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ING. ETTORE BALDINIUf. Via S.Franca n. 29-tel. 338704Ab. Via S.Franca n. 29-tel. 320891e-mail :baldini.ettore@virgilio.it29100 PIACENZATRIBUNALE DI PIACENZAPerizia giudizialeEsecuzione Immobiliare n. 54/2006 promossa da:• CAPITALIA SPAcon Avv. P. Cattadoricontro:• GARDELLA EGIDIOG.E. Ill. mo Dott. L.RigantiRELAZIONE PERITALEUDIENZA: 09.05.2007ALLEGATI:o Relazione peritaleo Documentazione fotograficao Planimetria degli immobili e estratto di mappaC.F. BLD TTR 60S30 G535E P.IVA 00943010330

Esecuzione immobiliare n. 54/2006CAPITALIA SPA contro Gardella EgidioTRIBUNALE DI PIACENZAPerizia Giudizialenel procedimento esecutivo n. 54/2006 promosso da:• CAPITALIA SPAnei confronti di:• GARDELLA EGIDIOG.E. Ill. mo Dott. L.Riganticon Avv. P. CattadoriIn data 17 gennaio 2007 lo scrivente Ing. Ettore Baldini, con studio in Piacen-za, Via Santa Franca n. 29, C.T.U. della procedura di cui in epigrafe, haprestato il giuramento di rito e ha ricevuto l’incarico di procedere alla stimadei beni pignorati.Il G.E. ha rinviato il procedimento all’udienza del 9 maggio 2007; il termIneper la presentazione della perizia resta pertanto fissato entro 45 giorni prece-denti la data dell’udienza, ossia la data del 23 marzo 2007.Il C.T.U., riscontrata la completezza ed idoneità dei documenti agli Atti,provvede alla stima del compendio immobiliare, secondo i quesiti posti edillustrati nel verbale conferimento incarico.1.IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE, CONFINI E DATI CATASTALI1.1 Descrizione sintetica dei beni:I beni in oggetto sono costituiti da un fabbricato, posto su due piani fuoriterra con annessa area cortilizia di pertinenza.Il fabbricato comprende tre unità immobiliari:− Unità immobiliare ad uso “opificio” posta a piano terra− Unità abitativa posta a piano primo, con annessa cantina a piano terra.− Autorimessa singola posta a piano terra.Il tutto contornato da area cortilizia scoperta di pertinenza.Il compendio immobiliare è ubicato in Monticelli D’Ongina, Via della Pace n.4-6 angolo Via del Lavoro, nella zona artigianale della località.Il fabbricato risale ai primi anni ’60; la struttura e gran parte delle finiture1

Esecuzione immobiliare n. 54/2006CAPITALIA SPA contro Gardella Egidiosono ancora quelle realizzate all’epoca della costruzione, salvo alcune lievimodifiche e sistemazione negli impianti.L’edificio, nel suo complesso, è raffigurato nelle fotografie n. 1-2-3; si rilevalo scarso stato di conservazione nelle finiture esterne (tinteggiature, intonaci,manto di copertura, lattonerie, serramenti esterni e tapparelle).Il manto di copertura è realizzato con lastre di cemento-amianto.a: Unità ad uso “opificio”L’unità immobiliare è posta a piano terra; essa è distinta ad uso opificio, unidentificativo catastale riservato in passato ad attività artigianali e/o industrialinon riconducibili ad altre categorie catastali.L’unità immobiliare fu sede di un’azienda di produzione tessile fino al 1979;le destinazioni d’uso dei locali, indicate in planimetria, si riferiscono ancora aquesta attività. Da alcuni anni l’immobile è sede di una società di trasporti.L’unità ha superficie commerciale di m 2 170 circa ed è suddivisa in due parti:la porzione nord ospita la vera e propria sede della società ed è composta da ilocali ad uso ufficio, corridoio e magazzino, con suddivisioni a pareti mobili,di superficie compessiva pari a m 2 70 circa.La porzione sud ospita una serie di locali accessori e di servizio costituiti daun locale già adibito a laboratorio, atrio, ex locale stiro e servizi igienici, conspogliatoio, il tutto per una superficie di m 2 100.I locali, di altezza m. 3,40, sono illustrati nelle fotografie da 4 a 9.Le finiture sono di tipo ordinario, piuttosto datate ed in cattivo stato diconservazione.I serramenti esterni sono in legno, con vetri semplici e tapparelle.I pavimenti sono in mattonelle di gres, nella zona uffici e nei servizi, mentrel’ampio laboratorio e l’atrio presentano una pavimentazione in cemento.L’impianto di riscaldamento è presente solo nella porzione ad ufficio; la caldaiaa gasolio, centralizzata per l’intero edificio, è posta nell’apposito locale.Nella zona è comunque presente la rete di gas metano.2

Esecuzione immobiliare n. 54/2006CAPITALIA SPA contro Gardella Egidiob: AutorimessaL’autorimessa è posta al piano terra, con accesso carrabile dalla corte diproprietà.Il locale, visibile nella foto n. 10, ha estensione planimetrica di m 220 epresenta finiture essenziali, pavimento in cemento e pareti intonacate etinteggiate.c: Unità adibita a civile abitazioneL’appartamento è posto al primo piano dello stabile ed ha accesso tramite lascala interna posta a nord del fabbricato.L’unità comprende due locali ad uso deposito, corridoio, ripostiglio, trecamere, soggiorno, cucina, tinello, servizio igienico e balcone.L’appartamento ha la disposizione classica tipica degli anni ’60, con corridoiocentrale e i vani abitativi posti sui due lati.Le finiture sono di tipo civile, ben curate ma piuttosto datate.A piano terra è presente il vano ad uso cantina, all’interno del quale è statoricavato il locale caldaia a servizio dell’intero complesso.L’appartamento è raffigurato nelle fotografie 11-12-13-14.L’unità ha superficie commerciale di m 2 230 in cui sono stati computati ilbalcone e la cantina conteggiati rispettivamente al 50 % e 25 % dell’effettivasuperficie.Il complesso è contornato da area scoperta di proprietà, avente superficiecomplessiva di m 2 615, compresa l’incidenza dell’area occupata dalla sagomadel fabbricato.Il complesso immobiliare è ubicato nella zona artigianale di Monticelli d’Ongi-na, denominata “Breda”.In particolare i beni in oggetto rappresentano la classica situazione tipica delperiodo di realizzazione dell’immobile, quando gli edifici ospitavano sia lesedi delle attività che le abitazioni dei proprietari o dei custodi.1.2 ConfiniIl complesso confina in circondario (senso orario da nord) con Via del Lavoro,3

Esecuzione immobiliare n. 54/2006CAPITALIA SPA contro Gardella EgidioVia della Pace, rag. Furlani (su due lati).1.3 Dati catastaliGli immobili oggetto di valutazione sono censiti, all’U.d.T. di Piacenza,Comune di Monticelli d’Ongina, con i seguenti dati –Catasto Terreni-:fg. Particella Qualità Cl. Superficie R.D. R.A.22 99 Semin arboreo 1 Are 06.15 5,94 €. 6,67 €.-Catasto fabbricati-fg. Particella Sub. Cat. Cl. Consistenza Rendita ubicazione22 99 1 D/1 1.639,44 Località Breda PTEx mappale 132 sub. 1 modificato d’Ufficio il 5.10.06 per allineamento mappe22 99 2 A/2 3 9,5 vani 662,36 Via della Pace PT-1Ex mappale 132 sub. 2 modificato d’Ufficio il 5.10.06 per allineamento mappe22 99 3 C/6 7 19 m 2 84,39 Località Breda PTEx mappale 132 sub. 3 modificato d’Ufficio il 5.10.06 per allineamento mappeIn capo a Gardella Egidio, nato a Rivergaro in data 08.04.1927, C.F. GRD GDE27D08 H350K, proprietà per 1000/1000.Si evidenzia la recente variazione effettuata dall’Ufficio del Territorio in data5 ottobre 2006 per allineamento mappe. I nuovi numeri di mappa sostituisco-no quelli indicati nelle righe inferiori, indicati nell’Atto di pignoramento.2. STATO DI POSSESSO DEI BENIL’unità abitativa posta a primo piano e l’autorimessa sono tenute in uso dallafamiglia del sig. Gardella Egidio.L’unità ad opificio è tenuta in uso da Roberta Gardella, legale rappresentantedella società “Trasporti Tecnici Roberta srl”, in virtù di un contratto dicomodato gratuito stipulato col padre Gardella Egidio.2.1 Estremi Atto di provenienzaIl sig. Egidio Gardella acquisì il terreno su cui venne successivamenterealizzato l’edificio per acquisto Atto dott. Luciano Lenzi in data 18.10.1963rep. 17655/2340 dal Pio Istituto Archieri.L’atto venne registrato a Piacenza in data e trascritto in data 09.11.1963 ainumeri 7507/6348.4

Esecuzione immobiliare n. 54/2006CAPITALIA SPA contro Gardella Egidio3. REGIME CONIUGALE E PATRIMONIALE:Il sig. Egidio Gardella è coniugato, in regime di separazione dei beni, con BosiEmma, nata a Rivergaro il 10.02.1930.4.ESISTENZA DI VINCOLI, FORMALITA’ ONERINon risulta sussistere alcuna formalità, vincolo, onere gravanti sul bene, adeccezione di quelli descritti al successivo punto 4.1.Tali formalità verranno cancellate o ristrette all’aggiudicazione dei beni,limitatamente ai beni oggetto della procedura.Non risultano inoltre sussistere diritti di usufrutto.4.1 Trascrizioni ed iscrizioniAi pubblici registri immobiliari sono stati reperiti gli estremi dei provve-dimenti relativi agli immobili in oggetto, di seguito descritti.TRASCRIZIONI CONTRO• Trascrizione in data 17.05.2006 ai numeri 7775 R.G. 5026 R.P. a favore diCapitalia spa con sede in Roma contro Gardella Egidio (quota di 1 / 1 ) relati-vamente agli immobili posti nel Comune di Monticelli d’Ongina censiti alCatasto Terreni Foglio 22, mapp. 99, Catasto Fabbricati Foglio 22, mapp.132/1 132/2 132/3 (ora diventati 99/1-99/2 e 99/3)Titolo: Verbale di pignoramento immobili del 08.05.06 (rep. 1959) UfficialeGiudiziario del Tribunale di Piacenza.I beni indicati nell’atto di pignoramento hanno identificativi catastali diffe-renti da quelli attuali, a causa dell’avvenuta variazione d’Ufficio del territoriodel mese di ottobre 2006, in data successiva al pignoramento; si riscontra lapiena corrispondenza fra gli immobili identificati dai vecchi e dai nuovinumeri di mappa.ISCRIZIONI• Nota di iscrizione in data 14.02.1987 nn. 1726 R.G. 207 R.P.Titolo: Ipoteca di £. 83.340.000 derivante da Atto Notaio Luigi Giancani del13.02.1987, rep. 24113 a favore di I.F.I.P. Immobiliare spa con sede inTorino contro Gardella Egidio (quota di 1 / 1 ) relativamente agli immobili5

Esecuzione immobiliare n. 54/2006CAPITALIA SPA contro Gardella EgidioCremona del 16.01.2002, rep. 293 a favore di Banca di Roma spa, con sedein Roma, contro Gardella Egidio (quota di 1 / 1 ) relativamente agli immobiliposti nel Comune di Monticelli d’Ongina censiti al Catasto Terreni Foglio22, mapp. 99, Catasto Fabbricati Foglio 22, mapp. 132/1 132/2 132/3 (oradiventati 99/1-99/2 e 99/3)5. SITUAZIONE URBANISTICA:Il fabbricato in oggetto è stato realizzato nel 1964.Lo scrivente ha reperito una tavola grafica risalente all’epoca della costruzione,da cui si evince che lo stato attuale del fabbricato è sostanzialmenteconforme al progetto originario.Si riscontrano solo alcune piccole modifiche, peraltro sempre riconducibiliall’epoca di realizzazione dell’edificio.Non risulta rilasciato il certificato di abitabilità delle varie unità immobiliari.Ai fini della successiva valutazione del compendio risulta di particolare interessel’analisi delle norme di PRG previste per il fabbricato.L’edificio ricade in zona D2 “produttive di completamento” in cui possonoinsediarsi attività artigianali-industriali o a carattere terziario, commerciale edirezionale. L’art. 55 delle N.T.A. che regolamenta la zona D2 non prevede ladestinazione d’uso abitativa, tranne che per quanto concerne l’abitazione delcustode e/o del titolare della ditta, limitatamente alla superficie complessivanon superiore a m 2 250.Sono invece compatibili con il PRG tutte le attività artigianali, industriali delsettore manifatturiero, funzioni direzionali, commerciali all’ingrosso, ecc edin generale tutte quelle previste dall’art. 53, lettera a-b-c-e-f delle N.T.A.Si osserva quindi che le destinazioni d’uso previste per il fabbricato in oggettonon si discostano molto dall’effettivo uso delle unità immobiliari realizzatenel 1964.6. VALUTAZIONE E STIMA:Il criterio adottato dal sottoscritto per formulare una corretta valutazionedegli immobili è quello del confronto con altri beni simili, oggetto di recente7

Esecuzione immobiliare n. 54/2006CAPITALIA SPA contro Gardella Egidiotrattativa o compravendita.A tal fine sono stati esaminate e vagliate le quotazioni immobiliari dellaProvincia di Piacenza, con particolare riferimento al Comune di Monticellid’Ongina.Nel caso in esame si osserva che i beni in oggetto sono utilizzabili solo con glistessi usi attuali (o compatibili secondo le indicazioni di PRG); non è pertantoconsentito, ad esempio, mutare la destinazione d’uso dei locali a piano terrain abitazione, in quanto la superficie abitativa esistente a primo piano giàesaurisce la disponibilità massima prevista dal piano.È quindi evidente che l’appetibilità dei beni è rivolta ai soggetti che voglionoimpiantare o trasferire un’attività nella zona di dislocazione degli immobili.Lo scrivente ritiene di esporre quotazioni unitarie molto prudenziali, inquanto i beni in oggetto non sono molto appetibili sul mercato, anche a causadelle cattive condizioni di conservazione e di manutenzione che implicano lanecessità di procedere ad un integrale ristrutturazione dello stabile.Comune di Monticelli d’Ongina, Via Del Lavoro- Via Della Pace- Unità a civile abitazione, posta a piano primo: m 2 230 commercialim 2 230 commerciali abitativi x €./m 2 600 = €. 138.000- Autorimessa m 2 20A corpo €. 8.000- Unità censita ad “opificio” utilizzata ad uso uffici e laboratorio, suddivisanelle due porzionim 2 100 commerciali ad uso laboratorio x €./m 2 500 = €. 50.000m 2 70 commerciali ad uso ufficio x €./m 2 700 = €. 49.000=============Totale €. 245.000Diconsi euri duecentoquarantacinquemila/00Nel cui valore si intende ricompresa l’incidenza dell’area scoperta di pertinenza.Allo stato attuale e nelle attuali condizioni di mercato.8

Esecuzione immobiliare n. 54/2006CAPITALIA SPA contro Gardella EgidioCONSIDERAZIONI SULLE MODALITÀ DELLA VENDITASi configura un unico lottoCONCLUSIONIIn evasione all’incarico ricevuto il sottoscritto ha stimato i beni oggetto dellaprocedura esecutiva, costituiti da :LOTTO UNICO: QUOTA DI PIENA PROPRIETÀ DI 1/1I beni in oggetto sono costituiti da un fabbricato, posto su due piani fuoriterra con annessa area cortilizia di pertinenza.Il fabbricato comprende tre unità immobiliari:− Unità immobiliare ad uso “opificio” posta a piano terra, avente superficiecommerciale di m 2 170− Unità abitativa posta a piano primo, con annessa cantina a piano terra,avente superficie commerciale di m 2 230− Autorimessa singola posta a piano terra, di m 2 20.Il tutto contornato da area cortilizia scoperta di pertinenza, avente estensio-ne planimetrica di are 06.15.Il compendio immobiliare è ubicato in Monticelli D’Ongina, Via della Pace n.4-6 angolo Via del Lavoro, nella zona artigianale della località.1.2 ConfiniIl complesso confina in circondario (senso orario da nord) con Via del Lavoro,Via della Pace, rag. Furlani –su due lati-1.3 Dati catastaliGli immobili oggetto di valutazione sono censiti, all’U.d.T. di Piacenza,Comune di Monticelli d’Ongina, con i seguenti dati–Catasto Terreni-:fg. Particella Qualità Cl. Superficie R.D. R.A.22 99 Semin arboreo 1 Are 06.15 5,94 €. 6,67 €.-Catasto fabbricati-fg. Particella Sub. Cat. Cl. Consistenza Rendita ubicazione22 99 1 D/1 1.639,44 Località Breda PT9

Esecuzione immobiliare n. 54/2006CAPITALIA SPA contro Gardella EgidioEx mappale 132 sub. 1 modificato d’Ufficio il 5.10.06 per allineamento mappe22 99 2 A/2 3 9,5 vani 662,36 Via della Pace PT-1Ex mappale 132 sub. 2 modificato d’Ufficio il 5.10.06 per allineamento mappe22 99 3 C/6 7 19 m 2 84,39 Località Breda PTEx mappale 132 sub. 3 modificato d’Ufficio il 5.10.06 per allineamento mappeIn capo a Gardella Egidio, nato a Rivergaro in data 08.04.1927, C.F. GRD GDE27D08 H350K, proprietà per 1000/1000.Si evidenzia la recente variazione effettuata dall’Ufficio del Territorio in data5.10.2006 per allineamento mappe.VALUTAZIONE COMMERCIALEValore complessivo del lotto: €. 245.000Il sottoscritto C.T.U., nel ringraziare la S.V.I. per la fiducia accordatagli,rimane a disposizione per eventuali chiarimenti.IL C.T.U.Piacenza, 20 marzo 2007ALLEGATI:1. Planimetria generale2. Tavola grafica con l’indicazione degli immobili (piano terra e primo)3. Estratto di mappa catastale N.C.T. e N.C.E.U. –scala 1:2000-4. N. 14 fotografie10

ESTRATTO DI MAPPA CATASTO TERRENIESTRATTO DI MAPPA CATASTO FABBRICATI