La fiscalità delle società semplici - INSIGNUM

Società semplici immobiliari:
uno strumento competitivo ?
Società semplici immobiliari “senza impresa”:
aspetti fiscali
Dott. Alessandro Servadei
Insignum - Milano 12 gennaio 2013

Sviluppo della relazione
1) Società semplici: aspetti fiscali
2) Società semplici immobiliari “senza impresa”: aspetti fiscali
3) Società semplici immobiliari “senza impresa”: elusione e/o
evasione ?
4) Società semplici: alcuni vantaggi
5) Società semplici: la trasformazione
6) Società semplici immobiliari “senza impresa”: svantaggi
7) Società semplici: sono solo un contenitore di immobili ?
8) Società semplici: alcune riflessioni in materia di redditi di
capitale.
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Società semplici: aspetti fiscali
La fiscalità della Società Semplici è conseguenza dell’art. 2249 del codice civile:
… le società che hanno per oggetto l’esercizio di un attività diversa (da quella
d’impresa n.d.r.) sono regolate dalle disposizioni sulla società semplice …
REDDITI
FONDIARI
REDDITI
LAVORO
AUTONOMO
NO
REDDITO
D’IMPRESA
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REDDITI
CAPITALE
POSSONO
ESSERE SOCIE
DI SOCIETA’ DI
PERSONE
REDDITI
DIVERSI

Società semplici: aspetti fiscali
I redditi fondiari, di lavoro autonomo, di capitale e diversi sono
determinati con le stesse regole valevoli per le PERSONE FISICHE,
per poi sommarli tra loro per calcolare il reddito complessivo imponibile
della Società Semplice.
L’imponibile viene calcolato e dichiarato utilizzando il Modello Unico
Società di Persone. Ogni socio dovrà dichiarare nel proprio Modello
Unico Persone Fisiche (quadro RH) la propria quota di imponibile,
sommandolo ad eventuali altri redditi ed assoggettando il reddito
imponibile complessivo ad IRPEF.
Si applica, pertanto, il PRINCIPIO DELLA TRASPARENZA, tipico per
tutte le società di persone ovvero della tassazione del reddito
indipendentemente dalla percezione dello stesso
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Società semplici: aspetti fiscali
PRINCIPIO DELLA TRASPARENZA, art. 5 TUIR:
- comma 1: i redditi delle società semplici … sono
imputati a ciascun socio, indipendentemente dalla
percezione, proporzionalmente alla sua quota di
partecipazioni agli utili.
- comma 2: le quote di partecipazione si
presumono proporzionate al valore dei
conferimenti dei soci se non risultano
determinate diversamente dall’atto pubblico o
dalla scrittura privata autenticata di costituzione
o da altro atto pubblico o scrittura autenticata di
data anteriore al periodo di imposta …
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Società semplici: aspetti fiscali
Alcuni oneri sostenuti dalle Società Semplici vengono attribuiti direttamente ai soci, i
quali possono dedurli o detrarli rispettivamente dal proprio imponibile o dalla propria
imposta.
Gli ONERI DEDUCIBILI sono i seguenti:
- contributi e donazioni ai paesi in via di sviluppo
- indennità per perdita di avviamento commerciale
- somme corrisposte ai dipendenti chiamati ad adempiere a funzioni elettorali
Gli ONERI DETRAIBILI sono i seguenti:
- interessi passivi ed oneri accessori in dipendenza di prestiti o mutui agrari
- spese sostenute da soggetti obbligati alla manutenzione di beni vincolati
- le erogazioni liberali a favore di determinati organismi aventi finalità culturali
- le erogazioni in denaro a favore di enti o istituzioni pubbliche, fondazioni,
associazioni legalmente riconosciute
- le erogazioni di denaro a favore di ONLUS
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Società semplici immobiliari “senza
impresa”: aspetti fiscali
Nel caso di Società Semplice avente ad oggetto il
godimento di beni immobili, si avranno componenti
reddituali di derivazione immobiliare che
concorreranno alla formazione del reddito secondo i
criteri propri dei REDDITI FONDIARI o dei REDDITI
DIVERSI.
Troveranno quindi applicazione le seguenti norme del
TUIR – D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917:
- art. 5 redditi prodotti in forma associata
- capo II – artt. 25 – 43 redditi fondiari
- capo VII – artt. 67 – 71 redditi diversi
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Società semplici immobiliari “senza
impresa”: aspetti fiscali
Nell’ambito dell’attività di gestione, si assume che la Società
Semplice immobiliare ponga in essere tutti gli atti necessari
alla conservazione ed all’accrescimento del patrimonio,
quali ad esempio:
• l’acquisto di immobili;
• l’acquisto, la costituzione od il trasferimento di diritti reali
immobiliari;
• la concessione in locazione o affitto dei beni immobili;
• la manutenzione ordinaria e straordinaria e la ristrutturazione
dei beni immobili;
• la cessione di immobili.
Il riflesso fiscale delle suddette tipologie di operazioni è il
conseguimento di redditi riconducibili alle categorie dei redditi
fondiari e dei redditi diversi.
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Società semplici immobiliari “senza
Fattispecie reddituali legate alla gestione immobiliare.
impresa”: aspetti fiscali
Nella sua componente di derivazione immobiliare, il reddito delle società semplici è determinato in base alle norme previste per i redditi
fondiari dal Capo II del TUIR (artt. 25 - 43) e per i redditi diversi dal Capo VII (artt. 67 - 71).
Pertanto, con riferimento alle società semplici di natura immobiliare, assumono rilievo i criteri di determinazione dei redditi fondiari,
ovvero:
n il canone di locazione ridotto forfetariamente per i fabbricati locati (La Legge n. 92/2012 ha abbattuto dal 15% al 5% la
deduzione forfetaria, decorrenza dal 2013). In base al Provvedimento 2011/55394 del Direttore dell’Agenzia delle
Entrate le SS non possono optare per la cosiddetta “cedolare secca”;
n la rendita catastale, per i fabbricati non locati;
n tassazione agevolata per i fabbricati abitativi di interesse storico - artistico, vincolati ai sensi del D.Lgs. n. 490/99;
n il reddito dominicale per i terreni non dati in affitto o dati in affitto per usi agricoli a soggetti che esercitino attività agricola;
n i criteri di determinazione dei redditi diversi, con particolare riferimento a quelli di natura immobiliare, ovverosia:
n plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili e successiva
vendita, anche parziale, dei terreni o degli edifici;
n plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni;
n plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo
gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione;
n plusvalenze conseguite a seguito di espropriazione di terreni;
n i redditi di natura fondiaria non determinabili catastalmente, compresi quelli dei terreni dati in affitto per usi non agricoli;
n i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto di beni immobili;
n i redditi derivanti dalla sublocazione di beni immobili;
n i redditi dei beni immobili situati all’estero (IVIE);
n i redditi derivanti dall’affitto di terreni per usi non agricoli.
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Società semplici immobiliari “senza
impresa”: elusione e/o evasione ?
Le Società Semplici immobiliari sono “conosciute” e “FAVORITE” dal Legislatore
Fiscale, in quanto volte ad eliminare schermi societari e quindi deduzioni di costi
o detrazioni di IVA ritenute illegittime dall’Amministrazione Finanziaria.
Norme specifiche volte ad agevolare lo scioglimento o la trasformazione da
società commerciale a Società Semplice sono conosciute da tempo:
- Legge n. 724/1994 (scioglimento agevolato)
- Legge n. 85/1995 (scioglimento agevolato – minimum tax)
- Legge n. 662/1996 (scioglimento agevolato)
- Legge n. 449/1997 (scioglimento o trasformazione in società semplice)
- Legge n. 448/2001 (scioglimento o trasformazione in società semplice)
- Legge n. 296/2006 (scioglimento o trasformazione in società semplice)
- Legge n. 244/2007 (scioglimento o trasformazione in società semplice)
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Società semplici immobiliari “senza
impresa”: elusione e/o evasione ?
Perché il Legislatore Fiscale ha da tempo incentivato, mediante sgravi fiscali, la
trasformazione da società con attività d’impresa (di capitali o di persona che
fossero) in Società Semplice ? In particolare di società immobiliari ?
Perché la Società Semplice e una Persona Fisica sono la stessa cosa da
un punto di vista fiscale: stessa tassazione, assenza di schermi e
trasparenza.
A titolo di esempio, e non a caso, anche l’ultima Legge di Stabilità (Legge 24
dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 473) ha equiparato persone fisiche e
Società Semplici, riaprendo i termini per la rivalutazione di terreni agricoli, di
terreni edificabili e di partecipazioni a Persone Fisiche (che non agiscono nella
sfera dell’impresa), Enti non Commerciali e Società Semplici.
Per l’Amministrazione Finanziaria una Società Semplice deve essere iscritta al
Registro delle Imprese ? NO, anzi proprio le più recenti norme riguardanti le
agevolazioni fiscali in caso di trasformazione in Società Semplice prevedevano
la cancellazione dal Registro delle Imprese entro un anno dall’adozione della
delibera di trasformazione (Legge n. 296/2006, C.M. 4 maggio 2007, n. 25/E).
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Società semplici: alcuni vantaggi
Le Società Semplici NON hanno i seguenti obblighi:
- non sono tenute alla tenuta della contabilità
- non hanno obblighi IVA (non hanno Partita IVA)
- non devono redigere il bilancio
- non sono soggette agli Studi di Settore, in quanto non producono reddito d’impresa o professionale (art.
10 Legge n. 146/98)
- non sono soggette alla disciplina delle Società di Comodo, in quanto non sono ricomprese nell’elenco
tassativo di cui all’art. 30, comma 1, Legge n. 724/94
- sono escluse dalla disciplina introdotta dal D.L. n. 138/2011 (beni in godimento ai soci), in quanto è
necessario che il soggetto dante i beni produca reddito d’impresa (C.M. n. 36/E del 24/09/2012
- non sono soggette all’IRAP, in quanto manca il presupposto definito dall’art. 2 del D.Lgs. n. 446/97 ovvero
l’esercizio abituale di un’attività autonomamente organizzata diretta alla produzione o allo scambio di beni
ovvero alla produzione di servizi (si veda anche l’art. 6 del medesimo Decreto Legislativo e la C.M. n. 141/E
del 04/06/1998 (con esclusione dei redditi professionali ed agricoli invece assoggettati ad IRAP).
Inoltre gli utili prodotti dalla Società Semplice possono essere prelevati dai soci secondo le regole statutarie
senza alcun ulteriore vincolo o adempimento formale se non l’effettiva produzione dell’utile medesimo, il
tutto favorendo la possibilità di canalizzare flussi di denaro (e quindi di reddito) da utilizzare quale prova di
capacità reddituale di fronte a strumenti presuntivi di accertamento quali ad esempio il Redditometro.
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Società semplici: la trasformazione
TRASFORMAZIONE REGRESSIVA
DA SOCIETA’ COMMERCIALE IN SOCIETA’ SEMPLICE:
CONSEGUENZE FISCALI
Esistono norme specifiche regolanti la trasformazione da società di
capitali / di persone in Società Semplice ?
Norme specifiche non esistono, ma ancorché la lettera della norma
non lo preveda, si ritiene che possa trovare applicazione l’art. 171
TUIR – Trasformazione eterogenea -, il quale prevede quale
momento impositivo il passaggio da un regime di impresa ad un
regime non di impresa e viceversa.
Con la trasformazione in Società Semplice si ESCE dal reddito di
impresa.
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Società semplici: la trasformazione
TRASFORMAZIONE REGRESSIVA DA SOCIETA’ COMMERCIALE IN SOCIETA’ SEMPLICE:
CONSEGUENZE FISCALI
Imposte dirette
Emersione di plusvalenze tassate ai sensi dell’art. 86 TUIR, in quanto gli immobili si considerano destinati a finalità estranee
all’esercizio dell’impresa. Possibile compensazione con perdite pregresse.
IVA ed imposte indirette
L’atto di trasformazione in società semplice, configurandosi quale operazione di autoconsumo di beni d’impresa, comporta
l’assoggettamento ad IVA dell’operazione ai sensi dell’art. 2, comma 5, DPR 633/72 sempre che all’atto dell’acquisto sia stata
operata la detrazione del tributo ai sensi dell’art. 19 del medesimo DPR. Anche rettifica 19 bis 2 nel medesimo caso (CM n.
11 16/02/2007). A ciò si aggiungano le imposte di registro, ipotecarie e catastali, che dovrebbero essere in misura fissa.
Altre imposte
Tassazione secondo le norme di riferimento di riserve e fondi in sospensione d’imposta.
PER QUANTO CONCERNE LE IMPOSTE DIRETTE E L’IVA
LO SCIOGLIMENTO E LA TRASFORMAZIONE SONO EQUIPARABILI:
PERCHE
DOVREBBE ESSERE POSSIBILE (E NON ELUSIVA)
LA PRIMA E NON LA SECONDA ?
Insignum - Milano 12 gennaio 2013

Società semplici: la trasformazione
L’Amministrazione Finanziaria ha permesso la trasformazione in Società Semplice solo a
società cosiddette di “comodo” ? No, come nel caso della Legge n. 449/1997, art. 29, poi
riproposta con la Legge n. 448/2001.
- Legge n. 724/1994 (scioglimento agevolato)
- Legge n. 85/1995 (scioglimento agevolato – minimum tax)
- Legge n. 662/1996 (scioglimento agevolato)
- Legge n. 449/1997 (scioglimento o trasformazione in società semplice)
- Legge n. 448/2001 (scioglimento o trasformazione in società semplice)
- Legge n. 296/2006 (scioglimento o trasformazione in società semplice)
- Legge n. 244/2007 (scioglimento o trasformazione in società semplice)
Norme riguardanti le società cosiddette di “comodo”:
- Legge n. 724/1994
- Legge n. 662/1996
- Legge n. 296/2006
- ecc.
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Società semplici immobiliari “senza
impresa”: svantaggi
SVANTAGGI DELLA SOCIETA’ SEMPLICE
Nel caso in cui gli immobili fossero commerciali
e/o industriali, verrebbe meno la possibilità di:
- dedursi le quote di ammortamento
- dedursi tutti i costi di gestione
- detrarsi l’IVA sugli acquisti
Insignum - Milano 12 gennaio 2013

Società semplici: sono solo un
contenitore di immobili ?
Società
Semplice
Accumulo De - accumulo
Produzione di reddito
Aumento del patrimonio
STRUMENTI ED
INVESTIMENTI
FINANZIARI
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Ripartizione del reddito
Ripartizione del patrimonio
Protezione del patrimonio

Società semplici: alcune riflessioni in
materia di redditi di capitale
La Società Semplice può fare qualsiasi
investimento in strumenti finanziari: infatti
può essere titolare di redditi di capitale
In strumenti assicurativi ? Altri strumenti ?
Forse si, con tutti i relativi vantaggi che ne
conseguono, anche per quanto attiene al de
– accumulo.
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Società semplici immobiliari: uno
strumento competitivo ?
Grazie per l’attenzione.
Insignum - Milano 12 gennaio 2013