INHOUD - Eddy Schekman

Recommendations

Info

vastgoed auteur: SNS Fundcoach Tweedeling bedreigt vastgoedsector Vastgoed. De sky leek de limit. In de jaren 2003 tot 2007 leken de rendementen op vastgoed alleen maar omhoog te kunnen. Maar in de kredietcrisis was dit sprookje snel uit. Vastgoed en het uitlenen van geld bleek een groot probleem. Hoe gaat het nu wereldwijd met de vastgoedsector? Vastgoed werd het hardst geraakt van 2008 tot begin 2010, aldus Guy Barnard, fondsmanager bij Henderson. “Inmiddels is de financiële markt weer langzaam aan het herstellen en kunnen we vooruit kijken.” Roy van Wechem, fondsmanager bij Delta Lloyd, is positief over de ontwikkelingen. “Op een groot aantal balansen van vastgoedbedrijven staat nu veel relatief minder vreemd vermogen en dus meer eigen vermogen. Dankzij de crisis werd het aandelenvermogen weer opgebouwd en schuld afgebouwd. In mijn ogen zijn een groot aantal beursgenoteerde vastgoedbedrijven anno 2012 absoluut gezonder dan voor de crisis.” De gezonde balansen van vastgoedbedrijven stemmen positief. Maar hoe reflecteert dat in de beleggingsportefeuille? Fondsmanager Folmer Pietersma van Robeco doet een verrassende constatering: “Met een rendement van ruim 25% laat de sector dit jaar de meeste vermogenscategorieën ver achter zich. De belangrijkste oorzaak is dat het beste vastgoed veelal in handen is van beursgenoteerde bedrijven. De negatieve verhalen over leegstand van kantoren, afboekingen, gedwongen verkopen en financieringsproblemen 32 gaan grotendeels aan de beursgenoteerde vastgoedbedrijven voorbij.” Toch blijft de crisis een feit. Van Wechem: “In een aantal regio’s kampen beursgenoteerd vAstgoed nog steeds AAntrekkelijk retail en kantoren met overcapaciteit. Voornamelijk in Europa, terwijl de Verenigde Staten het goed doet. Azië zit er tussenin.” Als gevolg van de crisis is er een belangrijke doorzettende trend zichtbaar binnen de vastgoedmarkt. Barnard: “We hebben steeds meer te maken met polarisatie. Dat brengt kansen, maar ook uitdagingen met zich mee. Zo kampen Zuid-Europese landen als Spanje en Griekenland met structurele financiële problemen, terwijl een land als Zweden juist behoorlijk sterk staat. Ook in Noord-Amerika gaat het goed.” Die polarisatie, of tweedeling, laat zich ook duidelijk zien binnen de sector zelf. Zo staan de beursgenoteerde bedrijven met gewilde prime locaties er zo goed voor dat ze bezig zijn met (her)ontwikkeling van vastgoed, terwijl niet-beursgenoteerde bedrijven in bijvoorbeeld Nederland nog bezig zijn met het afbouwen van hun schulden door middel van verkoop van activa. “De grote beursgenoteerde bedrijven zitten voornamelijk in retail en kantoren, maar ook in beperkte mate in de woningmarkt, een voorbeeld hiervan zijn de studentenwoningen op Amerikaanse campussen”, licht Van Wechem toe. “Dat laatste vind ik een hele interessante sector, omdat daar nog groei te behalen valt.” toplocaties Binnen de retail en kantoren zijn het overduidelijk de A-locaties die het goed doen. Barnard: “We zien de trend dat winkelcentra op A-locaties veel nieuwe huurders aantrekken die een goede ruimte willen voor een betaalbare prijs. Vroeger was er een groot aanbod en speculatieve bouw, nu wordt er weinig bijgebouwd en ontstaat er juist een tekort. Het aandeel van dat soort vastgoed zal blijven stijgen.” Robeco richt zich naast prime retail en prime office op emerging markets developers en specialized REITs (Real Estate Investment Trusts). Pietersma: “Binnen het thema emerging markets developers zetten we in op de hoge bevolkingsgroei in opkomende markten en de daarmee gepaard gaande vraag naar vastgoed in de grote steden. In de laatste trend, specialized REITs, gaan we op zoek OKT 2012 CASHCOW.nl
naar specifieke niches binnen de sector met een hoge structurele groei, hoge toetredingsbarrières en lage correlatie met de rest van de sector. Denk hierbij aan datacenters, studentenhuisvesting of science labs.” het alternatief Al met al lijkt de sector er goed voor te staan. In het bijzonder in Noord-Amerika, aldus Van Wechem. Ook Barnard is enthousiast. “Noord- Amerika is sterker dan Europa en minder volatiel dan Azië. De investeerders zijn enthousiast over de resultaten.” En die rendementen zijn aantrekkelijk nu rentes op staatsleningen en de geïmpliceerde rendementen en spreads op corporate credits relatief laag zijn. Pietersma: “Beursgenoteerd vastgoed met een dividendrendement van circa 4% biedt een aantrekkelijk alternatief. Historisch is het geïmpliceerde aanvangsrendement op vastgoed in de VS ongeveer 140 basispunten hoger dan dat van BBB corporate credits. Met een huidig aanvangsrendement van 6% bedraagt deze spread nu ongeveer 260 basispunten. Vanuit een historisch perspectief lijken beleggers in beursgenoteerd vastgoed dus meer dan 100 basispunten buffer te hebben mochten lange renteniveaus weer oplopen. Bovendien biedt de mensen kijken vAAk zuur Als ze AAn vAstgoed denken sector nog enige compensatie indien de inflatie (CPI) mocht oplopen. Veel huurcontracten hebben namelijk een CPI-component. Het is niet voor niets dat institutionele beleggers met langetermijnverplichtingen het gevaar van inflatie vrezen. Dit in combinatie met de relatief gunstige perspectieven voor de sector, maakt dat beursgenoteerd vastgoed nog steeds een aantrekkelijke asset-categorie is.” Verrassend Zowel Henderson, Robeco als Delta Lloyd zijn dan ook tevreden over de behaalde resultaten. Barnard: “We zijn erg tevreden met een stijging van 20%. Dat is meer dan we verwachtten aan het begin van dit jaar.” Ook Pietersma kijkt positief terug op het afgelopen jaar. “Dit kalenderjaar – over zeven maanden tot eind juli 2012 – is het fonds 24,7% gestegen na kosten. Het 10-jaars rendement is gemiddeld per jaar 6,73% geweest na kosten. Gebaseerd op de bruto intrinsieke waarde is de outperformance over deze langjarige periode 56 basispunten per jaar geweest. Wij zijn tevreden met deze performance.” Van Wechem: “Ik zie mensen vaak zuur kijken als ze denken aan vastgoed, maar we hebben met ons fonds de afgelopen tien jaar best hele mooie resultaten behaald. Er valt normaal geld te verdienen. Niet alleen wereldwijd, maar ook in Europa. Er zijn bedrijven die nog elk jaar hun huur verhogen en met een lage leegstand te maken hebben. Je moet alleen goed weten waar je mee bezig bent. Een aantal vooral niet-beursgenoteerde bedrijven in Europa hebben hun zaken niet goed op orde en dat zie je snel terug in hun cijfers.” maar toch… Ondanks de positieve resultaten is vastgoed nog niet direct het walhalla voor beleggers. Van Wechem: “Als belegger is het moeilijk om een duidelijk beeld te krijgen van de vastgoedsector. Het is daarom verstandig om voorzichtig te zijn, want de aandelen zijn niet goedkoop voor beleggers. Dat wordt in stand gehouden door de lage rente en beleggers die rendement zoeken. De sector doet het op zich niet slecht, maar dan gaat het wel om de bedrijven die in de betere objecten zitten en een superieur businessmodel hebben. De vastgoedmarkt staat niet op zijn alltime high, maar wel hoog. In alle drie de regio’s zijn er bedrijven die het wel goed doen. Dat zijn de ondernemingen met het betere kwaliteit vastgoed, een gezon- vastgoed de balans en een meer hands on management, die tevens vasthouden aan hun langetermijnstrategie. Kies niet voor bedrijven die met de wind meewaaien. Daarnaast kunnen de lange huurcontracten van zo’n tien jaar met inflatiecorrectie een probleem vormen. De prijs is al die tien jaar op peil gebleven en kan zo instorten als het contract afloopt. Het zou best mogelijk zijn dat we daardoor straks nog voor een vervelende verrassing komen te staan.” faVoriet Vastgoed Van Wechem: “EuroCommercial Properties, want zij hadden hun financiën tijdens de crisis goed op orde en een vaste strategie. Een ander mooi voorbeeld is Digital Realty. Zij verhuren serverruimte aan bedrijven, inclusief onder andere koeling en beveiliging.” Pietersma: “Unibail-Rodamco richt zich op de exploitatie en ontwikkeling van topwinkelcentra in Europa. Het zijn deze A-locaties waar de operationele trends zich onttrekken aan de algemene trends binnen de sector. Huurders in de retailmarkt voelen zich door de crisis gedwongen de fysieke presentie te rationaliseren, waarbij er een sterke voorkeur is voor centraal gelegen locaties. Hang Lung Group biedt een unieke combinatie van een goed renderende vastgoedportefeuille in Hongkong en de ontwikkeling van winkelcentra op toplocaties in China.” Barnard: “We blijven een voorkeur houden voor eigenaars van dominante regionale winkelcentra, waar we voordelen verwachten van een tweeledige markt, zowel gezien de vraag vanuit huurders als vanuit vastgoedinvesteerders die zoeken naar een zeker inkomen en banken die daartegen willen uitlenen. Als gevolg daarvan zitten we voornamelijk in Westfield Group in Australië, Simon Property Group in de VS en in Unibail-Rodamco in Frankrijk. Deze bedrijven hebben niet alleen kwalitatieve panden, maar hebben ook hun toegang bewezen tot goedkoop kapitaal en sterke managementteams. Daarnaast blijven we de Apartment REIT-sector in de VS interessant vinden. Deze sector heeft geprofiteerd van de dalende tarieven voor huiseigenaren in Amerika en het feit dat er weinig nieuw aanbod in de woningmarkt is. Als een gevolg daarvan hebben de bedrijven in deze sector te maken met een hoge vraag en dus een hoge bezetting, stijgende huurprijzen en, als resultaat daarvan, groeiende winsten en dividendstromen. Onze favoriet op dit vlak is op dit moment Apartment Investment & Management Company.” CASHCOW.nl OKT 2012 33
Page 1 and 2: CASHCOW.nl OKT 2012 thema Vastgoed
Page 3 and 4: Beleggers zijn niet ver gekomen met
Page 5 and 6: unibail: voor groei Technisch lijkt
Page 7 and 8: auteur: Rob Feirabend, Jäger Bau R
Page 9: CASHCOW.nl OKT 2012 vastgoed Belegg

INHOUD - Eddy Schekman

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?