Propriété par étages : derrière la façade - Credit Suisse eMagazine

Le magazine du Credit Suisse Septembre 2006
Propriété
par étages
Modèles Un loft, trois aménagements
Marché Tour d’horizon de l’offre et des prix
Copropriétaires Quels sont leurs droits ?

Le premier four mural
avec liftMatic.
Nouveauté mondiale
La nouveauté mondiale de Siemens.
Le four mural liftMatic.
Le système Lift abaisse le fond du four
sur simple pression d’un bouton.
s
De plus amples renseignements chez votre revendeur ou
www.siemens-menagers.ch.
BSH Electromenager SA, 7, avenue des Baumettes, 1020 Renens, Tél. 0848 888 500,
ch-info.menagers@bshg.com Siemens. Le futur s’installe chez vous.

Photo : Rainer Wolfsberger
Investir dans la propriété, pourquoi pas ? Même si la Suisse est et reste
un pays de locataires, on observe depuis plusieurs années une progression de
la propriété du logement liée au niveau exceptionnellement bas des taux
d’intérêt. A la fin de l’année, notre pays comptera environ 20 000 nouveaux
appartements en copropriété, un chiffre qui a presque été multiplié par vingt
depuis 1970. Et les experts s’attendent à ce que la part des logements en
propriété passe de 35% à 40% d’ici à 2015.
Editorial 03
Compte tenu des habitudes de logement des Suisses, la propriété par étages
serait pour beaucoup une solution plus avantageuse que la location. De
récentes statistiques révèlent en effet que les habitants de la ville de Zurich
restent en moyenne treize ans au même endroit. Malgré cette sédentarité,
nombreux sont ceux qui préfèrent louer plutôt qu’acheter. Laisser reposer leur
argent sur un compte leur semble plus judicieux que d’investir dans l’immobilier.
Or l’acquisition d’un logement, surtout dans un quartier prisé, peut constituer
un placement tout à fait intéressant.
Ce Bulletin spécial vous montre que l’achat d’un logement en copropriété exige
certes une préparation minutieuse, mais n’est pas une entreprise insurmontable.
Plus encore : si vous disposez d’un certain capital, avez déjà trouvé l’appartement
idéal et réuni tous les documents nécessaires, votre conseiller du Credit
Suisse peut vous aider, rapidement et simplement, à obtenir un prêt hypothécaire
et à réaliser votre rêve de devenir propriétaire.
Il y a par contre une chose que le meilleur conseil et la planification la plus
rigoureuse sont incapables de vous garantir, ce sont des voisins agréables,
facteur primordial dans une communauté de copropriétaires. Heureusement, la
plupart des logements en copropriété ont aujourd’hui leur propre buanderie,
ce qui élimine déjà un fréquent sujet de dispute. Pour le reste, nous conseillons
aux futurs copropriétaires de bien s’informer au préalable afin de s’éviter des
désagréments.
Nous vous souhaitons une agréable lecture.
Urs Dickenmann (à gauche), responsable Private Banking Suisse,
et Hanspeter Kurzmeyer, responsable Clientèle privée Suisse

Vous pensez
amour fou.
Nous pensons
aussi
copropriété.
Nos spécialistes hypothécaires vous écouteront attentivement,
car ils savent que chaque client est unique, par sa vie et ses
envies. Chez nous, le conseil individualisé va au-delà d’une
simple offre avantageuse: nous pensons plus loin, pour vous
et avec vous. Appelez-nous pour fi xer un premier entretien
sans engagement de votre part: 0800 80 20 20.
www.credit-suisse.com/hypotheques
De nouvelles perspectives. Pour vous.

Photo : Elvira Angstmann
Focus : propriété par étages
06
14
34
40
Votre lien avec notre savoir-faire
Le magazine du Credit Suisse Septembre 2006
Propriété
par étages
Modèles Un loft, trois aménagements
Marché Tour d’horizon de l’offre et des prix
Copropriétaires Un petit guide des droits
Modèles Comme il vous plaira : un loft, trois solutions
Principes de base Les droits limités d’un propriétaire d’appartement
Marché Chiffres et données factuelles sur la propriété par étages en Suisse
Eclairage Une lumière bien pensée pour un bien-être optimal
Dossier pratique 20 Petit guide Tout savoir sur le fi nancement, l’amortissement et les assurances
22 Financement Chacun selon ses moyens : un loft, trois fi nancements
24 Hypothèques Entretien avec un spécialiste sur les points essentiels
28 Descriptif des travaux Les petits caractères méritent une grande attention
31 Glossaire Droit exclusif, fonds de rénovation : l’ABC de la propriété par étages
www.credit-suisse.com/emagazine
En Suisse, la propriété par étages n’existe que depuis 1965. Cette
forme particulière de copropriété est très complexe. Elle implique
la vie dans une communauté, où est seulement permis ce qui
convient aussi au voisin. Une règle qui repose d’une certaine
manière sur l’impératif catégorique du philosophe Emmanuel Kant :
« Agis toujours de telle sorte que tu puisses aussi vouloir que la
maxime de ton action devienne une loi universelle. »
Sommaire
Editeur Credit Suisse, case postale 2, 8070 Zurich Rédaction Daniel Huber (direction de projet), Regula Gerber, Ruth Hafen, Olivia
Schiffmann Collaboration Matthias Daum Marketing Veronica Zimnic E-mail redaktion.bulletin@credit- suisse.com Internet
www.credit-suisse.com/emagazine Réalisation www.arnolddesign.ch : Daniel Peterhans, Monika Häfliger, Urs Arnold, Maja Davé,
Renata Hanselmann, Annegret Jucker, Alice Kälin, Esther Rieser, Iris Wolf ainsi que Petra Feusi et Monika Isler (gestion de projet)
Adaptation française Anne Civel, Michèle Perrier, Jean-Michel Brohée, Isabelle Müller, Stéphane Plagnol Annonces Yvonne
Philipp, Strasshus, 8820 Wädenswil, téléphone 044 683 15 90, fax 044 683 15 91, e-mail info@philipp-kommunikation.ch
Impression NZZ Fretz AG Reproduction autorisée avec la mention « Extrait du Bulletin du Credit Suisse ».
05

La vie en
loft

Visualisation : Ken Davé Planung und Bau GmbH | Photos : Dennis Galante, Corbis | Thomas Eugster | Seth Joel, Getty Images
Propriété par étages Modèles
Autrefois atelier et logement bon marché prisé des artistes, le loft est devenu en vingt
ans un lieu d’habitation chic et branché. Il offre en outre de multiples possibilités,
comme le montrent les modèles proposés par trois bureaux d’architectes à la demande
du Bulletin.
Texte : Regula Gerber et Daniel Huber
De très hauts plafonds, de larges baies vitrées… c’est un loft. Ou
peut-être pas ? Aujourd’hui, tout appartement un peu spacieux est
qualifié de loft du moment qu’il remplit les critères ci-dessus. Le
loft est devenu en quelques années la marque d’un style de vie
urbain et actif. Des quartiers délaissés ou délabrés sont réhabilités
grâce à la création de lofts. Pour ce faire, les promoteurs
immobiliers recyclent d’anciens bâtiments commerciaux ou industriels,
quand ils ne construisent pas des immeubles neufs. La
popularité de ce type de logement n’a cessé de croître au cours
des vingt dernières années, au point qu’on en oublierait presque
les origines modestes du loft. Dans les années 1940, des artistes
londoniens et new-yorkais désargentés eurent l’idée de s’approprier
des bâtiments industriels hors d’usage. Avec leurs locaux spacieux,
leurs hauts plafonds et leurs façades vitrées, ces bâtiments offraient
en effet des caractéristiques idéales pour le travail et la vie d’artiste.
Les lofts étaient par ailleurs très bon marché, car dépourvus
de tout confort. Le Bulletin a chargé trois bureaux d’architectes,
Modèle 1
Le donneur d’ordre fictif du premier loft est
une famille avec deux enfants. Les économies
du jeune couple ne sont pas considérables,
pas plus que les revenus du
ménage. Cependant, les deux enfants
souhaitent avoir chacun leur chambre et
beaucoup de place pour jouer. Les parents
apprécient la grande hauteur sous plafond
et rêvent d’un petit coin où ils pourraient
se retirer de temps à autre.
� Pages 08–09
Modèle 2
Ils sont jeunes, indépendants et sans enfants.
Très investis dans leur travail, tous
deux sont souvent en déplacement à l’étranger.
Leur logement est donc avant tout un
lieu de détente et un refuge. Mais aussi un
lieu de rencontre pour les amis. Etant donné
que le couple dispose de peu de temps libre,
la simplicité de l’aménagement intérieur est
de rigueur. Dans l’ensemble, l’appartement
doit offrir un caractère sobre et urbain, mais
non dépourvu de charme. � Pages 10–11
Rivier, Tobler & Litscher et Martin Widmer, de concevoir des
modèles de lofts en s’inspirant de l’idée à l’origine de ce genre
d’habitation. Les architectes ont travaillé à partir du plan et du
descriptif d’un bâtiment industriel : le local à aménager se trouve
au rez-de-chaussée d’un ancien atelier de tissage et possède deux
murs sans fenêtre. Les deux autres côtés donnent respectivement
sur une pelouse et sur une cour. Aucune restriction n’est imposée
en ce qui concerne les raccordements sanitaires ou la hauteur et
la largeur des fenêtres. Les architectes étaient chargés de concevoir
un logement adapté à leurs clients fictifs : un jeune couple, une
famille de quatre personnes et un couple de seniors. Les besoins
et le budget des divers habitants n’étant évidemment pas identiques
(les exemples de financement correspondants figurent page 22),
les solutions développées par les architectes sont très différentes.
Les pages suivantes proposent des idées, dont certaines trouveront
peut-être leur place dans votre logement… même s’il ne s’agit pas
d’un loft. >
Modèle 3
Enfi n du temps pour le couple, les amis et la
famille, et surtout pour soi-même. La plupart
des occupations se déroulant désormais
à domicile, les exigences posées à l’aménagement
intérieur sont doubles : suffi -
samment d’espace pour les activités communes,
mais aussi la possibilité de se retirer
dans son propre univers. L’essentiel de la vie
se concentre ou se concentrera à l’avenir
dans l’appartement, ce qui nécessite un aménagement
adapté. � Pages 12–13
Credit Suisse Bulletin spécial Propriété par étages
07

1
2
3

Visualisation : Martin Widmer Architekturbüro | Photo : Pia Zanetti
3
Les fl èches indiquent l’angle de vue des illustrations.
Modèle 1 : famille avec deux enfants
Fantaisie et espace
L’architecte Martin Widmer conçoit son modèle comme une
ébauche, une idée dont la réalisation concrète nécessiterait une
élaboration plus détaillée en collaboration avec ses clients.
Le point de départ de sa proposition d’aménagement est
l’appréhension et la singularité de l’espace disponible. « La
fascination exercée par les lofts tient à la superfi cie inhabituelle
qu’offrent les lieux, déclare Martin Widmer. Je ne voulais
pas renoncer à un atout aussi exceptionnel dans mon projet
de loft familial ; il fallait que les dimensions de cet espace
incroyable demeurent perceptibles une fois l’aménagement terminé.
» Car c’est justement cette caractéristique qui fait toute
la différence entre un loft et un appartement conventionnel. En
effet, la souplesse dans la conception des plans n’est plus
exclusivement réservée aux lofts à l’heure actuelle, et l’on
trouve sur le marché de plus en plus de logements classiques
offrant des possibilités d’aménagement modulables. Un aspect
qui, selon Martin Widmer, ne suffi t pas à défi nir un loft.
A partir de là, Martin Widmer, lui-même père de deux enfants,
a élaboré un modèle prenant en compte l’organisation d’une
vie de famille sans pour autant dénaturer le formidable volume
disponible. Reproduisant l’architecture d’une ville, le plan prévoit
des lieux de tranquillité, des infrastructures et des zones de
travail ainsi que des espaces de rencontre pour toute la famille.
Toujours selon l’idée d’une ville miniature – ou d’un terrain
de camping –, les sphères réservées à chaque membre de la
famille sont abritées dans des « maisons individuelles ». Les
sanitaires (salle de bains et toilettes) sont regroupés dans une
1
2
Propriété par étages Modèles
Martin Widmer, Saint-Gall, a étudié
l’architecture à l’Ecole polytechnique
(EPF) de Zurich et obtenu son diplôme
en 1991. Père de deux enfants, il s’est
installé en 1994 comme architecte
indépendant à Saint-Gall.
www.widmer-architekten.ch
« maison » centrale. « Bien sûr, l’emplacement des ‹ maisons ›
à l’intérieur du loft peut être modifi é à volonté », souligne
Martin Widmer. L’esquisse proposée ne constitue qu’une
solution d’aménagement parmi d’autres. La position exacte
des « maisons » resterait à définir avec le donneur d’ordre.
« Chaque enfant possède sa propre ‹ maison ›, poursuit
Martin Widmer. Il pourrait tout aussi bien s’agir d’une
caravane ou d’une tente, l’important étant de disposer d’un
lieu clos dans lequel s’isoler. » La situation des chambres
d’enfants en retrait de la façade crée un espace privé
semblable à l’avant-cour d’un pavillon. Pour assurer l’aération
suffisante de ces chambres lorsque les baies vitrées
sur la façade extérieure sont fermées, l’architecte a prévu un
système d’aération douce conforme à la norme Minergie.
Le concept de « maisons » présente un autre avantage.
Le jour où les enfants quittent le domicile familial, ou si le
couple désire revendre le loft – à un couple sans enfants,
par exemple –, il suffit de retirer les « maisons d’enfants »
pour libérer de l’espace. A l’inverse, si la famille s’agrandit,
rien n’empêche d’ajouter une autre « maison ».
En résumé, Martin Widmer décrit son concept ainsi : « La vie
de famille se déroule dans les zones extérieures situées dans
l’espace intérieur et délimitées par les ‹ maisons ›. Les surfaces
dédiées à la cuisine (le ‹ foyer ›), aux repas, au travail ou au jeu
ainsi que l’espace extérieur des parents forment un enchaînement
de lieux ouverts et pourtant clairement défi nis. Une
sorte de ville miniature à l’usage d’une seule famille.» dhu
>
Credit Suisse Bulletin spécial Propriété par étages
09

1
2
3

Visualisation : Rivier Architectes | Photo : Pia Zanetti
wc lavabo
douche
chambre
± 1.05
rangement
baignoire
3
bain
dressing
multi-usage
± 0.75
Les fl èches indiquent l’angle de vue des illustrations.
cuisine - séjour
± 0.45
cuisine
rangement
Modèle 2 : jeune couple actif sans enfant
Légèreté et simplicité
L’idée de Rivier Architectes est simple mais efficace : un élément
de séparation central laqué noir qui serpente à travers l’appartement.
Autour de celui-ci, les pièces s’articulent en éventail. L’élément
central délimite ainsi les différents espaces de vie et intègre toutes
les fonctions utiles telles que cuisine, salles d’eau et zones de
rangement. Des ouvertures analogues à des fenêtres sont également
possibles pour laisser passer la lumière du côté opposé. Un
plancher en bois permet d’adapter la hauteur des différentes pièces
à leur destination. Plus l’usage est privé, plus la hauteur sous plafond
est réduite.
Un tel concept est extrêmement souple puisque l’équipement et
les fonctionnalités sont modulables et que le plan offre une grande
liberté d’agencement : le nombre de pièces, leur forme, leur taille
et leur aménagement peuvent être adaptés aux besoins et aux
souhaits de chacun.
« Réaction au monde extérieur »
Pour satisfaire aux exigences normales d’un jeune couple vivant
dans un loft, Rivier Architectes a défini quatre zones distinctes :
l’entrée, le séjour avec cuisine ouverte, la chambre à coucher avec
bain et l’espace multi-usage. Ce dernier peut convenir à une
grande variété d’utilisations qui vont du « home cinema » au bureau,
en passant par la bibliothèque ou la chambre d’enfant. Il est ainsi
tenu compte d’éventuelles exigences futures. Dans le modèle
proposé, les différentes pièces ne répondent pas seulement aux
principales nécessités fonctionnelles. Elles permettent également
de se retirer dans un environnement calme et adapté à l’humeur du
1
2
rangement
rangement
entrée
± 0.00
wc
Propriété par étages Modèles
Jean-Lou Rivier, Lausanne, a créé son
bureau en 1990 et en partage
aujourd’hui la direction avec son frère
Laurent. Les architectes ont remporté
plusieurs concours nationaux et
internationaux. Ils travaillent pour des
organismes publics et des particuliers.
moment. Rivier Architectes a en effet placé la notion d’ambiance,
de sensation dégagée par une pièce au centre de son modèle :
« Nous voulons créer une réaction au monde extérieur : les espaces
offrent une existence hors du temps et aident à oublier le stress de
la vie quotidienne. Pour éviter toute distraction, l’agencement et le
design ont été réduits au strict minimum. »
Outre le calme, un jeune couple actif souhaite pouvoir inviter ses
amis à la maison dans un lieu représentatif sans perdre des heures
à ranger et à nettoyer. Rivier Architectes a donc opté pour des
matériaux et des couleurs faciles d’entretien, accordés au style d’un
ménage jeune et moderne : laque, chrome et bois laqué blanc. La
finalité pratique des sols et plafonds blancs est pourtant la moindre
de leur qualité, le blanc devant en premier lieu créer une impression
de légèreté.
La volonté de conférer à chaque pièce son ambiance particulière
a inspiré à Rivier Architectes une idée visionnaire. Au
lieu d’un éclairage traditionnel, un logiciel sophistiqué nommé
« plafond lumineux » permet de régler le « climat » des pièces,
étant entendu que le « climat », ne signifie pas seulement la
température mais comprend tout ce qui peut contribuer au
bien-être des occupants : la lumière, l’oxygène, les odeurs.
Jean-Lou Rivier voit les choses ainsi : « La chambre à coucher
donnant sur le jardin baigne dans une douce lumière ; la pièce
est chaude, elle résonne des suites de Bach et exhale un
doux parfum de roses à l’heure de la sieste. Ou bien imaginons
une fête dans le salon : l’ambiance pourrait varier en fonction
de la musique ou de l’humeur des invités. » rg >
Credit Suisse Bulletin spécial Propriété par étages
11

1
2
3

Visualisation : Tobler & Litscher Architekten | Photo : Pia Zanetti
3
Atelier 1
Schlafen 1
Wintergarten
Schlafen 2
Gäste
Ankleide Bad Ankleide
Les fl èches indiquent l’angle de vue des illustrations.
1
Atelier 2
Bad Gast
Küche Waschen
Reduit
Modèle 3 : couple de seniors
Classicisme et élégance
« Le loft permet à un couple de seniors d’aménager un vaste
espace selon ses désirs. Les enfants ayant quitté le domicile,
le couple peut vivre pleinement ses fantaisies, comme deux
chambres à coucher par exemple. » Ursula Tobler et Martin Litscher
se sont renseignés sur les souhaits, les conceptions et le mode de
vie de leurs clients. Ils en ont déduit trois règles d’aménagement
fondamentales : l’appartement doit disposer de suffisamment
d’espace pour la vie commune, offrir des possibilités d’isolement
et se situer sur un seul niveau. Les deux premières conditions
ne sont pas nécessairement incompatibles dans un loft, comme
le prouve la solution présentée par les architectes. « A cet âge,
on apprécie la proximité de l’autre tout en respectant le rythme
et les habitudes de celui-ci. Il faut pouvoir concilier des loisirs
différents, comme la musique, la lecture ou le bricolage. Madame
aime peut-être lire jusque tard dans la nuit tandis que Monsieur
préfère se coucher tôt. » L’ouverture et la transparence des pièces
peuvent également donner lieu à des divergences d’opinion. Afin
de satisfaire à toutes ces exigences, les architectes proposent
des délimitations flexibles. Des portes coulissantes permettent de
modifier la destination d’une pièce : la grande chambre à coucher
se divise pour faire apparaître une petite chambre d’amis. Et lorsque
le petit-fils reste dormir, il suffit de laisser la porte coulissante
entrouverte pour garder un œil sur lui.
Grâce à cette modularité, les occupants peuvent s’adonner
librement à leurs loisirs, préférences et activités respectives ;
au besoin, la proximité et le contact visuel avec l’autre sont vite
rétablis. Les architectes ont par ailleurs prévu deux dressings et
2
Propriété par étages Modèles
Tobler & Litscher Architekten, Zurich.
Ursula Tobler et Martin Litscher sont
diplômés de l’Ecole polytechnique
(EPF) de Zurich. Depuis 2004, ils
dirigent ensemble un bureau d’architectes
dans cette ville. Ils construisent
et rénovent des logements et participent
à des chantiers publics et à des
concours.
deux toilettes pour répondre au besoin d’intimité de chacun. Et dans
l’hypothèse où le couple souhaiterait fermer d’autres pièces, il est
possible d’ajouter des portes dans la cuisine et dans l’atelier 2. Le
modèle accorde une grande importance au respect de l’individu,
mais aussi à la vie commune. « Nous proposons une grande cuisine
ouverte, au centre de l’appartement. C’est un lieu où l’on passe
chaque jour beaucoup de temps. Le lien entre la cuisine, la salle à
manger et le salon est primordial. Les couples de seniors actifs
aiment recevoir la famille et les amis et profiter au maximum de ces
visites. »
Au cours d’une vie, on accumule nombre de souvenirs,
qui doivent aussi trouver leur place dans un nouvel appartement.
Des armoires et étagères encastrées offrent un grand espace
de rangement. Les architectes ont donné la préférence au bois
naturel pour diverses raisons : « Le bois crée une atmosphère
chaleureuse qui contraste avec l’enveloppe un peu froide
du bâtiment. C’est un matériau intemporel qui n’exclut pas,
cependant, l’expression de formes modernes. » Le confort a
également été retenu comme critère essentiel : le loft ne
doit pas seulement être représentatif, il doit être agréable à
habiter… le plus longtemps possible. Ce qui suppose un aménagement
adapté à l’âge des occupants. Le plan ne prévoit
pas de mezzanine, mais un agencement sur un seul niveau et la
possibilité de réaménager le loft à moindres frais pour le rendre
accessible aux personnes handicapées. Une grande cabine
de douche sans seuil est même prévue en lieu et place d’une
baignoire. rg <
Credit Suisse Bulletin spécial Propriété par étages
13

Visualisation : www.artpixar.ch, projet à Sissach : allreal Generalunternehmung, Bâle
Propriétaire,
jusqu’à quel point ?
Propriété par étages Principes de base
Abattre une cloison, peindre les murs en orange, installer une baignoire grand format
ou transformer le balcon en jardin d’hiver : la copropriété et les libertés qu’elle offre
font rêver bien des locataires. Mythe ou réalité ?
Texte : Olivia Schiffmann
Plus spacieux que les appartements locatifs, plus abordables
que les maisons individuelles, les appartements en copropriété
remportent un franc succès car ils sont en phase avec les besoins
de mobilité qui sont les nôtres aujourd’hui. De fait, la durée d’occupation
de ces appartements est en moyenne de huit ans (voir
article page 34). Mais qu’est-ce au juste qu’un appartement en
copropriété ? Le terme est si banal que la plupart des gens croient
savoir de quoi il retourne. Ainsi, le futur acquéreur s’attend à
devenir propriétaire d’un appartement. Et ne s’aperçoit parfois qu’à
la lecture du contrat qu’en réalité, l’achat porte sur tout autre
chose. Qu’en est-il vraiment ?
En droit suisse, la propriété d’un bâtiment est par principe liée
à la possession d’un terrain. Les deux notions sont indissociables.
Mais une exception existe : le droit de superficie, qui confère à
quelqu’un le droit de construire sur un terrain appartenant à
autrui.
La copropriété est l’acquisition de parts dans un immeuble,
terrain compris, la « propriété par étages ». L’acheteur acquiert
une partie du bâtiment et du terrain et devient copropriétaire.
Mais comme il souhaite vivre dans son propre appartement et non
partager un logement avec d’autres occupants, certains espaces
doivent être exclus de la copropriété. Cela s’opère automatiquement
via le droit exclusif, le nouveau propriétaire se trouvant alors
dans une position semblable à celle d’un propriétaire individuel. Le
droit exclusif est intimement lié à la propriété par étages, dont il
constitue même un attribut. Il donne au copropriétaire le pouvoir
d’utiliser, d’administrer et d’aménager intérieurement ses locaux.
Le droit exclusif ne porte toutefois que sur les espaces fermés et
dotés d’un accès individuel.
En pratique, le champ d’application est parfois flou. Face à la
question « Mon balcon m’appartient-il ? », par exemple, même le
Tribunal fédéral n’apporte pas de réponse définitive. En général, un
balcon influe sur l’aspect extérieur de l’immeuble et à ce titre ne
constitue pas un espace fermé. Il ne peut donc pas être couvert
par le droit exclusif. Cependant, pourquoi l’intérieur du balcon ne
serait-il pas soumis au droit exclusif ? D’autant que le balcon n’est
souvent accessible que par l’appartement auquel il est rattaché, et
que le copropriétaire concerné est seul à en avoir la jouissance.
Non seulement le copropriétaire ne dispose que de droits limités,
mais il doit aussi se plier à certaines contraintes, car tout ce qui a
trait aux parties communes relève de la copropriété. Il existe ainsi
un règlement à respecter. A cet égard, le copropriétaire s’apparente
d’ailleurs davantage à un locataire qu’à un propriétaire.
Le règlement décrit les droits exclusifs, définit les droits d’utilisation
individuels, énumère les activités interdites en raison du
bruit ou des autres nuisances qu’elles engendrent et présente
la répartition des frais de copropriété, le cahier des charges de
l’administrateur de même que les dispositions régissant l’assemblée
des copropriétaires.
Autant de considérations rappelant au copropriétaire qu’il n’est
ni de droit ni de fait propriétaire individuel d’un bien immobilier :
le sol aussi bien que toutes les parties du bâtiment (y compris >
Qu’est-ce qui est interdit ?
Restreindre l’exercice des droits des autres copropriétaires.
Cette règle repose sur l’impératif
catégorique du philosophe Emmanuel Kant, qui
considérait qu’un comportement était correct
dans la mesure où il pouvait sans problème être
reproduit par d’autres individus. Il est ainsi interdit
d’exploiter un night-club dans un immeuble résidentiel.
Endommager les parties communes. Un
copropriétaire ne peut pas abattre un mur porteur
sous prétexte d’aménager différemment ses
parties privatives. Entraver l’utilisation des parties
communes. Ce point concerne par exemple le local
à vélos, la buanderie et le hall d’entrée. Modifi er
l’aspect extérieur de l’immeuble. Les aménagements
qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble
doivent être approuvés par la communauté.
Il est notamment interdit d’ajouter un balcon, de
transformer une véranda en jardin d’hiver ou de
surélever des murs extérieurs. Le règlement défi nit
dans quelles conditions de tels travaux peuvent
être autorisés.
Credit Suisse Bulletin spécial Propriété par étages
15

16 Propriété par étages Principes de base
celles soumises au droit exclusif) restent toujours la propriété
conjointe de la communauté des copropriétaires. C’est pourquoi,
même dans l’exercice de son droit de propriété, le copropriétaire
doit être conscient qu’il fait partie de cette communauté et qu’il
est donc tenu par le règlement et par les décisions prises par
l’assemblée des copropriétaires, quand bien même ces décisions
ne seraient pas à son goût.
Prenons l’exemple de B., copropriétaire, qui souhaite aménager
sa véranda en jardin d’hiver. Cette modification affectant l’aspect
extérieur de l’immeuble, elle nécessite l’aval des autres membres
de la communauté. B. dépose donc une requête en ce sens devant
l’assemblée des copropriétaires. A quelle majorité cette décision
doit-elle se prendre ? Tout dépend de la nature des travaux envisagés.
Pour les travaux nécessaires, notamment les rénovations
requises pour préserver la valeur de l’immeuble, la majorité simple
suffit. D’autres travaux utiles, tels que l’installation d’une nouvelle
buanderie, exigent par contre une majorité qualifiée : plus de la
moitié des copropriétaires présents ou représentés doivent les
approuver, et ces votes favorables représenteront impérativement
plus de la moitié de toutes les quotes-parts. Les travaux de luxe,
comme le projet de B., doivent quant à eux recueillir l’unanimité
des votes.
Il n’est jamais trop tôt pour solliciter un conseil financier
Pour l’achat d’un appartement en copropriété, on considère
normalement que l’apport personnel doit représenter environ 20%
du prix. Plus la part de capitaux empruntés augmente, plus les
intérêts – et donc le coût du logement – sont élevés. Si l’on veut
s’épargner des déceptions et des dépenses inutiles, il vaut donc
mieux prendre rapidement conseil auprès des bailleurs de fonds
potentiels. Les frais mensuels liés au logement ne doivent pas
en principe dépasser le tiers du revenu. Le calculateur hypothécaire
du Credit Suisse peut vous aider en la matière (www.creditsuisse.com/hypotheques).
Outre le prix d’achat, il faut aussi tenir compte des frais fixes et
des charges d’entretien courant (rémunération du concierge, par
exemple) ainsi que des coûts générés par l’utilisation, l’entretien
ou la rénovation des parties communes. Conformément à la loi, tous
ces frais sont répartis proportionnellement aux quotes-parts
détenues par les copropriétaires ; ils vont en général de 0,75% à
1% de la valeur du bien.
Le prix d’un appartement dépend surtout de deux facteurs : la
fraction de terrain qu’il intègre et les coûts de construction de
l’immeuble. Les prix de vente effectifs, toutefois, ne sont pas
publiés. Pour connaître avec précision la valeur vénale, il faut
donc charger un spécialiste de faire une estimation. Les ventes
d’immeubles – catégorie qui inclut les appartements en copropriété
– sont régies par des dispositions spéciales du Code des
obligations (articles 216 à 221). La propriété de l’immeuble n’est
transférée du vendeur à l’acquéreur que lorsque l’immeuble est
inscrit au registre foncier. Et seul l’immeuble tel qu’il est porté au
Credit Suisse Bulletin spécial Propriété par étages
registre foncier peut être transféré à l’acheteur. Par mesure de
sécurité, il n’est donc pas inutile, avant la signature de l’acte de
vente, de consulter le registre foncier. Une vente immobilière étant
par nature très complexe, il est essentiel de faire rédiger le contrat
par un expert. Pour être valable, le contrat doit en outre être signé
devant notaire (acte authentique). La plus grande prudence est de
rigueur face aux vendeurs qui, pour des motifs fiscaux, souhaitent
faire figurer dans le contrat un prix inférieur au prix réel et percevoir
la différence au noir. Car un prix de vente falsifié entraîne la nullité
du contrat et peut même donner lieu à des poursuites pénales.
Juridiquement parlant, la propriété par étages est un sujet très
vaste que nous ne pouvons qu’effleurer ici. Les personnes envisageant
ce genre de transaction ont tout intérêt à se faire conseiller
par un spécialiste avant de signer. Mais une fois l’appartement
trouvé et les démarches juridiques accomplies, le nouveau propriétaire
pourra s’adonner aux joies de l’aménagement intérieur,
comme tant de locataires y aspirent en regardant leur vieille salle
de bains. <
Glossaire
Droit exclusif. Droit qui, dans le cadre de la propriété par étages, donne
à chaque copropriétaire un statut semblable à celui d’un propriétaire
individuel pour ce qui est de l’unité qui est la sienne. Le copropriétaire peut
dès lors utiliser, administrer et aménager intérieurement sa partie comme il
l’entend, conformément à l’article 712a du Code civil suisse, dans la
mesure où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres copropriétaires.
Quote-part. Fraction représentant la participation du copropriétaire à
l’ensemble du bien immobilier.
Assemblée des copropriétaires. Organe suprême de la copropriété
et le seul à être exigé par la loi. Cette assemblée se prononce sur toutes
les questions concernant la communauté et non déléguées à un administrateur.
Administrateur. Personne nommée par l’assemblée des copropriétaires
ou désignée par la justice. L’administrateur met en œuvre les dispositions
légales et réglementaires ainsi que les décisions prises par la communauté
des copropriétaires.

« Il existe beaucoup de communautés de
copropriétaires qui fonctionnent bien »
Le spécialiste en propriété par étages Mathias Birrer rappelle les points à
vérifi er impérativement avant d’acheter un appartement en copropriété.
Bulletin : Quel est le profi l du coproprié-
taire idéal ?
Mathias Birrer : Le copropriétaire idéal ressemble
comme deux gouttes d’eau au voisin
idéal : sympathique, respectueux et surtout
apte à vivre en collectivité. Il ne doit pas
seulement être capable d’accepter les points
de vue et les décisions des autres, mais
aussi de s’y plier. Car la vie en copropriété
s’apparente à la vie en communauté, en
l’occurrence la communauté des copropriétaires.
Quelle est la plus grosse erreur que
puisse commettre l’acheteur d’un
appartement en copropriété ?
Se prendre pour un propriétaire individuel,
libre de faire ce que bon lui semble de
ses parties privatives. Qui dit propriété par
étages dit propriété collective. La marge de
manœuvre du copropriétaire est donc
limitée par un certain nombre de règles,
la principale étant que les autres copropriétaires
ne doivent pas être entravés dans
l’exercice de leurs droits.
A quoi faut-il prendre garde avant
d’acheter un appartement ?
Il faut avant tout se renseigner sur les règles
de cohabitation auxquelles on va se soumettre
en achetant le bien. Et je ne pense
pas seulement aux règles de base de la copropriété,
mais aussi aux règles spécifiques
qu’a adoptées la communauté des copropriétaires
et qui figurent dans le règlement
de copropriété. Dans le cas des copropriétés
anciennes, il est également recommandé de
prendre connaissance des procès-verbaux
des assemblées de copropriétaires, qui permettent
de se faire une idée des décisions
importantes prises les années précédentes
et du « climat » régnant dans la copropriété.
Ne pas oublier non plus d’étudier en détail
le contrat de vente. Celui-ci peut en effet
réserver des pièges parfois indétectables par
le profane. Je conseille donc de faire vérifier
le contrat de vente, l’acte constitutif et le
règlement par un spécialiste. Certes, cela
représente une dépense, mais la tranquillité
d’esprit est à ce prix.
Quels sont les points de friction
typiques dans une copropriété ?
Il n’existe pas de cas typiques. Tout ce qui,
Mathias Birrer est avocat et associé du
cabinet Kaufmann Ruedi & Partner à
Lucerne. Spécialisé dans le droit immobilier
et le droit de superficie, il a signé les
guides « Stockwerkeigentum » et « Nachbarrecht
», publiés aux éditions Beobachter.
dans un autre contexte, est susceptible
de donner lieu à un conflit peut avoir les
mêmes effets dans une copropriété : l’ordre
à l’intérieur et aux abords du bâtiment, le
bruit, les animaux domestiques, l’entretien
du jardin ou du balcon, etc. On note toutefois
une pomme de discorde propre à la
propriété par étages : les différends quant
à la nécessité de travaux de rénovation et à
l’ampleur de ces travaux. Quoi qu’il en soit,
la mauvaise réputation de la propriété par
étages pour ce qui a trait aux querelles est
largement exagérée. Car il existe beaucoup
de copropriétés qui fonctionnent bien.
Y a-t-il des règles sociales à connaître
pour éviter ces confl its ?
Non. Il suffit de suivre les mêmes règles que
celles garantissant une cohabitation harmonieuse.
Mais dans le cas de la propriété par
étages, leur respect est particulièrement
important pour deux raisons : premièrement,
les copropriétaires évoluent dans un espace
plus restreint que les propriétaires de maisons
individuelles, et deuxièmement, un copropriétaire
qui ne s’entend plus avec son voisin
ne peut pas déménager aussi facilement
qu’un locataire, ne serait-ce que parce
que cela implique de disposer de moyens
financiers suffisants.
>
Hauptmann und Kompanie Werbeagentur, München - Zürich
Weinklimaschränke
EuroCave ist keine Frage
der Jahreszeit, sondern eine
Liebeserklärung
an Ihre wertvollsten Weine!
GUTSCHEIN
Fr. 250.–
30 Jahre EuroCave
Ihr Geschenk! Gutschein im Wert von Fr. 250.–
Einlösbar bei einem Neukauf eines Weinklimaschrankes bis 31.10.2006.
Telefon 0800 444 444 www.klimawatt.ch
✂Neuheiten-Katalog
und Gutschein Fr. 250.–
Name/Vorname:
Strasse/Nr.:
PLZ/Ort:
Telefon:
E-Mail:
Antworttalon auf frankierte Postkarte kleben und einsenden an Klimawatt
AG, Seestrasse 18, 8802 Kilchberg BULLETIN 09/06

18
Propriété par étages Principes de base
Etes-vous copropriétaire vous-même ?
Non, je ne vis pas dans un appartement
en copropriété, mais j’ai grandi dans cet
environnement et j’en garde un très bon
souvenir. J’étais d’ailleurs convaincu qu’au
moment d’acheter, mon choix se porterait
sur une copropriété. D’autant que je ne souhaitais
pas affronter les travaux de jardinage
liés à une maison individuelle. Cependant,
j’ai eu l’occasion entre-temps d’acquérir
en ville une maison presque centenaire. Et
depuis, je m’occupe même du jardin.
Quand est-il préférable d’acheter en
copropriété plutôt que de louer un
appartement ou d’acheter une maison ?
Au-delà de l’aspect d’investissement pur,
devenir propriétaire ne se justifi e que lorsqu’on
compte rester un certain temps dans
un endroit. Dans tous les autres cas, mieux
vaut louer. Quant à trancher entre propriété
par étages ou maison individuelle, la décision
dépend souvent des moyens fi nanciers et
des besoins de l’acheteur. Pour un même
prix, la surface habitable est généralement
supérieure dans une copropriété. Si les
considérations fi nancières sont secondaires,
ce sont les goûts de chacun qui décideront.
Deux choses sont toutefois incontournables :
d’une part, il faut que l’investissement reste
supportable si les taux remontent à 5% ou
plus et, d’autre part, il ne faut pas oublier
que les parcelles rattachées aux maisons
individuelles récentes sont en général trop
petites pour éviter tout contact avec les
voisins. Le respect d’autrui est donc de
rigueur également lorsqu’on vit en maison
individuelle.
Pourquoi la propriété par étages estelle
intéressante également en droit de
superfi cie ?
Parce que, grâce au droit de superficie, il
n’est pas nécessaire d’acheter le terrain
sur lequel est bâtie la copropriété, ce qui
réduit les coûts d’investissement. En
contrepartie, chaque copropriétaire doit
s’acquitter d’une rente (généralement
annuelle) du droit de superficie. Quant à
savoir s’il est plus avantageux d’acheter en
propriété par étages « normale » ou avec
droit de superficie, la question doit
être étudiée au cas par cas. La seconde
solution convient particulièrement à ceux
qui veulent réduire autant que possible leur
investissement initial. La propriété par
��� ���������� ����� ������������ �� �������
� ����������� ����� �� ��� �
étages avec droit de superficie étant
toutefois un domaine complexe sur le plan
juridique, il n’est jamais inutile de faire
examiner les documents par un spécialiste
et de se faire conseiller avant de
signer. os
Bibliographie :
Mathias Birrer.
Stockwerkeigentum – Kaufen, finanzieren,
leben in der Gemeinschaft.
Editions Beobachter, Zurich 2005.
Amédéo Wermelinger.
La propriété par étages : commentaire des
articles 712a à 712t du Code civil suisse,
avec la collaboration de Jacques Ansermet,
responsable du service juridique de la
Chambre vaudoise immobilière (CVI), 2002.
���������� ��� ��� ��� ����������� ����
������� �� ������� ������������
������ ����� ��� ��������� ��� ���� ����
��� ��� ��� �� ��� ��� ��� ��� �� ��
��������������
�������������
������� �� ��������� ������ �� ����� �������
�������
���� ���������
���� ��� ��� �� ��
���������� ��������� ��
���� ����
���� ��� ��� �� ��
������ ���� ��
���� ��������������
���� ��� ��� �� ��
���� �������
���� ������
���� ��� ��� �� ��
������ ��
���� �����
���� ��� ��� �� ��

Propriété
par étages :
mode
d’emploi
Dossier pratique
20
22
24
28
31
Petit guide Les points clés pour l’achat d’un logement
Financement Chacun selon ses moyens : trois exemples de fi nancement
Hypothèques L’avis du spécialiste sur les questions essentielles
Descriptif des travaux Les petits caractères méritent une grande attention
Glossaire Droit exclusif, fonds de rénovation : quelques notions juridiques

20 Dossier pratique Check-list
Petit guide pour l’achat
d’un logement
Etant donné le bas niveau des taux d’intérêt
durant ces dernières années, devenir propriétaire
n’est plus un rêve hors de portée.
Pourtant attention : l’achat d’un logement
exige la prise en considération de nombreux
facteurs. D’où la nécessité d’un conseil
global. Une planification et une configuration
optimales du financement permettent
de tenir compte des besoins individuels,
d’éviter les frais inutiles et de couvrir les
risques.
Principes de fi nancement
En règle générale, le prix de vente d’un
logement doit être financé à hauteur de
20% par l’acheteur, le reste étant couvert
par la banque. Le client peut toutefois recourir
à d’autres solutions si ses liquidités
ne suffisent pas :
� Mise en gage ou versement anticipé
d’avoirs du pilier 3a.
� Mise en gage d’un éventuel dépôt de
titres.
� Retrait ou mise en gage d’avoirs de la
caisse de pension.
� L’apport personnel peut aussi consister
en un terrain à bâtir non grevé. Les communes
renseignent sur les prix usuels
des terrains à bâtir.
Malgré tout, les coûts annuels de financement
du logement ne doivent pas excéder
un tiers du revenu brut annuel, et il faut
également inclure 1% du prix de vente pour
les frais accessoires.
Première et deuxième hypothèques
La première hypothèque représente jusqu’à
66% de la valeur vénale/du prix de vente.
La deuxième hypothèque, dont le taux est
de 0,75% plus élevé, couvre le solde. Son
amortissement s’étend sur une plus longue
période, puisque cette hypothèque doit être
remboursée avant l’âge de 60 ans.
Amortissement direct ou indirect ?
On entend par amortissement direct le
remboursement progressif de la dette
hypothécaire. Avec la réduction constante
de la dette, les intérêts diminuent aussi, ce
qui peut entraîner une augmentation du revenu
imposable. Pour éviter ce phénomène,
il est possible de rembourser la dette hypothécaire
par un amortissement indirect : les
tranches d’amortissement sont alors transférées
sur un compte ou dans une assurance
du pilier 3a et non pas directement
sur l’hypothèque. Ainsi, la dette diminuera
seulement à une date ultérieure. Cette variante
offre les avantages suivants :
� Les intérêts hypothécaires et les contributions
au pilier 3a peuvent être déduits
du revenu imposable.
� L’impôt sur la fortune est plus réduit car
la dette hypothécaire demeure inchangée.
� L’épargne au titre du pilier 3a est
exempte de l’impôt sur la fortune et de
l’impôt anticipé.
Le Credit Suisse propose le versement du
capital sur un Compte de prévoyance 3 e pilier
à taux préférentiel ou dans la prévoyancetitres
3 e pilier, qui offre des perspectives de
rendement plus attrayantes à long terme.
Dans ce dernier cas, le client peut choisir
entre quatre groupes de placement répondant
aux normes de la Loi fédérale sur
la prévoyance professionnelle (LPP) et se
distinguant par leur composition et leur
stratégie d’investissement.
Choix du modèle hypothécaire
Il existe une multitude de modèles hypothécaires.
C’est pourquoi il convient d’être
Texte : Daniel Huber
L’achat d’un logement, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, doit être
soigneusement préparé. Seul un conseil hypothécaire global permet bien entendu d’y
voir vraiment clair, mais ce Bulletin spécial a rassemblé une série de conseils pratiques.
Credit Suisse Bulletin spécial Propriété par étages
prudent dans le choix de la solution adéquate.
A côté des éléments économiques tels
que le niveau et les prévisions d’évolution
des taux d’intérêt, les facteurs personnels
jouent aussi un rôle : la sécurité, la possibilité
de budgétiser les coûts et la disposition
à prendre des risques constituent
d’importants indicateurs.
Aujourd’hui, la combinaison de modèles
hypothécaires est très courante : en divisant
les crédits entre plusieurs durées, il est possible
de soumettre la dette à des scénarios
de taux différents et d’obtenir ainsi une répartition
efficace des risques.
Calculateurs hypothécaire et fi scal
Le calculateur hypothécaire et le calculateur
fiscal permettent de simuler différentes
variantes de taux et les possibilités d’économies
d’impôts. Ces outils en ligne sont
disponibles sous www.credit-suisse.com/
hypotheques.
Construire ou acheter ?
Vaut-il mieux faire construire ou acquérir un
bien immobilier existant ? Chaque solution a
ses avantages et ses inconvénients. En
construisant, le client peut réaliser ses désirs
et choisir les aménagements les plus
modernes. La phase de construction est
toutefois longue. En outre, la double charge
fi nancière représentée par le loyer et le crédit
de construction ainsi que les assurances
et la viabilisation éventuelle du terrain requièrent
un budget beaucoup plus important,
ou plus souple, selon les exigences. Enfi n,
la réalisation d’un projet de construction
repose sur une bonne collaboration avec
l’architecte. L’achat d’un logement existant,
en revanche, n’implique pas de double charge
fi nancière. Le prix de vente convenu est fi xe

et permet d’établir un budget précis. Mais
les biens de seconde main nécessitent parfois
des travaux de rénovation. Les souhaits
personnels sont alors limités par les règles
de construction et les indices d’utilisation,
d’où la nécessité de faire des compromis.
Choix de l’emplacement
Parmi les principaux facteurs d’attractivité
figurent notamment le réseau de transport,
la qualité de la localisation, la charge
fiscale et le sentiment de sécurité. Il faut en
outre savoir si le logement servira aussi de
lieu de travail, si l’on y recevra souvent des
invités et si des enfants sont prévus. Par
ailleurs, il est recommandé d’aller visiter les
lieux à différentes heures de la journée.
(Une check-list servant à analyser un bien
immobilier et à déterminer l’attractivité
d’une localisation peut être téléchargée
sous www.credit-suisse.com/hypotheques.)
Assurances
Un projet de construction comporte des
risques liés à tout bien immobilier, mais
aussi des risques supplémentaires qu’il
convient de couvrir.
� Assurance responsabilité civile du maître
d’ouvrage. Des accidents susceptibles
d’entraîner de graves conséquences en
termes de responsabilité civile sont toujours
possibles lors d’une nouvelle
construction ou de transformations. Les
tiers (fournisseurs, artisans, passants)
lésés de ce fait peuvent réclamer des
dommages-intérêts en vertu des dispositions
légales sur la responsabilité civile.
L’assurance couvre ces prétentions
et protège le maître d’ouvrage contre les
demandes injustifiées ou excessives.
� Assurance travaux de construction. Un
immeuble en construction n’est protégé
qu’en partie contre les influences extérieures.
Des sinistres imprévus peuvent
fortement endommager la maison, mais
une assurance travaux de construction
protège le maître d’ouvrage contre leurs
conséquences financières.
� Assurance choses pour les bâtiments.
Couvre le bâtiment contre l’incendie,
les dégâts d’eau, le vol et le bris de glaces.
L’assurance des bâtiments est progressive
et n’atteint sa valeur définitive
qu’à la fin de la construction.
� Assurances inventaire du ménage et
objets de valeur. La valeur des biens
meubles peut considérablement augmenter
au fil des ans et des nouvelles
acquisitions. Ces assurances doivent
donc être réexaminées régulièrement.
Dossier pratique Check-list
� Assurances en cas de décès, d’invalidité
et de perte de gain. L’engagement
financier que représente l’acquisition
d’un logement exige d’être bien assuré.
Pour les couples, une couverture mutuelle
est indiquée, même si l’homme est
seul à exercer une activité lucrative. Car
selon le cas, le décès de l’épouse peut
en effet avoir de graves conséquences
financières (frais de garderie, d’aideménagère,
etc.).
Déroulement du fi nancement
1. Choix du bien immobilier : déterminer
d’abord quelle somme consacrer au
projet
2. Préparation du dossier
3. Demande de crédit hypothécaire
4. Demande d’autorisation
5. Signature du contrat
6. Versement <
Documentation sur le sujet des hypothèques :
remplir le bon de commande ci-joint pour
recevoir gratuitement les brochures du Credit
Suisse « Bienvenue chez vous » et « Conseils
pratiques pour futurs propriétaires ».
� ������������������������
�������������������������������������
21
��� ���� �� ����� ���������� ���� ��������� ����
�� �������� ���������� ������������ ������ ���� ��
������ ��� ������� ������ ��� ���� �� ����� ����
��� �������� ���������� �� ����� �������� ��
����������� �� ����� �� ������ �� ����� �� ���������
��������������� �� ��������� �� ������ ��
������������
� �������� ��������� ������� �� ������
� ��������� �� ���������� �� �� ������
� ����� ����� �����������
� ���������� ������� �� ��������
� ������� ���������� �� ������
� ������ ���� �� ����� �� �����������������
�� �� �����
��������� ��� � �������� ����� ������������� ��
���������� ��������� ��� ���� ����������
���� ���� ��� ���� ������������������
���������������������
����� ����

22 Dossier pratique Financement
Propriété du logement :
le prix du rêve
Chaque exemple présente une liste
des coûts effectifs qu’entraînerait une
Hypothèque fix ou une Hypothèque avec
bonus initial conclue pour cinq ans (intérêts
au 4 août 2006). Pour le calcul de la capa-
Credit Suisse Bulletin spécial Propriété par étages
cité financière (rapport coût/revenu), cependant,
le Credit Suisse se base toujours
sur un taux moyen à long terme de
5% (première hypothèque) et de 5,75%
(deuxième hypothèque). Ces coûts plus les
Texte : Esther Peglow,
Product Management
Même s’ils ne se situent plus à un niveau historiquement bas, les taux d’intérêt sont
toujours très intéressants et permettent à beaucoup d’envisager l’accession à la
propriété. Mais quels sont les coûts réels chaque mois ? Le Bulletin spécial a fait calculer
ces coûts pour les trois transformations hypothétiques de loft présentées de la
page 6 à la page 13.
Exemple 1 : loft d’environ 750 000 francs
frais accessoires, l’amortissement et les
éventuelles primes d’assurance-risque ne
doivent pas représenter plus d’un tiers du
revenu brut de l’emprunteur. <
Famille avec deux enfants
Revenu de l’homme (34 ans) CHF 105 000.00
la femme (32 ans) CHF 25 000.00
Fonds propres CHF 150 000.00
Première hypothèque CHF 495 000.00
Deuxième hypothèque CHF 105 000.00
(La deuxième hypothèque doit être remboursée avant
l’âge de 60 ans.)
Une Hypothèque avec bonus initial1 conclue pour cinq ans en date du 4. 8. 2006
impliquerait les charges mensuelles suivantes :
Intérêts du 4. 8. 2006 au 3. 2. 2009
Première hypothèque CHF 247 500.00 à 3,55% p.a. CHF 8 786.25
CHF 247 500.00 à 4,05% p.a. CHF 10 023.75
Deuxième hypothèque CHF 52 500.00 à 4,30% p.a. CHF 2 257.50
CHF 52 500.00 à 4,80% p.a. CHF 2 520.00
Total intérêts par an CHF 23 587.50
Total intérêts pour deux ans et demi CHF 58 968.75
Intérêts du 4. 2. 2009 au 3. 8. 2011
Première hypothèque CHF 495 000.00 à 4,05% p.a. CHF 20 047.50
Deuxième hypothèque CHF 105 000.00 à 4,80% p.a. CHF 5 040.00
Total intérêts par an CHF 25 087.50
Total intérêts pour deux ans et demi CHF 62 718.75
Total intérêts par an (moyenne des cinq années) CHF 24 337.50
Frais accessoires (1% du prix de vente) CHF 7 500.00
Amortissement CHF 4 038.50
Charges totales par an CHF 35 876.00
Charges totales par mois CHF 2 989.70
1 Hypothèque pour l’acquisition d’un premier logement que le propriétaire habite lui-même. Le client bénéficie d’un bonus de 0,5% sur
la moitié du crédit pendant la moitié de la durée (de un à quinze ans). Le crédit est basé sur le modèle de l’Hypothèque fix.

Exemple 2: loft d’environ 1 000 000 de francs
Couple à double revenu sans enfants
Revenu de l’homme (40 ans) CHF 150 000.00
la femme (38 ans) CHF 120 000.00
Fonds propres en espèces CHF 100 000.00
Mise en gage de fonds de la caisse de pension * CHF 140 000.00
Première hypothèque CHF 800 000.00
Dossier pratique Financement
Deuxième hypothèque CHF 100 000.00
(Malgré la mise en gage d’avoirs de la caisse de pension, la part
dépassant 66% de la valeur vénale ou du prix de vente doit être
remboursée avant l’âge de 60 ans.)
Une Hypothèque avec bonus initial 2 conclue pour cinq ans en date du 4. 8. 2006
impliquerait les charges mensuelles suivantes :
Intérêts du 4. 8. 2006 au 3. 2. 2009
Première hypothèque CHF 400 000.00 à 3,55% p.a. CHF 14 200.00
CHF 400 000.00 à 4,05% p.a. CHF 16 200.00
Deuxième hypothèque CHF 50 000.00 à 4,30% p.a. CHF 2 150.00
CHF 50 000.00 à 4,80% p.a. CHF 2 400.00
Total intérêts par an CHF 34 950.00
Total intérêts pour deux ans et demi CHF 87 375.00
Intérêts du 4. 2. 2009 au 3. 8. 2011
Première hypothèque CHF 800 000.00 à 4,05% p.a. CHF 32 400.00
Deuxième hypothèque CHF 100 000.00 à 4,80% p.a. CHF 4 800.00
Total intérêts par an CHF 37 200.00
Total intérêts pour deux ans et demi CHF 93 000.00
Total intérêts par an (moyenne des cinq années) CHF 36 075.00
Frais accessoires (1% du prix de vente) CHF 10 000.00
Amortissement CHF 12 000.00
Charges totales par an CHF 58 075.00
Charges totales par mois CHF 4 839.60
* Les conditions de la première hypothèque sont accordées pour le montant des avoirs de la caisse de pension mis en gage, même si ceux-ci dépassent 66% de
la valeur vénale ou du prix de vente.
2 Hypothèque pour l’acquisition d’un premier logement que le propriétaire habite lui-même. Le client bénéficie d’un bonus de 0,5% sur la moitié du crédit pendant
la moitié de la durée (de un à quinze ans). Le crédit est basé sur le modèle de l’Hypothèque fix.
Exemple 3 : loft d’environ 1 400 000 francs
Couple d’un certain âge avec enfants adultes
Revenu de l’homme (52 ans) CHF 180 000.00
la femme (53 ans) CHF 100 000.00
Fonds propres CHF 400 000.00
Nantissement dépôt CHF 76 000.00 **
Une Hypothèque fix conclue pour cinq ans en date du 4.8.2006 impliquerait les charges mensuelles suivantes
(pas d’Hypothèque avec bonus initial car on part du principe qu’il ne s’agit pas d’une première acquisition) :
Intérêts du 4. 8. 2006 au 3. 8. 2011
Première hypothèque CHF 1 000 000.00 à 4,05% p.a. CHF 40 500.00
Total intérêts par an (moyenne des cinq années) CHF 40 500.00
Frais accessoires (1% du prix de vente) CHF 14 000.00
Charges totales par an CHF 54 500.00
Charges totales par mois CHF 4 541.70
** Le nantissement de valeurs courantes (titres, avoirs d’épargne, assurance-vie avec valeur de rachat) permet d’obtenir les conditions d’une première hypothèque ;
il n’y a pas besoin d’amortissement. Mais si le client achète une demeure luxueuse ou de charme, l’hypothèque doit être amortie avant l’âge de 60 ans jusqu’à 50%
de la valeur vénale ou du prix de vente.
Credit Suisse Bulletin spécial Propriété par étages
23

24 Dossier pratique Conseil
« Une comparaison peut
se révéler payante »
Credit Suisse Bulletin spécial Propriété par étages
ensuite à définir votre profil et à constituer
un financement optimal. Nous disposons
d’une palette de produits très complète,
qui s’articule autour de plusieurs modèles
hypothécaires de base. Nos hypothèques
vous permettent de sélectionner la stratégie
de financement la mieux adaptée à votre
situation et aux taux du moment. Il est possible
de combiner plusieurs modèles ou
d’opter pour une subdivision en tranches
afin de diversifier les risques, comme pour
les placements. Vous avez ainsi la garantie
d’une solution sur mesure.
Pourquoi pratiquer un taux si élevé
pour la capacité fi nancière ?
Lors du calcul de la capacité financière,
nous appliquons une moyenne historique
de 5% pour la première hypothèque et
de 5,75% pour la deuxième. Ces valeurs
théoriques permettent de s’assurer que
l’hypothèque restera finançable même en
cas de hausse des taux. Compte tenu de
l’amortissement, auquel vient s’ajouter 1%
du prix de vente ou de la valeur vénale pour
couvrir les frais accessoires, la charge mensuelle
ne devrait donc pas dépasser plus
d’un tiers du revenu brut total du ménage.
Quand elles calculent le mode de
fi nancement envisageable, les banques
partent du principe que l’acquéreur poten-
tiel apportera des fonds propres équi-
valant à 20% du prix de vente. Que faire
si je n’atteins pas tout à fait cette limite ?
Vous avez aussi la possibilité, au moment de
réunir vos fonds propres, de demander le
versement anticipé de votre avoir de prévoyance
2e pilier (caisse de pension) ou de
le mettre en gage. Le versement anticipé
permet d’obtenir une hypothèque à un taux
plus avantageux. Mais il peut aussi être >
Interview : Daniel Huber
Financer son logement n’a rien de sorcier quand on bénéfi cie d’un conseil approprié.
Le spécialiste Patrick Hoefs, responsable Conseil à la clientèle privée au Credit Suisse
à Zurich, nous dit quelles sont les probabilités d’une brusque hausse des taux et
explique comment réunir les fonds propres nécessaires.
Bulletin spécial : La hausse des taux
d’environ 1% sur les hypothèques à taux
fi xe en l’espace d’un an marque-t-elle un
véritable retournement de tendance ?
Patrick Hoefs : Oui, nos économistes tablent
sur une nouvelle hausse, certes modérée,
d’ici à la mi-2007 en raison de la bonne
santé de l’économie.
Quelle est, à votre avis, la probabilité
que les taux regrimpent à plus de 7%
comme au début des années 1990 ?
D’après nos spécialistes, ce risque est
pratiquement nul. Les taux hypothécaires
élevés du début des années 1990 étaient
imputables à plusieurs facteurs inhabituels,
qui ont notamment compliqué la tâche de
la Banque nationale suisse en matière de
gestion monétaire. A l’heure qu’il est, la
situation est complètement différente, et
nous ne nous attendons pas à revivre un
scénario similaire.
Les taux actuels restent-ils intéressants
? Cela vaut-il toujours la peine
d’acquérir son logement ?
Si l’on examine l’évolution historique des
taux hypothécaires, on constate que ceux-ci
évoluent encore à un très bas niveau. Actuellement,
une hypothèque à taux fixe
d’une durée de cinq ans se situe toujours
à 1,25 point de pourcentage au-dessous
de la valeur moyenne des seize dernières
années.
Existe-t-il des modèles hypothécaires
particulièrement adaptés à la situation
que vous évoquiez à l’instant, à savoir
une hausse modérée des taux ?
Pour vous soumettre la solution hypothécaire
adéquate, il nous faut connaître votre
situation personnelle, vos projets et vos
objectifs. Ces informations nous aident
« Actuellement, une hypothèque à taux fi xe
d’une durée de cinq ans se situe à 1,25 point
de pourcentage au-dessous de la valeur
moyenne des seize dernières années », explique
Patrick Hoefs, responsable Conseil
à la clientèle privée à Zurich.
Photo : Pia Zanetti

CLAUS A. FROH
bulthaup est particulièrement attentif au besoin d’individualité, à l'attirance pour les matériaux
nobles et à l’esthétique des formes. C’est pourquoi bulthaup vous propose la conception de
lieux de vie qui vont bien au-delà de l’espace de la cuisine. Rencontrez les spécialistes bulthaup,
architectes des nouvelles cuisines. Partout où vous voyez ce nom. www.bulthaup.ch
Bulthaup Suisse SA, téléphone 043 266 80 80, E-Mail: info.ch@bulthaup.com
bulthaup

26
Dossier pratique Conseil
à l’origine d’une lacune de prévoyance dans
le 2e pilier, qu’il faudra alors combler au
moyen d’une assurance complémentaire.
Par ailleurs, ce capital versé de manière anticipée
est imposable. Avec la mise en gage,
en revanche, la caisse de pension conserve
votre capital de prévoyance, qui servira uniquement
de garantie supplémentaire pour
la banque. Si cette seconde variante revêt
l’avantage de ne pas entamer les prestations
de prévoyance, elle entraîne toutefois
des frais (intérêts hypothécaires et amortissements)
plus importants. Même quand
l’acquéreur a recours au capital de prévoyance,
nous estimons qu’au moins 5%
des fonds propres doivent provenir de l’épargne.
Il peut s’agir, outre les dépôts d’épargne
et les avoirs en titres, de polices d’assurance
avec valeur de rachat, de fonds du
3e pilier, d’un avancement d’hoirie ou de
prêts octroyés par la famille. Nous vous
conseillons de vous adresser à l’un de nos
spécialistes hypothécaires pour élaborer
une solution adaptée à votre situation
actuelle et future.
Est-il aisé, quand on est propriétaire de
son logement, de résilier une hypothèque
à taux fi xe peu avantageuse ou de la faire
convertir ?
Parquet en bois véritable
L'histoire de nos parquets commença il y a 150 ans, dans la commune suédoise de Tibro.
Au fil des générations, une riche tradition en matière de travail du bois s'est développée alliant délicatesse et professionnalisme.
Observez de plus près une planche de parquet Forbo et vous comprendrez.
Facile d'entretien
Insensible aux salissures
Rapide à poser
Grâce au système SafeLoc
Résistant aux rayures
Naturel, agréable et durable
SCS - COC - 00410
© 1996 Forest Stewardship Council A.C.
Le logo FSC permet d’identifier les produits contenant du bois issu d’une forêt
correctement gérée et certifiée selon les règles du Forest Stewardship Council.
FORBO PARQUET
Il est possible de résilier son hypothèque à
taux fixe. Mais avant cela, une comparaison
s’impose. En règle générale, il faut acquitter
des coûts de dénonciation ou des pénalités
de remboursement anticipé, qui dépendent
du niveau des taux au moment de la conclusion
du contrat hypothécaire, du taux
actuel ainsi que de la durée résiduelle.
Pour les propriétaires désireux de faire racheter
leur hypothèque par le Credit Suisse,
l’Hypothèque fix à effets différés s’avère
particulièrement avantageuse. Ce modèle
hypothécaire permet en effet de définir les
conditions qui s’appliqueront jusqu’à deux
ans avant le rachat effectif de l’hypothèque,
en se basant sur le niveau actuel des taux.
Même si les taux du marché augmentaient
entre-temps, les personnes concernées
profiteraient encore d’un taux intéressant
pendant une durée de un à quinze ans. Le
taux d’intérêt pour une Hypothèque fix à
effets différés sera légèrement supérieur à
celui d’une Hypothèque fix payable immédiatement.
Actuellement, il faut compter sur
une majoration de 0,1% pour une durée de
cinq ans, avec un début de la durée contractuelle
prévu dans six mois. Mieux vaut
contacter assez tôt un conseiller à la clientèle
privée du Credit Suisse pour déterminer
Forbo-Giubiasco SA
Via Industrie 16
CH-6512 Giubiasco
les possibilités de financement. Une rapide
comparaison se révèle souvent payante.
En tant que propriétaire de mon
logement, comment optimiser ma
situation fi scale ?
Nous avons déjà évoqué la possibilité d’utiliser
le capital de prévoyance pour l’acquisition
de son logement, soit sous la forme
d’un versement anticipé, soit sous celle
d’une mise en gage. Le capital versé de
manière anticipée est imposé à un taux
préférentiel. La mise en gage des fonds du
pilier 3a en vue d’un amortissement indirect
s’avère particulièrement intéressante. Au
lieu de rembourser l’hypothèque directement,
vous versez le montant destiné à l’amortissement
sur votre compte de prévoyance
3e pilier, où cette somme est mise en gage
pour l’hypothèque. La dette hypothécaire
et la charge des intérêts demeurent inchangées,
tout comme la charge fiscale. Le
montant versé est rémunéré à un taux
préférentiel et peut être déduit du revenu
dans la déclaration d’impôt. Le pilier 3a est
aussi tout à fait conseillé à qui souhaite
épargner dans la perspective de l’acquisition
d’un logement, car il peut être utilisé au
moment opportun tout en faisant économiser
des impôts. <
Tel. + 41 91 850 01 11
Fax + 41 91 850 01 41
info@forbo-linoleum.ch
www.forbo.ch

%
0 an
1 an 2 ans 3 ans 4 ans
5 ans
Hypothèque fi x. Le taux d’intérêt de l’Hypothèque
fi x est déterminé au début et reste
le même pendant toute la durée. Avantage :
vous ne subissez aucune variation de taux,
ce qui représente un atout en cas de hausse
des taux d’intérêt, car les coûts peuvent
toujours être budgétés avec précision.
%
Dossier pratique Conseil
Modèles hypothécaires pour l’accession à la propriété
Le Credit Suisse propose différents modèles hypothécaires pouvant être combinés afi n de tenir compte le mieux
possible de la situation particulière de chacun de ses clients, c’est-à-dire de leurs besoins, de leurs possibilités
et de leurs priorités.
%
0 an
%
0 an
1 an 2 ans 3 ans 4 ans
1 an 2 ans 3 ans 4 ans 5 ans 0 an 1 an 2 ans 3 ans 4 ans 5 ans 0 an 1 an 2 ans 3 ans 4 ans 5 ans
Hypothèque mix. Le taux d’intérêt varie,
mais ne dépasse jamais le maximum fi xé.
Avantage : le taux étant adapté tous les
trois mois, vous profi tez des baisses. Le
plafond convenu vous protège contre les
fortes hausses.
Hager Tehalit SA
Chemin du Petit-Flon 31
1052 Le Mont-sur-Lausanne
Tél. 021 644 37 00
Fax 021 644 37 05
Régulation du
chauffage
selon la
présence
5 ans
Hypothèque fl ex roll-over. Le taux
d’intérêt est revu tous les trois à douze
mois en fonction de la situation du
marché. Avantage : les variations de taux
du marché sont répercutées régulièrement
pendant toute la durée du crédit.
Hypothèque avec bonus initial. Ce modèle
est destiné à l’acquisition d’un premier
logement. Le taux d’intérêt est fi xé au
début de la durée du crédit. Avantage :
vous bénéfi ciez d’un bonus de 0,5% sur
la moitié du crédit pendant la moitié de
la durée.
Construire une maison c’est planifier l’avenir. C’est gagner en espace
et en liberté. Les souhaits deviendront réalité.
www.
Hager Tehalit AG
Ey 25
3063 Ittigen-Bern
Tel. 031 925 30 00
Fax 031 925 30 05
.ch
Hager Tehalit AG
Glattalstrasse 521
8153 Rümlang
Tel. 044 817 71 71
Fax 044 817 71 75
%
0 an
%
1 an 2 ans 3 ans 4 ans
5 ans
Hypothèque fl ex. Le taux d’intérêt est
adapté tous les trois mois, mais évolue
entre un minimum et un maximum défi nis.
Avantage : les mouvements du taux ne
dépassant pas le cadre convenu, le risque
reste calculable.
Hypothèque à taux variable. Avec ce
modèle, il n’y a pas de durée fi xée et le
taux d’intérêt suit librement l’évolution
du marché. Avantage : les variations des
taux du marché sont répercutées sur
celui de l’hypothèque.
Vous construisez, rénovez...
Commande
de store selon
ensoleillement
Chambre d’enfant :
prises de courant
éteintes
Le fait pour vous.
Commande à
distance porte
de garage
Fermer la fenêtre
de toit
Varier ses
ambiances
lumineuses
Alarme
OFF
Simulation
de présence
Innovations pour
les professionnels
www.hager-tehalit.ch
infoch@hager.com
Préchauffage
bain
27

28 Dossier pratique Descriptif des travaux
« Prises standard » de
« qualité commerciale »
L’acquisition d’un logement est une
opération demandant du temps et des
nerfs solides. L’envie vous prend parfois
d’envoyer tout promener, de jeter tous
les formulaires à la poubelle et de hurler :
« Peu importe l’aspect de mon appartement,
je veux enfin emménager ! » Compte tenu
de l’investissement que représente l’achat
d’un appartement en propriété par étages
(PPE), mieux vaut toutefois rester zen. Il est
possible d’éviter les contrariétés et les
frustrations dues à des décisions précipitées
en participant activement au processus de
construction. Cela implique notamment la
lecture attentive du descriptif des travaux,
ou devis descriptif. Celui-ci peut être comparé
aux clauses de contrat imprimées en
tout petits caractères : il risque facilement
d’être « négligé ».
dd com
L’achat d’un appartement sur plans pose un
problème fondamental du fait que ce dernier
n’existe pas encore. Il faut en effet une
bonne dose d’imagination pour se représenter
son futur logement à partir d’une
description. Les plans de construction et
les rendus (images de synthèse créées par
ordinateur) sont ici d’une grande aide. La
prudence est cependant de mise avec ces
moyens visuels. Les rendus sont d’abord
un instrument de vente ; ils suggèrent
par exemple à l’acheteur potentiel un été
permanent et des cerisiers en fleur toute
l’année. Quant aux plans de construction,
ils ne constituent pas un document contractuel,
raison pour laquelle le contrat de vente
ne les mentionne pas explicitement comme
partie intégrante de la convention. C’est le
descriptif des travaux qui est déterminant
Question no 8 relative au WC-douche:
Savez-vous gérer
la pression?
Texte : Matthias Daum
Pour un maître d’ouvrage, le descriptif des travaux est aussi important que le contrat
de vente. Encore faut-il savoir le lire. Plongée dans le jargon de la construction.
pour les équipements d’un appartement en
PPE. Aussi la superbe cheminée dessinée
sur les plans a-t-elle peu de chances d’être
réalisée si elle ne figure pas aussi dans le
descriptif ; elle est donc à ranger dans la
catégorie « attrape-nigauds ».
Attention aux formules pompeuses
Si ces manœuvres de séduction sont faciles
à détecter, interpréter correctement le
descriptif des travaux est autrement plus
difficile. Il est indispensable d’étudier minutieusement
ce document (généralement
volumineux) pour ne pas se faire duper.
L’architecte Jenny Brunner, qui fait partie
de l’équipe Gestion de la construction de la
section zurichoise de l’Association suisse
des propriétaires fonciers (APF), conseille
vivement de soumettre le descriptif à un
Avec l’Aquaris de closomat , vous adaptez la puissance du jet de douche à votre guise et en toute commodité, au moyen de l’écran tactile de la nouvelle Wellness
Management Unit (WMU), qui permet à 10 utilisateurs de programmer, de mémoriser et d’activer leurs préférences individuelles. Le site Internet www.closomat.ch
vous apporte les informations qui vous aideront à faire votre choix. L’Aquaris: tout simplement la meilleure réponse aux plus exigeants.

spécialiste : « Le mode de construction d’un
immeuble est particulièrement difficile à
juger pour le profane. » On peut trouver de
l’aide aussi bien à l’APF qu’auprès de nombreux
bureaux d’ingénieurs et d’architectes.
« Un descriptif des travaux doit contenir
des informations précises et détaillées sur
le mode de construction comme sur les
aménagements intérieurs, souligne Jenny
Brunner. Un bref descriptif informatif en dit
parfois plus long qu’un dossier épais mais
ambigu. » Attention aussi aux formulations
vagues telles que « carrelages dans la
douche et la salle de bains » ou « parquet
dans le séjour ». Elles laissent une marge
d’interprétation qui profitera rarement à
l’acquéreur. Ainsi, les carrelages seront de
piètre qualité et n’iront généralement pas
jusqu’au plafond dans les salles d’eau.
Dans le séjour, le sol sera revêtu d’un
parquet bon marché. Tout aussi équivoques
sont des termes comme « prises standard »
au chapitre des installations électriques.
Le propriétaire se fâchera tout rouge lorsqu’il
constatera, au moment d’emménager,
que le téléviseur ne peut être placé à
l’endroit prévu faute d’une prise de courant
suffisamment proche. Il fulminera aussi en
constatant que l’entreprise de construction
a économisé sur les détails et que la robinetterie
ne s’accorde pas du tout avec
le style résolument contemporain de la
cuisine. Un coup d’œil au budget de
construction peut également se révéler instructif,
estime Jenny Brunner : « Si le poste
cuisine s’élève à 15 000 francs, inutile de
s’attendre à du luxe, car il faut compter au
moins 30 000 francs pour quelque chose de
correct. »
Il est certes facile de changer des
robinets après coup, mais d’autres souhaits
personnels peuvent coûter très cher. « Beaucoup
d’entreprises générales facturent des
frais de dossier en plus des coûts supplémentaires
liés à des choix différents »,
explique la spécialiste de l’APF. C’est ainsi
que les dépenses s’accumulent.
Comprendre le jargon des professionnels
Les formulations vagues ne sont pas le seul
problème, le vocabulaire spécialisé en est
un aussi. Si l’on comprend tout de suite
ce que sont des « stores horizontaux en
toile », des termes comme « balustrades
à claire-voie à profilés d’acier laminés verticaux
et horizontaux » ont de quoi déconcerter
le profane. En fait, il s’agit de
simples balustrades métalliques. Un « éclai-
rage d’effet dans la cage d’escalier » n’est
pas non plus très parlant pour le nonspécialiste.
Il faut imaginer ici non pas
des boules disco scintillantes, mais un éclairage
d’ambiance agréable : ni trop cru ni
trop sombre. Les choses se compliquent
encore avec les spécifications techniques
de la nouvelle demeure : quelles sont par
exemple les propriétés des « galandages »
en matière d’isolation phonique ? Comment
faut-il interpréter les dimensions des plafonds
? A quoi correspond une épaisseur
de 25 centimètres de béton ? Est-il facile
d’éliminer les marques de doigts des enfants
sur des parois revêtues d’un « crépi blanc
peint » ? Et quel sera l’effet visuel des
« dalles en pierre naturelle » sur la terrasse ?
A tous les futurs propriétaires qui ne
veulent pas se transformer en ingénieur
ou en architecte pour acheter leur
appartement, Jenny Brunner recommande
de consulter un professionnel.
Cela permet d’éviter les surprises désagréables,
les conflits interminables ou
les frais exorbitants d’un procès : « Car
même si les promoteurs immobiliers
sont généralement sérieux, on trouve
malheureusement des moutons noirs
parmi eux. » <
Les sections cantonales de l’Association
suisse des propriétaires fonciers (APF)
donnent de plus amples renseignements.
http://www.hev-schweiz.ch
Coordonnées du service de conseil de
la section zurichoise :
http://www.hev-zuerich.ch/bau/
bauberatung.htm.
Ouvrage conseillé
Manuel du propriétaire d’appartement
Un guide pratique indispensable pour les
propriétaires d’appartement et les futurs
candidats à l’accession, Chambre genevoise
immobilière, 232 pages, 49 francs.
L’ouvrage peut être commandé à l’adresse
suivante :
Secrétariat des organisations immobilières,
case postale 5278, 1211 Genève 11,
tél. 022 715 34 15, fax 022 731 22 09.
Le nouveau concept de douche
Le plaisir de toute une vie en une seconde
Gagnant de GOOD DESIGN TM Award
Visitez notre site: www.vola.com
Vola Showroom, Zürichbergstrasse 80
Tel: 044/955 18 18, sales@vola.ch, CH-8044 Zürich

Wer macht was?
A
1 2
Schreiner-Wettbewerb 2006
UNTERSTÜTZT DURCH HOLZWERKSTOFF SCHWEIZ (HWS)
3
B
6 7 8
D
4 5
9 10
11 12 13 14 15
Welches der abgebildeten Produkte ist von welcher Schreinerin bzw.
welchem Schreiner gefertigt worden? Mit vier Richtigen und etwas Glück
gewinnen Sie ein Schreiner-Produkt nach Ihren Wünschen im
Gesamtwert von CHF 15 000. Mitspielen und gewinnen unter www.schreiner.ch
C

Glossaire de la propriété par étages
Quelques notions juridiques expliquées de manière simple
Source : « Stockwerkeigentum », guide de la propriété par étages, Matthias Birrer, éditions Beobachter
Action en contestation. L’action en contestation
consiste à contester en justice la validité
d’une décision ou de tout autre acte
juridique.
Action fondée sur le droit du voisinage
(art. 679 CC). Une telle action permet au
propriétaire ou à l’occupant d’un immeuble
(propriétaire d’un terrain, propriétaire par
étages, détenteur d’un droit réel accessoire,
locataire, fermier, etc.) de se protéger s’il
subit ou risque de subir un préjudice parce
qu’un autre propriétaire outrepasse son droit
de copropriété. Ce type d’action est souvent
engagé pour cause de nuisances provenant
d’un fonds voisin. La personne lésée peut
exiger que le préjudice cesse ou, s’il n’a pas
encore commencé, que le propriétaire
du fonds voisin fasse en sorte qu’il ne se
produise pas. Pareille action peut être en
outre accompagnée d’une demande en
dommages-intérêts.
Administrateur. L’administrateur est élu par
l’assemblée des copropriétaires ou désigné
par le juge. Ses attributions couvrent – dans
les limites des compétences fixées par l’assemblée
– tous les actes d’administration et
de représentation de la communauté des
copropriétaires. Ses fonctions principales
consistent à veiller au respect de la loi et des
règlements et à faire appliquer les décisions
de la communauté des copropriétaires.
Assemblée des copropriétaires. L’assemblée
des copropriétaires est l’organe
suprême – le seul exigé par la loi – de la
communauté des copropriétaires. Elle statue
sur toutes les affaires communes qui n’ont
pas été déléguées à l’administrateur. Elle
peut délibérer valablement si la moitié des
copropriétaires représentant en outre au
moins la moitié de la valeur des parts sont
présents ou représentés (art. 712p CC). Si
aucune majorité qualifiée n’est requise par
la loi ou le règlement, l’assemblée des copropriétaires
prend ses décisions à la majorité
absolue des voix présentes et représentées.
Seules les décisions portant sur les
travaux de construction exigent, de l’avis de
certains commentateurs, la majorité absolue
de tous les copropriétaires.
Communauté des copropriétaires. Les
copropriétaires d’un immeuble forment
ensemble la communauté des copropriétaires.
Les fonctions de cette communauté
se limitent à disposer, utiliser, administrer
et maintenir la valeur économique de l’immeuble
commun. La communauté des copropriétaires
naît avec la constitution de la
propriété par étages et ne doit donc pas
être établie séparément. Elle peut engager
des actions en justice ou des poursuites
et faire elle-même l’objet de telles procédures.
Copropriété. Il y a copropriété lorsque
plusieurs personnes se partagent la propriété
d’une chose en différentes parts.
Contrairement à ce qui est le cas pour
la propriété commune, chaque copropriétaire
peut jouir de sa part ainsi que l’utiliser
et l’exploiter en tant que propriétaire exclusif.
Sauf convention contraire, il ne peut
toutefois la grever ou l’aliéner qu’avec
l’accord des autres copropriétaires (art.
648 CC).
Décision par voie de circulation. Au lieu
de statuer en assemblée, une communauté
de copropriétaires peut prendre des
décisions par écrit. A la différence des
décisions prises par voie de correspondance,
celles prises par voie de circulation
ne sont valables que si tous les copropriétaires
les approuvent par écrit.
Droit d’opposition. Le droit d’opposition
permet à la communauté des copropriétaires
d’empêcher la vente, la location ou
toute autre cession d’une unité d’étage à un
tiers extérieur. La communauté ne dispose
d’un tel droit que si celui-ci a été expressément
convenu et inscrit au registre foncier
(art. 712c CC).
Droit de jouissance exclusif et privatif.
Le droit de jouissance exclusif et privatif est
un droit d’utilisation spécial sur une partie
d’immeuble en propriété par étages non
constituée en droit exclusif. Le propriétaire
en bénéficiant a le droit d’utiliser cette
partie commune à titre exclusif dans le but
convenu.
Dossier pratique Glossaire
Droit de la propriété par étages. Les
dispositions légales s’appliquant à la propriété
par étages figurent aux articles 712a
à 712t CC ainsi qu’au chapitre relatif aux
actes d’administration et aux travaux de
construction dans le droit de la copropriété
(art. 647 à 648 CC, avec renvoi à l’art. 712g
CC) et dans le droit des associations
(art. 60 ss. CC, avec renvoi à l’art. 712m CC).
D’autres dispositions relatives à la propriété
par étages peuvent être établies dans le
règlement d’administration et d’utilisation de
la copropriété.
Droit de superficie. Le droit de superficie
est une servitude qui donne au bénéficiaire
le droit de construire, en surface ou sous
terre, un ouvrage lui appartenant sur un
terrain propriété d’un tiers. Cette servitude
peut être distincte et permanente. Le droit
de superficie est distinct lorsqu’il est cessible
et transmissible par succession. On dit
d’un droit de superficie qu’il est permanent
lorsqu’il est constitué pour trente ans au
moins. Un droit de superficie distinct et permanent
peut être inscrit comme immeuble
au registre foncier.
Droit de vote. Quelle que soit sa quotepart,
chaque copropriétaire dispose d’une
voix à l’assemblée des copropriétaires.
Lorsqu’une unité d’habitation appartient en
commun à plusieurs personnes, cellesci
disposent ensemble d’une seule voix.
Lorsqu’une personne est propriétaire de
plusieurs unités, elle dispose aussi d’une
seule voix, sauf dispositions contraires du
règlement.
Droit exclusif. Le droit exclusif d’un copropriétaire
est le droit d’utiliser, d’administrer
et d’aménager intérieurement sa partie
d’étage à sa guise (art. 712a CC), à condition
toutefois de ne pas léser les droits identiques
des autres copropriétaires. Pour son
unité d’habitation, le droit exclusif confère
au propriétaire par étages – bien qu’il ne soit
que copropriétaire – une position semblable
à celle d’un propriétaire individuel. Un droit
exclusif ne peut être établi que sur les
parties d’immeuble qui forment un tout disposant
d’un accès propre.
>
Credit Suisse Bulletin spécial Propriété par étages
31

32
Dossier pratique Glossaire
Fonds de rénovation. Le fonds de rénovation
sert de réserve financière pour les
travaux de rénovation et d’entretien d’une
certaine ampleur. Sauf convention contraire,
chaque copropriétaire doit y verser, au prorata
de sa part, le montant fixé par l’assemblée
des copropriétaires. Le fonds de rénovation
entre dans l’actif de la communauté.
Frais communs. Les copropriétaires sont
tenus de participer aux frais communs au
prorata de leur part. Ces frais incluent
notamment les dépenses nécessitées par
l’entretien courant et par les réparations ou
les réfections des parties communes du
bien-fonds et du bâtiment, les frais d’administration,
y compris l’indemnité versée à
l’administrateur, et les rentes du droit de
superficie (art. 712h CC).
Majorité absolue. Les décisions pour lesquelles
la loi ou le règlement ne prévoit pas
d’autre quorum sont prises par l’assemblée
générale des copropriétaires à la majorité
absolue des voix présentes et représentées.
S’abstenir revient donc à se prononcer
contre une proposition (majorité qualifiée).
Exception : pour les décisions portant sur
des travaux de construction, la majorité absolue
doit, selon certains commentateurs,
être calculée sur l’ensemble des copropriétaires
et non pas seulement sur ceux qui
sont présents ou représentés.
Majorité qualifiée. Les décisions d’une
certaine importance requièrent la majorité
qualifiée à l’assemblée des copropriétaires,
par exemple lorsqu’elles portent sur des
travaux de construction utiles. Une décision
prise à la majorité qualifiée requiert l’accord
de la majorité des copropriétaires présents
et représentés réunissant en outre plus de
la moitié des quotes-parts. Pour les travaux
de construction, certains commentateurs
estiment que la majorité devrait être calculée
sur l’ensemble des copropriétaires
(majorité absolue).
Parties communes. Sont réputées communes
les parties de l’immeuble en propriété
par étages qui ne font pas partie du
droit exclusif d’un copropriétaire. Le bienfonds
ainsi que les parties d’immeuble qui
sont importantes pour l’existence, la dispo-
sition et la solidité du bâtiment ou qui en
déterminent l’aspect sont forcément communes,
de même que tous les ouvrages
et équipements qui servent à l’ensemble
des copropriétaires. Les copropriétaires
peuvent, dans l’acte constitutif ou dans une
convention ultérieure soumise à la forme
authentique, déclarer communes encore
d’autres parties du bâtiment.
Propriété individuelle. Le propriétaire
individuel exerce son entière maîtrise sur
un bien. Il peut en disposer librement dans
les limites de la loi et faire valoir ce droit à
l’égard d’un tiers. Il convient de distinguer
la propriété individuelle de la copropriété et
de la propriété commune.
Quote-part. La quote-part est un ratio
abstrait qui reflète le droit proportionnel de
chaque copropriétaire à l’immeuble commun.
Les quotes-parts des unités sont fixées
dans l’acte constitutif. La modification
d’une quote-part requiert l’accord de toutes
les personnes directement concernées et
l’approbation de l’assemblée des copropriétaires.
Le prix du
pétrole flambe.
Et alors?
Chauffer au bois, c’est gagner son indépendance par rapport au prix du
pétrole et lutter contre le réchauffement climatique. De plus amples infos?
Tél. 021 310 30 35 ou www.energie-bois.ch

Travaux de construction. Les travaux de construction
(art. 647c à 647e CC) sont des actes d’administration qui
modifient l’état d’un bâtiment. Distinction est faite entre
travaux de construction nécessaires, utiles et somptuaires.
Sont réputés nécessaires les travaux requis pour le maintien
de la valeur et de l’utilité de l’immeuble. Les travaux de
construction utiles sont ceux destinés à augmenter la valeur
de l’immeuble ou à améliorer son rendement ou son utilité.
Les travaux sont dits somptuaires en particulier lorsque leur
coût dépasse largement la plus-value en découlant. Selon le
type de travaux, les décisions requièrent la majorité absolue, la
majorité qualifiée ou l’accord de tous les copropriétaires.
Vote par correspondance. Ce système de vote permet
de prendre des décisions par voie de correspondance. A la
différence des décisions prises par voie de circulation, l’unanimité
n’est pas requise dans ce cas. Le vote par correspondance
nécessite une disposition réglementaire ad hoc
décidée à l’unanimité.
Editions Beobachter
© 2005 Jean Frey AG, Zurich
Tous droits réservés
www.beobachter.ch
Editeur :
Der Schweizerische Beobachter, Zurich
Couverture : artimedia.ch (graphisme),
Tres Camenzind (photo)
Composition : Focus Grafik, Zurich
ISBN 3 85569 313 7
Doppelt gute Fenster
brauchen halb so viel Energie.
Holz-Metall-Fenster sind ökologisch wie ökonomisch ein Ge-
winn. Mit ihren ausgezeichneten Wärmedämmwerten erreichen
sie auch die Minergietauglichkeit. Und dies nicht etwa nur im
Neuzustand. Holz-Metall-Fenster halten ein Leben lang dicht
und sparen zeitlebens Energie. Im Sommer halten sie die Hitze
fern, im Winter bleibt die Kälte draussen und die Wärme drin-
nen. Bestellen Sie daher lieber den Öltankwagen ein paar Mal
weniger und dafür Holz-Metall-Fenster. Weitere Informationen
bei Pro Holz-Metall-Fenster, Kasernen-
strasse 4b, 8184 Bachenbülach, Telefon
043 411 44 65, Fax 043 411 44 69,
www.holz-metall-fenster.ch

Photo : www.kreuzkapelle.ch ; visualisation : www.businessimages.ch
Propriété par étages Aperçu du marché
Propriété par étages :
derrière la façade
La propriété par étages est très populaire en Suisse. Mais quelles sont les différences
entre les logements en propriété et ceux en location ? Voici un tour d’horizon du marché
national du logement en termes d’offre, de prix et de profi l d’habitants.
Texte : Ulrich Braun et Fredy Hasenmaile, Credit Suisse Economic Research
Après les appartements en location ou en coopérative et les maisons
individuelles, la propriété par étages est la troisième forme de
logement en Suisse. Lors du dernier recensement, on comptait
237 700 appartements en propriété occupés en continu, ce qui
correspond à environ 8% du parc suisse de résidences principales.
Un chiffre qui peut paraître modeste à première vue, mais il faut
souligner que le nombre d’appartements en propriété a presque été
multiplié par vingt depuis 1970 et a doublé depuis 1990.
L’acquisition de logements en propriété par étages est possible
dans toute la Suisse depuis le 1 er janvier 1965. Auparavant (à l’exception
du canton du Valais), il n’existait que la copropriété classique,
dans laquelle la partie du bâtiment possédée par chaque
propriétaire n’est pas précisément délimitée. Le propriétaire par
étages, quant à lui, dispose d’un droit exclusif lui permettant
d’utiliser seul une partie définie du bâtiment et de la modifier dans
certaines limites.
Le marché du logement en Suisse est en plein boom, et la
copropriété est le segment porteur. A la fin de l’année 2006, notre
pays comptera environ 20 000 nouveaux appartements en propriété.
Le présent article fait le point sur les différentes caractéristiques
de ces logements et de leurs habitants, ainsi que sur les
niveaux de prix régionaux.
Le logement
Par rapport aux deux autres principales formes de logement, l’appartement
en propriété se distingue nettement par sa surface
habitable (voir graphique ci-contre). La propriété par étages se
situe à cet égard entre les appartements en location ou en coopérative
et les maisons individuelles. La superficie de la plupart des >
Surface habitable et type de logement
En moyenne, un appartement en propriété présente une surface habitable
de 104 m 2 , une maison individuelle, de 130 m 2 , et un appartement
en location, de seulement 76 m 2 . Sources : OFS, Credit Suisse Economic Research
%
16
14
12
10
8
6
4
2
0
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260
Surface habitable en m 2
Appartement en location/coopérative Appartement en propriété Maison individuelle
Credit Suisse Bulletin spécial Propriété par étages
35

36 Propriété par étages Aperçu du marché
appartements en propriété oscille entre 85 et 128 m 2 , avec une
moyenne de 104 m 2 . Le parc d’appartements en propriété présentant
une surface habitable inférieure à 60 m 2 est très restreint
et composé presque intégralement de résidences secondaires.
En comparaison, un appartement en location est en moyenne nettement
plus petit, avec 76 m 2 de surface habitable. La superficie
des appartements en location et en coopérative se situe globalement
entre 59 et 95 m 2 , alors que la maison individuelle moyenne
présente une surface habitable de 130 m 2 – les principales catégories
étant comprises entre 100 et 162 m 2 . Ainsi, le passage d’un
appartement en location à un appartement en propriété ou à une
maison individuelle va presque toujours de pair avec une augmentation
considérable de l’espace habitable.
Les habitants
Quel est l’occupant typique d’un appartement en propriété ? Le
choix du type de logement varie en fonction de l’âge (graphique
ci-contre), car la conception du logement optimal évolue considérablement
au cours du cycle de vie. En raison du prix d’acquisition
d’un logement, et notamment de l’apport personnel nécessaire, la
demande d’appartements en propriété et de maisons individuelles
est très limitée dans la catégorie des moins de 30 ans. Plus de 90%
des jeunes ménages dans cette tranche d’âge optent pour un appartement
en location ou en coopérative. En quête d’une formation,
d’un emploi et de sorties, ils privilégient souvent les villes ou leurs
agglomérations.
Vient ensuite la phase de la famille « classique », où la plupart
des ménages sont des couples avec enfant(s). Le besoin d’acquérir
une maison individuelle se fait alors sentir, en moyenne à
ELLE COULE, ELLE COULE, TOUT EN BEAUTÉ. | L’eau a une couleur
KWC CANYON, c’est le ludisme des forces élémentaires d’une eau dont la couleur
se dissout en s’écoulant du goulot. Mysticisme et poésie se mêlent et se confondent,
se renouvellent et se vivent de mille et une façons différentes.
KWC AG | CH-5726 Unterkulm | www.kwc.ch
Type de logement et cycle de vie
Avant 30 ans, peu de gens peuvent accéder à la propriété. Les
« quadras » recherchent des maisons individuelles, et les 50–75 ans
privilégient la copropriété. Sources : OFS, Credit Suisse Economic Research
Demande
Elevée
Moyenne
Faible
10 20 30 40 50 60 70 80 90
Appartement en location/coopérative Appartement en propriété Maison individuelle
KWC CANYON
Une entreprise du groupe HANSA
Age
www.fkpidentity.ch

42 ans. Les choix s’orientent en priorité vers des sites plus éloignés
des grandes villes, mais présentant une bonne accessibilité aux
écoles et aux emplois.
C’est pour les 50–75 ans que la propriété par étages est la plus
attrayante. Les ménages y accèdent soit après une période de
location, souvent à l’aide d’un capital hérité, soit après que les
enfants ont quitté la maison familiale avec jardin, qui devient alors
trop grande.
Dans la quatrième phase de vie, après 80 ans, les gens déménagent
peu, et rarement dans un logement en propriété. Ils optent
généralement pour des appartements loués ou des résidences pour
personnes âgées.
On imagine souvent que le choix d’un logement et d’un lieu
de résidence présente un caractère définitif : lorsqu’on devient
propriétaire d’un logement, c’est pour y passer « le reste de ses
jours ». Pourtant, est-ce réellement le cas en Suisse ? Nos analyses
révèlent que la durée d’occupation varie considérablement selon
le type de logement.
Le graphique ci-contre met en relation la durée d’occupation et
le type de logement (appartement en location, appartement en
propriété et maison individuelle). Voici un exemple de lecture du
graphique : environ 5% des ménages vivant dans un appartement
en propriété l’occupent depuis moins d’un an. En moyenne, les
ménages habitent leurs appartements en propriété un peu plus de
huit ans, une durée d’occupation à peine plus longue que celle des
appartements en location. Il convient toutefois de souligner que la
propriété par étages n’est ancrée dans le droit suisse que depuis
1965 ; c’est seulement au cours des vingt dernières années qu’elle
a gagné en popularité. A terme, les propriétaires d’appartements
>
www.fkpidentity.ch
Propriété par étages Aperçu du marché
Type de logement et durée d’occupation
Qui l’eût cru ? Un ménage moyen vit un peu plus de huit ans dans son
appartement en propriété, soit à peine plus longtemps que dans un
appartement en location. Sources : OFS, Credit Suisse Economic Research
Proportion cumulée en %
100
75
50
25
0
0 10 20 30 40 50 60
Mise en scène de la lumière.
La séduction par les sens sous
une forme la plus achevée.
Grâce, élégance, inspiration,
harmonie.
Sculpture lumineuse.
Culture cuisine.
KWC AG
5726 Unterkulm
www.kwc.ch
Durée d’occupation en années
Appartement en location Appartement en propriété Maison individuelle
37

38 Propriété par étages Aperçu du marché
devraient se révéler moins mobiles que les locataires. En ce qui
concerne les ménages vivant en maison individuelle, le propriétaire
moyen occupe sa maison depuis seize ans environ. Un propriétaire
sur cinq y vit même plus de trente ans.
Le prix
L’étude de l’évolution des prix des appartements en propriété présentant
un niveau d’équipement standard et une surface habitable
moyenne de 110 m 2 fait apparaître de grandes disparités régionales.
Dans les grandes agglomérations de Genève, Zurich, Lausanne et
Bâle, la hausse des prix sur les cinq dernières années est supérieure
à la moyenne nationale, avec 32% à Zurich et près de 50%
à Genève.
Par ailleurs, plusieurs régions ont vu les prix progresser de
plus de 25% sur la même période : Nyon (VD), Pfannenstiel et
Zimmerberg (ZH), Haute-Engadine, Vevey, Pays d’Enhaut (VD),
Lausanne et Lugano. En fin de classement, on trouve les régions
de Viège, Brigue, Conches et Loèche (VS), Domleschg (GR) et
le Haut-Emmental, avec une croissance moyenne des prix de
moins de 5%.
Outre les grandes villes de Zurich et de Genève, plusieurs communes
présentant des conditions fiscales très intéressantes ainsi
que la Haute-Engadine ont connu des hausses de prix considérables,
car l’offre de nouveaux appartements en propriété ne progressait
pas aussi vite que la demande. Dans certaines de ces
régions, un accroissement notable de l’offre dans les années à
venir pourrait entraîner des baisses de prix marquées, mais ce
renversement de tendance n’est pas encore en vue. Compte tenu
de l’expansion de l’offre dans la propriété par étages, nous prévoyons
en moyenne nationale une stabilisation progressive des prix
dans ce segment. Pour 2006, la hausse moyenne ne devrait pas
dépasser 1%. Les prix des maisons individuelles suivront vraisemblablement
une évolution similaire.
Le niveau des prix offre un tableau comparable à celui de l’évolution
des prix. Les logements les plus chers se vendent à Zurich,
Genève, Lausanne, Berne et Bâle, et les communes jouxtant ces
agglomérations présentent également des prix élevés. La forte
demande de logements s’explique ici par l’attractivité de ces villes
en termes de formation et d’emploi. Les cantons de Zoug, Schwyz,
Obwald et Nidwald, dotés de systèmes fi scaux avantageux, affi chent
également des prix élevés. Enfin, la demande importante de résidences
secondaires dans les grandes destinations touristiques
comme la Haute-Engadine, l’Oberland bernois ou le Valais maintient
les prix à un niveau supérieur à la moyenne.
C’est dans le canton du Jura qu’un appartement en propriété
coûte le moins cher. Neuchâtel, Fribourg et Uri ainsi qu’une
grande partie du Valais bénéficient également de conditions
attractives. On note donc d’importantes disparités en matière
de prix, en premier lieu à cause des différences de fiscalité et
d’accessibilité.
La propriété par étages, qui constitue une forme de logement
encore jeune, s’est bien implantée en Suisse et répond à un besoin
évident. Elle représente près de la moitié de la croissance du parc
immobilier observée entre 1990 et 2000, et permet à une proportion
accrue de la population d’accéder à la propriété. La
demande dans ce segment devrait se maintenir et contribuer, selon
les prévisions, à accroître le taux de logements en propriété en
Suisse de 36% actuellement à 40% d’ici à 2015. <
Credit Suisse Bulletin spécial Propriété par étages
Le Jura présente les prix les plus intéressants
C’est dans le canton du Jura qu’un appartement en propriété (niveau
d’équipement standard) coûte le moins cher. Les régions de Neuchâtel,
Fribourg et Uri ainsi qu’une grande partie du Valais sont également
intéressantes en termes de prix. Sources : Wüest & Partner, Geostat, OFS
CHF
� > 600 000
� 550 000 – 600 000
� 500 000 – 550 000
� 450 000 – 500 000
� 425 000 – 450 000
� 400 000 – 425 000
� 350 000 – 400 000
� 300 000 – 350 000
� < 300 000
Vivre en ville – quand on en a les moyens
Un appartement en propriété avec un niveau d’équipement standard
coûte toujours plus cher dans les grandes villes suisses. A Genève,
les prix ont même augmenté de 50% ces cinq dernières années. La
progression a également été importante en Haute-Engadine et dans
toute la région du lac Léman. Sources : Wüest & Partner, Geostat, OFS
%
� > 20
� 15 – 20
� 12 – 15
� 9 – 12
� 6 – 9
� 3 – 6
� 0 – 3
� -5 – 0
� < -5

Mehr Ideen für Fassade und Dach
Ja, ich will die faszinierende
Welt individueller
Gestaltungsmöglichkeiten
kennen lernen.
Senden Sie mir Ihre Broschüren
über Fassade und Dach.
www.eternit.ch
Eternit (Schweiz) AG I CH 8867 Niederurnen I fax 055 617 112 72
Geben Sie Ihrem Haus
ein individuelles Äusseres
Nehmen Sie die Chance wahr, das Äussere Ihres
Eigenheims nach Ihrem persönlichen Stil zu
verwirklichen.
Faserzementplatten der Eternit (Schweiz) AG bieten
nahezu grenzenlose Möglichkeiten für die Gestaltung
mit Farben, Flächen und Strukturen. Ausserdem
profi tieren Sie von einem äusserst nachhaltigen
System. Bei Neubauten wie bei Renovationen.
�
Vorname, Name
�
Strasse
� �
PLZ Ort
�
Telefon

Photo : Daniel Kuhn, www.licht-wohnen.ch
Confucius avait sûrement raison lorsqu’il disait : « Plutôt que de maudire
les ténèbres, allumons une chandelle, si petite soit-elle. » Mais
peut-être aurait-il vu la situation sous un autre jour s’il avait dû essayer
un pantalon dans une cabine à l’éclairage cru ou transmettre
son savoir à la postérité sous la lumière vacillante d’un néon.
Au bureau, nous veillons toujours à un éclairage adéquat, qui
nous permet de mieux travailler. L’employeur est d’ailleurs tenu
de proposer à ses collaborateurs un environnement ergonomique.
A la maison, la plupart d’entre nous n’accordent pas beaucoup
d’attention à l’éclairage, notre préoccupation en la matière se
résumant souvent à l’achat d’une lampe dans un magasin bondé le
samedi après-midi. Il est pourtant essentiel d’étudier attentivement
la luminosité de notre logement et de ne pas s’en remettre au
jugement d’un électricien ou d’un vendeur de luminaires. Car
n’oublions pas qu’en hiver, un Européen moyen en manque
de soleil passe beaucoup de temps chez lui, exposé à la lumière
artificielle. Dans le meilleur des cas, il aura recours à un architecte
d’intérieur, mais, comble de malchance, celui-ci est peut-être
spécialisé dans les revêtements de sols et de murs. La question
de la lumière ne viendra alors pas de sitôt sur le tapis !
« L’architecte d’intérieur aura beau investir tout son savoir de
technicien et de constructeur dans la conception d’une pièce et
faire appel à son sens de l’esthétisme pour le choix des couleurs
et des matériaux, rien n’y fera si l’éclairage a été mal pensé ou
mal réalisé », écrit Rudolf Schricker dans son livre « Licht – Raum,
Raum – Licht » (Lumière – Espace, Espace – Lumière). Pour
ce professeur de design et d’architecture d’intérieur, la lumière
constitue la quatrième dimension de la décoration intérieure. En
Propriété par étages Conception de l’éclairage
Et la
lumière fut
On peut tout planifi er dans sa vie : formation, mariage, prévoyance, achat d’un
appartement, éclairage. Eclairage ? Mais oui, sinon à quoi bon avoir un appartement
magnifi que s’il n’est pas mis en lumière ? Etudier celle-ci, c’est être bien éclairé.
Texte : Ruth Hafen
tant que vecteur visuel, elle est comparable au son en acoustique :
elle n’agit qu’en association, qu’en interaction avec l’espace.
« Chacun est capable d’éclairer une pièce, souligne Pablo Pabst,
président de l’association suisse des ingénieurs éclairagistes
(‹ Verband Schweizer Lichtplaner ›). Mais la lumière ne fait pas
qu’éclairer, elle relève aussi des émotions, de la sculpture, de
la sensation d’espace, de la vie. » Jusqu’ici, l’éclairage était généralement
confié à un ingénieur électricien ou à un électricien.
Réduire la lumière à sa dimension technique est pourtant un peu
court. L’Association suisse pour l’éclairage prescrit les quantités de
lumière nécessaires dans un espace donné. Il existe des normes
pour tout : éclairage public, luminaires des écoles maternelles,
lampes de salle de bains. L’ingénieur éclairagiste, quant à lui,
maîtrise la technique tout en y ajoutant une composante architecturale.
Ce métier est relativement nouveau. La haute école spécialisée
de Winterthur propose un cours post-grade dans ce domaine
depuis l’année 2000.
« Rien ne sert de satisfaire aux exigences techniques jusque dans
les moindres détails si l’on ne se sent pas bien dans la lumière
ainsi obtenue », affirme Pablo Pabst. Et de faire remarquer qu’une
pièce bien éclairée n’est pas forcément synonyme d’atmosphère
agréable. Dans son travail d’ingénieur éclairagiste, il s’emploie non
seulement à bien éclairer l’espace, mais aussi à le faire en répondant
aux besoins individuels. Selon lui, on a trop tendance à placer les
lampes à proximité des prises électriques, « alors qu’il faudrait les
installer là où un éclairage est nécessaire ». Et le professeur de
design Rudolf Schricker revendique : « La lumière ne doit pas être
vue comme un simple accessoire qu’on ajoute à un moment >
Credit Suisse Bulletin spécial Propriété par étages
41

42 Propriété par étages Conception de l’éclairage
donné, mais comme un élément faisant dès le début partie intégrante
du projet. » Selon Pablo Pabst, c’est précisément en cela
que consiste la conception de l’éclairage. Au lieu d’inciter les clients
à acheter de coûteux luminaires design, il leur conseille généralement
d’attendre. Choisir l’éclairage de base, meubler, emménager.
Improviser durant les premiers mois pour savoir où un éclairage
est nécessaire. « Les gens se créent souvent des besoins qui,
en fait, ne correspondent à rien », observe-t-il. On pense immédiatement
à cette magnifique chaise longue Le Corbusier et à
la lampe de lecture assortie. Une chaise longue que personne
n’utilise, car elle est aussi belle qu’inconfortable. Au point que
chacun préfère aller lire le journal dans le canapé douillet pourtant
mal éclairé.
La vie n’est pas possible sans lumière. Rudolf Schricker renchérit
: « Une vie digne de ce nom n’est pas possible sans une
lumière bien pensée. » Mais la lumière ne suffit pas à créer l’espace,
pas plus que les revêtements de sols et de murs et les meubles
design. C’est toujours son interaction avec les objets et les surfaces
qu’elle éclaire qui définit, caractérise et fait vibrer l’espace.
C’est ainsi qu’il prend vie et, pour cela, une planification est indispensable.
<
Internet
www.lightmakers.net (Verband Schweizer Lichtplaner)
www.slg.ch (Association suisse pour l’éclairage)
Ouvrages conseillés
Rudolf Schricker. Licht – Raum, Raum – Licht : die Inszenierung
der Räume mit Licht. Planungsleitfaden. Deutsche Verlags-Anstalt,
Stuttgart.
William Sanial. Traité d’éclairage. Editions Cépaduès.
KORB Networking
Veriset Küchen AG | Oberfeld 8 | CH–6037 Root T +41(0)41 455 46 00 www.veriset.ch
La conception de l’éclairage
Un ingénieur éclairagiste élabore des
concepts d’éclairage en utilisant les lumières
naturelle et artifi cielle pour créer des
ambiances et mettre en scène des locaux.
Avant d’entamer la phase de conception, il
défi nit avec les architectes et les maîtres
d’ouvrage les exigences fonctionnelles et
esthétiques. Un planifi cateur-électricien
réalise ensuite l’installation correspondant au
concept fi nal. La lumière est amenée là où
elle est nécessaire et non là où se trouvent
les prises électriques.
Les besoins sont identifi és lors d’un entretien
initial : à quoi et à qui la pièce servira-t-elle ?
Quelle doit être son atmosphère ? Comment
sera-t-elle aménagée ? Plans ou photos
aident l’ingénieur éclairagiste à mieux cerner
les besoins du client. Les ingénieurs éclairagistes
facturent les frais effectifs. Leur
association a publié un règlement avec tarif,
dont il ressort que l’étude comprend un
entretien initial d’une heure environ. Pour un
logement de 4–5 pièces, la préparation
d’un projet prend environ trois heures et la
réalisation quatre heures. Le client reçoit un
dossier complet qui lui coûte à peine
1 000 francs, un peu plus s’il souhaite une
version visualisée sous forme de dessin ou
en trois dimensions.
aluQueen – Die Königin der Schweizer Küchen
ver se
küchen cuisines cucine

La référence pour la cuisine et la salle de bains
Lavabeaux
Dans le meilleur assortiment de Suisse pour le bain et la cuisine
Bonjour, mon amour! Qui vous accueille si aimablement le matin et vous souhaite bonne nuit le soir doit non seulement être
facile à entretenir, mais aussi avoir des formes parfaites. Un tête-à-tête dans la salle de bains? Chez nous bien sûr, dans le
plus grand assortiment sanitaire de Suisse. Des courbes et des couleurs à caresser. Venez vite dans l’exposition de salles de
bains la plus innovatrice de Suisse! Ne vous laissez pas devancer!
Basel, Biel/Bienne, Carouge-Genève, Chur, Contone, Crissier, Develier, Jona-Rapperswil, Köniz-Bern,
Kriens, Lugano, Olten, Sierre, St. Gallen, Thun, Winterthur, Zürich. www.sanitastroesch.ch
www.integral-mc.ch – 06

Le programme d’ameublement MoDu met l’accent sur la simplicité en perfection. L’élément
de base, l’élément bas et l’élément mural sont dérivés d’un rectangle simple et invitent à
jouer avec les formes, l’espace et la lumière. De la simplicité naît une valeur intemporelle
qui résiste aux phénomènes de mode éphémères.
DÉCOUVREZ LA MAGIE D’UNE SOBRIÉTÉ MISE EN SCÈNE INTEMPORELLE.
ARGOVIE Dössegger Möbel AG, Seon | Lüscher Wohnen, Baden | Möbel Hunziker, Reinach | Ueli Frauchiger Design, Zofingen | Wohnbedarf Dino Talamona, Fislisbach BÂLE Atrium AG, Liestal |
Möbel Rösch AG, Basel | toni müller wohnpavillon, Muttenz BERNE Anliker die Möbelmacher, Bern et Langenthal | Bösiger Langenthal, Langenthal | Brechbühl Interieur, Nidau | Fahrni-Weinmann, Thun |
Form + Raum Hofer AG, Bern | intraform, Bern | Kramer Möbel International, Biel | Probst + Eggimann AG, Belp | Teo Jakob AG, Bern | Wohncenter von Allmen AG, Interlaken FRIBOURG Möbel Lehmann AG,
Düdingen GRISONS Futterknecht Wohnideen, Chur | Möbel Stocker AG, Chur | mobilias fry, Disentis et Ilanz LUCERNE Amrein Möbel AG, Kriens | Buchwalder Linder AG, Luzern et Emmenbrücke |
Möbel Schaller AG, Geuensee | Raum- und Wohnkonzepte Stöckli, Willisau | Wohn-Center Räber AG, Hitzkirch NEUCHÂTEL Meubles Rossetti S.A., Boudry NIDWALD Werner Scheuber AG, Ennetbürgen
et Stans SCHWYZ Möbel Suter AG, Lachen | Wohnform Franz Tschümperlin + Co., Schwyz SOLEURE Möbel Brechter AG, Gerlafingen | Zaugg & Zaugg AG, Derendingen ST-GALL Format 41
Raumgestaltung AG, Jona-Rapperswil | Möbel Gamma AG, Wil | Möbel Müller AG, St. Gallen | Widmer Wohnen AG, Gossau | With Raumgestaltung, Rorschach URI Wohncenter Muoser, Schattdorf
TESSIN Delcò Mobili SA, S. Antonino | Luigi Bernasconi + Co. SA, Mendrisio VAUD Intérieur-Design SA, Marly | Moyard SA Meubles, Morges VALAIS Raumart AG, Naters ZOUG Trendline AG, Neuägeri |
wohnidee stadelmann ag, Cham ZURICH Arnosti Inneneinrichtungen, Zürich | Interni Innenarchitektur Raumgestaltung, Wetzikon | Kurt Wohndesign, Obfelden | Möbel Frauenfelder AG, Bachenbülach
et Flaach | Möbel Müller AG, Winterthur | Möbelzentrum MZ AG, Volketswil | Neumarkt 17, Zürich | Rosenberger Interiors AG, Zürich | Teo Jakob Colombo AG, Zürich | Wohnbedarf AG, Zürich |
Wohnstudio Lüthi AG, Kloten | Zingg-Lamprecht AG, Zürich et Brüttisellen LIECHTENSTEIN Möbel-Center Thöny, Schaan
Visitez notre show-room: Wellis AG | Ettiswilerstrasse 24 | 6130 Willisau | Tel. 041 9 725 725 | Fax 041 9 725 790 | info@wellis.ch | www.teambywellis.com