Jaarverslag 2012 - Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel NV

8
Zelfs in de huidige crisistijd worden monumentale panden in een matige tot slechte staat nog
verkocht voor prijzen die per m 2 het tien- tot vijftienvoudige bedragen van de prijzen die wij 25
jaar geleden betaalden. Terwijl de huuropbrengsten in de meeste gevallen slechts het vier- tot
vijfvoudige bedragen ten opzicht van die periode. Het enorme verschil in stijging van aankoop-
en restauratiekosten enerzijds en huurprijzen anderzijds heeft de rentabiliteit van verhuurd
monumentaal onroerend goed ondermijnd. De verminderde rentabiliteit is soms gedekt door
middel van subsidiëring, maar dat lukt niet altijd. De beperkte subsidies op onderhoud zijn
tamelijk regelmatig. Subsidies voor restauraties en herbestemming zijn echter incidenteel;
daarop kunnen we in een beleidsplan niet rekenen.
Het positieve rendement van onze portefeuille wordt grotendeels bepaald door de relatief lage
aankoopprijzen in de eerste tien jaar van ons bestaan. De aankopen in de afgelopen tien jaar
laten een beeld zien van passen en meten: samenwerking met de Gemeente Utrecht, creativiteit
in het zoeken van een nieuwe bestemming en een incidenteel forse Rijkssubsidie.
Zo kende het investeringsplan voor Boerderij De Balije een ‘onrendabele top’ van ongeveer
€ 800.000,=. Veel kandidaat-kopers concludeerden dat sloop de enige mogelijkheid zou zijn. Wij
hebben dankzij een Rijkssubsidie het pand kunnen behouden. Maar dit laatste project laat zien
dat het restaureren van een monument, soms zelfs bij een aankoopprijs van € 1,= financieel
geen eenvoudige zaak meer is. De aankopen in de laatste tien jaar zijn vooral succesvol geweest
in die zin dat prachtige monumenten behoed zijn voor de ondergang, maar ze leveren slechts
een beperkte bijdrage aan ons totaal rendement.
Kortom, we opereren onder duidelijk andere omstandigheden als twintig jaar geleden. Er zijn
nog steeds monumenten die een restauratie en herbestemming behoeven; volgens de Rijksdienst
voor Cultureel Erfgoed betreft dit nog slechts 10% van alle monumenten in het land.
Onder de woonhuizen is dat percentage nog veel lager. Ook in deze crisistijd blijven de meeste
bestaande monumentale woningen duidelijk te duur om ze in verhuurportefeuilles op te nemen.
Onze inzet is vooral nodig en vruchtbaar in herbestemmingen.
De positie van onze vennootschap is dezelfde als van veel andere monumentenbeherende instellingen
in het land, met als twee hoofdopgaven:
1 de herbestemming van monumentale bedrijfspanden, kloosters en kerken, gebruikmakend
van onze opgebouwde kennis en ervaring en onze relatie met de overheden;
2 het technisch en commercieel beheer van de bestaande portefeuilles, zodanig dat de
gebouwen voor de lange termijn in goede staat blijven en onze aandeelhouders voldoende
rendement behalen.
Onze vennootschap is financieel gezond: onze schulden bedragen minder dan een kwart van de
getaxeerde waarde van onze bezittingen. Maar onze reserves bevinden zich ‘in stenen’, niet op
de bank. In de afgelopen jaren zijn de overschotten aan liquiditeit geïnvesteerd in restauraties.
Verder is de huidige economische crisis voor een behoorlijk deel ook een vastgoedcrisis. Dit
brengt met zich mee dat veel banken niet meer bereid zijn hypothecaire leningen te verstrekken
voor verhuurd onroerend goed. In hoeverre ons dit voor problemen stelt nieuwe projecten
aan te vangen, zal op dat moment moeten blijken, maar de signalen vooraf zijn duidelijk. Zoals
gezegd maken restauratiesubsidies geen onderdeel uit van een regulier programma, zodanig
dat dit onderdeel van ons beleid zou kunnen zijn. Dit betekent dat we niet moeten uitsluiten dat
voor grotere projecten, die zich eventueel aandienen, naast banken en overheid derde financiële
partners gezocht moeten worden. Daaronder kunnen we onder andere verstaan: mede-
eigenaren, commanditaire vennoten of nieuwe aandeelhouders. Het spreekt voor zich dat in
Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel Jaarverslag 2012