06.09.2013 Views

De Oude Kaart van Nederland: leegstand en herbestemming

De Oude Kaart van Nederland: leegstand en herbestemming

De Oude Kaart van Nederland: leegstand en herbestemming

SHOW MORE
SHOW LESS

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.

<strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong><br />

<strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>:<br />

<strong>leegstand</strong> <strong>en</strong><br />

<strong>herbestemming</strong>


<strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong>


<strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>:<br />

<strong>leegstand</strong> <strong>en</strong><br />

<strong>herbestemming</strong><br />

Hilde Harms<strong>en</strong> (auteur)<br />

GerhardMark <strong>van</strong> der Waal (redacteur)<br />

Atelier Rijksbouwmeester<br />

d<strong>en</strong> haag<br />

2008


Advies<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 6 advies<br />

Aanbeveling<strong>en</strong> naar aanleiding <strong>van</strong> het project<br />

‘<strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong><br />

<strong>herbestemming</strong>’<br />

Preambule<br />

Exacte feit<strong>en</strong> <strong>en</strong> overzicht<strong>en</strong> over structurele <strong>leegstand</strong> zijn noch op nationaal,<br />

noch op provinciaal of lokaal niveau beschikbaar. Structurele <strong>leegstand</strong> kan e<strong>en</strong><br />

indicator zijn <strong>van</strong> e<strong>en</strong> slecht functioner<strong>en</strong>d gebied in stad, dorp of landschap.<br />

Het kan tev<strong>en</strong>s wijz<strong>en</strong> op gebrek aan beleid of actie <strong>en</strong> dat kan betek<strong>en</strong><strong>en</strong> dat<br />

<strong>leegstand</strong> niet wordt erk<strong>en</strong>d als e<strong>en</strong> urg<strong>en</strong>t probleem.<br />

Rond <strong>leegstand</strong> heerst e<strong>en</strong> sfeer <strong>van</strong> verwaarlozing, verval, verloedering, <strong>van</strong>dalisme<br />

<strong>en</strong> onveiligheid. Het is evid<strong>en</strong>t dat elke leegstaande ruimte binn<strong>en</strong> bestaand<br />

bebouwd gebied bouwcapaciteit verteg<strong>en</strong>woordigt die eerder b<strong>en</strong>ut zou moet<strong>en</strong><br />

word<strong>en</strong> dan nieuwe ruimte in het buit<strong>en</strong>gebied. Dit aspect is <strong>van</strong> belang voor het<br />

beleid <strong>van</strong> duurzaam ruimtegebruik.<br />

Structurele <strong>leegstand</strong> kan voorkom<strong>en</strong> word<strong>en</strong> als op geme<strong>en</strong>telijk niveau – <strong>en</strong><br />

voor het landschap op provinciaal niveau – ruimtelijke <strong>en</strong> sociaal-economische<br />

verk<strong>en</strong>ning<strong>en</strong> plaatsvind<strong>en</strong>, op grond waar<strong>van</strong> m<strong>en</strong> op <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong><br />

kan anticiper<strong>en</strong>. Kwaliteitsverlies <strong>en</strong> materieel verval moet<strong>en</strong> zoveel mogelijk<br />

word<strong>en</strong> vermed<strong>en</strong>.<br />

Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet Ruimtelijke Ord<strong>en</strong>ing (wro) <strong>van</strong> kracht.<br />

Binn<strong>en</strong>stedelijke bestemmingsplann<strong>en</strong> zijn voortaan verplicht <strong>en</strong> geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

di<strong>en</strong><strong>en</strong> die plann<strong>en</strong> tijdig te actualiser<strong>en</strong> (art. 3.1 lid 2 wro). Wil m<strong>en</strong>, bij proactief<br />

beleid, op <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> anticiper<strong>en</strong> dan is de actualisering <strong>van</strong><br />

bestemmingsplann<strong>en</strong> in de periode na 1 juli 2008, het meest geëig<strong>en</strong>de mom<strong>en</strong>t<br />

daarvoor. <strong>De</strong> te verwacht<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong> biedt immers ruimte voor het realiser<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> bouwprogramma’s binn<strong>en</strong> bestaand bebouwd gebied.<br />

Voor het anticiper<strong>en</strong> op <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> is ge<strong>en</strong> nieuw wettelijk<br />

instrum<strong>en</strong>tarium nodig.<br />

<strong>De</strong> overgang <strong>van</strong> toelatingsplanologie naar gebiedsontwikkeling vraagt <strong>van</strong> het<br />

ambtelijk apparaat in plaats <strong>van</strong> e<strong>en</strong> toets<strong>en</strong>de e<strong>en</strong> ondernem<strong>en</strong>de attitude. E<strong>en</strong><br />

cultuuromslag die om training <strong>en</strong> bijscholing vraagt.<br />

7


Aanbeveling<strong>en</strong><br />

1. K<strong>en</strong>nismanagem<strong>en</strong>t<br />

K<strong>en</strong>nisontwikkeling, k<strong>en</strong>nisbundeling, inzicht <strong>en</strong> k<strong>en</strong>nisoverdracht in relatie tot<br />

het thema ‘<strong>leegstand</strong>’ in <strong>Nederland</strong> is gew<strong>en</strong>st. E<strong>en</strong> daarvoor ingerichte methodiek<br />

<strong>van</strong> ruimtelijke verk<strong>en</strong>ning, inv<strong>en</strong>tarisatie <strong>en</strong> monitoring bestaat t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> nog niet.<br />

<strong>De</strong> Stichting Dorp, Stad & Land te Rotterdam heeft voor het project <strong>De</strong> <strong>Oude</strong><br />

<strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> e<strong>en</strong> onderzoeksopzet <strong>en</strong> e<strong>en</strong> interactieve website met e<strong>en</strong><br />

kaart (op gis-basis) voor vrij gebruik ontwikkeld.<br />

<strong>De</strong>ze expertise kan als basis di<strong>en</strong><strong>en</strong> voor e<strong>en</strong> dergelijke methodiek, waar<strong>van</strong> de<br />

uitwerking door het rijk sam<strong>en</strong> met vng <strong>en</strong> ipo verder ontwikkeld kan word<strong>en</strong>.<br />

2. Handleiding Hergebruik Ruimte<br />

Het College adviseert om op grond <strong>van</strong> dit onderzoek e<strong>en</strong> Plan <strong>van</strong> Aanpak op<br />

te stell<strong>en</strong> waarmee de lokale bestuurders <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> kunn<strong>en</strong><br />

integrer<strong>en</strong> in hun reguliere planologische werkprogramma. C<strong>en</strong>traal kan aan de<br />

hand <strong>van</strong> praktijkvoorbeeld<strong>en</strong> word<strong>en</strong> onderzocht welke de succes- <strong>en</strong> faalfactor<strong>en</strong><br />

zijn. Dit naar aanleiding <strong>van</strong> de invoering <strong>van</strong> de nieuwe Wro <strong>en</strong> de kans<strong>en</strong><br />

voor bouw<strong>en</strong> in bestaand bebouwd gebied.<br />

Met structurele <strong>leegstand</strong> <strong>van</strong> cultuurhistorisch interessante gebouw<strong>en</strong> <strong>en</strong> complex<strong>en</strong><br />

loopt m<strong>en</strong> het risico op cultureel kapitaalverlies. Wanneer waardeloze <strong>en</strong><br />

banale gebouw<strong>en</strong> <strong>en</strong> complex<strong>en</strong> staan te verloeder<strong>en</strong> mist m<strong>en</strong> de kans met ver<strong>van</strong>g<strong>en</strong>de<br />

nieuwbouw e<strong>en</strong> stukje <strong>Nederland</strong> te ontrommel<strong>en</strong>.<br />

3. Basisregistratie Adress<strong>en</strong> <strong>en</strong> Gebouw<strong>en</strong> (bag).<br />

Het verdi<strong>en</strong>t aanbeveling om de geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> op de mogelijkheid te wijz<strong>en</strong> om het<br />

attribuut ‘gebruik/buit<strong>en</strong> gebruik’ in de lev<strong>en</strong>sloopstatus <strong>van</strong> object<strong>en</strong> in de bag<br />

te b<strong>en</strong>utt<strong>en</strong>. <strong>De</strong>ze bag zal medio 2009 actief word<strong>en</strong> <strong>en</strong> jaarlijks word<strong>en</strong> geactualiseerd.<br />

Dit nieuwe instrum<strong>en</strong>t kan overhed<strong>en</strong> inzicht gev<strong>en</strong> in de geografische<br />

verspreiding , de typologie <strong>van</strong> leegstaande gebouw<strong>en</strong> <strong>en</strong> de duur <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong>.<br />

4. Tr<strong>en</strong>dverwachting<strong>en</strong><br />

<strong>De</strong> opgave voor <strong>herbestemming</strong> <strong>en</strong> herinrichting in de toekomst maakt het<br />

noodzakelijk dat overhed<strong>en</strong> nu reeds anticiper<strong>en</strong>d beleid ontwikkel<strong>en</strong>. Het<br />

verdi<strong>en</strong>t aanbeveling om lokaal <strong>en</strong> regionaal tr<strong>en</strong>dverwachting<strong>en</strong> te signaler<strong>en</strong>,<br />

waardoor actief beleid op de te verwacht<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong> mogelijk is. Door periodiek<br />

e<strong>en</strong> verk<strong>en</strong>ning over planologisch rele<strong>van</strong>te tr<strong>en</strong>ds te organiser<strong>en</strong> onder<br />

betrokk<strong>en</strong> ambtelijke afdeling<strong>en</strong>, vastgoedpartij<strong>en</strong> <strong>en</strong> belang<strong>en</strong>organisaties<br />

kan het beeld over aard <strong>en</strong> om<strong>van</strong>g <strong>van</strong> de herinrichtingsopgave geactualiseerd<br />

word<strong>en</strong>.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong><br />

8<br />

5. Leegstand als publieke zaak<br />

Leegstand is e<strong>en</strong> actueel thema. <strong>De</strong> eig<strong>en</strong>aar <strong>van</strong> e<strong>en</strong> structureel leegstaand pand<br />

is als private partij weliswaar primair verantwoordelijk, maar omdat <strong>leegstand</strong> in<br />

het publieke domein problem<strong>en</strong> veroorzaakt gaat het ook de overheid aan. Het<br />

faciliter<strong>en</strong> <strong>van</strong> onafhankelijke haalbaarheidsstudies voor hergebruik kan vastgelop<strong>en</strong><br />

<strong>leegstand</strong>skwesties weer op gang help<strong>en</strong>.<br />

6. Leegstand als fiscale zaak<br />

Het onderzoek <strong>van</strong> het ministerie <strong>van</strong> Economische Zak<strong>en</strong> naar nut <strong>en</strong> mogelijkheid<br />

<strong>van</strong> e<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong>-tax toont aan dat <strong>leegstand</strong> als zorgwekk<strong>en</strong>d ervar<strong>en</strong><br />

wordt. Het is logisch dat onder andere onderzocht wordt of het wel w<strong>en</strong>selijk is<br />

de negatieve inkomst<strong>en</strong> <strong>van</strong> structurele <strong>leegstand</strong> onder bepaalde omstandighed<strong>en</strong><br />

als fiscale aftrekpost te honorer<strong>en</strong>.<br />

7. Leegstand als bedreiging voor de leefbaarheid<br />

Het Actieplan Krachtwijk<strong>en</strong> <strong>van</strong> wwi br<strong>en</strong>gt leefbaarheid indirect in verband<br />

met <strong>leegstand</strong>. Het gevoel <strong>van</strong> urg<strong>en</strong>tie kan versterkt word<strong>en</strong> door <strong>leegstand</strong> – <strong>en</strong><br />

methodes om die te bestrijd<strong>en</strong> – op de politieke ag<strong>en</strong>da te zett<strong>en</strong>. Daarbij kan<br />

word<strong>en</strong> aangehaakt bij de Nota Ruimte <strong>en</strong> het beleidsthema Mooi <strong>Nederland</strong>.<br />

8. Wat je moet do<strong>en</strong>, doe dat buit<strong>en</strong>gewoon!<br />

Leegstand moet niet alle<strong>en</strong> als probleem b<strong>en</strong>aderd word<strong>en</strong>, maar ook als e<strong>en</strong><br />

kans. Waar vorm <strong>en</strong> functie <strong>van</strong> onze leefomgeving disfunctioneert zijn de volg<strong>en</strong>de<br />

stapp<strong>en</strong> in successie het meest kansrijk:<br />

- e<strong>en</strong> grondige voorverk<strong>en</strong>ning door alle actor<strong>en</strong><br />

- <strong>herbestemming</strong> door de overheid<br />

- herontwikkeling door de markt of in pps-verband<br />

- herontwerp door ontwerpers<br />

- hergebruik door beleggers of eindgebruikers.<br />

Het Rijk is bij uitstek de partij, die kracht<strong>en</strong>s de Nota Ruimte <strong>en</strong> de Nota Belvedere<br />

de rol <strong>van</strong> inspirator <strong>en</strong> aanjager op zich kan nem<strong>en</strong>. Tev<strong>en</strong>s is het e<strong>en</strong> uitdaging<br />

voor de regionale <strong>en</strong> lokale bestuurder om met bestaande middel<strong>en</strong> ‘het gewone<br />

buit<strong>en</strong>gewoon te do<strong>en</strong>’.<br />

Fons Asselbergs<br />

nam<strong>en</strong>s het College <strong>van</strong> Rijksadviseurs<br />

advies


Inhoudsopgave<br />

Advies 5<br />

Voorwoord 13<br />

Inleiding<br />

Ruimte <strong>en</strong> k<strong>en</strong>nis 16<br />

Doel 17<br />

Afbak<strong>en</strong>ing 18<br />

Vraagstelling 19<br />

Opdracht <strong>en</strong> uitvoering 19<br />

Opzet <strong>en</strong> methode 20<br />

Uitgangspunt<strong>en</strong> 21<br />

<strong>Kaart</strong> 22<br />

Beperking<strong>en</strong> <strong>van</strong> de onderzoeksmethodes 23<br />

Leeswijzer 23<br />

hoofdstuk 1<br />

Wie weet iets?<br />

<strong>De</strong> beschikbaarheid <strong>van</strong> informatie 34<br />

Overhed<strong>en</strong> 35<br />

<strong>De</strong> overheid als beleidsmaker 36<br />

Rijksoverheid 36<br />

Provincies 36<br />

Geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> 37<br />

<strong>De</strong> overheid als vastgoedeig<strong>en</strong>aar 38<br />

Vastgoedeig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong>, projectontwikkelaars <strong>en</strong> makelaars 39<br />

Belang<strong>en</strong>organisaties <strong>en</strong> de media 40<br />

Van informatie naar k<strong>en</strong>nis 41<br />

Waarom zijn gegev<strong>en</strong>s wel beschikbaar maar niet vrijgegev<strong>en</strong>? 42<br />

K<strong>en</strong>nismanagem<strong>en</strong>t 43<br />

Actiepunt<strong>en</strong> 45<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 11


hoofdstuk 2<br />

Wie doet iets?<br />

Beleid t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 46<br />

Context 47<br />

Rijksoverheid 57<br />

vrom 57<br />

Economische Zak<strong>en</strong> 58<br />

Rijksbeleid voor eig<strong>en</strong> vastgoed 59<br />

Landelijk gebied 60<br />

Zorg 60<br />

Provincies 60<br />

Geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> 63<br />

Vastgoedeig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong>, projectontwikkelaars <strong>en</strong> makelaars 61<br />

Belang<strong>en</strong>organisaties 67<br />

Aanzet tot aanbeveling<strong>en</strong> 69<br />

Actiepunt<strong>en</strong> 72<br />

hoofdstuk 3<br />

Wat gaat er mis?<br />

Leegstand in <strong>Nederland</strong> 82<br />

Typ<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong> 83<br />

Oorzak<strong>en</strong> 83<br />

Geografische spreiding 85<br />

Typ<strong>en</strong> <strong>en</strong> cijfers 86<br />

Kantor<strong>en</strong> 86<br />

Bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> 87<br />

Boerderij<strong>en</strong> 87<br />

Kerk<strong>en</strong> <strong>en</strong> religieus erfgoed 88<br />

Industrieel erfgoed 88<br />

Actiepunt<strong>en</strong> 89<br />

hoofdstuk 4<br />

Wat is er mogelijk?<br />

Herbestemming 90<br />

Inleiding 91<br />

Waarom <strong>herbestemming</strong>? 91<br />

Wat is moeilijk? 92<br />

Wat is mogelijk? 94<br />

Wat kan gedaan word<strong>en</strong>? 95<br />

Actiepunt<strong>en</strong> 96<br />

hoofdstuk 5<br />

Waar gaat het he<strong>en</strong>?<br />

Tr<strong>en</strong>ds t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 106<br />

Algem<strong>en</strong>e tr<strong>en</strong>ds 107<br />

Agrarische tr<strong>en</strong>ds 109<br />

Industrie <strong>en</strong> nijverheid 110<br />

Bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> 110<br />

Industrieel erfgoed 112<br />

Kantor<strong>en</strong> 112<br />

Winkels 114<br />

Maatschappelijke tr<strong>en</strong>ds 115<br />

Religieuze gebouw<strong>en</strong> 115<br />

Schol<strong>en</strong> 116<br />

Zorg <strong>en</strong> welzijn 117<br />

Won<strong>en</strong> 118<br />

Actiepunt<strong>en</strong> 119<br />

Conclusie 121<br />

Bijlag<strong>en</strong><br />

1 Literatuurlijst 123<br />

2 Overzicht aantal ingevoerde object<strong>en</strong> <strong>en</strong> object<strong>en</strong> per categorie 127<br />

3 Sectoroverzicht herkomst respond<strong>en</strong>t<strong>en</strong> 129<br />

4 <strong>De</strong> ser-ladder 131<br />

5 <strong>De</strong> oude kaart <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> 133<br />

6 Het invulformulier 135<br />

7 <strong>De</strong> provincies <strong>en</strong> landelijke organisaties op alfabetische volgorde 139<br />

Dr<strong>en</strong>the 140<br />

Flevoland 144<br />

Fryslân 148<br />

Gelderland 152<br />

Groning<strong>en</strong> 156<br />

Limburg 160<br />

Noord-Brabant 164<br />

Noord-Holland 168<br />

Overijssel 172<br />

Utrecht 176<br />

Zeeland 180<br />

Zuid-Holland 184<br />

Landelijke organisaties 188<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 12 de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 13


Voorwoord<br />

Geachte lezer!<br />

Ruimte is belangrijk in <strong>Nederland</strong> – hoe is het dan mogelijk dat verrommeling <strong>en</strong><br />

verloedering als gevolg <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> om zich he<strong>en</strong> grijpt? Komt dat omdat we<br />

weinig wet<strong>en</strong> over de <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong> gebouw<strong>en</strong>, complex<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />

terrein<strong>en</strong>? Onze k<strong>en</strong>nis hierover blijkt beperkt, moeilijk toegankelijk <strong>en</strong> versnipperd.<br />

Dit vormde voor mij de aanleiding om het initiatief te nem<strong>en</strong> tot het project <strong>De</strong><br />

<strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>, waarin onze k<strong>en</strong>nis <strong>van</strong> <strong>en</strong> beleid over <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong><br />

<strong>herbestemming</strong> onderzocht is. Het kortlop<strong>en</strong>d onderzoek spoorde e<strong>en</strong> kleine<br />

900 bek<strong>en</strong>de locaties op in heel <strong>Nederland</strong>, waar nu al <strong>leegstand</strong> is of in de toekomst<br />

wordt verwacht. In twaalf provinciale rapport<strong>en</strong> <strong>en</strong> dit landelijk eindrapport<br />

word<strong>en</strong> de huidige k<strong>en</strong>nis <strong>en</strong> het beleid over <strong>leegstand</strong> inzichtelijk gemaakt,<br />

hoe onvolledig het overzicht <strong>van</strong> de situatie ook is. Dat is overig<strong>en</strong>s veelzegg<strong>en</strong>d:<br />

het geeft aan dat de informatie over <strong>leegstand</strong> slecht toegankelijk of soms afwezig<br />

is, laat staan actueel is. <strong>De</strong> diagnose zegt dus ook iets over ons k<strong>en</strong>nismanagem<strong>en</strong>t<br />

<strong>van</strong> dit onderwerp.<br />

Toch zijn er uit de provinciale onderzoek<strong>en</strong> belangrijke indicator<strong>en</strong> af te leid<strong>en</strong><br />

waar <strong>en</strong> in welke gebouwtyp<strong>en</strong> structurele <strong>leegstand</strong> zich de kom<strong>en</strong>de dec<strong>en</strong>nia<br />

voor zal gaan do<strong>en</strong>. Belangrijke tr<strong>en</strong>ds met betrekking tot verwachte <strong>leegstand</strong><br />

zijn onder andere de leegstroom <strong>van</strong> de kerk<strong>en</strong>, vrijkom<strong>en</strong>de def<strong>en</strong>sieterrein<strong>en</strong> ,<br />

ziek<strong>en</strong>huiscomplex<strong>en</strong>, grote industriële complex<strong>en</strong>, de ongecoördineerde aanleg<br />

<strong>van</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>, de nu al hoge <strong>leegstand</strong> in kantoorpand<strong>en</strong> <strong>en</strong> het vrijkom<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> agrarische bebouwing. Ik verwacht dat structurele <strong>leegstand</strong> vooral zal<br />

voorkom<strong>en</strong> in twee situaties: t<strong>en</strong> eerste in onderdrukgebied<strong>en</strong> (perifere locaties)<br />

<strong>en</strong> t<strong>en</strong> tweede in ‘moeilijke gebouwtyp<strong>en</strong>’ zoals kerkgebouw<strong>en</strong>.<br />

Geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> zijn zich in veel gevall<strong>en</strong> niet bewust <strong>van</strong> de ontwikkeling<strong>en</strong> die op<br />

h<strong>en</strong> afkom<strong>en</strong>. Ik constateer e<strong>en</strong> gebrek aan urg<strong>en</strong>tie om <strong>leegstand</strong> aan te pakk<strong>en</strong>.<br />

Echter, hoe langer gewacht wordt met ingrijp<strong>en</strong>, hoe groter <strong>en</strong> complexer het<br />

probleem wordt. <strong>De</strong> herinrichtingsopgave <strong>van</strong> straks vormt het beleid <strong>van</strong> nu!<br />

Daarom roep ik overhed<strong>en</strong> op om op dit vlak beleid te ontwikkel<strong>en</strong>.<br />

Met de nieuwe Wet Ruimtelijke Ord<strong>en</strong>ing, per 1 juli aanstaande <strong>en</strong> de daaruit<br />

voortvloei<strong>en</strong>de actualisering <strong>van</strong> veel bestemmingsplann<strong>en</strong>, komt er e<strong>en</strong> goud<strong>en</strong><br />

geleg<strong>en</strong>heid om het thema <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> structureel op te nem<strong>en</strong><br />

in het planologisch werkproces. Kom<strong>en</strong>de <strong>leegstand</strong> biedt immers ruimte<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 14 wie weet iets? 15


voor het realiser<strong>en</strong> <strong>van</strong> bouwprogramma’s binn<strong>en</strong> bestaand bebouwd gebied.<br />

Leegstand biedt dus ook kans<strong>en</strong>! Om deze kans<strong>en</strong> te b<strong>en</strong>utt<strong>en</strong> is het zaak verwachte<br />

<strong>leegstand</strong> te kwantificer<strong>en</strong>.<br />

Dit onderzoek verdi<strong>en</strong>t dus e<strong>en</strong> vervolg, zodat vraag <strong>en</strong> aanbod perman<strong>en</strong>t<br />

teg<strong>en</strong> elkaar afgewog<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong>. U b<strong>en</strong>t aan zet! Voor het meld<strong>en</strong> <strong>van</strong><br />

<strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> verwacht functieverlies is daarom e<strong>en</strong> digitaal meldpunt ontwikkeld:<br />

www.oudekaartnederland.nl. Hierop kunt u <strong>leegstand</strong> in uw omgeving<br />

bijhoud<strong>en</strong>.<br />

Ik vertrouw erop dat u zich zult inzett<strong>en</strong> om <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> te<br />

integrer<strong>en</strong> in uw beleid voor e<strong>en</strong> Mooi <strong>Nederland</strong>!<br />

Fons Asselbergs<br />

mei 2008<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 16


Inleiding<br />

Ruimte <strong>en</strong> k<strong>en</strong>nis<br />

Ruimte is belangrijk in <strong>Nederland</strong>. Het is merkwaardig dat in e<strong>en</strong> land waar<br />

zoveel aandacht is voor ruimtelijke kwaliteit, zoveel kwaliteitsverlies mede als<br />

gevolg <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> plaatsvindt. Waarom word<strong>en</strong> in e<strong>en</strong> dichtbevolkt land waar<br />

vrije ruimte e<strong>en</strong> schaars goed zou moet<strong>en</strong> zijn, sted<strong>en</strong> <strong>en</strong> dorp<strong>en</strong> steeds weer uitgebreid<br />

t<strong>en</strong> koste <strong>van</strong> het op<strong>en</strong> landschap, terwijl binn<strong>en</strong> de gebouwde omgeving<br />

leegstaande gebouw<strong>en</strong> tevergeefs wacht<strong>en</strong> op e<strong>en</strong> nieuwe gebruiker? Veel<br />

<strong>Nederland</strong>ers mak<strong>en</strong> zich zorg<strong>en</strong> om het stukje bij beetje verdwijn<strong>en</strong> <strong>van</strong> het<br />

landschap t<strong>en</strong> behoeve <strong>van</strong> uitleglocaties <strong>en</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>. Iedere<strong>en</strong> wil in<br />

e<strong>en</strong> aantrekkelijke omgeving won<strong>en</strong>, werk<strong>en</strong>, lev<strong>en</strong>! Verval als gevolg <strong>van</strong> langdurige<br />

<strong>leegstand</strong> kan zodanig pijnlijk bijdrag<strong>en</strong> aan de verrommeling <strong>van</strong> onze leefomgeving,<br />

dat sloop uiteindelijk de beste optie wordt.<br />

Aanleiding voor deze studie is het bijna volledig ontbrek<strong>en</strong> <strong>van</strong> k<strong>en</strong>nismanagem<strong>en</strong>t<br />

als het gaat om <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong>. Over de feitelijke stand <strong>van</strong><br />

zak<strong>en</strong>, over de aard <strong>en</strong> om<strong>van</strong>g <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> in <strong>Nederland</strong>,<br />

bestaat ge<strong>en</strong> geord<strong>en</strong>de k<strong>en</strong>nis. We wet<strong>en</strong> niet wie daarover iets weet. We wet<strong>en</strong><br />

niet waar informatie te vind<strong>en</strong> is, <strong>en</strong> als we die hier of daar aantreff<strong>en</strong>, of die<br />

dan wel toegankelijk <strong>en</strong> actueel is. Ruimtelijk beleid vind<strong>en</strong> we <strong>van</strong>zelfsprek<strong>en</strong>d<br />

belangrijk, maar e<strong>en</strong> ess<strong>en</strong>tieel onderdeel <strong>van</strong> het ondersteun<strong>en</strong>de k<strong>en</strong>nissysteem<br />

ontbreekt daarbij!<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 18 inleiding 19<br />

Doel<br />

Het project <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> wil e<strong>en</strong> bijdrage lever<strong>en</strong> aan de kwaliteitsverbetering<br />

<strong>van</strong> onze leefomgeving. Het project heeft tot doel het onderwerp<br />

<strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> als thema te ag<strong>en</strong>der<strong>en</strong>, <strong>en</strong> in kaart te br<strong>en</strong>g<strong>en</strong><br />

waar rele<strong>van</strong>te informatie te vind<strong>en</strong> of te producer<strong>en</strong> is. Eén <strong>en</strong> ander moet leid<strong>en</strong><br />

tot implem<strong>en</strong>tatie <strong>van</strong> k<strong>en</strong>nis daarover in het reguliere werkproces <strong>van</strong> het<br />

ruimtelijk beleid.<br />

Bij het ontwikkel<strong>en</strong> <strong>van</strong> structuurvisies <strong>en</strong> het actualiser<strong>en</strong> <strong>van</strong> bestemmingsplann<strong>en</strong><br />

mag het anticiper<strong>en</strong> op <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> niet ontbrek<strong>en</strong>.<br />

Dit is ge<strong>en</strong> vrijblijv<strong>en</strong>d bericht. <strong>De</strong> nieuwe Wet Ruimtelijke Ord<strong>en</strong>ing, die per 1<br />

juli 2008 <strong>van</strong> kracht is, verplicht tot het actualiser<strong>en</strong> <strong>van</strong> bestemmingsplann<strong>en</strong> in<br />

digitale vorm <strong>en</strong> maakt de aanbeveling<strong>en</strong> bij dit onderzoek uiterst actueel.<br />

<strong>De</strong> doelstelling <strong>van</strong> het project <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> sluit aan bij de zog<strong>en</strong>aamde<br />

ser-ladder, die er kort gezegd op neerkomt dat ruimte die al eerder voor<br />

e<strong>en</strong> bepaalde functie was ingericht, zoveel mogelijk hergebruikt di<strong>en</strong>t te word<strong>en</strong><br />

voordat nieuwe bouwruimte wordt geclaimd. 1 Door er beleidsmatig op te anticiper<strong>en</strong><br />

kan <strong>leegstand</strong> dus kans<strong>en</strong> bied<strong>en</strong>. In de planontwikkeling moet<strong>en</strong> diverse<br />

fas<strong>en</strong> word<strong>en</strong> doorlop<strong>en</strong>: ruimtelijke verk<strong>en</strong>ning, <strong>herbestemming</strong>, herontwik-<br />

1 <strong>De</strong> ser-ladder is geïntroduceerd<br />

in e<strong>en</strong> advies <strong>van</strong> 17<br />

december 1999, dat werd uitgebracht<br />

als reactie op de nota<br />

Ruimtelijk Economisch Beleid<br />

(reb). Sociaal Economische<br />

Raad, Comm<strong>en</strong>taar op de nota<br />

Ruimtelijk Economisch Beleid<br />

(1999), publicati<strong>en</strong>ummer<br />

99-17. Zie ook bijlage 4.


keling, herontwerp <strong>en</strong> hergebruik, waarmee gebied<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong> gerevitaliseerd<br />

<strong>en</strong> de bestaande bebouwde omgeving aanzi<strong>en</strong>lijk aan kwaliteit kan winn<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> vormt daarmee e<strong>en</strong> teg<strong>en</strong>hanger <strong>van</strong> <strong>De</strong> Nieuwe<br />

<strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>. Terwijl <strong>De</strong> Nieuwe <strong>Kaart</strong> nieuwe ruimteclaims <strong>van</strong>uit de<br />

viger<strong>en</strong>de bestemmingsplann<strong>en</strong> in beeld br<strong>en</strong>gt, geeft <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> zicht op<br />

mogelijkhed<strong>en</strong> tot <strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong> oude percel<strong>en</strong>. Vandaar de titel <strong>van</strong> dit<br />

project.<br />

<strong>De</strong> uitvoering <strong>van</strong> <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> is e<strong>en</strong> actiepunt in de meerjar<strong>en</strong>ag<strong>en</strong>da<br />

<strong>van</strong> de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed <strong>en</strong> loopt parallel<br />

met de uitgangspunt<strong>en</strong> <strong>van</strong> de beleidsbrief Mooi <strong>Nederland</strong>. 2<br />

Afbak<strong>en</strong>ing<br />

Het project <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> heeft als uitgangspunt om met e<strong>en</strong><br />

quickscan te onderzoek<strong>en</strong> of <strong>leegstand</strong> in de <strong>Nederland</strong>se planologie e<strong>en</strong> operationeel<br />

begrip is.<br />

Het veldwerk is in e<strong>en</strong> tijdsbestek <strong>van</strong> <strong>en</strong>kele maand<strong>en</strong> op provinciaal niveau<br />

door e<strong>en</strong> aantal regionale welstandsorganisaties uitgevoerd. Met interviews is<br />

geïnv<strong>en</strong>tariseerd bij welke overhed<strong>en</strong>, marktpartij<strong>en</strong>, commerciële <strong>en</strong> niet-commerciële<br />

vastgoedprofessionals informatie <strong>en</strong> k<strong>en</strong>nis aanwezig is over <strong>leegstand</strong><br />

<strong>en</strong> in hoeverre op basis daar<strong>van</strong> beleid ontwikkeld wordt.<br />

Tuss<strong>en</strong> januari <strong>en</strong> mei 2008 is in elke provincie e<strong>en</strong> rapport gepres<strong>en</strong>teerd over<br />

<strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> tijd<strong>en</strong>s bije<strong>en</strong>komst<strong>en</strong> <strong>van</strong> bestuurders, ambt<strong>en</strong>ar<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> andere spelers. Daarnaast heeft ook e<strong>en</strong> onderzoek plaatsgevond<strong>en</strong><br />

onder landelijke organisaties <strong>en</strong> overheidsinstelling<strong>en</strong>. <strong>De</strong> rapport<strong>en</strong> vorm<strong>en</strong><br />

sam<strong>en</strong> de bouwst<strong>en</strong><strong>en</strong> voor dit landelijke rapport. 3<br />

T<strong>en</strong> di<strong>en</strong>ste <strong>van</strong> de helderheid voor de respond<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong> de zuiverheid <strong>van</strong> de<br />

begripp<strong>en</strong> is e<strong>en</strong> strakke definitie <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> gehanteerd, te wet<strong>en</strong> structurele<br />

<strong>leegstand</strong>, waarbij voor ‘structureel’ e<strong>en</strong> termijn <strong>van</strong> 2 jaar of langer staat. Ook<br />

begripp<strong>en</strong> als herontwikkeling, herontwerp <strong>en</strong> hergebruik zijn rele<strong>van</strong>t, maar<br />

deze zijn minder strak gedefinieerd, omdat het onderzoek hier strikt g<strong>en</strong>om<strong>en</strong><br />

niet over gaat. Terwijl <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> de eerste fase inluid<strong>en</strong> voor<br />

e<strong>en</strong> tweede lev<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> object, kom<strong>en</strong> de andere begripp<strong>en</strong> in e<strong>en</strong> latere fase<br />

<strong>van</strong> het proces aan de orde. Eerst wordt <strong>leegstand</strong> geïd<strong>en</strong>tificeerd <strong>en</strong> wordt deze<br />

in e<strong>en</strong> traject <strong>van</strong> <strong>herbestemming</strong> meeg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> voordat <strong>van</strong> herontwikkeling,<br />

herontwerp <strong>en</strong> hergebruik sprake kan zijn.<br />

2 Zie: College <strong>van</strong><br />

Rijksadviseurs, Visie<br />

Architectuurbeleid 2008+ .<br />

(<strong>De</strong>n Haag, 20 juni 2006).<br />

Cramer, J., Prioriteit<strong>en</strong> milieu<br />

<strong>en</strong> ruimte. Brief aan de Tweede<br />

Kamer 27 maart 2007. stuk -31<br />

253 <strong>en</strong> 29 435, nr.2<br />

3 In bijlage 7 is e<strong>en</strong> overzicht<br />

opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> <strong>van</strong> alle provinciale<br />

rapport<strong>en</strong>. Hierin zijn per<br />

provincie telk<strong>en</strong>s e<strong>en</strong> sprek<strong>en</strong>d<br />

voorbeeld, e<strong>en</strong> sam<strong>en</strong>vatting,<br />

de conclusie <strong>en</strong> de<br />

aanbeveling<strong>en</strong> opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong>.<br />

Alle provinciale rapport<strong>en</strong><br />

zijn als pdf-bestand te download<strong>en</strong><br />

via de site www.oudekaartnederland.nl<br />

Vraagstelling<br />

Voor het onderzoek is richtinggev<strong>en</strong>d geweest onder welke voorwaard<strong>en</strong> de<br />

overheid kan anticiper<strong>en</strong> op <strong>leegstand</strong>, <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> kan stimuler<strong>en</strong>. <strong>De</strong>ze<br />

vraag is onderzocht <strong>van</strong>uit vijf deelvrag<strong>en</strong>:<br />

1. Wat wet<strong>en</strong> we eig<strong>en</strong>lijk <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong>?<br />

Welke gegev<strong>en</strong>s met betrekking tot leegstaande gebouw<strong>en</strong>, complex<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />

terrein<strong>en</strong> zijn beschikbaar <strong>en</strong> in welke vorm? Bij wie zijn deze gegev<strong>en</strong>s<br />

beschikbaar <strong>en</strong> waar kunn<strong>en</strong> deze gegev<strong>en</strong>s gemeld word<strong>en</strong>?<br />

2. Wie doet iets met <strong>leegstand</strong>?<br />

Wordt er op basis <strong>van</strong> de beschikbare informatie beleid gemaakt? Is beleid<br />

reactief of anticiper<strong>en</strong>d? Is er sprake <strong>van</strong> direct of indirect beleid? Op welk<br />

niveau wordt welk beleid uitgevoerd?<br />

3. Waar ontstaat <strong>leegstand</strong>?<br />

Wat is aard <strong>en</strong> om<strong>van</strong>g <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> in welke gebied<strong>en</strong> <strong>en</strong> sector<strong>en</strong><br />

komt <strong>leegstand</strong> het meest voor?<br />

4. Wat kunn<strong>en</strong> we er aan do<strong>en</strong>?<br />

Welke success<strong>en</strong> <strong>en</strong> knelpunt<strong>en</strong> zijn er bij <strong>herbestemming</strong> te meld<strong>en</strong>?<br />

5. Wat staat ons aan <strong>leegstand</strong> te wacht<strong>en</strong>?<br />

Welke economische, maatschappelijke <strong>en</strong> culturele tr<strong>en</strong>ds ligg<strong>en</strong> t<strong>en</strong><br />

grondslag aan <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> hoe zull<strong>en</strong> deze zich naar verwachting in de<br />

toekomst manifester<strong>en</strong>?<br />

Ook de provinciale rapport<strong>en</strong> zijn ingedeeld volg<strong>en</strong>s deze deelvrag<strong>en</strong>.<br />

Opdracht <strong>en</strong> uitvoering<br />

Het project <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> is uitgevoerd in opdracht <strong>van</strong> de<br />

Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, Fons Asselbergs. 4 Het onderzoek is<br />

voorafgegaan door twee pilots, namelijk inv<strong>en</strong>tarisaties in de provincie Noord-<br />

Brabant (winter 2005 – 2006) <strong>en</strong> in Zuid-Holland <strong>en</strong> Zeeland (zomer 2007).<br />

In alle overige provincies zijn de inv<strong>en</strong>tarisaties uitgevoerd in de periode oktober<br />

2007 – januari 2008. <strong>De</strong> landelijke projectcoördinatie was in hand<strong>en</strong> <strong>van</strong> de<br />

Stichting Dorp, Stad & Land, Adviseurs Ruimtelijke Kwaliteit. Het coördinatieteam<br />

werd bijgestaan door e<strong>en</strong> begeleidingsgroep waarin ook de Rijksadviseur<br />

zitting had. Naast de onderzoek<strong>en</strong> in de provincies is in dezelfde periode e<strong>en</strong><br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 20 inleiding 21<br />

4 Asselbergs, F.,<br />

Jaarprogramma 2005 – 2009<br />

Rijksadviseur ce. (2005).<br />

Ministerie <strong>van</strong> ocw, Kunst<br />

<strong>van</strong> lev<strong>en</strong>, hoofdlijn<strong>en</strong> cultuurbeleid.<br />

( <strong>De</strong>n Haag 2007).


onderzoek gehoud<strong>en</strong> onder bov<strong>en</strong>provinciale instanties. Dit eindrapport, e<strong>en</strong><br />

landelijke publicatie onder auspiciën <strong>van</strong> het Atelier Rijksbouwmeester, is uit<br />

deze derti<strong>en</strong> rapportages sam<strong>en</strong>gesteld als e<strong>en</strong> mom<strong>en</strong>topname <strong>van</strong> de k<strong>en</strong>nis<br />

<strong>van</strong> <strong>leegstand</strong>. Naast de provinciale rapport<strong>en</strong> <strong>en</strong> dit landelijke eindrapport is,<br />

als derde deelproject, e<strong>en</strong> digitale kaart ontwikkeld waarop <strong>leegstand</strong> gepres<strong>en</strong>teerd<br />

wordt. 5<br />

Opzet <strong>en</strong> methode<br />

Het project <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> is opgebouwd uit vier compon<strong>en</strong>t<strong>en</strong>,<br />

te wet<strong>en</strong> inv<strong>en</strong>tarisatie, analyse, interpretatie <strong>en</strong> conclusie & aanbeveling<strong>en</strong>. Het<br />

is e<strong>en</strong> analytisch onderzoek, gebaseerd op e<strong>en</strong> combinatie <strong>van</strong> kwalitatieve <strong>en</strong><br />

kwantitatieve method<strong>en</strong>. <strong>De</strong> bestudering <strong>van</strong> rele<strong>van</strong>te literatuur, berichtgeving<br />

via de media <strong>en</strong> de persoonlijke of telefonisch gevoerde interviews zijn kwalitatief<br />

<strong>van</strong> aard. 6 Kwantitatieve method<strong>en</strong> zijn toegepast om uit vastgoedlijst<strong>en</strong><br />

e<strong>en</strong> cijfermatige indicatie over <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> te destiller<strong>en</strong>. Het<br />

onderzoek heeft het karakter <strong>van</strong> e<strong>en</strong> quickscan over wat m<strong>en</strong> weet over <strong>leegstand</strong><br />

<strong>en</strong> pret<strong>en</strong>deert dus uitdrukkelijk niet e<strong>en</strong> volledige inv<strong>en</strong>tarisatie <strong>van</strong> de<br />

<strong>Nederland</strong>se <strong>leegstand</strong>ssituatie te gev<strong>en</strong>.<br />

Binn<strong>en</strong> de quickscan is e<strong>en</strong> format ontwikkeld voor het id<strong>en</strong>tificer<strong>en</strong> <strong>van</strong> informatiebronn<strong>en</strong><br />

op basis <strong>van</strong> geografische spreiding, om<strong>van</strong>g <strong>en</strong> het type organisatie<br />

zoals overhed<strong>en</strong>, de markt <strong>en</strong> maatschappelijke instelling<strong>en</strong>. Dit onderzoek<br />

heeft zijn beperking<strong>en</strong>: voor het veldwerk stond e<strong>en</strong> termijn <strong>van</strong> slechts <strong>en</strong>kele<br />

maand<strong>en</strong>. Iedere<strong>en</strong> die met dergelijk onderzoek bek<strong>en</strong>d is weet dat dit zeer kort<br />

is. Dit onderzoek gaat bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> nadrukkelijk uit <strong>van</strong> bestaande informatie. Er<br />

is dus ge<strong>en</strong> nieuw onderzoek opgestart <strong>en</strong> er zijn ge<strong>en</strong> nieuwe inv<strong>en</strong>tarisaties<br />

gemaakt. En t<strong>en</strong>slotte: de medewerking <strong>van</strong> de instanties vond plaats op basis<br />

<strong>van</strong> vrijwilligheid.<br />

Ter ondersteuning <strong>van</strong> de uitvoering is e<strong>en</strong> website ontwikkeld waarop respond<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

op snelle <strong>en</strong> effectieve wijze kwantitatieve data kond<strong>en</strong> invoer<strong>en</strong>, die vervolg<strong>en</strong>s<br />

op e<strong>en</strong> Google-maps kaart geprojecteerd zijn. <strong>De</strong>ze kaart is te vind<strong>en</strong> via<br />

www.oudekaartnederland.nl, vormt e<strong>en</strong> integraal onderdeel <strong>van</strong> dit rapport <strong>en</strong><br />

geeft de locaties <strong>en</strong> de k<strong>en</strong>merk<strong>en</strong> aan <strong>van</strong> leegstaande object<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> regionale welstandsorganisaties (rwo’s) zijn <strong>van</strong>wege het optimaal gebruik<br />

<strong>van</strong> bestaande netwerk<strong>en</strong> gevraagd dit project uit te voer<strong>en</strong>. <strong>De</strong>ze rwo’s hebb<strong>en</strong><br />

dagelijks contact met geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong> met aanvragers <strong>van</strong> bouwvergunning<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />

beschikk<strong>en</strong> over de nodige expertise t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> <strong>van</strong> ruimtelijke kwaliteit <strong>en</strong><br />

cultureel erfgoed. Vanwege deze contact<strong>en</strong> op uitvoeringsniveau kon binn<strong>en</strong> het<br />

project ook het vraagstuk <strong>van</strong> het anticiper<strong>en</strong> <strong>en</strong> het implem<strong>en</strong>ter<strong>en</strong> aan de orde<br />

word<strong>en</strong> gesteld.<br />

Om de uitvoering <strong>van</strong> het landelijke project beheersbaar te houd<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> de<br />

rwo’s elke provincie apart onder de loep g<strong>en</strong>om<strong>en</strong>. 7 <strong>De</strong> betrokk<strong>en</strong> uitvoerders<br />

werkt<strong>en</strong> binn<strong>en</strong> e<strong>en</strong> gedetailleerd uitvoeringskader (met templates <strong>en</strong> handrei-<br />

5 <strong>De</strong> digitale kaart is te vind<strong>en</strong><br />

via www.oudekaartnederland.nl<br />

.<br />

6 <strong>De</strong>ze interviews zijn opgeslag<strong>en</strong><br />

in e<strong>en</strong> interviewbestand<br />

dat voor ev<strong>en</strong>tueel verder<br />

onderzoek te raadpleg<strong>en</strong><br />

is via de Stichting Dorp, Stad<br />

& Land.<br />

7 <strong>De</strong> provincies Groning<strong>en</strong>,<br />

Friesland <strong>en</strong> Dr<strong>en</strong>the zijn uitgevoerd<br />

door het Dr<strong>en</strong>ts Plateau,<br />

in de eerste twee gevall<strong>en</strong><br />

nam<strong>en</strong>s respectievelijk<br />

Libau <strong>en</strong> Hûs <strong>en</strong> Hiem. Het<br />

Oversticht voerde het onderzoek<br />

uit in de provincies<br />

Overijssel <strong>en</strong> Flevoland. Het<br />

Gelders G<strong>en</strong>ootschap heeft<br />

de provincies Gelderland <strong>en</strong><br />

Limburg voor haar rek<strong>en</strong>ing<br />

g<strong>en</strong>om<strong>en</strong>. <strong>De</strong> provincie<br />

Utrecht is nam<strong>en</strong>s Welstand<br />

<strong>en</strong> Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> Midd<strong>en</strong><br />

<strong>Nederland</strong> uitgevoerd door<br />

Stichting Dorp, Stad & Land.<br />

Daar zijn ook de onderzoek<strong>en</strong><br />

voor Noord-Holland,<br />

Zuid-Holland <strong>en</strong> Zeeland uitgevoerd<br />

<strong>en</strong> is het landelijke<br />

eindrapport opgesteld. T<strong>en</strong>slotte<br />

is daar ook de digitale<br />

kaart gemaakt. <strong>De</strong> provincie<br />

Noord-Brabant is de <strong>en</strong>ige<br />

provincie waarbij ge<strong>en</strong> rwo<br />

betrokk<strong>en</strong> was; hier is het<br />

project uitgevoerd door het<br />

onderzoeksbureau <strong>De</strong> Onderste<br />

Ste<strong>en</strong>.<br />

king<strong>en</strong>), uitgezet door de landelijke projectcoördinatie, die de betrokk<strong>en</strong><strong>en</strong> ook<br />

<strong>van</strong> perman<strong>en</strong>te feedback voorzag. Binn<strong>en</strong> dit kader war<strong>en</strong> de rwo’s vrij om zelf<br />

de organisatie <strong>van</strong> de ruim 325 interviews in te richt<strong>en</strong>.<br />

Uitgangspunt<strong>en</strong><br />

Leegstand kan op velerlei wijz<strong>en</strong> ontstaan <strong>en</strong> hoeft lang niet altijd e<strong>en</strong><br />

probleem te zijn.<br />

Leegstand kan veroorzaakt word<strong>en</strong> door functieverlies. Functieverlies kan<br />

voortkom<strong>en</strong> uit verandering <strong>van</strong> categoraal beleid, materiële veroudering,<br />

nieuwe technische eis<strong>en</strong> of nieuwe regelgeving, schommeling<strong>en</strong> in de economische<br />

conjunctuur, beperkte bereikbaarheid, langdurige process<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>herbestemming</strong><br />

<strong>en</strong> herstructurering of omstred<strong>en</strong> sloop. <strong>De</strong>ze diversiteit aan oorzak<strong>en</strong><br />

passeert ook in het onderzoek <strong>en</strong> heeft verschill<strong>en</strong>de typ<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong> tot<br />

gevolg. Zo is er maatschappelijke <strong>leegstand</strong>, gevoelsmatige of schijn <strong>leegstand</strong>,<br />

juridische <strong>leegstand</strong>, planologische <strong>leegstand</strong> (veroorzaakt door vertraagde<br />

planvorming), speculer<strong>en</strong>de of afwacht<strong>en</strong>de <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> milieutechnische <strong>leegstand</strong>.<br />

Er kan sprake zijn <strong>van</strong> normale frictie<strong>leegstand</strong> (<strong>leegstand</strong> door het verander<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> gebruiker) <strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> die structureel <strong>van</strong> aard is.<br />

Om de uitvoering hanteerbaar te mak<strong>en</strong>, is de inv<strong>en</strong>tarisatie beperkt tot terrein<strong>en</strong>,<br />

complex<strong>en</strong> <strong>en</strong> gebouw<strong>en</strong> die òf structureel leegstaan òf in de kom<strong>en</strong>de<br />

ti<strong>en</strong> jaar hun huidige functie verliez<strong>en</strong>. Daarbij is <strong>leegstand</strong> voor meer dan twee<br />

jaar als structureel gedefinieerd. <strong>De</strong>ze definitie is afkomstig uit de kantor<strong>en</strong>markt,<br />

waar deze gebruikt wordt om structurele <strong>leegstand</strong> te onderscheid<strong>en</strong> <strong>van</strong><br />

frictie<strong>leegstand</strong>. 8<br />

Gezi<strong>en</strong> het doel <strong>van</strong> de kaart, namelijk het stimuler<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>herbestemming</strong>, zijn<br />

terrein<strong>en</strong>, complex<strong>en</strong> <strong>en</strong> gebouw<strong>en</strong> waarvoor concrete plann<strong>en</strong> voor <strong>herbestemming</strong><br />

of sloop bestaan, buit<strong>en</strong> het onderzoek gehoud<strong>en</strong>. Helaas is de interpretatie<br />

<strong>van</strong> het begrip ‘concrete plann<strong>en</strong>’ discutabel. In dit onderzoek is de betek<strong>en</strong>is<br />

<strong>van</strong> ‘e<strong>en</strong> concreet plan’ opgevat als e<strong>en</strong> plan dat bestuurlijk geaccordeerd is. <strong>De</strong><br />

verkoop <strong>van</strong> e<strong>en</strong> leegstaand gebouw wordt niet beschouwd als e<strong>en</strong> concreet plan<br />

tot <strong>herbestemming</strong>, red<strong>en</strong> waarom het wel als langdurige <strong>leegstand</strong> is opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong>!<br />

Ook tijdelijk herbestemd vastgoed is opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> in het onderzoek <strong>en</strong> op<br />

de kaart gezet. Hoewel tijdelijke <strong>herbestemming</strong> de leefbaarheid <strong>van</strong> de omgeving<br />

bevordert <strong>en</strong> het verval <strong>van</strong> het gebouw vertraagt, is tijdelijke <strong>herbestemming</strong><br />

op lange termijn zeld<strong>en</strong> e<strong>en</strong> r<strong>en</strong>dabele oplossing. Het opnem<strong>en</strong> <strong>van</strong> tijdelijke<br />

<strong>herbestemming</strong> <strong>en</strong> structurele <strong>leegstand</strong> in één categorie vere<strong>en</strong>voudigt de<br />

weergave op de kaart. Op deze wijze wordt bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> de vraag of het gebouw<br />

gekraakt kan word<strong>en</strong> in het midd<strong>en</strong> gelat<strong>en</strong>.<br />

Woning<strong>en</strong> zijn doorgaans niet opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> op de kaart. Als economisch vastgoed<br />

zijn zij courante <strong>en</strong> reguliere handel voor makelaars of bezit <strong>van</strong> woningcorporaties<br />

of beleggers. Woonhuiz<strong>en</strong> verander<strong>en</strong> zeld<strong>en</strong> <strong>van</strong> functie. Waar deze<br />

toch structureel leegstaan, wordt meestal overgegaan tot herstructurering <strong>en</strong>/of<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 22 inleiding 23<br />

8 <strong>De</strong>ze definitie is overg<strong>en</strong>om<strong>en</strong><br />

uit het onderzoek <strong>van</strong><br />

de Stec Groep <strong>en</strong> uit de brochure<br />

Won<strong>en</strong> op de Zaak.<br />

Voor nieuwe kantor<strong>en</strong>, <strong>van</strong><br />

na 1990, geldt dat e<strong>en</strong> periode<br />

<strong>van</strong> 3 jaar als structurele<br />

<strong>leegstand</strong> wordt aangemerkt.<br />

Dit verschil is binn<strong>en</strong><br />

ons onderzoek verwaarloosbaar.<br />

Overig<strong>en</strong>s definieert<br />

de ‘Herbestemmingswijzer’<br />

e<strong>en</strong> termijn <strong>van</strong> 3 jaar <strong>leegstand</strong><br />

als structurele <strong>leegstand</strong>.<br />

Dit ter onderscheid <strong>van</strong><br />

frictie<strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> conjuncturele<br />

<strong>leegstand</strong>. Ministerie<br />

<strong>van</strong> vrom, Won<strong>en</strong> op de zaak.<br />

Transformer<strong>en</strong> <strong>van</strong> kantor<strong>en</strong><br />

in woning<strong>en</strong>. (<strong>De</strong>n Haag<br />

maart 2006). Hek, M., J.<br />

Kamstra & R.P. Geraedts,<br />

Herbestemmingswijzer.<br />

Herbestemming <strong>van</strong> bestaand<br />

vastgoed. (<strong>De</strong>lft 2004).<br />

Geuting, E., & E. Voerman,<br />

Analyse kantor<strong>en</strong>markt Zuid-<br />

Holland. (juni 2006).


sloop. Daarom is tijd<strong>en</strong>s het onderzoek naar tr<strong>en</strong>ds relatief weinig aandacht<br />

besteed aan woonhuiz<strong>en</strong>.<br />

Bij de object<strong>en</strong> die op de kaart staan, is ge<strong>en</strong> onderscheid gemaakt tuss<strong>en</strong> cultuurhistorisch<br />

waardevolle <strong>en</strong> minder waardevolle gebouw<strong>en</strong>. Want de mogelijkhed<strong>en</strong><br />

voor <strong>herbestemming</strong> zijn niet alle<strong>en</strong> afhankelijk <strong>van</strong> de cultuurhistorische<br />

waarde <strong>van</strong> e<strong>en</strong> gebouw. <strong>De</strong> gebruiker <strong>van</strong> de kaart kan de mogelijkhed<strong>en</strong> voor<br />

<strong>herbestemming</strong> of sloop afweg<strong>en</strong>. Aan de object<strong>en</strong> op de kaart kan ge<strong>en</strong> andere<br />

waarde toegek<strong>en</strong>d word<strong>en</strong> dan het feit dat deze gebouw<strong>en</strong> òf langer dan twee jaar<br />

leegstaan òf hun functie zull<strong>en</strong> verliez<strong>en</strong>.<br />

<strong>Kaart</strong><br />

<strong>De</strong> tijd<strong>en</strong>s het project ontwikkelde digitale kaart, die de pot<strong>en</strong>tie heeft tot e<strong>en</strong><br />

interactief beleidsinstrum<strong>en</strong>t uit te groei<strong>en</strong>, levert twee soort<strong>en</strong> informatie:<br />

Allereerst de objectinformatie, gegev<strong>en</strong>s over e<strong>en</strong> concreet leegstaand gebouw<br />

of terrein. Anderzijds de meer kwalitatieve informatie; te verwacht<strong>en</strong> maatschappelijke<br />

ontwikkeling<strong>en</strong> die <strong>leegstand</strong> veroorzak<strong>en</strong>. Beide soort<strong>en</strong> informatie<br />

zijn verkreg<strong>en</strong> <strong>van</strong> de respond<strong>en</strong>t<strong>en</strong>.<br />

Aan de respond<strong>en</strong>t<strong>en</strong> is verzocht informatie over concrete leegstaande object<strong>en</strong><br />

in te vull<strong>en</strong> in e<strong>en</strong> online dataformulier. 9 <strong>De</strong>ze data zijn weergegev<strong>en</strong> op e<strong>en</strong> digitale<br />

kaart in Google Maps: <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>. <strong>De</strong> complete inv<strong>en</strong>tarisatie<br />

heeft ruim 900 object<strong>en</strong> opgeleverd waar<strong>van</strong> bek<strong>en</strong>d is dat ze ofwel structureel<br />

leegstaan, danwel tijdelijk herbestemd zijn of in de toekomst hun functie<br />

zull<strong>en</strong> verliez<strong>en</strong>. <strong>De</strong> object<strong>en</strong> zijn verdeeld in de categorieën overheid, welzijn,<br />

won<strong>en</strong> <strong>en</strong> economie, op basis <strong>van</strong> de typologie <strong>van</strong> het terrein, complex of<br />

gebouw. Waar bek<strong>en</strong>d, is de ev<strong>en</strong>tuele monum<strong>en</strong>tale status <strong>van</strong> het object vermeld<br />

ev<strong>en</strong>als het vloeroppervlak. Precieze adresgegev<strong>en</strong>s zijn uit privacyoverweging<strong>en</strong><br />

achterwege gelat<strong>en</strong>. <strong>De</strong> locatie op de kaart is gebaseerd op de postcode<br />

<strong>van</strong> het object <strong>en</strong> geeft daarom e<strong>en</strong> indicatie <strong>van</strong> de plek. Door selectiecriteria<br />

aan te klikk<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> de object<strong>en</strong> op de kaart in categorieën geselecteerd word<strong>en</strong>,<br />

bijvoorbeeld alle<strong>en</strong> de rijksmonum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> of alle<strong>en</strong> de leegstaande religieuze<br />

gebouw<strong>en</strong> etc.<br />

Door op e<strong>en</strong> object te klikk<strong>en</strong> verschijnt gedetailleerde informatie over het<br />

object. Vervolg<strong>en</strong>s kan doorgeklikt word<strong>en</strong> naar tr<strong>en</strong>dinformatie die op het<br />

object <strong>van</strong> toepassing is. Dit kan achtergrondinformatie zijn over de oorzak<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> die voor de betreff<strong>en</strong>de objectcategorie <strong>van</strong> toepassing is, of informatie<br />

over het <strong>leegstand</strong>sbeleid <strong>van</strong> de geme<strong>en</strong>te waarin het object ligt.<br />

In eerste instantie geeft de kaart in één oogopslag de <strong>herbestemming</strong>sopgave in<br />

<strong>Nederland</strong> weer, voorzover die op dat mom<strong>en</strong>t bek<strong>en</strong>d is. In tweede instantie<br />

wordt ook e<strong>en</strong> indicatie gegev<strong>en</strong> <strong>van</strong> de oorzak<strong>en</strong> die aan de <strong>leegstand</strong> t<strong>en</strong> grondslag<br />

ligg<strong>en</strong>.<br />

9 In bijlage 6 is e<strong>en</strong> weergave<br />

<strong>van</strong> het invulformulier te<br />

vind<strong>en</strong>.<br />

Beperking<strong>en</strong> <strong>van</strong> de onderzoeksmethodes<br />

Zowel de kaart als het rapport zijn gebaseerd op reeds bestaande inv<strong>en</strong>tarisaties.<br />

Het gevaar bestaat dat het resultaat <strong>van</strong> <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> t<strong>en</strong><br />

onrechte e<strong>en</strong> beeld <strong>van</strong> volledigheid suggereert. <strong>De</strong> kaart geeft alle<strong>en</strong> e<strong>en</strong> globale<br />

eerste indruk <strong>van</strong> leegstaande gebouw<strong>en</strong> <strong>en</strong> niet <strong>van</strong> de precieze om<strong>van</strong>g<br />

<strong>van</strong> <strong>leegstand</strong>. Respond<strong>en</strong>t<strong>en</strong> is gevraagd de h<strong>en</strong> bek<strong>en</strong>de <strong>leegstand</strong> in te voer<strong>en</strong><br />

op e<strong>en</strong> digitaal invoerformulier gekoppeld aan e<strong>en</strong> database. 10 Door de gekoz<strong>en</strong><br />

methode kom<strong>en</strong> juist de in het oog spring<strong>en</strong>de gebouw<strong>en</strong>, waar al aandacht voor<br />

bestaat, op de kaart te staan. E<strong>en</strong> geme<strong>en</strong>te waar weinig inzicht is in <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong><br />

waar <strong>leegstand</strong> onvermeld blijft, kan de indruk wekk<strong>en</strong> dat er weinig <strong>leegstand</strong><br />

voorkomt. Het teg<strong>en</strong>deel is eerder waar: daar waar veel k<strong>en</strong>nis is over leegstaande<br />

<strong>en</strong> leegkom<strong>en</strong>de gebouw<strong>en</strong>, is de zorg voor de leefomgeving groter. <strong>De</strong> <strong>Oude</strong><br />

<strong>Kaart</strong> behoeft dus toelichting.<br />

<strong>De</strong> inv<strong>en</strong>tarisatie is uitgevoerd <strong>van</strong>uit de verwachting dat het voor de vastgoedeig<strong>en</strong>aar<br />

voordelig zou zijn om in e<strong>en</strong> vroeg stadium gebruikers voor zijn leegkom<strong>en</strong>d<br />

vastgoed te vind<strong>en</strong>, maar in werkelijkheid zijn er diverse red<strong>en</strong><strong>en</strong> waarom<br />

het op<strong>en</strong>baar mak<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> de eig<strong>en</strong>aar ge<strong>en</strong> voordeel lijkt te bied<strong>en</strong>. Om<br />

commerciële red<strong>en</strong> kan hij zich niet will<strong>en</strong> uitlat<strong>en</strong> over aan- of verkoopplann<strong>en</strong>.<br />

Het komt voor dat e<strong>en</strong> makelaar langdurige <strong>leegstand</strong> probeert te verbloem<strong>en</strong><br />

om waardevermindering <strong>van</strong> e<strong>en</strong> pand teg<strong>en</strong> te gaan. Daarnaast spel<strong>en</strong> bij religieuze<br />

object<strong>en</strong> of complex<strong>en</strong> vaak emotionele motiev<strong>en</strong> mee. Om die red<strong>en</strong> wordt<br />

bijvoorbeeld zeer voorzichtig omgegaan met informatie over e<strong>en</strong> voorg<strong>en</strong>om<strong>en</strong><br />

kerksluiting. E<strong>en</strong> laatste, niet onbelangrijke red<strong>en</strong> om <strong>leegstand</strong> niet op<strong>en</strong>baar<br />

te mak<strong>en</strong>, is dat e<strong>en</strong> langdurig leegstaand gebouw het risico loopt gekraakt<br />

te word<strong>en</strong> of doelwit te word<strong>en</strong> <strong>van</strong> roof <strong>en</strong> <strong>van</strong>dalisme. Tijd<strong>en</strong>s de uitvoering is<br />

getracht de inv<strong>en</strong>tarisatie zo min mogelijk te lat<strong>en</strong> frustrer<strong>en</strong> door het inbr<strong>en</strong>g<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> gefundeerde teg<strong>en</strong>argum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong>, waar het gevoelige kwesties betrof, zorgvuldig<br />

om te gaan met de privacy <strong>van</strong> de betrokk<strong>en</strong><strong>en</strong>. Maar de basis <strong>van</strong> vrijwilligheid<br />

als voorwaarde voor medewerking <strong>van</strong> de respond<strong>en</strong>t<strong>en</strong> werd toch soms<br />

echt als e<strong>en</strong> belemmering ervar<strong>en</strong>.<br />

Leeswijzer<br />

<strong>De</strong>ze rapportage vat de resultat<strong>en</strong> sam<strong>en</strong> <strong>van</strong> het onderzoek naar k<strong>en</strong>nis <strong>en</strong><br />

beleid over <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> <strong>en</strong> de maatschappelijke tr<strong>en</strong>ds die daaraan<br />

t<strong>en</strong> grondslag ligg<strong>en</strong>. <strong>De</strong> resultat<strong>en</strong> <strong>van</strong> de inv<strong>en</strong>tarisatie <strong>van</strong> leegstaande<br />

object<strong>en</strong> zijn geprojecteerd op e<strong>en</strong> digitale kaart, die te vind<strong>en</strong> is via www.oudekaartnederland.nl.<br />

<strong>De</strong> kaart <strong>en</strong> deze rapportage vull<strong>en</strong> elkaar aan, het één kan<br />

niet zonder het ander bekek<strong>en</strong> dan wel gelez<strong>en</strong> word<strong>en</strong>.<br />

In hoofdstuk 1 wordt weergegev<strong>en</strong> in hoeverre er in <strong>Nederland</strong> informatie<br />

beschikbaar is over structurele <strong>leegstand</strong>, <strong>van</strong> welk type deze informatie is <strong>en</strong> bij<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 24 inleiding 25<br />

10 Fout<strong>en</strong> in de spelling <strong>van</strong><br />

adress<strong>en</strong> bij de invoer <strong>van</strong> data<br />

door respond<strong>en</strong>t<strong>en</strong> kan leid<strong>en</strong><br />

tot e<strong>en</strong> onjuiste plaatsbepaling<br />

<strong>van</strong> de object<strong>en</strong> op de<br />

kaart (deoudekaart.nl). E<strong>en</strong><br />

foutieve adresinvoer verandert<br />

Google automatisch in<br />

het meest waarschijnlijke alternatief<br />

<strong>en</strong> dit adres wordt<br />

omgezet in e<strong>en</strong> plaatsbepaling<br />

op de kaart. Helaas kunn<strong>en</strong><br />

er bij deze automatische aanpassing<br />

<strong>van</strong> Google fout<strong>en</strong><br />

ontstaan. Naar onze verwachting<br />

zijn deze fout<strong>en</strong> echter<br />

minimaal, temeer omdat alle<br />

tijdig ingevoerde object<strong>en</strong> gecontroleerd<br />

zijn.


welke organisaties deze gevond<strong>en</strong> kan word<strong>en</strong>. Vervolg<strong>en</strong>s beschrijft hoofdstuk<br />

2 in hoeverre er door de verschill<strong>en</strong>de organisaties beleid gevoerd wordt <strong>en</strong> welke<br />

middel<strong>en</strong> er thans ingezet word<strong>en</strong> om <strong>leegstand</strong> teg<strong>en</strong> te gaan. Hoofdstuk 3 <strong>en</strong> 4<br />

schets<strong>en</strong> e<strong>en</strong> beeld <strong>van</strong> de huidige situatie rondom <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong>.<br />

In hoofdstuk 5 word<strong>en</strong> de oorzak<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> de tr<strong>en</strong>ds voor de toekomst<br />

beschrev<strong>en</strong>. Dit hoofdstuk heeft dus e<strong>en</strong> voorspell<strong>en</strong>de waarde. Aan het einde<br />

<strong>van</strong> dit rapport vindt u conclusies <strong>van</strong> de belangrijkste bevinding<strong>en</strong>. T<strong>en</strong>slotte<br />

wordt in het rapport e<strong>en</strong> aantal concrete voorbeeld<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> gegev<strong>en</strong>,<br />

waaruit blijkt ‘hoe het niet moet’. En hoe het, ter inspiratie, aan de hand <strong>van</strong> e<strong>en</strong><br />

aantal gevall<strong>en</strong> <strong>van</strong> succesvolle <strong>herbestemming</strong> juist wèl moet.<br />

In bijlage 7 zijn de belangrijkste bevinding<strong>en</strong> uit de provinciale rapport<strong>en</strong> verkort<br />

weergegev<strong>en</strong>.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 26<br />

<strong>leegstand</strong> in groning<strong>en</strong><br />

Strokartonfabriek te Scheemda<br />

<strong>De</strong> vervall<strong>en</strong> Coöperatie ‘<strong>De</strong> Toekomst’ in Scheemda, is één <strong>van</strong> de weinige overgeblev<strong>en</strong> strokartonfabriek<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> Groning<strong>en</strong>. Het fabrieksgebouw, dat in zeer slechte conditie verkeert, was <strong>van</strong> 1900 tot 1968 in<br />

bedrijf <strong>en</strong> wordt sindsdi<strong>en</strong> niet meer gebruikt. <strong>De</strong> strokartonfabriek<strong>en</strong> war<strong>en</strong> geleg<strong>en</strong> in de buurt <strong>van</strong> het<br />

productiegebied <strong>van</strong> de grondstof: de noordelijke kleigebied<strong>en</strong> <strong>en</strong> de Ve<strong>en</strong>koloniën.<br />

Gedeputeerde H. Gerrits<strong>en</strong> <strong>en</strong> de Scheemder wethouders A.M. Knottnerus <strong>en</strong> B. Zwiers hop<strong>en</strong> e<strong>en</strong> flinke<br />

financiële bijdrage te krijg<strong>en</strong> uit het Kanjerfonds voor restauratie <strong>van</strong> het monum<strong>en</strong>t. <strong>De</strong> geme<strong>en</strong>te hoopt<br />

echter dat in ieder geval de voorgevel <strong>van</strong> het industriële monum<strong>en</strong>t in ere wordt hersteld. Het terrein geldt<br />

als A-locatie. Will<strong>en</strong> er andere activiteit<strong>en</strong> gaan plaatsvind<strong>en</strong>, dan zal eerst het bestemmingsplan gewijzigd<br />

moet<strong>en</strong> word<strong>en</strong>. Het gebouw is begin 2007 aangekocht door projectontwikkelaar Simon B<strong>en</strong>us Bouw uit<br />

Stadskanaal.<br />

Bronn<strong>en</strong>:<br />

- Interview met dhr. E. Abbas, Geme<strong>en</strong>te Scheemda, 6 december 2007.<br />

- A. Kok, Gebouw <strong>van</strong> ooit, <strong>De</strong> Toekomst: Noorderbreedte, 31, no 3, 2007.<br />

- M. Pasman, J. Possel, Architectuur <strong>en</strong> sted<strong>en</strong>bouw in Groning<strong>en</strong> 1850-1940, Zwolle 1992, p. 45, 46, 102.<br />

- R. St<strong>en</strong>vert, Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> in <strong>Nederland</strong>, Groning<strong>en</strong>, Zwolle 1998, p. 188, 189,199


<strong>leegstand</strong> in zuid-holland<br />

Rooms-katholieke kerk<br />

te Vlaarding<strong>en</strong><br />

<strong>De</strong>ze kerk in de Westwijk is al <strong>van</strong>af 1998 in verval. Het kerkgebouw is aangekocht door het vastgoedbedrijf<br />

<strong>van</strong> de geme<strong>en</strong>te Vlaarding<strong>en</strong>, dat is opgericht in 2006. Het vastgoedbedrijf wil het kerkgebouw slop<strong>en</strong> om<br />

nieuwe ontwikkeling<strong>en</strong> mogelijk te mak<strong>en</strong>. Maar niet iedere<strong>en</strong> bij de geme<strong>en</strong>te was het daarmee e<strong>en</strong>s <strong>en</strong> dus<br />

staat de kerk er nog. Het gebouw wordt tijdelijk gebruikt door e<strong>en</strong> maatschappelijke organisatie, maar het is<br />

maar zeer de vraag hoe lang dat nog mogelijk is. Sinds 1998 heeft niemand meer iets gedaan aan onderhoud<br />

<strong>en</strong> dat komt de veiligheid voor het gebruik niet t<strong>en</strong> goede. Maar zeg nou zelf, het gebouw mag er wez<strong>en</strong>.<br />

Bron:<br />

- Interview geme<strong>en</strong>te Vlaarding<strong>en</strong>, 5 juni 2007.<br />

<strong>leegstand</strong> in gelderland<br />

Radio Kootwijk te Apeldoorn<br />

Eén <strong>van</strong> de bek<strong>en</strong>dste leegstaande gebouw<strong>en</strong> in het land is misschi<strong>en</strong> wel gebouw A, het z<strong>en</strong>dstation <strong>van</strong><br />

Radio Kootwijk. Het figureert regelmatig in verschill<strong>en</strong>de televisieseries <strong>en</strong> mag zich zelfs beroep<strong>en</strong> op e<strong>en</strong><br />

belangrijke rol in e<strong>en</strong> echte Hollywoodkaskraker. Het gebouw is, met andere woord<strong>en</strong>, zeer karakteristiek<br />

<strong>en</strong> aansprek<strong>en</strong>d. Het lukt echter maar moeilijk om e<strong>en</strong> duurzame <strong>herbestemming</strong> voor het pand te vind<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> combinatie <strong>van</strong> het kathedraalachtige volume <strong>en</strong> de buit<strong>en</strong>gewoon kwetsbare <strong>en</strong> tranquille natuurlijke<br />

omgeving verdraagt maar weinig functies. E<strong>en</strong> gebouw <strong>van</strong> dat volume vraagt immers om m<strong>en</strong>s<strong>en</strong>, <strong>en</strong> e<strong>en</strong><br />

omgeving met die eig<strong>en</strong>schapp<strong>en</strong> vraagt om rust. Zonder twijfel is te stell<strong>en</strong> dat e<strong>en</strong> dergelijk gebouw in e<strong>en</strong><br />

meer stedelijke omgeving veel sneller aan e<strong>en</strong> nieuw lev<strong>en</strong> geholp<strong>en</strong> zou kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong>.


<strong>leegstand</strong> in zeeland<br />

bron foto’s: dhr. J.L.H. Gerrits<br />

Luchtwachttor<strong>en</strong> te Eede,<br />

geme<strong>en</strong>te Sluis<br />

Tuss<strong>en</strong> 1950 <strong>en</strong> 1955 werd<strong>en</strong> er verspreid over heel <strong>Nederland</strong> 138 luchtwachtor<strong>en</strong>s gebouwd. Daarnaast<br />

kreg<strong>en</strong> nog e<strong>en</strong>s 137 bestaande gebouw<strong>en</strong>, zoals water- <strong>en</strong> kerktor<strong>en</strong>s e<strong>en</strong>zelfde bestemming. Het doel <strong>van</strong><br />

dit netwerk <strong>van</strong> tor<strong>en</strong>s was om vijandelijk vliegtuig<strong>en</strong> tijdig (met behulp <strong>van</strong> e<strong>en</strong> verrekijker) te zi<strong>en</strong> aankom<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> nieuw gebouwde tor<strong>en</strong>s werd<strong>en</strong> opgetrokk<strong>en</strong> in e<strong>en</strong> systeem <strong>van</strong> gewap<strong>en</strong>d beton <strong>en</strong> verschild<strong>en</strong>, al<br />

gelang de locatie, in hoogte.<br />

Het netwerk <strong>van</strong> luchtwachttor<strong>en</strong>s heeft nooit in e<strong>en</strong> oorlogssituatie hoev<strong>en</strong> functioner<strong>en</strong>. Door de snelle<br />

ontwikkeling<strong>en</strong> in de techniek<strong>en</strong> <strong>van</strong> oorlogvoering (straaljagers) <strong>en</strong> radardetectie bleek het observatiesysteem<br />

al snel verouderd. In 1968 werd de kld opgehev<strong>en</strong>. Circa ti<strong>en</strong> luchtwachttor<strong>en</strong>s werd<strong>en</strong> overgedrag<strong>en</strong><br />

aan de Bescherming Burgerbevolking (bb), die de tor<strong>en</strong>s gebruikte voor het exact lokaliser<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> mogelijke<br />

atoombominslag. In 1980 werd<strong>en</strong> de tor<strong>en</strong>s ook voor deze taak afgestot<strong>en</strong>. <strong>De</strong> meeste tor<strong>en</strong>s werd<strong>en</strong><br />

door het Ministerie <strong>van</strong> Binn<strong>en</strong>landse Zak<strong>en</strong> aan lokale overhed<strong>en</strong> of andere instelling<strong>en</strong> overgedrag<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong>ze overdracht vond vaak plaats met toezegging dat het Rijk ev<strong>en</strong>tuele sloopkost<strong>en</strong> voor haar rek<strong>en</strong>ing zou<br />

nem<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> tor<strong>en</strong> in Aard<strong>en</strong>burg is e<strong>en</strong> <strong>van</strong> de 19 overgeblev<strong>en</strong> (rest<strong>en</strong> <strong>van</strong>) luchwachttor<strong>en</strong>s <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>. <strong>De</strong> tor<strong>en</strong><br />

dateert uit 1953 <strong>en</strong> is bijna 14 meter hoog. <strong>De</strong> tor<strong>en</strong> <strong>en</strong> de naastgeleg<strong>en</strong> bunker <strong>van</strong> de bb zijn in 2005 door de<br />

Stichting Militair Erfgoed gekocht <strong>van</strong> de geme<strong>en</strong>te Sluis. Er wordt nog gezocht naar geld voor de b<strong>en</strong>odigde<br />

restauratie <strong>en</strong> e<strong>en</strong> pass<strong>en</strong>de <strong>herbestemming</strong>.<br />

Bronn<strong>en</strong>:<br />

- Kruid<strong>en</strong>ier, M., Militair erfgoed. Categoraal onderzoek wederopbouw 1940-1965, Zeist 2007.<br />

- www.militair-erfgoed.nl.<br />

<strong>leegstand</strong> in dr<strong>en</strong>the<br />

Kantor<strong>en</strong> te Ass<strong>en</strong><br />

<strong>De</strong> provincie Dr<strong>en</strong>the heeft Ass<strong>en</strong> de meeste kantor<strong>en</strong>. Hoewel de kantor<strong>en</strong>verhuur weer aantrekt was er<br />

e<strong>en</strong> grote <strong>leegstand</strong> sinds de eeuwwisseling. Er is in de afgelop<strong>en</strong> jar<strong>en</strong> (teveel) gebouwd voor de markt (<strong>en</strong><br />

niet voor de vraag) <strong>en</strong> e<strong>en</strong> overschot was het gevolg. <strong>De</strong> <strong>leegstand</strong> in Ass<strong>en</strong> is echter vergelek<strong>en</strong> met de landelijke<br />

cijfers nog laag te noem<strong>en</strong>.<br />

E<strong>en</strong> voorbeeld is het kantor<strong>en</strong>cluster <strong>van</strong> vier gelijksoortige nieuwe kantoorgebouw<strong>en</strong> die aan de<br />

Transportweg staan. E<strong>en</strong> daar<strong>van</strong>, aangeduid als professioneel bedrijfsverzamelgebouw, staat leeg sinds de<br />

oplevering 6 jaar geled<strong>en</strong>.<br />

Ondanks de <strong>leegstand</strong> blijft m<strong>en</strong> kantor<strong>en</strong> bouw<strong>en</strong>. In 2005 werd langs de A28 het pand <strong>De</strong> Kolonel, met e<strong>en</strong><br />

oppervlak <strong>van</strong> zo’n 4.000 m² opgeleverd. Toekomstige kantor<strong>en</strong>ontwikkeling is gepland op bedrijv<strong>en</strong>terrein<br />

Huize Nassau, Coveco <strong>en</strong> de Tappellocatie. Hierdoor zal de om<strong>van</strong>g met ruim 20.000 m² kunn<strong>en</strong> to<strong>en</strong>em<strong>en</strong>.<br />

Bronn<strong>en</strong>:<br />

- Boel<strong>en</strong>s Jorritsma Bedrijfsmakelaars, Object, magazine voor commercieel onroer<strong>en</strong>d goed, 11(2007), nr. 2.<br />

- http://www.groning<strong>en</strong>.nl/assets/pdf/eindversie_kantor<strong>en</strong>monitor_2005.pdf.


<strong>herbestemming</strong> in fryslân<br />

Klooster Karmel te Dracht<strong>en</strong><br />

In 1936 is naar ontwerp <strong>van</strong> Arj<strong>en</strong> Witteve<strong>en</strong> het Karmelietess<strong>en</strong>klooster in Dracht<strong>en</strong> gebouwd, e<strong>en</strong> <strong>van</strong> de<br />

weinige gedur<strong>en</strong>de de 20ste eeuw gebouwde kloosters in het reformatorische Friesland. Het kon na <strong>leegstand</strong><br />

op particulier initiatief in 1993 zonder de karakteristiek<strong>en</strong> noem<strong>en</strong>swaardig te verander<strong>en</strong> in gebruik<br />

word<strong>en</strong> g<strong>en</strong>om<strong>en</strong> als congresaccommodatie.<br />

<strong>herbestemming</strong> in zuid-holland<br />

Meelfabriek te Leid<strong>en</strong><br />

Looptijd project: 1999 - hed<strong>en</strong><br />

In 1988 verliest Meelfabriek ‘<strong>De</strong> Sleutels’ zijn functie. Ti<strong>en</strong> jaar lang wordt gediscussieerd over behoud<br />

of sloop <strong>van</strong> de fabriek. E<strong>en</strong> verzoek om de monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>status wordt aan<strong>van</strong>kelijk afgewez<strong>en</strong>. In 1999<br />

besluit de geme<strong>en</strong>teraad tot het behoud <strong>en</strong> hergebruik <strong>van</strong> zev<strong>en</strong> <strong>van</strong> de derti<strong>en</strong> gebouw<strong>en</strong>. In 2000 k<strong>en</strong>t de<br />

Rijksdi<strong>en</strong>st voor de Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>zorg de meelfabriek alsnog de status <strong>van</strong> rijksmonum<strong>en</strong>t toe. Van 2002<br />

tot 2004 wordt gewerkt aan het ontwerp voor het masterplan. Eind 2004 gaat de geme<strong>en</strong>te akkoord met het<br />

ontwerp <strong>van</strong> de ger<strong>en</strong>ommeerde Zwitserse architect Peter Zumthor. In de fabriek <strong>en</strong> in de nieuwbouw bij<br />

het complex zull<strong>en</strong> 16.000 m2 hoogwaardige woning<strong>en</strong> word<strong>en</strong> gerealiseerd, 7.400 m 2 stud<strong>en</strong>t<strong>en</strong>woning<strong>en</strong>,<br />

e<strong>en</strong> skybar, twee restaurants, e<strong>en</strong> café, e<strong>en</strong> fitnessc<strong>en</strong>trum <strong>en</strong> e<strong>en</strong> gezondheidsclub. Het masterplan wordt<br />

integraal opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> in het bestemmingsplan <strong>van</strong> de geme<strong>en</strong>te Leid<strong>en</strong>. Maar de vaststelling <strong>van</strong> het bestemmingsplan<br />

wordt verhinderd door bezwar<strong>en</strong> uit de omgeving. Sindsdi<strong>en</strong> ligt de uitvoering <strong>van</strong> het plan stil,<br />

nu al twee <strong>en</strong> e<strong>en</strong> half jaar. <strong>De</strong> projectontwikkelaar, de Meelfabriek cv, wacht op de uitspraak <strong>van</strong> de Raad<br />

<strong>van</strong> State om goedkeuring <strong>van</strong> het bestemmingsplan te krijg<strong>en</strong>. Omwon<strong>en</strong>d<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> bezwaar gemaakt<br />

teg<strong>en</strong> de massaliteit <strong>en</strong> hoogte <strong>van</strong> de bebouwing <strong>en</strong> teg<strong>en</strong> de verwachte to<strong>en</strong>ame <strong>van</strong> verkeersbeweging<strong>en</strong>.<br />

Het vervolg <strong>van</strong> het project hangt af <strong>van</strong> de gerechtelijke uitspraak. Met e<strong>en</strong> beetje geluk kan de eerste bewoner<br />

er in 2009 intrekk<strong>en</strong>, of in 2010 misschi<strong>en</strong>…..<br />

Bronn<strong>en</strong>:<br />

- www.demeelfabriek.nl.<br />

- Telefoongesprek dhr. John Moerland, projectmanager <strong>van</strong> dmp (Noordwijk), voor de Meelfabriek cv, 17 juli 2007.


<strong>herbestemming</strong> in utrecht<br />

Zorgboerderij <strong>De</strong> Haan te B<strong>en</strong>schop<br />

<strong>De</strong>ze voormalige boerderij is door Stichting Abrona verbouwd tot zorgboerderij. <strong>De</strong> boerderij biedt huisvesting<br />

aan m<strong>en</strong>s<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> verstandelijke beperking. Daarnaast word<strong>en</strong> er dagbesteding<strong>en</strong>, zoals agrarische<br />

dagbesteding<strong>en</strong>, horeca activiteit<strong>en</strong> in het theehuis <strong>en</strong> e<strong>en</strong> bezoekersc<strong>en</strong>trum aangebod<strong>en</strong>. Het bezoekersc<strong>en</strong>trum<br />

wordt ingericht door de geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> Montfoort, <strong>Oude</strong>water <strong>en</strong> Lopik, met de bedoeling het<br />

verled<strong>en</strong>, hed<strong>en</strong> <strong>en</strong> de toekomst <strong>van</strong> de Lopikerwaard onder de aandacht te br<strong>en</strong>g<strong>en</strong>. Teg<strong>en</strong>over boerderij <strong>De</strong><br />

Haan wordt boerderij <strong>De</strong> Vos verbouwd tot appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong>, ev<strong>en</strong>e<strong>en</strong>s voor m<strong>en</strong>s<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> verstandelijke<br />

beperking, waar kampeermogelijkhed<strong>en</strong> bij word<strong>en</strong> gerealiseerd. Boerderij <strong>De</strong> Haan is e<strong>en</strong> rijksmonum<strong>en</strong>t<br />

<strong>en</strong> boerderij <strong>De</strong> Vos e<strong>en</strong> karakteristiek pand.<br />

Bronn<strong>en</strong>:<br />

- www.abrona.nl.<br />

- Interview geme<strong>en</strong>te Lopik, 18 oktober 2007.


hoofdstuk 1<br />

Wie weet iets?<br />

<strong>De</strong> beschikbaarheid <strong>van</strong> informatie<br />

Het project <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> richt zich op de vraag wat er bek<strong>en</strong>d is<br />

over <strong>leegstand</strong> in <strong>Nederland</strong>. Leegstand staat anno 2008 op de maatschappelijke<br />

<strong>en</strong> politieke ag<strong>en</strong>da – het is e<strong>en</strong> elem<strong>en</strong>t <strong>van</strong> de verrommeling die in de beleidsbrief<br />

‘Mooi <strong>Nederland</strong>’ aan de orde komt. Daarom is het <strong>van</strong> belang om te wet<strong>en</strong><br />

in hoeverre we inzicht hebb<strong>en</strong> in het f<strong>en</strong>ome<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong>.<br />

<strong>De</strong> vraag of er beleid over <strong>leegstand</strong> gevoerd wordt, dan wel kan word<strong>en</strong> of zou<br />

moet<strong>en</strong> word<strong>en</strong>, begint met e<strong>en</strong> verk<strong>en</strong>ning naar statistische gegev<strong>en</strong>s: Wat<br />

wet<strong>en</strong> we eig<strong>en</strong>lijk? Waarom wet<strong>en</strong> we iets wel of niet? Wie weet het? Hoe staat het met<br />

het k<strong>en</strong>nismanagem<strong>en</strong>t hierover?<br />

Informatie over e<strong>en</strong> thema is afhankelijk <strong>van</strong> de mate <strong>van</strong> bewustzijn <strong>en</strong> betrokk<strong>en</strong>heid,<br />

die bij overheidsorganisaties ontstaat <strong>van</strong>uit e<strong>en</strong> maatschappelijke<br />

vraag. Wanneer het thema e<strong>en</strong> ‘probleem’ vormt, zoals bij <strong>leegstand</strong>, is de<br />

beschikbaarheid <strong>van</strong> informatie mede afhankelijk <strong>van</strong> de mate waarin de persoon<br />

of organisatie zich betrokk<strong>en</strong> voelt bij de problematiek <strong>en</strong> de mate waarin<br />

deze daarvoor verantwoordelijkheid wil drag<strong>en</strong>. <strong>De</strong> aanwezigheid (niet de<br />

beschikbaarheid of toegankelijkheid) <strong>van</strong> informatie is dus in zekere zin e<strong>en</strong> indicatie<br />

<strong>van</strong> de mate waarin er beleidsvoornem<strong>en</strong>s zijn om de problematiek aan te<br />

pakk<strong>en</strong>. Dit geldt vooral bij overheidsorganisaties; particulier<strong>en</strong> <strong>en</strong> belang<strong>en</strong>organisaties<br />

kunn<strong>en</strong> de problematiek ook inv<strong>en</strong>tariser<strong>en</strong> om informatie te krijg<strong>en</strong><br />

of te verspreid<strong>en</strong>.<br />

Om de bov<strong>en</strong>staande vrag<strong>en</strong> te kunn<strong>en</strong> beantwoord<strong>en</strong> is aan rele<strong>van</strong>te spelers<br />

gevraagd naar de bij hun organisatie beschikbare informatie over <strong>leegstand</strong>. Het<br />

gaat daarbij niet alle<strong>en</strong> om informatie over concrete object<strong>en</strong> <strong>en</strong> terrein<strong>en</strong>, maar<br />

ook over hun interesse in <strong>leegstand</strong> in het algeme<strong>en</strong>.<br />

In ge<strong>en</strong> <strong>van</strong> de twaalf <strong>Nederland</strong>se provincies is e<strong>en</strong> complete inv<strong>en</strong>tarisatie <strong>van</strong><br />

leegstaande object<strong>en</strong> beschikbaar. Ev<strong>en</strong>min bestaat er e<strong>en</strong> landelijk overzicht.<br />

Dat betek<strong>en</strong>t niet dat er ge<strong>en</strong> informatie geg<strong>en</strong>ereerd wordt. Maar over het algeme<strong>en</strong><br />

is de wel aanwezige informatie over <strong>leegstand</strong> onvolledig, slecht toegankelijk<br />

<strong>en</strong> onderling non-compatibel. Hieronder volgt e<strong>en</strong> meer uitgebreid overzicht<br />

<strong>van</strong> de bevinding<strong>en</strong>.<br />

Overhed<strong>en</strong><br />

<strong>De</strong> overheid is als speler voor dit onderzoek <strong>van</strong> dubbel belang, <strong>en</strong>erzijds als de<br />

beleidsmaker t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> <strong>van</strong> de ruimtelijke (her)inrichting, de economie <strong>en</strong> de<br />

cultuurhistorie <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>, anderzijds als één <strong>van</strong> de grootste vastgoedeig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>. Dat betek<strong>en</strong>t dat de overheid op alle bestuursniveaus e<strong>en</strong><br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 36 wie weet iets? 37


tweeledige rol vervult in het anticiper<strong>en</strong> op <strong>leegstand</strong>, zowel in de richting <strong>van</strong><br />

privaat vastgoed als t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> <strong>van</strong> interne <strong>en</strong> externe ontwikkeling<strong>en</strong> die het<br />

eig<strong>en</strong> vastgoed rak<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> overheid als beleidsmaker<br />

Rijksoverheid<br />

Het anticiper<strong>en</strong> op ontwikkeling<strong>en</strong> die <strong>leegstand</strong> in privaat vastgoed veroorzak<strong>en</strong><br />

is moeilijk uitvoerbaar als er ge<strong>en</strong> concrete landelijke inv<strong>en</strong>tarisaties <strong>van</strong><br />

leegstaande object<strong>en</strong> <strong>en</strong> terrein<strong>en</strong> beschikbaar zijn. 11 Het C<strong>en</strong>traal Bureau voor de<br />

Statistiek weet wel precies hoeveel eier<strong>en</strong> er wekelijks gelegd word<strong>en</strong>, maar houdt niet<br />

bij hoeveel kantoorpand<strong>en</strong> er zijn. 12 Laat staan dat er zicht is op structureel leegstaande<br />

kantoorpand<strong>en</strong>.<br />

Wel wordt er in het ‘Advies monitoring programma Mooi <strong>Nederland</strong>’ <strong>van</strong> het<br />

Ruimtelijk Planbureau de aanbeveling gedaan om e<strong>en</strong> aantal nieuwe indicator<strong>en</strong><br />

op te stell<strong>en</strong> t<strong>en</strong> behoeve <strong>van</strong> de monitoring <strong>van</strong> de beleidsambities <strong>van</strong><br />

Mooi <strong>Nederland</strong>. 13 Daarbij gaat het zowel over de mismatch tuss<strong>en</strong> vraag <strong>en</strong> aanbod<br />

<strong>van</strong> de woning<strong>en</strong> <strong>en</strong> hun woonmilieus, als over die <strong>van</strong> werklocaties <strong>en</strong> hun<br />

werk milieus. Daarnaast is e<strong>en</strong> onderzoek nodig naar het ruimtegebruik voor stedelijke<br />

functies, uitgewerkt in dichtheidsmaat. Hoewel het hier niet direct om het<br />

inv<strong>en</strong>tariser<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> gaat, zijn bov<strong>en</strong>staande indicator<strong>en</strong> wel belangrijk<br />

voor het anticiper<strong>en</strong> op <strong>leegstand</strong>.<br />

Provincies<br />

Noch in geografisch, noch in typologisch opzicht wordt er e<strong>en</strong> dekk<strong>en</strong>d overzicht<br />

<strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> bijgehoud<strong>en</strong>. In de meeste gevall<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> de provincies<br />

ge<strong>en</strong> inzicht in leegstaande complex<strong>en</strong>, terrein<strong>en</strong> <strong>en</strong> object<strong>en</strong>. <strong>De</strong> provincies<br />

hebb<strong>en</strong> <strong>van</strong>uit hun kaderstell<strong>en</strong>d beleid wel <strong>en</strong>ig zicht op de belangrijkste tr<strong>en</strong>ds<br />

die <strong>leegstand</strong> kunn<strong>en</strong> verklar<strong>en</strong>. In <strong>en</strong>kele gevall<strong>en</strong> wordt ook inv<strong>en</strong>tariser<strong>en</strong>d<br />

onderzoek gedaan naar de <strong>leegstand</strong> <strong>van</strong> bepaalde categorieën gebouw<strong>en</strong>. Twee<br />

categorieën spring<strong>en</strong> daarbij vooral in het oog: om te beginn<strong>en</strong> de <strong>leegstand</strong> op<br />

de kantor<strong>en</strong>markt <strong>en</strong> de bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>. <strong>De</strong> provincie Noord-Holland bijvoorbeeld<br />

ontwikkelt e<strong>en</strong> eig<strong>en</strong> monitoringssysteem voor deze locaties, waarbij<br />

<strong>leegstand</strong> e<strong>en</strong> belangrijk aspect vormt. Voor de provincie Gelderland zijn actuele<br />

gegev<strong>en</strong>s over <strong>leegstand</strong> op bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> online gezet. 14 <strong>De</strong>ze informatie<br />

wordt onder andere door geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong> makelaars zo’n duiz<strong>en</strong>d keer per maand<br />

bekek<strong>en</strong>. Hoewel de gegev<strong>en</strong>s niet precies voldo<strong>en</strong> aan de in dit onderzoek<br />

gehanteerde norm <strong>van</strong> structurele <strong>leegstand</strong>, geeft het wel aan dat deze<br />

laatste provincie zich richt op de problematiek <strong>en</strong> dat m<strong>en</strong> met de informatie<br />

tegemoet komt aan e<strong>en</strong> maatschappelijke vraag. 15<br />

<strong>De</strong> tweede categorie gebouw<strong>en</strong> betreft het onroer<strong>en</strong>d cultureel erfgoed. Het<br />

11 Zie voor e<strong>en</strong> verslag <strong>van</strong> het<br />

onderzoek onder landelijke<br />

organisaties, uitgevoerd door<br />

<strong>De</strong> Onderste Ste<strong>en</strong>, bijlage 7.<br />

12 Uitspraak Rudolf Bak,<br />

makelaar C.B. Richard Ellis.<br />

Geciteerd naar: Kooij, M. <strong>van</strong><br />

der, ‘Liever niet aan de knopp<strong>en</strong>’,<br />

Binn<strong>en</strong>lands Bestuur. 13<br />

(2007) 28-29.<br />

13 Ruimtelijk Planbureau, Advies<br />

monitoring programma Mooi<br />

<strong>Nederland</strong> (25 oktober 2007).<br />

14 <strong>De</strong> gegev<strong>en</strong>s <strong>van</strong> de provincie<br />

Gelderland zijn verzameld<br />

door Stec. Ook de afdeling<br />

Economische Zak<strong>en</strong> <strong>van</strong> de<br />

provincie Limburg monitort<br />

gegev<strong>en</strong>s <strong>van</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong><br />

in e<strong>en</strong> geografische<br />

databank: ‘rebis’: Ruimtelijk<br />

Economisch Bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong><br />

Informatie Systeem.<br />

Ook dit systeem is via de<br />

website raadpleegbaar.<br />

15 Verslag provincie Gelderland.<br />

blijkt dat dit erfgoed zowel bij geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> als bij provincie incid<strong>en</strong>teel speciale<br />

aandacht krijgt. Zo beschikt de provincie Overijssel over inv<strong>en</strong>tarisaties <strong>van</strong><br />

voorbeeld<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong> diverse typ<strong>en</strong> historische gebouw<strong>en</strong> 16 <strong>en</strong><br />

houdt de provincie Noord-Holland e<strong>en</strong> overzicht bij over het hergebruik <strong>van</strong> de<br />

fort<strong>en</strong> <strong>van</strong> de Stelling <strong>van</strong> Amsterdam.<br />

Geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

Hoe groter de geme<strong>en</strong>telijke organisatie, des te groter is de kans dat <strong>leegstand</strong> in<br />

<strong>en</strong>ige vorm geïnv<strong>en</strong>tariseerd wordt. Dat hoeft overig<strong>en</strong>s niet te betek<strong>en</strong><strong>en</strong> dat de<br />

ambt<strong>en</strong>aar <strong>van</strong> e<strong>en</strong> kleine plattelandsgeme<strong>en</strong>te per se minder informatie heeft<br />

dan de ambt<strong>en</strong>aar <strong>van</strong> e<strong>en</strong> grote geme<strong>en</strong>te. <strong>De</strong> persoonlijke betrokk<strong>en</strong>heid <strong>van</strong><br />

ambt<strong>en</strong>ar<strong>en</strong> in kleine geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> is soms zelfs groter, maar in veel gevall<strong>en</strong> is de<br />

k<strong>en</strong>nis over leegstaande object<strong>en</strong> <strong>en</strong> terrein<strong>en</strong> opgeslag<strong>en</strong> in de ‘hoofd<strong>en</strong>’ <strong>en</strong> niet<br />

in databestand<strong>en</strong>. Persoonsgebond<strong>en</strong> k<strong>en</strong>nis is geïsoleerd, vluchtig <strong>en</strong> niet transparant.<br />

Tijd<strong>en</strong>s het onderzoek was de moeizame zoektocht naar de juiste contactpersoon<br />

binn<strong>en</strong> e<strong>en</strong> geme<strong>en</strong>te hier<strong>van</strong> telk<strong>en</strong>s e<strong>en</strong> bevestiging. Bij grotere<br />

geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> is vaker meer objectieve informatie aanwezig, maar die informatie<br />

is weer verspreid over de verschill<strong>en</strong>de geme<strong>en</strong>telijke afdeling<strong>en</strong>, zoals de afdeling<strong>en</strong><br />

ruimtelijke ord<strong>en</strong>ing, economische zak<strong>en</strong> <strong>en</strong> monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>zorg. Binn<strong>en</strong><br />

de geme<strong>en</strong>te zelf is nauwelijks bek<strong>en</strong>d waar k<strong>en</strong>nis over <strong>leegstand</strong> te hal<strong>en</strong> valt,<br />

laat staan dat e<strong>en</strong> buit<strong>en</strong>staander weet waar <strong>leegstand</strong> bek<strong>en</strong>d is of gemeld kan<br />

word<strong>en</strong>. <strong>De</strong> informele k<strong>en</strong>nisvergaring leidt tot e<strong>en</strong> hoge mate <strong>van</strong> toevallige<br />

k<strong>en</strong>nis die m<strong>en</strong> achterhaalt omdat er sprake is <strong>van</strong> e<strong>en</strong> problematische situatie op<br />

e<strong>en</strong> locatie. Leegstaand of verloederd vastgoed wekt vroeg of laat de belangstelling<br />

<strong>van</strong> actievoerders, pers <strong>en</strong> publiek <strong>en</strong> wordt op die manier e<strong>en</strong> lokale kwestie.<br />

Leegstaand vastgoed dat zich binn<strong>en</strong> e<strong>en</strong> herontwikkelingsgebied bevindt<br />

of waarvoor <strong>herbestemming</strong>splann<strong>en</strong> bestaan komt ambtshalve <strong>van</strong>zelf op de<br />

bureaus <strong>van</strong> geme<strong>en</strong>teambt<strong>en</strong>ar<strong>en</strong> terecht. Maar dan is er ge<strong>en</strong> mogelijkheid<br />

of noodzaak meer om te anticiper<strong>en</strong>. <strong>De</strong> kans op ‘onzichtbare’, ‘toevallige’ <strong>en</strong><br />

‘informele’ k<strong>en</strong>nis over <strong>leegstand</strong> is zoals gezegd het grootst in kleine geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong>,<br />

maar in grote geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> ook zeker niet d<strong>en</strong>kbeeldig.<br />

In de geme<strong>en</strong>telijke sfeer is over twee categorieën gebouw<strong>en</strong> meer informatie<br />

beschikbaar. Monum<strong>en</strong>tale pand<strong>en</strong> vall<strong>en</strong> bij <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> verloedering het eerst<br />

op <strong>en</strong> krijg<strong>en</strong> extra aandacht als ze onderdeel vorm<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> kwestieuze overdracht<br />

of planvorming. Hoewel de interviews voor <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong><br />

betrekking hadd<strong>en</strong> op informatie over alle <strong>leegstand</strong>, werd in veel gevall<strong>en</strong> de<br />

aandacht direct gericht op monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong> cultuurhistorisch waardevolle<br />

object<strong>en</strong>. <strong>De</strong> hogere publieke aaibaarheidsfactor <strong>van</strong> monum<strong>en</strong>taal erfgoed<br />

kan daarvoor e<strong>en</strong> verklaring zijn, maar zeker ook het bestaan <strong>van</strong> moeizame <strong>en</strong><br />

veelbe sprok<strong>en</strong> (subsidie)dossiers over deze object<strong>en</strong>. Toch is ook op dit terrein<br />

betrouwbare inv<strong>en</strong>tarisatie zeldzaam.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 38 wie weet iets? 39<br />

16 G<strong>en</strong>oemde typ<strong>en</strong> zijn<br />

agrarisch <strong>en</strong> industrieel<br />

erfgoed, silo’s <strong>en</strong> naoorlogse<br />

kerk<strong>en</strong>.


<strong>De</strong> tweede categorie betreft <strong>leegstand</strong> <strong>van</strong> kantoorpand<strong>en</strong> <strong>en</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>.<br />

Bij de grotere geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> is hierover informatie beschikbaar. In de geme<strong>en</strong>te<br />

Amsterdam bijvoorbeeld wordt e<strong>en</strong> overzicht bijgehoud<strong>en</strong> <strong>van</strong> aanbod <strong>en</strong> <strong>leegstand</strong>sduur<br />

<strong>van</strong> kantoorpand<strong>en</strong>, waar op e<strong>en</strong> zog<strong>en</strong>aamde discussiekaart wordt<br />

aangegev<strong>en</strong> waar <strong>herbestemming</strong> <strong>en</strong> transformatie mogelijk is. 17 <strong>De</strong> geme<strong>en</strong>telijke<br />

informatie over dit onderwerp is zeer divers <strong>en</strong> varieert <strong>van</strong> e<strong>en</strong> overzicht<br />

<strong>van</strong> alle aangebod<strong>en</strong> kantoor- <strong>en</strong> bedrijfsruimt<strong>en</strong> op adresniveau, tot gegev<strong>en</strong>s<br />

over perc<strong>en</strong>tages, aangebod<strong>en</strong> oppervlakt<strong>en</strong>, opnamecapaciteit, <strong>leegstand</strong>sindicaties<br />

<strong>en</strong> de mate <strong>van</strong> courantheid. <strong>De</strong>ze gegev<strong>en</strong>s word<strong>en</strong> vaak uitsluit<strong>en</strong>d om<br />

eco nomische motiev<strong>en</strong> geg<strong>en</strong>ereerd. Het probleem <strong>van</strong> verrommeling <strong>en</strong> het<br />

effect op de ruimtelijke kwaliteit, ook in maatschappelijke zin, spel<strong>en</strong> zeld<strong>en</strong> of<br />

nooit e<strong>en</strong> rol. Zuinig ruimtegebruik ev<strong>en</strong>min. Van slechts één geme<strong>en</strong>te in<br />

<strong>Nederland</strong> is bek<strong>en</strong>d dat zij <strong>van</strong>uit deze optiek e<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong>slijst bijhoudt. <strong>De</strong><br />

geme<strong>en</strong>te Reiderland heeft hiertoe in 2003 beslot<strong>en</strong>, nadat haar e<strong>en</strong> goedkeuring<br />

is ont houd<strong>en</strong> om te bouw<strong>en</strong> <strong>van</strong>wege de grote hoeveelheid <strong>leegstand</strong>.<br />

Gebrek aan acute ruimtedruk of gebrek aan tijd om <strong>leegstand</strong> te inv<strong>en</strong>tariser<strong>en</strong><br />

zijn de meest g<strong>en</strong>oemde verklaring<strong>en</strong> voor het ontbrek<strong>en</strong> <strong>van</strong> informatie.<br />

<strong>De</strong> overheid als vastgoedeig<strong>en</strong>aar<br />

Om adequaat te kunn<strong>en</strong> inspel<strong>en</strong> op vastgoedontwikkeling<strong>en</strong> op rijksniveau is in<br />

2001 de Raad voor Vastgoed Rijksoverheid (rvr) opgericht, e<strong>en</strong> sam<strong>en</strong>werkingsverband<br />

<strong>van</strong> vijf vastgoeddi<strong>en</strong>st<strong>en</strong> <strong>van</strong> het Rijk. 18 Om het vastgoedbeleid<br />

<strong>van</strong> de verschill<strong>en</strong>de departem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> op elkaar af te stemm<strong>en</strong> <strong>en</strong> te faciliter<strong>en</strong>,<br />

br<strong>en</strong>gt de rvr de aan- <strong>en</strong> verkoopplann<strong>en</strong> voor de kom<strong>en</strong>de vijf jaar (letterlijk)<br />

in kaart. Daarnaast is e<strong>en</strong> aantal extra kaartlag<strong>en</strong> met overig overheidsvastgoed<br />

<strong>en</strong> ruimtelijke belang<strong>en</strong> toegevoegd. 19 Vastgoedposities, activiteit<strong>en</strong> <strong>en</strong> ministeriële<br />

aan- <strong>en</strong> verkoopgegev<strong>en</strong>s word<strong>en</strong> zo aan elkaar gekoppeld in e<strong>en</strong> systeem<br />

dat werkt op basis <strong>van</strong> gis. Het doel <strong>van</strong> deze kaart is om bij grote project<strong>en</strong>, bijvoorbeeld<br />

bij weg<strong>en</strong>aanleg, geïnformeerd te zijn over wat er in <strong>en</strong> om het gebied<br />

speelt. Maar ook om te vermijd<strong>en</strong> dat de <strong>en</strong>e di<strong>en</strong>st iets verkoopt aan e<strong>en</strong> ontwikkelaar<br />

die het vervolg<strong>en</strong>s met e<strong>en</strong> forse winst doorverkoopt aan e<strong>en</strong> andere rijksdi<strong>en</strong>st.<br />

<strong>De</strong> rvr-kaart is niet bedoeld als proactief instrum<strong>en</strong>t voor <strong>herbestemming</strong>;<br />

object<strong>en</strong> <strong>en</strong> terrein<strong>en</strong> word<strong>en</strong> ‘leeg’ op de markt gebracht. Niettemin heeft<br />

<strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> wel de beschikking gekreg<strong>en</strong> over alle op deze rvrkaart<br />

aanwezige gegev<strong>en</strong>s omtr<strong>en</strong>t vrijkom<strong>en</strong>de object<strong>en</strong>.<br />

Op provinciaal <strong>en</strong> geme<strong>en</strong>telijk niveau zijn overhed<strong>en</strong> over het algeme<strong>en</strong> goed op<br />

de hoogte <strong>van</strong> het vrijkom<strong>en</strong>d eig<strong>en</strong> vastgoed, als het deel uitmaakt of zal mak<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> uitvoering <strong>van</strong> eig<strong>en</strong> beleid. Anticiper<strong>en</strong> ligt hier voor de hand, alle ingrediënt<strong>en</strong><br />

daarvoor zijn immers aanwezig. Daarom staan er weinig overheidsge-<br />

17 <strong>De</strong> gegev<strong>en</strong>s op de kaart zijn<br />

alle<strong>en</strong> voor intern gebruik<br />

bedoeld <strong>en</strong> war<strong>en</strong> dus niet<br />

beschikbaar voor <strong>De</strong> <strong>Oude</strong><br />

<strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>.<br />

18 <strong>De</strong> vijf vastgoeddi<strong>en</strong>st<strong>en</strong><br />

betreff<strong>en</strong>: Rijkswaterstaat<br />

(Ministerie <strong>van</strong> Verkeer <strong>en</strong><br />

Waterstaat, inclusief ProRail),<br />

de Rijksgebouw<strong>en</strong>di<strong>en</strong>st<br />

(Ministerie <strong>van</strong> vrom),<br />

Di<strong>en</strong>st Domein<strong>en</strong> (Ministerie<br />

<strong>van</strong> Financiën), Di<strong>en</strong>st Vastgoed<br />

<strong>De</strong>f<strong>en</strong>sie (dvd, Ministerie<br />

<strong>van</strong> <strong>De</strong>f<strong>en</strong>sie) <strong>en</strong> de Di<strong>en</strong>st<br />

Landelijk Gebied (dlg,<br />

Ministerie <strong>van</strong> Landbouw,<br />

Natuur <strong>en</strong> Voedselkwaliteit).<br />

19 Als extra kaartlag<strong>en</strong> zijn<br />

toegevoegd: <strong>De</strong> Nieuwe <strong>Kaart</strong><br />

<strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>, de Nota<br />

Ruimte, Gro<strong>en</strong> in <strong>en</strong> om de<br />

stad (gios), de archeologische<br />

waard<strong>en</strong>kaart <strong>van</strong> de racm<br />

<strong>en</strong> het eig<strong>en</strong>dom <strong>van</strong> provincies,<br />

geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong>, provinciale<br />

landschapp<strong>en</strong>, natuurmonum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> vastgoedbeleggers<br />

(p<strong>en</strong>sio<strong>en</strong>fonds<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />

verzekerings maatschappij<strong>en</strong>).<br />

bouw<strong>en</strong> langdurig als leeg vermeld <strong>en</strong> is ook weinig informatie t<strong>en</strong> behoeve <strong>van</strong><br />

<strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> naar buit<strong>en</strong> gekom<strong>en</strong>. Dat geldt overig<strong>en</strong>s niet voor<br />

voormalige overheidsgebouw<strong>en</strong> die aan derd<strong>en</strong> met het oog op herontwikkeling<br />

zijn verkocht <strong>en</strong> in de planvorming zijn blijv<strong>en</strong> stek<strong>en</strong>.<br />

Vastgoedeig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong>, projectontwikkelaars<br />

<strong>en</strong> makelaars<br />

Van de particuliere vastgoedeig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong> spring<strong>en</strong> de voormalige staatsbedrijv<strong>en</strong>,<br />

zoals de tnt <strong>en</strong> de ns in het oog. Zij stot<strong>en</strong> vastgoed af als duidelijk is geword<strong>en</strong><br />

dat het blijv<strong>en</strong>d buit<strong>en</strong> de core business valt <strong>van</strong> het bedrijf. Informatie hierover<br />

is ruimschoots voorhand<strong>en</strong> <strong>en</strong> doorgaans digitaal goed toegankelijk via gis-<br />

system<strong>en</strong>.<br />

Ook Staatsbosbeheer heeft e<strong>en</strong> inv<strong>en</strong>tarisatie uitgevoerd naar het eig<strong>en</strong> vastgoed,<br />

waarin huidig gebruik, <strong>leegstand</strong>, verwacht functieverlies <strong>en</strong> mogelijke<br />

nieuwe bestemming inzichtelijk zijn gemaakt. T<strong>en</strong> behoeve hier<strong>van</strong> is in 2007 de<br />

afdeling Vastgoed opgericht, die vroegtijdig, zo mogelijk e<strong>en</strong> jaar <strong>van</strong> te vor<strong>en</strong>,<br />

op het vrijkom<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> pand anticipeert.<br />

Andere grote institutionele eig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong> beschikk<strong>en</strong> niet over goed toegankelijke<br />

bronn<strong>en</strong> op het terrein <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong>. <strong>De</strong>ze eig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong> zijn vooral gericht op<br />

instandhouding <strong>van</strong> hun bezit <strong>en</strong> niet op aan- <strong>en</strong> verkoop. 20<br />

<strong>De</strong> meeste projectontwikkelaars <strong>en</strong> makelaars hebb<strong>en</strong> zelf ge<strong>en</strong> vastgoed in<br />

bezit. Vanuit hun core business zijn zij goed op de hoogte <strong>van</strong> maatschappelijke<br />

<strong>en</strong> beleidsmatige vastgoedontwikkeling<strong>en</strong>. <strong>De</strong> neprom, de <strong>Nederland</strong>se<br />

Ver<strong>en</strong>iging Projectontwikkeling Maatschappij<strong>en</strong>, verricht marktonderzoek,<br />

geeft e<strong>en</strong> tijdschrift uit over de ontwikkeling <strong>van</strong> de kantor<strong>en</strong>- <strong>en</strong> winkelmarkt<br />

<strong>en</strong> houdt jaarlijks onder haar led<strong>en</strong> e<strong>en</strong> <strong>en</strong>quête, de ‘neprom conjunctuurtest’.<br />

Reliplan, e<strong>en</strong> projectontwikkelaar op het gebied <strong>van</strong> religieus erfgoed, houdt<br />

e<strong>en</strong> object<strong>en</strong>lijst bij met gegev<strong>en</strong>s over kerkgebouw<strong>en</strong> die mogelijk vrijkom<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />

voor <strong>herbestemming</strong> <strong>en</strong> herinrichting in aanmerking kom<strong>en</strong>.<br />

Makelaars beschikk<strong>en</strong> professioneel over overzicht<strong>en</strong> <strong>van</strong> leegstaand vastgoed.<br />

<strong>De</strong>ze overzicht<strong>en</strong> zijn niet opgesteld om structurele <strong>leegstand</strong> te inv<strong>en</strong>tariser<strong>en</strong>.<br />

Het gaat vooral om frictie<strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> daarom zijn de gegev<strong>en</strong>s niet bruikbaar<br />

voor <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>. Makelaars zijn terughoud<strong>en</strong>d om hun informatie<br />

prijs te gev<strong>en</strong>, omdat die cruciaal is voor hun bedrijfsuitoef<strong>en</strong>ing.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 40 wie weet iets? 41<br />

20 Het gaat hierbij ondere andere<br />

om Natuurmonum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> de Maatschappij <strong>van</strong><br />

Welstand (Noord-Brabant).


Belang<strong>en</strong>organisaties <strong>en</strong> de media<br />

<strong>Nederland</strong> k<strong>en</strong>t e<strong>en</strong> grote dichtheid aan (cultuurhistorische) belang<strong>en</strong>organisaties.<br />

<strong>De</strong>ze zijn typologisch <strong>van</strong> aard zoals stichting<strong>en</strong> voor mol<strong>en</strong>s, kastel<strong>en</strong>,<br />

etc., lokaal georiënteerd zoals historische ver<strong>en</strong>iging<strong>en</strong>, of e<strong>en</strong> combinatie<br />

<strong>van</strong> beide. Het belang <strong>van</strong> dergelijke stichting<strong>en</strong> <strong>en</strong> ver<strong>en</strong>iging<strong>en</strong> moet niet<br />

word<strong>en</strong> onderschat. Zij hebb<strong>en</strong> vaak e<strong>en</strong> breed netwerk <strong>en</strong> k<strong>en</strong>n<strong>en</strong> de situatie<br />

ter plaatse goed. Hun effectiviteit is in grote mate gekoppeld aan het nieuwsgehalte<br />

<strong>van</strong> hun acties. Vandaar dat de media hierin e<strong>en</strong> voedingsbron vind<strong>en</strong> voor<br />

hun actualiteit<strong>en</strong>rubriek<strong>en</strong>. Maar ook hier zijn gerichte inv<strong>en</strong>tarisaties <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong><br />

beperkt beschikbaar. Lokale belang<strong>en</strong>organisaties gev<strong>en</strong> wel aan <strong>leegstand</strong><br />

in hun werkveld aan te treff<strong>en</strong>, maar verder niet goed op de hoogte te zijn<br />

<strong>van</strong> de actuele stand <strong>van</strong> zak<strong>en</strong>. Over de duur <strong>van</strong> de <strong>leegstand</strong> of het stadium<br />

waarin ev<strong>en</strong>tuele plann<strong>en</strong> zich bevind<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> ge<strong>en</strong> exacte gegev<strong>en</strong>s geleverd<br />

word<strong>en</strong>. Sam<strong>en</strong>werking met lokale overhed<strong>en</strong> is niet <strong>van</strong>zelfsprek<strong>en</strong>d. Dat betek<strong>en</strong>t<br />

niet dat deze organisaties ge<strong>en</strong> rol <strong>van</strong> betek<strong>en</strong>is kunn<strong>en</strong> spel<strong>en</strong>. Het onder<br />

de aandacht br<strong>en</strong>g<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> problematisch complex, het mobiliser<strong>en</strong> <strong>van</strong> het<br />

publiek <strong>en</strong> het vergrot<strong>en</strong> <strong>van</strong> draagvlak voor het zoek<strong>en</strong> naar e<strong>en</strong> oplossing is<br />

juist hun sterke troef. Ook landelijke organisaties voer<strong>en</strong> soms e<strong>en</strong> sterke lobby.<br />

E<strong>en</strong> bek<strong>en</strong>d voorbeeld is de Stichting Natuur & Milieu die, sam<strong>en</strong> met de provinciale<br />

milieufederaties, de campagne Zuinig op ruimte heeft gehoud<strong>en</strong>. 21 Doel<br />

<strong>van</strong> deze campagne was aandacht te vrag<strong>en</strong> voor de ongebreidelde groei <strong>van</strong> vaak<br />

ruim opgezette bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>, terwijl elders op bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong><br />

is. Daarbij werd de aandacht ook gericht op het effect <strong>van</strong> verrommeling.<br />

<strong>De</strong> campagne bestond uit e<strong>en</strong> onderzoek naar statistische gegev<strong>en</strong>s over nieuwbouw<br />

<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> uit e<strong>en</strong> actie met e<strong>en</strong> publiek meldpunt. E<strong>en</strong> sterke lobby<br />

richting de rijksoverheid was onderdeel <strong>van</strong> de campagne. Ook Milieudef<strong>en</strong>sie<br />

voert in de media campagne teg<strong>en</strong> de expansie <strong>van</strong> het aantal bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong><br />

in <strong>Nederland</strong>. 22<br />

Daarnaast hebb<strong>en</strong> <strong>en</strong>kele politieke partij<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong> op de ag<strong>en</strong>da staan. Zo<br />

heeft de sp in Rotterdam het Meldpunt Leegstand opgezet waar bewoners leegstaande<br />

woning<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> meld<strong>en</strong>. 23 Ook wordt gevraagd naar de duur <strong>van</strong> de<br />

<strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> de eig<strong>en</strong>aar <strong>van</strong> het pand. <strong>De</strong>ze media-actie richt zich vooral op het<br />

beleid <strong>van</strong> woningcorporaties, die prober<strong>en</strong> zoveel mogelijk woning<strong>en</strong> te verkop<strong>en</strong>.<br />

In e<strong>en</strong> aantal gevall<strong>en</strong> blijkt dat zeer moeilijk te lukk<strong>en</strong>, waardoor <strong>leegstand</strong><br />

ontstaat. Gro<strong>en</strong>links heeft in het kader <strong>van</strong> het woningtekort de site www.meld<strong>leegstand</strong>anoniem.nl<br />

ingericht, waar alle typ<strong>en</strong> leegstaand vastgoed ‘bewoonbaar<br />

verklaard’ kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> Ver<strong>en</strong>iging <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>se Geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> besteedt op haar website e<strong>en</strong> aparte<br />

pagina aan het onderwerp <strong>leegstand</strong>. <strong>De</strong> informatie op deze pagina loopt uite<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> krant<strong>en</strong>artikel<strong>en</strong> tot beleidsdocum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>.<br />

21 Stichting Natuur & Milieu<br />

<strong>en</strong> Provinciale Milieufederaties,<br />

www.zuinigopruimte.nl<br />

(januari 2008).<br />

22 In oktober 2007 heeft<br />

Milieu def<strong>en</strong>sie e<strong>en</strong> handtek<strong>en</strong>ing<strong>en</strong>actie<br />

gehoud<strong>en</strong><br />

‘teg<strong>en</strong> nieuwe bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>’.<br />

23 sp Rotterdam, http://<br />

rotterdam.sp.nl/nieuws<br />

/060602meldpunt<strong>leegstand</strong>.<br />

stm (oktober 2007).<br />

Onder de categorie belang<strong>en</strong>organisaties vall<strong>en</strong> ook religieuze geme<strong>en</strong>schapp<strong>en</strong>.<br />

Binn<strong>en</strong> de rooms-katholieke kerk zijn de gebouw<strong>en</strong> weliswaar bezit <strong>van</strong> het<br />

desbetreff<strong>en</strong>de parochiebestuur, maar de kerk kan niet verbouwd of aan de eredi<strong>en</strong>st<br />

onttrokk<strong>en</strong> word<strong>en</strong> zonder bisschoppelijke toestemming. <strong>De</strong> bisschoppelijke<br />

bouwbureaus gev<strong>en</strong> aan redelijk goed op de hoogte te zijn <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong><br />

mogelijke kerksluiting<strong>en</strong>. E<strong>en</strong> aantal bisdomm<strong>en</strong> is bezig de feit<strong>en</strong> te inv<strong>en</strong>tariser<strong>en</strong>,<br />

maar in ge<strong>en</strong> <strong>en</strong>kel geval is informatie vrijgegev<strong>en</strong> over het te verwacht<strong>en</strong><br />

functieverlies. Vanwege de sacrale betek<strong>en</strong>is <strong>van</strong> het katholieke kerkgebouw <strong>en</strong><br />

het emotionele aspect dat kleeft aan verkoop of sloop wordt met deze informatie<br />

vertrouwelijk omgegaan.<br />

<strong>De</strong> Protestantse Kerk <strong>Nederland</strong> (pkn) werkt mom<strong>en</strong>teel aan e<strong>en</strong> landelijke<br />

inv<strong>en</strong>tarisatie <strong>van</strong> protestantse kerkelijke object<strong>en</strong>, die de moeite <strong>van</strong> het behoud<strong>en</strong><br />

waard zijn. 24 Wanneer e<strong>en</strong> kerkgeme<strong>en</strong>te <strong>van</strong> de pkn de instandhouding<br />

<strong>van</strong> de kerkgebouw<strong>en</strong> niet meer kan bolwerk<strong>en</strong> is het aan de kerkvoogdij zelf<br />

of <strong>en</strong> wanneer zij dit k<strong>en</strong>baar maakt. Ook hier ligt de teruggang <strong>van</strong> het aantal<br />

kerkgangers <strong>en</strong> het mogelijk functieverlies erg gevoelig <strong>en</strong> komt daarover weinig<br />

informatie naar buit<strong>en</strong>. Uit interviews is geblek<strong>en</strong> dat over <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> kerksluiting<br />

weinig wordt gecommuniceerd met burgerlijke geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong>. Vroegtijdige<br />

informatie-uitwisseling vindt nauwelijks plaats. <strong>De</strong> lokale overheid is onvoldo<strong>en</strong>de<br />

op de hoogte <strong>van</strong> de feitelijke omstandighed<strong>en</strong> die de afzonderlijke kerkgeme<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

bedreig<strong>en</strong> <strong>en</strong> dus wordt er niet geanticipeerd op mogelijke <strong>leegstand</strong>.<br />

Het ontbrek<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> vertrouwelijk meldpunt of <strong>van</strong> e<strong>en</strong> vertrouwelijk beraad<br />

over deze zak<strong>en</strong> remt de sam<strong>en</strong>werking.<br />

In het kader <strong>van</strong> 2008, Jaar voor het Religieus Erfgoed, is door het bestuur <strong>van</strong><br />

deze stichting e<strong>en</strong> op<strong>en</strong>bare <strong>en</strong> e<strong>en</strong> afgeschermde webgebaseerde database ontwikkeld<br />

waarin ook <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> te verwacht<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong> <strong>van</strong> religieuze object<strong>en</strong><br />

wordt opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong>. Omdat m<strong>en</strong> voor de op<strong>en</strong>bare website de wiki-structuur<br />

gekoz<strong>en</strong> heeft kan via deze weg door iedere<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong> aangemeld word<strong>en</strong>. 25<br />

Van informatie naar k<strong>en</strong>nis<br />

Algem<strong>en</strong>e k<strong>en</strong>nis over <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> is wel beschikbaar. Zo<br />

geeft de Faculteit Bouwkunde <strong>van</strong> de Technische Universiteit <strong>De</strong>lft de serie<br />

Transformatie uit, waar<strong>van</strong> het eerste deel de Herbestemmingswijzer betreft. 26 In<br />

de uitgave Transformatie <strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong> is e<strong>en</strong> aantal parameters opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong>,<br />

waarmee volg<strong>en</strong>s e<strong>en</strong> bepaalde systematiek voor diverse typ<strong>en</strong> vastgoed<br />

bered<strong>en</strong>eerd kan word<strong>en</strong> of e<strong>en</strong> vrijkom<strong>en</strong>d gebouw voldo<strong>en</strong>de pot<strong>en</strong>tie heeft<br />

om herbestemd <strong>en</strong> herontwikkeld te word<strong>en</strong>. 27 Bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> is e<strong>en</strong> parameter voor<br />

<strong>leegstand</strong>srisico ontwikkeld waarmee de onderkant <strong>van</strong> de kantor<strong>en</strong>markt in<br />

kaart gebracht kan word<strong>en</strong>. 28<br />

Het Ministerie <strong>van</strong> vrom geeft op vergelijkbaar terrein handleiding<strong>en</strong> uit. Zo<br />

is er de Handreiking ruimtewinst in bebouwd gebied, het docum<strong>en</strong>t <strong>Oude</strong> gebied<strong>en</strong>,<br />

nieuwe functies. Binn<strong>en</strong>stedelijke transformaties met bijzondere kwaliteit <strong>en</strong><br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 42 wie weet iets? 43<br />

24 Op het mom<strong>en</strong>t <strong>van</strong> het<br />

onderzoek stond de informatie<br />

helaas nog niet ter<br />

beschikking.<br />

25 2008 Jaar <strong>van</strong> het Religieus<br />

Erfgoed, www.2008re.nl<br />

(maart 2008).<br />

26 Hek, Herbestemmingswijzer.<br />

27 Voordt, Th. <strong>van</strong> der (ed.),<br />

Transformatie <strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong>.<br />

Thema’s, actor<strong>en</strong>,<br />

instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong> project<strong>en</strong>.<br />

(Rotterdam 2007).<br />

28 Hobma, F. & M. <strong>van</strong> de<br />

Weij<strong>en</strong>berg, ‘Fiscale <strong>en</strong> juridische<br />

aspect<strong>en</strong>’, in: Th. <strong>van</strong><br />

der Voordt (ed.), Transformatie<br />

<strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong>.<br />

Thema’s, actor<strong>en</strong>, instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> project<strong>en</strong>. (Rotterdam<br />

2007) 278 – 284.


Handreiking aanpak vervall<strong>en</strong> pand<strong>en</strong>. 29 Maar al deze docum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> stur<strong>en</strong> niet aan<br />

op instrum<strong>en</strong>tarium, zoals het mak<strong>en</strong> <strong>van</strong> inv<strong>en</strong>tarisaties <strong>van</strong> leegstaande object<strong>en</strong>,<br />

aan de hand waar<strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> proactief b<strong>en</strong>aderd kan word<strong>en</strong>. 30<br />

Het ministerie <strong>van</strong> Economische Zak<strong>en</strong> biedt k<strong>en</strong>nis over <strong>herbestemming</strong> aan<br />

via het ag<strong>en</strong>tschap S<strong>en</strong>terNovem. 31<br />

Verschill<strong>en</strong>de universiteit<strong>en</strong> bested<strong>en</strong> aandacht aan de problematiek <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong><br />

<strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong>. Vanuit de Radboud Universiteit Nijmeg<strong>en</strong> is in 2003<br />

e<strong>en</strong> studie versch<strong>en</strong><strong>en</strong> over de problematiek rondom leegkom<strong>en</strong>de kloostercomplex<strong>en</strong>.<br />

32 Aan de faculteit Geowet<strong>en</strong>schapp<strong>en</strong> <strong>van</strong> de Universiteit Utrecht wordt<br />

mom<strong>en</strong>teel onderzoek verricht naar <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong>.<br />

33<br />

Daarnaast zijn er diverse organisaties die zich bezighoud<strong>en</strong> met de (her)inrichting<br />

<strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> <strong>en</strong> <strong>van</strong>uit deze algem<strong>en</strong>e doelstelling specifieke informatie<br />

over <strong>leegstand</strong> verschaff<strong>en</strong>. Eén <strong>van</strong> de organisaties die onderzoek do<strong>en</strong> naar het<br />

ruimtegebruik in <strong>Nederland</strong> is het k<strong>en</strong>nisnetwerk Habiforum, dat in 2004 e<strong>en</strong><br />

programma Vernieuw<strong>en</strong>d Ruimtegebruik is gestart. 34 Het Ruimtelijk Planbureau<br />

(rpb) bouwt met de Ruimtemonitor aan e<strong>en</strong> ‘online’ beeld <strong>van</strong> de ruimtelijke<br />

dynamiek in <strong>Nederland</strong> met als doel: de confrontatie <strong>van</strong> de ruimtelijke werkelijkheid<br />

met de eis<strong>en</strong> <strong>van</strong> de moderne tijd. 35<br />

T<strong>en</strong>slotte is er <strong>De</strong> Nieuwe <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>, waar<strong>van</strong> <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong><br />

<strong>Nederland</strong> feitelijk de p<strong>en</strong>dant is. <strong>De</strong> Nieuwe <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> is e<strong>en</strong> product<br />

<strong>van</strong> het Ministerie <strong>van</strong> Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ord<strong>en</strong>ing <strong>en</strong><br />

Milieubeheer (vrom) <strong>en</strong> het <strong>Nederland</strong>s Instituut voor Ruimtelijke Ord<strong>en</strong>ing<br />

<strong>en</strong> Volkshuisvesting (nirov). <strong>De</strong> Nieuwe <strong>Kaart</strong> br<strong>en</strong>gt <strong>van</strong>uit alle viger<strong>en</strong>de<br />

bestemmingsplann<strong>en</strong> de ruimteclaims in beeld t<strong>en</strong> behoeve <strong>van</strong> de planologie<br />

<strong>en</strong> de ruimtelijke ord<strong>en</strong>ing <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>. Het bestand <strong>van</strong> de Nieuwe<br />

<strong>Kaart</strong> is e<strong>en</strong> basis voor onderzoek <strong>en</strong> e<strong>en</strong> digitale proeftuin. <strong>De</strong> kaart op<strong>en</strong>t de<br />

og<strong>en</strong> voor het regionale schaalniveau. Wat gebeurt er aan de andere kant <strong>van</strong> de<br />

(geme<strong>en</strong>te)gr<strong>en</strong>s? <strong>De</strong> informatie is afkomstig <strong>van</strong> diverse partij<strong>en</strong>, maar voornamelijk<br />

<strong>van</strong> geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> die op vrijwillige basis meewerk<strong>en</strong>. Alle aangeleverde<br />

gegev<strong>en</strong>s (<strong>van</strong> digitale bestand<strong>en</strong> tot handgetek<strong>en</strong>de kaartjes) word<strong>en</strong> geüniformeerd<br />

<strong>en</strong> ingevoerd. Voorts word<strong>en</strong> gegev<strong>en</strong>s toegevoegd <strong>van</strong> het Ministerie <strong>van</strong><br />

Landbouw, Natuur <strong>en</strong> Voedselkwaliteit <strong>en</strong> <strong>van</strong> de Rijksdi<strong>en</strong>st voor Archeologie,<br />

Cultuurlandschap <strong>en</strong> Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>. 36 <strong>De</strong> toekomst <strong>van</strong> <strong>De</strong> Nieuwe <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong><br />

<strong>Nederland</strong> is echter onzeker.<br />

Waarom zijn gegev<strong>en</strong>s wel beschikbaar maar niet vrijgegev<strong>en</strong>?<br />

Zoals eerder al aan de orde kwam, zijn er gevall<strong>en</strong> waarin e<strong>en</strong> partij ge<strong>en</strong> uitspraak<br />

wil do<strong>en</strong> over langdurige of te verwacht<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong>. <strong>De</strong> red<strong>en</strong><strong>en</strong> die m<strong>en</strong><br />

hiervoor opgaf zijn verschill<strong>en</strong>d <strong>van</strong> aard: juridische complicaties bij lop<strong>en</strong>de<br />

procedures of angst om e<strong>en</strong> kwetsbaar <strong>herbestemming</strong>proces te frustrer<strong>en</strong>.<br />

Emotionele <strong>en</strong> maatschappelijke motiev<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> ev<strong>en</strong>e<strong>en</strong>s e<strong>en</strong> belemmering<br />

29 Ministerie <strong>van</strong> vrom, Zoek<strong>en</strong><br />

naar ruimtewinst. Handreiking<br />

ruimtewinst in bebouwd gebied.<br />

(<strong>De</strong>n Haag februari 2004).<br />

30 Wel wordt door de Handreiking<br />

aanpak vervall<strong>en</strong> pand<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> de vrom-Inspectie<br />

aanbevol<strong>en</strong> om met e<strong>en</strong> proactieve<br />

handhaving verval te<br />

voorkom<strong>en</strong>.<br />

31 S<strong>en</strong>terNovem, (januari 2008).<br />

32 Heijsteeg, J.-W., Monum<strong>en</strong>tale<br />

kloostercomplex<strong>en</strong> in Noord-<br />

Brabant in de gevar<strong>en</strong>zone. Of<br />

slechts e<strong>en</strong> hot issue? (Nijmeg<strong>en</strong><br />

2003).<br />

33 Zie bijvoorbeeld Korteweg,<br />

Piet, http://econ.geo.uu.nl/<br />

korteweg/korteweg.html<br />

(februari 2008).<br />

34 Habiforum, (februari 2008).<br />

35 Ruimtelijk Planbureau, www.<br />

ruimtemonitor.nl (februari<br />

2008).<br />

36 Van lnv betreft dit geografische<br />

informatie/Boris-web<br />

<strong>en</strong> <strong>van</strong> de racm betreft dit<br />

beschermde stads- <strong>en</strong> dorpsgezicht<strong>en</strong>.<br />

zijn voor het vrijgev<strong>en</strong> <strong>van</strong> informatie. Het op<strong>en</strong>baar mak<strong>en</strong> <strong>van</strong> gegev<strong>en</strong>s over<br />

mogelijke toekomstige <strong>leegstand</strong> kan onrust veroorzak<strong>en</strong> onder huidige gebruikers,<br />

omwon<strong>en</strong>d<strong>en</strong> <strong>en</strong> belanghebb<strong>en</strong>d<strong>en</strong>. Privacygevoeligheid speelt ook e<strong>en</strong> rol,<br />

met name wanneer de oorzaak <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> e<strong>en</strong> aangeleg<strong>en</strong>heid is in de privésfeer.<br />

Ook om strategisch-commerciële red<strong>en</strong><strong>en</strong> wordt informatie over structurele<br />

<strong>leegstand</strong> binn<strong>en</strong>skamers gehoud<strong>en</strong>. Makelaars <strong>en</strong> vastgoedbeheerders hebb<strong>en</strong><br />

daar hun verkooptechnische red<strong>en</strong><strong>en</strong> voor, zoals negatieve prijsvorming,<br />

imagoschade voor de eig<strong>en</strong>aar of e<strong>en</strong> prikkel tot kraak. Ook geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> zijn<br />

beducht voor ‘de prijsopdrijv<strong>en</strong>de projectontwikkelaar’. Niettemin zijn (zeker<br />

de buurtgebond<strong>en</strong>) projectontwikkelaars <strong>en</strong> woningbouwcorporaties <strong>van</strong>uit<br />

hun netwerk over het algeme<strong>en</strong> goed geïnformeerd over (te verwacht<strong>en</strong>) <strong>leegstand</strong>.<br />

Tijd<strong>en</strong>s het onderzoek bleek dat e<strong>en</strong> aantal respond<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>van</strong> m<strong>en</strong>ing is<br />

dat het juist helemaal ge<strong>en</strong> kwaad kan als projectontwikkelaars geatt<strong>en</strong>deerd<br />

word<strong>en</strong> op e<strong>en</strong> structureel leegstaand complex. Langdurige <strong>leegstand</strong> is gebaat<br />

bij e<strong>en</strong> concurrer<strong>en</strong>de interesse.<br />

K<strong>en</strong>nismanagem<strong>en</strong>t<br />

<strong>De</strong> beschikbaarheid <strong>van</strong> informatie bepaalt de mate <strong>van</strong> maatschappelijk <strong>en</strong> politiek<br />

bewustzijn voor e<strong>en</strong> probleem <strong>en</strong> de bereidheid om het op de beleidsag<strong>en</strong>da<br />

te zett<strong>en</strong>. <strong>De</strong> mate <strong>van</strong> bewustzijn kan onderscheid<strong>en</strong> word<strong>en</strong> in twee aspect<strong>en</strong>.<br />

Vrijwel alle respond<strong>en</strong>t<strong>en</strong> zijn het er over e<strong>en</strong>s dat <strong>leegstand</strong> an sich e<strong>en</strong> negatieve<br />

invloed heeft op de sociale, economische <strong>en</strong> ruimtelijke kwaliteit. Voor de problematiek<br />

in algem<strong>en</strong>e zin is dus begrip. Daarnaast gaat het om de mate <strong>van</strong> herk<strong>en</strong>ning<br />

<strong>van</strong> de problematiek in de eig<strong>en</strong> omgeving of binn<strong>en</strong> het eig<strong>en</strong> beleidsterrein.<br />

In gebied<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> grote ruimtedruk is <strong>leegstand</strong> in de urg<strong>en</strong>tiebeleving<br />

<strong>van</strong> instanties <strong>en</strong> organisaties niet minder <strong>van</strong> belang dan daar waar er sprake is<br />

<strong>van</strong> onderdruk. Maar in het algeme<strong>en</strong> geldt, dat door het ontbrek<strong>en</strong> <strong>van</strong> de juiste<br />

cijfers het probleem <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> niet als zodanig wordt erk<strong>en</strong>d. Toch is door<br />

bijna alle respond<strong>en</strong>t<strong>en</strong> zeer positief gereageerd op het project <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong><br />

<strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>. E<strong>en</strong> aantal betrokk<strong>en</strong><strong>en</strong> heeft aangegev<strong>en</strong> dat de onderzoeksvraag<br />

naar <strong>leegstand</strong>sgegev<strong>en</strong>s e<strong>en</strong> eerste aanzet tot lokale of regionale k<strong>en</strong>nisverzameling<br />

was. Door het indring<strong>en</strong>d aan de orde stell<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> via het<br />

project <strong>van</strong> <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> is structurele <strong>leegstand</strong> e<strong>en</strong> operationeel<br />

ag<strong>en</strong>dapunt geword<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> erk<strong>en</strong>ning <strong>van</strong> het probleem laat overig<strong>en</strong>s nog veel te w<strong>en</strong>s<strong>en</strong> over. Tijd<strong>en</strong>s de<br />

interviews bleek succesvolle <strong>herbestemming</strong> e<strong>en</strong> toegankelijker gespreksonderwerp<br />

dan structurele <strong>leegstand</strong>. Op langdurige <strong>leegstand</strong> rust e<strong>en</strong> taboe! <strong>De</strong><br />

vraag is dan niet Wat wet<strong>en</strong> we? maar Will<strong>en</strong> we iets wet<strong>en</strong>? <strong>en</strong> vervolg<strong>en</strong>s Will<strong>en</strong> we<br />

het ander<strong>en</strong> wel lat<strong>en</strong> wet<strong>en</strong>? Om structurele <strong>leegstand</strong> aan te kunn<strong>en</strong> pakk<strong>en</strong> is het<br />

zaak dat de problematiek bespreekbaar wordt. Op<strong>en</strong> communicatie is daartoe de<br />

minimale eerste stap. Dit in teg<strong>en</strong>stelling tot het achterhoud<strong>en</strong> <strong>van</strong> informatie<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 44 wie weet iets? 45


door sommige overheidsinstanties. Hierbij di<strong>en</strong>t de vraag naar de norm zich aan.<br />

Wanneer <strong>leegstand</strong> binn<strong>en</strong> het publieke domein als maatschappelijke problematiek<br />

e<strong>en</strong> ieder raakt, is de vraag terecht of het niet verstrekk<strong>en</strong> <strong>van</strong> informatie aanvaardbaar<br />

is. Het beschikbaar stell<strong>en</strong> <strong>van</strong> informatie lost de problematiek niet op,<br />

maar het is wel e<strong>en</strong> eerste stap daartoe. Vanuit het tak<strong>en</strong>pakket <strong>van</strong> de overheid<br />

mag word<strong>en</strong> verwacht dat zij rele<strong>van</strong>te informatie op<strong>en</strong>baar beschikbaar stelt.<br />

E<strong>en</strong> tweede stap is het organiser<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> meldpunt of e<strong>en</strong> aanspreekpunt.<br />

Leegstand moet gemeld kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong>. Dat geldt voor de betrokk<strong>en</strong> inwoner<br />

<strong>van</strong>uit de buurt, maar ook voor de particuliere organisaties, <strong>en</strong> ev<strong>en</strong>e<strong>en</strong>s voor de<br />

ambt<strong>en</strong>aar die problem<strong>en</strong> in de wijk wil aanpakk<strong>en</strong>. Het moet duidelijk zijn dat<br />

er iemand binn<strong>en</strong> de geme<strong>en</strong>telijke organisatie verantwoordelijk is voor <strong>leegstand</strong>,<br />

zodat er vrag<strong>en</strong> gesteld kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong> <strong>en</strong> dat er over oplossing<strong>en</strong> gesprok<strong>en</strong><br />

kan word<strong>en</strong>. Maar ook op provinciaal of rijksniveau kan e<strong>en</strong> meldpunt <strong>van</strong><br />

groot nut zijn. <strong>De</strong> website www.oudekaartnederland.nl, die voor het doel <strong>van</strong><br />

dit onderzoek ontwikkeld is, zou doorontwikkeld <strong>en</strong> aan het veld beschikbaar<br />

gesteld kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> oprichting <strong>van</strong> e<strong>en</strong> meldpunt is niet voldo<strong>en</strong>de om op <strong>leegstand</strong> te anticiper<strong>en</strong>.<br />

Binn<strong>en</strong> de geme<strong>en</strong>telijke organisatie moet op proactieve wijze informatie<br />

ingezameld, verwerkt, uitgewisseld <strong>en</strong> binn<strong>en</strong> de verschill<strong>en</strong>de beleidsterrein<strong>en</strong><br />

geïntegreerd word<strong>en</strong>. Het huidige k<strong>en</strong>nismanagem<strong>en</strong>t op het terrein <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong><br />

is zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht volstrekt onvoldo<strong>en</strong>de, vaak<br />

zelfs geheel afwezig. Informatie is niet of slecht toegankelijk, vrijwel altijd onvolledig<br />

zowel in geografisch als typologisch opzicht, zeer divers <strong>van</strong> dataformaat,<br />

vaak niet actueel <strong>en</strong> inhoudelijk <strong>en</strong> technisch niet uitwisselbaar.<br />

Beschikbare informatie over structurele <strong>en</strong> te verwacht<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong> is dikwijls<br />

niet objectief <strong>en</strong> bij de gratie <strong>van</strong> toevalligheid opgeslag<strong>en</strong> in de hoofd<strong>en</strong> <strong>van</strong><br />

<strong>en</strong>kel<strong>en</strong>. Vanuit de integriteitsvraag is het <strong>van</strong> belang dat informatie objectief,<br />

betrouwbaar <strong>en</strong> transparant is. Integrale informatie is <strong>van</strong> belang voor e<strong>en</strong> koppeling<br />

met informatie over andere beleidsterrein<strong>en</strong> zoals economische zak<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />

cultureel erfgoed.<br />

Gebrekkige gegev<strong>en</strong>s, verschill<strong>en</strong> in monitoring <strong>en</strong> ongeijkte definities mak<strong>en</strong><br />

het vergelijk<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> per gebied erg lastig. Leegstand is niet alle<strong>en</strong> k<strong>en</strong>baar<br />

via de k<strong>en</strong>getall<strong>en</strong> <strong>van</strong> oppervlakt<strong>en</strong> <strong>en</strong> perc<strong>en</strong>tages of <strong>van</strong> adresgegev<strong>en</strong>s,<br />

maar ook door inzicht in de achterligg<strong>en</strong>de oorzak<strong>en</strong>. Voor bepaalde categorieën<br />

gebouw<strong>en</strong> is het lastig <strong>leegstand</strong> tijdig te voorzi<strong>en</strong>. 37 Het probleem <strong>van</strong> verrommeling<br />

bijvoorbeeld, is in hoge mate contextueel <strong>en</strong> niet alle<strong>en</strong> herleidbaar<br />

tot economische motiev<strong>en</strong>. Het to<strong>en</strong>em<strong>en</strong>de belang <strong>van</strong> int<strong>en</strong>sief ruimtegebruik<br />

door binn<strong>en</strong>stedelijk bouw<strong>en</strong>, herstructurering <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> vraagt om de<br />

37 Het gaat hierbij vooral over<br />

categorieën gebouw<strong>en</strong> die in<br />

bezit zijn <strong>van</strong> particulier<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> <strong>van</strong> particuliere bedrijv<strong>en</strong>,<br />

zoals boerderij<strong>en</strong>, del<strong>en</strong> <strong>van</strong><br />

industrieel erfgoed, etc.<br />

ontwikkeling <strong>van</strong> e<strong>en</strong> meer structureel inzicht in <strong>leegstand</strong>. Regelmatige actualisering<br />

is daarbij belangrijk.<br />

Dit veronderstelt k<strong>en</strong>nismanagem<strong>en</strong>t, is e<strong>en</strong> zaak <strong>van</strong> de geme<strong>en</strong>telijke organisatie<br />

<strong>en</strong> moet geïmplem<strong>en</strong>teerd word<strong>en</strong> binn<strong>en</strong> de verschill<strong>en</strong>de beleidsterrein<strong>en</strong>.<br />

K<strong>en</strong>nisuitwisseling met rele<strong>van</strong>te externe partij<strong>en</strong> is nodig om tot thematisch<br />

inzicht te kom<strong>en</strong>. Het veranker<strong>en</strong> <strong>van</strong> k<strong>en</strong>nismanagem<strong>en</strong>t <strong>en</strong> informatievergaring<br />

in de administratieve organisatie is daarom ev<strong>en</strong>e<strong>en</strong>s <strong>van</strong> belang. 38 Voor<br />

het realiser<strong>en</strong> <strong>van</strong> maatschappelijke doel<strong>en</strong> is er behoefte aan e<strong>en</strong> onafhankelijk<br />

beeld. Belang<strong>en</strong>organisaties <strong>en</strong> makelaars hebb<strong>en</strong> hun eig<strong>en</strong> ag<strong>en</strong>da <strong>en</strong> bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong><br />

zijn makelaars vaak niet geïnteresseerd in incourant vastgoed. Informatie<br />

daarover is als instrum<strong>en</strong>t voor de ruimtelijke kwaliteit <strong>van</strong> publiek belang.<br />

Inv<strong>en</strong>tarisatie <strong>en</strong> periodiek marktonderzoek versterk<strong>en</strong> ook het contact tuss<strong>en</strong><br />

‘de markt’ <strong>en</strong> de goed geïnformeerde geme<strong>en</strong>te. 39 K<strong>en</strong>nisinstrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> als<br />

parameters voor <strong>leegstand</strong>srisico <strong>en</strong> e<strong>en</strong> transformatiepot<strong>en</strong>tiemeter kunn<strong>en</strong><br />

daarbij word<strong>en</strong> ingezet. Door de diverse betrokk<strong>en</strong> partij<strong>en</strong> te informer<strong>en</strong> <strong>en</strong> bij<br />

elkaar te br<strong>en</strong>g<strong>en</strong> kan e<strong>en</strong> geme<strong>en</strong>te e<strong>en</strong> positief klimaat creër<strong>en</strong> voor hergebruik<br />

<strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong>. 40<br />

<strong>De</strong> beschikbaarheid <strong>van</strong> informatie <strong>en</strong> k<strong>en</strong>nis over <strong>leegstand</strong>sproblematiek is<br />

ge<strong>en</strong> garantie voor succesvol beleid, maar wel e<strong>en</strong> voorwaarde.<br />

Actiepunt<strong>en</strong><br />

· In <strong>Nederland</strong> bestaat ge<strong>en</strong> geografisch of typologisch dekk<strong>en</strong>d overzicht <strong>van</strong><br />

<strong>leegstand</strong>. <strong>De</strong> aanwezige informatie is onvolledig, slecht toegankelijk <strong>en</strong> niet<br />

uitwisselbaar. Het verdi<strong>en</strong>t de aanbeveling om met bestaande instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

te kom<strong>en</strong> tot k<strong>en</strong>nisontwikkeling, k<strong>en</strong>nisbundeling, inzicht <strong>en</strong> k<strong>en</strong>nisoverdracht.<br />

· Bij diverse maatschappelijke partij<strong>en</strong> is wel informatie over <strong>leegstand</strong><br />

beschikbaar, maar vroegtijdige informatie-uitwisseling met overhed<strong>en</strong><br />

over verwachte <strong>leegstand</strong> vindt nauwelijks plaats. Het moet duidelijk zijn<br />

dat er iemand binn<strong>en</strong> de geme<strong>en</strong>telijke organisatie verantwoordelijk is voor<br />

<strong>leegstand</strong>. Het creër<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> toegankelijk meldpunt is ess<strong>en</strong>tieel!<br />

· Het verdi<strong>en</strong>t de aanbeveling om binn<strong>en</strong> de geme<strong>en</strong>telijke organisatie te kom<strong>en</strong><br />

tot ruimtelijke verk<strong>en</strong>ning<strong>en</strong>, inv<strong>en</strong>tarisatie <strong>en</strong> monitoring <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong>, ook<br />

<strong>van</strong>uit de optiek <strong>van</strong> verrommeling <strong>en</strong> int<strong>en</strong>sief ruimtegebruik. <strong>De</strong> door <strong>De</strong><br />

<strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> ontwikkelde onderzoeksopzet <strong>en</strong> interactieve website<br />

kunn<strong>en</strong> als basis di<strong>en</strong><strong>en</strong> voor e<strong>en</strong> dergelijke methodiek.<br />

· In de Basisregistratie Adress<strong>en</strong> <strong>en</strong> Gebouw<strong>en</strong> zoud<strong>en</strong> geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> het attribuut<br />

‘gebruik / buit<strong>en</strong> gebruik’ in de lev<strong>en</strong>sloopstatus <strong>van</strong> object<strong>en</strong> bij kunn<strong>en</strong><br />

houd<strong>en</strong>. Op deze wijze kan inzicht verkreg<strong>en</strong> word<strong>en</strong> in het type, duur <strong>en</strong> geografische<br />

verspreiding <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> <strong>van</strong> gebouw<strong>en</strong>.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 46 wie weet iets? 47<br />

38 Lind<strong>en</strong>, T. <strong>van</strong> der, Bredase<br />

vastgoedmarktmonitor 2006<br />

(pres<strong>en</strong>tatie).<br />

39 <strong>De</strong>rgelijke rapportages<br />

word<strong>en</strong> immers veel door<br />

marktpartij<strong>en</strong> gelez<strong>en</strong>.<br />

Ploeger, H., R. Klei & M.<br />

Schuit, ‘Stimulans<strong>en</strong> <strong>van</strong>uit<br />

de geme<strong>en</strong>te’, in: Th. <strong>van</strong><br />

der Voordt (ed.), Transformatie<br />

<strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong>.<br />

Thema’s, actor<strong>en</strong>, instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> project<strong>en</strong>. (Rotterdam<br />

2007) 364 -372.<br />

40 Ploeger, ‘Stimulans<strong>en</strong> <strong>van</strong>uit<br />

de geme<strong>en</strong>te’.


hoofdstuk 2<br />

Wie doet iets?<br />

Beleid t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong><br />

<strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong><br />

Er bestaat in <strong>Nederland</strong> ge<strong>en</strong> specifiek <strong>leegstand</strong>sbeleid. Er zijn ook ge<strong>en</strong> directe<br />

beleidsinstrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> om <strong>leegstand</strong> te manag<strong>en</strong>, zoals de ‘<strong>leegstand</strong>stax’ die<br />

Vlaander<strong>en</strong> k<strong>en</strong>t. 41<br />

In <strong>Nederland</strong> is <strong>leegstand</strong> wel e<strong>en</strong> algeme<strong>en</strong> bek<strong>en</strong>d begrip, maar leidt het niet tot<br />

actie. Het beleid werkt indirect <strong>en</strong> doorgaans reactief. Het zou echter onjuist zijn<br />

om uit het gebrek aan direct beleid af te leid<strong>en</strong> dat er ge<strong>en</strong> besef is <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong><br />

<strong>en</strong> <strong>van</strong> de ruimtelijke, economische <strong>en</strong> maatschappelijke effect<strong>en</strong> daar<strong>van</strong>.<br />

Eén <strong>van</strong> de bevinding<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> is, dat de verschill<strong>en</strong>de<br />

partij<strong>en</strong> zich voldo<strong>en</strong>de bewust zijn <strong>van</strong> de <strong>leegstand</strong>sproblematiek in het<br />

algeme<strong>en</strong>. Er is echter meer aandacht voor de gevolg<strong>en</strong> dan voor de oorzak<strong>en</strong>.<br />

Iedere<strong>en</strong> is het erover e<strong>en</strong>s dat structurele <strong>leegstand</strong> verloedering <strong>en</strong> verpaupering<br />

tot gevolg heeft <strong>en</strong> dus t<strong>en</strong> koste gaat <strong>van</strong> de ruimtelijke kwaliteit.<br />

Leegstand lijkt bek<strong>en</strong>d terrein te zijn <strong>en</strong> juist dat is gevaarlijk. Schijn bedriegt:<br />

uit het vorige hoofdstuk is geblek<strong>en</strong> dat er onvoldo<strong>en</strong>de zicht is op de concrete<br />

lokale situatie <strong>en</strong> dat structurele of te verwacht<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong> door beleidsmakers<br />

niet altijd in de eig<strong>en</strong> omgeving wordt opgemerkt. Inzicht in de problematiek laat<br />

te w<strong>en</strong>s<strong>en</strong> over. Maar zelfs al is inzicht er wel, dan wordt daarop vaak niet geanticipeerd,<br />

omdat beleidsmakers zich ge<strong>en</strong> probleemeig<strong>en</strong>aar voel<strong>en</strong> <strong>en</strong> omdat<br />

zij d<strong>en</strong>k<strong>en</strong> niet over de middel<strong>en</strong> te beschikk<strong>en</strong> of de positie te hebb<strong>en</strong> om er iets<br />

aan te do<strong>en</strong>. Het onderzoek heeft uitgewez<strong>en</strong> dat anticiper<strong>en</strong> op <strong>leegstand</strong> in<br />

<strong>Nederland</strong> zeer weinig voorkomt. <strong>Nederland</strong> laat zich door <strong>leegstand</strong> verrass<strong>en</strong>,<br />

terwijl <strong>leegstand</strong> kans<strong>en</strong> biedt!<br />

Verrommeling, verloedering <strong>en</strong> verpaupering vrag<strong>en</strong> niet alle<strong>en</strong> om bouwtechnisch<br />

herstel <strong>en</strong> r<strong>en</strong>ovatie. Het zijn niet zeld<strong>en</strong> symptom<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> dieper<br />

ligg<strong>en</strong>de ontbinding <strong>van</strong> het stedelijk weefsel. Dan zijn herontwikkeling <strong>en</strong><br />

gebiedsreconstructie meer op zijn plaats. Vrag<strong>en</strong> die hierna aan de orde kom<strong>en</strong><br />

zijn: Wat gebeurt er? Wie kan iets do<strong>en</strong> <strong>en</strong> met welke middel<strong>en</strong>? En wat zou er moet<strong>en</strong><br />

gebeur<strong>en</strong>? <strong>De</strong> vraag naar situatie <strong>en</strong> context, naar actor<strong>en</strong> <strong>en</strong> hun instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

komt hieronder in beeld.<br />

Context<br />

Het aan de kaak stell<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> is niet nieuw. Al <strong>van</strong>af de jar<strong>en</strong> zestig, met<br />

als hoogtepunt de jar<strong>en</strong> tachtig, word<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> de leefbaarheid <strong>van</strong> wijk<strong>en</strong><br />

aan de orde gesteld. 42 Ook het bestrijd<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> is niet nieuw. Maar met<br />

het privatiser<strong>en</strong> <strong>van</strong> geme<strong>en</strong>telijke di<strong>en</strong>st<strong>en</strong> voor sted<strong>en</strong>bouw <strong>en</strong> stadsontwikkeling,<br />

voor stedelijk beheer <strong>en</strong> stadsvernieuwing is ook de institutionele k<strong>en</strong>nis<br />

<strong>en</strong> infrastructuur bij geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> verdw<strong>en</strong><strong>en</strong>. Directe aanleiding voor het aanpakk<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> vindt m<strong>en</strong> terug in de Nota Ruimte, waarin de ser-ladder<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 48 wie doet iets? 49<br />

41 In sommige Duitse deelstat<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> Oost<strong>en</strong>rijk wordt<br />

e<strong>en</strong> ‘Steuer für leersteh<strong>en</strong>de<br />

Gebäude’ overwog<strong>en</strong>.<br />

42 Dit gebeurde bijvoorbeeld<br />

door de kraakbeweging.


is geïntegreerd, <strong>en</strong> in het beleidsprogramma Mooi <strong>Nederland</strong> deel <strong>van</strong> de pijler<br />

‘Duurzame leefomgeving’, (één <strong>van</strong> de zes pijlers <strong>van</strong> het kabinetsbeleid). Vooral<br />

de ser-ladder uit 1999 wordt met dit programma verbond<strong>en</strong>. 43 <strong>De</strong> ser-ladder<br />

stuurt zelfs rechtstreeks aan om op <strong>leegstand</strong> te anticiper<strong>en</strong>. 44 <strong>De</strong> ladder bestaat<br />

uit e<strong>en</strong> drietal tred<strong>en</strong>: 45<br />

i. Maak meer <strong>van</strong> wat je hebt! B<strong>en</strong>ut de ruimte die al eerder werd gebruikt voor<br />

e<strong>en</strong> bepaalde functie <strong>en</strong> die door <strong>herbestemming</strong>, herontwikkeling, herontwerp<br />

<strong>en</strong> hergebruik weer beschikbaar gemaakt kan word<strong>en</strong>.<br />

ii. Ga creatief te werk. Maak optimaal gebruik <strong>van</strong> de mogelijkhed<strong>en</strong> door met<br />

meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit te verhog<strong>en</strong>.<br />

iii. Gebruik ‘nieuwe ruimte’ pas als laatste uitweg. Pas wanneer het voorgaande<br />

onvoldo<strong>en</strong>de soelaas biedt, is de optie <strong>van</strong> uitbreiding aan de orde. Daarbij<br />

di<strong>en</strong><strong>en</strong> de verschill<strong>en</strong>de rele<strong>van</strong>te waard<strong>en</strong> <strong>en</strong> belang<strong>en</strong> goed te word<strong>en</strong><br />

afgewog<strong>en</strong> in e<strong>en</strong> gebiedsgerichte aanpak (…)’. 46<br />

Kortom: niet-bebouwde ruimte komt pas voor bebouwing in aanmerking, wanneer<br />

de bestaande bebouwde ruimte ‘op’ is. <strong>De</strong> norm die daarbij door de minister<br />

<strong>van</strong> vrom gehanteerd wordt, is dat eerst voor 25 tot 40% bouwcapaciteit in<br />

bestaand bebouwd gebied gevond<strong>en</strong> moet word<strong>en</strong>. In navolging daar<strong>van</strong> strev<strong>en</strong><br />

de provincies naar e<strong>en</strong> int<strong>en</strong>siveringsscore <strong>van</strong> 50%. Zuid-Holland hanteert zelfs<br />

e<strong>en</strong> norm <strong>van</strong> 80 % omdat, naar zij zegt, er nauwelijks meer onbebouwd gebied<br />

in aanmerking komt. <strong>De</strong> invoering <strong>van</strong> de nieuwe Wet Ruimtelijke Ord<strong>en</strong>ing<br />

(Wro) per 1 juli 2008 biedt e<strong>en</strong> goud<strong>en</strong> geleg<strong>en</strong>heid om dergelijke maatregel<strong>en</strong> te<br />

concretiser<strong>en</strong> in structuurvisies <strong>en</strong> bestemmingsplann<strong>en</strong>. <strong>De</strong> nieuwe wet heeft<br />

t<strong>en</strong> doel ‘e<strong>en</strong> nieuw stelsel te bied<strong>en</strong> om beleid voor e<strong>en</strong> duurzame leefomgeving mogelijk<br />

te mak<strong>en</strong> <strong>en</strong> te normer<strong>en</strong>’. 47 Met de introductie <strong>van</strong> de Wro wordt e<strong>en</strong> bestemmingsplan<br />

voor bestaand bebouwd gebied verplicht <strong>en</strong> ook digitalisering <strong>en</strong> tijdige<br />

actualisering <strong>van</strong> bestemmingsplann<strong>en</strong> is voortaan verplicht. Dit heeft tot<br />

gevolg dat het mer<strong>en</strong>deel <strong>van</strong> de bestemmingsplann<strong>en</strong> in e<strong>en</strong> kort tijdsbestek<br />

vernieuwd moet word<strong>en</strong>. Daarnaast moet<strong>en</strong> geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> strikter gaan toezi<strong>en</strong> op<br />

handhaving, waardoor in ieder geval in theorie maar zeer waarschijnlijk ook feitelijk,<br />

<strong>leegstand</strong> eerder opgemerkt wordt.<br />

Mooi <strong>Nederland</strong> <strong>en</strong> de Wro vorm<strong>en</strong> de beleidscontext waarbinn<strong>en</strong> <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong><br />

<strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> aansluit. Hierbij gaat het om ontwikkelingsaspect<strong>en</strong> <strong>en</strong> om handhavingsaspect<strong>en</strong>.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 50<br />

43 vpro, www.landroof.nl (februari<br />

2008).<br />

44 ser, Comm<strong>en</strong>taar op de<br />

nota Ruimtelijk Economisch<br />

Beleid.<br />

45 Zie voor e<strong>en</strong> weergave <strong>van</strong> de<br />

ser-ladder bijlage 4.<br />

46 In e<strong>en</strong> reactie hierop stelt het<br />

Ruimtelijk Planbureau dat,<br />

hoewel de toepassing <strong>van</strong> de<br />

ser-ladder zoveel mogelijk<br />

is aan te bevel<strong>en</strong>, de ruimtewinst<br />

die hiermee kan word<strong>en</strong><br />

geboekt niet moet word<strong>en</strong><br />

overschat. Bijvoorbeeld t<strong>en</strong><br />

opzichte <strong>van</strong> de geraamde<br />

to<strong>en</strong>ame <strong>van</strong> de ruimtevraag<br />

door bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> over<br />

de periode 2006-2020, biedt<br />

de ser-ladder e<strong>en</strong> ruimtewinst<br />

<strong>van</strong> 6 tot 11 proc<strong>en</strong>t.<br />

Gordijn, H., G. R<strong>en</strong>es & M.<br />

Traa, Naar e<strong>en</strong> optimaler ruimtegebruik<br />

door bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>.<br />

E<strong>en</strong> verk<strong>en</strong>ning <strong>van</strong> <strong>en</strong>kele<br />

beleidsopties. (<strong>De</strong>n Haag,<br />

2007).<br />

47 Ministerie <strong>van</strong> vrom, ‘Dossier<br />

Wet op de ruimtelijke<br />

ord<strong>en</strong>ing’.<br />

<strong>leegstand</strong> in noord-brabant<br />

Boerderij te Standdaarbuit<strong>en</strong>,<br />

geme<strong>en</strong>te Moerdijk<br />

<strong>De</strong> voormalige boerderij aan de Eerste Kruisweg 7, op de hoek met de Langeweg-Zuid dateert vermoedelijk<br />

uit de achtti<strong>en</strong>de eeuw. Het woonhuis wordt bewoond <strong>en</strong> is goed onderhoud<strong>en</strong>, maar voor de grote, monum<strong>en</strong>tale<br />

schuur achter op het erf heeft m<strong>en</strong> ge<strong>en</strong> pass<strong>en</strong>de bestemming kunn<strong>en</strong> vind<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> schuur wordt al jar<strong>en</strong>lang niet meer gebruikt <strong>en</strong> onderhoud<strong>en</strong>. Hierdoor is e<strong>en</strong> deel <strong>van</strong> het dak <strong>en</strong> de<br />

zijmur<strong>en</strong> ingestort, waardoor wind <strong>en</strong> reg<strong>en</strong> vrij spel hebb<strong>en</strong>. Wat er met de schuur gaat gebeur<strong>en</strong> is niet<br />

bek<strong>en</strong>d. <strong>De</strong> boerderij heeft ge<strong>en</strong> monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>status. Bij de geme<strong>en</strong>te zijn ge<strong>en</strong> plann<strong>en</strong> bek<strong>en</strong>d om tot herstel<br />

of sloop over te gaan. Verder verval lijkt onvermijdelijk.


<strong>leegstand</strong> in noord-holland<br />

Het Hembrugterrein te Zaandam<br />

Het Hembrugterrein, e<strong>en</strong> voormalig def<strong>en</strong>sieterrein waar tuss<strong>en</strong> 1893 <strong>en</strong> 2003 munitie ontwikkeld werd,<br />

staat inmiddels e<strong>en</strong> aantal jar<strong>en</strong> leeg. Vanaf 1993 heeft 45 proc<strong>en</strong>t <strong>van</strong> het terrein al leeggestaan. Mom<strong>en</strong>teel<br />

wordt e<strong>en</strong> aantal pand<strong>en</strong> op het terrein verhuurd aan verschill<strong>en</strong>de creatieve bedrijv<strong>en</strong>. Het terrein <strong>van</strong><br />

ongeveer 45 hectare vormde het militaire hart <strong>van</strong> de Stelling <strong>van</strong> Amsterdam <strong>en</strong> omvat zeker zestig monum<strong>en</strong>tale<br />

gebouw<strong>en</strong> <strong>en</strong> daarnaast ook verschill<strong>en</strong>de karakteristieke gebouw<strong>en</strong>. Op het terrein bevindt zich<br />

ook e<strong>en</strong> zog<strong>en</strong>aamde schokgordel: e<strong>en</strong> aangeplante bosstrook die de schok bij e<strong>en</strong> ev<strong>en</strong>tuele explosie zou<br />

kunn<strong>en</strong> op<strong>van</strong>g<strong>en</strong>. <strong>De</strong> geme<strong>en</strong>te Zaanstad is onder andere in sam<strong>en</strong>werking met de provincie <strong>en</strong> geme<strong>en</strong>te<br />

Amsterdam bezig met de planvorming <strong>van</strong> het terrein. M<strong>en</strong> wil inzett<strong>en</strong> op de creatieve sector. Daarnaast<br />

wordt gekek<strong>en</strong> in hoeverre het terrein geschikt is voor e<strong>en</strong> gem<strong>en</strong>gde bestemming <strong>van</strong> won<strong>en</strong>, werk<strong>en</strong> <strong>en</strong> cultuur.<br />

Het terrein biedt veel mogelijkhed<strong>en</strong> door de stedelijke ligging, het unieke karakter <strong>van</strong> de bebouwing<br />

in combinatie met de aanwezigheid <strong>van</strong> gro<strong>en</strong> <strong>en</strong> water.<br />

Het terrein is echter nog in het bezit <strong>van</strong> de di<strong>en</strong>st Domein<strong>en</strong>. Voordat m<strong>en</strong> kan beginn<strong>en</strong> met de herontwikkeling<br />

moet het terrein verkocht word<strong>en</strong>. <strong>De</strong> provincie is geïnteresseerd in de aankoop, maar heeft (voorlopig)<br />

afgehaakt door de hoge vraagprijs. <strong>De</strong> ernstige vervuiling <strong>van</strong> het terrein vormt hierbij e<strong>en</strong> obstakel.<br />

Daarnaast vraagt de staat <strong>van</strong> onderhoud <strong>van</strong> de monum<strong>en</strong>tale pand<strong>en</strong> om grote investering<strong>en</strong>. <strong>De</strong> di<strong>en</strong>st<br />

Domein<strong>en</strong> was in sam<strong>en</strong>werking met de geme<strong>en</strong>te Zaanstad in november vorig jaar bezig met het mak<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> plann<strong>en</strong> voor het behoud <strong>van</strong> de monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> op het terrein. <strong>De</strong> initiatiev<strong>en</strong> voor het terrein blijv<strong>en</strong> echter<br />

lev<strong>en</strong>d. Het is nu afwacht<strong>en</strong> wanneer er concreet aan de slag kan word<strong>en</strong> gegaan.<br />

Bronn<strong>en</strong>:<br />

- Couzy, M. (2007), Hembrugterrein voor creatiev<strong>en</strong>. Het Parool, 27 januari 2007.<br />

- Koghee, M (2007), Plan in de maak voor behoud pand<strong>en</strong> Hembrugterrein, Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> verpauper<strong>en</strong>, Noord-Hollands Dagblad,<br />

10 november 2007.<br />

- Noord-Hollands Dagblad (2007), Voorlopig ge<strong>en</strong> verkoop Hembrugterrein, 9 november 2007. (online). Beschikbaar via: www.nhd.nl<br />

(geraadpleegd op 15 januari 2008).<br />

- Website Zaanstad: www.zaanstad.nl/sv/kanaalzonehp/hembrugterrein (geraadpleegd op 15 januari 2008).<br />

- Website Zaanstad: www.zaanstad.nl/cultuur/monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>_archeologie/hembrugterrein.<br />

(geraadpleegd op 15 januari 2008).<br />

- Website<strong>De</strong> Hollandsche: www.dehollandsche.nl/projectInfo.php?proj_id=20<br />

(geraadpleegd 15 januari 2008).<br />

<strong>leegstand</strong> in dr<strong>en</strong>the<br />

Aardappelmeelfabriek te Coevord<strong>en</strong><br />

In 1908 werd aan de coöperatieve aardappelmeelfabriek <strong>De</strong> C<strong>en</strong>trale gevestigd aan het Coevord<strong>en</strong>-<br />

Vechtkanaal. <strong>De</strong> fabrieksgebouw<strong>en</strong> werd<strong>en</strong> ontworp<strong>en</strong> door de gebroeders Wier<strong>en</strong>ga, architect<strong>en</strong> uit<br />

Coevord<strong>en</strong>. In 1944 werd de voorgevel getroff<strong>en</strong> door e<strong>en</strong> bombardem<strong>en</strong>t <strong>van</strong> de geallieerd<strong>en</strong> waarbij drie<br />

arbeiders omkwam<strong>en</strong>. Na de oorlog werd dit deel <strong>van</strong> de fabriek weer opgebouwd <strong>en</strong> e<strong>en</strong> ged<strong>en</strong>kste<strong>en</strong> in de<br />

voorgevel herinnert aan de slachtoffers. In 1964 verloor de fabriek zijn functie <strong>en</strong> sindsdi<strong>en</strong> staat het, nu 43<br />

jaar, leeg. Door verval is het e<strong>en</strong> ruïne geword<strong>en</strong>. In 1996 werd de schoorste<strong>en</strong> deels gesloopt.<br />

<strong>De</strong> geme<strong>en</strong>te heeft als insteek dat het behoud<strong>en</strong> moet blijv<strong>en</strong>. Het ligt dicht bij het stadsc<strong>en</strong>trum <strong>en</strong> <strong>en</strong>ige tijd<br />

geled<strong>en</strong> is er e<strong>en</strong> initiatief geweest <strong>van</strong> e<strong>en</strong> particulier die plann<strong>en</strong> had voor verbouw tot gebouw<strong>en</strong>complex<br />

met appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong>. <strong>De</strong> plann<strong>en</strong> zijn niet doorgegaan omdat het financieel niet haalbaar bleek.<br />

Inmiddels zijn er weer plann<strong>en</strong> in de maak, maar <strong>van</strong>wege het prille stadium word<strong>en</strong> hierover nog ge<strong>en</strong> concrete<br />

mededeling<strong>en</strong> gedaan.<br />

Bronn<strong>en</strong>:<br />

- http://www.railtrash.fotopic.net/p13006411.html.<br />

- http://www.skyscrapercity.com.<br />

- R. St<strong>en</strong>vert, e.a., Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> in <strong>Nederland</strong>. Dr<strong>en</strong>the, Zwolle 2001.


<strong>leegstand</strong> in limburg<br />

Recreatiepark de Licht<strong>en</strong>berg te Weert<br />

<strong>De</strong> Licht<strong>en</strong>berg is e<strong>en</strong> uniek complex, e<strong>en</strong> ontwerp <strong>van</strong> de architect Pierre Weegels, ontstaan als e<strong>en</strong> project<br />

<strong>van</strong> de wederopbouw in de tweede helft <strong>van</strong> de jar<strong>en</strong> 50. Naar voorbeeld <strong>van</strong> e<strong>en</strong> Amerikaans campusmodel<br />

is er, in opdracht <strong>van</strong> het Bisschoppelijk college te Weert, e<strong>en</strong> schoolcomplex gerealiseerd met e<strong>en</strong> recreatiecomplex<br />

met voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> war<strong>en</strong> voor sport, cultuur, recreatie <strong>en</strong> religie.<br />

Het recreatiepark <strong>van</strong> de Licht<strong>en</strong>berg bestaat uit e<strong>en</strong> reeks <strong>van</strong> bouwwerk<strong>en</strong> in e<strong>en</strong> landschappelijke<br />

omgeving. <strong>De</strong> natuur <strong>en</strong> de bouwwerk<strong>en</strong> word<strong>en</strong> door mur<strong>en</strong>, gracht<strong>en</strong>, wall<strong>en</strong> <strong>en</strong> niveauverschill<strong>en</strong> versmolt<strong>en</strong><br />

tot één landschappelijk geheel. Het complex herbergt e<strong>en</strong> op<strong>en</strong>luchttheater voor 2200 bezoekers,<br />

Mariakapel, zwembad met bijgebouw<strong>en</strong> <strong>en</strong> verdiept aangelegde t<strong>en</strong>nisban<strong>en</strong>.<br />

Na e<strong>en</strong> korte bloeiperiode werd het aan de school verbond<strong>en</strong> internaat opgehev<strong>en</strong>. Hiermee verviel ook<br />

het draagvlak voor de faciliteit <strong>van</strong> de Licht<strong>en</strong>berg. Ook werd<strong>en</strong> de organisatie <strong>van</strong> de school <strong>en</strong> het beheer<br />

<strong>van</strong> onroer<strong>en</strong>d goed <strong>van</strong> elkaar gescheid<strong>en</strong>, waarmee de verbinding tuss<strong>en</strong> de school <strong>en</strong> de Licht<strong>en</strong>berg<br />

verdwe<strong>en</strong>. In 1972 werd de laatste op<strong>en</strong>luchtvoorstelling gehoud<strong>en</strong>. <strong>De</strong> andere onderdel<strong>en</strong> <strong>van</strong> het complex<br />

verlor<strong>en</strong> hun functie, met uitzondering <strong>van</strong> de t<strong>en</strong>nisban<strong>en</strong> die in beheer werd<strong>en</strong> gegev<strong>en</strong> aan e<strong>en</strong> t<strong>en</strong>nisver<strong>en</strong>iging.<br />

<strong>De</strong> Licht<strong>en</strong>berg raakte in hevig verval.<br />

In 2006 heeft de geme<strong>en</strong>te Weert <strong>De</strong> Licht<strong>en</strong>berg opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> als geme<strong>en</strong>telijk monum<strong>en</strong>t. Zij speelt nu e<strong>en</strong><br />

actieve rol in de toekomst <strong>van</strong> het terrein. Dit leidde ertoe dat <strong>De</strong> Licht<strong>en</strong>berg in 2007 uitgekoz<strong>en</strong> is als e<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> de 100 landelijke wederopbouwmonum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>. In de zoektocht naar e<strong>en</strong> nieuwe bestemming wordt de<br />

geme<strong>en</strong>te Weert ondersteund door zowel nationale als internationale stud<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>van</strong>uit e<strong>en</strong> interuniversitaire<br />

ontwerpprojectgroep. Stud<strong>en</strong>t<strong>en</strong> uit Krakau, Munster <strong>en</strong> <strong>De</strong>lft hebb<strong>en</strong> ontwerp<strong>en</strong> gemaakt <strong>en</strong> ideeën<br />

bedacht voor de <strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong> <strong>De</strong> Licht<strong>en</strong>berg.<br />

Bronn<strong>en</strong>:<br />

- Gespreksverslag Geme<strong>en</strong>te Weert.<br />

- Jongeling, J. <strong>De</strong> Licht<strong>en</strong>berg <strong>van</strong> verval naar <strong>herbestemming</strong>, Nieuwsbrief racm juli 2007.<br />

- Neliss<strong>en</strong>, N. <strong>De</strong> (her)ontdekking <strong>van</strong> Pierre Weegels, Tijdschrift Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>; Oktober 2007.<br />

- Land <strong>van</strong> Weert, Ontwerpproject de Licht<strong>en</strong>berg afgerond, 10 oktober 2007.<br />

- www.behouddelicht<strong>en</strong>berg.nl [bezocht 2 januari 2008].<br />

Bron foto’s: Geme<strong>en</strong>te Weert<br />

<strong>herbestemming</strong> in groning<strong>en</strong><br />

Voormalige synagoge te<br />

Nieuweschans<br />

<strong>De</strong> voormalige synagoge is één <strong>van</strong> de weinige overgeblev<strong>en</strong> synagogegebouw<strong>en</strong> in Groning<strong>en</strong>. Het betreft<br />

e<strong>en</strong> klein zaalgebouwtje uit 1811, met inw<strong>en</strong>dig e<strong>en</strong> gedrukt hout<strong>en</strong> tongewelf. Het westelijk deel zou in 1856<br />

zijn toegevoegd. Rond 1630 vestigd<strong>en</strong> zich blijv<strong>en</strong>d jod<strong>en</strong> in de garnizo<strong>en</strong>splaats Nieuweschans. Het war<strong>en</strong><br />

meestal passant<strong>en</strong> uit Duitsland die ter plaatse blev<strong>en</strong> hang<strong>en</strong>. Sam<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> aantal jod<strong>en</strong> in het naburige<br />

dorp Bellingwolde werd al spoedig e<strong>en</strong> joodse geme<strong>en</strong>te gevormd.<br />

Vanaf het begin <strong>van</strong> de twintigste eeuw liep het aantal joodse inwoners <strong>van</strong> Nieuweschans zodanig terug<br />

dat er alle<strong>en</strong> nog op de Hoge Feestdag<strong>en</strong> di<strong>en</strong>st<strong>en</strong> gehoud<strong>en</strong> kond<strong>en</strong> word<strong>en</strong>. To<strong>en</strong> er in de jar<strong>en</strong> twintig<br />

ook op die dag<strong>en</strong> niet langer de vereiste ti<strong>en</strong> joodse mann<strong>en</strong> bije<strong>en</strong>gebracht kond<strong>en</strong> word<strong>en</strong> is de bouwvallige<br />

synagoge in 1925 geslot<strong>en</strong>. Uit de opbr<strong>en</strong>gst <strong>van</strong> de verkoop <strong>van</strong> het gebouw in 1934 werd e<strong>en</strong> ‘bidlokaal’<br />

in Bellingwolde ingericht. <strong>De</strong> voormalige synagoge werd in de loop der tijd voor verscheid<strong>en</strong>e doeleind<strong>en</strong><br />

gebruikt. In 2007 is het gebouw gerestaureerd onder toezicht <strong>van</strong> het Groninger Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>fonds <strong>en</strong><br />

sindsdi<strong>en</strong> is het herbestemd tot expositieruimte.<br />

Bronn<strong>en</strong>:<br />

- Interview dhr. B. Schout<strong>en</strong>, Groninger monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>fonds, 5 december 2007.<br />

- www.groningermonum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>fonds.nl.<br />

- R. St<strong>en</strong>vert, Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> in <strong>Nederland</strong>, Groning<strong>en</strong>, Zwolle 1998, p. 171.


<strong>herbestemming</strong> in dr<strong>en</strong>the<br />

Nieuwe aanpak bij nieuw<br />

bestemmingsplan Hoogeve<strong>en</strong><br />

In de geme<strong>en</strong>te Hoogeve<strong>en</strong> vermindert de agrarische activiteit <strong>en</strong> neemt het aantal boer<strong>en</strong> af. Om te voorkom<strong>en</strong><br />

dat hierdoor het platteland verloedert <strong>en</strong> economische activiteit op het platteland verdwijnt, is er door<br />

de geme<strong>en</strong>te gezocht naar mogelijkhed<strong>en</strong> om ruimte voor nieuwe activiteit op het platteland te realiser<strong>en</strong>.<br />

Om nieuwe activiteit<strong>en</strong> mogelijk te mak<strong>en</strong>, is in veel gevall<strong>en</strong> e<strong>en</strong> wijziging <strong>van</strong> de huidige bestemming<br />

nodig. In de oude situatie koste het doorlop<strong>en</strong> <strong>van</strong> de procedure om bestemming<strong>en</strong> te wijzig<strong>en</strong> te veel tijd.<br />

Om te voorkom<strong>en</strong> dat de economische activiteit op het platteland verdwijnt, heeft de geme<strong>en</strong>te e<strong>en</strong> nieuw<br />

bestemmingsplan geformuleerd, waarin veel ruimte wordt gebod<strong>en</strong> aan allerlei vorm<strong>en</strong> <strong>van</strong> verbreding in<br />

het buit<strong>en</strong>gebied. Multifunctionele landbouw wordt in dit bestemmingsplan niet expliciet wordt g<strong>en</strong>oemd,<br />

maar gesprok<strong>en</strong> wordt over plattelandsondernemers. Hiermee geeft de geme<strong>en</strong>te naast landbouw meer<br />

ruimte voor andere activiteit<strong>en</strong> in het buit<strong>en</strong>gebied.<br />

Voor agrarische ondernemers geldt dat zij allerlei soort<strong>en</strong> <strong>van</strong> verbreding op hun bedrijf kunn<strong>en</strong> uitoef<strong>en</strong><strong>en</strong><br />

mits deze activiteit ondergeschikt is aan de primaire productie. Wil e<strong>en</strong> ondernemer de verbrede tak uitbreid<strong>en</strong><br />

tot hoofdtak, dan volgt er e<strong>en</strong> artikel 11 procedure, e<strong>en</strong> zog<strong>en</strong>aamde binn<strong>en</strong>planse wijziging. <strong>De</strong>ze procedure<br />

verloopt snel: de wijziging ligt zes wek<strong>en</strong> ter inzage, waarna B&W e<strong>en</strong> besluit nem<strong>en</strong>. <strong>De</strong> wijziging<br />

hoeft dus niet nog naar de provincie, maar kan volledig in eig<strong>en</strong> huis afgewerkt word<strong>en</strong>.<br />

Met de introductie <strong>van</strong> de term ‘Plattelandsondernemers’ in bestemmingsplann<strong>en</strong>, ontstaat ruimte voor<br />

andere functies naast landbouw. Plattelandsondernemers lever<strong>en</strong> steeds vaker maatschappelijke di<strong>en</strong>st<strong>en</strong>,<br />

zoals zorgboerderij<strong>en</strong>, kinderop<strong>van</strong>g op de boerderij, boer<strong>en</strong>campings of educatiebedrijv<strong>en</strong>.<br />

Bron:<br />

- Schoorlemmer, H. e.a., Ruimte in regels: 10 succesvolle voorbeeld<strong>en</strong> op wet <strong>en</strong> regelgeving binn<strong>en</strong> ruimtelijke ord<strong>en</strong>ing voor multifunctionele landbouw voor<br />

<strong>en</strong> door geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong>, Lelystad, december 2006.<br />

<strong>herbestemming</strong> in overijssel<br />

<strong>De</strong> Boreelkazerne te <strong>De</strong>v<strong>en</strong>ter<br />

<strong>De</strong> Boreelkazerne is in 1849 gebouwd om het 4e Regim<strong>en</strong>t Huzar<strong>en</strong> te huisvest<strong>en</strong>. In 1847 werd met de bouw<br />

<strong>van</strong> de kazerne gestart, naar e<strong>en</strong> ontwerp <strong>van</strong> stadsarchitect Bernardus Looman <strong>en</strong> kapitein-ing<strong>en</strong>ieur Johan<br />

Rijsterborgh. <strong>De</strong> kazerne werd op e<strong>en</strong> logische plaats gebouwd, nabij de paard<strong>en</strong>stall<strong>en</strong> <strong>en</strong> andere gebouw<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> het militaire complex. Het terrein <strong>van</strong> <strong>De</strong> Boreel was vroeger e<strong>en</strong> onderdeel <strong>van</strong> de <strong>De</strong>v<strong>en</strong>ter vestingwerk<strong>en</strong>,<br />

die in de 17e eeuw werd<strong>en</strong> aangelegd om de middeleeuwse stadsmur<strong>en</strong> te ver<strong>van</strong>g<strong>en</strong>. <strong>De</strong> Boreelkazerne<br />

bestond uit veerti<strong>en</strong> zal<strong>en</strong> voor in totaal 900 man, maar ook werkplaats<strong>en</strong>, e<strong>en</strong> school voor lager onderwijs<br />

<strong>en</strong> e<strong>en</strong> scherm- <strong>en</strong> danszaal.<br />

Voor gehuwde soldat<strong>en</strong> war<strong>en</strong> er ti<strong>en</strong> woning<strong>en</strong> in de kazerne. <strong>De</strong> ruimte was echter beperkt. Ieder gezin<br />

had één kamer <strong>van</strong> ongeveer vier bij vier meter. In 1997 vertrokk<strong>en</strong> de laatste militair<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> <strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong> de kazerne maakt onderdeel uit <strong>van</strong> het vastgoedproject <strong>De</strong> Boreel waarbij de<br />

kazerne het hart <strong>van</strong> het gebied vormt. <strong>De</strong> Boreel wordt e<strong>en</strong> multifunctioneel c<strong>en</strong>trum voor winkel<strong>en</strong>, werk<strong>en</strong>,<br />

won<strong>en</strong>, horeca <strong>en</strong> ontspanning. Sinds september 2005 wordt er voortvar<strong>en</strong>d gebouwd aan de Boreel.<br />

Bron:<br />

- www.deboreel.nl.


<strong>herbestemming</strong> in flevoland<br />

Voormalige rooms-katholieke<br />

kerk te Bant<br />

<strong>De</strong> voormalige rooms-katholieke kerk <strong>van</strong> Bant in de geme<strong>en</strong>te Noordoostpolder is e<strong>en</strong> voorbeeld geword<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> hergebruik.<br />

Vaak gaat het bij hergebruik <strong>en</strong> herinrichting <strong>van</strong> kerkgebouw<strong>en</strong> om bijzondere aspect<strong>en</strong> die te mak<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong><br />

met de functie voor de eredi<strong>en</strong>st. In teg<strong>en</strong>stelling tot e<strong>en</strong> protestantse kerk heeft e<strong>en</strong> rooms-katholieke<br />

kerk vaak e<strong>en</strong> uitgesprok<strong>en</strong> decoratie programma in beeldhouwwerk, glas-in-lood of muurschildering<strong>en</strong>.<br />

Afgebeeld zijn bijvoorbeeld de apostel<strong>en</strong>, heilig<strong>en</strong> <strong>en</strong> de kruisweg <strong>van</strong> Christus.<br />

In 2005 werd de voormalige katholieke kerk <strong>van</strong> Bant heringericht voor e<strong>en</strong> nieuwe gebruiker die het rijksmonum<strong>en</strong>t<br />

<strong>van</strong> de parochie kocht. Dit gebouw, stamm<strong>en</strong>d uit 1955, is promin<strong>en</strong>t geleg<strong>en</strong> aan de <strong>en</strong>tree <strong>van</strong><br />

het dorp <strong>en</strong> vormt e<strong>en</strong> voor de bouwperiode typer<strong>en</strong>d sted<strong>en</strong>bouwkundig acc<strong>en</strong>t. Het kerkbestuur <strong>van</strong> de<br />

plaatselijke Protestantse-geme<strong>en</strong>te liet haar oog op het gebouw vall<strong>en</strong> <strong>en</strong> vroeg architect H<strong>en</strong>k de Velde<br />

om e<strong>en</strong> verbouwingsplan. <strong>De</strong> stijl <strong>van</strong> deze kerk past goed bij de geloofsopvatting<strong>en</strong> <strong>van</strong> de protestant<strong>en</strong>.<br />

Op heel pragmatische wijze vond<strong>en</strong> og<strong>en</strong>schijnlijk lastige problem<strong>en</strong> toch e<strong>en</strong> oplossing. Zo zijn de losse<br />

decoraties verwijderd, maar de vaste stukk<strong>en</strong> zijn geblev<strong>en</strong>: m<strong>en</strong> accepteert e<strong>en</strong> aantal beeld<strong>en</strong>. Subtiel is de<br />

oplossing die is gevond<strong>en</strong> voor het kruisbeeld dat <strong>van</strong> de vaste inrichting deel uitmaakt. In de protestantse<br />

eredi<strong>en</strong>st komt hoogst<strong>en</strong>s alle<strong>en</strong> e<strong>en</strong> kruisbeeld zonder corpus voor. In de rooms-katholieke kerk is ook de<br />

gekruisigde Christus promin<strong>en</strong>t aanwezig. Bij bijzondere geleg<strong>en</strong>hed<strong>en</strong> wordt het corpus nu discreet afgedekt.<br />

E<strong>en</strong> kleine ode aan de Beeld<strong>en</strong>storm.<br />

Bron:<br />

- Baalman, D., E<strong>en</strong> kleine ode aan de Beeld<strong>en</strong>storm, Over>, april 2005.<br />

Rijksoverheid<br />

vrom<br />

Het huidige beleid t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> <strong>van</strong> ruimtelijke vraagstukk<strong>en</strong> wordt door e<strong>en</strong> aantal<br />

ministeries opgepakt, ieder <strong>van</strong>uit zijn eig<strong>en</strong> invalshoek. <strong>De</strong> c<strong>en</strong>trale nota<br />

op het gebied <strong>van</strong> ruimtelijke ord<strong>en</strong>ing in <strong>Nederland</strong> is de Nota Ruimte, die definitief<br />

is vastgesteld in 2006. 48 In de nota wordt e<strong>en</strong> aantal beleidsterrein<strong>en</strong> met<br />

ruimtelijke consequ<strong>en</strong>ties geconfronteerd, zoals gebeurd is met het Actieplan<br />

Bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>. 49 Dit heeft geleid tot interv<strong>en</strong>tie <strong>van</strong> het Ministerie <strong>van</strong><br />

Economische Zak<strong>en</strong>, waarover later meer.<br />

Eén <strong>van</strong> de doel<strong>en</strong> <strong>van</strong> de Nota Ruimte is int<strong>en</strong>sivering <strong>van</strong> de bebouwde ruimte<br />

binn<strong>en</strong> dorp<strong>en</strong> <strong>en</strong> sted<strong>en</strong> t<strong>en</strong> behoeve <strong>van</strong> nieuwe woning<strong>en</strong>, winkels <strong>en</strong> kantor<strong>en</strong>.<br />

Het ‘binn<strong>en</strong>stedelijk bouw<strong>en</strong>’ is hiermee e<strong>en</strong> belangrijke speerpunt <strong>van</strong><br />

vrom. 50 In het buit<strong>en</strong>gebied kan onder voorwaard<strong>en</strong> vrijkom<strong>en</strong>de bebouwing<br />

hergebruikt word<strong>en</strong>. Op verrommeld of verpauperd terrein kan bebouwing<br />

gesloopt <strong>en</strong> ver<strong>van</strong>g<strong>en</strong> word<strong>en</strong> (‘ruimte voor ruimte’). Wanneer nieuwbouw<br />

ruimte krijgt, di<strong>en</strong>t dat in ruimtelijke programma’s voor natuur of water<br />

gecomp<strong>en</strong>seerd te word<strong>en</strong> (‘rood voor gro<strong>en</strong>’, of ‘rood voor blauw’). <strong>De</strong> eerder<br />

g<strong>en</strong>oemde ser-ladder wordt hiermee als het ware in het beleid geïntegreerd.<br />

Het is niettemin veelzegg<strong>en</strong>d dat <strong>leegstand</strong> in de hele Nota Ruimte niet als zelfstandig<br />

thema voorkomt. <strong>De</strong> doelstelling<strong>en</strong> <strong>van</strong> de Nota Ruimte word<strong>en</strong> mom<strong>en</strong>teel<br />

aangescherpt <strong>en</strong> <strong>van</strong> prioriteit<strong>en</strong> voorzi<strong>en</strong>. <strong>De</strong>ze beleidsprioriteit<strong>en</strong> word<strong>en</strong><br />

onder meer beschrev<strong>en</strong> in het docum<strong>en</strong>t ‘Ambities voor e<strong>en</strong> Mooi <strong>Nederland</strong>’. 51<br />

Zo krijgt de aanpak <strong>van</strong> verrommeling extra aandacht. 52 Minister Cramer<br />

onderstreept als prioriteit ‘slim <strong>en</strong> zuinig ruimtegebruik’ met e<strong>en</strong> stimuleringsprogramma.<br />

53 Daarnaast is ook de sanering <strong>en</strong> herstructurering <strong>van</strong> verouderde<br />

bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> binn<strong>en</strong> de bestaande stad, de zog<strong>en</strong>aamde ‘Parels in de stad’<br />

e<strong>en</strong> speerpunt. Integrale gebiedsontwikkeling, in nauwe sam<strong>en</strong>werking tuss<strong>en</strong><br />

overheid <strong>en</strong> marktpartij<strong>en</strong>, kan het best gebeur<strong>en</strong> naar het voorbeeld <strong>van</strong> ‘best<br />

practices’. Wat betreft de locaties voor won<strong>en</strong> <strong>en</strong> werk<strong>en</strong> staat de minister e<strong>en</strong><br />

aangescherpte toepassing <strong>van</strong> de ser-ladder voor, waarbij zij wil vasthoud<strong>en</strong> aan<br />

de eerder g<strong>en</strong>oemde 25 tot 40% nieuwbouw binn<strong>en</strong> bestaand bebouwd gebied.<br />

vrom b<strong>en</strong>adrukt in diverse beleidsnotities de productie <strong>van</strong> woning<strong>en</strong> door <strong>herbestemming</strong><br />

<strong>en</strong> transformatie, waarbij de gebruikelijke beleidsinstrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

word<strong>en</strong> ingezet. <strong>De</strong> nadruk ligt hierbij meer op het versnell<strong>en</strong> <strong>van</strong> de woningbouwproductie<br />

dan op het ontwikkel<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> planmatige aanpak <strong>van</strong> de <strong>herbestemming</strong>sopgave.<br />

54 <strong>De</strong> doelstelling om in 2010 25 duiz<strong>en</strong>d nieuwe woning<strong>en</strong><br />

gerealiseerd te hebb<strong>en</strong> in leegstaande kantoorpand<strong>en</strong> zal naar verwachting niet<br />

gehaald word<strong>en</strong>. 55<br />

In het Actieplan Krachtwijk<strong>en</strong> <strong>van</strong> het dg Won<strong>en</strong> Wijk<strong>en</strong> Integratie (wwi) <strong>van</strong><br />

vrom wordt aandacht besteed aan het effect <strong>van</strong> de fysieke kwaliteit op leefbaarheid<br />

<strong>en</strong> sociale veiligheid. Leegstand wordt daarbij g<strong>en</strong>oemd: ‘Waar sprake is<br />

wie doet iets? 59<br />

48 Op 17 mei 2005 nam de<br />

Tweede Kamer de Nota<br />

Ruimte aan. <strong>De</strong> Eerste<br />

Kamer ging akkoord op 17<br />

januari 2006. Ministerie <strong>van</strong><br />

vrom, Nota Ruimte. Ruimte<br />

voor ontwikkeling. Katern over<br />

ruimtelijk beleid in 2006. (<strong>De</strong>n<br />

Haag 2006).<br />

49 Andere consequ<strong>en</strong>ties zijn<br />

bijvoorbeeld de aanwijzing<br />

<strong>van</strong> ti<strong>en</strong> Landbouwontwikkelingsgebied<strong>en</strong><br />

(log’s)<br />

voor glastuinbouw <strong>en</strong> de aanwijzing<br />

<strong>van</strong> twintig Nationale<br />

Landschapp<strong>en</strong>.<br />

50 Ministerie <strong>van</strong> vrom, <strong>Oude</strong><br />

gebied<strong>en</strong>, nieuwe functies.<br />

51 Ministerie <strong>van</strong> vrom, dg<br />

Ruimte, Ambities voor e<strong>en</strong><br />

Mooi <strong>Nederland</strong>. Beleidsprioriteit<strong>en</strong><br />

duurzame ruimtelijke inrichting.<br />

(<strong>De</strong>n Haag september<br />

2007).<br />

52 Andere prioriteit<strong>en</strong> <strong>van</strong> het<br />

programma ‘Mooi <strong>Nederland</strong>’<br />

zijn: het vergrot<strong>en</strong> <strong>van</strong><br />

de kwaliteit <strong>van</strong> het landschap,<br />

het formuler<strong>en</strong> <strong>van</strong><br />

maatregel<strong>en</strong> voor de aanpassing<br />

op klimaatverandering,<br />

het bevorder<strong>en</strong> <strong>van</strong><br />

duurzaamheid <strong>van</strong> woningbouw,<br />

slimmer <strong>en</strong> zuiniger<br />

omgaan met ruimte. Cramer,<br />

Prioriteit<strong>en</strong> Milieu <strong>en</strong> Ruimte.<br />

53 Cramer, J.M., Spreekpunt<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> minister Cramer op het<br />

symposium ‘Parels in de stad’<br />

in Amsterdam. (15 november<br />

2007).<br />

54 Ploeger, H., R. Klei & M.<br />

Schuit, ‘Stimulans<strong>en</strong> <strong>van</strong>uit<br />

de geme<strong>en</strong>te’, in: Th. <strong>van</strong> der<br />

Voordt (ed.), Transformatie<br />

<strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong>. Thema’s,<br />

actor<strong>en</strong>, instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />

project<strong>en</strong>. (Rotterdam 2007)<br />

364 -372.<br />

55 Vermeul<strong>en</strong>, M., ‘Gewoon optopp<strong>en</strong>,<br />

dat lege kantoor’, <strong>De</strong><br />

Volkskrant (22 maart 2007).


<strong>van</strong> langdurige <strong>leegstand</strong> voorafgaand aan sloop <strong>en</strong> herstructurering, komt dit<br />

de leefbaarheid niet t<strong>en</strong> goede’. 56 Hier wordt gesprok<strong>en</strong> over <strong>leegstand</strong>ssituaties<br />

waar al aan e<strong>en</strong> oplossing gewerkt wordt, dus de periode ná structurele <strong>leegstand</strong>.<br />

Oplossing<strong>en</strong> voor die <strong>leegstand</strong>sproblematiek kom<strong>en</strong> niet aan bod. Wel<br />

wordt het belang <strong>van</strong> e<strong>en</strong> breed draagvlak b<strong>en</strong>adrukt door te pleit<strong>en</strong> voor het<br />

vroegtijdig betrekk<strong>en</strong> <strong>van</strong> bewoners bij herstructureringsplann<strong>en</strong>. Maar <strong>herbestemming</strong><br />

is e<strong>en</strong> gespreksonderwerp dat nog eerder in het voortraject <strong>van</strong> planontwikkeling<br />

moet plaatsvind<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> vrom-Raad heeft naar aanleiding <strong>van</strong> de ambities voor het programma Mooi<br />

<strong>Nederland</strong>, geadviseerd ‘prioriteit te gev<strong>en</strong> aan het voorkom<strong>en</strong> <strong>van</strong> verder onnodig<br />

<strong>en</strong> verrommel<strong>en</strong>d (stedelijk) ruimtebeslag.’ Daarbij moet de ruimtevraag kritisch<br />

bekek<strong>en</strong> word<strong>en</strong> <strong>en</strong> primair gebruikt word<strong>en</strong> voor herstructurering of transformatie<br />

<strong>van</strong> bestaand gebied. 57 Daarnaast di<strong>en</strong>t geborgd te word<strong>en</strong> dat ruimtelijke<br />

kwaliteit randvoorwaarde is <strong>en</strong> blijft tijd<strong>en</strong>s de planvorming <strong>en</strong> uitvoering.<br />

Zowel verticale als horizontale sturing <strong>van</strong>uit vrom is volg<strong>en</strong>s de Raad<br />

noodzakelijk om tot deze doel<strong>en</strong> te kom<strong>en</strong>. Bij verticale sturing gaat het vooral<br />

om het faciliter<strong>en</strong> <strong>van</strong> provincies <strong>en</strong> geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> bij hun onderlinge afstemming<br />

<strong>van</strong> ruimtevrag<strong>en</strong>. <strong>De</strong> horizontale sturing bestaat uit e<strong>en</strong> afstemming <strong>van</strong> ‘e<strong>en</strong><br />

veelheid aan vaak strijdige <strong>van</strong> rijkszijde geponeerde sectorale ruimteclaims’.<br />

Volg<strong>en</strong>s de vrom-Raad is het ontstaan <strong>van</strong> e<strong>en</strong> overaanbod <strong>van</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong><br />

hier<strong>van</strong> het gevolg.<br />

Economische Zak<strong>en</strong><br />

Het Ministerie <strong>van</strong> Economische Zak<strong>en</strong> is betrokk<strong>en</strong> bij <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong>.<br />

Het ministerie houdt zich sinds <strong>en</strong>kele jar<strong>en</strong> actief bezig met de herstructurering<br />

<strong>van</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>. In het Actieplan Bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> wordt<br />

uitgegaan <strong>van</strong> de aanleg <strong>van</strong> 33.000 hectare nieuw bedrijv<strong>en</strong>terrein <strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong><br />

herstructurering <strong>van</strong> 21.000 hectare oud bedrijv<strong>en</strong>terrein. Drieëndertig topproject<strong>en</strong>,<br />

terrein<strong>en</strong> <strong>van</strong> nationaal belang, kom<strong>en</strong> in aanmerking voor de zog<strong>en</strong>aamde<br />

Topperregeling, waarbij het Grotested<strong>en</strong>beleid herstructurering door<br />

ez meefinanciert. Bij herstructurering word<strong>en</strong> verloederde pand<strong>en</strong> gesloopt,<br />

wordt de weg<strong>en</strong>structuur verbeterd <strong>en</strong> word<strong>en</strong> bestaande bedrijv<strong>en</strong> indi<strong>en</strong> nodig<br />

verplaatst. Het ministerie <strong>van</strong> Economische Zak<strong>en</strong> zet daarmee nag<strong>en</strong>oeg zijn<br />

gehele budget voor bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> in op herstructurering. 58<br />

Daarnaast heeft staatssecretaris Frank Heemskerk zeer rec<strong>en</strong>t aangegev<strong>en</strong> onderzoek<br />

te will<strong>en</strong> do<strong>en</strong> naar de mogelijkhed<strong>en</strong> voor het invoer<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong>stax.<br />

59 <strong>De</strong> juridische <strong>en</strong> fiscale haalbaarheid <strong>van</strong> de extra belasting op e<strong>en</strong> leegstaand<br />

pand moet nog geanalyseerd word<strong>en</strong>. <strong>De</strong> geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> Rotterdam, Utrecht<br />

<strong>en</strong> Amsterdam hebb<strong>en</strong> zich positief uitgesprok<strong>en</strong> over het instrum<strong>en</strong>t, dat ervoor<br />

moet zorg<strong>en</strong> dat <strong>leegstand</strong> teg<strong>en</strong>gegaan wordt. Ook de vng is geïnteresseerd.<br />

In Vlaander<strong>en</strong> wordt e<strong>en</strong> dergelijke <strong>leegstand</strong>sbelasting al sinds 1996 gehanteerd<br />

voor leegstaande <strong>en</strong>/of verwaarloosde gebouw<strong>en</strong>. 60 <strong>De</strong> <strong>leegstand</strong>sbelas-<br />

56 Ministerie <strong>van</strong> vrom,<br />

Actieplan Krachtwijk<strong>en</strong>. Van<br />

aandachtswijk naar krachtwijk.<br />

(<strong>De</strong>n Haag juli 2007).<br />

57 vrom Raad, Stuur op Mooi<br />

<strong>Nederland</strong>! Brief <strong>van</strong> de vrom<br />

Raad aan minister J.M. Cramer<br />

(16 mei 2007).<br />

58 vrom Raad, Stuur op<br />

Mooi <strong>Nederland</strong>! Brief <strong>van</strong><br />

de vrom Raad aan minister<br />

J.M. Cramer (16 mei 2007).<br />

59 ‘Rijk wil boete voor onnodige<br />

<strong>leegstand</strong>’, Metro (wo<strong>en</strong>sdag<br />

20 februari 2008).<br />

60 ‘Schiedam wil e<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong>tax<br />

voor binn<strong>en</strong>stad’,<br />

Algeme<strong>en</strong> Dagblad<br />

(19 januari 2008).<br />

Hee, K. <strong>van</strong>, ‘Leegstandsbelasting<br />

schrikt eig<strong>en</strong>aars<br />

af’, Het Nieuwsblad,<br />

(4 september 2003).<br />

In sommige Duitse deelstat<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> Oost<strong>en</strong>rijk wordt ‘Steuer<br />

für leersteh<strong>en</strong>de Gebäude’ nu<br />

ook overwog<strong>en</strong>.<br />

ting is gelijk aan het kadastraal inkom<strong>en</strong> <strong>van</strong> het pand <strong>en</strong> wordt jaarlijks met dit<br />

bedrag verhoogd. <strong>De</strong> opbr<strong>en</strong>gst<strong>en</strong> word<strong>en</strong> gebruikt om de leefkwaliteit in achterstandswijk<strong>en</strong><br />

te herstell<strong>en</strong>. Hoewel de maatregel tot veel discussie leidt, is<br />

deze tot nu toe effectief. Eig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong> die op de betreff<strong>en</strong>de lijst kom<strong>en</strong>, zoek<strong>en</strong><br />

meestal versneld naar e<strong>en</strong> oplossing. Hoewel de <strong>leegstand</strong>sbelasting in principe<br />

e<strong>en</strong> reactieve beleidsmaatregel is, kan er ook e<strong>en</strong> prev<strong>en</strong>tief signaal <strong>van</strong>uit gaan.<br />

Speculer<strong>en</strong> met leegstaand vastgoed wordt financieel e<strong>en</strong> stuk minder aantrekkelijk.<br />

Ook voor de <strong>Nederland</strong>se praktijk zou uitgezocht kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong>, hoe<br />

in bepaalde gevall<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> de fiscale aftrekbaarheid er<strong>van</strong> vervalt.<br />

Rijksbeleid voor eig<strong>en</strong> vastgoed<br />

<strong>De</strong> eerder g<strong>en</strong>oemde Raad voor het Vastgoed Rijksoverheid (rvr) is e<strong>en</strong> belangrijke<br />

speler op het terrein <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong>. <strong>De</strong> Raad stemt vastgoedposities, activiteit<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> aan- <strong>en</strong> verkoopgegev<strong>en</strong>s <strong>van</strong> de verschill<strong>en</strong>de ministeries op elkaar af. 61<br />

E<strong>en</strong> <strong>van</strong> de bij de Raad aangeslot<strong>en</strong> rijkspartij<strong>en</strong> is de Rijksgebouw<strong>en</strong>di<strong>en</strong>st<br />

(Rgd). Het beleid <strong>van</strong> de Rgd t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> <strong>van</strong> specifieke overheidsgebouw<strong>en</strong>,<br />

zoals p<strong>en</strong>it<strong>en</strong>tiaire inrichting<strong>en</strong>, paleiz<strong>en</strong>, musea <strong>en</strong> dergelijke, is gericht op e<strong>en</strong><br />

duurzame koppeling tuss<strong>en</strong> gebouw <strong>en</strong> gebruiker. Afstoting speelt mom<strong>en</strong>teel<br />

alle<strong>en</strong> bij het ge<strong>van</strong>g<strong>en</strong>iswez<strong>en</strong> <strong>en</strong> bij e<strong>en</strong> beperkt aantal technische gebouw<strong>en</strong>. 62<br />

Het beleid t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> <strong>van</strong> kantor<strong>en</strong> is gericht op conc<strong>en</strong>tratie bij op<strong>en</strong>baar vervoersknooppunt<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> binn<strong>en</strong>sted<strong>en</strong>. Daarbij is het c<strong>en</strong>trum <strong>van</strong> <strong>De</strong>n Haag <strong>van</strong><br />

bijzonder belang <strong>van</strong>wege de vestiging <strong>van</strong> de ministeries. Hoewel volg<strong>en</strong>s de<br />

Rgd echte <strong>leegstand</strong> nauwelijks voorkomt, is ‘voorkom<strong>en</strong> beter dan g<strong>en</strong>ez<strong>en</strong>’. <strong>De</strong><br />

beste methode daarvoor is tijdelijk of gedeeltelijk gebruik door het rijk zelf. Lukt<br />

dit niet dan word<strong>en</strong> overe<strong>en</strong>komst<strong>en</strong> geslot<strong>en</strong> met organisaties als e<strong>en</strong> antikraakwacht.<br />

In geval <strong>van</strong> afstoting wordt in overleg met het Atelier Rijksbouwmeester<br />

nagegaan welke <strong>herbestemming</strong> het meest pass<strong>en</strong>d is <strong>en</strong> in overleg met de betreff<strong>en</strong>de<br />

geme<strong>en</strong>te wordt besprok<strong>en</strong> wat w<strong>en</strong>selijk <strong>en</strong> mogelijk is. Zoals gebruikelijk<br />

is bij rijksvastgoed word<strong>en</strong> de gebouw<strong>en</strong> of complex<strong>en</strong> eerst aangebod<strong>en</strong> aan<br />

andere rijksoverhed<strong>en</strong> <strong>en</strong> vervolg<strong>en</strong>s aan andere overhed<strong>en</strong> (in de volgorde provincie,<br />

geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong>, waterschapp<strong>en</strong>): de zog<strong>en</strong>oemde ‘leurprocedure’. Mocht<br />

ge<strong>en</strong> <strong>van</strong> deze partij<strong>en</strong> geïnteresseerd zijn, dan word<strong>en</strong> ze ‘op de markt’ verkocht.<br />

Als het aanbested<strong>en</strong> bij overheidsinstanties niet leidt tot overdracht, volgt<br />

dus verkoop via Domein<strong>en</strong> aan de meest bied<strong>en</strong>de marktpartij, al dan niet onder<br />

nadere kwalitatieve voorwaard<strong>en</strong>.<br />

Het ministerie <strong>van</strong> <strong>De</strong>f<strong>en</strong>sie stoot mom<strong>en</strong>teel het meeste <strong>van</strong> alle ministeries<br />

vastgoed af. In totaal gaat het om 150 complex<strong>en</strong>, waar<strong>van</strong> e<strong>en</strong> klein aantal<br />

in sam<strong>en</strong>werking met andere ministeries wordt herontwikkeld. 63 Van de<br />

‘gro<strong>en</strong>e’ gebied<strong>en</strong> zijn inmiddels 53 complex<strong>en</strong> overgedrag<strong>en</strong> aan het ministerie<br />

<strong>van</strong> lnv. <strong>De</strong> meeste hier<strong>van</strong> word<strong>en</strong> bestemd <strong>en</strong> gewaardeerd als natuur-<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 60 wie doet iets? 61<br />

61 Zie hoofdstuk 1.<br />

62 Zie bijvoorbeeld de voormalige<br />

Strafge<strong>van</strong>g<strong>en</strong>is te Leeuward<strong>en</strong>.<br />

63 Het gaat hierbij om de voormalige<br />

zog<strong>en</strong>oemde F<strong>en</strong>iksgebied<strong>en</strong><br />

Valk<strong>en</strong>burg, Soesterberg,<br />

Ede <strong>en</strong> Tw<strong>en</strong>te, die in<br />

sam<strong>en</strong>werking met de ministeries<br />

lnv, vrom, ez <strong>en</strong><br />

Domein<strong>en</strong> herontwikkeld<br />

word<strong>en</strong>.<br />

64 H<strong>en</strong>driks, m & m. Woesterburg,<br />

‘Als het leger vertrekt’,<br />

Blauwe kamer, 4 (2006) 34 -42.


gebied <strong>van</strong>wege hun ligging in de ecologische hoofdstructuur. 64 <strong>De</strong> overweg<strong>en</strong>d<br />

‘rode’ complex<strong>en</strong>, in of nabij stedelijk gebied, gaan via Domein<strong>en</strong> volg<strong>en</strong>s<br />

de leurprocedure in de verkoop. <strong>De</strong>f<strong>en</strong>sie bemoeide zich over het algeme<strong>en</strong><br />

niet met de overdracht. 65 Wel heeft het ministerie aangegev<strong>en</strong> in het kader <strong>van</strong><br />

het Actieprogramma Ruimte <strong>en</strong> Cultuur, voorafgaande aan het afstot<strong>en</strong> <strong>van</strong> complex<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> terrein<strong>en</strong>, de ruimtelijke <strong>en</strong> cultuurhistorische waard<strong>en</strong> er<strong>van</strong> in kaart<br />

te will<strong>en</strong> br<strong>en</strong>g<strong>en</strong>. 66 <strong>De</strong> inv<strong>en</strong>tarisatie, ‘het testam<strong>en</strong>t’, zal overhandigd word<strong>en</strong><br />

aan de nieuwe eig<strong>en</strong>aar in de hoop dat deze zorgvuldig omgaat met de bijzondere<br />

waard<strong>en</strong> <strong>van</strong> deze gebied<strong>en</strong>. Er wordt echter niet proactief toegewerkt naar<br />

e<strong>en</strong> geschikte <strong>herbestemming</strong> voor deze locaties.<br />

Landelijk gebied<br />

<strong>De</strong> Raad voor het Landelijk Gebied (rlg) adviseert de regering <strong>en</strong> de beide<br />

Kamers der Stat<strong>en</strong>-G<strong>en</strong>eraal op hoofdlijn<strong>en</strong> <strong>van</strong> beleid. Het werkterrein <strong>van</strong><br />

de Raad bestrijkt het gehele beleidsveld <strong>van</strong> het ministerie <strong>van</strong> lnv, aangeduid<br />

als ‘landelijk gebied’. Opvall<strong>en</strong>d is dat <strong>leegstand</strong> op het platteland door de Raad<br />

niet ervar<strong>en</strong> wordt als probleem. 67 Agrarisch vastgoed wordt beschouwd als e<strong>en</strong><br />

gewild artikel. Ook <strong>van</strong>uit lnv is hieromtr<strong>en</strong>t ge<strong>en</strong> vraag bij de Raad neergelegd.<br />

Zorg<br />

Op het gebied <strong>van</strong> vastgoed voor de zorg zijn twee organisaties <strong>van</strong> belang: het<br />

college Bouw Zorginstelling<strong>en</strong> <strong>en</strong> het College Sanering Zorginstelling<strong>en</strong> (csz).<br />

Eén <strong>van</strong> de tak<strong>en</strong> <strong>van</strong> het csz is het zorgdrag<strong>en</strong> voor e<strong>en</strong> zo goed mogelijke verkoop<br />

<strong>van</strong> overtollig geword<strong>en</strong> instellingsgebouw<strong>en</strong>. 68 Sam<strong>en</strong> met het College<br />

Bouw Zorginstelling<strong>en</strong> heeft het csz e<strong>en</strong> ‘meldpunt grond’ opgezet. Dit meldpunt<br />

koppelt vraag <strong>en</strong> aanbod <strong>van</strong> grond <strong>en</strong> gebouw binn<strong>en</strong> de zorgsector aan<br />

elkaar. Dit heeft vooral e<strong>en</strong> financieel voordeel, omdat de grond wordt overgedrag<strong>en</strong><br />

voor de boekwaarde <strong>en</strong> niet voor de marktwaarde. Met de intrede <strong>van</strong> de<br />

marktwerking in de gezondheidszorg, heerst het idee dat de overheid alle<strong>en</strong> nog<br />

kaders di<strong>en</strong>t te schepp<strong>en</strong> <strong>en</strong> te inspecter<strong>en</strong>. Per 1 januari 2008 kunn<strong>en</strong> alle ziek<strong>en</strong>huiz<strong>en</strong><br />

zelfstandig over hun vastgoed beschikk<strong>en</strong>. Aan<strong>van</strong>kelijk leek het erop<br />

dat het csz <strong>en</strong> het College Bouw Zorginstelling<strong>en</strong> zoud<strong>en</strong> verdwijn<strong>en</strong>. Minister<br />

Klink heeft echter lat<strong>en</strong> wet<strong>en</strong> dat het College Sanering Zorginstelling<strong>en</strong> toezicht<br />

gaat houd<strong>en</strong> op vastgoedtransacties in de zorg; ziek<strong>en</strong>huiz<strong>en</strong> die verkoop<br />

overweg<strong>en</strong> di<strong>en</strong><strong>en</strong> dit te meld<strong>en</strong> aan het csz.<br />

Provincies<br />

Vrijwel alle provincies gev<strong>en</strong> aan ge<strong>en</strong> direct beleid te voer<strong>en</strong> op het voorkom<strong>en</strong><br />

of bestrijd<strong>en</strong> <strong>van</strong> langdurige <strong>leegstand</strong>. Wel prober<strong>en</strong> zij de geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> op dit terrein<br />

te faciliter<strong>en</strong>, bijvoorbeeld door e<strong>en</strong> versoepeling <strong>van</strong> regelgeving bij herbe-<br />

65 H<strong>en</strong>driks, ‘Als het leger vertrekt’.<br />

66 Dit actieprogramma waarin<br />

<strong>De</strong>f<strong>en</strong>sie sam<strong>en</strong> met zes andere<br />

departem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> participeert,<br />

is e<strong>en</strong> uitwerking <strong>van</strong><br />

de Nota Ruimte, <strong>en</strong> heeft als<br />

hoofddoelstelling om cultuur<br />

te veranker<strong>en</strong> in ruimtelijke<br />

ontwikkeling<strong>en</strong>.<br />

67 Uit de provinciale onderzoek<strong>en</strong><br />

voor <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong><br />

<strong>Nederland</strong> blijkt dat in <strong>en</strong>kele<br />

gebied<strong>en</strong> leegstaand agrarisch<br />

vastgoed wel degelijk e<strong>en</strong><br />

probleem vormt.<br />

68 Daarnaast regelt het csz de<br />

financiële afwikkeling bij<br />

slui ting <strong>van</strong> ziek<strong>en</strong>huiz<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />

adviseert het college zorginstelling<strong>en</strong><br />

die in financiële<br />

problem<strong>en</strong> zijn geraakt of<br />

moeite hebb<strong>en</strong> met de exploitatie.<br />

stemming. Er zijn in specifieke gevall<strong>en</strong> subsidies beschikbaar voor <strong>herbestemming</strong>.<br />

Als red<strong>en</strong> voor het ontbrek<strong>en</strong> <strong>van</strong> beleid wordt g<strong>en</strong>oemd dat anticiper<strong>en</strong><br />

op <strong>leegstand</strong> niet als e<strong>en</strong> provinciale taak wordt gezi<strong>en</strong>. <strong>De</strong> problematiek levert<br />

bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> bij de provincies weinig gevoel <strong>van</strong> urg<strong>en</strong>tie op. <strong>De</strong> afdeling Economische<br />

Zak<strong>en</strong> <strong>van</strong> de provincie Groning<strong>en</strong> bijvoorbeeld, is zich wel bewust <strong>van</strong><br />

grote <strong>leegstand</strong> in de provincie, maar vindt registratie er<strong>van</strong> niet noodzakelijk.<br />

Zorgvuldig ruimtegebruik is doorgaans wel e<strong>en</strong> provinciaal uitgangspunt voor<br />

ruimtelijke ontwikkeling. Enkele provincies hebb<strong>en</strong> de ser-ladder geïmplem<strong>en</strong>teerd<br />

in het beleid, door de doelstelling<strong>en</strong> er<strong>van</strong> in het streek- of omgevingsplan<br />

op te nem<strong>en</strong>. <strong>De</strong> provincie Zeeland heeft opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> dat 50 proc<strong>en</strong>t<br />

<strong>van</strong> de geme<strong>en</strong>telijke woningbouwplann<strong>en</strong> binn<strong>en</strong> de gr<strong>en</strong>s <strong>van</strong> het bestaande<br />

bebouwde gebied gerealiseerd di<strong>en</strong>t te word<strong>en</strong>. <strong>De</strong> provincie Zuid-Holland hanteert<br />

hier zelfs e<strong>en</strong> norm <strong>van</strong> 80 proc<strong>en</strong>t voor. <strong>De</strong> provincie Utrecht geeft niet<br />

alle<strong>en</strong> bij woningbouw, maar ook bij de aanleg <strong>van</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> prioriteit<br />

aan herstructurering, revitalisering <strong>en</strong> int<strong>en</strong>sivering.<br />

Wat betreft het landelijk gebied is de door de Nota Ruimte ingezette Ruimte<br />

voor Ruimte-regeling in vrijwel iedere provincie overg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> als e<strong>en</strong> belangrijk<br />

onderdeel <strong>van</strong> het beleid. <strong>De</strong> regeling zorgt ervoor dat sloop <strong>en</strong> nieuwbouw<br />

geregeld word<strong>en</strong> op e<strong>en</strong> manier die per saldo leidt tot e<strong>en</strong> substantiële vermindering<br />

<strong>van</strong> het bebouwde oppervlak. Om te voorkom<strong>en</strong> dat gebouw<strong>en</strong> langdurig<br />

leegstaan <strong>en</strong> verpauper<strong>en</strong>, hebb<strong>en</strong> provincies de mogelijkheid om, naast hergebruik,<br />

deze gebouw<strong>en</strong> te slop<strong>en</strong> <strong>en</strong> in ruil daarvoor – <strong>en</strong> ter financiering daar<strong>van</strong><br />

– woning<strong>en</strong> terug te bouw<strong>en</strong>. 69 Bij sloop gaat het vooral om lastig te herbestemm<strong>en</strong><br />

agrarische bedrijfsgebouw<strong>en</strong>. Nieuwbouw vindt bij voorkeur plaats in e<strong>en</strong><br />

gebied dat aansluit bij bestaand gebouwd gebied. Kwaliteitswinst voor het landelijk<br />

gebied is daarbij hèt uitgangspunt.<br />

Daarnaast hanter<strong>en</strong> alle provincies beleid t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> <strong>van</strong> Vrijkom<strong>en</strong>de agrarische<br />

bebouwing (vab). Dit beleid richt zich op het verbred<strong>en</strong> <strong>van</strong> de agrarische functie<br />

<strong>van</strong> het landelijk gebied met niet-agrarische functies. Op deze wijze wordt<br />

getracht het landelijk gebied vitaal <strong>en</strong> leefbaar te houd<strong>en</strong> <strong>en</strong> daarmee indirect<br />

<strong>leegstand</strong> teg<strong>en</strong> te gaan. Functies met e<strong>en</strong> grootschalig karakter, zoals transport<br />

<strong>en</strong> distributie, word<strong>en</strong> niet toegestaan.<br />

<strong>De</strong> provincie Zuid-Holland heeft de nota Zorg in het buit<strong>en</strong>gebied opgesteld. 70 <strong>De</strong><br />

nota is e<strong>en</strong> vervolg op eerder gefinancierde project<strong>en</strong>. Daarbij is e<strong>en</strong> stijg<strong>en</strong>de<br />

interesse geconstateerd voor het vestig<strong>en</strong> <strong>van</strong> zorgfuncties in het buit<strong>en</strong>gebied.<br />

<strong>De</strong> nota sluit aan bij e<strong>en</strong> tr<strong>en</strong>d die zich ook in andere provincies voordoet <strong>en</strong> die<br />

mede veroorzaakt wordt door de individualisering <strong>van</strong> zorg. 71<br />

Zowel de Ruimte voor Ruimte-regeling als de regeling voor Vrijkom<strong>en</strong>de agrarische<br />

bebouwing gev<strong>en</strong> aan dat er <strong>van</strong>uit de provincies wel nagedacht wordt over de<br />

economische <strong>en</strong> ruimtelijke kant<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong>. Maar het<br />

betreft hier slechts één specifiek terrein binn<strong>en</strong> de ruimtelijke ord<strong>en</strong>ing.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 62 wie doet iets? 63<br />

69 Nota Ruimte. paragraaf<br />

3.4.5.1<br />

70 Provincie Zuid-Holland, Zorg<br />

in het buit<strong>en</strong>gebied in Zuid-<br />

Holland, herzi<strong>en</strong>ing. (z.p., z.j.)<br />

71 Zie hiervoor het hoofdstuk 5<br />

‘Waar gaat het he<strong>en</strong>?’.


Op het vlak <strong>van</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> wordt door <strong>en</strong>kele provincies actief beleid<br />

gevoerd. Vooral de provincies met veel verstedelijkt gebied ondernem<strong>en</strong><br />

actie op dit punt. <strong>De</strong> provincie Noord-Holland hanteert de subsidieregeling<br />

Herstructurering <strong>en</strong> Innovatief Ruimtegebruik Bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> (hirb) als stimulans<br />

om op <strong>herbestemming</strong> te anticiper<strong>en</strong>. E<strong>en</strong> belangrijke voorwaarde voor<br />

deze subsidie is dat die ruimtewinst oplevert. Ruimtewinst op bestaand terrein<br />

voorkomt op andere plekk<strong>en</strong> ruimteverlies. Met deze regeling is al 1000 hectare<br />

bedrijv<strong>en</strong>terrein geherstructureerd. 72 Het beleid <strong>van</strong> de provincie Zuid-Holland<br />

legt de nadruk op de verschuiving <strong>van</strong> uitbreiding naar herstructurering. 73 <strong>De</strong><br />

provincie Utrecht heeft, na evaluatie <strong>van</strong> e<strong>en</strong> aantal jar<strong>en</strong> <strong>van</strong> revitalisering <strong>van</strong><br />

de op<strong>en</strong>bare ruimte op bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>, geconcludeerd dat deze vorm <strong>van</strong><br />

herstructurering het <strong>leegstand</strong>sprobleem niet goed aanpakt. Integrale herstructurering,<br />

waarbij ook private eig<strong>en</strong>domm<strong>en</strong> word<strong>en</strong> aangepakt, zijn als ‘herstructurering<br />

plus’-plan in het economisch beleidsplan opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong>. <strong>De</strong> provincie<br />

Noord-Brabant heeft in het bestuursakkoord e<strong>en</strong> project opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> dat e<strong>en</strong><br />

koppeling maakt tuss<strong>en</strong> oude <strong>en</strong> nieuwe bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>: Brabantse geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

voer<strong>en</strong> alle<strong>en</strong> plann<strong>en</strong> voor nieuwe bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> uit, als er ook plann<strong>en</strong><br />

zijn voor bestaande terrein<strong>en</strong>. Hierbij word<strong>en</strong> de instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>van</strong> de Wro ingezet.<br />

74<br />

<strong>De</strong> provincie Gelderland geeft aan niet te kunn<strong>en</strong> anticiper<strong>en</strong> op <strong>leegstand</strong>, maar<br />

is <strong>van</strong> m<strong>en</strong>ing dat ‘de projectontwikkelaars’ dit wel kunn<strong>en</strong>. Zoals eerder besprok<strong>en</strong><br />

heeft deze provincie e<strong>en</strong> actuele dataset met <strong>leegstand</strong> online staan. Ook de<br />

provincie Limburg heeft e<strong>en</strong> dergelijk bestand online.<br />

T<strong>en</strong>slotte wordt in het beleid <strong>van</strong> de provincies ook aandacht besteed aan cultureel<br />

erfgoed. E<strong>en</strong> aantal provincies stelt subsidies beschikbaar voor de <strong>herbestemming</strong><br />

<strong>van</strong> specifieke soort<strong>en</strong> erfgoed. In de provincie Overijssel is in 2001<br />

het Stimuleringsprogramma Re-animatie Industrieel Erfgoed gestart, <strong>van</strong> waaruit<br />

in 2004 e<strong>en</strong> structurele subsidie beschikbaar werd gesteld voor transformatie.<br />

Silo’s krijg<strong>en</strong> daarbinn<strong>en</strong> specifieke aandacht. Via het gebiedsprogramma richt<br />

de provincie Noord-Holland zich op de Stelling <strong>van</strong> Amsterdam. Met e<strong>en</strong><br />

integrale aanpak wordt geprobeerd het economisch gebruik <strong>van</strong> de fort<strong>en</strong><br />

te stimuler<strong>en</strong>.<br />

In sommige provincies is er e<strong>en</strong> verband gelegd tuss<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> de cultuurhistorische<br />

waardekaart<strong>en</strong>. <strong>De</strong> provincie Utrecht heeft, met de rijksnota<br />

Belvedere voor og<strong>en</strong>, de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (chs) <strong>en</strong> de daarbij<br />

behor<strong>en</strong>de sturingsmechanism<strong>en</strong> uitgewerkt. Met ‘behoud door ontwikkeling’<br />

<strong>van</strong> cultuurhistorisch erfgoed, de strategie <strong>van</strong> de nota Belvedere, probeert<br />

Utrecht <strong>leegstand</strong> te voorkom<strong>en</strong>. Ook de provincie Zeeland gebruikt de chs <strong>en</strong><br />

de Nota Belvedere als basis voor de strategie ‘behoud door ontwikkeling’.<br />

72 Provincie Noord-Holland,<br />

Evaluatie hirb 2004-2007 <strong>en</strong><br />

aanbeveling hirb 2008-2011<br />

(2007).<br />

73 Provincie Zuid-Holland,<br />

Actieprogramma Ruimte voor<br />

Economie 2007 – 2011. Beleidskader<br />

<strong>en</strong> instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>.<br />

(30 oktober 2007).<br />

74 Inter Provinciaal Overleg,<br />

Provincies mak<strong>en</strong> werk <strong>van</strong><br />

Mooi <strong>Nederland</strong>! (<strong>De</strong>n Haag,<br />

29 oktober 2007).<br />

<strong>De</strong> provincies hebb<strong>en</strong> op specifieke terrein<strong>en</strong> aandacht voor <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong>.<br />

Stimuler<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>herbestemming</strong> krijgt meer aandacht dan anticiper<strong>en</strong><br />

op <strong>leegstand</strong>. <strong>De</strong> kans<strong>en</strong> die <strong>leegstand</strong> biedt, kom<strong>en</strong> niet expliciet aan bod.<br />

Afgezi<strong>en</strong> <strong>van</strong> de regeling<strong>en</strong> voor het landelijk gebied <strong>en</strong> het schrapp<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong><br />

aantal kantoorpand<strong>en</strong>, is het beleid te k<strong>en</strong>schets<strong>en</strong> als reactief <strong>en</strong> weinig integraal.<br />

<strong>De</strong> provincies erk<strong>en</strong>n<strong>en</strong> wel dat verstedelijking niet alle<strong>en</strong> e<strong>en</strong> verdichtingsopgave<br />

is, of negatief gezegd, ‘speelplaatsjes volbouw<strong>en</strong>’. <strong>De</strong> noodzaak tot<br />

transformatie <strong>en</strong> herstructurering wordt door het Inter Provinciaal Overleg<br />

(ipo) erk<strong>en</strong>d. 75<br />

Daarnaast heeft het ipo in het kader <strong>van</strong> Mooi <strong>Nederland</strong> op het thema verrommeling<br />

e<strong>en</strong> sam<strong>en</strong>werkingsag<strong>en</strong>da voor de provincies <strong>en</strong> het Rijk opgesteld.<br />

Punt<strong>en</strong> die daarin aan de orde kom<strong>en</strong> zijn binn<strong>en</strong>stedelijk bouw<strong>en</strong>, het inv<strong>en</strong>tariser<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> schrapp<strong>en</strong> <strong>van</strong> overbodige plancapaciteit voor bedrijvigheid <strong>en</strong> het<br />

sam<strong>en</strong> met de vng operationaliser<strong>en</strong> <strong>van</strong> de ser-ladder. Op dit mom<strong>en</strong>t is onbek<strong>en</strong>d<br />

hoe deze actiepunt<strong>en</strong> uitgevoerd zull<strong>en</strong> gaan word<strong>en</strong>.<br />

Geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

<strong>De</strong> meeste geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> nem<strong>en</strong> e<strong>en</strong> afwacht<strong>en</strong>de houding aan wanneer het gaat<br />

om <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong>. ‘We kom<strong>en</strong> pas in beeld bij de behandeling <strong>van</strong> de<br />

bouwvergunning’ is e<strong>en</strong> veel gebezigde uitspraak. Het ontbrek<strong>en</strong> <strong>van</strong> geformaliseerd<br />

<strong>leegstand</strong>sbeleid bij geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> kan <strong>van</strong>uit verschill<strong>en</strong>de opties verklaard<br />

word<strong>en</strong>: e<strong>en</strong> gebrek aan s<strong>en</strong>se of urg<strong>en</strong>cy (‘we hebb<strong>en</strong> hier ge<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong>’), e<strong>en</strong><br />

gebrek aan probleemeig<strong>en</strong>aarschap (‘<strong>leegstand</strong> is e<strong>en</strong> probleem <strong>van</strong> de markt’)<br />

of e<strong>en</strong> gebrek aan zicht op mogelijkhed<strong>en</strong> (‘<strong>leegstand</strong> is niet illegaal, dus kan er<br />

niets aan gedaan word<strong>en</strong>’).<br />

Hoewel expliciet beleid gericht op het manag<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> grot<strong>en</strong>deels ontbreekt,<br />

zijn er wel geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> die met flanker<strong>en</strong>d beleid probleemsituaties prober<strong>en</strong><br />

op te loss<strong>en</strong>, bijvoorbeeld met de Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>wet, de Woningwet, met<br />

welstandsnota’s <strong>en</strong> ruimtelijke ord<strong>en</strong>ingsinstrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>. Oplossing<strong>en</strong> zijn dan<br />

meestal reactief <strong>en</strong> ad hoc.<br />

E<strong>en</strong> aantal geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> probeert met e<strong>en</strong> zog<strong>en</strong>aamde ‘rotte-kiez<strong>en</strong>’-beleid vervall<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> verloederde pand<strong>en</strong> aan te pakk<strong>en</strong>. 76 Hoewel het hier om reactief beleid<br />

gaat – er wordt pas ingegrep<strong>en</strong> als er sprake is <strong>van</strong> verloedering – gaat hier toch<br />

e<strong>en</strong> prev<strong>en</strong>tieve werking <strong>van</strong>uit. <strong>De</strong> geme<strong>en</strong>te Rotterdam richt zich met dergelijk<br />

beleid op 150 verwaarloosde pand<strong>en</strong>, die geleg<strong>en</strong> zijn aan doorgaande weg<strong>en</strong><br />

of op strategische plekk<strong>en</strong> in e<strong>en</strong> woonwijk. Eén verloederd pand kan <strong>van</strong> grote<br />

negatieve invloed zijn op de uitstraling <strong>van</strong> de wijk <strong>en</strong> e<strong>en</strong> tek<strong>en</strong> zijn <strong>van</strong> dreig<strong>en</strong>d<br />

verder verval. <strong>De</strong> eig<strong>en</strong>aar wordt aangeschrev<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> deadline voor<br />

het opknapp<strong>en</strong> <strong>van</strong> de woning. Wanneer niet binn<strong>en</strong> de gestelde tijd actie wordt<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 64 wie doet iets? 65<br />

75 ipo, Provincies mak<strong>en</strong> werk <strong>van</strong><br />

Mooi <strong>Nederland</strong>.<br />

76 <strong>De</strong>rgelijk beleid wordt in<br />

meer geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> gehanteerd<br />

onder verschill<strong>en</strong>de nam<strong>en</strong>:<br />

‘Rotte tand<strong>en</strong>’- project in Rotterdam,<br />

‘Holle kiez<strong>en</strong>’- beleid<br />

in Utrecht. Het zgn. ‘Rotte<br />

kiez<strong>en</strong>’ -project in Friesland<br />

is opgesteld door de Stichting<br />

Doarpswurk, e<strong>en</strong> adviesorgaan<br />

voor kleine geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong>,<br />

in sam<strong>en</strong>werking met e<strong>en</strong><br />

groep woningcorporaties.


ondernom<strong>en</strong>, knapt de geme<strong>en</strong>te het pand zelf op, waarna de kost<strong>en</strong> word<strong>en</strong><br />

verhaald op de eig<strong>en</strong>aar. 77<br />

Uit de vrom-handleiding ‘Handreiking aanpak vervall<strong>en</strong> pand<strong>en</strong>’ blijkt echter<br />

dat de meeste geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> nauwelijks aandacht sch<strong>en</strong>k<strong>en</strong> aan de kwaliteit <strong>van</strong> de<br />

bestaande gebouw<strong>en</strong>voorraad. 78 Aan het thema verrommeling wordt ge<strong>en</strong> prioriteit<br />

gegev<strong>en</strong> of er wordt gedacht dat wet- <strong>en</strong> regelgeving slechts beperkte mogelijkhed<strong>en</strong><br />

bied<strong>en</strong>. Geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> gev<strong>en</strong> aan het lastig te vind<strong>en</strong> om in te grijp<strong>en</strong> in<br />

privaat eig<strong>en</strong>dom. 79 Volg<strong>en</strong>s de vrom-Inspectie biedt wet- <strong>en</strong> regelgeving , zij het<br />

impliciet, voldo<strong>en</strong>de juridische mogelijkhed<strong>en</strong> voor e<strong>en</strong> efficiënte aanpak <strong>en</strong> het<br />

voorkom<strong>en</strong> <strong>van</strong> verder verval. <strong>De</strong> Inspectie concludeert dat in stedelijke geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

meer actief wordt omgegaan met de problematiek dan in landelijke geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong>.<br />

Vermoedelijk komt dit door e<strong>en</strong> grotere zichtbaarheid <strong>van</strong> de problematiek,<br />

of door e<strong>en</strong> hoger ervaringsniveau <strong>van</strong> het ambtelijk apparaat <strong>en</strong> e<strong>en</strong> uitgebreider<br />

k<strong>en</strong>nisnetwerk waar<strong>van</strong> deze geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> deel uitmak<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> uitdaging is echter niet zozeer de aanpak <strong>van</strong> verval, maar het vroegtijdig<br />

teg<strong>en</strong> gaan <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> het stimuler<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>herbestemming</strong>. Geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> zi<strong>en</strong><br />

uiteindelijk wel het belang in <strong>van</strong> <strong>herbestemming</strong> <strong>en</strong> wijzig<strong>en</strong> het bestemmingsplan<br />

of start<strong>en</strong> e<strong>en</strong> artikel 19-procedure. Bij de herzi<strong>en</strong>ing <strong>van</strong> bestemmingsplann<strong>en</strong><br />

word<strong>en</strong> soms meer of flexibeler functiemogelijkhed<strong>en</strong> gecreëerd, zodat de<br />

procedure <strong>van</strong> <strong>herbestemming</strong> vlotter kan verlop<strong>en</strong>. Ook wordt soms soepel<br />

omgegaan met het Bouwbesluit <strong>en</strong> de Woningwet. Tot meed<strong>en</strong>k<strong>en</strong> zijn geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

over het algeme<strong>en</strong> wel bereid, maar feitelijk gebeurt dit vaak in e<strong>en</strong> te laat<br />

stadium.<br />

Het ontbrek<strong>en</strong> <strong>van</strong> pro-actief <strong>herbestemming</strong>sbeleid wordt vaak afgedaan met<br />

het argum<strong>en</strong>t ‘<strong>herbestemming</strong> is maatwerk, ieder project vraagt e<strong>en</strong> unieke aanpak’.<br />

Hier kan veel geme<strong>en</strong>telijk beleid verbeterd word<strong>en</strong>. Zelf initiatief nem<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> actief meed<strong>en</strong>k<strong>en</strong> over <strong>herbestemming</strong> geruime tijd vóór <strong>leegstand</strong> intreedt,<br />

kan veel tijd- <strong>en</strong> kapitaalverlies voorkom<strong>en</strong>. E<strong>en</strong> meldpunt voor te verwacht<strong>en</strong><br />

<strong>leegstand</strong> kan hierin <strong>van</strong> groot nut zijn. Eig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong> die e<strong>en</strong> pand gaan verlat<strong>en</strong>,<br />

moet<strong>en</strong> erg<strong>en</strong>s aan de bel kunn<strong>en</strong> trekk<strong>en</strong>.<br />

Integraal beleid op <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> is gew<strong>en</strong>st. Verschill<strong>en</strong>de<br />

geme<strong>en</strong>telijke afdeling<strong>en</strong>, bijvoorbeeld Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>zorg <strong>en</strong> Economische<br />

Zak<strong>en</strong>, kunn<strong>en</strong> <strong>van</strong>uit verschill<strong>en</strong>de invalshoek<strong>en</strong> zeer diverse waard<strong>en</strong> toek<strong>en</strong>n<strong>en</strong><br />

aan sloop of behoud <strong>van</strong> gebouw<strong>en</strong>. Hoe eerder de betrokk<strong>en</strong> geme<strong>en</strong>telijke<br />

afdeling<strong>en</strong> het e<strong>en</strong>s zijn over de gew<strong>en</strong>ste <strong>herbestemming</strong>, des te sneller initiatiefnemers<br />

wet<strong>en</strong> waar zij aan toe zijn. <strong>De</strong> geme<strong>en</strong>te <strong>De</strong>lft toont op dit vlak initiatief<br />

door met e<strong>en</strong> groep beleidsmakers regelmatig in gesprek te gaan.<br />

Op bepaalde beleidsterrein<strong>en</strong> anticiper<strong>en</strong> geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> wel op <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> stimuler<strong>en</strong><br />

zij ook <strong>herbestemming</strong>. T<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> <strong>van</strong> de Vrijkom<strong>en</strong>de agrarische bebou-<br />

77 Geme<strong>en</strong>te Rotterdam, ‘Rotterdam<br />

start ‘Rotte Tand<strong>en</strong>’–<br />

aanpak’ (Rotterdam, 2008).<br />

78 vrom-Inspectie Regio<br />

Noord, Handreiking aanpak<br />

vervall<strong>en</strong> pand<strong>en</strong>.<br />

79 Dit is geblek<strong>en</strong> uit de interviews<br />

gehoud<strong>en</strong> voor <strong>De</strong> <strong>Oude</strong><br />

<strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>.<br />

wing geldt dat vooral voor geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> met veel landelijk gebied. Dit beleid wordt<br />

op verschill<strong>en</strong>de manier<strong>en</strong> geïmplem<strong>en</strong>teerd door geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong>.<br />

Door e<strong>en</strong> aantal (grote) geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> word<strong>en</strong> aanbodstur<strong>en</strong>de beleidsinstrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

gebruikt om in te grijp<strong>en</strong> op de kantor<strong>en</strong>markt. 80 In Utrecht wordt<br />

nieuwbouw <strong>van</strong> kantoorpand<strong>en</strong> alle<strong>en</strong> toegestaan wanneer e<strong>en</strong> huurder of<br />

koper bek<strong>en</strong>d is. In e<strong>en</strong> aantal gebied<strong>en</strong> in de noordvleugel <strong>van</strong> de Randstad is<br />

in totaal ca. 3.5 miljo<strong>en</strong> vierkante meter aan kantoorplann<strong>en</strong> geschrapt. Het<br />

Ontwikkelingsbedrijf Geme<strong>en</strong>te Amsterdam heeft in 2006 e<strong>en</strong> zgn. kantor<strong>en</strong>loods<br />

aangesteld die hergebruik <strong>van</strong> leegstaande kantor<strong>en</strong> moet stimuler<strong>en</strong>. Het<br />

faciliter<strong>en</strong> <strong>van</strong> het omzett<strong>en</strong> <strong>van</strong> kantor<strong>en</strong> in andere functies <strong>en</strong> <strong>van</strong> mogelijkhed<strong>en</strong><br />

voor functiem<strong>en</strong>ging zijn onder meer tak<strong>en</strong> <strong>van</strong> deze kantor<strong>en</strong>loods.<br />

Er wordt nauw sam<strong>en</strong>gewerkt met de stadsloods <strong>van</strong> de afdeling Ruimtelijke<br />

Ord<strong>en</strong>ing die zich bezig houdt met bijzondere huisvestingsvrag<strong>en</strong>. <strong>De</strong> eerder<br />

in hoofstuk 1 g<strong>en</strong>oemde discussiekaart behoort tot het instrum<strong>en</strong>tarium <strong>van</strong> de<br />

kantor<strong>en</strong>loods.<br />

E<strong>en</strong> ander sc<strong>en</strong>ario is de herstructurering <strong>van</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>. <strong>De</strong> geme<strong>en</strong>te<br />

Hard<strong>en</strong>berg richt zich heel specifiek op hergebruik <strong>van</strong> bestaande bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>.<br />

Vrijkom<strong>en</strong>de bedrijfspand<strong>en</strong> word<strong>en</strong> op de geme<strong>en</strong>telijke site vermeld.<br />

<strong>De</strong> geme<strong>en</strong>te Utrecht heeft in sam<strong>en</strong>werking met de provincie e<strong>en</strong> pilot lat<strong>en</strong> uitvoer<strong>en</strong><br />

op het bedrijv<strong>en</strong>terrein <strong>De</strong> Lage Weide, waarbij geprobeerd wordt sam<strong>en</strong><br />

met de eig<strong>en</strong>aar aan e<strong>en</strong> ontwikkelingsperspectief te werk<strong>en</strong>. 81 Dit moet resulter<strong>en</strong><br />

in e<strong>en</strong> int<strong>en</strong>tieverklaring om het leegstaande pand aan te pakk<strong>en</strong>. <strong>De</strong> herstructurering<br />

<strong>van</strong> de op<strong>en</strong>bare ruimte werkt onvoldo<strong>en</strong>de om <strong>leegstand</strong> teg<strong>en</strong> te<br />

gaan. Daarom richt<strong>en</strong> provincie <strong>en</strong> geme<strong>en</strong>te de aandacht ook op de aanpak <strong>van</strong><br />

particuliere pand<strong>en</strong>.<br />

Hoewel het project <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> zich strikt g<strong>en</strong>om<strong>en</strong> niet op<br />

de woningmarkt heeft georiënteerd, zijn de ‘won<strong>en</strong>-bov<strong>en</strong>-winkels’-project<strong>en</strong><br />

hier zeker het vermeld<strong>en</strong> waard. 82 In <strong>De</strong>lft, Schiedam <strong>en</strong> Maastricht zijn<br />

dit soort project<strong>en</strong> succesvol ingezet om verkrotting <strong>en</strong> verloedering in het<br />

c<strong>en</strong>trum teg<strong>en</strong> te gaan <strong>en</strong> de leefbaarheid te vergrot<strong>en</strong>. Naar aanleiding <strong>van</strong><br />

het succes in Maastricht is in 2006 de Ver<strong>en</strong>iging Won<strong>en</strong> bov<strong>en</strong> Winkels<br />

<strong>Nederland</strong> opgericht. 83<br />

In e<strong>en</strong> aantal geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> wordt creatieve bedrijvigheid in leegstaande of leegkom<strong>en</strong>de<br />

gebouw<strong>en</strong> gestimuleerd. Door tijdelijke huisvesting goedkoop aan te bied<strong>en</strong><br />

aan kunst<strong>en</strong>aars <strong>en</strong> creatieve bedrijv<strong>en</strong> krijg<strong>en</strong> gebied<strong>en</strong> e<strong>en</strong> nieuwe impuls,<br />

wordt het vestigingsklimaat positief beïnvloed <strong>en</strong> het imago <strong>van</strong> e<strong>en</strong> wijk verbeterd.<br />

Leegstand biedt dus kans<strong>en</strong>! In Zaanstad wordt deze strategie gevolgd. In<br />

Rotterdam is door het stimuler<strong>en</strong> <strong>van</strong> creatieve <strong>en</strong> culturele initiatiev<strong>en</strong> de Witte<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 66 wie doet iets? 67<br />

80 Ploeger, H. ‘Stimulans<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong>uit de geme<strong>en</strong>te’.<br />

81 <strong>De</strong> pilot voorzag ook in e<strong>en</strong><br />

inv<strong>en</strong>tarisatie <strong>van</strong> zo wel<br />

structurele als frictie<strong>leegstand</strong>.<br />

82 <strong>De</strong> won<strong>en</strong>-bov<strong>en</strong>-winkels<br />

aanpak wordt ook ingezet<br />

in het kader <strong>van</strong> ‘de prachtwijk<strong>en</strong>’.<br />

83 Ver<strong>en</strong>iging Won<strong>en</strong> bov<strong>en</strong><br />

Winkels, www.won<strong>en</strong>bov<strong>en</strong>winkelsnederland.nl<br />

(februari<br />

2008).


de Withstraat op succesvolle wijze geherstructureerd. <strong>De</strong> straat maakt nu deel uit<br />

<strong>van</strong> de Kunstas Rotterdam. 84<br />

Geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> reserver<strong>en</strong> soms middel<strong>en</strong> om bij te drag<strong>en</strong> aan het <strong>herbestemming</strong>sproces.<br />

<strong>De</strong> geme<strong>en</strong>te ’s-Hertog<strong>en</strong>bosch is op dit terrein actief. Zij draagt<br />

in sommige gevall<strong>en</strong> bij aan de exploitatie.<br />

Waar <strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong> monum<strong>en</strong>tale pand<strong>en</strong> erg lastig is, wordt door<br />

geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> soms gekoz<strong>en</strong> voor e<strong>en</strong> ‘pionn<strong>en</strong>offer’. Om iets <strong>van</strong> de monum<strong>en</strong>tale<br />

uitstraling te behoud<strong>en</strong> gaan geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> ver in de versoepeling <strong>van</strong> de regelgeving.<br />

Kleine geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> in Oldambt bijvoorbeeld, kiez<strong>en</strong> in het geval <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong><br />

<strong>en</strong> dreig<strong>en</strong>de verpaupering <strong>van</strong> grote karakteristieke boerderij<strong>en</strong> soms<br />

voor sloop <strong>van</strong> de monum<strong>en</strong>tale deel, wanneer daardoor het voorname voorhuis<br />

behoud<strong>en</strong> kan blijv<strong>en</strong>.<br />

Vastgoedeig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong>, projectontwikkelaars <strong>en</strong><br />

makelaars<br />

<strong>De</strong> in hoofdstuk 1 g<strong>en</strong>oemde voormalige staatsbedrijv<strong>en</strong> zoals tnt <strong>en</strong> de ns, die<br />

veel vastgoed beher<strong>en</strong>, stot<strong>en</strong> de laatste jar<strong>en</strong> het overtollige vastgoed af. Alles<br />

wat niet <strong>van</strong> primair belang is voor de bedrijfsvoering wordt aan de hoogstbied<strong>en</strong>de<br />

verkocht. ns Poort bv besteedt daarbij ook aandacht aan mogelijke projectontwikkeling.<br />

tnt Real Estate heeft als doel ‘de erf<strong>en</strong>is’ zo duur mogelijk te<br />

verkop<strong>en</strong>, waarbij wacht<strong>en</strong> soms winstgev<strong>en</strong>d is. Wanneer daardoor <strong>leegstand</strong><br />

ontstaat, wordt na ruim e<strong>en</strong> half jaar e<strong>en</strong> antikraakorganisatie ingeschakeld. In<br />

maart 2008 maakte tnt bek<strong>en</strong>d ook de laatste 250 postkantor<strong>en</strong> te zull<strong>en</strong> sluit<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> rol <strong>van</strong> de projectontwikkelaars is bij <strong>herbestemming</strong> cruciaal. <strong>De</strong> grootte<br />

<strong>van</strong> object<strong>en</strong> <strong>en</strong> complex<strong>en</strong> <strong>en</strong> ook het scala aan financiële, planologische, juridische<br />

<strong>en</strong> wettelijke consequ<strong>en</strong>ties zijn vaak dermate complex, dat m<strong>en</strong> niet buit<strong>en</strong><br />

de expertise <strong>van</strong> e<strong>en</strong> ontwikkelaar kan. <strong>De</strong> neprom heeft zich daarbij t<strong>en</strong> doel<br />

gesteld de sam<strong>en</strong>werking tuss<strong>en</strong> overheid <strong>en</strong> projectontwikkelingsmaatschappij<strong>en</strong><br />

te bevorder<strong>en</strong>. <strong>Nederland</strong> k<strong>en</strong>t <strong>en</strong>kele ontwikkelaars die zich toelegg<strong>en</strong> op<br />

e<strong>en</strong> bepaald type erfgoed. <strong>De</strong> Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling<br />

<strong>en</strong> Exploitatie <strong>van</strong> Industrieel Erfgoed (boei) te Hoevelak<strong>en</strong> <strong>en</strong> <strong>De</strong> Hollandsche,<br />

Stadsherstel, Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>werk <strong>en</strong> Vastgoedontwikkeling te Alkmaar bijvoorbeeld,<br />

legg<strong>en</strong> zich als projectontwikkelaar toe op het herstel <strong>van</strong> gebouwd cultureel<br />

erfgoed. Het werkterrein <strong>van</strong> deze organisaties verbreedt zich de laatste<br />

jar<strong>en</strong>, waarbij makelaarsactiviteit<strong>en</strong> <strong>en</strong> het do<strong>en</strong> <strong>van</strong> haalbaarheidsstudies de<br />

hoofdmoot vorm<strong>en</strong>.<br />

E<strong>en</strong> aparte categorie die inspeelt op leegstaand vastgoed, wordt gevormd door<br />

de antikraakorganisaties. 85 E<strong>en</strong> organisatie als Camelot doet meer dan alle<strong>en</strong> het<br />

84 Stichting Kunstas Rotterdam,<br />

www.kunstas.nl<br />

(februari 2008).<br />

85 <strong>De</strong> grootste spelers in dit veld<br />

zijn Ad Hoc Beheer, Camelot<br />

bv. <strong>en</strong> Alvast.<br />

plaats<strong>en</strong> <strong>van</strong> tijdelijke bewoners als antikraakwacht. Zij regelt e<strong>en</strong> beveiligingspakket,<br />

informeert buurtbewoners <strong>en</strong> sluit verzekering<strong>en</strong> af. <strong>De</strong> pand<strong>en</strong> word<strong>en</strong><br />

maandelijks gecontroleerd op de staat <strong>van</strong> onderhoud <strong>en</strong> hygiëne. <strong>De</strong> pand<strong>en</strong> die<br />

Camelot beheert kunn<strong>en</strong> kastel<strong>en</strong> zijn <strong>en</strong> kloosters, schol<strong>en</strong> <strong>en</strong> woning<strong>en</strong>, kantor<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> sloopwijk<strong>en</strong>. Doordat met de bewoners niet e<strong>en</strong> huurovere<strong>en</strong>komst, maar<br />

e<strong>en</strong> bruikle<strong>en</strong>overe<strong>en</strong>komst geslot<strong>en</strong> wordt, kunn<strong>en</strong> de eig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong> binn<strong>en</strong> vier<br />

wek<strong>en</strong> vrij over hun pand beschikk<strong>en</strong>. Gezi<strong>en</strong> de controle op staat <strong>en</strong> onderhoud<br />

<strong>en</strong> de snelle beschikbaarheid als dat nodig is, zijn dergelijke bedrijv<strong>en</strong> op e<strong>en</strong> nuttige<br />

manier in het gat <strong>van</strong> de <strong>leegstand</strong>smarkt gesprong<strong>en</strong>. Eig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> op<br />

deze wijze de tijd om weloverwog<strong>en</strong> op zoek te gaan naar e<strong>en</strong> pass<strong>en</strong>de <strong>herbestemming</strong><br />

zonder dat het pand vervalt.<br />

E<strong>en</strong> ander voorbeeld is de N.V. Groninger Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> Fonds. In 2002 werd<br />

door de geme<strong>en</strong>te <strong>en</strong> de provincie Groning<strong>en</strong> het initiatief g<strong>en</strong>om<strong>en</strong> tot de<br />

oprichting <strong>van</strong> dit Fonds. Door middel <strong>van</strong> bundeling <strong>van</strong> k<strong>en</strong>nis <strong>en</strong> financiële<br />

middel<strong>en</strong> <strong>van</strong> de provincie, geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong> de private sector wordt getracht het<br />

erfgoed <strong>van</strong> Groning<strong>en</strong> te behoud<strong>en</strong>. ‘Behoud door exploitatie’ is daarbij het uitgangspunt.<br />

<strong>De</strong> aankoop <strong>van</strong> pand<strong>en</strong>, het vind<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> nieuwe huurder voor<br />

e<strong>en</strong> monum<strong>en</strong>taal pand <strong>en</strong> het (ook in financieel opzicht) begeleid<strong>en</strong> <strong>van</strong> het <strong>herbestemming</strong>sproces<br />

zijn daarbij kerntak<strong>en</strong>. Ook de provincie Brabant k<strong>en</strong>t e<strong>en</strong><br />

dergelijke organisatie, het Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> Fonds Brabant N.V., waarin e<strong>en</strong> aantal<br />

geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> participeert.<br />

<strong>De</strong> Stichting <strong>Oude</strong> Groninger Kerk<strong>en</strong> probeert door aankoop, restauratie <strong>en</strong><br />

onderhoud historische kerkgebouw<strong>en</strong> voor Groning<strong>en</strong> te behoud<strong>en</strong>. Om structurele<br />

<strong>leegstand</strong> te voorkom<strong>en</strong> laat de Stichting zoveel mogelijk activiteit<strong>en</strong> organiser<strong>en</strong><br />

in de 58 monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> die op dit mom<strong>en</strong>t in haar beheer zijn. Daarnaast<br />

stimuleert de Stichting <strong>herbestemming</strong> binn<strong>en</strong> bepaalde voorwaard<strong>en</strong>.<br />

Belang<strong>en</strong>organisaties<br />

Belang<strong>en</strong>organisaties spel<strong>en</strong> e<strong>en</strong> belangrijke rol in de <strong>leegstand</strong>sproble matiek.<br />

Van sam<strong>en</strong>werking met beleidsmakers is nauwelijks sprake, maar dat betek<strong>en</strong>t<br />

niet dat dit soort organisaties ge<strong>en</strong> rol <strong>van</strong> betek<strong>en</strong>is kan spel<strong>en</strong>. Zij kunn<strong>en</strong><br />

e<strong>en</strong> belangrijke functie vervull<strong>en</strong> bij het lokaal ag<strong>en</strong>der<strong>en</strong> <strong>van</strong> specifieke aspect<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> de <strong>leegstand</strong>sproblematiek, zoals het wijz<strong>en</strong> op kans<strong>en</strong>, het mobiliser<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> publiek <strong>en</strong> het vergrot<strong>en</strong> <strong>van</strong> draagvlak voor het zoek<strong>en</strong> naar e<strong>en</strong> oplossing.<br />

Daarnaast vorm<strong>en</strong> zij e<strong>en</strong> bron <strong>van</strong> k<strong>en</strong>nis over het eig<strong>en</strong> specifieke werkterrein<br />

<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> zij <strong>van</strong>uit e<strong>en</strong> adviesrol bijdrag<strong>en</strong> aan beleid of behoud.<br />

<strong>De</strong> Land- <strong>en</strong> Tuinbouworganisatie (lto) <strong>Nederland</strong> is e<strong>en</strong> voorbeeld <strong>van</strong> e<strong>en</strong><br />

dergelijke organisatie die invloed uitoef<strong>en</strong>t op ruimtelijk beleid. <strong>De</strong> lto voert<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 68 wie doet iets? 69


e<strong>en</strong> lobby t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> <strong>van</strong> voor boer<strong>en</strong> belangrijke thema’s. 86 Daarbij houdt<br />

de organisatie zich actief bezig met omgevingsbeleid <strong>en</strong> beschikt zij over e<strong>en</strong><br />

Commissie Ruimtelijke Ord<strong>en</strong>ing. <strong>De</strong> doelstelling hier<strong>van</strong> is het schepp<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> kaders voor goed landelijk beleid. Zo is e<strong>en</strong> Taskforce multifunctionele landbouw<br />

opgezet om functieverbreding <strong>van</strong> het platteland in goede ban<strong>en</strong> te leid<strong>en</strong>.<br />

Eerder leverde zij haar input aan de programma’s Ruimte voor Ruimte <strong>en</strong> de zog<strong>en</strong>aamde<br />

‘reconstructiegebied<strong>en</strong>’. 87<br />

Cultuurhistorische belang<strong>en</strong>organisaties drag<strong>en</strong> vooral met e<strong>en</strong> objectgerichte<br />

aanpak bij aan het behoud <strong>van</strong> cultureel erfgoed. E<strong>en</strong> grote landelijke organisatie<br />

als de Bond Heemschut komt in actie bij verwaarlozing of dreig<strong>en</strong>de sloop<br />

<strong>van</strong> monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>. Daarnaast biedt zij informatie, organiseert zij excursies <strong>en</strong><br />

beschikt zij over e<strong>en</strong> digitaal meldpunt voor zak<strong>en</strong> waaraan aandacht moet word<strong>en</strong><br />

besteed. Verval, vaak e<strong>en</strong> gevolg <strong>van</strong> langdurige <strong>leegstand</strong>, is één <strong>van</strong> de aandachtspunt<strong>en</strong><br />

die gemeld kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong>. 88<br />

Zeker op lokaal niveau is e<strong>en</strong> groot aantal cultuurhistorische belang<strong>en</strong>organisaties<br />

te vind<strong>en</strong> die <strong>van</strong>uit betrokk<strong>en</strong>heid bijdrag<strong>en</strong> aan het behoud <strong>van</strong> cultureel<br />

erfgoed. Zo zijn er in e<strong>en</strong> aantal provincies Boerderij<strong>en</strong>stichting<strong>en</strong> te vind<strong>en</strong><br />

die ondersteuning bied<strong>en</strong> bij het ontwikkel<strong>en</strong> <strong>van</strong> nieuwe gebruiksmogelijkhed<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> bij het economisch r<strong>en</strong>dabel invull<strong>en</strong> <strong>van</strong> historische boerderij<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> hun erv<strong>en</strong>. Dit soort organisaties bestaan voor verschill<strong>en</strong>de typ<strong>en</strong> object<strong>en</strong>.<br />

Voorbeeld<strong>en</strong> daar<strong>van</strong> zijn kastel<strong>en</strong>stichting<strong>en</strong>, mol<strong>en</strong>stichting<strong>en</strong> <strong>en</strong> stichting<strong>en</strong><br />

voor industrieel erfgoed. 89<br />

Ook e<strong>en</strong> stichting als Doarp in bedriuw Fryslân (dbf), e<strong>en</strong> stichting voor<br />

bedrijfsontwikkeling die in de drie noordelijke provincies actief is, draagt bij<br />

aan het teg<strong>en</strong>gaan <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong>. Via het biwo-project (Bedrijfshuisvesting in<br />

Waardevolle Object<strong>en</strong>) zijn cultuurhistorisch waardevolle pand<strong>en</strong> gerestaureerd<br />

<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> nieuwe bedrijfsbestemming voorzi<strong>en</strong>. dbf streeft erna het revitaliser<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> waardevolle, maar ook minder waardevolle bedrijfspand<strong>en</strong> voort te<br />

zett<strong>en</strong>.<br />

Zoals eerder beschrev<strong>en</strong> voer<strong>en</strong> de bisdomm<strong>en</strong> e<strong>en</strong> eig<strong>en</strong> beleid t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> <strong>van</strong><br />

<strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong> kerk<strong>en</strong>. Hoewel de kerkgebouw<strong>en</strong> eig<strong>en</strong>dom<br />

zijn <strong>van</strong> de parochies, word<strong>en</strong> er <strong>van</strong>uit het bisdom toch randvoorwaard<strong>en</strong> voor<br />

<strong>herbestemming</strong> gesteld. Ondanks verschill<strong>en</strong> <strong>van</strong> opvatting tuss<strong>en</strong> de diverse<br />

bisdomm<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> de meeste op het gebied <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong><br />

e<strong>en</strong>zelfde soort red<strong>en</strong>ering. Hoewel op de lange termijn iedere kerk in gevaar<br />

is, streeft m<strong>en</strong> ernaar om zoveel mogelijk kerkgebouw<strong>en</strong> in de oorspronkelijke<br />

functie te behoud<strong>en</strong>. Als e<strong>en</strong> kerkgebouw niet meer in stand gehoud<strong>en</strong> kan word<strong>en</strong>,<br />

zal nog geprobeerd word<strong>en</strong> om de kerk e<strong>en</strong> kapelfunctie te gev<strong>en</strong>. In sommige<br />

bisdomm<strong>en</strong> probeert m<strong>en</strong> via sam<strong>en</strong>werkingsverband<strong>en</strong> tot e<strong>en</strong> nev<strong>en</strong>bestemming<br />

te kom<strong>en</strong>, waarbij de eredi<strong>en</strong>st de hoofdfunctie <strong>van</strong> het kerkge-<br />

86 lto is e<strong>en</strong> koepelorganisatie<br />

<strong>van</strong> drie regionale land- <strong>en</strong> tuinbouworganisaties,<br />

te wet<strong>en</strong>:<br />

lltb, lto Noord <strong>en</strong> zlto.<br />

87 <strong>De</strong>ze reconstructiegebied<strong>en</strong><br />

zijn geleg<strong>en</strong> in de provincies<br />

Utrecht, Gelderland <strong>en</strong><br />

Noord-Brabant.<br />

88 Ver<strong>en</strong>iging Bond Heemschut,<br />

www.heemschut.nl (februari<br />

2008).<br />

89 Concrete voorbeeld<strong>en</strong> zijn:<br />

<strong>De</strong> Brabantse Kastel<strong>en</strong>stichting,<br />

Stichting Overijsselse<br />

Mol<strong>en</strong>, Stichting Industrieel<br />

Erfgoed <strong>De</strong>v<strong>en</strong>ter <strong>en</strong> Stichting<br />

Industrieel Erfgoed in de<br />

Stad Amersfoort.<br />

bouw blijft. Als instandhouding financieel uiteindelijk niet haalbaar blijkt wordt<br />

de kerk geslot<strong>en</strong>. Sloop is daarbij in principe de meest gew<strong>en</strong>ste optie, omdat<br />

het kerkgebouw e<strong>en</strong> sacrale bestemming heeft <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> naar e<strong>en</strong> profane<br />

functie niet w<strong>en</strong>selijk wordt geacht. Met de opbr<strong>en</strong>gst <strong>van</strong> de grondverkoop<br />

kunn<strong>en</strong> andere kerk<strong>en</strong> weer e<strong>en</strong> tijd behoud<strong>en</strong> blijv<strong>en</strong>. In e<strong>en</strong> aantal gevall<strong>en</strong><br />

is er wel plaats voor e<strong>en</strong> pass<strong>en</strong>de (niet aanstootgev<strong>en</strong>de) functie; wanneer<br />

de kerk als ruimte voor e<strong>en</strong> geme<strong>en</strong>schap gebruikt wordt bijvoorbeeld. Wanneer<br />

e<strong>en</strong> keuze moet word<strong>en</strong> gemaakt tuss<strong>en</strong> e<strong>en</strong> aantal kerk<strong>en</strong>, is het monum<strong>en</strong>tale<br />

aspect doorslaggev<strong>en</strong>d. <strong>De</strong> oudere kerk<strong>en</strong> zijn vaak c<strong>en</strong>traler geleg<strong>en</strong>, hebb<strong>en</strong><br />

meer historie <strong>en</strong> het publiek is meer aan oude kerk<strong>en</strong> gehecht dan aan de naoorlogse.<br />

Herbestemming <strong>van</strong> de pastorie is minder problematisch; vaak wordt deze<br />

verhuurd als kantoor.<br />

<strong>De</strong> protestantse kerkgebouw<strong>en</strong> zijn doorgaans eig<strong>en</strong>dom <strong>van</strong> de desbetreff<strong>en</strong>de<br />

kerkelijke geme<strong>en</strong>te. <strong>De</strong> Protestantse Kerk <strong>Nederland</strong> heeft daarbij ge<strong>en</strong> strikt,<br />

uitgewerkt beleid voor vrijkom<strong>en</strong>de kerkgebouw<strong>en</strong>. Dat maakt dat de kerkelijke<br />

geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> flexibeler zijn bij <strong>herbestemming</strong>, maar ook minder ervar<strong>en</strong> in het<br />

proces. 90 Over het algeme<strong>en</strong> wordt getracht om het gebouw op zo kort mogelijke<br />

termijn af te stot<strong>en</strong>. Duidelijk is ook dat <strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong> het kerkgebouw<br />

minder gevoelig ligt binn<strong>en</strong> de protestantse kerk<strong>en</strong>, omdat aan het gebouw ge<strong>en</strong><br />

sacrale waarde wordt toegek<strong>en</strong>d.<br />

Het bestuur <strong>van</strong> de stichting 2008 Jaar <strong>van</strong> het Religieus Erfgoed ontwikkelt e<strong>en</strong><br />

Beleidsdatabase voor religieuze object<strong>en</strong> <strong>en</strong> terrein<strong>en</strong>. 91 Functieverbreding, verwacht<br />

functieverlies, toekomstige capaciteit voor het onderhoud <strong>en</strong> het financiële<br />

draagvlak <strong>van</strong> de eig<strong>en</strong>aar word<strong>en</strong> geregistreerd. Naar verwachting wordt<br />

dit e<strong>en</strong> <strong>van</strong> de eerste betrouwbare landelijke, objectgebaseerde <strong>en</strong> naar de toekomst<br />

gerichte beleidsinstrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> om <strong>leegstand</strong> binn<strong>en</strong> e<strong>en</strong> bepaald gebouwtype<br />

te voorkom<strong>en</strong>.<br />

Aanzet tot aanbeveling<strong>en</strong><br />

Wat gebeurt er? Wie doet iets <strong>en</strong> met welke middel<strong>en</strong>? <strong>en</strong> Wat zou er moet<strong>en</strong> gebeur<strong>en</strong>?<br />

zijn de vrag<strong>en</strong> die aan het begin <strong>van</strong> dit hoofdstuk gesteld werd<strong>en</strong>. Twee <strong>van</strong><br />

de drie vrag<strong>en</strong> zijn beantwoord. Op e<strong>en</strong> aantal terrein<strong>en</strong> wordt beleid gevoerd op<br />

<strong>leegstand</strong>. Het gaat daarbij hoofdzakelijk om maatregel<strong>en</strong> in het landelijk gebied<br />

<strong>en</strong> t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> <strong>van</strong> kantoorpand<strong>en</strong> <strong>en</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>. Ook op het gebied <strong>van</strong><br />

erfgoed bestaat <strong>en</strong>ig beleid. Maar het gevoerde beleid anticipeert niet op <strong>leegstand</strong><br />

<strong>en</strong> is in veel gevall<strong>en</strong> ad hoc <strong>en</strong> reactief. Van <strong>leegstand</strong>smanagem<strong>en</strong>t is ge<strong>en</strong><br />

sprake.<br />

Er zijn diverse partij<strong>en</strong> die verantwoordelijkheid nem<strong>en</strong> voor <strong>leegstand</strong>. Uit het<br />

eerder g<strong>en</strong>oemde rapport <strong>van</strong> de vrom-Inspectie blijkt dat informatie <strong>en</strong> k<strong>en</strong>nismanagem<strong>en</strong>t<br />

randvoorwaard<strong>en</strong> vorm<strong>en</strong>. Waar k<strong>en</strong>nis ontbreekt wordt niet<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 70 wie doet iets? 71<br />

90 Schriek<strong>en</strong>, B., ‘Geloof in<br />

transformatie… of toch de<br />

kogel door de kerk? in: Th.<br />

<strong>van</strong> der Voordt (ed.), Transformatie<br />

<strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong>.<br />

Thema’s, actor<strong>en</strong>, instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> project<strong>en</strong>. (Rotterdam<br />

2007) 430 – 439.<br />

91 <strong>De</strong>ze Beleidsdatabase wordt<br />

gebouwd op basis <strong>van</strong> de<br />

Jan Sonneveld-verzameling<br />

waarin 19.000 object<strong>en</strong><br />

opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> zijn.


ingegrep<strong>en</strong>. Dit zal doorgaans meer in kleine dan in grote geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> het geval<br />

zijn. Bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> zijn k<strong>en</strong>nis <strong>en</strong> verantwoordelijkheid versnipperd over verschill<strong>en</strong>d<strong>en</strong><br />

publieke <strong>en</strong> private partij<strong>en</strong>. Het antwoord op de laatste vraag: Wat zou<br />

er moet<strong>en</strong> gebeur<strong>en</strong>? zou kunn<strong>en</strong> zijn: kracht<strong>en</strong> moet<strong>en</strong> gebundeld word<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />

het beleid moet integraal gemaakt word<strong>en</strong>. Voor e<strong>en</strong> effectieve aanpak <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong><br />

<strong>en</strong> e<strong>en</strong> proactieve aanzet tot <strong>herbestemming</strong> moet binn<strong>en</strong> de verschill<strong>en</strong>de<br />

beleidsveld<strong>en</strong> afstemming plaatsvind<strong>en</strong>. Sam<strong>en</strong>werking tuss<strong>en</strong> de verschill<strong>en</strong>de<br />

organisaties <strong>en</strong> instanties is daarbij ess<strong>en</strong>tieel. E<strong>en</strong> voorbeeld hier<strong>van</strong> is het<br />

Transformatieplatform, e<strong>en</strong> team <strong>van</strong> deskundig<strong>en</strong>: <strong>van</strong> beleggers, corporaties,<br />

overhed<strong>en</strong>, ontwikkelaars <strong>en</strong> k<strong>en</strong>nisinstelling<strong>en</strong>, onder aanvoering <strong>van</strong> woningcorporatie<br />

Stadswon<strong>en</strong> uit Rotterdam. 92 <strong>De</strong> geme<strong>en</strong>te is bij uitstek de partij die<br />

rele<strong>van</strong>te lokale partij<strong>en</strong> bij elkaar kan br<strong>en</strong>g<strong>en</strong>. K<strong>en</strong>nisinfrastructuur in de vorm<br />

<strong>van</strong> actieve doorverwijzing naar rele<strong>van</strong>te belang<strong>en</strong>organisaties <strong>en</strong> marktpartij<strong>en</strong><br />

kan daar<strong>van</strong> e<strong>en</strong> onderdeel vorm<strong>en</strong>. 93<br />

<strong>De</strong> focus di<strong>en</strong>t daarbij te ligg<strong>en</strong> op te verwacht<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong>. Alle<strong>en</strong> anticiper<strong>en</strong>d<br />

<strong>en</strong> pro-actief beleid kan ervoor zorg<strong>en</strong> dat toekomstige <strong>leegstand</strong> als probleem<br />

aangepakt wordt <strong>en</strong> kans<strong>en</strong> word<strong>en</strong> b<strong>en</strong>ut. Communicatie is daarbij ess<strong>en</strong>tieel.<br />

Het kan niet zo zijn dat beleidsmakers niet op de hoogte kunn<strong>en</strong> of will<strong>en</strong> zijn<br />

<strong>van</strong> de problematiek, zoals rondom lege <strong>en</strong> leegkom<strong>en</strong>de kerkgebouw<strong>en</strong>. Het is<br />

al meer gezegd: het creër<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> meldpunt is ess<strong>en</strong>tieel. Op dit mom<strong>en</strong>t stokt<br />

de communicatie <strong>en</strong> blijk<strong>en</strong> geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong>, eig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong> <strong>en</strong> belang<strong>en</strong>organisaties vaak<br />

onvoldo<strong>en</strong>de voorbereid op <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong>, terwijl dat misschi<strong>en</strong><br />

niet nodig is. Want, hoewel verspreid, er is wel k<strong>en</strong>nis aanwezig. Ruim vóórdat<br />

<strong>leegstand</strong> erg<strong>en</strong>s e<strong>en</strong> feit is moet door betrokk<strong>en</strong> partij<strong>en</strong> sam<strong>en</strong>gewerkt word<strong>en</strong>.<br />

Publiek-private sam<strong>en</strong>werking is e<strong>en</strong> kansrijke constructie voor de oplossing<br />

<strong>van</strong> <strong>leegstand</strong>, bijvoorbeeld bij int<strong>en</strong>sivering of reconstructie <strong>van</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>.<br />

Projectontwikkelaars kunn<strong>en</strong> door hun k<strong>en</strong>nis <strong>en</strong> financiële draagkracht<br />

daarbij e<strong>en</strong> belangrijke schakel vorm<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> provincie heeft hier e<strong>en</strong> tweeledige rol. Enerzijds heeft zij e<strong>en</strong> ondersteun<strong>en</strong>de<br />

<strong>en</strong> faciliter<strong>en</strong>de taak. <strong>De</strong>ze kan ingevuld word<strong>en</strong> met het opzett<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />

onderhoud<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> meldpunt, e<strong>en</strong> instrum<strong>en</strong>t waarmee (te verwacht<strong>en</strong>) <strong>leegstand</strong><br />

in kaart kan word<strong>en</strong> gebracht. <strong>De</strong> website <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>.nl<br />

kan met e<strong>en</strong> geringe doorontwikkeling zijn nut bewijz<strong>en</strong>. Daarnaast kan de provincie<br />

het initiatief nem<strong>en</strong> tot het opzett<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> ontwikkelingsmaatschappij,<br />

die <strong>herbestemming</strong> met k<strong>en</strong>nis <strong>en</strong> procesbegeleiding kan faciliter<strong>en</strong>. Dat vereist<br />

wel de nodige expertise.<br />

<strong>De</strong> provincie heeft ook e<strong>en</strong> kaderstell<strong>en</strong>de rol. Wanneer sam<strong>en</strong>werking niet<br />

<strong>van</strong> de grond komt, moet <strong>leegstand</strong> op e<strong>en</strong> andere wijze bestred<strong>en</strong> word<strong>en</strong>, met<br />

juridische stapp<strong>en</strong> of planologische instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>. <strong>De</strong> Wro zorgt ervoor dat<br />

bestemmingsplann<strong>en</strong> sneller <strong>en</strong> efficiënter gewijzigd kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong>. Bij leeg-<br />

92 Hek, Herbestemmingswijzer.<br />

93 Ploeger, ‘Stimulans<strong>en</strong> <strong>van</strong>uit<br />

de geme<strong>en</strong>te’.<br />

stand <strong>van</strong> kantor<strong>en</strong> of bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> zou bov<strong>en</strong>geme<strong>en</strong>telijke sam<strong>en</strong>werking<br />

via e<strong>en</strong> verord<strong>en</strong>ing verplicht gesteld kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong>. <strong>De</strong> provincie heeft<br />

bij het opstell<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> structuurvisie <strong>en</strong> e<strong>en</strong> verord<strong>en</strong>ing, geleg<strong>en</strong>heid om haar<br />

belang bij e<strong>en</strong> provinciaal <strong>leegstand</strong>smanagem<strong>en</strong>t helder te formuler<strong>en</strong>. <strong>De</strong> Wro<br />

biedt mogelijkhed<strong>en</strong> voor de provincie, maar vereist wel daadkracht .<br />

Ook de Rijksoverheid kan in dit geheel e<strong>en</strong> rol spel<strong>en</strong>. <strong>De</strong> ministeries vrom, ez,<br />

oc&w <strong>en</strong> lnv zoud<strong>en</strong> in e<strong>en</strong> sam<strong>en</strong>werkingsverband onderzoek kunn<strong>en</strong> verricht<strong>en</strong><br />

naar de implem<strong>en</strong>tatie <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> op het gebied<br />

<strong>van</strong> landelijk, provinciaal <strong>en</strong> geme<strong>en</strong>telijk beleid. Dit is <strong>van</strong> belang voor het<br />

navolg<strong>en</strong> <strong>van</strong> het ser-advies. Naar aanleiding <strong>van</strong> dergelijk onderzoek zou e<strong>en</strong><br />

‘Handreiking Hergebruik Ruimte: toekomstpot<strong>en</strong>tieel <strong>leegstand</strong>’ opgesteld kunn<strong>en</strong><br />

word<strong>en</strong>, waarin per type object aangegev<strong>en</strong> wordt welke acties mogelijk zijn met<br />

betrekking tot <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> <strong>en</strong> welke beleidsinstrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> ingezet<br />

kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong>. Het onderzoek naar e<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong>stax, zoals op dit mom<strong>en</strong>t<br />

door ez wordt onderzocht is daar<strong>van</strong> e<strong>en</strong> voorbeeld. Het Rijk kan zich uitsprek<strong>en</strong><br />

over zijn rol als inspirator <strong>en</strong> aanjager.<br />

Beleidsinstrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> zoals communicatie, k<strong>en</strong>nisverspreiding <strong>en</strong> procesfacilitering;<br />

subsidies, fiscale <strong>en</strong> juridische maatregel<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> als sturingsinstrum<strong>en</strong>t<br />

word<strong>en</strong> ingezet. Onteig<strong>en</strong>ing <strong>en</strong> fiscale sancties zoud<strong>en</strong> mogelijk moet<strong>en</strong> zijn als<br />

alle andere instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> fal<strong>en</strong>.<br />

Geblek<strong>en</strong> is dat m<strong>en</strong> zich bewust is <strong>van</strong> het probleem, maar dat dit bewustzijn op<br />

lokaal niveau getriggerd moet word<strong>en</strong>. Daar moet verantwoordelijkheid g<strong>en</strong>om<strong>en</strong><br />

word<strong>en</strong>. Eerste initiatiev<strong>en</strong> zijn als bouwst<strong>en</strong><strong>en</strong> voor e<strong>en</strong> meer planmatige<br />

aanpak al aanwezig in de huidige praktijk. Hiermee kan e<strong>en</strong> integrale, anticiper<strong>en</strong>de<br />

aanpak opgebouwd word<strong>en</strong>. Communicatie, k<strong>en</strong>nisverspreiding <strong>en</strong> procesfacilitering<br />

zijn belangrijke bouwst<strong>en</strong><strong>en</strong>. Subsidies of andere (fiscale) stimuleringsmaatregel<strong>en</strong>,<br />

maar ook juridische maatregel<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> in beginsel ingezet<br />

word<strong>en</strong>, maar vereis<strong>en</strong> nader onderzoek.<br />

Dat er aan het huidige beleid nog veel te verbeter<strong>en</strong> valt is duidelijk geword<strong>en</strong><br />

uit het onderzoek <strong>en</strong> de vele interviews tijd<strong>en</strong>s het project <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong><br />

<strong>Nederland</strong>. Het volg<strong>en</strong>de hoofdstuk schetst e<strong>en</strong> beeld <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> in het land.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 72 wie doet iets? 73


Actiepunt<strong>en</strong><br />

· Bewustzijn <strong>van</strong> de <strong>leegstand</strong>sproblematiek in algem<strong>en</strong>e zin is voldo<strong>en</strong>de<br />

aanwezig, maar het nem<strong>en</strong> <strong>van</strong> verantwoordelijkheid daarvoor di<strong>en</strong>t gestimuleerd<br />

te word<strong>en</strong>. Het Rijk kan zich hierover uitsprek<strong>en</strong> <strong>en</strong> <strong>leegstand</strong> op<br />

de ag<strong>en</strong>da zett<strong>en</strong>. Hierbij kan word<strong>en</strong> aangehaakt bij de Nota Ruimte, het<br />

beleidsprogramma Mooi <strong>Nederland</strong> <strong>en</strong> de ser-ladder.<br />

· <strong>De</strong> betrokk<strong>en</strong> ministeries (vrom, ez, oc&w <strong>en</strong> lnv) zoud<strong>en</strong> onderzoek kunn<strong>en</strong><br />

verricht<strong>en</strong> naar de concrete implem<strong>en</strong>tatie <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong><br />

in ruimtelijk beleid in relatie tot de Wro <strong>en</strong> daarvoor e<strong>en</strong> handleiding of<br />

stapp<strong>en</strong>plan kunn<strong>en</strong> sam<strong>en</strong>stell<strong>en</strong>.<br />

· <strong>De</strong> provincie kan hierbij <strong>en</strong>erzijds faciliter<strong>en</strong>d <strong>en</strong> ondersteun<strong>en</strong>d optred<strong>en</strong>,<br />

bijvoorbeeld door het opzett<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> ontwikkelingsmaatschappij die <strong>herbestemming</strong><strong>en</strong><br />

kan begeleid<strong>en</strong>. Anderzijds kan de provincie kaderstell<strong>en</strong>d<br />

optred<strong>en</strong> wanneer bov<strong>en</strong>geme<strong>en</strong>telijke sam<strong>en</strong>werking op het gebied <strong>van</strong><br />

ruimtegebruik niet <strong>van</strong> de grond komt.<br />

· <strong>De</strong> focus di<strong>en</strong>t te verschuiv<strong>en</strong> naar de te verwacht<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong> zodat het<br />

beleid anticipeert, in plaats <strong>van</strong> ad hoc <strong>en</strong> reactief reageert. Communicatie<br />

<strong>en</strong> sam<strong>en</strong>werking rond het thema <strong>leegstand</strong> met alle rele<strong>van</strong>te partij<strong>en</strong> in e<strong>en</strong><br />

vroeg stadium is daarvoor ess<strong>en</strong>tieel. Geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> deze partij<strong>en</strong> bij<br />

elkaar br<strong>en</strong>g<strong>en</strong>. Leegstandsmanagem<strong>en</strong>t is e<strong>en</strong> vereiste.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 74<br />

<strong>leegstand</strong> in zeeland<br />

Belgische loodshuiz<strong>en</strong> te Vlissing<strong>en</strong><br />

Teg<strong>en</strong>over e<strong>en</strong> nieuw te ontwikkel<strong>en</strong> winkelc<strong>en</strong>trum op e<strong>en</strong> goede locatie in het c<strong>en</strong>trum <strong>van</strong> Vlissing<strong>en</strong><br />

staan vier Jug<strong>en</strong>dstil loodshuiz<strong>en</strong> uit 1910 al e<strong>en</strong> paar jaar leeg. <strong>De</strong> vier rijksmonum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> met tot de verbeelding<br />

sprek<strong>en</strong>de nam<strong>en</strong>: Villa Blanche, Villa Ivonne, Villa Louise <strong>en</strong> Villa Mario werd<strong>en</strong> ooit gebouwd<br />

door Belgische loods<strong>en</strong> werkzaam op de Schelde. <strong>De</strong> pand<strong>en</strong> rak<strong>en</strong> nu in verval. <strong>De</strong> Middelburgse<br />

Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>makelaar Dolf <strong>van</strong> Dijk heeft de pand<strong>en</strong> ooit ook in bezit gehad <strong>en</strong> geeft aan dat de prijs,<br />

1.700.000 euro voor het totaal, het grootste obstakel bij verkoop vormde. In 2004 gaf hij al aan dat de<br />

geme<strong>en</strong>te niet voorop loopt met het mak<strong>en</strong> <strong>van</strong> (financiële of bestemmingsplanmatige) plann<strong>en</strong> voor dergelijke<br />

beeldbepal<strong>en</strong>de pand<strong>en</strong>, maar liever het initiatief <strong>van</strong> ondernemers of particulier<strong>en</strong> afwacht. <strong>De</strong><br />

geme<strong>en</strong>te Vlissing<strong>en</strong> zegt actief te overlegg<strong>en</strong> met de eig<strong>en</strong>aar om te voorkom<strong>en</strong> dat de pand<strong>en</strong> verder verpauper<strong>en</strong>.<br />

Bronn<strong>en</strong>:<br />

- Interview geme<strong>en</strong>te Vlissing<strong>en</strong>, 19 juli 2007.<br />

- Ramakers, E. (2007) Verval bedreigt loodshuiz<strong>en</strong>. pzc. 25 juni 2004.<br />

- Van d<strong>en</strong> Hurk, W. (2007) Britannia achterna? pzc. 5 februari 2007.


<strong>leegstand</strong> in fryslân<br />

Remise nfls Lokaalspoor te Sti<strong>en</strong>s<br />

<strong>De</strong> grote dubbele remise voor rijd<strong>en</strong>d materieel is omstreeks 1900 gebouwd met zijwand<strong>en</strong> in vakwerkbouw<br />

<strong>en</strong> oorspronkelijk aan de rangeerzijde met vijf deur<strong>en</strong>. Er ligt nog e<strong>en</strong> stuk spoorlijn, maar het rangeerterrein<br />

is leeg. Het complex is al ti<strong>en</strong>tall<strong>en</strong> jar<strong>en</strong> de oorspronkelijke functie kwijt <strong>en</strong> nog voor e<strong>en</strong> klein gedeelte als<br />

aardappelloods in gebruik. <strong>De</strong> geme<strong>en</strong>te is afwacht<strong>en</strong>d. ns Vastgoed wil geld <strong>en</strong> dus sloop. <strong>De</strong> plaatselijke<br />

actiegroep heeft bij aanvrage voor plaatsing monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>lijst nul op rekest gekreg<strong>en</strong>, ondanks adhesiebetuiging<br />

<strong>van</strong> Peter Nijhof. <strong>De</strong> remise zou voor vele doel<strong>en</strong> herbruikbaar zijn.<br />

<strong>leegstand</strong> in limburg<br />

Het Nedinsco complex te V<strong>en</strong>lo<br />

In de c<strong>en</strong>tra <strong>van</strong> grote sted<strong>en</strong> in de provincie Limburg vindt m<strong>en</strong> veel leegstaand industrieel erfgoed als het<br />

Nedinsco terrein te V<strong>en</strong>lo. <strong>De</strong>ze terrein<strong>en</strong> zijn <strong>van</strong>wege hun vervuilde grond<strong>en</strong>, <strong>en</strong> dus hoge startkost<strong>en</strong>,<br />

moeilijk te herbestemm<strong>en</strong>.<br />

In de jar<strong>en</strong> twintig <strong>van</strong> de twintigste eeuw verrees in V<strong>en</strong>lo-Zuid vlakbij de Maas, het uiterst moderne<br />

fabriekscomplex <strong>van</strong> het optisch <strong>en</strong> fijnmechanisch bedrijf ‘<strong>Nederland</strong>se Instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> Compagnie’.<br />

Nedinsco richtte zich op het bouw<strong>en</strong> <strong>van</strong> optische instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>, zoals verrekijkers <strong>en</strong> duikbootperiscop<strong>en</strong>.<br />

In de jar<strong>en</strong> 30 breidde het gebouw uit in de stijl <strong>van</strong> het Nieuwe Bouw<strong>en</strong>. In verschill<strong>en</strong>de fas<strong>en</strong> ontstond e<strong>en</strong><br />

functioneel <strong>en</strong> transparant gebouw, ontworp<strong>en</strong> door architect Hans Schlag uit J<strong>en</strong>a.<br />

Het Nedinsco-gebouw bezit cultuurhistorische waarde als bijzondere uitdrukking <strong>van</strong> e<strong>en</strong> typologische<br />

ontwikkeling binn<strong>en</strong> de fabrieksarchitectuur in de eerste dec<strong>en</strong>nia <strong>van</strong> de twintigste eeuw. Na e<strong>en</strong> aantal<br />

gegadigd<strong>en</strong> voor de herontwikkeling <strong>van</strong> het Nedinsco-terrein staat het terrein nog steeds leeg.<br />

Bronn<strong>en</strong>:<br />

- odb-racm<br />

- www.hylkemaconsultants.nl [bezocht 2 januari 2008].<br />

- www.limburger.nl [bezocht op 2 januari 2008].


<strong>leegstand</strong> in groning<strong>en</strong><br />

Voormalig tuinbouwbedrijf te<br />

Hoogezand-Sappemeer<br />

Dit voormalige tuinbouwbedrijf, voorzi<strong>en</strong> <strong>van</strong> ketelhuis <strong>en</strong> schoorste<strong>en</strong>, is e<strong>en</strong> <strong>van</strong> de weinig overgeblev<strong>en</strong><br />

repres<strong>en</strong>tant<strong>en</strong> <strong>van</strong> de voormalige tuinbouwcultuur in Groning<strong>en</strong>. In vergelijking met het bouw- <strong>en</strong> grasland<br />

nam de tuingrond maar e<strong>en</strong> relatief kleine plaats in. <strong>De</strong> grootste conc<strong>en</strong>tratie <strong>van</strong>af het begin <strong>van</strong> de twintigste<br />

eeuw is te vind<strong>en</strong> in Hoogezand-Sappemeer <strong>en</strong> in Winschot<strong>en</strong>. Export vond in hoofdzaak plaats naar<br />

Duitsland.<br />

Het pand is geleg<strong>en</strong> in het gebied Kalkwijk, in de buurt <strong>van</strong> de spoorlijn. <strong>De</strong> architectuur is zeer sober <strong>en</strong><br />

uitgevoerd in rode bakste<strong>en</strong>. <strong>De</strong> schoorste<strong>en</strong> <strong>van</strong> het ketelhuis bevindt zich in zeer slechte staat <strong>en</strong> brokkelt<br />

langzaam af.<br />

Bronn<strong>en</strong>:<br />

- Interview met mevr. G. Marcus, geme<strong>en</strong>te Hoogezand-Sappemeer, 5 december 2007.<br />

- M. Panman, J. Possel, Architectuur <strong>en</strong> sted<strong>en</strong>bouw in Groning<strong>en</strong>, 1850-1940, Zwolle1992, p.36,37.<br />

<strong>herbestemming</strong> in utrecht<br />

Kantoorgebouw te Zeist<br />

Het ‘nieuwe’ onderkom<strong>en</strong> <strong>van</strong> het Wereld Natuur Fonds (wnf) aan de Driebergseweg in Zeist is het eerste<br />

co2-neutrale gebouw ter wereld. In juli 2006 werd het gebouw betrokk<strong>en</strong>. Opvall<strong>en</strong>d is dat het ook nog e<strong>en</strong>s<br />

gaat om hergebruik. In het beschermde natuurgebied Schoonoord (‘Gro<strong>en</strong>e Driehoek’) stond e<strong>en</strong> leegstaand<br />

laboratorium uit 1954. Het terrein werd aan de natuur teruggev<strong>en</strong>, het geraamte <strong>van</strong> het gebouw werd<br />

behoud<strong>en</strong> <strong>en</strong> de vrijgekom<strong>en</strong> material<strong>en</strong> hergebruikt. In de vochtreguler<strong>en</strong>de leemstuc plafonds zorg<strong>en</strong><br />

buisjes voor de verspreiding <strong>van</strong> warmte <strong>van</strong> m<strong>en</strong>s <strong>en</strong> machine <strong>en</strong> – belangrijker – <strong>van</strong> koelte. Door horizontale<br />

hout<strong>en</strong> lamell<strong>en</strong> stroomt licht zonder overlast. 85% Van de jaarlijks b<strong>en</strong>odigde <strong>en</strong>ergie voor verwarming<br />

wordt geproduceerd door de aanwezig m<strong>en</strong>s<strong>en</strong> <strong>en</strong> apparatuur. <strong>De</strong> overige 15% wordt geleverd door e<strong>en</strong><br />

warmtekrachtc<strong>en</strong>trale, die werkt op plant<strong>en</strong>olie. Zonnepanel<strong>en</strong> op het dak zorg<strong>en</strong> voor elektriciteit. Alle<br />

material<strong>en</strong> zijn gecontroleerd op milieuvri<strong>en</strong>delijkheid én kinderarbeid. En natuurlijk is er ruimte gemaakt<br />

voor dier<strong>en</strong> door middel <strong>van</strong> geïntegreerde vogelpann<strong>en</strong> <strong>en</strong> vleermuiz<strong>en</strong>kelders.<br />

Bron:<br />

- Hannema, K., ‘Bewust bouw<strong>en</strong>. Slechts <strong>en</strong>kele architect<strong>en</strong> houd<strong>en</strong> rek<strong>en</strong>ing met duurzaamheid’, in: <strong>De</strong> Volkskrant, 3 januari 2008.<br />

- www.rau.nl.


<strong>herbestemming</strong> in gelderland<br />

Ludgerhof te Licht<strong>en</strong>voorde<br />

In het Licht<strong>en</strong>voorde staat de Ludgerhof. Wie de woning<strong>en</strong> oppervlakkig bekijkt, zal zich misschi<strong>en</strong> afvrag<strong>en</strong><br />

waarom dit project bij <strong>herbestemming</strong><strong>en</strong> g<strong>en</strong>oemd wordt. Het is weliswaar e<strong>en</strong> mooi ontwerp dat<br />

bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> vrijwel vlekkeloos is uitgevoerd, maar <strong>van</strong> <strong>herbestemming</strong> lijkt ge<strong>en</strong> sprake. Wie het binn<strong>en</strong>terrein<br />

goed bekijkt of wie Licht<strong>en</strong>voorde e<strong>en</strong> beetje k<strong>en</strong>t, zal echter og<strong>en</strong>blikkelijk herk<strong>en</strong>n<strong>en</strong> dat op dit terrein<br />

e<strong>en</strong> zeer markante katholieke wederopbouwkerk stond, de Ludgerkerk, die zonder twijfel bescherm<strong>en</strong>swaardig<br />

was.<br />

Het plan voor deze ‘<strong>herbestemming</strong>’ was als volgt. M<strong>en</strong> heeft teg<strong>en</strong> de buit<strong>en</strong>zijde <strong>van</strong> de kerk woning<strong>en</strong><br />

gebouwd <strong>en</strong> vervolg<strong>en</strong>s het dak <strong>van</strong> de kerk gehaald. Dit levert tuss<strong>en</strong> de woning<strong>en</strong> e<strong>en</strong> hofje op – de<br />

Ludgerhof – waarin de voormalige kerk nog goed herk<strong>en</strong>baar is. <strong>De</strong> binn<strong>en</strong>ruimte <strong>van</strong> de kerk is buit<strong>en</strong>ruimte<br />

geword<strong>en</strong>; de kerkvloer is nu e<strong>en</strong> plein, waarop de plaats <strong>van</strong> de sacristie nog herk<strong>en</strong>baar is. <strong>De</strong><br />

ruimte tuss<strong>en</strong> de voormalige kerk <strong>en</strong> di<strong>en</strong>s omwalling wordt nu ing<strong>en</strong>om<strong>en</strong> door de woning<strong>en</strong>.<br />

Het zal duidelijk zijn: bij e<strong>en</strong> beschermd monum<strong>en</strong>t zou e<strong>en</strong> dergelijke ingreep nooit zijn toegestaan.<br />

Toch illustreert dit voorbeeld e<strong>en</strong> belangrijk gegev<strong>en</strong> bij <strong>herbestemming</strong>. Het is vaak nodig om buit<strong>en</strong> de<br />

bestaande of geaccepteerde kaders te d<strong>en</strong>k<strong>en</strong> <strong>en</strong> te werk<strong>en</strong>. <strong>De</strong> rol <strong>van</strong> e<strong>en</strong> vrije ontwerper is hierbij <strong>van</strong><br />

groot belang. Van nog groter belang in het geval <strong>van</strong> de Ludgerhof is de algehele kwaliteit <strong>van</strong> concept, ontwerp<br />

<strong>en</strong> uitvoering. <strong>De</strong> Ludgerkerk bestaat nog in de vorm <strong>van</strong> de Ludgerhof.<br />

<strong>herbestemming</strong> in noord-brabant<br />

Verkadefabriek te ’s-Hertog<strong>en</strong>bosch<br />

<strong>De</strong> Verkadefabriek begon ooit als wafelfabriek: er werd<strong>en</strong> Parijse wafels, frou-frou <strong>en</strong> moccastang<strong>en</strong> gebakk<strong>en</strong>.<br />

In 1929 nam Ericus Gerhardus Verkade de fabriek over <strong>en</strong> ontstond de Verkadefabriek. <strong>De</strong> fabriek<br />

werd e<strong>en</strong> begrip in ‘s-Hertog<strong>en</strong>bosch; hele g<strong>en</strong>eraties werkt<strong>en</strong> er in de bakkerij, op de inpakafdeling<strong>en</strong> of<br />

de expeditie. <strong>De</strong> oude bakkerij maakte in de jar<strong>en</strong> vijftig plaats voor de productiehall<strong>en</strong>. In 1984 werd<strong>en</strong><br />

er aan de oude productiehall<strong>en</strong> twee nieuwe bedrijfshall<strong>en</strong> gebouwd. En werkt<strong>en</strong> to<strong>en</strong> nog 145 werknemers<br />

bij Verkade. United Biscuits – de holding waarin Verkade is opgegaan – nam de fabriek over in 1990.<br />

‘Conc<strong>en</strong>tratie <strong>van</strong> de productie’ zorgde in oktober 1993 voor de sluiting <strong>van</strong> de Bossche koekjesbakkerij.<br />

<strong>De</strong> Verkadefabriek stond vervolg<strong>en</strong>s jar<strong>en</strong>lang grot<strong>en</strong>deels leeg, totdat zt Hollandia er in 2001 de locatievoorstelling<br />

Vark<strong>en</strong>s/Boer<strong>en</strong> speelt. <strong>De</strong> Verkadefabriek is dan al in zicht als mogelijke locatie voor e<strong>en</strong> nieuw<br />

kunst<strong>en</strong>c<strong>en</strong>trum. In 2002 br<strong>en</strong>gt Theater Artemis er de gigantische productie Katharina, Katharina in<br />

het ganz<strong>en</strong>bord; in februari <strong>van</strong> dat jaar besluit de Bossche geme<strong>en</strong>teraad tot de (ver)bouw <strong>van</strong> de<br />

Verkadefabriek tot complex voor theater, film, horeca <strong>en</strong> productie.<br />

Van 2002 tot 2004 werd het complex verbouwd. Architect Hubert-Jan H<strong>en</strong>ket wist de karakteristieke eig<strong>en</strong>schapp<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> de oude Verkadefabriek te behoud<strong>en</strong> in zijn ontwerp voor het nieuwe c<strong>en</strong>trum. Voordat er<br />

gebouwd kon word<strong>en</strong> moest<strong>en</strong> er <strong>en</strong>kele oude del<strong>en</strong> <strong>van</strong> de Verkadefabriek word<strong>en</strong> gesloopt: omdat ze<br />

inmiddels te ver vergaan war<strong>en</strong>, of omdat ze onvoldo<strong>en</strong>de ruimte bod<strong>en</strong> voor de nieuwe functies. <strong>De</strong> meest<br />

gezichtsbepal<strong>en</strong>de bakkerij- <strong>en</strong> expeditiehall<strong>en</strong> aan de Boschdijkstraat blev<strong>en</strong> behoud<strong>en</strong> <strong>en</strong> werd<strong>en</strong> verl<strong>en</strong>gd.<br />

<strong>De</strong> achtti<strong>en</strong>duiz<strong>en</strong>d oude gele vloertegels uit de expeditie (nu café-restaurant) werd<strong>en</strong> verwijderd, stuk voor<br />

stuk schoongebikt <strong>en</strong> opnieuw geplaatst.<br />

Bron:<br />

- www.verkadefabriek.nl.


<strong>herbestemming</strong> in noord-holland<br />

hq023 te Hoofddorp<br />

<strong>De</strong> geme<strong>en</strong>te Haarlemmermeer heeft net als andere grotere regiogeme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> te mak<strong>en</strong> met <strong>leegstand</strong> op de<br />

kantor<strong>en</strong>markt. Onlangs is in Hoofddorp e<strong>en</strong> voormalig kantoor getransformeerd tot starterswoning<strong>en</strong>.<br />

Het gebouw <strong>en</strong> de locatie, nabij het ns-station, busstation <strong>en</strong> Schiphol le<strong>en</strong>d<strong>en</strong> zich goed voor transformatie.<br />

<strong>De</strong> eig<strong>en</strong>aar (Verwelius) die het kantoorgebouw ongeveer vijfti<strong>en</strong> jaar geled<strong>en</strong> heeft gebouwd, heeft de<br />

transformatie <strong>van</strong> het kantoorgebouw tot startersappartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> gerealiseerd. In eerste instantie bestond<strong>en</strong><br />

de plann<strong>en</strong> uit het transformer<strong>en</strong> naar huurwoning<strong>en</strong> voor starters in sam<strong>en</strong>werking met e<strong>en</strong> woningbouwcorporatie,<br />

maar later bleek dit financieel niet haalbaar. <strong>De</strong> woningbouwcorporatie haakte hierna af.<br />

Verwelius heeft daarna in sam<strong>en</strong>werking met de geme<strong>en</strong>te Haarlemmermeer nagedacht over e<strong>en</strong> nieuw<br />

plan. Uiteindelijk is beslot<strong>en</strong> om kleine, betaalbare koopwoning<strong>en</strong> voor starters in het kantoorgebouw te<br />

realiser<strong>en</strong>. Na oplevering zijn alle zestig woone<strong>en</strong>hed<strong>en</strong> binn<strong>en</strong> <strong>en</strong>kele maand<strong>en</strong> verkocht.<br />

Bronn<strong>en</strong>:<br />

- Brouwer, P. (2007), Kantoorpolitiek. <strong>De</strong> moeizame transformatie <strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong>. Binn<strong>en</strong>lands Bestuur, 30 maart 2007, week 13.<br />

- Roelofsz, A. (2007), Leegstaande kantor<strong>en</strong> oplossing<strong>en</strong> voor woningnood? Won<strong>en</strong> op de Zaak. Eig<strong>en</strong> Huis Magazine, nr. 12, december 2007.


hoofdstuk 3<br />

Wat gaat er mis?<br />

Leegstand in <strong>Nederland</strong><br />

<strong>Nederland</strong> wordt volgebouwd, althans: dit wordt door vel<strong>en</strong> zo ervar<strong>en</strong>. Overal<br />

om je he<strong>en</strong> wordt gebouwd, of staan gebouw<strong>en</strong> die er ti<strong>en</strong> jaar geled<strong>en</strong> nog niet<br />

stond<strong>en</strong>. <strong>De</strong> vraag naar bouwgrond <strong>en</strong> ruimte is <strong>en</strong>orm. Toch is er ook e<strong>en</strong> ander<br />

beeld <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>. Gebied<strong>en</strong> met afgeslot<strong>en</strong> bouwhekk<strong>en</strong>, waar al jar<strong>en</strong> niemand<br />

komt, leegstaande fabriek<strong>en</strong> net buit<strong>en</strong> de stadsc<strong>en</strong>tra, verlat<strong>en</strong> boerdrij<strong>en</strong><br />

in natuurgebied<strong>en</strong>, bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> waar de helft <strong>van</strong> de gebouw<strong>en</strong> niet meer<br />

wordt gebruikt. Kortom: het <strong>Nederland</strong> <strong>van</strong> de <strong>leegstand</strong>. In dit hoofdstuk zal e<strong>en</strong><br />

beeld opgeroep<strong>en</strong> word<strong>en</strong> <strong>van</strong> het Waar <strong>en</strong> Waarom <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> in <strong>Nederland</strong>.<br />

Typ<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong><br />

Leegstand in <strong>Nederland</strong> is e<strong>en</strong> gegev<strong>en</strong>. Zozeer zelfs, dat sommige organisaties,<br />

zoals antikraakorganisaties, er hun ‘core business’ <strong>van</strong> gemaakt hebb<strong>en</strong>.<br />

Hoezeer de mate waarin het voorkomt ook varieert: <strong>leegstand</strong> is <strong>van</strong> alle tijd<strong>en</strong>.<br />

Leegstand is per definitie niet direct e<strong>en</strong> probleem. E<strong>en</strong> klein perc<strong>en</strong>tage aan<br />

frictie<strong>leegstand</strong> zorgt ervoor dat verhuizing<strong>en</strong> soepel kunn<strong>en</strong> verlop<strong>en</strong>. Maar in<br />

andere gevall<strong>en</strong> zorgt <strong>leegstand</strong> wel degelijk voor economische <strong>en</strong> maatschappelijke<br />

problem<strong>en</strong> zoals verpaupering, verloedering <strong>en</strong> verrommeling. Dan gaat<br />

het meestal om structurele <strong>leegstand</strong>. Om beleid adequaat op <strong>leegstand</strong> af te<br />

stemm<strong>en</strong> is het <strong>van</strong> belang e<strong>en</strong> onderscheid te mak<strong>en</strong> in de verschill<strong>en</strong>de typ<strong>en</strong><br />

<strong>leegstand</strong>. Die is in diverse vorm<strong>en</strong> <strong>en</strong> mat<strong>en</strong> te onderscheid<strong>en</strong>: ‘aan<strong>van</strong>gs<strong>leegstand</strong>’,<br />

‘frictie<strong>leegstand</strong>’, ‘conjuncturele <strong>leegstand</strong>’, ‘structurele <strong>leegstand</strong>’, ‘tijdelijke<br />

<strong>leegstand</strong>’, ‘voorzi<strong>en</strong>e <strong>leegstand</strong>’, ‘gedeeltelijke <strong>leegstand</strong>’, ‘opzettelijke <strong>leegstand</strong>’,<br />

‘<strong>leegstand</strong> door overmacht’ , ‘maatschappelijke <strong>leegstand</strong>’, ‘gevoelsmatige<br />

<strong>leegstand</strong>’, ‘milieutechnische <strong>leegstand</strong>’, ‘juridische <strong>leegstand</strong>’ <strong>en</strong> ‘planologische<br />

<strong>leegstand</strong>’. E<strong>en</strong> combinatie <strong>van</strong> deze typ<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong> is mogelijk, al naar gelang<br />

de duur <strong>en</strong> de oorzaak.<br />

Om het onderzoek hanteerbaar te houd<strong>en</strong> is deze gericht op één specifiek type<br />

<strong>leegstand</strong>. Het betreft gebouw<strong>en</strong>, complex<strong>en</strong> <strong>en</strong> terrein<strong>en</strong> die structureel leegstaan<br />

of in de kom<strong>en</strong>de ti<strong>en</strong> jaar hun huidige functie gaan verliez<strong>en</strong>. 94 Structureel<br />

wordt hierbij gedefinieerd als e<strong>en</strong> periode <strong>van</strong> t<strong>en</strong>minste twee jaar. <strong>De</strong>ze keuze is<br />

gemaakt omdat structurele <strong>leegstand</strong> als het meest problematisch ervar<strong>en</strong> wordt<br />

<strong>en</strong> de kwalijkste effect<strong>en</strong> op de kwaliteit <strong>van</strong> de omgeving heeft.<br />

Oorzak<strong>en</strong><br />

Leegstand <strong>van</strong> gebouw<strong>en</strong> <strong>en</strong> terrein<strong>en</strong> kan diverse oorzak<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong>. Uiteindelijk<br />

komt het er op neer dat e<strong>en</strong> gebouw niet aan de gestelde eis<strong>en</strong> voldoet. <strong>De</strong> oorza-<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 84 wat gaat er mis? 85<br />

94 <strong>De</strong> hoeveelheid te verwacht<strong>en</strong><br />

<strong>leegstand</strong> is moeilijk in te<br />

schatt<strong>en</strong>, maar er zijn voldo<strong>en</strong>de<br />

signal<strong>en</strong> waaruit<br />

opgemaakt kan word<strong>en</strong> waar<br />

<strong>leegstand</strong> te verwacht<strong>en</strong> valt.<br />

Het hoofdstuk Waar gaat het<br />

he<strong>en</strong>? zal daar verder op ingaan.


k<strong>en</strong> hiervoor zijn <strong>van</strong> economische, sociale, culturele <strong>en</strong> technische aard. Enkele<br />

belangrijke oorzak<strong>en</strong> word<strong>en</strong> hieronder uitgewerkt.<br />

In de markt <strong>van</strong> bedrijv<strong>en</strong> <strong>en</strong> kantor<strong>en</strong> is de relatie tuss<strong>en</strong> de economische conjunctuur<br />

<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong> evid<strong>en</strong>t. Na de laagconjunctuur <strong>van</strong> de afgelop<strong>en</strong> jar<strong>en</strong> is<br />

deze branche opnieuw onder de aandacht gekom<strong>en</strong>, maar in feite bestaat er e<strong>en</strong><br />

conjunctureel terugker<strong>en</strong>de mismatch tuss<strong>en</strong> vraag <strong>en</strong> aanbod op de vastgoedmarkt.<br />

Dit verschijnsel staat bek<strong>en</strong>d als de ‘vark<strong>en</strong>scyclus’. 95 Wanneer de aanbieder<br />

op de grote vraag reageert, kan door de lange ontwikkelingstijd <strong>van</strong> e<strong>en</strong> complex<br />

de vraag naar ruimte weer afg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> zijn op het mom<strong>en</strong>t dat het bouwwerk<br />

gereed is. Door conjunctuurbeweging<strong>en</strong> kan deze <strong>leegstand</strong> tijdelijk <strong>van</strong><br />

aard zijn, maar hoe langer e<strong>en</strong> gebouw leegstaat, hoe kleiner de kans dat er e<strong>en</strong><br />

nieuwe gebruiker voor gevond<strong>en</strong> wordt.<br />

Functieverlies hangt vaak sam<strong>en</strong> met de technische veroudering <strong>van</strong> het gebouw.<br />

<strong>De</strong>ze veroudering kan materieel <strong>van</strong> aard zijn: veroudering <strong>van</strong> draagconstructie,<br />

installaties of <strong>van</strong> de <strong>en</strong>ergietechniek. Ook de functionaliteit <strong>van</strong> het gebouw<br />

kan uit de tijd rak<strong>en</strong>. Teg<strong>en</strong>woordig wordt <strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong> e<strong>en</strong> veel hogere<br />

graad <strong>van</strong> flexibiliteit <strong>van</strong> de inrichting gevraagd. Schaalvergroting <strong>van</strong> het<br />

bedrijfsproces <strong>en</strong> verander<strong>en</strong>de kwaliteitseis<strong>en</strong> <strong>van</strong> voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> zijn hier ook<br />

<strong>van</strong> invloed op. Dit geldt vooral bij bedrijv<strong>en</strong>, ziek<strong>en</strong>huiz<strong>en</strong>, zorginstelling<strong>en</strong>,<br />

schol<strong>en</strong> <strong>en</strong> kantor<strong>en</strong>. Omdat in de zakelijke vastgoedmarkt de voorraad groeit,<br />

strom<strong>en</strong> bedrijv<strong>en</strong> gemakkelijk door, waardoor verouderde pand<strong>en</strong> steeds minder<br />

verhuurbaar zijn.<br />

Functieverlies als resultaat <strong>van</strong> sociaal-culturele ontwikkeling<strong>en</strong> doet zich voor<br />

bij kerk<strong>en</strong>: verander<strong>en</strong>de opvatting<strong>en</strong> mak<strong>en</strong> veel kerkgebouw<strong>en</strong> overtallig. <strong>De</strong><br />

gebouw<strong>en</strong> zijn te groot geword<strong>en</strong> voor de slink<strong>en</strong>de groep kerkgangers waardoor<br />

het onderhoud er<strong>van</strong> niet meer is op te br<strong>en</strong>g<strong>en</strong>. Ook de fusie binn<strong>en</strong> de<br />

pkn heeft grote gevolg<strong>en</strong> gehad. Hierbij raakte e<strong>en</strong> groot aantal kerkgebouw<strong>en</strong><br />

buit<strong>en</strong> gebruik.<br />

T<strong>en</strong>slotte zijn er ook situaties waarin <strong>leegstand</strong> <strong>van</strong> gebouw<strong>en</strong> toe te schrijv<strong>en</strong> is<br />

aan wet- <strong>en</strong> regelgeving. Functieverlies <strong>van</strong> e<strong>en</strong> incourant beschermd monum<strong>en</strong>t,<br />

zoals bijvoorbeeld <strong>van</strong> e<strong>en</strong> oude watertor<strong>en</strong>, levert altijd e<strong>en</strong> moeilijk <strong>herbestemming</strong>svraagstuk<br />

op, omdat sloop ge<strong>en</strong> optie is. Milieuwetgeving kan de zaak nog<br />

ingewikkelder mak<strong>en</strong>. T<strong>en</strong>slotte kan gebrek aan bestuurlijke daadkracht <strong>herbestemming</strong><br />

zodanig frustrer<strong>en</strong> dat deze langdurige <strong>leegstand</strong> tot gevolg heeft.<br />

95 Hek, Herbestemmingswijzer.<br />

Geografische spreiding<br />

<strong>De</strong> inv<strong>en</strong>tarisatie die voor <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> is uitgevoerd, heeft ca<br />

900 object<strong>en</strong> opgeleverd. In bijlage 2 is e<strong>en</strong> overzicht te vind<strong>en</strong> <strong>van</strong> het aantal<br />

object<strong>en</strong> <strong>en</strong> de verdeling daar<strong>van</strong> over de verschill<strong>en</strong>de categorieën <strong>en</strong> provincies.<br />

Wellicht t<strong>en</strong> overvloede wordt hier expliciet opgemerkt dat de kaart alle<strong>en</strong><br />

de beschikbare informatie over <strong>leegstand</strong> weergeeft. Het kaartbeeld is dus aanzi<strong>en</strong>lijk<br />

gunstiger dan de werkelijkheid. E<strong>en</strong> groot aantal stipp<strong>en</strong> op de kaart betek<strong>en</strong>t<br />

niet per definitie dat in het betreff<strong>en</strong>de gebied minder aandacht voor <strong>leegstand</strong><br />

zou bestaan. Integ<strong>en</strong>deel, het feit dat informatie beschikbaar is als belangrijke<br />

voorwaarde voor het beleid, zou kunn<strong>en</strong> betek<strong>en</strong><strong>en</strong> dat juist hier actief op<br />

<strong>leegstand</strong> ingespeeld wordt. In werkelijkheid is het probleem dus complex <strong>en</strong><br />

vele mal<strong>en</strong> groter dan de kaart nu laat zi<strong>en</strong>.<br />

Hoewel de kaart dus ge<strong>en</strong> kwantitatief beeld geeft <strong>van</strong> de concrete <strong>leegstand</strong>ssituatie<br />

in <strong>Nederland</strong>, kan naar aanleiding <strong>van</strong> de inv<strong>en</strong>tarisatie <strong>en</strong> de interviews<br />

toch e<strong>en</strong> aantal belangrijke kwalitatieve conclusies getrokk<strong>en</strong> word<strong>en</strong> over de<br />

geografische spreiding <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> in <strong>Nederland</strong>. Daarbij is ‘het <strong>Nederland</strong> <strong>van</strong><br />

twee snelhed<strong>en</strong>’ leid<strong>en</strong>d. Er zijn gebied<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> grote ruimtedruk waar <strong>leegstand</strong>sproblematiek<br />

minder groot lijkt <strong>en</strong> er zijn gebied<strong>en</strong> met onderdruk, waar<br />

<strong>leegstand</strong> minder gemakkelijk op te loss<strong>en</strong> lijkt. Beide gebied<strong>en</strong> k<strong>en</strong>n<strong>en</strong> hun<br />

eig<strong>en</strong> typ<strong>en</strong> structurele <strong>leegstand</strong>. Zo staan er in gebied<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> druk op<br />

ruimte voornamelijk kantoorpand<strong>en</strong> <strong>en</strong> bedrijfsruimt<strong>en</strong> leeg. In gebied<strong>en</strong> met<br />

onderdruk zijn het vooral de boerderij<strong>en</strong> <strong>en</strong> woning<strong>en</strong> die t<strong>en</strong> prooi vall<strong>en</strong> aan<br />

<strong>leegstand</strong>. In het eerste geval is <strong>leegstand</strong> e<strong>en</strong> stedelijk, in het tweede geval e<strong>en</strong><br />

landschappelijk probleem. In verstedelijkte gebied<strong>en</strong> is <strong>leegstand</strong> meer zichtbaar<br />

<strong>en</strong> voelbaar dan in landelijke gebied<strong>en</strong>. Vaak duidt <strong>leegstand</strong> op e<strong>en</strong> gebiedsprobleem.<br />

Eén leegstaand object in e<strong>en</strong> straat kan e<strong>en</strong> voorbode zijn <strong>van</strong> aanstaand<br />

verval in het gebied. Dat betek<strong>en</strong>t niet dat het probleem in verstedelijkte gebied<strong>en</strong><br />

‘erger’ is dan in landelijke gebied<strong>en</strong>. In landelijke gebied<strong>en</strong> is de aanpak <strong>van</strong><br />

het probleem lastig omdat <strong>herbestemming</strong> hier de nodige ruimtedruk mist. Het<br />

vergt veel creativiteit de krimp om te zett<strong>en</strong> in e<strong>en</strong> positieve factor. Investering<strong>en</strong><br />

in maatschappelijk vastgoed <strong>en</strong> leefbaarheid zijn daarbij noodzakelijk. Of zoals<br />

in Fryslân geconcludeerd werd: ‘Pimp de krimp’. 96 <strong>De</strong> regio Zeeuwsch-<br />

Vlaander<strong>en</strong> heeft zich rec<strong>en</strong>t gepres<strong>en</strong>teerd op de Emigratiebeurs om e<strong>en</strong> doelgroep<br />

aan te sprek<strong>en</strong> die op zoek is naar ‘rust, ruimte, veiligheid, goed onderwijs<br />

<strong>en</strong> zorg’. 97<br />

Uiteraard zijn er ook typ<strong>en</strong> object<strong>en</strong> die in heel <strong>Nederland</strong> t<strong>en</strong> offer vall<strong>en</strong> aan<br />

de <strong>leegstand</strong>sproblematiek. Daarbij gaat het vooral om object<strong>en</strong> die door hun<br />

eig<strong>en</strong>aardige typologie moeilijk voor andere functies te gebruik<strong>en</strong> zijn, zoals kerk<strong>en</strong>,<br />

inferieure bedrijfsgebouw<strong>en</strong> <strong>en</strong> industrieel erfgoed.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 86 wat gaat er mis? 87<br />

96 <strong>De</strong>ze uitspraak is gedaan<br />

tijd<strong>en</strong>s e<strong>en</strong> bije<strong>en</strong>komst <strong>van</strong><br />

corporatie Won<strong>en</strong> Noordwest<br />

Fryslân <strong>en</strong> Aedes<br />

Fryslân.<br />

97 Geme<strong>en</strong>te Terneuz<strong>en</strong>,<br />

‘Zeeuwsch-Vlaander<strong>en</strong> op de<br />

emigratiebeurs’, (Terneuz<strong>en</strong>,<br />

8 maart 2008).


Typ<strong>en</strong> <strong>en</strong> cijfers<br />

Leegstandscijfers voor alle typ<strong>en</strong> leegstaande object<strong>en</strong> <strong>en</strong> terrein<strong>en</strong> in <strong>Nederland</strong><br />

zijn nog niet beschikbaar. Zoals in hoofdstuk 2 aan de orde is gekom<strong>en</strong>, zijn de<br />

beschikbare cijfers nauwelijks onderling vergelijkbaar. Van de verschill<strong>en</strong>de<br />

typ<strong>en</strong> object<strong>en</strong> zijn soms wel cijfers beschikbaar, maar de raming<strong>en</strong> lop<strong>en</strong> sterk<br />

uite<strong>en</strong>. In deze paragraaf wordt e<strong>en</strong> poging gedaan om voor e<strong>en</strong> aantal belangrijke<br />

gebouwtyp<strong>en</strong> e<strong>en</strong> schatting <strong>van</strong> de huidige <strong>leegstand</strong> te gev<strong>en</strong>.<br />

Kantor<strong>en</strong><br />

Het probleem <strong>van</strong> leegstaande kantor<strong>en</strong> is de afgelop<strong>en</strong> maand<strong>en</strong> ruimschoots in<br />

het nieuws gekom<strong>en</strong>. 98 <strong>De</strong> cijfers over het totale oppervlak leegstaande kantoorruimte<br />

lop<strong>en</strong> uite<strong>en</strong>. Volg<strong>en</strong>s Dynamis stond op 1 januari 2008 4.687.000 vierkante<br />

meter kantoorruimte leeg. 99 Volg<strong>en</strong>s de Ver<strong>en</strong>iging voor Ontwikkelaars<br />

<strong>en</strong> bouwondernemers (nvb) staat op dit mom<strong>en</strong>t 6.4 miljo<strong>en</strong> vierkante<br />

meter leeg. 100 Hoewel het aanbod <strong>van</strong> kantoorruimte is gedaald t<strong>en</strong> opzichte<br />

<strong>van</strong> het aanbod in 2006, blijft de langdurige <strong>leegstand</strong> <strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong><br />

groei<strong>en</strong>. Uit onderzoek <strong>van</strong> de neprom <strong>en</strong> Propertynl blijkt dat 3 miljo<strong>en</strong> vierkante<br />

meter kantoorruimte al twee jaar of langer niet gebruikt is. 101 Daar<strong>van</strong> is<br />

800.000 vierkante meter te vind<strong>en</strong> in de vier grote sted<strong>en</strong>. dtz definieert 1 miljo<strong>en</strong><br />

m 2 kantoorruimte als kansloos. Dit is kantoorruimte waarvoor, ook na r<strong>en</strong>ovatie,<br />

ge<strong>en</strong> huurder gevond<strong>en</strong> zal word<strong>en</strong>.<br />

Amsterdam kampt met de grootste <strong>leegstand</strong>, bijna 1 miljo<strong>en</strong> vierkante meter. In<br />

de totale regio Amsterdam staat 18% leeg (inclusief frictie<strong>leegstand</strong>). Maar ook<br />

stedelijke gebied<strong>en</strong> buit<strong>en</strong> de Randstad kamp<strong>en</strong> met leegstaande kantoorruimt<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> kans dat structureel leegstaande gebouw<strong>en</strong> nóg e<strong>en</strong> jaar langer leeg blijv<strong>en</strong><br />

staan is volg<strong>en</strong>s dit onderzoek maar liefst 75%.<br />

In de grote sted<strong>en</strong> is structurele <strong>leegstand</strong> voornamelijk gesitueerd aan de rand<br />

<strong>van</strong> de stad. 102 Maar ook op de kantoorlocaties in de satellietsted<strong>en</strong> komt <strong>leegstand</strong><br />

voor. Door het overaanbod is het voor bedrijv<strong>en</strong> gemakkelijk om te vertrekk<strong>en</strong><br />

naar gunstiger locaties in de grote sted<strong>en</strong>. <strong>De</strong> pand<strong>en</strong> die nu nieuw<br />

gebouwd word<strong>en</strong>, di<strong>en</strong><strong>en</strong> vooral ter ver<strong>van</strong>ging <strong>van</strong> oude pand<strong>en</strong>. <strong>De</strong> voorraad<br />

in gebruik is redelijk stabiel <strong>en</strong> is er sprake <strong>van</strong> e<strong>en</strong> ver<strong>van</strong>gingsmarkt. 103<br />

Het mer<strong>en</strong>deel <strong>van</strong> het aanbod stamt uit de periode tuss<strong>en</strong> 1960 <strong>en</strong> 1980, maar<br />

ook e<strong>en</strong> groot aandeel relatief jonge pand<strong>en</strong> biedt zich vergeefs aan op de markt.<br />

<strong>De</strong>ze gebouw<strong>en</strong> zijn vaak incourant <strong>en</strong> zelfs in e<strong>en</strong> krappe marktsituatie slecht<br />

verhuurbaar. 104 <strong>De</strong> gebruikscyclus <strong>van</strong> dergelijke gebouw<strong>en</strong> is vele mal<strong>en</strong> korter<br />

dan de lev<strong>en</strong>scyclus <strong>van</strong> het gebouw.<br />

Er zijn ook schrijn<strong>en</strong>de situaties waarbij nieuwe pand<strong>en</strong> op de markt kom<strong>en</strong> die<br />

nooit verhuurd zull<strong>en</strong> word<strong>en</strong>. Veel <strong>van</strong> deze pand<strong>en</strong> zijn in hand<strong>en</strong> <strong>van</strong> investeerders.<br />

Leegstand is kostbaar, maar niet zo kostbaar als het lijkt. <strong>De</strong> kost<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> het bouw<strong>en</strong> <strong>en</strong> de reële r<strong>en</strong>te zijn rond de eeuwwisseling gedaald, waar-<br />

98 Zo versch<strong>en</strong><strong>en</strong> er diverse artikel<strong>en</strong><br />

op de nieuwswebsite<br />

www.nu.nl Zie bijvoorbeeld<br />

de artikel<strong>en</strong> ‘Minder<br />

<strong>leegstand</strong> <strong>Nederland</strong>se kantor<strong>en</strong>’,<br />

‘<strong>Nederland</strong>se kantor<strong>en</strong>markt<br />

is ongezond’ <strong>en</strong> ‘ Nu.nl,<br />

‘Minder <strong>leegstand</strong> <strong>Nederland</strong>se<br />

kantor<strong>en</strong>’.<br />

99 Nu.nl, ‘<strong>Nederland</strong>se kantor<strong>en</strong>markt<br />

is ongezond’.<br />

100 Nu.nl, ‘<strong>Nederland</strong>se kantor<strong>en</strong>markt<br />

is ongezond’.<br />

101 Ibidem.<br />

102 Hek, Herbestemmingswijzer.<br />

103 Remøy, H., ‘<strong>De</strong> markt voor<br />

transformatie <strong>van</strong> kantor<strong>en</strong><br />

tot woning<strong>en</strong>’, in: Th. <strong>van</strong> der<br />

Voordt (ed.), Transformatie<br />

<strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong>. Thema’s,<br />

actor<strong>en</strong>, instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />

project<strong>en</strong>. (Rotterdam 2007)<br />

194 – 203.<br />

104 Hek, Herbestemmingswijzer.<br />

door project<strong>en</strong> meer r<strong>en</strong>dabel werd<strong>en</strong> <strong>en</strong> het risico lager. 105 Op de beleggingsportefeuilles<br />

<strong>van</strong> e<strong>en</strong> groot p<strong>en</strong>sio<strong>en</strong>fonds maakt het niet veel uit of er e<strong>en</strong> paar<br />

jaar ge<strong>en</strong> inkomst<strong>en</strong> uit e<strong>en</strong> kantoorpand kom<strong>en</strong>. Dit soort investeerders werkt<br />

niet graag mee aan transformatie, omdat bij verandering <strong>van</strong> functie de boekwaarde<br />

omlaag moet. 106 <strong>De</strong> zog<strong>en</strong>aamde <strong>leegstand</strong>stax lijkt hier de moeite <strong>van</strong><br />

het onderzoek<strong>en</strong> waard.<br />

Naast het speculer<strong>en</strong> wordt ook het gebrek aan expertise op het gebied <strong>van</strong> <strong>herbestemming</strong><br />

g<strong>en</strong>oemd als red<strong>en</strong> waarom eig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong> <strong>van</strong> structureel leegstaande<br />

kantoorpand<strong>en</strong> niet snel het initiatief nem<strong>en</strong> tot <strong>herbestemming</strong>. 107 Bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong><br />

wordt <strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> commercieel pand tot woning<strong>en</strong> vaak niet positief<br />

gewaardeerd. Gezichtsverlies vormt soms ook e<strong>en</strong> belemmer<strong>en</strong>de factor. 108<br />

Bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong><br />

<strong>Nederland</strong> telt in totaal ongeveer 3600 bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>. Volg<strong>en</strong>s onderzoek<br />

<strong>van</strong> de Stichting Natuur <strong>en</strong> Milieu kamp<strong>en</strong> veel <strong>van</strong> deze bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong><br />

met <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> vroegtijdige veroudering. 109 Leegstaande pand<strong>en</strong> word<strong>en</strong> niet<br />

gerapporteerd, zodat landelijke cijfers ontbrek<strong>en</strong>. Naar schatting stond gemiddeld<br />

15% <strong>van</strong> de bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> leeg. 110 Cijfers <strong>van</strong> veroudering <strong>van</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong><br />

lop<strong>en</strong> uite<strong>en</strong> per provincie, <strong>van</strong> 20% tot bijna 50%, waarbij de<br />

om<strong>van</strong>g het grootst is in Noord-Brabant, Zuid-Holland <strong>en</strong> Noord-Holland. 111<br />

Bij e<strong>en</strong> steekproef troff<strong>en</strong> onderzoekers <strong>van</strong> Natuur <strong>en</strong> Milieu op de helft <strong>van</strong> de<br />

bezochte terrein<strong>en</strong> braakligg<strong>en</strong>de percel<strong>en</strong> aan, gemiddeld drie percel<strong>en</strong> per terrein.<br />

Daarnaast werd<strong>en</strong> er 208 leegstaande pand<strong>en</strong> aangetroff<strong>en</strong>, waar<strong>van</strong> niet<br />

bek<strong>en</strong>d is of deze structureel leegstaan. 112 Structurele <strong>leegstand</strong> treft vooral verouderde<br />

bedrijfsgebouw<strong>en</strong>, die aan het eind <strong>van</strong> de doorstroomket<strong>en</strong> zitt<strong>en</strong>.<br />

Voor e<strong>en</strong> ongunstig geleg<strong>en</strong> gebouw op e<strong>en</strong> verouderd bedrijv<strong>en</strong>terrein, dat<br />

monofunctioneel <strong>van</strong> opzet is <strong>en</strong> ook nog e<strong>en</strong> negatieve uitstraling heeft, is <strong>herbestemming</strong><br />

e<strong>en</strong> bijzonder moeizame zaak. 113 Dit soort gebouw<strong>en</strong> wordt bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong><br />

als e<strong>en</strong> belangrijke aantasting <strong>van</strong> de ruimtelijke kwaliteit ervar<strong>en</strong>.<br />

Boerderij<strong>en</strong><br />

Boerderij<strong>en</strong> zijn doorgaans in hand<strong>en</strong> <strong>van</strong> particulier<strong>en</strong>. Door het versnipperde<br />

eig<strong>en</strong>dom is het moeilijk om in kaart te br<strong>en</strong>g<strong>en</strong> wat er aan boerderij<strong>en</strong> vrijstaat<br />

<strong>en</strong> vrijkomt. 114 <strong>De</strong> land- <strong>en</strong> tuinbouw beheert 70% <strong>van</strong> het <strong>Nederland</strong>se cultuurlandschap.<br />

In vrijwel alle provincies speelt het probleem <strong>van</strong> Vrijkom<strong>en</strong>de agrarische<br />

bebouwing. 115 In provincies met e<strong>en</strong> grote druk op ruimte wordt sneller e<strong>en</strong><br />

oplossing gevond<strong>en</strong> dan in provincies met e<strong>en</strong> onderdruk. Het meest in het oog<br />

spring<strong>en</strong>d is de structurele <strong>leegstand</strong> <strong>van</strong> grootschalige boerderij<strong>en</strong> in het oost<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> zuidoost<strong>en</strong> <strong>van</strong> Groning<strong>en</strong>. <strong>De</strong> <strong>en</strong>orme om<strong>van</strong>g <strong>van</strong> de achterligg<strong>en</strong>de<br />

schuur is daarbij e<strong>en</strong> groot struikelblok; de geringe economische bruikbaarheid<br />

br<strong>en</strong>gt in veel gevall<strong>en</strong> bij lange na niet de hoge kost<strong>en</strong> op voor de instandhou-<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 88 wat gaat er mis? 89<br />

105 Bijkerk, W., ‘Spok<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />

drom<strong>en</strong>’, PropertyNL. 7<br />

(2003).<br />

106 Looijestijn, E., ‘Out of office’,<br />

vpro gids. 34 (2007).<br />

107 Ploeger, ‘Stimulans<strong>en</strong> <strong>van</strong>uit<br />

de geme<strong>en</strong>te’.<br />

108 Ibidem.<br />

109 Natuur <strong>en</strong> Milieu & <strong>De</strong><br />

Provinciale Milieufederaties:<br />

Blaauw, K., Zuinig op ruimte?<br />

E<strong>en</strong> provinciale vergelijking <strong>van</strong><br />

bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>. (Utrecht<br />

2007).<br />

110 Cijfers uit: Natuur & Milieu:<br />

Zuinig op ruimte. W. Verhaak<br />

<strong>van</strong> Milieudef<strong>en</strong>sie noemt<br />

het getal <strong>van</strong> 16.000 ha., zie:<br />

Aard<strong>en</strong>, M., ‘Bedrijv<strong>en</strong>terrein<br />

woekert voort. Milieudef<strong>en</strong>sie<br />

wil stop op aanleg <strong>van</strong> nieuwe<br />

industrieterrein<strong>en</strong>’, <strong>De</strong> Volkskrant.<br />

(24 november 2007) 7.<br />

111 Natuur <strong>en</strong> Milieu, Zuinig op<br />

Ruimte.<br />

112 Ibidem.<br />

113 Hek, Herbestemmingswijzer.<br />

114 Op <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong><br />

staan 80 agrarische object<strong>en</strong>.<br />

115 <strong>De</strong> provincie Friesland is de<br />

<strong>en</strong>ige landelijke provincie<br />

die heeft aangegev<strong>en</strong> dat het<br />

probleem <strong>van</strong> vrijkom<strong>en</strong>de<br />

agrarische bebouwing nauwelijks<br />

speelt.


ding. <strong>De</strong> Ruimte voor Ruimte-regeling biedt in gebied<strong>en</strong> met onderdruk nauwelijks<br />

e<strong>en</strong> oplossing. Enerzijds omdat het, zeker in Groning<strong>en</strong>, vaak om monum<strong>en</strong>tale<br />

object<strong>en</strong> gaat, die door sloop verlor<strong>en</strong> zoud<strong>en</strong> gaan. Anderzijds omdat<br />

er gewoonweg niet g<strong>en</strong>oeg vraag naar woning<strong>en</strong> is.<br />

Kerk<strong>en</strong> <strong>en</strong> religieus erfgoed<br />

Het aantal kerk<strong>en</strong> dat op dit mom<strong>en</strong>t leegstaat, is niet bek<strong>en</strong>d. 116 <strong>De</strong> cijfers die er<br />

zijn, zijn echter schrikbar<strong>en</strong>d. In de afgelop<strong>en</strong> 7 jaar kwam<strong>en</strong> minst<strong>en</strong>s 300 kerk<strong>en</strong><br />

buit<strong>en</strong> gebruik. 117 Alle<strong>en</strong> al in de stad <strong>De</strong>n Bosch zijn in de afgelop<strong>en</strong> 15 jaar<br />

ruim 40 kerk<strong>en</strong> gesloopt. 118 In de provincie Friesland staan op dit mom<strong>en</strong>t bijna<br />

100 kerk<strong>en</strong> nag<strong>en</strong>oeg leeg. 119 En het gaat hier alle<strong>en</strong> over kerkgebouw<strong>en</strong>. <strong>De</strong> paragraaf<br />

over religieus vastgoed in het hoofdstuk Waar gaat het he<strong>en</strong>? gaat dieper in<br />

op de schatting<strong>en</strong> <strong>van</strong> het aantal leegkom<strong>en</strong>de kerk<strong>en</strong> in de kom<strong>en</strong>de dec<strong>en</strong>nia.<br />

Industrieel erfgoed<br />

Industrieel erfgoed vormt e<strong>en</strong> laatste categorie <strong>van</strong> problematische leegstaande<br />

object<strong>en</strong>. In vrijwel iedere provincie is dit f<strong>en</strong>ome<strong>en</strong> in het onderzoek aan de<br />

orde gekom<strong>en</strong>. Waar het in verstedelijkte gebied<strong>en</strong> vooral de zog<strong>en</strong>aamde<br />

‘brownfields’ 120 zijn die leegstaan, zijn het in landelijke gebied<strong>en</strong> ook veel aan de<br />

agrarische bedrijvigheid gelieerde industriële object<strong>en</strong>. Leegstaande silo’s, maalderij<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> strokartonfabriek<strong>en</strong> zijn te vind<strong>en</strong> in het landelijk gebied. Leegstand<br />

wordt vooral aangetroff<strong>en</strong> in de grote complex<strong>en</strong>, die niet volg<strong>en</strong>s e<strong>en</strong> blauwdrukplanning<br />

te herontwikkel<strong>en</strong> zijn. <strong>De</strong> afgelop<strong>en</strong> jar<strong>en</strong> is er sprake <strong>van</strong> e<strong>en</strong><br />

forse schaalvergroting <strong>van</strong> vrijkom<strong>en</strong>de object<strong>en</strong>. Na solitaire pakhuiz<strong>en</strong> kom<strong>en</strong><br />

nu grootschalige gebied<strong>en</strong> vrij zoals spoorwegzones, hav<strong>en</strong>gebied<strong>en</strong> <strong>en</strong> grootschalige<br />

scheepswerv<strong>en</strong>. 121 Bodem- <strong>en</strong> asbestsanering mak<strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong><br />

lastig. <strong>De</strong> opnamecapaciteit <strong>van</strong> de regionale vastgoedmarkt bemoeilijkt ook<br />

het <strong>herbestemming</strong>proces <strong>van</strong> dergelijke grootschalige complex<strong>en</strong>. Fasering <strong>van</strong><br />

het aanbod is in gebied<strong>en</strong> met onderdruk noodzakelijk: ‘voor luxueuze kantor<strong>en</strong><br />

of peperdure p<strong>en</strong>thouses op toplocaties is in de Randstad <strong>en</strong> grote sted<strong>en</strong> daarbuit<strong>en</strong><br />

nu e<strong>en</strong>maal e<strong>en</strong> grotere markt dan in meer perifere regio’s’. 122 Voor kleinschalig<br />

industrieel erfgoed met e<strong>en</strong> relatief hoge aaibaarheidsfactor, zoals pakhuisjes<br />

of kleinere fabriekspand<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> herk<strong>en</strong>bare bouwstijl, is het probleem<br />

<strong>van</strong> de <strong>leegstand</strong> minder aan de orde.<br />

Leegstand moet zowel bestred<strong>en</strong> word<strong>en</strong> in gebied<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> hoge ruimtedruk<br />

als in gebied<strong>en</strong> met onderdruk. <strong>De</strong> oorzak<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> zijn in deze gebied<strong>en</strong><br />

per categorie divers. <strong>De</strong> aanpak komt dus neer op maatwerk. Daarnaast is<br />

er structurele <strong>leegstand</strong> in gebouwtyp<strong>en</strong> die in heel <strong>Nederland</strong> voor problem<strong>en</strong><br />

zorgt. In alle gevall<strong>en</strong> di<strong>en</strong>t geanticipeerd te word<strong>en</strong> op te verwacht<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong>.<br />

<strong>De</strong> vraag is: Wat is er mogelijk? Het volg<strong>en</strong>de hoofdstuk over <strong>herbestemming</strong> zal<br />

hierop ingaan.<br />

116 Op <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong><br />

staan 98 religieuze gebouw<strong>en</strong>.<br />

117 Haan, H. de, ‘E<strong>en</strong> waardig<br />

nieuw lev<strong>en</strong>’, <strong>De</strong> Volkskrant.<br />

Kunst. (20 december 2007) 11.<br />

118 Waard, P. de, ‘Bak<strong>en</strong> in het<br />

landschap’, <strong>De</strong> Volkskrant. (17<br />

januari 2008) 13.<br />

119 Van e<strong>en</strong> aantal kerkgebouw<strong>en</strong><br />

is onbek<strong>en</strong>d of zij leegstaan of<br />

marginaal in gebruik zijn.<br />

120 Brownfields zijn voormalige<br />

industriegebied<strong>en</strong> binn<strong>en</strong> de<br />

stad, waarbij bodemverontreiniging<br />

door knelpunt<strong>en</strong> in<br />

de herontwikkeling zorgt<br />

121 Voorbeeld<strong>en</strong> daar<strong>van</strong> zijn<br />

respectievelijk: spoorwegwerkplaats<strong>en</strong><br />

in Amersfoort,<br />

V<strong>en</strong>lo-Blerick <strong>en</strong> Tilburg, IJoevers<br />

Amsterdam, Rijnhav<strong>en</strong><br />

Rotterdam <strong>en</strong> <strong>De</strong> Schelde in<br />

Vlissing<strong>en</strong>.<br />

122 Nijhof, P., ‘Op stap met industrieel<br />

erfgoed’, Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>.<br />

28 (12) 2007, 10 – 13.<br />

Actiepunt<strong>en</strong><br />

· Leegstand komt zowel voor in gebied<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> druk op ruimte als in gebied<strong>en</strong><br />

met onderdruk, zij het in verschill<strong>en</strong>de mate. <strong>De</strong> oorzak<strong>en</strong> <strong>en</strong> oplossing<strong>en</strong><br />

verschill<strong>en</strong> per gebied. Dit vereist dat er gediffer<strong>en</strong>tieerd beleid ontwikkeld<br />

wordt.<br />

· Problematische <strong>leegstand</strong> treft niet alle<strong>en</strong> cultureel erfgoed. Vanuit het oogpunt<br />

<strong>van</strong> verrommeling <strong>en</strong> duurzaam ruimtegebruik di<strong>en</strong>t elke vorm <strong>van</strong><br />

structurele <strong>leegstand</strong> aangepakt te word<strong>en</strong>.<br />

· Het onderzoek naar mogelijkhed<strong>en</strong> voor e<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong>stax, zoals rec<strong>en</strong>t door<br />

staatssecretaris Frank Heemskerk gesuggereerd, is interessant. Speculer<strong>en</strong> op<br />

<strong>leegstand</strong> zou daarmee fiscaal minder aantrekkelijk gemaakt kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong>.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 90 wat gaat er mis? 91


hoofdstuk 4<br />

Wat is er<br />

mogelijk?<br />

Herbestemming<br />

Inleiding<br />

Reïntegratie <strong>van</strong> bouwwerk<strong>en</strong>, die hun economische of maatschappelijke functie<br />

hebb<strong>en</strong> verlor<strong>en</strong>, is e<strong>en</strong> oud gebruik. 123 Het is niet de bedoeling om hier alle<br />

vorm<strong>en</strong> <strong>van</strong> reïntegratie op te somm<strong>en</strong>. Daar bestaan vele publicaties over <strong>en</strong> er<br />

zijn veel adviesbureaus op dit terrein. 124 Onderstaand wordt e<strong>en</strong> indruk gegev<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> resultat<strong>en</strong> <strong>van</strong> het onderzoeksproject ‘<strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>’.<br />

<strong>De</strong> vraag Wat is er mogelijk? staat hierbij c<strong>en</strong>traal. Er wordt uitgegaan <strong>van</strong> het<br />

begrip ‘<strong>herbestemming</strong>’. Wat zijn daarbij de obstakels <strong>en</strong> wat zijn de kans<strong>en</strong>?<br />

Sinds de jar<strong>en</strong> tachtig <strong>van</strong> de vorige eeuw heeft het zoek<strong>en</strong> naar nieuwe functies<br />

voor specifieke gebouw<strong>en</strong> in <strong>Nederland</strong> e<strong>en</strong> hoge vlucht g<strong>en</strong>om<strong>en</strong>. Vóór die<br />

tijd werd nog massaal gesloopt t<strong>en</strong> gunste <strong>van</strong> grootschalige nieuwbouwontwikkeling.<br />

Teg<strong>en</strong>woordig is het min of meer gebruikelijk om bijzondere gebouw<strong>en</strong><br />

zoveel mogelijk te behoed<strong>en</strong> voor de sloophamer. 125<br />

<strong>De</strong>stijds heeft de kraakbeweging lat<strong>en</strong> zi<strong>en</strong> dat won<strong>en</strong> in niet-woongebouw<strong>en</strong><br />

goed mogelijk is. In eerste instantie werd<strong>en</strong> pakhuiz<strong>en</strong> <strong>en</strong> industriële complex<strong>en</strong><br />

hergebruikt, later kwam<strong>en</strong> ook kerk<strong>en</strong> <strong>en</strong> schol<strong>en</strong> in beeld. <strong>De</strong> laatste jar<strong>en</strong> is<br />

won<strong>en</strong> in e<strong>en</strong> oude fabriekshal, watertor<strong>en</strong> of kerk ‘tr<strong>en</strong>dy’. Transformatie<br />

br<strong>en</strong>gt de vastgoedmarkt weer in balans wanneer functieloze leegstaande vierkante<br />

meters word<strong>en</strong> omgezet in veelgevraagde vierkante meters. 126 In dat geval<br />

biedt <strong>leegstand</strong> kans<strong>en</strong>, hoewel deze niet altijd t<strong>en</strong> volle word<strong>en</strong> b<strong>en</strong>ut.<br />

Waarom <strong>herbestemming</strong>?<br />

Herbestemming <strong>van</strong> e<strong>en</strong> gebouw di<strong>en</strong>t e<strong>en</strong> aantal doel<strong>en</strong>. T<strong>en</strong> eerste e<strong>en</strong> financieel<br />

doel. Uit de praktijk blijkt weliswaar dat de bouwkost<strong>en</strong> bij <strong>herbestemming</strong><br />

meestal hoger ligg<strong>en</strong> dan bij nieuwbouwproject<strong>en</strong>, maar daar zijn dan niet de<br />

geme<strong>en</strong>schapskost<strong>en</strong> bijgeteld voor het plaats<strong>en</strong> <strong>van</strong> voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> zoals kabels,<br />

leiding<strong>en</strong> <strong>en</strong> de ontsluiting. Die zijn bij bestaande gebouw<strong>en</strong> reeds (door vorige<br />

g<strong>en</strong>eraties) betaald. In het geval <strong>van</strong> structurele <strong>leegstand</strong> zull<strong>en</strong> de aanschafkost<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> gebouw <strong>en</strong> grond bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> veel lager ligg<strong>en</strong>. 127 T<strong>en</strong> slotte verloopt het<br />

bouwproces soms sneller dan bij nieuwbouw, omdat het casco al aanwezig is. 128<br />

E<strong>en</strong> verkort bouwproces is uiteraard goedkoper.<br />

Dan is er het duurzaamheidsaspect. Herbestemming belast het milieu aanzi<strong>en</strong>lijk<br />

minder dan sloop <strong>en</strong> ver<strong>van</strong>g<strong>en</strong>de nieuwbouw. Er is minder transport <strong>van</strong> sloopafval.<br />

Het winn<strong>en</strong> <strong>van</strong> grondstoff<strong>en</strong> <strong>en</strong> het fabricer<strong>en</strong> <strong>van</strong> nieuwe bouwmaterial<strong>en</strong><br />

blijv<strong>en</strong> sterk beperkt. 129 In het kader <strong>van</strong> de klimaatbeheersing is het terugbr<strong>en</strong>g<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> de co2-uitstoot gew<strong>en</strong>st. Daarnaast is uitbreiding in de ‘gro<strong>en</strong>e buit<strong>en</strong>ruimte’<br />

ongew<strong>en</strong>st <strong>en</strong> niet noodzakelijk, wanneer inbreiding mogelijk is.<br />

Herbestemming voorkomt verrommeling of levert kans<strong>en</strong> voor ontrommeling.<br />

Duurzaamheid <strong>en</strong> ruimtelijke kwaliteit zijn bij <strong>herbestemming</strong> gedi<strong>en</strong>d.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 92 wat is er mogelijk? 93<br />

123 Zo zijn er de volg<strong>en</strong>de<br />

begripp<strong>en</strong> te onderscheid<strong>en</strong>:<br />

• <strong>herbestemming</strong>: e<strong>en</strong> functieverandering<br />

met juridische<br />

wijziging (object/<br />

complex/terrein/gebied)<br />

op geme<strong>en</strong>telijk niveau in<br />

bestemmingsplan t.o.v. de<br />

bestemming (vastgestelde<br />

lijst <strong>van</strong> gebruiksdoel<strong>en</strong>);<br />

• herontwikkeling: ingrijp<strong>en</strong>d,<br />

langdurig, houdt<br />

in sloop <strong>van</strong> het object/<br />

complex t<strong>en</strong> behoeve<br />

<strong>van</strong> nieuwbouw, dikwijls<br />

in combinatie met<br />

e<strong>en</strong> wijzig ing <strong>van</strong> het<br />

bestemmingsplan (grotere<br />

hoogte/grotere oppervlakte/meer<br />

volume, ook<br />

soms bestemmingswijziging)<br />

• herontwerp: behoud <strong>van</strong><br />

casco, geheel vernieuwd<br />

<strong>van</strong> binn<strong>en</strong><br />

• hergebruik: minst ingrijp<strong>en</strong>d,<br />

behoud <strong>van</strong> gebouw<br />

(binn<strong>en</strong> <strong>en</strong> buit<strong>en</strong>), met<br />

kleine herinrichtingsaanpassing<strong>en</strong><br />

• transformatie betek<strong>en</strong>t<br />

fysieke gedaanteverwisseling<br />

<strong>en</strong> is de meest ingrijp<strong>en</strong>de<br />

(visuele) verandering<br />

124 Neliss<strong>en</strong>, N.J.M.,<br />

Herbestemming <strong>van</strong> grote<br />

monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>: e<strong>en</strong> uitdaging!<br />

(1999).<br />

125 Hek, Herbestemmingswijzer.<br />

126 S<strong>en</strong>terNovem, Infoblad<br />

<strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong> gebouw<strong>en</strong>.<br />

127 Hek, Herbestemmingswijzer.<br />

128 Ibidem.<br />

129 S<strong>en</strong>terNovem, Infoblad<br />

<strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong><br />

gebouw<strong>en</strong>.


Daarnaast is kiez<strong>en</strong> voor behoud <strong>van</strong> e<strong>en</strong> gebouw vaak gebaseerd op toegek<strong>en</strong>de<br />

waard<strong>en</strong> die verwijz<strong>en</strong> naar gebeurt<strong>en</strong>iss<strong>en</strong> of die associaties <strong>en</strong> herinnering<strong>en</strong><br />

oproep<strong>en</strong>. Er zijn emotionele waard<strong>en</strong> die klev<strong>en</strong> aan de oorspronkelijke functie<br />

<strong>van</strong> het gebouw, zoals bij kerk<strong>en</strong>. En er zijn gevoelswaard<strong>en</strong> die de nieuwe<br />

gebruiker aan het object toeschrijft waaraan hij imago <strong>en</strong> id<strong>en</strong>titeit ontle<strong>en</strong>t. 130<br />

<strong>De</strong> id<strong>en</strong>titeit <strong>van</strong> e<strong>en</strong> gebouw is zowel voor particulier als voor bedrijfsmatig<br />

gebruik erg belangrijk. Dit geldt zeker voor cultureel erfgoed.<br />

T<strong>en</strong>slotte draagt het exterieur <strong>van</strong> e<strong>en</strong> markant gebouw bij aan de id<strong>en</strong>titeit <strong>van</strong><br />

de omgeving <strong>en</strong> aan de beeldvorming bij de bewoners die zich daarmee verbond<strong>en</strong><br />

hebb<strong>en</strong>. 131 Daardoor kan <strong>herbestemming</strong> e<strong>en</strong> belangrijke impuls gev<strong>en</strong> aan<br />

de leefbaarheid <strong>van</strong> e<strong>en</strong> buurt. Verval, verloedering <strong>en</strong> (gevoel <strong>van</strong>) onveiligheid<br />

kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong> vermed<strong>en</strong> of bestred<strong>en</strong>. Dat geldt niet alle<strong>en</strong> voor woonwijk<strong>en</strong><br />

of winkelc<strong>en</strong>tra. Ook de aanblik <strong>van</strong> e<strong>en</strong> stads<strong>en</strong>tree via het spoor of de snelweg<br />

kan door <strong>herbestemming</strong> <strong>en</strong> r<strong>en</strong>ovatie e<strong>en</strong> forse verbetering ondergaan, zeker<br />

wanneer daar de verrommelde ‘achterkant’ <strong>van</strong> gebouw<strong>en</strong> (de ‘zelfkant <strong>van</strong> de<br />

stad’) getransformeerd wordt tot voorname, dynamische of lucide ‘voorkant’.<br />

Wat is moeilijk?<br />

Herbestemming <strong>van</strong> (cultuurhistorisch) bijzondere pand<strong>en</strong> blijkt mogelijk <strong>en</strong><br />

verdi<strong>en</strong>t zich veelal vroeg of laat terug. <strong>De</strong> vraag naar bijzondere gebouw<strong>en</strong> of<br />

complex<strong>en</strong> is de laatste jar<strong>en</strong> sterk gegroeid. <strong>De</strong> tijd dat cultuurhistorisch vastgoed<br />

voor de symbolische guld<strong>en</strong> werd verkocht ligt achter ons. Toch zijn hier<br />

<strong>en</strong>kele kanttek<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> op zijn plaats. Er zijn factor<strong>en</strong> die het proces <strong>van</strong> <strong>herbestemming</strong>,<br />

ook <strong>van</strong> gewild erfgoed, ingewikkeld kunn<strong>en</strong> mak<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> geografische situering <strong>van</strong> het object of terrein bepaalt in hoge mate de<br />

mogelijkheid tot <strong>herbestemming</strong>. Herbestemming vereist e<strong>en</strong> zekere mate <strong>van</strong><br />

ruimtedruk. In strek<strong>en</strong> met onderdruk aan de rand<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>, zoals in<br />

Zeeuwsch-Vlaander<strong>en</strong> <strong>en</strong> Oost-Groning<strong>en</strong> is <strong>herbestemming</strong> lastig te realiser<strong>en</strong>.<br />

Daar<strong>en</strong>teg<strong>en</strong> word<strong>en</strong> in e<strong>en</strong> geme<strong>en</strong>te als Heemstede zelfs zeer moeilijke<br />

<strong>herbestemming</strong>sproject<strong>en</strong> toch door de markt opgepakt, omdat m<strong>en</strong> weet dat in<br />

e<strong>en</strong> dure <strong>en</strong> zeer gewilde omgeving project<strong>en</strong> uiteindelijk r<strong>en</strong>dabel zull<strong>en</strong> zijn.<br />

Maar toch zijn er ook in gebied<strong>en</strong> waar ruimtedruk is, altijd perifere gebied<strong>en</strong><br />

waar <strong>herbestemming</strong> moeilijk is. Leegstaande kantoor- <strong>en</strong> bedrijfspand<strong>en</strong> op<br />

afgeleg<strong>en</strong> plaats<strong>en</strong> zijn direct veel minder in trek.<br />

Herbestemming loopt vooral spaak bij grote, gespecialiseerde gebouwtyp<strong>en</strong> in<br />

afgeleg<strong>en</strong> gebied<strong>en</strong>, zoals de grote Groninger boerderij<strong>en</strong>. Grote object<strong>en</strong> of terrein<strong>en</strong><br />

met e<strong>en</strong> specifieke functie kunn<strong>en</strong> moeilijker herbestemd word<strong>en</strong>. Hierbij<br />

valt te d<strong>en</strong>k<strong>en</strong> aan kerk<strong>en</strong> of industriële complex<strong>en</strong>.<br />

130 Hek, Herbestemmingswijzer.<br />

131 Ibidem.<br />

Eén <strong>van</strong> de grootste valkuil<strong>en</strong> bij <strong>herbestemming</strong>sproject<strong>en</strong> of herstructureringsopgav<strong>en</strong><br />

vormt het spanningsveld tuss<strong>en</strong> de w<strong>en</strong>s naar e<strong>en</strong> leefbare omgeving<br />

<strong>en</strong> de wett<strong>en</strong> <strong>van</strong> de marktwerking. Als het er op aan komt, wordt vaak de<br />

financiële rek<strong>en</strong>ing opgemaakt t<strong>en</strong> koste <strong>van</strong> het maatschappelijk r<strong>en</strong>dem<strong>en</strong>t. Op<br />

beleidsniveau zijn het deze teg<strong>en</strong>strijdige belang<strong>en</strong>, maar ook de behoefte aan<br />

zekerheid die de match <strong>van</strong> vraag <strong>en</strong> aanbod op regionaal niveau lastig mak<strong>en</strong>.<br />

Daarnaast veroorzak<strong>en</strong> ‘te strakke’ bestemmingsplann<strong>en</strong> veel tijdverlies, waardoor<br />

<strong>herbestemming</strong>straject<strong>en</strong> soms bijzonder lang dur<strong>en</strong> <strong>en</strong> zelfs onr<strong>en</strong>dabel<br />

word<strong>en</strong>. Hier op<strong>en</strong>baart zich e<strong>en</strong> frictiepunt: <strong>en</strong>erzijds is de r<strong>en</strong>tabiliteit <strong>van</strong><br />

<strong>herbestemming</strong> gebaat bij e<strong>en</strong> snelle procedure, anderzijds vraagt bescherming<br />

<strong>van</strong> cultureel erfgoed om strakke regelgeving. Geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> noem<strong>en</strong> het zoek<strong>en</strong><br />

naar de juiste balans tuss<strong>en</strong> behoud <strong>en</strong> opbr<strong>en</strong>gst dan ook de grootste opgave<br />

<strong>van</strong> <strong>herbestemming</strong>. Soms moet daarbij e<strong>en</strong> pionn<strong>en</strong>offer gebracht word<strong>en</strong> om<br />

de koning te redd<strong>en</strong>. Het kost zowel de monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>zorger als de ontwikkelaar<br />

vaak veel moeite om e<strong>en</strong> onderdeel op te offer<strong>en</strong> t<strong>en</strong> gunste <strong>van</strong> het behoud<br />

<strong>van</strong> het geheel. <strong>De</strong> één vindt het offer te groot, de ander de ingreep te gering. Bij<br />

de afweging <strong>van</strong> belang<strong>en</strong> draait het overig<strong>en</strong>s niet alle<strong>en</strong> om het behoud of verlies<br />

<strong>van</strong> object<strong>en</strong>, maar ook om de cultuurhistorische structuur <strong>van</strong> e<strong>en</strong> locatie.<br />

Door e<strong>en</strong> Limburgse respond<strong>en</strong>t <strong>van</strong> <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> werd het<br />

voorbeeld aangehaald <strong>van</strong> e<strong>en</strong> kloostercomplex, waar<strong>van</strong> de kloostertuin volgebouwd<br />

werd met urban villa’s. Het hoofdgebouw bleef weliswaar behoud<strong>en</strong>,<br />

maar is door de overdaad aan nieuwbouw nauwelijks meer te herk<strong>en</strong>n<strong>en</strong>.<br />

Principiële argum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> spel<strong>en</strong> bij <strong>herbestemming</strong> ook e<strong>en</strong> rol. Het meest pregnant<br />

komt dat naar vor<strong>en</strong> bij rooms-katholieke kerkgebouw<strong>en</strong>, waar e<strong>en</strong> profane<br />

<strong>herbestemming</strong> erg gevoelig ligt. <strong>De</strong> aard <strong>van</strong> de <strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong> vastgoed,<br />

in eig<strong>en</strong>dom <strong>van</strong> de grote natuurbeheerorganisaties, zoals Staatsbosbeheer, <strong>De</strong><br />

Landschapp<strong>en</strong> <strong>en</strong> de Ver<strong>en</strong>iging Natuurmonum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>, wordt vooral afgewog<strong>en</strong><br />

teg<strong>en</strong> e<strong>en</strong> ev<strong>en</strong>tueel bedreigde natuurwaarde. Herbestemming wordt ernstig<br />

beperkt wanneer natuurwaard<strong>en</strong> <strong>en</strong> cultuurhistorische waard<strong>en</strong> elkaar niet kunn<strong>en</strong><br />

verdrag<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> karakteristieke k<strong>en</strong>merk<strong>en</strong> <strong>en</strong> de locatie <strong>van</strong> e<strong>en</strong> gebouw an sich word<strong>en</strong> bij<br />

<strong>herbestemming</strong> òf positief òf negatief beoordeeld afhankelijk <strong>van</strong> de achterligg<strong>en</strong>de<br />

belang<strong>en</strong>.<br />

Tijd<strong>en</strong>s de interviews voor <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> is naar vor<strong>en</strong> gekom<strong>en</strong><br />

dat sloop <strong>van</strong> naoorlogse bebouwing relatief vaker plaatsvindt dan <strong>herbestemming</strong>.<br />

Naoorlogse bebouwing wordt door niet-k<strong>en</strong>ners vaak minder gemakkelijk<br />

als ‘erfgoed’ gewaardeerd <strong>en</strong> roept soms zelfs negatieve gevoel<strong>en</strong>s op. 132<br />

Ook nieuw opgeleverde, grootschalige kantor<strong>en</strong> op perifere monofunctionele<br />

locaties lijk<strong>en</strong> nauwelijks geschikt voor <strong>herbestemming</strong>. 133 Bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong><br />

onderaan de gebouwket<strong>en</strong> word<strong>en</strong> <strong>van</strong>wege hun monofunctionele opzet <strong>en</strong><br />

slechte uitstraling bijna nooit op grootschalige wijze herbestemd. <strong>De</strong> eig<strong>en</strong>aars<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 94 wat is er mogelijk? 95<br />

132 Bijl, R. <strong>van</strong> der & B. Bukman,<br />

‘We slop<strong>en</strong> veel te makkelijk’,<br />

Blauwe Kamer. 6 (2006) 39 -41.<br />

133 Hek, Herbestemmingswijzer.


moet<strong>en</strong> word<strong>en</strong> uitgekocht. 134 En ook de noodzaak tot bodemsanering bemoeilijkt<br />

<strong>herbestemming</strong>. E<strong>en</strong> complete herontwikkeling <strong>van</strong> het terrein is dan e<strong>en</strong><br />

betere oplossing.<br />

Wat is mogelijk?<br />

Ondanks e<strong>en</strong> aantal lastige factor<strong>en</strong> bied<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> veel<br />

kans<strong>en</strong>. Dat vaak meer mogelijk is dan m<strong>en</strong> in eerste instantie d<strong>en</strong>kt, is al heel<br />

vroeg door de kraakbeweging bevestigd. Herbestemming vraagt om creativiteit!<br />

Eén categorie gebouw<strong>en</strong> die, uitzondering<strong>en</strong> daargelat<strong>en</strong>, over het algeme<strong>en</strong><br />

redelijk gemakkelijk wordt herbestemd zijn boerderij<strong>en</strong>. Sinds de jar<strong>en</strong> zestig<br />

<strong>van</strong> de twintigste eeuw hebb<strong>en</strong> veel boer<strong>en</strong>bedrijv<strong>en</strong> hun functie verlor<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> vindt er e<strong>en</strong> omslag plaats in eig<strong>en</strong>dom <strong>en</strong> gebruik. Landelijk gezi<strong>en</strong> is naar<br />

schatting al tweederde <strong>van</strong> de boerderij<strong>en</strong> herbestemd, voornamelijk in het west<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> midd<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong>.<br />

Voor kantor<strong>en</strong> geldt e<strong>en</strong> minder optimistisch beeld, maar ook hier zijn mogelijkhed<strong>en</strong>.<br />

Volg<strong>en</strong>s vrom is naar schatting e<strong>en</strong> kwart <strong>van</strong> de leegstaande kantor<strong>en</strong><br />

kansrijk voor transformatie. 135 Dat zou goed zijn voor 25.000 woning<strong>en</strong>: e<strong>en</strong><br />

kleine stad! 136 Sinds 1990 zijn er slechts e<strong>en</strong> kleine 250 kantoortransformaties<br />

per jaar gerealiseerd. In de praktijk blijk<strong>en</strong> er nogal wat bouwtechnische, juridische<br />

<strong>en</strong> financiële hak<strong>en</strong> <strong>en</strong> og<strong>en</strong> te zijn. Psychologische drempels <strong>en</strong> koudwatervrees<br />

spel<strong>en</strong> daarbij e<strong>en</strong> grote rol. 137 Echter, de uitgave Transformatie <strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong><br />

maakt aan de hand <strong>van</strong> vele praktijkvoorbeeld<strong>en</strong> duidelijk dat er<br />

wel degelijk e<strong>en</strong> groot pot<strong>en</strong>tieel ligt voor de <strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong> kantor<strong>en</strong> tot<br />

woning<strong>en</strong>. 138 Monum<strong>en</strong>tale pand<strong>en</strong> in binn<strong>en</strong>sted<strong>en</strong> zijn het gemakkelijkst te<br />

transformer<strong>en</strong> tot woning<strong>en</strong>, waarbij het niet altijd om stud<strong>en</strong>t<strong>en</strong>woning<strong>en</strong><br />

hoeft te gaan. 139 Er zijn andere, ook meer vermog<strong>en</strong>de doelgroep<strong>en</strong>, die dicht bij<br />

voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> will<strong>en</strong> won<strong>en</strong>, zoals s<strong>en</strong>ior<strong>en</strong>, tweeverdi<strong>en</strong>ers <strong>en</strong> starters. 140 Door<br />

e<strong>en</strong> kantoor op te topp<strong>en</strong> met luxe appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> zijn <strong>herbestemming</strong>sproject<strong>en</strong><br />

sneller r<strong>en</strong>dabel. 141 Tweeverdi<strong>en</strong>ers <strong>en</strong> starters zijn niet altijd vermog<strong>en</strong>d,<br />

maar e<strong>en</strong> deel <strong>van</strong> h<strong>en</strong> maakt deel uit <strong>van</strong> de ‘creative class’. Hun woning mag<br />

afwijk<strong>en</strong> <strong>van</strong> de standaard. Bij deze doelgroep<strong>en</strong> ligg<strong>en</strong> dus kans<strong>en</strong>. 142<br />

Bijna tweederde <strong>van</strong> de kantoorgebouw<strong>en</strong> staat echter op monofunctionele kantor<strong>en</strong>-<br />

<strong>en</strong> bedrijv<strong>en</strong>locaties 143 , waar zelfs stud<strong>en</strong>t<strong>en</strong> moeilijk naar toe te krijg<strong>en</strong><br />

zijn. <strong>De</strong> uitdaging is juist om op dit soort plekk<strong>en</strong>, met name in de buurt<br />

<strong>van</strong> het c<strong>en</strong>trum, via gebiedsontwikkeling e<strong>en</strong> compleet terrein aan te pakk<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> functiem<strong>en</strong>ging te creër<strong>en</strong>. 144 Ook verouderde bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> nabij de<br />

binn<strong>en</strong>stad <strong>en</strong> ringweg<strong>en</strong> bied<strong>en</strong> in dit opzicht kans<strong>en</strong>. Wederom kan de doelgroep<br />

gezocht word<strong>en</strong> onder nieuwe stedeling<strong>en</strong> <strong>en</strong> de creatieve klasse. 145 <strong>De</strong><br />

134 Hek, Herbestemmingswijzer.<br />

135 vrom, Won<strong>en</strong> op de zaak.<br />

136 Ibidem.<br />

137 Ibidem.<br />

138 Van der Voordt, Transformatie<br />

<strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong>.<br />

139 Vermeul<strong>en</strong>, ‘Gewoon optopp<strong>en</strong>,<br />

dat lege kantoor’.<br />

140 Remoy, ‘<strong>De</strong> markt <strong>van</strong> transformatie<br />

<strong>van</strong> kantor<strong>en</strong> tot<br />

woning<strong>en</strong>’.<br />

141 Vermeul<strong>en</strong>, ‘Gewoon optopp<strong>en</strong>,<br />

dat lege kantoor’.<br />

142 Remoy, ‘<strong>De</strong> markt <strong>van</strong> transformatie<br />

<strong>van</strong> kantor<strong>en</strong> tot<br />

woning<strong>en</strong>’.<br />

143 Ibidem.<br />

144 Ibidem.<br />

145 Dit vereist echter wel gedeg<strong>en</strong><br />

onderzoek, concrete afweging<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> kan niet gebaseerd<br />

word<strong>en</strong> op verleiding door<br />

aantrekkelijke beeld<strong>en</strong>. Smit,<br />

A.J., ‘Transformatie <strong>van</strong> verouderde<br />

bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>’,<br />

in: Th. <strong>van</strong> der Voordt (ed.),<br />

Transformatie <strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong>.<br />

Thema’s, actor<strong>en</strong>, instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> project<strong>en</strong>. (Rotterdam<br />

2007) 306 – 317.<br />

aanwezigheid <strong>van</strong> creatieve bedrijvigheid kan bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> voor imagoverbetering<br />

<strong>van</strong> e<strong>en</strong> wijk <strong>en</strong> e<strong>en</strong> waardestijging <strong>van</strong> het omring<strong>en</strong>d vastgoed zorg<strong>en</strong>. 146<br />

Functionaliteit <strong>van</strong> de wijk is daarbij belangrijk <strong>en</strong> functiem<strong>en</strong>ging vormt daar<br />

e<strong>en</strong> onderdeel <strong>van</strong>. Functiediversiteit is belangrijk voor de vitaliteit <strong>van</strong> <strong>en</strong> leefbaarheid<br />

<strong>en</strong> integratie in e<strong>en</strong> wijk <strong>en</strong> vormt dan ook één <strong>van</strong> de aspect<strong>en</strong> <strong>van</strong> de<br />

sturingsfilosofie <strong>en</strong> ruimtelijke visie <strong>van</strong> de Nota Ruimte, voor de verbetering<br />

<strong>van</strong> de sociaal-economische positie. 147<br />

Sommige complex<strong>en</strong> zijn zo groot <strong>van</strong> schaal, dat één bestemming onvoldo<strong>en</strong>de<br />

soelaas biedt. Grote <strong>herbestemming</strong>sproject<strong>en</strong> bied<strong>en</strong> bij uitstek mogelijkhed<strong>en</strong><br />

tot meervoudig ruimtegebruik. Dat is vaak het geval bij industrieel erfgoed,<br />

zeker bij e<strong>en</strong> gunstige ligging nabij stedelijke c<strong>en</strong>tra. <strong>De</strong> belangstelling voor <strong>herbestemming</strong><br />

<strong>van</strong> industrieel erfgoed groeit dan ook langzaam maar gestaag.<br />

Geslaagde voorbeeld<strong>en</strong> hier<strong>van</strong> zijn de Van Nellefabriek in Rotterdam <strong>en</strong> de<br />

Westergasfabriek in Amsterdam.<br />

Aandacht voor functiem<strong>en</strong>ging <strong>en</strong> functieverandering in het sted<strong>en</strong>bouwkundig<br />

ontwerp zou bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> toekomstige <strong>leegstand</strong> kunn<strong>en</strong> voorkom<strong>en</strong>. 148<br />

Wat kan gedaan word<strong>en</strong>?<br />

Herbestemming kan spectaculair zijn <strong>en</strong> de aandacht trekk<strong>en</strong> bij het grote<br />

publiek. Groning<strong>en</strong> lanceerde het zog<strong>en</strong>aamde kanjerplan voor de revitalisering<br />

<strong>van</strong> grote leegstaande gebouw<strong>en</strong>, zoals e<strong>en</strong> watertor<strong>en</strong>, e<strong>en</strong> stationsgebouw <strong>en</strong><br />

e<strong>en</strong> aantal kerk<strong>en</strong>. Na het houd<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> <strong>en</strong>quête onder de bevolking werd<strong>en</strong><br />

30 gerevitaliseerde gebouw<strong>en</strong> bestempeld tot kanjer. <strong>De</strong> prijsvraag ‘Erfgoed op<br />

eig<strong>en</strong> b<strong>en</strong><strong>en</strong>’ nodigt vastgoedbezitters uit om plann<strong>en</strong> te mak<strong>en</strong> om hun waardevolle<br />

gebouw<strong>en</strong> e<strong>en</strong> toekomst te bied<strong>en</strong>. 149 Dit soort initiatiev<strong>en</strong> maakt <strong>herbestemming</strong><br />

populair <strong>en</strong> bek<strong>en</strong>d bij e<strong>en</strong> groot publiek.<br />

Maar de aandacht voor <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> mag niet afhankelijk zijn<br />

<strong>van</strong> incid<strong>en</strong>tele ‘Idols-achtige’ acties. Het zijn thema’s die structureel opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong><br />

moet<strong>en</strong> word<strong>en</strong> in het planologisch beleid. <strong>De</strong> huidige wetgeving geeft daartoe<br />

mogelijkhed<strong>en</strong>. Geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> met <strong>herbestemming</strong> soepel omgaan aan<br />

de hand <strong>van</strong> het Bouwbesluit <strong>en</strong> de Bouwverord<strong>en</strong>ing of meewerk<strong>en</strong> aan e<strong>en</strong> artikel<br />

19 procedure. Met de Wro kunn<strong>en</strong> bestemming<strong>en</strong> sneller gewijzigd word<strong>en</strong>.<br />

Rek<strong>en</strong>ing houd<strong>en</strong> met functiem<strong>en</strong>ging blijft echter e<strong>en</strong> lastige opgave. 150<br />

Regeling<strong>en</strong> als de Woonvergunning <strong>en</strong> de weinig gebruikte Leegstandswet 151 kunn<strong>en</strong><br />

bij juist gebruik het r<strong>en</strong>dem<strong>en</strong>t <strong>van</strong> e<strong>en</strong> transformatieproces verhog<strong>en</strong>. 152<br />

Daarnaast is er e<strong>en</strong> aantal belangrijke subsidieregeling<strong>en</strong> die bij hergebruik kunn<strong>en</strong><br />

word<strong>en</strong> ingezet, zoals bijvoorbeeld de gsb-geld<strong>en</strong> (Grote Sted<strong>en</strong> Beleid). 153<br />

Speciale laagr<strong>en</strong>t<strong>en</strong>de ‘gro<strong>en</strong>e’ l<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> bij duurzame investering<strong>en</strong> in gebou-<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 96 wat is er mogelijk? 97<br />

146 S<strong>en</strong>terNovem, Infoblad functiem<strong>en</strong>ging.<br />

147 Ibidem.<br />

148 Remoy, ‘<strong>De</strong> markt <strong>van</strong> transformatie<br />

<strong>van</strong> kantor<strong>en</strong> tot<br />

woning<strong>en</strong>’.<br />

149 ‘Erfgoed op eig<strong>en</strong> b<strong>en</strong><strong>en</strong>’ is<br />

e<strong>en</strong> prijs <strong>van</strong> het VSB fonds <strong>en</strong><br />

wordt in 2008 uitgeschrev<strong>en</strong><br />

door Stichting 2008 Jaar<br />

<strong>van</strong> het Religieus Erfgoed.<br />

Voor de drie beste plann<strong>en</strong> is<br />

€180.000 beschikbaar gesteld.<br />

150 S<strong>en</strong>ternovem, Infoblad functiem<strong>en</strong>ging.<br />

151 Zie bijvoorbeeld R<strong>en</strong>kumse<br />

Huurdersver<strong>en</strong>iging, ‘Leegstandswet’.<br />

152 Hobma, ‘Fiscale <strong>en</strong> juridische<br />

aspect<strong>en</strong>’.<br />

153 Daarnaast zijn er bijvoorbeeld<br />

Stimuleringpremies<br />

uit het Investeringsprogramma<br />

Stedelijke Vernieuwing,<br />

Stimuleringsfonds Volkshuisvesting<br />

<strong>Nederland</strong>se geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

(svn), Doelstelling 2 subsidies<br />

(Europees) etc. Ploeger,<br />

‘Stimulans<strong>en</strong> <strong>van</strong>uit de geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong>’.


w<strong>en</strong>, e<strong>en</strong> lager btw-tarief <strong>en</strong> e<strong>en</strong> vrijstelling <strong>van</strong> overdrachtsbelasting onder<br />

bepaalde voorwaard<strong>en</strong> zijn fiscale maatregel<strong>en</strong> om hergebruik te stimuler<strong>en</strong>. 154<br />

Het vergt actuele k<strong>en</strong>nis <strong>van</strong> de voorwaard<strong>en</strong> <strong>en</strong> creativiteit om dit soort regeling<strong>en</strong><br />

aan te kunn<strong>en</strong> w<strong>en</strong>d<strong>en</strong>. Geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> zoud<strong>en</strong> al dit soort mogelijkhed<strong>en</strong> moet<strong>en</strong><br />

k<strong>en</strong>n<strong>en</strong> <strong>en</strong> bij <strong>herbestemming</strong>straject<strong>en</strong> daarnaar verwijz<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> woningcorporaties stek<strong>en</strong> nogal e<strong>en</strong>s voor <strong>herbestemming</strong>sproject<strong>en</strong> hun<br />

nek uit, omdat zij gew<strong>en</strong>d zijn te invester<strong>en</strong> in exploitaties voor de lange termijn<br />

<strong>en</strong> omdat woningcorporaties maatschappelijke ondernemers zijn. 155 Soms<br />

wet<strong>en</strong> ook particuliere stichting<strong>en</strong> met acties <strong>herbestemming</strong> te forcer<strong>en</strong>. Zo<br />

heeft in Eindhov<strong>en</strong> de Stichting Emmasingel e<strong>en</strong> visie ontwikkeld voor ‘<strong>De</strong> Witte<br />

Dame’, omdat destijds de geme<strong>en</strong>te noch de eig<strong>en</strong>aar het initiatief nam<strong>en</strong>. 156<br />

Dit project zette de toon voor de herontwikkeling <strong>van</strong> het Philips-complex<br />

‘Strijp-S’. Ook zijn er organisaties die project<strong>en</strong> begeleid<strong>en</strong> voor de <strong>herbestemming</strong><br />

<strong>van</strong> kerk<strong>en</strong> <strong>en</strong> agrarische gebouw<strong>en</strong>. 157<br />

Bij dergelijke initiatiev<strong>en</strong> kan de overheid faciliter<strong>en</strong>d optred<strong>en</strong> door initiatiefnemers<br />

proactief <strong>en</strong> ontwikkelingsgericht te b<strong>en</strong>ader<strong>en</strong>. <strong>De</strong> basis voor <strong>herbestemming</strong><br />

wordt gelegd door goed contact met ‘de markt’ <strong>en</strong> diverse andere partij<strong>en</strong>.<br />

158<br />

Anticiper<strong>en</strong> op <strong>leegstand</strong>, het proactief b<strong>en</strong>ader<strong>en</strong> <strong>van</strong> eig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong> <strong>van</strong> structureel<br />

leegstaande object<strong>en</strong> <strong>en</strong> terrein<strong>en</strong>, het voer<strong>en</strong> <strong>van</strong> verk<strong>en</strong>n<strong>en</strong>de gesprekk<strong>en</strong> over<br />

knelpunt<strong>en</strong> <strong>en</strong> mogelijkhed<strong>en</strong> <strong>en</strong> het functioner<strong>en</strong> als k<strong>en</strong>nisloket, zijn acties<br />

waarmee geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> de kans op succesvolle <strong>herbestemming</strong>straject<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong>lijk<br />

kunn<strong>en</strong> vergrot<strong>en</strong>.<br />

Actiepunt<strong>en</strong><br />

· Het aanpakk<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> negatief functioner<strong>en</strong>de leefomgeving is <strong>van</strong>uit maatschappelijk<br />

oogpunt gew<strong>en</strong>st, ook <strong>van</strong>wege het duurzaamheidsaspect! Het<br />

integrer<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> in ruimtelijk beleid is w<strong>en</strong>selijk.<br />

· Herbestemming vraagt om veel creativiteit <strong>en</strong> ruime k<strong>en</strong>nis <strong>van</strong> de mogelijkhed<strong>en</strong>.<br />

Geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> zoud<strong>en</strong> initiatiefnemers proactief kunn<strong>en</strong> b<strong>en</strong>ader<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />

kunn<strong>en</strong> faciliter<strong>en</strong> in het <strong>herbestemming</strong>straject. Bestaande instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

bied<strong>en</strong> daartoe mogelijkhed<strong>en</strong>, maar inzicht is daartoe vereist.<br />

· Betere k<strong>en</strong>nis over wat mogelijk is bij <strong>herbestemming</strong>sproject<strong>en</strong> kan eig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> projectontwikkelaars wellicht over de streep trekk<strong>en</strong>. Het Rijk zou<br />

e<strong>en</strong> handreiking op kunn<strong>en</strong> stell<strong>en</strong> om de bestaande mogelijkhed<strong>en</strong> aan de<br />

beleidsruimte, fiscale voordel<strong>en</strong> <strong>en</strong> subsidieregeling<strong>en</strong> op e<strong>en</strong> rij te zett<strong>en</strong>.<br />

· Het Rijk is bij uitstek de partij die de rol <strong>van</strong> inspirator op zich kan nem<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />

de lokale bestuurder kan uitdag<strong>en</strong> om met bestaande middel<strong>en</strong> ‘het gewone<br />

buit<strong>en</strong>gewoon te do<strong>en</strong>’.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 98<br />

154 Ploeger, ‘Stimulans<strong>en</strong> <strong>van</strong>uit<br />

de geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong>’.<br />

155 Vermeul<strong>en</strong>, ‘Gewoon optopp<strong>en</strong><br />

dat leuke kantoor’.<br />

156 vrom Ruimteforum, Het<br />

sprookje <strong>van</strong> de Witte Dame in<br />

Eindhov<strong>en</strong>, (28 februari 2008).<br />

157 lto Noord & LandwirtschaftskammerNordrhein<br />

– Westfal<strong>en</strong>, www.<br />

ruimtebijdeboer.nl (maart<br />

2008).<br />

158 Ploeger, ‘Stimulans<strong>en</strong> <strong>van</strong>uit<br />

de geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong>’.<br />

<strong>leegstand</strong> in gelderland<br />

<strong>en</strong>ka-terrein te Ede<br />

In 1911 werd in Arnhem de Eerste <strong>Nederland</strong>se Kunstzijdefabriek Arnhem (<strong>en</strong>ka) opgericht. Na e<strong>en</strong> aantal<br />

jar<strong>en</strong> <strong>van</strong> bloei, met name ingegev<strong>en</strong> door de Eerste Wereldoorlog, liet de directie e<strong>en</strong> fabriek bouw<strong>en</strong> in<br />

Ede. <strong>De</strong> keus viel op deze plaats <strong>van</strong>wege de goedkope grond, de beschikking over schoon water <strong>en</strong> de nabijheid<br />

<strong>van</strong> e<strong>en</strong> spoorweg. Het terrein werd in de loop <strong>van</strong> de twintigste eeuw verder ontwikkeld <strong>en</strong> er ontstond<br />

e<strong>en</strong> groot complex met – inmiddels – monum<strong>en</strong>tale fabrieksgebouw<strong>en</strong>. In 2002 werd<strong>en</strong> de productieactiviteit<strong>en</strong><br />

op het terrein gestaakt <strong>en</strong> verlor<strong>en</strong> de gebouw<strong>en</strong> hun functie. In 2003 werd het terrein opgekocht <strong>en</strong><br />

mom<strong>en</strong>teel is de herontwikkeling in hand<strong>en</strong> <strong>van</strong> de Grondbank B<strong>en</strong>nekomseweg Ede cv, e<strong>en</strong> sam<strong>en</strong>werkingsverband<br />

tuss<strong>en</strong> projectontwikkelaars <strong>en</strong> financiers. Hoewel de geme<strong>en</strong>teraad in 2005 e<strong>en</strong> masterplan<br />

vaststelde, zijn de definitieve ontwikkelingsplann<strong>en</strong> nog altijd niet vastgesteld <strong>en</strong> treedt verder verval op.


<strong>leegstand</strong> in utrecht<br />

Voormalige melkfabriek Eemlandia<br />

te Bunschot<strong>en</strong><br />

Eemlandia is de laatst overgeblev<strong>en</strong> complete melkfabriek in de provincie Utrecht. Het rijksmonum<strong>en</strong>t<br />

dateert uit 1918 <strong>en</strong> is in 1928 uitgebreid met e<strong>en</strong> pakhuis, in 1938 met e<strong>en</strong> caseïnefabriek <strong>en</strong> in 1951 met e<strong>en</strong><br />

pakhuis annex melkverstuivingspand. Sinds 1963 is het gebouw niet meer in gebruik. In 2006 heeft <strong>De</strong><br />

Hollandsche de voormalige fabriek gerestaureerd, waarbij tev<strong>en</strong>s de in 1963 verdw<strong>en</strong><strong>en</strong> schoorste<strong>en</strong> is<br />

herbouwd. Naast de restauratie <strong>van</strong> het pand zijn op het terrein 26 woning<strong>en</strong> gerealiseerd. Thans is in het<br />

voormalige complex deels e<strong>en</strong> autogarage gevestigd, het overgrote deel <strong>van</strong> het gebouw staat echter leeg.<br />

Ook het omligg<strong>en</strong>de terrein ligt nog steeds gedeeltelijk braak. Tot 1997 war<strong>en</strong> tal <strong>van</strong> kleine bedrijfjes in het<br />

gebouw gevestigd. <strong>De</strong> eig<strong>en</strong>aar is sindsdi<strong>en</strong> <strong>van</strong> plan het pand te gaan verkop<strong>en</strong>, maar hiervoor moet<strong>en</strong> eerst<br />

alle bedrijfjes uit het pand. Zolang de eig<strong>en</strong>aar het pand niet verkop<strong>en</strong> zal de onlangs gerestaureerde fabriek<br />

opnieuw verpauper<strong>en</strong>.<br />

Bronn<strong>en</strong>:<br />

- Interview geme<strong>en</strong>te Bunschot<strong>en</strong>, 06 november 2007.<br />

- www.dehollandsche.nl.<br />

<strong>leegstand</strong> in overijssel<br />

Sint Jan of Heilige Michaël kerk<br />

te Enschede<br />

<strong>De</strong> Sint Jan of Heilige Michaël kerk is in 1962 door architect<strong>en</strong>bureau Slijmer ontworp<strong>en</strong>. <strong>De</strong> architectuur<br />

<strong>van</strong> de kerk, e<strong>en</strong> combinatie <strong>van</strong> traditionele <strong>en</strong> moderne architectuur is typer<strong>en</strong>d voor de wederopbouwperiode<br />

(1945-1965). Het gebouw is in eig<strong>en</strong>dom <strong>van</strong> Sam<strong>en</strong>werkingsverband Parochieverband Enschede.<br />

<strong>De</strong> cultuurhistorische waarde <strong>van</strong> het gebouw wordt in de inv<strong>en</strong>tarisatie die <strong>van</strong>uit het programma<br />

Naoorlogs Bouw<strong>en</strong> in Overijssel werd gedaan, hoog gewaardeerd.<br />

Op dit mom<strong>en</strong>t staat het pand leeg. Hoewel niet bek<strong>en</strong>d sinds wanneer, vraagt onderzoek naar hergebruiksmogelijkhed<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong>wege de cultuurhistorische waarde aandacht.<br />

Bron:<br />

- Het Oversticht (2007), <strong>De</strong> markante kerk, kerk<strong>en</strong> <strong>van</strong> wederopbouw in Overijssel.


<strong>leegstand</strong> in fryslân<br />

Voormalige Bijzondere<br />

Strafge<strong>van</strong>g<strong>en</strong>is te Leeuward<strong>en</strong><br />

<strong>De</strong> bijzondere strafge<strong>van</strong>g<strong>en</strong>is Blokhuispoort is leeg kom<strong>en</strong> te staan. Het complex schijnt niet meer te kunn<strong>en</strong><br />

word<strong>en</strong> aangepast aan huidige maatstav<strong>en</strong>. Er zijn vele, meest wilde plann<strong>en</strong> voor hergebruik; heel<br />

Friesland bemoeit zich ermee. Het grote complex is 1870-1877 naar ontwerp <strong>van</strong> J.F. Metzelaar gebouwd.<br />

Daarachter kwam 1889-1891 het Huis <strong>van</strong> Bewaring tot stand naar ontwerp <strong>van</strong> W.C. Metzelaar. Het is nog<br />

niet duidelijk wat er met het complex gaat gebeur<strong>en</strong>.<br />

<strong>herbestemming</strong> in zuid-holland<br />

Pius x-kerk te <strong>De</strong>n Haag<br />

Looptijd project: 2002-2004<br />

<strong>De</strong> Pius X-kerk is e<strong>en</strong> kerkgebouw uit de jar<strong>en</strong> zestig, geleg<strong>en</strong> op het scharnierpunt <strong>van</strong> twee lan<strong>en</strong> c<strong>en</strong>traal<br />

in de wijk Bouwlust. Door het afnem<strong>en</strong>de kerkbezoek is de eig<strong>en</strong>aar op zoek gegaan naar nieuwe gebruikers<br />

om deze kerk e<strong>en</strong> pass<strong>en</strong>de bestemming te gev<strong>en</strong>. Al voor de verkoop <strong>van</strong> de kerk bleek dat de bestemming<br />

gezondheidsc<strong>en</strong>trum e<strong>en</strong> reële optie was. <strong>De</strong> herontwikkeling <strong>van</strong> de Pius x-kerk is uitgevoerd door Ceres<br />

project<strong>en</strong>, de ontwikkelaar die werkt in opdracht <strong>van</strong> Vestia, e<strong>en</strong> woningbouwcorporatie.<br />

Vanwege de lage winstverwachting die herontwikkeling <strong>van</strong> maatschappelijk vastgoed met zich meebr<strong>en</strong>gt,<br />

zijn het juist woningbouwcorporaties die de mogelijkheid hebb<strong>en</strong> daarin te invester<strong>en</strong>. <strong>De</strong> totale investering<br />

in het realiser<strong>en</strong> <strong>van</strong> het gezondheidsc<strong>en</strong>trum bedraagt ongeveer 6 miljo<strong>en</strong> euro. <strong>De</strong> geme<strong>en</strong>te <strong>De</strong>n Haag<br />

heeft 125.000 euro geïnvesteerd; ook opbr<strong>en</strong>gst<strong>en</strong> uit de verkoop <strong>van</strong> koopwoning<strong>en</strong> zijn aan het project<br />

besteed.<br />

In de wijk Bouwlust was e<strong>en</strong> groot tekort aan huisarts<strong>en</strong>. Om die red<strong>en</strong> lag e<strong>en</strong> functie als gezondheidsc<strong>en</strong>trum<br />

voor de hand. Naast e<strong>en</strong> groepspraktijk voor huisarts<strong>en</strong> is het programma aangevuld met andere organisaties<br />

voor maatschappelijke di<strong>en</strong>stverl<strong>en</strong>ing: e<strong>en</strong> apotheek, e<strong>en</strong> consultatiebureau, e<strong>en</strong> fysiotherapeut,<br />

e<strong>en</strong> wijkloket <strong>van</strong> de geme<strong>en</strong>te, de jeugdgezondheidszorg, e<strong>en</strong> di<strong>en</strong>stbureau, het psycho-medisch c<strong>en</strong>trum<br />

Parnassia <strong>en</strong> Thuiszorg <strong>De</strong>n Haag.<br />

Bronn<strong>en</strong>:<br />

- K<strong>en</strong>nisc<strong>en</strong>trum stedelijke vernieuwing <strong>De</strong>n Haag, Transformatie Pius X-kerk, [online] beschikbaar via:<br />

http://www.kei-c<strong>en</strong>trum.nl/view.cfm?page_id=1897&item_type=project&item_id=231.<br />

- Ceres project<strong>en</strong> (2005) Pres<strong>en</strong>tatie ‘<strong>van</strong> kerk tot zorgc<strong>en</strong>trum’, <strong>De</strong>n Haag: Ceres project<strong>en</strong>, oktober 2005 [online] beschikbaar via: www.dekopgroep.nl.


<strong>herbestemming</strong> in limburg<br />

Voormalig psychiatrische<br />

instelling Sint Servatius:<br />

St. Servaashof te V<strong>en</strong>ray<br />

In 1905 werd door de Broeders <strong>en</strong> Zusters <strong>van</strong> de liefde uit G<strong>en</strong>t het instituut voor mann<strong>en</strong>- Sint Servatius-<br />

gesticht in V<strong>en</strong>ray. In 1907 werd dit gevolgd door de stichting <strong>van</strong> het instituut voor vrouw<strong>en</strong>- Sint Anna.<br />

Beide instelling<strong>en</strong> vestigd<strong>en</strong> zich in het buit<strong>en</strong>gebied <strong>van</strong> V<strong>en</strong>ray. Op gepaste afstand <strong>van</strong> de bebouwde kom.<br />

<strong>De</strong> paviljo<strong>en</strong>s op het Sint Servatiusterrein war<strong>en</strong> onderling met elkaar verbond<strong>en</strong> door middel <strong>van</strong> zowel<br />

e<strong>en</strong> ondergronds als bov<strong>en</strong>gronds gang<strong>en</strong>stelsel.<br />

Eind 1969 beslot<strong>en</strong> beide congregaties om het eig<strong>en</strong>dom <strong>en</strong> beheer <strong>van</strong> St. Anna <strong>en</strong> St. Servatius over te<br />

drag<strong>en</strong>.<br />

Het sam<strong>en</strong>gaan <strong>van</strong> de instelling<strong>en</strong> gaat gepaard met de om<strong>van</strong>grijke <strong>en</strong> zeer ingrijp<strong>en</strong>de vernieuwing<strong>en</strong> in<br />

de zorg. <strong>De</strong> drastische krimp in het traditionele verzorgingsgebied heeft als gevolg dat V<strong>en</strong>ray duiz<strong>en</strong>d plaats<strong>en</strong><br />

minder behoeft. <strong>De</strong>ze behoefteafname heeft ervoor gezorgd dat de zorg zich zal conc<strong>en</strong>trer<strong>en</strong> op het<br />

Servatiusterrein.<br />

Vanuit e<strong>en</strong> V<strong>en</strong>rayse traditie zal het Servatiusterrein – het Servaashof – in 2010 zijn omgevormd tot e<strong>en</strong> terrein<br />

waar patiënt<strong>en</strong> <strong>en</strong> burgers in één gebied sam<strong>en</strong>lev<strong>en</strong>.<br />

Bronn<strong>en</strong>:<br />

- Gespreksverslag V<strong>en</strong>ray, 22 november 2007.<br />

- www.servaashof.nl [bezocht 2 januari 2008].<br />

<strong>herbestemming</strong> in dr<strong>en</strong>the<br />

Villa Flora te Nieuw-Buin<strong>en</strong><br />

<strong>De</strong> meest opvall<strong>en</strong>de boerderij <strong>van</strong> Nieuw-Buin<strong>en</strong> is e<strong>en</strong> monum<strong>en</strong>t, gebouwd in 1877-79, t<strong>en</strong> tijde <strong>van</strong> de<br />

verv<strong>en</strong>ing in dit gebied, in opdracht <strong>van</strong> de zoon <strong>van</strong> glasfabrikant J.C.A Thöne. <strong>De</strong> boerderij ontle<strong>en</strong>t haar<br />

naam aan e<strong>en</strong> gietijzer<strong>en</strong> beeld in de voorgevel <strong>van</strong> de godin <strong>van</strong> de l<strong>en</strong>te, Flora. <strong>De</strong> boerderij werd in 2000<br />

gerestaureerd. Het bestaat uit e<strong>en</strong> wit gepleisterd voorhuis <strong>en</strong> e<strong>en</strong> achterligg<strong>en</strong>de schuur.<br />

Voor boerderij<strong>en</strong> <strong>van</strong> dit formaat is <strong>herbestemming</strong> niet gemakkelijk. Vaak wordt bij e<strong>en</strong> nieuwe functie<br />

gedacht aan (e<strong>en</strong> combinatie <strong>van</strong>) sector<strong>en</strong> als de zorg, recreatie, horeca, toerisme.<br />

Villa Flora doet nu di<strong>en</strong>st als (logeer)op<strong>van</strong>g <strong>en</strong> dagbesteding voor volwass<strong>en</strong><strong>en</strong> <strong>en</strong> kinder<strong>en</strong> met psychiatrische<br />

of psychosociale problem<strong>en</strong> <strong>en</strong> is e<strong>en</strong> <strong>van</strong> de locaties <strong>van</strong> adhd-noord.<br />

Bronn<strong>en</strong>:<br />

- R. St<strong>en</strong>vert, e.a., Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> in <strong>Nederland</strong>. Dr<strong>en</strong>the, Zwolle 2001.<br />

- Interview met loco-burgemeester <strong>en</strong> wethouder <strong>van</strong> de geme<strong>en</strong>te Borger-Odoorn.<br />

- http://www.adhdnoord.nl.<br />

- http://www.<strong>en</strong>cyclopediedr<strong>en</strong>the.nl.


<strong>herbestemming</strong> in flevoland<br />

Voormalige watertor<strong>en</strong><br />

(Poldertor<strong>en</strong>) te Emmeloord<br />

Al in e<strong>en</strong> vroeg stadium <strong>van</strong> de planvorming werd beslot<strong>en</strong> dat op het c<strong>en</strong>trale plein <strong>van</strong> Emmeloord, in het<br />

hart <strong>van</strong> de polder e<strong>en</strong> hoge tor<strong>en</strong> gew<strong>en</strong>st was. <strong>De</strong>ze tor<strong>en</strong> moest funger<strong>en</strong> als bak<strong>en</strong>, zichtbaar <strong>van</strong>uit de<br />

verte <strong>en</strong> als symbool <strong>van</strong> de e<strong>en</strong>heid <strong>van</strong> de polder.<br />

Voor de watervoorzi<strong>en</strong>ing <strong>van</strong> de polder was e<strong>en</strong> watertor<strong>en</strong> noodzakelijk <strong>en</strong> zo ontstond het idee om deze<br />

‘aan te kled<strong>en</strong>’ tot poldertor<strong>en</strong>. Het ontwerp is <strong>van</strong> de Amsterdamse architect H. <strong>van</strong> G<strong>en</strong>t, ondersteund<br />

door J.W.H.C. Pot. <strong>De</strong> tor<strong>en</strong> werd in 1959 in gebruik g<strong>en</strong>om<strong>en</strong>.<br />

Teg<strong>en</strong>woordig heeft de tor<strong>en</strong> e<strong>en</strong> toeristische <strong>en</strong> culturele functie. <strong>De</strong> tor<strong>en</strong> kan bezichtigd word<strong>en</strong> <strong>en</strong> wordt<br />

onder andere als expositieruimte gebruikt.<br />

Bron:<br />

- www.poldertor<strong>en</strong>.nl.


hoofdstuk 5<br />

Waar gaat<br />

het he<strong>en</strong>?<br />

Tr<strong>en</strong>ds t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong><br />

<strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong><br />

In <strong>Nederland</strong> wordt er nauwelijks op <strong>leegstand</strong> geanticipeerd. Leegkom<strong>en</strong>de<br />

gebouw<strong>en</strong> word<strong>en</strong> zeld<strong>en</strong> bij de vraag naar nieuwe bouwgrond ingezet.<br />

Voorspelbare <strong>leegstand</strong> nodigt nog te weinig uit om aan toekomstige ruimteclaims<br />

tegemoet te kom<strong>en</strong> <strong>en</strong> het als e<strong>en</strong> kans te zi<strong>en</strong> om het buit<strong>en</strong>gebied te spar<strong>en</strong>.<br />

Duidelijk is inmiddels dat de nodige k<strong>en</strong>nisinfrastructuur <strong>en</strong> e<strong>en</strong> daarop<br />

gefundeerd beleid goeddeels ontbreekt.<br />

<strong>De</strong> toekomst is onzeker, maar strategische keuzes die nu gemaakt word<strong>en</strong> werk<strong>en</strong><br />

door tot in de verre toekomst. Anticiper<strong>en</strong> op min of meer te verwacht<strong>en</strong><br />

ontwikkeling<strong>en</strong> vereist e<strong>en</strong> vooruitzi<strong>en</strong>de blik <strong>en</strong> e<strong>en</strong> strategische visie. E<strong>en</strong><br />

ant<strong>en</strong>ne voor tr<strong>en</strong>ds is daarbij e<strong>en</strong> belangrijke ondersteun<strong>en</strong>de compet<strong>en</strong>tie. E<strong>en</strong><br />

tr<strong>en</strong>d signaleert de ontwikkelingsrichting <strong>van</strong> e<strong>en</strong> tijdgevoelig f<strong>en</strong>ome<strong>en</strong>. (E<strong>en</strong><br />

tr<strong>en</strong>d is wez<strong>en</strong>lijk iets anders dan het resultaat <strong>van</strong> e<strong>en</strong> fluctuer<strong>en</strong>de conjunctuur.)<br />

Inzicht in tr<strong>en</strong>ds is noodzakelijk om bij e<strong>en</strong> ongew<strong>en</strong>ste ontwikkelingsrichting<br />

tijdig te kunn<strong>en</strong> ingrijp<strong>en</strong> door het ‘veroorzak<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> tr<strong>en</strong>dbreuk’.<br />

Bij proactief beleid hoort e<strong>en</strong> toekomstgericht sturingsmodel om ontwikkeling<strong>en</strong><br />

voor te zijn.<br />

Om te anticiper<strong>en</strong> op <strong>leegstand</strong> is dus inzicht nodig in de ontwikkeling<strong>en</strong> die het<br />

toekomstig ruimtegebruik bepal<strong>en</strong>. Tijd<strong>en</strong>s de interviews voor <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong><br />

<strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> zijn door respond<strong>en</strong>t<strong>en</strong> velerlei visies gev<strong>en</strong>tileerd met e<strong>en</strong> hoog<br />

beweergehalte. Maar juist de sfeer <strong>van</strong> algem<strong>en</strong>e bek<strong>en</strong>dheid deed afbreuk aan de<br />

ernst <strong>van</strong> de mogelijke inhoud. Het b<strong>en</strong>oem<strong>en</strong> <strong>van</strong> concrete achtergrond<strong>en</strong> <strong>van</strong><br />

tr<strong>en</strong>ds maakt het door extrapolatie mogelijk om sc<strong>en</strong>ario’s te bed<strong>en</strong>k<strong>en</strong> waarbinn<strong>en</strong><br />

<strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> e<strong>en</strong> handelingsperspectief krijg<strong>en</strong>. Het gaat daarbij<br />

niet om wet<strong>en</strong>schappelijk onderbouwde sc<strong>en</strong>ariostudies, maar om e<strong>en</strong> explicitering<br />

<strong>van</strong> de vraag Waar gaat het he<strong>en</strong> <strong>en</strong> zijn wij de toekomst de baas?<br />

Algem<strong>en</strong>e tr<strong>en</strong>ds<br />

Hoe moeilijk toekomstige ontwikkeling<strong>en</strong> ook te doorzi<strong>en</strong> zijn, toch kan e<strong>en</strong><br />

aantal onontkoombare tr<strong>en</strong>ds e<strong>en</strong> beeld vorm<strong>en</strong> <strong>van</strong> de vraag naar ruimte die<br />

de kom<strong>en</strong>de dec<strong>en</strong>nia <strong>van</strong> invloed is. 159 Naar verwachting zal de bijdrage <strong>van</strong> de<br />

Randstad aan de landelijke economische groei relatief groot blijv<strong>en</strong> <strong>en</strong> zelfs e<strong>en</strong><br />

stijg<strong>en</strong>d aandeel opeis<strong>en</strong>. <strong>De</strong> druk op ruimte <strong>en</strong> de daarbij behor<strong>en</strong>de infrastructuur<br />

blijft dominant. Ook zal met de to<strong>en</strong>em<strong>en</strong>de welvaart <strong>en</strong> e<strong>en</strong> stijging <strong>van</strong> het<br />

aantal huishoud<strong>en</strong>s het ruimtegebruik per persoon blijv<strong>en</strong> to<strong>en</strong>em<strong>en</strong>. <strong>De</strong> grondgebond<strong>en</strong><br />

landbouw zal, zeker in de Randstad, in snel tempo verdwijn<strong>en</strong>. <strong>De</strong><br />

op<strong>en</strong>heid <strong>van</strong> het landschap zonder verstedelijkte contour<strong>en</strong> zal nog schaarser<br />

word<strong>en</strong>.<br />

Tegelijkertijd zijn er ontwikkeling<strong>en</strong> gaande die og<strong>en</strong>schijnlijk vrijwel onver-<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 108 waar gaat het he<strong>en</strong>? 109<br />

159 Krachtige Stad.nl, ‘Tr<strong>en</strong>ds<br />

voor de Randstad in 2040’.


<strong>en</strong>igbaar zijn met het zojuist geschetste sc<strong>en</strong>ario. Door de eerderg<strong>en</strong>oemde to<strong>en</strong>em<strong>en</strong>de<br />

welvaart, individualisering <strong>en</strong> diversificatie <strong>van</strong> de sam<strong>en</strong>leving word<strong>en</strong><br />

steeds hogere eis<strong>en</strong> gesteld aan de leefomgeving. Naarmate het bestaand stedelijk<br />

gebied int<strong>en</strong>siveert neemt de vraag naar recreatief gro<strong>en</strong> toe. Verdergaande<br />

natuurontwikkeling eist binn<strong>en</strong> de Ecologische Hoofdstructuur ook meer<br />

ruimte op. Daarnaast vraagt de klimaatverandering ruimte voor waterberging.<br />

Vooral in de Randstad zull<strong>en</strong> deze teg<strong>en</strong>strijdige claims e<strong>en</strong> uitwaartse groei<br />

naar aangr<strong>en</strong>z<strong>en</strong>de regio’s tot gevolg hebb<strong>en</strong>. <strong>De</strong> binn<strong>en</strong>landse migratie zal zich<br />

onder andere richt<strong>en</strong> op de Kop <strong>van</strong> Noord-Holland, West-Brabant, Flevoland<br />

<strong>en</strong> del<strong>en</strong> <strong>van</strong> Gelderland. Ook hier zal de druk op ruimte to<strong>en</strong>em<strong>en</strong>, hoewel minder<br />

dan in de Randstad. 160 Zorgvuldig ruimtegebruik is gebod<strong>en</strong> <strong>en</strong> <strong>leegstand</strong> is<br />

daarbij disfunctioneel.<br />

Naast de gebied<strong>en</strong> met overdruk zijn er ook gebied<strong>en</strong> met onderdruk. Hier vrag<strong>en</strong><br />

andere ontwikkeling<strong>en</strong> de aandacht. <strong>De</strong> vitaliteit <strong>en</strong> leefbaarheid <strong>van</strong> het<br />

platteland kom<strong>en</strong> onder druk te staan <strong>en</strong> de kleine-kern<strong>en</strong>-problematiek wordt<br />

groter naarmate het voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong>niveau slinkt. <strong>De</strong>mografische, sociaal-culturele<br />

<strong>en</strong> economische factor<strong>en</strong> spel<strong>en</strong> hier e<strong>en</strong> rol.<br />

Leegstand <strong>van</strong> woonhuiz<strong>en</strong> <strong>en</strong> agrarische bebouwing hangt hiermee sam<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong>mografische krimp veroorzaakt <strong>leegstand</strong>. Hier vraagt m<strong>en</strong> niet om meer<br />

ruimte, integ<strong>en</strong>deel, maar is er behoefte aan de versterking <strong>van</strong> de aantrekkingskracht<br />

voor nieuwe doelgroep<strong>en</strong>. Creatieve ingrep<strong>en</strong> moet<strong>en</strong> de magneetwerking<br />

<strong>van</strong> de lage prijz<strong>en</strong> voor onroer<strong>en</strong>d goed <strong>en</strong> de landelijke uitstraling<br />

versterk<strong>en</strong>.<br />

Meer dan de helft <strong>van</strong> de huidige 443 <strong>Nederland</strong>se geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> zal word<strong>en</strong> geconfronteerd<br />

met teruglop<strong>en</strong>de bevolkingsaantall<strong>en</strong>. 161 <strong>De</strong> verwachting is dat na<br />

2020 héél <strong>Nederland</strong> de gevolg<strong>en</strong> zal gaan ondervind<strong>en</strong> <strong>van</strong> deze krimp, die<br />

gepaard gaat met e<strong>en</strong> to<strong>en</strong>em<strong>en</strong>de vergrijzing <strong>en</strong> e<strong>en</strong> afnem<strong>en</strong>d aantal huishoud<strong>en</strong>s.<br />

Al deze ontwikkeling<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> waarschijnlijk niet meer dan e<strong>en</strong> verbijzonder<strong>en</strong>d<br />

effect op het ruimtegebruik. 162 <strong>De</strong> demografische krimp moet niet<br />

overschat word<strong>en</strong> <strong>en</strong> krimp kan ook voordel<strong>en</strong> oplever<strong>en</strong>: de welvaart kan to<strong>en</strong>em<strong>en</strong><br />

doordat de druk op collectieve goeder<strong>en</strong> als milieu, veiligheid <strong>en</strong> landschap<br />

afneemt. 163 Maar krimp <strong>en</strong> onderdruk vrag<strong>en</strong> wel om tijdige ruimtelijke<br />

restricties om te voorkom<strong>en</strong> dat investering<strong>en</strong> in infrastructuur <strong>en</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong><br />

snel onr<strong>en</strong>dabel word<strong>en</strong> <strong>en</strong> onnodig beslag legg<strong>en</strong> op natuur <strong>en</strong> landschap<br />

met <strong>leegstand</strong> als gevolg. Juist geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> in gebied<strong>en</strong> met onderdruk kunn<strong>en</strong><br />

in e<strong>en</strong> onderlinge concurr<strong>en</strong>tiestrijd om inwoners, arbeid <strong>en</strong> arbeidsmarkt<br />

verstrikt rak<strong>en</strong>. Dit betek<strong>en</strong>t overig<strong>en</strong>s niet minder invester<strong>en</strong>, maar anders invester<strong>en</strong>:<br />

invester<strong>en</strong> in kwaliteit met meerwaarde voor de toekomst. Dat vereist e<strong>en</strong><br />

omslag in d<strong>en</strong>k<strong>en</strong> <strong>en</strong> e<strong>en</strong> noodzaak tot bov<strong>en</strong>lokaal beleid. 164<br />

160 Janss<strong>en</strong>, L.H.J.M., V.R. Okker<br />

& J. Schuur, Welvaart <strong>en</strong><br />

leefomgeving. E<strong>en</strong> sc<strong>en</strong>ariostudie<br />

voor <strong>Nederland</strong> in 2040.<br />

(2006).<br />

161 Dam, F. <strong>van</strong>, C. de Groot &<br />

Femke Verwest, Krimp <strong>en</strong><br />

ruimte. Bevolkingsafname,<br />

ruimtelijke gevolg<strong>en</strong> <strong>en</strong> beleid.<br />

(Rotterdam 2006).<br />

162 Dam <strong>van</strong>, Krimp <strong>en</strong> ruimte.<br />

163 Janss<strong>en</strong>, Welvaart <strong>en</strong> leefomgeving.<br />

164 <strong>De</strong>rks, W., P. Hov<strong>en</strong>s & L.<br />

Klinkers, <strong>De</strong> krimp<strong>en</strong>de stad.<br />

(<strong>De</strong>n Haag 2006).<br />

Agrarische tr<strong>en</strong>ds<br />

Door versnipperd <strong>en</strong> verspreid eig<strong>en</strong>dom is het moeilijk om in kaart te br<strong>en</strong>g<strong>en</strong><br />

wat er precies aan agrarisch vastgoed vrijkomt <strong>en</strong> wanneer dat gebeurt. Van<br />

de naar schatting 80.000 à 90.000 agrarische bedrijv<strong>en</strong> sluit jaarlijks ongeveer<br />

drie proc<strong>en</strong>t, wat neerkomt op ongeveer 2.500 bedrijv<strong>en</strong> per jaar. 165 Dit geleidelijk<br />

proces voltrekt zich al <strong>van</strong>af de jar<strong>en</strong> zestig <strong>van</strong> de twintigste eeuw <strong>en</strong> zal zich<br />

naar verwachting de kom<strong>en</strong>de dec<strong>en</strong>nia voortzett<strong>en</strong>. Bedrijfsbeëindiging vindt<br />

plaats bij het ontbrek<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> opvolger of <strong>van</strong>wege economisch noodzakelijke<br />

schaalvergroting waar<strong>van</strong> de financiële consequ<strong>en</strong>ties niet voor iedere<strong>en</strong> haalbaar<br />

of aanvaardbaar zijn, maar ook <strong>van</strong>wege to<strong>en</strong>em<strong>en</strong>de regeldruk <strong>en</strong> oprukk<strong>en</strong>de<br />

verstedelijking die de grondprijs opstoot.<br />

<strong>De</strong> <strong>Nederland</strong>se landbouwsector vertoont e<strong>en</strong> onomkeerbare tr<strong>en</strong>d <strong>van</strong> schaalvergroting,<br />

waarbij e<strong>en</strong> steeds kleiner aantal bedrijv<strong>en</strong> e<strong>en</strong> ongeveer gelijkblijv<strong>en</strong>d<br />

areaal aan landbouwgrond exploiteert. Bij de overdracht <strong>van</strong> agrarische<br />

grond blijv<strong>en</strong> bedrijfsgebouw<strong>en</strong> <strong>en</strong> woning<strong>en</strong> op e<strong>en</strong> erf achter. <strong>De</strong>ze opstall<strong>en</strong><br />

blijv<strong>en</strong> in gebruik als woonhuis of word<strong>en</strong> in gebied<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> hoge druk op<br />

ruimte gemakkelijk herbestemd. 166 <strong>De</strong> interesse <strong>van</strong> for<strong>en</strong>s<strong>en</strong> uit de Randstad<br />

om landelijk te won<strong>en</strong> biedt hier kans<strong>en</strong>. Kleine boerderij<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> in e<strong>en</strong> aantal<br />

gevall<strong>en</strong> e<strong>en</strong> volledige woonbestemming krijg<strong>en</strong>.<br />

Voor monum<strong>en</strong>tale boerderij<strong>en</strong> met grote bijgebouw<strong>en</strong> ligt dit aanzi<strong>en</strong>lijk ingewikkelder.<br />

Het voorbeeld <strong>van</strong> de grote boerderij<strong>en</strong> in Oost-Groning<strong>en</strong> is hiervoor<br />

tek<strong>en</strong><strong>en</strong>d. Boer<strong>en</strong> zijn huiverig de woongebouw<strong>en</strong> te verkop<strong>en</strong> <strong>en</strong> hergebruik<br />

toe te staan, omdat de agrarische bedrijvigheid voor milieuoverlast kan<br />

zorg<strong>en</strong>. <strong>De</strong> uitgebreide woonfunctie kan dan de blijv<strong>en</strong>de boer in de buurt in zijn<br />

bedrijfsvoering belemmer<strong>en</strong>. <strong>De</strong> vele leegkom<strong>en</strong>de gebouw<strong>en</strong> krijg<strong>en</strong> dan ge<strong>en</strong><br />

nieuwe functie, kom<strong>en</strong> leeg te staan, vervall<strong>en</strong>, verloeder<strong>en</strong> <strong>en</strong> degrader<strong>en</strong> de<br />

omgeving. In gebied<strong>en</strong> met onderdruk, zoals in Zeeuwsch-Vlaander<strong>en</strong>, kan dit<br />

e<strong>en</strong> probleem vorm<strong>en</strong>.<br />

Naast schaalvergroting is functieverbreding ook e<strong>en</strong> mogelijkheid voor agrarische<br />

bedrijv<strong>en</strong>, die bedrijfsbeëindiging overweg<strong>en</strong>. Belangrijke opties ligg<strong>en</strong><br />

in de recreatieve <strong>en</strong> toeristische sector <strong>en</strong> in de zorgsector. <strong>De</strong> opkomst <strong>van</strong> de<br />

zog<strong>en</strong>aamde zorgboerderij<strong>en</strong> sluit aan bij de tr<strong>en</strong>d <strong>van</strong> individualisering <strong>van</strong> de<br />

zorg. <strong>De</strong>ze nev<strong>en</strong>functies word<strong>en</strong> over het algeme<strong>en</strong> door provincie <strong>en</strong> geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

toegelat<strong>en</strong> om de vitaliteit <strong>en</strong> de leefbaarheid <strong>van</strong> het platteland te versterk<strong>en</strong>.<br />

Minister Verburg constateerde medio 2007 dat ‘steeds meer boer<strong>en</strong> hun werk<br />

combiner<strong>en</strong> met de exploitatie <strong>van</strong> e<strong>en</strong> bed and breakfast, e<strong>en</strong> kleine camping of<br />

e<strong>en</strong> zorgboerderij’. 167 <strong>De</strong> nieuwe dragers <strong>van</strong> het landschap zijn burgers die wortels<br />

hebb<strong>en</strong> in de agrarische sector <strong>en</strong> die nu will<strong>en</strong> invester<strong>en</strong> in het cultuurlandschap.<br />

<strong>De</strong>ze stijg<strong>en</strong> in aantal, volg<strong>en</strong>s de minister. Waar deze transitie niet mogelijk<br />

is, zal <strong>leegstand</strong> onder boerderij<strong>en</strong> to<strong>en</strong>em<strong>en</strong>. Overig<strong>en</strong>s is niet iedere functie<br />

gew<strong>en</strong>st. Vooral moderne loods<strong>en</strong> <strong>en</strong> grote stall<strong>en</strong> word<strong>en</strong> nog al e<strong>en</strong>s omge-<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 110 waar gaat het he<strong>en</strong>? 111<br />

165 Gegev<strong>en</strong>s afkomstig <strong>van</strong> lto<br />

<strong>Nederland</strong>, 2007.<br />

166 Dit geldt onder andere voor<br />

de provincies Zuid-Holland,<br />

Noord-Holland, Utrecht,<br />

Gelderland <strong>en</strong> Noord-Brabant.<br />

167 Kooij, M. <strong>van</strong> der, ‘Ik investeer<br />

in scharrelkinder<strong>en</strong>’, Binn<strong>en</strong>lands<br />

Bestuur. 28 (24) 2007<br />

28-29.


ouwd tot grootschalige detailhandel, transportbedrijf of cara<strong>van</strong>opslag; ontwikkeling<strong>en</strong><br />

die niet of zelfs negatief bijdrag<strong>en</strong> aan de leefbaarheid <strong>en</strong> de omgevingskwaliteit.<br />

Ook hier di<strong>en</strong>t het klassieke dilemma zich aan; het verbred<strong>en</strong> <strong>van</strong><br />

de functiemogelijkhed<strong>en</strong> om de economische vitaliteit <strong>van</strong> het platteland e<strong>en</strong><br />

kans te gev<strong>en</strong> of e<strong>en</strong> strakke regelgeving t<strong>en</strong> behoeve <strong>van</strong> de ruimtelijke kwaliteit<br />

met als gevolg kans op <strong>leegstand</strong>. Beide opties hebb<strong>en</strong> hun eig<strong>en</strong> voor- <strong>en</strong> nadel<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> land- <strong>en</strong> tuinbouw beheert het grootste deel <strong>van</strong> het <strong>Nederland</strong>se cultuurlandschap<br />

<strong>en</strong> bepaalt in hoge mate het uiterlijk <strong>van</strong> het landelijk gebied. Met het<br />

verdwijn<strong>en</strong> <strong>van</strong> de agrarische functie verdwijnt al te vaak ook het karakteristieke<br />

boer<strong>en</strong>erf, bijvoorbeeld door de aanleg <strong>van</strong> parkeerplaats<strong>en</strong> bij e<strong>en</strong> manege of<br />

zorgboerderij. Geleidelijke verandering <strong>van</strong> gebruik kan onopgemerkt cumuler<strong>en</strong><br />

in drastische teloorgang <strong>van</strong> cultuurhistorische k<strong>en</strong>merk<strong>en</strong>.<br />

Ook de sluip<strong>en</strong>de verstedelijking <strong>van</strong> het landelijk gebied bedreigt het agrarische<br />

landschap. E<strong>en</strong> gebied als Midd<strong>en</strong>-<strong>De</strong>lfland is met e<strong>en</strong> kaderwet kunstmatig<br />

gro<strong>en</strong> gehoud<strong>en</strong>. Het is de vraag hoe dit soort gebied<strong>en</strong> zich ontwikkel<strong>en</strong> als<br />

deze bescherming in 2008 wegvalt.<br />

Industrie <strong>en</strong> nijverheid<br />

Bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong><br />

Op dit mom<strong>en</strong>t staat naar schatting ongeveer vijfti<strong>en</strong> proc<strong>en</strong>t <strong>van</strong> de bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong><br />

leeg. Toch zull<strong>en</strong> de kom<strong>en</strong>de jar<strong>en</strong> meer bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> word<strong>en</strong><br />

aangelegd. Rijk, provincies <strong>en</strong> geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> baser<strong>en</strong> hun ruimteclaims op de<br />

Bedrijfs Locatie Monitor (blm) <strong>van</strong> het C<strong>en</strong>traal Planbureau. <strong>De</strong> blm-raming<br />

is waarschijnlijk te hoog omdat de blm uitgaat <strong>van</strong> ontwikkeling<strong>en</strong> in het verled<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> ge<strong>en</strong> rek<strong>en</strong>ing houdt met nieuw beleid. Opmerkelijk is dat de provincies<br />

op hun beurt uitgaan <strong>van</strong> ruimtebehoeft<strong>en</strong> die weer hoger zijn dan de maximale<br />

blm-raming<strong>en</strong>. <strong>De</strong> optelsom <strong>van</strong> de geme<strong>en</strong>telijke plann<strong>en</strong> overstijgt dan nog<br />

e<strong>en</strong> keer de provinciale ruimteprognoses. Geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> will<strong>en</strong> graag scor<strong>en</strong> met<br />

de aanleg <strong>van</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>, ook al blijkt uit onderzoek dat daar vaak geld<br />

op wordt toegelegd.<br />

In heel <strong>Nederland</strong> blijft de vraag tot 2020 beperkt tot 400 ha bedrijv<strong>en</strong>terrein. 168<br />

Toch ligg<strong>en</strong> er nog plann<strong>en</strong> voor de aanleg <strong>van</strong> ongeveer 22.000 ha (!) aan nieuwe<br />

bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>. In e<strong>en</strong> aantal provincies bestaat er zonder aanleg al e<strong>en</strong> netto<br />

overschot. (zie figuur 2)<br />

168 Natuur & Milieu, Zuinig op<br />

ruimte.<br />

figuur 2 raming ruimtevraag <strong>en</strong> toekomstig aanbod per provincie<br />

Verschill<strong>en</strong> in <strong>leegstand</strong> tuss<strong>en</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> zijn <strong>en</strong>orm. 169 Ondanks de<br />

groei <strong>van</strong> het aantal, staan nieuw aangelegde terrein<strong>en</strong> doorgaans weinig leeg.<br />

Als steeds meer pand<strong>en</strong> word<strong>en</strong> aangebod<strong>en</strong> dan word<strong>en</strong> opg<strong>en</strong>om<strong>en</strong>, ontstaat<br />

er e<strong>en</strong> aanbodmarkt. Bedrijv<strong>en</strong> lat<strong>en</strong> zich gemakkelijk verleid<strong>en</strong> om naar e<strong>en</strong><br />

nieuw pand te verhuiz<strong>en</strong>. Ruimtegebrek, imagoverbetering, gemak <strong>en</strong> geld zijn<br />

hiervoor de belangrijkste oorzak<strong>en</strong>. In de praktijk komt het dus neer op e<strong>en</strong> verhuiskwestie,<br />

met als gevolg dat oude bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> leeg kom<strong>en</strong> te staan <strong>en</strong><br />

verloeder<strong>en</strong>. Hierdoor rak<strong>en</strong> zij in e<strong>en</strong> negatieve spiraal. Voor geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> betek<strong>en</strong>t<br />

de ontwikkeling <strong>van</strong> nieuwe terrein<strong>en</strong> extra inkomst<strong>en</strong> uit kavelverkoop.<br />

Hoewel herstructurering wel door steeds meer geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong> provincies nagestreefd<br />

wordt, ontbreekt hiervoor nog in zeer veel gevall<strong>en</strong> het geld <strong>en</strong> het draagvlak.<br />

Volg<strong>en</strong>s het rpb is het de moeite <strong>van</strong> het overweg<strong>en</strong> waard om e<strong>en</strong> herstructureringsbijdrage<br />

in te zett<strong>en</strong> als beleidsinstrum<strong>en</strong>t. E<strong>en</strong> dergelijke bijdrage<br />

is vergelijkbaar met de verwijderingsbijdrage, die wordt betaald bij de aanschaf<br />

<strong>van</strong> bijvoorbeeld e<strong>en</strong> nieuwe koelkast. 170 E<strong>en</strong> dergelijke heffing op nieuwe terrein<strong>en</strong><br />

zou het budget voor herstructurering kunn<strong>en</strong> vergrot<strong>en</strong> <strong>en</strong> bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong><br />

help<strong>en</strong> de vraag naar nieuwe terrein<strong>en</strong> te beperk<strong>en</strong>. Ook het verbeter<strong>en</strong> <strong>van</strong><br />

k<strong>en</strong>nismanagem<strong>en</strong>t op dit vlak verdi<strong>en</strong>t de aanbeveling. Met k<strong>en</strong>nisopbouw,<br />

k<strong>en</strong>nisuitwisseling <strong>en</strong> voorlichting kan op lange termijn de productiviteit <strong>en</strong> effici<strong>en</strong>cy<br />

<strong>van</strong> herstructurering verhoogd word<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> vraag is echter of het stimuler<strong>en</strong> <strong>van</strong> herstructurering voldo<strong>en</strong>de is, wanneer<br />

geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> vrolijk doorgaan met het ontwikkel<strong>en</strong> <strong>van</strong> nieuwe locaties.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 112 waar gaat het he<strong>en</strong>? 113<br />

hectare bedrijv<strong>en</strong>terrein (bruto)<br />

5000<br />

4000<br />

3000<br />

2000<br />

1000<br />

0<br />

-1000<br />

dr<strong>en</strong>the<br />

flevoland<br />

friesland<br />

gelderland<br />

groning<strong>en</strong><br />

limburg<br />

noord-brabant<br />

noord-holland<br />

overijssel<br />

utrecht<br />

zeeland<br />

zuid-holland<br />

raming plann<strong>en</strong> voor<br />

bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> tot<br />

2020<br />

rester<strong>en</strong>de ruimtevraag<br />

tot 2020<br />

169 In Gelderland stond op sommige<br />

terrein<strong>en</strong> maar liefst 70<br />

proc<strong>en</strong>t leeg, terwijl dat elders<br />

volg<strong>en</strong>s Bureau Stec, nul<br />

proc<strong>en</strong>t was. <strong>De</strong> <strong>leegstand</strong> betreft<br />

in het bijzonder oudere,<br />

onaantrekkelijke gebouw<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> terrein<strong>en</strong>.<br />

170 Gordijn, Naar e<strong>en</strong> optimaler<br />

ruimtegebruik door bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>.<br />

Nadere studie naar<br />

e<strong>en</strong> dergelijke bijdrage is volg<strong>en</strong>s<br />

het rpb wel gew<strong>en</strong>st!


Geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> di<strong>en</strong><strong>en</strong> geremd te word<strong>en</strong> in hun onderlinge concurr<strong>en</strong>tie-ijver,<br />

waarbij de bouw <strong>van</strong> bedrijfs- <strong>en</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong> als troefkaart wordt ingezet,<br />

omdat bedrijv<strong>en</strong> anders naar e<strong>en</strong> andere geme<strong>en</strong>te gaan om zich te vestig<strong>en</strong>.<br />

Bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> word<strong>en</strong> op dit mom<strong>en</strong>t de beleidsdoelstelling<strong>en</strong> voor het bundelingsbeleid<br />

niet gehaald. <strong>De</strong> ambitie uit de Nota Ruimte om eerst vijf<strong>en</strong>twintig tot<br />

veertig proc<strong>en</strong>t <strong>van</strong> de bouwcapaciteit in bestaand bebouwd gebied te realiser<strong>en</strong><br />

wordt mom<strong>en</strong>teel door ge<strong>en</strong> <strong>en</strong>kele provincie gehaald. 171 <strong>De</strong> provincies di<strong>en</strong><strong>en</strong><br />

hierin hun verantwoordelijkheid te nem<strong>en</strong> <strong>en</strong> kader te stell<strong>en</strong> aan de uitbreiding<br />

<strong>van</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> in ‘nieuw gebied’, ook met het oog op e<strong>en</strong> afnem<strong>en</strong>de<br />

behoefte. Aangezi<strong>en</strong> de ernst <strong>van</strong> de problematiek regionaal sterk uite<strong>en</strong> loopt<br />

<strong>en</strong> de oplossing<strong>en</strong> dus deels regionaal gezocht moet<strong>en</strong> word<strong>en</strong>, verdi<strong>en</strong>t het de<br />

aanbeveling om de planning <strong>van</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> <strong>van</strong> bov<strong>en</strong>af af te stemm<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> provincie zou bijvoorbeeld kunn<strong>en</strong> ingrijp<strong>en</strong> door in e<strong>en</strong> verord<strong>en</strong>ing e<strong>en</strong><br />

maximum aantal vierkante meters in e<strong>en</strong> bov<strong>en</strong>geme<strong>en</strong>telijk gebied aan te gev<strong>en</strong><br />

of e<strong>en</strong> sam<strong>en</strong>werking binn<strong>en</strong> e<strong>en</strong> regio te verplicht<strong>en</strong>. Dit is planologisch goed<br />

te regel<strong>en</strong>. E<strong>en</strong> integrale afweging tuss<strong>en</strong> won<strong>en</strong>, werk<strong>en</strong> <strong>en</strong> mobiliteit verdi<strong>en</strong>t<br />

daarbij de voorkeur. 172 Ook di<strong>en</strong>t daarbij gelet te word<strong>en</strong> op de kwalitatieve mismatch<br />

tuss<strong>en</strong> vraag <strong>en</strong> aanbod.<br />

Industrieel erfgoed<br />

Industrieel erfgoed werd lange tijd beschouwd als e<strong>en</strong> categorie object<strong>en</strong>, die<br />

lastig was voor <strong>herbestemming</strong> <strong>en</strong> hergebruik. Maar sinds het Jaar <strong>van</strong> het<br />

Industrieel erfgoed in 1996 groeit de belangstelling gestaag <strong>en</strong> zijn er tal <strong>van</strong><br />

hoogwaardige voorbeeld<strong>en</strong>. Door de aanhoud<strong>en</strong>de ruimtedruk word<strong>en</strong> de zog<strong>en</strong>aamde<br />

‘brownfields’ in de Randstad steeds interessanter gevond<strong>en</strong>. Vanwege<br />

hun ligging binn<strong>en</strong> de stedelijke bebouwing ligt herinrichting hier het meest<br />

voor de hand. Maar ook in landelijke gebied<strong>en</strong> wordt het functiespecifieke karakter<br />

<strong>van</strong> het agrarisch industrieel erfgoed met vernuft <strong>en</strong> creativiteit omzeild <strong>en</strong><br />

word<strong>en</strong> bijzondere transformaties uitgevoerd. Er is e<strong>en</strong> groei<strong>en</strong>de waardering<br />

voor de cultuurhistorische verschijningsvorm <strong>en</strong> de bijzondere overmaat <strong>van</strong><br />

industrieel erfgoed waardoor de kans<strong>en</strong> voor hergebruik to<strong>en</strong>em<strong>en</strong>. <strong>De</strong> belevingswaarde<br />

wordt steeds meer commercieel gewaardeerd als drager <strong>van</strong> id<strong>en</strong>titeit.<br />

Industrieel erfgoed ontvouwt zich als kansrijk ontwikkelingsdomein.<br />

Kantor<strong>en</strong><br />

Bij de huidige opnamecapaciteit <strong>van</strong> de kantor<strong>en</strong>markt zou het ongeveer drieënhalf<br />

jaar dur<strong>en</strong> voordat de voorraad aan kantoorruimte door de markt is verhandeld.<br />

173 Dat resultaat zou hoopgev<strong>en</strong>d zijn, maar helaas gaat deze vlieger niet op.<br />

T<strong>en</strong> eerste omdat er ieder jaar nieuwe kantoorpand<strong>en</strong> bijgebouwd word<strong>en</strong>. In<br />

2005 is nog voor 800.000m2 aan bouwvergunning<strong>en</strong> aangevraagd. 174 Op de kan-<br />

171 Natuur & Milieu, Zuinig op<br />

ruimte.<br />

172 Gordijn, Naar e<strong>en</strong> optimaler<br />

ruimtegebruik door bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>.<br />

173 Korteweg, P. ‘Leegstand <strong>van</strong><br />

kantoorruimte in beweging’,<br />

Geografie 7 (2007) 15 -19.<br />

Opname in 2005: 1.786.000<br />

m2 <strong>van</strong> alle leegstaande<br />

ruimte: 6.292.000 m 2<br />

174 Korteweg, ‘Leegstand <strong>van</strong><br />

kantoorruimte in beweging’.<br />

tor<strong>en</strong>markt zijn vraag <strong>en</strong> aanbod de afgelop<strong>en</strong> jar<strong>en</strong> steeds verder uit elkaar gelop<strong>en</strong>,<br />

door e<strong>en</strong> stijging <strong>van</strong> het aanbod <strong>en</strong> e<strong>en</strong> daling <strong>van</strong> de vraag. (zie figuur 3)<br />

figuur 3 aanbod <strong>en</strong> opname <strong>van</strong> kantoorruimte in nederland<br />

<strong>De</strong> verwachting <strong>van</strong> de <strong>Nederland</strong>se Ver<strong>en</strong>iging <strong>van</strong> Bouwondernemers (nvb) is<br />

dat <strong>Nederland</strong> in 2013 over ongeveer 49 miljo<strong>en</strong> vierkante meter kantoorruimte<br />

beschikt, terwijl er 41 miljo<strong>en</strong> vierkante meter echt nodig is. 175<br />

In de tweede plaats zijn veel leegstaande kantoorpand<strong>en</strong> verouderd. Voor kantoorpand<strong>en</strong><br />

geldt daarbij hetzelfde als bij bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>: de doorstroming<br />

naar nieuw aanbod laat verouderde pand<strong>en</strong> op de markt achter. <strong>Oude</strong> kantor<strong>en</strong><br />

verliez<strong>en</strong> al snel de concurr<strong>en</strong>tieslag teg<strong>en</strong> nieuwe gebouw<strong>en</strong> <strong>van</strong>wege uitstraling,<br />

bereikbaarheid <strong>en</strong> comfort, waardoor de status <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> perman<strong>en</strong>t<br />

dreigt te word<strong>en</strong>. 176 Naast de vraag naar nieuwe, kwalitatief hoogwaardige<br />

kantoorgebouw<strong>en</strong>, is er ook vraag naar kleinere kantor<strong>en</strong> die het aanbod ruimschoots<br />

overtreft. Makelaarsver<strong>en</strong>iging nvm bog noemt dit zelfs ‘e<strong>en</strong> verget<strong>en</strong><br />

segm<strong>en</strong>t’. 177 Flexibele kantoorveld<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> de toekomst. Niemand is op zoek<br />

naar kleine kamertjes aan e<strong>en</strong> lange gang.<br />

Hoewel het overschot aan kantoorruimte misschi<strong>en</strong> voor e<strong>en</strong> deel is toe te schrijv<strong>en</strong><br />

aan de zog<strong>en</strong>aamde vark<strong>en</strong>scyclus <strong>en</strong> hoewel voorhe<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong>sproblem<strong>en</strong><br />

door de markt zelf zijn opgelost, 178 valt dit de kom<strong>en</strong>de jar<strong>en</strong> niet te verwacht<strong>en</strong>.<br />

Gemakkelijke oplossing<strong>en</strong> zijn niet voorhand<strong>en</strong>. Dat komt <strong>en</strong>erzijds<br />

door het spectaculair gesteg<strong>en</strong> aanbod (zie figuur 1) <strong>en</strong> de kwalitatieve mismatch<br />

met de vraag. Anderzijds is de verwachting dat de vraag naar kantoorruimte zal<br />

afnem<strong>en</strong>. Dit kan zelfs op korte termijn word<strong>en</strong> veroorzaakt door e<strong>en</strong> afzwakk<strong>en</strong>de<br />

economie. 179 Op langere termijn zal de vraag naar kantoorruimte eerst<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 114 waar gaat het he<strong>en</strong>? 115<br />

6000<br />

5000<br />

4000<br />

3000<br />

2000<br />

1000<br />

0<br />

1995<br />

1996<br />

1997<br />

1998<br />

1999<br />

2000<br />

2001<br />

2002<br />

2003<br />

2004<br />

2005<br />

aanbod<br />

opname<br />

Bron: vrom-brochure aanbod<br />

<strong>en</strong> opname <strong>van</strong> kantoorruimte<br />

in <strong>Nederland</strong>.<br />

175 Garschag<strong>en</strong>, M., ‘Schaarste<br />

moderne kantor<strong>en</strong> lost <strong>leegstand</strong><br />

niet op’, nrc Handelsblad<br />

(11 februari 2008) 13.<br />

176 S<strong>en</strong>ternovem, Infoblad<br />

<strong>herbestemming</strong>.<br />

177 Nu.nl, ‘Kleine kantor<strong>en</strong> voldo<strong>en</strong><br />

niet aan vraag’, (12 november<br />

2007).<br />

178 S<strong>en</strong>terNovem, Infoblad<br />

<strong>herbestemming</strong>. Aan het begin<br />

<strong>van</strong> de jar<strong>en</strong> neg<strong>en</strong>tig zijn veel<br />

leegstaande kantoorgebouw<strong>en</strong><br />

opnieuw aan kantoorhoud<strong>en</strong>de<br />

organisaties verhuurd.<br />

179 Nu.nl, ‘<strong>Nederland</strong>se kantor<strong>en</strong>markt<br />

is ongezond’.


stabiliser<strong>en</strong> <strong>en</strong> later door structurele oorzak<strong>en</strong> afnem<strong>en</strong>. <strong>De</strong> beroepsbevolking<br />

zal niet verder groei<strong>en</strong> <strong>en</strong> in de loop <strong>van</strong> de 21ste eeuw zelfs teruglop<strong>en</strong>. Steeds<br />

meer kantooractiviteit<strong>en</strong> zull<strong>en</strong> word<strong>en</strong> uitbesteed aan lagelon<strong>en</strong>land<strong>en</strong>, waardoor<br />

ook het aantal kantoorban<strong>en</strong> zal afnem<strong>en</strong>. Dit uitplaats<strong>en</strong> <strong>van</strong> kantooractiviteit<strong>en</strong><br />

zal er bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> voor zorg<strong>en</strong> dat de in <strong>Nederland</strong> gevestigde bedrijv<strong>en</strong> in<br />

de toekomst over het algeme<strong>en</strong> kleiner <strong>en</strong> gespecialiseerder zull<strong>en</strong> zijn. 180 Daar<br />

komt bij dat het aantal werkplekk<strong>en</strong> op kantor<strong>en</strong> relatief zal dal<strong>en</strong> door nieuwe<br />

vorm<strong>en</strong> <strong>van</strong> kantoororganisatie, zoals thuiswerk<strong>en</strong>. 181<br />

Omdat er nog e<strong>en</strong> zeer ruime planvoorraad in geme<strong>en</strong>telijke bestemmingsplann<strong>en</strong><br />

is voorzi<strong>en</strong>, valt het niet te verwacht<strong>en</strong> dat e<strong>en</strong> getalsmatige uitbreiding <strong>van</strong><br />

de kantoorvoorraad gew<strong>en</strong>st is. Wel zal er behoefte zijn aan kwalitatief betere<br />

kantoorruimte. Het is aan te bevel<strong>en</strong> om de huidige aanbodmarkt om te buig<strong>en</strong><br />

in de richting <strong>van</strong> e<strong>en</strong> ver<strong>van</strong>gingsmarkt. 182 Daarbij di<strong>en</strong><strong>en</strong> eerst alle opties voor<br />

<strong>herbestemming</strong> <strong>en</strong> hergebruik overwog<strong>en</strong> te word<strong>en</strong>. Wanneer dit ge<strong>en</strong> perspectiev<strong>en</strong><br />

biedt, is herontwikkeling e<strong>en</strong> volg<strong>en</strong>de optie. In plaats <strong>van</strong> steeds maar uit<br />

te breid<strong>en</strong> op nieuwe bouwgrond, ‘in de wei’, kunn<strong>en</strong> beter geschikte bestaande<br />

locaties aangebod<strong>en</strong> word<strong>en</strong> na sloop <strong>van</strong> verouderde <strong>en</strong>/of afgeschrev<strong>en</strong> pand<strong>en</strong>.<br />

183 Vanuit e<strong>en</strong> maatschappelijke verantwoordelijkheid wordt geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong>,<br />

ontwikkelaars <strong>en</strong> beleggers meer terughoud<strong>en</strong>dheid gevraagd bij bouwplann<strong>en</strong><br />

op nieuwe bouwlocaties. Dat is voor geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> e<strong>en</strong> lastige afweging omdat<br />

nieuwe locaties grondopbr<strong>en</strong>gst<strong>en</strong> oplever<strong>en</strong> <strong>en</strong> herontwikkeling <strong>van</strong> bestaande<br />

locaties doorgaans niet. 184 Op grond <strong>van</strong> aanwijsbaar provinciaal belang kunn<strong>en</strong><br />

provincies met e<strong>en</strong> structuurvisie <strong>en</strong> e<strong>en</strong> verord<strong>en</strong>ing geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> temper<strong>en</strong><br />

in hun uitbreidingsw<strong>en</strong>s door aan dergelijk ruimtegebruik in regionaal verband<br />

e<strong>en</strong> maximum aantal vierkante meters te verbind<strong>en</strong>. <strong>De</strong> geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> zoud<strong>en</strong><br />

zelf e<strong>en</strong> ‘integrale kantor<strong>en</strong>visie’ kunn<strong>en</strong> opstell<strong>en</strong> met daarin aandacht<br />

voor nieuwbouw in relatie tot mogelijkhed<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>herbestemming</strong>, herontwikkeling<br />

<strong>en</strong> r<strong>en</strong>ovatie. 185 Herbestemming <strong>van</strong> kantor<strong>en</strong> tot e<strong>en</strong> woonfunctie is voor<br />

vastgoedeig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong> financieel onaantrekkelijk <strong>van</strong>wege de lagere boekwaarde.<br />

Projectontwikkelaars kunn<strong>en</strong> op hun verantwoordelijkheid gewez<strong>en</strong> word<strong>en</strong><br />

door middel <strong>van</strong> het invoer<strong>en</strong> <strong>van</strong> e<strong>en</strong> zog<strong>en</strong>aamde <strong>leegstand</strong>stax of door het<br />

afschaff<strong>en</strong> <strong>van</strong> fiscale aftrekbaarheid <strong>van</strong> verliesgev<strong>en</strong>de langdurige <strong>leegstand</strong>.<br />

Winkels<br />

Al jar<strong>en</strong> is sprake <strong>van</strong> e<strong>en</strong> to<strong>en</strong>em<strong>en</strong>de <strong>leegstand</strong> in de winkelbranche.<br />

Overproductie is ook hier de belangrijkste oorzaak. E<strong>en</strong> heel andere oorzaak<br />

heeft <strong>leegstand</strong> bov<strong>en</strong> winkels. <strong>De</strong> toegang tot de bov<strong>en</strong>etages aan de etalagezijde<br />

stuit op te veel bezwar<strong>en</strong>. M<strong>en</strong> moet aan de achterzijde <strong>van</strong> de winkelpand<strong>en</strong><br />

ruimte voor stijgpunt<strong>en</strong> verwerv<strong>en</strong> om <strong>van</strong> daaruit met galerijconstructies<br />

het won<strong>en</strong>-bov<strong>en</strong>-winkels te kunn<strong>en</strong> realiser<strong>en</strong>. In de toekomst zull<strong>en</strong> vooral<br />

de winkels in de zog<strong>en</strong>aamde ‘aanloopstrat<strong>en</strong>’ op b- <strong>en</strong> c-locaties het moeilijk<br />

180 Remoy, ‘<strong>De</strong> markt voor transformatie<br />

<strong>van</strong> kantor<strong>en</strong> naar<br />

woning<strong>en</strong>’.<br />

181 Korteweg, ‘Leegstand <strong>van</strong><br />

kantoorruimte in beweging’.<br />

S<strong>en</strong>ternovem, Infoblad<br />

<strong>herbestemming</strong>.<br />

182 Korteweg, ‘Leegstand <strong>van</strong><br />

kantoorruimte in beweging’.<br />

183 Ibidem.<br />

184 Ibidem.<br />

185 Onder andere de brancheorganisatie<br />

nvb pleit voor e<strong>en</strong><br />

dergelijke integrale kantor<strong>en</strong>visie.<br />

krijg<strong>en</strong>. 186 <strong>De</strong>ze locaties ondervind<strong>en</strong> veel concurr<strong>en</strong>tie <strong>van</strong> de populaire winkelc<strong>en</strong>tra<br />

<strong>en</strong> het snel groei<strong>en</strong>de online-winkel<strong>en</strong>. Toeg<strong>en</strong>om<strong>en</strong> mobiliteit, emancipatie<br />

<strong>en</strong> vergrijzing vrag<strong>en</strong> bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> om nieuwe winkelformules, waaronder de<br />

goed bereikbare one-stop shoppingc<strong>en</strong>tra in de periferie, zoals megamalls of gemakswinkels<br />

bij b<strong>en</strong>zinestations. <strong>De</strong> oplossing voor vrijkom<strong>en</strong>de <strong>en</strong> leegstaande<br />

winkels in de binn<strong>en</strong>sted<strong>en</strong> ligt vooral in <strong>herbestemming</strong> tot woonlocaties.<br />

E<strong>en</strong> laatste tr<strong>en</strong>d <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> in de categorie kantor<strong>en</strong>, die ook in het licht<br />

<strong>van</strong> verander<strong>en</strong>d consum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>gedrag kan word<strong>en</strong> gezi<strong>en</strong>, speelt zich af op het<br />

gebied <strong>van</strong> postkantor<strong>en</strong> <strong>en</strong> andere posterijgebouw<strong>en</strong>. <strong>De</strong>ze <strong>leegstand</strong> is toe te<br />

schrijv<strong>en</strong> aan de stijging <strong>van</strong> het elektronisch verkeer. Het ligt geheel in de lijn<br />

<strong>van</strong> de investeringsbeslissing<strong>en</strong> <strong>van</strong> de voormalige staatsbedrijv<strong>en</strong> om al hun<br />

onr<strong>en</strong>dabel <strong>en</strong> niet strategisch vastgoed te verkop<strong>en</strong>. Zeer rec<strong>en</strong>t maakt<strong>en</strong> het<br />

postbedrijf tnt <strong>en</strong> bankconcern ing bek<strong>en</strong>d de laatste 250 traditionele postkantor<strong>en</strong><br />

binn<strong>en</strong> e<strong>en</strong> termijn <strong>van</strong> vijf jaar te gaan sluit<strong>en</strong>. 187 <strong>De</strong> laatste jar<strong>en</strong> was het<br />

aantal vestiging<strong>en</strong> al teruggebracht <strong>van</strong> 2.000 naar de huidige 250. Ook e<strong>en</strong> aantal<br />

expeditiec<strong>en</strong>tra is geslot<strong>en</strong>. Herbestemming <strong>van</strong> de postkantor<strong>en</strong> zal naar<br />

verwachting ge<strong>en</strong> grote problem<strong>en</strong> oplever<strong>en</strong> <strong>van</strong>wege de gebruikelijke situering<br />

op a-locaties.<br />

Maatschappelijke tr<strong>en</strong>ds<br />

Religieuze gebouw<strong>en</strong><br />

Onder invloed <strong>van</strong> verander<strong>en</strong>de maatschappelijke opvatting<strong>en</strong>, de vergrijzing<br />

<strong>van</strong> kerkled<strong>en</strong> <strong>en</strong> de terugloop <strong>van</strong> het aantal jeugdig<strong>en</strong> is er sprake <strong>van</strong> e<strong>en</strong> grote<br />

mate <strong>van</strong> ontkerkelijking. Verder is er door de fusie <strong>van</strong> e<strong>en</strong> drietal kerkg<strong>en</strong>ootschapp<strong>en</strong><br />

in de pkn, e<strong>en</strong> groot aantal kerkgebouw<strong>en</strong> buit<strong>en</strong> gebruik geraakt. Als<br />

instandhouding uiteindelijk financieel niet meer haalbaar is wordt e<strong>en</strong> kerkgebouw<br />

geslot<strong>en</strong>. Voor e<strong>en</strong> groot aantal kerk<strong>en</strong> dreigt <strong>leegstand</strong>. Het zorgelijke <strong>van</strong><br />

deze tr<strong>en</strong>d is de geschatte om<strong>van</strong>g. Statistische gegev<strong>en</strong>s lop<strong>en</strong> sterk uite<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />

zijn onderling moeilijk vergelijkbaar. Alle<strong>en</strong> al in de provincie Friesland kom<strong>en</strong><br />

naar verwachting binn<strong>en</strong> vijf tot ti<strong>en</strong> jaar honderd kerkgebouw<strong>en</strong> leeg te staan.<br />

<strong>De</strong>ze tr<strong>en</strong>d voorspelt dat tweederde deel <strong>van</strong> alle <strong>leegstand</strong> uit leegstaande kerk<strong>en</strong><br />

zal bestaan. Geschat wordt dat <strong>van</strong> de circa 1.800 rooms-katholieke kerk<strong>en</strong>,<br />

er ongeveer 1.000 zull<strong>en</strong> overblijv<strong>en</strong>. Voor de provincie Limburg wordt geschat<br />

dat slechts één op de vier kerk<strong>en</strong> voor religieuze doeleind<strong>en</strong> gebruikt zal blijv<strong>en</strong>.<br />

Omdat deze <strong>leegstand</strong> zich vaak op e<strong>en</strong> promin<strong>en</strong>te locatie bevindt is die bij uitstek<br />

maatschappelijk voelbaar.<br />

<strong>De</strong> opnamecapaciteit <strong>van</strong> de markt voor deze grote hoeveelheid binn<strong>en</strong><br />

e<strong>en</strong> korte periode vrijkom<strong>en</strong>de object<strong>en</strong> vormt e<strong>en</strong> reëel probleem dat nog<br />

e<strong>en</strong>s extra bemoeilijkt wordt door om<strong>van</strong>g <strong>en</strong> aard <strong>van</strong> de object<strong>en</strong> an sich.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 116 waar gaat het he<strong>en</strong>? 117<br />

186 Dit blijkt uit onderzoek <strong>van</strong><br />

de Faculteit Geowet<strong>en</strong>schapp<strong>en</strong>,<br />

Universiteit Utrecht <strong>en</strong><br />

stogo onderzoek + advies.<br />

nvb, ‘Overheid moet nieuwe<br />

winkelontwikkeling<strong>en</strong> buit<strong>en</strong><br />

de stad niet langer teg<strong>en</strong>houd<strong>en</strong>’,<br />

(16 augustus 2007).<br />

187 Nu.nl, ‘Traditionele postkantor<strong>en</strong><br />

gaan dicht’, (5 maart<br />

2008).


Herbestemming <strong>van</strong> katholieke kerk<strong>en</strong> is lastig <strong>van</strong>wege de principiële voorwaard<strong>en</strong><br />

die het rooms-katholieke episcopaat aan hergebruik verbindt. 188<br />

Kerkgebouw<strong>en</strong> blijv<strong>en</strong> na hun definitieve sluiting dikwijls lang leegstaan. Sloop<br />

is vaak de eerste optie, temeer omdat bouwgrond op e<strong>en</strong> c<strong>en</strong>trumlocatie vaak<br />

meer geld oplevert dan de verkoop <strong>van</strong> het gebouw.<br />

Vooral de wederopbouwkerk<strong>en</strong> uit de periode 1945-1955 kom<strong>en</strong> onder druk te<br />

staan, omdat hun cultuurhistorische waarde vooralsnog minder erk<strong>en</strong>d wordt.<br />

<strong>De</strong>ze kerk<strong>en</strong> bied<strong>en</strong> echter dikwijls meer mogelijkhed<strong>en</strong> tot <strong>herbestemming</strong><br />

<strong>van</strong>wege hun meer zakelijke constructie <strong>en</strong> dispositie.<br />

Maar er zijn ook andere kans<strong>en</strong> voor vrijkom<strong>en</strong>de kerkgebouw<strong>en</strong>. Het aantal<br />

kerksluiting<strong>en</strong> is namelijk sterk streekgebond<strong>en</strong>. In plaats<strong>en</strong> als Amsterdam, Ede<br />

<strong>en</strong> Ve<strong>en</strong><strong>en</strong>daal is er juist sprake <strong>van</strong> groei <strong>en</strong> vraag naar grotere kerkgebouw<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> groei <strong>van</strong> de e<strong>van</strong>gelische geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> vraagt meer kerkruimte <strong>en</strong> dat vormt<br />

misschi<strong>en</strong> e<strong>en</strong> kans voor leegstaande kerkgebouw<strong>en</strong>.<br />

In Flevoland is e<strong>en</strong> grote vraag naar schoolgebouw<strong>en</strong> opgelost door het sam<strong>en</strong>voeg<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> kerkelijke <strong>en</strong> onderwijsfuncties in één (kerk)gebouw. Dit is mogelijk<br />

omdat het hier niet om grote neg<strong>en</strong>ti<strong>en</strong>de-eeuwse rooms-katholieke kerkgebouw<strong>en</strong><br />

gaat, maar om kleinschaliger <strong>en</strong> zakelijker naoorlogse gebouw<strong>en</strong>.<br />

Naast de kerkgebouw<strong>en</strong> word<strong>en</strong> ook kloosters bedreigd door de vergrijzing <strong>van</strong><br />

kloosterling<strong>en</strong>. Naar verwachting kom<strong>en</strong> er in <strong>Nederland</strong> de kom<strong>en</strong>de ti<strong>en</strong> jaar<br />

ongeveer 140 <strong>van</strong> de huidige 150 kloostercomplex<strong>en</strong> leeg te staan. 189 Tweederde<br />

daar<strong>van</strong> ligt in de provincies Limburg <strong>en</strong> Noord-Brabant. Vanwege de om<strong>van</strong>g<br />

<strong>van</strong> de complex<strong>en</strong> <strong>en</strong> de ligging op doorgaans perifere locaties is het lastig voor<br />

deze complex<strong>en</strong> e<strong>en</strong> geschikte gebruiker te vind<strong>en</strong>. Sommige kloosters hebb<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong>wege de grote hoeveelheid overtollige ruimte e<strong>en</strong> deel <strong>van</strong> hun complex verhuurd,<br />

vooral aan zorginstelling<strong>en</strong>. <strong>De</strong>ze instelling<strong>en</strong> nem<strong>en</strong> vervolg<strong>en</strong>s steeds<br />

meer ruimte in gebruik om met verloop <strong>van</strong> tijd het complex helemaal aan te<br />

kop<strong>en</strong>.<br />

Zorgwekk<strong>en</strong>d is wel dat tijd<strong>en</strong>s de inv<strong>en</strong>tarisaties voor <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong><br />

<strong>Nederland</strong> naar vor<strong>en</strong> is gekom<strong>en</strong> dat overhed<strong>en</strong> niet of nauwelijks op de hoogte<br />

zijn <strong>van</strong> de tr<strong>en</strong>ds aangaande religieuze object<strong>en</strong>. Actieve betrokk<strong>en</strong>heid, anticiper<strong>en</strong>d<br />

beleid, goede communicatie tuss<strong>en</strong> geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong> kerkelijke autoriteit<strong>en</strong><br />

zijn noodzakelijk om de huidige tr<strong>en</strong>d <strong>van</strong> dreig<strong>en</strong>de <strong>leegstand</strong> om te buig<strong>en</strong> in<br />

kans<strong>en</strong> voor <strong>herbestemming</strong>.<br />

Schol<strong>en</strong><br />

In de categorie schoolgebouw<strong>en</strong> is nauwelijks zorgwekk<strong>en</strong>de <strong>leegstand</strong> te verwacht<strong>en</strong>.<br />

190 E<strong>en</strong> belangrijke tr<strong>en</strong>d is wel dat c<strong>en</strong>traal geleg<strong>en</strong> schoolgebouw<strong>en</strong><br />

ver<strong>van</strong>g<strong>en</strong> word<strong>en</strong> door nieuwbouw op e<strong>en</strong> andere locatie. <strong>De</strong> grond wordt verkocht<br />

<strong>en</strong> herontwikkeld. Sloop <strong>en</strong> nieuwbouw <strong>van</strong> schol<strong>en</strong> komt vaker voor dan<br />

revitalisering.<br />

188 Bij protestantse kerk<strong>en</strong> speelt<br />

dit minder e<strong>en</strong> rol.<br />

189 Gegev<strong>en</strong>s afkomstig <strong>van</strong><br />

kaski uit het onderzoek<br />

onder landelijke organisaties<br />

in 2007.<br />

190 Alle<strong>en</strong> in de provincie Gelderland<br />

is e<strong>en</strong> aantal leegstaande<br />

schoolgebouw<strong>en</strong> gemeld.<br />

E<strong>en</strong> andere tr<strong>en</strong>d is de opkomst <strong>van</strong> de zog<strong>en</strong>aamde ‘Brede Schol<strong>en</strong>’. Halverwege<br />

de jar<strong>en</strong> neg<strong>en</strong>tig werd<strong>en</strong> de eerste Brede Schol<strong>en</strong> geop<strong>en</strong>d, waarbij partij<strong>en</strong> die<br />

te mak<strong>en</strong> hadd<strong>en</strong> met opgroei<strong>en</strong>de kinder<strong>en</strong> e<strong>en</strong> sam<strong>en</strong>werkingsverband slot<strong>en</strong>.<br />

Ook de locatie werd dan vaak gedeeld. Clustering <strong>van</strong> meerdere maatschappelijke<br />

voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> in multifunctionele accommodaties (mfa) is mom<strong>en</strong>teel e<strong>en</strong><br />

tr<strong>en</strong>d <strong>en</strong> deze zal zich zeker voortzett<strong>en</strong>. Het combiner<strong>en</strong> <strong>van</strong> de functies ler<strong>en</strong>,<br />

op<strong>van</strong>g, ontmoeting, kerk, cultuur <strong>en</strong> zorg biedt e<strong>en</strong> kans om deze r<strong>en</strong>dabel te<br />

mak<strong>en</strong> <strong>en</strong> daarmee bestaande gebouw<strong>en</strong> opnieuw te exploiter<strong>en</strong>. <strong>De</strong> combinatie<br />

<strong>van</strong> religie <strong>en</strong> onderwijs in Flevoland vormt daar<strong>van</strong> e<strong>en</strong> goed voorbeeld. Voor<br />

onr<strong>en</strong>dabele c<strong>en</strong>trumgebouw<strong>en</strong>, die in Limburg zijn gesignaleerd, biedt dit ook<br />

kans<strong>en</strong>.<br />

Zorg <strong>en</strong> welzijn<br />

Individualisering <strong>van</strong> zorg levert als tr<strong>en</strong>d zowel problem<strong>en</strong> op als kans<strong>en</strong>. Het<br />

afstot<strong>en</strong> <strong>van</strong> grote regionale of landelijke institut<strong>en</strong>, zoals twee gigantische psychiatrische<br />

inrichting<strong>en</strong> in V<strong>en</strong>ray, heeft dreig<strong>en</strong>de <strong>leegstand</strong> <strong>van</strong> grote complexe<br />

gebouw<strong>en</strong> tot gevolg, die voor hergebruik moeilijk zijn te exploiter<strong>en</strong>. Daarnaast<br />

kunn<strong>en</strong> ziek<strong>en</strong>huiz<strong>en</strong> <strong>en</strong> zorginstelling<strong>en</strong> snel verouder<strong>en</strong> door de specifieke<br />

technische eis<strong>en</strong> die aan dit soort gebouw<strong>en</strong> word<strong>en</strong> gesteld. <strong>De</strong>ze notie heeft<br />

wel e<strong>en</strong> to<strong>en</strong>em<strong>en</strong>de interesse in flexibiliteit <strong>van</strong> ontwerp opgeleverd, die in de<br />

toekomst ook voor de kantor<strong>en</strong>sector <strong>van</strong> belang kan zijn. 191 <strong>De</strong>ze prev<strong>en</strong>tieve<br />

flexibiliteit is e<strong>en</strong> vorm <strong>van</strong> anticiper<strong>en</strong> op de toekomstige verandering<strong>en</strong> <strong>van</strong> het<br />

eis<strong>en</strong>pakket. Dit is ook interessant voor het hergebruik <strong>van</strong> allerlei andere categorieën<br />

<strong>van</strong> gebouw<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> individualisering <strong>van</strong> de zorg uit zich in e<strong>en</strong> to<strong>en</strong>em<strong>en</strong>de vraag naar kleinschalige,<br />

persoonlijke woonsituaties. Zo betrekk<strong>en</strong> ouder<strong>en</strong> steeds vaker e<strong>en</strong><br />

eig<strong>en</strong> (luxe) appartem<strong>en</strong>t waar zorg ‘ingekocht’ kan word<strong>en</strong>. <strong>De</strong>ze tr<strong>en</strong>d zal door<br />

vergrijzing in om<strong>van</strong>g to<strong>en</strong>em<strong>en</strong> <strong>en</strong> vraagt om meer specifieke woonruimte.<br />

Met dit gegev<strong>en</strong> krijgt de <strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong> landhuiz<strong>en</strong> <strong>en</strong> kastel<strong>en</strong> tot ‘zorgappartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong>’<br />

meer gebruiksperspectief. Ook het omvorm<strong>en</strong> <strong>van</strong> agrarische<br />

bebouwing tot ‘zorgboerderij<strong>en</strong>’ is e<strong>en</strong> tr<strong>en</strong>d die de laatste jar<strong>en</strong> e<strong>en</strong> hoge vlucht<br />

neemt. Hoewel de ruimtelijke kwaliteit hiermee niet per definitie gegarandeerd<br />

is, biedt <strong>herbestemming</strong> voor zorg twee grote voordel<strong>en</strong>. Bijzondere historische<br />

complex<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> in maatschappelijke zin breder word<strong>en</strong> ingezet <strong>en</strong> waar het<br />

agrarische gebouw<strong>en</strong> betreft di<strong>en</strong>t het de vitaliteit <strong>van</strong> het platteland. Er is e<strong>en</strong><br />

tr<strong>en</strong>d dat s<strong>en</strong>ior<strong>en</strong> terugker<strong>en</strong> naar hun geboortestreek <strong>en</strong> die is voor gebied<strong>en</strong><br />

met onderdruk <strong>en</strong> met veel ‘rust <strong>en</strong> ruimte’ bijzonder kansrijk!<br />

<strong>De</strong> provincies zoud<strong>en</strong> op deze tr<strong>en</strong>d kunn<strong>en</strong> inspel<strong>en</strong> door adequate voorwaard<strong>en</strong><br />

op te nem<strong>en</strong> in de structuurvisie. Per regio zou gew<strong>en</strong>ste <strong>herbestemming</strong><br />

<strong>van</strong> leegkom<strong>en</strong>de zorgcomplex<strong>en</strong>, maar ook mogelijke <strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong> leegkom<strong>en</strong>de<br />

complex<strong>en</strong> naar e<strong>en</strong> zorgfunctie, aangegev<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong>.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 118 waar gaat het he<strong>en</strong>? 119<br />

191 Nieuwe ziek<strong>en</strong>huiz<strong>en</strong> word<strong>en</strong><br />

ontworp<strong>en</strong> met strami<strong>en</strong>mat<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> verdiepingshoogtes die<br />

geschikt zijn voor meerdere<br />

functies. Daarnaast is de installatietechniek<br />

demontabel<br />

<strong>en</strong> word<strong>en</strong> de binn<strong>en</strong>wand<strong>en</strong><br />

standaard opgebouwd. Verschill<strong>en</strong>de<br />

ruimtes in het ziek<strong>en</strong>huis<br />

kunn<strong>en</strong> gemakkelijk<br />

aangepast word<strong>en</strong>, bijvoorbeeld<br />

<strong>van</strong> behandelkamer tot<br />

wachtruimte etc.


Won<strong>en</strong><br />

In het project <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> werd de categorie ‘won<strong>en</strong>’ in principe<br />

buit<strong>en</strong> beschouwing gelat<strong>en</strong>, omdat naar verwachting in grote del<strong>en</strong> <strong>van</strong><br />

<strong>Nederland</strong> eerder e<strong>en</strong> tekort dan e<strong>en</strong> overschot aan woning<strong>en</strong> heerst. Leegstand<br />

<strong>van</strong> gebouw<strong>en</strong> wordt juist door dit woningtekort als schrijn<strong>en</strong>d beleefd.<br />

Daarnaast zijn woningbouwcorporaties <strong>en</strong> institutionele beheerders goed in<br />

staat <strong>leegstand</strong> <strong>van</strong> woning<strong>en</strong> op te <strong>van</strong>g<strong>en</strong>. Won<strong>en</strong> kan als functie tijdelijk of<br />

perman<strong>en</strong>t in allerlei categorieën gebouw<strong>en</strong> word<strong>en</strong> ingepast.<br />

Maar omdat uit sommige provinciale inv<strong>en</strong>tarisaties bleek dat in bepaalde gebied<strong>en</strong><br />

structurele <strong>leegstand</strong> <strong>van</strong> woning<strong>en</strong> tr<strong>en</strong>dmatige vorm<strong>en</strong> aannam, wordt<br />

deze categorie hier toch behandeld. In het bijzonder in de randgebied<strong>en</strong> <strong>van</strong><br />

<strong>Nederland</strong> is wel degelijk actuele <strong>en</strong> dreig<strong>en</strong>de structurele <strong>leegstand</strong> <strong>van</strong> woning<strong>en</strong><br />

geconstateerd. Gebied<strong>en</strong> als noordwest Friesland, noordoost Groning<strong>en</strong>,<br />

het zuid<strong>en</strong> <strong>van</strong> Zeeland, <strong>en</strong> del<strong>en</strong> <strong>van</strong> Limburg kamp<strong>en</strong> nu al met onderdruk <strong>en</strong><br />

bevolkingskrimp. In deze gebied<strong>en</strong> is dan ook structurele <strong>leegstand</strong> in woning<strong>en</strong><br />

aangetroff<strong>en</strong> of dreigt deze. 192 <strong>De</strong> ruimtelijke gevolg<strong>en</strong> <strong>van</strong> demografische<br />

krimp uit<strong>en</strong> zich vooral op het schaalniveau <strong>van</strong> wijk<strong>en</strong>, buurt<strong>en</strong> <strong>en</strong> dorp<strong>en</strong>. 193<br />

Het meest bek<strong>en</strong>de <strong>en</strong> actuele voorbeeld is het dorp Ganzedijk in noord-oost<br />

Groning<strong>en</strong> dat dreigde <strong>van</strong> de kaart te verdwijn<strong>en</strong>. 194 In sommige gevall<strong>en</strong> is er in<br />

woonwijk<strong>en</strong> zelfs sprake <strong>van</strong> verkrotting door structurele <strong>leegstand</strong>.<br />

Het zijn voornamelijk kleine arbeiderswoning<strong>en</strong> die niet meer voldo<strong>en</strong> aan de<br />

huidige kwaliteitseis<strong>en</strong>, maar ook de minder aantrekkelijke naoorlogse woonwijk<strong>en</strong>,<br />

die t<strong>en</strong> prooi vall<strong>en</strong> aan structurele <strong>leegstand</strong>. Herstructurering <strong>van</strong><br />

kwetsbare buurt<strong>en</strong> is volg<strong>en</strong>s het rpb e<strong>en</strong> belangrijke beleidsopgave voor de<br />

kom<strong>en</strong>de dec<strong>en</strong>nia. 195 Afstemming op de ontwikkeling <strong>van</strong> het aantal huishoud<strong>en</strong>s<br />

<strong>en</strong> de gemiddelde om<strong>van</strong>g daar<strong>van</strong> in <strong>Nederland</strong> is daarbij <strong>van</strong> belang.<br />

Mom<strong>en</strong>teel word<strong>en</strong> oplossing<strong>en</strong> gezocht in het verdunn<strong>en</strong> <strong>van</strong> het woonbestand,<br />

in het slop<strong>en</strong> <strong>van</strong> woning<strong>en</strong> <strong>en</strong> het efficiënter indel<strong>en</strong> <strong>van</strong> het woonoppervlak.<br />

Verdunning <strong>en</strong> vergro<strong>en</strong>ing kunn<strong>en</strong> bijdrag<strong>en</strong> aan e<strong>en</strong> verbetering <strong>van</strong> de<br />

woonkwaliteit <strong>van</strong> ‘zwakke wijk<strong>en</strong>’. Het versterk<strong>en</strong> <strong>van</strong> de aantrekkelijkheid <strong>van</strong><br />

de regio <strong>en</strong> het promot<strong>en</strong> <strong>van</strong> het verblijfsklimaat, zoals bij de eerder g<strong>en</strong>oemde<br />

actie ‘pimp de krimp’ het geval is, vindt als beleidssc<strong>en</strong>ario steeds meer ingang.<br />

Maar bij het aantrekk<strong>en</strong> <strong>van</strong> nieuwe bewoners <strong>en</strong> werkgeleg<strong>en</strong>heid ligt concurr<strong>en</strong>tie<br />

tuss<strong>en</strong> geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong>, regio’s <strong>en</strong> provincies op de loer. Dit kan leid<strong>en</strong> tot<br />

onr<strong>en</strong>dabele ruimtelijke investering<strong>en</strong> <strong>en</strong> onomkeerbare ruimtelijke ontwikkeling<strong>en</strong>.<br />

Intergeme<strong>en</strong>telijke afstemming <strong>en</strong> overleg is dan ess<strong>en</strong>tieel. 196<br />

<strong>De</strong> verwachting<strong>en</strong> voor de toekomst, hierbov<strong>en</strong> beschrev<strong>en</strong> als tr<strong>en</strong>ds, hebb<strong>en</strong><br />

e<strong>en</strong> versterk<strong>en</strong>de werking op de <strong>leegstand</strong>sproblematiek die nu al actueel<br />

is. Kantor<strong>en</strong>- <strong>en</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> zull<strong>en</strong> ook in de toekomst de aandacht blijv<strong>en</strong><br />

vrag<strong>en</strong>. In gebied<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> grote druk op ruimte is deze <strong>leegstand</strong> schrij-<br />

192 Het is overig<strong>en</strong>s belangrijk op<br />

te merk<strong>en</strong> dat e<strong>en</strong> afname <strong>van</strong><br />

het bevolkingsaantal niet automatisch<br />

gepaard gaat met<br />

e<strong>en</strong> afnem<strong>en</strong>de vraag naar<br />

ruimte. Want bij e<strong>en</strong> afnem<strong>en</strong>d<br />

aantal inwoners kan het<br />

aantal huishoud<strong>en</strong>s nog altijd<br />

stijg<strong>en</strong>. Van Dam, Krimp <strong>en</strong><br />

ruimte.<br />

193 Dam <strong>van</strong>, Krimp <strong>en</strong> ruimte .<br />

194 <strong>De</strong> geme<strong>en</strong>te Reiderland kondigde<br />

op 26 februari 2008 aan<br />

dat het dorp Ganzedijk, dat al<br />

jar<strong>en</strong> met ernstige <strong>leegstand</strong><br />

kampt, met de grond gelijk<br />

gemaakt zou word<strong>en</strong>. Maar<br />

gedeputeerde Mulder heeft<br />

op 5 maart 2008 aangekondigd<br />

dat de provincie de regie<br />

inzake Ganzedijk zal overnem<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> dat het niet <strong>van</strong> de<br />

kaart zal verdwijn<strong>en</strong>. Nu.nl,<br />

‘Ganzedijk blijft voorlopig op<br />

de kaart’, (5 maart 2008).<br />

195 Dam <strong>van</strong>, Krimp <strong>en</strong> ruimte.<br />

196 Ibidem.<br />

n<strong>en</strong>d in maatschappelijk <strong>en</strong> ecologisch opzicht. In gebied<strong>en</strong> met onderdruk heeft<br />

de <strong>leegstand</strong>sproblematiek e<strong>en</strong> heel ander profiel. Daar staan woning<strong>en</strong> <strong>en</strong> agrarische<br />

opstall<strong>en</strong> langdurig leeg met verkrotting als gevolg. Wanneer niet op de<br />

afname <strong>van</strong> de bevolkingsgroei wordt geanticipeerd, zull<strong>en</strong> in beide gebied<strong>en</strong><br />

deze gevolg<strong>en</strong> zich versterk<strong>en</strong>. Daar het huidige (nationale) ruimtelijk beleid nog<br />

steeds sterk gericht is op groei <strong>en</strong> niet of nauwelijks op krimp, wordt het noodzakelijk<br />

dit beleid kritisch teg<strong>en</strong> het licht te houd<strong>en</strong>. 197 Onderzoek naar de ruimtelijke<br />

effect<strong>en</strong> <strong>van</strong> krimp <strong>en</strong> op mogelijke <strong>leegstand</strong> t<strong>en</strong> gevolge hier<strong>van</strong> is gew<strong>en</strong>st<br />

om overbodige investering<strong>en</strong> te voorkom<strong>en</strong>. Dit veronderstelt wel e<strong>en</strong> drastische<br />

verandering <strong>van</strong> de b<strong>en</strong>aderingswijze dan tot nu toe gebruikelijk is.<br />

Daarnaast zijn er tr<strong>en</strong>ds die zich in heel <strong>Nederland</strong> voordo<strong>en</strong>, zoals die <strong>van</strong><br />

<strong>leegstand</strong> in kerk<strong>en</strong>, waar<strong>van</strong> de signal<strong>en</strong> in e<strong>en</strong> vroegtijdig stadium begrep<strong>en</strong><br />

moet<strong>en</strong> word<strong>en</strong>. <strong>De</strong>ze tr<strong>en</strong>ds kunn<strong>en</strong> werk<strong>en</strong> als kompas in de zoektocht naar<br />

ruimte, <strong>en</strong> de signal<strong>en</strong> die ze afgev<strong>en</strong>, moet<strong>en</strong> als stimuler<strong>en</strong>de prikkels tot het<br />

mak<strong>en</strong> <strong>van</strong> anticiper<strong>en</strong>d beleid opgevat word<strong>en</strong>. <strong>De</strong> omgang met functiespecifieke<br />

k<strong>en</strong>merk<strong>en</strong> <strong>van</strong> industrieel erfgoed met creativiteit <strong>en</strong> vernuft is daar e<strong>en</strong><br />

voorbeeld <strong>van</strong>.<br />

Actiepunt<strong>en</strong><br />

· Anticiper<strong>en</strong> op <strong>leegstand</strong> vraagt e<strong>en</strong> vooruitzi<strong>en</strong>de blik. Het verdi<strong>en</strong>t de aanbeveling<br />

om daartoe op lokaal <strong>en</strong> regionaal niveau tr<strong>en</strong>dverwachting<strong>en</strong> te signaler<strong>en</strong>.<br />

Door periodiek e<strong>en</strong> verk<strong>en</strong>ning over ruimtelijke tr<strong>en</strong>ds te organiser<strong>en</strong><br />

onder betrokk<strong>en</strong> ambtelijke afdeling<strong>en</strong>, vastgoedpartij<strong>en</strong> <strong>en</strong> belang<strong>en</strong>organisaties,<br />

kan inzicht verkreg<strong>en</strong> word<strong>en</strong> in te verwacht<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong>.<br />

· <strong>De</strong> demografische krimp die zich in del<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> aankondigt, vraagt<br />

om ruimtelijke restricties om te voorkom<strong>en</strong> dat overbodige investering<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />

ruimtegebruik zich voordo<strong>en</strong>. Dit vereist e<strong>en</strong> omslag in d<strong>en</strong>k<strong>en</strong> <strong>van</strong> kwantiteit<br />

naar kwaliteit.<br />

· Voor de <strong>leegstand</strong> op kantor<strong>en</strong>- <strong>en</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> kan het vaststell<strong>en</strong> <strong>van</strong><br />

e<strong>en</strong> maximum aantal vierkante hectares op bov<strong>en</strong>geme<strong>en</strong>telijk niveau w<strong>en</strong>selijk<br />

zijn. Daarnaast verdi<strong>en</strong>t onderzoek naar instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> als e<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong>stax<br />

<strong>en</strong> e<strong>en</strong> herstructureringsbijdrage de aanbeveling.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 120 waar gaat het he<strong>en</strong>? 121<br />

197 Van Dam, Krimp <strong>en</strong> ruimte.


Conclusie<br />

Het is voor iedere<strong>en</strong> duidelijk dat structurele <strong>leegstand</strong> ongew<strong>en</strong>st <strong>en</strong> disfunctioneel<br />

is. Leegstand leidt tot verval met verrommeling <strong>en</strong> verloedering als gevolg.<br />

Ook <strong>van</strong>uit het oogpunt <strong>van</strong> duurzaam <strong>en</strong> zuinig ruimtegebruik is <strong>leegstand</strong> niet<br />

w<strong>en</strong>selijk. Leegstaande ruimte binn<strong>en</strong> bestaand bebouwd gebied verteg<strong>en</strong>woordigt<br />

immers bouwcapaciteit.<br />

Toch wordt er in <strong>Nederland</strong> nauwelijks geanticipeerd op <strong>leegstand</strong>. Enerzijds<br />

omdat het probleem niet opgemerkt wordt; informatie over <strong>leegstand</strong> is (nog)<br />

ge<strong>en</strong> beleidsprioriteit. Anderzijds omdat door het gebrek aan informatie <strong>leegstand</strong>sproblematiek<br />

‘slecht gevoeld’ kan word<strong>en</strong>. Daarom neemt niemand de<br />

verantwoordelijkheid voor de aanpak <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong>.<br />

Bij diverse maatschappelijke instelling<strong>en</strong> is, versnipperd, wel informatie over<br />

<strong>leegstand</strong> beschikbaar, maar vroegtijdige informatie-uitwisseling tuss<strong>en</strong> overhed<strong>en</strong><br />

over de te verwacht<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong> vindt nauwelijks plaats. Leegstand kan<br />

niet gemeld word<strong>en</strong>: m<strong>en</strong> kan nerg<strong>en</strong>s terecht!<br />

K<strong>en</strong>nisontwikkeling, k<strong>en</strong>nisbundeling <strong>en</strong> k<strong>en</strong>nisoverdracht in relatie tot het<br />

thema <strong>leegstand</strong> di<strong>en</strong><strong>en</strong> dus tot ontwikkeling te kom<strong>en</strong>. <strong>De</strong> focus di<strong>en</strong>t daarbij<br />

te ligg<strong>en</strong> op te verwacht<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong>. Anticiper<strong>en</strong> op <strong>leegstand</strong> vraagt immers e<strong>en</strong><br />

vooruitzi<strong>en</strong>de blik; de opgave voor <strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong> straks is e<strong>en</strong> beleidsopgave<br />

<strong>van</strong> nu. Het verdi<strong>en</strong>t aanbeveling om binn<strong>en</strong> de geme<strong>en</strong>telijke organisatie te<br />

kom<strong>en</strong> tot ruimtelijke verk<strong>en</strong>ning<strong>en</strong>, inv<strong>en</strong>tarisatie <strong>en</strong> monitoring. Het opricht<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> e<strong>en</strong> meldpunt voor <strong>leegstand</strong> is daarin e<strong>en</strong> eerste stap.<br />

Integratie <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> in beleid is e<strong>en</strong> volg<strong>en</strong>de stap.<br />

Daartoe kunn<strong>en</strong> bestaande middel<strong>en</strong> gebruikt word<strong>en</strong>. Het Rijk <strong>en</strong> de provincies<br />

kunn<strong>en</strong> geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> inspirer<strong>en</strong> <strong>en</strong> ondersteun<strong>en</strong> bij de integratie <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> in<br />

ruimtelijk beleid. Met de nieuwe Wet Ruimtelijke Ord<strong>en</strong>ing komt er e<strong>en</strong> goud<strong>en</strong><br />

geleg<strong>en</strong>heid om het thema <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> structureel te betrekk<strong>en</strong><br />

bij het actualiser<strong>en</strong> <strong>van</strong> bestemmingsplann<strong>en</strong>. Daarnaast kan <strong>leegstand</strong> ruimte<br />

bied<strong>en</strong> voor het realiser<strong>en</strong> <strong>van</strong> bouwprogramma’s binn<strong>en</strong> bestaand bebouwd<br />

gebied.<br />

Leegstand is dus niet alle<strong>en</strong> e<strong>en</strong> probleem, maar vormt ook e<strong>en</strong> kans! <strong>De</strong> uitdaging<br />

is om deze op creatieve wijze te b<strong>en</strong>utt<strong>en</strong>.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 122 conclusie<br />

123


ijlage 1<br />

Literatuurlijst<br />

Aard<strong>en</strong>, M., ‘Bedrijv<strong>en</strong>terrein woekert voort. Milieudef<strong>en</strong>sie wil<br />

stop op aanleg <strong>van</strong> nieuwe industrieterrein<strong>en</strong>’, <strong>De</strong> Volkskrant. (24<br />

november 2007) 7.<br />

Asselbergs, F., Jaarprogramma 2005 – 2009 Rijksadviseur Cultureel<br />

Erfgoed (2005).<br />

B<strong>en</strong>raad, K. & H. Remøy, ‘Belevingswaarde’, in: Th. <strong>van</strong> der<br />

Voordt (ed.), Transformatie <strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong>. Thema’s, actor<strong>en</strong>,<br />

instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong> project<strong>en</strong>. (Rotterdam 2007) 230 - 236.<br />

Bijkerk, W., ‘Spok<strong>en</strong> <strong>en</strong> drom<strong>en</strong>’, Propertynl. 7 (2003).<br />

http://www.nyfer.nl/Publicaties/Spok<strong>en</strong>%20<strong>en</strong>%20drom<strong>en</strong>.pdf<br />

College <strong>van</strong> Rijksadviseurs, Visie Architectuurbeleid 2008+ . (<strong>De</strong>n<br />

Haag, 20 juni 2006).<br />

http://www.rijksbouwmeester.nl/nieuws/_pdf/acrhitectuurbeleid2008.pdf<br />

(1 april 2008).<br />

Cramer, J.M., Prioriteit<strong>en</strong> milieu <strong>en</strong> ruimte. Brief aan de Tweede<br />

Kamer 27 maart 2007.<br />

http://www.regering.nl/Actueel/Pers_<strong>en</strong>_nieuwsbericht<strong>en</strong>/2007/maart/27/Cramer_acht_prioriteit<strong>en</strong>_voor_milieu_<br />

<strong>en</strong>_ruimte (januari 2008).<br />

Cramer, J.M., Spreekpunt<strong>en</strong> <strong>van</strong> minister Cramer op het symposium<br />

‘Parels in de stad’ in Amsterdam. (15 november 2007).<br />

http://www.vrom.nl/pagina.html?id=34695 (januari 2008).<br />

Dam, F. <strong>van</strong>, C. de Groot & Femke Verwest, Krimp <strong>en</strong> ruimte.<br />

Bevolkingsafname, ruimtelijke gevolg<strong>en</strong> <strong>en</strong> beleid. (Rotterdam<br />

2006).<br />

http://rpb.ddg5.tamtam.nl/upload/docum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>/krimp.pdf<br />

(maart 2006).<br />

<strong>De</strong>kker, S., ‘Reactie op rapport Ver<strong>en</strong>iging Milieudef<strong>en</strong>sie over<br />

ruimteclaim bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> in Nota Ruimte’, Kamerstuk (17<br />

januari 2005).<br />

<strong>De</strong>rks, W., P. Hov<strong>en</strong>s & L. Klinkers, <strong>De</strong> krimp<strong>en</strong>de stad. (<strong>De</strong>n<br />

Haag 2006).<br />

Garschag<strong>en</strong>, M., ‘Schaarste moderne kantor<strong>en</strong> lost <strong>leegstand</strong><br />

niet op’, nrc Handelsblad (11 februari 2008) 13.<br />

Gelinck, S. ‘Financiële haalbaarheid’, in: Th. <strong>van</strong> der Voordt<br />

(ed.), Transformatie <strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong>. Thema’s, actor<strong>en</strong>,<br />

instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong> project<strong>en</strong>. (Rotterdam 2007) 272 – 277.<br />

Geme<strong>en</strong>te Rotterdam, ‘Rotterdam start ‘Rotte Tand<strong>en</strong>’–aanpak’<br />

(Rotterdam, 2008).<br />

http://www.rotterdam.nl/smartsite2182865.dws?M<strong>en</strong>u=2115522<br />

&MainM<strong>en</strong>u=267127&SubStyle=251100 (24 januari 2008).<br />

Geme<strong>en</strong>te Terneuz<strong>en</strong>, ‘Zeeuws-Vlaander<strong>en</strong> op de emigratiebeurs’,<br />

(Terneuz<strong>en</strong>, 8 maart 2008).<br />

Geuting, E., & E. Voerman, Analyse kantor<strong>en</strong>markt Zuid-<br />

Holland. (juni 2006).<br />

http://www.zuid-holland.nl/overzicht_alle_themas/thema_<br />

water/ apps_livelink_save_doc.htm?llpos=8101904&llvol=0 (1<br />

juni 2007).<br />

Gordijn, H., G. R<strong>en</strong>es & M. Traa, Naar e<strong>en</strong> optimaler ruimtegebruik<br />

door bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>. E<strong>en</strong> verk<strong>en</strong>ning <strong>van</strong> <strong>en</strong>kele beleidsopties.<br />

(<strong>De</strong>n Haag, 2007).<br />

Haan, H. de, ‘E<strong>en</strong> waardig nieuw lev<strong>en</strong>’, <strong>De</strong> Volkskrant. Kunst.<br />

(20 december 2007) 11.<br />

Heijsteeg, J.-W., Monum<strong>en</strong>tale kloostercomplex<strong>en</strong> in Noord-<br />

Brabant in de gevar<strong>en</strong>zone. Of slechts e<strong>en</strong> hot issue? (Nijmeg<strong>en</strong><br />

2003).<br />

Hek, M., J. Kamstra & R.P. Geraedts, Herbestemmingswijzer.<br />

Herbestemming <strong>van</strong> bestaand vastgoed. (<strong>De</strong>lft 2004).<br />

H<strong>en</strong>driks, M & M. Woesterburg, ‘Als het leger vertrekt’, Blauwe<br />

Kamer, 4 (2006) 34 -42.<br />

Hobma, F. & M. <strong>van</strong> de Weij<strong>en</strong>berg, ‘Fiscale <strong>en</strong> juridische aspect<strong>en</strong>’,<br />

in: Th. <strong>van</strong> der Voordt (ed.), Transformatie <strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong>.<br />

Thema’s, actor<strong>en</strong>, instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong> project<strong>en</strong>. (Rotterdam<br />

2007) 278 – 284.<br />

Inter Provinciaal Overleg, Provincies mak<strong>en</strong> werk <strong>van</strong> Mooi<br />

<strong>Nederland</strong>! (<strong>De</strong>n Haag, 29 oktober 2007).<br />

Janss<strong>en</strong>, L.H.J.M., V.R. Okker & J. Schuur, Welvaart <strong>en</strong> leefomgeving.<br />

E<strong>en</strong> sc<strong>en</strong>ariostudie voor <strong>Nederland</strong> in 2040. (2006).<br />

http://www.kpvv.nl/files_cont<strong>en</strong>t/k<strong>en</strong>nisbank/WLO_hoofddocum<strong>en</strong>t.pdf<br />

(maart 2008).<br />

Kooij, M. <strong>van</strong> der, ‘Liever niet aan de knopp<strong>en</strong>’, Binn<strong>en</strong>lands<br />

Bestuur 13 (2007) 28-29.<br />

Kooij, M. <strong>van</strong> der, ‘Ik investeer in scharrelkinder<strong>en</strong>’, Binn<strong>en</strong>lands<br />

Bestuur 28 (24) 2007 28 -29.<br />

Korteweg, P. ‘Leegstand <strong>van</strong> kantoorruimte in beweging’,<br />

Geografie 7 (2007) 15 -19.<br />

Krachtige Stad.nl, ‘Tr<strong>en</strong>ds voor de Randstad in 2040’.<br />

http://www.krachtigestad.nl/v2/tr<strong>en</strong>ds_voor_de_randstad_<br />

in_2040.php ( 26 november 2008)<br />

Limburg, S., ‘Rijksoverheidsbeleid’, in: Th. <strong>van</strong> der Voordt (ed.),<br />

Transformatie <strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong>. Thema’s, actor<strong>en</strong>, instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> project<strong>en</strong>. (Rotterdam 2007) 358 – 363.<br />

Lind<strong>en</strong>, T. <strong>van</strong> der, Bredase vastgoedmarktmonitor 2006 (pres<strong>en</strong>tatie).<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 124 bijlag<strong>en</strong> 125


http://www.nicis.nl/k<strong>en</strong>nisc<strong>en</strong>trum/binaries/stedelijkeeconomie/bulk/verslag<strong>en</strong>/2006/11-leegstaand-vastgoed/ppres<strong>en</strong>tatieton-<strong>van</strong>-der-lind<strong>en</strong>.pdf<br />

(februari 2008).<br />

Looijestijn, E., ‘Out of office’, vpro gids. 34 (2007).<br />

http://weblogs.vpro.nl/jans<strong>en</strong><strong>en</strong>janss<strong>en</strong>/2007/08/28/out-ofoffice<br />

(oktober 2007).<br />

Mik, K. de, ‘Regio krimpt, dus Ganzedijk moet weg’, nrc<br />

Handelsblad (wo<strong>en</strong>sdag 27 februari 2008).<br />

Ministerie <strong>van</strong> ocw, Kunst <strong>van</strong> lev<strong>en</strong>, hoofdlijn<strong>en</strong> cultuurbeleid.<br />

(<strong>De</strong>n Haag 2007).<br />

Ministerie <strong>van</strong> vrom, Zoek<strong>en</strong> naar ruimtewinst. Handreiking<br />

ruimtewinst in bebouwd gebied. (<strong>De</strong>n Haag februari 2004).<br />

http://www.vrom.nl/pagina.html?id=2706&sp=2&dn=4011<br />

(februari 2008).<br />

Ministerie <strong>van</strong> vrom, Nota Ruimte. Ruimte voor ontwikkeling.<br />

Katern over ruimtelijk beleid in 2006. (<strong>De</strong>n Haag 2006).<br />

Ministerie <strong>van</strong> vrom, Won<strong>en</strong> op de zaak. Transformer<strong>en</strong> <strong>van</strong> kantor<strong>en</strong><br />

in woning<strong>en</strong>. (<strong>De</strong>n Haag maart 2006).<br />

http://www.vrom.nl/pagina.html?id=2706&sp=2&dn=6134 (2<br />

februari 2008).<br />

Ministerie <strong>van</strong> vrom, Actieplan Krachtwijk<strong>en</strong>. Van aandachtswijk<br />

naar krachtwijk. (<strong>De</strong>n Haag juli 2007).<br />

Ministerie <strong>van</strong> vrom, dg Ruimte, Ambities voor e<strong>en</strong> Mooi<br />

<strong>Nederland</strong>. Beleidsprioriteit<strong>en</strong> duurzame ruimtelijke inrichting.<br />

(<strong>De</strong>n Haag september 2007).<br />

Ministerie <strong>van</strong> vrom, <strong>Oude</strong> gebied<strong>en</strong>, nieuwe functies.<br />

Binn<strong>en</strong>stedelijke transformaties met bijzonder kwaliteit. (<strong>De</strong>n Haag<br />

juli 2007).<br />

http://www.vrom.nl/pagina.html?id=2706&sp=2&dn=7305<br />

(februari 2008).<br />

Natuur <strong>en</strong> Milieu & <strong>De</strong> Provinciale Milieufederaties: Blaauw, K.,<br />

Zuinig op ruimte? E<strong>en</strong> provinciale vergelijking <strong>van</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>.<br />

(Utrecht 2007).<br />

Neliss<strong>en</strong>, N.J.M., Herbestemming <strong>van</strong> grote monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>: e<strong>en</strong> uitdaging!<br />

(1999).<br />

Nicis, Stimuler<strong>en</strong> hergebruik <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> lang leegstaand<br />

commercieel vastgoed. (<strong>De</strong>n Haag 2006).<br />

http://www.vrom.nl/get.asp?file=docs/kamerstukk<strong>en</strong>/Fri16Jun20061611320200/Binn<strong>en</strong>werkStimuler<strong>en</strong><br />

Hergebruikcommercieelvastgoedlowresmei06def.pdf (maart<br />

2008).<br />

Nijhof, P., ‘Op stap met industrieel erfgoed’, Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>. 28<br />

(12) 2007, 10 – 13.<br />

Nu.nl, ‘Kleine kantor<strong>en</strong> voldo<strong>en</strong> niet aan vraag’, (12 november<br />

2007).<br />

http://www.nu.nl/news/1311444/33/%27Kleine_kantor<strong>en</strong>_voldo<strong>en</strong>_niet_aan_vraag%27.html<br />

(maart 2008).<br />

Nu.nl, ‘Steeds meer nieuwe èn steeds meer lege kantor<strong>en</strong>’, (19<br />

november 2007).<br />

http://www.nu.nl/news/1322048/33/rss/Steeds_meer_<br />

nieuwe_%E9n_steeds_meer_lege_kantor<strong>en</strong>.html (maart 2008).<br />

Nu.nl, ‘<strong>Nederland</strong>se kantor<strong>en</strong>markt is ongezond’, (7 januari<br />

2008).<br />

http://www.nu.nl/news/1380860/33/rss/%27<strong>Nederland</strong>se_<br />

Kantor<strong>en</strong>markt_is_ongezond%27.html (maart 2008).<br />

Nu.nl, ‘Minder <strong>leegstand</strong> <strong>Nederland</strong>se kantor<strong>en</strong>’, (7 februari<br />

2008).<br />

http://www.nu.nl/news/1426494/33/rss/Minder_<strong>leegstand</strong>_<br />

<strong>Nederland</strong>se_kantor<strong>en</strong>.html (maart 2008).<br />

Nu.nl, ‘Ganzedijk blijft voorlopig op de kaart’, (5 maart 2008).<br />

http://www.nu.nl/news/1464596/12/rss/Ganzedijk_blijft_voorlopig_op_de_kaart.html<br />

(maart 2008).<br />

Nu.nl, ‘Traditionele postkantor<strong>en</strong> gaan dicht’, (5 maart 2008).<br />

http://www.nu.nl/news/1464001/30/rss/Postkantor<strong>en</strong>_over_<br />

vijf_jaar_verdw<strong>en</strong><strong>en</strong>.html (5 maart 2008).<br />

nvb, ‘Overheid moet nieuwe winkelontwikkeling<strong>en</strong> buit<strong>en</strong> de<br />

stad niet langer teg<strong>en</strong>houd<strong>en</strong>’, (16 augustus 2007). http://www.<br />

nvb-bouw.nl/download.php?id=1180 (maart 2008).<br />

Ploeger, H., R. Klei & M. Schuit, ‘Stimulans<strong>en</strong> <strong>van</strong>uit de<br />

geme<strong>en</strong>te’, in: Th. <strong>van</strong> der Voordt (ed.), Transformatie <strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong>.<br />

Thema’s, actor<strong>en</strong>, instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong> project<strong>en</strong>.<br />

(Rotterdam 2007) 364 -372.<br />

Provincie Noord-Holland, Evaluatie hirb 2004-2007 <strong>en</strong> aanbeveling<br />

hirb 2008-2011 (2007).<br />

Provincie Zuid-Holland, Zorg in het buit<strong>en</strong>gebied in Zuid-<br />

Holland, herzi<strong>en</strong>ing. (z.p., z.j.)<br />

http://www.zuid-holland.nl/apps_livelink_save_doc.<br />

htm?llpos=8086250&llvol=0 (maart 2008).<br />

Provincie Zuid-Holland, Actieprogramma Ruimte voor Economie<br />

2007 – 2011. Beleidskader <strong>en</strong> instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>. (30 oktober 2007).<br />

Remøy, H., ‘<strong>De</strong> markt voor transformatie <strong>van</strong> kantor<strong>en</strong> tot<br />

woning<strong>en</strong>’, in: Th. <strong>van</strong> der Voordt (ed.), Transformatie <strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong>.<br />

Thema’s, actor<strong>en</strong>, instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong> project<strong>en</strong>.<br />

(Rotterdam 2007) 194 – 203.<br />

R<strong>en</strong>kumse Huurdersver<strong>en</strong>iging, ‘Leegstandswet’.<br />

http://www.rhv-r<strong>en</strong>kum.nl/Wett<strong>en</strong>/Leegstandswet.html (17<br />

april 2008).<br />

‘Rijk wil boete voor onnodige <strong>leegstand</strong>’, Metro (20 februari<br />

2008).<br />

Ruimtelijk Planbureau, Advies monitoring programma Mooi<br />

<strong>Nederland</strong> (25 oktober 2007).<br />

http://www.ruimtelijkplanbureau.nl/uploads/media/Mooi_<br />

<strong>Nederland</strong>.pdf (5 februari 2008).<br />

‘Schiedam wil e<strong>en</strong> <strong>leegstand</strong>tax voor binn<strong>en</strong>stad’, Algeme<strong>en</strong><br />

Dagblad (19 januari 2008). http://www.ad.nl/rotterdam/waterweg/article1981494.ece<br />

(21 januari 2008).<br />

Schriek<strong>en</strong>, B., ‘Geloof in transformatie… of toch de kogel<br />

door de kerk? in: Th. <strong>van</strong> der Voordt (ed.), Transformatie <strong>van</strong><br />

kantoorgebouw<strong>en</strong>. Thema’s, actor<strong>en</strong>, instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong> project<strong>en</strong>.<br />

(Rotterdam 2007) 430 – 439.<br />

S<strong>en</strong>ternovum, Infoblad <strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong> gebouw<strong>en</strong>.<br />

http://duurzaambouw<strong>en</strong>.s<strong>en</strong>ternovem.nl/infoblad<strong>en</strong>/<strong>herbestemming</strong>_<strong>van</strong>_gebouw<strong>en</strong>/print<br />

(maart 2008).<br />

Smit, A.J., ‘Transformatie <strong>van</strong> verouderde bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>’,<br />

in: Th. <strong>van</strong> der Voordt (ed.), Transformatie <strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong>.<br />

Thema’s, actor<strong>en</strong>, instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong> project<strong>en</strong>. (Rotterdam 2007)<br />

306 – 317.<br />

Sociaal Economische Raad, Comm<strong>en</strong>taar op de nota Ruimtelijk<br />

Economisch Beleid. (1999), publicati<strong>en</strong>ummer 99-17.<br />

http://www.ser.nl/~/media/DB_Adviez<strong>en</strong>/1990_1999/1999/<br />

b18120%20pdf.ashx (1 april 2008).<br />

Vanhee, K., ‘Leegstandbelasting schrikt eig<strong>en</strong>aars af’, Het<br />

Nieuwsblad (4 september 2004),<br />

http://www.nieuwsblad.be/Article/<strong>De</strong>tail.<br />

aspx?articleID=nbra04092003_017 (30 maart 2008).<br />

Vermeul<strong>en</strong>, M., ‘Gewoon optopp<strong>en</strong>, dat lege kantoor’, <strong>De</strong><br />

Volkskrant (22 maart 2007).<br />

Voordt, Th. <strong>van</strong> der (ed.), Transformatie <strong>van</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong>.<br />

Thema’s, actor<strong>en</strong>, instrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> <strong>en</strong> project<strong>en</strong>. (Rotterdam 2007).<br />

vrom Inspectie, Handreiking aanpak vervall<strong>en</strong> pand<strong>en</strong>,<br />

(Groning<strong>en</strong> april 2007).<br />

vrom Raad, Stuur op Mooi <strong>Nederland</strong>! Brief <strong>van</strong> de vrom Raad<br />

aan Minister J.M. Cramer (16 mei 2007).<br />

vrom Ruimteforum, Het sprookje <strong>van</strong> de Witte Dame in<br />

Eindhov<strong>en</strong>, (28 februari 2008).<br />

http://ruimteforum.vrom.nl/index.cfm?vID=DD2E743E-<br />

C09F-296A-619B72C30000CE62&count=6&objid=6009C<br />

A38-1438-5103-718A8BBEC47AEC2D&view=detail (maart<br />

2008).<br />

Waard, P. de, ‘Bak<strong>en</strong> in het landschap’, <strong>De</strong> Volkskrant. (17 januari<br />

2008) 13.<br />

Geraadpleegde websites<br />

2008 Jaar <strong>van</strong> het Religieus Erfgoed, www.2008RE.nl (maart<br />

2008).<br />

Habiforum, www.habiforum.nl (februari 2008).<br />

Korteweg, Piet, http://econ.geo.uu.nl/korteweg/korteweg.html<br />

(februari 2008).<br />

lto Noord & Landwirtschaftskammer Nordrhein – Westfal<strong>en</strong>,<br />

www.ruimtebijdeboer.nl (maart 2008).<br />

Ministerie <strong>van</strong> vrom, ‘Dossier Wet op de ruimtelijke ord<strong>en</strong>ing’,<br />

http://www.vrom.nl/pagina.html?id=31790 (februari 2008).<br />

Ruimtelijk Planbureau, www.ruimtemonitor.nl (februari 2008).<br />

S<strong>en</strong>terNovem, http://duurzaambouw<strong>en</strong>.s<strong>en</strong>ternovem.nl.<br />

(januari 2008).<br />

sp Rotterdam, http://rotterdam.sp.nl/<br />

nieuws/060602meldpunt<strong>leegstand</strong>.stm (oktober 2007).<br />

Stichting Kunstas Rotterdam, www.kunstas.nl (februari 2008).<br />

Stichting Natuur & Milieu <strong>en</strong> Provinciale Milieufederaties,<br />

www.zuinigopruimte.nl (januari 2008).<br />

Ver<strong>en</strong>iging Bond Heemschut, www.heemschut.nl (februari<br />

2008).<br />

Ver<strong>en</strong>iging Won<strong>en</strong> bov<strong>en</strong> Winkels, www.won<strong>en</strong>bov<strong>en</strong>winkelsnederland.nl<br />

(februari 2008).<br />

vpro, www.landroof.nl (februari 2008).<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 126 bijlag<strong>en</strong> 127


ijlage 2<br />

Overzicht<br />

Aantal ingevoerde object<strong>en</strong> per type<br />

(oorspronkelijke functie)<br />

Categorie uit invulformulier Aantal object<strong>en</strong><br />

overheid, bestuursorgaan, justitie 41<br />

verdediging 77<br />

religie 98<br />

zorg 18<br />

cultuur, recreatie <strong>en</strong> sport 19<br />

onderwijs <strong>en</strong> wet<strong>en</strong>schap 36<br />

agrarische biotoop (ook erf met opstall<strong>en</strong>) 80<br />

mol<strong>en</strong>biotoop 23<br />

handel (ook bank <strong>en</strong> kantoor) 172<br />

industrie <strong>en</strong> nijverheid (ook transport <strong>en</strong> bedrijv<strong>en</strong>terrein) 254<br />

detailhandel, winkelc<strong>en</strong>trum 33<br />

kasteel, buit<strong>en</strong>plaats, landgoed 14<br />

won<strong>en</strong> (ook won<strong>en</strong> in stadsc<strong>en</strong>trum <strong>en</strong> wooncomplex) 20<br />

overig 60<br />

totaal: 945<br />

Aantal object<strong>en</strong> Provincie<br />

Dr<strong>en</strong>the 35<br />

Flevoland 5<br />

Friesland 171<br />

Gelderland 59<br />

Groning<strong>en</strong> 30<br />

Limburg 86<br />

Noord-Brabant 50<br />

Noord-Holland 64<br />

Overijssel 147<br />

Utrecht 121<br />

Zeeland 21<br />

Zuid-Holland 156<br />

totaal: 945<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 128 bijlag<strong>en</strong> 129


ijlage 3<br />

Sectoroverzicht<br />

herkomst<br />

respond<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

Type organisatie Aantal respond<strong>en</strong>t<strong>en</strong><br />

Provincie 18<br />

Geme<strong>en</strong>te 182<br />

Overige overheid 23<br />

Landelijke organisatie 20<br />

Belang<strong>en</strong>organisatie 98<br />

Vastgoed 43<br />

Overig 1<br />

Totaal 385<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 130 bijlag<strong>en</strong> 131


ijlage 4<br />

ser- ladder<br />

<strong>De</strong> onderstaande tekst is afkomstig uit het rapport<br />

<strong>van</strong> de Sociaal Economische Raad, Comm<strong>en</strong>taar op<br />

de nota Ruimtelijk Economisch Beleid. (1999), publicati<strong>en</strong>ummer<br />

99-17.<br />

Het onderstaande citaat is e<strong>en</strong> onderdeel <strong>van</strong> de<br />

sam<strong>en</strong>vatt<strong>en</strong>de slotbeschouwing <strong>van</strong> het rapport <strong>en</strong><br />

is in het rapport te vind<strong>en</strong> op de bladzijd<strong>en</strong> 47 <strong>en</strong> 48.<br />

Selectief, doelmatig <strong>en</strong> toekomstgericht omgaan met<br />

schaarse ruimte<br />

<strong>De</strong> Nota reb vraagt nadrukkelijk aandacht voor het<br />

schepp<strong>en</strong> <strong>van</strong> voldo<strong>en</strong>de ruimte voor economische<br />

activiteit<strong>en</strong> in sted<strong>en</strong> <strong>en</strong> corridors <strong>en</strong> voor het verbeter<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> de bereikbaarheid. <strong>De</strong> adviesaanvraag stelt<br />

in dit verband het ‘restrictief beleid’ aan de orde. <strong>De</strong><br />

raad vat dit op als e<strong>en</strong> uitnodiging om aanbeveling<strong>en</strong><br />

te do<strong>en</strong> voor de wijze waarop met rivaliser<strong>en</strong>de<br />

claims op de beschikbare ruimte zou moet<strong>en</strong> word<strong>en</strong><br />

omgegaan. E<strong>en</strong> zorgvuldige afweging is gebod<strong>en</strong><br />

omdat de alternatieve aanw<strong>en</strong>dbaarheid <strong>van</strong> grond<br />

in de praktijk begr<strong>en</strong>sd is <strong>en</strong> omdat het gebruik <strong>van</strong><br />

grond voor e<strong>en</strong> bepaalde functie gepaard kan gaan<br />

met positieve dan wel negatieve externe effect<strong>en</strong>.<br />

Bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> beschouwt de raad het landelijk gebied<br />

nadrukkelijk niet als e<strong>en</strong> soort reserveruimte voor<br />

woon- <strong>en</strong> bedrijfslocaties.<br />

Het feit dat de keuze voor e<strong>en</strong> bepaalde bestemming<br />

t<strong>en</strong> koste gaat <strong>van</strong> (de ruimte voor) e<strong>en</strong> andere<br />

bestemming dwingt tot e<strong>en</strong> selectief <strong>en</strong> doelmatig<br />

gebruik <strong>van</strong> de beschikbare ruimte, tot het verhog<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> de ruimteproductiviteit. Om te beginn<strong>en</strong><br />

zal in het politieke proces op nationaal, provinciaal<br />

<strong>en</strong> geme<strong>en</strong>telijk niveau de maatschappelijke aanvaardbaarheid<br />

<strong>en</strong> w<strong>en</strong>selijkheid <strong>van</strong> de verschill<strong>en</strong>de<br />

claims moet<strong>en</strong> word<strong>en</strong> beoordeeld. Voor het vervolg<strong>en</strong>s<br />

inpass<strong>en</strong> <strong>van</strong> de ruimtebehoeft<strong>en</strong> voor de functies<br />

won<strong>en</strong>, bedrijvigheid <strong>en</strong> infrastructuur stelt de<br />

raad voor de volg<strong>en</strong>de ‘ladder’ als d<strong>en</strong>kmodel te hanter<strong>en</strong>:<br />

1. Gebruik de ruimte die reeds beschikbaar is<br />

gesteld voor e<strong>en</strong> bepaalde functie <strong>en</strong>/of door herstructurering<br />

beschikbaar gemaakt kan word<strong>en</strong>.<br />

2. Maak optimaal gebruik <strong>van</strong> de mogelijkhed<strong>en</strong> om<br />

door meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit<br />

te verhog<strong>en</strong>.<br />

3. Indi<strong>en</strong> het voorgaande onvoldo<strong>en</strong>de soelaas<br />

biedt, is de optie <strong>van</strong> uitbreiding <strong>van</strong> het ruimtegebruik<br />

aan de orde. Daarbij di<strong>en</strong><strong>en</strong> de verschill<strong>en</strong>de<br />

rele<strong>van</strong>te waard<strong>en</strong> <strong>en</strong> belang<strong>en</strong> goed te<br />

word<strong>en</strong> afgewog<strong>en</strong> in e<strong>en</strong> gebiedsgerichte aanpak.<br />

Door e<strong>en</strong> zorgvuldige keuze <strong>van</strong> de locatie<br />

<strong>van</strong> ‘rode’ functies <strong>en</strong> door investering<strong>en</strong> in<br />

kwaliteitsverbetering <strong>van</strong> de omligg<strong>en</strong>de gro<strong>en</strong>e<br />

ruimte moet word<strong>en</strong> verzekerd dat het meerdere<br />

ruimtegebruik voor won<strong>en</strong>, bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong>/of infrastructuur de kwaliteit <strong>van</strong> natuur <strong>en</strong><br />

landschap respecteert <strong>en</strong> waar mogelijk versterkt.<br />

Gelet op de rivaliser<strong>en</strong>de ruimteclaims alsmede de<br />

onomkeerbaarhed<strong>en</strong> <strong>en</strong> de lange lev<strong>en</strong>sduur <strong>van</strong> veel<br />

ruimtelijke investering<strong>en</strong> is verhoging <strong>van</strong> de ruimteproductiviteit<br />

e<strong>en</strong> robuuste strategie. In de praktijk<br />

is veelal e<strong>en</strong> meerspor<strong>en</strong>aanpak nodig. <strong>De</strong> raad pleit<br />

ervoor de stapp<strong>en</strong> 1 <strong>en</strong> 2 op de ladder veel aandacht<br />

te gev<strong>en</strong>. <strong>De</strong> marktwerking heeft naar de m<strong>en</strong>ing<br />

<strong>van</strong> de raad primair e<strong>en</strong> functie voor de allocatie binn<strong>en</strong><br />

e<strong>en</strong> bepaald functioneel segm<strong>en</strong>t <strong>van</strong> de grondmarkt.<br />

<strong>De</strong> allocatie <strong>van</strong> de beschikbare ruimte over<br />

de alternatieve bestemming<strong>en</strong> vergt ev<strong>en</strong>wel <strong>van</strong>wege<br />

de optred<strong>en</strong>de externe effect<strong>en</strong> e<strong>en</strong> publieke<br />

afweging in het kader <strong>van</strong> de ruimtelijke ord<strong>en</strong>ing.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 132 bijlag<strong>en</strong> 133


ijlage 5<br />

<strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong><br />

<strong>van</strong> <strong>Nederland</strong><br />

http://www.oudekaartnederland.nl<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 134 bijlag<strong>en</strong> 135


ijlage 6<br />

Invulformulier<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 136 bijlag<strong>en</strong> 137


de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 138 bijlag<strong>en</strong> 139


ijlage 7<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

Inleiding provincies<br />

Dit landelijk eindrapport is gebaseerd op twaalf provinciale inv<strong>en</strong>tarisa-<br />

ties <strong>en</strong> e<strong>en</strong> onderzoek onder bov<strong>en</strong>provinciale overhed<strong>en</strong> <strong>en</strong> instanties.<br />

In iedere provincie is e<strong>en</strong> zelfstandig rapport versch<strong>en</strong><strong>en</strong> <strong>en</strong> gelanceerd.<br />

In deze bijlage vindt u e<strong>en</strong> korte weergave <strong>van</strong> de provinciale onderzoe-<br />

k<strong>en</strong> in de vorm <strong>van</strong> e<strong>en</strong> sam<strong>en</strong>vatting, e<strong>en</strong> sprek<strong>en</strong>d voorbeeld <strong>en</strong> de<br />

conclusies <strong>en</strong> aanbeveling<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> volledige provinciale edities <strong>van</strong> <strong>De</strong> <strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> zijn te<br />

download<strong>en</strong> via www.oudekaartnederland.nl.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 140 141


Dr<strong>en</strong>the<br />

sam<strong>en</strong>vatting<br />

Langdurige <strong>leegstand</strong> lijkt slechts in beperkte mate<br />

op te tred<strong>en</strong> in de provincie Dr<strong>en</strong>the. Dat het aantal<br />

<strong>van</strong> dertig langdurig leegstaande object<strong>en</strong> op <strong>De</strong><br />

<strong>Oude</strong> <strong>Kaart</strong> <strong>van</strong> <strong>Nederland</strong> niet groot is, wil niet per<br />

definitie zegg<strong>en</strong> dat <strong>leegstand</strong> weinig voorkomt in<br />

de provincie. 1 Toch is Dr<strong>en</strong>the één <strong>van</strong> de provincies<br />

met e<strong>en</strong> zeer geringe <strong>leegstand</strong>. Hierbij moet<br />

de kanttek<strong>en</strong>ing geplaatst word<strong>en</strong> dat het beeld niet<br />

volledig is, want concrete informatie over <strong>leegstand</strong><br />

is soms niet beschikbaar of bek<strong>en</strong>d. Gegev<strong>en</strong>s over<br />

<strong>leegstand</strong> zitt<strong>en</strong> verspreid over <strong>en</strong> zijn afhankelijk<br />

<strong>van</strong> person<strong>en</strong> die er mee te mak<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> (gehad).<br />

Dit beeld kan echter het gevolg zijn <strong>van</strong> de geringe<br />

k<strong>en</strong>nis, inzicht <strong>en</strong> beleid die lagere overhed<strong>en</strong>, vastgoedeig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> belang<strong>en</strong>organisaties hebb<strong>en</strong> over<br />

de <strong>leegstand</strong> in hun werkgebied. Het gebrek aan uitgebreide<br />

inv<strong>en</strong>tarisaties <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> onder onroer<strong>en</strong>d<br />

goed in de provincie zorgt er nog e<strong>en</strong>s voor dat<br />

het giss<strong>en</strong> blijft naar de mate waarin <strong>leegstand</strong> zich<br />

voordoet.<br />

In Dr<strong>en</strong>the is <strong>leegstand</strong> ge<strong>en</strong> op zichzelf staand<br />

onderwerp dat speciale aandacht krijgt in het beleid.<br />

<strong>De</strong> meeste <strong>leegstand</strong> wordt door overhed<strong>en</strong>, vastgoedmakelaars<br />

<strong>en</strong> belang<strong>en</strong>organisaties ervar<strong>en</strong> als<br />

frictie<strong>leegstand</strong>. Het gebouw of terrein is binn<strong>en</strong><br />

afzi<strong>en</strong>bare tijd weer ingevuld. Langdurige <strong>leegstand</strong><br />

is marginaal <strong>en</strong> veelal is er voor de cultuurhistorische<br />

gebouw<strong>en</strong> wel e<strong>en</strong> nieuwe bestemming. Ook <strong>van</strong> toekomstige<br />

<strong>leegstand</strong> wordt verwacht dat de invulling<br />

niet lang op zich zal lat<strong>en</strong> wacht<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> tr<strong>en</strong>d in Dr<strong>en</strong>the is: niet of nauwelijks anticiper<strong>en</strong><br />

op <strong>leegstand</strong>! Dit is verwonderlijk omdat juist<br />

in Dr<strong>en</strong>the de kwaliteit <strong>van</strong> de ruimte <strong>en</strong> de zorg<br />

ervoor, publieke ag<strong>en</strong>dapunt<strong>en</strong> zijn. Al wordt leeg-<br />

1 http://www.oudekaartnederland.nl; deze inv<strong>en</strong>tarisatie is indicatief<br />

<strong>en</strong> e<strong>en</strong> mom<strong>en</strong>topname.<br />

stand niet ervar<strong>en</strong> als urg<strong>en</strong>tie <strong>en</strong> vooral geschaard<br />

onder frictie<strong>leegstand</strong>, ook dan is anticiper<strong>en</strong> <strong>van</strong><br />

belang. E<strong>en</strong> structureel beleid voor het bestrijd<strong>en</strong> of<br />

voorkom<strong>en</strong> <strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> ontbreekt echter (nog) bij<br />

de geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong>. Beheer, <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong><br />

wordt door lagere overhed<strong>en</strong> in principe gezi<strong>en</strong> als<br />

e<strong>en</strong> verantwoordelijkheid <strong>van</strong> de particuliere markt.<br />

Hoewel de geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> wel de int<strong>en</strong>tie tot behoud<br />

hebb<strong>en</strong> <strong>en</strong> ze de voorwaardeschepp<strong>en</strong>de factor zijn,<br />

beschikk<strong>en</strong> ze e<strong>en</strong>voudig niet over de financiële middel<strong>en</strong>.<br />

<strong>De</strong> urg<strong>en</strong>tie <strong>van</strong> de druk op de ruimte in Dr<strong>en</strong>the<br />

om natuur <strong>en</strong> landschap te behoud<strong>en</strong>, wordt gevoeld<br />

als het gaat om nieuwe bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong> <strong>en</strong> woonwijk<strong>en</strong>.<br />

Geïnterviewd<strong>en</strong> gev<strong>en</strong> aan dat de huidige<br />

<strong>leegstand</strong> <strong>van</strong> bedrijfspand<strong>en</strong> <strong>en</strong> kantoorgebouw<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> de toekomstige <strong>leegstand</strong> <strong>van</strong> woning<strong>en</strong> door de<br />

voorspelde bevolkingskrimp, vrag<strong>en</strong> om actie. <strong>De</strong> al<br />

aanwezige <strong>en</strong> beschikbare ruimte moet eerst b<strong>en</strong>ut<br />

word<strong>en</strong>. E<strong>en</strong> positieve ontwikkeling in Dr<strong>en</strong>the is<br />

de herstructurering of revitalisatie <strong>van</strong> verouderde<br />

bedrijv<strong>en</strong>terrein<strong>en</strong>. Door de verandering<strong>en</strong> in de<br />

agrarische sector krijg<strong>en</strong> veel boerderij<strong>en</strong> e<strong>en</strong> volledige<br />

woonfunctie. In deze categorie is structurele<br />

<strong>leegstand</strong> niet aan de orde. <strong>De</strong> to<strong>en</strong>em<strong>en</strong>de <strong>leegstand</strong><br />

<strong>van</strong> kerkgebouw<strong>en</strong> wordt g<strong>en</strong>oemd als e<strong>en</strong> toekomstige<br />

tr<strong>en</strong>d in Dr<strong>en</strong>the.<br />

<strong>herbestemming</strong> in dr<strong>en</strong>the<br />

Watertor<strong>en</strong> te Meppel<br />

<strong>De</strong> watertor<strong>en</strong> is gebouwd in 1883 naar e<strong>en</strong> ontwerp in neor<strong>en</strong>aissance-vorm<strong>en</strong> <strong>van</strong> architect H. Halbertsma.<br />

Bij e<strong>en</strong> verbouwing in 1955 heeft m<strong>en</strong> de tor<strong>en</strong> wit geschilderd <strong>en</strong> de bekroning werd gewijzigd.<br />

Begin 2004 werd de tor<strong>en</strong> aangekocht door de geme<strong>en</strong>te Meppel, woningcorporatie Woonconcept <strong>en</strong> de<br />

stichting Het Dr<strong>en</strong>tse Landschap voor 120.000 euro met als doel het behoud <strong>van</strong> de tor<strong>en</strong>. Inmiddels is<br />

e<strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong>splan gemaakt waarbij de tor<strong>en</strong> als informatiec<strong>en</strong>trum voor de nog te bouw<strong>en</strong> wijk<br />

Nieuwve<strong>en</strong>se Land<strong>en</strong> di<strong>en</strong>st zal do<strong>en</strong>. Daarnaast zijn e<strong>en</strong> exploitatie als theehuis <strong>en</strong> e<strong>en</strong> expositieruimte<br />

mogelijkhed<strong>en</strong> voor e<strong>en</strong> nieuwe functie <strong>van</strong> de tor<strong>en</strong>. <strong>De</strong> verbouwing <strong>van</strong> de tor<strong>en</strong>, met onder andere e<strong>en</strong><br />

circulaire trap aan de buit<strong>en</strong>zijde, moet uiteindelijk betaald word<strong>en</strong> met de opbr<strong>en</strong>gst<strong>en</strong> <strong>van</strong> de nieuwe<br />

woonwijk.<br />

Bronn<strong>en</strong>:<br />

- R. St<strong>en</strong>vert, e.a., Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> in <strong>Nederland</strong>. Dr<strong>en</strong>the, Zwolle 2001.<br />

- http://nl.wikipedia.org/wiki/Watertor<strong>en</strong>_(Meppel).<br />

- http://www.watertor<strong>en</strong>s.nl/artman/publish/article_308.shtml.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 142 provincie 143


conclusie <strong>en</strong> aanbeveling<strong>en</strong><br />

conclusie<br />

Het onderzoek naar langdurige <strong>leegstand</strong> leverde<br />

slechts e<strong>en</strong> beperkt aantal object<strong>en</strong> op in de provincie<br />

Dr<strong>en</strong>the. Dat wil echter niet zegg<strong>en</strong> dat <strong>leegstand</strong><br />

er weinig voorkomt. <strong>De</strong> informatie over <strong>leegstand</strong><br />

die bek<strong>en</strong>d is, zit verspreid over <strong>en</strong> is afhankelijk<br />

<strong>van</strong> person<strong>en</strong> die er mee te mak<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> (gehad).<br />

Dit beeld kan echter het gevolg zijn <strong>van</strong> de geringe<br />

k<strong>en</strong>nis die lagere overhed<strong>en</strong>, vastgoedeig<strong>en</strong>ar<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />

belang<strong>en</strong>organisaties hebb<strong>en</strong> over de <strong>leegstand</strong> in<br />

hun werkgebied. Het gebrek aan uitgebreide inv<strong>en</strong>tarisaties<br />

<strong>van</strong> <strong>leegstand</strong> onder onroer<strong>en</strong>d goed in de<br />

provincie zorgt er nog e<strong>en</strong>s voor dat het giss<strong>en</strong> blijft<br />

naar de mate waarin <strong>leegstand</strong> zich voordoet.<br />

Er is weinig tot ge<strong>en</strong> vastgesteld beleid op <strong>leegstand</strong>.<br />

<strong>De</strong> <strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong> in onbruik geraakte gebouw<strong>en</strong><br />

is erg afhankelijk <strong>van</strong> het reactief gedrag <strong>van</strong> de<br />

lagere overhed<strong>en</strong> <strong>en</strong> belang<strong>en</strong>organisaties. Er wordt<br />

gewacht op marktpartij<strong>en</strong>, of op woningcorporaties<br />

die het initiatief nem<strong>en</strong> tot de <strong>herbestemming</strong> <strong>van</strong><br />

gebouw<strong>en</strong> of particulier<strong>en</strong> die gebouw<strong>en</strong>, complex<strong>en</strong><br />

of terrein<strong>en</strong> onder de aandacht br<strong>en</strong>g<strong>en</strong>.<br />

E<strong>en</strong> belangrijke maatschappelijke tr<strong>en</strong>d in Dr<strong>en</strong>the<br />

is: niet anticiper<strong>en</strong> op <strong>leegstand</strong>! Dit is verwonderlijk<br />

omdat juist in Dr<strong>en</strong>the de kwaliteit <strong>van</strong> de<br />

ruimte <strong>en</strong> de zorg ervoor, publieke ag<strong>en</strong>dapunt<strong>en</strong><br />

zijn. Al wordt <strong>leegstand</strong> niet ervar<strong>en</strong> als urg<strong>en</strong>tie<br />

<strong>en</strong> vooral geschaard onder frictie<strong>leegstand</strong>, ook<br />

dan is anticiper<strong>en</strong> <strong>van</strong> belang. In Dr<strong>en</strong>the is veel<br />

cultuurhistorisch industrieel erfgoed verdw<strong>en</strong><strong>en</strong>.<br />

Ongewilde tr<strong>en</strong>ds beïnvloed<strong>en</strong> het ruimtegebruik.<br />

Milieuaspect<strong>en</strong>, klimaat- <strong>en</strong> demografische verandering<strong>en</strong><br />

hebb<strong>en</strong> e<strong>en</strong> effect op dat laatste. Door <strong>leegstand</strong><br />

te inv<strong>en</strong>tariser<strong>en</strong> <strong>en</strong> tr<strong>en</strong>ds te signaler<strong>en</strong>, blijkt<br />

in welke sector<strong>en</strong> de nood reëel is <strong>en</strong> waar ingegrep<strong>en</strong><br />

di<strong>en</strong>t te word<strong>en</strong> om te kom<strong>en</strong> tot e<strong>en</strong> duurzame<br />

manier <strong>van</strong> <strong>herbestemming</strong>. Wacht<strong>en</strong> op initiatiev<strong>en</strong><br />

<strong>van</strong> de andere partij heeft inefficiënt ruimtegebruik<br />

tot gevolg. Vroegtijdig actief beleid <strong>van</strong> de overheid<br />

<strong>en</strong> het ine<strong>en</strong>slaan <strong>van</strong> de hand<strong>en</strong> met de markt <strong>en</strong><br />

belang<strong>en</strong>organisaties voorkomt ‘verrommeling’.<br />

Volg<strong>en</strong>s Rijksadviseur voor Cultureel Erfgoed,<br />

Fons Asselbergs, is de, op dit mom<strong>en</strong>t actuele,<br />

‘verrommeling’ ge<strong>en</strong> autonome ontwikkeling.<br />

Verrommeling ontstaat wanneer er ge<strong>en</strong> continuïteit<br />

is in bestuur of beeld. Bestuurlijk gezi<strong>en</strong> is er teveel<br />

fragm<strong>en</strong>tatie, teveel m<strong>en</strong>s<strong>en</strong> werk<strong>en</strong> aan te kleine<br />

stukjes. Uit het onderhavige onderzoek blijkt bijvoorbeeld<br />

dat informatie over <strong>leegstand</strong> <strong>van</strong> onroer<strong>en</strong>d<br />

goed niet bij e<strong>en</strong> sector te vind<strong>en</strong> is maar bij de<br />

verschill<strong>en</strong>de geme<strong>en</strong>telijke afdeling<strong>en</strong>. Daardoor<br />

is afstemming niet alle<strong>en</strong> lastig maar vooral ook<br />

tijdrov<strong>en</strong>d. Door fragm<strong>en</strong>tatie gaat er onderweg<br />

teveel verkeerd waardoor kwaliteit achteruitgaat <strong>en</strong><br />

‘verrommeling’ optreedt. Verrommeling is dus e<strong>en</strong><br />

probleem <strong>van</strong> het bestuurlijke systeem <strong>en</strong> niet <strong>van</strong><br />

het landschap. Daarnaast ontbreekt de continuïteit<br />

door de bestuurlijke (verkiezings)periodes. Om dit<br />

te voorkom<strong>en</strong> zou het leid<strong>en</strong>de principe cultuurgericht<br />

moet<strong>en</strong> zijn. Cultuur moet leid<strong>en</strong>d zijn <strong>en</strong> ge<strong>en</strong><br />

aparte plek innem<strong>en</strong> in onze sam<strong>en</strong>leving. Onze cultuur,<br />

cultuurhistorie <strong>en</strong> het landschap bepal<strong>en</strong> economisch<br />

handel<strong>en</strong> <strong>en</strong> niet andersom. Consequ<strong>en</strong>t <strong>en</strong><br />

op lange termijn e<strong>en</strong> beleid uitvoer<strong>en</strong> naar e<strong>en</strong> eindbeeld<br />

met economie daarbij als drager. Ingebed in<br />

het beleid maakt cultuur het gewone buit<strong>en</strong>gewoon<br />

<strong>en</strong> het buit<strong>en</strong>gewone gewoon.<br />

Culturele <strong>en</strong> economische argum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> hoev<strong>en</strong> niet<br />

meer teg<strong>en</strong> elkaar uitgespeeld te word<strong>en</strong> <strong>en</strong> de overheid<br />

hoeft alle<strong>en</strong> maar te stur<strong>en</strong> op kwaliteit met e<strong>en</strong><br />

eindbeeld als uitgangspunt voor het handel<strong>en</strong>. 1<br />

aanbeveling<strong>en</strong><br />

• Maak e<strong>en</strong> inv<strong>en</strong>tarisatie <strong>van</strong> langdurig leegstaande<br />

gebouw<strong>en</strong> <strong>en</strong> terrein<strong>en</strong> <strong>en</strong> houd deze database<br />

actueel.<br />

• Anticipeer op (toekomstige) <strong>leegstand</strong>. <strong>De</strong>nk na<br />

over wat er in de geme<strong>en</strong>te <strong>en</strong> de regio staat te<br />

gebeur<strong>en</strong> aan verandering<strong>en</strong> op het gebied <strong>van</strong><br />

<strong>leegstand</strong>.<br />

• Geef <strong>leegstand</strong> e<strong>en</strong> volwaardige plek binn<strong>en</strong> het<br />

sted<strong>en</strong>bouwkundig beheer <strong>en</strong> de planologie,<br />

zodat het wordt verankerd in planologische process<strong>en</strong><br />

<strong>en</strong> beleid. Leegstand is op die manier e<strong>en</strong><br />

onderdeel <strong>van</strong> de planologische strategie maar<br />

kan ook zelf e<strong>en</strong> planologische strategie zijn.<br />

• Kies voor e<strong>en</strong> omgangsvorm waarin cultuur het<br />

leid<strong>en</strong>de principe is. Onafhankelijke <strong>en</strong> deskundige<br />

advisering over ruimtelijke kwaliteit staat<br />

c<strong>en</strong>traal in e<strong>en</strong> eindbeeld <strong>en</strong> in de bewaking <strong>van</strong> de<br />

cultuurhistorie.<br />

• Geme<strong>en</strong>t<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> door onderlinge sam<strong>en</strong>werking<br />

ler<strong>en</strong> <strong>van</strong> elkaar <strong>en</strong> ook op provinciaal niveau<br />

zorg<strong>en</strong> voor e<strong>en</strong>duidigheid. Op die manier is het<br />

ook voor belang<strong>en</strong>organisaties, marktpartij<strong>en</strong>,<br />

woningcorporaties <strong>en</strong> particulier<strong>en</strong> duidelijk<br />

waar m<strong>en</strong> rek<strong>en</strong>ing mee moet houd<strong>en</strong> <strong>en</strong> kunn<strong>en</strong><br />

ook zij meed<strong>en</strong>k<strong>en</strong> over <strong>en</strong> inspel<strong>en</strong> op de ruimtelijke<br />

ontwikkeling<strong>en</strong>.<br />

Janet Bosma<br />

1 Betoog rijksadviseur F. Asselbergs, Bouma-lezing Groning<strong>en</strong>, 25<br />

oktober 2007.<br />

de oude kaart <strong>van</strong> nederland: <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> <strong>herbestemming</strong> 144 provincie dr<strong>en</strong>the<br />

145


Flevoland<br />

sam<strong>en</strong>vatting<br />

Karakteristiek voor Flevoland zijn de landelijke<br />

gebied<strong>en</strong>, bestaande uit dorp<strong>en</strong> met uitgestrekte<br />

polders, afgewisseld door stedelijke gebied<strong>en</strong>. <strong>De</strong><br />

provincie is ontstaan <strong>van</strong>uit de inpoldering <strong>van</strong> de<br />

Zuiderzee. Dit maakt Flevoland tot e<strong>en</strong> bijzondere<br />

provincie.<br />

Uit de inv<strong>en</strong>tarisatie naar <strong>leegstand</strong> <strong>en</strong> verwacht<br />

functieverlies <strong>van</strong> object<strong>en</strong> <strong>en</strong> terrein<strong>en</strong> is naar vor<strong>en</strong><br />

gekom<strong>en</strong> dat er in Flevoland ge<strong>en</strong> sprake is <strong>van</strong> e<strong>en</strong><br />

ernstige mate <strong>van</strong> structurele <strong>leegstand</strong>. Leegstand<br />

lijkt slechts incid<strong>en</strong>teel in de provincie voor te<br />

kom<strong>en</strong>. Bij deze constatering moet opgemerkt word<strong>en</strong><br />

dat de inv<strong>en</strong>tarisatie ge<strong>en</strong> compleet beeld geeft.<br />

Er is uitgegaan <strong>van</strong> de k<strong>en</strong>nis <strong>en</strong> het inzicht <strong>van</strong> de<br />

respond<strong>en</strong>t<strong>en</strong>, de bereidwilligheid mee te werk<strong>en</strong> <strong>en</strong><br />

de beschikbaarheid <strong>van</strong> bestaande gegev<strong>en</strong>s. Dit kan<br />

onder andere betek<strong>en</strong><strong>en</strong> dat er meer <strong>leegstand</strong> aanwezig<br />

is dan de inv<strong>en</strong>tarisatie heeft opgeleverd <strong>en</strong> dat<br />

er ruimtelijke ontwikkeling<strong>en</strong> zijn die in het rapport<br />

niet vermeld word<strong>en</strong>.<br />

E<strong>en</strong> algem<strong>en</strong>e ruimtelijke tr<strong>en</strong>d in Flevoland is dat de<br />

provincie groei<strong>en</strong>de is. Hierdoor komt de vraag naa