INHOUD - Eddy Schekman

naar specifieke niches binnen de sector met een
hoge structurele groei, hoge toetredingsbarrières
en lage correlatie met de rest van de sector. Denk
hierbij aan datacenters, studentenhuisvesting of
science labs.”
het alternatief
Al met al lijkt de sector er goed voor te staan.
In het bijzonder in Noord-Amerika, aldus Van
Wechem. Ook Barnard is enthousiast. “Noord-
Amerika is sterker dan Europa en minder volatiel
dan Azië. De investeerders zijn enthousiast over
de resultaten.” En die rendementen zijn aantrekkelijk
nu rentes op staatsleningen en de geïmpliceerde
rendementen en spreads op corporate credits
relatief laag zijn. Pietersma: “Beursgenoteerd
vastgoed met een dividendrendement van circa
4% biedt een aantrekkelijk alternatief. Historisch
is het geïmpliceerde aanvangsrendement op vastgoed
in de VS ongeveer 140 basispunten hoger
dan dat van BBB corporate credits. Met een
huidig aanvangsrendement van 6% bedraagt
deze spread nu ongeveer 260 basispunten.
Vanuit een historisch perspectief lijken beleggers
in beursgenoteerd vastgoed dus meer dan
100 basispunten buffer te hebben mochten lange
renteniveaus weer oplopen. Bovendien biedt de
mensen kijken vAAk
zuur Als ze AAn
vAstgoed denken
sector nog enige compensatie indien de inflatie
(CPI) mocht oplopen. Veel huurcontracten hebben
namelijk een CPI-component. Het is niet voor
niets dat institutionele beleggers met langetermijnverplichtingen
het gevaar van inflatie vrezen.
Dit in combinatie met de relatief gunstige perspectieven
voor de sector, maakt dat beursgenoteerd
vastgoed nog steeds een aantrekkelijke asset-categorie
is.”
Verrassend
Zowel Henderson, Robeco als Delta Lloyd zijn
dan ook tevreden over de behaalde resultaten.
Barnard: “We zijn erg tevreden met een stijging
van 20%. Dat is meer dan we verwachtten aan
het begin van dit jaar.” Ook Pietersma kijkt positief
terug op het afgelopen jaar. “Dit kalenderjaar
– over zeven maanden tot eind juli 2012 – is het
fonds 24,7% gestegen na kosten. Het 10-jaars rendement
is gemiddeld per jaar 6,73% geweest na
kosten. Gebaseerd op de bruto intrinsieke waarde
is de outperformance over deze langjarige periode
56 basispunten per jaar geweest. Wij zijn tevreden
met deze performance.” Van Wechem: “Ik zie
mensen vaak zuur kijken als ze denken aan vastgoed,
maar we hebben met ons fonds de afgelopen
tien jaar best hele mooie resultaten behaald.
Er valt normaal geld te verdienen. Niet alleen
wereldwijd, maar ook in Europa. Er zijn bedrijven
die nog elk jaar hun huur
verhogen
en met een lage leegstand
te maken hebben. Je
moet alleen goed weten waar je
mee bezig bent. Een aantal vooral
niet-beursgenoteerde bedrijven
in Europa hebben hun zaken niet goed
op orde en dat zie je snel terug in hun cijfers.”
maar toch…
Ondanks de positieve resultaten is vastgoed
nog niet direct het walhalla voor beleggers. Van
Wechem: “Als belegger is het moeilijk om een
duidelijk beeld te krijgen van de vastgoedsector.
Het is daarom verstandig om voorzichtig te zijn,
want de aandelen zijn niet goedkoop voor beleggers.
Dat wordt in stand gehouden door de lage
rente en beleggers die rendement zoeken. De sector
doet het op zich niet slecht, maar dan gaat het
wel om de bedrijven die in de betere objecten zitten
en een superieur businessmodel hebben. De
vastgoedmarkt staat niet op zijn alltime high, maar
wel hoog. In alle drie de regio’s zijn er bedrijven
die het wel goed doen. Dat zijn de ondernemingen
met het betere kwaliteit vastgoed, een gezon-
vastgoed
de balans en een meer hands on management,
die tevens vasthouden aan hun langetermijnstrategie.
Kies niet voor bedrijven die met de wind
meewaaien. Daarnaast kunnen de lange huurcontracten
van zo’n tien jaar met inflatiecorrectie een
probleem vormen. De prijs is al die tien jaar op
peil gebleven en kan zo instorten als het contract
afloopt. Het zou best mogelijk zijn dat we daardoor
straks nog voor een vervelende verrassing komen
te staan.”
faVoriet Vastgoed
Van Wechem: “EuroCommercial Properties, want
zij hadden hun financiën tijdens de crisis goed op
orde en een vaste strategie. Een ander mooi voorbeeld
is Digital Realty. Zij verhuren serverruimte
aan bedrijven, inclusief onder andere koeling en
beveiliging.” Pietersma: “Unibail-Rodamco richt
zich op de exploitatie en ontwikkeling van topwinkelcentra
in Europa. Het zijn deze A-locaties
waar de operationele trends zich onttrekken
aan de algemene trends binnen de sector. Huurders
in de retailmarkt voelen zich door de crisis
gedwongen de fysieke presentie te rationaliseren,
waarbij er een sterke voorkeur is voor
centraal gelegen locaties. Hang Lung Group biedt
een unieke combinatie van een goed renderende
vastgoedportefeuille in Hongkong en de ontwikkeling
van winkelcentra op toplocaties in China.”
Barnard: “We blijven een voorkeur houden
voor eigenaars van dominante regionale
winkelcentra, waar we voordelen
verwachten van een tweeledige
markt, zowel gezien de vraag vanuit
huurders als vanuit vastgoedinvesteerders
die zoeken naar
een zeker inkomen en banken die
daartegen willen uitlenen. Als gevolg
daarvan zitten we voornamelijk in Westfield
Group in Australië, Simon Property Group in de
VS en in Unibail-Rodamco in Frankrijk. Deze
bedrijven hebben niet alleen kwalitatieve panden,
maar hebben ook hun toegang bewezen tot
goedkoop kapitaal en sterke managementteams.
Daarnaast blijven we de Apartment REIT-sector
in de VS interessant vinden. Deze sector heeft
geprofiteerd van de dalende tarieven voor huiseigenaren
in Amerika en het feit dat er weinig
nieuw aanbod in de woningmarkt is. Als een
gevolg daarvan hebben de bedrijven in deze sector
te maken met een hoge vraag en dus een hoge
bezetting, stijgende huurprijzen en, als resultaat
daarvan, groeiende winsten en dividendstromen.
Onze favoriet op dit vlak is op dit moment Apartment
Investment & Management Company.”
CASHCOW.nl OKT 2012 33