Konkursverfahren Lana Bau KG des Unterholzner S. & Co. und ...

TRIBUNALE DI BOLZANO 

Fallimento n° 37/2006 della Lana Bau Sas di Unterholzner S. 

& C. e del socio accomandatario Serafin Josef Unterholzner 

giudice delegato: Dr. Edoardo Mori 

curatore del fallimento: Dr. Michael Palla 

PERIZIA DI VALUTAZIONE IMMOBILI 

esperto valutatore: Dr. Gerhard Benedikter

PERIZIA DI VALUTAZIONE 

INDICE GENERALE 

· 

· 

SOTTOSCRIZIONE 

PRIMA PARTE: 

PREFAZIONE 

· 

SCOPO 

DATA DI RIFERIMENTO 

DEFINIZIONE DI VALORE 

METODI DI VALUTAZIONE 

CALCOLO DELLE SUPERFICI 

CRITERI DI STIMA 

ADEGUAMENTO DEI VALORI 

DUE DILIGENCE E FONTI D'INFORMAZIONE 

LIMITI DI INDAGINE 

SECONDA PARTE: 

ANALISI GENERALE 

· 

ANALISI QUANTITATIVA 

ANALISI QUALITATIVA 

FORMAZIONE DEI LOTTI 

INDIPENDENZA DEL VALUTATORE 

VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 

CONDIZIONI DELLA VENDITA 

COSTI DI TRANSAZIONE (TRANSACTION COSTS) 

CONCLUSIONI E RIEPILOGO 

TERZA PARTE 

SCHEDE DI VALUTAZIONE 

Diritto di superficie in Via Palade 41 a Cermes: 

C.C. CERMES, P.T. 615/II, P.ED. 545 

DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE

FONTI DELLA DOCUMENTAZIONE E DOCUMENTAZIONE 


VALUTAZIONE 

ALLEGATI 

Appartamento con accessori in Via Stazione 3/A a Plaus: 

C.C. PLAUS, P.T. 231/II, P.ED. 53/1, P.M. 4 

DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE 



VALUTAZIONE 

ALLEGATI 

Appartamento con accessori al civico 28 a S. Felice a Senale S. Felice: 

C.C. S. FELICE, P.T. 451/II, P.ED. 363, PP.MM. 9 e 21 




VALUTAZIONE 

ALLEGATI

· 

SOTTOSCRIZIONE 

Bolzano, 28.07.2008 

Dr. Gerhard Benedikter

· 

PRIMA PARTE: 

PREFAZIONE 

SCOPO 

Il sottoscritto Dr. Gerhard Benedikter è stato nominato esperto valutatore per la stesura di una 

perizia valutativa di ulteriori 3 immobili nell'attivo fallimentare del fallimento n° 37/2006 della 

Lana Bau Sas di Unterholzner S. & C. e del socio accomandatario Serafin Josef Unterholzner, 

presso il Tribunale di Bolzano, investito della procedura, allo scopo di consentire agli organi fal- 

limentari di fissare prezzi di vendita. 

DATA DI RIFERIMENTO 

Il programma dei lavori previde l'inizio delle operazioni peritali dopo la consegna della docu- 

mentazione, la conduzione delle necessarie indagini (due diligence) e valutazioni, per arrivare 

successivamente alla stesura e consegna della perizia valutativa. 

La documentazione e le informazioni alla base della presente perizia valutativa sono riferite per 

la maggiore parte al periodo tra maggio e luglio 2008. I valori stimati sono riferiti a luglio 2008. 

La perizia valutativa porta la data del 28.07.2008. 

DEFINIZIONE DI VALORE 

Per permettere all'eventuale acquirente un confronto con altri immobili sul mercato, è necessario 

garantire trasparenza e congruità nelle definizioni adottate (nonché uniformità nella prassi valu- 

tativa). 

Qualunque sia il proposito della valutazione, essa non può prescindere dalla definizione del va- 

lore di mercato. 

Secondo la definizione sancita dall'IVSC (Comitato Internazionale per gli Standard di Valuta- 

zione), adottato da RICS (Royal Institute of Charter Surveyors) e TEGoVA (The European 

Group of Valuers' Associations): 'Il valore di mercato rappresenta la stima del prezzo al quale, 

alla data di riferimento della valutazione, un determinato immobile dovrebbe essere scambiato, 

dopo un adeguato periodo di commercializzazione, in una transazione tra due soggetti bene in- 

formati e non vincolati da particolari rapporti, interessati alla transazione ed entrambi in grado 

di assumere le decisioni con eguale capacità e senza alcuna costrizione'. 

La definizione di valore di mercato data dall'Unione Europea nella direttiva 91/674 è equivalen- 

te: 'Il prezzo al quale, alla data di riferimento della valutazione, un bene immobile (suolo e co-

struzione) dovrebbe essere scambiato in una transazione tra privati, in assenza di rapporti parti- 

colari tra il venditore e il compratore. L'immobile deve essere inserito in un mercato che con- 

senta una transazione corretta ed essere disponibile per la negoziazione per un normale periodo 

commisurato alla sua natura.' 

Corrispondenti definizioni possono essere dati per i valori locativi (canone di locazione di mer- 

cato). 

Il valore di mercato viene accertato al lordo dei costi legati alla compravendita, rispettivamente 

locazione, dell'immobile, questo almeno nel caso in cui il valore di mercato si fondi su confronti 

diretti con immobili simili venduti o locati (comparison approach). Esso viene inoltre accertato 

per l'immobile libero da vincoli e pesi, cose e persone. Eventuali rettifiche di esso per la presen- 

za di particolari vincoli, e nello specifico p. e. per la presenza di un rapporto locativo, saranno 

esplicitati. 

Le particolari procedure previste per la cessione di immobili nell'attivo fallimentare sono adatte, 

con limitazioni, a rispettare la definizione di valore di mercato. Le relative limitazioni suggeri- 

scono un approccio prudenziale/conservativo. 

METODI DI VALUTAZIONE 

Compito del valutatore è determinare i valori di mercato degli immobili avvalendosi di metodi 

di valutazione comunemente accettati. Il metodo prescelto deve essere quello che meglio rispec- 

chia il carattere e la portata delle informazioni di mercato disponibili. 

Sono preferiti i metodi 'diretti', non dipendenti da una serie di stime (o presupposizioni o 'coeffi- 

cienti di differenziazione') e arrotondamenti, in quanto in un calcolo all'aumentare degli compo- 

nenti stimati e/o arrotondati aumenta necessariamente il rischio di errore. 

A partire da informazioni di mercato adeguate, è possibile utilizzare metodi comparativi. 

Nel metodo comparativo, i valori di mercato sono determinati in relazione ai prezzi corrisposti 

per immobili simili in un mercato locale, libero e aperto. La disponibilità di dati di mercato rile- 

vanti è decisiva ai fini della qualità del risultato. Così i prezzi corrisposti vengono messi in rela- 

zione con i fattori che influenzano il valore dell'immobile (criteri di stima). 

Per le valutazioni di terreni, abitazioni ed immobili che non generano reddito, il metodo compa- 

rativo è ritenuto il più adatto. 

Al fine di un controllo sui risultati, i valori stimati per gli immobili con stato di manutenzione 

non a nuovo sono confrontati, con opportuni adeguamenti, con immobili di nuova costruzione. 


Al fine di omogeneizzare i dati raccolti e rendere comparabili le relative misure anche in ordine

al rendimento/ valore per metro quadrato, si derogano in parte ai criteri di calcolo della consi- 

stenza previsti dalla normativa nazionale (in materia bancaria/ gestione del risparmio/ assicura- 

tiva) o internazionale, tra l'altro non corrispondenti tra di loro, e si utilizzano i criteri usuali vi- 

genti locali come rilevati dalla Camera di Commercio di Bolzano per la provincia autonoma di 

Bolzano ('raccolta provinciale degli usi' approvata dalla giunta camerale della Camera di Com- 

mercio, Industria, Artigianato ed Agricoltura di Bolzano dd. 25.10.2005): 

'Compravendita di immobili urbani (art. 7). La vendita di immobili avviene a corpo e non a mi- 

sura. Nel caso di vendita a misura questa viene così determinata: a) superficie lorda (mura 100% 

ad esclusione dei muri confinanti con altre unità, che vengono calcolate nella misura del 50%); 

b) 50% della superficie di balconi e logge, 30% della superficie delle terrazze; c) 30% della su- 

perficie delle cantine e soffitte; d) 100% della superficie dei "Wintergärten" abitabili; e) superfi- 

cie netta abitabile a partire dall'altezza di 1,50 m nelle mansarde; f) 10% dei giardini privati; g) i 

garages e posti macchina nel piano interrato e all'aperto sono calcolati a corpo, sempreché si 

trovino in proprietà esclusiva; h) la superficie delle scale e/o dell'ascensore che collegano inter- 

namente due piani di una stessa unità viene conteggiata una solo volta; i) tutte le superfici dei 

locali comuni e parti comuni non vengono calcolate.' 

Questa definizione corrisponde in larga parte anche a quanto enunciato congiuntamente dal col- 

legio dei costruttori edili della provincia autonoma di Bolzano e dall'associazione mediatori 

dell'Alto Adige per la definizione del calcolo della superficie di vendita delle abitazioni di nuo- 

va costruzione con missiva dd. 04.05.2005. 

La superficie così calcolata sarà chiamata 'superficie lorda convenzionale'. 

Vengono così meno alcuni aspetti soggettivi insiti nella metodologia di misurazione della super- 

ficie cosiddetta superficie commerciale (o virtuale o parametrata), che potrebbero dare un'idea 

fuorviante della consistenza dell'immobile. 

CRITERI DI STIMA 

Le risultanze delle indagini relative agli immobili sono ricondotte alla specificità del bene me- 

diante adeguamenti che tengano conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dello stes- 

so e dei fattori che ne influenzano il valore. 

Sarà l'esperienza dell'esperto valutatore a definire in relazione alle caratteristiche dell'immobile 

ed il metodo di stima adottato quei fattori che maggiormente e più verosimilmente potranno in- 

fluenzarne il valore di mercato. 

Vale quanto già detto per i metodi di stima: è preferibile limitare il numero dei fattori da prende- 

re in considerazione in quanto in un calcolo all'aumentare dei componenti stimati e/o arrotondati 

aumenta necessariamente il rischio di errore.

Nello specifico si tiene conto: 

Del valore stesso dell'immobile, in quanto è ovvio che differenti fasce di prezzo si inseriscono 

in differenti fasce di mercati in termini di liquidità, presenza di partecipanti, vivacità ecc.. 

Della superficie dell'immobile, o, se più significativa, della volumetria, della sua suddivisione 

interna anche nel senso dello sfruttamento migliore della stessa (p. e. del numero di stanze 

nell'abitativo). 

Della localizzazione dell'immobile e questo in relazione al contesto più o meno locale, come p. 

e. la posizione in un'eventuale condominio, la vista, l'insoleggiamento, la posizione rispetto fon- 

ti di disturbo, rispetto alla prevalente destinazione della zona, alla localizzazione in base alle in- 

frastrutture ed ai servizi, al livello di qualità dei trasporti e delle comunicazioni, all'immagine 

del quartiere, alla qualità ambientale, all'andamento del contesto urbano. 

Dell'epoca di costruzione, dello stato di conservazione e manutenzione anche in relazione ai co- 

sti di manutenzione e ristrutturazione sostenuti negli ultimi anni e all'ammontare delle spese 

straordinarie da sostenersi nei prossimi anni, del livello delle finiture, delle caratteristiche tipo- 

logiche, architettoniche, strutturali e tecniche dell'immobile anche in relazione alle dotazioni 

tecnologiche e alla conformità a vigenti norme. 

Della destinazione d'uso e del livello di sfruttamento delle proprie potenzialità anche in termini 

di utilizzo alternativo, delle prospettive future e di fungibilità dell'immobile. 

Della rischiosità in termini di rischi ed opportunità di stipula di futuri contratti di locazione e 

compravendita ed in relazione agli aspetti legali ed economici, anche per quanto riguarda even- 

tuali progetti di valorizzazione (p.e. in ordine all'ottenimento dei permessi/ tasso di occupazio- 

ne), e tecnici connessi (p.e. rischio di assestamenti/ bontà del terreno/ falda acquifera). 

Dello stato giuridico ed urbanistico (p.e. eventuali vincoli o liti in essere od incipienti). 

Delle prospettive di crescita della rendita e del valore dell'immobile. 

ADEGUAMENTO DEI VALORI 

Eventuali rettifiche del valore di mercato stimato per la presenza di particolari vincoli saranno 

indicate separatamente, in modo da renderne trasparente per il lettore l'impatto sulla valutazio- 

ne. Tali adeguamenti terranno conto anche della redditività dell'immobile, non solo con dati 

contrattuali di un'eventuale locazione in essere, ma soprattutto circa la stimata redditività 

dell'immobile sulla base di un'analisi comparativa con canoni di mercato, anche con riferimento 

a tasso previsto di occupazione ed oneri straordinari, operando delle adeguate rettifiche sul valo- 

re stimato sulla base dei flussi positivi o negativi derivanti dalla differenza tra quanto corrispo- 

sto e quanto atteso dal mercato. 

In questo senso dovranno essere valutate fra l'altro eventuali clausole di contratto non usuali e la

qualità del conduttore. 

Non sono state apportate adeguamenti al valore stimato per gli immobili, in specie per quelli ge- 

stiti in condominio, con a favore o a carico usuali servitù di passo, anche di condutture. 

DUE DILIGENCE E FONTI D'INFORMAZIONE 

La valutazione degli immobili è stata eseguita solo dopo un'accurata analisi commerciale, legale 

e fiscale degli stessi. La relativa documentazione è in massima parte raccolta da fonti ufficiali 

nel periodo di riferimento più sopra specificato ed allegata alle schede di valutazione: ufficio 

catastale ed ufficio tavolare di Merano (BZ), sindaci e/o uffici comunali di Cermes (BZ), Plaus 

(BZ), San Felice (BZ). Essa consta in prima linea negli elaborati grafici (si consiglia di prestare 

attenzione alla scala delle piantine/ estratti di mappa catastale), nell'identificazione, consistenza 

e dati tavolari degli immobili con proprietà, oneri e vincoli, nella situazione urbanistica/ ammi- 

nistrativa come destinazione urbanistica, concessioni edilizie, eventuali sanatorie, licenze d'uso 

e nella situazione catastale. Per motivi di ingombro tali documenti sono stati allegati alla perizia 

di valutazione però non ricopiati nella stessa, limitandocisi solo ad eventuali brevi osservazioni 

sulle informazioni ritenute più importanti nelle schede di valutazione. Si raccomanda pertanto 

una attenta lettura anche degli allegati. 

Le mappe stradali sono state ricavate 'online' da http://www.viamichelin.it (Michelin 2008 - Te- 

le Atlas). Le foto satellitari sono state ricavate 'online' da http://www. provincia.bz.it (ortofoto 

2006 - Provincia Autonoma di Bolzano). I dati statistici sono ricavati 'online' da http://www. 

provincia.bz.it (Astat). 

Copia del contratto di locazione, con indicazioni sullo stato dei versamenti del canone, è stato 

consegnato al sottoscritto da parte del incaricato del sig. Serafin Josef Unterholzner. 

Stato di possesso, uso e conduzione sono stati verificati al momento dei sopralluoghi. Le relati- 

ve date sono annotate nelle schede di valutazione. 

Le foto degli oggetti di valutazione allegate alle schede di valutazione sono state scattate perso- 

nalmente dal sottoscritto nel periodo di riferimento più sopra specificato. 

Altre informazioni alla base della presente perizia valutativa sono state assunte dagli ammini- 

stratori condominiali, ove esistenti, i cui nomi e dati sono annotati nelle schede di valutazione. 

Sulle questioni più prettamente di mercato e di valori ci si è confrontati con il Dr. Alexander 

Benedetti della Immobili Real Service Benedetti con sede a Merano (BZ), Via Delle Corse 62, 

esperto del settore con lunga esperienza e socio BiB (Borsa Immobiliare della provincia di Bol- 

zano), come anche l'Agenzia Immobiliare Benedikter del sottoscritto (EVS2003 Standard 2). 

Per completezza di informazioni si ha consultato la banca dati 'online' dell'Osservatorio dei va- 

lori immobiliari dell'Agenzia del Territorio.

LIMITI DI INDAGINE 

Sono stati considerati nella valutazione e quindi inclusi gli immobili oggetto di valutazione 

comprese pertinenze ed accessori esclusive, come meglio specificato nelle schede di valutazio- 

ne, e l'eventuale impiantistica generica (elettrica ed illuminazione, riscaldamento e condiziona- 

mento, idrico, sollevamento, ecc.). È stato viceversa escluso dalla valutazione tutto quanto non 

espressamente precisato, come p. e. arredamento o in generale cose depositate nell'immobile. 

Non è stato indagato sulla rispondenza allo stato di fatto degli accatastamenti, elaborati grafici 

tavolari o della progettazione approvata da parte dei comuni. Tuttavia sul posto sono state effet- 

tuate a campione verifiche di larga massima. 

Durante i sopralluoghi sono state effettuate verifiche di massima e solo per quanto superficial- 

mente a prima vista riscontrabile delle caratteristiche strutturali degli immobili, delle caratteri- 

stiche degli eventuali impianti anche termici, dell'inquinamento acustico esterno. 

Nessuno degli immobili oggetti di stima ha presentato caratteristiche di cablaggio esteso oltre a 

quanto normalmente previsto per edifici abitativi. 

Nessuna indagine è stata condotta sul funzionamento degli impianti, sullo stato di manutenzione 

e regolarità ispettiva di ascensori e montacarichi, sull'uso di materiali potenzialmente tossici, 

sull'eventuale inquinamento elettromagnetico, del suolo e sottosuolo, sull'effettiva fattibilità 

dell'eventuale sviluppo degli immobili. 

Non è stato indagato sullo stato assicurativo degli immobili, sull'eventuale regolamento di edifi- 

cio/ condominio, la gestione ordinaria o sulla formulazione di un'eventuale piano di manuten- 

zione. Tuttavia sono stati richiesti informazioni generali agli amministratori di condominio, an- 

notati nelle schede di valutazione, dove possibile, su fatti che potessero avere influenza sul valo- 

re stimato degli stessi. 

Le informazioni dei capitoli 'vincoli ed oneri giuridici', 'condizioni di vendita' e 'costi di transa- 

zione' sono date senza garanzia, consigliandosi di fare riferimento in ogni caso alla cancelleria 

preposta presso il tribunale.

· 

SECONDA PARTE: 

ANALISI GENERALE 

ANALISI QUANTITATIVA 

L’Istituto provinciale di statistica ASTAT informa che il numero degli abitanti della provincia 

di Bolzano cresce costantemente e, al 31.03.2008, raggiunge le 495.071 unità, mentre le nascite 

sono calate del 4,8%. 

Anche nella popolazione altoatesina, ma con connotazioni meno marcate rispetto al resto 

d’Italia, è in atto un inesorabile processo di invecchiamento demografico: nel giro di un trenten- 

nio l’indice di vecchiaia si è triplicato. Ciò è da ricondurre da un lato alla minore numerosità 

delle generazioni più giovani - per i bassi livelli di fecondità - ma ancor più al sensibile aumento 

della consistenza numerica della popolazione anziana, legato ai miglioramenti della sopravvi- 

venza alle età più avanzate. 

Rispetto alla famiglia tradizionale del passato le tipologie familiari emergenti sono le persone 

sole e le famiglie monogenitore, a causa dei differenziali di mortalità tra i sessi da una parte e 

dell’instabilità familiare dall’altra. 

Lo sviluppo economico riferito al settore dell'edilizia ha visto, ancora, nel primo trimestre 2008 

un calo significativo delle concessioni edilizie ritirate (media in mc). 

ANALISI QUALITATIVA 

Gli appartamenti oggetto della presente valutazione in via generale hanno dato l'impressione di 

essere stati poco se non per nulla curati. Dal punto di vista della loro localizzazione geografica 

si ritiene che siano posizionati in zone periferiche con mercati immobiliari con caratteristiche 

poco favorevoli. 

Per gli immobili oggetto di valutazione non è emerso un'eventuale rischio ambientale o per e- 

venti naturali rilevante. 

FORMAZIONE DEI LOTTI 

In considerazione delle differenti tipologie, delle diverse destinazioni d'uso oltre che delle diver- 

se localizzazioni dei beni, si è ritenuto opportuno formare i seguenti lotti, elencati in ordine per 

comune catastale, partita tavolare, particella fondiaria/edile ed eventualmente porzione materia- 

le di edificio:

001 Diritto di superficie in Via Palade 41 a Cermes: 


002 Appartamento con accessori in Via Stazione 3/A a Plaus: 


003 Appartamento con accessori al civico 28 a S. Felice a Senale S. Felice: 

C.C. S. FELICE, P.T. 451/II, P.ED. 363, PP.MM. 9 e 21 

INDIPENDENZA DEL VALUTATORE 

La perizia valutativa è sottoscritta dal Dr. Gerhard Benedikter, agente immobiliare a Bolzano, 

Via Leonardo-da-Vinci 1/E (curriculum vitae in allegato). Egli è in possesso dei requisiti di o- 

norabilità per svolgere l'attività di esperto indipendente, come previsto dall'art. 17 del decreto 

ministeriale n. 228/1999. 

Nell'espletamento dell'incarico ha tenuto conto, se del caso ed in quanto applicabili, degli stan- 

dard valutativi europei (EVS2003: European Valuation Standards 2003, Blue Book) approvati 

da TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations), il gruppo europeo costituito da 37 

associazioni di valutatori in 28 diverse nazioni. Il sottoscritto è associato all'IsIVI (Istituto Ita- 

liano di Valutazione Immobiliare), l'organizzazione inscritta nel registro del CNEL e 'full mem- 

ber' per l'Italia della TEGoVA. Egli non ha operato in conflitto di interessi, come richiesto ed in 

conformità con lo standard valutativo europeo n. 2. 

VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 

Per conoscere i vincoli ed oneri giuridici ai quali sono sottoposti i vari immobili, consigliamo 

un'attenta lettura degli allegati alle schede di valutazione, in particolare degli estratti tavolari. 

In particolare recita l'art. Art. 108 L.F. (poteri del giudice delegato): 'una volta eseguita la vendi- 

ta e riscosso interamente il prezzo, il giudice delegato ordina, con decreto, la cancellazione ... 

delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo.' Tra questi 

altri vincoli da cancellare a spese della procedura vi sono le trascrizioni relative ad ipoteche. 

È invece pacifico che non 'ogni altro vincolo' potrà essere cancellato. Sicuramente rimarranno le 

trascrizioni di servitù attive e/o passive. Si dovrà invece prestare attenzione a trascrizioni di 

'convenzionamenti'. 

Il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d’immobili (art. 80 L.F. - contrat- 

to di locazione di immobili). 

Informazioni dettagliate potranno dare la cancelleria preposta presso il tribunale di Bolzano e 

l'ufficio del curatore fallimentare Dr. Michael Palla.

CONDIZIONI DELLA VENDITA 

La vendita degli immobili avviene nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano, con tut- 

te le eventuali pertinenze, accessioni, ragioni ed azioni, servitù attive e passive. Essa è a corpo e 

non a misura; eventuali differenze di misura non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, in- 

dennità o riduzione del prezzo. La vendita usualmente non è soggetta alle norme concernenti la 

garanzia per vizi o mancanza di qualità. 

Benché gli immobili liberi da persone sono stati valutati anche come liberi da cose, gli arreda- 

menti e comunque le cose esistenti nell'immobile di poco valore saranno comprese nel prezzo 

ed una eventuale liberazione sarà a carico dell'acquirente. 

Migliori informazioni potrà dare l'ufficio del curatore fallimentare Dr. Michael Palla. 

COSTI DI TRANSAZIONE (TRANSACTION COSTS) 

Come pubblicato dal Tribunale di Bolzano: 'ogni onere fiscale derivante dalla vendita sarà a ca- 

rico dell’aggiudicatario'. In particolare si dovrà fare riferimento, anche per quanto riguarda l'as- 

soggettamento ad i.v.a. e imposte di registro, catastale ed ipotecaria, alla legislazione fiscale più 

recente. La misura di queste imposte dipenderà anche dall'immobile stesso e da eventuali agevo- 

lazioni a cui ha diritto l'acquirente. Maggiori informazioni potranno dare la cancelleria preposta 

presso il tribunale di Bolzano e l'ufficio del curatore fallimentare Dr. Michael Palla. 

CONCLUSIONI E RIEPILOGO 

La presente perizia di valutazione potrà essere utilizzata esclusivamente per lo scopo sopra indi- 

cato. Estratti o parti della stessa, in speciale modo anche per quanto riguarda i singoli valori sti- 

mati, dovranno essere usati solo con riferimento all'insieme e nel contesto della stessa. 

La divulgazione, anche solo parziale, attraverso la stampa od altri media, dovrà essere preventi- 

vamente autorizzata dal sottoscritto. Tutti i diritti sono riservati. 

Il tutto salvo errori od omissioni.

· 

TERZA PARTE 

SCHEDE DI VALUTAZIONE






mappa stradale (2008) 

VALUTAZIONE IMMOBILI 

immobile: Diritto di superficie in Via Palade 41 a Cermes: 

valore stimato: Euro 15.000,00 


esperto valutatore: Dr. Gerhard Benedikter 

001


indirizzo: Cermes, Via Palade 41. 

ubicazione: La p.ed. 545 si trova sul lato ovest di Via Palade, a sud del 

ristorante 'Elisabeth'. 

descrizione riassuntiva: Trattasi di diritto di superficie sotterraneo a tempo indeter- 

pertinenze: / 

minato per la costruzione di garage interrati. 

descrizione analitica: Nel P.U.C. vigente la p.ed. 545 risulta situata in zona resi- 

denziale 'B' - zona di completamento. Attualmente detta 

p.ed. consiste in un edificio con giardino ed accesso. 

Il diritto di superficie consiste nel diritto di costruire e man- 

tenere a tempo indeterminato una costruzione sotterranea 'a 

fini di garage' su parte della p.ed. 545, come risulta dal rela- 

tivo contratto di compravendita dd. 28.06.1995. Quale con- 

tropartita l'acquirente si era obbligato a costruire 'chiavi in 

mano' su altra parte della ora p.ed. 545 (parti delle ex pp.ff. 

1038/2 e 1039/2) un garage della misura di ca. 130 m² netti 

per 4 posti macchina ed un nuovo accesso all'edificio. 


sopralluogo: 04.06.2008 

planimetrie: Ufficio del Catasto di Merano dd. 08.05.2008, contratto di 

compravendita dd. 28.06.1995, progetto di costruzione di ga- 

rage interrato (difforme dal quanto pattuito con predetto con- 

tratto di compravendita), allegati. 

proprietà, vincoli ed oneri: Ufficio del Libro Fondiario di Merano, estratto tavolare dd. 

08.05.2008, allegato. Si evidenzia che la proprietà è intavo- 

lata per la p.m. 1 alla sig.ra Cäcilia Wilma Speckbacher, nata 

ad Innsbruck il 26.05.1931 e per la p.m. 2 alla sig.ra Jutta 

Garber, nat a Bolzano il 07.11.1967; il diritto di superficie è 

intavolato a Lana Bau Sas di Unterholzner S. & Co.. 

possesso/ occupazione: Al momento del sopralluogo il diritto di superficie non era 

esercitato in quanto il relativo garage non costruito.

fiscalità: All'Ufficio del Catasto di Merano il diritto di superficie non 

risulta essere, ovviamente, accatastato 

destinazione urbanistica: Comune di Cermes, dd. 21.07.2008, allegata. 

oneri fiscali in sospeso: Vedasi prefazione. 


VALUTAZIONE 

ALLEGATI 

Come risulta all'Ufficio del Catasto di Merano (visura dd. 

08.05.2008), la superficie della p.ed. 545 ammonta a mq 

540, mentre la superficie del diritto di superficie si stima in 

ca. mq 120, come risulta dal suddetto contratto di compra- 

vendita dd. 28.06.1995. 

criteri di stima: Viene utilizzato il metodo della stima sommaria, prendendo 

fonti delle informazioni: Vedasi prefazione. 

in considerazione i valori di mercato correnti attuali, compa- 

rando gli oggetti della stima con immobili simili aventi ca- 

ratteristiche analoghe agli oggetti di cui alla presente stima, 

tenendo anche in debita considerazione la particolarità degli 

stessi e le premesse riportate nella prefazione. 

calcoli: In base alla conoscenza del mercato attuale e considerando il 

Planimetrie e progetto Allegati 

contratto di compravendita Allegato 

estratto tavolare Allegato 

visure catastali Allegate 

destinazione urbanistica Allegata 

fotografie Allegate 

ristretto mercato che il diritto di superficie in oggetto può 

avere, si ritiene congruo un prezzo di Euro 15.000,00.

Orthofoto (2006) 

Giardino sotto il quale sussiste il diritto di superficie

Visto dalla strada 

Attuale accesso all'edificio sulla p.ed. 545








002 

immobile: Appartamento con accessori in Via Stazione 3/A a Plaus: 



esperto valutatore: Dr. Gerhard Benedikter


indirizzo: Plaus, Via Stazione 3/A, condominio 'Landhaus' 

ubicazione: Gli immobili sono ubicati in adiacenza del ponte nella vici- 

nanza della stazione ferroviaria di Plaus, lungo il filo strada. 

descrizione riassuntiva: Appartamento locato con terrazza, cortile e giardino al piano 

terra, rialzato rispetto al piano strada, con deposito e cortile 

al piano cantine in un edificio dallo stile architettonico tradi- 

zionale. 

pertinenze: terrazza, cortile e giardino al piano terra e deposito e cortile 

epoca di costruzione: / 

al piano cantine. 

epoca di risanamento: 1994-1996 

descrizione analitica: Nel P.U.C. vigente la p.ed. 53/1 è inserita come 'zona resi- 

denziale B4 zona di completamento'. 

Lo stato di manutenzione dell'edificio, nel quale è situato 

l'oggetto di stima, riferito anche alla sua età, è da considerar- 

si come sufficiente, i materiali impiegati nella costruzione 

sono tipici dell'epoca di costruzione. 

La p.m. 4 è composta da deposito, cortile, scala al piano can- 

tine, cortile asfaltato al piano strada, stanza, soggiorno, cuci- 

na, bagno, vestibolo, corridoio, terrazza, e giardino al piano 

terra di un edificio a tre piani fuori terra più piano sottotetto, 

recentemente ristrutturato (al piano cantine i lavori di risa- 

namento di altre unità non sono terminati). Il piano terra è 

rialzato rispetto al piano strada. 

All'appartamento si accede attraverso la terrazza direttamen- 

te dalla strada, verso la quale è rivolto, con esposizione ver- 

so sud-ovest. Il piccolo giardino è tenuto ad orto. Dal cortile 

a lato della strada si scende attraverso scale private ad un'ul- 

teriore piccolo cortile in terriccio dal quale poi si accede al 

deposito. 

caratteristiche strutturali: L'immobile presenta caratteristiche strutturali del tutto tradi- 

zionali, trattandosi di un edificio d'epoca. 

finiture: L'appartamento dispone di finiture del tutto normali ed è in

stato di manutenzione sufficiente. Riscaldamento centraliz- 

zato a gasolio, la pavimentazione in piastrelle presenta pic- 

cole crepe, si riscontrano segni di umidità, bagno con vasca. 

Il ripostiglio al piano cantina presenta pavimento in cemen- 

to, porte in metallo e forti infiltrazioni d'acqua. 


sopralluogo: 04.07.2008 

planimetrie: Ufficio del Catasto 03.07.2008, allegate. 

proprietà, vincoli ed oneri: Ufficio del Libro Fondiario di Merano, estratto tavolare dd. 

08.05.2008, allegato. 

Si evidenzia che la proprietà è intavolata al sig. Pauli UN- 

TERHOLZNER per la quota 1/1. 

possesso/ occupazione L'immobile è locato a fini abitativi, con contratto di locazio- 

ne dd. 29.09.2006, registrato a Merano in data 02.10.2006 

con nr. 2854 serie 3, allegato, al sig. Hàrbans RAI, di origine 

indiana, per la durata di 4 anni rinnovabili. Il canone di loca- 

zione concordato è di Euro 600,00 mensili, con aggiorna- 

mento annuale secondo Astat per la città di Bolzano, più 

spese. Nel canone di locazione è compreso l'arredamento 

della cucina, della camera da letto e del vestibolo. La cau- 

zione è concordata in Euro 3.000,00, depositata su libretto al 

risparmio. 

Locatrice è la sig.ra Elisabeth PLAICKNER. 

Sia l'incaricato del sig. Serafin Josef Unterholzner che l'oc- 

cupante hanno dichiarato che il canone di locazione aggior- 

nato attuale corrisponde ad Euro 613,80, che il conduttore è 

operaio presso un'importante ditta locale e che è in regola 

con i pagamenti. 

fiscalità: Ufficio del Catasto di Merano, visura catastale dd. 

08.05.2008, allegata. 

concessione edilizia: Comune di Plaus, nr. 02/94 dd. 03.02.1994 e nr. 02/96 dd 

01.02.1996, allegate. 

licenze d'uso: Comune di Plaus, nr. 06/96 dd. 27.02.1996, allegata.

destinazione urbanistica: Comune di Plaus, dd. 10.07.2008, allegata. 


condominio: Amministratore: Reiter Gerda Sas, Via Wolkenstein 4, Me- 

altri oneri in sospeso: / 


VALUTAZIONE 

rano. Non ha fornito informazioni. 

Le spese condominiali annue da consuntivo 01.04.2007- 

31.03.2008 ammontavano ad Euro 1.540,00 ca. complessive, 

con un debito residuo di Euro 190,62. Il preventivo per il pe- 

riodo 01.04.2008-31.03.2009 è di Euro 2.200,00 ca. com- 

plessive. 

La strada di accesso alle parti comuni sul lato nord-est 

dell'edificio passa attraverso terreno altrui, non è inscritta al 

libro fondiario la relativa servitù. 

difformità: Si evidenzia che il deposito è lievemente difforme da quanto 

risulta dalle planimetrie catastali (suddivisione interna). 

Secondo le planimetrie catastali le superfici lorde ammonta- 

no a mq 74 ca. (appartamento), mq 49 ca. (terrazza), mq 25 

ca. (ripostiglio) e a mq 78 ca. (giardino/cortile). Si ha quindi 

una superficie convenzionale lorda arrotondata di mq 104. 








calcoli: Tenendo conto dei fattori che possono incidere sulla forma- 

zione del valore commerciale dell'immobile, si ritiene con- 

gruo l'importo complessivo di Euro 135.000,00.

ALLEGATI 

correttivi: Riduzione per rapporto di locazione: 

Si ritiene che l'ammontare del canone di locazione sia inte- 

ressante, leggermente sopra i valori di mercato correnti, che 

in generale però un rapporto di locazione può restringere il 

numero dei potenziali interessati. Si prospetta una riduzione 

del valore dell'oggetto di stima degli immobili nella misura 

del ca. 10%. 

In tal caso il prezzo complessivo si ridurrebbe ad Euro 

120.000,00. 

planimetrie Allegate 


visure catastali Allegate 

concessioni edilizie Allegate 

licenza d'uso Allegata 


contratto di locazione Allegato 

fotografie Allegate


Edificio

Accesso con terrazza e cortile 

Orto

Cucina 

Bagno

Stanza da letto 

Edificio lato sud-est

Accesso al ripostiglio al piano cantina 

Ripostiglio








003 

immobili: Appartamento con accessori al civico 28 a S. Felice a Se- 

nale S. Felice: 


esperto valutatore: Dr. Gerhard Benedikter 

C.C. S. FELICE, P.T. 451/II, P.ED. 363, PP.MM. 9 e 21


indirizzo: Senale S. Felice, S. Felice, Paese 28, condominio 'Unterberg' 

ubicazione: Gli immobili sono ubicati nella parte bassa del paese in un 

condominio di 3 piani fuori terra, in posizione bella e tran- 

quilla. Si tratta di una buona zona abitativa, sufficientemente 

vicina a negozi o servizi di utilità pubblica. Il terreno è pia- 

neggiante. 

descrizione riassuntiva: P.m. 9: unità abitativa arredata di 3 vani e cucina abitabile al 

1° piano con relativa pertinenza, situato in un edificio di 1 

piano interrato e 3 piani fuori terra; 

P.m. 21: garage al piano cantina. 

pertinenza: Ripostiglio al piano cantina. 

epoca di costruzione: 1993 – 1996 

epoca di risanamento: / 

descrizione analitica: Nel P.U.C. vigente la p.ed. 363 è inserita come 'zona resi- 

denziale B'. 

Lo stato di manutenzione dell'edificio, nel quale è situato 

l'oggetto di stima, riferito anche alla sua età, è da considerar- 

si come buono, i materiali impiegati nella costruzione sono 

tipici dell'epoca di costruzione. 

L'appartamento (p.m. 9) è composto da 2 stanze, soggiorno, 

cucina, bagno, corridoio, ripostiglio, 2 balconi al 1° piano e 

ripostiglio al piano cantina. È luminoso, con vista panorami- 

ca, di recente costruzione, dispone di ascensore. 

Mostra però gravi segni di muffa nella maggiore parte dei 

vani. L'amministratore su nostra richiesta afferma di non a- 

vere mai ricevuto lamentele per lo stesso problema negli altri 

appartamenti dell'edificio. Il ripostiglio al piano cantina, di- 

sposta al piano interrato, presenta porta in metallo ed è ac- 

cessibile dall'area del garage interrato. 

Il garage (p.m. 21), anch'esso al piano interrato, presenta 

porta in metallo e pavimento in cemento. 

caratteristiche strutturali: L'edificio, di cui fanno parte le pp.mm. in oggetto, presenta 

caratteristiche strutturali tradizionali.

finiture: L'appartamento (p.m. 9) dispone di buone finiture ed è in 

buono stato di manutenzione, tranne per quanto riguarda la 

muffa. I pavimenti sono in legno (stanze e soggiorno) e pia- 

strelle. Il riscaldamento e la produzione di acqua calda sono 

autonomi a gas. 


sopralluogo: 04.07.2008, non è stato possibile accedere al deposito al pia- 

no cantine. 

planimetrie: Ufficio del Catasto di Merano dd. 03.07.2008, allegate. 

proprietà, vincoli ed oneri: Pp.mm. 9 e 21: 

Ufficio del Libro Fondiario di Merano, estratto tavolare dd. 

08.05.2008, allegato. 

Si evidenzia che la proprietà è intavolata al sig. Peter UN- 

TERHOLZNER per la quota 1/1. 

Si evidenzia inoltre il vincolo decennale di locare o alienare 

ai sensi dell'art. 7 della L.P. 03.01.1978, nr. 1. 

possesso/ occupazione Pp.mm. 9 e 21: al momento del sopralluogo erano libere da 

persone, l'appartamento è però completamente arredato, in- 

clusi gli elettrodomestici in cucina ed i materassi nelle stanze 

da letto, con mobili in legno in buono stato, dove non attac- 

cati dalla muffa. 

fiscalità: Ufficio del Catasto di Merano, visura catastale dd. 08.05. 

2008, allegata. 

concessioni edilizie: Comune di Senale S. Felice, nr. 11/93 dd. 17.05.1993, nr. 

24/95 e 25.95 dd. 06.12.1995, allegate. 

licenza d'uso: Comune di Senale S. Felice, dd. 01.07.1996, allegata. 

destinazione urbanistica: Comune di Senale S. Felice, dd. 08.07.2008, allegata. 


condominio: Amministratore: da metà di quest'anno Immobil Data di 

Braun Joachim & Dallagiacoma Josef, Via Goethe 7, Mera- 

no; fino allora Mairhofer J. & Co. Sas, Via Roma 18/B, Gar- 

gazzone. 

Le spese condominiali annue da consuntivo 01.01.2007-

altri oneri in sospeso: / 


VALUTAZIONE 

31.12.2007 ammontavano ad Euro 490,00 ca. complessive, 

con un credito residuo di Euro 370,87. Il preventivo per il 

periodo 01.01.2008-31.12.2008 è di Euro 906,00 ca. com- 

plessive. 

L'Amministratore conferma, che le spese a preventivo 'ono- 

rario studio legale' sono relative ad una causa cessata. 

P.m. 9 (appartamento): 

Secondo le planimetrie catastali le superfici lorde ammonta- 

no a mq 92 ca. (appartamento), mq 9 ca. (balconi) e mq 9 ca. 

(ripostiglio al piano cantina). Si ha quindi una superficie 

convenzionale lorda arrotondata di mq 99. 

P.m. 21 (garage): 

La superficie lorda convenzionale arrotondata si computa in 

mq 18. 








calcoli: P.m. 9 (appartamento con ripostiglio): Tenendo conto dei 

fattori che possono incidere sulla formazione del valore 

commerciale dell'immobile, si ritiene congruo l'importo di 

Euro 140.000,00. 

P.m. 21 (garage): Per la p.m. in oggetto si ritiene congruo 

l'importo di Euro 18.000,00. 

In totale: Euro 158.000,00.

ALLEGATI 

planimetrie Allegate 


visura catastale Allegata 

concessioni edilizie Allegate 

licenza d'uso Allegata 


calcoli spese condominiali Allegati 

fotografie Allegate


Facciata sud

Entrata 

Soggiorno

Vista dal soggiorno 

Cucina

Cucina

Bagno 

Garage

Konkursverfahren Lana Bau KG des Unterholzner S. & Co. und ...

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