Lettera aperta ufficiosa ai condomini ed agli inquilini del condominio ...

Lettera aperta ufficiosa ai condomini ed agli inquilini del condominio...............................................
Molti problemi di questo condominio sarebbero risolvibili in poco tempo e nessuna incomprensione
se tutti fossero a conoscenza di essi e di alcune forme giuridiche.
Un primo problema è l'assenza di approvazione del bilancio (quindi pagamenti ratei sospesi).
Come mai alle assemblee sul bilancio, riscaldamento e condizionamento centralizzati (o trasformazione
d'impianti da centralizzati in autonomi o impianti di condizionamento e riscaldamento autonomi.
L'art. 10 della L.392/78, tuttor in vigor, stabilisce che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del
proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle
spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha
inoltre diritto di intervenire, ma senza diritto di voto, nelle delibere relative alla modificazione degli
altri servizi comuni.
La dottrina e la giurisprudenza estendono tal diritto anche a comodatario ed usufruttuario, che,
come l'inquilino, posson intervenire, ex aa 1130-2 cc e 1102 cc, in godimento della res communis,
su tutto ciò che pagano come spese ordinarie, anche su quote condominiali ex uso o contratto
(spese che spesso paga anche l'inquilino, che può intervenir in assise surrogando proprietario in
millesimi da lui pagati e goduti), anche su pagamenti effettuati in quota parte, salvo spese ripartite
pagamento amministratore, ove previsto (spese non ordinarie, ove presenti). Anche se impianti autonomi
il meccanismo legis vale ugualmente). Ricapitolando, su spese dei locatari, ove ordinarie e
previste o in esecuzione, a su spese condominiali da equo canone (e, in estensione anologica, su
quelle da canone libero) e su riscaldamento centrale (e, per estensione, condizionamento centrale,
che non riguarda questo condominio) questo prescrive la legge (ad es.: 392/1978 art. 10 come interpretato
anche ex extensio analogica aa 1102 cc e 1130 comma 2 cc e richiami giurisprudenziali
ex l. 392/1978 – la parte di tal lex ancor in vigor, con richiami pur in l. 431/1998): anzi su tali fattispecie
i locatari han potere di surroga decisionale e votante sui millesimi del locatore; tuttavia, in
tutti gli altri casi (straordinari) decidono i locatori e non i locatari, usufruttuari, comodatari, usuari(ci
ritorneremo).
L'articolo 9 della legge 392/78, in vigor come il succitato 10, fissa una serie di voci di spesa che
sono a carico dell'inquilino. Queste sono: le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e
all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, del portierato (estendasi anche a fondi e servizi di pulizia),
alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento d'aria,
allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonche alla fornitura degli altri servizi comuni. La legge
aggiunge che il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta, ed attribuisce all'inquilino
il diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese e dei relativi criteri di riparto. Ha, inoltre, il diritto
di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate (e, se trova irregolarità,
può surrogarsi al proprietario, una volta indicatogliele e non ottenuta soddisfazione, in assise condominiale).
Appare evidente che a carico dell'inquilino saranno, nell'ambito delle voci sopra indicate,
solo quelle relative al funzionamento e all'ordinaria gestione del servizio e dovranno essere a
carico del proprietario tutte quelle riguardanti sostituzione e riparazione di impianti, innovazioni,
straordinarie manutenzioni. In assemblea, quando l'inquilino, il comodatario, l'usuario o l'usufruttuario
partecipano in surroga millesimale dei millesimi goduti, il proprietario può esser presente e
registrato, ma non può intervenire, se non a giustifica del suo operato di fronte ad inquilino ed assemblea
(in tal caso ci vuole, in extensio analogica, il presidente d'assemblea ex a 67 DISP.
PREL. CC., come mediatore).
Venendo al nostro condominio, quando, in data 14/07/2006, non si è deciso sul bilancio, essendo
mutati i cespiti individuali, anche se a parità di cespite finale, calcolando tutto al pc in modalità anche
retroattiva e dimostrando che, per esempio, il condomino Tizio aveva pagato di meno rispetto
ai suoi millesimi x quasi 1 lustro, si vuol metter ordine all'interno della fattispecie “pagamento ratei
condominiali”, ma, sine approvazione, ratei condominiali sospesi. Chiaramente, per chi non è abituato
ai programmi di calcolo, non è facile seguire la cosa, per cui, se siete in tal condicio, date pur
i fogli di calcolo a commercialisti o persone di vs fiducia e fateli controllare (sennò che ve li ho dati
a fare?). Tenete presente ch'io uso in genere Calc su Open Office e sto aggiornando il foglio di calcolo
alle ultime bollette pervenute al condominio (che sto anticipando). Faccio presente che carburanti,
ascensori ed elettricità son molto aumentati dal 2004 (insieme ad aumenti contrattuali s'arriva

al 18%; inoltre l'ENEL trova difficoltà a legger il contatore ascensore che è aggiogato a quello lucescale
(ma almen ci stiam adeguando x il risparmio energetico con apposite lampade di giusti
lumen e fatturate, sostituite alle vecchie lampadine, ove fulminate, ma non c'è ancor cert. 192/2005
x il ns condominio). Da discutere pure il fondo pulizie ed eventuali vecchi documenti condominiali
che sto cercando di ritrovare (non li ho persi io). Poi bilancio preventivo + dicembralizzazione.
Con che frequenza pagare i futuri canoni? Per gli arretrati discuteremo meglio in assise (qui non
posso addentrarmi in particolari che riguarderebbero ogni singolo pagatore), ma x il pagamento in
genere vi son varie opzioni: mensile, bimestrale o a periodi più lunghi. A periodi molto lunghi non
convien in quanto aumenti vari di bollette potrebber darci altri scoperti: suggerisco pagamento bimestrale
feb, apr, giu, agos, ott, dic. (poi si deciderà cmq in assise, ma le bollette arrivan in quei
mesi e van pagate entro il giorno 15/18 – colle poste di AV talvolta arrivan tardi e son costretto a
pagar in ultimo dì utile o + tardi). Il problema della temporalità di pagamento si fa sentir anche x
questi ritardi, e da 4 aa non esiste più il timbro di partenza... Ci vuole un CONTO CORRENTE, sia
x lavori straordinari che x pagamenti (che in tal caso sarebbero bimestrali), è l'unico modo x controllar
bilancio e tempi di pagamento in futuro, è l'unico modo x AVER PROVA DI EVENTUALI RI-
TARDI ARRIVO BOLLETTINI. Quello postale costa poco all'anno e dà molte operazioni free in ricezione-trasmissione
(60 € annui), ma i prox con poste private o poste I (nuove offerte) saran +
veloci e costeran meno (ma ci voglion mesi ancora).
Inviar vaglia postali su contocorrente postale non costa nulla ai condomini, inquilini, usuari, usufruttuari,
comodatari ultra65enni documentati che devon pagar spese ordinarie ex l. 3992/1978.
Ma x aprir contocorrente condominiale ci vuol OK assembleare.
Passiamo ad 1 altro esempio di vacatio burocratica FORZATA di attività condominiale...
Il 14/04/2006 , h 03,36, 1 auto con impianto a gas è finita sulla ns facciata incendiandola parzialmente
e, con intervento VVFF e CC, è rimasto 1 pò di fumo (tracce su facciata anteriore). Firmandomi
delega tutti i condomini reperibili, affidammo la quantificazione danni e la chiamata aziende
solutrici all'avv ......... ed allo studio ing.-arch. ......., che però non han chiesto IVA all'assic. del danneggiante,
che non copre col suo assegno le spese IVA direzione lavori ed assegna il 20% edll'assegno
all'avv ......... (oltre il tariffario avvocati, ma son problemi assicurativi). L'assic invia lettera
con causale assegno "a saldo esaustivo"... Il resto lo dovremmo pagar noi. COME AMMINISTRA-
TORE commetterei 1 illecito ad accettare assegno, e non potrei dopo manco vincer causa vs assic,
se non potrò precisar giuridicamente che non s'accetta a saldo,... ERGO o imprese, ing ed avv
meno costosi, lavori di manutenzione straordinaria approvati da assise O SI FA CAUSA VS ASSIC
con menzione pur all'ISVAP. MA... Se avessimo avuto pria 1 contratto assic condominiale (e nel
periodo non c'era) la ns assic ci avrebbe dato i lavori in soccorso immediato e poi li avrebbe fatti
pagar a quella del danneggiante... Ma noi non avevamo assic.. A proposito: io conosco normativa
fiscale bersanica, normativa edilizia (con tariffari campani, ben > di quanto sgancia assic) e condominiale:
l'amministratore può far espletar quei lavori e poi riferir all'assemblea SOLO SE SON CO-
PERTI FINANZIARIAMENTE ED URGENTI. Inoltre ogni delibera comportante indebiti pagamenti
da parte dei condomini sarebbe nulla radicalmente.
Come si vede anche questa "immobilità" non è imputabile all'amministratore.
Passiamo ad altro... Un inquilino ha riferito di aver problemi relativi a non meglio identificate infiltrazioni
d'umidità consistenti in 1 macchia di circa 50 cm 2 sulla controparete retromurale del bagno
da lui locato, a dx di chi guarda il muro retroWC nella stanza in cui s'è manifestato il problema.
Ma... nè sopra, nè sotto il problema s'è esteso... Allo stato attuale il problema non è condominiale,
ma suggeriamo ugualmente all'inquilin in question come cavarsela... A meno che non si scopra 1
asciugamano con iniziali dell'inquilino, pagherà il locatore, se il danno è imputabile al suo impianto
(x aa 1576 e 1609 cc l'inquilino deve occuparsi sol di ordinaria manutenzione, salvo urgenza documentata
grave ed indifferibile, il proprietario di straordinaria manutenzione e riparazioni e cambiamenti
impianti x vetustà e mutazioni norme di sicurezza; tuttavia l'inquilino deve informare il proprietario
del danno, fotografia e racc A/R, e non può provveder a riparazioni se non in caso d'urgenza,
che qui non c'è). Detto ciò, il danno potrebbe esser condominiale, ossia dipendere da 1 delle
3 fecali che servono il palazzo (anche se tutti gli indizi dicono no, pare che sia il tubo da WC a
fecale, quindi tubo privato). Come si scopre? Il proprietario convoca, aiutato dall'amministratore
che ha l'anagrafe condominiale, i condomini sovraserviti dalla colonna fecale stessa e si decide 1
appuntamento tecnico. I condomini (quelli che hanno la fecale attiva o che l'avevano al momento

del supposto danno – ove temporizzabile) suggeriscono al proprietario l'accertamento tecnico:
TERMOCAMERA (metodo migliore, diffuso da Roma in su) o rottura del muro (parte inumidita) x
ispezione. Prezzi. Con termocamera circa 150 euro e mappa completa colonna, con rottura muro e
sua successiva riparazione 300 euro + spese successive di riverniciatura bianca (bianco è il colore
originale e bianco si pagherebbe 8 euro al mq + IVA, le differenze di 0,30 euro/mq son a carico
dell'inquilino che ha colorat il muro in arancio). Colla termocamera si potrebbe intervenir in maniera
chirurgica sul danno, passando con sonde apposite via fecale stessa e, se proprio si dovesse
intervenir su muro in quanto in fecal la sonda non passa, sarebbero da bucare pochi cm quadrati
riverniciabili senza tracce (specie su fondo a colori). Questioni di stile tecnologico non da poco,
visti gli esosi tariffari regionali edilizi ed idraulici che spesso i ns prodi artigiani gonfiano a
dismisura.
Ma L'INIZIATIVA DEVE PARTIR DA RACC. A/R DELL'INQUILINO AL PROPRIETARIO E POI
COINVOLGERE L'AMMINISTRATORE PEI SUOI COMPITI DI ASSISTENZA ANAGRAFICA E
POI I SOVRASERVITI DA FECALE (VEDASI INFRA).
Ricordiamo anche che i soggetti sovraserviti da colonna fecale de quo (condomini che posson
chieder d'assister diagnosi tecnica, fotografare, riprendere, portar lor esperti), se il danno dovess'esser
fecale e da pagar da parte loro, dovrebber pagar secondo i millesimi singoli (fratto il n.° fecali
passanti x U immobiliare pagante) rispetto al totale dei millesimi coinvolti, pagamenti ivati salvo
il 4% (a distanza di 15 gg) non ivato: ma chi tra questi non avea allacciamento idrico (quindi uso
scarico su fecale) al momento del danno non è computato nei millesimi de quo e non deve pagare.
Tuttavia, ripeto, x me il problema è il collegamento del tubo del water al giunto fecale, è un problema
del proprietario, a meno che non dimostri che è dovuto a fatto dell'inquilino (ostruzione del water
con eccesso quantitativo di oggetti propri o impropri x lo scarico).
Se i condomini riuniti il 14/07/2006 avessero pazientato, avrebbero visto che 1 inquilino ci ha inviato
missiva x sistemazione condizionatore con sfiatatoi esterni a muro condominiale forato. Il decoro
architettonico (a 1108 cc) è 1 concetto generale ed il ns palazzo è visibile anche di fianco e dietro
(dal pubblico scalone STORICO tra via Amm. Ronca e via Due Principati), i regolamenti comunali
impongono che la facciata principale non può manco esser toccata in centro storico, ma noi siam
in ZPRU A3). Inoltre, x decoro architettonico, i fori nel muro, realizzati su altre facciate, dovranno
aver = altezza (da m 1,80 a m 2,10 dal piano di calpestio, x A/10 piano terra cm 20 h in più, in
mansarde h intermedia tra piano calpestio e h spiovenza, potendo usar pur vuoti tecnici), = diametro
(cm 30), = colore (quello del muro, sennò sarebbe innovazione, invece così è aggiunta e non
inficerebbe decoro e funzione del muro, secondo la giurisprudenza), doppie guarnizioni perfettamente
aderenti al muro – interno/esterno – x evitar umidità, distanza min da finestre e fonti di calore
e di freddo= cm 60. Non basta: x rispettare la l. 624/1996 e la 192/2005 e successivi decr. attuativi,
oltre ad altezze sicure x i lavoratori e gli abitanti delle U servite da condizionatore, oltre a normativizzar
il tutto ex a 1108 cc e portar impatto condizionatori a giusto rapporto architettonico pieni-vuoti
senza impatto linee arch del palazzo (che è bello), c'è bisogno di risparmio energetico e
mancanza di correnti ed umidità derivata da problemi di cambio temperatura, quindi bisogna portar
temperatura condizionata in tutti gli ambienti (compresi servizi igienici e sgabuzzini murati) e, sempre
per evitar umidità, far defluire i reflui idrici da azione condizionante in scolo acque bianche (ad
es tramite i lavabi) e non in improbabili vaschette traboccanti. Ergo occorre impianto idropressodrenante
ed occorre anche bucare i muri interni (pareti) per far arrivar pompa di calore/freddo. Pertanto
occorre sempre pompa di calore/freddo che espella calore/freddo f) a W = m 3 U condominiale
de quo/2,7; in qualsiasi U condominiale occorre impianto di umidificazione - deumidificazione (il
riscaldamento da condizionatore non occorre se già è presente in U condominiale). Il condizionatore
dovrà esser mantenuto ogni anno ed il rapporto di manutenzione consegnato anche all'amministratore
(che può farlo veder a suoi tecnici gratuitamente x il condominio). Quindi, almen 30 gg solari
pria di cominciar a realizzar opera bisognerà consegnar il progetto all'amministratore che entro
10 gg affermerà o negherà il nullaosta condominiale (secondo quanto qui in ogg) e sorveglierà la
congruità dello stesso in opera (anche via aiuti tecnici gratis per il condominio). L'impianto di condizionamento
(questo qui intendasi per condizionatore) dovrà aver fori di cm 30 ogni 60 m 3 , ma non
più di un foro per finestra simmetricamente disposto secondo distanze di cui sopra (salve altre h di
cui sopra x terranei e mansarde) ed ugualizzato anche in colore rispetto alle facciate d'edificio. I
seminterranei non potran aver questi fori in quanto essi sarebbero fuoriuscenti su discesa auto o
ambiente semichiuso (dev'esser aperto, non va ben androne garages); chiaramente ci vuol il ri-

spetto dello scolo idrico di cui sopra con impianto a pressione scolo verso lavabi x scarico in acque
bianche x tutte le acque reflue d'impianto e rapporto minimo potenza d'impianto di cui sopra, inoltre
l'impianto a risparmio energetico dev'esser ISO UE e doppia classe A, non CE (China Export).Inoltre
vedasi decoro balconale ex Cass. Civ. 11888/1998 e verande inficianti il decoro architettonico,
come i motori esterni dei condizionatori, ex Cass. Civ. 798/1997.
Per tutti i motivi suesposti credo che l'impianto che l'inquilina vorrebbe apporre secondo sua richiesta
(un impianto Matsui, modello base da terra con vaschetta x reflui) andrebbe bene x 1 casa isolata,
non per una U in condominio. Chiaramente poi, specie con buchi alle pareti x far passar impianto
pressopompa e pressoidroscolo, oltre a buchi sui muri condominiali, quando 1 inquilino vuol
metter impianto di condizionamento, IL PERMESSO SCRITTO DEL PROPRIETARIO É NECES-
SARIO, anche se NON SUFFICIENTE, e dall'esterno non dovran vedersi i tubi di scolo e pompa di
calore (che dovran essere coperti, MA CON COPERTURA TUTTA ISPEZIONABILE ex a 1020 e
ss cc e l 380/2001 su sicurezza e tipi di lavorazione in materia edile e l 624/1996 su sicurezza lavoratori).
X la non visibilità degl'impianti di condizionamento vedasi Reg. Ed. AV 09/2001, a. 44.2.1 (in facciata
principal extra centro storico dovrebbero potersi veder sol i terminali dei condizionatori, ma,
se i tubi d'impianto ex l. 626/1994 e 192/2006 dovessero esser visibili, il condizionatore andrebbe
rimosso; e meno male che non siamo in edificio storico o zona storica, siamo in ZPRU di tipologia
A3, forse A2, dal 1998, ma qui è stato già rimosso 1 condizionatore esterno). Barriere anti-insetti
trasparenti obbligatorie su terminali esterni condizionatori. Prevedibile, ove terminali esterni non
coperti da balconi/verande, superocopertura semicircolare (dello stesso colore del muro) immediatamente
su guarnizione aggettante max cm 7,5 con pendenza obbligatoria del 20%. Ma sui condizionatori
IL CONDOMINIO DEVE ANCOR DELIBERAR, ma ricordasi che, come in caso d'impianti
di riscaldamento, anche a livello nazionale vale la sentenza che non qualifica lavori sui muri comuni
x impianti di condizionamento come innovazione (del resto non alterano l'uso principale e lo scopo
precipuo del muro): cfr. Cass. Civ. 16364/2003.
Si ricorda anche che i condizionatori a motore esterno, pur se ancor venduti, sono irregolari anche
perchè il motore esterno causa stillicidio da ombra e, x come è generalmente concepito, stillicidio
da idroreflui su muri comuni e sui giardini, che siano privati o coorti condominiali, nonché sulle strade
pubbliche. Anche i rami delle piante, i tappeti spolverati oltre il confine balconale e la presenza
di panni stesi creano stillicidio (aa 800 e ss. cc, con copiosa dottrina e giurisprudenza).
Inoltre si dovrebbe deliberare su eventuali impianti x cucine e servizi igienici, realizzabili ex ultimo
comma a. 23 REAV, ma 0,8 dm 2 solo relativemente a tali stanze (se finestrate, installazione non
regolamentarmente necessaria, e locate ci vuol il permesso del proprietario ed apposita delibera
condominiale di manutenzione straordinaria e non posson esser realizzati, come pur i tubi da camino,
su facciata principale).
Oltre al condizionamento, il decoro architettonico vale anche x verande chiuse e loro costruzione
materiale. La veranda chiusa altera non solo il profilo prospettico del fabbricato, ma anche i millesimi
(e, se c'è amianto, ben altro che i millesimi). Il regolamento comunale parla di ripostigli chiusi di
circa m 1,2 * 2,00, di verande da giardino aperte e cucce x cani di m 1,2 * 1,2 *1,2 (tut da giardino),
ma alterar 1 balconata con 1 veranda chiusa di m 3 * 1,5 * 2,7, costituita da materiale ignoto, È
CONTRO IL REGOLAMENTO COMUNALE 1998 e 2002 AV E CONTRO LA CONCEZIONE DI
DECORO ARCHITETTONICO. Siccome sappiamo che esiste 1 veranda chiusa in questo condominio
e copre 1 lavoro abusivo (foro scolo tubo di scarico lavatrice posta o posizionabile in esterno),
s'invita il proprietario o chi ne abbia assunto le f) a togliere la suddetta veranda ed otturare il
buco rimettendo il tutto in pristino.
Le sentenze principali de quo sono: Cass. Civ. 798, 1037, 3486, e 12344/1997, 6367/1998,
668/1999. le ultime 3 avulgono da controlli successivi di legittimità l'apprezzamento del giudice di
merito, che in caso di controversie si serve di C.T.U.. Anche qui, in zona urbanistica su infrata, interviene
il Reg. Ed. AV 2001 (d'ora in poi REAV), aa 2.1 (sagoma urbanistica e geometrica), 2.27 e
12 (definizione ed autorizzazioni opere precarie); evincasi che lo spazio in ogg. non è opera precaria
o da giardino, anche se la sua rimozione è relativamente facile (è lì dal 2000, senza autorizzazione
comunale o interventi condominiali, conc. edilizie ex a. 3 REAV ed è una struttura chiusa).
Inoltre da circa 1 anno, senza tassa pagata di euro 1,80 ex normativa finanziaria nazionale x avvisi
temporanei, è presente in condominio, su balconata di facciata principale, cartellonistica non auto-

izzata, a quanto consta, dal comune AV: insegna pubblicitaria immobiliare con marchio "fittasi" superiore
a mq 0,25 (ma, al di là della superficie, è esposta oltre il piano T e manca pur autorizzazione
ex a 58.4 REAV), essa stona a livello urbanistico ed architettonico col resto del fabbricato anche
se la balconata non è qui condominiale E SUL BALCONE NON É VETROFANIA, SENNÒ
SAREBBE DIVERSO (ref aa 56.1, 58.1 , 61.1.5.2 REAV). Si tenga presente inoltre che, in ordine a
potenziale futura locazione riguardante cartellonistica di cui infra, c'è bisogno di autorizzazioni extracondominiali,
che la locazione sia extracondominiale o no (ricordasi che, se la locazione non dovesse
esser valida, il godimento sarebbe contestabile in interesse di quiete e quota condominiale).
Locazioni e costituzioni di diritti reali altrui van comunicate dal PROPRIETARIO all'amministratore
(ne parlerem in assise).
Inoltre tutti i commercianti in condominio dovrebbero esporre aut ex 58.4 REAV (il condominio
deve sapere se le insegne e marchi son autorizzati) e, x aggetto tende negozi, uffici e residenze
vedasi aa 58.1.2 e 58.2.2 REAV (ricordasi pure altezza scritta su tenda non > cm 35). Oltre che x
le tende, x le fioriere e le problematiche riautorizzative vecchie insegne di vecchie attività (magari
pre-REAV), giacchè una è ancor a piano T, leggasi gli aa da 58 in poi REAV e contattasi amm dello
stabile. X quanto riguarda i colori delle tende non presenti in prog ex aa 57 e seguenti REAV,
anche se il comune non avesse deliberato armonizzazione di strada/zona, vale sempre il principio
generale del decoro arch di cui sopra, quindi colori tutti = x esercizi commerciali e residenze su tutte
le facciate visibili da strade pubbliche(x le residenze, l'aggetto tende non deve superar larghezza
balconate). Inoltre , oltre a conoscer i materiali x insegne ed altro (a. 50.5, 50.1.2, 58.1.1 e da
58 in poi REAV) i commercianti e professionisti occupanti uffici farebbero anche bene a star attenti
a fattore luminosità diurna interna ex a. 22.3.2 REAV (anche in via analogica).
Altro cahier de doleance è costituito da giardini, impianti, garages.
Secondo gli atti di conservatoria del 1945 e 1978 e le divisioni notarili 1983 e 1991 i giardini (definiti
striscia di terreno non visibilmente divisa, pare compresa la discesa garage) appartengono a 2
definiti condomini (oggi ai lor eredi), ma, stranamente, al catasto sono "coorti comuni" e nei progetti
comunali e di genio civile non esistono proprio... Ma allora i millesimi dei giardini? A proposito di
millesimi, in progetti comunali, di genio civ e catastali notansi, pare, alcune discrasie di superficie e
cubatura che van in favor qualcuno ed inficiano maggioranze condominiali: bisogna corregger tali
errori.
Come fare? Qui si passa al piatto forte: l'impianto ascensoriale, il cancello e la sua automazione, la
discesa dei garages condominiali, l'impianto elettrico (realizzato ciò, sarebbe + facil corregger i millesimi.
Qui 1 condomino lamenta un non adeguato esercizio del diritto all'uso dell'ascensore ex a 1002 cc
(le sentenze Cass civ., sez. II, 1529/2000 e 24006/2004 - non sono le uniche sì pronunciate -
applicano estensivamente l'a. 1102 obliando alle maggioranze ex a. 1108 e 1136 cc ; inoltre le
maggioranze ex l 1371989 e dpr appl 236/1989 sono ordinarie, anche se > di quelle ex precedenti
sentenze); certo la l 13/1989 ed il dpr 236/1989 parlano di ascensore a tutti i piani x condomini > di
3 piani (quindi anche nei garages, con chiave di sicurezza), di porte con ampiezza che ora nel ns
condominio non c'è, ma realizzabile ai parametri min del 1989 (cm 77 x 90), di doppia ringhiera di
sicurezza su scale e pianerottoli, di finestre su scale luminose, apribili e, ove non ringhierate, h min
cm 60, strisce guida x ipovedenti. Il ns palazzo fu prog nel 1987, quindi queste norme non esistevano,
ma si può realizzar tutto (vedasi anche a 21.1 e 27 REAV). Ricordiamo che il solettone con
motore a corda al piano IV non dà problemi statici ex doc progetto e che i montascale senza addetto
apposito son proibiti (come azionamento) nei luoghi aperti al pubblico e poi non abbiamo
spazio neanche x 1 montascale ripiegato, mentre lo spazio ascensoriale è utilizzabile dal piano -1
al quarto. La ns discesa garage è adatta, se parliamo di auto moderne, quasi solo a miniutilitarie e
fuoristrada o a piloti leggeri; 1condomino ha seri problemi di rottura marmitte e poi quella discesa
dovrebbe aver pendenza max 12% ex dpr 136/1989 (vedasi pur a 21 REAV): la ns ha pendenza
del 30%. e non ha gli estintori (non solo qui mancano) e non ha il semaforo. Ricordasi anche che
funge da vano d'emergenza e la porta tagliafuoco non è a norma e nel palazzo non abbiamo 1
vera e propria uscita d'emergenza fruibile direttamente su strada. Il condomino che ha notato queste
cose è disposto a rimediar di tasca sua, salvo speciali fondi statali (compreso riposizionamento
del cancello garage, semaforo e forse anche nuovo automatismo idrodinamico cancello, riadattamento
ex l 13/1989 e dpr 236/1989 massetto ante portone e citofono, ringhiere scale e strisce guida
x ipovedenti, vani ascensore cmq a tutti i piani con motore a pistone, soft start, soft stop, porte

automatiche con fotocellule a tutta altezza, disposizione di chiave inclonabile x accesso garages
via ascensore, rifacimento discesa garage seminterranea con raccordi antipendenza via subgrate
termosaldate, estintori x 3 auto, sirena antivandalo, rifacimento grata inferiore accesso vano
seminterraneo ed accorgimenti orizzontali e verticali antiumidità con segnaletica da garage e
nuova discesa). Si precisa che il muro di confine condominio/discesa garage è molto profondo (la
colonna affonda x oltre 1 metro) ove si lavorerà e che la nuova discesa lo rinforzerà (in molti punti
è + alta della vecchia, all'inizio è + bassa di cm 15); il solettone vecchio ascensore è asportabile
senza neanche danni alle pareti del vano ascensore e tutti gli spazi ex lege, doctrina et
jurisprudentia in alto, in basso e x la sala macchine (che x juris può cmq esser messa in spazi
comuni ex jurisprudentia ed è piccolissima) son garantiti; la copertura finanziaria è garantita,
progetti e preventivi (che cmq pagherà il condomino in quaestio) son già stati realizzati, cmq la
ripianificazione ascensoriale, rebus aediles sic stantibus, viste precedenti sentenze, dev'esser sol
annunciata in assemblea anche da 1 sol condomino disposto a pagarla non servito da elevatore
condominiale in piani riportati su vano ascensore > terzo e < piano terra (ove altri piani serviti).
Si fa notare anche che l'impianto elettrico condominiale ha la cert ex l. 10/1991, ma non quella ex l.
192/2005 e, x giunta, non ha contatore separato da quello ascensoriale, come x norma e x millesimi
dovrebb'esser.
Chiariamo inoltre x luce scale: le lampadine costano in quanto devono essere a risparmio energetico
(ma almeno queste son stabili, quindi alfin risparmiamo); ex dpr 236/2001 e norme ISO in ns
palazzo devon illuminar così x ogni pianerottolo: fronte scale:6000 ansi-lumen; in rientranza: 3000
ansi-lumen (piano terra: 10000 ansi lumen in toto). X il citofono (300 ansi lumen) non trovo lampadine
a risparmio energetico adatte, ma tra 4 mesi (pare) saran in commercio.
Sulle pareti esterne anterior, posterior e lateral condominiali, al secondo e terzo piano e, con limitate
differenze d'altezza, al quarto, ogni lume, di forma ovoidale discutibile pria in assise x motivi urbanistici
e di decoro architettonico (non mettete nulla x ora) sarà comprato dal proprietario dell'U, a
norma condominialis, e dovrebbe aver 1 luce bianca esattamente di 4000 ansi lumen x non disturbare
il traffico notturno ex Regolamento di polizia urbana AV (sono luci non direzionabili). Attenzione:
x motivi urbanistici e di decoro architettonico il proprietario o compra 1 lume x ogni uscita della
sua U condominiale o non compra nulla e si tiene i fili penzolanti realizzati in costruendo, che non
si può obbligar a togliere, come le servitus in costruendo; non è ammesso dotarsi solo parzialmente
di plafoniere).
Qualsiasi lavoro su impianti ormai non è considerato novazione (lavori ex l 10/1991 e 192/2005,
vedasi anche cfr. Cass. Civ. 16364/2003 ed estensioni analogiche di dottrina) pur se coinvolge
muri condominiali, purchè si rispettino leggi, regolamenti e delibere assembleari (x lavorar su muri
condominiali si deve passar comunque x assemblea a maggioranza normale).
Delle maggioranze abbiam già parlato x questioni particolari (l. 13/1989 e suo dpr, o relativamente
agli impianti elettroidrici, che x dottrina e giurisprudenza non son suscettibili di maggioranza da novazione),
ma qui bisogna affrontare 1 quaestio non clara in questo condominio: le deleghe ed i proprietari
pro-indiviso, in relazione alla conoscenza e/o conoscibilità dell'anagrafe condominiale.
In effetti varie ns U condominiali appartengono a coniugi conviventi e coresidenti more uxorio (tranne
2 appartenenti a singoli, 1 appartenente a fratelli non coresidenti e non codomiciliati, 1 appartenente
a coniugi conviventi e coresidenti more uxorio, ma da essi amministrata in via fiduciaria, 1
appartenente a singolo proprietario tutorializzato). Inoltre x questioni di equo canone ex l. 392/1978
e contratti agevolati ex l. 431/1998 (e, x esteso, di bilancio) e x questioni riguardanti riscaldamento
centralizzato ed acqua condominiale e lor passaggi ad impianti autonomi e relative richieste (argomento
quest'ultimo che non interessa il ns condominio) legge, dottrina, giurisprudenza, analogia
costringono l'amministratore a convocar anche inquilini (che, su queste questioni, pagando spese
condominiali, posson surrogarsi in discussione e voto al loro proprietario, anche se questi è presente
in assise, il proprietario può tuttavia esprimer opinione in merito e ricorrere vs decisione assembleare,
ove ritenga sussistenti danni economici x il condominio). X le spese extracondominiali
o di straordinaria amministrazione l'inquilino non va consultato, se non deve contribuire al diretto
capitolato o la sua U potrebbe ricever danno da lavori condominiali (compresi eventuali danni d'immagine,
se inquilino reggente U condominiale produttiva). Così pure x l'usufruttuario ed il comodatario,
che posson partecipar ad assemblee ordinarie in surroga millesimale del proprietario (es.: bilancio
e quota condominiale a loro carico, come normalmente avviene in questi rapporti, ex a.
1130cc, comma 2 (godimento e garanzie dell'amministratore) e 1102 cc (equo godimento della

cosa comune); tali articoli valgon anche x alcune fattispecie (tipo il godimento del riscaldamento
centralizzato, in cui si vedono le l. 392/1978 e 431/1998 in actio spiritualis, e dell'ascensore).
Chiaramente tutti i partecipanti alle assemblee devon esser capaci d'agire, sennò devon aver tutore,
protutore, curatore o amministratore. Si badi che il protutore, curatore o amministratore non
sono interni all'anagrafe condominiale se non abitano in condominio in oggetto e comunque DE-
VON ESSER INDEROGABILMENTE DELEGATI DA TUTORE, anche ove suoi coniugi, salvo
quanto a contrariis disposto ex a 357 cc. (che , x il resto, conferma tal proposizione; x la partecipazione
di sconosciuto o non legittimato, pur se la non legittimazione è rilevata dopo assise condominiale,
vedasi Cass. 11943/2003). Lo stesso dicasi x i coniugi e tutti i proprietari pro-indiviso: è vero
che la giurisprudenza indica, espressamente x i coniugi coresidenti conviventi more uxorio sine
contrasti, che sol loro posson ricorrer x invalidar 1 assemblea x difetto di rappresentanza e che la
convocazione ad un sol coniuge convivente more uxorio senza conflitto d'interessi vale automaticamente
anche x il coniuge comproprietario – x alcuni deve anch'esser coresidente (Cass.
16/02/1996, n.° 1206), ma SE UN COMPROPRIETARIO NON SI PRESENTA E NON RILASCIA
DELEGA, salvo quando comunicazione pervenuta a massa di eredi innominata, il presidente (e
l'amministratore x il bilancio), X IL PRINCIPIO GENERALE DELLA CERTEZZA DEL DIRITTO E
QUINDI DELLE MAGGIORANZE A TUTELA DEL CONDOMINIO, sopratutto se delibera riguardante
rapporti esocondominiali, DEVONO decurtare i millesimi dei non sicuramente rappresentati
ed anche il n.° condominiale x maggioranze (esempio: 2 propr. x U= 1 condomino, ma 1 propr. X
500/1000 U= ½ condomino e metà millesimi U – millesimi approssimati al terzo decimale). Invece i
non coniugi (coresidenti o non) s'espongon anche al rischio di contestazione ed annullabilità da
parte di chiunque interessato (anche terzi) delle delibere da lor votate con difetto di rappresentanza.
Le delibere votate son cmq valide, anche ex a 1137 cc, se errori o difetti di rappr. non han inficiato
maggioranze de quo ibi constitutae, ove maggioranze costituite numericamente valide ex cc
e/o legislazione speciale e/o giurisprudenza.
MA COME SI DELEGA? Si deve delegar come nel rapporto di mandato e procura (solo che la procura
ed il mandato han validità + lunga - 1 anno solare x i condomini - ove van espressamente rinnovate,
la delega vale sol x l'assise di cui tratta). 1 volta aver delegato, il delegante non può partecipar
in alcun modo all'assemblea, nè può influenzarla presenziandovi in silenzio; inoltre la delega
è valida sol se esiste copia fronte/retro di fotodocumento al tempo dell'assise e della delega valido
(ossia isotemporovalido) del delegante, con firma autentica del delegante e del delegato su documento
di delega che va consegnato in assise (vale anche delega via fax, con orario di ricevimento,
firma su documento di delega di delegante e delegato e copia fronte/retro di fotodocumento isotemporovalido
del delegante, visione assembleare del documento isotemporovalido portato dal delegato).
Questi documenti valgon anche x rapporti extracondominiali (ad es.: 1 controllo del 770 x
lavori di manutenzione straordinaria, l'amministratore è tra l'altro pure sostituto d'imposta), quindi
son SEMPRE necessari. Il delegato, come in banca, che sia o non sia in anagrafe condominiale,
che sia 1 coniuge conosciutissimo da tutti da anni o 1 straniero sconosciuto, deve presentarsi con
fotodocumento isotemporovalido (NON NECESSE COPIA) e le sue generalità saranno assunte in
assise. La delega può esser anche x 1 sola convocazione e solo x alcuni punti O.D.G., data obbligatoria;
se la delega è datata nello stesso giorno assembleare (anche ove perveniente via fax) va
presentata con orario scritto antecedente l'assise, salva la copresentazione di delegante (che poi
se ne deve andare, se discussione su argomenti delegati) e delegato. A parte la delega, i poteri
pieni al rappresentante (DEVON ESSER PIENI in TUTTE fattispecie condominiali in O.D.G.) posson
esser dati anche via procura o mandato o anche via dichiarazione di identità di volontà condominiale
di un coniuge nei confronti dell'altro (accettante) che interviene in assisi condominiali x il dichiarante
(la giurisprudenza e la dottrina riconoscono quest'ultima forma solo in caso di coniugi coresidenti
PROPRIETARI – non tutori e protutori – sposati e conviventi more uxorio e con rapporto
coniugale notorio o notificato al condominio con prova scritta c/o anagrafe condominiale, quindi
questa forma non vale neanche tra parenti di sangue e non che non siano coniugi e tra conviventi
non sposati). PRECISAZIONI: il doc di delega, procura, mandato, identità di volontà coniugale condominiale
va presentato con firme di entrambi gli scriventi, anche dell'accettante (procuratore,
mandatario, delegato, esprimente comune volontà) salvo casi in cui arrivi via fax (in tal caso il l'accettante
firmerà disgiuntamente sullo stesso documento); si precisa che nel doc di delega, procura,
mandato, identità di volontà (gli ultimi 3 validi al max 1 anno solare prorogabile solo espressamente)
LE GENERALITÀ DEI REDIGENTI (nome, cognome, residenza, data e luogo di nascita o c.f. -
data e luogo di nascita E c.f. X i non nati in Italia - ) VANNO SEMPRE SUL DOCUMENTO, AN-

CHE QUELLE PRESENTI SU DOCUMENTO D'IDENTITÀ DEL PROPONENTE E DELL'ACCET-
TANTE. Sia chiaro che chi non viene con corretta delega, mandato, identità di volontà, procura accampando
pretese di titolarità del rapporto de quo non potrà manco presenziare in assemblea. Indagini
d'ordinaria diligenza x l'amministratore x rilevar recapito condomini, ove ignoto, son ex
Cass. 18/02/2000,n.° 1830.
Collegata al fattore deleghe è la figura del presidente dell'assemblea condominiale. Bisogna legger
ben il 67 DISP. PREL. cc. A rigoris il presidente, che deve mediar tra proprietari pro-indiviso ex a.
67 DISP. PREL. cc, non può esser proprietario pro-indiviso, a meno che il provvedimento di delega,
mandato, identità di volontà, procura agente in capo a lui da altri proprietari pro-indiviso sia firmato
dalle parti come IRREVOCABILE. Se in assise non vi son proprietari pro-indiviso o se han
delegato in via irrevocabile o espresso mandato, procura, identità di volontà irrevocabile, non ci
vuol il presidente. Del segretario non esiste menzione giuridica di nessun tipo; del resto il condominio
non è società con organi come i probiviri vs conflitto d'interessi, il condominio è solo comunione
legale, ad esempio il rapporto d'agenzia non vale x il condominio (che non ha scopo di lucro o
commercio), quindi è inutile tentare di organizzare un condominio come un'azienda.
X le delibere: a maggioranze numeriche e millesimali regolari, la maggioranza millesimale in assemblea
prevale sempre sulla maggioranza numerica dei condomini (costituita quest'ultima col
metodo di 1 testa x ogni U condominiale, anche se ha + comproprietari che, se necessario, saran
mediati dal presidente ex a. 67 DISP. PREL. cc.).
X aiutare i condomini qui sotto c'è un modello di delega.
L'AMMinistratore.

Oggetto: delega condominiale irrevocabile.
Condominio: (via, n.°, città, nazione):
Delegante: (cognome, nome, residenza attuale, data e luogo di nascita, codice fiscale):
Delegato (cognome, nome, residenza attuale, data e luogo di nascita, codice fiscale):
Delega valida per la/le convocazione/i del (specificare giorno ed ora della/e convocazione/i per cui
è valida la presente delega):
Delega valida per i seguenti punti ex O.D.G. (specificare i punti, in numero, in O.D.G. per cui la delega
è valida oppure gli argomenti; in mancanza di specifiche la delega sarà ritenuta valida per tutto
l'O.D.G.):
Per la validità della presente, corredata da infrate firme, il delegato dovrà recar seco copia
fronte/retro di documento del delegante valido ai tempi dell'assise, con generalità e foto del delegante,
dovrà inoltre mostrare un proprio documento con le stesse caratteristiche, assumibile in
anagrafe condominiale assembleare. Ex articolo 67 DISP. PREL. cc., comma 1 un solo individuo
rappresenta ogni proprietà in condominio. Il delegato dovrà anche far conoscere esiti assembleari
al delegante IMMEDIATAMENTE dopo assise.
FIRMA LEGGIBILE DEL DELEGANTE CON DATA DELLA DELEGA*
FIRMA LEGGIBILE DEL DELEGATO CON DATA DI ACCETTAZIONE DELLA DELEGA*
*Datare da parte del delegante anche se delega inviata via fax, in quanto non sempre il fax ricevente
stampiglia data invio sullo stesso foglio/stessa facciata (come necesse per validità delega); il
delegato dovrà sempre datare data accettazione. Preferibile specificazione dataria anno in quattro
cifre, sia per attribuzioni in capo al delegante che al delegato. La delega deve pervenire al delegante
prima dell'orario di assise in oggetto, ove faxata.