Lettera aperta ufficiosa ai condomini ed agli inquilini del condominio ...

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automatiche con fotocellule a tutta altezza, disposizione di chiave inclonabile x accesso garages via ascensore, rifacimento discesa garage seminterranea con raccordi antipendenza via subgrate termosaldate, estintori x 3 auto, sirena antivandalo, rifacimento grata inferiore accesso vano seminterraneo ed accorgimenti orizzontali e verticali antiumidità con segnaletica da garage e nuova discesa). Si precisa che il muro di confine condominio/discesa garage è molto profondo (la colonna affonda x oltre 1 metro) ove si lavorerà e che la nuova discesa lo rinforzerà (in molti punti è + alta della vecchia, all'inizio è + bassa di cm 15); il solettone vecchio ascensore è asportabile senza neanche danni alle pareti del vano ascensore e tutti gli spazi ex lege, doctrina et jurisprudentia in alto, in basso e x la sala macchine (che x juris può cmq esser messa in spazi comuni ex jurisprudentia ed è piccolissima) son garantiti; la copertura finanziaria è garantita, progetti e preventivi (che cmq pagherà il condomino in quaestio) son già stati realizzati, cmq la ripianificazione ascensoriale, rebus aediles sic stantibus, viste precedenti sentenze, dev'esser sol annunciata in assemblea anche da 1 sol condomino disposto a pagarla non servito da elevatore condominiale in piani riportati su vano ascensore > terzo e < piano terra (ove altri piani serviti). Si fa notare anche che l'impianto elettrico condominiale ha la cert ex l. 10/1991, ma non quella ex l. 192/2005 e, x giunta, non ha contatore separato da quello ascensoriale, come x norma e x millesimi dovrebb'esser. Chiariamo inoltre x luce scale: le lampadine costano in quanto devono essere a risparmio energetico (ma almeno queste son stabili, quindi alfin risparmiamo); ex dpr 236/2001 e norme ISO in ns palazzo devon illuminar così x ogni pianerottolo: fronte scale:6000 ansi-lumen; in rientranza: 3000 ansi-lumen (piano terra: 10000 ansi lumen in toto). X il citofono (300 ansi lumen) non trovo lampadine a risparmio energetico adatte, ma tra 4 mesi (pare) saran in commercio. Sulle pareti esterne anterior, posterior e lateral condominiali, al secondo e terzo piano e, con limitate differenze d'altezza, al quarto, ogni lume, di forma ovoidale discutibile pria in assise x motivi urbanistici e di decoro architettonico (non mettete nulla x ora) sarà comprato dal proprietario dell'U, a norma condominialis, e dovrebbe aver 1 luce bianca esattamente di 4000 ansi lumen x non disturbare il traffico notturno ex Regolamento di polizia urbana AV (sono luci non direzionabili). Attenzione: x motivi urbanistici e di decoro architettonico il proprietario o compra 1 lume x ogni uscita della sua U condominiale o non compra nulla e si tiene i fili penzolanti realizzati in costruendo, che non si può obbligar a togliere, come le servitus in costruendo; non è ammesso dotarsi solo parzialmente di plafoniere). Qualsiasi lavoro su impianti ormai non è considerato novazione (lavori ex l 10/1991 e 192/2005, vedasi anche cfr. Cass. Civ. 16364/2003 ed estensioni analogiche di dottrina) pur se coinvolge muri condominiali, purchè si rispettino leggi, regolamenti e delibere assembleari (x lavorar su muri condominiali si deve passar comunque x assemblea a maggioranza normale). Delle maggioranze abbiam già parlato x questioni particolari (l. 13/1989 e suo dpr, o relativamente agli impianti elettroidrici, che x dottrina e giurisprudenza non son suscettibili di maggioranza da novazione), ma qui bisogna affrontare 1 quaestio non clara in questo condominio: le deleghe ed i proprietari pro-indiviso, in relazione alla conoscenza e/o conoscibilità dell'anagrafe condominiale. In effetti varie ns U condominiali appartengono a coniugi conviventi e coresidenti more uxorio (tranne 2 appartenenti a singoli, 1 appartenente a fratelli non coresidenti e non codomiciliati, 1 appartenente a coniugi conviventi e coresidenti more uxorio, ma da essi amministrata in via fiduciaria, 1 appartenente a singolo proprietario tutorializzato). Inoltre x questioni di equo canone ex l. 392/1978 e contratti agevolati ex l. 431/1998 (e, x esteso, di bilancio) e x questioni riguardanti riscaldamento centralizzato ed acqua condominiale e lor passaggi ad impianti autonomi e relative richieste (argomento quest'ultimo che non interessa il ns condominio) legge, dottrina, giurisprudenza, analogia costringono l'amministratore a convocar anche inquilini (che, su queste questioni, pagando spese condominiali, posson surrogarsi in discussione e voto al loro proprietario, anche se questi è presente in assise, il proprietario può tuttavia esprimer opinione in merito e ricorrere vs decisione assembleare, ove ritenga sussistenti danni economici x il condominio). X le spese extracondominiali o di straordinaria amministrazione l'inquilino non va consultato, se non deve contribuire al diretto capitolato o la sua U potrebbe ricever danno da lavori condominiali (compresi eventuali danni d'immagine, se inquilino reggente U condominiale produttiva). Così pure x l'usufruttuario ed il comodatario, che posson partecipar ad assemblee ordinarie in surroga millesimale del proprietario (es.: bilancio e quota condominiale a loro carico, come normalmente avviene in questi rapporti, ex a. 1130cc, comma 2 (godimento e garanzie dell'amministratore) e 1102 cc (equo godimento della
cosa comune); tali articoli valgon anche x alcune fattispecie (tipo il godimento del riscaldamento centralizzato, in cui si vedono le l. 392/1978 e 431/1998 in actio spiritualis, e dell'ascensore). Chiaramente tutti i partecipanti alle assemblee devon esser capaci d'agire, sennò devon aver tutore, protutore, curatore o amministratore. Si badi che il protutore, curatore o amministratore non sono interni all'anagrafe condominiale se non abitano in condominio in oggetto e comunque DE- VON ESSER INDEROGABILMENTE DELEGATI DA TUTORE, anche ove suoi coniugi, salvo quanto a contrariis disposto ex a 357 cc. (che , x il resto, conferma tal proposizione; x la partecipazione di sconosciuto o non legittimato, pur se la non legittimazione è rilevata dopo assise condominiale, vedasi Cass. 11943/2003). Lo stesso dicasi x i coniugi e tutti i proprietari pro-indiviso: è vero che la giurisprudenza indica, espressamente x i coniugi coresidenti conviventi more uxorio sine contrasti, che sol loro posson ricorrer x invalidar 1 assemblea x difetto di rappresentanza e che la convocazione ad un sol coniuge convivente more uxorio senza conflitto d'interessi vale automaticamente anche x il coniuge comproprietario – x alcuni deve anch'esser coresidente (Cass. 16/02/1996, n.° 1206), ma SE UN COMPROPRIETARIO NON SI PRESENTA E NON RILASCIA DELEGA, salvo quando comunicazione pervenuta a massa di eredi innominata, il presidente (e l'amministratore x il bilancio), X IL PRINCIPIO GENERALE DELLA CERTEZZA DEL DIRITTO E QUINDI DELLE MAGGIORANZE A TUTELA DEL CONDOMINIO, sopratutto se delibera riguardante rapporti esocondominiali, DEVONO decurtare i millesimi dei non sicuramente rappresentati ed anche il n.° condominiale x maggioranze (esempio: 2 propr. x U= 1 condomino, ma 1 propr. X 500/1000 U= ½ condomino e metà millesimi U – millesimi approssimati al terzo decimale). Invece i non coniugi (coresidenti o non) s'espongon anche al rischio di contestazione ed annullabilità da parte di chiunque interessato (anche terzi) delle delibere da lor votate con difetto di rappresentanza. Le delibere votate son cmq valide, anche ex a 1137 cc, se errori o difetti di rappr. non han inficiato maggioranze de quo ibi constitutae, ove maggioranze costituite numericamente valide ex cc e/o legislazione speciale e/o giurisprudenza. MA COME SI DELEGA? Si deve delegar come nel rapporto di mandato e procura (solo che la procura ed il mandato han validità + lunga - 1 anno solare x i condomini - ove van espressamente rinnovate, la delega vale sol x l'assise di cui tratta). 1 volta aver delegato, il delegante non può partecipar in alcun modo all'assemblea, nè può influenzarla presenziandovi in silenzio; inoltre la delega è valida sol se esiste copia fronte/retro di fotodocumento al tempo dell'assise e della delega valido (ossia isotemporovalido) del delegante, con firma autentica del delegante e del delegato su documento di delega che va consegnato in assise (vale anche delega via fax, con orario di ricevimento, firma su documento di delega di delegante e delegato e copia fronte/retro di fotodocumento isotemporovalido del delegante, visione assembleare del documento isotemporovalido portato dal delegato). Questi documenti valgon anche x rapporti extracondominiali (ad es.: 1 controllo del 770 x lavori di manutenzione straordinaria, l'amministratore è tra l'altro pure sostituto d'imposta), quindi son SEMPRE necessari. Il delegato, come in banca, che sia o non sia in anagrafe condominiale, che sia 1 coniuge conosciutissimo da tutti da anni o 1 straniero sconosciuto, deve presentarsi con fotodocumento isotemporovalido (NON NECESSE COPIA) e le sue generalità saranno assunte in assise. La delega può esser anche x 1 sola convocazione e solo x alcuni punti O.D.G., data obbligatoria; se la delega è datata nello stesso giorno assembleare (anche ove perveniente via fax) va presentata con orario scritto antecedente l'assise, salva la copresentazione di delegante (che poi se ne deve andare, se discussione su argomenti delegati) e delegato. A parte la delega, i poteri pieni al rappresentante (DEVON ESSER PIENI in TUTTE fattispecie condominiali in O.D.G.) posson esser dati anche via procura o mandato o anche via dichiarazione di identità di volontà condominiale di un coniuge nei confronti dell'altro (accettante) che interviene in assisi condominiali x il dichiarante (la giurisprudenza e la dottrina riconoscono quest'ultima forma solo in caso di coniugi coresidenti PROPRIETARI – non tutori e protutori – sposati e conviventi more uxorio e con rapporto coniugale notorio o notificato al condominio con prova scritta c/o anagrafe condominiale, quindi questa forma non vale neanche tra parenti di sangue e non che non siano coniugi e tra conviventi non sposati). PRECISAZIONI: il doc di delega, procura, mandato, identità di volontà coniugale condominiale va presentato con firme di entrambi gli scriventi, anche dell'accettante (procuratore, mandatario, delegato, esprimente comune volontà) salvo casi in cui arrivi via fax (in tal caso il l'accettante firmerà disgiuntamente sullo stesso documento); si precisa che nel doc di delega, procura, mandato, identità di volontà (gli ultimi 3 validi al max 1 anno solare prorogabile solo espressamente) LE GENERALITÀ DEI REDIGENTI (nome, cognome, residenza, data e luogo di nascita o c.f. - data e luogo di nascita E c.f. X i non nati in Italia - ) VANNO SEMPRE SUL DOCUMENTO, AN-
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Page 3 and 4: del supposto danno - ove temporizza
Page 5: izzata, a quanto consta, dal comune
Page 9: Oggetto: delega condominiale irrevo

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