INHOUD - Eddy Schekman

CASHCOW.nl OKT 2012
thema
Vastgoed
Inhoud
vastgoed
Het optimisme van een groot aantal beheerders van vastgoed
is te begrijpen. De waarderingen zijn veelal laag en de
dividendrendementen zijn overwegend bovengemiddeld. Vastgoed
blijft een stevig fundament voor de opbouw van een gezonde en
gespreide beleggingsportefeuille.
Vastgoed blijft kansrijk 25
Het optimisme van een groot aantal vastgoedbeheerders
is te begrijpen. De dividendrendementen zijn
overwegend bovengemiddeld.
rendabel europees Vastgoed 29
Een tweede huis blijft een populaire investering.
Hoewel het rommelt op de huizenmarkt zijn er ook
Europese landen die niet delen in de malaise.
rendement stapelen 30
Er kunnen nog steeds mooie rendementen worden
behaald. Een aantal aanbieders hebben we gevraagd
naar hun producten en wat hun verwachtingen zijn.
tweedeling dreigt 32
De sky leek de limit. Maar in de krediet-crisis is het
sprookje uit. Hoe gaat nu wereldwijd met de sector?
oVerzicht 34
Van aanbieders van obligatie- en winkelfondsen.
duits Vastgoed 35
De Duitse vastgoedmarkt heeft zich altijd redelijk
goed gehouden. Hoe komt dat?
23

SELECTIVE
INVESTMENTS
U heeft bij ons de mogelijkheid om eenvoudig te
beleggen in beleggingsfondsen, die u de mogelijkheid
bieden uw geld te laten renderen via onroerend goed in
Turkije. Dit land is ontzettend in opkomst en zorgt er op
die manier voor dat u mooie rendementen kunt maken,
tot wel 14%.

Beleggers zijn niet ver
gekomen met de opbouw
van hun vermogen, omdat
zij zich teveel hebben
laten leiden door lokale
ontwikkelingen.
winstdelende
scheepvaartobligaties
AS Capital zoekt het niet in een beursnotering,
maar bij de uitgifte van winstdelende scheepvaartobligaties
in Scheepvaartobligatiefonds I, voor de
financiering van het schip Celtic Explorer. “Deze
winstdelende scheepvaartobligaties hebben een
coupon van 7%. Vanaf het tweede jaar wordt
5% vervroegd afgelost op de obligaties. De obligatiehouders
delen voor 50% in de verkoopwinst
zodra het schip in een herstelde markt is verkocht.
Het geprognosticeerd enkelvoudig totaalrendement
bedraagt ten minste 11% per jaar”, aldus
het bestuur. Grote risico’s lijkt men niet te lopen.
Gedurende de komende vijf jaren wordt de Celtic
Explorer voor een vast tarief gehuurd door de
Engelse bevrachter Charles M. Willie & Co, die voor
106.000 euro participeert in het fonds. Als er een
overeenkomst bestaat tussen de Baltic Dry Index
en de waarde van schepen, is het risico uitermate
klein dat het schip met verlies zal worden verkocht.
“Ergo, na drie jaar is het verschil tussen de
schrootwaarde en de aankoopprijs al verdiend uit
de exploitatie, waarmee het risico verder is gereduceerd.”
auteur: Eddy Schekman vastgoed
Vastgoed blijft kansrijk
H
et optimisme van een groot aantal
beheerders van vastgoed is te begrijpen.
De waarderingen zijn veelal laag
en de dividendrendementen zijn overwegend
bovengemiddeld. Sommige vastgoedindices
zijn in de afgelopen jaren met 136% gestegen.
In dezelfde periode steeg de AEX met ruim
70%, de Dow Jones verdubbelde en de goudprijs
steeg zelfs met 146%. Vastgoed heeft het
ondanks alle problemen en steunoperaties dus
niet eens zo slecht gedaan. Uit zowel uitspra-
Delta Lloyd Global Property Fund:
niet overall overcapaciteit
Het fonds belegt wereldwijd in voornamelijk
kantoren en winkels en wordt beheerd door Roy
van Wechem. Wereldwijd gezien is Europa op dit
moment de zwakste regio, waarbij vooral de oplopende
leegstand en terugvallende huren ernstige
problemen opleveren voor de sector. Helaas is
het zo dat hier op korte termijn niet zo heel veel
aan te doen valt. De vraag naar kantoorruimte
is nauwelijks te sturen met het verlagen van de
huurprijs. De vraag is er wel of de vraag is er niet.
De huurprijs is hierbij vaak niet eens zo belangrijk.
De locatie van een pand zal bij de beslissing
een veel grotere rol spelen. Bedrijven zoeken naar
een aantrekkelijke locatie voor hun personeel,
gecombineerd met een plek die goed te bereiken
is met het openbaar vervoer. Deze trend is nauwelijks
meer weg te denken bij de keuze voor
een kantoor- of winkelpand. Een alternatief als
het ombouwen van kantoren naar
een hotelbestemming is voor het
overgrote deel van de leegstaande
panden geen optie.
De kans op leegstand in
een andere deelsector
loopt hiermee ook op.
Daarom is de langetermijnstrategie
en de uiteindelijke
samenstelling van de
ken van enkele fondsbeheerders als de fundamentele
gegevens van beursgenoteerde vastgoedbedrijven
blijkt dat deze sector de top
nog niet heeft bereikt. De trein met bakstenen
rijdt, maar niet zo hard dat het gevaarlijk is om
erop te springen. Vastgoed blijft dus een stevig
fundament voor de opbouw van een gezonde
en gespreide beleggingsportefeuille, wat zowel
kan met een mandje met individuele aandelen
of een nog sterker gespreid en actief beheerd
beleggingsfonds.
portefeuille voor een vastgoedbedrijf zo belangrijk.
Zoals we in de laatste jaren gezien hebben,
verdwijnt de liquiditeit als sneeuw voor de zon op
het moment dat een vastgoedbelegger de liquiditeit
het hardst nodig heeft. Juist dan moet de
portefeuille bestand zijn tegen een economische
neergang en oplopende leegstand in de sector.
Binnen regio’s die te kampen hebben met overcapaciteit
zijn er echter ook nog sweetspots die
beter presteren en die de leegstand wel binnen de
perken houden. Het is overigens niet zo dat heel
Europa te maken zou hebben met overcapaciteit.
Landen zoals Duitsland, Oostenrijk
maar zeker ook de Scandinavische
landen hebben
de nieuwbouw van kantoren
en winkels veel beter in de
hand gehouden dan landen als
Spanje en Nederland. Een
strakke regulering vanuit
de overheid kan
hierbij enorm helpen
om de markt op de
lange termijn gezond
en levensvatbaar te
houden.
CASHCOW.nl OKT 2012 25

np paribas investment
partners: solide rendementen
We verwachten dat vastgoedbeleggingen wereldwijd in de komende
12 maanden solide rendementen zullen neerzetten, met waarschijnlijk
de Azië-Pacific regio in de voorhoede van die prestaties.
Beursgenoteerde vastgoedbedrijven zullen wellicht meer profiteren,
omdat er veel vraag is naar hun vastgoedportefeuilles, ze betere
toegang tot de kapitaalmarkten hebben en omdat ze over de mogelijkheid
beschikken om vastgoed op de directe markten tegen gunstigere
voorwaarden aan te kopen dan particuliere kopers en nietbeursgenoteerde
ondernemingen. REIT's en vastgoedbedrijven
genieten van sterke balansen in markten over de hele wereld en
dit belangrijke voordeel stelt hen in staat om in de komende 12
maanden acquisities te doen die zullen bijdragen aan de winst, zelfs
nu de marktomstandigheden in Europa minder gunstig zijn. Tege-
skagen: nieuw wereldwijd vastgoedfonds
Skagen lanceert eind
oktober een wereldwijdvastgoedfonds.
Het is de
eerste keer in
tien jaar dat het
Noorse fondshuis
een nieuw beleggingsfonds
op de
markt brengt. Het
Skagen m2 Fund wordt
actief beheerd door Peter
Almström en zijn teamleden
Michael Gobitschek
en Harald Haukås. De
lancering vloeit voort
uit Skagen's analyse
dat veel beursge-
AmerikA krijgt te mAken met
fiscAle moeilijkheden
noteerde vastgoedondernemingen verkeerd
geprijsd zijn. Deze pricing wordt veroorzaakt
door de sterk verschillende waarderingen per
regio. "Beursgenoteerde vastgoedondernemingen
zijn relatief eenvoudig te waarderen
en hebben voorspelbare kasstromen", meent
Almström. "Desondanks zijn deze bedrijven
vaak onjuist gewaardeerd." En dat biedt volgens
hem kansen. Volgens Almström groeit
de vastgoedmarkt mondiaal
gezien sterk, waarbij die
in opkomende markten een
belangrijke drijvende kracht
vormt als gevolg van de toenemende
verstedelijking in
die gebieden. Almström zal
uit ongeveer 2000 bedrijven
een keuze maken voor zijn
beleggingsportefeuille. Hij maakt daarbij geen
onderscheid tussen bedrijven die actief zijn op
het gebied van commercieel vastgoed, zoals
winkelcentra, kantoren en opslagfaciliteiten en
appartementen.
Het m2-fonds is het vierde aandelenfonds van
Skagen sinds het fondshuis in 1993 werd opgericht.
De benchmark van het fonds is de MSCI
ACWI Real Estate Net.
Msci Acwi ReAl estAte
De index heeft in de periode 2007 / 2009 een behoorlijke val
gemaakt. De index daalde van het hoogte- naar het laagtepunt met 72
tot iets beneden de 70. Daarna volgde een herstel van 136% tot het
huidige niveau van 165. Skagen is dus een flink stuk van de opleving
misgelopen. Voor de index ligt een eerste weerstand op 190 en de
daaropvolgende op 245.
lijkertijd moet men beseffen dat
wereldwijde vastgoedbeleggingen
year-to-date reeds een rendement
van 20% (in euro’s) hebben
laten zien. Gezien de sterke
prestaties tot nu toe verwachten
wij dat de outperformance van
vastgoedbeleggingen ten opzichte
van andere beleggingscategorieën
minder groot zal zijn dan
in het eerste deel van het jaar. De macro-economische vooruitzichten
blijven negatief, vooral in Europa en in toenemende mate in
Azië, met name in China en meer recent in Japan. De verslechtering
van de Chinese groei en de aanhoudende vertraging in Europa
zullen effect hebben op de Japanse groei, die al in het tweede
kwartaal van 2012 een vertraging heeft laten zien. De Amerikaanse
vooruitzichten kunnen het beste worden omschreven als 'fragmentarisch'.
Amerika wordt geconfronteerd met de fiscale klif in 2013,
terwijl de kortetermijnvooruitzichten zullen worden bepaald door
de manier waarop de president en het Congres zullen omgaan met
het begrotingstekort na de verkiezingen in november.
26 OKT 2012 CASHCOW.nl

unibail:
voor groei
Technisch lijkt het aandeel uit
het licht stijgende trendkanaal
te willen breken. Als de koers
boven de 166 weet uit te komen
kan deze oplopen tot 208 euro,
het niveau van voor de crisis.
Voor het aandeel wordt 12,6
keer de winst betaald, wat nog
niet de helft is van Corio; het
dividendrendement bedraagt
4,9%, wat flink lager is dan voor
Corio. De keuze van de twee
aandelen wordt bepaald door
wat beleggers willen: rendement
of groei, maar misschien is het
wel beter om een mandje van de
twee aandelen samen te stellen.
CASHCOW.nl OKT 2012
unibAil
total
Vastgoed europa Direct
YtD
Rend.%
expense
Ratio % Koers
MeI-Real estate N.v. 40,30 16,64 9,45
atrium european Real estate Ltd 25,12 - 4,03
Propertunity NL N.v. 0,07 9,58 68,43
vastgoed Fundament Fonds aandeel a 0,00 5,59 29,18
vastgoed Fundament Fonds aandeel C 0,00 5,59 18,33
triodos vastgoedfonds Inc -9,30 4,71 4,59
allianz global Investors: hoge
dividendrendementen
Pierre Dinon, Head of Listed Real Estate Investment
ziet veel kansen voor vastgoed omdat nogal wat
vastgoedaandelen een disagio doen. “Dat biedt
kansen voor beleggers.” Dinon voegt daaraan
toe dat vastgoedondernemingen flink bezig zijn
geweest met het verbeteren van hun balans. Er zijn
diverse indicatoren die wijzen op een relatief sterke
positie: geen al te grote risico’s voor commercieel
vastgoed in met name Londen en Parijs,
hoge bezettingsgraden (95% in 2012),
langlopende contracten (5 jaar) en hoge
dividendrendementen: 5,5% in de eurozone
met uitschieters naar ongeveer 8% voor
Corio. Inmiddels zijn vastgoedbedrijven een
nieuwe weg ingeslagen door zich te richten
op strategieën die waarde creëren. Daarbij
moet worden gedacht aan de bedrijven Hammerson,
de fusie tussen Unibail en Rodamco in 2007 en
Simon Property, dat een belang heeft genomen in
het Franse Klépierre. Daaruit blijkt dat de grote spelers
groter willen worden. Vastgoedfondsen zijn op
alle Europese markten ondergewaardeerd. “Zonder
enige uitzondering”, meent Dinon.
coRio
vastgoed
Corio: voor rendement
Het aandeel Corio loopt technisch ver achter op allerlei vastgoedindices,
zodat een redelijk krachtige herstelbeweging op z’n plaats
zou zijn. Het door Dinon genoemde dividendrendement zou het
aandeel extra aantrekkelijk moeten maken voor beleggers die inkomen
willen genereren. Het is wel zo dat de waardering hoger ligt
dan het sector- en industriegemiddelde, wat een rem zal blijven
zetten op de opgaande beweging.
total
Vastgoed overig Direct
YtD
Rend.%
expense
Ratio % Koers
vastned Retail Inc 6,19 2,32 34,20
NR Nordic & Russia Properties Ltd 0,00 - 0,01
Yatra Capital Limited -12,19 0,00 2,81
Nieuwe steen Investments -23,63 5,60 6,70
vastned offices/Industrial - 3,08 9,99
Bron overzichten: Morningstar
27

Petercam securities
Real estate europe
Sinds de oprichting, meer dan 12 jaar geleden,
wordt het fonds actief beheerd met als
belangrijkste criteria voor de selectie van de
beursgenoteerde vastgoedvennootschappen:
kwaliteit van het management, een duidelijke
langetermijnstrategie, een gezonde
balans en investeren in vastgoedgroeimarkten
voor de lange termijn, dus bijvoorbeeld
geen kantoren in Nederland of Brussel. Het
resultaat van deze selectie is een portefeuille
van ongeveer 60 vastgoedbedrijven gespreid
over West-Europa en over de 4 belangrijkste
subsectoren, namelijk winkels, kantoren,
woningen en logistieke panden. Momenteel
zijn winkels de belangrijkste sector met
ongeveer 42% van de portefeuille, gevolgd
door 32% in kantoren. De belangrijkste landen
zijn Frankrijk en Groot-Brittannië met
respectievelijk 28 en 25% van de portefeuille.
Voor deze landen zijn we voor de kantoren
bijna uitsluitend belegd in de twee
hoofdsteden Parijs en Londen, daar waar
de winkels vertegenwoordigd worden door
voornamelijk winkelcentra in de belangrijkste
steden van de twee landen. Wat ons kenmerkt
en waarschijnlijk onderscheidt van de
meeste soortgelijke fondsen is een gedreven
zoektocht naar ondergewaardeerde kwaliteitsaandelen.
Zo belanden we voor een
deel van de portefeuille in kleinere en minder
liquide bedrijven, maar met een duidelijk
hoger groeipotentieel. Deze bedrijven
worden bijna niet gevolgd door analisten.
Het regelmatig ontmoeten van het management
en de analyse van de vastgoedactiva
zijn daarom ook van essentieel belang.
Een aantal voorbeelden van dit type aandelen
zijn Terreïs, Argan, Frey en Altarea in
Frankrijk, Warehouse Estates in België en
VIB Vermoegen en Hamborner in Duistland.
Het resultaat van deze constante zoektocht
naar kwaliteitsbedrijven die een gezonde
groei nastreven is een gemiddelde jaarlijkse
return van 8,24% over de afgelopen 12,5
jaar (inclusief de forse dalingen van 2007
en 2008!). Op basis van de huidige waarderingen
voor de sector denken wij dat deze
return in de toekomst herhaald kan worden,
maar daarop kan uiteraard geen garantie
worden gegeven.
Het fonds belegt in duurzaam gebouwde of duurzaam
beheerde panden en monumenten in Nederland.
Het fonds richt zich voornamelijk op commercieel
vastgoed zoals kantoren, maar ook op
maatschappelijk vastgoed. In augustus heeft het
fonds een woon/zorgcomplex aangekocht met
een A++ label. Aankoop en beheer van de panden
gebeurt in samenwerking met Bouwfonds Real
Estate Investment Management. De Nederlandse
kantorenmarkt wordt gekenmerkt door hoge leegstand.
Door de sterk afgenomen nieuwbouw en
toegenomen onttrekkingen (door sloop of transformatie)
is het leegstandspercentage recentelijk gestabiliseerd.
De tweedeling in de markt tussen goede
kantoorruimte op goede locaties en verouderde
kantoren op monofunctionele en minder aantrekkelijke
locaties laat zich recentelijk ook steeds sterker
gelden. Deze differentiatie biedt goede perspectieven
voor Triodos Vastgoedfonds. Uit overwegingen
van duurzaamheid heeft dit fonds altijd geïnvesteerd
in gebouwen in multifunctionele gebieden
waar verschillende functies gemengd worden. Een
triodos vastgoedfonds:
nauwelijks leegstand
ander sterk punt is dat deze gebouwen goed bereikbaar
zijn met het OV. Daar waar de reguliere markt
kampt met ruim 14% leegstand, is Triodos Vastgoedfonds
tot op heden in staat de leegstand op 2,8% te
houden. Als gevolg van dit lage leegstandspercentage
is er een constante huurstroom. De (gewogen)
gebouwen moeten
goed bereikbAAr zijn
gemiddelde looptijd van de huurcontracten is 6,3
jaar, hetgeen uitzonderlijk lang is in deze markt.
Positief is dat door de prijsaanpassingen die hebben
plaatsgevonden de directe rendementen op beleggingen
aanzienlijk zijn gestegen. Dit heeft beleggen
in kantoren aantrekkelijker gemaakt. Daarnaast vinden,
door de recente waardedalingen, investeringen
in modernisering en verduurzaming of alternatieve
aanwendingen van kantoren vaker plaats.
nbz neemt enige juiste stap
De directie van NBZ heeft goed gehandeld
door NBZ om te vormen van een open-end
in een closed-end beleggingsfonds, wat de
meest effectieve stap is. Sinds medio september
kan in het aandeel worden gehandeld op
de Amsterdamse effectenbeurs. Sinds 13 april
is de handel gestaakt, nadat NBZ had besloten
de inkoop van aandelen tijdelijk op te schorten.
Het aandeel noteert 27,81 euro. Directeur
Diederik Tjeenk Willink: "NBZ moet haar
liquide middelen kunnen gebruiken voor het
doen van nieuwe investeringen en het uitbetalen
van dividend. Onze liquiditeit is niet
bedoeld om een klein deel van onze participanten
tegemoet te komen door hun participaties
in te kopen, terwijl de rest dan met een
probleem blijft zitten. Tegelijkertijd wil je die
participanten die hun aandelen willen verko-
pen omdat ze hun geld aan iets anders willen
besteden, ook ter wille zijn. Uiteindelijk leidt
dit dan tot deze stap. Een closed-end fonds,
waarbij zonder tussenkomst van NBZ in het
aandeel kan worden gehandeld. Als de verkopers
de komende weken hun hoofd koel houden
en de handel op gang laten komen, zal de
beurskoers uiteindelijk niet al te ver onder de
intrinsieke waarde uitkomen."
28 OKT 2012 CASHCOW.nl

auteur: Rob Feirabend, Jäger Bau
RenDabel
inVesteRen in
euRopees VastgoeD
D
at het rommelt op een groot deel van de
Europese huizenmarkt zal niemand verbazen.
Alarmerende nieuwsberichten over
instortende Spaanse, Ierse en Deense huizenprijzen
zijn meer regel dan uitzondering en ook
in Nederland lijkt er geen einde te komen aan de
waardevermindering van woningen. Cijfers van
het Ministerio de Fomento (het Spaanse ministerie
van Ontwikkeling) laten zien dat huizen in Spanje
sinds 2008 maar liefst 15,6% minder waard zijn
geworden. En de verwachting is dat deze dalende
lijn nog wel even door zal zetten. Voor dit jaar
wordt een verdere daling van 8,3% voorspeld. Ook
het investeren in Nederlands vastgoed lijkt op het
groot deel oostenrijk
ongeschikt Als
bouwgrond
moment niet het meeste profijt op te leveren. Economen
van de Rabobank verwachten voor dit jaar
een daling van 5% en ook in 2013 zal er naar verwachting
geen herstel intreden. De bank voorspelt
dat Nederlandse huizen komend jaar gemiddeld
4% minder waard zullen worden.
stijgende prijzen
Toch zijn er ook Europese landen die niet delen in
de malaise. In Frankrijk bijvoorbeeld zijn de huizenprijzen
sinds 2009 flink gestegen. Wel zijn er
in dit land grote regionale verschillen te bespeuren.
Zo kende de regio Champagne-Ardenne in
2010 een prijsstijging van 10,6%, terwijl de huizen
in de Limousin ‘slechts’ 1,8% in waarde stegen.
Ook in het Duitstalige deel van Europa is de trend
opwaarts. Duitsland kent sinds 2007 een gestaag
Een tweede huis blijft een populaire manier van investeren.
Maar niet ieder land kent stijgende onroerendgoedprijzen.
En zelfs in landen waar dit wel het geval is, zijn de
onderlinge verschillen groot.
stijgende lijn, al is de prijsstijging maar klein: een
waardegroei in 2010 van 1% ten opzichte van
2005. Daarna heeft de stijging zich iets harder
doorgezet. In Zwitserland wordt dit jaar een prijsstijging
van enkele procenten verwacht. Grootste
groeier in het gebied is echter Oostenrijk. Het
Alpenland kent over de periode 2005-2011 een
waardestijging van 20%. Aan deze waardestijging
ligt een economisch basisprincipe ten grondslag:
een klein aanbod en een grote vraag. Het schaarse
aanbod van woningen heeft een simpele oorzaak:
het merendeel van Oostenrijk is onherbergzaam
en daardoor ongeschikt als bouwgrond.
oostenrijk strenger
De Oostenrijkse regering is niet scheutig met
het geven van vergunningen voor het bouwen
van vakantiewoningen. De schaarse grond die er
is wordt verdeeld tussen landbouwgrond, grond
voor particuliere woningen en grond waar vakantiewoningen
mogen worden gebouwd. Ook is de
procedure om een vergunning te
krijgen een dure aangelegenheid.
Bovendien wordt de Oostenrijkse
regelgeving met betrekking tot
het bouwen van vakantiewoningen
nog strenger. Binnenkort komen er
alleen nog maar projecten die zakelijk
verhuurd gaan worden in aanmerking
voor een vergunning. Dit
houdt in dat voor woningen die
alleen als particuliere vakantiewoning
zullen worden gebruikt, geen
bouwvergunning zal worden afgegeven. De verwachting
is dat door deze aanscherping van de
wetgeving het aanbod van vakantiewoningen nog
schaarser zal worden. Uiteindelijk zal de markt
vooral bepaald worden door partijen die grotere
projecten realiseren. Dit heeft ook zijn weerslag
op het aanbod. Voordeel voor de investeerder is
dat hierdoor de prijzen van Oostenrijks onroerend
goed voorlopig zullen blijven stijgen. In het eerste
halfjaar van 2012 is bijvoorbeeld al een stijging
van 11% waargenomen. Er zijn tal van factoren
die een goede indicatie geven van te verwachten
ontwikkelingen. Het aangescherpte beleid van de
Oostenrijkse regering met betrekking tot de bouw
van vakantiehuizen is daar een goed voorbeeld
van. Wie zich goed laat informeren zal er achter
komen dat er op een ogenschijnlijk roerige Europese
vastgoedmarkt nog steeds onroerend goed te
koop is dat wel degelijk rendement oplevert. De
stijgende prijzen in Zwitserland, Oostenrijk en
Frankrijk zijn hier een bewijs van.
Jagerbau chart prijsindex
vastgoed
CASHCOW.nl OKT 2012 29

Rendement stapelen
Website voor het fonds
of van uw bedrijf
30
Soort van belegging
Zorgveste Koetshuys erica Activinvestor Real estate n.v. credit linked Vastgoed iX credit linked Vastgoed Viii
www.annexum.nl www.activinvestor.com www.creditlinked.nl www.creditlinked.nl
Certificaten van aandelen in
een fiscale beleggingsinstelling
Beursgenoteerd Nee
aandeel
Nee, wel dagelijks
verhandelbaar via NPeX
twee typen obligaties
(aa en a)
drie typen obligaties
(aa, a en B)
Nee Nee
minimale investering 100.000 5.000 10.000 10.000
Inschrijving open open end/doorlopend open gesloten
minimale vergoeding
jaarlijks
Winstdeling
gemiddeld verwacht direct
rendement 8,0% per jaar
verkoopopbrengst van het
vastgoed komt toe aan de
certificaathouders
1,5 % managementfee aa: 6%, a: 7% aa: 6%, a: 7%, B: 7.7%
Ja, performance fee van 20%
bij rendement > 10%
toezicht aFm Nee Ja
Omvang fonds
Fondsvermogen 7.320.000
eigen vermogen 3.300.000
Ja, a: 9.7% Ja, aa: 2.5%, a: 6.3%, B:11.6%
Het prospectus ligt ter
toetsing bij de aFM
Het prospectus is getoetst
door de aFM
20 miljoen 2.330.000 2.330.000
Regio Het gooi/Hilversum West-europa duitsland en Nederland Nederland
Sector Zorgvastgoed
Uw visie op kansen en
bedreigingen voor uw
product
een trend in de zorgsector die
steeds verder doorzet is de
scheiding tussen wonen en
zorg. de vraag naar particuliere
ouderenzorg neemt naar
verwachting de komende jaren
dan ook sterk toe.
door de vergrijzing komen er
meer ouderen en (dus) ook
meer dementerenden.
dit biedt ons inziens zeer
goede kansen voor Zorgveste
Koetshuys erica, aangezien
zij excellente zorg biedt aan
deze stijgende doelgroep van
dementerenden in de laatste
fase van hun leven.
Beursgenoteerd europees
vastgoed, alle sectoren
activInvestor Real estate blijft
beursgenoteerde vastgoedondernemingen
als een interessante
belegging zien.
de vastgoedmarkt blijft in
2012 in veel landen uitdagend.
veel beursgenoteerde vastgoedondernemingen
hebben
echter goede maatregelen
genomen om in te spelen op
de kansen en bedreigingen
van vandaag de dag.
de stabiele dividendverwachtingen
bieden ook een basis
voor een goed rendement.
Retail en residentieel vastgoed
Credit Linked belegt niet in
het eigen vermogen, maar in
de hypothecaire financiering
van vastgoed. dit betekent dat
Credit Linked profiteert van de
"hebberigheid" van banken; investeerders
worden beschermd
door overwaarde en relatief
hoge huurinkomsten. de
belangrijkste bedreiging is het
voortduren van de eurocrisis.
Wanneer ook na de komende
achttien maanden de eurocrisis
een negatieve invloed blijft
hebben op de europese economie,
kan dit uiteindelijk leiden
tot meer leegstand en lagere
prijzen op de vastgoedmarkt.
Retailvastgoed op voornamelijk
echte a-locaties
de vastgoedportefeuille
(met 71 winkelpanden en drie
parkeergarages), waarbij in de
eerste hypotheekrechtlening
wordt belegd, behoort overduidelijk
tot de waardevaste
kant van de markt met jaarlijks
stijgende huren en geen leegstand.
omdat een opbrengst
van circa 11x de bruto huur al
voldoende is voor het behalen
van het beloofde rendement
zijn er weinig bedreigingen te
noemen, ook vanwege de huurcontracten
die gemiddeld nog
zestien jaar lopen (verhuurd
aan Bijenkorf, Hema en v&d).
OKT 2012 CASHCOW.nl

CASHCOW.nl OKT 2012
vastgoed
Beleggers zullen door de problemen in de vastgoed-branche heen moeten kijken. Er
kunnen nog steeds mooie rendementen worden behaald met investeringen via cv’s
of andere financieringsvehikels. Een aantal aan-bieders hebben we gevraagd naar hun
product en wat hun verwachtingen zijn.
Vastgoed cV APF Xii elzenstede Vastgoed cV Poortstede Vastgoed cV
www.reyersen.nl/vastgoedbeleggingen/vastgoed-cv-apf-xii-plaatsing-inbeperkte-kring
www.reyersen.nl/vastgoedbeleggingen/poortstede-vastgoed-cv
www.reyersen.nl/vastgoedbeleggingen/poortstede-vastgoed-cv
synVest Dutch Realestate Fund nV, synVest
German Realestate Fund nV
www.synvest.nl
vastgoed Cv aPF XII elzenstede vastgoed Cv Poortstede vastgoed Cv aandelencertificaat
Nee Nee Nee Ja (NPeX)
250.000 100.000 100.000
In euro's 3.350.- (sdReF) /
4.000,- (sgReF)
voltekend voltekend voltekend open
verwachte contant rendement gemiddeld
9,1% per jaar (na aflossing),
verwacht totaalrendement 13,4% per
jaar o.b.v conservatieve aannames
Na een preferent rendement van 13,4%
per jaar ontvangen de beleggers 80%
van de overwinst. de resterende 20%
komt toe aan de fondsbeheerder
dit fonds valt niet onder het toezicht
i.v.m. deelname > 250.000
verwachte contant rendement gemiddeld
8,0% per jaar, verwacht totaalrendement
9,0% per jaar op basis van
conservatieve aannames
Na een preferent rendement van 8,0%
per jaar ontvangen de beleggers 75%
van de overwinst. de resterende 25%
komt toe aan de fondsbeheerder
dit fonds valt niet onder het toezicht
i.v.m. deelname > 100.000
verwacht contant rendement gemiddeld
8,0% per jaar, verwacht totaalrendement
8,9% per jaar
Na een preferent rendement van 8,0%
per jaar ontvangen de beleggers 75%
van de overwinst. de resterende 25%
komt toe aan de fondsbeheerder
dit fonds valt niet onder het toezicht
i.v.m. deelname > 100.000
8,9% (sdReF) / 7,4% (sgReF)
Ja (10% over het meerder van 11%)
13.983.677 8.450.000 8.300.000 120.000.000 / 8.000.000
Nederland Nederland Nederland Nederland en duitsland
Kantoren Wijkwinkelcentrum, supermarkten supermarkten
In de Minervahaven in amsterdam, op
een zich snel ontwikkelende kantoren-
en bedrijfsruimtelocatie, is een kantoorgebouw
ontwikkeld met een bijzondere
uitstraling en innovatieve toepassingen
op het gebied van duurzaamheid (BReeaM-
NL certificaat “very good”). Het
gebouw is zeer recent (februari 2012)
opgeleverd en is voor tien jaar volledig
verhuurd aan een 100% dochter van
het in Londen genoteerde aegis group
plc, alsmede Rick engelkes Producties,
BrandNew en Business Centers amsterdam.
de locatie, kwaliteit en koopprijs
van het gebouw alsmede de langjarige
huurcontracten bewijzen dat er nog
steeds interessante beleggingsopportunities
zijn in de kantorensector.
Het winkelcentrum, met bewezen
trackrecord, heeft naast een langjarig
verhuurde Jumbo-supermarkt van bijna
2.000 m 2 een mooie mix van dagwinkels.
Bovendien heeft het winkelcentrum
potentie tot huurprijsverbetering.
de supermarktbranche is conjunctuurongevoelig
gebleken. In 2011
zijn de omzetten met 2,7% gestegen
naar ruim € 33 miljard. voor dit jaar
verwacht het Centraal Bureau Levensmiddelenhandel
(CBL) een omzetgroei
van zo'n 2 à 3%. Mits de locatie goed is
onderzocht op essentiële onderdelen
(waaronder verzorgingsgebied, lokale
ontwikkelingen, bereikbaarheid etc.)
kan een supermarktbelegging een zeer
stabiele belegging zijn.
Poortstede vastgoed Cv zal beleggen
in een langjarig verhuurde albert
Heijn-supermarkt en een gall&gallslijterij
op een goede locatie in sneek,
alsmede een nieuwe (2010) en langjarig
verhuurde Coop-supermarkt in het
centrum van varsseveld. de objecten
genereren een stabiele kasstroom. de
supermarktbranche is conjunctuurongevoelig
gebleken. voor dit jaar
verwacht het Centraal Bureau Levensmiddelenhandel
(CBL) een omzetgroei
van zo'n 2 à 3%. Mits de locatie goed is
onderzocht op essentiële onderdelen
(waaronder verzorgingsgebied, lokale
ontwikkelingen, bereikbaarheid etc.)
kan een supermarktbelegging een zeer
stabiele belegging zijn.
Ja
Kantoren, winkels, logistiek,
zorg, woningen
de directe rendementen door de
afwaarderingen erg hoog. Bij het Nederlandse
fonds van synvest is dit maar
liefts 8,9%. Het instappen is door een
recente koersaanpassing gunstig, al zal
een koersstijging nog even op zich laten
wacten. dit wordt gecompenseerd
door een hoog, maandelijks uitgekeerd
direct rendement. de situatie in duitsland
is anders. de prijzen van vastgoed
stijgen geleidelijk onder invloed van
de gestegen vraag en banken die,
in tegenstelling tot Nederland, wel
financieren. een belegging in dit fonds
combineert een goed direct rendement
van 7,4% aan een verwachte koersstijging
op de korte termijn. de conclusie:
volop kansen.
31

vastgoed auteur: SNS Fundcoach
Tweedeling bedreigt
vastgoedsector
Vastgoed. De sky leek de limit. In de jaren 2003 tot 2007
leken de rendementen op vastgoed alleen maar omhoog te
kunnen. Maar in de kredietcrisis was dit sprookje snel uit.
Vastgoed en het uitlenen van geld bleek een groot probleem.
Hoe gaat het nu wereldwijd met de vastgoedsector?
Vastgoed werd het hardst geraakt van 2008
tot begin 2010, aldus Guy Barnard, fondsmanager
bij Henderson. “Inmiddels is de
financiële markt weer langzaam aan het herstellen
en kunnen we vooruit kijken.” Roy van Wechem,
fondsmanager bij Delta Lloyd, is positief over de
ontwikkelingen. “Op een groot aantal balansen
van vastgoedbedrijven staat nu veel relatief minder
vreemd vermogen en dus meer eigen vermogen.
Dankzij de crisis werd het aandelenvermogen
weer opgebouwd en schuld afgebouwd. In mijn
ogen zijn een groot aantal beursgenoteerde vastgoedbedrijven
anno 2012 absoluut gezonder dan
voor de crisis.” De gezonde balansen van vastgoedbedrijven
stemmen positief. Maar hoe reflecteert
dat in de beleggingsportefeuille? Fondsmanager
Folmer Pietersma van Robeco doet een verrassende
constatering: “Met een rendement van ruim
25% laat de sector dit jaar de meeste vermogenscategorieën
ver achter zich. De belangrijkste oorzaak
is dat het beste vastgoed veelal in handen is
van beursgenoteerde bedrijven. De negatieve verhalen
over leegstand van kantoren, afboekingen,
gedwongen verkopen en financieringsproblemen
32
gaan grotendeels aan de beursgenoteerde vastgoedbedrijven
voorbij.” Toch blijft de crisis een
feit. Van Wechem: “In een aantal regio’s kampen
beursgenoteerd
vAstgoed nog steeds
AAntrekkelijk
retail en kantoren met overcapaciteit. Voornamelijk
in Europa, terwijl de Verenigde Staten het goed
doet. Azië zit er tussenin.” Als gevolg van de crisis
is er een belangrijke doorzettende trend zichtbaar
binnen de vastgoedmarkt. Barnard: “We hebben
steeds meer te maken met polarisatie. Dat brengt
kansen, maar ook uitdagingen met zich mee. Zo
kampen Zuid-Europese landen als Spanje en Griekenland
met structurele financiële problemen,
terwijl een land als Zweden juist behoorlijk sterk
staat. Ook in Noord-Amerika gaat het goed.” Die
polarisatie, of tweedeling, laat zich ook duidelijk
zien binnen de sector zelf. Zo staan de beursgenoteerde
bedrijven met gewilde prime locaties er
zo goed voor dat ze bezig zijn met (her)ontwikkeling
van vastgoed, terwijl niet-beursgenoteerde
bedrijven in bijvoorbeeld Nederland nog bezig zijn
met het afbouwen van hun schulden door middel
van verkoop van activa. “De grote beursgenoteerde
bedrijven zitten voornamelijk in retail
en kantoren, maar ook in beperkte mate in de
woningmarkt, een voorbeeld hiervan zijn de studentenwoningen
op Amerikaanse campussen”,
licht Van Wechem toe. “Dat laatste vind ik een
hele interessante sector, omdat daar nog groei te
behalen valt.”
toplocaties
Binnen de retail en kantoren zijn het overduidelijk
de A-locaties die het goed doen. Barnard: “We zien
de trend dat winkelcentra op A-locaties veel nieuwe
huurders aantrekken die een goede ruimte willen
voor een betaalbare prijs. Vroeger was er een
groot aanbod en speculatieve bouw, nu wordt er
weinig bijgebouwd en ontstaat er juist een tekort.
Het aandeel van dat soort vastgoed zal blijven stijgen.”
Robeco richt zich naast prime retail en prime
office op emerging markets developers en specialized
REITs (Real Estate Investment Trusts). Pietersma:
“Binnen het thema emerging markets developers
zetten we in op de hoge bevolkingsgroei in
opkomende markten en de daarmee gepaard gaande
vraag naar vastgoed in de grote steden. In de
laatste trend, specialized REITs, gaan we op zoek
OKT 2012 CASHCOW.nl

naar specifieke niches binnen de sector met een
hoge structurele groei, hoge toetredingsbarrières
en lage correlatie met de rest van de sector. Denk
hierbij aan datacenters, studentenhuisvesting of
science labs.”
het alternatief
Al met al lijkt de sector er goed voor te staan.
In het bijzonder in Noord-Amerika, aldus Van
Wechem. Ook Barnard is enthousiast. “Noord-
Amerika is sterker dan Europa en minder volatiel
dan Azië. De investeerders zijn enthousiast over
de resultaten.” En die rendementen zijn aantrekkelijk
nu rentes op staatsleningen en de geïmpliceerde
rendementen en spreads op corporate credits
relatief laag zijn. Pietersma: “Beursgenoteerd
vastgoed met een dividendrendement van circa
4% biedt een aantrekkelijk alternatief. Historisch
is het geïmpliceerde aanvangsrendement op vastgoed
in de VS ongeveer 140 basispunten hoger
dan dat van BBB corporate credits. Met een
huidig aanvangsrendement van 6% bedraagt
deze spread nu ongeveer 260 basispunten.
Vanuit een historisch perspectief lijken beleggers
in beursgenoteerd vastgoed dus meer dan
100 basispunten buffer te hebben mochten lange
renteniveaus weer oplopen. Bovendien biedt de
mensen kijken vAAk
zuur Als ze AAn
vAstgoed denken
sector nog enige compensatie indien de inflatie
(CPI) mocht oplopen. Veel huurcontracten hebben
namelijk een CPI-component. Het is niet voor
niets dat institutionele beleggers met langetermijnverplichtingen
het gevaar van inflatie vrezen.
Dit in combinatie met de relatief gunstige perspectieven
voor de sector, maakt dat beursgenoteerd
vastgoed nog steeds een aantrekkelijke asset-categorie
is.”
Verrassend
Zowel Henderson, Robeco als Delta Lloyd zijn
dan ook tevreden over de behaalde resultaten.
Barnard: “We zijn erg tevreden met een stijging
van 20%. Dat is meer dan we verwachtten aan
het begin van dit jaar.” Ook Pietersma kijkt positief
terug op het afgelopen jaar. “Dit kalenderjaar
– over zeven maanden tot eind juli 2012 – is het
fonds 24,7% gestegen na kosten. Het 10-jaars rendement
is gemiddeld per jaar 6,73% geweest na
kosten. Gebaseerd op de bruto intrinsieke waarde
is de outperformance over deze langjarige periode
56 basispunten per jaar geweest. Wij zijn tevreden
met deze performance.” Van Wechem: “Ik zie
mensen vaak zuur kijken als ze denken aan vastgoed,
maar we hebben met ons fonds de afgelopen
tien jaar best hele mooie resultaten behaald.
Er valt normaal geld te verdienen. Niet alleen
wereldwijd, maar ook in Europa. Er zijn bedrijven
die nog elk jaar hun huur
verhogen
en met een lage leegstand
te maken hebben. Je
moet alleen goed weten waar je
mee bezig bent. Een aantal vooral
niet-beursgenoteerde bedrijven
in Europa hebben hun zaken niet goed
op orde en dat zie je snel terug in hun cijfers.”
maar toch…
Ondanks de positieve resultaten is vastgoed
nog niet direct het walhalla voor beleggers. Van
Wechem: “Als belegger is het moeilijk om een
duidelijk beeld te krijgen van de vastgoedsector.
Het is daarom verstandig om voorzichtig te zijn,
want de aandelen zijn niet goedkoop voor beleggers.
Dat wordt in stand gehouden door de lage
rente en beleggers die rendement zoeken. De sector
doet het op zich niet slecht, maar dan gaat het
wel om de bedrijven die in de betere objecten zitten
en een superieur businessmodel hebben. De
vastgoedmarkt staat niet op zijn alltime high, maar
wel hoog. In alle drie de regio’s zijn er bedrijven
die het wel goed doen. Dat zijn de ondernemingen
met het betere kwaliteit vastgoed, een gezon-
vastgoed
de balans en een meer hands on management,
die tevens vasthouden aan hun langetermijnstrategie.
Kies niet voor bedrijven die met de wind
meewaaien. Daarnaast kunnen de lange huurcontracten
van zo’n tien jaar met inflatiecorrectie een
probleem vormen. De prijs is al die tien jaar op
peil gebleven en kan zo instorten als het contract
afloopt. Het zou best mogelijk zijn dat we daardoor
straks nog voor een vervelende verrassing komen
te staan.”
faVoriet Vastgoed
Van Wechem: “EuroCommercial Properties, want
zij hadden hun financiën tijdens de crisis goed op
orde en een vaste strategie. Een ander mooi voorbeeld
is Digital Realty. Zij verhuren serverruimte
aan bedrijven, inclusief onder andere koeling en
beveiliging.” Pietersma: “Unibail-Rodamco richt
zich op de exploitatie en ontwikkeling van topwinkelcentra
in Europa. Het zijn deze A-locaties
waar de operationele trends zich onttrekken
aan de algemene trends binnen de sector. Huurders
in de retailmarkt voelen zich door de crisis
gedwongen de fysieke presentie te rationaliseren,
waarbij er een sterke voorkeur is voor
centraal gelegen locaties. Hang Lung Group biedt
een unieke combinatie van een goed renderende
vastgoedportefeuille in Hongkong en de ontwikkeling
van winkelcentra op toplocaties in China.”
Barnard: “We blijven een voorkeur houden
voor eigenaars van dominante regionale
winkelcentra, waar we voordelen
verwachten van een tweeledige
markt, zowel gezien de vraag vanuit
huurders als vanuit vastgoedinvesteerders
die zoeken naar
een zeker inkomen en banken die
daartegen willen uitlenen. Als gevolg
daarvan zitten we voornamelijk in Westfield
Group in Australië, Simon Property Group in de
VS en in Unibail-Rodamco in Frankrijk. Deze
bedrijven hebben niet alleen kwalitatieve panden,
maar hebben ook hun toegang bewezen tot
goedkoop kapitaal en sterke managementteams.
Daarnaast blijven we de Apartment REIT-sector
in de VS interessant vinden. Deze sector heeft
geprofiteerd van de dalende tarieven voor huiseigenaren
in Amerika en het feit dat er weinig
nieuw aanbod in de woningmarkt is. Als een
gevolg daarvan hebben de bedrijven in deze sector
te maken met een hoge vraag en dus een hoge
bezetting, stijgende huurprijzen en, als resultaat
daarvan, groeiende winsten en dividendstromen.
Onze favoriet op dit vlak is op dit moment Apartment
Investment & Management Company.”
CASHCOW.nl OKT 2012 33