guida pratica all'acquisto di immobili in italia 2010 - Ambasciata d'Italia

Il periodo di tempo stabilito nella Proposta d’Acquisto sarà necessario per effettuare
tutti gli accertamenti sull’immobile e verificare tutte le documentazioni comprovanti
la proprietà, gli eventuali gravami in essere sull’immobile, registrazioni catastali,
regolarizzazioni e conformità edilizie, presenza di mutui bancari da estinguere,
ipoteche da cancellare ecc.
Tali indagini devono essere accuratamente eseguite con l’assistenza dell’Avvocato,
del Geometra o dell’Architetto che la stessa Agenzia Immobiliare alla quale ci si è
rivolti è in grado di offrire.
Nel caso di acquisto tramite Mutuo bancario sarà inoltre necessario accertarsi che il
venditore sia d’accordo alla costituzione di tale mutuo sulla proprietà.
Ambasciata d’Italia in Copenaghen
Il Compromesso (Contratto Preliminare)
Il Compromesso, anche chiamato Contratto Preliminare, non determina ancora il
passaggio di proprietà, ma fa sorgere in capo alle Parti l’obbligo di vendere e di
acquistare ossia di stipulare entro una certa data il contratto definitivo alla presenza di
un Notaio. Viene preparato dall’Agente immobiliare ed è opportuno che venga
controllato da un Avvocato per eliminare eventuali errori, omissioni o incomprensioni
che potrebbero causare conseguenze e ostacoli alla successiva conclusione delle
trattative. In occasione del Compromesso e prima della sua firma si dovrà verificare
la regolarità di tutte le documentazioni attinenti l’immobile e verificare i dati delle
indagini svolte. Il Compromesso stabilisce infine le modalità di pagamento
dell’importo finale convenuto, definendo il versamento di un deposito anche chiamato
Caparra pari al 10-30% del valore pattuito. Ai fini legali sarà molto importante
definire se si tratta di Caparra Confirmatoria, nel qual caso il compratore perderà
tale deposito se per qualsiasi motivo non rispetterà i termini del contratto e il
venditore deciderà di rescindere dal contratto. Nel caso in cui invece il venditore non
rispetti le clausole contrattuali dovrà restituire al compratore il doppio della somma
versata.
Nel caso di Caparra Penitenziale entrambi le Parti potranno rescindere dal
Contratto. Qualora il recesso sia esercitato dal compratore lo stesso perderà detta
Caparra, qualora invece sia il venditore a rescindere, questi sarà tenuto a restituire
l’importo del deposito versato.
A questo punto il compratore consegnerà un assegno al venditore per il deposito
pattuito. Il prezzo indicato sul Contratto Preliminare sarà quello sottoposto a
tassazione e rappresenterà il dato di riferimento utile per il calcolo dell’IVA e la
richiesta di un eventuale mutuo bancario.
Il Compromesso può essere redatto in forma di Atto Pubblico oppure in forma di
Scrittura Privata Autenticata (in questo caso sarà necessario l’intervento del Notaio)
ed in tutti i casi deve contenere le seguenti indicazioni:
Il nome, la data, il luogo di nascita e il codice fiscale di ciascuna delle Parti.
Nel caso in cui una coppia di coniugi compri o venda occorre, oltre alla data
del matrimonio, specificare se i coniugi vivono in regime di comunione o
separazione dei beni.
Una descrizione dell’immobile oggetto dell’acquisto e l’indicazione di dove
l’immobile è iscritto nel registro degli immobili. Occorre anche indicare se
l’immobile ha pertinenze.
8