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Comune di Castelfranco di Sotto
(Pisa)
Piano di Lottizzazione
aree conciarie
all'interno del
"MACROLOTTO INDUSTRIALE"
Adottato con Del. C.C. n.123 del 25.11.98
Approvato con Del. C.C. n. 40 del 31.03.99
Luglio 1998
NORMATIVA TECNICA DI ATTUAZIONE
VARIANTE -1-

Indice Generale degli Argomenti
articolo argomento pagina
ART. 1 Contenuto del progetto generale e
normativa di attuazione
ART. 2 Zonizzazione 6
ART. 3 Macrolotto 6
ART. 4 Aree di parcheggio pubblico 8
ART. 5 Aree a verde pubblico 9
ART. 6 Aree di rispetto manufatti edilizi esistenti 10
COMUNE DI CASTELFRANCO DI SOTTO
PROGETTO GENERALE
SECONDO INTERVENTO - AREE D2 CONCIARIE
ART.1 CONTENUTO DEL PROGETTO E NORMATIVA DI ATTUAZIONE
Il progetto di VARIANTE del Piano di Lottizzazione delle "aree conciarie" si
compone dei seguenti elaborati :
2 - (vl2-nta.doc)
3

Tav.1 Elenco Tavole
Tav.2 Collegamento alla viabilità Sovracomunale scala 1:5.000 - invariata -
Tav.3 Localizzazioni aree sul territorio scala 1:2.000 - variante -
Tav.4 Planimetria Catastale con linee di progetto scala 1:2.000 -variante-
Tav.5 Elenco Proprietà interessate -variante-
Tav.6 Piano di Lottizzazione porzione "A" e porzione "B" planimetria di
progetto scala 1:1000 e tabelle dei lotti -variante-
Tav.7 Inquadramento generale delle aree del MACROLOTTO scala 1:2000 -
integrativa-
Tav.8 Piano di Lottizzazione porzione "A" e porzione "B" planimetria di
progetto scala 1:1000 e tabelle dei lotti "STATO SOVRAPPOSTO" -variante-
Tav.9 Verifica standards urbanistici porzione "A" e porzione "B" - planimetria
scala 1:2000 e tabelle -variante-
Tav.10 Schema impianto acquedotto civile scala 1:1000 -variante-
Tav.10/a Impianto acquedotto (particolari costruttivi) -variante-
Tav.11 Schema impianto acquedotto industriale scala 1:1000 -variante-
Tav.12 Schema impianto Telecom scala 1:1000 -variante-
Tav.12/a Impianto Telecom (particolari costruttivi) -variante-
Tav.13 Schema impianto gas metano scala 1:1000 -variante-
Tav.13/a Impianto gas metano (particolari costruttivi) -variante-
Tav.14 Schema impianto illuminazione pubblica scala 1:1000 -variante-
Tav.14/a Impianto illuminazione pubblica (particolari costruttivi) -variante-
Tav.15 Schema impianto fognatura bianca scala 1:1000 -variante-
Tav.15/a Impianto fognatura bianca (particolari costruttivi) -variante-
Tav.16 Schema impianto fognatura nera civile e industriale scala 1:1000
-variante-
Tav.16/a Impianto fognatura nera civile e industriale (particolari costruttivi)
-variante-
Tav.17 Sezioni stradali tipo (particolari 1:50) -variante-
Tav.18 Crocevia, viabilità principale e racchetta -variante-
Tav.19 Planimetria Generale scala 1:1000 con individuazione delle specie
arboree nelle aree filtro e nelle aree di parcheggio -variante-
Tav.20 Schedatura specie arboree previste nelle aree filtro e nelle aree di
parcheggio -invariato-
Tav.21 Strade di progetto, quote di scorrimento scatolare fognatura bianca -
planimetria scala 1:1000 -variante-
3 - (vl2-nta.doc)

Gli elaborati sopra elencati tengono conto dei seguenti punti vincolanti ai fini
dell'attuazione dello strumento urbanistico :
1) Il perimetro e la superficie complessiva sia per i due interventi presi
singolarmente (porzioni "A" e "B" del P.d.L.), che per l'intero intervento (Piano
di lottizzazione della "zona conciaria");
2) I due interventi prevedono delle superfici come di seguito specificato
Intervento "A" (zona D2 conciaria - comparto 1 - )
superficie complessiva di intervento mq 201.639
Intervento "B" (zona D2 conciaria - comparto 2 - )
superficie complessiva di intervento mq 179.370
Le suddette superfici comprendono i fabbricati esistenti inclusi nel P.d.L. e le
strade pubbliche esistenti e sono esclusi i fabbricati esistenti non inseriti nel
P.d.L.
Con il Piano di Lottizzazione - porzione del Macrolotto Industriale - sono stati
presentati due interventi in cui sono verificati gli standards urbanistici.
La verifica degli standards urbanistici di entrambi gli interventi (porzione "A"
del P.d.L. comprendente la zona conciaria D2 - comparto 1 - e porzione "B" del
P.d.L. comprendente la zona conciaria D2 - comparto 2 -) e' fatta nella Tav. 9
Le superfici complessivamente considerate per le due zone d'intervento, tenendo
quindi conto anche dei fabbricati esistenti non inseriti nel P.d.L., variano solo
lievemente rispetto al progetto approvato in conseguenza di una verifica più
specifica delle aree interessate.
Le differenze tra le quantità della Variante inserite nel "Piano di Lottizzazione"
rispetto al progetto approvato dal C.C. in data 27.7.1995, sono da imputare,
invece, alla minore superficie dei resedi annessi ai fabbricato esistenti.
Raffronto tra le superfici del progetto approvato e le superfici della variante :
Progetto approvato dal
C.C. il 27.7.1995
4 - (vl2-nta.doc)
Variante

a- area complessiva
d'intervento
b- aree fabbricati esistenti
esclusi dal P.d.L.
c- superf. nette di
intervento inserite
nel P.d.L. (a-b)
porzione "A"
P.d.L.
5 - (vl2-nta.doc)
Porzione "B"
P.d.L.
Porzione"A"
P.d.L.
Porzione"B"
P.d.L.
219.650 188.150 218.830 188.150
21.875 14.550 17.191 8.780
197.775
173.600
201.639
3) Le destinazioni d'uso delle AREE CONCIARIE sono le seguenti :
La zona è destinata all'attività "conciaria" ed a tutte le altre attività ad
essa inerenti e/o collegate, compreso magazzini di pellame, frigoriferi, ecc.
Sono inoltre ammesse la produzione, la preparazione e la
commercializzazione dei prodotti chimici relativi all'attività conciaria,
nonché tutte le attività previste nelle adiacenti "aree D/2 non conciarie
(comparti -3- e -4-)" dal momento in cui queste non avranno più Lotti
disponibili, nella suddetta area non conciaria ed in altre individuate dallo
strumento urbanistico vigente nelle aree del capoluogo.
4) La localizzazione, la destinazione ed il dimensionamento della rete viaria e
delle infrastrutture (strade e rispettivi allineamenti, piste ciclabili, parcheggi e
spazi di manovra).
La viabilità può essere adeguata nel tracciato per esigenze specifiche e
particolari che saranno concordate con l'Ufficio Tecnico del Comune di
Castelfranco di Sotto.
5) Le disposizioni e la tipologia delle piantagioni di alberi e delle sistemazioni
a verde.
ART. 2 - ZONIZZAZIONE
Il Progetto prevede l'organizzazione viaria e la suddivisione del territorio
secondo le zone individuate nel P.R.G. vigente :
a) Intervento "A" : Zona D2 conciaria - comparto 1 -
179.370

) Intervento "B" : Zona D2 conciaria - comparto 2 -
c) Aree a verde pubblico
d) Sedi viarie principali, percorsi e piazzali di manovra viabilità interna,
e) Aree di rispetto manufatti edili esistenti
f) I vari impianti comprendono tutti i servizi necessari ed in particolare:
Acquedotto civile ed industriale, fognatura nera civile ed industriale, ecc.
ART. 3 - MACROLOTTO
Nei vari interventi dovranno essere previste le realizzazioni di tipi edilizi con
caratteristiche omogenee, sia per impianto urbanistico sia per tipologie
architettoniche, sia per uso dei materiali da costruzione, al fine di rendere
apprezzabile in senso positivo il risultato d'insieme.
I fabbricati potranno all'occorrenza essere provvisti di una gronda aggettante per
non oltre ml 6,00 dal muro perimetrale, che non verrà conteggiata ai fini del
calcolo dell'indice di sfruttamento fondiario.
Detta gronda dovrà comunque avere la distanza minima di ml 3,00 dal confine.
Rimangono esclusi dai conteggi :
1) le CABINE ELETTRICHE;
Per le cabine elettriche si precisa che :
- è consentita la possibilità di variare la localizzazione ed il numero delle cabine
elettriche su richiesta dell'ENEL all'interno degli spazi pubblici del P.d.L.,
previo parere della Giunta Comunale.
- è data facoltà di costruire sui muri di cinta attestanti le strade, cabine private
per la fornitura di energia elettrica in media tensione in deroga agli standards
urbanistici compreso le distanze da strade, confini e fabbricati in quanto volumi
tecnici.
2) Possono essere realizzati in deroga agli standards urbanistici, fino ad una
superficie utile coperta pari al 7% della superficie copribile del lotto, con un
massimo di mq 150 utili escluso i muri, ed inoltre in deroga alle distanze da
strade, confini e fabbricati, tutti i VOLUMI TECNICI ivi compreso gli impianti
6 - (vl2-nta.doc)

di cogenerazione, centrali termiche, cabine elettriche, scale antincendio,
ascensori, montacarichi e tutti gli impianti per il trattamento delle acque reflue.
Possono essere realizzati in deroga agli standards urbanistici rientrando, in
quanto sopra previsto, rispettando le distanze da strade, fabbricati e confini, i
depositi di sostanze infiammabili.
I depositi di sostanze infiammabili saranno adeguatamente separati dalle restanti
parti edificate e in particolare dalle cabine di trasformazione dell'energia
elettrica.
Tutti gli elementi aventi rilevanza per la prevenzione incendi (locali di deposito
sostanze infiammabili, centrali termiche, scale antincendio, uscite di sicurezza,
montacarichi, ascensori, ecc.) devono essere individuati nel progetto allegato
alla richiesta di Concessione Edilizia, dovranno avere il parere favorevole e
dovranno essere presentate le necessarie documentazioni agli Organi competenti
(U.S.L., ENEL, Vigili del Fuoco, ecc.) prima del rilascio del certificato di
agibilità.
I piazzali devono essere dotati di pavimentazioni adeguate all'utilizzo (carico e
scarico, movimentazioni varie, stoccaggio temporaneo, ecc.). Per le
pavimentazioni nelle zone permeabili, ove e' di norma richiesto l'impiego di
materiali autodrenanti, è fatto divieto di realizzare superfici totalmente
impermeabilizzate ed asfaltate; è suggerito l'impiego di pavimentazioni con
masselli autobloccanti o simili, aventi sottofondo permeabile, o aree a verde.
Le coperture di tutti gli edifici industriali dovranno essere realizzate
obbligatoriamente con strutture piane, indipendentemente dalle tecniche e dai
materiali impiegati, oppure strutture di diversa forma con soluzioni tali da
configurarsi esternamente come coperture piane.
Le recinzioni dei diversi Lotti dovranno essere particolarmente studiate in modo
da inserirsi con garbo nell'ambiente circostante; l'altezza massima è di ml 2.00
A proposito dell'altezza delle recinzioni si precisa che, nella zona conciaria, la
suddetta altezza di ml 2.00 potrà essere realizzata completamente di muro pieno;
Di seguito sono specificati i parametri urbanistici per la zona in oggetto :
7 - (vl2-nta.doc)
U. F.
(mq/mq)
K
(mq/mq)
H
(ml)
Zona D2 Conciaria 0.8 0.4 14

Distanze Minime
Distanze dai confini 5 ml.
Distanze dai fabbricati 10 ml.
Distanze dalle strade 10 ml.
Distanze dal verde pubblico 5 ml.
Altezza piano Come per legge
Altezze Massime
Altezza piano terrra 7.5 ml
Altezza piani superiori 5 ml.
Altezza fabbricato 14 ml. in zona conciaria
In ogni unità immobiliare della zone D2 - conciaria, può essere previsto
l'appartamento per il custode.
ART. 4 - AREE DI PARCHEGGIO PUBBLICO
Le aree di parcheggio sono quelle riportate nelle tavv. di progetto
In queste aree è prevista la costruzione di cabine elettriche e di altri impianti
tecnologici (impianti di cogenerazione ecc.) previo parere della Giunta Com.le
ART. 5 -AREE A VERDE PUBBLICO
Le aree a verde pubblico sono quelle riportate nelle tavv. di progetto
La destinazione riguarda diverse aree estese a formare delle quinte vegetali, i cui
suoli saranno acquisiti dall'Amministrazione Comunale.
La realizzazione avviene in conformità dei seguenti criteri:
- potrà essere autorizzata l'installazione di impianti tecnologici pubblici o di
interesse pubblico (cabine ENEL, impianti di sollevamento idrico e fognario,
cabine di monitoraggio, pozzi artesiani ed eventuali vasche di accumulo, ecc.),
purché opportunamente schermati con essenze vegetali;
### è proibita qualunque opera di impermeabilizzazione del terreno; nuovi
piazzali e/o percorsi saranno realizzati con superfici che garantiscono
anche se solo parzialmente la percolazione delle acque piovane
(autodrenanti);
8 - (vl2-nta.doc)

### l'area deve rimanere accessibile al pubblico in tutte le direzioni, con
percorsi che saranno privi di qualsiasi barriera architettonica;
### non sono previste attrezzature, tranne quelle di semplice arredo, sempre di
tipo estensivo e non specialistico, con esclusione tassativa di attrezzature
sportive anche di tipo non agonistico;
### l'area sarà mantenuta a bosco e sottobosco rustico, previa piantagione di
alberi delle specie sotto indicate:
Specie Arboree Consigliate entro le aree di forestazione urbana (aree a verde
profonde ad orientamento est-ovest)
Conifere Sempreverdi Altezza max sviluppo (mt.) Sesto d'impianto
(mt.)
Chamaecyparis pisifera 20 5
Cipressus macrocarpa 12 10
Thuya gigantea 18 10
Picea pungens 15 5
Pinus nigra 14 8
Pinus pinea/pinaster 17 15
Specie Arboree Consigliate entro le aree filtro ed i parcheggi
(aree verdi di modesta profondità prevalentemente nord-sud)
Latifoglia a foglia decidua Altezza max sviluppo (mt.) Sesto d'impianto(mt.)
Ginkgo biloba (maschio) 18 15
Acer campestre 10 8
Acer platanoides 18 13
Liquidambar styraciflua 16 13
Liriodendron tulipifera 18 8
Gleditschia triacanthos 16 12
Nerium oleandro 1,8 0,50-0,60
Al momento della messa a dimora le piante dovranno avere un'altezza compresa
fra 1,50 1,80 mt ed avranno una distribuzione, come indicativamente previsto
nella Tav. 19 di progetto, in modo da rispettare una corretta piantumazione
9 - (vl2-nta.doc)

anche in riferimento alle caratteristiche ed al sesto d'impianto. Per il Nerium
Oleandro, e' prevista una messa a dimora di piante di altezza ml 0,80
ART. 6- AREE DI PERTINENZA AI MANUFATTI EDILIZI ESISTENTI
Per gli edifici esistenti sono previste aree di pertinenza escluse dalla
lottizzazione per le quali viene introdotta la seguente normativa :
per gli edifici esistenti esclusi dall'area di intervento di lottizzazione, il cui
perimetro è delimitato con linea a tratto-punto nella relativa cartografia di
P.R.G., sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria,
restauro conservativo e ristrutturazione fino alla Categoria D3 di cui alla Legge
Regionale n. 59/'80, il tutto nel rispetto delle destinazioni d'uso esistenti e/o
delle destinazioni d'uso ammesse dal P.R.G. vigente e dalla presente Normativa.
E' quindi possibile il cambio di destinazione d'uso, sia artigianale - industriale
che residenziale, commerciale, direzionale, per i fabbricati esistenti, esclusi dal
P.d.L. ma che ricadono nel perimetro dei comparti edificatori, mentre e'
possibile la destinazione ad uso residenziale, commerciale e direzionale per i
fabbricati esistenti che ricadono nelle fasce di rispetto.
É ammessa la suddivisione in più unità immobiliari dei fabbricati esistenti.
Per quanto riguarda in particolare il Lotto n. 25 della porzione "A" ed i Lotti
nn.4 ed 8 della porzione "B", essi sono parzialmente edificati e rientrano nel
Piano di Lottizzazione per la superficie del Lotto libero.
Quindi, per i fabbricati attualmente esistenti in detti Lotti, oltre al cambio di
destinazione in industriale - artigianale, commerciale e direzionale, è ammessa la
demolizione e ricostruzione con accorpamento della superficie dei fabbricati
esistenti alla superficie copribile residua del lotto; è anche possibile la
realizzazione di due distinti fabbricati (uno per la superficie copribile dei
fabbricati esistenti nel lotto e l'altro per la superficie copribile residua) sempre
nel rispetto, comunque, degli indici edilizi e delle distanze.
Per i fabbricati esistenti sul Lotto 8 della porzione "B" del P.d.L., essendo
porzione di alcuni immobili appartenenti alla stessa proprietà in parte inclusi (in
quanto rientranti nel perimetro del comparto edificatorio) ed in parte esclusi dal
P.d.L. (in quanto posti nella fascia di rispetto), è ammesso il loro utilizzo e/o
accorpamento e, quindi, la medesima destinazione che ha attualmente o che
10 - (vl2-nta.doc)

potrà avere in futuro il fabbricato principale escluso dall'area di intervento del
P.d.L.
11 - (vl2-nta.doc)