Propriété par étages : derrière la façade - Credit Suisse eMagazine

Visualisation : www.artpixar.ch, projet à Sissach : allreal Generalunternehmung, Bâle
Propriétaire,
jusqu’à quel point ?
Propriété par étages Principes de base
Abattre une cloison, peindre les murs en orange, installer une baignoire grand format
ou transformer le balcon en jardin d’hiver : la copropriété et les libertés qu’elle offre
font rêver bien des locataires. Mythe ou réalité ?
Texte : Olivia Schiffmann
Plus spacieux que les appartements locatifs, plus abordables
que les maisons individuelles, les appartements en copropriété
remportent un franc succès car ils sont en phase avec les besoins
de mobilité qui sont les nôtres aujourd’hui. De fait, la durée d’occupation
de ces appartements est en moyenne de huit ans (voir
article page 34). Mais qu’est-ce au juste qu’un appartement en
copropriété ? Le terme est si banal que la plupart des gens croient
savoir de quoi il retourne. Ainsi, le futur acquéreur s’attend à
devenir propriétaire d’un appartement. Et ne s’aperçoit parfois qu’à
la lecture du contrat qu’en réalité, l’achat porte sur tout autre
chose. Qu’en est-il vraiment ?
En droit suisse, la propriété d’un bâtiment est par principe liée
à la possession d’un terrain. Les deux notions sont indissociables.
Mais une exception existe : le droit de superficie, qui confère à
quelqu’un le droit de construire sur un terrain appartenant à
autrui.
La copropriété est l’acquisition de parts dans un immeuble,
terrain compris, la « propriété par étages ». L’acheteur acquiert
une partie du bâtiment et du terrain et devient copropriétaire.
Mais comme il souhaite vivre dans son propre appartement et non
partager un logement avec d’autres occupants, certains espaces
doivent être exclus de la copropriété. Cela s’opère automatiquement
via le droit exclusif, le nouveau propriétaire se trouvant alors
dans une position semblable à celle d’un propriétaire individuel. Le
droit exclusif est intimement lié à la propriété par étages, dont il
constitue même un attribut. Il donne au copropriétaire le pouvoir
d’utiliser, d’administrer et d’aménager intérieurement ses locaux.
Le droit exclusif ne porte toutefois que sur les espaces fermés et
dotés d’un accès individuel.
En pratique, le champ d’application est parfois flou. Face à la
question « Mon balcon m’appartient-il ? », par exemple, même le
Tribunal fédéral n’apporte pas de réponse définitive. En général, un
balcon influe sur l’aspect extérieur de l’immeuble et à ce titre ne
constitue pas un espace fermé. Il ne peut donc pas être couvert
par le droit exclusif. Cependant, pourquoi l’intérieur du balcon ne
serait-il pas soumis au droit exclusif ? D’autant que le balcon n’est
souvent accessible que par l’appartement auquel il est rattaché, et
que le copropriétaire concerné est seul à en avoir la jouissance.
Non seulement le copropriétaire ne dispose que de droits limités,
mais il doit aussi se plier à certaines contraintes, car tout ce qui a
trait aux parties communes relève de la copropriété. Il existe ainsi
un règlement à respecter. A cet égard, le copropriétaire s’apparente
d’ailleurs davantage à un locataire qu’à un propriétaire.
Le règlement décrit les droits exclusifs, définit les droits d’utilisation
individuels, énumère les activités interdites en raison du
bruit ou des autres nuisances qu’elles engendrent et présente
la répartition des frais de copropriété, le cahier des charges de
l’administrateur de même que les dispositions régissant l’assemblée
des copropriétaires.
Autant de considérations rappelant au copropriétaire qu’il n’est
ni de droit ni de fait propriétaire individuel d’un bien immobilier :
le sol aussi bien que toutes les parties du bâtiment (y compris >
Qu’est-ce qui est interdit ?
Restreindre l’exercice des droits des autres copropriétaires.
Cette règle repose sur l’impératif
catégorique du philosophe Emmanuel Kant, qui
considérait qu’un comportement était correct
dans la mesure où il pouvait sans problème être
reproduit par d’autres individus. Il est ainsi interdit
d’exploiter un night-club dans un immeuble résidentiel.
Endommager les parties communes. Un
copropriétaire ne peut pas abattre un mur porteur
sous prétexte d’aménager différemment ses
parties privatives. Entraver l’utilisation des parties
communes. Ce point concerne par exemple le local
à vélos, la buanderie et le hall d’entrée. Modifi er
l’aspect extérieur de l’immeuble. Les aménagements
qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble
doivent être approuvés par la communauté.
Il est notamment interdit d’ajouter un balcon, de
transformer une véranda en jardin d’hiver ou de
surélever des murs extérieurs. Le règlement défi nit
dans quelles conditions de tels travaux peuvent
être autorisés.
Credit Suisse Bulletin spécial Propriété par étages
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