Parere Berliri- contratti - ANACAM

Introduzione a cura del Consiglio Direttivo Anacam all’articolo redatto
dall’Avvocato Alessandro Berliri per l’incontro ANACI
Forte Village 21-22 settembre 2007
“ANACAM, la principale associazione di categoria del settore
ascensoristico, porge il proprio saluto ai relatori e ai partecipanti
all’Incontro di Studi in memoria del Prof. Lino Salis su « L’evoluzione del
condominio.»
Nel congratularsi con ANACI per la splendida iniziativa, dall’elevato valore
culturale e scientifico, ANACAM intende offrire il proprio contributo su un
tema di comune interesse per imprese di manutenzione e amministratori
condominiali: il contratto di manutenzione dell’ascensore. Il consulente
legale della nostra Associazione, l’avv. Alessandro Berliri, ha svolto alcune
riflessioni su talune clausole contrattuali sulle quali riscontriamo di
frequente interpretazioni discordanti, allo scopo di contribuire alla
chiarezza del rapporto tra le parti e consentire loro di concentrare
l’attenzione sul vero oggetto del contratto: la prestazione di un servizio di
elevato livello qualitativo, svolto con professionalità, che garantisca la
sicurezza degli utenti e assicuri la conservazione nel tempo del valore
dell’impianto.”

INCONTRI E SCONTRI IN TEMA DI CONTRATTI DI MANUTENZIONE
TRA IMPRESE DI ASCENSORI E CONDOMINII
È noto come le amministrazioni condominiali costituiscano da sempre un cliente
privilegiato per le Imprese che svolgono attività di manutenzione degli impianti di
ascensore. Ed infatti i palazzi, di qualsivoglia tipologia, ma che comunque sono forniti di
uno o più impianti di ascensore, appartengono in grande maggioranza a Condominii
piuttosto che a proprietari singoli, anche se, nelle grandi città, non mancano certamente
le società immobiliari che, sotto varie forme, risultano proprietarie di numerosi edifici sia
di civile abitazione che adibiti a Centri Commerciali o Alberghieri.
Appare opportuno quindi che i rapporti che intervengono tra le varie Ditte che si
occupano di manutenzione di impianti elevatori e gli Amministratori dei Condominii,
siano, per quanto possibile, chiari e trasparenti, a partire dalla stipulazione dei contratti,
onde evitare spiacevoli equivoci e irose contestazioni che spesso sfociano in costose liti
giudiziarie.
La recente pubblicazione del Codice del Consumo (D.L.gs 6/9/05 n° 206) è servita a
richiamare l’attenzione sui diritti (peraltro in massima parte già esistenti) dei consumatori
persone fisiche – ai quali secondo la prevalente giurisprudenza sono equiparati i
Condominii – in tema di sicurezza dei prodotti e di clausole contrattuali. Per quanto
attiene a queste ultime, l’art. 33 del richiamato Codice del Consumo ha integralmente
recepito il precedente art. 1469 bis del Codice Civile in tema di clausole vessatorie ed
ha fissato un principio di massima al quale doverosamente attenersi:
“Si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a
carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi
derivanti dal contratto”. A tale principio fa seguito l’elenco di una serie di clausole le
quali, fino a prova contraria, devono presumersi vessatorie e vanno quindi
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preferibilmente evitate.
Peraltro l’indubbia tutela che le attuali normative concedono al consumatore –
specialmente se raffrontata con il testo di alcuni vecchi formulari, a suo tempo in auge,
che consentivano alle Imprese di fare in sostanza il buono ed il cattivo tempo – ha
talvolta portato all’eccesso opposto!
Sono infatti circolate sul mercato voci provenienti da varie fonti – per lo più interessate e
certamente … non autorevoli – in forza delle quali: - il Codice del Consumo avrebbe
vietato i contratti pluriennali; - le penali da risoluzione anticipata non sarebbero legittime;
- la libertà di contrattazione e la scelta della Ditta più conveniente consentirebbero di
liberarsi di qualunque contratto esistente con una semplice comunicazione … e così via!
È opportuno quindi fare chiarezza sui punti di cui sopra, per evitare sia alle imprese che
ai consumatori spiacevoli sorprese giudiziarie.
CONTRATTI PLURIENNALI: - Né la precedente normativa, né il recente Codice del
Consumo vietano in qualsivoglia forma la possibilità di stipulare contratti pluriennali. E
ciò anche sulla base della considerazione pratica che, spesso, tale scelta, appare di
convenienza tanto dell’impresa che dell’utente.
Al contrario, le previsioni legislative, legate a talune clausole elencate dall’art. 33 del
Codice del Consumo, fanno logicamente supporre che implicitamente il legislatore
consideri assolutamente legittima la stipulazione di contratti la cui durata superi un anno
di tempo. Si veda a questo proposito la clausola h) che vieta all’Impresa di recedere dai
contratti a tempo indeterminato senza un ragionevole preavviso; ovvero la clausola i)
che vieta di stabilire un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del
contratto per comunicare la disdetta etc.
Ma vi è di più: come è noto i contratti di manutenzione si inquadrano nell’ambito dei
contratti di appalto di servizi di cui all’art. 1677 c.c. Quest’ultimo articolo peraltro
rimanda espressamente all’osservanza delle norme relative ai contratti di
somministrazione.
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Nell’ambito di questi ultimi – regolamentati dal capo quinto del libro quarto del Codice
Civile – troviamo l’art. 1566 il quale espressamente prevede la validità dell’obbligo di
dare la preferenza all’Impresa somministrante nella stipulazione di un successivo
contratto per lo stesso oggetto, “purché la durata dell’obbligo non ecceda il termine di
cinque anni”.
Se ne deve quindi dedurre che un contratto di somministrazione, e conseguentemente,
per l’espresso richiamo fatto, anche un contratto di manutenzione, della durata di cinque
anni sia assolutamente legittimo, potendosi al più discutere sulla legittimità di previsioni
contrattuali che eccedano tale durata.
Il riferimento che a volte si sente fare al cosiddetto “Decreto Bersani” in tema di
liberalizzazioni, che avrebbe consentito la possibilità di risolvere qualsiasi contratto di
lunga durata, dando un semplice preavviso scritto, è privo di qualsiasi concreto
fondamento per quanto attiene ai contratti di manutenzione.
Ed infatti il D.L. 31/1/2007 n° 7 convertito in Legge con L. 2/4/2007 n° 40 di recente
pubblicazione fa esclusivo e tassativo riferimento ai contratti in materia di assicurazione e
non è passibile di estensione analogica ad altri tipi di contratto.
PENALI PER RISOLUZIONE ANTICIPATA
Come è noto la clausola penale viene inserita nei contratti al fine di pre-determinare il
danno, ad esempio nell’ipotesi di disdette prive di giusta causa, senza necessità di dover
concretamente provare il danno effettivamente subito.
L’argomento si sposa quindi bene con quanto sopra visto e segnatamente con l’ipotesi
che un Condominio, ritenendo illegittima la durata pluriennale di un contratto in corso,
ritenga di poter dare la disdetta del contratto di manutenzione.
L’art. 33 del Codice del Consumo, lungi dal vietare la previsione di penali per
inadempimento, si è limitato a regolamentarle per evitare possibili abusi.
E così, ferma restando la necessità che la previsione e l’importo della penale siano
speculari sia per l’ipotesi che l’inadempimento (o la disdetta senza giusta causa)
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dipendano dall’Impresa che in quella in cui dipendano dal consumatore (leggi: il
Condominio), la clausola f) vieta di imporre al consumatore, in caso di inadempimento, il
pagamento di una somma di importo manifestamente eccessivo.
Cosa debba intendersi per “manifestamente eccessivo” è compito riservato alla
Magistratura che ovviamente deciderà caso per caso. Allo stato, in via meramente
orientativa, si può genericamente affermare come appaia sicuramente eccessiva una
penale che preveda l’integrale pagamento dei canoni residui sino alla scadenza, in
quanto in tale ipotesi vi sarebbe un lucro non giustificato stante la mancata prestazione
del corrispettivo servizio.
Mentre una penale che tenga conto sia del valore del contratto che della residua durata
di esso ed ovviamente del mancato lucro che viene a colpire l’azienda, appare
correttamente giustificata.
Concludendo: si può pertanto affermare che nei limiti sopra indicati la previsione di una
penale sia sicuramente legittima, così come appare legittima la previsione di contratti
pluriennali. Come sempre accade (o … dovrebbe accadere) gli eccessi, da una parte o
dall’altra, vengono invece sanzionati.
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