JPBDbuletin_sgor bil1 edisi Khas_2011_03.indd - JPBD Selangor

SELANGORBULETIN JAWATANKUASA PERANCANG NEGERI SELANGOR BIL 2/2011EDISI KHASMenarik di dalamGARIS PANDUAN PERANCANGANBAGI PEMBANGUNAN SMALLOFFICE HOME OFFICE (SOHO)GARIS PANDUAN PERANCANGANBAGI PEMBANGUNAN PANGSAPURIPERKHIDMATAN(SERVICE APARTMENT)

2SIDANGPENGARANGPenasihatCik Norasiah Bee bt. Mohd. HaniffKetua PengarangEn. Saidin bin LatehPengarangEn. Saifuddin bin MarsukPn. Suzila bt. Mohammed SuriKANDUNGANUcapan Aluan Timbalan Pengarah 3Garis Panduan Perancangan Bagi PembangunanSmall Office Home Office (SOHO) Di NegeriSelangorGaris Panduan Perancangan Bagi PembangunanPangsapuri Perkhidmatan (Service Apartment) DiNegeri Selangor411UrusetiaEn. Amarakaran a/l KarthigasuPn. Suzianah bt. MustapahPn. Eleanor Shidah bt. Kamarul AriffinEn. Rahimie bin IbrahimBULETIN RANCANG SELANGORJabatan Perancangan Bandar dan DesaNegeri Selangor,Tingkat 15-18, Bangunan Darul Ehsan,No. 3, Jalan Indah, Seksyen 14,40646 Shah Alam, Selangor Darul EhsanTel : 03-5511 6666Faks : 03-5511 3557Laman web : www.jpbdselangor.gov.myBULETIN RANCANG SELANGOR | EDISI KHAS

3UCAPAN ALUANTimbalan Pengarah Jabatan Perancangan Bandar Dan DesaAssalamualaikum dan Salam Sejahtera,Alhamdulillah, bersyukur kita ke hadratIlahi kerana dengan limpah kurniaNya,Buletin Rancang Bil. 2/2011 – Edisi KhasSOHO & Pangsapuri Perkhidmatan iniberjaya dihasilkan. Buletin ini diterbitkanselaras dengan Perenggan 4(4)(c), AktaPerancangan Bandar dan Desa 1976[Akta 172] yang telah diperuntukkansebagai salah satu fungsi JawatankuasaPerancang Negeri iaitu mengusahakanpenyiaran buletin yang berhubungandengan perancangan bandar dan desa dankeputusan-keputusan yang telah dicapaioleh Jawatankuasa.Garis Panduan Perancangan Bagi Pembangunan SmallOffice Home Office (SOHO) Di Negeri Selangor dan GarisPanduan Perancangan Bagi Pembangunan PangsapuriPerkhidmatan (Service Apartment) Di Negeri Selangor initelah diluluskan di dalam Mesyuarat Jawatankuasa PerancangNegeri Selangor Bil. 3/2010 yang telah bersidang pada 22 Jun2010 dan seterusnya mendapat kelulusan Majlis MesyuaratKerajaan Negeri Selangor (MMKN) ke 30/2010 pada 18 Ogosdan disahkan oleh MMKN ke 31/2010 pada 25 Ogos 2010untuk pemakaian di seluruh Negeri Selangor. Garis PanduanPerancangan Bagi Pembangunan Small Office Home Office(SOHO) Di Negeri Selangor dan Garis Panduan Perancangan BagiPembangunan Pangsapuri Perkhidmatan (Service Apartment)Di Negeri Selangor ini boleh diperolehi di JPBD Negeri Selangordengan harga RM20.00 senaskah, selain dimuat turun dari lamanweb jabatan.Kedua-dua garis panduan ini telah diterbitkan oleh Kerajaan NegeriSelangor selaras dengan keperluan pembangunan dan sebagairespon kepada keperluan pasaran bagi pembangunan di NegeriSelangor. Ianya telah disediakan secara bersama dengan semuaPBT dan LPHS.Akhir kata, adalah diharapkan penerbitan buletin ini dapatdijadikan sebagai media hebahan kepada semua pihak yangterlibat seterusnya mewujudkan perancangan pembangunanSOHO dan Pangsapuri Perkhidmatan yang lebih efisien di NegeriSelangor ini.Wassalam.Norasiah Bee bt. Mohd. HaniffTimbalan PengarahJabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri SelangorBULETIN RANCANG SELANGOR | EDISI KHAS

4GARIS PANDUANPERANCANGAN BAGIPEMBANGUNAN SMALLOFFICE HOME OFFICE (SOHO)DI NEGERI SELANGORLATAR BELAKANGKonsep perniagaan moden iaitu ‘Small Offi ce Home Offi ce’ ataulebih dikenali sebagai SOHO semakin mendapat tempat di kalanganahli-ahli perniagaan pada masa ini. SOHO di Malaysia, khususnya diBandaraya Kuala Lumpur telah bermula sekitar tahun 1980.Sejak 4 hingga 5 tahun yang lalu SOHO menjadi tren di dalampasaran terutama bagi golongan usahawan muda, ahli perniagaandan ‘expatriate’. Melalui SOHO, golongan ini mendapat lebih banyakruang keselesaan dan fl eksibiliti di dalam suasana bekerja di manamereka boleh bekerja dan tinggal di dalam satu unit yang sama. Kini,banyak konsultan dan beberapa profesional lain seperti peguam, agenestet dan ‘surveyor’ memilih konsep SOHO untuk operasi perniagaanmereka.BULETIN RANCANG SELANGOR | EDISI KHAS

5‘SOHO adalah singkatan kepada‘Small Office, Home Office’ di manakonsep pembangunan ini adalahmerupakan perkongsian ruangpejabat dan kediaman pada masayang sama pada satu-satu unit’.SOHO menjadi lebih popular pada masa inidisebabkan oleh kecanggihan teknologi ICTyang berkembang pesat di mana operasiperniagaan dapat dibuat secara cepat danmeluas walaupun dalam jarak yang jauh.Pembangunan SOHO di Negeri Selangor turut menjadi semakinpopular di kalangan pemaju hartanah disebabkan permintaan yangsemakin meningkat terhadap pembangunan ini. PembangunanSOHO di Negeri Selangor telah bermula sejak 1996 di beberapaPBT bertaraf bandaraya dan perbandaran. Kini, permohonan untukcadangan pembangunan SOHO semakin meningkat di MBPJ,MPSJ, MPS dan MP Sepang.Ketiadaan garis panduan perancangan yang khusus inimenimbulkan masalah kerana aspek-aspek perancanganfizikal tidak dapat disyaratkan dengan jelas di dalam kelulusanperancangan. Selain itu, tiada penyelarasan di antara PBT yangmenyebabkan penetapan kemudahan yang diperlukan danpiawaian yang digunakan oleh setiap PBT berbeza-beza mengikutkeadaan dan lokasi.Garis Panduan Pembangunan SOHO ini disediakan untuk menjadipanduan yang seragam kepada semua PBT di Negeri Selangordalam mempertimbangkan permohonan Kebenaran Merancang,di samping mengawal pembangunan SOHO di Negeri Selangorterutama dari aspek fizikal untuk mewujudkan persekitaranpembangunan SOHO yang berkualiti dan kondusif.BULETIN RANCANG SELANGOR | EDISI KHAS

6DEFINISI SOHOPada masa kini tiada definisi khusus yang diberikan untukpembangunan SOHO ini. Namun begitu, secara umumnya terdapatbeberapa huraian berkenaan dengan maksud SOHO iaitu:i. SOHO sebagai ‘single operator/home operator’.(http://mylocalagenda.wordpress.com/2008/08/25/soho)ii. SOHO sebagai singkatan kepada ‘Small Office, Home Office’,iaitu tren bekerja dari rumah.(http://motivasiminda.wordpress.com/2009/05/30/soho)iii. ‘ SOHO as a living area with complete office facilities andamenities (such as a conference room, waiting lodge, businesscentre or an office space that provides all out-of-office needsand privacy) ’.(http://biz.thestar.com.my/news/story.)Oleh yang demikian, secara umumnya, SOHO boleh didefinisikansebagai:‘SOHO adalah singkatan kepada‘Small Office, Home Office’ di manakonsep pembangunan ini adalahmerupakan perkongsian ruangpejabat dan kediaman pada masayang sama pada satu-satu unit’.BULETIN RANCANG SELANGOR | EDISI KHAS

7KONSEP SOHOSecara umumnya, konsep pembangunan SOHO melibatkan:i. Ruang pejabat atau perniagaan bersaiz kecil tetapi efisyen.Lazimnya, bersekali dengan tempat tinggal.ii. Aktiviti perkhidmatan dan perniagaan yang berbentuk ‘jarakjauh’ berasaskan kepada penggunaan teknologi ICT iaituperkomputeran, internet dan komunikasi.iii. Aktiviti perkhidmatan dan perniagaan yang tidak melibatkankunjungan pelanggan yang ramai, kurang intensif pekerjadan tidak melibatkan penstoran barangan.iv. Kebolehan mencapai pelanggan yang luas melaluipenggunaan teknologi ICT.v. Kos pusingan (overhead) dan pengendalian yang rendah.vi. Saiz isi rumah yang rendah.vii. Tidak berbentuk kediaman untuk keluarga.Aktiviti perniagaan yang sesuai dibenarkan padapembangunan SOHO adalah seperti berikut:i. Kerja-kerja perundingan profesional seperti pengurusan ICT,rekabentuk pengiklanan, pengurusan akaun, rekabentukkejuruteraan, perancangan, arkitek dan konsultansi.ii. Kerja-kerja yang melibatkan kreativiti termasuk keseniandan kraftangan, lukisan, pelan, karya kreatif seperti puisi,menulis lagu, skrip dan lain-lain.iii. Penjualan produk secara maya (virtual) dan terus kepadapelanggan melalui penggunaan laman web seperti e-Lelongan dan e-shop.iv. Mengiklan produk secara terus melalui laman-laman iklandengan memberi maklumat barangan yang hendak dijual(Tanpa melibatkan penstoran barangan).v. Pejabat pengurusan, ibu pejabat atau premis inkubatorbagi sektor perindustrian yang bercirikan industri hi-techdan berasaskan ICT tanpa melibatkan sebarang penstoranbarangan.BULETIN RANCANG SELANGOR | EDISI KHAS

8KANDUNGAN GARIS PANDUAN PERANCANGANBAGI PEMBANGUNAN SOHO NEGERI SELANGORSecara amnya, garis panduan SOHONegeri Selangor mengandungi duabahagian iaitu garis panduan umum dangaris panduan khusus yang dilengkapidengan ilustrasi bergambar yangmenerangkan dengan lebih mendalammengenai garis panduan ini.• Garis Panduan Umum merangkumi perkaraperkaraberikut:- Zon gunatanah yang dibenarkan bagipembangunan SOHO.- Bentuk pembangunan SOHO yangdibenarkan.- Aktiviti perniagaan yang dibenarkan.- Dasar Ruang Niaga Mampu Milik.- Penyediaan kemudahan yang mencukupi.- Penekanan kepada aspek keselamatan.- Pengurusan dan penyuraiantrafik- Pengaplikasian konsep ‘GreenBuilding’.• Garis Panduan Khususmemperincikan piawaian/ garispanduan bagi komponen-komponenberikut:- Zon gunatanah- Lokasi perletakan- Saiz tapak- Ruang lantai- Saiz isi rumah- Nisbah plot dan kawasan plinth- Kawasan lapang- Anjakan bangunan- ‘Perimeter planting’- Tempat letak kenderaan- Kemudahan awamBULETIN RANCANG SELANGOR | EDISI KHAS

9GARIS PANDUAN KHUSUS1. Zon Gunatanaha. Zon komersil/perdagangan2. Lokasi PerletakanPembangunan SOHO perlu ditumpukankepada lokasi-lokasi berikut:Garis Panduan Khusus(a) Dalam kawasan pusat bandar.(b) Berhampiran terminal-terminalpengangkutan seperti ‘IntegratedTransport Terminal’, LRT dankomuter.(c) Berhampiran dengan kawasankawasaninstitusi dan pusatpengajian tinggi seperti universitidan kolej.(d) Kawasan pembangunan semulabandar.3. Saiz Tapak – Minimum 2 ekar4. Ruang Lantai – Minimum 450 kp5. Saiz Isi Rumah – Maksimum 2 orang/unit.6. Nisbah Plot dan Kawasan Plinth(a) Kawalan ketinggian adalah merujukNisbah Plot dan Kawasan Plinthseperti yang terkandung di dalamRT atau RKK di sesuatu kawasan.(b) Bagi RT/RKK yang tidakmenjelaskan Nisbah Plot danKawasan Plinth adalah merujukkepada Nisbah Plot dan KawasanPlinth yang terkandung di dalamManual Garis Panduan danPiawaian Perancangan NegeriSelangor.BULETIN RANCANG SELANGOR | EDISI KHAS

107. Kawasan Lapang(a) Menggunakan piawaian 2 Hektarkawasan lapang bagi 1000penduduk(b) Disediakan kemudahan rekreasiseperti padang permainan,gelanggang badminton/tenis/squash dan Jogging Track.(c) Sebahagiannya boleh disediakandi dalam bangunan iaitu ditingkatbawah, diantara tingkat atau diatas bumbung.8. Anjakan bangunana. SOHO SEBAHAGIAN DARIPADA KOMPONEN PEMBANGUNAN BERCAMPUR• Menghadap Jalan utama– 12.2 m (40’)• Menghadap Jalan tepi– 12.2 m (40’)• Menghadap Jalan belakang– 12.2 m (40’)• Sempadan bersama– 6.1m (20’)LOT BERSEMPADANJarak AntaraBangunan – 80’JALAN 50’ /66’ Perimeter Planting 10’JALAN 50’ /66’JALAN 50’ /66’ANJAKANb. SOHO SEBAGAI FREE STANDING BUILDINGLOT BERSEMPADANJALAN 50’ /66’Perimeter Planting 10’JALAN 50’ /66’TAMAN ATASBUMBUNGJALAN 50’ /66’ANJAKANc. SOHO DAN KEDAI PEJABAT DI DALAM KOMPLEKS PERNIAGAANJALAN 50’ /66’ Perimeter Planting 10’LOT BERSEMPADANTAMAN ATAS BUMBUNGJALAN 50’ /66’Jarak AntaraBangunan – 80’JALAN 50’ /66’ANJAKANBULETIN RANCANG SELANGOR | EDISI KHAS

11GARIS PANDUANPERANCANGAN BAGIPEMBANGUNAN PANGSAPURIPERKHIDMATAN(SERVICE APARTMENT)DI NEGERI SELANGORLATAR BELAKANGPangsapuri perkhidmatan merupakansalah satu kategori perumahanyang semakin terkenal di kalanganmasyarakat, terutamanya di kalanganmereka yang berpendapatan tinggi.Artikel daripada REHDA Buletin (Nov/Dec 2004) menyatakan kajian olehCH Williams Talhar & Wong telahmenunjukkan peningkatan mendadakterhadap pertumbuhan pembangunan inisemenjak tahun 2002, di Malaysia.Secara umumnya, konsep asal bagipembangunan pangsapuri perkhidmatanadalah merupakan kediaman yang disediakanuntuk disewa oleh pelancong dan expartriatebagi tempoh masa jangka pendek atau jangkapanjang sebagai alternatif kepada hotel yangmemerlukan kos yang lebih tinggi.Namun perkembangan semasa menunjukkantren yang berubah di mana kebanyakanpangsapuri perkhidmatan didiami olehpemilik (owner-occupied) sebagai kediamandi tempat-tempat strategik di dalam atau dipinggir kawasan bandar.BULETIN RANCANG SELANGOR | EDISI KHAS

12Pada keadaan semasa, permintaan terhadap pembangunan pangsapuri perkhidmatansemakin meningkat di kalangan pihak pemaju, termasuk di Negeri Selangor, di manakonsep pembangunan ini mampu memenuhi keperluan perumahan dan komersil padamasa yang sama.Ketiadaan garis panduan perancangan yang khusus ini menimbulkan masalah keranaaspek-aspek perancangan fizikal tidak dapat disyaratkan dengan jelas di dalamkelulusan perancangan. Kebanyakan PBT menggunakan garis panduan perancanganperdagangan sedia ada dan piawaian-piawaian yang berbeza sehingga menimbulkanmasalah kerana aspek-aspek perancangan fizikal tidak dapat disyaratkan dengan jealsdi dalam kelulusan perancangan.BULETIN RANCANG SELANGOR | EDISI KHAS

13DEFINISI PANGSAPURI PERKHIDMATANTiada defi nisi khusus yang diberikan untuk konsep pembangunanini. Namun begitu, secara umumnya, pada peringkat awalkonsep pembangunan ini diperkenalkan adalah untuk kediamanyang disediakan untuk pelancong-pelancong yang memerlukantempoh masa tinggal yang lebih panjang. Disebabkan kos hotelyang tinggi, Pangsapuri Perkhidmatan menjadi bentuk kediamanalternatif yang dilengkapi perkhidmatan-perkhidmatan yangdiperlukan.Oleh yang demikian, secara umumnya, pangsapuri perkhidmatanboleh didefi nisikan sebagai:‘Pangsapuri Perkhidmatan (ServiceApartment) adalah satu konseppembangunan komersil yangbercirikan kediaman mewah yangdisediakan dengan pakej-pakejperkhidmatan tertentu bagi setiapunit’.Pangsapuri perkhidmatan lazimnya disertakan denganperkhidmatan-perkhidmatan housekeeping, business centre,laundrette, cafe, nurseri dan pengawal keselamatan. Walaubagaimanapun, pembeli masih mempunyai pilihan kepada pakejpakejperkhidmatan tersebut. Terdapat juga unit-unit pangsapuriperkhidmatan yang tidak menyediakan pakej perkhidmatan, inimenjadikan pangsapuri perkhidmatan tersebut sama sepertipangsapuri mewah atau kondominium biasa.BULETIN RANCANG SELANGOR | EDISI KHAS

14KANDUNGAN GARIS PANDUAN PERANCANGANBAGI PEMBANGUNAN PANGSAPURIPERKHIDMATAN NEGERI SELANGORSecara amnya, garis panduan PangsapuriPerkhidmatan Negeri Selangormengandungi dua bahagian iaitu garispanduan umum dan garis panduankhusus yang dilengkapi dengan ilustrasibergambar yang menerangkan dengan lebihmendalam mengenai garis panduan ini.• Garis Panduan Umum merangkumi perkaraperkaraberikut:- Zon gunatanah yang dibenarkan bagipembangunan Pangsapuri Perkhidmatan.- Bentuk pembangunan Pangsapuri yangdibenarkan.- Aktiviti perniagaan yang dibenarkan.- Dasar Ruang Niaga Mampu Milik.- Penyediaan kemudahan yang mencukupi.- Penekanan kepada aspek keselamatan.- Pengurusan dan penyuraiantrafik- Pengaplikasian konsep ‘GreenBuilding’.• Garis Panduan Khususmemperincikan piawaian/garispanduan bagi komponen-komponenberikut- Zon gunatanah- Lokasi perletakan- Saiz tapak- Ruang lantai- Saiz isi rumah- Nisbah plot dan kawasan plinth- Kawasan lapang- Anjakan bangunan- ‘Perimeter planting’- Tempat letak kenderaan- Kemudahan awamBULETIN RANCANG SELANGOR | EDISI KHAS

15GARIS PANDUAN KHUSUS1. Perimeter Planting• Minimum 3 meter (10’) disekelilingkawasan pembangunan (Tidaktermasuk jarak anjakan bangunan).2. Kawasan Lapang(a) Menggunakan piawaian 1000penduduk : 2 Hektar kawasanlapang(b) Disediakan kemudahan rekreasiseperti padang permainan,gelanggang badminton/tenis/squash dan Jogging Track.(c) Sebahagiannya boleh disediakandi dalam bangunan iaitu ditingkatbawah, diantara tingkat atau diatas bumbung.3. Tempat Letak Kenderaan* Nota :• TLK – Tempat Letak Kereta• TLM – Tempat Letak Motosikal• OKU – Orang Kelainan Upaya(a) TLK : 2 TLK/Unit PangsapuriPerkhidmatan + 20%pelawat(b) TLM : 20 % daripada jumlahTLK(c) TLK OKU : 2 % daripada jumlahTLK(d) Bagi ruang lantai perniagaani. TLK : 1 TLK/46.0mp(495kp)ruang lantaiii. TLM : 1 TLM/84mp(905kp)ruang lantai(e) Kemudahan OKU• Unit TLK OKU – berdekatandengan lif dan ramp• Disediakan Ramp dan RailingBULETIN RANCANG SELANGOR | EDISI KHAS

164. Kemudahan AwamKemudahan Eksklusif(a) Sistem Sekuriti 24 jam dan CCTV(b) Gymnasium(c) Dewan Serbaguna(d) Kolam renang(e) Kemudahan Wi-Fi/Broadband(f) Akses Lif yang khusus untuk unitPangsapuri PerkhidmatanKemudahan Sokongan(a) Surau (Minimum – 40’ x 40’)• Surau Lelaki dan Perempuansecara berasingan• Lengkap dengan tempatmengambil air sembahyangdan tandas(b) Tadika – 1 tadika/200 unit(c) Perniagaan Peringkat TempatanDi tingkat berasingan daripada unitpangsapuri perkhidmatan.• Contoh : Laundrette, SaloonRambut/Pusat Kecantikan, MiniMarket, Perkhidmatan Kurier,Stationery dan perkhidmatanpercetakan digital, Kafe/CoffeeHouse dan lain-lain)(d) 10% daripada ruang lantaiperniagaan diperuntukkan bagiruang niaga mampu milik(e) Mini Perpustakaan/Bilik Bacaanyang lengkap dengan kemudahanIT.(f) Laluan pejalan kaki berbumbung– minimum 2.1 m (7’)(g) Restoran/Medan Selera(h) Pejabat Pengurusan(i) Tempat pembuangan sampahberpusat(j) Tempat Letak motosikal danbasikal berbumbung besertatempat mengunci basikal danmotosikalwww.jpbdselangor.gov.myJabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri SelangorTingkat 15-18, Bangunan Darul Ehsan, No. 3, Jalan Indah, Seksyen 14, 40646 Shah Alam, Selangor