Utrecht - Oude Kaart Nederland

De Oude Kaart van Nederland
leegstand en herbestemming
in Utrecht
Utrecht
februari 2008

uitvoerder project:
Welstand & Monumenten Midden-Nederland
Postbus 115
3980 CC Bunnik
tel. 030 656 90 00
www.welmon.nl
auteur:
drs. Mayke Haaksman
kantoor landelijk project:
Dorp, Stad & Land
Postbus 29129
3001 GC Rotterdam
tel. 010 280 9445
www.dorpstadenland.nl
coördinator landelijk project:
dr. GerhardMark van der Waal
secretaris landelijk project:
Hilde Harmsen
uitgevoerd in opdracht van:
Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, prof. drs. Fons Asselbergs
vormgeving omslag:
Sander Boon
ii
respondenten en anderen die betrokken waren bij
de verstrekking en verzameling van informatie
worden hierbij hartelijk bedankt voor hun hulp
Leegstand en herbestemming Utrecht

INHOUDSOPGAVE
SAMENVATTING ............................................................................................................v
VOORWOORD ............................................................................................................. vii
1. INLEIDING................................................................................................................1
1.1 Ruimte en kennis .................................................................................................1
1.2 Doel ...................................................................................................................1
1.3 Afbakening ..........................................................................................................2
1.4 Vraagstelling .......................................................................................................2
1.5 Opdrachtgever en uitvoerenden .............................................................................3
1.6 Uitvoering ...........................................................................................................4
1.6.1 Opzet en methode............................................................................4
1.6.2 Uitgangspunten .............................................................................................5
1.6.3 Kaart ...........................................................................................................6
1.6.4 Beperkingen van de onderzoeksmethode ..........................................................7
1.7 Leeswijzer ..........................................................................................................8
2. LEEGSTAND EN HERBESTEMMING IN UTRECHT ........................................................... 10
2.1. Methode........................................................................................................... 12
2.2. Beschikbaarheid gegevens ................................................................................. 13
2.3. Beleid .............................................................................................................. 18
2.3.1. Zorgvuldig ruimtegebruik............................................................................. 18
2.3.2. Religieuze gebouwen................................................................................... 19
2.3.3. Kantoor- en bedrijfsruimten ......................................................................... 19
2.3.4. Vrijkomende Agrarische Bebouwing .............................................................. 20
2.3.5. Cultuurhistorisch beleid ............................................................................... 23
2.4. Leegstand ........................................................................................................ 25
2.5. Herbestemming ................................................................................................ 25
2.6. Ruimtelijke trends ............................................................................................. 26
2.6.1. Agrarische trends ....................................................................................... 29
2.6.2. Trends in industrie en nijverheid................................................................... 30
2.6.3. Trends met betrekking tot kantoren .............................................................. 32
2.6.4. Maatschappelijke trends .............................................................................. 35
2.6.5. Trends met betrekking tot wonen ................................................................. 38
3. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN............................................................................. 39
3.1. Conclusie ......................................................................................................... 39
3.2. Aanbevelingen .................................................................................................. 40
4. BIJLAGEN ............................................................................................................... 43
Bijlage 1 Uitsnit Utrecht uit De Oude Kaart van Nederland ............................................ 43
Bijlage 2 Invulformulier ............................................................................................ 44
Leegstand en herbestemming Utrecht
iii

iv
Bijlage 3 Lijst van geïnterviewde personen en instanties............................................... 47
Bijlage 4 Algemene bevindingen over leegstand en herbestemming ............................... 49
Bijlage 5 Literatuurlijst ............................................................................................. 54
De tekst van het verslag wordt afgewisseld met de volgende voorbeelden (in willekeurige
volgorde)
LEEGSTAND IN UTRECHT
Voormalige melkfabriek Eemlandia te Bunschoten
Kantoorpanden op bedrijventerrein Middelland-Noord te Woerden
Voormalige beddenwinkel Ubica te Utrecht
Voormalige draadnagelfabriek Neerlandia te Utrecht
Voormalige vleesfabriek Noack’s te Amersfoort
HERBESTEMMING IN UTRECHT
Sint Henricuskerk te Amersfoort
Voormalige Nefkensgarage Amersfoort
Voormalig kantoorpand te Woerden
Zorgboerderij De Haan te Benschop
Leegstand en herbestemming Utrecht

SAMENVATTING
De provincie Utrecht staat bekend als een kleine provincie waar de druk op de ruimte groot is.
De provincie is in trek als vestigingsplaats voor wonen en werken. Leegstand lijkt daarom in
eerste instantie niet aan de orde te zijn. De geconstateerde leegstand op de kantoren- en
bedrijfsruimtemarkt wijst er echter op dat ook in de provincie Utrecht sprake is van leegstand.
Waarschijnlijk ligt het gebrek aan actuele, goed opgeslagen en verwerkte gegevens ten
grondslag aan het ontbreken van een juist beeld van leegstand in de provincie Utrecht. Vraag
en aanbod zijn momenteel niet goed op elkaar afgestemd. Een actueel en bruikbaar overzicht
van leegstand zou een oplossing kunnen bieden.
Leegstand speelt zich in de provincie Utrecht hoofdzakelijk af op de kantoor- en
bedrijfsruimtemarkt. Overige vrijkomende bebouwing wordt in de provincie Utrecht makkelijk
herbestemd of gesloopt om plaats te maken voor woningbouw.
De leegstand op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt en bij het industrieel erfgoed speelt met
name in de grotere plaatsen een rol, zoals in Utrecht, Amersfoort, Woerden, Nieuwegein,
Houten, Veenendaal en Mijdrecht. Deze leegstand is voornamelijk gerelateerd aan
economische ontwikkelingen, maar ook aan de steeds veranderende eisen voor de huisvesting
van bedrijven. Kantoren raken snel verouderd en bedrijfspanden voldoen vaak niet meer aan
de technische veranderingen. De inventarisaties die er bij de verschillende gemeenten zijn van
leegstaande kantoor- en bedrijfspanden, zijn onderling niet vergelijkbaar. Aangezien leegstand
in deze sector voornamelijk vanuit economische perspectieven wordt bekeken, spelen
ruimtelijke ordening en de mogelijkheden voor inbreiding hier bijna geen rol.
Beleid om leegstand te voorkomen is er met name op het gebied van vrijkomende agrarische
bebouwing en bij het aartsbisdom Utrecht. Het overige beleid is voornamelijk reactief: er
wordt niet op leegstand geanticipeerd. Overheden komen pas in actie wanneer een object
langdurig leeg staat en in verval raakt. Beleid om leegstand tegen te gaan en herbestemming
te stimuleren is vaak lastig, omdat elk object maatwerk vereist. Eenduidig geschreven beleid
is daarom volgens veel respondenten moeilijk. Samenwerking tussen overheden,
marktpartijen en ontwerpers zal een belangrijke rol moeten gaan spelen in het voorkomen en
tegengaan van leegstand en het stimuleren van herbestemming. Gemeenten en provincie
zitten momenteel in de beginfase om het probleem aan te pakken. Een aantal uitgevoerde
inventarisaties is een eerste stap in de goede richting. Beleid waarbij leegstand en
herbestemming centraal staan moet dus grotendeels nog ontwikkeld worden.
Leegstand en herbestemming Utrecht
v

vi
Leegstand en herbestemming Utrecht

VOORWOORD
De kwaliteit van de openbare ruimte is anno 2008 een ‘hot item’. In de media is ruim
aandacht voor dit onderwerp waarbij de term ‘verrommeling’ met enige regelmaat wordt
gebruikt. Terwijl de druk op de openbare ruimte toeneemt, groeit er kritiek en protest.
Ook in de provincie Utrecht is ruimtelijke kwaliteit een onderwerp dat speelt bij burger en
bestuurder. Hoewel klein qua oppervlakte wordt de provincie Utrecht naast steden als Utrecht
en Amersfoort gekenmerkt door een grote diversiteit aan landschappen, zoals het westelijk
Weidegebied, het plassengebied met de Vechtstreek, het Eemland, de Utrechtse Heuvelrug en
het Kromme Rijngebied. Al deze gebieden zijn ruim voorzien van historisch waardevolle
bebouwing, zoals middeleeuwse stadskernen, historische boerderijenstroken en veel
landgoederen en buitenplaatsen. Leegstand vormt een belangrijke bedreiging voor deze
kwaliteiten. Leegstand van gebouwen en verwaarlozing van terreinen leiden immers vaak tot
materiële en sociale schade en achteruitgang van de leefomgeving. Dit is dus niet alleen een
technisch of economisch probleem, maar ook een emotioneel probleem. Leegstand raakt ons
allemaal!
Met betrekking tot ‘verrommeling’ wordt veel onderzoek uitgevoerd. Het project De Oude
Kaart van Nederland verschilt in diverse opzichten van de tot nu toe uitgebrachte rapportages.
Ten eerste onderscheidt het zich in zijn opzet; naast alle thematische en deelonderzoeken, is
dit project alomvattend. Het betreft niet slechts een onderzoek naar één functiecategorie,
maar alle typen functies zijn in het onderzoek meegenomen en trends zijn op regionaal,
provinciaal en landelijk niveau geanalyseerd. Dit provinciale rapport vormt een belangrijke
bouwsteen voor het landelijke onderzoek.
Ten tweede verschilt De Oude Kaart van Nederland van gangbaar onderzoek vanwege haar
bottom-up aanpak. De analyse van het probleem vindt plaats vanuit de spelers in de praktijk
en van daaruit zijn ook de suggesties voor een goede aanpak in de toekomst verzameld.
Het laatste en tevens belangrijkste verschil is het uitgangspunt dat leegstand juist ook kansen
biedt. Kansen op herbestemming, kansen op hergebruik van ruimte en dus kansen om
waardevolle bebouwing en landschappen te sparen!
Welstand en Monumenten Midden Nederland is blij met deze positieve gedachte en hoopt dan
ook dat alle betrokken partijen deze kansen zullen grijpen. Onze regionale welstands- en
monumentenorganisatie staat klaar om u hierbij met raad en daad terzijde te staan, zodat er
gezamenlijk gewerkt kan worden aan een (nog) mooier Utrecht.
Ir. Anthony Tom
Directeur Welstand en Monumenten Midden Nederland
Leegstand en herbestemming Utrecht
vii

viii
Leegstand en herbestemming Utrecht

1. INLEIDING
1.1 Ruimte en kennis
Ruimte is belangrijk in Nederland. De vraag is echter hoe het mogelijk is dat in een land waarin
zoveel aandacht is voor ruimtelijke kwaliteit, verrommeling en verloedering als gevolg van
leegstand om zich heen grijpt. En waarom wordt in een dichtbevolkt land waar ruimte een schaars
goed is, de bebouwde omgeving uitgebreid ten koste van het open landschap, terwijl op andere
locaties leegstaande gebouwen wachten op een nieuwe gebruiker? Veel Nederlanders maken zich
zorgen om het verdwijnen van het rurale landschap ten koste van bijvoorbeeld bedrijventerreinen.
Iedereen wil immers in een aantrekkelijke omgeving wonen, werken, leven! Verval als gevolg van
langdurige leegstand kan dusdanig pijnlijk bijdragen aan de verrommeling van het landschap, dat
sloop soms de beste optie wordt.
Aanleiding voor deze studie is het gebrek aan kennismanagement van leegstand en
herbestemming. We weten niet wat de huidige stand van zaken is omtrent de aard en omvang van
leegstand en herbestemming in Nederland. We weten niet wie wat daarover weet en wat er niet
geweten wordt. We weten niet waar die informatie dan wel te vinden is en hoe toegankelijk en
actueel deze is. Ruimtelijk beleid is belangrijk, maar het ondersteunende kennissysteem ontbreekt
op dit vlak!
1.2 Doel
Het project De Oude Kaart van Nederland streeft ernaar een bijdrage te leveren aan de verbetering
van de Nederlandse leefomgeving. Het project heeft tot doel het onderwerp leegstand en
herbestemming als thema’s te agenderen, en in kaart te brengen waar informatie en kennis
daarover zich bevindt. Implementatie daarvan in het reguliere ruimtelijk beleid is het streven.
Het getuigt van visie om in beleid en bestemmingsplannen te anticiperen op leegstand en
herbestemming, om op deze wijze het waardevolle landschap te sparen. De nieuwe Wet
Ruimtelijke Ordening verplicht tot het digitaal actualiseren van bestemmingsplannen en biedt dus
een grote kans om de aanbevelingen van dit onderzoek te realiseren. De Oude Kaart van
Nederland sluit hiermee aan bij de zogenaamde SER-ladder, die onder andere stelt dat ruimte die
reeds beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie, zoveel mogelijk hergebruikt dient te
worden alvorens uitbreiding van ruimtelijk gebruik aan de orde is. 1 Leegstand biedt dus ook
kansen! Immers, door beleidsmatig te anticiperen op leegstand met revitaliseringsmethoden als
herbestemming, herontwikkeling, herontwerp en hergebruik, kan zuinig met ruimte worden
omgegaan en kan verdieping van de bestaande bebouwde omgeving gecreëerd worden.
1 De SER-ladder is geïntroduceerd in een advies van 17 december 1999, dat werd uitgebracht als reactie op de
nota Ruimtelijk Economisch Beleid (REB). Het SER-advies is te vinden op:
www.ser.nl/nl/publicaties/adviezen/1990-1999/1999/b18120.aspx.
Leegstand en herbestemming Utrecht
1

De Oude Kaart van Nederland vormt daarmee een tegenhanger van de het project De Nieuwe
Kaart van Nederland. Terwijl De Nieuwe Kaart plannen voor nieuwbouw weergeeft, brengt dit
onderzoek de herbestemmingsmogelijkheden van de reeds bebouwde omgeving in kaart. Vandaar
dus de titel van het project.
De uitvoering van De Oude Kaart van Nederland is een actiepunt in de meerjarenagenda van de
Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed en loopt parallel aan de principes van de beleidsnota Mooi
Nederland. 2
1.3 Afbakening
Het project De Oude Kaart van Nederland heeft als uitgangspunt gehad om binnen een tijdsbestek
van vier maanden een beeld te schetsen van leegstand en herbestemming in de 12 Nederlandse
provincies. Daarnaast heeft ook een onderzoek plaatsgevonden onder landelijke organisaties en
overheidsinstellingen. Deze rapporten, met dezelfde aanpak en omvang, 3 vormen de bouwstenen
voor een landelijk rapport. Dit rapport is het resultaat van twee maanden veldwerk in de provincie
Utrecht. Middels interviews is geïnventariseerd bij welke overheden, marktpartijen en andere
vastgoedprofessionals (commercieel en niet-commercieel) informatie en kennis aanwezig is over
leegstand en in hoeverre op basis daarvan beleid ontwikkeld wordt.
Ten behoeve van de helderheid ten opzichte van de respondenten en de zuiverheid van de
begrippen is een strakke definitie van leegstand gehanteerd, te weten structurele leegstand,
waarbij voor ‘structureel’ een termijn van 2 jaar of langer gedefinieerd is. Ook begrippen als
hergebruik, herontwikkeling en herontwerp zijn relevant, maar deze zijn minder strak gedefinieerd,
omdat strikt genomen het onderzoek hier niet over gaat. Waar leegstand en herbestemming aan
het begin liggen van een nieuw leven voor een object, komen de eerdergenoemde begrippen pas
later in het proces aan de orde. Immers, eerst dient leegstand geïdentificeerd te worden en dient
het object opgenomen te worden in een herbestemmingstraject.
2
Zie: College van Rijksadviseurs (2006) Visie Architectuurbeleid 2008+. Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester.
[online] beschikbaar via: www.vrom.nl.
3
Kleine verschillen in de pilotrapportages (Zuid-Holland, Zeeland en Noord-Brabant) daargelaten.
2
Leegstand en herbestemming Utrecht

1.4 Vraagstelling
Richtinggevend voor het onderzoek is de vraag hoe de overheid kan anticiperen op leegstand, en
herbestemming kan stimuleren. Deze vraag wordt onderzocht vanuit vijf deelvragen:
1. Welke gegevens met betrekking tot leegstaande complexen, terreinen en gebouwen zijn
beschikbaar? In welke vorm zijn deze gegevens beschikbaar? Bij wie zijn deze gegevens
beschikbaar? Waar kunnen deze gegevens gemeld worden?
2. Wordt er op basis van de beschikbare informatie beleid gemaakt? Is er sprake van direct of
indirect beleid? Is beleid reactief of anticiperend? Op welk niveau wordt welk beleid
uitgevoerd?
3. Wat is de omvang van leegstand en in welke sectoren speelt leegstand vooral?
4. Welke successen en knelpunten zijn er bij herbestemming?
5. Welke maatschappelijke trends liggen ten grondslag aan leegstand en hoe zullen deze zich
naar verwachting in de toekomst manifesteren?
1.5 Opdrachtgever en uitvoerenden
Het project De Oude Kaart van Nederland is uitgevoerd in opdracht van de Rijksadviseur voor het
Cultureel Erfgoed, dhr. Fons Asselbergs. 4 Het onderzoek is gebaseerd op de eerder uitgevoerde
pilotinventarisaties in de provincies Noord-Brabant (winter 2005 - 2006), Zuid-Holland en Zeeland
(zomer 2007). In alle overige provincies zijn de inventarisaties uitgevoerd in de periode oktober
2007 – januari 2008. De landelijke projectcoördinatie was daarbij in handen van de Stichting Dorp,
Stad & Land, Adviseurs Ruimtelijke Kwaliteit Zuid-Holland en Zeeland. Het coördinatieteam werd
aangestuurd door een begeleidingsgroep waarin ook de Rijksadviseur zitting had. Naast de
onderzoeken in de provincies is in dezelfde periode een onderzoek gehouden onder
bovenprovinciale instanties. Uit de dertien rapporten tezamen ontstaat een momentopname van
leegstand en functieverlies in Nederland, welke gerapporteerd wordt in het landelijk eindrapport
(een publicatie onder auspiciën van het Atelier van de Rijksbouwmeester). Naast de provinciale
rapporten en het landelijke eindrapport is, als derde deelproject, een digitale kaart ontwikkeld
waarop leegstand gepresenteerd wordt. 5
De inventarisatie in de provincie Utrecht is uitgevoerd door Welstand en Monumenten Midden-
Nederland. Bij de uitvoering was betrokken: Mayke Haaksman.
4
Asselbergs, F. (april 2005) Jaarprogramma 2005-2009 Rijksadviseur CE, [online] beschikbaar via:
www.vrom.nl.
Ministerie van OCW (22 juni 2007) Kunst van leven, hoofdlijnen cultuurbeleid, [online] beschikbaar via:
www.minocw.nl.
5
De digitale kaart is te vinden via www.oudekaartnederland.nl
Leegstand en herbestemming Utrecht
3

1.6 Uitvoering
1.6.1 Opzet en methode
Het project De Oude Kaart van Nederland is opgebouwd uit vier componenten, te weten
inventarisatie, analyse, interpretatie en conclusie en aanbevelingen. Het is een analytisch
onderzoek, gebaseerd op een combinatie van kwalitatieve en kwantitatieve methoden. De
bestudering van relevante literatuur en berichtgeving in de media en de gevoerde interviews
(zowel persoonlijk als telefonisch) vallen in de eerste categorie. 6 De kwantitatieve methoden zijn
met name gebruikt om uit vastgoedlijsten leegstand en herbestemming te identificeren om op deze
wijze een cijfermatige indicatie te verkrijgen van de problematiek en mogelijk gekozen
oplossingen.
Bewust van de beperkte tijd en middelen die het project ter beschikking stonden, is een kader
ontwikkeld voor het identificeren van informatiebronnen op basis van geografische spreiding,
organisatietype (overheden, markt- en maatschappelijke partijen) en -omvang. Dit geeft tevens
één van de beperkingen van dit onderzoek aan: voor het veldwerk stond een maximale termijn van
twee maanden en eenieder die met dergelijk onderzoek bekend is, weet dat dit zeer kort is. Ten
tweede gaat dit onderzoek uitdrukkelijk uit van bestaande informatie en zijn er dus geen nieuwe
onderzoeken opgestart of inventarisaties gemaakt. Bovendien was de medewerking van de
instanties op basis van vrijwilligheid.
Ter ondersteuning van de uitvoering is een website ontwikkeld waarop respondenten op snelle en
effectieve wijze kwantitatieve data konden invoeren, die vervolgens geautomatiseerd op een
Google-maps kaart geprojecteerd zijn. Deze kaart, te vinden via www.oudekaartnederland.nl vormt
een integraal onderdeel van dit rapport en geeft de locaties en de kenmerken van leegstaande
objecten aan.
Met het oog op optimale benutting van bestaande netwerken zijn regionale welstandsorganisaties
(RWO’s) de hoofduitvoerenden van het project geweest. Deze RWO’s hebben dagelijks contact met
gemeenten, aanvragers van bouwvergunningen en beschikken bovendien over de nodige expertise
ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Naast het gemak van het netwerk voor het uitvoeren van het
onderzoek, biedt een netwerk met contacten op uitvoeringsniveau het project ook de kans het
anticiperings- en implementatieaspect te versterken.
Ter vergemakkelijking van de uitvoering van het landelijke project heeft iedere RWO minstens één
provincie onder de loep genomen. 7 Middels deze opzet zijn ruim 325 interviews gehouden.
6
Deze interviews zijn opgeslagen in een interviewbestand dat voor eventueel verder onderzoek te raadplegen is
via de Stichting Dorp, Stad & Land.
7
De provincies Groningen, Friesland en Drenthe zijn uitgevoerd door het Drents Plateau, in de eerste twee
gevallen namens respectievelijk Hûs en Hiem en Libau. Het Oversticht voerde het onderzoek uit in de provincie
Overijssel en Flevoland. Het Gelders Genootschap heeft de provincies Gelderland en Limburg voor haar
rekening genomen. De provincie Utrecht is namens Welstand en Monumenten Midden Nederland uitgevoerd
door Stichting Dorp, Stad & Land, alwaar ook de onderzoeken voor Noord-Holland, Zuid-Holland en Zeeland zijn
uitgevoerd, de digitale kaart is gemaakt, en het landelijk eindrapport is geschreven. De provincie Noord-
Brabant is de enige provincie waar geen RWO betrokken was; hier is het project uitgevoerd door
onderzoeksbureau De Onderste Steen.
4
Leegstand en herbestemming Utrecht

De betrokken uitvoerders werkten binnen een gedetailleerd uitvoeringskader (met templates en
handreikingen), uitgezet door de landelijke projectcoördinatie, die ook de betrokkenen van
permanente feedback voorzag.
Binnen het uitgezette kader zijn de RWO’s vrij geweest om de organisatie van de interviews op te
zetten. In paragraaf 2.1 wordt de specifieke opzet voor Utrecht beschreven.
1.6.2 Uitgangspunten
Leegstand kan veel oorzaken hebben en hoeft niet per definitie een probleem te zijn. Leegstand
van gebouwen en terreinen wordt bijvoorbeeld veroorzaakt door: functieverlies door
maatschappelijke ontwikkelingen, functieverlies door verandering van beleid of technische
ontwikkelingen, beperkingen door regelgeving, schommelingen in de economische conjunctuur,
beperkingen door bereikbaarheid of langdurige processen van herbestemming, herstructurering of
sloop. Deze mogelijke categorieën van oorzaken, die allemaal zijn meegenomen in het onderzoek,
kunnen verschillende typen leegstand tot gevolg hebben. Zo is er maatschappelijke leegstand,
ervaringsleegstand, gevoelsmatige leegstand, juridische leegstand, planologische leegstand
(veroorzaakt door vertraagde planvorming), wachtende leegstand, milieutechnische leegstand,
bewuste leegstand (om de prijs op te drijven), frictieleegstand (leegstand door het veranderen van
gebruiker) en structurele leegstand. 8
Om de uitvoering hanteerbaar te maken, is de inventarisatie beperkt tot terreinen, complexen en
gebouwen die óf structureel leegstaan óf in de komende tien jaar hun huidige functie verliezen.
Daarbij is leegstand voor meer dan twee jaar als structureel gedefinieerd. Deze definitie is
afkomstig uit de kantorenmarkt, alwaar deze met name gebruikt wordt om structurele leegstand te
onderscheiden van frictieleegstand. 9
Gezien het doel van de kaart, namelijk het anticiperen op herbestemming, zijn terreinen,
complexen en gebouwen waarvoor concrete plannen voor herbestemming of sloop bestaan, buiten
het onderzoek gehouden. Helaas is de interpretatie van het begrip ‘concrete plannen’ nog steeds
discutabel. In dit onderzoek is de betekenis van ‘een concreet plan’ opgevat als een plan dat
bestuurlijk geaccordeerd is. De verkoop van een leegstaand gebouw is niet beschouwd als
herbestemming en is dus als functieverlies opgenomen. Langdurige leegstand door het ontwikkelen
van plannen voor herbestemming is afhankelijk van de fase waarin het plan verkeerde wel
opgenomen! Ook tijdelijk herbestemd vastgoed is opgenomen in het onderzoek en op de kaart.
8 Bekijk voor meer algemene informatie over leegstand en herbestemming bijlage 4.
9 Deze definitie is overgenomen uit het onderzoek van de Stec Groep en uit de brochure Wonen op de Zaak.
Voor nieuwe kantoren, van na 1990, geldt dat een periode van 3 jaar als structurele leegstand wordt
aangemerkt. Dit verschil is binnen ons onderzoek verwaarloosbaar. Overigens definieert de
‘Herbestemmingswijzer’ een termijn van 3 jaar leegstand als structurele leegstand. Dit ter onderscheid van
frictieleegstand en conjuncturele leegstand.
Geuting, E., Voerman E. (juni 2006) Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, Stec Groep aan Provincie Zuid-
Holland [online] beschikbaar op:
www.zuid-holland.nl/index/overzicht_alle_themas/thema_economie_werk.htm.
Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online]
Beschikbaar via: www.vrom.nl
Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004).
Leegstand en herbestemming Utrecht
5

Hoewel tijdelijke herbestemming de leefbaarheid van de omgeving bevordert en het verval van het
gebouw enigszins tegen kan gaan, is tijdelijke herbestemming op lange termijn zelden een
rendabele oplossing. Ook bij tijdelijke herbestemming dreigt het gevaar van verval. Het opnemen
van tijdelijke herbestemming en structurele leegstand in één categorie biedt ook een aanzienlijk
voordeel ten aanzien van de weergave op de kaart. Op deze wijze wordt immers de vraag of het
gebouw mogelijk gekraakt kan worden, in het midden gelaten.
Dit is ook één van de redenen waarom woningen niet zijn opgenomen op de kaart. Daarbij komt
dat er sprake is van krapte op de woningmarkt, de markt over het algemeen goed in de gaten
wordt gehouden door commerciële partijen en woningcorporaties en dat woonhuizen zelden
veranderen van functie. Waar deze toch structureel leegstaan, wordt meestal overgegaan tot
herstructurering en sloop. Daarom is ook tijdens het onderzoek naar trends relatief minder
aandacht besteed aan woningen.
Bij de objecten die op de kaart staan, is geen onderscheid gemaakt tussen cultuurhistorisch
waardevolle en minder waardevolle gebouwen. De mogelijkheden voor herbestemming zijn immers
niet alleen afhankelijk van de cultuurhistorische waarde van een gebouw. Het is aan de gebruiker
van de kaart om de mogelijkheden voor herbestemming of sloop af te wegen. Aan de objecten op
de kaart kan geen andere waarde toegekend worden dan het feit dat deze gebouwen óf langer dan
twee jaar leegstaan óf hun functie kwijt zullen raken.
1.6.3 Kaart
De tijdens het project ontwikkelde digitale kaart, die de potentie heeft zich tot een interactief
beleidsinstrument te ontwikkelen, bestaat uit twee soorten informatie. Enerzijds is dat de
objectinformatie: gegevens over een concreet leegstaand gebouw of terrein. Anderzijds is dat meer
kwalitatieve informatie over te verwachten maatschappelijke ontwikkelingen die leegstand
veroorzaken. Beide soorten informatie zijn verkregen van de respondenten.
De respondenten is verzocht informatie over concrete leegstaande objecten in te vullen in een
online dataformulier. 10 Deze data zijn weergegeven op een digitale kaart in Google Maps: De Oude
Kaart van Nederland. De complete inventarisatie heeft ruim 800 objecten opgeleverd waarvan
bekend is dat ze structureel leegstaan, tijdelijk herbestemd zijn of in de toekomst hun functie
verliezen. De objecten zijn verdeeld in overheid, welzijn, wonen en economie, op basis van de
typologie van het terrein, complex of gebouw. Waar bekend, is de eventuele monumentale status
van het object vermeld evenals het vloeroppervlak. Adresgegevens zijn uit privacyoverwegingen
achterwege gelaten. De locatie op de kaart is gebaseerd op de postcode van het object en geeft
daarom een indicatie van de plek, waarbij overigens niet tot adresniveau ingezoomd kan worden
op de kaart.
Door selectiecriteria aan te geven kan een deel van de objecten op de kaart geselecteerd worden,
bijvoorbeeld alleen de rijksmonumenten en/of alleen de leegstaande religieuze gebouwen etc.
Door op een object te klikken verschijnt gedetailleerde informatie over dit object. Vervolgens kan
doorgeklikt worden naar trendinformatie die op het object van toepassing is.
10 In bijlage 2 is een weergave van het invulformulier te vinden.
6
Leegstand en herbestemming Utrecht

Dit kan achtergrondinformatie zijn over de oorzaken van leegstand die voor de betreffende
categorie waarin het object valt van toepassing is, of informatie over het leegstandsbeleid van de
gemeente waarin het object ligt.
In eerste instantie geeft de kaart dus in één oogopslag de herbestemmingsopgave in Nederland
weer. In tweede instantie wordt ook een indicatie gegeven van de oorzaken die daaraan ten
grondslag liggen.
1.6.4 Beperkingen van de onderzoeksmethode
Zowel de kaart als het rapport zijn gebaseerd op reeds bestaande inventarisaties. Daardoor bestaat
het gevaar dat het resultaat van De Oude Kaart van Nederland ten onrechte een beeld van
volledigheid suggereert; de kaart geeft alleen een indruk van leegstaande gebouwen en niet van de
omvang van leegstand. Respondenten is gevraagd de bij hen bekende leegstand in te voeren op
een digitaal invoerformulier gekoppeld aan een database. 11 Door de gekozen methode komen juist
in het oog springende gebouwen, waar al enige aandacht voor is, op de kaart te staan. Over een
gemeente waar weinig inzicht is in leegstand van gebouwen, kan de indruk ontstaan dat er weinig
leegstand voorkomt. Het tegendeel is eerder waar: daar waar veel kennis is over leegstaande en
leegkomende gebouwen, is de zorg voor de leefomgeving groter. De Oude Kaart is daarom niet
zonder de toelichting te lezen.
De inventarisatie is mede uitgevoerd vanuit de verwachting dat het voor vastgoedeigenaren
voordelig zou zijn om in een vroeg stadium gebruikers voor leegkomend vastgoed te vinden, maar
in werkelijkheid zijn er diverse redenen aan te wijzen waarom het openbaar maken van leegstand
de eigenaar geen voordeel lijkt te bieden. Om commerciële reden kunnen vastgoedeigenaren zich
niet willen uitlaten over aan- of verkoopplannen. Het komt voor dat makelaars langdurige
leegstand proberen te verbloemen om waardevermindering van een pand tegen te gaan. Daarnaast
spelen religieuze (bij religieuze objecten of complexen) en emotionele motieven mee. Om die reden
wordt bijvoorbeeld zeer voorzichtig omgegaan met informatie over de toekomst van de kerk. Een
laatste, niet onbelangrijke reden om leegstand niet openbaar te maken, is dat een langdurig
leegstaand gebouw het risico loopt gekraakt te worden of doelwit te worden van vandalisme.
Uiteraard is tijdens de uitvoering getracht de inventarisatie zo min mogelijk te laten belemmeren
door gefundeerde tegenargumenten te gebruiken en, waar het gevoelige kwesties betrof,
zorgvuldig om te gaan met de privacy van de betrokkenen. Echter, de basis van vrijwilligheid
waarop de medewerking van de respondenten gestoeld was, werd toch soms als een belemmering
ervaren.
11 Fouten in de spelling van adressen bij de invoer van data door respondenten kan leiden tot een onjuiste
plaatsbepaling van de objecten op de kaart (deoudekaart.nl) Een foutieve adresinvoer verandert Google
automatisch in het meest waarschijnlijke alternatief en dit adres wordt omgezet in een plaatsbepaling op de
kaart. Helaas kunnen er bij deze automatische aanpassing van Google fouten ontstaan. Naar onze verwachting
zijn deze fouten echter minimaal, temeer omdat alle tijdig ingevoerde objecten gecontroleerd zijn.
Leegstand en herbestemming Utrecht
7

1.7 Leeswijzer
Deze rapportage vat de resultaten samen van het onderzoek naar kennis en beleid over leegstand
en herbestemming, en de maatschappelijke trends die daaraan ten grondslag liggen. De resultaten
van de inventarisatie van leegstaande objecten zijn geprojecteerd op een digitale kaart die te
vinden is via www.oudekaartnederland.nl. De kaart en deze rapportage vullen elkaar aan, het één
kan niet zonder het ander bekeken dan wel gelezen worden.
Met het doel om de verschillende provinciale rapporten in een groter raamwerk te plaatsen, is de
inleiding voor alle provinciale rapporten geschreven door het projectbureau De Oude Kaart van
Nederland. 12
Hoofdstuk 2 gaat in op de situatie zoals die specifiek voor de provincie Utrecht geldt. Paragraaf 1
behandelt de wijze waarop het onderzoek in deze provincie is uitgevoerd. In de volgende paragraaf
wordt weergegeven in hoeverre er in de provincie gegevens beschikbaar zijn over leegstand, van
welk type deze zijn en bij welke organisaties deze gevonden kunnen worden.
Vervolgens beschrijft paragraaf 3 in hoeverre er door de verschillende organisaties beleid gevoerd
wordt en welke middelen er zijn om leegstand tegen te gaan. Paragrafen 4 en 5 schetsen een beeld
van leegstand en herbestemming in de provincie. In paragraaf 6 wordt voor verschillende
bestemmingen beschreven welke oorzaken er zijn voor leegstand en worden de trends voor de
toekomst geschetst. Deze paragraaf heeft dus een voorspellende waarde. In hoofdstuk 3 worden
de conclusies van de belangrijkste bevindingen en de aanbevelingen weergegeven. Tenslotte is in
het rapport een groot aantal concrete voorbeelden van leegstand weergegeven, waaruit blijkt ‘hoe
het niet moet’ , maar, ter inspiratie, ook een groot aantal voorbeelden van succesvolle
herbestemming. Deze zijn verspreid over het rapport opgenomen.
Overigens bevat het rapport ook een aantal bijlagen, in eerste instantie bedoeld voor de opvolging
van de resultaten, maar ook om een vollediger beeld van de gevolgde werkwijze te geven.
12 De inleiding is geschreven door GerhardMark van der Waal en Hilde Harmsen.
8
Leegstand en herbestemming Utrecht

Leegstand in Utrecht
Voormalige melkfabriek Eemlandia te Bunschoten
Eemlandia is de laatst overgebleven complete melkfabriek in de provincie Utrecht. Het
rijksmonument dateert uit 1918 en is in 1928 uitgebreid met een pakhuis, in 1938 met een
caseïnefabriek en in 1951 met een pakhuis annex melkverstuivingspand. Sinds 1963 is het gebouw
niet meer in gebruik als melkfabriek. In 2006 heeft De Hollandsche de voormalige fabriek
gerestaureerd, waarbij tevens de in 1963 verdwenen schoorsteen is herbouwd. Naast de
restauratie van het pand zijn op het terrein 26 woningen gerealiseerd. Thans is in het voormalige
complex deels een autogarage gevestigd, het overgrote deel van het gebouw staat echter leeg.
Ook het omliggende terrein ligt nog steeds gedeeltelijk braak. Tot 1997 waren tal van kleine
bedrijfjes in het gebouw gevestigd. De eigenaar is sindsdien van plan het pand te gaan verkopen,
maar hiervoor moeten eerst alle bedrijfjes uit het pand. Zolang de resterende bedrijven niet
verhuizen, kan de eigenaar het pand niet verkopen en zal het gebouw grotendeels leeg blijven
staan en zal de onlangs gerestaureerde fabriek opnieuw verpauperen.
Bron:
Interview gemeente Bunschoten, 06 november 2007
www.dehollandsche.nl
Leegstand en herbestemming Utrecht
9

Herbestemming in Utrecht
De Sint Henricuskerk te Amersfoort
De Sint Henricuskerk is in 1908 gebouwd. In de jaren dertig bleek het kerkgebouw te klein te zijn
door de groei van het Soesterkwartier. Hierop werd de kerk uitgebreid en van een toren voorzien.
In de jaren zestig werd het interieur aan de gewijzigde lithurgische opvatting aangepast. Na de
groei van het aantal kerkleden in de jaren dertig liep het aantal kerkgangers in de jaren negentig
dusdanig terug dat een ingrijpende verbouwing nodig was. Tijdens deze verbouwing is onder
andere in het midden van de kerk een scheidingswand geplaatst en is het voormalig schip voorzien
van een tussenvloer. Op deze manier werden meerdere ruimten gecreëerd, zodat in de ene helft
een kinderdagverblijf, een ouderensociëteit, een speeltuinvereniging en het bureau van de
uitvoerende architect gehuisvest konden worden en de andere helft van het kerkgebouw dienst kon
blijven doen als parochiekerk. Dit herbestemmingsproject is een prachtig voorbeeld van efficiënter
gebruik van een kerkruimte.
Bron:
Interview aartsbisdom Utrecht 21 december 2007
http://home.planet.nl/~kraai335/henri.htm
www.vanbekkum.nl
10
Leegstand en herbestemming Utrecht

2. LEEGSTAND EN HERBESTEMMING IN UTRECHT
“Een grote druk op de ruimte.” Dat is een veel gehoorde uitspraak die betrekking heeft op het
ruimtegebruik in de provincie Utrecht. Een geconstateerde leegstand in de kantoren- en
bedrijfsruimtesector klinkt tegenstrijdig met deze uitspraak. Waarschijnlijk ligt het gebrek aan
actuele, goed opgeslagen en verwerkte data ten grondslag aan het ontbreken van een goed
overzicht van het aantal leegstaande objecten in de provincie Utrecht. Vraag en aanbod zijn
momenteel niet goed op elkaar afgestemd. Een oplossing zou geboden kunnen worden door middel
van een actueel en bruikbaar overzicht van leegstand.
Met een oppervlakte van 144.914 hectare en een inwonersaantal van ca. 1.164.875 is de provincie
Utrecht één van de dichtst bevolkte provincies in Nederland. Per vierkante kilometer leven in de
provincie Utrecht zo’n 845 inwoners. 13 Vanwege de grote variatie in woon- en werkmilieus, de
diversiteit en de kwaliteit van de verschillende landschapstypen en de centrale ligging in Nederland,
is de provincie in trek is als vestigingsplaats voor wonen en werken. 14 In 2005 is het aantal
bedrijven en werkzame personen in Utrecht toegenomen, de druk op de woningmarkt is gespannen
en de druk op ruimte voor werken is groot. 15 Volgens het Streekplan 2005-2015 is het aantal
conflicterende ruimtelijke claims de afgelopen decennia flink toegenomen. Een veel gehoorde
reactie van respondenten was dan ook dat grootschalige leegstand vanwege de grote druk op de
ruimte in de provincie Utrecht niet aan de orde is. Toch blijkt uit het onderzoek De Oude Kaart van
Nederland dat ook in deze provincie sprake is van structurele leegstand, met name op de kantooren
bedrijfsruimtemarkt.
De grote leegstand op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt gaat samen met een groei van 43% van
de werkgelegenheid (tegenover landelijk 23%) in de afgelopen tien jaar. Deze groei heeft
voornamelijk in de zakelijke dienstverlening plaatsgevonden. 16 De economische recessie heeft
echter ook voor een afname van werkgelegenheid gezorgd, maar tussen 2004 en 2005 is de
werkgelegenheid weer met 0,9% gestegen. 17 De aanwezige (inter)nationale transportassen, de
kenniscentra en de economische activiteiten hebben invloed op de economische ontwikkelingen in
de provincie.
De vermindering van de werkgelegenheid in de landbouw en de voortzetting van de
schaalvergroting hebben tot gevolg dat agrarische bebouwing vrij komt. Voor deze bebouwing
worden makkelijk nieuwe functies gevonden. Bij gemeenten speelt vooral de vraag hoe er het
beste met nieuwe functies kan worden omgegaan en welke functies wenselijk zijn en welke niet.
13 www.wikipedia.nl (2007)
14 Provincie Utrecht (2004) Streekplan 2005-2015 p. 23
15 www.provincie-utrecht.nl (2007)
16 Provincie Utrecht (2004) Streekplan 2005-2015 p. 16
17 Gemeente Utrecht (november 2007) Vastgoedmonitor 2007 p. 12
Leegstand en herbestemming Utrecht
11

Het onderzoek De Oude Kaart van Nederland wijst uit dat er per type functie verschillende
ontwikkelingen rondom leegstand en herbestemming spelen. Daar er naast kantoor- en
bedrijfsruimte weinig sprake is van grootschalige leegstand, wordt er bij de andere typen
gebouwen, terreinen en complexen vooral ingegaan op de zaken die spelen rondom
herbestemming.
2.1. Methode
Op basis van eerder uitgevoerde pilots naar leegstand in Noord-Brabant, Zuid-Holland en Zeeland
is een werkmethode en een (digitale) kaart en datasystematiek ontwikkeld. Op basis hiervan zijn
eind 2007 de overige provincies onderzocht. In de provincie Utrecht is het onderzoek De Oude
Kaart van Nederland door één persoon uitgevoerd, namens Welstand & Monumenten Midden-
Nederland (WMMN). De contactpersonen die WMMN heeft bij de afdelingen Bouw & Woningtoezicht
van gemeenten, konden gebruikt worden om een eerste contact met een gemeente te leggen. Bij
een aantal gemeenten bleek de afdeling Bouw & Woningtoezicht de juiste afdeling te zijn, maar bij
andere gemeenten werd doorverwezen naar de afdeling Ruimtelijke Ordening of naar de afdeling
Economie. De afdeling Ruimtelijke Ordening kwam voornamelijk bij de plattelandsgemeenten naar
voren, vanuit de relatie met vrijkomende agrarische bebouwing. De afdeling Economie was
voornamelijk bij de grotere gemeenten de juiste afdeling, wat betreft leegstaande kantoor- en
bedrijfsruimte.
In totaal zijn achttien interviews bij zeventien gemeenten afgenomen (bij de gemeente Utrecht
twee afdelingen) en is zowel met de afdeling Ruimte als met de afdeling Economische Zaken van
de provincie Utrecht gesproken. Er is dus met iets meer dan de helft van de in totaal 29 Utrechtse
gemeenten gesproken. Verder zijn vier belangenorganisaties en vier vastgoedeigenaren
geïnterviewd. De meeste interviews zijn persoonlijk afgenomen, een aantal interviews telefonisch.
De telefonische interviews zijn voornamelijk afgenomen bij gemeenten die direct aangaven geen
leegstand te kennen, waardoor slechts een aantal korte vragen over de situatie in de betreffende
gemeente nodig was. Bij de keuze van te interviewen gemeenten is regionale spreiding, grootte en
een afwisseling van stedelijke en plattelandsgemeenten van invloed geweest. De geïnterviewde
vastgoedeigenaren en belangenorganisaties zijn organisaties die alleen in de provincie Utrecht
werkzaam zijn. 18
18 Zie voor een nadere specificering van de geïnterviewde organisaties de bijlage 3. Bovenprovinciale
organisaties zijn opgenomen in het landelijke eindrapport.
12
Leegstand en herbestemming Utrecht

2.2. Beschikbaarheid gegevens
In de provincie Utrecht worden bij geen van de genoemde instanties inventarisaties bijgehouden op
adresniveau van leegstaande gebouwen, terreinen of complexen. Hierdoor is er geen goed beeld
van de aanwezige leegstand, waardoor er niet op bedreigingen of kansen geanticipeerd kan
worden. Zonder actuele en betrouwbare gegevens en een analyse van de oorzaken van leegstand
kan er geen goed beleid gemaakt worden.
De kennis van leegstaande objecten is vaak gebaseerd op eigen ervaring en het netwerk van de
respondenten. Wel is er enig inzicht in het leegstandsprobleem op de kantoor- en
bedrijfsruimtemarkt. Dit inzicht wordt verkregen door de gegevens die gemeenten bijhouden over
kantoor- en bedrijfsruimten. De gegevens verschilden van een overzicht van alle op een bepaald
moment aangeboden kantoor- en bedrijfsruimte op adresniveau tot percentages en oppervlakten
op het gebied van aanbod, opname, leegstand en incourant vastgoed. 19 Door het gebrek aan
overzichten is de leegstand op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt op De Oude Kaart van
Nederland dan ook slechts een fractie van de werkelijkheid. Bijkomend probleem is dat gebouwen
soms deels leeg staan en dat verschillende organisaties een verschillende norm hanteren voor
structurele leegstand. Gegevens over structurele leegstand op een bedrijventerrein, waarbij de
norm van één jaar gehanteerd wordt, zijn niet bruikbaar voor het onderzoek van De Oude Kaart
van Nederland, aangezien de Oude Kaart van Nederland op grond van de pilot in Zuid-Holland en
Zeeland een ondergrens van twee jaar aanhoudt als leegstandsdefinitie. Een aantal rapporten geeft
informatie over oppervlakten of percentages structurele leegstand, waarbij één jaar al als
structureel geldt. Trends uit deze rapporten waren in deze gevallen niet bruikbaar. Algemene
percentages van leegstand zijn ook niet geschikt om structurele leegstand mee te meten. Een
percentage leegstand betekent dat op het moment van de meting een bepaald percentage van de
totale voorraad leeg stond. Hier is echter niet uit af te leiden of het om frictieleegstand of om
structurele leegstand gaat. Ditzelfde geldt voor aanbodgegevens. Gemeenten gaven in interviews
soms aan geen leegstand te kennen, terwijl volgens tabellen van bijvoorbeeld DTZ-Zadelhoff er wel
degelijk een hoog percentage leegstand is. De verklaring van de gemeenten hiervoor was vaak dat
het slechts om frictieleegstand gaat en niet om langdurige leegstand. Of dit ook daadwerkelijk het
geval is, is niet bekend.
19 De gemeente Nieuwegein heeft in oktober 2007 een Huur- en koopoverzicht kantoor- en bedrijfsruimte
uitgegeven met op adresniveau de panden of vloeroppervlakten die op dat moment te huur of te koop stonden.
Er was echter geen onderscheid gemaakt tussen locaties die nog in aanbouw waren, locaties die nog vrij komen
en locaties die al vrij waren. Ook was er niet direct uit het overzicht af te lezen of een gebouw geheel of
gedeeltelijk te huur of te koop werd aangeboden. Daarnaast heeft de gemeente Nieuwegein in 2007 het rapport
Werkend Nieuwegein uitgegeven, waarin economische ontwikkelingen op de Nieuwegeinse arbeidsmarkt zijn
weergegeven en gegevens over kantoorlocaties, bedrijventerreinen en winkelcentra.
De gemeente Utrecht geeft elk jaar de Vastgoedmonitor uit. Hierin worden trends en ontwikkelingen op de
Utrechtse vastgoedmarkt verwoord en zijn per kantoorlocatie aantallen m2 aanbod en opname en het
oppervlakte incourant aanbod opgenomen.
De gemeente Amersfoort heeft in 2006 een Trendrapportage bedrijfsruimte en een Trendrapportage kantoren
uitgegeven, waarin de trends die specifiek voor de gemeente Amersfoort bij deze twee typen vastgoed gelden
worden aangegeven. Hierin staan ook percentages van leegstaande kantoor- en bedrijfsruimten in de
gemeente.
De gemeente Woerden heeft in 2006 een Economische Visie geschreven, waarin een onderzoek naar kwaliteit
en potentie van kantoor- en bedrijventerreinen in Woerden is beschreven.
Leegstand en herbestemming Utrecht
13

Plattelandsgemeenten hebben te maken met vrijkomende agrarische bebouwing, maar waar
precies kon tijdens de gevoerde interviews niet worden aangegeven. Ook kon geen beeld worden
gegeven hoeveel agrarische gebouwen er in de komende jaren mogelijk vrij zouden komen. Dat
het een probleem gaat worden constateerden de gemeenteambtenaren echter wel. Deze
constatering was met name gebaseerd op persoonlijke inzichten en ontwikkelingen die door de
gemeenteambtenaren werden geconstateerd. Statistische gegevens van komend functieverlies
waren niet voorhanden. Ook zou er sprake zijn van leegstaande bijgebouwen, maar de
verschillende gemeenten hadden geen zicht op waar bijgebouwen leeg staan en om hoeveel
bijgebouwen het zou gaan. Wanneer er wel leegstaande boerderijen bij de respondenten bekend
waren, konden deze gebouwen niet op De Oude Kaart van Nederland gezet worden. Dit had
doorgaans te maken met de privacygevoeligheid door financiële of persoonlijke oorzaken die aan
de leegstand ten grondslag liggen.
De geïnterviewde belangenorganisaties op het gebied van industrieel erfgoed hebben een goed
beeld van het industrieel erfgoed in de provincie Utrecht en weten uit eigen ervaring en kennis
welke objecten niet in gebruik zijn. 20 Uit het aantal ingevoerde objecten blijkt dat er, ondanks de
grote druk op ruimte en het beleid van overheden om cultuurhistorisch waardevolle bebouwing
zoveel mogelijk te herbestemmen, nog behoorlijk wat industrieel erfgoed in de provincie Utrecht
leeg staat.
Dat de verschillende gemeenten geen overzicht bijhouden van vastgoed dat langer dan twee jaar
leeg staat in hun gemeente, wil nog niet zeggen dat er geen bewustzijn is dat langdurig leegstaand
vastgoed een probleem kan zijn of worden. De meeste gemeenten met leegstand in de kantorenen
bedrijfsruimtesector realiseren zich wel degelijk dat er iets gedaan moet worden om deze
leegstand tegen te gaan. Hoe er ingegrepen kan worden als het gaat om privaat eigendom is
echter nog een probleem voor veel gemeenten. Toch zijn er ook gemeenten waar sprake is van
structurele leegstand, maar waar geen onderzoeken naar oorzaken en oplossingen worden
uitgevoerd. Deze gemeenten zijn van mening dat de oplossing bij de markt ligt en dat een
overheidsinstantie niet in private gebieden kan ingrijpen en niet dient in te grijpen. Zij voelen
zichzelf dus niet verantwoordelijk voor de leegstand. Ook konden door deze gemeenten vaak geen
gegevens aangeleverd worden, zelfs geen percentages of oppervlakten van aanbod en ‘opname’.
De meeste gemeenten die structurele leegstand kennen, realiseren zich dat er iets aan gedaan
moet worden. De eerste stap die zij hebben genomen is het laten uitvoeren van een onderzoek
naar de trends en ontwikkelingen op de (kantoor- en bedrijfsruimte)vastgoedmarkt en oorzaken
van leegstand. Deze onderzoeken resulteren voornamelijk in rapporten waarin percentages of
oppervlakten van opname, aanbod en leegstand staan aangegeven. Zo laat de gemeente De Ronde
Venen momenteel een onderzoek naar de oorzaken en oplossingen van het leegstandsprobleem op
het bedrijventerrein in Mijdrecht uitvoeren.
20 Zowel USINE (Utrechtse Stichting voor INdustrieel Erfgoed) als SIESTA (Stichting Industrieel Erfgoed in de
Stad Amersfoort) hebben recentelijk inventarisaties van het industrieel erfgoed in de provincie Utrecht
uitgevoerd. SIESTA heeft met name inventarisaties van Amersfoort. USINE heeft inventarisaties van industrieel
erfgoed in de gehele provincie Utrecht.
14
Leegstand en herbestemming Utrecht

Leegstand in Utrecht
Bedrijventerrein Middelland-Noord te Woerden
Bedrijventerrein Middelland-Noord in Woerden is een verouderd bedrijventerrein waar sprake is
van grootschalige leegstand. In het kader van een nieuwe Economisch Visie heeft de gemeente
Woerden in 2006 een onderzoek laten uitvoeren naar de kwaliteit en potentie van kantoor- en
bedrijfsruimten in de gemeente. Hieruit is gebleken dat de leegstand zich hoofdzakelijk in
kantoorruimtes bevindt. Oorzaken van de leegstand zijn de economische recessie van de afgelopen
jaren en bedrijven die naar nieuwe panden in de stad Utrecht verhuizen. De functie van Woerden
als opvang van Utrecht is voorbij. Verpaupering van het gebied is het gevolg. In het kader van de
nieuwe Structuurvisie is de gemeente Woerden momenteel de mogelijkheden tot
kantoortransformaties aan het onderzoeken. Vestiging van zorginstellingen in de leegstaande
kantoorpanden is een mogelijkheid, gezien de ligging van de panden in de nabijheid van het
ziekenhuis.
Bronnen:
Interview gemeente Woerden, 13 november 2007
Leegstand en herbestemming Utrecht
15

Herbestemming in Utrecht
De voormalige Nefkensgarage te Amersfoort
In de jaren 1967-1969 breidde NV. Henri Nefkens zijn garagebedrijf uit met een groot, modern pand
naar ontwerp van het architectenbureau H.A. en ir. G. Pothoven uit Amersfoort. Het complex bestond
uit een showroom en enkele verdiepingen met kantoren. De betonnen zuil op het voorplein was niet
alleen bedoeld om reclame op aan te brengen, maar diende bovenal als ventilatieschoorsteen voor de
ondergrondse parkeergarage. Na het vertrek van Nefkens werd het complex in 2002 gerenoveerd ten
behoeve van de huisvesting van kantoren. In de voormalige showroom kwam het tijdelijke restaurant
Tot Tweeduizendzeven, dat inmiddels definitief in de showroom gehuisvest blijft onder de naam Sober.
Bronnen:
Interview SIESTA, 31 oktober 2007
M. Kruidenier (2005) Amersfoort en de industrie. Een zoektocht naar het industriële verleden van Amersfoort
16
Leegstand en herbestemming Utrecht

De gemeente Woerden heeft in 2006 een Economische Visie geschreven, waarbij een deel van het
rapport een onderzoek betrof naar de kwaliteit en de potentie van kantoor- en bedrijventerreinen
in de gemeente Woerden. 21 De Vastgoedmonitor die de gemeente Utrecht ieder jaar uitgeeft is
bedoeld om de trends en ontwikkelingen op de vastgoedmarkt bij te houden en inzicht te krijgen in
de aanbod-opname verhoudingen. Dit geldt ook voor trendrapportages van de gemeente
Amersfoort. De genoemde rapporten worden door onafhankelijke adviseurs of door de gemeenten
zelf opgesteld en geven inzicht in het leegstandsprobleem. Dit inzicht wordt hoofdzakelijk vanuit de
economische kant van het probleem bekeken. De onderzoeken zijn dan ook voornamelijk gericht
op hoe gemeenten bedrijven kunnen aantrekken en vasthouden. Het probleem van verrommeling,
een kwestie van ruimtelijke kwaliteit, speelt bij deze onderzoeken geen rol. Zuinig ruimtegebruik
evenmin. In de rapporten worden vaak alleen landelijke trends genoemd, maar de trends die
specifiek voor een regio, gemeente of gebied spelen zijn over het algemeen niet bekend. 22
Inventarisaties op adresniveau zouden beter inzicht kunnen geven in de specifieke problematiek.
Een leegstandsoppervlakte in verhouding tot de totale oppervlakte, een leegstandspercentage of
het aantal panden dat leeg staat, geven op verschillende manieren informatie over leegstand. Eén
leegstaand pand met een groot vloeroppervlak kan in vergelijking met de totale vloeroppervlakte of
als percentage heel veel lijken, terwijl het maar één pand in een gemeente hoeft te zijn. Hierdoor
lijkt het probleem heel groot. Ook kunnen er bijvoorbeeld heel veel kleine kantoorpanden leeg
staan, maar in een stad met een grote hoeveelheid kantooroppervlakte kan dit een klein aandeel
lijken. Hoe groot het probleem daadwerkelijk is kan niet alleen bekeken worden door inzicht te
hebben in oppervlakten en percentages. De inventarisaties zouden een combinatie dienen te zijn
van adresgegevens, oppervlakte, percentages en achterliggende oorzaken.
Eén van de gemeenten waar wel gegevens op adresniveau bekend zijn, is de gemeente Utrecht.
Naar aanleiding van een pilot op het bedrijventerrein Lage Weide heeft de gemeente Utrecht een
inventarisatie op adresniveau van langdurig leegstaande panden op dit terrein laten uitvoeren. Met
deze pilot is de gemeente Utrecht eind 2006 gestart in samenwerking met de provincie Utrecht,
Kamer van Koophandel, eigenaren en ETIN adviseurs (als onafhankelijk economisch adviesbureau).
Met de pilot wordt gereageerd op de leegstand. De pilot is vooral op de aanpak van private
gebieden gericht en concentreert zich op structurele leegstand. Een eerste stap in het onderzoek is
dan ook het inventariseren van structureel leegstaande panden geweest. Deze inventarisatie is tot
stand gekomen door middel van een inventarisatie van DTZ Zadelhoff uit 2005 en gegevens van
Realnext en Funda. De inventarisatie betreft een overzicht van te huur of te koop staande bedrijfsen
kantoorruimten. Het overzicht is echter een momentopname, waardoor het moeilijk is om aan
te geven of de leegstand structureel is of dat er sprake is van frictieleegstand. 23 Door de
inventarisatie van DTZ Zadelhof uit 2005 kon van een aantal panden worden vastgesteld dat ze al
meer dan twee jaar leegstaan.
21
In 2006 heeft ETIN in opdracht van de gemeente De Ronde Venen het volgende rapport uitgebracht: ETIN
Adviseurs, (april 2006) Bedrijventerrein Mijdrecht en/ in de toekomst;
Gemeente Woerden (2006) Economische Visie
22
In het hoofdstuk Ruimtelijke trends worden de trends die gelden voor de provincie Utrecht beschreven.
23
Kamer van Koophandel Utrecht (januari 2007) Stimulering Herontwikkeling Vastgoed op Lage Weide. Fase 1:
verkenning/inventarisatie
Leegstand en herbestemming Utrecht
17

Tijdens de pilot proberen de gemeente en provincie met de eigenaren om de tafel te gaan zitten
en gezamenlijk tot een aantrekkelijk ontwikkelingsperspectief te komen dat resulteert in het sluiten
van een intentieverklaring om het leegstaande pand aan te pakken. De provincie Utrecht wil naar
aanleiding van de pilot op Lage Weide meer aandacht gaan besteden aan private leegstaande
panden. Tevens is de provincie aan het onderzoeken of het mogelijk is om nog een stap verder te
gaan dan bij de pilot, door eventueel leegstaande panden aan te kopen en mee te investeren in de
herontwikkeling. Een eerste stap van de provincie Utrecht in het ontwikkelen van beleid om
leegstand aan te pakken is de inventarisatie die zij in 2008 wil gaan uitvoeren naar structureel
leegstaande kantoor- en bedrijfsruimte. 24 In elk geval heeft de provincie zichzelf de ambitie gesteld
om de leegstand tot 5% terug te brengen.
Uit bovenstaande blijkt dat er bij verschillende organisaties in de provincie Utrecht enig inzicht is in
het leegstandsprobleem. Uit de volgende paragraaf zal blijken of overheden met dit inzicht beleid
gemaakt hebben om leegstand aan te pakken en te voorkomen.
2.3. Beleid
Beleid om leegstand te voorkomen, is in de provincie Utrecht zeer beperkt. Wel is er bewustzijn
van het probleem en de politieke wil om het probleem aan te pakken. Proactief beleid wordt
gevoerd bij het aartsbisdom Utrecht en op het gebied van neven- en vervolgfuncties voor
vrijkomende agrarische bebouwing. Uit de interviews is gebleken dat er ten aanzien van de aanpak
van leegstand op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt voornamelijk reactief beleid is. Ook zal uit
onderstaande blijken dat er in de provincie Utrecht beleid is voor het herbestemmen van
cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Bij de overige gebouwtypen speelt het
leegstandsprobleem niet een dergelijk grote rol, aangezien de meeste objecten makkelijk een
nieuwe functie krijgen. Hierdoor is er volgens de respondenten geen noodzaak om beleid te maken
om leegstand tegen te gaan of herbestemming te stimuleren.
2.3.1. Zorgvuldig ruimtegebruik
De provincie Utrecht heeft in het Streekplan 2005-2015 opgenomen dat zorgvuldig ruimtegebruik
een belangrijk uitgangspunt is voor de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie. Bij nieuwbouw
van woningen en bedrijventerreinen gaat de provincie prioriteit geven aan herstructurering en
revitalisering, inbreiding en intensivering. Pas daarna kan uitbreiding aan de orde komen. 25 De
door de Sociaal-Economische Raad in 1999 opgestelde ‘ladder’ is daarmee als beleidsinstrument
door de provincie overgenomen. 26 In december 2007 heeft de provincie Utrecht besloten dat
gemeenten steun krijgen bij het rehabiliteren van bedrijventerreinen.
24 Interview Provincie Utrecht, afdeling Economische Zaken, 19 november 2007
25 Provincie Utrecht (2004) Streekplan 2005-2015 p. 26
26 In 1999 heeft de Sociaal-Economische Raad in een commentaar op de Nota Ruimtelijk Economisch Beleid een
‘ladder’ opgesteld om de ruimtebehoeften voor de functies wonen, bedrijvigheid en infrastructuur in te passen
in de beschikbare ruimte. Zie voor meer informatie: www.ser.nl
18
Leegstand en herbestemming Utrecht

Op de grond waar bedrijven weggekocht zijn, kunnen nieuwe woningen komen. 27 De gemeente
Maarssen is een gemeente waar alleen gebouwd mag worden op functiewijzigingslocaties. Hiermee
wordt door de gemeente Maarssen de SER-ladder gevolgd. 28 Waar een object leeg komt te staan
wordt de ruimte opnieuw in gebruik genomen, zowel als herontwikkelingsgebied als
herbestemmingslocatie. Het belangrijkste uitgangspunt van dit beleid is dat de ruimtelijke
mogelijkheden die er zijn zo optimaal mogelijk benut worden. 29
In 2000 heeft de gemeente Utrecht het Holle Kiezen Beleid ingesteld. Dit beleid is bedoeld om
eigenaren van verpauperde panden, met een negatief effect op de stad, aan te moedigen hun pand
te renoveren. Eventueel kunnen panden worden aangekocht om daar vervolgens een nieuwe
bestemming aan te geven. Tot nu toe heeft de gemeente nog geen enkel pand hoeven aan te
kopen. 30 Eigenaren worden met verschillende middelen, zoals extra capaciteit bij de afdeling
Bouwbeheer, financiële prikkels en juridische stappen (bijvoorbeeld bestuursdwang en
dwangsommen) aangespoord om hun panden op te knappen. 31 Het beleid is primair gericht op
panden in de Utrechtse binnenstad.
2.3.2. Religieuze gebouwen
Een organisatie die op leegstand anticipeert, is het aartsbisdom Utrecht. Het aartsbisdom heeft als
beleid dat een gebouw pas aan de eredienst onttrokken wordt als er een nieuwe eigenaar en een
nieuwe functie bekend is. Een gebouw verliest dus alleen zijn functie indien er een nieuwe
gebruiker bekend is, waardoor langdurige leegstand formeel gezien zelden voorkomt. 32 Wanneer
bekend is dat een gebouw zijn functie gaat verliezen, zal er echter niet meer geïnvesteerd worden
in het onderhoud van het gebouw.
2.3.3. Kantoor- en bedrijfsruimten
De gemeenten die rapporten opstellen of laten opstellen over leegstand op kantoor- en
bedrijfsruimte zijn zich bewust van het leegstandsprobleem en willen ook reageren op de
bevindingen uit de rapporten. Het probleem waar men vaak tegenaan loopt is dat men niet goed
weet hoe er in privaat eigendom ingegrepen kan worden. Steeds meer gemeenten worden zich er
van bewust dat samen met de eigenaren om tafel gaan zitten een mogelijke oplossing is of een
begin vormt om het probleem aan te pakken. De pilot op Lage Weide wijst uit dat met de
eigenaren in gesprek gaan resultaat kan opleveren. 33 Ook de gemeente Amersfoort is in overleg
met de vastgoedsector gegaan en heeft het probleem aan de eigenaren voorgelegd. 34 Er is echter
nog geen eenduidige conclusie getrokken over hoe het probleem het beste kan worden aangepakt.
27
Persbericht Provincie Utrecht (6 december 2007) Geld voor wegkopen bedrijven
28
Gemeente Maarssen (juni 2005) Ruimtelijke Structuurvisie Maarssen. Cultuurhistorie en kwaliteit.
29
Telefonisch interview gemeente Maarssen, 23 oktober 2007
30
http://www.utrecht.nl/smartsite.dws?id=50572 ; H. Wammers, ‘Tegen holle kiezen en moreel verval. Aanpak
verloederde panden is trend in grote gemeenten’, NRC Handelsblad 08-11-2007
31
Interview gemeente Utrecht, 10 december 2007
32
Interview Aartsbisdom Utrecht, 21 december 2007
33
Interview Provincie Utrecht, afdeling Economische Zaken, 19 november 2007
34
Interview gemeente Amersfoort, 19 november 2007. Tijdens het opstellen van het eindrapport was het
nieuwe economische beleidsplan nog niet goedgekeurd en daardoor nog niet openbaar.
Leegstand en herbestemming Utrecht
19

De keuze voor revitalisering of transformatie is vaak maatwerk en afhankelijk van het gebouw en
de locatie. De gemeente Amersfoort merkte in elk geval dat het bestaande beleid (het afremmen
van nieuwbouwplannen en het forse grondprijsbeleid dat de doorstroom naar nieuwbouwlocaties
ontmoedigt) niet voldoende was om leegstand aan te pakken. De gemeente Houten probeert
leegstand te voorkomen door op tijd de terreinen te revitaliseren. 35
De gemeente Utrecht heeft als maatregel genomen dat er alleen nog maar nieuwbouwplannen
ontwikkeld mogen worden indien de huurder of koper al bekend is. Naast deze voorverhuureisen
staat de gemeente Utrecht alleen gefaseerde nieuwbouwontwikkelingen toe. 36 De gemeente
Utrecht heeft bewust geen vast beleid om leegstand aan te trekken, omdat zij tot de conclusie is
gekomen dat dit altijd maatwerk is en omdat de panden niet in eigendom zijn van de gemeente.
Waar nodig wil de gemeente hergebruik wel faciliteren en stimuleren. 37
De provincie Utrecht heeft in het Streekplan 2005-2015 geen nieuwe kantoorlocaties meer
aangewezen en met het Bestuur Regio Utrecht zijn afspraken gemaakt over de fasering van de
reeds bestaande plannen. Naar aanleiding van de pilot op Lage Weide is in het nieuwe economische
beleidsplan (waarvan het concept in november 2007 klaar was) een nieuwe strategie voor
herstructurering van terreinen opgenomen, waarbij meer aandacht is voor de aanpak van private
gebieden. 38 Herstructurering of revitalisering van terreinen was de laatste jaren voornamelijk
gericht op de aanpak van de openbare ruimte. Men hoopt dat als de omgeving opgeknapt is de
leegstaande panden vanzelf weer betrokken zullen worden. Overheden, eigenaren en adviseurs
komen steeds meer tot de ontdekking dat deze herstructurering het leegstandsprobleem niet
aanpakt. Daarom wordt de laatste tijd vaker gepleit voor integrale herstructurering, waarbij ook de
private eigendommen worden aangepakt. De provincie Utrecht heeft het idee van een
‘herstructurering plusplan’ in het nieuwe economische beleidsplan opgenomen.
2.3.4. Vrijkomende agrarische bebouwing
In de gemeenten waar vrijkomende agrarische bebouwing een rol speelt is er voornamelijk beleid
op het gebied van neven- en vervolgfuncties voor deze (voormalige) agrarische bebouwing. 39 Uit
de interviews is gebleken dat de woongedeelten van de voormalige boerderijen na het
functieverlies meestal als particulier woonhuis in gebruik genomen worden. Bijgebouwen van de
voormalige boerderijen worden bij verkoop aan de particulier vaak meeverkocht en door de nieuwe
eigenaar verhuurd als bijvoorbeeld opslagruimte of caravanstalling. Het probleem ligt in de
provincie Utrecht dan ook niet zozeer bij leegstaande, vervallen bijgebouwen en boerderijen, maar
bij hoe er met de nieuwe functies kan worden omgegaan en welke functies wenselijk zijn en welke
niet. Hierbij is het voorkomen van leegstand en het hoog houden van de kwaliteit van het
platteland van belang. De verschillende gemeenten die met dit probleem te maken hebben vinden
35
Interview gemeente Houten, 9 november 2007
36
Gemeente Utrecht (december 2006) Vastgoedmonitor 2006
37
Interview gemeente Utrecht, 13 november 2007
38
Interview Provincie Utrecht, afdeling Economische Zaken, 19 november 2007
39
Dit bleek uit de interviews met de gemeente Lopik, de gemeente Oudewater, de gemeente Bunschoten en
gemeente De Ronde Venen.
20
Leegstand en herbestemming Utrecht

Leegstand in Utrecht
Ubica, Ganzenmarkt 24-26 te Utrecht
De panden van beddenmagazijn Ubica aan de Ganzenmarkt in Utrecht zijn al sinds 1992 gekraakt,
na 2,5 jaar geheel leeg te hebben gestaan. Gezien het feit dat de panden nog steeds geen officiële
bestemming hebben, is Ubica een voorbeeld van leegstand in de provincie Utrecht.
Leegstand ontstond na een brand in 1989, waarbij beide panden uitbrandden. Een aannemer
verrichtte noodherstellingen, maar de panden werd nooit geheel opgeknapt. De eigenaar liet de
monumenten onbeheerd achter. 40 De bouwgeschiedenis van Ganzenmarkt 24 gaat terug tot de
dertiende eeuw en had oorspronkelijk het uiterlijk van een weerganghuis. Dit rijksmonument heeft
belangrijke bouwhistorische en cultuurhistorische waarde. Het gemeentelijk monument
Ganzenmarkt 26 is in 1865 gebouwd en had voor de brand nog een geheel oorspronkelijk
negentiende-eeuws interieur. Door de krakers zijn de panden voor verder verval behoed en zijn er
enige herstelwerkzaamheden verricht. De eigenaar bemoeit zich na bijna 19 jaar nog steeds niet
met de panden en ondanks de goede bedoelingen van de krakers zijn de monumenten nog steeds
holle kiezen in de stad.
Bron:
Gemeente Utrecht (1990) Archeologische en bouwhistorische kroniek van de gemeente Utrecht 1990 p. 53
www.documentatie.org
http://squat.net/ubica/start.html
40 Ganzenmarkt 24 is rijksmonument, Ganzenmarkt 26 is gemeentelijk monument
Leegstand en herbestemming Utrecht
21

Herbestemming in Utrecht
Kantoorpand Korenmolenlaan 4 te Woerden
Dit voormalige kantoorpand op het bedrijventerrein Middelland-Zuid te Woerden is na langdurige
leegstand succesvol getransformeerd tot healthclub ‘Better bodies’, Bike centre, kinderdagverblijf
‘Villa Kakelbont’ en vergader- en trainingsruimte voor kenniscentrum Kenteq.
Bron:
Interview gemeente Woerden, 13 november 2007
22
Leegstand en herbestemming Utrecht

de levendigheid van het platteland en mogelijkheden voor het creëren van Nieuwe Economische
Dragers belangrijk. De provincie Utrecht gaat in het Streekplan echter uit van ontstening van het
platteland. Volgens dit beleid mogen de bedrijfswoning en overige bedrijfsruimten voor andere
functies in gebruik genomen worden, mits een reductie van ten minste 50% van de oppervlakte
aan overige bedrijfsgebouwen plaatsvindt. 41 Gemeenten vinden dit echter een beperking voor
bepaalde functies, ‘kapitaalvernietiging’, of zien dat de ruimten illegaal gebruikt worden en de
kwaliteit van het platteland hierdoor achteruit gaat. De plattelandsgemeenten zouden daarom
graag meer mogelijkheden voor herbestemming willen hebben en de mogelijkheid krijgen om meer
bedrijfsgebouwen te behouden, zodat het probleem van leegstand voorkomen kan worden en het
platteland levendig blijft en kwalitatief op een hoog niveau. De economische potentie van het
platteland is hierbij van belang.
De gemeente Lopik heeft in juni 2007 een nieuw bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ vastgesteld.
Hierin wordt gesteld dat herbestemming met behoud van een groter percentage van de
oppervlakte aan bijgebouwen mogelijk is, mits de ruimtelijke kwaliteit gegarandeerd wordt. Welke
functies wel en niet zijn toegestaan, zijn in het nieuwe bestemmingsplan vastgelegd. Dit nieuwe
beleid houdt niet per se ontstening in, maar probeert wel de kwaliteit van het landelijke gebied te
waarborgen. 42
De gemeente De Ronde Venen wil met stoppende boeren om tafel gaan zitten om te praten over de
toekomst van de gebouwen, zodat randvoorwaarden voor nieuwe functies geschapen kunnen
worden. 43
2.3.5. Cultuurhistorisch beleid
De provincie Utrecht heeft het beleid met betrekking tot het cultureel erfgoed vastgelegd in onder
andere de nota Niet van Gisteren, waarin de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) is vastgelegd,
het Streekplan 2005-2015 en de Handleiding bestemmingsplannen 2006. De historische structuren
zijn in de publicatie Tastbare tijd van Roland Blijdenstijn verder uitgewerkt. 44 Met de CHS en de
daarbij behorende sturingsmechanismen is de Rijksnota Belvedere op provinciaal niveau uitgewerkt
en heeft de provincie cultuurhistorie bij de ruimtelijke ordening betrokken. 45 Het beleid van de
provincie is erop gericht om cultuurhistorische waarden als essentieel onderdeel van de identiteit
en de ruimtelijke kwaliteit te beschermen en te versterken. 46 Door het ontwikkelen van cultureel
erfgoed, zoals uitgewerkt in de nota Belvedere, kan leegstand worden voorkomen.
De provincie kent drie vormen van sturing, waarmee per gebied bepaald wordt of er ingegrepen
kan worden en in welke mate. Verder stimuleert de provincie gemeenten om bij het uitwerken van
41
Interview Provincie Utrecht, afdeling Ruimte, 13 november 2007; Provincie Utrecht (2006) Handleiding
bestemmingsplannen 2006 p. 45
42
De ideeënontwikkeling voor het nieuwe bestemmingsplan is vanuit een klankbordgroep, waarin
fractievoorzitters uit de gemeenteraad, landschapsbeheer Utrecht, de Kamer van Koophandel en
vertegenwoordiger van de provincie zitting hadden, vormgegeven.
43
Interview gemeente De Ronde Venen, 31 oktober 2007
44
R. Blijdenstijn (2007) Tastbare tijd. Cultuurhistorische atlas van de provincie Utrecht Utrecht 2007
45
Provincie Utrecht, (2004) Streekplan 2005-2015 p. 41
46
Provincie Utrecht (2006) Handleiding bestemmingsplannen 2006 p. 60
Leegstand en herbestemming Utrecht
23

de CHS en bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen, behoud en ontwikkeling van het
lokale cultureel erfgoed in de plannen op te nemen. Ook wordt van gemeenten in het kader van het
Besluit op de Ruimtelijke Ordening verwacht dat zij in de toelichting van bestemmingsplannen
aandacht besteden aan cultuurhistorie. 47 Vanuit het beleidskader dat de provincie heeft vastgesteld
hebben gemeenten hun cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplan vastgelegd. Op deze
manier kunnen ook objecten die geen monumentenstatus (van rijks- of gemeentewege) hebben in
de ontwikkelingsplannen van gemeenten meegenomen worden en zodoende beschermd worden
tegen sloop.
Per gemeente wordt verschillend met het cultureel erfgoed omgegaan. In het agrarisch
buitengebied zijn er bijvoorbeeld meer functiewijzigingsmogelijkheden voor cultuurhistorisch
waardevolle boerderijen, zodat deze gebouwen makkelijker een nieuwe functie krijgen waardoor de
kans op leegstand en verpaupering kleiner is. De gemeente Woerden heeft een onderzoek laten
uitvoeren naar de mogelijkheden voor nieuwe functies voor cultuurhistorisch waardevolle
boerderijen in het agrarische buitengebied van de gemeente. Dit onderzoek heeft geresulteerd in
het vereenvoudigen van de procedure voor functieverandering in het bestemmingsplan.
Functieverandering wordt hierdoor eenvoudiger gemaakt, mits er geïnvesteerd wordt in de
landschappelijke kwaliteit. 48 Een algemeen beleid om industrieel erfgoed te herbestemmen is er
niet. De meeste behoudsprojecten voor industrieel erfgoed zijn op particulier initiatief ontstaan.
Zelden komen dit soort initiatieven voort uit het beleidskader. 49 De gemeente Utrecht geeft aan dat
het bij dit soort projecten altijd om maatwerk gaat, voor zowel het erfgoed als voor de stedelijke
condities. 50 Ook wat betreft de organisatorische kant van herbestemming van industrieel erfgoed
geldt maatwerk voor de gemeente Utrecht. In een aantal projecten heeft de gemeente
geparticipeerd, zoals bij de aankoop van een fabriekscomplex of het initiatief om een voormalig
industriegebied aan te pakken. Bij andere projecten stelt de gemeente zich volgend op. Indien een
project financieel niet haalbaar is en de gemeente wil graag dat het initiatief toch uitgevoerd wordt,
kan zij kijken naar mogelijkheden voor monumentengelden, het investeringsbudget Stedelijke
Vernieuwing van het Ministerie van VROM en provinciale budgetten. 51
Medewerking verlenen aan herbestemming is voor veel gemeenten een middel om cultuurhistorisch
waardevolle bebouwing te behouden. Vaak zien gemeenten ook niet meer mogelijkheden dan het
verlenen van medewerking om deze gebouwen te behouden. Het vastleggen van de
cultuurhistorische waarden in het Streekplan en in bestemmingsplannen en medewerking verlenen
aan herbestemming zijn daarom de belangrijkste middelen voor gemeenten om cultureel erfgoed
te behouden. Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt in de provincie Utrecht makkelijker
herbestemd dan overige bebouwing. De mogelijkheden zijn hiervoor ruimer dan bij nietwaardevolle
bebouwing. Toch zijn er ook gemeenten waar het ruimtegebrek zo nijpend is, dat er
nog steeds cultureel erfgoed gesloopt wordt ten behoeve van woningbouw.
47
Provincie Utrecht (2004) Streekplan 2005-2015 p. 42
48
www.belvedere.nu
49
K. Volkers (2006) 20 Vensters op industrieel erfgoed in de provincie Utrecht. Een cultuurhistorische
verkenning Utrecht 2006
50 Interview gemeente Utrecht, 10 december 2007
51 Interview gemeente Utrecht, 10 december 2007
24
Leegstand en herbestemming Utrecht

2.4. Leegstand
Door de grote druk op ruimte is er, met uitzondering van kantoor- en bedrijfsruimten, weinig
sprake van grootschalige structurele leegstand. De provincie Utrecht is geliefd om te wonen en te
werken, waardoor gebouwen al snel een nieuwe functie krijgen. Naast kantoor- en bedrijfspanden
staat er nog behoorlijk wat industrieel erfgoed leeg. Dit gaat vooral om grootschalige
fabriekscomplexen of bepaalde typen gebouwen waarvoor moeilijk een nieuwe functie te vinden is.
Toch zijn voor een aantal van deze complexen momenteel plannen in voorbereiding en worden er
ontwerpen voor herbestemming gemaakt. In de provincie Utrecht konden in totaal 119 objecten op
de kaart gezet worden. Met uitzondering van leegstand op de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt en
de leegstand onder het industrieel erfgoed is er weinig zicht op ander leegstaand vastgoed. Als
gebouwen lange tijd leeg staan, zijn er vaak redenen voor aan te wijzen. Meestal heeft dit te
maken met de lange procedure die men moet doorlopen om een gebouw te herbestemmen. Ook
financieel of sociaal onvermogen kunnen ten grondslag liggen aan leegstand of verpaupering bij
bijvoorbeeld boerderijen. Dit soort problemen kunnen overheden moeilijk oplossen en komen
slechts incidenteel voor.
2.5. Herbestemming
Vanwege de grote druk op de ruimte wordt vrijkomende bebouwing in de provincie Utrecht
makkelijk herbestemd. 52 Er zijn daarom in Utrecht volop voorbeelden van succesvolle
herbestemmingsprojecten te vinden. Omdat herbestemming vaak snel door de markt wordt
gerealiseerd, is er bij overheden weinig noodzaak om beleid te ontwikkelen om herbestemming te
stimuleren. Naast het ontbreken van de noodzaak om beleid te maken vinden veel gemeenten dat
eigenaren, en niet zij, het initiatief dienen te nemen om een gebouw te transformeren. Gemeenten
stellen zich dus vaak afwachtend op en komen pas in beeld als er een plan wordt ingediend. Indien
een eigenaar met een voorstel komt, zijn gemeenten meestal bereid om medewerking te verlenen,
door middel van een wijziging van het bestemmingsplan of een artikel 19-procedure. 53 Zoals al
eerder aangegeven is er voor vrijkomende agrarische bebouwing wel proactief beleid om
herbestemming in goede banen te leiden en de kwaliteit van het platteland te waarborgen. De
mogelijkheden voor herbestemming zijn afhankelijk van de locatie van het gebouw, de technische
mogelijkheden en het bestemmingsplan. Milieuzoneringen kunnen de mogelijkheden voor
transformatie beperken. Flexibiliteit van functies kan problemen met milieucontouren opleveren,
waardoor een multifunctioneel gebruik van ruimte niet altijd mogelijk is.
Woningcorporaties willen het liefst zo veel mogelijk leegstaande gebouwen herbestemmen, al was
het maar tijdelijk.
52 Zie hiervoor de voorbeelden van succesvolle herbestemmingsprojecten in dit rapport. Andere voorbeelden
zijn: onder andere de voormalige Vredeskerk in Lombok Utrecht (thans buurthuis), de voormalige
gereformeerde kerk in Amstelhoek (thans appartementen), de voormalige kazerne Willem III in Nieuwersluis
(thans vrouwengevangenis), de voormalige Buurkerk in Utrecht (thans museum Van Speelklok tot Pierement),
de voormalige Nefkensgarage in Amersfoort (thans restaurant en kantoorruimte).
53 In artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is geregeld dat Burgemeester en Wethouders van de
gemeente vrijstelling kunnen verlenen van het vigerende bestemmingsplan.
Leegstand en herbestemming Utrecht
25

Wet- en regelgeving beperken echter vaak de mogelijkheden en financieel is
herbestemming niet altijd rendabel. 54 Voornamelijk kantoorpanden uit de jaren zeventig blijken
onrendabel te zijn en technisch niet geschikt om te transformeren. 55 Door woningcorporaties
worden verschillende type gebouwen tot woningen getransformeerd. Hierbij kan gedacht worden
aan voormalige scholen, ziekenhuizen, verzorgingshuizen en kantoorpanden. Het aantal woningen
dat jaarlijks uit transformaties wordt verkregen, is slechts een fractie van de totale
woningbehoefte. Veel respondenten gaven aan dat herbestemming maatwerk is, met voor elk pand
specifieke knelpunten en mogelijkheden.
Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt in de provincie Utrecht makkelijker herbestemd dan
overige bebouwing. De mogelijkheden hiervoor zijn, zoals hiervoor al genoemd, ruimer dan bij
niet-waardevolle bebouwing.
Voor de herbestemming van kerkgebouwen is er bij de Protestantse Kerk in Nederland (PKN) geen
vast beleid. Het Protestants Dienstencentrum geeft alleen adviezen aan kerkgenootschappen om bij
verkoop voorwaarden te creëren voor nieuwe functies, nadat de kerkgemeenschap het gebouw
heeft verlaten. 56 Ook voor herbestemming van PKN-kerken geldt dat elke situatie maatwerk is. Het
aartsbisdom Utrecht stoot kerken pas af indien er een nieuwe bestemming bekend is.
Kerkgebouwen worden zoveel mogelijk herbestemd voor andere geloofsgemeenschappen of voor
een culturele functie, als bijvoorbeeld een museum, muziekcentrum of uitvaartcentrum. De minst
goede oplossing voor het aartsbisdom is een herbestemming tot woningen of kantoren. 57
2.6. Ruimtelijke trends
De provincie Utrecht kent zeer diverse landschappen. Het Groene Hart in het westen van de
provincie kenmerkt zich door grootschalige agrarische gebieden, kleine dorpen en ruimte.
Kleinschaligheid kan ook gevonden worden in het Vecht- en Plassengebied, de Gelderse Vallei en
de Utrechtse Heuvelrug. In deze gebieden is geen grootschalige leegstand te vinden, maar wel
speelt het probleem van vrijkomende agrarische bebouwing en is er leegstand op de kantoor- en
bedrijfslocaties in de grotere kernen. De verstedelijkte gebieden van het stadsgewest Utrecht en
het stadsgewest Eemland zijn het economische hart van de provincie. Hier komt vooral leegstand
in de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt voor. In de wat meer verstedelijkte gebieden is ook
leegstaand industrieel erfgoed te vinden.
De blijvende vraag naar aanvullende verstedelijking in de provincie Utrecht vergt steeds vaker
zorgvuldig ruimtegebruik. 58 Vanwege economische ontwikkelingen gaat de verstedelijking nog
steeds door.
54
Interview woningcorporatie Mitros, 18 oktober 2007; Interview Stichting Sociale Huisvesting Utrecht, 24
oktober 2007
55
Interview woningcorporatie Mitros, 18 oktober 2007
56
Interview Protestants Dienstencentrum, 5 november 2007
57
Interview Aartsbisdom Utrecht, 21 december 2007
58
Provincie Utrecht (2004) Streekplan 2005-2015 p. 16
26
Leegstand en herbestemming Utrecht

Leegstand in Utrecht
N.V. Draadindustrie Neerlandia te Utrecht
Draadnagelfabriek Neerlandia is gelegen in een van de oudste industriezones van Utrecht, de
Vaartse Rijn. Dit kanaal werd in de twaalfde eeuw gegraven en in de veertiende eeuw waren hier al
verschillende pottenbakkers, industriemolens en steenovens te vinden. Tegen het einde van de
negentiende eeuw vestigden steeds meer industriële bedrijven zich langs de Vaartse Rijn, met
name tegel- en pannenbakkerijen. De Vaartse Rijn is anno 2008 een vergeten waterlijn, maar
restanten van het industriële verleden zijn nog steeds zichtbaar.
In 1937 vestigde N.V. Draadindustrie Neerlandia zich aan de Vaartse Rijn, in een gebouw uit 1915.
De kapconstructie van de fabriek dateert uit deze tijd. De fabriek heeft een imposante en zeer
klassieke fabriekshal, waar draadproducten als prikkeldraad, gaas en spijkers geproduceerd
werden. In 1973 vestigde een lompenhandel zich in de fabriek, dat zich vanaf dat moment ging
toeleggen op handel in oude metalen. In 2006 heeft Erfgoedhuis Utrecht (het huidige Landschap
Erfgoed Utrecht) samen met architectuurcentrum Aorta en op initiatief van USINE een project
opgestart dat moet leiden tot revitalisatie van het Vaartse Rijngebied. Vanwege de locatie dichtbij
het oude centrum, de relatieve kleinschaligheid en de aard van de gebouwen leent het gebied zich
uitstekend voor herontwikkeling. De eigenaren van draadnagelfabriek Neerlandia hebben inmiddels
een ontwikkelaar in de arm genomen om plannen voor herbestemming te ontwikkelen. Hopelijk
blijft het niet bij planontwikkeling, maar gaat de fabriek ook daadwerkelijk herbestemd worden,
met behoud van cultuurhistorische waarden.
Bronnen:
Interview USINE, 21 november 2007
Interview gemeente Utrecht, 15 november 2007
K. Volkers (2006) 20 Vensters op industrieel erfgoed in de provincie Utrecht. Een cultuurhistorische verkenning
A. Heering, E. Paalvast (2006) Vaart in de Vaartse Rijn
www.vaartindevaartserijn.nl
http://www.vaartindevaartserijn.nl/onderzoek/Cultuurhistorische_rapportage.pdf
Leegstand en herbestemming Utrecht
27

Herbestemming in Utrecht
Zorgboerderij De Haan te Benschop
Deze voormalige boerderij is door Stichting Abrona verbouwd tot zorgboerderij. De boerderij biedt
huisvesting aan mensen met een verstandelijke beperking. Daarnaast worden er dagbestedingen,
zoals agrarische dagbestedingen, horeca activiteiten in het theehuis en een bezoekerscentrum
aangeboden. Het bezoekerscentrum wordt ingericht door de gemeenten Montfoort, Oudewater en
Lopik, met de bedoeling het verleden, heden en de toekomst van de Lopikerwaard onder de
aandacht te brengen. Tegenover boerderij De Haan wordt momenteel boerderij De Vos verbouwd
tot appartementen, eveneens voor mensen met een verstandelijke beperking, waar
kampeermogelijkheden bij worden gerealiseerd. Boerderij De Haan is een rijksmonument en
boerderij De Vos een karakteristiek pand.
Bron:
www.abrona.nl
Interview gemeente Lopik, 18 oktober 2007
28
Leegstand en herbestemming Utrecht

De druk op de ruimte wordt daardoor groter en tussen 2010 en 2030 heeft de provincie Utrecht
nog behoefte aan 100.000 woningen. 59 De provincie gaat er van uit dat deze verstedelijkingsdruk
vooral moet worden opgevangen door een belangrijk accent te leggen op herstructurering en
transformaties binnen het bestaand stedelijk gebied.
De provincie Utrecht heeft de meeste arbeidsplaatsen in de niet-commerciële dienstverlening en de
commerciële dienstverlening. Ook handel en transport zijn grote bedrijfstakken. De landbouwsector
bedraagt slechts 1,7% van de arbeidsplaatsen in de provincie Utrecht. 60 Het economisch
perspectief van de circa 3500 agrarische bedrijven is echter onzeker. Een nieuwe kans voor het
agrarisch gebied doet zich voor in de vorm van de stedelijke bevolking die de ruimte en kwaliteit
op het platteland waardeert en opzoekt. Er is daarom veel vraag naar ruimte op het platteland.
Ook in de provincie Utrecht speelt de kleine kernenproblematiek. De vraag hierbij is hoe een
gezonde leeftijdsopbouw in deze kernen behouden kan worden. Het probleem is minder groot dan
in bijvoorbeeld Groningen of Zeeland, doordat de druk vanuit steden op de kleine kernen nog groot
is. Naast de vergrijzing speelt ook de afname van de detailhandel in dorpen een rol. Voor veel
gemeenten is het de vraag hoe ze het platteland vitaal kunnen houden. De specifieke trends die
spelen rondom leegstand en herbestemming in de provincie Utrecht zullen hieronder uitgebreider
aan de orde komen.
2.6.1. Agrarische trends
Veranderingen in de agrarische sector worden voornamelijk veroorzaakt door ruilverkaveling en
schaalvergroting. Dit heeft tot gevolg dat het areaal landbouwgrond gelijk blijft, maar het aantal
agrarische bedrijven afneemt. Andere veranderingen in landbouwprocessen, zoals omschakeling
van akkerbouw naar veeteelt of productie in kassen, zijn niet uit de interviews naar voren
gekomen. De vrijkomende agrarische bebouwing in de provincie Utrecht krijgt meestal snel een
nieuwe functie en leegstand is daarom bijna niet aan de orde. Ook komt het voor dat het
agrarische bedrijf voor de eigenaar niet meer geheel rendabel is, waardoor hij naast zijn agrarische
bedrijf andere bronnen van inkomsten zoekt. De meeste gemeenten hebben de mogelijkheden
voor vervolg- en nevenfuncties van vrijkomende agrarische bebouwing in het bestemmingsplan
vastgelegd. Hierbij kan gedacht worden aan een woonfunctie, recreatieve functies, kleinschalige
bedrijvigheid of zorgfuncties, zoals zorgboerderijen.
Veel gemeenten zien voormalige agrarische bedrijven als een complex en niet als een verzameling
individuele gebouwen. Behoud van de bijgebouwen, in tegenstelling tot 50% oppervlaktereductie
zoals de provincie voorstaat, is daarom voor veel gemeenten belangrijk. De plattelandsgemeenten
willen de economische potenties van het platteland hoog houden door meer mogelijkheden voor
vervolg- en nevenfuncties te bieden. Voor alle gemeenten, en ook voor de provincie Utrecht, geldt
dat behoud en versterken van de kwaliteit van het platteland voorop staat.
59
Provincie Utrecht (2004) Streekplan 2005-2015 p. 18
60
Provincie Utrecht, (2006) Kerngegevens 2006-2007 peildatum 1 januari 2006:
www.provincie-utrecht.nl/feitenencijfers
Leegstand en herbestemming Utrecht
29

2.6.2. Trends in industrie en nijverheid
In deze paragraaf wordt er onderscheid gemaakt tussen trends die spelen rondom
bedrijventerreinen en trends rondom industrieel erfgoed. Tot in de jaren zeventig werden terreinen
waar bedrijven waren gevestigd aangeduid met de term industrieterreinen, omdat een groot deel
van de op deze terreinen gevestigde bedrijven geschaard kon worden onder de noemer industrie.
In de loop der jaren zijn steeds meer andere typen bedrijvigheid ontstaan, zoals de sectoren
handel en distributie. Om deze reden is de term bedrijventerrein in gebruik geraakt. 61 Voormalige
industriegebieden die binnen de stad liggen vallen onder de veelgenoemde term ‘brownfields’. Deze
voormalige industriegebieden zullen bij het industrieel erfgoed besproken zullen worden. De
herontwikkelingspotentie van deze brownfields is vanwege de ligging in de stad hoog, maar
bodemverontreiniging zorgt vaak voor knelpunten en hoge ontwikkelingskosten.
2.6.2.1 Bedrijventerreinen
Ondanks het feit dat veel bedrijfspanden van na de jaren zeventig dateren (nog geen 40 jaar oud),
worden veel terreinen als verouderd bestempeld. Deze veroudering heeft voornamelijk te maken
met de snelle technische ontwikkelingen die er voor hebben gezorgd dat veel gebouwen niet meer
voldoen aan de huidige technische eisen die gesteld worden aan bouwhoogte, vloerbelasting en
vrije draaicirkels. 62 Daarnaast sluit de verhouding kantoor- en bedrijfsruimte van bepaalde panden
niet aan bij de vraag van de markt. 63 Ook de uitstraling van veel panden is niet meer van deze tijd
en de openbare ruimte van de terreinen hebben vaak te maken met achterstallig onderhoud. In de
provincie Utrecht is 46% van de bedrijventerreinen als verouderd aangeduid. 64 Gevolg hiervan is
dat veel bedrijven verhuizen naar nieuwe, modernere locaties. De verlaten panden worden niet
meer in gebruik genomen, waardoor leegstand ontstaat. Als steeds meer panden worden
aangeboden dan worden opgenomen, ontstaat er een aanbodmarkt, zoals in de provincie Utrecht
het geval is. In 2006 was er in de omgeving Utrecht (gemeente Utrecht, Maarssen, Houten en
Nieuwegein) een aanbod van 310.000 m2 bedrijfsruimte en een opname van 99.000 m2. 65 Uit
onderstaande tabel blijkt dat de opname tussen 2003 en 2006 ongeveer gelijk is gebleven, terwijl
het aanbod ruimschoots steeg.
61
VNO NCW Noord, ETIN Adviseurs (2007)Hoe gaan we om met ruimtelijke kwaliteiten op bedrijventerreinen?
3 september 2007
62
Gemeente Utrecht (2006) Vastgoedmonitor 2006.
63
Interview Provincie Utrecht, afdeling Economische Zaken, 19 november 2007
64
Volgens Natuur & Milieufederatie Utrecht gaat dit om het bedrijventerrein in Mijdrecht, Middelland-Noord in
Woerden, Lage Weide en Overvecht in Utrecht, Liesbos en Plettenburg in Nieuwegein, De Hagen/Biezen in
Vianen, Ambacht/Nijverkamp in Veenendaal en De Isselt in Amersfoort. Voor veel van deze terreinen is
herstructurering gepland. Bron: Interview Natuur & Milieufederatie Utrecht, 15 november 2007.
65
DTZ Zadelhoff (januari 2007) Factsheet bedrijfsruimtemarkt Utrecht en omgeving.
30
Leegstand en herbestemming Utrecht

Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheet bedrijfsruimtemarkt Utrecht en omgeving, januari 2007
Ook in de provincie Utrecht blijft de opname ver achter bij het aanbod. De opname in 2005 en
2006 was zelfs minder dan in 2004. 66
x 1000 m2
850
800
750
700
650
600
550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Opname-aanbod provincie Utrecht
2003 2004 2005 2006
aanbod
opname
Bronnen: Provincie Utrecht, Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2007, juni 2005.
Provincie Utrecht, Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2007, juli 2007
De aanpak van de verouderde bedrijventerreinen resulteert voornamelijk in herstructurering of
revitalisering. Op 23% van de verouderde bedrijventerreinen in de provincie Utrecht is
herstructurering gaande of binnen drie jaar gepland. Van ongeveer 19% van de bedrijventerreinen
zijn geen herstructureringsplannen bekend. 67 De afgelopen jaren is voornamelijk aandacht besteed
aan de openbare ruimte, maar steeds meer komt men tot de conclusie dat het leegstandsprobleem
66 Provincie Utrecht (2005) Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2005 juni 2005.
Provincie Utrecht (2007) Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2007 juli 2007.
67 Provincie Utrecht (2007) Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2007 juli 2007.
Leegstand en herbestemming Utrecht
31

daarmee niet wordt opgelost. Een nieuwe aanpak is om in te grijpen in de private gebieden, door
met eigenaren in gesprek te gaan en samen tot een overeenkomst te komen. 68
2.6.2.2. Industrieel Erfgoed
Uit de publicatie “20-vensters” van USINE (Utrechtse Stichting voor INdustrieel Erfgoed) in
opdracht van de provincie Utrecht blijkt dat er nog maar weinig grotere industriële complexen
gebonden aan structuurdragers als waterwegen en spoorlijnen over zijn in de provincie Utrecht. 69
Het industrieel erfgoed dat er is, betreft voornamelijk objecten met een relatief hoge
aaibaarheidsfactor, zoals windmolens, ophaalbruggen, pakhuisjes, of kleinere fabriekspanden met
een herkenbare bouwstijl. De ensemblewaarde van de grotere complexen wordt nog te weinig
onderkend en met de voortgaande sanering zal het belangrijkste industriële erfgoed binnen zeer
korte termijn verdwenen zijn in de provincie Utrecht. 70 Veel kleinschalig industrieel erfgoed wordt
makkelijk herbestemd tot allerlei nieuwe functies. Bij de provincie wordt de laatste jaren veel
aandacht besteed aan industrieel erfgoed en veel gemeenten proberen het erfgoed zoveel mogelijk
te behouden. Ondanks de waardering van overheden voor het industrieel erfgoed zijn de meeste
projecten voor behoud op particulier initiatief ontstaan. Zelden komen dit soort initiatieven voort
uit het beleidskader. 71 De leegstaande objecten betreffen vooral grote complexen (brownfields) of
bepaalde type gebouwen, zoals silo’s en maalderijen, waarvoor moeilijk een nieuwe, geschikte
functie te vinden is. De silo’s en maalderijen die de afgelopen jaren hun functie hebben verloren
zijn meestal gesloopt. 72 Bodemverontreiniging is een probleem bij herbestemming van de
brownfields.
2.6.3. Trends met betrekking tot kantoren
Leegstand op de kantorenmarkt speelt in de provincie Utrecht een grotere rol dan leegstand van
bedrijfsruimten. Eén van de oorzaken is het grote aanbod verouderd vastgoed dat niet meer aan
de huidige eisen van comfort en uitstraling voldoet. Op de kantorenmarkt wordt een tweedeling
gesignaleerd, waarbij voornamelijk verouderd vastgoed wordt aangeboden, terwijl er vraag is naar
hoogwaardige, nieuwe (zicht)locaties. Vanwege nieuwbouw van kantoorlocaties kunnen bedrijven
naar deze nieuwe locaties verhuizen en blijven de oude, incourante panden leeg achter. Ook
ongeschikte locaties en specifieke indelingen van bepaalde kantoorpanden liggen ten grondslag aan
het feit dat bepaalde locaties niet verhuurd of verkocht kunnen worden. De economische recessie
van de afgelopen jaren heeft tevens een rol gespeeld in het niet opnemen van kantoorruimte. Door
deze factoren kenmerkt ook de kantorenmarkt in de provincie Utrecht zich als een aanbodmarkt.
68
Interview gemeente Utrecht, 13 november 2007. Interview gemeente Amersfoort, 19 november 2007;
Interview provincie Utrecht, 19 november 2007.
69
K. Volkers (2006) 20 Vensters op industrieel erfgoed in de provincie Utrecht. Een cultuurhistorische
verkenning Utrecht 2006, p. 7
70
Idem
71 Idem
72 Interview USINE, 21 november 2007
32
Leegstand en herbestemming Utrecht

x 1000 m2
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Opname-aanbod provincie Utrecht
2003 2004 2005 2006
aanbod
opname
Bronnen: Provincie Utrecht, Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2007, juni 2005.
Provincie Utrecht, Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2007, juli 2007
Het leegstandscijfer van kantoorruimte over de gehele provincie Utrecht is niet bekend. Wel zijn er
cijfers van zeven gemeenten met veel kantoorlocaties voorhanden. Hieruit blijkt dat in vijf
gemeenten het leegstandspercentage van kantoorruimte boven het landelijk gemiddelde van
12,6% ligt.
Bron: Provincie Utrecht, Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2007, juli 2007
Het percentage leegstaande kantoorruimte in de provincie Utrecht is, zoals bovenstaande grafiek
aangeeft, met name in de kleinere steden rondom Utrecht hoog. 73 Een aantal jaren hebben de
kantoorpanden in deze gemeenten als opvang van de stad Utrecht gefunctioneerd, maar vanwege
73 Dit geldt met name voor Nieuwegein, Woerden en Maarssen. In Veenendaal ligt het leegstandspercentage
ook hoog, maar deze gemeente ligt te ver van de stad Utrecht om als opvanglocatie te dienen.
Leegstand en herbestemming Utrecht
33

nieuwbouwlocaties in de stad Utrecht verhuizen veel bedrijven vanuit deze steden naar nieuwe
locaties in de stad Utrecht. 74
In de gemeente Utrecht was medio 2007 48% van het aanbod door makelaars als incourant
bestempeld. 75 Het leegstandspercentage kantoorruimte was in de gemeente Utrecht in 2006 7,2%.
Dit is een afname ten opzichte van het leegstandspercentage van 9,5% in 2005. In 2004 was de
leegstand 9,1% en in 2003 8,9%. 76 Het aanbod leegstaande kantoorruimte concentreert zich met
name op Kanaleneiland, Lage Weide, Overvecht en Rijnsweerd. Opvallend in dit rijtje is de relatief
jonge locatie Rijnsweerd (bebouwd vanaf de jaren tachtig), waar ongeveer eenderde van het
aanbod door DTZ Zadelhoff als incourant is bestempeld. 77 De reden hiervoor is niet bekend. De
locaties Kanaleneiland, Lage Weide en Overvecht hebben gemeenschappelijk dat het alle drie
verouderde locaties zijn, waarbij veel gebouwen niet meer aan de huidige eisen van technische
kwaliteit en uitstraling voldoen.
34
10
8
6
4
2
0
leegstand in de gemeente Utrecht %
2003 2004 2005 2006
Bron: Vastgoedmonitor Utrecht 2004 t/m 2007
leegstand in %
Tweederde van het totale leegstaande volume in de gemeente Utrecht wordt voor een termijn van
minimaal een jaar aangeboden. De helft van het totale leegstaande volume wordt al langer dan
twee jaar aangeboden en eenvijfde van het leegstaande volume wordt zelfs al meer dan vier jaar
aangeboden. Eenderde wordt minder dan een jaar aangeboden. 78
74 Interview gemeente Woerden, 13 november 2007.
75 Gemeente Utrecht (2007) Vastgoedmonitor 2007 november 2007
76 Vastgoedmonitoren Utrecht 2004 t/m 2007
77 Gemeente Utrecht (2007) Vastgoedmonitor 2007 november 2007
78 Gemeente Utrecht (2007) Vastgoedmonitor 2007 november 2007
Leegstand en herbestemming Utrecht

Leegstand in de gemeente Utrecht in %
Bron: Gemeente Utrecht, Vastgoedmonitor 2007, november 2007
< 1 jaar leeg
> 1 jaar leeg
> 2 jaar leeg
> 4 jaar leeg
De provincie Utrecht staat tegenwoordig meer open voor transformatie van kantoren dan in de tijd
dat het huidige Streekplan geschreven werd. In het huidige Streekplan staat namelijk aangegeven
dat “het op grote schaal transformeren van kantoren naar bijvoorbeeld woningen ongewenst is”. 79
De laatste jaren is meer ervaring opgedaan met het transformeren van kantoren, waardoor de
provincie hier nu wel positief tegenover staat. Het zal met name om kleinschalige transformaties
gaan en een aantal grootschalige. De provincie heeft inmiddels een aanjaagteam, dat onder andere
onderzoek doet naar locaties waar eventueel transformaties mogelijk zijn. 80
2.6.4. Maatschappelijke trends
2.6.4.1. Kerkgebouwen
In de provincie Utrecht speelt leegstand van kerkgebouwen eigenlijk geen rol. In de afgelopen vijf
jaar hebben zeven kerkgebouwen van de Protestantse Kerk in Nederland en tussen 1997 en 2006
zes rooms-katholieke kerken hun functie definitief verloren. 81 Toch loopt ook in de provincie
Utrecht het aantal kerkgangers en betrokkenen terug, treedt er vergrijzing op onder de
kerkgangers en fuseert een aantal kerkgenootschappen tot de Protestantse Kerk in Nederland. Al
deze ontwikkelingen zorgen er wel voor dat kerkgebouwen hun functie verliezen. Veel protestantse
kerkgebouwen worden na functieverlies door een nieuwe eigenaar gekocht en krijgen een andere
functie, bijvoorbeeld als appartementengebouw of cultureel centrum. Tevens worden zowel
protestantse als rooms-katholieke kerken door andere geloofsgemeenschappen in gebruik
genomen. Een aantal voormalige protestantse kerkgebouwen zijn overgenomen door bijvoorbeeld
de Gereformeerde Kerken in Nederland vrijgemaakt, de Evangelische Gemeente, de Christelijke
Gereformeerde Kerk, Gemeente des Heren, als rooms-katholieke kerk of als moskee. 82
79 Provincie Utrecht (2004) Streekplan 2005-2015, 2004 p. 72
80 Interview Provincie Utrecht, afdeling Economische Zaken, 19 november 2007
81 Interview Protestants Dienstencentrum, 30 oktober 2007; onderzoek KASKI over kerkruimten buiten gebruik
gesteld tussen 1997 en 2006. Het Aartsbisdom Utrecht bestaat uit delen van de provincie Utrecht, Gelderland,
Overijssel en Flevoland. In dit rapport zijn alleen gegevens van de provincie Utrecht opgenomen. Het beleid van
het Aartsbisdom ten aanzien van vrijkomende kerkgebouwen is leidend voor het gehele Aartsbisdom.
82 Werkgroep Kerkbouw PKN (2005) Overzicht Kerkgebouwen PKN regio Utrecht 2005
Leegstand en herbestemming Utrecht
35

Leegstand in Utrecht
Vleesfabriek aan de Soesterweg 564-568 te Amersfoort
In 1916 liet H.S.N. Menko uit Amsterdam in Amersfoort een vleesch-conserven-fabriek bouwen. De
architect H.A. Pothoven maakte het ontwerp. Het gebouw uit 1916 lag oorspronkelijk aan de
straatzijde, maar is thans midden in het gebouwencomplex gelegen. Het oorspronkelijke gebouw
bestond uit een maalderij, een worsterij, een rokerij en een darmenmagazijn. In 1917 is al een
uitbreiding van het machinepark gerealiseerd naar ontwerp van de architect A. Beltman. Rond
1920 werd het bedrijf overgenomen door E. Noack’s Koninklijke Fijne Vleeschwaren- en
Conservenfabrieken. Het complex werd steeds verder uitgebreid, naar ontwerpen van H.A.
Pothoven, met onder andere lokalen voor droging, koeling en rokerij, een kantine, kantoren en
motoren. In de jaren zestig sloot de fabriek en werd het complex verkocht aan de
vleeswarenfabriek Manon, welke in 1980 failliet ging. De Slegte heeft het gebouw nog enige jaren
als boekenmagazijn gebruikt, maar verplaatste het magazijn in 2005 naar Almere. Sindsdien staat
dit pand leeg en raakt het in verval.
Bronnen:
M. Kruidenier (2005) Amersfoort en de industrie. Een zoektocht naar het industriële verleden van Amersfoort
Interview SIESTA, 31 oktober 2007
36
Leegstand en herbestemming Utrecht

Ook worden in de provincie Utrecht steeds meer kerkgebouwen efficiënter gebruikt. Dit kan
inhouden dat het bestaande gebouw deels bij de kerkelijke instantie in gebruik blijft en deels
andere functies krijgt. Of het bestaande gebouw wordt gesloopt en wordt er een nieuw gebouw
opgetrokken, waarin zowel een kerkelijke functie als andere functies zijn opgenomen. 83 Indien niet
een nieuwe (gewenste) functie kan worden gevonden of indien de burgerlijke gemeente de locatie
van het leegkomende gebouw wil gaan gebruiken voor nieuwbouw van woningen of winkels,
worden kerkgebouwen gesloopt. Bij het Aartsbisdom wordt bij sloop meestal gekozen voor
moderne gebouwen. Sloop van moderne, niet waardevolle gebouwen, is eerder mogelijk dan sloop
van oudere, cultuurhistorisch waardevolle gebouwen. 84
Doordat kerkgebouwen in de provincie Utrecht makkelijk doorverkocht worden of gesloopt worden
om ruimte te maken voor woningbouw, is er geen sprake van structurele leegstand. Ondanks dat
er wel veel kerkgebouwen hun functie verliezen zijn er tegelijkertijd ook gemeenten waar nog
steeds kerken worden bijgebouwd, zoals in nieuwbouwwijken in Veenendaal, in Leidse Rijn te
Utrecht en in Vathorst te Amersfoort. Helaas kunnen vrijkomende kerkgebouwen niet verplaatst
worden naar deze nieuwbouwwijken, maar misschien zou vraag en aanbod wel beter op elkaar
afgestemd kunnen worden.
2.6.4.2. Scholen
Terugloop van het aantal scholen speelt in Utrecht niet sterk. Indien er functieverlies is door
bijvoorbeeld een fusie of nieuwbouw, wordt het gebouw vaak gesloopt om plaats te maken voor
woningbouw, gezien het ruimtetekort en de behoefte aan woningen in veel gemeenten. Gebouwen
van de Universiteit Utrecht op de Uithof vinden na functieverlies meestal snel een nieuwe
gebruiker. Indien een gebouw voor langere tijd leeg staat, komt dit omdat herontwikkeling
belemmerd wordt door de aanwezigheid van asbest en het ontbreken van een
gebruikersvergunning. Dit komt omdat deze gebouwen in de jaren zestig, zeventig en tachtig van
de twintigste eeuw zijn gebouwd. Nadat het asbest is verwijderd en er een gebruikersvergunning is
verleend kan er naar een nieuwe bestemming gezocht worden. 85 Er is dus alleen sprake van
frictieleegstand, omdat zodra het mogelijk is een nieuwe bestemming gezocht en gevonden wordt.
Tot die tijd wordt er door de Universiteit Utrecht gebruik gemaakt van antikraak.
2.6.4.3. Defensie/militaire zaken
Uit de afgenomen interviews is nauwelijks leegstand onder militair vastgoed naar voren gekomen.
De meeste forten, batterijen, sluizen, lunetten en dergelijke zijn ofwel in gebruik of staan bewust
leeg als onderdeel van het beheer als natuurterrein. Ze worden beschermd als onderdeel van het
natuurgebied. De ligging van de objecten in combinatie met natuurwaarden maakt ontwikkeling
niet wenselijk. De gemeente Houten kon wel aangeven dat drie onderdelen van de Nieuwe
Hollandse Waterlinie in haar gemeente binnenkort door Defensie afgestoten zouden worden. 86
83
Interview Aartsbisdom Utrecht, 21 december 2007; Interview Protestants Dienstencentrum, 30 oktober 2007
84
Interview Aartsbisdom Utrecht, 21 december 2007
85
Interview Universiteit Utrecht, 6 november 2007
86
Interview gemeente Houten, 9 november 2007
Leegstand en herbestemming Utrecht
37

Intussen is de gemeente al op zoek naar mogelijke nieuwe functies. Ook de militaire vliegbasis
Soesterberg zal haar functie gaan verliezen. Het terrein van de vliegbasis zal in beheer van Het
Utrechts Landschap komen. 87 Wat er met de gebouwen gaat gebeuren is echter nog niet bekend.
De gemeente Woerden is het voormalige defensie-eiland aan het herontwikkelen. 88 Dit eiland is
vanwege zijn vroegere functie altijd een afzonderlijk gebied in de stad geweest, maar wordt nu
door middel van herontwikkeling bij de binnenstad betrokken. De gebouwen zullen deels gesloopt
worden en deels herbestemd tot woningen en culturele functies. Helaas is nog niet van alle
gebouwen zeker of ze behouden zullen worden of niet. 89 De gemeente Utrecht heeft met een aantal
rijksoverheidspartijen overeenkomsten getekend om een aantal voormalige defensieterreinen te
herontwikkelen. De voormalige Kromhoutkazerne wordt via een PPS constructie herontwikkeld tot
kantoorruimte, met wellicht woningen en de voormalige Knoopkazerne wordt een
Rijksverzamelkantoor. De locaties worden afzonderlijk door de betrokken overheidspartijen
herontwikkeld. 90
Overigens biedt het landelijk onderzoek van De Oude Kaart van Nederland meer inzicht in
vrijkomende militaire bebouwing. Meer informatie over leegstaande en vrijkomende militaire
objecten zal daarom in het landelijk rapport te lezen zijn.
2.6.5. Trends met betrekking tot wonen
In de provincie Utrecht is er een groot tekort aan woningen vanwege de grote druk op ruimte.
Leegkomend vastgoed wordt in gemeenten met ruimtegebrek vaak gesloopt ten behoeve van
nieuwbouwwoningen. Vanwege het feit dat Utrecht een geliefde provincie is om te wonen en het
economisch veel mensen voor de wind gaat, worden zelfs grote buitenplaatsen en hun bijgebouwen
weer in gebruik genomen als woonbestemming. In de jaren zeventig en tachtig van de twintigste
eeuw waren veel landhuizen tot kantoorruimte omgebouwd, omdat maar weinig mensen het als
particuliere woning konden betalen. Sinds de jaren negentig van de twintigste eeuw is er een trend
gaande dat de landhuizen weer door particulieren als woonhuis gebruikt worden. 91
87 Interview Het Utrechts Landschap, 30 oktober 2007
88 Interview gemeente Woerden, 13 november 2007
89 Interview USINE, 21 november 2007
90 Interview gemeente Utrecht 13 november 2007
91 Interview Het Utrechts Landschap, 30 oktober 2007
38
Leegstand en herbestemming Utrecht

3. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
3.1. Conclusie
In de provincie Utrecht is weinig sprake van grootschalige structurele leegstand. De leegstand die
er is, speelt zich met name op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt af. Provincie en gemeenten
proberen nieuwe ruimtelijke mogelijkheden zoveel mogelijk binnen de bestaande rode contouren te
vinden, aangezien er door de grote druk op de ruimte weinig gelegenheid over is om uit te breiden.
Vrijkomende bebouwing wordt daarom óf snel herbestemd óf gesloopt om plaats te maken voor
nieuwbouw. De leegstand op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt is van een geheel andere aard en
is nauw verweven met economische ontwikkelingen. Het leegstandsprobleem in deze tak van de
vastgoedmarkt wordt daarom hoofdzakelijk vanuit economische perspectieven bekeken en niet of
nauwelijks vanuit een ruimtelijke-ordeningprobleem. De meeste informatie over leegstaande
panden werd in de provincie Utrecht daarom vanuit de economische afdelingen van gemeenten
verstrekt. Leegstand in overig vastgoed was met name gebaseerd op kennis uit eigen ervaring of
uit de netwerken van de respondenten.
Het beleid dat er in de provincie Utrecht is om leegstand aan te pakken is voornamelijk reactief. De
overheden komen pas in actie als er een probleem is: een pand staat al meerdere jaren leeg met
verpaupering en verrommeling als gevolg. Actief reageren op vrijkomende bebouwing door
aankopen of vooraf initiatieven ontwikkelen gebeurt in de provincie Utrecht niet structureel. Uit de
gesprekken is niet naar voren gekomen dat gemeenten inzicht hebben in welke (particuliere)
bebouwing vrij gaat komen. Hierbij speelt ook mee dat veel initiatieven door de markt worden
genomen, waardoor de noodzaak bij de overheden om beleid te ontwikkelen niet hoog is. Wel is er
proactief beleid bij het Aartsbisdom en voor vrijkomende agrarische bebouwing.
Leegstand komt met name voor op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt, bij het industrieel erfgoed
en bij een enkele boerderij, school en kerk. Bij het overige vastgoed spelen in de provincie Utrecht
met name trends rondom herbestemming. Woningcorporaties willen graag zoveel mogelijk
vrijkomend vastgoed herbestemmen, maar niet alle panden zijn technisch geschikt of financieel
rendabel. Ook de locatie en de mogelijkheden van het bestemmingsplan zijn factoren waardoor
herbestemming niet altijd mogelijk is of soepel verloopt. Herbestemming is hierdoor maatwerk,
waarbij voor elk pand opnieuw de mogelijkheden en knelpunten bekeken dienen te worden. Voor
vrijkomende agrarische bebouwing, veroorzaakt door schaalvergroting en ruilverkaveling, leggen
gemeenten in de provincie Utrecht de mogelijkheden voor vervolg- en nevenfuncties vast in het
bestemmingsplan. Het doel is om een hoge kwaliteit en potentie van het platteland te garanderen.
In onbruik geraakt vastgoed wordt voornamelijk tot woningen of kantoorruimte herbestemd.
Kerkgebouwen worden steeds efficiënter gebruikt door functies te combineren of ze krijgen veelal
een nieuwe functie, meestal een culturele.
Trends rondom leegstand kunnen in de provincie Utrecht hoofdzakelijk op de kantoor- en
bedrijfsruimtemarkt geconstateerd worden. Het leegstandspercentage ligt voor het merendeel hoog
in de grotere gemeenten rondom Utrecht. Deze gemeenten hebben een aantal jaren als opvang
Leegstand en herbestemming Utrecht
39

van de stad Utrecht gediend, maar vanwege nieuw uitgegeven locaties in de gemeente Utrecht
trekken de bedrijven terug naar de stad Utrecht. Ook verouderde panden en gebouwen met een
ongunstige verhouding van kantoor- en bedrijfsruimte en de economische recessie van ongeveer
vijf jaar geleden zijn redenen voor leegstand. Herstructurering van kantoor- en bedrijfslocaties,
waarbij hoofdzakelijk de openbare ruimte wordt aangepakt, blijkt niet effectief genoeg te zijn om
de leegstand tegen te gaan. Overheden en andere organisaties proberen steeds vaker om in
particulier eigendom in te grijpen door afspraken met eigenaren te maken. Gebiedsontwikkeling,
waarbij meerdere panden in een gebied tegelijk worden aangepakt, blijkt echter wel een effectieve
manier te zijn. Gemeenten en de provincie zitten momenteel in een beginstadium om het probleem
aan te pakken.
Overzichten van leegstaand vastgoed zijn in de provincie Utrecht nauwelijks voorhanden.
Anticiperen op leegstand is niet mogelijk zonder actuele en betrouwbare gegevens en een analyse
van de oorzaken van leegstand. Overheden en andere instanties houden geen databases bij van
leegstaand vastgoed. Bewustzijn van het leegstandsprobleem en de politieke wil om het probleem
aan te pakken zijn wel aanwezig in de provincie Utrecht. Een eerste stap in de goede richting zijn
in elk geval de vele onderzoeken die momenteel gedaan worden naar de problemen en knelpunten
van leegstand op kantoor- bedrijfslocaties. Nu is het nog zaak om de leegstand ook daadwerkelijk
actief tegen te gaan. Beleid om te kunnen anticiperen op leegstand moet dus grotendeels nog
ontwikkeld worden. Met het in kaart brengen van leegstand zouden ook inbreidingsdoelstellingen
beter gehaald kunnen worden.
3.2. Aanbevelingen
40
o In de provincie Utrecht is het hoofdzaak om de leegstand op de kantoor- en bedrijfslocaties
en de zogenaamde brownfields 92 aan te pakken.
o Vanuit het perspectief van de ruimtelijke ontwikkeling dient niet alleen leegstand het
onderwerp te zijn, maar ook zorgvuldig ruimtegebruik. Het verdient aanbeveling een
vergelijking te maken: hoeveel ruimte er nodig is en hoeveel ruimte gespaard kan worden
door leegstaande gebouwen te herbestemmen.
o De in de toespraak van minister Cramer op het symposium ‘Parels in de stad’ genoemde
samenwerking tussen rijk en marktpartijen, een meer gerichte en gebundelde inzet van
rijksmiddelen, meer samenhang tussen inzet van middelen voor bodemsanering, subsidies
voor locatieontwikkeling en stedelijke herstructurering en het instellen van een taskforce
financiering herstructurering bedrijventerreinen, verdienen de aanbeveling om ook
daadwerkelijk uitgevoerd te worden. 93
92
Brownfields zijn voormalige industriegebieden die binnen de stad liggen.
93
www.vrom.nl (19 december 2007)
Leegstand en herbestemming Utrecht

o Ook de conclusies en aanbevelingen van andere onderzoeken op dit gebied zouden als
basis voor nieuwe beleidsontwikkeling in dit opzicht kunnen dienen. 94
o Om volledig inzicht te krijgen in het leegstandprobleem zouden gemeenten jaarlijks een
overzicht bij moeten houden van aanbod op adresniveau. Op deze manier kan per jaar
worden bekeken hoe lang een pand leeg staat. Makelaars kunnen een bijdrage aan de
inventarisaties leveren door aan te geven in hoeverre een pand courant is. De incourante
panden en probleemgevallen zijn dan in deze overzichten direct inzichtelijk, zodat hierop
geanticipeerd kan worden.
o Een integrale aanpak waarbij ingegrepen kan worden in particulier eigendom is nodig om
leegstand op bedrijventerreinen tegen te gaan. Gemeenten zouden meer met eigenaren en
de vastgoedmarkt om de tafel moeten gaan zitten om zo samen tot overeenkomsten te
kunnen komen. Deze samenwerking verankeren in de werkwijze van gemeenten zou een
belangrijke speerpunt moeten te zijn.
o Herbestemming is maatwerk. Strikt vasthouden aan wet- en regelgeving werkt niet om
maatwerk voor elkaar te krijgen. Creatief meedenken en de mogelijkheden aangeven is
een taak voor de overheden. Er zou meer creatieve kruisbestuiving tussen initiatiefnemers,
ontwerpers en overheden moeten plaatsvinden en processen zouden dynamischer moeten
worden. 95 De positie van de markt en haar vermogen te komen met intelligente
oplossingen moet niet vergeten worden. 96 Samenwerking heeft toegevoegde waarde voor
problemen die de markt niet alleen kan oplossen.
o Verruiming van bestemmingsplannen voor meer functiemogelijkheden zou het proces van
herbestemming vergemakkelijken en financieel meer rendabel maken.
o Overheden zouden bij de koop van een vrijkomend kerkgebouw bereid moeten zijn om de
zakelijke waarde van het gebouw te vergoeden, zodat de kerkelijke instanties de
kerkgebouwen rendabel kunnen herbestemmen en daardoor de mogelijkheid hebben om
overige kerkgebouwen in stand te kunnen houden.
o In het rapport ‘Vrijkomende Agrarische Bebouwing in de provincie Utrecht’ uit 2004 heeft
Alterra de beleidsregels voor functieverandering onderzocht en aanbevelingen gegeven.
Alterra heeft voor de 50% oppervlaktereductieregel de aanbeveling meegegeven dat het
94
Zie hiervoor bijvoorbeeld de rapporten van: Ruimtelijk Planbureau (2007) Naar een optimaler ruimtegebruik
door bedrijventerreinen. Een verkenning van enkele beleidsopties 2007; SEV (2005) Het herbestemmen van
kantoren naar woningen. Stand van zaken en aanbevelingen voor proefprojecten;
De Provinciale Milieufederaties (2007) Zuinig op Ruimte? Een provinciale vergelijking van bedrijventerreinen
januari 2007; Stogo (2006) Nieuwe kansen voor verouderde bedrijventerreinen. Een verkenning van de
financieel economische haalbaarheid van de herontwikkeling en transformatie van verouderd vastgoed maart
2006. Ook het project dat momenteel door Dura Vermeer Business Development wordt uitgevoerd kan
uiteindelijk van belang zijn voor aanbevelingen. De aanbeveling voor een revolverend fonds kan overgenomen
worden.
95
Interview Mitros, 18 oktober 2007
96
VNO NCW Noord, ETIN Adviseurs (2007) Hoe gaan we om met ruimtelijke kwaliteiten op bedrijventerreinen?
3 september 2007
Leegstand en herbestemming Utrecht
41

42
goed is om te monitoren of deze beleidsregel niet vertragend werkt om tot sanering van
bedrijfsgebouwen te komen en een ontwikkeling van Nieuwe Economische Dragers niet in
de weg staat. 97 Het onderzoek De Oude Kaart van Nederland in de provincie Utrecht sluit
zich aan bij deze aanbeveling. Met name omdat gemeenten in 2007 nog steeds aangeven
dat deze beleidsregel een knelpunt vormt.
o Gemeenten dienen overzicht te hebben wat er binnen de grenzen van hun gemeente speelt
inzake leegstand en herbestemming. Zij dienen een actieve houding aan te nemen en niet
af te wachten tot er een initiatief op hun bureau komt. Dit kan alleen als ze over actuele en
betrouwbare informatie beschikken. Tevens vereist dit een cultuuromslag in het denken en
handelen van overheden: dit houdt een omslag van toetsingsbeleid naar
ontwikkelingsplanologie in. Pas dan hebben overheden daadwerkelijk inzicht in de
ontwikkelingen en problematiek, zodat effectief proactief beleid voor leegstand en
hergebruik van ruimte ontwikkeld kan worden.
97 Alterra (2004) Vrijkomende Agrarische Bebouwing in de provincie Utrecht 2004
Leegstand en herbestemming Utrecht

4. BIJLAGEN
Bijlage 1 Uitsnit Utrecht uit De Oude Kaart van Nederland
Leegstand en herbestemming Utrecht
43

Bijlage 2 Invulformulier
44
Leegstand en herbestemming Utrecht

Leegstand en herbestemming Utrecht
45

46
Leegstand en herbestemming Utrecht

Bijlage 3 Lijst van geïnterviewde personen en instanties
(N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen
Categorie: OVERHEID
Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N)
Gemeente Montfoort Mevr. M. van Bouw & Woning- 17 okt 2007 4
Heck
toezicht
Gemeente Lopik Dhr. H. van Kats R.O. &
18 okt 2007 Bestemmingsplan
0
Volkshuisvesting
Landelijk gebied
Gemeente IJsselstein Mevr. M. van
Doorn
Volkshuisvesting 11 okt 2007 0
Gemeente Oudewater Dhr. C. Quik R.O. en
Economische
Zaken
24 okt 2007 1
Gemeente Abcoude Mevr. Janmaat Bouw &
Woningtoezicht
29 okt 2007 0
Gemeente Maarssen Dhr. Mill Afdeling Ruimte 23 okt 2007 Ruimtelijke
structuurvisie Maarssen
0
Gemeente
Dhr. Mouthaan Bouw &
30 okt 2007 0
Woudenberg
en Mevr. Valé Woningtoezicht/
R.O. &
Monumenten
Gemeente De Ronde Dhr. N. Röling Bouw &
31 okt 2007 9
Venen
Woningtoezicht
Gemeente
Dhr. A. ter Beek Afdeling
06 nov 2007 7
Bunschoten
Burgerzaken
Gemeente Loenen Dhr. P. Bos Bouw &
Woningtoezicht
07 nov 2007 0
Gemeente
Mevr. Wijnen Bouw &
08 nov 2007 10
Veenendaal
Woningtoezicht
Gemeente
Mevr. Verbeek Economische zaken 08 nov 2007 Huur- en koopoverzicht 1
Nieuwegein
kantoor- en
bedrijfsruimte
Gemeente Baarn Dhr. V.d. Geest Bouw &
Woningtoezicht
09 nov 2007 0
Gemeente Woerden Mevr. Van Luyt Economische
Zaken
13 nov 2007 Economische Visie 2006 12
Provincie Utrecht Dhr. Buruma Afdeling Ruimte 13 nov 2007 Streekplan en
Handleiding
bestemmingsplannen
0
Gemeente Utrecht Mevr. M. van den Stedenbouw en 15 nov 2007
8
Heuvel
Dhr. H. Jansen
Monumenten 10 de 2007
Gemeente
Dhr. T.
Economische zaken 19 nov. 2007 Trendrapportage
3
Amersfoort
Willebrandts
bedrijfsruimte en
kantoren 2006
Provincie Utrecht Mevr. C. van Economische 19 nov 2007 Stimulering
28
Grinsven
Zaken
Herontwikkeling
Vastgoed op Lage Weide.
Fase 1.
Gemeente Utrecht Mevr. M. van Economische 13 nov 2007 Vastgoedmonitor 2006 12
Leur
Zaken
en Vastgoedmonitor
2007
Gemeente Houten Dhr. G. van der
Zwaan en dhr. B.
Herremans
13 nov 2007 3
Categorie: BELANGENORGANISATIES
Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N)
SIESTA H. van der Lee 31 okt 2007 8
Protestants
Mevr. H. van der Kerkbeheer 30 okt 2007 0
Dienstencentrum Vries
Natuur &
Milieufederatie
Dhr. M. Blom 15 nov 2007 Zuinig op Ruimte? 0
Leegstand en herbestemming Utrecht
47

Utrecht
USINE Dhr. E. Nijhof voorzitter 21 nov 2007 5
Bond Heemschut Dhr. K. Verhaar voorzitter 10 dec 2007 8
Aartsbisdom Utrecht Dhr. J. Klok Oud-directeur 21 dec 2007 0
Categorie: VASTGOEDEIGENAREN
Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N)
Mitros Dhr. M. Visser Projectontwikkeling 18 okt 2007 0
SSH Utrecht Mevr. M. Kleijnen Vastgoed 24 okt 2007 0
Het Utrechts Landschap Dhr. Vesters 30 okt 2007 0
Universiteit Utrecht Mevr. L. van
Zwieten
48
Vastgoed en
Campusontwikkeling
Leegstand en herbestemming Utrecht
06 nov 2007 0
Lijst van personen en instanties die hebben afgezien van medewerking:
Organisatie Contactpersoon Reden geen medewerking
SSW De Bilt Mevr. Van den Brink Geen tijd
Gemeente Zeist ? Niet/ moeilijk bereikbaar
Gemeente Bunnik Dhr. Koopmans Niet/ moeilijk bereikbaar
Gemeente De Bilt Mevr. H. Debets Niet/ moeilijk bereikbaar

Bijlage 4 Algemene bevindingen over leegstand en herbestemming
Auteurs: Dolf van Muijen en Ilse Rijneveld
September 2007, Dorp, Stad & Land te Rotterdam
1. Leegstand en tijdelijke herbestemming
Leegstand kan veel oorzaken hebben en hoeft niet per definitie een probleem te zijn. In dit
onderzoek zijn gebouwen geïnventariseerd die van functie moeten veranderen of gebouwen die
langer dan twee jaar leegstaan. De termijn van twee jaar leegstand wordt aangemerkt als
structurele leegstand. 98 Leegstand van gebouwen kan diverse oorzaken hebben: functieverlies door
maatschappelijke ontwikkelingen, functieverlies door verandering van beleid of technische
ontwikkelingen, beperkingen door regelgeving, schommelingen in de economische conjunctuur,
beperkingen door bereikbaarheid of langdurige processen van herbestemming, herstructurering of
sloop.
Leegstand door functieverlies gaat vaak samen met veroudering van het gebouw; het gebouw is
niet langer voor de originele functie geschikt. Deze veroudering kan de technische aard van het
gebouw betreffen en/of de schaalvergroting van het bedrijfsproces. Voorbeelden van gebouwen
waar dit een rol speelt zijn: bedrijven, ziekenhuizen, zorginstellingen, scholen, kantoren en
winkels. Kerken zijn een speciaal geval van functieverlies: de veranderende opvattingen in de
samenleving maakt dit type gebouw overtallig. Situaties waarin de leegstand van gebouwen aan
regelgeving toe te schrijven is, doen zich voor. Een voorbeeld daarvan is leegstand door
beperkingen van de monumentale status van gebouwen, oude watertorens, of leegstand door
milieuregelgeving. Onder milieuregelgeving kunnen diverse maatregelen vallen; gebieden met
verhoogd veiligheidsrisico, waterwingebieden, of bedrijventerreinen in de zwaardere
milieucategorieën.
Er is een sterke relatie tussen de economische conjunctuur en leegstand, met name bij de vraag
naar bedrijfs- en kantoorruimte. Na de laagconjunctuur van de afgelopen jaren is leegstand van
kantoren en bedrijven weer opnieuw onder de aandacht gekomen. De provincie Zuid-Holland laat
momenteel een inventarisatie van de ruimtevraag en het beschikbare aanbod aan
bedrijventerreinen uitvoeren. 99 Het onderzoek naar de kantorenmarkt is reeds afgerond. Een zeker
percentage leegstand, vijf à zes procent, van kantoren en bedrijventerreinen wordt veroorzaakt
door het verhuizen van gebruikers: frictieleegstand. Daarnaast is een klein percentage leegstand
noodzakelijk om flexibel met de ruimtevraag om te kunnen gaan. Wanneer vastgoed langdurig leeg
blijft staan, neemt de kans op het vinden van nieuwe gebruikers af. Het zijn met name de
verouderde gebouwen die waarschijnlijk geen nieuwe gebruikers meer trekken.
Daar waar eigenaren van gebouwen baat hebben bij de sloop van een monumentaal pand, dreigt
het risico van leegstand en verval door speculatie. In principe heeft de eigenaar van een gebouw
onderhoudsplicht, maar in praktijk zijn er weinig gemeenten die de naleving van de
onderhoudsplicht controleren. 100 In oude binnensteden is de bereikbaarheid van gebouwen nog wel
eens een probleem. Om het winkeloppervlak te vergroten wordt de opgang naar de bovenliggende
woning vaak verwijderd. Het resultaat daarvan is dat veel woningen boven winkels leeg staan. 101
Verouderde bedrijventerreinen zijn vaak ingekapseld door stedelijke activiteiten en om die reden
als bedrijventerrein steeds minder bruikbaar. De herbestemming van dergelijke terreinen gaat
dikwijls gepaard met een kostbare sanering van de grond.
Zeker bij grote, complexe ruimtelijke ingrepen komt het voor dat gebouwen tijdens de uitvoering
van het project lange tijd leeg staan en in verval raken. Herbestemming is dikwijls een proces waar
veel partijen bij betrokken zijn, zoals overheden, projectontwikkelaars, vastgoedeigenaren,
omwonenden. Bij dergelijke projecten kan het voorkomen dat de bestuurlijke daadkracht
ontbreekt. 102 Uit de interviews bij gemeenten is naar voren gekomen dat de afdelingen
98
Zie paragraaf 2.2 De methode.
99
Interview Provincie Zuid-Holland, afdeling economie, 5 juli 2007.
100
Interview SCEZ, Zeeland, 31 mei 2007.
101
Kas, A. (2007) Wonen boven de winkel NRC Handelsblad (24 april 2007).
102
Interview gemeente Leiden, 20 juni 2007 en gemeente Vlaardingen, 5 juni 2007, Zuid-Holland.
Leegstand en herbestemming Utrecht
49

monumentenzorg en vastgoed vanuit verschillende invalshoek kunnen handelen en verschillende
waarden toekennen aan de sloop of het behoud van het gebouw. Behalve bestuurlijke onenigheid
kan ook het transformatieproces van de omgeving leiden tot leegstand. Wanneer gebouweigenaren
weten dat een pand zijn huidige functie kwijt zal raken, worden vaak geen investeringen meer
gedaan in het onderhoud van het pand. Tijdens het proces van transformatie is de nieuwe eigenaar
van het pand vaak nog niet bekend; ook in die periode raakt het gebouw verder in verval, zoals
bijvoorbeeld de boerderijen bij de herontwikkeling van Tiengemeten. 103
Lang leegstaande panden lopen het risico gekraakt te worden of door vandalisme beschadigd te
raken. Bovendien hebben leegstaande panden een negatieve uitwerking op de leefomgeving. Om
deze reden kunnen gebouweigenaren gebruik maken van tijdelijk hergebruik van gebouwen of
anti-kraakwachten. Daarnaast kan tijdelijke herbestemming van een gebouw ook een manier zijn
om broedplaatsen te creëren, om creatieve ondernemers goedkoop te huisvesten en de
leefbaarheid van de omgeving een nieuwe impuls geven. Tijdelijke herbestemming van gebouwen
is vaak niet rendabel genoeg om het onderhoud van het gebouw op de lange termijn te kunnen
garanderen. Toch kan leegstand of tijdelijke herbestemming ook nieuwe kansen bieden. Voor grote
monumentale complexen blijkt het nogal eens lastig een nieuwe bestemming te vinden. Door deze
gebouwen enige tijd leeg te laten staan (of een tijdelijke bestemming te geven) in plaats van
meteen te slopen, kan tijd gevonden worden om de mogelijkheid voor herbestemming te
onderzoeken. 104
2. Herbestemming
Hoe vanzelfsprekend herbestemming ook lijkt, het proces van het afstoten van een terrein,
complex of gebouw en het in gebruik nemen door de nieuwe eigenaar is zelden eenvoudig. Helaas
is slopen voor veel eigenaren dan ook de eenvoudigste oplossing. Maar het is maar zeer de vraag
in hoeverre deze oplossing ook de beste is. Bij het beantwoorden van deze vraag komen aspecten
kijken als de gebruiksmogelijkheden en -beperkingen van het gebouw, de situatie, de kosten, de
cultuurhistorische waarde van het gebouw en de (ecologische) duurzaamheid. Herbestemming
vraagt altijd om creatieve oplossingen. Gezien de toenemende waarde die gebruikers hechten aan
de kwaliteit van de omgeving, draagt herbestemming bij aan een duurzame leefomgeving.
De mogelijkheden voor herbestemming worden in eerste instantie bepaald door het gebouw en zijn
omgeving. Herbestemming moet zorgvuldig ingepast worden; bijvoorbeeld in natuurgebieden zijn
de mogelijkheden voor aanpassingen als parkeerplaatsen en infrastructuur zeer beperkt. Ook bij
hergebruik van agrarische erven spelen milieufactoren een rol. Wanneer de mogelijkheden voor
herbestemming in kaart gebracht zijn, moet een nieuwe gebruiker gevonden worden. Het vinden
van een gebruiker of ontwikkelaar is in veel gevallen één van de grote knelpunten in het proces.
Het investeringsrisico op herbestemmingsprojecten is vaak hoger dan op gewone
nieuwbouwprojecten. Zowel in gebieden waar de grondprijs laag is, als in gebieden waar de grond
veel waard is, wordt sloop/nieuwbouw als een goedkopere optie gezien. Toch zijn er
projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties die wel ervaring hebben met complexe processen
en projecten met een laag rendement. Om het verschil aan te geven met het gewone vastgoed:
herbestemming valt dikwijls in de categorie ‘maatschappelijk vastgoed’. 105 In de paragraaf Rol van
de actoren wordt hier verder op ingegaan.
Herbestemming van terreinen, complexen en gebouwen kan een belangrijke impuls geven voor de
herontwikkeling van een groter gebied. Functieverandering gaat daarin eerst samen met een
periode van verval, ‘Verelendung’. Door de waardedaling van het vastgoed worden nieuwe functies
mogelijk. Het is altijd weer de vraag in hoeverre de overheid daar controle over moet uitoefenen.
Het openbaar maken van plannen voor herstructurering van een gebied kan leiden tot
prijsopdrijving of tot afname van investering in het onderhoud. Vaak heeft het bewaken van de
openbare veiligheid voor de overheid meer prioriteit dan het tegengaan van verrommeling. 106
103
Zie: Voorbeelden herbestemming: Tiengemeten.
104
Nellissen, N.J.M. e.a. (1999) Herbestemming van grote monumenten: een uitdaging! Nijmegen: Stichting
Pandenbank Noord-Brabant.
105
Zie: Leent, M. van (15 mei 2007) De kopgroep [online] beschikbaar via: www.dekopgroep.nl.
106
Interview gemeente Rotterdam OBR, Zuid-Holland, 27 juni 2007.
50
Leegstand en herbestemming Utrecht

De complexiteit van het herbestemmingsproces wordt mede bepaald door de mogelijkheden en
beperkingen die in het bestemmingsplan vastgelegd zijn. Het toekennen van een nieuwe
bestemming leidt meestal tot een artikel 19-procedure 107 om een wijziging in het bestemmingsplan
mogelijk te maken. 108 In zijn huidige vorm kan deze procedure veel tijd in beslag nemen:
gemeente, provincie, belanghebbenden en omwonenden hebben inspraak. Een normale procedure
duurt al snel zes maanden, wanneer betrokkenen bezwaar maken, om schorsing vragen en in
beroep gaan, kan de procedure nog langer duren. Overigens is dit lang niet altijd het geval. Vaak
hebben overheden en inwoners belang bij herbestemming van leegstaande gebouwen.
Uit de herbestemming van kantoren tot woningen blijkt dat flexibiliteit in het bestemmingsplan de
herbestemmingprocedure kan vereenvoudigen. Een goed voorbeeld is De Stadhouder, een kantoor
in Alphen aan de Rijn dat op initiatief van de eigenaar is verbouwd tot starterswoningen. Dankzij
een verouderd bestemmingsplan, had het kantoor de bestemming wonen en kon de transformatie
in korte tijd worden gerealiseerd. De snelle uitvoering van het project leverde een belangrijke
bijdrage aan de financiële haalbaarheid ervan. 109 Naast de bestemmingsplanwijziging zijn er nog
diverse fiscale maatregelen die een hindernis vormen bij het herbestemmen van gebouwen. Bij het
herbestemmen van leegstaande kantoren tot woningen vormt de vermindering van boekwaarde
een grote drempel. Met de vermindering van de boekwaarde, wordt de waardevermindering van de
belegging een feit. Bovendien moet er op herbestemming 6% overdrachtsbelasting of 19% BTW
worden betaald. 110
3. Rol van actoren
3.1. Overheid
Bij gemeenten en overheidsinstanties 111 is er een toenemende belangstelling voor het beheer van
het eigen vastgoed. Het vastgoedbedrijf beslist over de aan- en verkoop en verhuur van
gemeentelijk vastgoed. De afdelingen bouw- en woningtoezicht en ruimtelijke ordening spelen een
grote rol bij het verlenen van sloop- of bouwvergunningen en de toetsing aan het
bestemmingsplan. Het komt de planvorming rond herbestemming ten goede wanneer de gemeente
in een vroeg stadium bij de planvorming betrokken wordt. Het meewerken en meedenken met
vaak complexe plannen voor herbestemming kan het proces vereenvoudigen. Per situatie zijn de
belangen van de overheid bij herbestemming verschillend. Enerzijds is de rentabiliteit van
herbestemming gebaat bij een snelle procedure, anderzijds kan betrokkenheid van de gemeente
het behoud van cultuurhistorisch erfgoed vergroten. Overigens verschilt de aandacht voor de
cultuurhistorische waarde van gebouwen per gemeente en per wethouder.
Het bestemmingsplan speelt een belangrijke rol bij herbestemming of sloop van gebouwen.
Wanneer de monumentale waarde van het gebouw is vastgelegd, heeft de gemeente argumenten
om sloop van het pand aan te houden. Een ruim bestemmingsplan biedt veel mogelijkheden tot
functieverandering, maar geeft niet altijd voldoende bescherming aan de cultuurhistorische
waarden van het pand. Wanneer functieverandering in de toekomst een feit is, kan dit letterlijk
worden meegenomen in het bestemmingsplan. 112 Om praktische reden, de toekomst is zelden
zeker, wordt daar in praktijk nooit gebruik van gemaakt. Toch vraagt de toenemende noodzaak
van herbestemming om een flexibelere benadering van het bestemmingsplan. Om de omzetting
van kantoren naar woningen te bevorderen is het denkbaar in bestemmingsplannen een mix van
wonen en werken aan te wijzen. In deze wijken zou wonen en werken dan gemengd kunnen
107
Artikel 19 van de Wet Ruimtelijke Ordening. Een wijziging is ook mogelijk via het wijzigen van het
bestemmingsplan. In de huidige wet staat daar 43 tot 62 weken voor. In het voorstel voor de nieuwe wet
Ruimtelijke Ordening wordt de tijd wijzigingstijd voor het bestemmingsplan teruggebracht naar 24 tot 26
weken, even lang als de huidige artikel 19 procedure. Bron: Brouwer (2006) Het bestemmingsplan komt sterk
terug in: Binnenlands bestuur aflevering 42 pagina 19, 20 oktober 2006.
108
SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Artikel 19 [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl
[bezocht op 8 mei 2007].
109
Voordt T. van der red. (2007) Transformatie van kantoorgebouwen, Thema’s, actoren, instrumenten en
projecten, Rotterdam: Uitgeverij 010, pp 32-38.
110
Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online].
Beschikbaar via: www.vrom.nl.
Voordt T. van der red. (2007).
111
Een interessant rapport in dit kader is: Oosterwijk, J. W. voorz. Toekomstvast vastgoed, IBO Organisatie
beheerfuncties Vastgoed Rijk, Interdepartementaal beleidsonderzoek, 2005-2006 nr.4 [online]
www.minfin.nl/nl/actueel/kamerstukken_en_besluiten,2006/09/IRF06-01316.html.
112
SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Het uitwerkingsplan en het wijzigingsplan [online] beschikbaar op
www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007].
Leegstand en herbestemming Utrecht
51

worden, waarbij kantoren makkelijk zijn om te bouwen tot woningen en omgedraaid. In dergelijke
wijken hoeft geen plek te zijn voor bedrijven in de zwaardere milieuklassen, maar wel voor
dienstenfuncties en creatieve bedrijvigheid. 113 De gemeente Den Haag heeft in haar
bestemmingsplan reeds gebieden opgenomen met een dubbele woon-werkbestemming. Het betreft
gebieden met potentiële leegstand in kantoren die door sloop, transformatie of herbestemming een
bijdrage kunnen leveren aan het vergroten van de woningproductie in de stad. 114 In de publicatie
Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed wordt
aangegeven welke wettelijke mogelijkheden de gemeente verder heeft om de herbestemming van
commercieel vastgoed te stimuleren. 115 Het is opmerkelijk dat de duurzaamheidsaspecten van
herbestemming niet opwegen tegen de financiële kosten van herbestemming. Mogelijk kan de
besluitvorming rond herbestemming beter inzichtelijk worden gemaakt als een Milieu Effect
Rapportage deel uit zou maken van de besluitvorming. 116
Behalve het meewerken aan de procedures, kan de gemeente ook een actieve bijdrage leveren
door het inbrengen van kennis en informatie. Bij de herbestemming van het Dr. Neherlaboratorium
in Leidschendam-Voorburg bijvoorbeeld, heeft de gemeente onderzoek laten uitvoeren naar de
monumentale waarde van het pand en is de gemeente actief opzoek gegaan naar een nieuwe
gebruiker voor het complex. Door informatie over het gebouw te verspreiden en de buurt te
informeren is uiteindelijk een ontwikkelaar gevonden die een woonzorgcentrum gaat realiseren. 117
Voor lokale overheden blijft het lastig om vraag- en aanbod van monumentale panden te overzien.
In sommige gemeenten wordt deze vraag via periodieke overleggen, of ad hoc, opgelost. Het direct
afstemmen van vraag- en aanbod is voor de afdeling vastgoed van de gemeente Dordrecht een
reden om contact te onderhouden met het plaatselijke ondernemersloket.
Er zijn diverse constructies voor gemeenten om bij te dragen aan het realiseren van
herbestemmingsprojecten, bijvoorbeeld via een privaatpublieke samenwerking, via een
wijkontwikkelingsmaatschappij of via een stichting (in geval van restauratie). Ook kunnen
gemeenten vastgoed strategisch aankopen om nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te
maken. Uit interviews met de vastgoedafdelingen van de gemeenten blijkt dat gemeenten niet de
optimale commerciële ontwikkelaars zijn. De besluitvorming verloopt traag en de politieke
wisselingen komen complexe ontwikkelingsopgaven niet altijd ten goede. Een tijdrovend obstakel
in de uitvoering van herontwikkeling is de onteigeningsprocedure. Per gemeente verschillen de
regels voor uitvoering van deze procedure. Tijdrovende onteigeningsprocedures kunnen tot
vertraging en ongewenste stijging van de onkosten leiden. 118 Tegen leegstand specifiek doen
gemeenten weinig. Leegstand zou een probleem van ‘de markt’ zijn. Maar meestal is leegstand
meer een sociaal dan een financieel probleem. Daarom, om de leefbaarheid van grotere gebieden
te verbeteren, is een gebiedsgerichte aanpak een doelmatige oplossing.
Uit de inventarisatie blijkt dat er een groot verschil bestaat tussen de geraamde leegstand van
vastgoed en de concrete informatie die bij de overheidsinstanties bekend is. Bovendien is er een
groot verschil in de manier waarop leegstand bijgehouden wordt, als leegstand al geïnventariseerd
is. 119 Om herbestemming van leegstaande panden te stimuleren, maar ook om nieuwbouwplannen
op provinciaal niveau te kunnen afstemmen, is het noodzakelijk meer uniformiteit aan te brengen
in het monitoren van leegstand, als basis voor een toekomstig beleid, om interregionale
afstemming mogelijk te maken en als tussentijdse monitoring van lange termijn plannen. 120
3.2 Vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars, makelaars 121
113
Ministerie van VROM (maart 2006).
114
Voordt T. van der red. (2007) pp 369.
115
Decisio bv (2006) Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed. Een
handreiking voor gemeenten. Den Haag: Sdu uitgevers. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl,
Zie ook: Ploeger, H. e.a., Stimulansen vanuit de gemeente, in: Voordt T. van der red. (2007) pp 364-372.
116
Voordt T. van der red. (2007) pp 153.
117
Zie voorbeeld herbestemming Dr. Neherlaboratorium Leidschendam-Voorburg.
118
Interview gemeente Leiden, Zuid-Holland, 20 juni 2007.
119
Illustratief is het verschil tussen informatie van leegstand van stadsregio Rotterdam en stadsgewest
Haaglanden. Alleen bij stadsgewest Haaglanden was bekend welke gebouwen structureel leegstonden,
stadsregio Rotterdam hield alleen het leegstaande bruto vloeroppervlak bij. Alleen de informatie van
stadsgewest Haaglanden was bruikbaar voor De Oude Kaart van Nederland.
120
Deze conclusie wordt ondersteund door de conclusies uit het onderzoek naar de kantorenmarkt in Zuid-
Holland: Geuting, E., Voerman E. (juni 2006).
121
Onder de categorie vastgoedeigenaar, valt ook de belegger. In dit onderzoek is bijna geen aandacht besteed
aan de invloed van de belegger op herbestemming. Voor meer informatie over dit onderwerp:
52
Leegstand en herbestemming Utrecht

Ongeacht de monumentale status van een gebouw is herbestemming een mogelijkheid om
afgeschreven vastgoed een tweede leven te geven. Tot nu toe redeneren vastgoedeigenaren eerder
andersom: van afgeschreven vastgoed wordt ‘de grond verkocht’ en de monumentale status van
een gebouw wordt als een belemmering beschouwd. 122 Omdat het bij herbestemming tijd kost om
een nieuwe gebruiker te vinden, kunnen eigenaren daar een actieve rol in spelen. Bij het
ontwikkelen van plannen voor herbestemming is de medewerking van de gemeente al in een vroeg
stadium van belang.
Herbestemming is complex, maar er zijn veel argumenten die voor herbestemming pleiten:
duurzaamheidsaspecten, een korte bouw- en ontwikkeltijd en de specifieke kwaliteiten van
bestaande gebouwen, die de standaard bouwvoorschriften te boven gaan. Bovendien draagt
herbestemming bij aan de historische waarde en diversiteit van de leefomgeving. Elk
herbestemmingsproject is anders. In het algemeen is de winstverwachting op korte termijn lager
dan bij nieuwbouwprojecten. Daarom zijn er specifieke projectontwikkelaars die ervaring hebben
met herbestemming- en herstructureringsprojecten. Met name woningbouwcorporaties hebben
vaak meer mogelijkheden om te investeren in ‘maatschappelijk vastgoed’. 123 Daarnaast zijn er
makelaars en ontwikkelaars, die gespecialiseerd zijn in de verkoop en ontwikkeling van
monumenten: Reliplan, voor de verkoop van kerken, Redres erfgoedmakelaar, voor de verkoop
van monumenten en BOEi, de nationale maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van
industrieel erfgoed. 124
Voor de omgeving is het van groot belang dat een gebouw ook bij leegstand veilig blijft en niet
verloedert. Mocht leegstand onvermijdelijk zijn, dan kan tijdelijke herbestemming van een gebouw
de schade enigszins verzachten en het risico op kraak vermijden. Wanneer een gebouw niet meer
bewoonbaar is, zou beveiliging brandstichting en vernieling kunnen voorkomen. Voor eigenaren die
zelf initiatief tot herbestemming nemen, zijn er diverse quickscans en transformatiepotentiemeters
ontwikkeld, die een snel of een meer gedetailleerd beeld geven van de mogelijkheden van
herbestemming. 125
3.3 Cultuurhistorische belangenorganisaties
Hoewel zorg voor cultuurhistorie een taak is van de gemeente, zijn de ambtenaren belast met deze
taak, niet altijd toegerust met de tijd, de kennis en de middelen om een goed beleid te kunnen
voeren. Vaak beperkt het werk van de overheid zich tot het beoordelen van reeds gemaakte
plannen en het uitvoeren van de benodigde procedures. Bovendien is er een groot verschil tussen
de feitelijke leegstand en de bij de overheid bekende informatie. Daarom is het inbrengen van
kennis over leegstaande objecten of kennis van de cultuurhistorische waarde van gebouwen, een
bijdrage aan de bewustwording van de noodzaak van behoud. De cultuurhistorische
waarde is een belangrijk argument om sloop te verhinderen. Soms is het behoud van een gebouw
of complex mogelijk dankzij initiatief van bewoners of omwonenden. 126
Sprakel, E. en Vink, B. Transformatie vanuit beleggersperspectief, in: Voordt T. van der red. (2007) pp 336-
344.
122
Zie bijvoorbeeld interviews Zuid-Holland: het Protestants dienstencentrum, 23 mei 2007.
123
Zie voorbeelden herbestemming Pius X, de rol van Vestia / Ceres projecten bij de herbestemming.
124
Meijer, A. Th. (2007) BOEi 2007, projectenoverzicht, Hoevelaken.
Redres erfgoedmakelaar [online] beschikbaar via: www.redres.nl, reliplan [online] beschikbaar op:
www.reliplan.nl.
125
Voordt T. van der red. (2007) pp 374-469.
126
Zie: bijvoorbeeld herbestemming Grote Pyr, Boelee, R. (2007) Bouwen en openbare ruimte Den Haag 05/06
Gemeente Den Haag, pp 111.
Leegstand en herbestemming Utrecht
53

Bijlage 5 Literatuurlijst
Bronnen bovenprovinciaal
De Provinciale Milieufederaties (2007) Zuinig op Ruimte? Een provinciale vergelijking van
bedrijventerreinen
De Provinciale Milieufederaties (2007) Zuinig op Ruimte! Stop de verrommeling van Nederland.
1000 Meldingen op het meldpunt ‘Zuinig op ruimte’ plus het antwoord op de vraag hoe
verrommeling van Nederland kan worden gestopt
Decisio BV, (2005) Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel
vastgoed. Een handreiking voor gemeenten
DTZ Zadelhof, Leegstand van kantorenvoorraad op gemeenteniveau 2004-2006
DURP (2006) Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen SVBP 2006
Factsheet NIEUW Commercieel vastgoed 2007. Kantorenmarkt
Interprovinciaal Overleg (2007) Provincies maken werk van Mooi Nederland! Ruimtelijke kwaliteit
van stad en land
Ministerie van VROM (2006) Nota Ruimte. Ruimte voor ontwikkeling. Katern over ruimtelijk beleid
in 2006
Ministerie van VROM, IPO, VNG, (2006) Evaluatie Nota Ruimte. Thema: functieverandering
Buitengebied. Samenvatting onderzoeksresultaten
Projectbureau Belvedere (2004) Cultureel erfgoed: voor en door de vastgoedmarkt. Quick Scan
Projectbureau Belvedere (2005) Finding the future in the past. De marktpotenties van cultureel
erfgoed
Schreuder, A. (oktober 2007) ‘Wensdenken staat ‘mooier’ Nederland in de weg’, NRC Handelsblad
SEV (2005) Het herbestemmen van kantoren naar woningen. Stand van zaken en aanbevelingen
voor proefprojecten
Stogo (2006) Nieuwe kansen voor verouderde bedrijventerreinen. Een verkenning van de financieel
economische haalbaarheid van de herontwikkeling en transformatie van verouderd vastgoed
VNO NCW Noord (2006) ETIN Adviseurs, Hoe gaan we om met ruimtelijke kwaliteiten op
bedrijventerreinen?
Bronnen Utrecht
De Provinciale Milieufederaties (2007) Meldingen Zuinig op Ruimte?
Gemeente Amersfoort (2006) Trendrapportage bedrijfsruimte Amersfoort
Gemeente Amersfoort (2006) Trendrapportage kantoren Amersfoort
Gemeente Utrecht (2004) Vastgoedmonitor 2004
Gemeente Utrecht (2006) Vastgoedmonitor 2006
Gemeente Utrecht (2006) Vastgoedmonitor 2007
54
Leegstand en herbestemming Utrecht

Gemeente Maarssen (2005) Ruimtelijke Structuurvisie Maarssen. Cultuurhistorie en kwaliteit
Gemeente Nieuwegein (2007) Huur- en koopoverzicht kantoor- en bedrijfsruimte
Gemeente Nieuwegein (2007) Werkend Nieuwegein
Gemeente Lopik (2007) Bestemmingsplan Landelijk gebied
Jansen, T., Kruidenier, M. (2005) Amersfoort en de industrie. Een zoektocht naar het industriële
verleden van Amersfoort
Kolkman, G., Gerritsen, E., Berg, L.M. van den (2004) Vrijkomende agrarische bebouwing in de
provincie Utrecht
Kamer van Koophandel Utrecht (2007) Stimulering herontwikkeling vastgoed op Lage Weide. Fase
1: verkenning/inventarisatie
Provincie Utrecht (2005) Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2005.
Provincie Utrecht (2007) Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2007.
Provincie Utrecht (2004) Streekplan 2005-2015
Provincie Utrecht (2006) Handleiding bestemmingsplannen 2006
Volkers, K. (2006) 20 Vensters op industrieel erfgoed in de provincie Utrecht. Een
cultuurhistorische verkenning
Leegstand en herbestemming Utrecht
55

56
Leegstand en herbestemming Utrecht

HET SAMENWERKINGSVERBAND
Dit rapport vormt een deel van twaalf provinciale rapporten, die samen met het landelijk
eindrapport en de digitale kaart het resultaat vormen van een landelijk onderzoek: De Oude Kaart
van Nederland. Het zijn momentopnames van leegstand en herbestemming in de provincies. Ze
zijn eerder bedoeld om een signaal over de situatie en de trend af te geven, dan om naar
volledigheid te streven.
De twaalf provinciale onderzoeken zijn gekoppeld aan de regionale welstandsorganisaties (RWO’s)
die advies over welstand, monumenten en ruimtelijke kwaliteit aan de meeste Nederlandse
gemeenten leveren. De uitvoering van het project vond in onderlinge samenwerking tussen de
RWO’s plaats. Eén van de RWO’s (Dorp, Stad & Land) werd als coördinator aangewezen.
Voor het project vervulden de RWO’s een bijzondere rol: ten eerste bij de aanvang door hun
uitgebreide netwerk onder gemeenten en vastgoedeigenaren en tevens door hun inzicht in de
problematiek van leegstand en herbestemming. Ten tweede kregen de RWO’s de gelegenheid om
zelf een rol te spelen in de inzameling en interpretatie van de informatie. En ten derde waren de
RWO’s verantwoordelijk voor de lancering en distributie van de provinciale rapporten en de
communicatie die er mee samenging.