NIZZA: UNO SGUARDO AL MERCATO IMMOBILIARE - UBI Banca

NIZZA: UNO SGUARDO
AL MERCATO IMMOBILIARE
LA DOMANDA È SEMPRE ALTA; NEGLI ULTIMI 12 MESI,
I PREZZI SONO SALITI DEL 16%.
Gli italiani hanno sempre amato la Costa
Azzurra, e Nizza in particolare.
La Banca Regionale Europea è operativa
a Nizza, da oltre un anno, con la propria
filiale di avenue de Suède 5, con ottimi
risultati, e si sta posizionando sul mercato
locale come la banca di riferimento
per la clientela italiana. Nel quadro dei
programmi di espansione nel dipartimento
delle Alpi Marittime, la prima ipotesi di
nuova apertura riguarda la vicina Mentone.
La clientela richiede alla banca finanziamenti
e servizi collegati all’acquisto
e alla gestione dgeli immobili; è il motivo
per cui Rassegna riassume i risultati
di un recente studio pubblicato su
“Le Nouvel Observateur”, con particolare
riferimento al mercato immobiliare
di Nizza.
Nizza è da sempre la città della Costa Azzurra
più amata dagli italiani, molti dei quali vi possiedono
o contano di acquistarvi una residenza
secondaria. Negli ultimi 12 mesi il mercato
immobiliare ha registrato un aumento dei prezzi
pari al 16%, dovuto ad una forte domanda che
supera l’offerta. Secondo l’autorevole fonte
“Perval-Notaires de France”, a Nizza questi
sono i valori aggiornati al mese di novembre:
• prezzo medio al m 2: 2.274 euro
• prezzo di vendita medio di un immobile:
128.200 euro
• Tipologia più richiesta: 2 stanze
(31% delle vendite).
Nel dipartimento delle Alpi Marittime, gli
acquirenti stranieri rappresentano il 18,9%
del mercato e sono concentrati soprattutto su
Nizza e sul litorale est (Mentone), dove pesano
rispettivamente per il 21,9% e per il 49,9%.
Complessivamente, tra gli stranieri, gli italiani
sono in maggioranza, con il 10,1%, seguiti
dagli inglesi al 3,0% e dai monegaschi allo 0,8%.
I parigini preferiscono invece investire nelle
zone di Cannes e di Antibes. In una recente
intervista al settimanale “Le Nouvel
Observateur”, Janine Gilletta, presidente della
Chambre régionale des notaires des Alpes
Maritimes, ha affermato che “l’incremento
dei prezzi è legato alla situazione del mercato
immobiliare europeo e mondiale. Negli ultimi
cinque anni i prezzi sono aumentati dell’80%
nel Regno Unito e del 99% nei Paesi Bassi.
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Benché i prezzi siano molto saliti nelle Alpi
Marittime, il mercato rimane attrattivo per
numerosi stranieri. Il Sud della Francia ha
anche la caratteristica di costituire un investimento
con un contenuto di piacere-evasione.
In un primo tempo, si affitta; poi
si pensa di venire ad abitare. Tanto più che
le compagnie aeree low-cost consentono
di spostarsi a costi minimi e Internet facilita
il lavoro a distanza. A tutto ciò occorre aggiungere
un altro fenomeno: la transumanza della
popolazione francese dal nord verso il sud.
Nei prossimi dieci anni, nelle Alpi Marittime
la popolazione dovrebbe aumentare del 20%”.
A giudizio di Janine Gilletta, una diminuzione
dei prezzi è piuttosto improbabile, in considerazione
della limitata disponibilità di immobili.
Le fotografie di Enrico
Formica su Nizza
pubblicate ad
illustrazione di questo
servizio, sono tratte
dal libro “Nizza 360°”
di Jean Siccardi,
edito da Priuli & Verlucca,
editori, per gentile
concessione della
casa editrice.

Secondo “Le Nouvel Observateur”, nel settore
degli immobili Nizza è la città francese più
cara. L’incremento dei prezzi rende sempre
più difficile l’accesso alla proprietà ai residenti
locali, che tendono a spostarsi verso le zone
dell’entroterra; i programmi di grandi lavori
pubblici in corso di attuazione, a partire dalla
costruzione di una rete tramviaria, comportano
la valorizzazione degli immobili nelle zone
che avranno i collegamenti migliori.
Le autorità amministrative stanno sperimentando
nuove formule per risolvere il problema;
ad esempio, rendere disponibili aree edificabili
di proprietà pubblica a valori di molto
inferiori a quelli di mercato, vincolando
i costruttori a riservare la vendita ai francesi
che svolgano attività lavorativa a Nizza.
Con questa formula, è prevista la realizzazione
di un programma che prevede 90 alloggi su
un terreno comunale situato nelle vicinanze
del centro congressi Acropolis.
L’acquisto di immobili a Nizza continua
ad essere un ottimo investimento, a maggior
ragione in considerazione del fatto che
è possibile avere mutui a lunga scadenza,
a condizioni vantaggiose e con formule
personalizzate; l’offerta delle diverse formule
di mutuo è tale da lasciare solo l’imbarazzo
della scelta.
Dall’alto:
il mercato dei fiori
nel cours Saleya;
la Cattedrale
di Santa Reparata,
gioiello d’arte
barocca.
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I PREZZI, ZONA PER ZONA
COLLINE OVEST
2000- 4.500 euro/m 2
La zona ad ovest di Nizza ha avuto negli ultimi vent’anni
un forte sviluppo; alle coltivazioni di fiori si sono
sostituiti insediamenti residenziali. Di facile accesso
dall’autostrada A8, le colline attirano i giovani attivi,
che trovano dei prezzi ancora abbordabili, a condizione
di stare lontani dalla Corniche Fleurie. In media,
gli immobili vecchi si vendono a 2.121 euro al m 2.
Possono superare i 3.000 euro in prossimità della
Lanterne e del boulevard Napoleone III, e sfiorano
i 4.500 euro nelle belle costruzioni recenti con parco
e piscina. Villette gemelle di 4 stanze con giardino,
a Fabron si trovano a partire da 400.000 euro.
PROMENADE DES ANGLAIS
2.500- 4.000 euro/m 2
I prezzi sono assai lontani rispetto alla Croisette di
Cannes, a causa del traffico automobilistico, ma tra due
anni, grazie alla conclusione di alcuni importanti progetti
di viabilità, la situazione dovrebbe molto migliorare.
Dall’inizio dell’anno vi è una certa stagnazione nei prezzi
degli appartamenti con 3-4 stanze; salgono quelli degli
studio, molto ricercati dagli investitori della Europa
del nord. La Promenade des Anglas si può suddividere
in tre settori, dal più caro, vicino al centro, al meno
caro, verso l’aeroporto. Tra i numeri 1 e 147 il prezzo
medio è di 4.000 euro al m2 per gli appartamenti a 3
e 4 stanze, e di 230.000 euro per uno studio di 40 m 2;
può variare in funzione della qualità dell’immobile.
Tra i numeri 147 e 229, i pressi scendono in media
a 3.500 euro al m2 per 3 o 4 stanze e a 170.000 euro
per uno studio. Oltre, scendono ancora a 2.500 euro
al m 2 per un appartamento grande e a 140.000 euro
per uno studio.
CENTRO CITTÀ.
2.000 - 4.000 euro/m 2
Si ritiene che attualmente il parco immobiliare del centro
città sia di proprietà dei nizzardi per il 75% e degli
stranieri per il 25%; sta diventando sempre più il luogo
di una clientela agiata proveniente dall’Italia e, sempre
più, dai paesi anglo-sassoni e della Europa del nord, che
si compera un pied à terre. Il prezzo medio di immobili
vecchi è di circa 2.000 euro al m 2, ma nel pieno centro,
tra la costa e boulevard Victor Hugo, a nord, l’avenue
Jean Medicin ad est e boulevard Gambetta ad ovest,
variano da 2.500 a 4.000 euro al m 2 per gli appartamenti
grandi e da 3.000 a 4.000 euro al m 2 per gli
studio e i bilocali.
VIEUX NICE
1.525 – 6.000 euro/m 2
I prezzi sono molto saliti, e spesso non sono più
alla portata dei nizzardi. Il quartiere è molto vivo
ed apprezzato sia dai locali che dagli stranieri, in
particolare la zona di Cours Saléya. Il prezzo medio
è intorno a 2.300 euro al m 2. Parte da 1.525 euro
al m 2, per un alloggio situato al primo piano, esposto
ad est, sopra un pub rumoroso, ma può superare i
6.000 euro al m 2 per un alloggio con terrazza situato
in rue des Ponchettes, vicino al mare.
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NICE EST
1.300 - 3.000 euro/m 2
Nel 2006 la nuova linea 1 dei tram collegherà Nizza est
ai quartieri nord, attraversando il centro della città; tutta
la zona ne sarà presumibilmente valorizzata. I prezzi di
questo vecchio quartiere popolare hanno già cominciato
a salire. Tra il porto e la stazione di Riquier, la zona
più ricercata per la vicinanza al mare e al Vieux Nice,
variano tra 1.800 e 2.300 euro al m 2, negli immobili
vecchi di tipo nizzardo. In quelli recenti, tra 2.300 e
3.000 euro al m 2. Oltre la stazione di Riquier, gli alloggi
si vendono tra 1.500 e 2.000 euro al m2; oltre la piazza
di Saint-Roch, variano da 1.900 euro a 1.300, verso
Saint Charles.
MONT BORON
5.000 – 7.000 euro/m 2
E’ la zona più cara, a causa della domanda degli stranieri
provenienti dall’Europa del nord, pronti a pagare
prezzi molto alti per beneficiare della tranquillità
e della vista sul mare. Verso la parte bassa del Mont
Boron i prezzi scendono a circa 3.000 euro al m 2, per
alloggi con semplice vista sulla città; per quanto riguarda
le costruzione in stile Belle Epoque, la soglia di ingresso
è spesso di un milione di euro.
CIMIEZ
2.700 – 6.000 euro/m 2
Il quartiere, in collina, è tra i più apprezzati dai nizzardi,
per la calma ed il verde dell’ambiente. Il prezzo può
variare da 2.700 euro, per un piccolo alloggio in un
edificio anonimo, e salire fino a 6.000 euro al m 2 per
un appartamento con terrazza esposta al sole, in un
edificio moderno.
NICE NORD
1.400 – 3.500 euro/m 2
Il quartiere è abitato essenzialmente dalla popolazione
attiva locale, ed i prezzi sono ancora abbordabili, pur
essendo saliti nelle zone più vicine alla linea di tram
in fase di realizzazione. Variano tra i 1.400 euro al m 2
negli immobili nizzardi in posizione mediocre e superano
i 3.500 euro al m2 nelle costruzioni recenti.

La tabella, ripresa da “Le Nouvel Observateur” n.2077,
fa riferimento all’”Argus 2004 du Logement”, basato
sulle transazioni effettivamente realizzate e registrate
dalla Fnaim e dai Notai di Francia.
Consente di determinare il valore al metro quadrato
di un appartamento libero, senza garage, in funzione
di quattro criteri.
La localizzazione.
L’età o lo stato dell’immobile.
Tiene conto della data della costruzione e dello stato
attuale dell’immobile, sulla base di tre tipologie:
• recente: immobile con meno di dieci anni;
• ristrutturato: costruzione di prima del 1948 ma
aggiornato in base alle norme attuali;
• vecchio: costruzione di prima del 1948, e anche
successiva ma non messa a norma, e immobili
non ancora ristrutturati.
La forbice dei prezzi.
Risulta dalla valutazione dello stato dell’immobile,
del suo ambiente e del livello di confort interno.
Massimo: grande confort e ottima posizione (bel quartiere,
vicino a un monumento, un parco, un giardino);
minimo: confort standard o senza grandi lavori da
effettuare; posizione meno favorevole ma accettabile.
La dimensione dell’appartamento.
• S - 2st: comprende gli studio e i bilocali, che sono
trattati a prezzi molto spesso simili.
• 3st: tre stanze.
• 4st: quattro stanze.
• 5 st+: i grandi appartamenti di 5 stanze o più.
Più dettagliate verifiche possono essere effettuate
consultando su Internet l’Argus du Logement:
www.nouvelobs.com.
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A poco più di un anno dall’apertura della
filiale della Banca Regionale Europea
a Nizza, quale bilancio?
Un bilancio davvero positivo. Abbiamo
attualmente circa 1200 clienti e siamo
la banca italiana di riferimento a Nizza.
Vi proponete di attirare non solo una
clientela di italiani che hanno una
residenza secondaria a Nizza o un’attività
sulla Costa Azzurra, ma anche dei francesi,
privati, artigiani e commercianti? Avete
raggiunto questo obiettivo? Qual è la
percentuale della clientela francese?
Ci proponiamo di essere al servizio della
clientela italiana come di quella francese.
In questo primo anno abbiamo registrato
una forte prevalenza di clienti italiani, ed
è normale, in quanto sono moltissimi i
cuneesi e, in generale, i piemontesi ed i
lombardi che hanno casa a Nizza o sulla
Costa Azzurra. La Banca Regionale Europea
consente loro di aprire il conto a Nizza, e
di operare su di esso direttamente dall’Italia,
e questa è una grande comodità, soprattutto
nella gestione degli adempimenti legati alla
proprietà immobiliare. Inoltre, la banca offre
un’ampia gamma di finanziamenti, per
l’acquisto di immobili. Naturalmente, per
LA BRE È LA BANCA ITALIANA
DI RIFERIMENTO A NIZZA
CORDIALITÀ E TRASPARENZA,
1.200 CLIENTI E TANTI PROGETTI PER IL FUTURO
66 • RASSEGNA N. 18 INVERNO 2004/2005
Il quotidiano
Nice Matin
dà la parola
alla signora
Wally Favre,
direttrice
della filiale.
Rassegna
riprende il
testo della
recente
intervista.
noi la clientela francese è molto importante,
con particolare riferimento proprio ai privati,
agli artigiani, ai commercianti; gran parte
dei nostri collaboratori a Nizza è composto
da francesi, che conoscono perfettamente
il mercato. La clientela francese è di circa
il 10%, ed è in crescita.
Ci sono prodotti bancari su cui siete più
competitivi rispetto alle banche francesi,
accusate dalle associazioni dei consumatori
di praticare sui servizi tariffe troppo
alte e di mancare di trasparenza?
Per quanto riguarda le tariffe, riteniamo di
essere competitivi, e comunque non lontani
dalla media; il nostro valore aggiunto sta
nella qualità del rapporto con il cliente,
che sa di trovare da noi accoglienza cordiale,
rapidità nel servizi, rapidità nelle decisioni.
La trasparenza fa parte dei valori della
nostra cultura aziendale; proprio nei giorni
scorsi, in Italia, la Banca Regionale Europea
ha ottenuto da società di certificazione
indipendenti il massimo riconoscimento
di qualità, sotto questo profilo.
Siamo molto competitivi, ad esempio,
nell’offerta di finanziamenti per l’acquisto
di immobili, e la clientela dimostra di
apprezzarlo.

LUNDI 20 DECEMBRE 2004
Gli italiani sono meno presenti sul mercato
immobiliare della Costa Azzurra dopo
che hanno avuto la possibilità di far
rientrare i capitali in Italia senza essere
troppo penalizzati dal fisco, ma anche
perché l’economia italiana attraversa
un momento difficile. Questo ha avuto
dei riflessi sulla vostra attività sulla
Costa Azzurra?
Non particolarmente. L’interesse degli italiani
per l’acquisto di residenze secondarie a Nizza
e sulla Costa Azzurra è costante. I prezzi
sono molto aumentati e l’offerta limitata,
ma il mercato è tornato in movimento.
Avete progetti di apertura di altre filiali
nelle Alpi Marittime o più in generale
nella regione Provence-Alpes Maritimes?
Certamente i nostri orizzonti francesi non
si limitano alla sola filiale di Nizza.
Stiamo valutando alcune possibilità di nuove
aperture, in primo luogo a Mentone, dove la
presenza italiana è particolarmente importante.
67 • RASSEGNA N. 18 INVERNO 2004/2005