Acli Trentine NOVEMBRE 2007

casa e territorioa cura di LUCA OLIVERA DOMANDA RISPONDOCome difendersi dai contrattiNell’ottobre del 2003 ho stipulatoun contratto di locazionelibero “4 + 4”. Nel contratto è statainserita la seguente clausola “Il canonesarà aggiornato ogni anno nellamisura del 75% della variazione assolutain aumento dell’indice dei prezzi al consumoaccertato dall’Istat.” Fino ad ora nessunaumento mi è mai stato richiesto, ma in questigiorni mi è giunta una lettera con la qualemi si comunica l’aumento del canone e mi sichiedono gli arretrati dall’inizio del contratto.E’ corretto tale comportamento? Devo pagarele somme richieste?La Legge 431 del 1998 ha riformato le regoleper l’adeguamento Istat dei contrattidi locazione ad uso abitativo. In particolaretale nome ha introdotto la possibilitàdi inserire clausole con le quali prevederel’ammontare e le modalità di pagamentodell’incremento del canone. Il limite massimoconsentito, essendo un adeguamento alcosto della vita, è la percentuale registratadall’Istat ed indicata dall’indice FOI (indicedi aumento dei prezzi per le famiglie deglioperai e degli impiegati) relativo al meseprecedente quello di inizio del contratto.Nel caso prospettato si può ritenere correttala richiesta del proprietario di adeguare ilcanone di locazione con la percentuale ricavatadalla somma degli indici Istat registratidal settembre 2004 al settembre 2007. Ilcanone di ottobre 2008 dovrà quindi esserepagato con tale maggiorazione. La richiestadovrebbe essere stata fatta con letteraraccomandata ed il diritto di percepire ilcanone adeguato scatta a partire dal mesesuccessivo tale richiesta.Non è invece riconosciuta al proprietariola possibilità di richiedere gli arretrati perle richieste di adeguamento non fatte inpassato.Su specifica richiesta del proprietario hostipulato un contratto transitorio delladurata di dodici mesi. Essendo ormaiprossima la scadenza ed essendofinora state onorate tutte leclausole contrattuali, il pro-prietario mi chiede se voglio stipulare un nuovocontratto per un altro anno. Avendo letto chei contratti transitori non si possono rinnovaremi chiedo se accettando la proposta del mioproprietario sarei in possesso di un contrattoregolare o meno. Potete rispondermi?La legge 431 del 1998 (articolo 5) ha introdottola possibilità di stipulare contratti di naturatransitoria della durata minima di un mese emassima di diciotto mesi. Tali contratti possonoessere stipulati solo in presenza di situazioniche giustificano la transitorietà. In particolareè richiesto che nel contratto venganoriportate le motivazioni che hanno indottole parti a stipulare un contratto di duratainferiore al normale*. Le motivazioni possonoessere sia del proprietario che dell’inquilinoe devono essere dimostrabili in manieraoggettiva. Ad esempio è considerata validauna motivazione legata ad una permanenzatemporanea dell’inquilino per la stipula di uncontratto di lavoro a tempo determinato, oppurela necessità di un proprietario di adibirel’appartamento, temporaneamente locato,ad abitazione propria o dei figli.Come detto, il contratto può inizialmente esserestipulato per una durata variabile da unoa diciotto mesi, e se inizialmente la durata èinferiore a quella massima, il contratto potràessere rinnovato senza però superare i diciottomesi complessivi. Quindi sono considerativalidi tre contratti tra lo stesso locatore econduttore ciascuno di sei mesi, mentre nonè consentita la stipula di due contratti ciascunodi un anno, come nel caso prospettato. Nelcaso si proceda comunque alla conclusionedi un nuovo contratto, il conduttore può staretranquillo: il contratto è valido. Il problemariguarda quindi non la validità del contrattoma la sua durata reale. Infatti, nel caso sidovesse impugnare il contratto (per sceltadell’inquilino, per uno sfratto, …) il giudicericondurrebbe i due contratti transitori di unanno ciascuno ad un unico contratto delladurata di quattro anni più quattro, con tuttele conseguenze del caso.* per normale si intende la durata dei contratti liberi quattroanni più quattro.ACLI trentinenovembre 200717