guida pratica all'acquisto di immobili in italia 2010 - Ambasciata d'Italia

GUIDA PRATICA
ALL’ACQUISTO DI IMMOBILI
IN ITALIA
2010
Ambasciata d’Italia
Ufficio Economico-Commerciale
Tel +45/ 3962 6877 - Fax +45/3962 2599
www.ambcopenaghen.esteri.it

Un messaggio dall’Ambasciatore
Cari lettori,
sono lieto di presentarvi la “Guida Pratica all’acquisto di immobili
in Italia” realizzata dalla Sezione Economico-Commerciale di
questa Ambasciata in collaborazione con l’Avv. Sandra Moll, dello
Studio legale Vester Voldgade 90, Copenaghen V.
In questi ultimi anni si è registrato un costante aumento di
investimenti stranieri in Italia nel settore immobiliare.
La bellezza del territorio e l’ineguagliabile patrimonio artistico e
culturale delle nostre città, uniti ad un apprezzato stile di vita,
formano una perfetta combinazione di elementi unici che
distinguono l’Italia da qualsiasi altro luogo nel mondo.
Per molti stranieri visitare il nostro Paese e le sue 20 Regioni
rappresenta un’esperienza ogni volta diversa e indimenticabile,
che sempre più spesso si trasforma nel desiderio di acquistare una
proprietà immobiliare.
Ciò richiede un’adeguata conoscenza del mercato immobiliare ed
un’assistenza legale, indispensabili al buon esito di ogni
compravendita.
La presente Guida si colloca nel quadro dei servizi offerti da
questa Ambasciata agli investitori danesi interessati al mercato
immobiliare italiano per aiutarli a comprendere e, di conseguenza,
a meglio pianificare e predisporre quanto necessario prima di
procedere alla scelta ed all’acquisizione di una proprietà
immobiliare in Italia.
La Guida, che è disponibile anche on-line nel sito
www.ambcopenaghen.esteri.it nella sezione “News”, si presenta
come un pratico strumento informativo di base e non intende
sostituirsi né agli specifici pareri resi da singoli professionisti
esperti dei settori trattati, né ad altre guide specialistiche in
materia.
Ambasciata d’Italia in Copenaghen
Copenaghen, Danimarca
19 novembre 2010
Un cordiale saluto
Carlo Tripepi
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INDICE
pag
Introduzione ................................................................................................................ 4
La ricerca dell’immobile da acquistare ...................................................................... 6
L’Agente Immobiliare ................................................................................................ 6
Ambasciata d’Italia in Copenaghen
La Proposta d’Acquisto ............................................................................................ 7
Il Compromesso (Contratto Preliminare)................................................................... 8
La Trascrizione del Compromesso …........................................................................ 9
La destinazione d’uso dell’immobile……………………………………………….
L’Atto di Compravendita (Rogito notarile)...............................................................
Adempimenti successivi al Rogito notarile….……………………………………....
I costi relativi all’acquisto dell’immobile …………………………………………..
Le tasse sull’immobile dopo l’acquisto……………………………………………..
La locazione dell’immobile acquistato ……………………………………………..
La costruzione di un’abitazione ……………………………………………………..
La ristrutturazione dell’immobile acquistato ……………………………………….
I problemi di carattere familiare e successorio ……………………………………..
Le conseguenze in caso di acquisto da coniugi in Regime di Comunione o di
Separazione dei Beni ..................................................................................................
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redazione a cura di
Maria Pia Bianconi - Funzionario per la Promozione Economico-Commerciale
@: commerciale.copenaghen@esteri.it
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DISCLAIMER: avendo questa Guida carattere meramente introduttivo ed informativo, si
esclude ogni tipo di responsabilità per fatti o atti che possano derivare dalle informazioni
contenute nel presente testo. Le informazioni fornite non costituiscono un parere legale
dell’Ambasciata d’Italia. Non se ne garantisce pertanto l’esaustività ed esse non sostituiscono
il parere di un legale iscritto alla giurisdizione competente ed informato in merito alle diverse
normative locali di riferimento.
**Per eventuali approfondimenti tecnici e normativi si prega di contattare l’Avv.
Sandra Moll presso lo Studio legale Vester Voldgade 90
(www.rrkobenhavn.dk), (www.vv90.dk ) e l’Ufficio Economico-Commerciale
dell’Ambasciata d’Italia in Danimarca (commerciale.copenaghen@esteri.it).
Ambasciata d’Italia in Copenaghen
Introduzione
Secondo quanto riportato nell’ultimo report 2010 del NYSE il volume degli
investimenti diretti immobiliari in Italia nel 2009 ha subito una contrazione del 10%
rispetto al 2008, mentre in Europa si è registrata una riduzione del 40% nello stesso
periodo. In particolare il settore degli uffici ha rappresentato il target preferito dagli
investitori. Nel corso del 2009 è diminuita la quota di investimenti domestici, ovvero
effettuati da italiani, passata dal 58% del 2008 al 48% dell’anno in analisi, mentre è
aumentata la quota di investimenti cross-border (in cui una delle due Parti contraenti è
italiana e l’altra straniera).
Anche in Italia, come all’estero, le quotazioni immobiliari sono state interessate da
più o meno marcati ribassi, soprattutto verificabili in fase di negoziazione, la
riduzione dei tassi di interesse bancari per i mutui hanno aggiunto una certa
dinamicità al mercato immobiliare nazionale dove i prezzi delle case variano
considerevolmente da Regione a Regione.
A seconda della zona della città dove si trova l’appartamento il prezzo può cambiare
sensibilmente. Un ulteriore elemento che condiziona il valore dell’immobile è la
categoria di costruzione che si vuole acquistare e che può essere residenziale di lusso,
residenziale, popolare, rurale.
In base ai più recenti dati pubblicati dall’Associazione nazionale Confedilizia, la città
dove gli immobili sono più costosi è Venezia (come più avanti illustrato) a seguire si
trovano Roma e Milano in zone centrali. Bisogna tener presente che i prezzi si
riducono molto nelle zone decentrate.
I prezzi più bassi per l’acquisto di una casa in Italia si registrano al Sud, e mediamente
il prezzo al metro quadrato di una casa è stimato pari a:
€ 3.327 al Nord;
€ 3.160 al Centro;
€ 2.232 nel Sud e nelle Isole
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Qui sotto si riporta una tabella che illustra la media delle quotazioni immobiliari al
metro quadrato (aggiornata al 2009) nei principali capoluoghi delle regioni italiane:
Nord
Prezzo
minimo
al mq
Prezzo
massimo
al mq
Trento € 870 € 3.540
Torino € 1.900 € 4.500
Bologna € 1.600 € 4.500
Milano € 2.100 € 7.570
Venezia € 2.080 € 9.570
Aosta € 700 € 2.900
Trieste € 520 € 2.750
Genova € 1.100 € 3.940
Ambasciata d’Italia in Copenaghen
Centro
Roma € 2.200 € 8.000
Firenze € 1.600 € 4.900
Pescara € 980 € 3.080
Perugia € 900 € 3.100
Ancona € 1.130 € 3.360
Sud
Potenza € 940 € 2.420
Cagliari € 850 € 2.450
Campobasso € 1.050 € 3.080
Catanzaro € 700 € 2.100
Palermo € 800 € 1.300
Bari € 1.000 € 2.400
Napoli € 850 € 4.450
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La ricerca dell’immobile da acquistare
In genere accade che viaggiando, nel corso della vacanza, si apprezzino in modo
particolare alcuni luoghi visitati e si vedano esposti dei cartelli pubblicitari che
indicano la vendita di immobili nei pressi, oppure ci si soffermi davanti alle vetrine
delle numerose Agenzie Immobiliari, disseminate ovunque sul territorio, dove spesso
è anche indicato il prezzo di vendita delle abitazioni.
È senz’altro raccomandabile affidarsi ad esperti Agenti Immobiliari di zona di cui si
consiglia di accertare l’iscrizione nell’apposito Ruolo Provinciale dei Mediatori
Immobiliari tenuto dalla locale Camera di Commercio, che deve essere indicata
obbligatoriamente sulla carta intestata della società stessa. L’Agente dovrà inoltre
essere munito della Procura a vendere da parte del proprietario dell’immobile.
I mediatori devono essere in possesso di un tesserino che abilita alla professione da
esibire ogni qualvolta richiesto dal cliente.
Una buona Agenzia Immobiliare deve essere in grado di fornire una valida consulenza
fiscale, legale e amministrativa sia prima che dopo l’acquisto e quando dovesse
rendersi necessaria la ricerca di mutui e finanziamenti, una ristrutturazione o la
locazione dell’immobile di proprietà.
Sono attivi diversi gruppi immobiliari che operano attraverso estese reti in franchising
e possono offrire una vasta gamma di servizi “su misura” a seconda delle diverse
esigenze sia abitative che di investimento.
Anche a distanza è spesso possibile visitare alcune proprietà immobiliari on-line
collegandosi agli appositi siti internet facilmente rintracciabili tramite motori di
ricerca elettronici. Particolarmente efficaci sono le borse immobiliari istituite presso
le locali Camere di Commercio che consentono un servizio di consultazione gratuito
della loro banca dati ed, a pagamento, servizi di orientamento oltre alla necessaria
assistenza professionale (es.: perizie, stime, informazioni su finanziamenti, visure
catastali ed ipotecarie).
Ovviamente vedere qualche fotografia dei locali che interessano non sarà sufficiente,
sarà invece necessario visitare, preferibilmente nelle ore diurne, le unità immobiliari
prescelte per le quali si potranno fissare degli appuntamenti tramite e-mail oppure
telefonando gli uffici incaricati della vendita.
Ambasciata d’Italia in Copenaghen
L’Agente Immobiliare
L’agente immobiliare in Italia può essere un Mediatore oppure un Mandatario.
Nel primo caso la sua provvigione viene normalmente pagata da entrambe le Parti
contraenti (di seguito denominate “Parti”), quindi pagherà sia il compratore che il
venditore. L’Agente Mediatore ha il compito di facilitare la transazione ed i contatti
tra le Parti informandole di ogni rilievo ed informazione che potrebbero essere utili al
cliente.
Nel caso invece di un Agente Mandatario soltanto il compratore pagherà la
commissione e l’Agente agirà negli esclusivi interessi del suo cliente.
Al compratore viene in genere richiesto di firmare un contratto che regola i rapporti
ed i servizi: tale contratto deve essere attentamente letto ed analizzato in ogni parte
prima di essere firmato. Particolare attenzione dovrà essere prestata all’importo ed
alle modalità di pagamento della provvigione la cui percentuale può variare da
Agenzia ad Agenzia (in genere compresa tra il 2 ed il 4% del prezzo finale) + IVA
(20%).
In questa fase sarà importante decidere se la proprietà dovrà essere acquisita
personalmente oppure a nome di una eventuale società e se dovrà essere registrata
come “abitazione principale” oppure come “seconda casa” per le prevedibili
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conseguenze di natura legale e fiscale che ne derivano e più avanti illustrate. Sarà
infine utile consultare la Convenzione Italia-Danimarca per Evitare le Doppie
Imposizioni Fiscali.
Tutti i compratori/investitori stranieri sono tenuti ad acquisire il Codice Fiscale
italiano, facilmente ottenibile anche tramite apposita richiesta presso gli Uffici
Consolari dell’Ambasciata d’Italia in Copenaghen.
L’Ufficio Consolare non prevede però il rilascio del Codice Fiscale alle Società, per il
quale provvede invece l’Agenzia delle Entrate in Italia.
Si raccomanda di consultare il proprio avvocato prima di firmare qualsiasi
documento, al fine di essere certi di aver compreso perfettamente il significato di
quanto in esso riportato.
Ambasciata d’Italia in Copenaghen
In generale l’acquisizione di immobili in Italia può avvenire per Via Diretta:
la proprietà sarà intestata a nome del compratore Persona Fisica, congiuntamente al
consorte in caso di Comunione legale. È possibile intestare l’immobile anche a figli o
a terzi;
oppure per Via Indiretta:
la proprietà verrà acquistata da una nuova Società di diritto italiano oppure da una
Società straniera nuova o già esistente. Nel secondo caso la società straniera dovrà
essere registrata in Italia.
In ogni caso, una volta individuato l’immobile d’interesse, la redazione dell’Atto di
Compravendita correlato all’acquisto dovrà essere effettuata tramite il Notaio al quale
il compratore conferisce una Parcella (in genere pari a circa il 2-3% + l’IVA 20% sui
Diritti e le Competenze), il cui importo varia a seconda del prezzo finale
dell’immobile, per le spese relative agli accertamenti e le indagini che lo stesso svolge
sulla proprietà, nonché le prestazioni per la registrazione presso i competenti Uffici
degli Atti legali.
Il compratore dovrà accertarsi, tramite l’Agente immobiliare, che l’immobile di suo
interesse sia regolarmente accatastato presso i preposti Uffici e verificare che la
Procura a vendere conferita dal venditore all’Agente immobiliare preveda l’Esclusiva,
poiché se così non fosse lo stesso immobile potrebbe essere stato posto in vendita
anche da altri Agenti immobiliari. In questo caso sarebbe consigliabile tutelarsi
formulando una Proposta di Acquisto, che impegna solo l’Acquirente, ma non il
venditore, che avrà la facoltà o meno di accettarla con le modalità più avanti descritte.
La Proposta d’Acquisto
Normalmente la Proposta d’Acquisto è irrevocabile, ha la durata massima di 15
giorni, è consuetudine (ma non costituisce obbligo) corrispondere al
mediatore/venditore un assegno per fermare l’affare. Si consiglia di prestare
particolare attenzione prima di procedere alla firma della Proposta d’Acquisto e al
rilascio dell’assegno, che dovrà essere datato, intestato al venditore, barrato, non
trasferibile e qualificato esplicitamente come deposito fiduciario a garanzia del
deposito d’acquisto. Tale deposito fiduciario diverrà Caparra Confirmatoria solo in
caso di accettazione dell’offerta da parte del venditore.
Nel caso in cui, invece, il venditore non accetti la proposta, l’acquirente avrà diritto
alla restituzione delle somme versate a deposito, senza interessi.
Lo stesso accadrà nel caso in cui sia l’acquirente a non procedere all’acquisto per
motivi di natura legale.
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Il periodo di tempo stabilito nella Proposta d’Acquisto sarà necessario per effettuare
tutti gli accertamenti sull’immobile e verificare tutte le documentazioni comprovanti
la proprietà, gli eventuali gravami in essere sull’immobile, registrazioni catastali,
regolarizzazioni e conformità edilizie, presenza di mutui bancari da estinguere,
ipoteche da cancellare ecc.
Tali indagini devono essere accuratamente eseguite con l’assistenza dell’Avvocato,
del Geometra o dell’Architetto che la stessa Agenzia Immobiliare alla quale ci si è
rivolti è in grado di offrire.
Nel caso di acquisto tramite Mutuo bancario sarà inoltre necessario accertarsi che il
venditore sia d’accordo alla costituzione di tale mutuo sulla proprietà.
Ambasciata d’Italia in Copenaghen
Il Compromesso (Contratto Preliminare)
Il Compromesso, anche chiamato Contratto Preliminare, non determina ancora il
passaggio di proprietà, ma fa sorgere in capo alle Parti l’obbligo di vendere e di
acquistare ossia di stipulare entro una certa data il contratto definitivo alla presenza di
un Notaio. Viene preparato dall’Agente immobiliare ed è opportuno che venga
controllato da un Avvocato per eliminare eventuali errori, omissioni o incomprensioni
che potrebbero causare conseguenze e ostacoli alla successiva conclusione delle
trattative. In occasione del Compromesso e prima della sua firma si dovrà verificare
la regolarità di tutte le documentazioni attinenti l’immobile e verificare i dati delle
indagini svolte. Il Compromesso stabilisce infine le modalità di pagamento
dell’importo finale convenuto, definendo il versamento di un deposito anche chiamato
Caparra pari al 10-30% del valore pattuito. Ai fini legali sarà molto importante
definire se si tratta di Caparra Confirmatoria, nel qual caso il compratore perderà
tale deposito se per qualsiasi motivo non rispetterà i termini del contratto e il
venditore deciderà di rescindere dal contratto. Nel caso in cui invece il venditore non
rispetti le clausole contrattuali dovrà restituire al compratore il doppio della somma
versata.
Nel caso di Caparra Penitenziale entrambi le Parti potranno rescindere dal
Contratto. Qualora il recesso sia esercitato dal compratore lo stesso perderà detta
Caparra, qualora invece sia il venditore a rescindere, questi sarà tenuto a restituire
l’importo del deposito versato.
A questo punto il compratore consegnerà un assegno al venditore per il deposito
pattuito. Il prezzo indicato sul Contratto Preliminare sarà quello sottoposto a
tassazione e rappresenterà il dato di riferimento utile per il calcolo dell’IVA e la
richiesta di un eventuale mutuo bancario.
Il Compromesso può essere redatto in forma di Atto Pubblico oppure in forma di
Scrittura Privata Autenticata (in questo caso sarà necessario l’intervento del Notaio)
ed in tutti i casi deve contenere le seguenti indicazioni:
Il nome, la data, il luogo di nascita e il codice fiscale di ciascuna delle Parti.
Nel caso in cui una coppia di coniugi compri o venda occorre, oltre alla data
del matrimonio, specificare se i coniugi vivono in regime di comunione o
separazione dei beni.
Una descrizione dell’immobile oggetto dell’acquisto e l’indicazione di dove
l’immobile è iscritto nel registro degli immobili. Occorre anche indicare se
l’immobile ha pertinenze.
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Nel caso in cui l’immobile venga venduto arredato occorre predisporre una
lista di mobili che vengono venduti assieme allo stesso ed allegarla al
contratto.
L’indirizzo e il numero civico dell’immobile.
Una dichiarazione da parte del venditore che attesti che l’immobile è libero da
persone, ipoteche, servitù, diritti di terzi ecc, oppure una dichiarazione che
specifichi quali servitù, ipoteche ecc gravano sull’immobile.
La data prevista per la stipulazione del rogito e quella della consegna
dell’immobile prevedendo eventuali penali.
Una dichiarazione da parte del venditore che attesti che l’immobile è
conforme alle norme vigenti in materia edilizia ed urbanistica.
La firma delle Parti e la data.
Ambasciata d’Italia in Copenaghen
La Trascrizione del Compromesso
Il Compromesso viene registrato (Trascrizione) presso i competenti Uffici
dell’Agenzia del Territorio (Agenzia del Territorio – Conservatoria dei Registri
Immobiliari), dietro pagamento di un’apposita imposta, al fine di fornire protezioni
aggiuntive al compratore nei confronti del venditore. In pratica si tratta di registrare
una copia del Compromesso presso i predetti Uffici allo scopo di prevenire la
possibile vendita dello stesso immobile a più soggetti contemporaneamente e, nel caso
in cui il venditore sia un’impresa di costruzioni edilizie, di impedire l’esposizione del
compratore a possibili rischi in caso di fallimento della società. In genere la
Trascrizione è consigliabile quando trascorre un periodo di tempo relativamente lungo
tra la firma del Compromesso ed il Rogito.
La destinazione d’uso dell’immobile
Al momento dell’acquisto di un immobile in Italia occorre assicurarsi che l’immobile
sia destinato all’uso di abitazione. Il venditore è obbligato a fornire il certificato di
abitabilità, ossia l’attestato rilasciato dalle autorità sanitarie a conferma che la casa
può essere destinata all’uso abitativo.
La destinazione dell’immobile risulta dal Catasto. Nel caso l’immobile non sia
destinato ad abitazione, occorre richiedere il Certificato di Abitabilità al Comune di
appartenenza e formulare domanda di cambiamento della destinazione d’uso presso
gli Uffici del Catasto. Ad esempio, molte case vengono vendute senza un certificato di
abitabilità, o perché originariamente costruite con un’altra destinazione (una stalla, un
magazzino, un ufficio ecc), o perché molto antiche.
L’Atto di Compravendita (Rogito Notarile)
Prima della firma dell’Atto di Compravendita il compratore riceve una serie di
documenti dal venditore oppure dal Notaio che dovrebbero essere attentamente
esaminati dal proprio Avvocato di fiducia per una completa comprensione delle
informazioni ivi contenute. Tali documenti sono di seguito elencati:
- Titolo di Proprietà e/o di Provenienza;
- Certificato di destinazione urbanistica;
- Autorizzazione alla lottizzazione (in caso dell’acquisto di terreni);
- Liceità urbanistica;
- Concessione in Sanatoria (in caso di modifiche strutturali intervenute dopo la
costruzione dell’immobile);
- Certificato di Agibilità;
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- Diritto di Prelazione (nel caso di immobili storici e/o di valore artistico);
- Catasto dei terreni e catasto urbano;
- Regolamento Condominiale;
- documentazione relativa alla sicurezza degli impianti, barriere architettoniche
ecc.;
- documentazione relativa agli aspetti ambientalistici.
Il Contratto Preliminare d’Acquisto (Compromesso) dell’immobile deve essere
seguito dall’Atto Pubblico di Compravendita (Rogito Notarile) presso un Notaio, di
modo che la proprietà dell’immobile sia definitivamente trasferita dal venditore al
compratore e che il relativo acquisto sia trascritto presso la competente Conservatoria
dei Registri Immobiliari.
Si tratta dell’Atto più importante e viene stilato da un Notaio il quale è un Pubblico
Ufficiale ed in quanto tale deve mantenersi imparziale. In Italia tutti gli Atti che
trasferiscono la proprietà di beni immobili devono essere fatti alla presenza del
Notaio, pena la nullità degli stessi.
Il Notaio in genere è scelto dal compratore, anche se le Agenzie Immobiliari sono
normalmente in contatto con Notai di fiducia. Il Notaio gode della piena fiducia del
compratore ed è tenuto ad effettuare le Visure Catastali per accertarsi che l’immobile
sia effettivamente di proprietà del venditore e che sia privo di diritti di terzi, come per
esempio ipoteche, servitù così come si è già sopra accennato.
Il Notaio predispone l’Atto di Compravendita, che durante l’incontro tra le Parti nel
suo Studio viene letto ad alta voce dal notaio stesso. La lettura avviene in lingua
italiana e pertanto, se una o entrambe le Parti non capiscono la lingua, occorre la
presenza di un interprete autorizzato. Subito dopo le Parti lo firmano in ogni pagina
con il loro nome completo apponendovi la data e seguirà lo scambio della
documentazione e la consegna delle chiavi dell’unità immobiliare. Entro 20 giorni
dalla firma il Notaio deve procedere alla deposizione dell’Atto presso le Autorità
competenti (la Conservatoria dei Registri Immobiliari), di modo che avvenga la
trascrizione della proprietà presso il Registro degli Immobili. Il compratore riceverà
dal Notaio una copia autenticata dell’Atto di Compravendita debitamente registrato
presso le competenti Autorità italiane.
Ambasciata d’Italia in Copenaghen
I pagamenti dovuti in questa fase includono:
- il saldo del prezzo finale concordato al netto di ogni precedente versamento
effettuato;
- il saldo della Parcella del Notaio;
- il saldo delle tasse relative al perfezionamento della compravendita che saranno
versate direttamente dal Notaio.
Nel caso in cui l’acquisto avvenga in parte tramite pagamento in contanti ed in parte
attraverso un Mutuo Ipotecario gli importi relativi alle tasse sulla transazione
avvenuta saranno considerati nello stesso Atto riguardante il Mutuo.
Adempimenti successivi al Rogito Notarile
Immediatamente dopo l’acquisizione della proprietà il compratore è tenuto ad
effettuare le seguenti notifiche:
- comunicazione di Cessione Fabbricato (Antiterrorismo) deve essere inviata alla
Questura/Comando di Polizia di zona;
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- comunicazione al Comune dei dati sul fabbricato per la determinazione della Tariffa
Igiene Ambientale (TIA) per la gestione dei rifiuti urbani;
- voltura delle utenze (acqua, elettricità, gas, telefono) presso i competenti Enti
gestori;
- comunicazione all’Amministratore del Condominio (nel caso in cui il fabbricato
fosse ubicato in un condominio) del trasferimento di proprietà, dopo aver controllato
che non vi siano debiti residui precedenti a carico del venditore.
I Costi relativi all’acquisto dell’immobile
Come già sopra illustrato bisogna tener conto di diverse spese e tasse che concorrono
alla formazione del costo complessivo finale per l’acquisto di una proprietà
immobiliare e che di seguito si riassumono:
- spese per le consulenze dell’Agente Immobiliare;
- spese notarili, tra cui anche diritti di voltura pari a € 90,00 e quelli di bollo pari a €
230,00;
- tasse relative all’Atto notarile che variano a seconda della natura del venditore
(privato, società che effettua compravendita di immobili e impresa costruttrice o
ristrutturatrice) e a seconda del tipo di acquisto (Prima Casa che consente
agevolazioni fiscali, Seconda Casa quando l’acquirente non vi risiede abitualmente,
Uso Ufficio o industriale). Quando il venditore è un privato l’acquirente si trova a
pagare:
- Imposta di Registro pari al 7% del valore catastale indicato nel Rogito, valore che
scende al 3% per l’acquisto della Prima Casa o se l’immobile è di interesse storico,
artistico o archeologico;
- Imposta Ipotecaria, pari al 2% del Valore catastale quando non è l’abitazione
principale; in caso di Prima Casa è fissa e pari a € 168,00;
- Imposta catastale pari all’1% del valore catastale quando non è abitazione
principale;
in caso di Prima casa è fissa e pari a € 168,00.
Quando il venditore è un’impresa o una società l’acquirente è soggetto al pagamento
dell’IVA pari al 4% (acquisto Prima Abitazione), del 10% (acquisto Seconda
Abitazione) o del 19% (acquisto Abitazione di Lusso venduta da impresa
costruttrice o da impresa che ha effettuato interventi di recupero).
Ambasciata d’Italia in Copenaghen
Le Tasse sull’immobile dopo l’acquisto
Le tasse italiane sulle proprietà immobiliari vengono pagate alle Autorità attraverso il
Notaio e sono suddivise in:
- Tributi della compravendita immobiliare o tasse sul trasferimento della proprietà
(registrazioni, mutui, IVA e Catasto);
- Tasse sul possesso della proprietà da parte di Persone fisiche e di Società (tributi
di gestione: IRE/IRPEF, IRES, ICI, TIA) e tasse relative alla rendita percepita in
caso di locazione della proprietà;
- Tasse relative al guadagno ottenuto dalla rivendita dell’immobile nel caso in cui la
proprietà sia ceduta entro i primi 5 anni di possesso.
La locazione dell’immobile acquistato
Nel caso in cui si decida di ricavare una rendita dall’immobile acquistato si potrà
cederlo in locazione denunciando la presenza degli inquilini presso il Commissariato
di P.S. di zona entro le 48 ore dalla consegna dell’immobile. Inoltre, in caso di affitto
per un periodo superiore ai 30 giorni, il contratto di locazione dovrà essere registrato
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presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate a carico di entrambe le Parti nella misura
del 50% ciascuna. Nel caso in cui invece il proprietario desideri affittare l’immobile
per uso commerciale, per esempio desideri svolgere un’attività di tipo alberghiero o di
affittacamere, allora è necessaria una serie di permessi da parte della Autorità
regionali. In caso di locazione si dovrà presentare la Dichiarazione dei Redditi
annuale in base alla quale andranno pagate delle imposte sulla rendita percepita a
fronte della locazione della proprietà.
Esistono diverse tipologie contrattuali a seconda delle diverse esigenze di locazione,
l’Agenzia Immobiliare alla quale ci rivolgeremo saprà indicarci il contratto più
indicato e favorevole anche considerando le esigenze personali, nonché le ricadute
fiscali.
Ambasciata d’Italia in Copenaghen
La costruzione di un’abitazione
Nel caso in cui si acquisti un terreno dove si desideri costruire una casa, occorre
ottenere l’Autorizzazione a costruire da parte del Comune (c.d. Licenza Edilizia). Tale
autorizzazione può essere negata in casi particolari, come ad esempio nel caso in cui il
terreno sia adibito a bosco o coltivazione, oppure in quanto sottoposto a vincoli
pubblici. È importante pertanto, prima dell’acquisto di un terreno, accertarsi che non
vi siano impedimenti alla costruzione edilizia tramite la consultazione di un Architetto
che potrà preparare un progetto da sottoporre al Comune.
Nel caso di ricostruzione di un rudere preesistente occorre, anche in questo caso,
accertare che non vi siano vincoli edilizi nella zona. Per esempio nel caso in cui si
desideri ricostruire una casa antica in un centro storico si potrà ricostruire
esclusivamente e secondo criteri prestabiliti utilizzando solo determinati materiali.
Nel caso in cui venga acquistato un progetto, cioè un immobile non ancora costruito,
occorre tutelarsi in quanto vi è il rischio che l’imprenditore/venditore fallisca prima
che l’immobile sia ultimato. In caso di fallimento infatti il compratore perde la somma
già versata al venditore, potendo solo insinuare nel passivo del fallimento un credito
chirografario pari alla somma pagata. Un credito chirografario ha pochissime
possibilità di essere pagato – per lo meno integralmente. Per evitare tale rischio si può
agire in due modi:
1. Depositare la somma d’acquisto in un conto bancario sbarrato, in modo che
tale somma venga data al venditore alla firma del Rogito;
2. Pretendere una fidejussione bancaria.
In base al D.lgs 20.06.2005 n. 122 i contratti aventi ad oggetto edifici da costruire
dovranno essere accompagnati da una fidejussione bancaria o assicurativa che
garantisca gli esborsi effettuati dal promissario acquirente prima del rogito. All’atto
del rogito dovrà essere consegnata all’acquirente un’assicurazione decennale a
garanzia dei vizi costruttivi dell’edificio.
La ristrutturazione dell’immobile acquistato
In caso di ristrutturazione della proprietà immobiliare sono previste delle detrazioni
fiscali a particolari condizioni e fino a prestabilite somme di denaro come specificato
nel DPR N. 380/2001 (T.U. dell’Edilizia) secondo il quale tali detrazioni sono previste
in caso di interventi di manutenzione straordinaria, opere di restauro, opere di
risanamento conservativo e lavori di ristrutturazione edilizia per gli appartamenti.
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I problemi di carattere familiare e successorio
Al momento dell’acquisto della casa possono sorgere dei problemi di carattere
familiare e successorio dovuti al fatto che la legge italiana in materia di diritto delle
persone è, sotto diversi aspetti, differente da quella danese.
Non è compito di questa trattazione entrare nei particolari, ma si desidera far notare
quanto segue:
1. Il matrimonio tra due persone dello stesso sesso non è ammesso in Italia e
pertanto se due uomini o due donne acquistano un immobile insieme non
possono dichiarare che sono coniugate in regime di comunione o separazione
dei beni.
2. In materia successoria non esiste in Italia l’istituto dell’eredità indivisa
(uskiftet bo) e pertanto nel caso in cui una coppia desideri essere sicura che il
coniuge sopravvissuto possa usufruire di tale istituto, si consiglia di rivolgersi
ad un avvocato per fare testamento in Danimarca.
Ambasciata d’Italia in Copenaghen
Le conseguenze in caso di acquisto da coniugi in regime di Comunione o di
Separazione dei beni
É di fondamentale importanza verificare se il venditore (la persona fisica) è coniugato
ed, in caso affermativo, quale sia il regime patrimoniale della famiglia.
In caso di regime di separazione dei beni tra coniugi, non vi è alcun problema, in
quanto il venditore è l’unico proprietario del bene immobile e detiene la libera
disponibilità dello stesso. L’unica accortezza è quella di chiedere comunque i
documenti che dimostrino la separazione dei beni (per esempio l’estratto per sunto
dell’Atto di Matrimonio oppure la convenzione matrimoniale redatta dal notaio). A
tali adempimenti provvede di norma il notaio rogante.
In caso di Comunione dei Beni invece il discorso si complica, in quanto è necessario
che entrambi i coniugi sottoscrivano il contratto, sia quello definitivo che quello
preliminare. Infatti il contratto stipulato da uno solo dei coniugi non impegna quello
escluso, il quale non può essere costretto a trasferire la proprietà. In tal caso
l’acquirente potrà solo chiedere la restituzione del prezzo già versato e/o, ove prestata,
la restituzione del doppio della caparra depositata, ma nei confronti del solo coniuge
firmatario dei predetti documenti.
Un ulteriore aspetto da evidenziare è quello del venditore separato o divorziato. In
questo caso occorre verificare se esiste un provvedimento del Tribunale che ha
pronunciato la sentenza di separazione o di divorzio che assegni l’alloggio di
proprietà ad un solo coniuge. In caso di mancanza di tale provvedimento è bene
cautelarsi e chiedere anche la firma dell’altro coniuge.
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