Perizia - NAVE

Pag. 1TRIBUNALE DI PIACENZAUfficio esecuzioni immobiliariN° rge56/2006Cron.Procedura esecutiva contro FANTELLI GIUSEPPEVERBALE DI CONFERIMENTO DI INCARICO DI STIMAPremessaIl sottoscritto Dr. Agr. Fabio Zaffignani, con studio in Loc. Montanaro diCarpaneto Piacentino - in data 17 gennaio 2007 ha ricevuto incarico dal Dott.L. Riganti, G.E. del Tribunale di Piacenza, di rispondere ai seguenti quesiti,relativi all'espropriazione immobiliare in epigrafe:1) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali ladocumentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca inatti o è inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità erestituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissatoper la prosecuzione delle operazioni;2) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la dettadocumentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a12;3) se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la dettadocumentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per iquali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto aredigere, in via preliminare una descrizione riassuntiva dei beni per iquali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da

Pag. 2accludere, a giusta introduzione, alla relazione in risposta agli altriquesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postoglida 4 a 12;per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:4) identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descrival’immobile pignorato, indichi gli estremi dell’atto di provenienza,verifichi la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento;5) dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato daterzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimentoalla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;alla data di scadenza del contratto ed alla data di scadenza perl’eventuale disdetta;6) indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;7) riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di naturacondominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente(domande giudiziali, sequestri, convenzioni matrimoniali e provvedimentidi assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativadata e dell’eventuale trascrizione, altri pesi o limitazioni d’uso di naturareale), ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sallaattitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo caratterestorico-artistico, ovvero di natura paesaggistica o simili;;8) riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di naturacondominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno nonopponibili all’acquirente;9) riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene

Pag. 3nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; inparticolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dalcertificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui alD.P.R. 6.6.01 n° 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e dicui all’art. 40, co. 2, della citata L. 28.2.85. n. 47, e succ. mod.; in caso diinsufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art.46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della citataL. 45/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenzache l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delledisposizioni di cui all’art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, co.6, della citata L 47/85; ove consti l’esistenza di opere abusive si pronuncisull’eventuale sanabilità ai sensi delle disposizioni delle leggi n. 47/85 en. 724/94 e sui relativi costi;10) determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al finedella determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendoelementi di riscontro ed anche formando, al principale fine di conseguireuna più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazionedei beni, lotti separati;11) corredi la relazione – da presentare anche in formato e su supportoinformatici (e segnatamente in formato testo o Word per WindowsMicrosoft, nonché “.pdf” per Addobe Acrobat) o equivalente – di unaplanimetria e di riepilogo o destinazione finale in cui sinteticamente, perciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località,confini, estensione o dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, alfoglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati,

Pag. 4alla partita, al foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, alnumero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero diinterno); nonché dell’elenco delle trascrizioni dei pignoramenti, deisequestri e delle iscrizioni ipotecarie;12) estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo lespecifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnatocontestualmente – dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso dicostruzione, anche degli interni.Lo scrivente C.T.U., dopo aver eseguito i sopralluoghi e le indagininecessarie, espone la seguenteRELAZIONE TECNICA DEL CONSULENTE D'UFFICIO2) IDONEITA’ E COMPLETEZZA DELLA DOCUMENTAZIONELa documentazione necessaria, propria dei beni pignorati, risulta completa edidonea all’espletamento dell’incarico conferito dal Dott. Riganti G.E. delTribunale di Piacenza all’esperto.4) DESCRIZIONE DEI BENI PIGNORATIa) DATI CATASTALII beni pignorati sono siti nel comune di Lugagnano Val d’Arda e nel comunedi Morfasso, riscontrabili in catasto come segue:Al N.C.T. del comune di Lugagnano Val d’Arda il bene è così censito:UNITA’ IMMOBILIAREFg. Num. ha are ca QualitàRedditodominicaleRedditoagrario43 240 00 00 94 Fabb. RuraleIl mappale risulta intestato a: FANTELLI GIUSEPPE; proprietà per 1/1.

Pag. 5Al N.C.T. del comune di Morfasso il bene è così censito:UNITA’ IMMOBILIAREFg. Num. ha are ca QualitàRedditodominicaleRedditoagrario3 304 00 38 90 Seminativo € 12,05 € 22,10Il mappale risulta intestato a: FANTELLI GIUSEPPE; proprietà per 1/1.b) CONFINIcomune di Lugagnano Val d’Arda:• il mappale pignorato n° 240 (N.C.T.) del Fg. 43 confina a nord con ragioniCrippa Marco o successi e ad est con ragioni Crippa Marco o successi e adovest con ragioni Parisi Beniamino e Pasqualino o successi;comune di Morfasso:• il mappale pignorato n° 304 (N.C.T.) del Fg. 3, confina a sud-ovest conragioni Chinosi Antonio e Luigi o successi, a est con ragioni PedrettiGiuseppa, Ponticelli Gianfranco, Gianluigi e Lucia o successi e a nordovestcon ragioni Ponticelli Gianfranco, Gianluigi e Lucia o successi;c) DESCRIZIONEIl sopraccitato bene immobile (mappale n° 240 del Fg. 43) ubicato in agro delcomune di Lugagnano Val d’Arda (Pc), è raggiungibile percorrendo la StradaProvinciale n° 14 in direzione San Michele. Dopo circa 3 km dall’abitato diRustigazzo, superata la Loc. Carignone si svolta a sinistra su strada comunaleseguendo le indicazioni Monte di Velleia. Raggiunta la Loc. Monte di Velleiail bene immobile pignorato è limitrofo alla sopraccitata strada ed è di seguitodescritto:Fabbricato rurale (N.C.T.)

Pag. 6Comune di Lugagnano Val d’ArdaFg. 43, mapp. n° 240 con superficie complessiva di circa 94 m 2 : trattasi di unfabbricato rurale fatiscente.L’immobile oggetto di pignoramento è realizzato in pietra a vista ed ècostituito da due livelli fuori terra. L’accesso al piano terra è consentito davialetto di passaggio. È presente altresì una piccola cascina adiacenteall’abitazione.Attualmente i fabbricati, si presentano in pessime condizioni di uso emanutenzione. Si riscontrano importanti cedimenti a carico delle struttureportanti e sui muri che pregiudicano la sicurezza di persone e oggetti intransito nell’intorno dei due immobili. Si segnala che durante il sopralluogo,effettuato in data martedì 6 marzo 2007, non era presente l’esecutato opersona da Lui delegata pertanto non è stato possibile accedere all’internodell’abitazione.Il bene immobile pignorato (mappale n° 304 del Fg. 3) ubicato in agro delcomune di Morfasso (Pc), è raggiungibile percorrendo la Strada Provinciale n°14 in direzione San Michele. Dopo circa 5 km dall’abitato di Rustigazzo,superata la Loc. Carignone si svolta a destra su strada comunale seguendo leindicazioni La Cà Pedrini. Raggiunta la Loc. La Cà il bene immobilepignorato è sito a circa 150 metri dalla sopraccitata, proseguendo su stradaprivata sterrata ed è di seguito descritto:Terreno (N.C.T.)Comune di MorfassoFg. 3 mappale n°: 304 per una superficie catastale complessiva di 3.890 m 2 .Trattasi di terreno agricolo a giacitura collinare. Attualmente è incolto, con

Pag. 7natura silvestre, non risulta recintato.d) ESTREMI DELL’ATTO DI PROVENIENZADa visure effettuate presso l’ufficio del catasto di Piacenza i sopraccitati benisiti nei comuni di Lugagnano Val d’Arda e Morfasso, derivano dai seguentiatti di provenienza:comune di Lugagnano Val d’Arda:• il mappale pignorato n° 240 (N.C.T.) del Fg. 43 intestato a FANTELLIGIUSEPPE; PROPRIETÀ PER 1/1 deriva da DECRETO (DISPOSIZIONI DELLEAUTORITÀ) DEL 30/03/1996 VOLTURA N° 5268 .1/2005 IN ATTI DAL17/05/2005 (PROTOCOLLO N° PC0040981 REPERTORIO N° 1605;comune di Morfasso:• il mappale pignorato n° 304 (N.C.T.) del Fg. 3, intestato a FANTELLIGIUSEPPE; PROPRIETÀ PER 1/1 deriva da DECRETO (DISPOSIZIONI DELLEAUTORITÀ) DEL 30/03/1996 VOLTURA N° 5269 .1/2005 IN ATTI DAL17/05/2005 (PROTOCOLLO N° PC0040981 REPERTORIO N° 1605;e) CORRISPONDENZA DEI BENI CON L’ATTO DI PIGNORAMENTOI beni immobili oggetto di pignoramento, specificati al punto 1) a)corrispondono sia catastalmente sia come quote di proprietà a quanto riportatonella trascrizione di pignoramento successivimante riportata.5) STATO DI POSSESSO DEL BENE, ESISTENZA DI CANONI,AFFITTI, SERVITU', ECC...Relativamente ai beni oggetto di pignoramento NON RISULTANO occupatida terzi, né sono in essere canoni, affitti, ecc. Si precisa che al sopralluogoNON ERA PRESENTE il Sig. Fantelli Giuseppe.6) REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE

Pag. 8In relazione alla Legge 151/75 e in base alle indagini effettuate pressol’ufficio anagrafe del Comune di Morfasso risulta che il Sig. Fantelli Giuseppesia coniugato con la Sig.ra Negri Silvana in regime patrimoniale diseparazione legale dei beni.7) ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI A CARICODELL’ACQUIRENTEa) TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI NELL’ULTIMO VENTENIOVengono di seguito riportate le trascrizioni ed iscrizioni registrate nell’ultimoventennio presso l’Agenzia del Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare diPiacenza, relativamente ai beni oggetto di pignoramento.L’aggiornamento è riferito alla data del 12/02/2007:1. TRASCRIZIONE N° 5754 DEL 16/07/1991 – n° generale 7105NATURA: ATTO TRA VIVI - DIVISIONEDel 16/06/1991 – n° repertorio 224437 – Pubblico Ufficiale Fermi PietroA FAVORE DI: FANTELLI GIUSEPPEPer 1/3 della NUDA PROPRIETA’Per 2/3 della PIENA PROPRIETA’Sull’unità negoziale n° 1 composta da:• FABBRICATISiti in Lugagnano Val d’ArdaDistinti al NCT foglio 43 mappale n° 240• TERRENIsiti in Morfasso:distinti al NCT foglio 3 mappale n° 304CONTRO: FANTELLI ANNA

Pag. 9Rispettivamente per 12/288 della NUDA PROPRIETA’e 24/288 della PIENA PROPRIETA’;CONTRO: FANTELLI ASSUNTARispettivamente per 12/288 della NUDA PROPRIETA’e 24/288 della PIENA PROPRIETA’;CONTRO: FANTELLI CARLARispettivamente per 12/288 della NUDA PROPRIETA’e 24/288 della PIENA PROPRIETA’;CONTRO: FANTELLI GIANPIERORispettivamente per 12/288 della NUDA PROPRIETA’e 24/288 della PIENA PROPRIETA’;CONTRO: FANTELLI GIUSEPPERispettivamente per 12/288 della NUDA PROPRIETA’e 24/288 della PIENA PROPRIETA’;CONTRO: FANTELLI MARIARispettivamente per 12/288 della NUDA PROPRIETA’e 24/288 della PIENA PROPRIETA’;CONTRO: FANTELLI UMBERTORispettivamente per 12/288 della NUDA PROPRIETA’e 24/288 della PIENA PROPRIETA’;CONTRO: COTZA ANNARispettivamente per 4/288 della NUDA PROPRIETA’e 8/288 della PIENA PROPRIETA’;CONTRO: FANTELLI KATIUSCIARispettivamente per 2/288 della NUDA PROPRIETA’

Pag. 10e 4/288 della PIENA PROPRIETA’;CONTRO: FANTELLI PAOLORispettivamente per 2/288 della NUDA PROPRIETA’e 4/288 della PIENA PROPRIETA’;CONTRO: FANTELLI CLAUDIORispettivamente per 2/288 della NUDA PROPRIETA’e 4/288 della PIENA PROPRIETA’;CONTRO: FANTELLI MARIA CRISTINARispettivamente per 12/288 della NUDA PROPRIETA’e 24/288 della PIENA PROPRIETA’;2. TRASCRIZIONE N° 2884 DEL 11/04/1996 – n° generale 3817NATURA: ATTO TRA VIVI – DONAZIONE ACCETTATADel 30/03/1996 – n° repertorio 185371 – Pubblico Ufficiale Chiappa AldoA FAVORE DI: Fantelli IleanaPer 1/1 della PIENA PROPRIETA’Sull’unità negoziale n° 1 composta da:• FABBRICATO RURALEsito in comune di Lugagnano Val d’Arda:distinto al NCT foglio 43 mappali n° 240• TERRENOsito in comune di Morfasso:distinto al NCT foglio 3 mappale n° 304CONTRO: Fantelli GiuseppeRelativamente all’unità negoziale n° 1 per 1/1 della PIENAPROPRIETA’

Pag. 113. TRASCRIZIONE N° 1923 DEL 22/02/2001 – n° generale 2436NATURA: DOMANDA GIUDIZIALE – ACCERTAMENTO SIMULAZIONE ATTIDel 15/02/2001 – n° repertorio 2041 – Pubblico Ufficiale TribunaleA FAVORE DI: BANCA DI PIACENZA SCRL PER AZIONISull’unità negoziale n° 1 composta da:• FABBRICATO RURALEsito in comune di Lugagnano Val d’Arda:distinto al NCT foglio 43 mappali n° 240• TERRENOsito in comune di Morfasso:distinto al NCT foglio 3 mappale n° 304CONTRO: Fantelli Giuseppe e Fantelli Ileana4. ANNOTAZIONE N° 704 DEL 08/04/2005 – n° generale 5572NATURA: ATTO GIUDIZIARIO - NULLITA’Del 23/03/2005 – n° repertorio 1605 – Pubblico Ufficiale TribunaleAtto originario: ATTO TRA VIVI – DONAZIONE ACCETTATA DEL 11/04/1996N° DI REGISTRO PARTICOLARE N° 2884A FAVORE DI: Fantelli IleanaCONTRO: Fantelli GiuseppeSui beni immobili pignorati RISULTA l’esistenza di formalità che resterannoa carico dell’acquirente ed in particolare è in essere un diritto di usufrutto afavore dei soggetti sopraccitati per le relative quote esplicitate.b) VINCOLI O ONERISui beni immobili pignorati RISULTANO l’esistenza di vincoli o oneri cheresteranno a carico dell’acquirente, in particolare i PRG vigenti dei comuni

Pag. 12classificano:- il mappale n° 240 del foglio 43 (comune di Lugagnano Val d’Arda),come “zona omogenea A”. La normativa vigente lo inserisce nel centrostorico e ne impedisce l’attività edificatoria di ampliamento, ma non ilrecupero e conservazione del volume esistente;- il mappale n° 304 del foglio 3 (comune di Morfasso) come “parte inzona di rispetto al metanodotto (art. 22), zona agricola di alta collina (art. 59)”al quale è legato un vincolo di inedificabilità lungo la fascia di rispetto delmetanodotto specificamente di 20 metri sul lato sinistro + 20 metri sul latodestro dell’asse della tubazione;- il mappale n° 304 del foglio 3 (comune di Morfasso) come “area difrana attiva non perimetrata (art. 9) NORMA PAI VIGENTE” al quale èlegato un vincolo di inedificabilità, normato dal piano per l’assettoidrogeologico del territorio, esteso a qualsiasi soggetto fisico o giuridico.8) ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI NONOPPONIBILI ALL’ACQUIRENTESui beni immobili pignorati NON RISULTA l’esistenza di vincoli o oneri chesaranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente.9) REALIZZAZIONE DELL'IMMOBILE E LICENZE EDILIZIEDal certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dall’Ufficio Tecnico delComune di Lugagnano Val d’Arda in data 09/06/2006, il bene pignoratorisulta inserito nel P.R.G. vigente come segue:- foglio 43 mappale n° 240: zona omogenea A.CONFORMEMENTE a quanto visionato durante il sopralluogo.Dal certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dall’Ufficio Tecnico del

Pag. 13Comune di Morfasso in data 08/06/2006, il bene pignorato risulta inserito nelP.R.G. vigente come segue:- foglio 3 mappale n° 304: parte in zona di rispetto al metanodotto(art. 22), zona agricola di alta collina (art. 59).- foglio 3 mappale n° 304 (norma PAI vigente): area di frana attivanon perimetrata.CONFORMEMENTE a quanto visionato durante il sopralluogo.Il fabbricato rurale di vecchia realizzazione è stato oggetto di controlli dellecopie delle concessioni edilizie presso l’Ufficio Tecnico del Comune diLugagnano Val d’Arda risulta quanto segue:- non sono protocollate C.E., in quanto l’immobile è stato probabilmenterealizzato prima del 1965.10) STIMA DEL BENEIl procedimento di stima seguito è del tipo sintetico comparativo, mediante ilquale il valore del bene da stimare risulta dal confronto con quello di altri benisimili, recentemente oggetto di stima e/o compravendita e siti nella stessazona.Da una indagine di mercato svolta in occasione del presente pignoramento si èpervenuti alla seguente valutazione del bene:- fabbricato rurale: € 20.000,00 ( € ventimila/00).- terreno: € 1.000,00 ( € mille/00).Per un totale di € 21.000,0011) CONCLUSIONIa) PLANIMETRIASi allega planimetria catastale degli immobili pignorati.

Pag. 14b) RIEPILOGOSi espongono, sinteticamente per ciascun lotto: comune di ubicazione,frazione, via o località, dati catastali, confini.I beni pignorati sono siti nel comune di Lugagnano Val d’Arda e nel comunedi Morfasso, riscontrabili in catasto come segue:Al N.C.T. del comune di Lugagnano Val d’Arda il bene è così censito:UNITA’ IMMOBILIARIFg. Num. ha are ca Qualità43 240 00 00 94 Fabb. RuraleRedditodominicaleRedditoagrarioAl N.C.T. del comune di Morfasso il bene è così censito:UNITA’ IMMOBILIAREFg. Num. ha are ca QualitàRedditodominicaleRedditoagrario3 304 00 38 90 Seminativo € 12,05 € 22,10CONFINIcomune di Lugagnano Val d’Arda:• il mappale pignorato n° 240 (N.C.T.) del Fg. 43 confina a nord con ragioniCrippa Marco o successi e ad est con ragioni Crippa Marco o successi e adovest con ragioni Parisi Beniamino e Pasqualino o successi;comune di Morfasso:• il mappale pignorato n° 304 (N.C.T.) del Fg. 3, confina a sud-ovest conragioni Chinosi Antonio e Luigi o successi, a est con ragioni PedrettiGiuseppa, Ponticelli Gianfranco, Gianluigi e Lucia o successi e a nord-

Pag. 15ovest con ragioni Ponticelli Gianfranco, Gianluigi e Lucia o successi;c) ELENCO TRASCRIZIONI DEI PIGNORAMENTI E DELLEISCRIZIONI IPOTECARIEVengono di seguito riportate le trascrizioni dei pignoramenti ed iscrizioniipotecarie registrate nell’ultimo ventennio presso l’Agenzia del Territorio –Servizio Pubblicità Immobiliare di Piacenza, relativamente ai beni oggetto dipignoramento.L’aggiornamento è riferito alla data del 12/02/2007:1. TRASCRIZIONE N° 5300 DEL 24/05/2006 – n° generale 8207NATURA: ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE DERIVANTE DA VERBALEPIGNORAMENTO IMMOBILIDel 09/05/2006 – n° repertorio 1930 – Ufficiale Giudiziario - PiacenzaA FAVORE DI: BANCA DI PIACENZA SOCIETA’ COOPERATIVA PERAZIONIPer 1/1 della PIENA PROPRIETA’Sull’unità negoziale n° 1 composta da:• FABBRICATO RURALEsito in comune di Lugagnano Val d’Arda:distinto al NCT foglio 43 mappali n° 240• TERRENOsito in comune di Morfasso:distinto al NCT foglio 3 mappale n° 304CONTRO: Fantelli GiuseppeRelativamente all’unità negoziale n° 1 per 1/1 della PIENAPROPRIETA’

Pag. 1612) REPERTO FOTOGRAFICOViene di seguito allegato reperto fotografico dei luoghi e degli immobilioggetto di pignoramento acquisito durante il sopralluogo compiuto in data06/03/2007.Montanaro, martedì 6 marzo 2007IL C.T.U.Dr. FABIO ZAFFIGNANIAGRONOMO

Pag. 17ELENCO ALLEGATI11) – a) Planimetrie catastali

Pag. 18NCT Comune Lugagnano Val d’Arda – Fg 43 Mapp. n° 240.

Pag. 19NCT Comune Morfasso – Fg 3 Mapp. n°304.

Pag. 2012) Reperto fotograficoFoto n 1 – Fabbricato ruraleFoto n° 2 – Fabbricato RuraleFoto n° 3 – Cascina

Pag. 21Foto n° 4 - TerrenoFoto n° 5 - Terreno