire à l’ANRU sur les quartiers qui sont en déprise ou en très grande difficulté, je
reviendrais sur l’habitat ancien dégradé. Il n’y a pas que l’habitat social et je partage le point de vue de
M. Thierry quand il dit que les situations les plus préoccupantes aujourd’hui, les plus délirantes d’un
point de vue cellule du logement, d’un point de vue habitat. Les gens quand ils rentrent dans leur
appartement sont en danger physique. Je rappelle les chiffres nationaux, on est à 600 000 logements
indignes aujourd’hui. C’est un minimum. On sait tous qu’on est plus entre 800 000 et 1 million. J’ai été
un peu à l’origine des chiffres à l’époque. Indigne veut dire dangereux au regard du code de la santé
publique pour leurs habitants. Cette cellule logement est saine dans le parc HLM à 99%, mais cela se
concentre surtout dans le parc privé.
Carine Rocchesani : Si, dans une copropriété rénovée, un des logement ne l’a pas été et reste
dangereux, quel est le moyen de pression des autres propriétaires pour ne pas subir le danger ?
Franck Caro : Vous me proposez le cas le plus simple. Dans ce cas là, il y a normalement en termes
de police et ça relève du Préfet, sauf quand il y a péril, on peut mettre un arrêté d’insalubrité sur la
cellule logement. C’est plus compliqué quand on met une insalubrité sur les parties communes car ça
touche tout le monde et ça vient toucher des modèles économiques très compliqués ou, parce que
effectivement vous avez une suspension immédiate des loyers. Ils ne sont pas percevables. Si vous
les percevez en tant que propriétaire bailleur vous pouvez être condamné pénalement. Donc, vous
cassez un modèle économique mais que pouvez-vous faire d’autre ? C’est plus compliqué sur les
parties communes pour un tas de raisons. Il vaut mieux avoir un problème isolé à la cellule. Donc pour
moi l’attractivité c’est d’abord l’environnement urbain, il faut y travailler et c’est le rôle des élus de faire
en sorte qu’il n’y ait pas de quartiers entièrement décrochés par rapport aux autres. Je crois savoir
qu’en Bretagne, à Brest entre autres, on est à peu près dans cet esprit-là et l’on y arrive. Qu’est-ce que
j’ai été heureux d’entendre ce matin un maire qui dit « j’ai un problème de logement social mais on y
travaille avec la ville centre. » Je n’entends jamais ça quasiment nulle part en France. Au contraire, si
on ne peut pas parler du logement social ça arrange, quand même. On est dans une dynamique un
31

peu différente ici. Le thème qui m’est cher et qui m’affole, c’est le problème des copropriétés en grande
difficulté, ou en difficulté et bientôt sur le point de basculer. On est dans un système où il y a à peu
près 30 millions de logements en France. Le souci du développement durable reste en priorité le parc
existant, 30 millions. 400 000 constructions neuves par an, vous voyez l’écart. Et les passoires
thermiques sont dans l’existant. Il y a environ dans les 30 millions, 17 millions de maisons individuelles,
13 millions de collectifs. Dans le collectif, vous retrouvez entre 7 et 8 millions de logements en
copropriétés. Dans ces 7 à 8 millions, nous savons déjà qu’il y a au minimum plus de 300 000
logements en très grande difficulté. Où vous ne pouvez plus faire d’assemblée générale car vous
n’atteignez pas les quorums. Pour les travaux importants, c’est impossible de rassembler les
conditions de l’article 26 de la loi de 1965, que nécessite d’ailleurs les isolations thermiques etc. Pour
une double peau, il faut une majorité à l’article 26. Il faudra réfléchir à toutes ces règles de majorité un
jour. Derrière ça, nous avons des copropriétaires avec des dettes irrécouvrables. Vous savez qu’un
syndicat de copropriétaires est la seule personnalité morale aujourd’hui qui ne peut pas faire faillite.
C’est la seule personnalité qui peut cumuler des dettes et sur laquelle, quand vous arrivez et faites des
achats… J’entendais la CLCV parler effectivement de tout un tas d’actes réglementaires préventifs qu’il
faudrait largement redéployer, puisqu’un tas de nouveaux copropriétaires ne connaissent pas la
situation économique où ils mettent les pieds. Il faut savoir que ces dettes dites irrécouvrables vous en
devenez solidaires. Vous avez donc 300 000 copropriétaires avec une dégradation énorme du bâti,
des dettes super importantes et qui y habite ? Les gens exclus du parc normal du logement. Et où se
trouvent ces copropriétés ? Plutôt à l’écart des villes, un peu dans des no man’s land, ou dans des
centres ville extrêmement contraignant, dans ce qu’on appelle des périphéries inversées. Vous avez
des cœurs de villes ou des faubourgs qui ont la centralité, mais dans lesquels vous vous retrouvez
avec des situations terribles d’habitat car contraints au regard du patrimoine. On a parlé ce matin de
secteurs médiévaux très durs à restructurer. Qui sont une qualité pour la France car c’est aussi l’image
du pays. C’est un grand atout d’un point de vue touristique etc. Quand j’étais à l’ANAH, on était à
l’origine des pathologies lourdes. J’étais venu pour les problèmes de mérule à l’époque. J’étais
remonté en disant, il faut une aide aux syndicats des copropriétaires pour lutter contre la mérule à
Brest, on m’a dit, on ne va pas faire une aide spécifique pour Brest pour la mérule. Et bien, on l’a
habillé, on a appelé ça pathologies lourdes. Mais aujourd’hui, quand vous cumulez… Imaginez un
propriétaire et c’est le cas de Brest, et ce n’est pas la même situation je reviens à mon premier propos,
quand vous vous retrouvez avec une situation mérule avec 1000 euros au mètre carré de coût de
réhabilitation, il faut vider l’immeuble ça a un coût économique, et que l’immeuble coûte déjà entre
1600 et 1700 du mètre carré avec des ménages endettés à 33%. Quand vous leur dite, vous allez
payer le double, à 66%... À Paris, quand vous êtes à 1000 euros le mètre carré pour un bien à 5000
euros, économiquement ça peut-être un sens. À Brest, on appelle ça peut-être de l’irrémédiabilité. En
insalubrité irrémédiable, ce qui veut dire qu’on n'y arrive pas économiquement, comment fait-on ?
Quand on cumule en plus ces problèmes techniques, les retards sur les bâtis en copropriétés, ou les
malfaçons que l’on a faites à travers les aides, avec en plus le mur énergétique… On parle de 30 000 à
40 000 euros par logement pour passer à 150 kwatt/h dans certaines passoires thermiques ? Et je ne
parle même pas de passer à 50 kwatt/h par mètres carrés. En cumulant tout ça je me demande, est-ce
que vous pensez sérieusement que je peux aller devant une assemblée de copropriétaires aujourd’hui,
et leur dire qu’on va voter ensemble 60 000 euros de travaux à la cellule logement ? Non, évidemment.
Il faut penser à de nouveaux modèles économiques, à ce qu’on appelle un étalement, comme dans les
HLM qui travaillent sur 40 ans. Un copropriétaire, les banques lui propose 10 ans. Ce n’est pas
tenable. Mais quand c’est le syndicat des copropriétaires qui emprunte pour le compte de tous les
copropriétaires, sur 30 ou 40 ans, la facture mensuelle diminue déjà. Ce sont des idées, de premières
pistes. M. Thierry, j’ai été ravi de vous entendre. Sur aussi la surdensité. Vendre à un moment donné
toutes les idées qui permettront de donner aux syndicats des copropriétaires de l’argent, par
surélévation, par le fait d’avoir des espaces extérieurs que je peux vendre, au Japon ils l’ont fait depuis
longtemps car ils ont surdensifié, on redonne du cash à un modèle économique qui aujourd’hui n’est
pas au top.
Carine Rocchesani : Merci pour toutes ces idées. J’ai passé quelques photos du parc HLM. Vous
voulez les commenter, parler d’une charte environnement ? Les problématiques ne sont pas les
mêmes chez vous. On a bien compris que vous aviez décidé de mettre aux normes thermiques par
rapport au Grenelle de l’environnement. Vous en êtes où ?
32

Yves Quiniou : On a un exemple que connaissent les brestois, c’est Kerengo (Kerengoff ?). Il faudrait
voir la photo d’avant pour mesurer les choses. C’est un immeuble construit en 1956 et qui fait l’objet
d’une réhabilitation lourde puisqu'on a fait l’intérieur des logements et également l’extérieur en y
rajoutant des bow-windows. C’est immeubles sont situés au-dessus de la rade de Brest, ce qui donne
des logements très attractifs, même s’ils sont de petite taille. C’est l’exemple même de ce que l’on a
essayé de faire en plus d’une réhabilitation un peu classique de notre patrimoine. Dans ce quartier-là
et dans le suivant, on a un exemple du réaménagement de squares venus accompagner la
réhabilitation elle-même. On ne se limite pas, et en fonction de l’ancienneté des quartiers, de leur
histoire, de leur importance, on essaye également et c’est ce qu’on a fait dans trois ou quatre cas, de
venir en plus réaménager les espaces extérieurs. Ça donne un véritable changement et un cadre de
vie amélioré. La réhabilitation des logements de l’Office… Là, c’est une autre photo, entre le square
avant la réhabilitation, immeuble construit en 1952-53…
Carine Rocchesani : Qu’avez-vous fait des voitures ? Ça rejoint le débat de ce matin, on remplace
par un espace de vie pour les enfants en particulier ?
Yves Quiniou : Dans ce cas c’était un quartier de squares dans lequel la voiture utilisait complètement
l’espace public. On a séparé l’espace public en deux avec des aménagements paysagers de bas
d’immeubles, la constitution d’aires de jeux pour les enfants. La dernière partie est restée pour les
stationnements, mais on a, parallèlement dans les rues avoisinantes, recomposé l’espace pour
retrouver du stationnement. Globalement, on a retrouvé un nombre de places de stationnement
équivalent à ce qui existait avant. Là, c’est un autre immeuble de ce quartier. On a dans un certain
nombre de cas fait des réhabilitations classiques à l’intérieur des logements. Dans l’immeuble de
droite, vous avez de l’isolation par l’extérieur qui a été faite. Je reviendrais tout à l’heure sur les propos
de Mme Bazzaz en ce qui concerne le chauffage, car je pense que ça fait partie de la préoccupation
des bailleurs d’essayer de ne pas trop augmenter. Malheureusement parfois on est obligé de le faire,
ne serait-ce que pour amortir les travaux. Mais d’essayer d’augmenter le moins possible la quittance
du locataire. Elle peut s’obtenir aussi par une action menée sur les charges. Même s’il est difficile de
mesurer l’impact économique des travaux sur le chauffage, car bien souvent ce sont des chauffages
individuels et il est difficile d’avoir un accès direct à la facture de chauffage des locataires, on a quand
même un certain nombre d’exemples qui montrent que les travaux ont eu un impact sur la quittance
des locataires. Un impact qui est le retour de ce que l’on a fait. C’est vrai qu’il n’a pas fait très froid à
Brest, mais dernièrement les locataires d’un quartier se plaignaient d’avoir trop chaud. Sans doute que
c’est aussi le résultat des travaux que l’on vient de faire dans ces logements en changeant les
fenêtres ? Nous non plus, nous n’avons pas bien mesuré l’impact puisque nous avons laissé chauffer
au même niveau que les années précédentes. Désormais les locataires ont trop chaud, il y aura sans
doute un véritable impact sur la quittance des locataires. On ne peut pas véritablement faire une
réhabilitation dans notre patrimoine sans mesurer l’incidence que ça a sur le locataire. Ça fait partie de
nos préoccupations globales à l’Office et on le fait en liaison avec les locataires. Je vais y revenir.
Globalement, on peut considérer qu’on a réhabilité tout notre parc en 25 ans. Des réhabilitations plus
ou moins lourdes. Globalement ça représentait 250 millions sur 25 ans, 15 000 euros par logement, ce
qui a permis de remettre en état, aux normes et avec un confort moderne, un peu plus de 10 000
logements. Tout le parc ancien peut être considéré comme réhabilité.
Carine Rocchesani : Quelles conséquences pour l’attractivité ? est-ce que la demande augmente ?
Yves Quiniou : Oui, ça l’a été clairement. Cela a été une question de survie pour l’Office HLM. Quand
en 1983 on a engagé cette opération, on était dans une situation financière un peu compliqué, une
absence évidente d’entretien du patrimoine, une forte vacance des logements. On est désormais dans
tous ces quartiers dans le cadre d’une occupation pratiquement à 100%. On n’a plus ce problème de
vacance ou en tout cas, si on a de la vacance, elle n’est pas liée à l’état de ce patrimoine. On a en plus
des opérations plus lourdes avec l’exemple de l’opération de renouvellement urbain qui est la
restructuration du quartier de Pontanezen qui en lui-même est une grosse opération de réhabilitation et
de restructuration lourde. C’est l’exemple même d’une opération qui n’est pas le seul fait de BMH, mais
le fait de l’ensemble de la collectivité. L’objectif est, non seulement de changer le cadre de vie, mais
aussi de rénover complètement un quartier, son attractivité en amenant des logements autres qu’HLM.
Volonté de mettre de la mixité, de l’ouvrir sur l’extérieur, d’améliorer les équipements et le confort.
C’est un exemple des actions que l’on peut mener sur ce type de quartier. Pour vous répondre, je
33

considère qu’il reste encore des choses à faire. On est maintenant dans l’application du Grenelle de
l’environnement. Un certain nombre de quartiers… Puisque nous sommes dans l’obligation de faire ce
qu’on appelle des diagnostics de performances énergétiques. Sur les 15 000 logements, 1300 sont
classés dans les bâtiments ou logements énergivores et sont classés dans les catégories E, F et G de
ce diagnostic. Sur ces 1300 logements, il y a en gros trois grands quartiers de l’Office qui sont les plus
énergivores et nous commençons une opération de réhabilitation sur le quartier de Kergoat. Ce sont
des immeubles qui doivent êtres en termes de consommation d’énergie à plus de 230 kwatt/h par
logement ce qui est au-dessus de la norme. Pour ces logements, un travail est actuellement en cours.
Il a déjà fait l’objet d’une présentation aux associations de locataires et sera présenté aux locataires
prochainement. L’objectif a été de trouver les moyens de mettre en œuvre des actions permettant de
diminuer la consommation énergétique, c’est aussi dans le souci d’amener du confort mais aussi de
baisser la quittance puisqu'on obtiendra sans doute des résultats satisfaisants pour passer de 235 à 85
kwatt/h par logement, ce qui fait une baisse remarquable. Cela veut dire aussi dans ce cadre-là, on
dépasse un peu la mise en œuvre d’un programme, mais on essaye aussi de traiter sur le plan
architectural l’opération. On essaye de concilier la mise en œuvre d’actions liées à l’énergie, c’est
l’isolation par l’extérieur, remplacement des chaudières par des chaudières à condensation,
remplacement des fenêtres, la ventilation, c’est l’ensemble des travaux qui permettent d’avoir des
résultats. Cette action se poursuivra par d’autres programmes qui sont dans le même contexte. Pour
nous c’est important et ça s’inscrit aussi dans le souhait de l’Office de mettre en œuvre une charte du
développement durable. L’action technique est un des thèmes de notre charte.
Carine Rocchesani : On va revient à cette solution de rehausser les immeubles. C’est concert, vous
avez fait des études très précises ? On a vu que ça ne pouvait pas se faire partout.
François Thierry : D’abord je voudrais reprendre le point sur l’engagement des élus locaux. Je
voudrais vous dire un cas concret que nous avons eu sur Brest. C’est dans le cadre d’une modification
de distribution du chauffage urbain. C’est un dossier que j’ai étudié pendant trois ans avec des
copropriétaires et ma société, et grâce à l’accord des élus de Brest on a pu raccorder des immeubles
au chauffage urbain. Aujourd’hui, on annonçait 90 000 euros d’économie pour 140 appartements. Les
gens avaient le sourire. Dans cette mesure, on avait de gros travaux à faire. Aujourd’hui les gens vont
aller vers les travaux qui étaient bloqués depuis dix ans car, grâce à l’économie, on va pouvoir
réinvestir. C’est ce que je vous disais tout à l’heure. Vous parliez de l’engagement des élus brestois, je
voudrais les remercier et dire que le privé a toujours été prêt des élus et les élus ont toujours été prêts
du privé. On fait ça depuis maintenant des années. J’en reviens à la rehausse. Bien sûr, la rehausse
est un souhait. On est tous arrêtés à quatre étages, cinq dans les angles, trois dans les milieux, parfois
même que deux. Et aujourd’hui on a une surface réhabilitable importante. Toutes nos infrastructures,
égouts, électricité, eau, sont en place. Sans faire de grosses dépenses on pourrait regagner en qualité
et en densité. Pour cela, on peut poser la question : est-ce que c’est compliqué ? Oui et non. Oui car
évidemment tous les immeubles n’ont pas la même construction, il faut aller voir les fondations, il faut
s’assurer que les sols peuvent supporter et ça c’est quelque chose de très vite fait. On demande à des
sociétés, je viens de le faire pour un immeuble du centre ville et j’espère que ce sera le premier qui va
prouver que l’idée est faisable. Le principe est le suivant. Quand vous habitez un quatrième étage et
qu’il y a une dalle béton, ce n’est pas très compliqué car il y a une toiture intermédiaire entre la toiture
extérieure et le dernier étage. À ce moment-là, on enlève la toiture, on remonte un ou deux étages
souvent avec des matériaux plus légers. Mais au point normes, elles sont bien supérieures à ce qui a
été fait dans les années 50. S’il y a des problèmes au niveau du quatrième étage, on vient poser une
ossature métallique sur la partie supérieure de l’immeuble après avoir repousser un peu la toiture. On
refait au-dessus une ossature métallique, de deux ou trois étages, et quand on a fait le clos et le
couvert, et l’extérieur, on vient retirer la toiture par l’intérieur. On n’a abîmé aucun appartement. Il est
évident que pour arriver à rehausser les immeubles, il faut une certaine majorité. D’abord la 26, puis
au moins l’accord du copropriétaire au dernier étage, car c’est quand même au-dessus de chez lui que
l’on va faire le boucan et les travaux. Je pense que, souvent, celui qui est au 4 e étage sera le premier à
vouloir acheter le 6 e et se retrouver dans un appartement adéquat, moderne et qu’il remettra son
ancien appartement sur le marché.
Carine Rocchesani : Est-ce que cette solution, qui est quand même technique, va suffire à rendre le
centre attractif. Est-ce que ça passe uniquement par une solution technique.
34

François Thierry : Non, il faut bien sûr se rapprocher de tous les services de l’urbanisme de la ville,
les architectes, les bâtiments de France, pour que l’ensemble de ce développement soit mis dans un
contexte de développement de la ville. Aujourd’hui on va avoir le tramway, on a un bel aéroport, on
nous parle des Capucins… Et bien, ce centre ville, reconstruit dans les années 50 et 60, est en train de
se mourir. Si on n’intervient pas dans les 10 ou 15 ans, on aura une deuxième ville sinistrée par
rapport à l’extérieur. Il est grand que l’on se mette au travail, j’en ai souvent parlé avec M. Caroff et
les autres élus de BMO, et je pense que tout le monde est conscient qu’il va falloir faire quelque chose
pour faire reprendre vie au centre et continuer à le développer.
Carine Rocchesani : Et vous qui êtes au contact des clients, est-ce que vous avez de la demande ?
Comment vous percevez le besoin en termes d’habiter proche du centre ville ?
François Thierry : Comme c’est quelque chose qui n’a pas été fait réellement, de l’intérêt : Ah,
pourquoi pas ? Les commerçants ? C’est une bonne idée pour avoir plus de densité. Les écoles ? on
va retrouver des élèves… Tout le monde y trouve un intérêt. Maintenant il va falloir qu’on trouve
l’étincelle. Ça a été fait dans d’autres villes. Il ne faut pas croire que nous soyons innovant, on ne fait
que reprendre des idées existantes mais il faut les appliquer. Je suis persuadé qu’en prenant ce
problème à bras le corps on arrivera à redynamiser le centre ville qui en a tant besoin.
Franck Caro : C’est vrai que, un, les règles de majorité ont été abaissées récemment pour la
surélévation, ce en quoi l’on voit bien que ce sont des choses qui titillent un peu au niveau national car
effectivement on cherche de l’espace en centre ville, c’est plutôt la règle générale aujourd’hui. Donc,
les toits et surtout les toits terrasses font partie des éléments où l’on se dit pourquoi ne pas surdensifier
en hauteur, sur deux étages avec des gabarits urbains tout à fait respectables et respectueux de
l’environnement. Par contre, on peut y voir l’exemplarité, c’est-à-dire qu’il faut commencer par un ou
deux exemples pour voir si ça peut intéresser. C’est quand les gens voient qu’ils peuvent être
intéressés. À partir du moment où ça intéresse, parce que vous faites de la qualité au dernier étage,
vous donnez aussi de la valeur au toit. Du coup, ce que j’y vois principalement, c’est que ça rapporte
au final de l’argent dans les caisses des syndicats des copropriétaires.
François Thierry : C’est ce que je vous expliquais. Dans ce cas-là, la valeur de surélévation doit être
obligatoirement, et ce n’est que moi qui le propose, remise dans les caisses de la copropriété pour
remettre à niveau la copropriété. Ce peut être un ascenseur, reprendre le carrelage des escaliers car
nous sommes beaucoup dans le carrelage 2x2 des années 50. Tous ces fonds permettraient de faire
levier pour inciter les copropriétaires à récupérer une somme suffisamment importante pour croire un
peu plus qu’on peut aller au bout du problème. Ce n’est qu’un levier. Certainement qu’il faudra rajouter
un peu d’argent, mais au moins on pourra remoderniser, redynamiser, tous ces immeubles.
(Débat dans la salle)
Carine Rocchesani : Merci pour toutes ces précisions. Le débat avec vous, vos réflexions, votre
expérience, vos questions sur l’attractivité du parc existant.
Franck Caro : Je rebondis par rapport au débat de ce matin, mais cela fait écho sur l’existant. J’en ai
un peu parlé avec Nicolas Michelin qui disait ce matin un truc qui m’a perturbé… Sur ces plans masse
et l’organisation des îlots, il me dit qu’à un moment il faut travailler l’urbain, il faut travailler autour, les
espaces où les enfants peuvent jouer et, à un moment, il a commencé à parler d’AFUL (Associations
foncières urbaines libres : pour gérer les espaces communs). J’ai trouvé ça formidable. Je lui ai dit,
vous savez en ce moment je suis tous les jours à Grenoble, à Grigny… Où ses confrères il y a trente
ou quarante ans… Où aujourd’hui on essaye de rendre rationnel ce qui a été fait peut-être de manière
irrationnelle dans le mode de gestion. Tous les ASL (associations syndicales libres), les AFUL peuvent
fonctionner mais dès qu’il y a un grain de sel…
Carine Rocchesani : On peut préciser ?
35

Franck Caro : Ce sont des formes où, à partir du moment où il y a des espaces communs, un bâti…
Les gens comprennent une gestion en bâti. Vous avez une copropriété, vous pouvez aller à une
assemblée générale voter ensemble pour refaire, par exemple, la toiture. Ça devient un peu plus
compliqué quand les urbanismes sont un peu plus compliqués. Ce n’est pas de l’espace public à
l’extérieur, mais c’est resté copropriété. Ce sont éventuellement des parkings souterrains ou des
parkings souterrains sans limites. Ils sont gérés par des ASL et doivent ensemble décider des travaux
à faire. Pour le chauffage extérieur au bâti, des chaufferies collectives privatives etc, qui ne sont pas la
copropriété proprement dite, mais sont à côté. Dès qu’on fait les choses très compliquées, très
éloignées des gens dans leur compréhension de « pourquoi on appelle ces charges-là ». Il y a des
gens qui reçoivent entre 5 et 6 appels de charges de structures totalement différentes dont ils
comprennent même plus pourquoi… Il faut être géomètre et expert. On passe deux à trois ans pour
reprendre les relevés car tout est opposable. Vous faites des relevés, vous prenez des décisions et
toutes sont opposables en assemblée générale sur une seule décision parce que vous aurez mal
relevé la cote part d’untel. En pur droit, untel aura raison. Ne reconstituons pas une complexité dans
l’urbanisme. Faisons en sorte d’avoir des choses simples, compréhensibles immédiatement. C’est un
travail juridique à faire en parallèle, en même temps que l’on refait la ville. On ne l’avait pas bien pensé
à l’échelle humaine à l’époque. Faisons attention à ces petits errements.
Carine Rocchesani : Merci pour ces précisions. Des questions ?
Vincent Riou ( ?) : Je suis promoteur aménageur privé. J’envie d’ailleurs la position du bailleur social,
ici, quand je vois les difficultés qu’on a dans le privé. Juste une réflexion par rapport à ce matin et ce
que je viens d’entendre maintenant. On est en train de parler de densification, de mutualisation des
espaces, parkings, espaces verts, lieux de vie, appropriation des espaces communs… On est en train
de nous dire que ce n’est pas gérable dans le privé, mais uniquement dans le public. Tout cela me fait
très peur. Je me demande si on n’est pas en train, avec plein de bonnes intentions, de créer nos
problèmes dans l’avenir pour la gestion de ces copropriétés.
François Thierry : Si je peux répondre en tant qu’administrateur, gérer un immeuble ne nous fait pas
peur. Quand il y a un bon règlement de copropriété, qu’il a une bonne répartition de ses charges, ça ne
nous pose pas de problème. Tout à l’heure on a parlé des grands ensembles avec des cours… C’est
magnifique et je souhaite que tout le monde vive là-dedans d’ici vingt ans. Aujourd’hui nous sommes
confrontés à ce qui reste de 1950 à 1965, et on veut modifier. Mais densifier un centre ville,
moderniser, relancer, récupérer les investissements ne nous pose aucun problème. Les grands
ensembles de 400, 600, 1000 ou 2000 logements, en une seule réunion… Là, il faut y mettre le holà et
trouver des solutions pour les faire par quartiers et pas ensemble. Mais quand nous gérons des
ensembles qui font 10, 15, 80, 100 ou 200 logements, ce n’est pas un problème. Ça se fait sans aucun
problème. Mais il faut un bon règlement de copropriété, bien étudier avec le géomètre et le notaire,
mais venir aussi vers nous avant de le déposer car souvent quand on récupère un règlement de
copropriété sur lequel on n’a pas vu la vie normale d’une copropriété, on va gérer les em… pendant 40
ou 50 ans.
Franck Caro : Pour finir sur une note positive, je partage entièrement le point de vue de M. Thierry. Je
dis simplement que quand on conçoit… Nous on se nourrit de l’existant que l’on essaie de traiter avec
beaucoup de difficultés. On est face à des situations très très dures. J’étais à Clichy-sous-Bois encore
la semaine dernière pour parler de difficultés sur une copropriété immense, Le chêne pointu, d’où sont
parties les émeutes de 2005. On était effectivement sur ce que moi j’appelle des délires urbains car on
a fait, j’ai plein d’exemples justement… Aujourd’hui il ne faut pas faire ce qu’on appelle de
l’urbatecture. Il ne faut pas mettre la ville dans les logements mais les logements dans la ville, ce qui
n’est pas complètement pareil. À partir du moment où vous donnez à comprendre un ensemble
immobilier tout à fait gérable de taille humaine, il n’y a pas de raisons que ça se passe mal. C’est à
partir du moment où, en amont, on n’a pas rendu ça rationnel et compréhensible pour les gens que
derrière on ramasse tous... Quand l’argent est là et que ça se passe bien avec les copropriétaires, ça
va aller. Mais dès que ça dérape un peu, tout l’ensemble tombe. On a suffisamment d’exemples
malheureusement pour étayer ce propos.
Jean-Pierre Caroff : Deux remarques à ce niveau des échanges. Un, j’appuie tout à fait ce qu’a dit
Franck Caro sur le fait qu’on doit constamment avoir à l’esprit les conditions de gestion, et gestion ce
36

n’est pas seulement financier c’est aussi l’organisation du suivi et de la démarche collective, au
moment où on conçoit l’investissement. C’est fondamental. On a à Brest comme ailleurs des
copropriétés enchevêtrées qui sont parfois entre des commerçants, avec un exemple sur Bellevue, la
galerie marchande, les tours qui sont à côté, plus les parkings qui sont dans les interstices… Remettre
ça à niveau pour qu’il y ait une logique d’acteurs qui fasse qu’on ai intérêt à gérer le bien car on se sent
concerné parce que l’on comprend pourquoi on doit le faire. Quand on ne sait pas pourquoi on doit
agir, on n’agit pas et ça c’est incontournable. Deuxième remarque, je comprends que la position qui a
été la sienne quand il était un de nos interlocuteur ô combien attentif de l’ANAH, et maintenant dans sa
position à l’ANRU, l’amenait à voir les cas les plus « libidineux » pour parler de façon imagée. On voit
les cas les plus terribles. Il ne faudrait pas qu’on ressorte avec l’idée qu’une copropriété ne peut pas
marcher, que par conséquent hors d’immeubles collectifs publics il n’y ait que la maison individuelle qui
ait la solution. Il faut rappeler que collectivement, dans cette ville, on a bâti des démarches, des outils
pour accompagner, que ça fait des années en accord avec l’ANAH que l’on n’apporte pas d’aides pour
qualifier une copropriété sans qu’il y ait remise en ordre de marche de la copropriété, élaboration d’un
plan de patrimoine, habitude d’avoir un minimum de provisionnements pour l’entretien de la
copropriété. Cela on le fait, on l’a fait, ensemble avec M. Thierry. Je cite M. Thierry car il est à la
tribune, mais il y a plein d’autres acteurs avec qui on l’a fait et qui sont dans la salle. On l’a fait avec
l’ensemble des acteurs et l'on peut dire que dans la durée, ça marche. Quand une copropriété a été
remise en ordre de marche, quand on a éliminé les entraves à un bon fonctionnement, ça marche, ça
s’entretient et ça continue à condition que l’on se retrouve dans un contexte un peu porteur. C’est ce
qu’on essaye de faire ensemble depuis des décennies. On en a encore l’exemple avec une copropriété
enchevêtrée à l’angle entre la rue Jean Jaurès et la rue Navarrin je crois, où l’on a deux copropriétés
complètement enchevêtrées, que l’on va remettre en ordre pour qu’elle soit gérable et c’est la condition
que l’on a posée pour des interventions de réhabilitation. Ce sont des questions qui sont vraiment
importantes. Mais pour que l’on ai pas cette approche un peu catastrophiste d’un fonctionnement de
copropriété, il fallait le dire. Je pense aussi redire une fois de plus, et de côté-là ça fait longtemps que
M. Thierry et d’autres l’ont fait, que nous collectivité nous l’avons fait, que nos interlocuteurs sont en
situation de relayer nos propos au niveau national. Il faut aussi, qu’enfin, au plan national, on se pose
la question de fond du statut des copropriétés. Comment se fait-il qu’au Canada, la forme la plus cotée,
la plus sure, pour accéder à la propriété, c’est la copropriété, et qu’en France la copropriété soit perçue
comme la plus fragile. Pourquoi ? Parce que derrière on a des législations différentes, on a des
responsabilités différentes, on a des freins mis au provisionnement pour que régulièrement on puisse
faire face aux imprévus. Je pense que c’est aussi une occasion, collectivement, de rappeler qu’il y a
ce que nous faisons au niveau local et qu’au niveau national la petite musique qui consiste à dire les
copropriétés, si vous continuez comme ça les quartiers en difficulté ne seront plus des quartiers
d’habitat social. Et d’ailleurs, déjà, dans les quartiers dit d’habitat social, où sont les plus gros
problèmes ? Dans les grosses copropriétés dont parlait Franck Caro, d’où cet aspect un peu
catastrophiste qui peut apparaître dans le discours, mais qui ne correspond pas à notre réalité
brestoise. Une ville comme Grigny qui s’est retrouvée en administration par l’État pour des raisons
financières, c’est à cause de ces copropriétés. À Toulouse, c’est bien les grosses copropriétés qui ont
le plus de mal. On l’a intégré quand on a fait des ventes dans le parc HLM, dans l’opération de
renouvellement urbain à Pontanézen. Mais nous avons sur Brest, car nous avons cette expérience
conjointe du public et du privé, refusé de faire des ventes dispersées dans le parc. Par contre, nous
avons entrepris de transformer des immeubles en copropriété qui sont sécurisées par leur ancien
bailleur, et il y a une première réussite avec une copropriété faite en plein milieu d’un quartier ANRU et
qui a bien démarré, avec l’appui d’ailleurs de la CLCV. Je crois que c’est important que, dès le départ,
il faut se préoccuper de la façon dont on va les faire vivre.
Michèle Bazzaz : Je voulais revenir aussi sur cette image un peu négative de la copropriété, et ne pas
oublier que le principal organe de la copropriété, ce sont les copropriétaires. Ils élisent un conseil
syndical et, si je devais acheter en copropriété demain je m’intéresserais d’abord au conseil syndical.
Est-il actif, s’intéresse-t-il aux copropriétaires, et a-t-il établi avec l’aide des copropriétaires et du syndic
un plan de patrimoine pour l’entretien de l’immeuble ? Je pense que les immeubles qui fonctionnent
bien sont ceux qui ont un conseil syndical, avec des membres de la copropriété élus, fort et conscient
qu’il travaille pour l’entretien du patrimoine collectif.
Carine Rocchesani : Vous voulez réagir ? On a parlé de difficultés en matière réglementaire. Je crois
que vous êtes pas mal confrontée à des difficultés vous aussi avec des normes qui se rajoutent…
37

Catherine Le Perron : Les réglementations de construction on leur logique et leur dynamique. C’est
notre métier, ce n’est pas un souci. Malgré tout, à entendre toutes les contraintes financières,
législatives, de copropriétés et autres, je voulais dire que justement le monde du bâtiment est entré
dans cette logique environnementale, et ce n’était pas une mince affaire car ça fait encore peur à
certains. Je ne vois pas pourquoi on ne profiterait pas de ces enjeux-là, de cette dynamique
environnementale et durable. Ce sont les enjeux de notre société aujourd’hui. On y est tous entré, en
tant que maîtres d’ouvrage, architectes, bureaux d’études structures thermiques… Il faut aussi jouer le
jeu et il n’y a pas de choses insurmontables. Je vous parlais de notre cadre de la rue de Gaste au
début. Le retour d’expérience, c’est qu’il faut comprendre qu’à un moment donné on fait un diagnostic
au-delà du diagnostic thermique ou des structures bois. Qu’il faut peut-être aussi faire appel à des
bureaux d’études, qu’il faut refaire un calcul de descente des charges, qu’il faut structurellement
renforcer telle ou telle chose modifiée, ou qui n’est plus aux normes ou parce qu’on prévoit d’autres
charges d’exploitation… Il faut aussi se dire que c’est une occasion. En tant qu’architecte nous
travaillons sur l’usage, et parler de coût global pour une opération… La première chose c’est
l’architecture, l’urbanisme, mais c’est aussi la consommation du locataire. Qu’elles vont être ses
charges ? C’est vraiment l’objectif premier. On peut mettre toutes les réglementations qu’on veut, c’est
vraiment le point d’arrivée de toute notre réflexion qui doit être concentrée là-dessus. Et la valeur
d’usage, tous les enjeux là-dessus et effectivement peut-être une remise à niveau des règlements de
copropriété, c’est de se dire que l’usage aujourd’hui c’est l’attractivité du centre ville. On a un bâtiment
ancien, on a une différence de niveau entre le trottoir, l’entrée et la partie commune derrière, il n’y a
pas de local à vélo ou de local poubelles… Toutes ces petites choses, c’est l’usage sur lequel on
travaille. On doit pouvoir faire des propositions là-dessus. Je suis convaincue qu’avec les
copropriétaires, nos clients, à partir du moment où l’on explique les buts et l’usage que l’on doit
améliorer dans le bâti, ils comprennent tout à fait les choses. On peut faciliter ensuite le travail des
réunions et la prise de position. Cela coûte cher, mais on a plus de facilités à voter quelque chose si on
sait exactement à quoi ça va aboutir. Et puis on laisse de côté toutes les explications techniques, les
UW etc, tout ce jargon qui n’est pas transmissible. C’est notre manière de travailler et ce n’est pas à
communiquer aux propriétaires. C’est là-dessus qu’il faut travailler. L’activité d’un centre ville, c’est de
mettre l’usage en adéquation avec ce que peut en attendre un acheteur potentiel. C’est-à-dire avoir
quelques commodités contemporaines. Dernière chose, on parle de mise en valeur du bâti ancien.
D’avant-guerre, on a la ZPPAUP, de rehausse éventuellement pour densifier un patrimoine existant,
parfois il faut se dire aussi que des immeubles n’ont aucune valeur, même à Brest, et qu’il faut l’abattre
et faire du neuf. La mixité, c’est aussi la mixité architecturale et urbaine.
François Thierry : Je voudrais répondre à la CLCV sur la vie et l’organisation des copropriétés. Je
suis parfaitement d’accord quand elle dit que pour vivre en copropriété, il faut avoir un conseil syndical.
C’est l’élément essentiel d’une copropriété. Il faut qu’il soit fort et prêt des copropriétaires. Mais, et je le
dis haut et fort, pour vivre en copropriété, il faut au minimum deux qualités. Du civisme et de
l’éducation. Lorsque l’on met dans un même volume, des gens d’environ trois générations différentes
(les primo accédants, ceux qui sont à 40-45 ans, et ceux qui vont terminer leur retraite), des moyens
différents… Nous il faut qu’on trouve un comportement normal de vie. Quand un monsieur ne veut pas
voter les travaux parce que le chien de la dame du dessus a fait pipi sur son paillasson… On n’arrive
pas à trouver de majorité et on ne peut pas avancer. Pas de décision, pas de travaux, pas de
réalisation. Ça, c’est un comportement un peu spécial en France. J’ai eu l’occasion de voir des
Allemands ou des Anglais, c’est différent. Ils n’ont pas ce comportement, ils se voient comme une
collectivité et pas en tant qu’individualistes. La copropriété ne commence pas à la porte de son
appartement. C’est aussi les parties communes, les espaces extérieurs, les ascenseurs, les parkings,
les garages. Quand les gens n’ont pas cette notion, c’est restrictif donc anti-développement.
Carine Rocchesani: On arrive à la conclusion. La question que je me pose, c’est qu’une fois que tous
ces immeubles, copropriétés, où le plaisir, le désir, le civisme régneront et où les travaux importants
seront entrepris, on aura atteint un niveau de confort suffisant, on aura surélevé… Est-ce qu’avec tout
ça, les couples avec jeunes enfants vont venir en masse dans les centres ville ? Est-ce que ça va
suffire ou est-ce qu’il va falloir encore mettre des toits terrasses, des jardins ? Est-ce qu’il va falloir aller
encore plus loin pour attirer ces couples ?
38

François Thierry : Oui, il faut améliorer. Vous avez des secteurs améliorables. Ce matin, on a vu des
tas de présentations d’architectures futures merveilleuses ou tout le monde aura son petit coin privatif
en terrasse et où il pourra prendre l’apéritif sans être vu de son voisin, mais soyons réalistes. Moi, je
suis à Brest, je travaille avec BMO, et je me demande, où va-t-on mettre ça en centre ville où on est
coincé partout ? Il faut rehausser, mais toutes les cours du centre ville sont construites en
agrandissement des commerces. Faire venir les jeunes, oui, mais ils vont retrouver des crèches qui
existent déjà, des centres de loisirs qui existent… Nos architectures datent de 1950. Un ménage avec
deux voitures préfère aller louer à dix kilomètres un logement moderne avec double vitrage que d’aller
en centre ville où malheureusement les fenêtres sont encore à 80 cm de large avec des pièces de 9 à
14 mètres… Il faut arriver à modifier ça et à redynamiser.
Carine Rocchesani: Pour conclure cette table ronde, je me tourne vers notre grand témoin. Franck
Caro, quelques mises en perspective ?
Franck Caro : Pour répondre à M. Caroff, je suis malheureusement orienté vers des endroits très
difficiles de la politique de la ville, et de fait, j’ai un propos orienté vers ces questions-là, mais ça
m’amène à dire qu’il y a quand même quelques éléments, au moins en prévention, à ne pas
reconstituer dans les années à venir. Sur l’existant, Brest, Rennes etc, et d’autres exemples comme
Lyon qui sont historiquement des gens qui ont une vraie politique de l’habitat avec une vraie
connaissance et une vraie mise en synergie des acteurs, il est plus simple quand on est en copropriété
d’avoir fait des travaux régulièrement, c’est moins compliqué que de tout ramener à une seule facture
pour ceux qui s’y trouvent, c’est une règle d’or assez simple, mais ça relève aussi de professionnels
qui sont très professionnels. Au niveau des syndics, on sait que ce n’est pas toujours facile. Pour
l’action, en revenant sur la table ronde, le thème c’est l’environnement urbain, pour les élus c’est
travailler sur l’environnement urbain, quand on améliore la qualité urbaine on fait aussi revenir des
gens. Qualité urbaine, transports, parkings etc. Et c’est ensuite le rôle des acteurs économiques en
place dont les copropriétaires font partie. Des copropriétés à taille humaine sont largement gérables.
Je vair finir sur une étude de l’ANIL qui a été régulièrement confirmée depuis 10 ans : 90% des
copropriétaires sont globalement heureux de l’être.
39

Table ronde 3 : Comment mobiliser les différents acteurs et nouer des partenariats efficaces au
service de la diversité de l’habitat ?
Carine Rocchesani : Comment mobiliser les différents acteurs et nouer des partenariats efficaces au
service de la diversité de l’habitat ? C’est le thème de cette troisième table ronde. En gros, comment
travailler ensemble dans une même direction, collaborer, aller dans la bonne direction avec toute la
cohérence nécessaire, travailler ensemble main dans la main ? Notre grand témoin Jean-Pierre
Troche, Directeur de Ville et Habitat ; Thierry Kervern, Responsable du marché de l’habitat au Crédit
Mutuel de Bretagne ; Me Christian Gestin, Chambre des notaires du Finistère ; Emmanuel Cornec,
Directeur de la Foncière et Immobilière de Manche Atlantique ; Jean-Philippe Lamy, Directeur du Pôle
du Développement Économique et urbain, Brest métropole océane.
Jean-Pierre Troche, cofondateur et gérant associé de Ville et Habitat, bureau d’études. Vous
accompagnez les collectivités dans les différents PLH, de l’Ile-de-France à Brive-la-Gaillarde m’avezvous
dit. Donc une vision extrêmement large de l’accompagnement. En quelques mots, le rôle d’un
bureau d’étude mais surtout l’évolution de ce rôle ces dernières années avant de rentrer dans le vif du
sujet.
Jean-Pierre Troche : Merci de m’avoir invité parce que je crois que modestement des gens qui
professionnellement sont un peu obligés, un peu comme Franck Caro, de voir des réalités différentes
peuvent avoir quand on parle de partenariat un rôle de passeur d’idée, et je vais dire tout à l’heure
pourquoi il faut être innovant aujourd’hui dans le partenariat. Je viens de l’Ile-de-France, ce n’est pas
vraiment la région la plus en avance, et j’ai un peu tendances à respirer quand j’arrive sur des
territoires comme ici, sur des questions de politique locale de l’habitat et de partenariat. C’est vrai, vous
avez évoqué l’évolution des missions. On utilisait à un moment donné les experts. Je crois beaucoup
dans les politiques locales de l’habitat pour produire de la connaissance. On connaissait le système de
l’habitat au niveau national, on avait des statistiques INSEE, on ne connaissait pas grand-chose aux
marchés locaux de l’habitat. Aujourd’hui je vois bien, au niveau de ce qu’on peut faire à Ville et Habitat,
que nos missions ont profondément changé. Elles sont bien sûr dans la production de la
connaissance. Mais on est surtout animateur de démarches partenariales pour produire de
l’intelligence collective, pour élaborer et conduire des politiques locales de l’habitat. Il y a quelque
chose qui me paraît important et il y a un mot que je voudrais lancer comme ça dans mon rôle de
grand témoin. On parle beaucoup de développement durable , on en a parlé ici, on a parlé de
copropriété, tout ça c’est lié. Je crois qu’il y a un point tout à fait essentiel c’est la gestion urbaine
durable. C’est quelque chose qui, quand on parle du partenariat ce n’est pas le partenariat pour
simplement construire, c’est le partenariat aujourd’hui pour gérer. La gestion urbaine durable c’est
certainement un des chantiers principaux que nous avons devant nous dans les années qui viennent.
Carine Rocchesani : Et à construire tous ensemble. Jean-Philippe Lamy, Directeur du pôle du
développement économique et urbain de BMO dont fait partie la direction de l’habitat. Vous allez nous
parler de la montée en puissance des collectivités sur la montée des partenariats entre acteurs.
Comment travaillez-vous ensemble, qu’elles sont les actions ? Bilan de la situation actuelle et de ce qui
va se faire ? Comment tout ça va évoluer ?
Jean-Philippe Lamy : Avant de rentrer sur les actions, peut-être revenir sur quelques conditions de
réussite pour mobiliser les acteurs et nouer des partenariats efficaces, c’est la question qui est posée.
Il nous semble à Brest métropole océane qu’il y a trois conditions de réussite, trois objectifs communs
que peuvent se donner l’ensemble des acteurs, pour se mobiliser ensemble au service de politiques
locales de l’habitat. La première condition, qui est essentielle mais pas suffisante, c’est d’avoir un vrai
projet urbain qui soit visible, qui soit clair, ambitieux, attractif. Qui soit, pour reprendre une formulation
utilisé ce matin par Joël Krikorian, un projet urbain aimable, qui soit réfléchi et partagé entre tous. Il
nous semble que Brest commence à avoir ce projet urbain à travers un certain nombre de réflexions
partagées et actées, à travers son projet d’aménagement et de développement durable, son
programme local de l’habitat, son projet de tramway.On peut dire qu'on a aujourd’hui un projet urbain
qui est clair et qui donne envie. Mais ce que l’on peut constater aussi c’est qu’aujourd’hui toutes les
agglomérations ont un projet urbain aimable et de qualité. C’est particulièrement vrai en Bretagne, il
suffit de voir les exemples de Rennes, de Nantes, de Lorient. Et ce n’est pas suffisant d’avoir ce projet.
Un projet urbain ce n’est pas uniquement un outil de communication, ce n’est pas uniquement un outil
de marketing. Ce qui nous semble aussi essentiel, c’est que ce projet urbain soit crédible et qu’on
40

vérifie constamment et en temps réel qu’il réponde aux attentes des habitants, mais aussi aux
préoccupations de l’ensemble des acteurs qui co-construisent avec la collectivité et ce mot de coconstruction
est important pour nous, la ville de demain. On doit constamment se poser un certain
nombre de questions concrètes dans la mise en œuvre de ce projet urbain. À Brest, on a annoncé que
l’on ferait 1300 logements par an, est-ce que c’est crédible. On a indiqué qu’on produirait 50% de
logements à coût abordable, comment on fait concrètement et ça veut dire quoi un logement à coût
abordable. On a indiqué que l’on mettait une priorité au renouvellement urbain, quelle méthode pour
réellement être en priorité sur ce renouvellement urbain et que ce ne soit pas un discours. On veut
faire revenir les jeunes ménages à travers des outils comme le Pass Foncier, comment on fait. On veut
développer des éco-quartiers, c’est un éco-quartier à Brest. On parle de diversité et de compacité des
formes urbaines, ça veut dire quoi également sur le terrain à Brest, avec l’ensemble des acteurs
comment on se met en mouvement. Pour nous, ça nous amène à une troisième condition au moins
aussi importante que les deux premières pour réussir le projet urbain et la politique locale de l’habitat,
c’est qu’il y ait une vraie confiance entre les acteurs. Et cette confiance repose sur des règles du jeu
claires, qui respectent les logiques d’acteurs de chacun, qui donnent la possibilité à chaque acteur de
s’exprimer et d’être écouté, d’être entendu, qu’on soit clair dans les positionnements de chacun, que
chacun connaisse son rôle et puisse compter sur les autres. Je crois que c’est peut-être ce qui
caractérise un peu… Ce que l’on essaye de développer dans le positionnement de la collectivité, c’est
certes un beau projet urbain, mais c’est surtout un projet urbain qui soit crédible, partagé, co-construit
avec l’ensemble des acteurs.
Carine Rocchesani : Et pour donner plus de visibilité à travers des actions concrètent de partage
d’expériences pour construire ensemble. Qu’est-ce qui est mis en place et qu’est-ce qui va évoluer ?
Jean-Philippe Lamy : Jean-Pierre Caroff le disait tout à l’heure, ce n’est pas récent ce souci à Brest,
et notamment autour des questions du renouvellement urbain, du travail sur les copropriétés. On a une
habitude et une envie du travail partenarial qui vient de loin. Je ne vais pas citer tous les outils que l’on
essaye de développer, mais peut être en citer quatre. Le premier qui est un peu le socle de notre
politique, c’est la conférence intercommunale de l’habitat. Elle vient d’un outil qu’avait mis en place
l’État, il y a quelques années, et qui s’appelait la conférence intercommunale du logement. C’était un
outil législatif rendu obligatoire dans toutes les collectivités pour traiter de la question du logement
social. Depuis la loi l’a supprimé. À Brest, on est peut-être une des seules collectivités de France où
l’on s’est dit que cet outil marchait bien et qu’il fallait l’utiliser comme outil de pilotage de la politique de
l’habitat. C’est donc une conférence qui se réunit régulièrement, qui regroupe des représentants de
l’ensemble des acteurs de l’habitat sur l’agglomération et qui a vocation à poser un avis sur toutes les
orientations politiques prises en matière de politique de l’habitat, avant toutes prises de décision. C’est
un lieu d’échanges, de partage, d’information, de suivi et d’évaluation des politiques, d’écoute des
remontées des problèmes. Voilà, c’est vraiment le socle de notre dispositif de gouvernance. Un
deuxième point important, c’est l’outil d’information, l’Observatoire de l’habitat. Là aussi, à Brest, on a
un des plus ancien observatoire de France, un vrai observatoire professionnel confié à l’Agence
d’urbanisme qui réfléchie sur le bon périmètre, qui est le périmètre du Pays de Brest, du bassin
d’habitat, qui est réactif et qui évolue en fonction de nos préoccupations et de nos demandes. On fait
en sorte que sa gouvernance et le partage des résultats soient justement partagés avec l’ensemble
des acteurs. Ça c’est essentiel pour poser ensemble le bon diagnostic et mesurer l’efficacité de nos
actions et réorienter nos politiques. Troisième outil développé de plus en plus, c’est véritablement la
production d’outils avec l’ensemble des acteurs de la chaîne de l’habitat à travers un certain nombre de
groupes de travail ou commissions issus de la conférence intercommunale de l’habitat.
Carine Rocchesani : On retrouve les mêmes acteurs mais avec des fréquences plus régulières ?
Jean-Philippe Lamy : On va retrouver les mêmes acteurs. Suivant les thèmes, ils vont êtres
différents. Publics, privés et depuis peu de plus en plus privés avec une vraie envie de contribuer. Je
vais citer simplement deux groupes de travail qui fonctionnent très bien. La commission
développement et diversification de l’offre, qui travaille sur des questions aussi concrètes que
« comment ouvrir une zone à l’urbanisation ? », « la production d’une charte pour le développement
durable des nouveaux quartiers », « quels sont nos objectifs communs collectivités-acteurs ? »,
« comment contractualiser ensemble sur nos objectifs communs avant l’ouverture à l’urbanisation ? »,
« comment produit-on des logements adaptés ? », « comment on réfléchit sur les questions évoquées
41

tout à l’heure comme concevoir de beaux espaces publics et comment on va les gérer ? ». Ce sont
vraiment des questions que nous nous posons. Le Pass Foncier ? Comment on répond à l’attente
d’accession à la propriété de jeunes ménages ? On a mis en place avec l’ensemble des acteurs, et là
on a mis en place un groupe de travail ad hoc avec l’ADIL, avec le milieu bancaire, avec le 1%, avec
les constructeurs, avec les notaires etc, et l’on a produit un outil spécifique à Brest qui s’appelle le
Passeport pour le logement qui doit donner une règle claire et lisible pour l’accédant à la propriété pour
que réellement ce Pass Foncier trouve un écho et puisse fonctionner sur Brest. Le résultat après
quelques mois, quand on regarde les statistiques au niveau national, c’est qu’en termes d’utilisation de
cet outil, on est dans les agglomérations de tête en France. Le dernier outil, c’est le Contrat. On a un
principe à Brest, c’est que l’on préfèrera toujours contractualiser en amont plutôt que d’utiliser une
règle et d’instruire des dossiers de manière administrative. Je le dis assez souvent, un projet
d’aménagement ou de permis de construire qu’on découvre au moment de la délivrance du permis de
construire, c’est un projet à problème. Ça va nous poser des problèmes, et ça va poser des problèmes
aux porteurs du projet. Il faut la règle du jeu et surtout discuter avant. C’est quoi nos objectifs, c’est
quoi nos engagements communs ? Sur un projet d’aménagement c’est quoi le sujet ? La maîtrise du
foncier, la forme urbaine, la concertation avec la population, la faisabilité du projet… Cette concertation
est systématique. On va traiter de la question des aides financières, des engagements de la
collectivité, du calendrier. Lorsque tout ça est traité, c’est formalisé sous forme d’engagements
communs et ensuite on met ça dans les tuyaux d’instruction administrative.
Carine Rocchesani : Nous avons réuni un échantillon d’acteurs que nous retrouvons dans les
différentes réunions de travail, commissions, conférences que vous venez d’évoquer. Nous avons un
banquier, un notaire et un aménageur. On va vous laisser la parole aux uns et aux autres, avec
l’objectif de savoir comment vous travaillez ensemble, comment ça se passe concrètement et vers quoi
on veut aller. Thierry Kervern, vous participez aux réunions, aux échanges ?
Thierry Kervern : Effectivement. À la lumière de ce qu’on a vu ce matin, la tache ne manque pas.
Rénovation énergétique, œuvrer pour la mixité sociale, œuvrer pour le confort des ménages, pour
l’accession sociale à la propriété, et je passe certainement des thèmes. Très clairement, l’union fait la
force, on réfléchi certainement mieux à plusieurs que seul. Ceci étant dit, un partenariat efficace c’est
quoi ? Tout d’abord c’est ne pas opposer les intérêts du privé avec ceux du public. Effectivement, le
secteur privé aura peut-être une vision plus commerciale ou plus de développement de chiffre
d’affaires, parce que c’est son rôle et son objet social. La collectivité aura plus un rôle social à
développer. Cet objectif doit être à deux niveaux me semble-t-il. Le premier niveau doit être global et
commun à tous les partenaires, et tous les partenaires doivent œuvrer dans ce sens, inspirés des
attentes des particuliers. C’est la première règle, que ce soit vraiment un besoin fondamental des
ménages, sollicitant ensuite les différents partenaires dans leurs domaines d’expertise avec une large
place laissée aux échanges. Vous avez parlé tout à l’heure du travail réalisé sur le Pass Foncier avec
le Passeport, je crois que c’est un exemple assez intéressant et assez pertinent qui peut être mis en
avant. Fixant également des objectifs réalistes, en termes de délais par exemple, en termes de coûts
abordables on l’a évoqué largement aussi depuis ce matin. Instaurant la rigueur mais aussi la
souplesse nécessaire pour adapter aux évolutions quasi permanentes sur le marché, et de la
réglementation également. Voilà donc un objectif global, et ensuite un objectif qui est plus propre à
chaque partenaire. La collectivité oeuvrant pour accueillir de nouveaux habitants, les nouveaux
habitants eux-mêmes trouvant plus d’accueil et plus de confort dans les différents logements, les
professionnels de l’immobilier développant leurs activités, leurs chiffres d’affaire, les banques recevant
plus de clients, faisant plus de crédits… Bref, tout le monde y trouvant son intérêt globalement.
Carine Rocchesani : Et alors le rôle du banquier dans tout ça ? Est-ce que ce rôle évolue et dans quel
sens faut-il le faire évoluer, ce rôle ?
Thierry Kervern : Le rôle du banquier et du secteur bancaire au sens large, dans ce dispositif ou dans
cette approche, on s’aperçoit que majoritairement les accessions à la propriété, les rénovations, les
programmes d’amélioration de l’habitat se réalisent dans l’immense majorité des cas à crédit. Donc, la
banque est un élément incontournable et largement sollicité par les ménages et la collectivité.
Carine Rocchesani : On n’a pas le choix, donc vous êtes incontournable.
42

Thierry Kervern : Compte tenu des coûts, l’autofinancement est effectivement rare. Le banquier peut
effectivement se contenter de ce rôle de fournisseur d’argent. Mais dans le cadre d’un partenariat,
justement, le banquier doit aller au-delà de ce rôle de financier et de prêteur, il lui faut une vraie
volonté. Une volonté politique, une volonté d’innovation, pour influer sur trois éléments. Le premier
élément, déjà, c’est d’avoir une offre bancaire qui puisse couvrir l’ensemble des besoins et justement
travailler sur l’axe de la diversité de l’habitat. Donc intervenir indifféremment dans le neuf, dans
l’ancien, en accession sociale, en prêt réglementé, en prêt bancaire classique, pour le financement de
l‘accédant comme pour celui de l’investisseur, au service de la mixité et de l’offre de l’habitat. Ensuite,
il doit être également force de proposition, par son expertise, comme tous les autres professionnels
intervenants dans le bâtiment, il peut apporter son regard pour la mise en place de systèmes financiers
particuliers. Je reprendrais encore l’exemple du Pass Foncier, mais ça a été une des occasions pour
les banques de sortir de l’application classique de la loi de finance habituelle et d’être force de
proposition pour avancer ou apporter leur pierre à l’édifice, et c’était fort intéressant d’ailleurs.
Accession sociale à la propriété, donc, mais la rénovation énergétique peut être également un domaine
dans lequel les banques apporteront leur contribution. Troisième élément, c’est celui du relais de
décision. C’est-à-dire que la collectivité met à disposition un certain nombre de moyens, un certain
nombre de leviers de développement ou d’équipements. Et le système bancaire au sens large par ses
réseaux, par son système informatique, par ses moyens de communication, peut et doit se faire l’écho,
la courroie de transmission, afin de faire connaître, de développer, d’expliquer tous ces dispositifs et
les possibilités à l’ensemble de sa clientèle.
Carine Rocchesani : Sur le financement de l’accession sociale, vous avez forcément dû évoluer, car il
y a encore quelques années c’était presque un terme péjoratif pour les banquiers.
Thierry Kervern : Effectivement, vous avez raison de le souligner. Le terme accession sociale, il faut
absolument tordre le cou à ce mot complément galvaudé quand on le prend au sens primitif, j’allais
dire, du terme. L’accession sociale, pour vous donner un exemple, quasiment 80% à 85% des primo
accédants sont éligibles au Pas Foncier. Des primo accédants que l’établissement que je représente
aujourd’hui a financé l’année dernière. Donc, le mot accession sociale n’a pas de sens hormis celui
d’être facilitateur d’accession à la propriété, et celui de ne laisser personne au bord du chemin et de
mettre les gens en situation de devenir propriétaire d’un bien en neuf dans les meilleures conditions
possibles. Mais vous avez raison de le souligner, le mot accession sociale n’est plus péjoratif comme il
a pu l’être par le passé dans le milieu bancaire.
Carine Rocchesani : Là, si on reste dans l’accession sociale, y a-t-il d’autres pistes qui pourraient être
envisagées, d’autres offres pour aller encore plus plus loin dans le partenariat justement avec la
collectivité ?
Thierry Kervern : Oui, je prendrais un autre exemple qui est celui de la performance énergétique des
logements. Il a été largement évoqué lors de la deuxième table ronde, mais je pense que ce chantier
est également très vaste et correspond aux objectifs d’œuvrer pour un habitat performant et
accueillant. Dans ce domaine également, où en Bretagne il y a 1,3 million d’habitations ou de
logements qui sont d’avant le 1 er janvier 1990, donc éligibles à l’éco-prêt à taux zéro pour citer un levier
de rénovation énergétique assez intéressant. Vous pensez bien que nous avons à travailler ensemble
pour que cette rénovation énergétique soit une réalité et puisse permettre aux collectivités notamment
de proposer une offre de logements les plus performants possible. Il reste à inciter, à faire connaître
aux ménages par une démarche la plus lisible possible, et adaptée aux possibilités de chacun. Vous
l’avez dit lors des tables rondes précédentes, un primo accédant qui a 33% d’endettement ne va pas
pouvoir mener à bien un programme de rénovation énergétique de 50 000 euros. Par contre, et là on a
les uns et les autres quelque chose à faire, il faut inciter ce ménage à aller jusqu’à l’expertise
énergétique pour voir s’ils ont 5000 ou 10 000 euros à dépenser, ou une capacité supplémentaire. À
quel endroit dans leur habitation ces 5000 ou 10 000 euros leur feront le plus de bien et seront le plus
efficace sur le plan énergétique. Là, peut-être que l’idée de la promotion de l’expertise énergétique, audelà
du diagnostic de performance énergétique, pourrait être une idée intéressante à travailler
ensemble avec la collectivité. C’est une idée qui me paraît intéressante.
Carine Rocchesani : Le lien vers Emmanuel Cornec, merci beaucoup. Emmanuel Cornec, Directeur
de FIMA Brest, aménageur lotisseur. Comment êtes-vous impliqué dans ces partenariats ?
43

Emmanuel Cornec : Le partenariat, pour nous, c’est relativement récent. Même si ça fait de
nombreuses années qu’on intervient sur tout le Pays de Brest et un peu sur la Bretagne aussi pour
aménager des lotissements. Cela fait quelques années que les liens se sont noués avec les
collectivités, pas seulement avec BMO mais avec les collectivités dans leur ensemble.
Carine Rocchesani : Sous quelle forme ces liens ?
Emmanuel Cornec : Ce sont des liens de préparation de dossiers, et effectivement des commissions
et conférences pour travailler sur des sujets particuliers, l’accession sociale, le Pass Foncier, les
formes urbaines nouvelles… Tout cela, on y travaille et l’on donne notre avis sur l’évolution de ces
éléments. Le développement durable aussi. Concrètement, on se rencontre en amont pas seulement
sur des dossiers particuliers, mais sur des généralités pour essayer de savoir jusqu’où l’on peut aller
en tant que professionnels dans l’acceptation de certaines évolutions.
Carine Rocchesani : C’est-à-dire ?
Emmanuel Cornec : Il y a plein d’exemples concrets. Par exemple, le Pass Foncier. Sa mise en place
sur la collectivité s’est faite à un moment où tout allait bien pour nous. On vendait tous nos terrains très
très chers à des gens qui avaient revendu un bien immobilier, qui avaient beaucoup d’apports.
Finalement le Pass Foncier, ce n’était pas une clientèle naturelle pour nous.
Carine Rocchesani : 2006-2007, on vendait à peu près tout à n’importe quel prix.
Emmanuel Cornec : Effectivement. À cette époque-là, il n’y avait pas vraiment de partenariats publicprivé.
Carine Rocchesani : Vous n’étiez pas très sensibilisés au problème, à l’époque.
Emmanuel Cornec : Non, par la force des choses. Maintenant, on s’est quand même mis autour d’une
table et l’on s’est dit que, effectivement, tous nos programmes partaient vers des quinquagénaires qui
revendaient leurs logements et qui étaient riches. C’était sûrement très agréable en tant que
professionnel, mais sur le plan du citoyen que nous sommes aussi il y avait là quelque chose
d’inacceptable. Finalement, pas de mixité sociale, pas beaucoup de logements sociaux dans nos
opérations.
Carine Rocchesani : Et les primo accédants avaient complètement disparu.
Emmanuel Cornec : Et les primo accédants étaient out complètement. Ce n’était pas très facile à
accepter finalement, ce n’était pas très légitime. On était en train de perdre en crédibilité et en légitimité
en tant qu’acteurs de ce marché.
Carine Rocchesani : La crise de l’immobilier, finalement, vous a obligé à vous poser des questions et
à entrer dans ces partenariats ?
Emmanuel Cornec : Moi, je le dis. Cette crise a énormément de vertus tout de même, parce que
quand tout roule on ne se remet pas en question. Il faut être au pied du mur et devant les difficultés
pour trouver les solutions au problème et trouver de nouvelles pistes pour rebondir. Donc, on s’est mis
autour d’une table pour parler du Pass Foncier, et l’on a convenu ensemble d’intégrer un certain
nombre de logements à prix abordables dans toutes nos opérations. Cela a pris corps dans le cadre du
PLH (programme local de l’habitat), qu’on a élaboré un peu ensemble car on a été consulté pour cela.
Il a été question d’intégrer dans nos opérations 30% de logements conventionnés, alors qu’avant il y
en avait très peu. Ensuite, 20% de logements en accession sociale, et puis les 50% restants étant des
logements libres.
Carine Rocchesani : Quel est votre regard d’aménageur sur cette contractualisation qui a été
évoquée ?
44

Emmanuel Cornec : Nous, on a participé à cette élaboration du PLH. On a dit que ces montants-là,
ces taux d’effort, étaient tout à fait acceptables. Nous avions encore 50% du logement dans le secteur
libre qui permettait de solvabiliser l’ensemble du montage. Il nous a paru tout à fait légitime que la
collectivité vienne mettre un peu le holà à un débordement total du marché, parce que c’est vrai que ce
n’était plus gérable. On avait du foncier dont les prix montaient d’une manière considérable, tant à
l’achat qu’à la revente. Des coûts de production qui dérapaient parce que tous les intervenants
montaient leurs prix autant qu’ils pouvaient. Il était bon pour nous d’avoir un coup d’arrêt, ça nous
permettait de dire au vendeur du foncier qu’on ne pouvait acheter aussi cher qu’autrefois car
maintenant on doit faire du social, on a 50% du programme qui n’est pas rentable.
Carine Rocchesani : Le marché est assaini aujourd’hui.
Emmanuel Cornec : Pour moi cela a permis d’assainir complètement le marché. C’est clairement la
contractualisation qui nous a permis de le faire. On ne sait pas où l’on en serait aujourd’hui, si on
n’avait pas eu un coup d’arrêt de la part de la collectivité grâce à ce partenariat.
Carine Rocchesani : Succès de l’opération aujourd’hui. Comment vous voyez l’avenir avec la crise ?
Est-ce que ça va pouvoir se prolonger ou est-ce que vous allez faire face à des difficultés ?
Emmanuel Cornec : On va faire face à des difficultés. On cherche des solutions tous les jours.
Aujourd’hui on a toujours cette imposition de locatif social que l’on continue à fournir. Par contre on n’a
plus 20% des logements accessibles mais c’est plutôt 80% et 70%, c’est tout le reste. Donc on n’a plus
de logements extrêmement chers maintenant. Pour tous les lots, les prix ont été revus à la baisse.
C’est un peu difficile, mais on a été obligé de revoir la densité de nos opérations. Là où on faisait 15
logements à l’hectare autrefois, ce n’était pas non plus très performant, mais c’était comme ça, on en
maintenant 25, 30, parfois 35. Ça permet aussi de rentabiliser, de trouver des marges de manœuvre
qui nous permettent de solvabiliser les opérations et finalement de survivre dans cette période. Avec
des formes urbaines nouvelles, que l’on essaye de promouvoir à notre façon.
Carine Rocchesani : On a parlé de densité, de nouvelles formes urbaines. Comment aller aussi vite
que l’envie, la logique, le voudrait ?
Emmanuel Cornec : C’est une vraie question, et peut-être que là on aura un point d’achoppement
entre nous, parce que la collectivité a décidé d’aller très loin dans les nouvelles formes urbaines et
dans la densification avec une ambition extrêmement forte. Nous, on va essayer d’accompagner ce
mouvement, bien entendu.
Carine Rocchesani : C’est son rôle.
Emmanuel Cornec : C’est son rôle et c’est parfaitement légitime. On le redit, car ils sont là pour
essayer de mettre en place une politique de l’habitat. Ils ont été élus pour ça, et donc c’est vraiment
leur boulot. Nous on va essayer d’y répondre et peut-être qu’on aura du mal parfois. On sait qu’on a
beaucoup de mal à vendre nos maisons lorsqu’elles sont mitoyennes de chaque côté. On a des
échecs commerciaux parfois lorsqu’on a des programmes trop denses. On sait que ça va dans le bon
sens, mais on est bien obligé de vendre nos terrains. Et si on n’y arrive pas, on aura du mal à
accompagner la collectivité.
Carine Rocchesani : Trouver des compromis…
Emmanuel Cornec : Il va falloir trouver des compromis. Nous avons des solutions, nous voulons
densifier. On pense qu’il y a là un challenge intéressant en terme environnemental, et au niveau
économique, au niveau évolution des modes de vie, on ne veut pas laisser passer. Nous ne sommes
pas des conservateurs qui veulent faire du 1000 mètres carrés à chaque fois. Mais, par contre, on
pense qu’il va falloir y aller par étape. Dans une opération comme la Fontaine-Margot, pourquoi ne pas
envisager d’avancer sur plusieurs tranches avec une mise en densité progressive. Pour préparer aussi
les esprits, en disant aujourd’hui on démarre sur une étape avec des maisons mitoyennes sur des lots
qui feront 350 à 400 mètres carrés, sachez que sur la tranche deux on aura des lots de 2, 3, 4
maisons…
45

Carine Rocchesani : Si c’est bien isolé ?
Emmanuel Cornec : Oui, mais ça n’est pas facile à vendre. On sait que l’évolution se fait. Elle se fait
car les gens prennent conscience, et c’est une bonne chose. Mais nous, en tant que professionnels, on
ne peut pas se permettre de rester avec des terrains sur les bras.
Carine Rocchesani : Pédagogie, communication pour faire avancer dans le concret.
Emmanuel Cornec : On y travaille. Avec la collectivité on est prêt à s’engager là-dessus et à faire des
actions de communication sur des opérations particulières pour bien montrer aux gens que c’est par là
qu’il faut aller. On pense qu’on va réussir à le faire. Pour faire nos fameux lotissements denses, on
veut aussi convaincre d’autres professionnels que sont les constructeurs de maisons individuelles. De
faire évoluer aussi leurs plans types. Parce que la maison un peu plan-plan avec une toiture double
pente qui ressemble à une boîte à chaussures, ce n’est pas excitant mais c’est ce qui se vend
aujourd’hui. On a envie qu’ils évoluent vers des maisons plus urbaines.
Carine Rocchesani : Proposez-leur autre chose de plus sympa peut-être ?
Emmanuel Cornec : Oui, on essaye de le faire et on demande à nos collègues constructeurs
d’adapter leurs constructions. L’objectif est très ambitieux, c’est normal et légitime. Attention de ne pas
aller trop vite. N’oublions pas l’adage qui dit « c’est avoir tort que d’avoir raison trop tôt », on risque de
décevoir beaucoup de primo accédant, ou d’accédant tout court. Attention aussi, au risque de leur faire
quitter l’agglomération. C’est ce qu’ont connu certaines collectivités. Je pense à Nantes métropole qui,
il y a quelques années, a tout misé sur le collectif. Ils ont voulu de la ville avec de vrais immeubles. Ils
l’ont fait et ça a bien marché. Mais aujourd’hui, les élus de Nantes métropole nous demandent, à nous
aménageurs, ce que l’on a comme type d’aménagement pour faire du lotissement dense. Ils sont en
recherche de ce produit car c’est là-dedans que se logent les familles. Les familles ont besoin de ce
type de logements. Ils se sont rendu compte que les familles avaient déserté Nantes métropole et,
qu’aujourd’hui, ils ont beaucoup de classes qui ferment. N’allons pas trop vite. Fixons nous des
objectifs ambitieux, c’est votre rôle et c’est parfaitement légitime, mais essayons de procéder par
étapes. Nous, notre rôle en tant que professionnels c’est de dire, voilà aujourd’hui le marché est à telle
maturité et voilà ce que l’on peut accepter. On peut pousser le bouchon un petit peu plus loin, bien
entendu, le risque c’est nous qui le prenons, c’est un risque commercial. On le pousse un peu plus loin
mais pas trop non plus. On va dire ça, on le fera dans deux ans et ça, dans trois ans.
Carine Rocchesani : Le message est bien passé. Alors, est-ce que Jean-Pierre Troche, notre grand
témoin, aurait un commentaire avant de passer la parole à Maître Gestin ?
Jean-Pierre Troche : J’allais faire un commentaire, rapidement, après notre ami banquier, et puis je
ne regrette pas d’avoir attendu. Je crois que le premier commentaire qu’il faut faire, c’est qu’aujourd’hui
il faut qu’on avance ensemble nos problèmes mais qu’aucun des acteurs qu’on a autour de la table,
qu’il soit banquier ou aménageur et c’est très clair dans ce que vous venez de dire, ne peut créer la
solution si l’ensemble des gens ne sont pas autour de la table. Je n’ai pas envie de dire innovation, car
aujourd’hui c’est la solution qu’il faut chercher. C’est quand même nouveau, on a beaucoup produit la
ville chacun dans son coin et, aujourd’hui, produire la ville durable se joue plus en produire quelque
chose qui soit attractif dans la centralité, dans la densité et dans la ville, que dans le péri urbain. La
bataille du péri urbain se joue ici, elle ne se joue pas à 30 kilomètres. Ce n’est pas en interdisant à 30
kilomètres, c’est est-ce que je produis des choses attractives pour les gens qui aujourd’hui vont à 30
kilomètres. Ça, on ne sait pas le faire si on n’a pas tout le monde autour de la table, si on n’a pas tout
le monde autour d’un débat très complexe. Alors, petite remarque, mais ce n’est pas une pique contre
le Crédit Mutuel car je participe à un programme où le Crédit Mutuel est très innovant sur l’accession à
la propriété des ménages modestes appuyé par la Fondation de France, d’ailleurs je crois qu’il y a un
des opérateurs dans la salle Les compagnons bâtisseurs de Bretagne. S’il y a une chose qui paraît
évidente, parce que ce programme regarde aussi les problèmes de la propriété durable dans le temps,
donc tout ce qu’on s’est dit, c’est qu’on s’aperçoit aujourd’hui que ce qui manque c’est justement un
partenariat qui crée de nouveaux outils financiers, et dans lequel l’outil financier n’est pas géré que par
le banquier. L’appréciation de la confiance est faite par d’autres partenaires, l’association qui
46

accompagne les ménages etc. Dans des cas très précis, ce ne sont pas forcément les plus modestes.
C’est aussi le retraité qui arrive à 60 ans, il est dans une copropriété où il faut faire des travaux, il a une
petite retraite, il a été interdit bancaire il y a cinq ans etc. On monte tout un truc pour tout réhabiliter, on
va à la banque et ça ne marche pas parce qu’il ne rentre pas dans les critères. Par contre, si on a une
association qui travaille avec ce monsieur, qui fait une forme d’accompagnement, et je fais attention
parce que pour moi accompagnement social ça peut être une sorte de mise sous tutelle alors que là ce
n’est pas du tout ça, qui rend la personne plus responsable dans son projet, on l’accompagne etc, et
ça peut être pour une copropriété dégradée, de l’autoconstruction etc. Mais il y a le rôle d’un opérateur.
À ce moment-là, on dit, puisqu’on est en train de le faire pour le partenaire banquier, puisque vous me
reconnaissez à moi, autre opérateur, cette fonction et que vous avez confiance, je vous crois presque
sur parole quand je vous envoie tel monsieur qui normalement aurait eu un refus, et cette fois-ci je
prête. En matière de traitement des propriétés un peu pathologique, création de formes innovantes, je
pense justement à des lotissements denses qui se font aujourd’hui en Bretagne près de Rennes, c’est
très clair que ça se fait en partenariat pour rechercher des formes un peu nouvelles. L’autre point, qui
est un point constant mais peut-être que le notaire nous dira quelque chose là-dessus, je crois que
cette innovation-là c’est de mettre autour de la table le financier, l’aménageur mais aussi la recherche
de nouvelles formes de gestion et de formes de propriétés. Durant le débat de tout à l’heure, je
bouillais un peu parce que tout le monde avait un peu raison, mais je crois qu’il faut refaire un pas
vers… On regarde les éco-quartiers Allemands, tarte à la crème pour ceux qui ont fait du
développement durable, ils ont été à Fribourg. C’est formidable, est-ce qu’on va faire pareil ? Je suis,
moi, un peu prudent. Pas parce qu’on ne peut pas transposer etc. Mais parce que ce ne sont pas les
solutions techniques et architecturales des éco-quartiers qu’il faut transposer, c’est le mode de faire et
le partenariat avec le mode de faire. Et on se rend compte que l’éco-quartier en question a été fait
parce que c’est quelque chose qui ressemble un peu aux coopératives d’habitants qui renaissent dans
ce pays, dans un certain nombre d’endroits. Parce que des habitants se sont regroupés et ont été à
l’initiative de l’opération, que le financier a été associé avant même qu’il y ai un trait de dessiné, la
collectivité a été associée. Et ce n’est pas de l’innovation sur les logements mais sur l’espace collectif
public, ou l’espace semi privé géré de manière différente, avec des formes de gestion nouvelles, des
formes de propriétés qui peuvent être différentes, c’est-à-dire éventuellement la dissociation du sol
avec un certain nombre d’autres choses. On voit très bien que le débat aujourd’hui tourne autour du
mode de faire dans le partenariat où toutes les composantes sont là. Et c’est ce qui permet au financier
d’être innovant et à l’aménageur aussi. Et l’aménageur, quelque part… Je vous entendais mais… Il y a
des points communs à beaucoup de PLH aujourd’hui. Il y a deux choses qui ont été sous-estimée dans
les PLH. D’abord, c’est la relation entre la politique locale de l’habitat et le PLU. Il faut arriver à réfléchir
aux deux en même temps. Deuxièmement, le fait qu’un des premiers outils de la politique de l’habitat,
ce n’est pas les fiches 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 du plan d’action du PLH, c’est probablement la convention
publique d’aménagement, le contrat qu’on va passer avec un aménageur pour mettre en œuvre soit
une opération d’aménagement dans laquelle c’est bien les produits habitats, et c’est plus compliqué
que logements social ou privés, mais c’est aussi quel type de logement pour quel ménage, quel public
cible, comment ça va vivre etc. Tout ça, ce sont des questions qu’il faut traiter avec l’aménageur. Ça
change complètement le métier de l’aménageur. Avec un nouveau métier qu’il faut créer pour
l’aménageur et le financier, parce que là les outils de financement, il faut les trouver, côté notaire aussi
je vais vous dire pourquoi, c’est comment aujourd’hui on refait la ville sur elle-même. Parce que,
quelque part, tous nos mécanismes financiers, ou le mécanisme de l’aménagement, celui de la ZAC, a
été inventé dans ce pays au moment où les villes se développaient en surface par un mécanisme
économique finalement très simple. C’est comment je capte une partie de la rente foncière, de la plusvalue
sur des terrains qui normalement irait dans la poche des propriétaires, pour réaliser les
équipements publics pour urbaniser les champs de betteraves. C’est un peu ça le mécanisme de la
ZAC. Parce que la collectivité publique fait plus d’investissements ça a plus de valeurs, donc ça permet
de réaliser ça. Ce mécanisme économique, on ne sait pas le faire. Quand on parle de surélever un
étage à Brest sur des copropriétés, on est en train d’essayer de régler le même problème. Comment
crée-t-on de la valeur en tissu urbain existant pour pouvoir faire du renouvellement urbain ? Et là, on
parle d’un immeuble alors qu’il faudrait parler du quartier, il faudrait parler de l’espace collectif. Il
faudrait avoir un projet d’ensemble et de nouveaux mécanismes de création de valeur, avec des outils
financiers nouveaux, pour faire le renouvellement urbain.
Carine Rocchesani : Continuons le tour de table avec l’avis du notaire, Maître Gestin. Vous avez
aussi participé à toutes les commissions, conférences, notamment pour l’élaboration du Passeport
47

pour l’accession des ménages. Par rapport à tout ce qui vient d’être dit, quelle est votre vision d’un
partenariat efficace ?
Maître Christian Gestin : Je crois qu’il y a deux choses. Au niveau des notaires nous intervenons à
deux stades. Le premier c’est la rédaction de contrats, de conventions. Je dirais que, pour faire un lien
avec la deuxième commission où il y avait une idée qui me venait par ce qu’il y a des problèmes de
copropriétés, on a vu que c’est très important que l’on ai le bon mode de gestion dès le départ, et l’on
s’aperçoit que nous ne sommes pas assez associés en amont. C’est-à-dire que nous devrions êtres
associés dès le stade du permis pour savoir quel mode de gestion nous allons faire. Un permis de
construire en indivision, ce n’est pas pareil qu’un permis unique, un arrêté de lotissements… Souvent
nous arrivons après, l’arrêté de lotissements est devenu définitif, le permis aussi, et l’on nous dit vous
allez faire le mode de gestion à partir du document d’urbanisme qui a été obtenu.
Carine Rocchesani : Pour vous, c’est trop tard.
Maître Christian Gestin : C’est trop tard. Je crois qu’il faudrait le faire en amont et qu’on soit associé.
Comme dit M. Lamy, qu’on contractualise en disant est-ce que la collectivité va accepter de recevoir tel
espace public, tel espace vert, etc, pour que la conception du mode de gestion soit déterminée à partir
de toutes ces règles-là. C’est un premier point. On intervient aussi au niveau de la rédaction des
contrats dans le cadre du PLH par exemple, les 50% de logements à coûts abordables. Par exemple,
BMO vend des terrains à des promoteurs en réduisant le prix et en demandant effectivement qu’il y ait
50% de logements à coûts abordables. On est en train d’essayer de réfléchir à des clauses que l’on
appelle anti-spéculatives, qui consistent à dire « monsieur le promoteur, vous avez eu un terrain moins
cher parce que vous vous êtes engagé à faire des logements à coûts abordables, qu’est-ce qu’on met
comme clause ? » Parce que s’il y a une obligation et qu’il n’y a pas de sanctions, on n'y arrive pas. De
la même façon, il faut aussi descendre au deuxième degré, c’est-à-dire au niveau des acquéreurs des
appartements. Ils ont eu des logements à coût abordable, et c’était l’objectif du PLH…
Carine Rocchesani : S’ils les revendent, s’il y a des spéculations ce n’est pas normal…
Maître Christian Gestin : Il faut effectivement que l’on détermine des clauses. On est en train d’y
travailler et tous les jours on travaille et on retravaille parce que ce sont des choses dont on s’aperçoit
que… La nature humaine est capable de plein d’innovations, et c’est au fur et à mesure que nous
adaptons nos clauses. On essaye de faire au mieux.
Carine Rocchesani : Adapter en permanence.
Maître Christian Gestin : C’est notre premier rôle. Notre second rôle est celui de conseil. On est
notamment conseils privilégiés des propriétaires de terrains, des paysans qui vont vendre leurs terrains
au fameux lotisseur qui vient nous voir, qui a signé un premier compromis et qui nous dit « le PLH est
arrivé, il faut faire 50% de logements à coûts abordables, il faut que tu ailles revoir le paysan pour lui
dire que le prix est trop élevé. » Je peux vous dire que ce n’est pas facile, parce qu’il nous attend et
nous dit « tu es bien gentil, mais j’ai vu mon voisin qui a vendu plus cher. Tu te fous de moi. Ce qu’on
me raconte c’est des bêtises. » Là aussi, ça serait très important d’associer les propriétaires de foncier
à l’opération. Qu’ils aient une rencontre avec BMO et qu’on contractualise entre le lotisseur, BMO et le
propriétaire du terrain en disant « voilà ce qu’on veut faire. » Le vendeur du terrrain pense toujours
qu’on lui raconte des trucs et qu’une fois qu’il aura signé on fera autre chose.
Carine Rocchesani : Qu’est-ce qui vous aiderait pour vous faciliter la tâche sur le terrain ?
Maître Christian Gestin : Je crois que ce serait pas mal, effectivement, que le propriétaire des terrains
puisse avoir des rencontres avec les gens de BMO pour lui dire que c’est bien ça que l’on veut. Et se
mettre d’accord au cas où ce ne serait pas ça que l’on a prévu, que le prix du foncier bouge. On en
parlait l’autre jour avec Emmanuel Cornec sur un dossier, et je crois que c’est quelque chose qui doit
pouvoir être négociable, que la valeur du terrain dépende de ce qu’on va en faire. Si vous ne pouvez
faire que de l’espace vert, ça ne vaut pas grand-chose. Si vous pouvez densifier de façon plus
importante, ça vaut plus cher. C’est comme ça que raisonnent les propriétaires. À partir de ce momentlà,
la contractualisation tripartite, vendeur de terrain-promoteur lotisseur-collectivité, est très importante.
48

Carine Rocchesani : En ce qui concerne les attentes, plus particulièrement ? On parle de partenariat
dans le travail avec BMO. Est-ce que vous avez des attentes pour êtres plus efficaces ?
Maître Christian Gestin : Là-dessus, je peux faire le retour de ce que j’entends moi des lotisseurs et
des promoteurs. J’ai un peu le sentiment qu’ils ont l’impression d’êtres ballottés entre différents
services, qu’il y a beaucoup de monde autour de la table, et qu’ils aimeraient bien de temps en temps
avoir un interlocuteur unique qui va se charger de cette opération et être leur porte-parole auprès des
différents services. Que cette personne sera l’interlocuteur.
Carine Rocchesani : Un par dossier, quel que soit le service mais l’idée est de se mettre d’accord en
amont avant la rencontre.
Maître Christian Gestin : Il faut être le plus efficace possible.
Carine Rocchesani : Merci. Est-ce qu’il y a un commentaire sur le partenariat, Jean-Pierre Troche.
Jean-Pierre Troche : C’est un peu redire ce que j’ai dit…
(Bruits – Interruption de la conclusion par l’arrivée d’une manifestation de chômeurs et de mallogés)
49

Clôture de la journée par Jean-Pierre Caroff, Vice-président de Brest métropole océane, chargé
de l’urbanisme et de l’habitat.
(La clôture de journée est perturbée par une manifestation de chômeurs et de mal-logés)
Carine Rocchesani : Nous avons une manifestation. Cela tombe bien, nous sommes pratiquement à
la fin. Jean-Pierre Caroff va avoir du mal à faire sa conclusion… Que revendiquent-ils, vous avez des
informations ?
Carine Rocchesani, s’adressant aux manifestants qui scandent leurs slogans : On a bien
compris, mais qu’il y en ait un qui vienne, dans cas-là. Venez nous rejoindre. Venez nous le dire, il y a
un micro… On vous laisse la parole pendant 5 mn et après on continue. Ça marche ?
Un manifestant : Que 5mn, comme d’habitude !
Carine Rocchesani : C’est déjà pas mal.
(inaudible)
Carine Rocchesani : Venez, ne restez pas dans le fond. Qu’il y en ait un qui vienne.
(inaudible)
Carine Rocchesani : Voilà les représentants.
Un manifestant : Nous ne sommes pas des représentants…
(inaudible)
Un manifestant : On communique justement par communiqué et il y a une première partie de tract à
vous lire. Il y a quelques questions à vous poser aussi, parce qu’on s’estime acteurs principaux de
l’habitat à Brest, car évidemment nous sommes soit propriétaires avec le couteau sous la gorge soit
locataires avec très peu de loyer mais le couteau sous la gorge aussi. On va commencer par une
première lecture de texte.
Une manifestante : Bonsoir. Les politiques du logement depuis les années 80 ont visé à fragiliser le
statut locatif des précaires qui ne sont pas propriétaires de leurs logements, afin de relancer la
spéculation immobilière. Les bailleurs sociaux n’ont cessé de multiplier les expulsions pour impayés ou
nuisances. La précarité du logement liée aux politiques municipales d’urbanisme est une mécanique
en plein essor qui vise les personnes les plus pauvres mais attaque aussi les locataires à revenus
modestes et moyens, logés dans les zones à fort potentiel spéculatif. La ville ne s’organise et ne se
construit plus à partir des activités économiques et productives, mais à partir du poids financier et la
capacité spéculative de ses habitants. Résultat, les valeurs immobilières ne cessent d’augmenter et
permettent l’embourgeoisement des centres économiques poussant chômeurs et salariés précaires à
s’exiler vers la périphérie, voire à se réfugier dans des taudis ou squats. Les politiques publiques de
Brest privilégient l’amélioration des conditions de logement des ménages à revenus aisés et moyens,
et laisse la loi du marché fixer les loyers faisant disparaître l’habitat privé bon marché. Certes, il s’agit
de logements vétustes, mais aucune solution alternative n’est mise en place pour les plus fragilisés. Le
nombre de logements vacants dans les zones attractives ne cesse de progresser pour le seul compte
de BMH, Bretagne métropole habitat. 334 logements étaient vacants au 30 décembre 2008. La
vacance dans les villes favorise une pénurie artificielle entraînant des hausses locatives et
immobilières. Les municipalités de gauche comme de droite ont adopté les discours discriminants :
Nous accueillons déjà beaucoup de pauvres et d’immigrés, il faut faire de la mixité sociale, on rénove
les banlieues, on détruit les quartiers HLM, on développe les politiques sécuritaires. Il s’agit alors
d’implanter les classes moyennes dans ces futurs quartiers. Nous dénonçons cette injustice sociale et
ces politiques d’exclusion. Nous revendiquons l’application du droit de réquisition, la construction
50

massive de logements sociaux sans plancher de revenus, la baisse significative des loyers et leur gel
immédiat, l’interdiction de toute expulsion sans relogement décent immédiat. Merci.
Un manifestant : Sinon, on comptait un peu partager le cocktail avec vous ensuite. Donc on a
quelques questions qu’on se pose et le temps, peut-être, que vous puissiez préparer le dossier je vais
vous les lire. Comme ça, le temps des interventions, vous pourrez y réfléchir. Voilà, certaines
personnes se sont endettées il y a quelques années quand le prix de l’immobilier était au plus fort.
Aujourd’hui ils sont parfois sans emploi et doivent brader leurs biens pour pouvoir toucher le RSA. Cela
pose la question : est-ce qu’on se dirige à terme vers une crise de la solvabilité à l’Américaine en plus
de, évidemment, se diriger vers des crises personnelles ? Il y a un autre point aussi, c’est que pour 90
000 euros empruntés il faut payer 130 000 euros en tout, une fois remboursés les prêts bancaires
quand on veut accéder la propriété. En fait, les banques se mettent une grosse grosse part de nos
revenus dans les poches. Qu’est-ce qu’on peut faire contre ça, qu’est-ce que vous en pensez ? Il y a
aussi une loi en préparation pour obliger à mettre les logements vacants sur le marché. Combien de
logements sont vacants à BMO ? Pourquoi certains sont-ils vacants depuis si longtemps notamment
dans le quartier de Saint-Martin ? Que deviendront les logements sociaux dans la construction est
subventionnée aujourd’hui et qui devraient quitter le domaine public, entre guillemets, dans dix ans ?
Un autre point, aujourd’hui sans emploi, quelqu’un ne peut pas toucher d’aides parce qu’il travaillait
l’année dernière. Il y a une espèce de… Les revenus faisant référence sont ceux de l’année d’avant et
ça met des gens dans des conditions très difficiles. Avec l’augmentation du coût de la vie est-ce qu’on
ne peut pas penser aussi à diminuer le seuil du revenu donnant droit à l’aide au logement ? Encore
deux petites questions : le nombre de SDF augmente en France, qu’elle est la situation sur Brest ? La
construction de logements sociaux est-elle en rapport avec les besoins ici ? Notamment à Pontanézen
il y a eu énormément de logements détruits, donc combien de logements reconstruits pour combien de
logements détruits ?
(Bruits)
Carine Rocchesani : Merci pour l’animation, je peux reprendre le micro ? Je continue. Maintenant je
propose de répondre à vos questions. C’était très bien, les messages sont bien passés, ne le prenez
pas mal, soyez positifs… Maintenant, le but du jeu, c’est de répondre à vos questions mais de façon
audible. Vous êtes d’accord ? Alors c’est parti. Je dis ça pour ceux qui font du bruit de fond. On
reprend le bruit après, on vous répond. M. Caroff ? Jean-Pierre Caroff va vous répondre de façon
collective. Vous êtes d’accord pour qu’on réponde à vos questions ?
Jean-Pierre Caroff : Bien évidemment, sur la liste de toutes ces questions, on ne va pas pouvoir
répondre de A jusqu’à Z, mais il y a un certain nombre d’éléments, d’éclairages que l’on va pouvoir
apporter et dans l’esprit de ce qui est notre rencontre aujourd’hui. À savoir, une rencontre des
différents acteurs pour une écoute mutuelle une compréhension des problèmes des uns et des autres
et pour les intégrer dans les préoccupations respectives. Et les questions que vous posez sont
effectivement les questions de fond. Elles sont les questions de fond parce que, comment fait-on pour
que l’ensemble de nos concitoyens puissent se loger, trouve une solution au logement satisfaisante,
décente, sur notre territoire ? C’est bien là qu’est l’enjeu. C’est la raison pour laquelle… Les réponses
à ce type de question nécessitent une mobilisation de l’ensemble des gens concernés. C’est la raison
pour laquelle je vous explique ce que l’on fait aujourd’hui ici, dans un contexte où on est très nombreux
parce que c’est la première fois que l’on a mis en place ce type de dispositif. Avec comme perspective,
et on en est tous conscients et c’était ce que je m’apprêtais à annoncer, qu’au-delà de l’interpellation
mutuelle et de la mobilisation de l’ensemble des acteurs professionnels et des représentants
d’associations d’habitants qui sont là dans la salle eux aussi, de la nécessite de coupler cette réflexion
avec l’ensemble des habitants dans la prochaine édition. C’est ce qu’on avait en tête.
(Bruits – Interpellations inaudibles)
Jean-Pierre Caroff : Attendez, là-dessus je vous explique simplement ce que nous faisons là. Puisque
vous venez de nous interpeller, je vous dis ce que nous faisons.
51

Carine Rocchesani : Jean-Pierre Caroff ce qu’on peut faire aussi, c’est passer le micro peut-être à
nos deux témoins qui viennent du national comme ça on poursuit le débat avec vos questions qui sont
extrêmement pertinentes.
Jean-Pierre Caroff : Tout à fait. Il y a quelques questions sur lesquelles je voudrais donner une
réponse précise. En ce qui concerne la production de logement social, la production de logement
social sur notre agglomération est une production soutenue depuis des années. Puisque nous
sommes passés… Il y avait 11 000 logements sociaux à Brest en 89, aujourd’hui il y en a 16 000 dans
le parc de BMH. Une augmentation de 5000 en vingt ans, c’est la création d’un gros organisme. Donc,
on est dans un contexte où vous avez raison, produire. Deuxième chose, mais pas à n’importe quel
prix. Les conditions de financement du nouveau logement social font que souvent les loyers sont trop
chers. On a été de ceux qui ont défendu et obtenu, au plan régional, que l’on ai des possibilités de
financement qui permettent des loyers de sortie plus bas, dans notre jargon technique ce sont les
PLAIO. Je dis ça pour les professionnels qui sont dans la salle, qui visent à avoir une partie de l’offre
dont le loyer ne dépasse pas le loyer maximum pris en compte dans le calcul de l’APL, pour que l’APL
joue son rôle. C’est une préoccupation et nous avons 30% de nouvelles productions qui sont dans ce
cadre-là. Mais il y a aussi le parc privé. La question que vous posiez par rapport au parc privé, je
suppose que ce que vous demandez ce n’est pas que l’on puisse loger ceux qui n’ont pas les moyens
dans le parc privé qui tombe en botte, c’est-à-dire dans ce qui est complètement en état de
désuétude ? C’est qu’il y ait des réponses adaptées aux moyens des uns et des autres. Et bien,
ensemble tous les acteurs présents ici, on a mis en place la notion de logement à coût abordable de
façon à ce qu’il y ait une partie de l’offre chaque année qui soit à des prix de sortie soit en accession
soit en locatif qui prennent en compte les capacités de payer des uns et des autres.
Un manifestant : La taxe d’habitation qui augmente de 10%, ça ce n’est pas un gros problème ? Et
d’attendre un an et demi au chômage pour avoir droit à une habitation à loyer modéré…
Jean-Pierre Caroff : Je vous précise… (Bruits – Interpellations) Je vous précise tout de suite que sur
Brest, il n’y a aucun critère de durée minimale de chômage pour avoir un logement. La deuxième
chose, c’est qu’il n’y a aucun seuil minimum de revenus pour avoir droit à un logement.
Carine Rocchesani : On va proposer de prolonger le débat avec Franck Caro qui propose d’amener
un…
Jean-Pierre Caroff : Franck Caro voulait également apporter des éléments en complément.
Franck Caro : Je ne sais pas si on peut apporter des éléments parce que, quand on est effectivement
dans votre situation de galère absolue, visiblement, par rapport au logement, je ne connais pas vos
situations individuelles, mais juste vous rappeler… Nous qui avons une petite vision nationale sur un
certain nombre de vos questions. Vous dire qu’aujourd’hui il y a quand même, je le disais juste avant
que vous n’arriviez, 800 000 ménages qui sont en situation d’habitat insalubre. C’est-à-dire que quand
ils rentrent chez eux ils sont en vrai danger pour leur santé et celle de leurs enfants. 800 000 ménages,
ça fait à peu près quasiment 2 millions de personnes qui vivent dans cette situation. Je voulais juste
vous rappeler, je le disais avant mais ce n’est pas parce que vous êtes là mais je le redis, la situation
brestoise comparativement à d’autres situations, la politique menée ici à Brest, on venait de témoigner
sur le fait qu’elle était relativement exemplaire. Même l’une sur laquelle historiquement, ça ne va pas
vous satisfaire parce que quand on est dans la galère, ça ne satisfait jamais, mais qu’elle était
historiquement… Aujourd’hui au niveau national c’est une des situations les plus satisfaisantes au
regard du droit au logement. (Ça siffle dans la salle). La situation bretonne est globalement
satisfaisante au regard du droit au logement. Par pour ceux qui sont exclus de fait, mais quand vous
regardez en pourcentage des galères. (Bruits – Interpellations). On me demande témoigner alors je
réponds en partie. Je dis simplement que, en termes d’habitat, Brest a des soucis comme partout
ailleurs, il y a un parc qui est vétuste, mais les actions menées aujourd’hui par les politiques avec les
moyens qu’ils ont est globalement regardée au niveau national comme un exemple. Évidemment ce
n’est pas totalement satisfaisant pour vous, mais c’était un témoignage que je pouvais apporter pour
vous donner cet éclairage national de la situation. C’est un peu pire ailleurs, et elle n’est pas
satisfaisante, on est tous d’accord.
52

(Bruits – Interpellations : Il faut être paraplégique pour avoir un logement ? C’est de la provo !...)
Carine Rocchesani : Autres réflexions ? Parce qu’on va prolonger le débat si…
Un manifestant : Ce n’est pas un débat s’il n’y a que deux personnes qui…
Carine Rocchesani : On fait tourner le micro. Venez.
(Bruits – Interpellations)
Jean-Pierre Troche : Je crois effectivement qu’on ne peut pas dire qu’il y a une situation exemplaire
ou pas. Simplement le témoignage que l’on pourrait avoir c’est le suivant. C’est de dire que, finalement,
vous avez posé toute une série de questions qui chacune est complètement pertinente. Touts ces
questions étaient pertinentes. Et le débat qu’on était en train d’avoir, c’était de dire, et moi je suis prêt
car je suis soi-disant un expert national, à faire une certaine forme d’autocritique. Car aujourd’hui, sur
toutes ces questions pertinentes il est très difficile d’avoir un débat citoyen où tout le monde s’exprime.
Pourquoi ? Parce que et les experts et les politiques prennent la parole et on créé un système qui
paraît très difficile… Quand on créé du logement HLM et qu’on dit, tiens voilà un nouvel immeuble, ah
oui mais c’est compliqué parce qu’il y a 10% des logements réservés pour lui, 15 % pour le Préfet
etc… Plus personne n’y comprend rien et l’on se dit, voilà moi je suis demandeur de logement et…
Un manifestant : On m’assène des chiffres et je n’y comprends rien.
Jean-Pierre Troche : Voilà. Exactement. Alors, un des débats que l’on souhaitait avoir, c’était
effectivement comment dans une politique de l’habitat aujourd’hui on arrive à avoir beaucoup plus à
des voix plus démocratiques et citoyennes où l’on prendrait toutes ces questions. Et c’est vrai que
toutes ces questions que vous avez posé, et une par une, demanderaient des débats longs. Elles ne
demandent pas une explication comme ça avec un mot, un chiffre, c’est mieux ou c’est moins bien à
Brest. C’est vrai que ce sont des choses tout à fait légitimes.
Un manifestant : Il n’y a pas beaucoup de concret dans ce que vous venez de dire. On parle de
démocratie, que Brest est presque même à l’avant-garde des logements modernes et du social. Et que
la sous-préfecture de Brest, en tant que sous-préfecture démocratique, ne peut pas se permettre de
ramener sa grande garde mobile pour virer des gens qui sont la précarité. Et bien oui. En démocratie,
citoyenneté…
(Bruits – Applaudissements)
Carine Rocchesani : Est-ce que vous avez d’autres messages à faire passer ? Profitez-en vous avez
le micro.
Un manifestant : Juste un exemple parce que les discours politiciens en fait sont très très ennuyeux.
Enfin, ça a l’air d’intéresser du monde, quand même, mais…
Carine Rocchesani : Mais ça a été concret aujourd’hui. On a parlé d’accession sociale, on a parlé de
choses très concrètes. Juste avant que vous arriviez.
Un manifestant : Et du coup il y avait des personnes qui étaient là pour apporter leur témoignage ?
Carine Rocchesani : Vous êtes arrivés à ce moment-là.
Un manifestant : Des habitants ? Des personnes que vous avez aidées ? Des personnes qui sont
dans les nouveaux logements sociaux que vous avez faits ? Il sont où ces gens-là ?
Carine Rocchesani : Il y a eu des copropriétaires, des gens qui…
Un manifestant : Donc des propriétaires, pas des gens qui sont en HLM ?
53

Carine Rocchesani : Vous serez peut-être propriétaire un jour, ce n’est pas un drame d’être
propriétaire. Ce n’est pas grave…
Un manifestant : Donc, je vois que la réunion des propriétaires de Brest est quand même venue se
brosser dans le sens du poil !
Jean-Pierre Caroff : Il ne faudrait pas faire les questions et les réponses. Vous pourriez entendre qu’il
y avait une représentante des associations de locataires qui est intervenue, qui était à la tribune dans
l’un des débats. En fait, l’objet de notre rencontre aujourd’hui tourne bien autour de cette idée que pour
améliorer les réponses, autrement dit les réponses à vos questions, car ce sont les bonnes
questions… Ce sont des questions transversales, comment on loge tout le monde, à quelles
conditions, comment ça se passe, sous diverses formes. Ce n’est pas la collectivité par un document
que l’on appellerait le programme local de l’habitat et qu’elle aurait élaboré seule, elle peut très bien
avoir un beau document… Si l’ensemble des acteurs qui contribuent à le mettre en œuvre ne travaille
pas ensemble, ne cherche pas ensemble des solutions, on n’avance pas. Je pense que la réunion
d’aujourd’hui est significative de ce point de vue. Je voudrais aussi témoigner à mon tour, d’une
évolution des états d’esprit au niveau national. Aujourd’hui, on…
Un manifestant : Je ne voudrais pas vous couper, mais c’est le témoignage d’un propriétaire, ou pas ?
Jean-Pierre Caroff : Jean-Pierre Caroff, vice-président de Brest métropole océane chargé de l’habitat.
Un manifestant : Oui, d’accord. Vous parlez aussi en tant que propriétaire ? C’est pour savoir votre
engagement.
Jean-Pierre Caroff : Je parle en tant qu’élu, chargé du logement…
Un manifestant : Et vous êtes propriétaire ou pas ? Vous n’avez pas répondu à ma question.
Jean-Pierre Caroff : Je suis copropriétaire à Bellevue, dans un quartier particulièrement bourgeois. Et
je suis devenu…
Un manifestant : Dans un 20 mètres carrés ?
Jean-Pierre Caroff : Vous me posez la question, j’aimerais finir. Je suis copropriétaire à Bellevue et
j’ai accédé à la propriété dans le cadre de l’accession sociale à la propriété par un organisme HLM.
Voilà la réponse à votre question. Maintenant, si vous permettez, ce que je voudrais dire aux uns et
aux autres ? C’est vrai que nous avons eu un témoignage complémentaire des questions qui ont été
posées mais qui sont complémentaires à celles que nous avons évoquées ensemble. L’évolution qui
me semble importante, c’est qu’enfin tout le monde réalise qu’on ne trouve sur une agglomération des
solutions qu’à partir du moment où, on l’a dit tout à l’heure, on les bâtit ensemble. Que, il y a
effectivement, les échanges entre les différents acteurs. Or, ce qui est assez significatif, c’est que ça
fait très exactement 20 ans aujourd’hui qu’on a mis en place le dispositif qui est un peu l’ancêtre de la
conférence intercommunale de l’habitat. Il a évolué progressivement. Notre premier programme local
de l’habitat a quasiment vingt ans lui aussi. Et à Paris, quand on nous demande ce que l’on fait, on
nous dit, vous avez un PLH, et à l’époque il fallait constamment dire ce n’est pas le document qui
compte, est-ce que dans le même temps il y a un Observatoire de l’habitat pour savoir comment ça se
passe ? Quel est le montant des loyers pratiqués ? Quels sont les besoins ? Qu’est-ce qui se passe ?
Enfin, depuis trois à quatre ans, le discours au niveau national sur la nécessité d’avoir partout des
Observatoires de l’habitat commence à devenir dominant. Il a fallu près de 15 ans pour qu’on entende
partout ce discours au niveau national. Vous ne me contredirez pas M. Troche ? Mais jusqu’à
maintenant, quand à Paris je dis qu’il faut un Observatoire de l’habitat parce que sinon on ne parle pas
des réalités, et les réalités, on les retrouve parce que vous vous vivez dans ce dont vous venez de
parler. Il faut un Observatoire de l’habitat pour savoir de quoi on parle. Il faut un document de référence
sur lequel on s’appuie pour avancer. Mais il n’empêche que ce document, si on n’a pas mobilisé
l’ensemble des acteurs pour le bâtir, il ne vivra pas. Parce qu’une politique de l’habitat, ce n’est pas la
collectivité seule qui va la mener. Ça passe par se donner des objectifs partagés de l’ensemble des
acteurs, ils ne sont pas très loin ceux qu’on s’est donné dans le PLH de ceux que vous évoquiez tout à
54

l’heure. Ça passe par se donner des objectifs partagés. Ça passe aussi par une connaissance
mutuelle. Objectifs partagés, cela veut die qu’on les aborde ensemble, et nos PLH ont été élaborés
avec l’ensemble des acteurs. Ça veut dire ensuite que…
Un manifestant : On n’est pas une agence immobilière monsieur !
Jean-Pierre Caroff : Je ne m’adressais pas seulement à vous, je fais le point de la journée pour les
personnes qui ont travaillé toute la journée et votre intervention la complète.
(Bruits – Interpellations)
Un manifestant : Les chômeurs ne travaillent pas…
Jean-Pierre Caroff : Je suis bien d’accord. Donc, ceci pour dire que, pour que ça devienne une réalité,
il faut que ces objectifs aient été partagés, et ça veut dire que c’est ensemble que l’on bâtit des outils
pour tenir compte de la réalité, c’est-à-dire pour passer de l’idéal au faisable. (Bruits – Interpellations).
C’est ainsi ce que nous avons fait sur l’élaboration de la notion de coût abordable qui est actualisé tous
les ans avec l’ensemble des acteurs, c’est ce que nous avons fait avec le Passeport pour l’accession
et c’est dans cet état d’esprit qu’il faut que l’on continue à avancer pour avoir davantage de réponses à
l’ensemble de ces questions. La journée d’aujourd’hui est venue du fait que certains d’entre vous qui
ne pouviez pas participer pendant toute l’année aux commissions ou aux groupes de travail, vous êtes
demandés comment faire pour faire circuler les travaux qui ont été faits. C’est la raison de cette
journée et nous entendons, d’une part, à avoir une journée de ce type une fois par an, mais c’était
quelque chose de prévu avant que vous n’arriviez. Nous avons voulu la roder cette année car c’était la
première fois que nous la faisions, justement pour étendre cet échange qui existe déjà entre tous les
acteurs concernés et avec l’éclairage des intervenants nationaux, mais en ayant en perspective, et ça
a été dit toute la journée, que ce n’est qu’en associant, en expliquant à l’ensemble des habitants sur
toutes ces problématiques que l’on peut progresser.
Un manifestant : Il y a un autre problème qui se pose, monsieur…
Jean-Pierre Caroff : Sur l’année prochaine, ce que nous envisageons c’est de faire de telles journées
tous les ans, mais dès l’an prochain de déterminer sous quelle forme on pourra l’ouvrir à la population.
Non pas sur l’ensemble de la journée obligatoirement, mais d’avoir des moments où ces
problématiques, on les partage, on échange, on discute, on fasse s’exprimer et c’est de déterminer
aussi comment avoir encore plus cette parole au moment des débats. Cette année, c’était…
Un manifestant : Vous parlez de partage, mais le gros problème qui se pose, dans ce domaine
comme dans pas mal de domaines actuellement, c’est que l’argent public pour lequel on paye tous est
partagé entre les entrepreneurs et les propriétaires essentiellement. Finalement, nous qui payons,
nous sommes de plus en plus mal-logés et nous avons de plus en plus de mal à nous loger. C’est
surtout ça le problème. On parle de partage, mais le partage pour qui, pourquoi ?
Un manifestant : Il n’est pas normal que certain n’est pas de propriété alors que d’autres en ont trois,
quatre, cinq, et bénéficient de déduction d’impôts dans un monde où tout se dérègle. Avec des crédits
sur cinquante ans que l’on va devoir faire avec 42 ans de cotisations, moi je serais déjà mort à ce
moment. Je travaille dans le bâtiment, si je retrouve du boulot dans ce secteur d’activité.
Jean-Pierre Caroff : Les questions que vous soulevez je ne les méconnais pas. Je dis simplement
que dans notre débat local sur la façon d’avancer, évidemment ça s’inscrit sur des choix nationaux,
que les uns et les autres…
Un manifestant : La spéculation ne va pas arriver avec l’arrivée du tramway ? Que peut-être sur Brest
l’augmentation des loyers ne va pas se faire ? C’est ce que vous dites ? Ça m’étonnerait.
(Bruits – Interpellations)
55

Jean-Pierre Caroff : Ce que je vous propose, c’est que sur la journée elle-même on en reste là. Je
vous invite à partager le pot de l’amitié. Et pour nos interlocuteurs, que dans le cadre des échanges
bilatéraux à l’occasion de ce pot de clôture, vous ayez la possibilité d’échanger. Vous voulez ré
intervenir ?
Un manifestant : Juste une petite question. Vous avez dit quelque chose de très intéressant, que
cette année vous faites une journée concernant l’habitat. Vous avez percuté cette année que ce serait
bien pour l’année prochaine de faire venir des personnes qui ne sont pas propriétaires et en
copropriété. Je trouve dommage de faire une réunion pour réaliser qu’il manque du monde, des
acteurs importants de cette vie-là. L’autre question, cette année il y a une journée, l’année prochaine
on fait venir des personnes qui ne sont pas là cette année. Mais ces personnes qui sont en situation de
précarité, elles font quoi entre aujourd’hui et l’année prochaine ? Elle reste dans la même situation de
précarité ?
Un manifestant : En fait, je peux dire où elles sont ces personnes. Il se trouve que par hasard hier je
suis allé au tribunal d’instance. En fait, il y avait deux procès. La plainte venait de BMH et c’était pour
impayé de loyer. C’étaient des personnes qui étaient en logements sociaux et n’avaient plus les
moyens de payer leurs loyers. Il y avait une personne qui avait une dette de 36 euros à payer et pour
une raison quelconque, elle en est venue à payer 2000 euros. Je pense que les personnes qui
passaient en procès après une plainte de BMH qui visait à les expulser ou au moins à les sommer de
payer leurs loyers ce sont les acteurs. Ce sont eux qui devraient venir là. Si les personnes qui sont en
ce moment victimes d’une plainte de BMH visant à les expulser étaient là, on pourrait parler de mixité
sociale.
Jean-Pierre Caroff : Ce n’est pas le lieu pour relancer le débat, je vous invite à une rencontre à BMH,
où on regardera la réalité de ce que vous évoqué.
Une manifestante : Vous pouvez quand même apporter une réponse ?
Jean-Pierre Caroff : Ce n’est pas compliqué. Il y a 16 000 logements à BMH. Il y a un service qui
s’efforce d’aider les personnes en difficulté soit pour remplir un dossier, soit les difficultés de paiement
ensuite. À certain moment, il y a un certain nombre de mesures entamées pour mettre la pression car il
y a ceux qui ne peuvent pas payer et qui ont des aides, et il y a ceux qui ne veulent pas payer alors
qu’ils pourraient. Ce ne sont pas toujours ceux qui ont le moins de ressources qui ne veulent pas
payer. Dans ce contexte, il y a…
(Bruits – Interpellations)
Jean-Pierre Caroff : Ça ne veut pas dire dans quel cas vous êtes vous… Sur 16 000 logements, il y a
100 mesures en moyenne entamées chaque année et qui aboutissent, les mauvaises années, à une
dizaine d’expulsions vers le parc de logements d’insertion. Sinon, les meilleures années il y en a deux
ou trois. Sur un parc de 16 000 logements, vous demandiez que je donne l’information à l’ensemble
des participants, c’est fait. Sur un débat plus approfondi, je crois que nous ne sommes pas en
configuration pour le faire mais il n’y a aucun problème pour avoir ce débat, pour l’examiner, le
regarder, mais cette fois-ci avec l’interlocuteur concerné qui est BMH. Je vous invite les uns et les
autres à prendre le pot de l’amitié et merci à tous les intervenants.
Un manifestant : Je veux juste poser une question. Pour le tramway, il me semble que vous achetez
des maisons ? Que vous avez un droit pour acheter des maisons ?
(inaudible)
Un manifestant : Oui, oui, souvent. Il semble que vous achetez des maisons et que vous les murez
pour que personne y vive en attendant. Des maisons qui ne sont pas insalubres…
(inaudible)
Un manifestant : Il semble que vous dévitalisez les maisons ?
56

(inaudible)
Un manifestant : Par rapport à l’ascenseur social, c’est en construisant des logements du type carré
Saint-Martin pour ultra bourges qu’on fait l’ascenseur social. En virant les pauvres, c’est bien. Toi tu
viens de Bellevue, tu devrais le savoir. Tout le mode est attendu au pot de la censure, c’est fini pour les
prolos aujourd’hui.
57