Zonevreemde bedrijven - Gemeente Ingelmunster

Zonevreemde bedrijven
De regelgeving voor zonevreemde
bedrijven – stand maart 2007
De regelgeving voor zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .0

LEESWIJZER: Deze brochure is bedoeld voor ondernemers wiens bedrijf zonevreemd is. Niet alles
belangt echter iedere “zonevreemde” ondernemer aan. Vandaar deze leeswijzer, die je meteen naar de
relevante hoofdstukken loodst.
Is mijn bedrijf zonevreemd ?
A l lereerst moet je weten of er zich een probleem van
zonevreemdheid stelt voor je bedrijf.
Wat is zonevreemdheid ? zie randnr. 01
Hoe stel ik vast dat mijn bedrijf zonevreemd is? zie nr. 05
Bouwen of Uitbaten ?
De regeling is verschillend voor het uitbaten van een
bedrijf (de handeling waarvoor een milieuvergunning of -
melding vereist kan zijn ) of voor het bouwen, verbouwen,
uitbreiden ... van een bedrijf (de handeling waarvoor een
stedenbouwkundige vergunning vereist kan zijn.)
Is er een stedenbouwkundige vergunning
vereist ?
Wil je bouwwerken of -handelingen uitvoeren, rijst
allereerst de vraag of je daarvoor een vergunning nodig
hebt. Bij twijfel controleer je de lijst van de werken die
vrijgesteld zijn van vergunning: zie randnr. 09
JA
BOUWEN
JA
Zijn de werken vergunbaar ?
Is er geen vrijstelling van vergunning, rijst de vraag of een
vergunning kan worden bekomen. Dat verschilt naargelang
de aard van de werken. We onderscheiden:
- onderhouds- en instandhoudingswerken: zie randnr. 27
- verbouwen: zie randnr. 36
- herbouwen: zie randnr. 41
- uitbreiden: zie randnr. 48
- wijzigen van functie: zie randnr. 54
- werken na vernieling of beschadiging door een ramp: zie
randnr. 60
Deze begrippen en de voorwaarden van vergunbaarheid
worden in de diverse randnummers toegelicht. Op basis van
die informatie kan men vaststellen of een vergunning
mogelijk is.
JA
De werken zijn
vergunbaar: Vraag de
stedenbouwkundige
vergunning aan.
NEE
UITBATEN
NEE
Mijn bedrijf is niet
zonevreemd: Deze
brochure is niet aan U
besteed.
Ik wil uitbaten:
Zie randnr. 62 en
volgende.
De werken zijn
vrijgesteld van
vergunning:
U kunt ze uitvoeren,
ondanks de
zonevreemdheid.
De werken zijn niet
vergunbaar: Een
wijziging van het
zonevoorschrift is nodig.
Zie randnr. 73
Disclaimer: Het VLAO streeft de grootst mogelijke accuraatheid na bij het inwinnen en verspreiden van
informatie. Het VLAO kan evenwel niet aansprakelijk gesteld worden voor enige schade die rechtstreeks of
onrechtstreeks uit het gebruik van deze informatie zou voortvloeien.
© Het VLAO.
Niets van deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk,
fotokopie, microfilm of op welke wijze ook zonder bronvermelding.
De regelgeving voor zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .1
NEE

Inhoudstafel
LEESWIJZER..............................................................................................................................................1
INHOUDSTAFEL......................................................................................................................................2
INLEIDING ................................................................................................................................................6
I. WAT IS EEN ZONEVREEMD BEDRIJF ? ...........................................................................................7
1. Definitie 7
2. Zonevreemd ≠ Onvergund ..............................................................................................7
3. Fundamentele versus omgevingszonevreemdheid.........................................................7
4. Het begrip “zonevreemdheid” in de wetgeving................................................................7
5. Hoe stel ik vast dat mijn bedrijf zonevreemd is ? ............................................................8
II. TOELAATBARE (BOUW)WERKEN AAN EEN ZONEVREEMD BEDRIJF: ...............................8
6. Uitgangspunt: zijn de werken vergunbaar of niet? ..........................................................8
7. Overzicht van de diverse afwijkings- en uitzonderingsregels..........................................8
8. Ruimtelijk kwetsbare gebieden. ......................................................................................9
II.1. Niet-vergunningsplichtige werken .................................................................................9
9.Een vrijstelling van vergunning geldt ook voor zonevreemde bedrijven ..........................9
10. Sommige instandhoudings- en onderhoudswerken ......................................................9
11. De tijdelijke werken op de bouwplaats ........................................................................10
12. Technische installaties binnenin een gebouw.............................................................10
13. Binnenverbouwingen...................................................................................................10
14. Reclame ......................................................................................................................10
15. Plaatsing op het dak....................................................................................................10
16. Ondergrondse werken.................................................................................................10
17. Afbraak- en slopingswerken........................................................................................11
18. Afsluitingen:.................................................................................................................11
19. Landbouwwerken: .......................................................................................................11
20. Vellen van bomen .......................................................................................................11
21. Telecommunicatie .......................................................................................................11
22. Werken op het openbaar domein................................................................................12
23. Feesten en manifestaties ............................................................................................12
24. Reliëfwijzigingen bij sportmanifestaties.......................................................................12
25. Bodemsaneringswerken..............................................................................................12
25 bis. Plaatsing van bepaalde constructies/installaties in industriegebied ......................12
26. Sloping en verwijdering van de hiervoor genoemde werken.......................................12
II.2. Onderhouds- en instandhoudingswerken..................................................................13
De regelgeving voor zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .2

27. Niet-vergunningsplichtige onderhouds- en instandhoudingswerken...........................13
28. Vergunningsplichtige onderhouds- en instandhoudingswerken..................................13
29. Een afwijkingsregel .....................................................................................................13
30. Een afwijking t.a.v. een plan van aanleg.....................................................................13
31. Bestaand vergund gebouw of constructie ...................................................................13
32. Verkrotte gebouwen/constructies zijn uitgesloten. ......................................................14
33. De goede ruimtelijke ordening mag niet worden geschaad. .......................................14
34.Wat bij weigering van vergunning ? .............................................................................14
35. Wat als de werken reeds uitgevoerd zijn ? .................................................................15
II.3. Verbouwen binnen het bestaande volume.................................................................17
36. Definitie 17
37. Voorwaarden voor het verbouwen ..............................................................................17
38. Het is een uitzonderingsregel, die geldt in alle zones .................................................17
39. Wat als de vergunning wordt geweigerd ? ..................................................................17
40. Wat als de verbouwingswerken al zijn uitgevoerd ? ...................................................18
II.4. Herbouwen binnen het bestaande volume.................................................................19
41. Definitie 19
42. Herbouwen op dezelfde of een gewijzigde plaats......................................................19
43. Voorwaarden voor het herbouwen op dezelfde plaats................................................19
44. Voorwaarden voor het herbouwen op een gewijzigde plaats......................................20
45. Ligging aan een voldoende uitgeruste weg.................................................................20
46. Wat bij weigering van vergunning ? ............................................................................20
47. Wat als de werken reeds zijn uitgevoerd ? .................................................................20
II.5. Uitbreiden......................................................................................................................22
48. Definitie 22
49. De voorwaarden voor uitbreiding. ...............................................................................22
50. Begrenzing van de uitbreiding....................................................................................22
51. Aanpassingswerken. ...................................................................................................22
52. Wat bij weigering van vergunning ? ............................................................................23
53. Wat als de werken reeds zijn uitgevoerd ? .................................................................23
II.6. Functiewijzigingen.........................................................................................................25
De regelgeving voor zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .3

54. Definitie 25
55. Vergunbaarheid bij zonevreemde bedrijfsgebouwen ..................................................25
56. Toekomstbeperkingen inzake ver- of herbouwen of uitbreiden ..................................26
57. Een afwijkingsregel .....................................................................................................26
58. Wat als de vergunning wordt geweigerd ? ..................................................................27
59. Wat als de werken reeds zijn uitgevoerd ? .................................................................27
II.7. Werken na vernieling of beschadiging door een ramp ..............................................27
60. Voorwaarden voor heropbouw. ...................................................................................27
61. Vergoeding bij verbod van heropbouw........................................................................27
III. DE MILIEUVERGUNNING VOOR ZONEVREEMDE BEDRIJVEN.............................................28
62. Een afzonderlijke reglementering................................................................................28
63. Een afwijkingsregel t.o.v. de gewestplanvoorschriften................................................28
64. Een afwijkingsregel voor milieuvergunningsplichtige inrichtingen...............................28
65. Uitgesloten gebieden. .................................................................................................28
66. Uitgesloten inrichtingen..............................................................................................29
67. Voorwerp van de vergunningsaanvraag. ....................................................................29
68. Concordantie van afwijkingsregimes bij uitbreiding. ...................................................29
69. De goede ruimtelijke ordening mag niet worden geschaad. .......................................29
70. Een vergunning in functie van herlokalisatie...............................................................29
71. Afwijkingsregel blijkens een planologisch attest .........................................................29
72. De heirkrachtregeling. .................................................................................................30
IV. PLANMATIGE OPLOSSINGEN VOOR ZONEVREEMDE BEDRIJVEN...................................32
73. Twee wegen voor een planmatige oplossing ..............................................................32
IV.1. Het planologisch attest...............................................................................................32
74. Wat is een planologisch attest ? .................................................................................32
75. Welke bedrijven komen in aanmerking voor een planologisch attest ? ......................32
76. Een recente uitspraakperiode: geen aanvraagmogelijkheid bij recent afgewerkte
planningsprocedures.........................................................................................................33
77. De aanvraag................................................................................................................33
78. De procedure ..............................................................................................................34
79. Het afgeleverd planologisch attest kan positief, gedeeltelijk positief of negatief zijn ..34
80. Een (gedeeltelijk) positief attest: verplichting tot opmaak van het plan.......................35
81. Een (gedeeltelijk) positief attest: mogelijkheid van anticipatieve vergunningen..........35
82. Een negatief attest. .....................................................................................................36
83. Geldigheidsduur van een attest. .................................................................................36
IV.2. De vervanging van het hinderend zonevoorschrift..................................................36
De regelgeving voor zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .4

84. De normale regels blijven gelden................................................................................36
85. Bevoegdheid inzake planning: het subsidiariteitsbeginsel ..........................................36
86. Subsidiariteit en bedrijventerreinen.............................................................................37
87. Praktische opvolging van planning door een zonevreemd bedrijf...............................37
88. Een gemeentelijk sectoraal plan voor zonevreemde bedrijven...................................38
89. Planbaten. ...................................................................................................................38
NUTTIGE ADRESSEN ...........................................................................................................................39
De regelgeving voor zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .5

Inleiding
Op 9 juli 2002 stemde het Vlaams Parlement in met een decreet dat de wetgeving voor bouwwerken
aan zonevreemde bedrijven ingrijpend wijzigt. In deze brochure wordt die wetgeving
toegelicht en wordt getracht op begrijpbare wijze uit te leggen wat nu al dan niet mogelijk is op het
vlak van zonevreemde bedrijven.
Na het begrip “zonevreemd bedrijf” te hebben toegelicht (hoofdstuk I), wordt nagegaan welke
bouwwerken aan een zonevreemd bedrijfsgebouw toegelaten zijn of vergund kunnen worden
(hoofdstuk II). Ook de mogelijkheid om een milieuvergunning te bekomen wordt nader bekeken
(hoofdstuk III). Tenslotte wordt ingegaan op de planmatige oplossingen voor zonevreemde
bedrijven (hoofdstuk IV).
Een waarschuwing vooraf dringt zich op. De wetgeving op zonevreemde gebouwen is al herhaaldelijk
gewijzigd. Heeft de lezer een concreet probleem, dan zal hij steeds moeten navragen of de
regelgeving nog geldt. Bovendien wordt de toelaatbaarheid van werken soms ook bepaald door
andere voorschriften dan deze van de zone waarin het gebouw of handeling ligt. Er kan een
verkavelingsvergunning gelden; een rooiplan; een onteigeningsplan; een bescherming als monument,
dorpsgezicht of landschap; beperkingen krachtens het Bodemsaneringsdecreet; het Bosdecreet; … .
Win daarom steeds vooraf informatie in bij de gemeentelijke diensten.
In deze brochure wordt evenmin ingegaan op die elementen uit de wetgeving die enkel
zonevreemde woningen aanbelangen. Hoewel een deel van de regelgeving gelijkloopt met deze voor
zonevreemde bedrijven, kennen zonevreemde woningen op diverse vlakken een eigen regime. Meer
informatie over de zonevreemde woningen vindt men online. U vindt er ook een toelichting over
de regeling voor zonevreemde bedrijven, vertrekkende vanuit de zone waarin het bedrijf gelegen is.
(http://www.ruimtelijkeordening.be , klikken op “Zonevreemde gebouwen” onder “Bestemmingen
en voorschriften”.)
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .6

I. Wat is een zonevreemd bedrijf ?
1. Definitie
Sinds de jaren 1970 heeft men aan de hand van plannen aan elke vierkante meter grond in
Vlaanderen een welbepaalde bestemming of bodemgebruik toegekend. Dat gebeurde in het verleden
vooral in de gewestplannen of, op gemeentelijk vlak, in bijzondere plannen van aanleg (de B.P.A.’s).
In de nieuwe planningscontext dragen de plannen de benaming “ruimtelijk uitvoeringsplan” (verder
afgekort tot RUP), en worden deze plannen op gewestelijk, provinciaal of gemeentelijk niveau
uitgevaardigd.
Als een onvermijdelijk gevolg van deze artificiële zonering van het Vlaams grondgebied kwamen heel
wat gebouwen en activiteiten in een hiervoor niet geëigende zone te liggen. Ze werden plots
onverenigbaar met het bestemmingsgebied waarin ze liggen. Dergelijke niet-aangepaste gebouwen
of activiteiten worden “zonevreemd” genoemd.
2. Zonevreemd ≠ Onvergund
Zonevreemdheid heeft niets te maken met de vergunningstoestand van een gebouw of handeling.
Een zonevreemd gebouw kan perfect vergund zijn. Er stelt zich wel steeds een probleem op het vlak
van de vergunbaarheid naar de toekomst toe. Een onvergund gebouw kan mogelijks geen
regularisatie meer krijgen. Een vergund gebouw kan mogelijks niet uitbreiden, of zal op termijn
dienen te verdwijnen.
3. Fundamentele versus omgevingszonevreemdheid
De aard van zonevreemdheid is niet steeds gelijk. Er is sprake van een fundamentele, planologische
zonevreemdheid wanneer het gebouw of handeling gelegen is in een daarmee strijdige zone van het
plan van aanleg of RUP. Bijvoorbeeld: een industrieel, niet para-agrarisch bedrijf in landbouwgebied;
een ambachtelijk of kleinbedrijf in recreatiegebied; een bedrijf in een bufferzone; een omvangrijk
milieubelastend bedrijf in woongebied; maar ook: een winkelbedrijf in industriegebied; een
commerciële private onderneming in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen … Het gebouw
of de handelingen zijn, door hun aard, niet in overeenstemming met de bestemming van het plan.
Omgevingszonevreemdheid daarentegen is minder duidelijk te vatten, en hangt eerder af van
concrete, plaatselijke omstandigheden. In sommige zones is immers wel economische activiteit
toegelaten, maar slechts in zekere mate. In een woongebied mag bijvoorbeeld ook handel, ambacht
of kleinbedrijf, maar slechts als het bestaanbaar is met de woonfunctie en verenigbaar is met de
omgeving. Een transportbedrijf of garagebedrijf kan dus in een woongebied toegelaten zijn, en
bijgevolg niet als zonevreemd worden beschouwd. Is (of wordt) dat bedrijf echter te omvangrijk
voor de omliggende woonzone, of blijkt de omgeving bijzondere woonparkachtige kenmerken te
vertonen, dan wordt het transport- of garagebedrijf toch niet verenigbaar geacht met de woonzone
en is het zonevreemd. Dergelijke zonevreemdheid volgt niet automatisch uit de aard van het bedrijf
en de bestemming van het plan, maar wordt bepaald door de omvang van het bedrijf, de kenmerken
van de omgeving, … . Niet zelden kan een bedrijf dat aanvankelijk correct is ingeplant, daardoor
uitgroeien tot een zonevreemd bedrijf.
4. Het begrip “zonevreemdheid” in de wetgeving.
In de stedenbouwwetgeving wordt de term “zonevreemdheid” of “zonevreemd bedrijf” niet
gebruikt, laat staan gedefinieerd. De wetgeving bepaalt slechts een aantal afwijkings- en uitzonderingsregels
waardoor het verlenen van vergunningen toch mogelijk is, ondanks de normaal
geldende voorschriften van de zone. Die regels zijn niet altijd geldig voor alle zonevreemde
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .7

edrijven, en gelden niet steeds ten aanzien van alle soorten van plannen. Er moet dus steeds geval
per geval worden nagegaan of een regel voor het eigen bedrijf kan toegepast worden.
5. Hoe stel ik vast dat mijn bedrijf zonevreemd is ?
Wie twijfel koestert over het al dan niet zonevreemd zijn van zijn bedrijf, kan zich best informeren
bij de overheid. De meest aangewezen manier is een bezoek te brengen aan de gemeentelijke dienst,
doorgaans technische dienst, dienst stedenbouw of dienst ruimtelijke ordening genaamd, die
vertrouwd is met de plaatselijke toestand.
Bij het gemeentebestuur liggen wettelijk alle plannen ter inzage die op haar grondgebied betrekking
hebben. Men heeft het recht deze plannen in te kijken, er inlichtingen over te vragen en een kopie
op te vragen. De gewestplannen kan men ook online raadplegen.
(http://geo-vlaanderen.agiv.be/geo-vlaanderen/gwp/ )
Bedenk wel dat mogelijks ook een ander plan (verkavelingsplan, BPA, RUP, ..) kan gelden.
Wil men de inlichtingen schriftelijk bevestigd zien, dan kan men een stedenbouwkundig attest
aanvragen bij het gemeentebestuur. Een attest nr. 1 (of “stedenbouwkundig uittreksel” volgens de
nieuwe regelgeving) geeft alleen inlichtingen over de bestemming van het perceel volgende de
verschillende plannen waarin het gelegen is. Een attest nr. 2 (of “stedenbouwkundig attest” volgens
de nieuwe regelgeving) geeft bijkomend inlichtingen over bouwwijze, inplanting, bouwhoogte … of
de vergunbaarheid van een welbepaald bouwontwerp. De nodige aanvraagformulieren kan men
downloaden.
(http://www.ruimtelijkeordening.be , klikken op “formulieren downloaden” onder “Vergunningen”).
II. Toelaatbare (bouw)werken aan een zonevreemd bedrijf:
6. Uitgangspunt: zijn de werken vergunbaar of niet?
Wenst men in of rond een zonevreemd bedrijf bouwwerken of –handelingen uit te voeren, dan stelt
zich in de eerste plaats de vraag of die werken of handelingen toegelaten zijn zonder stedenbouwkundige
vergunning, of vergunbaar zijn. Dit wordt in dit hoofdstuk toegelicht. In tweede orde,
zo de beoogde werken niet vergunbaar blijken, moet worden nagegaan of er geen planmatige
oplossing mogelijk is. Dat wordt in hoofdstuk IV nader bekeken.
7. Overzicht van de diverse afwijkings- en uitzonderingsregels
Of een bepaald bouwwerk of handeling in of aan een zonevreemd bedrijf toegelaten kan worden,
wordt in de stedenbouwwetgeving bepaald aan de hand van het soort van werk of handeling dat
men wenst uit te voeren. Dit hoofdstuk wordt daarom verder ingedeeld naar aard van de werken.
We onderscheiden:
niet-vergunningsplichtige werken (zie randnr. 09)
onderhouds- en instandhoudingswerken (zie randnr. 27)
verbouwen binnen het bestaande volume (zie randnr. 36)
herbouwen binnen het bestaande volume (zie randnr. 41)
uitbreiden (zie randnr. 48)
wijzigen van de functie (zie randnr. 54)
werken na vernieling/beschadiging van het gebouw door een ramp (zie randnr. 60)
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .8

8. Ruimtelijk kwetsbare gebieden.
Een aantal afwijkings- of uitzonderingsmaatregelen gelden niet in “ruimtelijk kwetsbare gebieden”.
Het lijkt nuttig dat begrip vooraf toe te lichten.
Onder ruimtelijk kwetsbare gebieden worden verstaan de:
groengebieden,
natuurgebieden,
natuurgebieden met wetenschappelijke waarde,
natuurreservaten,
natuurontwikkelingsgebieden,
parkgebieden,
bosgebieden,
valleigebieden,
brongebieden,
agrarische gebieden met ecologische waarde of belang,
grote eenheden natuur,
grote eenheden natuur in ontwikkeling en de ermee vergelijkbare gebieden, aangeduid op de
plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen;
evenals de beschermde duingebieden en voor het duingebied belangrijke landbouwgebieden,
aangeduid krachtens het Duinendecreet van 14 juli 1993.
De gewone agrarische gebieden en de bufferzones vallen dus buiten de bovenstaande lijst.
Landschappelijk waardevolle agrarische gebieden (een veel voorkomende bestemming op de
gewestplannen) zijn geen agrarische gebieden met bijzondere waarde, en worden dus niet tot de
ruimtelijk kwetsbare gebieden gerekend.
II.1. Niet-vergunningsplichtige werken
9.Een vrijstelling van vergunning geldt ook voor zonevreemde bedrijven
Een aantal werken zijn bij besluit vrijgesteld van een stedenbouwkundige vergunning. Conform de
administratieve toelichting en praktijk geldt die vrijstelling evengoed voor werken in of aan een
zonevreemd bedrijf.
Vermits een gemeentelijke verordening een vergunningsplicht kan invoeren, blijft het raadzaam bij
dit bestuur navraag te doen.
Hieronder vindt men een –echter niet volledig- overzicht van de vrijgestelde werken die een bedrijf
kunnen aanbelangen. Het volledige besluit, gebruikelijk het besluit “kleine werken” genoemd, kan
men online raadplegen: (http://www.ruimtelijkeordening.be (klik op “wetgeving”, dan op “de
uitvoeringsbesluiten”, selecteer het besluit betreffende de vergunningsplicht in de groep
“vergunningen”).
10. Sommige instandhoudings- en onderhoudswerken
Hebben onderhouds- en instandhoudingswerken geen betrekking op de stabiliteit van het gebouw,
dan zijn ze bij decreet vrijgesteld van vergunning. (Zie voor een omstandigere toelichting: randnr.
27 en volgende).
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .9

11. De tijdelijke werken op de bouwplaats
Vrijgesteld van stedenbouwkundige vergunning zijn de tijdelijke werken, handelingen en wijzigingen
die nodig zijn voor de uitvoering van vergunde werken, voor zover ze plaatsvinden binnen de
werkstrook afgebakend in de vergunning.
Het gaat hier op het plaatsen van werfkranen, tijdelijke verhardingen nodig om de werf te bereiken,
tijdelijke grondopslag, tijdelijke plaatsing van bouwketen, ….
12. Technische installaties binnenin een gebouw.
Er is geen vergunning nodig voor het plaatsen van sanitaire, elektrische, verwarmings- isolerings-, of
verluchtingsinstallaties binnen in een gebouw. Men denke aan het plaatsen van een verwarmingsketel,
een airco, …
Door de plaatsing van zo’n installatie mag wel het gebruik van het gebouw niet wijzigen, als die
functiewijziging op zich vergunningsplichtig is (zie verder randnr. 54).
13. Binnenverbouwingen
Er is geen vergunning nodig voor inrichtingswerkzaamheden binnen een gebouw, of werkzaamheden
voor de geschiktmaking van lokalen, voor zover ze geen oplossing voor een
constructieprobleem en geen vergunningsplichtige functiewijziging meebrengen.
Zo mag men een badkamer inrichten, wanden afwerken met binnenisolatie, wanden bijplaatsen in
gipskartonplaten, openingen maken in niet-dragende binnenmuren, e.d.
14. Reclame
Aan een vergund gebouw mag men zonder bijkomende vergunning niet-lichtgevende uithang-borden
met een totale maximum oppervlakte van 4 m² bevestigen of wettelijk verplichte
publiciteitsinrichtingen plaatsen.
Een uithangbord maakt bekend welke activiteit ter plaatse wordt uitgeoefend, en mag dus geen
reclame voor een derde bevatten. De naam van een biermerk is dus een uithangbord op een
brouwerij, maar een publiciteitsinrichting op een café. De brouwerij benodigt géén, maar het café
wel een vergunning voor die, niet wettelijk verplichte publiciteitsinrichting.
15. Plaatsing op het dak
Er is geen vergunning nodig voor het plaatsen van dakvlakvenster en/of zonnepanelen en/of
zonneboilers in het dakvlak tot een maximum van 20% van de oppervlakte van het dakvlak, op
vergunde gebouwen. Bij het plaatsen van zonnepanelen en/of zonneboilers op een plat dak, geldt
geen oppervlaktebeperking.
Er is geen vergunning nodig voor het omvormen van een plat dak tot een extensief groendak met
lage begroeiing (o.a. vetplanten mos-, gras- en/of kruidendak).
16. Ondergrondse werken
Ondergronds mag zonder vergunning worden aangesloten op alle openbare nutsvoorzieningen, zoals
water, gas, elektriciteit, telefoon, kabeldistributie, riolering. Eveneens mogen er een aantal
ondergrondse installaties (regenwaterreservoir, septische put, bezinkput, ondergrondse
waterzuiveringsinstallatie, een infiltratiebed) geplaatst worden zonder vergunning onder de
voorwaarde dat men op minstens één meter van de zijdelingse en de achterste perceelsgrenzen blijft
en dat het gaat om een vergund gebouw.
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .10

Buiten ruimtelijk kwetsbare gebieden mogen ondergrondse brandstoftanks van een vergund
brandstoffenverdeelstation worden vervangen als daardoor de capaciteit niet toeneemt.
17. Afbraak- en slopingswerken
Vrijstaande bouwwerken of constructies met een grondoppervlak van minder dan 100 m² mogen
zonder vergunning worden afgebroken, tenzij ze zijn opgenomen in de inventaris van het
bouwkundig erfgoed, of van belang zijn voor de buurt. Met die laatste voorwaarde bedoelt men
fonteinen, kiosken, standbeelden, bakhuizen, ijskelders, … die een wijk of buurt kenmerken.
18. Afsluitingen:
De plaatsing van onder meer volgende afsluitingen kan zonder vergunning:
Palen met prik- of schrikdraad;
Afsluitingen met een maximumhoogte van 2 meter, die bestaan uit palen en draad of
draadgaas, uit één betonplaat met een maximumhoogte van 40 centimeter en draad of
draadgaas1; Poorten, geplaatst tussen twee kolommen met een maximale hoogte van 2,50 meter6; Houten panelen met een maximumhoogte van 2 meter, met een maximale lengte van 10
meter per zijdelingse en achterste perceelsgrens6. 19. Landbouwwerken:
In een agrarisch of vergelijkbaar gebied van een plan van aanleg of RUP kan men zonder vergun-ning
een aantal met de landbouw verband houdende werken uitvoeren, zoals: de tijdelijke plaatsing van
plastiektunnels; constructies ter ondersteuning van gewassen, zoals hopstaketsels; hagel- en
antivogelnetten; bepaalde drainagewerken.
20. Vellen van bomen
In een woongebied, niet zijnde een woonpark, of een industriegebied van een plan van aanleg of RUP
mag men zonder vergunning hoogstammige bomen vellen binnen een straal van 15 meter rondom
vergunde gebouwen zo ze niet op de grens met het openbaar domein staan en geen deel uitmaken
van een bos. Buiten die omstandigheden is het raadzaam steeds vooraf het Bosbeheer te raadplegen.
21. Telecommunicatie
De plaatsing van schotelantennes, signaalapparatuur, zend- en ontvangstinstallaties voor telecommunicatie,
… is onder bepaalde omstandigheden vrijgesteld van vergunning. Gelet op de zeer
technische regeling wordt hier niet nader op ingegaan.
1 Deze vrijstelling geldt niet in de ruimtelijk kwetsbare gebieden, noch in een beschermd of voorlopig beschermd
landschap, noch in een oeverzone, afgebakend in een bekkenbeheerplan of deelbekkenbeheerplan, noch in de 5 meter
brede strook, te rekenen vanaf de bovenste rand van het talud van ingedeelde onbevaarbare of bevaarbare waterlopen.
Deze vrijstelling geldt enkel voor de afsluiting van bestaande, gevormde huiskavels.
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .11

22. Werken op het openbaar domein
Ook voor werken op het openbaar domein buiten de ruimtelijk kwetsbare zones is in een hele
reeks van vrijstellingen van vergunning voorzien. Voor een volledig overzicht raadplege men het
besluit “kleine werken”.
Interessant om te vermelden is de vrijstelling voor het plaatsen van seizoensgebonden, nietoverdekte
terrassen bij horecazaken, tot 100 m² en mits 1,5 meter is vrijgelaten voor het
voetgangersverkeer. Die vrijstelling van vergunningsplicht betekent uiteraard niet dat mogelijks een
concessie vereist is.
23. Feesten en manifestaties
Voor maximaal 8 weken per jaar kunnen tenten, stellingen, tribunes of kramen tijdelijk bij manifestaties
of feestelijkheden worden geplaatst.
24. Reliëfwijzigingen bij sportmanifestaties
Reliëfwijzigingen voor sportmanifestaties kunnen zonder vergunning in recreatiegebied, industriegebied,
gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen of agrarisch gebied,
in de ruime zin, voor zover dat maximaal 3 maal per jaar gebeurt en het reliëf binnen 10 dagen
hersteld wordt. De vrijstelling geldt niet binnen vogelrichtlijn-, habitat-, ramsargebieden, beschermde
duingebieden en landschappen.
25. Bodemsaneringswerken
Zijn ze opgenomen in een conform verklaard bodemsaneringsproject en worden er geen verhardingen
aangelegd, dan kan men zonder vergunning ondergrondse installaties plaatsen en verwijderen,
grond weghalen en aanvullen tot het oorspronkelijk maaiveld en tot 6 maanden lang bovengrondse
constructies en installaties plaatsen.
25 bis. Plaatsing van bepaalde constructies/installaties in industriegebied
De plaatsing, in een industriegebied in de ruime zin, van installaties en constructies, mits aan al
volgende voorwaarden is voldaan:
Ze staan in functie van de industriële of ambachtelijke bedrijvigheid;
Ze gaan niet gepaard met een ontbossing;
Ze hebben geen betrekking op de oprichting of verbouwing van gebouwen;
Ze zijn gelegen op minstens 3 meter van de zijdelingse en achterste perceelsgrens, zijn niet
hoger dan 10 meter en zijn niet gelegen voor de rooilijn;
Voor de inrichting is een milieuvergunning klasse I of II verleend, en de installaties of
constructies zijn in het aanvraagdossier van de milieuvergunning vermeld;
Bijvoorbeeld kunnen hieronder silo’s of tanks, hoogspanningscabines e.d. begrepen worden, die
aan alle bovenstaande voorwaarden voldoen.
26. Sloping en verwijdering van de hiervoor genoemde werken
Het slopen of verwijderen van werken die vrijgesteld zijn van vergunning, behoeft logischerwijze
evenmin een voorafgaande stedenbouwkundige vergunning.
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .12

II.2. Onderhouds- en instandhoudingswerken
27. Niet-vergunningsplichtige onderhouds- en instandhoudingswerken
Onder ‘instandhoudings- of onderhoudswerken die geen betrekking hebben op de stabiliteit’,
worden werken verstaan die nodig zijn om het huidige gebruik van het gebouw veilig te stellen. Men
mag dus versleten materialen of onderdelen van het gebouw bijwerken, herstellen of vervangen
zonder vergunning. Bijvoorbeeld: het hermetselen van een vervallen schouw. Het vervangen van
dakgebintes of dragende balken van het dak of (gedeeltelijk) herbouwen van buitenmuren, zelfs met
recuperatie van de bestaande stenen kan niet zonder vergunning.
28. Vergunningsplichtige onderhouds- en instandhoudingswerken
Onderhouds- en instandhoudingswerken die betrekking hebben op de stabiliteit van het gebouw of
de constructie zijn daarentegen wel vergunningsplichtig. Dat is het geval, zelfs al blijft het uitzicht
ongewijzigd.
Voorbeelden van dergelijke vergunningsplichtige werken zijn het vervangen van dakgebinten of
dragende balken en het gedeeltelijk vervangen of herbouwen van bestaande buitenmuren, zelfs met
recuperatie van de stenen.
29. Een afwijkingsregel
Voor zonevreemde gebouwen en constructies bestaat m.b.t. deze werken een afwijkingsregel, zodat
ze toch vergund kunnen worden. De overheid kan afwijken van de voorschriften van een plan van
aanleg indien het onderhoud en de instandhouding een bestaand vergund en niet-verkrot gebouw of
constructie betreft, op voorwaarde dat de goede ruimtelijke ordening niet wordt geschaad. Dit
vergt enige toelichting:
30. Een afwijking t.a.v. een plan van aanleg
Bij het verlenen van de vergunning kan de overheid afwijken van de voorschriften van een plan van
aanleg. De zonevreemdheid moet dus het gevolg zijn van een met het gebouw of constructie
strijdige bestemming in een gewestplan, een algemeen plan van aanleg of een B.P.A.. Een
zonevreemdheid ten overstaan van een RUP komt niet in aanmerking.
31. Bestaand vergund gebouw of constructie
Deze gebouwen en constructies moeten ook “vergund” zijn. Als vergund kunnen worden
beschouwd:
De gebouwen/constructies, opgericht met een geldige bouwvergunning of stedenbouwkundige
vergunning. De bestaande toestand van het gebouw stemt overeen met de
goedgekeurde bouwplannen. Het bestaand gebruik evenzeer, of dateert van voor 17 juni
1984 en er is na die datum geen met dat gebruik strijdige vergunning verleend (Vanaf die
datum was de vergunningsplicht voor functiewijzigingen van kracht).
De gebouwen/constructies, opgericht voor 22 april 1962 (vanaf die datum was de
bouwvergunningsplicht van kracht), die naderhand niet werden verbouwd of in gebruik
werden gewijzigd in strijd met de geldende regelgeving.
De gebouwen/constructies, opgericht na 22 april 1962 maar voor de inwerkingtreding van
het gewestplan, waarvoor geen vergunning kan worden voorgelegd, maar waarvan noch de
gemeente, noch AROHM (de voor stedenbouw bevoegde administratie van het Vlaams
Gewest) kunnen aantonen dat ze zijn opgericht, verbouwd of in gebruik gewijzigd in strijd
met de geldende regelgeving.
De gebouwen/constructies, opgericht na de inwerkingtreding van het gewestplan en niet in
strijd met de bestemming, waarvoor geen vergunning kan worden voorgelegd, op
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .13

voorwaarde dat de gemeente of AROHM niet meer over de bouwvergunningsdossiers
beschikken.
Gebouwen/constructies die in overtreding werden opgericht en waarvoor een meerwaardesom
werd betaald, kunnen niet als vergund worden beschouwd. Ze hebben slechts het statuut van een
“gedoogd gebouw”.
32. Verkrotte gebouwen/constructies zijn uitgesloten.
Gebouwen/constructies worden beschouwd als verkrot indien ze niet voldoen aan de elementaire
vereisten van stabiliteit op het moment van de eerste vergunningsaanvraag. Dit is geen visueel of
esthetisch criterium, maar heeft betrekking op de constructie. Ingestorte, reeds lang verwoeste,
instabiele gebouwen zijn verkrot. Een bouwvallig, reeds geruime tijd leegstaand gebouw komt niet in
aanmerking. Zo’n gebouw kan niet worden opgelapt, zonder dat men eigenlijk herbouwt.
Plaatselijke problemen, zoals een doorbuigend dak, een wegzakkende of gescheurde muur bij een
gebouw dat voor het overige in goede staat is, wijzen niet op verkrotting.
Met de eerste vergunningsaanvraag wordt de eerste aanvraag met hetzelfde voorwerp bedoeld, en
niet vroegere aanvragen voor oprichting, verbouwing, … van het gebouw. Dient men in 2000 bijv.
een aanvraag voor instandhoudingswerken in die wordt geweigerd, zal bij een volgende aanvraag in
2002 naar de toestand van het gebouw in 2000 worden gekeken. Dat in 1995 een andere aanvraag
werd vergund en uitgevoerd doet daar niet toe.
33. De goede ruimtelijke ordening mag niet worden geschaad.
Dit betekent, volgens de bewoordingen van het decreet, onder meer dat de ruimtelijke draagkracht
van het gebied niet wordt overschreden en de voorziene verweving van functies noch de aanwezige
of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving, noch de gewenste ruimtelijke structuur
in het gedrang wordt gebracht of verstoord.
Het verkrijgen van een vergunning voor onderhouds- en instandhoudingswerken is dus geen recht.
De overheid heeft een beoordelingsmarge en kan, om redenen van goede ruimtelijke ordening, de
aanvraag weigeren. Daarbij kunnen onder meer volgende elementen een rol spelen: de aard van de
omgeving (gaaf landschap, structureel aangetast gebied, …), de omliggende bebouwing en
woondichtheid, het voorkomen van andere zonevreemde elementen, ontwikkelingstendensen in het
gebied, bodemgeschiktheid voor de landbouw, inplantingsplaats, voorgestelde architectuur,
aangepast bebouwingstype, voorgesteld materiaalgebruik, statuut en aard van de weg, opmerkingen
uit het openbaar onderzoek.
Het spreekt voor zich dat een weigering eerder te verwachten valt in een ruimtelijk kwetsbaar
gebied, dan in een reeds structureel aangetaste zone. De weigering moet formeel gemotiveerd
worden.
De weigeringsmogelijkheid illustreert dat de vergunbaarheid van onderhoud en instandhouding
ondanks de geldende zonevoorschriften een afwijkingsregel is die geen afbreuk doet aan het
zonevoorschrift. De afwijking blijft ondergeschikt aan het zonevoorschrift en mag de toekomstige
verwezenlijking van de bestemming niet onmogelijk maken. De afwijking vergt dan ook een extra
motivering.
34.Wat bij weigering van vergunning ?
Worden de aangevraagde onderhouds- en instandhoudingswerken geweigerd op basis van ruimtelijke
motieven, dan geeft de overheid in feite te kennen dat het zonevreemd gebouw niet behouden
kan worden. De eigenaar kan dan de aankoop van zijn perceel, met inbegrip van de vergunde
gebouwen, door het Vlaams Gewest eisen. Dat moet gebeuren door het versturen van een
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .14

aangetekende brief binnen 12 maanden na de definitieve weigering. De aankoop gebeurt aan de
waarde van het goed op het moment van de weigering.
Gelet op voormeld aankooprecht, geeft een weigering van onderhouds- en instandhoudings-werken
geen aanleiding tot planschadevergoeding.
35. Wat als de werken reeds uitgevoerd zijn ?
Heeft men in het verleden aan het zonevreemde gebouw zonder vergunning onderhouds- en
instandhoudingswerken uitgevoerd, dan zou men die normalerwijze niet kunnen regulariseren. Een
van de voorwaarden is immers dat het een vergund gebouw betreft, wat bij onvergunde werken
uitgesloten is.
Tot 31 januari 2003 bestond er een regularisatiemogelijkheid. Aanvragen na die datum m.b.t. nietvergunde
gebouwen of gebouwdelen komen evenwel niet meer in aanmerking. Herindienen van
geweigerde aanvragen kan eventueel wel nog.
Toch is er misschien een uitweg: bij andere categorieën van werken, zoals verbouwingen, wordt
slechts vereist dat het gebouw of de constructie “hoofdzakelijk” vergund is. Dat opent de
mogelijkheid om voor vroegere onvergunde werken, die niet raken aan het bestaande hoofdvolume,
toch nog een regularisatie te verkrijgen (zie randnummer 40).
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .15

Schema Onderhouds- en instandhoudingswerken:
Hebben de onderhouds- en instandhoudingswerken
betrekking op de stabiliteit van het gebouw ?
JA
De werken zijn vergunningsplichtig.
Is de zonevreemdheid het gevolg van een plan van
aanleg (gewestplan, APA, BPA) of van een ruimtelijk
uitvoeringsplan (RUP) ?
Plan van aanleg
Is het gebouw verkrot ?
NEE
Is het gebouw vergund ?
JA
U kan in een vergunningsaanvraag om toepassing van
de afwijkingsregel verzoeken. De overheid
onderzoekt of de aanvraag de goede ruimtelijk
ordening niet schaadt.
Wordt de vergunning verleend ?
NEE
NEE
RUP
JA
Werd uw vergunning geweigerd op basis van
ruimtelijke motieven dan kunt U van het Vlaams
Gewest per aangetekende brief binnen de 12
maanden na de weigering de aankoop van het perceel
met inbegrip van de vergunde gebouwen eisen.
NEE
De werken zijn niet
vergunningsplichtig. U
kunt ze uitvoeren,
ondanks de
zonevreemdheid.
De RUP-voorschriften
dienen nageleefd te
worden. Of er is een
wijziging van het
voorschrift nodig (zie
randnr. 73)
De afwijkingsregel is
niet van toepassing. Een
wijziging van het
zonevoorschrift is nodig.
(Zie randnr. 73)
U kunt de werken
uitvoeren in
overeenstemming met de
verleende vergunning.
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .16
JA

II.3. Verbouwen binnen het bestaande volume
36. Definitie
Onder verbouwen verstaat men het anders bouwen, het wijzigen van een bouwwerk, zonder dat
het volledig wordt afgebroken en heropgericht. In dat laatste geval is er sprake van herbouwen.
37. Voorwaarden voor het verbouwen
Zonevreemde bedrijfsgebouwen en constructies kunnen worden verbouwd onder de volgende
voorwaarden:
De zonevreemdheid is het gevolg van een strijdige bestemming in het gewestplan of een
A.P.A. Een B.P.A. of RUP komen dus niet in aanmerking.
De verbouwing gebeurt binnen het bestaande bouwvolume. De verbouwing kan wel een
volumevermindering maar zeker geen vermeerdering met zich meebrengen. In dat laatste
geval is er sprake van uitbreiden.
Het gebouw/de constructie is niet verkrot. Wat onder verkrotting wordt verstaan, werd
reeds toegelicht onder randnr. 32.
Het gebouw/de constructie is hoofdzakelijk vergund of wordt geacht vergund te zijn, ook
wat de functie betreft. Wat onder een vergund gebouw wordt verstaan, werd reeds
toegelicht onder randnr. 31. Wat onder “hoofdzakelijk” vergund wordt verstaan, wordt
niet toegelicht in de wetgeving. Een strikte wiskundige definitie in functie van oppervlakte,
volume of een andere cijfermatige benadering is er niet. Zo kan men niet stellen dat,
bijvoorbeeld, het gebouw voor 90 % vergund moet zijn. De concrete omstandigheden en
tal van andere factoren (planningcontext, ouderdom van gebouw en bouwovertreding, aard
en groei van de activiteiten, …) spelen mee. Een te stringente interpretatie is te vermijden.
Wat wel alleszins is vereist, is dat de vergunningstoestand van het corpus van het bedrijf, de
“ruggengraat”, moet aangetoond zijn. Onvergunde luifels, parkeerverhardingen, waterzuiveringsinstallaties,
gevelwijzigingen enz. kunnen wel. Een aanmerkelijke onvergunde
uitbreiding van het hoofdvolume niet.
De inrichting is milieuvergunningsplichtig en de aanvrager moet op het moment van de
vergunningsaanvraag over de nodige milieuvergunning beschikken en het te verbouwen
gebouw moet in de loop van het voorafgaande jaar zijn uitgebaat.
38. Het is een uitzonderingsregel, die geldt in alle zones
De verbouwingsmogelijkheid voor zonevreemde gebouwen, ondanks de geldende zonevoorschriften
is niet zomaar een (ondergeschikte) afwijkingsregel, maar een uitzonderingsregel. De regel geeft aan
waartoe het zonevoorschrift niet mag leiden en staat boven de algemene voorschriften van de zone.
Bij de beoordeling van de aanvraag moet geen rekening gehouden worden met de toekomstgerichte
bestemming van het gewestplan of APA en dient niet te worden nagegaan of de goede ruimtelijke
ordening niet wordt geschaad. Wordt toepassing van de uitzonderingsregel geweigerd, dan zal de
overheid extra moeten motiveren waarom niet is voldaan aan de voorwaarden van de uitzondering.
De verbouwingsmogelijkheid geldt ook in alle zones van de gewestplannen en APA’s, de ruimtelijk
kwetsbare gebieden inbegrepen.
39. Wat als de vergunning wordt geweigerd ?
Bij weigering van verbouwing van een zonevreemd bedrijf is niet in een aankoopverplichting in
hoofde van de overheid voorzien. Planschadevergoeding wordt niet uitdrukkelijk uitgesloten, maar
het valt te betwijfelen of men wel een schade zal kunnen aantonen die voldoet aan de voorwaarden
om dergelijke vergoeding te bekomen. Een weigering van verbouwing betekent immers niet dat men
het gebouw niet mag instandhouden.
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .17

40. Wat als de verbouwingswerken al zijn uitgevoerd ?
Vermits enkel vereist is dat de verbouwingswerken aan “hoofdzakelijk” vergunde gebouwen of
constructies wordt uitgevoerd, bestaat de mogelijkheid om reeds uitgevoerde verbouwingen
geregulariseerd te krijgen. Reeds uitgevoerde werken die niet raken aan het bestaande vergunde
bouwvolume bv. verhinderen de toepasbaarheid van de hier besproken uitzonderingsregel niet.
Uiteraard wordt bij de beoordeling van de aanvraag tot regularisatie uitgegaan van het vergunde deel
van de constructie.
Schema Verbouwingswerken :
NEE
Verbouwt U binnen het bestaand volume ?
JA
Is de zonevreemdheid het gevolg van een
gewestplan, APA, BPA of RUP ?
APA, Gewestplan
Is het gebouw verkrot ?
NEE
Is het bedrijf milieuvergunningsplichtig ?
JA
Beschikt U op het moment van de
vergunningsaanvraag of de nodige milieuvergunning
en werd het te verbouwen gebouw het voorafgaand
jaar uitgebaat ?
JA
Is het gebouw hoofdzakelijk vergund of wordt het
geacht vergund te zijn ?
JA
De uitzonderingsregel is
van toepassing. U kunt
een vergunning bekomen.
NEE
BPA, RUP
Het betreft geen
verbouwing, maar een
uitbreiding.
De BPA- of RUPvoorschriften
dienen
nageleefd te worden. Of
er is een wijziging van
het voorschrift nodig
(Zie randnr. 73).
De uitzonderingsregel is
niet van toepassing. Een
wijziging van het
zonevoorschrift is nodig
(Zie randnr. 73).
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .18
JA
NEE
NEE

II.4. Herbouwen binnen het bestaande volume
41. Definitie
Herbouw veronderstelt noodzakelijkerwijze eerst een afbraak en daaropvolgend nieuwbouw. Dat
die heropbouw al dan niet met recuperatiemateriaal gebeurt, heeft op zich geen invloed.
Het onderscheid tussen herbouwen en verbouwen is niet zo duidelijk. Een voorheen geldende
voorwaarde dat minstens 60 % van de dakvorm, buitenmuren en de bouwlagen moeten behouden
blijven werd geschrapt en kan dus niet als criterium worden gehanteerd. De praktijk zal hier
duidelijkheid moeten brengen.
De wetgever benadert herbouwen iets strenger dan verbouwen, daar door een herbouw het
zonevreemde gebouw langer zal bestendigd worden.
42. Herbouwen op dezelfde of een gewijzigde plaats.
De regeling voor herbouwingen van zonevreemde bedrijven maakt een onderscheid tussen een
herbouwing op dezelfde en op een gewijzigde plaats. Als herbouwen op dezelfde plaats wordt
beschouwd, het herbouwen van een nieuw gebouw dat op minstens drie kwart van de oppervlakte
van de bestaande gebouwen wordt opgericht. Is daaraan niet voldaan, is er sprake van een
herbouwen op een gewijzigde plaats.
43. Voorwaarden voor het herbouwen op dezelfde plaats
Voor het herbouwen van zonevreemde bedrijfsgebouwen op dezelfde plaats gelden in eerste
instantie dezelfde voorwaarden als bij het verbouwen:
De zonevreemdheid is het gevolg van een strijdige bestemming in het gewestplan of een
A.P.A.
De herbouwing gebeurt binnen het bestaande bouwvolume.
Het gebouw is niet verkrot (zie randnummer 32).
Het gebouw is hoofdzakelijk vergund of wordt geacht vergund te zijn, ook wat de functie
betreft (zie randnummer 31 en 37).
Is de inrichting milieuvergunningsplichtig, moet de aanvrager op het moment van de
vergunningsaanvraag over de nodige milieuvergunning beschikken en moet het te
herbouwen gebouw in de loop van het voorafgaande jaar zijn uitgebaat.
Bijkomend worden de volgende voorwaarden gesteld:
Het karakter, de verschijningsvorm en de functie van het gebouw blijven behouden.
Daarmee wordt bedoeld dat niet mag worden afgeweken van het bebouwingstype. Een
gebouw in baksteen afbreken en er een glas-staalconstructie voor in de plaats oprichten kan
normaal niet. Eén gevel een meer open karakter geven om licht, lucht en ruimte te
verbeteren zou wel kunnen. De overheid zal dit aspect beoordelen vanuit het gebouwtype
zelf, maar ook in functie van de omgeving en de planningscontext.
De activiteiten in het gebouw dateren van vóór 17 juli 1984 (datum van invoering van de
vergunningsplicht van functiewijzigingen) en de milieuvergunning is op het ogenblik van het
indienen van de aanvraag nog geldig voor een termijn van minstens 10 jaar. De opzet van
deze (strenge) voorwaarde is enkel bedrijven die door de inkleuring van de gewestplannen
zonevreemd zijn geworden een herbouwmogelijkheid toe te staan.
Het gebouw is niet gelegen in een in een plan van aanleg aangewezen recreatiegebied of
ruimtelijk kwetsbaar gebied, met uitzondering van een parkgebied. Onder recreatiegebieden
worden de gebieden voor dagrecreatie, voor verblijfsrecreatie en de ermee
vergelijkbare gebieden begrepen.
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .19

44. Voorwaarden voor het herbouwen op een gewijzigde plaats.
Men kan herbouwen op een gewijzigde plaats. Dat is met name het geval indien het te slopen
gebouw getroffen is door een rooilijn of zich in een achteruitbouwzone bevindt en/of die
verplaatsing is ingegeven door redenen van goede plaatselijke ordening. De verplaatsing van het
gebouw moet een betere integratie in de omgeving impliceren evenals een betere terreinbezetting
en een kwalitatief concept.
De voorwaarden die gelden voor herbouwen op dezelfde plaats, hierboven opgesomd, moeten ook
hier nageleefd worden, met uitzondering van de voorwaarden dat het gebruik dateert van vóór 17
juli 1984 en de milieuvergunning nog minstens 10 jaar loopt en dat het karakter, de
verschijningsvorm en de functie van het gebouw behouden moet blijven.
45. Ligging aan een voldoende uitgeruste weg.
Bouwen, en dus ook herbouwen – zo stelt de administratie -, kan niet worden vergund voor
percelen die aan een weg liggen die, gelet op de plaatselijke toestand, onvoldoende is uitgerust.
Uitzondering kan onder meer gemaakt worden op de private toegangsweg tot het commerciële,
ambachtelijke of industriële gebouw of tot de woning voor zover deze private toegangsweg aansluit op
een voldoende uitgeruste weg.
Als een minimale uitrusting wordt beschouwd een met duurzame materialen verharde weg, voorzien
van een elektriciteitsnet. Deze voorwaarde geldt niet voor het verbouwen en uitbreiden. Een deel
van de rechtsleer betwist dat herbouwen gelijkgesteld kan worden met bouwen en verdedigt de
stelling dat herbouwingen wel vergunbaar zijn aan onvoldoende uitgeruste wegen.
46. Wat bij weigering van vergunning ?
Bij weigering van herbouwing van een zonevreemd bedrijf is niet in een aankoopverplichting in
hoofde van de overheid voorzien. Planschadevergoeding wordt niet uitdrukkelijk uitgesloten, maar
het valt te betwijfelen of men wel een schade zal kunnen aantonen die voldoet aan de voorwaarden
om dergelijke vergoeding te bekomen. Een weigering van herbouwing betekent immers niet dat men
het gebouw niet mag instandhouden.
47. Wat als de werken reeds zijn uitgevoerd ?
Herbouwingswerken zijn slechts vergunbaar voor zover ze slaan op een “hoofdzakelijk” vergund
gebouw. Werden in het verleden onvergunde werken uitgevoerd die niet slaan op de corpus, de
“ruggengraat” van het gebouw, dan verhindert dat in beginsel de vergunbaarheid van een herbouwing
niet.
Voorheen uitgevoerde maar onvergunde werken die een grotere ingreep uitmaken, waardoor het
gebouw niet meer als “hoofdzakelijk” vergund kan worden beschouwd, zijn niet regulariseerbaar
onder de hier besproken uitzonderingsregel. Of een voorheen uitgevoerde herbouwing als zo’n
grotere ingreep moet worden beschouwd is juridisch onduidelijk. Het ziet er evenwel naar uit dat
de bevoegde administratie enkel vroegere werken die niet raken aan het bestaand vergund
hoofdvolume aanvaardt. Een gevelwijziging, aanbouw van terras of garage, … zou kunnen. Een
vroegere herbouwing niet.
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .20

Schema Herbouwingswerken :
NEE
Wordt herbouwd binnen het bestaand volume?
JA
Is de zonevreemdheid het gevolg van een BPA, APA,
Gewestplan of RUP ?
APA, Gewestplan
Ligt het gebouw in een recreatiegebied of een
ruimtelijk kwetsbaar gebied met uitzondering van
een parkgebied ?
NEE
Ligt het gebouw aan een voldoende uitgeruste weg?
JA
Is het gebouw verkrot ?
NEE
Is het bedrijf milieuvergunningsplichtig ?
JA
Beschikt men over de nodige milieuvergunning en
werd het gebouw het voorafgaande jaar uitgebaat ?
JA
Blijft het karakter, de verschijningsvorm en de
functie van het gebouw behouden ?
JA
Wordt herbouwd op dezelfde plaats ?
JA
Dateren de activiteiten van vóór 17 juli 1984 en
geldt de milieuvergunning nog minstens 10 jaar ?
JA
Is het gebouw hoofdzakelijk vergund of wordt het
geacht vergund te zijn ?
JA
De uitzonderingsregel is
van toepassing. U kunt
een herbouwvergunning
bekomen.
NEE
Het betreft geen
herbouwing, maar een
uitbreiding. (Zie randnr.
48).
De BPA- of RUPvoorschriften
dienen
nageleefd te worden. Of
er is een wijziging van
het zonevoorschrift
nodig (Zie randnr. 73).
De uitzonderingsregel is
niet van toepassing. Een
wijziging van het
zonevoorschrift is nodig
(Zie randnr. 73)
Wordt herbouwd op een
gewijzigde plaats om een
rooilijn of voorbouwlijn
na te leven?
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .21
JA
NEE
BPA,
RUP
NEE
NEE
NEE
NEE
De uitzonderingsregel is
niet van toepassing. Een
wijziging van het
zonevoorschrift is nodig
(Zie randnr. 73)
JA
JA
NEE

II.5. Uitbreiden
48. Definitie
Uitbreiden staat tegenover het verbouwen of herbouwen binnen hetzelfde volume. Het is een vorm
van verbouwen of herbouwen waarbij het bestaande volume, het reeds bebouwde oppervlak wordt
vergroot ofte uitgebreid.
Uitbreidingen worden door de wetgever nog strenger behandeld dan herbouwingen.
49. De voorwaarden voor uitbreiding.
De voorwaarden waaronder men kan verbouwen (zie randnummer 37), gelden allen bij uitbreidingen,
met uitzondering uiteraard van de vereiste dat binnen hetzelfde volume wordt gebouwd.
Bovendien geldt ook de voorwaarde dat het gebouw niet mag gelegen zijn in een in een plan van
aanleg aangewezen recreatiegebied of ruimtelijk kwetsbaar gebied, met uitzondering van een
parkgebied.
Onder die voorwaarden kan een bestaand bedrijfsgebouw worden uitgebreid met een gebouw of
vaste inrichting, maar enkel als die uitbreiding het noodzakelijk gevolg is:
ofwel van een algemene, sectorale of bijzondere milieuvoorwaarde, met het oog op het
bevorderen van de kwaliteit van het leefmilieu;
ofwel van een voorwaarde m.b.t. de gezondheid van de mens na advies van de bevoegde
administratie bij het verlenen van een milieuvergunning;
ofwel van een door de sociale inspecteurs van de Arbeidsinspectie voorgeschreven
maatregel;
ofwel van maatregelen voorgeschreven in het kader van de wet tot bestrijding van de voor
planten en plantaardige producten schadelijke organismen, de wet op de dierengezondheid
of de wet op het dierenwelzijn.
De uitbreiding moet m.a.w. tot doel hebben te voldoen aan de krachtens voormelde wetgeving
opgelegde voorwaarden of maatregelen.
50. Begrenzing van de uitbreiding.
De uitbreiding is – onder de gestelde voorwaarden – in principe onbeperkt. Er is geen begrenzing a
rato van het bestaande volume. Er is enkel de beperking tot de vermeerdering die het noodzakelijk
gevolg is van de voorwaarden of maatregelen. In concreto zal dus nagegaan worden of het gebouw
niet méér wordt uitgebreid dan “noodzakelijk” is om te voldoen aan de milieuvoorwaarde of
opgelegde maatregel.
51. Aanpassingswerken.
Is uitbreiding van het zonevreemde bedrijfsgebouw mogelijk, dan kunnen ook aanpassingswerken aan
of bij dat gebouw worden vergund, voor zover het overdekte volume niet wordt uitgebreid.
Met zo’n aanpassingswerken worden onder meer het aanbrengen van een luifel, het voorzien van
loskades met toegangshellingen, het uitvoeren van beperkte verhardingen of omgevingswerken, het
plaatsen van een fietsenstalling, … bedoeld.
Dergelijke aanpassingswerkzaamheden zijn, volgens sommigen, vergunbaar op grond van om het
even welke overweging, ook een louter economische, en niet gebonden aan enige opgelegde
voorwaarde of maatregel.
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .22

52. Wat bij weigering van vergunning ?
Bij weigering van uitbreiding van een zonevreemd bedrijf is niet in een aankoopverplichting in hoofde
van de overheid voorzien. Planschadevergoeding wordt wel niet uitdrukkelijk uitgesloten, maar het
valt te betwijfelen of men wel een schade zal kunnen aantonen die voldoet aan de voorwaarden om
dergelijke vergoeding te bekomen. Een weigering van uitbreiding betekent immers niet dat men het
gebouw niet mag instandhouden.
53. Wat als de werken reeds zijn uitgevoerd ?
Vermits vereist is dat de werken gebeuren aan een hoofdzakelijk vergund gebouw, zullen voorheen
uitgevoerde onvergunde uitbreidingen in de regel niet regulariseerbaar zijn. Het gebouw kan door
die vroegere werken veelal niet meer als hoofdzakelijk vergund beschouwd worden. Slechts de
vroegere uitbreidingen die niet wezenlijk raakten aan het bestaand vergund hoofdvolume kunnen,
naar de letter van het decreet, geen beletsel vormen voor een regularisatie-aanvraag.
Uiteraard blijven de vergunbaarheidsvereisten onverkort van kracht bij regularisatieaanvragen. De
voorheen uitgevoerde, niet-hoofdzakelijke, uitbreiding moet het noodzakelijk gevolg zijn van een
voorwaarde ter bescherming van leefmilieu e.d. Hoewel het theoretisch niet uit te sluiten is, zullen
vroeger uitgevoerde uitbreidingswerken bijna zeker niet aan die vereiste kunnen voldoen.
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .23

Schema Uitbreidingswerken :
NEE
Is de zonevreemdheid het gevolg van een BPA, APA,
Gewestplan of RUP ?
APA, Gewestplan
Ligt het gebouw in een recreatiegebied of een
ruimtelijk kwetsbaar gebied met uitzondering van
een parkgebied ?
NEE
Is het gebouw verkrot ?
NEE
Is het bedrijf milieuvergunningsplichtig ?
JA
Beschikt men over de nodige milieuvergunning en
werd het gebouw het voorafgaande jaar uitgebaat ?
JA
Is de uitbreiding het noodzakelijk gevolg van
een voorwaarde opgelegd ter bescherming van het
leefmilieu, de volksgezondheid, de flora, de
dierengezondheid of het dierenwelzijn?
JA
Is het gebouw hoofdzakelijk vergund of wordt het
geacht vergund te zijn ?
JA
De uitbreidingswerken
zijn vergunbaar
BPA,RUP
De BPA- of RUPvoorschriften
dienen
nageleefd te worden. Of
er is een wijziging van
het zonevoorschrift
nodig (Zie randnr. 73).
De uitzonderingsregel is
niet van toepassing. Een
wijziging van het
zonevoorschrift is nodig
(Zie randnr. 73)
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .24
JA
JA
NEE
NEE
NEE

II.6. Functiewijzigingen
54. Definitie
Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van een hoofdfunctie van een onroerend goed is ook
vergunningsplichtig, zelfs al gaat dat niet gepaard met het uitvoeren van andere vergunningsplichtige
werken of handelingen.
Als hoofdfuncties worden beschouwd:
Wonen
Verblijfsrecreatie
Dagrecreatie
Landbouw in de ruime zin
Handel, horeca, kantoor en diensten
Industrie en ambacht
Gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen
Wordt bijvoorbeeld een industrieel gebouw gewijzigd in een winkel, dan is er sprake van een
(vergunningsplichtige) functiewijziging. Of de omvorming van een woning tot een dokterspraktijk,
van de bedrijfswoning van een exploitant of bewakingspersoneel tot een woning die geen binding
meer heeft met het bedrijf, van een winkelpand in een schrijnwerkerij, …
55. Vergunbaarheid bij zonevreemde bedrijfsgebouwen
Functiewijzigingen van bestaande vergunde zonevreemde bedrijfsgebouwen zijn in beginsel ook
vergunbaar. De wetgever heeft bepaald dat bij het verlenen van zo’n vergunning afgeweken mag
worden van de voorschriften van een gewestplan of APA, op voorwaarde dat:
het gaat om bestaande, niet-verkrotte, hoofdzakelijk vergunde of vergund geachte
gebouwen;
de gebouwen niet gelegen zijn in ruimtelijk kwetsbare gebieden (met uitzondering van
parkgebied), noch in recreatiegebieden of overstromingsgebieden
de goede ruimtelijke ordening niet wordt geschaad
de wijziging is opgesomd in de lijst van toelaatbare functiewijzigingen van de Vlaamse
regering
Verder gelden ook nog enkele bijkomende voorwaarden:
Voor de functiewijzigingen die in de onderstaande lijst onder 2 t.e.m. 6 zullen worden
vermeld, geldt de voorwaarde dat het gebouw of gebouwencomplex gelegen is aan een
voldoende uitgeruste weg.
Voor de functiewijzigingen vermeld onder 2 t.e.m.7 geldt de vereiste dat het gebouw of
gebouwencomplex niet meer geschikt is voor de vergunde of vergund geachte functie op het
moment van de aanvraag, en bovendien bouwfysisch geschikt is voor de nieuwe functie.
Een gebouw of gebouwencomplex is bouwfysisch geschikt voor een nieuwe functie als er
aan het gebouw of gebouwencomplex gedurende een periode van 2 jaar voor de aanvraag
tot functiewijziging geen uit financieel en bouwtechnisch oogpunt ingrijpende werken zijn
uitgevoerd, en het gebouw of gebouwencomplex zonder uit financieel of bouwtechnisch
oogpunt ingrijpende werken kan klaargemaakt worden voor de nieuwe functie.
In de onderstaande lijst worden de toelaatbare functiewijzigingen opgesomd inzake economische
activiteiten, begeleid door hun individuele voorwaarden.
1. Het gedeeltelijk wijzigingen van het gebruik van een woning, met inbegrip van de woningbijgebouwen
die er fysisch een geheel mee vormen, in een complementaire functie meer bepaald
“kantoor- of dienstenfunctie”, zoals kantoorfunctie, vrij beroep of dienstverlening. De
complementaire functie mag echter niet meer dan 100 m² van het vloeroppervlakte beslaan, en de
woonfunctie moet een grotere oppervlakte beslaan dan de complementaire functie.
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .25

2. Het gedeeltelijk wijzigingen van het gebruik van een woning met inbegrip van de
woningbijgebouwen, in een complementaire functie, voor zover deze betrekking hebben op het
gebruik als logiesverstrekkend bedrijf, categorie kamers voor zover het maximaal 4 kamers en/of
accommodaties betreft, met uitsluiting van elke vorm van restaurant of café. Bovendien moet de
aanvraag voor voorafgaand advies worden voorgelegd aan Toerisme Vlaanderen.
3. Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex naar een
nieuwe functie die behoort tot de functiecategorie “handel, horeca, kantoorfunctie of diensten”,
voorzover het gelegen is in een industriegebied in de ruime zin, en in de ruimere omgeving van het
gebouw of gebouwencomplex nog gebouwen voorkomen met de vergunde functie “handel, horeca,
kantoorfunctie of diensten”. Bovendien moeten er op het industriegebied in kwestie reeds meer dan
drie bedrijven gevestigd zijn en moet 50% van de aanwezige bedrijven reeds een vergunde
hoofdfunctie “handel, horeca, kantoorfunctie of diensten” hebben.
4. Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex naar een
nieuwe functie die betrekking heeft op een inrichting voor luidruchtige binnenrecreatie zoals een
karting, een fuifzaal of een schietstand. Deze functiewijziging is enkel toegelaten wanneer het
gebouw of gebouwencomplex gelegen is in een industriegebied in de ruime zin van het woord.
5. Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex van
hoofdfunctie “landbouw” naar een nieuwe functie die louter betrekking heeft op de opslag van
allerhande materialen of materieel. Bijkomende voorwaarde is dat het gebouw of gebouwencomplex
deel moet uitmaken van een gebouwengroep, en bovendien ook in agrarisch gebied is gelegen.
6. Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex van de
hoofdfunctie “landbouw in de ruime zin” naar een paardenhouderij, een manège, een dierenasiel,
een dierenpension, een dierenartsenpraktijk, een tuinaanlegbedrijf, een kinderboerderij of een
instelling waar hulpbehoevenden al dan niet tijdelijk verblijven en landbouwactiviteiten of aan de
landbouw verwante activiteiten uitoefenen. Het gebouw of gebouwencomplex moet bovendien
gelegen zijn in agrarisch gebied.
7. Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van een gebouw of gebouwencomplex dat opgenomen is in de
inventaris van het bouwkundig erfgoed. Deze functiewijziging is enkel toegelaten wanneer de
voortzetting van de vroegere functie niet langer haalbaar is, of het gebouw of het gebouwencomplex
geen duurzame leefbaarheid garandeert. De nieuwe functie moet bovendien ook de erfgoedwaarde
ongeschonden laten of verhogen, en de administratie voor monumenten en landschappen moet
advies uitbrengen over de aanvraag.
56. Toekomstbeperkingen inzake ver- of herbouwen of uitbreiden
Wanneer voor een gebouw of een gebouwencomplex een functiewijziging wordt vergund waarvoor
de voorwaarde van bouwfysische geschiktheid van toepassing is (2 t.e.m.7), dan is de eigenaar of de
latere verwerver gebonden aan de beperking dat gedurende een periode van 10 jaar na de
vergunning tot wijziging van gebruik, geen uit financieel en bouwtechnisch oogpunt ingrijpende
vergunningsplichtige werken mogen worden uitgevoerd. Herbouw en ingrijpende verbouwingen zijn
al bij voorbaat uitgesloten.
57. Een afwijkingsregel
De vereiste dat de goede ruimtelijke ordening niet mag worden geschaad, toont aan dat het hier
geen uitzonderingsregel, maar een afwijkingsregel betreft. Het verlenen van de functiewijziging moet
dus in het bijzonder gemotiveerd worden en is zeker geen recht. De zonevoorschriften blijven
primeren.
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .26

58. Wat als de vergunning wordt geweigerd ?
Wordt de functiewijziging geweigerd, dan is geen planschadevergoeding mogelijk. In een aankoopverplichting
door de overheid is evenmin voorzien.
59. Wat als de werken reeds zijn uitgevoerd ?
Als de onvergunde doorgevoerde functiewijziging beantwoordt aan de geldende vergunbaarheidsvereisten
is een regularisatie mogelijk.
II.7. Werken na vernieling of beschadiging door een ramp
60. Voorwaarden voor heropbouw.
Voor wederopbouwwerken aan gebouwen of constructies die vernield of beschadigd werden door
een ramp is in een bijzonder regime voorzien. Er kan een vergunning worden bekomen, ondanks de
strijdige zonering, onder de volgende voorwaarden;
De zonevreemdheid is het gevolg van een voorschrift van het gewestplan of A.P.A. Een
B.P.A. of RUP komen niet in aanmerking.
Het gebouw of de constructie is geheel of gedeeltelijk vernield of beschadigd door een
plotse ramp, buiten de wil van de eigenaar: de heirkrachtregeling geldt bij alle mogelijke
calamiteiten, zoals brand, storm, overstroming, maar ook verkeersongevallen, terroristische
aanslagen, ….
Het gebouw was niet verkrot (zie de toelichting van dit begrip in randnummer 32).
Het gebouw werd in de loop van het jaar voorafgaand aan de ramp uitgebaat.
De in het gebouw uitgeoefende activiteit is vergund of wordt vergund geacht (zie de
toelichting in randnummers 31 en 37)
Het bouwvolume en de verhardingen blijven beperkt tot de vergunde toestand.
Het karakter en de verschijningsvorm van het gebouw blijven behouden (zie de toelichting in
randnummer 43).
Het gebouw is niet gelegen in een groengebied, natuurgebied, natuurgebied met
wetenschappelijke waarde, natuurreservaat, natuurontwikkelingsgebied, bosgebied,
valleigebied, brongebied zoals aangewezen in de plannen van aanleg of ermee vergelijkbare
gebieden zoals aangewezen in een RUP en evenmin in een beschermd duingebied of voor
het duingebied belangrijk landbouwgebied.
De goede ruimtelijke ordening wordt niet geschaad (zie voor een toelichting randnummer
33).
De aanvraag gebeurt binnen het jaar na het toekennen van het verzekeringsbedrag of, voor
rampen die plaats hadden na 1 januari 1990, binnen het jaar na inwerkingtreding van de
nieuwe regeling.
Deze laatste voorwaarde kan het toepassingsgebied van deze afwijkingsregel in de praktijk ernstig
beperken en brengt mede dat het toepassingsgebied varieert van geval tot geval. Het toepassen van
de afwijkingsregel vereist immers dat een "verzekeringsbedrag" wordt uitbetaald, en dus dat het
schadegeval gedekt wordt door de polis. Een eigenaar zonder of met een beperkte verzekering
dreigt daardoor naast de boot te vallen.
61. Vergoeding bij verbod van heropbouw.
Ligt het gebouw in één van de voormelde gebieden waar geen vergunning voor de herstellingswerken
kan worden verleend, dan vergoedt de Vlaamse regering de grondwaarde en vult zij de
schadevergoeding uitbetaald door de verzekeraar aan tot 100 % van de totale verzekerde waarde, al
is de vernieling slechts gedeeltelijk, op voorwaarde dat:
de gehele of gedeeltelijke vernieling buiten de wil van de aanvrager gebeurde;
de eigendom van het betrokken perceel aan het Vlaams Gewest wordt overgedragen.
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .27

Wordt de heropbouw geweigerd ten aanzien van een gebouw dat in een gebied ligt waar de
heropbouw niet principieel is uitgesloten, dan is niet in dergelijke bijkomende schadevergoeding
voorzien. Planschadevergoeding is niet uitgesloten, maar onwaarschijnlijk daar de door de
verzekeraar uit te betalen minimumvergoeding krachtens de wet op de landverzekeringsovereenkomst
80 % bedraagt van de nieuwwaarde van het verzekerde goed, en planschade tot
beloop van 20 % onvergoed blijft.
III. De Milieuvergunning voor zonevreemde bedrijven.
62. Een afzonderlijke reglementering
Een bedrijf heeft niet enkel stedenbouwkundige vergunningen nodig om de bedrijfsgebouwen te
kunnen optrekken, verbouwen of uit te breiden, maar meestal ook een milieuvergunning of –melding
om haar activiteiten in die gebouwen te kunnen uitbaten.
De afwijkings- en uitzonderingsregels uit het voorgaande hoofdstuk gelden doorgaans enkel voor het
verlenen van de stedenbouwkundige vergunning. Vermits de zonevoorschriften uit een gewestplan,
APA, BPA of RUP een algemene, verordenende kracht hebben, dienen ze ook te worden nageleefd
bij het verlenen van andere vergunningen. Om een milieuvergunning voor een zonevreemd bedrijf te
kunnen verkrijgen, is er dan ook een specifieke afwijkingsregel nodig. Die regeling wordt hieronder
toegelicht.
63. Een afwijkingsregel t.o.v. de gewestplanvoorschriften.
De hier besproken afwijkingsmogelijkheid geldt enkel ten aanzien van de voorschriften van een
ontwerp-gewestplan of gewestplan. Is een bedrijf zonevreemd ten gevolge van een voorschrift uit
een APA, BPA of RUP, dan kan wettig géén milieuvergunning worden bekomen krachtens de hier
toegelichte afwijkingsregel, ook al zou het vergunnen van bouwwerken geen probleem zijn.
64. Een afwijkingsregel voor milieuvergunningsplichtige inrichtingen.
De regel voorziet tevens enkel in afwijkingsmogelijkheden bij milieuvergunningsaanvragen. Over
meldingsplichtige inrichtingen wordt niet gesproken.
Strikt genomen is dat een probleem, daar artikel 4.1.1.1 van het Vlarem II bepaalt dat de exploitatie
van een inrichting van de 3de klasse die geen deel uitmaakt van een milieuvergunningsplichtige
uitbating slechts is toegestaan in zoverre de inplanting verenigbaar is met de voorschriften van een
gewestplan, plan van aanleg of RUP. Louter meldingsplichtige inrichtingen zouden dus nooit wettig
kunnen worden uitgebaat in zonevreemde bedrijfsgebouwen. Dat is uiteraard een inconsistentie,
daar méér hinderlijke inrichtingen, van de 2de en 1ste klasse, wél een milieuvergunning kunnen
bekomen in strijd met een zonevoorschrift.
65. Uitgesloten gebieden.
De voor milieuvergunningen geldende afwijkingsregel ten aanzien van een zone uit het gewestplan is
voorts uitgesloten in een:
groengebied
natuurgebied
natuurgebied met wetenschappelijke waarde
natuurreservaat
natuurontwikkelingsgebied
overstromingsgebied
bosgebied
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .28

0behoudens voor het houden van een aantal diersoorten voor landbouwdoeleinden, met bijhorende
installaties en opslagplaatsen.
Men bemerkte dat de lijst van uitgesloten gebieden niet naadloos aansluit op deze van de ruimtelijk
kwetsbare gebieden waarin bepaalde bouwwerken niet of onder voorwaarde vergunbaar zijn. Dat
dit in de praktijk aanleiding kan geven tot problemen, spreekt voor zich.
66. Uitgesloten inrichtingen.
Inrichtingen waarvoor een milieueffectrapport of veiligheidsrapport vereist is voor de afgifte van de
milieuvergunning, komen evenmin in aanmerking.
67. Voorwerp van de vergunningsaanvraag.
De milieuvergunningsaanvraag moet betrekking hebben op gebouwen, constructie of installaties die
uit oogpunt van ruimtelijke ordening hoofdzakelijk vergund zijn of geacht worden vergund te zijn,
ook wat de functie betreft.
68. Concordantie van afwijkingsregimes bij uitbreiding.
Uit het samen lezen van de regeling voor zonevreemde afwijkingen bij uitbreidingswerken en de hier
besproken regeling voor de milieuvergunning, blijkt dat een zonevreemd bedrijf slechts vergunningen
voor uitbreiding van haar gebouwen kan verkrijgen als dat het noodzakelijk gevolg is van een
milieuvoorwaarde of een maatregel opgelegd krachtens de gezondheidsinspectie of met het oog op
de bestrijding van voor planten of plantaardige producten schadelijke organismen, de
dierengezondheid of het dierenwelzijn. Een uitbreiding van bedrijfsgebouwen om louter economische
redenen zit er niet in.
69. De goede ruimtelijke ordening mag niet worden geschaad.
Afwijking verlenen van de gewestplanbestemming bij milieuvergunningsaanvragen kan slechts op
voorwaarde dat de goede ruimtelijke ordening niet wordt geschaad (zie hierover randnummer 33).
De afwijking is dus geen recht en kan steeds geweigerd worden om redenen van een goede
plaatselijke aanleg. In geval van weigering is geen planschadevergoeding verschuldigd.
70. Een vergunning in functie van herlokalisatie.
Komt de overheid tot de overtuiging dat de goede ruimtelijke ordening zich verzet tegen het
toestaan van een afwijking, dan kan men toch nog een milieuvergunning toestaan, maar dan enkel om
rekening te houden met de termijn die nodig is om de betrokken inrichting te herlokaliseren.
De milieuvergunning verleend met het oog op herlokalisatie mag maximaal een geldingsduur van 5
jaar hebben. Een kortere herlokalisatietermijn blijft mogelijk.
71. Afwijkingsregel blijkens een planologisch attest
De hierboven beschreven afwijkingsmogelijkheid is enkel mogelijk ten aanzien van een ontwerpgewestplan
of een gewestplan. Een afwijking ten opzichte van een algemeen plan van aanleg of
gewestplan is echter ook mogelijk voor werken, handelingen en wijzigingen in een gebied waarvoor
het maken van een ruimtelijke uitvoeringsplan, of het maken of wijzigen van een plan van aanleg
wordt overwogen, blijkens een afgeleverd planologisch attest. (zie randnummers 73-83)
Hieraan zijn echter enkele voorwaarden verbonden:
de gebouwen zijn niet verkrot (zie randnummer 32)
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .29

de gebouwen zijn hoofdzakelijk vergund of worden geacht vergund te zijn (zie randnummer
31 en 37)
de aanvraag is ingediend binnen het jaar na afgifte van het attest
de aanvraag beperkt zich tot de regelingen en voorwaarden voor de invulling van de
kortetermijnbehoeften, zoals aangegeven in het attest
72. De heirkrachtregeling.
De regeling die m.b.t. de stedenbouwkundige vergunning geldt voor zonevreemde gebouwen die
vernield of beschadigd zijn door een plotse ramp (zie randnummers 60 en 61) is ook van toepassing
m.b.t. de milieuvergunning.
Een vernield of beschadigd bedrijf zal dus onder dezelfde voorwaarden niet enkel een vergunning
voor heropbouw, maar ook een vergunning voor de verdere uitbating van haar inrichting kunnen
bekomen. Dat kan van belang zijn, daar een milieuvergunning van rechtswege vervalt als de inrichting
gedurende twee jaar niet wordt uitgebaat.
Tabel met toepassingsveld diverse afwijkings- en uitzonderingsregels:
B.P.A. A.P.A. Gewestplan R.U.P.
Onderhoud en
instandhouding
Afwijkingsregel Afwijkingsregel Afwijkingsregel -
Verbouwen - Uitzonderingsregel Uitzonderingsregel -
Herbouwen - Uitzonderingsregel Uitzonderingsregel -
in sommige gebieden in sommige gebieden
Uitbreiden - Uitzonderingsregel Uitzonderingsregel -
in sommige gebieden in sommige gebieden
Functiewijzigingen - Afwijkingsregel Afwijkingsregel -
Bouwwerken na - Afwijkingsregel in Afwijkingsregel in -
ramp
sommige gebieden sommige gebieden
Milieuvergunning - Afwijkingsregel blijkens Afwijkingsregel in -
een planologisch attest sommige gebieden of
blijkens een planologisch
attest
Milieuvergunning - Afwijkingsregel in Afwijkingsregel in -
na ramp
sommige gebieden sommige gebieden
In bovenstaande tabel wordt aangeduid t.o.v. welk zonevoorschrift een afwijkings- of
uitzonderingsregel van toepassing is.
Afwijkingsregels blijven ondergeschikt aan het zonevoorschrift en mogen de toekomstige
verwezenlijking van de bestemming niet onmogelijk maken. Een toepassing van de afwijking vergt
een extra motivering. De overheid kan, op basis van ruimtelijke motieven, de vergunning weigeren.
Uitzonderingsregels geven aan waartoe een zonevoorschrift niet mag leiden en staan boven de
algemene regels van de zone. Met de toekomstige verwezenlijking van de bestemming moet geen
rekening gehouden worden. Een weigering van de uitzondering vergt een extra motivering. De
overheid kan de vergunning op basis van ruimtelijke motieven niet weigeren.
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .30

Tabel met overzicht uitgesloten gebieden :
Gewestplanbestemming: De volgende afwijkings- en
uitzonderingsregels zijn niet
toepasbaar:
Groengebied
Natuurgebied
Natuurgebied met
wetenschappelijke waarde
Natuurreservaat
Natuurontwikkelingsgebied
Bosgebied
Valleigebied
Brongebied
Beschermd Duingebied
Voor duingebied belangrijk
landbouwgebied
Agrarisch gebied met ecologische
waarde of belang
Grote eenheid natuur
Grote eenheid natuur in
ontwikkeling
Recreatiegebied (algemeen)
Herbouwen
Uitbreiden
Wederopbouw na ramp
Milieuvergunning
Functiewijziging
Herbouwen
Uitbreiden
Wederopbouw na ramp
Functiewijziging
Herbouwen
Uitbreiden
Functiewijziging
Overstromingsgebied Milieuvergunning
Functiewijziging
De volgende afwijkings- en
uitzonderingsregels zijn
toepasbaar:
Onderhoud en instandhouding
Verbouwen
Onderhoud en instandhouding
Verbouwen
Milieuvergunning
Onderhoud en instandhouding
Verbouwen
Wederopbouw na ramp
Milieuvergunning
Onderhoud en instandhouding
Verbouwen
Herbouwen
Uitbreiden
Wederopbouw na ramp
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .31

IV. Planmatige oplossingen voor zonevreemde bedrijven
73. Twee wegen voor een planmatige oplossing
In de twee vorige hoofdstukken werd nagegaan onder welke voorwaarden een zonevreemd bedrijf
een stedenbouwkundige of milieuvergunning kan bekomen. Niet zelden zal een bedrijf vaststellen dat
wat zij wenst niet vergunbaar is binnen de huidige afwijkings- en uitzonderingsregels. Haar plannen
zullen slechts uitvoerbaar worden als het zonevoorschrift zelf op de een of andere manier wordt
gewijzigd.
Volgens de nieuwe wetgeving zijn er twee wegen te onderscheiden die planmatig aan de
zonevreemdheid van een bedrijf kunnen verhelpen. De eerste weg, waar het bedrijf zelf
initiatiefrecht heeft, is het planologisch attest. De tweede weg is een herziening of vervanging van
het hinderend zonevoorschrift door de overheid zelf, volgens de normale procedures van opmaak
van aanlegplannen en RUP’s.
IV.1. Het planologisch attest.
74. Wat is een planologisch attest ?
Een planologisch attest is een op vraag van een zonevreemd bedrijf door de overheid verleend
document dat aangeeft of een bestaand bedrijf al dan niet behouden kan worden op de plaats waar
het is gevestigd. In geval van behoud worden de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden op korte en
lange termijn meegedeeld.
Het is een deels informatief, deels bindend document.
Het is informatief in die zin dat de overheid haar beleidsvisie over de toekomstige
ruimtelijke ordening m.b.t. het bedrijf en haar omgeving meedeelt. Die beleidsvisie geeft
evenwel geen garantie dat de beoogde ruimtelijke ordening ook effectief zal worden
verwezenlijkt in herziene of nieuwe plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen.
Het is bindend in die zin dat, enerzijds, een gunstig planologisch attest de overheid verplicht
om binnen het jaar een voorontwerp van bijzonder plan van aanleg (BPA) of ruimtelijk
uitvoeringsplan (RUP) op te stellen, en, anderzijds, op basis van zo’n attest onder bepaalde
voorwaarden anticipatief een stedenbouwkundige vergunning kan worden verkregen voor
de herbouw of uitbreiding van het bedrijf.
75. Welke bedrijven komen in aanmerking voor een planologisch attest ?
Het attest kan enkel aangevraagd worden door bedrijven waarvoor de opmaak of wijziging van een
RUP of plan van aanleg nodig is om de uitbreiding of het herbouwen van het bedrijf mogelijk te
maken, en mits ze behoren tot één van de volgende categorieën:
een milieuvergunningsplichtig bedrijf;
een volwaardig land- of tuinbouwbedrijf;
een bedrijf met een omzet van minstens 250.000 euro op basis van de BTW-aangiften over
het volledige boekjaar voorafgaand aan de aanvraag.
Dit vormt een merkelijke uitbreiding ten overstaan van de vroegere regeling. Nu komen ook
bedrijven in aanmerking die niet milieuvergunningsplichtig zijn, zoals heel wat kleinhandelszaken,
horecabedrijven of recreatieve inrichtingen. Er is geen voorwaarde m.b.t. de aard van de
bedrijvigheid, zodat alle soorten van economische activiteit zoals industrie, ambacht, handel, horeca,
kantoor, dienstverlening, land- en tuinbouw … tot een planologisch attest kunnen leiden.
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .32

76. Een recente uitspraakperiode: geen aanvraagmogelijkheid bij recent afgewerkte
planningsprocedures.
In het besluit van de Vlaamse regering waarbij de nadere regels voor het planologisch attest werden
vastgelegd zijn bijkomende ontvankelijkheidsvoorwaarden ingevoerd voor attestaanvragen die niet
rechtstreeks in het decreet staan, maar uit de praktijk en continuïteit van het bestuur volgen.
Volgens dit besluit zijn aanvragen voor een planologisch attest onontvankelijk indien ze worden
aangevraagd minder dan twee jaar nadat:
een voorontwerp van plan van aanleg of RUP ter advies werd voorgelegd voor het gebied
waarin het bedrijf gelegen is: deze voorwaarde is niet van toepassing indien de overheid die
het plan opmaakt (via een officieel besluit of via een expliciete vermelding in het verslag van
de plenaire vergadering van het desbetreffende voorontwerp) heeft beslist dat het gebied in
kwestie niet langer deel uitmaakt van het plan of de procedure heeft stilgelegd;
een plan van aanleg of RUP werd goedgekeurd voor het gebied waarin het bedrijf gelegen is.
Deze periode wordt gehanteerd vanuit de redenering dat als een bedrijf opgenomen is in
voorontwerp of deel uitmaakte van een goedgekeurd BPA of RUP een ruimtelijk onderzoek loopt of
heeft gelopen. Doordat de overheid dit ruimtelijk onderzoek heeft gevoerd en dit heeft opgenomen
in een voorontwerp of goedgekeurd plan, heeft het bedrijf zijn antwoord gekregen of de uitbreiding
en herbouw kan. Het onmiddellijk opnieuw vragen van een ruimtelijke onderzoek levert in dat geval
geen nieuwe ruimtelijke elementen ook al is het onderzoek niet alleen gebeurd voor het bedrijf
maar voor de ruimere omgeving.
77. De aanvraag.
De aanvraag van een planologisch attest wordt per aangetekend schrijven in viervoud ingediend
door het zonevreemd bedrijf zelf. Liggen de percelen in meer dan één gemeente, moeten vier extra
exemplaren worden toegevoegd.
Het staat u vrij om het aanvraagdossier zelf of met een studiebureau samen te stellen. U kan het
aanvraagdossier van het planologisch attest zelf opmaken. U kan de opdracht geven aan een
studiebureau om het te doen, maar u bent het niet verplicht. Ook niet in het geval de gemeente van
plan of bezig is met de opmaak van een sectoraal BPA zonevreemde bedrijven en de gemeente u het
studiebureau aanraadt dat met dit plan bezig is.
Die aanvraag bevat, volgens het decreet, in elk geval:
Een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied de aanvraag wordt ingediend.
Een weergave van de feitelijke en juridische toestand. Met de feitelijke toestand bedoelt men
het feitelijk grondgebruik op de bedrijfsgronden en de onmiddellijke omgeving (gebouwen,
verhardingen, wegenis, omliggende bebouwing, grondgebruik, …). De juridische toestand
moet de overheid een inzicht geven in de geldende planologische regels en de
vergunningstoestand binnen het gebied. Ook de onvergunde elementen dient u aan te
duiden.
De ruimtelijke behoeften op korte termijn. Hier moeten de vergunningsplichtige werken,
wijzigingen en handelingen worden aangegeven die het bedrijf binnen 2 jaar na afgifte van het
attest wil verwezenlijken. Bijvoorbeeld: het wijzigen van de activiteiten, het bijbouwen van
een productielijn, het uitbreiden van verhardingen, een beperkte uitbreiding, … .
De ruimtelijke behoeften op lange termijn. Dit zijn de ruimtebehoeften van het bedrijf
binnen een periode van minstens 10 jaar. Op basis van deze behoeften zal de overheid een
uitspraak doen over de meer grootschalige investeringen voor herbouw en uitbreiding.
Het uitvoeringsbesluit detailleert de inhoud van het aanvraagdossier nader en legt een verplicht te
gebruiken formulier op. Daarbij valt op dat een uitgebreide en omstandige onderbouwing wordt
vereist. Zo zijn ook een ruimtelijk-economische benadering van het bedrijf, een investeringsnota, en,
bij 20 voertuigbewegingen per dag, een mobiliteitsprofiel opgelegd. Het doel van deze elementen is
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .33

dat uit de aanvraag moet blijken dat hetgeen gevraagd wordt ook realistisch is: de investering is
haalbaar voor het bedrijf, de plaats van de uitbreiding is logisch vanuit het huidige gebruik van de
gebouwen en verhardingen en er zijn een paar alternatieven bekeken, het bedrijf blijft bereikbaar
voor klanten en leveranciers….
Voor details raadplege men de tekst van het besluit.
(http://www2.vlaanderen.be/ned/sites/ruimtelijk/wetgeving/uitvoeringsbesluiten/planologischattest.ht
ml)
78. De procedure
De procedure verloopt, kort geschetst, als volgt.
De aanvraag wordt vooreerst ingediend bij de gewestelijke planologische ambtenaar op het
departement RWO te Brussel.
Die ambtenaar stuurt het dossier door naar de overheid die belast is met het maken van het RUP of
BPA voor het betrokken bedrijf. Zowel de ligging van het bedrijf in het beleidskader als de
inhoudelijke elementen van de aanvraag vormen de basis voor de toewijzing aan een bepaalde
overheid. In de meeste gevallen is het de gemeente voor lokale bedrijvigheid, het Gewest voor
bovenlokale bedrijvigheid in groot- en regionaalstedelijke gebieden en het economisch netwerk van
het Albertkanaal of voor historische bedrijven of de provincie voor bovenlokale bedrijvigheid in
kleinstedelijke gebieden en economische knooppunten buiten de voormelde gebieden.
Daarop volgt éénzelfde inspraak- en adviesronde als bij de opmaak van het RUP of BPA, met
inbegrip van een openbaar onderzoek gedurende 30 dagen en advies van de commissie van advies.
Het advies van de provincie en van de gemeente wordt gevraagd in het geval dat zij geen bevoegde
overheid zijn. De verplichtingen inzake openbaar onderzoek zijn uitgebreid met een individuele
kennisgeving, op kosten van de aanvrager, van de eigenaars van de betrokken en aanpalende
percelen.
De Vlaamse regering, bestendige deputatie of college van burgemeester en schepenen beslissen na
de inspraak- en adviesronde over de aanvraag. Er wordt uitspraak gedaan over het al dan niet
behouden van het bedrijf op de actuele vestigingsplaats én over de korte en lange termijnbehoeften.
Tegen een gunstig planologisch attest, verleend door de deputatie of het college, kan de
planologische ambtenaar nog beroep instellen binnen 30 dagen nadat hij/zij de beslissing ontvangt,
waarover de Vlaamse regering binnen de 60 dagen beslist.
De hierboven kort beschreven procedure valt niet te onderschatten. Niet enkel moet een
openbaar onderzoek worden gehouden en een hele reeks instellingen en administraties om advies
worden gevraagd. Er zijn ook slechts een paar termijnen bepaald voor enkel tussenstappen in de
procedure. Een vaste termijn waarbinnen de einduitspraak moet gebeuren is er niet.
Een schematisch overzicht van de procedure vindt u in bijlage.
79. Het afgeleverd planologisch attest kan positief, gedeeltelijk positief of negatief zijn
Indien zowel belangrijke delen van de bestaande toestand mogen worden behouden en tegelijk de
voorgestelde uitbreiding op korte en lange termijn kan uitgevoerd worden zoals aangevraagd door
het bedrijf, wordt een positief planologisch attest afgeleverd.
Indien belangrijke delen van de bestaande toestand niet kunnen behouden worden, of de
voorgestelde uitbreiding op korte termijn, of de voorgestelde uitbreiding op lange termijn niet kan
worden uitgevoerd zoals aangevraagd door het bedrijf, wordt een gedeeltelijk positief planologisch
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .34

attest afgeleverd. Het gedeeltelijk positief planologisch attest wordt beschouwd als een specifieke
vorm van een positief planologisch attest.
Er wordt een negatief planologisch attest afgeleverd indien het bedrijf niet op zijn huidige locatie
behouden kan blijven, of indien de opgelegde voorwaarden dermate streng zijn dat het bedrijf enkel
mag verder werken binnen de bestemmingen van het juridisch geldende plan van aanleg of ruimtelijk
uitvoeringsplan.
80. Een (gedeeltelijk) positief attest: verplichting tot opmaak van het plan
Een (gedeeltelijk) positief attest heeft als voornaamste gevolgen de verplichting voor de overheid om
de procedure tot opmaak van het plan op te starten en de mogelijkheid om, onder voorwaarden,
anticipatief een vergunning aan te vragen.
Binnen het jaar na afgifte van een (gedeeltelijk) positief attest dient de overheid inderdaad een
voorontwerp van RUP of voorontwerp of ontwerp van BPA naar de instanties te versturen die
daarover advies moeten uitbrengen. De overheid wordt m.a.w. één jaar gegund om de eerste
formele stap in de opmaak of herziening van het plan te zetten, waarvan zij in het attest stelde dat
het er naar haar oordeel kan komen.
Die verplichting verleent nog geen waarborgen dat het RUP of BPA er uiteindelijk ook komt, noch
dat het binnen een bepaalde termijn zal worden vastgelegd. De normale procedures van planopmaak
blijven gelden. De verplichting biedt geen zekerheid dat het verzonden ontwerp of voorontwerp na
advies voorlopig zal worden vastgesteld. En nog minder dat de provincie- of gemeenteraad
eenzelfde standpunt zal innemen als de deputatie of het college bij het verlenen van het positief
attest.
Laat de bevoegde overheid na om binnen het jaar haar verplichting te voldoen, wordt haar recht
opgeschorst om nog plannen voorlopig vast te stellen of aan te nemen voor andere, bestaande
bedrijven of voor een nieuw bedrijventerrein. Zij herkrijgt dat recht zodra voldaan is aan haar
verplichting of als het planologisch attest vervalt.
Een (gedeeltelijk) gunstig attest verschaft dan ook geen waarborgen omtrent de effectieve wijziging
van de bestemming waarin u zonevreemd bent.
81. Een (gedeeltelijk) positief attest: mogelijkheid van anticipatieve vergunningen.
Een concreter en meer onmiddellijk gevolg van een (gedeeltelijk) positief planologisch attest is de
anticipatieve vergunbaarheid van sommige herbouw- en uitbreidingswerken.
Indien een attest bevestigt dat de opmaak of wijziging van een RUP of BPA overwogen wordt, mag
bij het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning en een milieuvergunning afgeweken worden
van de voorschriften van een gewestplan of APA onder de voorwaarden dat:
De gebouwen niet zijn verkrot.
De gebouwen hoofdzakelijk zijn vergund of geacht worden vergund te zijn.
De aanvraag is ingediend binnen het jaar na afgifte van het attest
De aanvraag zich beperkt tot de regelingen en voorwaarden voor de invulling van de korte
termijnbehoeften, zoals aangegeven in het attest.
De aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning desgevallend duidelijkheid biedt over de
verwijdering of de gewenste regularisatie van onvergunde werken, handelingen en
wijzigingen.
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .35

82. Een negatief attest.
In het uitvoeringsbesluit wordt bepaald dat een negatief attest wordt afgeleverd indien het bedrijf
niet op zijn huidige locatie behouden kan blijven of als het hoofdzakelijk vergund of vergund geacht
bedrijf wel op de bestaande locatie behouden kan worden maar niet mag herbouwen of uitbreiden.
Ondanks voormelde bepaling kan een negatief attest op zich geen verplichting meebrengen om de
bestaande bedrijfsactiviteiten stop te zetten. Aan verleende vergunningen kan het attest niet tornen.
Bij afgifte van een negatief attest wordt – zo wordt voorts in de wetgeving bepaald – door de
bevoegde overheid op het eerste verzoek van het bedrijf bevestigd of er al dan niet een mogelijkheid
is tot herlokalisatie. Dit lijkt een eerder vrijblijvende bepaling, zonder praktische consequenties.
Vermits een attest deels een bindend karakter heeft naar de overheid die het stuk afgeleverd heeft,
kan de aanvrager desgewenst die akte wel in rechte aanvechten, bijvoorbeeld door middel van een
beroep tot nietigverklaring en een schorsingsvordering bij de Raad van State. Maar een planologisch
attest is een engagementsuitspraak en vormt geen recht op zichzelf. De vernietiging of schorsing van
het besluit tot aflevering van een attest, maakt enkel dat de aanvraag opnieuw ‘loopt’ en de overheid
dus opnieuw een besluit dient te nemen.
83. Geldigheidsduur van een attest.
Een planologisch attest blijft geldig tot het RUP of BPA is uitgevaardigd. Het vervalt mogelijks
vroeger:
Indien het bedrijf binnen het jaar geen aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning m.b.t. de
korte termijnbehoeften heeft ingediend.
Indien de stedenbouwkundige vergunning vervallen is doordat de vergunningshouder niet
binnen de twee jaar na de afgifte van de vergunning daadwerkelijk is begonnen met de
verwezenlijking ervan, of indien de werken meer dan twee jaar onderbroken zijn of het
gebouw niet winddicht is binnen de 3 jaar na de aanvang van de werken.
Bij stopzetting van het bedrijf.
Bij overdracht van enig zakelijk recht.
Vijf jaar na afgifte van het attest.
IV.2. De vervanging van het hinderend zonevoorschrift.
84. De normale regels blijven gelden
De normale regels voor de opmaak en herziening van plannen van aanleg en RUP’s blijven uiteraard
gelden. Niets verhindert de overheid om, los van enig planologisch attest, bestaande
zonevoorschriften in herziening te stellen of te vervangen. Leidt dit tot een bestemming die
overeenstemt met de activiteiten van het bedrijf, dan is meteen de zonevreemdheid opgelost.
Een volledig overzicht van de diverse planningsaspecten hoort niet thuis in deze brochure.
Hieronder worden slechts enkele, voor zonevreemde bedrijven belangrijke elementen van het
planningsproces overlopen.
85. Bevoegdheid inzake planning: het subsidiariteitsbeginsel
Welke overheid bevoegd is om een plan van aanleg of RUP op te maken wordt in grote mate
bepaald door het “subsidiariteitsbeginsel”.
Subsidiariteit betekent dat elke overheid op haar niveau plannen zal maken voor die elementen
waarvoor ze bevoegd is en waarvoor ze krachtens haar ruimtelijk uitvoeringsplan verplicht is
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .36

initiatieven te nemen. Subsidiariteit houdt ook in dat elke overheid zich bezighoudt met die materies
die het best op haar niveau worden geregeld.
86. Subsidiariteit en bedrijventerreinen.
Het subsidiariteitsbeginsel wordt in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen geconcretiseerd voor
de planning van economische activiteiten. De bevoegdheidsverdeling voor planning van bedrijventerreinen
wordt er als volgt uitgewerkt:
De gemeente is bevoegd voor de lokale bedrijventerreinen. Dat zijn terreinen bestemd voor lokale,
in omvang beperkte, op de omgeving gerichte bedrijven, met een richtinggevende oppervlakte van
maximaal 5 ha. Zuivere kleinhandel hoort er niet in thuis. De zone “lokaal bedrijventerrein” komt in
grote mate overeen met wat vroeger als een “KMO-zone” werd omschreven.
De provincie is bevoegd voor de bovenlokale, regionale bedrijventerreinen in de kleinstedelijke
gebieden en de specifieke economische knooppunten. Regionale bedrijventerreinen kunnen gemengd
zijn (open voor een hele waaier van activiteiten) of specifiek (gericht op een welbepaalde activiteit,
zoals de wetenschapsparken, transport- en distributiezones, watergebonden bedrijventerreinen, …).
Het Vlaams Gewest is bevoegd voor de regionale bedrijventerreinen in de groot- en regionaalstedelijke
gebieden en in het economisch netwerk van het Albertkanaal, evenals voor de historisch
gegroeide bedrijven (bedrijven in het buitengebied die een specifiek sociaal-economische relatie
hebben met de omgeving en er, zoals de benaming zelf zegt, historisch zijn ontstaan en uitgebreid).
87. Praktische opvolging van planning door een zonevreemd bedrijf.
Een zonevreemd bedrijf dat wenst te weten of de overheid bereid is om de bestaande zonevoorschriften
te wijzigen, richt zich best tot de daartoe bevoegde instantie. Het bedrijf hoort
daarom te weten of zij als lokaal of regionaal moet worden beschouwd en of haar vestiging in een
stedelijk gebied, economisch knooppunt of buitengebied is gelegen. De meest voor de hand liggende
weg is zich vooreerst te bevragen bij de gemeentelijke overheid.
Naargelang ligging en omvang weet het zonevreemd bedrijf of gemeente, provincie of Gewest het
hinderend zonevoorschrift kan wijzigen. Het is raadzaam de lopende planningsprocessen van deze
overheid goed op te volgen. Zo lopen er thans heel wat afbakeningsprocessen voor stedelijke
gebieden en wordt in bijna iedere gemeente gewerkt aan een Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan.
In alle planningsprocessen wordt een openbaar onderzoek gehouden. Desgevallend zal het
zonevreemd bedrijf tijdens die raadpleging best een bezwaarschrift indienen. Nuttig is tevens de
vertegenwoordigers van de economische sector binnen de gemeentelijke, provinciale of gewestelijke
commissie voor ruimtelijke ordening en de betrokken POM of andere actoren (Kamers van
Koophandel en Nijverheid, Streekplatform, Unizo, Vakorganisaties, …) op de hoogte te brengen van
de problemen ten gevolge van de zonevreemdheid en wensen inzake een toekomstige ruimtelijke
ordening.
Alleszins dient de uitwerking van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan opgevolgd te worden.
Zelfs al is het zonevreemd bedrijf van regionale aard, en is de gemeente strikt genomen niet
bevoegd voor de zonering, worden in dit structuurplan beleidsopties uitgetekend die minstens een
onrechtstreekse invloed zullen hebben op de toekomstige ruimtelijke ordening van de
vestigingsplaats en omgeving. Of er in een gemeente reeds een afgewerkt structuurplan is, kan online
worden nagekeken.
(http://www2.vlaanderen.be/ned/sites/ruimtelijk/vijfvoorwaarden/vlaanderen_1.html).
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .37

88. Een gemeentelijk sectoraal plan voor zonevreemde bedrijven.
Met een gemeentelijk sectoraal plan wordt een door de gemeente vastgesteld BPA of, na vaststelling
van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan, een gemeentelijk RUP bedoeld dat het geheel of een
deel van een sector binnen de gemeentegrenzen ruimtelijk ordent.
Sinds 1997 promoot de Vlaamse regering de opmaak van gemeentelijke sectorale plannen voor
zonevreemde bedrijven, in een streven naar een globale gemeentelijke aanpak van de
zonevreemdheidsproblematiek.
De opmaak van een BPA binnen de huidige voorwaarden is nog mogelijk voor zover het BPA
voorlopig wordt aangenomen vóór 1/11/2006. Daarna, tussen 1/11/2006 en 1/5/2008, moet er
minstens een voorlopig vastgesteld gemeentelijk ruimtelijk structuurplan zijn op het moment van de
definitieve aanvaarding van het BPA door de gemeenteraad. Na 1 mei 2008 kunnen geen afwijkende
BPA’s meer definitief door de gemeenteraad worden aangenomen. Een plan voor zonevreemde
bedrijven is dan nog enkel mogelijk via een gemeentelijk RUP.
Een kanttekening dringt zich hier wel op:
Het subsidiariteitsbeginsel is niet verlaten. Gemeenten blijven slechts bevoegd voor “lokale”
bedrijven. Een gemeentelijk sectoraal plan biedt dus geen oplossing voor bovenlokale
zonevreemde bedrijvigheid. En ten aanzien van provincie en gewest is er geen wettelijke
maatregel tot ondersteuning van de planningsdynamiek vastgesteld.
89. Planbaten.
Wanneer door de wijziging van een zonevoorschrift via een RUP een perceel in aanmerking komt
voor een stedenbouwkundige vergunning waarvoor het voorafgaande aan de inwerkingtreding van
dat RUP niet in aanmerking kwam, is in beginsel een planbatenheffing verschuldigd. Zonevreemde
bedrijven genieten wel van een gedeeltelijke vrijstelling. Het perceel waarop een bestaand bedrijf is
gevestigd en dat ten gevolge van het RUP een voor bedrijvigheid geëigende bestemming krijgt is
vrijgesteld van planbaten behoudens voor het gedeelte waarop het bestaande, vergunde
bouwvolume of de vergunde bebouwde of verharde oppervlakte met meer dan 25 % kan worden
uitgebreid.
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .38

Nuttige adressen
Bedrijven die zich na lezing van deze toelichting nog vragen stellen over zonevreemdheid – of enig
ander onderwerp m.b.t. de stedenbouw en ruimtelijke ordening – kunnen steeds contact opnemen
met de accountmanagers van het VLAO:
De VLAO-adviseurs stedenbouw en ruimtelijke ordening in uw provincie:
VLAO Antwerpen
Lange Lozanastraat 223
2018 Antwerpen
contactpersoon: Annemie Noordman
Tel: 03-260 87 16
Fax: 03-260 87 07
e-mail: annemie.noordman@vlao.be
site: www.vlao.be
VLAO Limburg
Kempische Steenweg 305, bus 201
3500 Hasselt
contactpersoon: Joeri De Maré
Tel: 011-29 20 00
Fax: 011-29 20 01
e-mail: joeri.demare@vlao.be
site: www.vlao.be
VLAO Oost-Vlaanderen
Seminariestraat 2
9000 Gent
contactpersoon: Claudia De Gryze
Tel: 09-267 40 30
Fax: 09-267 40 60
e-mail: claudia.degryze@vlao.be
site: www.vlao.be
VLAO Vlaams-Brabant
Philipssite 5 – Ubicenter, 3 de verdieping
3001 Leuven
contactpersoon: Ellen Van Dongen
Tel: 016-31 10 52
Fax: 016-31 10 51
e-mail: ellen.vandongen@vlao.be
site: www.vlao.be
VLAO West-Vlaanderen
Jan Breydellaan 107 bus 1
8200 Sint-Andries/Brugge
contactpersoon: Veronique Demets
Tel: 050-32 50 30
Fax: 050-32 50 01
e-mail: veronique.demets@vlao.be
site: www.vlao.be
Zonevreemde bedrijven stand maart 2007 .39

VrAgen?
Contacteer het VLAO in uw provincie
Antwerpen
Lange Lozanastraat 223
2018 Antwerpen
tel. 03 260 87 00
Fax 03 260 87 07
infoant@vlao.be
Limburg
Kempische Steenweg 305 • bus 201
3500 HASSeLt
tel. 011 29 20 00
Fax 011 29 20 01
infolim@vlao.be
OOSt-VLAAnderen
Seminariestraat 2
9000 gent
tel. 09 267 40 00
Fax 09 267 40 60
infoovl@vlao.be
www.vlao.be
VLAAmS-brAbAnt
philipssite 5 - ubicenter • 3 e verdieping
3001 LeuVen
tel. 016 31 10 50
Fax 016 31 10 51
infovlbr@vlao.be
weSt-VLAAnderen
Jan breydellaan 107
8200 Sint-AndrieS/brugge
tel. 050 32 50 00
Fax 050 32 50 01
infowvl@vlao.be
HOOFdZeteL
Koloniënstraat 56 • 6 e verdieping
1000 bruSSeL
tel. 02 227 60 20
Fax 02 227 60 11
info@vlao.be