Contratti di affitto - Comune di Imola

CITTÀ DI IMOLA
URP/Informacittadino
Referente: D.ssa Roberta Giacometti
Tel.0542/602308 Fax 0542/602310
e-mail: urp@comune.imola.bo.it www.comune.imola.bo.it
CONTRATTI DI AFFITTO
ATTENZIONE: Verificare sempre in particolare presso l’Agenzia delle Entrate quanto qui riportato,
perché le normative e le regole in vigore variano continuamente.
I contratti di locazione (affitto) di immobili adibiti ad uso abitativo in base alla L. n° 431/98 devono essere
stipulati o rinnovati secondo una delle seguenti forme di contratto (sono esclusi contratti particolari
quali quelli relativi a: edilizia residenziale pubblica, immobili di valore storico, artistico e di lusso, ville o
castelli).
Nei contratti specificare sempre i dati catastali del/gli immobile/i in oggetto
CONTRATTO LIBERO
Le parti sono libere di fissare il canone e di prevedere l’aggiornamento del canone anche al 100% dell’indice
ISTAT (non applicabile in caso di scelta della “cedolare secca”), mentre la durata del contratto non
potrà essere inferiore a 4 anni.
Alla prima scadenza il proprietario potrà ottenere la disponibilità dell’immobile solo per alcune precise
situazioni: uso proprio o dei propri familiari, ricostruzione o integrale ristrutturazione, vendita dell’immobile
(in questo caso l’inquilino potrà esercitare il diritto di prelazione). Diversamente il contratto si intende
rinnovato per ulteriori 4 anni. Alla seconda scadenza, il contratto può essere tacitamente rinnovato
alle medesime condizioni. In caso contrario ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il
rinnovo del contratto a nuove condizioni, oppure di rinunciare allo stesso, senza motivare la sua decisione.
L’eventuale comunicazione per il rinnovo, per nuove condizioni o per la rinuncia al contratto deve essere
inviata mediante raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza.
La parte interpellata deve rispondere a mezzo raccomandata entro 60 giorni dalla data di ricezione. In
sede di denuncia dei redditi, il reddito da assoggettare all’IRPEF e alle relative addizionali è dato dal valore
più alto tra la rendita catastale (rivalutata del 5%) o il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni
Istat), totale (in caso di “cedolare secca”) o ridotto del 15% (che dal 2013 diventa riduzione del 5%)
CONTRATTO AD USO TURISTICO
Per poter attivare questo tipo di contratto è necessario presentare in Comune una Denuncia di Inizio Attività,
per un massimo di tre appartamenti. Per informazioni è possibile contattare il Servizio Attività Economiche,
tel. 0542 602422.
La normativa di riferimento è la L.R. n. 16/2004: vedasi le informazione per i relativi adempimenti nel
sito http://www.emiliaromagnaturismo.it/it/operatori/norme-contributi/leggi-regionali/legge-regionale-
16-del-2004.
Per i relativi obblighi fiscali è necessario contattare l’Agenzia delle Entrate, tel. 051 6103111 (va sempre
prevista la forma scritta. I contratti vanno registrati se l’utilizzo di ogni immobile è superiore ai 30 giorni
in un anno, anche se sono diversi gli affittuari).
I contratti illustrati qui di seguito (concordati, transitori, ecc.) sono possibili sulla base dell’-
ACCORDO LOCALE, protocollato dal Comune di Imola con prot. n. 42772 del 30/08/2004. L’accordo
territoriale dei contratti concordati e transitori e le relative tabelle (validi per i Comuni del Circondario
di Imola, Prot. del 30/8/2004) sono scaricabili dal sito comunale www.comune.imola.bo.it cliccare
su Vivere e poi in “Saperne di più” cliccare su “Cosa fare per” - Contratti di affitto.
CONTRATTI TRANSITORI
La durata prevista varia da 1 a 18 mesi. Questi contratti vanno motivati specificando i requisiti di transitorietà
per i proprietari e/o per gli affittuari, elencati negli accordi locali.
A Imola l’accordo locale per i contratti concordati definisce le modalità per determinare il canone e le motivazioni
possibili perché sia riconosciuto come contratto transitorio. Non risultano previste altre agevolazioni
fiscali, verificare comunque con Agenzia delle Entrate, anche per quanto riguarda l’aliquota da applicare
in caso di scelta della cedolare secca.
CONTRATTI PER UNIVERSITARI
A Imola i contratti hanno la durata e il canone come previsto nell’accordo locale (dall’8/6/2006 i contratti
universitari e transitori sono possibili anche nei Comuni dove non è in vigore l’accordo locale). Essendo
Imola un Comune ad alta tensione abitativa per questi contratti sono previste le agevolazioni fiscali IR-
PEF e di registrazione, ma non quelle dell’IMU. Verificare comunque con Agenzia delle Entrate, anche per
quanto riguarda l’aliquota da applicare in caso di scelta della cedolare secca.

Sono previste agevolazioni IRPEF per i canoni di locazione derivanti dai contratti di locazione stipulati o
rinnovati ai sensi dell'art 8 legge 9 dicembre 1998, n. 431 e successive modificazioni, dagli studenti iscritti
ad un corso di laurea presso una università ubicata in un comune diverso da quello di residenza,
distante da quest'ultimo almeno 100 chilometri e comunque in una provincia diversa, per unità immobiliari
situate nello stesso comune in cui ha sede l'università o in comuni limitrofi. Il contratto deve essere
a nome di uno dei 2 genitori in quanto l'universitario è a carico. La detrazione è anche estesa agli affitti
pagati da studenti fuori sede a università, collegi universitari, cooperative ed enti senza scopo di lucro o
per il diritto allo studio. In pratica il genitore di uno studente può detrarre dalla denuncia dei redditi
quanto previsto.
CONTRATTO CONCORDATO
Il contratto deve adeguarsi al contratto-tipo definito a livello locale dall’Accordo fra le organizzazioni della
proprietà edilizia, dei conduttori e dei Comuni del Circondario.
La legge prevede una durata minima del contratto di 3 anni.
Alla prima scadenza il proprietario può ottenere la disponibilità dell’immobile per gli stessi casi previsti
per il contratto libero, diversamente il contratto si intende rinnovato per un periodo di 2 anni.
Alla seconda scadenza le parti possono decidere se rinnovare il contratto a condizioni diverse o rinunciare
al rinnovo (tramite lettera raccomandata con le stesse modalità prima descritte); in mancanza di comunicazioni
il contratto si intende rinnovato alle medesime condizioni. Nel contratto vanno sempre specificati
i parametri e le modalità che hanno portato alla definizione del canone
I Contratti concordati, stipulati sulla base dell’accordo locale, godono di numerose agevolazioni
(Legge 431/98, Decreto Ministero Finanze 30/12/02, disposizioni locali):
1) Per i proprietari che concedono con contratto concordato un immobile a titolo di abitazione principale
ad una persona che vi prenda la residenza anagrafica: il Comune di Imola per l’anno 2012 ha previsto
l’aliquota IMU del 9 per mille per i contratti concordati. Verificare nelle note informative IMU le modalità
per poter applicare l’aliquota ridotta (comunicazione su apposito modulo all’avvio del contratto, o ogni
rinnovo anche già previsto, comunicazione in caso di rescissione anticipata, entro la prima scadenza utile
dell’IMU)
2) Agevolazioni per gli inquilini:
gli intestatari di OGNI TIPO di contratto di locazione di immobili utilizzati come abitazione principale, stipulati
o rinnovati secondo quanto disposto dalla L. 431/1998, nella dichiarazione dei redditi possono usufruire
di una detrazione d’imposta, qualora rientrino nei limiti di reddito previsti (vedi relative istruzioni
dei Modelli 730 rigo E 29 o Unico - verificare con il CAF il proprio contratto).
Quelli stipulati con contratti convenzionati hanno una detrazione più alta.
E’ prevista una detrazione maggiore se chi stipula il contratto di locazione per la casa che diventerà abitazione
principale ha tra i 20 e i 30 anni (se si rientra ne reddito previsto e la casa NON è quella dei genitori).
Sulla base della Del. G. R. n. 2235 del 25/11/2002, la Reg. Emilia Romagna ha riconosciuto Imola comune
ad alta tensione abitativa dal 1/01/2004. Questo riconoscimento prevede per i contratti concordati
stipulati dopo tale data numerose agevolazioni:
Agevolazioni per i proprietari :
IRPEF sull’affitto riscosso: il reddito imponibile dei fabbricati locati ad uso abitativo con contratti concordati,
in aggiunta della riduzione ordinaria del 15% (dal 2013 diventa riduzione del 5% sull’affitto
annuo complessivo, anche per i contratti concordati), è ulteriormente ridotto del 30% a condizione che
nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si intende usufruire dell’agevolazione siano indicati
gli estremi del contratto di locazione. In caso invece di scelta della “cedolare secca” la tassa da pagare è
del 19% contro il 21% dei contratti liberi. ATTENZIONE: dal 2013 per la legge 28/2012 la riduzione dell’imponibile
sul canone diventa del 5% anche per i contratti concordati, il cui imponibile quindi viene calcolato
sul 95% del complessivo annuo, meno il 30%).
La determinazione dell’imposta di registro per i contratti concordati stipulati dal 2004 è assunta
nella misura del 70% del corrispettivo annuo pattuito (cioè si paga il 2% sul totale ridotto del 30%).
Nel caso di scelta della “cedolare secca” l’imposta di registro NON è dovuta.
Vi è inoltre la possibilità di usufruire periodicamente di agevolazioni particolari (ad es. richiesta del
buono per l’acquisto della prima casa per le giovani coppie oppure bando annuale contributo affitto,
quando operativi).
Chi usufruisce di agevolazioni es. regionale NON può richiedere le agevolazioni IRPEF previste nel Mod.
730 e Mod. Unico - Disp. Ag. Entrate del 4/4/08 art. 10/2: il contribuente deve optare per la formula a
lui più vantaggiosa, prima di riscuotere i contributi).
ATTENZIONE: Come già ricordato a livello di dichiarazione dei redditi sono previste agevolazioni per
gli inquilini che stipulano contratti di locazione di alloggi adibiti ad abitazione principale (anche per giova-

ni fra i 20 e i 30 anni); vi sono agevolazioni anche per lavoratori dipendenti che si trasferiscono (o che
abbiano trasferito nei tre anni antecedenti quello di richiesta della detrazione) per motivi di lavoro e
affittano un immobile nel nuovo Comune o in uno di quelli limitrofi ma situato in altra Regione e distante
almeno 100 km. dal precedente, indipendentemente dal tipo di contratto di locazione hanno diritto a una
detrazione d’imposta determinata annualmente, e anche per chi ha contratti di affitto per universitari in
Italia o dall’anno 2012 anche nei Paesi UE. (vedere Mod. 730 e Unico relativi all’anno di riferimento) e
diversa a seconda del reddito complessivo.
Se il contratto è intestato a più soggetti, la detrazione spetta pro quota solo a chi risponde a tutti i requisiti.
Si ricorda che le detrazioni per canoni di locazione NON sono cumulabili ma il contribuente ha diritto a
scegliere quella a lui più favorevole.
I lavoratori dipendenti o con redditi assimilati al lavoro dipendente possono in alternativa alla dichiarazione
dei redditi richiedere al datore di lavoro di applicare la detrazione nelle operazioni di conguaglio di fine
anno (opzione da preferirsi da chi farebbe la denuncia dei rettiti solo per detrarre quanto previsto per il
contrato di locazione).
Esiste anche la formula con COMODATO, che si affianca alla locazione e dalla quale si distingue per la
gratuità del godimento. Esistono in vendita o su internet fac-simili di comodati, che devono comunque
essere registrati all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data meno recente indicata nel comodato.
Registrazione dei contratti e pagamento dell’imposta annuale
Tutti i contratti di comodato d’uso gratuito e di locazione di immobili e di durata superiore ai 30 giorni
devono essere registrati entro 30 gg. dalla data di sottoscrizione (entro 20 gg. dalla data meno recente
se si tratta di contratti ad uso gratuito) presso l’Agenzia delle Entrate, piazza Gramsci 20, tel. 051 6103-
111 (feriali ore 8.45-12.45) aperto dal lunedì al venerdì dalle ore 8.45 alle 12.45 e il martedì anche dalle
ore 14.30 alle ore 17.00.
Attenzione: dal 1/7/2010 la risoluzione, cessione e proroga dei contratti di locazione, affitto e comodato
richiede la comunicazione dei dati catastali dell'immobile.
Si ricorda che va comunicata all’Agenzia delle Entrate la PROROGA dei contratti anche se già prevista
nel contratto (es. se si tratta di un 4 + 4 con rinnovo tacito fra i contraenti va comunque comunicato
all’Agenzia delle Entrate la proroga dopo i primi 4 anni).
Tale comunicazione deve essere effettuata attraverso i nuovi Modelli
• Mod. 69 per le richieste di registrazioni e
• mod. CDC per cessioni, risoluzioni e proroghe.
Si ricorda che con circolare 1/6/2911 n. 26 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che un contratto di locazione
non registrato può essere registrato da una delle parti contraenti pur in assenza di contratto scritto.
La registrazione tardiva comporta un canone di locazione fissato nel triplo della rendita catastale e la durata
di 4 anni dalla data di registrazione, rinnovabile tacitamente per latri 4 anni.
Dall’anno fiscale 2011 il proprietario può scegliere se applicare o meno la “cedolare secca”:
1) la cedolare secca può essere scelta solo per contratti di locazione abitativa e solo se il locatore è
persona fisica. Sono previste due aliquote: il D.L.vo 23/2011, art. 3, ha stabilito l'aliquota della cedolare
secca, da calcolarsi sul canone di locazione annuo stabilito tra le parti, nella misura del 21
per cento in generale per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero, regolati dalla L.
431/1998, anche di durata limitata e del 19 per cento per quelli a canone concordato, sulla base di
appositi accordi tra organizzazioni proprietari ed inquilini.
La cedolare sostituisce l’irpef, le addizionali comunali e regionali IRPEF, l’imposta di registro (anche
in caso di risoluzioni e proroghe dei contratti) e l’imposta di bollo.
Sostituisce anche la denuncia di cessione di fabbricati solo fra persone italiane e/o comunitarie.
L’opzione per la cedolare deve essere fatta avvisando obbligatoriamente l’inquilino con lettera raccomandata
e non applicando l’aumento istat annuale.
Per ogni ulteriore informazione e chiarimento Agenzia delle Entrate (modalità operative: circ. 5539-
4 del 7/4/2011)
2) Rimane la possibilità di non scegliere la cedolare e pagare quanto previsto con le modalità del
versamento annuale dell’imposta di registro
provvedendo al pagamento dell’imposta del 2% del canone annuale, che va diviso fra proprietario e
inquilino con una spesa minima tot. di € 67,00 (solo per il primo versamento) e per la prima registrazione
del versamento dei tributi dovuti e l’applicazione dei bolli previsti che vanno acquistati
prima o al massimo il giorno stesso della firma del contratto da registrare (se no è prevista un’ammenda
di un quarto del bollo). E’ possibile corrispondere l’imposta o per la prima annualità o per
l’intera durata del contratto (in questo caso l’imposta è ridotta).
Le successive annualità (2% del canone annuale) devono essere pagate utilizzando il modello F23
direttamente in Posta o in Banca.

A Imola in quanto comune ad alta tensione abitativa l’imposta per i contratti concordati si paga
sul 70% del corrispettivo annuo pattuito.
Se il contratto viene interrotto prima della scadenza prevista occorre provvedere alla risoluzione del
contratto presso l’Agenzia delle Entrate, pagando l’imposta prevista e consegnando l’attestato entro
20 giorni.
Il codice dell’Ufficio delle Entrate di Imola è TGR. Il Codice del Comune di Imola è E289.
All’Agenzia delle Entrate di Imola possono essere registrati contratti relativi ad immobili situati in tutto
il territorio italiano.
Inoltre è possibile chiedere una copia dei contratti registrati, presentandosi con un documento di identità,
compilando il relativo modulo e provvedendo al versamento delle marche da bollo e diritti previsti.
Si può effettuare la registrazione anche on line in “Locazioni web”, collegandosi al sito dell’Agenzia
www.agenziaentrate.gov.it.
Denuncia di cessione di immobili: Da agosto 2012 è entrata in vigore la nuova normativa che
prevede che:
• in caso di cessione di immobili a persone italiane o comunitarie, quando vi sia una qualsiasi
forma di atto scritto registrato NON deve essere fatta alcuna comunicazione. Solo nel caso di concessione
senza contratti o atti registrati (accordi verbali NON registrati) va fatta la denuncia entro
48 ore. Per le persone comunitarie: si ricorda che se una persona comunitaria è in Italia da più di
tre mesi non va fatta comunicazione al Commissariato ma occorre presentarsi presso l’Anagrafe del
comune per la richiesta di attestato di PRESENZA di persona comunitaria.
• In caso di cessione di qualsiasi immobile a persona extracomunitaria, anche in presenza di
contratto o atto registrato, la denuncia al Commissariato va sempre fatta. (si ricorda che nel caso
anche solo si ospiti una persona extracomunitaria presso la propria abitazione va comunque fatta la
denuncia di OSPITALITA’, entro 48 ore). Quindi chiunque cede a qualsiasi titolo in uso esclusivo e
per più di 30 giorni immobili o parti di essi a persona extracomunitaria è obbligatorio darne comunicazione
al Commissariato entro 48 ore dalla data di consegna delle chiavi o dalla disponibilità degli
stessi.
Se la concessione di utilizzo di locali ad uso esclusivo per oltre 30 giorni è riferita ad un nucleo familiare
va fatta un’unica denuncia, altrimenti occorre una denuncia per ogni persona singola.
La denuncia va presentata non solo in caso di cessione di abitazioni (o parti di esse) ma anche in caso di
cessione di qualsiasi locale (cantine, garage, magazzini).
Al momento della denuncia portare la fotocopia del documento di identità della persona a cui viene concesso
l’immobile (per la cessione a persone straniere è obbligatoria copia del passaporto o permesso di
soggiorno). Non va fatta in caso di cedolare secca solo fra persone italiane e/o comunitarie.
Nel caso di ospitalità di altra persona presso la propria abitazione con consegna di chiavi ed uso esclusivo
anche solo di un locale, e senza un atto registrato, verificare con il Commissariato se è opportuno fare la
denuncia , in quanto altrimenti se in quella stanza c’è un uso improprio o perseguibile per legge il proprietario
o chi è responsabile per quell'immobile ne risponde personalmente.
Dichiarazione di ospitalità: obbligo di comunicare alla Questura l’ospitalità dello straniero ai
sensi dell’art. 7 del Testo Unico sull’Immigrazione.
Chiunque ospiti per più di 48 ore una persona straniera deve recarsi presso il Commissariato di P.S. per
la dichiarazione di ospitalità, da fare entro 48 ore dall’arrivo.
Le violazioni sono soggette a sanzioni tra € 160 e 1.100.
Si ricorda che gli stranieri - entro 15 giorni da ogni variazione di domicilio - devono darne comunicazione
al Commissariato presentandosi direttamente per compilare l’apposita dichiarazione.
Si ricorda inoltre che gli stranieri iscritti in anagrafe hanno l’obbligo di rinnovare la dichiarazione di dimora
abituale nel comune presso l’anagrafe, entro 60 giorni dal rinnovo del permesso di soggiorno,
presentandosi con il permesso stesso.
Info c/o Commissariato di Pubblica Sicurezza: via Mazzini 52, tel. 0542 619911:
• Uff. Cessione fabbricati: dal lunedì al venerdì dalle 9.00 alle 11.00;
• Uff. Immigrazione: v.le Rivalta, 55 tel. 0542 619957 dal lunedì al venerdì dalle 8.00 alle 12.00,
martedì mattina su appuntamento e dalle 15.15 alle 17.40 per consegna permessi di soggiorno
Pratiche per la Residenza: Comune di Imola ufficio Anagrafe via Mazzini 4 secondo piano - tel. 0542
602282 dal lunedì al venerdì ore 8.30 - 13.00, sabato 8.30-12.00; martedì anche 15.00 - 17.30. Chiuso
il mercoledì.
Per i proprietari:
1) quando l’affittuario lascia l’immobile è opportuno accertarsi che modifichi la residenza, altrimenti
la pratica di cancellazione anagrafica è molto lunga;
2) il proprietario al momento della stipula o del rinnovo del contratto deve accertarsi che lo straniero a
cui è stato locato o ceduto un immobile abbia regolare permesso di soggiorno,

3) la Del. Reg. E.R. 156/2008 prevede l’obbligo della Certificazione Energetica anche per contratti di
locazione e il DL 3/3/2011 n 28 prevede il certificato energetico in ogni caso di offerta di immobile a titolo
oneroso (ad es. anche nei cartelli esposti sull’immobile interessato): sono esclusi cantine, autorimesse,
depositi, ecc.. Il certificato energetico non è autocertificabile e deve essere registrato nel sistema informatizzato
della Regione. Info e tecnici abilitati nel sito regionale.
Info varie:
1) Il deposito cauzionale può essere richiesto per massimo 3 mensilità (con applicazione o meno del tasso
legale vigente);
2) Canoni di locazione non percepiti: non devono essere dichiarati se entro il termine di presentazione
della dichiarazione dei redditi si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
In tal caso la rendita catastale va comunque assoggettata a tassazione;
3) Minimum tax: chi dichiara un canone pari ad almeno il 10% del valore catastale calcolato come per
l’imposta di Registro ( moltiplicando la rendita x 120) non ha accertamenti fiscali;
4) per il pagamento del canone di locazione vanno seguite le regole in vigore per la tracciabilità.
Accordo anti sfratti: Dal 7/2011 la Prefettura di Bologna ha fatto un accordo per cui gli inquilini
morosi che sono in ritardo con il pagamento dell'affitto possono avere un aiuto dal fondo di salvaguardia
.
La morosità complessiva non può superare i 12 mesi, i 6.500 euro per i Comuni ad alta tensione abitativa,
aumentata del 5% per le spese legali, la morosità viene decurtata del 20% , cifra a cui il proprietario
rinuncia.
Il rimanente 80% della morosità e' coperto per la metà da un contributo a fondo perduto non superiore
a 2.300 euro da restituire con gradualità.
A beneficiarne sono gli inquilini che dal 01/01/2009 hanno subito una riduzione del reddito per gli effetti
della crisi (licenziamento con giustificato motivo, accordi con riduzione dell'orario di lavoro, cassa integrazione).
Per quanto riguarda il debito residuo, gli inquilini potranno richiedere agli istituti bancari l'apertura di una
linea di credito che copra fino ad un massimo del 50% della somma residua.
A Imola l’accordo è partito da metà novembre 2011.
Per informazioni: Ufficio Partecipazione Piazza Gramsci 21
Presso l’ACER è possibile (quando escono i relativi bandi), fare domanda per ottenere l’assegnazione di
un alloggio di edilizia residenziale pubblica, di contributi per l’affitto, ecc..
Presso l’ASP si possono richiedere i bonus gas, acqua, elettrico, ecc. secondo le modalità previste dai
relativi bandi.
Per il contributo affitto per l’anno 2012 si rimane in attesa di informazioni.
Per maggiori informazioni e assistenza rivolgersi alle associazioni di categoria interessate:
Ass. Proprietà Edilizia APE:
via San Pier Grisologo 26, tel. 0542 29686;
AssoCasa: c/o UGL
via Selice 22/B per appuntamento tel./fax 0542 011368 uglimola@fastwebnet.it;
Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari ASPPI,:
via Cerchiari 1/c; tel. 0542 30884,
Unione Piccoli Proprietari Immobiliari UPPI:
via Emilia 1 c/o Avv. Berti tel./fax 0542 35147
e-mail: avvmbeatriceberti@libero.it;
Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari SUNIA:
via F.lli Bandiera 6, per appuntamento tel. 051 6087100
Sindacato Inquilini Casa e Territorio SICET:
via Garibaldi 43 tel.331 2520930 e.mail: sicet.imola@gmail.com;
Unione Inquilini UNIAT UIL: via Emilia 44, tel. 0542 25072, per appuntamento
28/12/2012