Unseren Mandanten steht

Unseren Mandanten steht ein persönlicher Berater als Partner zur Seite, der die Bedürfnisse seiner Mandanten genau kennt und individuell und intensiv betreuen kann. Trotz unserer Größe und internationalen Ausrichtung gehören der persönliche Bezug und die Verwurzelung in der Region zu unserer Unternehmensphilosophie. Hier im Bild die Geschäftsführer (v. l. n. r.) Peter Rucker, Dr. Simone Jäck, Dr. Johannes A. Huber, Thorsten Waibel, Thomas Vogl, Christian Slabon und Christian Plötz. Das Familienheim richtig vererben Wohneigentum ist verbreitet. Vielen Familien gehört ihr gemeinsam bewohntes Haus selbst. Die Wunschvorstellung, eine Immobilie irgendwann an die eigenen Kinder weiterzugeben, besteht ganz selbstverständlich. Gerade das ist aber nicht immer leicht: Bei mehreren Nachkommen stellt sich die - häufig sehr emotionale - Frage, wer das Familienheim irgendwann bekommen soll. In Abhängigkeit vom weiteren Vermögen kann sich daraus schnell eine Gerechtigkeitsdebatte innerhalb der Familie ergeben. Eltern tun daher gut daran, sich frühzeitig mit der Thematik zu befassen und diese je nach Situation ganz offen im Familienkreis zu diskutieren. Dabei darf auch die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt für die Übertragung auf die nächste Generation nicht aus den Augen gelassen werden. Die in den letzten Jahren erheblich gestiegenen Immobilien- und Baupreise sowie das in manchen Regionen beschränkte Angebot an Immobilien und Baugrundstücken hat die Problematik sicherlich nicht einfacher gemacht. Und bei alldem spielt auch noch die Steuer eine Rolle: Gerade wenn Immobilien einen hohen Wert haben - und sei es nur, weil der Wert für Grund und Boden gestiegen ist, müssen steuerliche Rahmenbedingungen unbedingt berücksichtigt werden. Steuerfrei verschenken oder vererben In Deutschland unterliegen Zuwendungen unter Lebenden oder von Todes wegen der Erbschaft- und Schenkungsteuer, sofern die vom Verwandtschaftsgrad abhängigen Freibeträge überschritten sind. Immobilien werden dabei mit einem Wert angesetzt, der in etwa dem Marktwert entspricht. Je nach Lage und Größe des Familienheims hat eine Übertragung daher durchaus auch steuerliche Bedeutung. Besonders großzügig wird die (auch teilweise) Schenkung eines Grundstücks an den Ehegatten gehandhabt, soweit dieses zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Eine solche Schenkung ist nämlich gänzlich steuerfrei. Ein Verbrauch von Freibeträgen wird vermieden. Die Steuerbefreiung sieht kaum Restriktionen vor und wird mehrmals - zum Beispiel bei Wechsel der Familienwohnung - gewährt. Grundvermögen kann so zwischen Ehegatten ohne schenkungsteuerliche Nachteile verschoben werden. Eine geschickte Vermögensverteilung zwischen Ehegatten kann eine optimale Ausnutzung der Freibeträge innerhalb der Familie gewährleisten. Verfügt zum Beispiel ein Ehegatte über den wesentlichen Teil des Vermögens und reichen die Freibeträge der nachfolgenden Generation insgesamt nicht aus, sind gut durchdachte Gestaltungen gefragt. Erfolgt zunächst eine Schenkung an den anderen Ehegatten, sind weitere Freibeträge nutzbar. Idealerweise löst die Vermögensübertragung zwischen den Ehegatten selbst keine Steuer aus - was unter anderem durch eine begünstigte Übertragung des Familienheims ermöglicht wird. Auch für den Erwerb durch den Ehegatten von Todes wegen kennt das Gesetz eine Steuerbefreiung für das Familienheim. Allerdings ist diese deutlich restriktiver ausgestaltet: So muss der Erblasser die Wohnung bis zu seinem Tod auch tatsächlich bewohnt haben und der Erwerber muss diese für weitere zehn Jahre selbst nutzen. Ausnahmen bestehen nur, wenn zwingende Gründe gegen Selbstnutzung sprechen. Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer Ehegatten Kinder und Enkel, wenn das Kind verstorben ist Enkel Eltern und Großeltern bei Erwerben von Todes wegen In allen anderen Fällen Hinweis: Alle zehn Jahre werden die Freibeträge von neuem gewährt und können daher bei entsprechender Gestaltung mehrfach genutzt werden. 500.000 EUR 400.000 EUR 200.000 EUR 100.000 EUR 20.000 EUR Aus erbschaft- und schenkungsteuerlicher Sicht ist eine lebzeitige, schenkweise Übertragung des Familienheims auf den Ehegatten dem Erwerb von Todes wegen vorzuziehen. Nach den gleichen Grundsätzen wird auch bei Übertragung auf Kinder im Todesfall eine Steuerbefreiung gewährt. Eine steuer- 112

EXPERTISE.STEUERN freie Übertragung des Familienheims auf die nächste Generation setzt dabei allerdings voraus, dass der Erwerber das Familienheim unverzüglich nach dem Tod des Erblassers bezieht. Die Anwendungsfälle sind in der Praxis deshalb auf Konstellationen beschränkt, in denen (zufällig) eine entsprechende Lebensplanung umgesetzt werden kann. Mit Nießbrauch und Wohnrecht gestalten Da die erbschaft- und schenkungsteuerlichen Befreiungsvorschriften bei weitem nicht alle praktischen Fälle der Übertragung des Familienheims abdecken, ist eine sorgfältige Planung notwendig. Reichen die individuellen Freibeträge nicht aus, kann gestaltet werden. Im Falle von Immobilien bietet sich eine lebzeitige Übertragung unter Zurückbehaltung des Nießbrauchs oder eines Wohnrechts an. Die Bemessungsgrundlage für steuerliche Zwecke vermindert sich um den Wert solcher Rechte, wobei dieser Abzugsbetrag umso höher ist, je früher die Übertragung stattfindet. Ein Verbrauch von Freibeträgen oder gar eine Steuerbelastung werden gemindert. Entfallen Nießbrauch oder Wohnrecht später, weil der Berechtigte verstirbt, kommt es zu keiner weiteren Belastung. Die lebzeitige Übertragung unter Zurückbehaltung eines Nießbrauchs oder Wohnrechts kann der Optimierung der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Situation dienen. Vorsicht bei der Mitübertragung von Schulden Wird das Familienheim schenkweise übertragen und bestehen noch Verbindlichkeiten aus Kauf oder Bau, die vom Erwerber zu übernehmen sind, werden diese steuerlich als Kaufpreis behandelt. Es handelt sich um einen so genannten teilentgeltlichen Vorgang. Erbschaft- und schenkungsteuerlich ist dies insofern vorteilhaft, als auch nur der unentgeltliche Teil von dieser Steuer erfasst wird. Der entgeltliche Teil unterliegt dagegen der Ein- kommensteuer, wobei es nur dann zu einer Steuerpflicht kommt, wenn zwischen Anschaffung und Übertragung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für den Erwerber beginnt in jedem Fall eine neue Frist. Veräußerungen in den zehn Jahren nach der Übertragung können wiederum Einkommensteuer auslösen. Bei solchen teilentgeltlichen Vorgängen spielt zudem die Grunderwerbsteuer eine Rolle, die jedoch regelmäßig geringe Bedeutung hat, weil Vorgänge zwischen Ehegatten sowie zwischen Eltern und Kinder nicht erfasst werden. Übertragungen des Familienheims zwischen Geschwistern vermeiden Ein Familienheim zeichnet sich regelmäßig dadurch aus, dass es nur von einer Familie bewohnt werden kann. Gibt es mehrere Kinder, stellt sich die Frage, ob überhaupt und gegebenenfalls welches Kind das Haus tatsächlich selbst nutzen kann und möchte. Solange diese Frage nicht geklärt ist, sollten Schenkungen - zum Beispiel auf alle Kinder gemeinsam - vermieden werden. Soll das Grundstück letztendlich nämlich doch auf ein Kind übertragen werden, können steuerliche Folgen häufig nicht vermieden werden - selbst wenn zwischen den Geschwistern Einigkeit herrscht. Grund ist hier, dass Schenkungen zwischen Geschwistern mangels nennenswerten Freibetrags schnell schenkungsteuerpflichtig werden und entgeltliche Vorgänge nachteilig bei Einkommen- und Grunderwerbsteuer sind. Schwiegerkinder nicht direkt einbeziehen Soll das Familienheim auf ein Kind zur Selbstnutzung übertragen werden, besteht teilweise der Wunsch, dass nicht nur das eigene Kind, sondern auch dessen Ehegatte Eigentümer wird. Da ein Schwiegerkind erbschaft- und schenkungsteuerlich als fremder Dritter gilt, droht bei direkter Schenkung Steuer. In vielen Fällen wird es sich deshalb empfehlen, die Immobilie zunächst vollständig auf das eigene Kind zu übertragen. Dieses kann im Anschluss einen Teil des Familienheims schenkweise auf den Ehegatten - unter Ausnutzung der Befreiung - übertragen. Diese Kettenschenkung wird vom Finanzamt akzeptiert, wenn das eigene Kind nicht zur Weiterübertragung verpflichtet war. Das Vertrauen unserer Mandanten hat uns groß gemacht Persönliche Beratung aus der Region kombinieren wir mit Durchsetzungskraft und Spezialisierung Ihr Erfolg ist unser Impuls – in der Region und weit darüber hinaus Steuerberatung Wirtschaftsprüfung Rechtsberatung www.atg.de atg@atg.de Kempten (Allgäu) Augsburg Kaufbeuren ATG Allgäuer Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ATG Rechtsanwaltsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft GmbH 113