Invoering van het energielabel (pdf - kB)

Kompas, energiebewust wonen en werken
Invoering van het
energielabel
Leidraad voor verhuurders van woningen, aangevuld met
concrete voorbeelden
in opdracht van

Inhoudsopgave
1 Samenvatting
2 Het energielabel – waar hebben we het over?
3 Een energielabel – voor welke woningen verplicht?
4 Hoe komt het energielabel tot stand?
5 Labelen – 'woning voor woning' of alles in één keer?
6 Het belang van een goed labelbeheer
7 De functie van het energielabel in een bredere context
Invoering van het energielabel
4
5
6
8
11
14
15

1 Samenvatting
4
Deze leidraad beschrijft de gevolgen van de invoering van het verplichte energielabel
voor professionele verhuurders van woningen, zowel woningcorporaties als
commerciële verhuurders. Vanaf 1 januari 2008 dient een verhuurder aan elke nieuwe
huurder een energielabel te overhandigen. Het energielabel geeft de huurder inzicht in
de energetische kwaliteit van de woning en is daarmee voor de huurder een indicatie of
de woning energiezuinig is.
Niet in alle gevallen hoeft een energielabel te worden gemaakt. Zo kunnen woningeigenaren,
die tussen 1 juli 2002 en 1 januari 2008 door een erkende adviseur een EPA
hebben laten opstellen, volstaan met een afschrift van dit EPA, zolang dit nog geen tien
jaar oud is. Daarna is alsnog een energielabel vereist. Ook voor woningen, gebouwd
na 1 januari 1998 kan de eigenaar tot 10 jaar na de bouwaanvraag volstaan met een
gewaarmerkt afschrift van de EPC­berekening bij de oorspronkelijke bouwaanvraag.
Woningcorporaties krijgen uitstel tot 1 januari 2009, onder de voorwaarde dat de betreffende
corporatie op die datum haar gehele woningbezit van energielabels heeft voorzien.
Voor zowel de inhoud van het energielabel als de totstandkoming heeft de overheid
eisen gesteld om de betrouwbaarheid van het energielabel te waarborgen. Alleen
gecertificeerde organisaties mogen energielabels opstellen en verstrekken.
De leidraad beschrijft de te volgen procedures. Daarbij heeft de verhuurder een aantal
keuzes:
­ Vraag ik labels aan voor alle woningen of maak ik gebruik van de vrijstellingen?
­ Vraag ik een energielabel aan bij elke woningmutatie of doe ik het in één keer voor
een grote groep woningen?
­ Welke werkzaamheden verricht ik zelf en welke besteed ik uit?
­ Hoe beheer ik de gegevens die ten grondslag liggen aan de energielabels en de
energielabels zelf?
Energielabels zijn meer dan een administratieve verplichting. Ze kunnen worden
gebruikt als communicatiemiddel richting huurders. Op hun beurt zullen huurders het
energielabel steeds meer gaan gebruiken bij hun woningkeuze.
Steeds meer verhuurders nemen energie en energiebesparing op in hun beleid. De kennis
over de energetische kwaliteit van de woningen kan worden ingepast in het
strategisch voorraadbeheer en bij het doorvoeren van verbetermaatregelen.
Als aanvulling op deze leidraad zijn ook praktijkvoorbeelden uitgewerkt, die separaat
zijn toegevoegd.
Meer informatie: www.energielabelgebouw.nl

2 Het energielabel –
waar hebben we het over?
E n E r g i E p r E S tat i E c E r t i f i c a at o f
E n E r g i E l a b E l ?
De officiële benaming van het energielabel is 'energieprestatiecertificaat'.
In deze leidraad gebruiken we de kortere benaming
'energielabel'.
Invoering van het energielabel
Per 1 januari 2008 moet iedere verhuurder een nieuwe huurder informeren over de energetische
kwaliteit van de woning. Dit gebeurt door het overhandigen van een energielabel.
Bij de verkoop van woningen geldt eenzelfde verplichting. Deze verplichting vloeit
voort uit de Europese richtlijn energieprestatie van gebouwen, ook wel EPBD genoemd;
in Nederland vastgelegd in het 'Besluit energieprestatie gebouwen' (het Besluit) en in
de 'Regeling energieprestatie gebouwen' (de Regeling). Het energielabel geeft inzicht in
de energetische kwaliteit van een woning en het laat zien hoe de energieprestatie is ten
opzichte van vergelijkbare woningen. In één oogopslag is zichtbaar of de woning
relatief energiezuinig is of juist niet.
De energetische kwaliteit wordt bepaald aan de hand van een gestandaardiseerde
rekenmethode waarmee de energie­index wordt berekend. De energie­index is
gebaseerd op de hoeveelheid energie die nodig is om de woning te verwarmen, te
verlichten, van warm water te voorzien en te ventileren bij standaard gebruik. Om eenvoudig
aan te geven of de woning wel of niet efficiënt omgaat met energie, wordt de
energie­index vertaald naar een energieklasse. Energieklassen worden uitgedrukt in de
letters A t/m G en in kleuren, vergelijkbaar met de energieklassen voor huishoudelijke
apparaten. Zeer energiezuinige woningen hebben een heldergroen A­label, zeer
onzuinige woningen hebben een felrood G­label.
De energieklasse wordt samen met een beperkt aantal energiebesparende maatregelen
onder standaardcondities op het energielabel vermeld.
De invoering van energielabels is erop gericht om de energetische kwaliteit van
gebouwen inzichtelijk te maken. Het schept de mogelijkheid om bij de keuze voor een
woning het energiegebruik in de afweging mee te nemen.
5

3 Een energielabel – voor welke
woningen verplicht?
6
Het Besluit en de Regeling zijn van toepassing op elk gebouw (zowel woningbouw als
utiliteitsbouw) dat vanaf 1 januari 2008 wordt gebouwd, verkocht of opnieuw verhuurd.
Bij huurwoningen moet de verhuurder zorgen dat de woning op dat moment een
energielabel heeft en deze ook verstrekken aan de huurder. Energielabels hebben een
geldigheid van tien jaar. Wordt de woning binnen die periode opnieuw verhuurd of verkocht,
dan mag gebruik worden gemaakt van het bestaande energielabel.
Uitzonderingen en overgangsregelingen
Woningeigenaren hoeven niet in alle gevallen een energielabel te laten opstellen:
Monumenten als bedoeld in de Monumentenwet 1988 of in een provinciale of gemeentelijke
monumentenverordening zijn vrijgesteld. Hetzelfde geldt voor gebouwen, waarvoor
in het Bouwbesluit 2003 geen EPC­verplichting is opgenomen, zoals woonwagens
en gebouwen met een zogenaamde 'overige gebruiksfunctie' (zoals schuurtjes of garages).
Bij woningen waarvoor tussen 1 juli 2002 en 1 januari 2008 door een erkend adviseur
(BRL 9502) een Energie Prestatie Advies (EPA) is opgesteld kan de eigenaar volstaan met
het verstrekken van het EPA, mits dit rapport nog geen tien jaar oud is. Met een EPA dat
is uitgebracht na 1 januari 2008 kan de gebouweigenaar niet aan deze verplichting
voldoen.
Voor woningen, gebouwd na 1 januari 1998 kan de eigenaar ook volstaan met een
gewaarmerkt afschrift van de EPC­berekening zoals deze is opgesteld bij de bouwaanvraag.
Ook deze berekening mag niet ouder zijn dan tien jaar.
Woningcorporaties kunnen gebruik maken van een uitstel tot 1 januari 2009. De enige
voorwaarde is dat ze op 1 januari 2009 voor hun hele bezit energielabels hebben laten
opstellen (en deze bij SenterNovem hebben afgemeld).

Invoering van het energielabel
M E t H E t b i j g a a n d E k E U z E d i a g r a M i S v a S t t E S t E l l E n i n w E l k E
g E v a l l E n E E n E n E r g i E l a b E l v E r p l i c H t i S :
S ta r t
Heeft de woning de status van monument of woonwagen?
n E E
Heeft de woning een gewaarmerkte EPC berekening jonger dan 10 jaar?
n E E
Heeft de woning een EPA die na 01-07-2002 is afgegeven door een
erkende adviseur (BRL 9502) en is de EPA jonger dan 10 jaar?
n E E
Wordt de woning verwarmd middels een collectief verwarmingssysteem?
n E E
Energielabel voor woning verplicht.
Energielabel nooit verplicht
(vrijstelling).
Energielabel niet verplicht.
Overgangsregeling voor woningen met
EPC-berekening en EPA jonger dan 10 jaar.
Energielabel verplicht voor woningcomplex
als geheel.
Voor woningen in gebouwen met een collectief CV­systeem behoeft de eigenaar niet
een energielabel voor de afzonderlijke woningen op te stellen, maar kan hij volstaan
met een energielabel voor het gehele gebouw.
De regeling gaat in op 1 januari 2008. Dat betekent niet dat alle bestaande woningen op
die datum een energielabel moeten hebben. Op het moment van een woningmutatie
moet er wel een energielabel zijn.
j a
j a
j a
j a
7

4 Hoe komt het energielabel tot
stand?
8
v E r v a n g t H E t E n E r g i E l a b E l H E t
E p a ?
Het EPA ofwel het Energie Prestatie Advies is in de praktijk een
synoniem geworden voor kijken naar energiebesparing. Per 1 januari
2008 wordt het 'oude' EPA vervangen door het energielabel en
het EPA-maatwerkadvies.
Er is wel een verschil tussen het EPA en het energielabel en het
EPA-maatwerkadvies:
• Het 'oude' EPA was vrijwillig en bestond uit een bepaling van
de energetische kwaliteit en een maatwerkadvies over hoe de
woning energetisch te verbeteren.
• Het nieuwe energielabel is verplicht en geeft de energetische
kwaliteit van de woning weer. Het maatwerkadvies is hiervan
losgekoppeld en blijft vrijwillig. Vanaf nu wordt dit het EPAmaatwerkadvies
genoemd.
Ook de wijze waarop de energie-index wordt berekend is bij het
energielabel anders dan bij het 'oude' EPA. De nieuwe energieindex
sluit aan bij de getalswaarde van de EPC voor nieuwbouwwoningen.
De getalswaarde van de energie-index is hierdoor
sterk gewijzigd, in casu hoger dan voorheen. Wees dus alert dat
de juiste energie-index wordt gebruikt. Toepassing van de oude
energie-index in de nieuwe inijkingstabel leidt tot een te gunstige
classificatie van de energetische kwaliteit.
Een EPA kan worden omgezet naar een energielabel mits de
energie-index met de nieuwe methode wordt herberekend en de
kwaliteitsborging voldoet aan de aangescherpte normen van de
BRL 9500-01.
kwaliteitssysteem
De overheid heeft gekozen voor een duidelijk kwaliteitssysteem waarbij energielabels
voor woningen uitsluitend mogen worden afgegeven door adviesbureaus die gecertificeerd
zijn volgens Beoordelingsrichtlijn 9500­01 (BRL9500­01). Deze richtlijn stelt eisen
aan het opstellen en afgeven van het energielabel en aan het opleidingsniveau van de
adviseurs, die voor het adviesbureau werken. In deze leidraad wordt in het vervolg ook
de term ‘gecertificeerd adviseur’ gebruikt in de betekenis van ‘adviesbureau’.
Verhuurders hebben de mogelijkheid om zelf een gecertificeerd adviesbureau te
worden. Naast de gebruikelijke eisen uit BRL 9500­01 geldt dan dat de onafhankelijkheid
van de labelfunctionaris in de organisatiestructuur geborgd moet zijn.
Meer informatie over certificering is te vinden bij het informatieloket voor certificering
in de installatiesector, www.kbi.nl. Hier staat ook aangegeven welke organisaties gecertificeerd
zijn om energielabels af te geven. Op www.kbi.nl staat ook aangegeven bij welke
instellingen adviesbureaus zich kunnen laten accrediteren. Deze certificatie­instellingen
voeren ook kwaliteitscontroles uit op de gecertificeerde adviesbureaus.
wie doet wat?
Het gecertificeerd adviesbureau en de verhuurder kunnen samen afspraken maken over
wie welke werkzaamheden uitvoert. Vooral het inventariseren van de woningkenmerken
is een activiteit die in de praktijk goed door de verhuurder uitgevoerd kan worden. Wel
geldt dat het gecertificeerd adviesbureau altijd eindverantwoordelijk is voor de kwaliteit
van de uitgevoerde werkzaamheden.
De keuze om het labelproces geheel of gedeeltelijk uit te besteden wordt bepaald door
o.a. de aanwezigheid van kennis en capaciteit binnen de eigen organisatie, de omvang
van de woningvoorraad en de gegevens die al beschikbaar zijn. Vooral werkzaamheden
die niet in de reguliere werkprocessen zijn geïntegreerd, zijn geschikt voor uitbesteding.

S ta p 1 d ata i n v E n ta r i S E r E n
• De gecertificeerd adviseur gaat na of gebruik kan worden
gemaakt van gegevens van representatieve woningen.
• De gecertificeerd adviseur gaat na of de gegevens uit oude EPA's
nog gebruikt kunnen worden.
• Opname van de woning door een gecertificeerd adviseur.
S ta p 2 E n E r g i E l a b E l o p S t E l l E n
• De gecertificeerd adviseur berekent de energie-index o.b.v. de
vereiste methode in de BRL 9500-01.
• De gecertificeerd adviseur bepaalt a.d.h.v. de inijkingstabel de
energieklasse.
• De gecertificeerd adviseur stelt het energielabel op.
S ta p 3 E n E r g i E l a b E l a f M E l d E n
• De gecertificeerd adviseur meldt het energielabel af bij
SenterNovem.
• SenterNovem kent een uniek nummer toe aan het energie-
label.
• De gecertificeerd adviseur voegt het nummer toe aan het
energielabel.
S ta p 4 E n E r g i E l a b E l a f g E v E n a a n
v E r H U U r d E r
• De gecertificeerd adviseur verstrekt het energielabel aan
de verhuurder.
S ta p 5 E n E r g i E l a b E l a f g E v E n
a a n H U U r d E r
• De verhuurder verstrekt een afschrift van het energielabel
aan de nieuwe huurder van de woning.
Invoering van het energielabel
rekenmethodiek en software
Een voorwaarde voor het maken en afmelden van energielabels is dat gebruik wordt
gemaakt van geattesteerde software (BRL 9501). Er zijn inmiddels meerdere aanbieders
van geattesteerde software. Deze aanbieders kunt u op www.kbi.nl terugvinden.
In het schema hiernaast wordt het proces geschetst om tot een energielabel te komen.
De belangrijkste begrippen worden hieronder toegelicht.
representatieve, vergelijkbare woningen
Daar waar in serie is gebouwd of bij bijvoorbeeld appartementcomplexen, zullen woningen
ongeveer dezelfde energetische kwaliteit hebben. De regelgeving staat toe om
in een dergelijk geval (bij een verwachte afwijking kleiner dan 5%) voor één woning
de energie­index te bepalen en deze dan ook van toepassing te verklaren op de vergelijkbare
woningen. Hiermee wordt voorkomen dat voor elke woning apart de energetische
kwaliteit moet worden bepaald, terwijl de uitkomsten feitelijk al bekend zijn. Elke
woning heeft wel een eigen energielabel nodig. Toepassing van het representativiteitbeginsel
komt voor verantwoordelijkheid van de gecertificeerde adviseur. In ISSOpublicatie
82, deel 1 (pag. 69­72) is deze systematiek verder uitgewerkt.
gebruik gegevens uit oude Epa’s
Verhuurders die een EPA (hebben) laten opstellen, kunnen de opnamegegevens van het
EPA gebruiken als input voor het energielabel. Omdat de rekenmethodes van het EPA en
het energielabel verschillen, is het niet mogelijk het EPA één op één om te zetten in een
energielabel. De adviseur controleert of de gegevens nog actueel zijn en berekent aan
de hand van deze gegevens de energie­index voor het energielabel. Er is software, die
deze omrekening kan maken. De woning hoeft dus niet opnieuw beoordeeld te worden
en de kosten voor het energielabel zijn daardoor lager. Overigens kan het verstandig
zijn om de woning wél opnieuw te laten beoordelen. Veel verhuurders hebben aan de
hand van het EPA energiebesparende maatregelen laten uitvoeren. Het is goed mogelijk
dat de woning daardoor in een betere energieklasse terecht is gekomen.
opname van de woning
De energetische kenmerken van de woning worden door de gecertificeerd adviseur
opgenomen volgens de richtlijnen uit ISSO­publicatie 82.
9

10
Energie-index
In ISSO­publicatie 82, deel 3 is de nieuwe methodiek voor de bepaling van de energie­
index vastgelegd. De energie­index geeft een oordeel over de energetische kwaliteit van
de woning, onafhankelijk van wie er in woont en het gebruikersgedrag.
Energieklasse
Met behulp van de inijkingstabel woningbouw kan de energie­index vertaald worden
naar de energieklasse (A t/m G).
Energielabel
Behalve de energie­index en de energieklasse bevat het energielabel ook informatie
over wie het energielabel heeft afgegeven, welke representatieve woning eventueel
gebruikt is en welke energiebesparende maatregelen in het algemeen kosteneffectief
zijn danwel het kunnen worden binnen de geldigheidsduur van het energielabel.
afmelden energielabel
Gecertificeerde adviseurs dienen hun energielabels af te melden op de website van
SenterNovem. Deze verplichting is door de overheid opgenomen om de kwaliteit van de
energielabels te kunnen zeker stellen en monitoren. De afgemelde energielabels worden
door het Kadaster geregistreerd. Bij het afmelden wordt een uniek nummer aangemaakt
dat de adviseur vermeldt op het energielabel. Zonder dit unieke nummer is het energielabel
niet geldig.

Invoering van het energielabel
5 labelen – 'woning voor woning'
of alles in één keer?
kies het proces dat past
Voor verhuurders kan het verkrijgen van energielabels een arbeidsintensief proces
zijn. Dit geldt zeker voor de eerste keer, omdat dan de energetische kenmerken van de
woningen moeten worden opgenomen en er veel gegevens moeten worden vastgelegd.
Omdat er meerdere manieren zijn om het proces in te richten, is het belangrijk de
procesvorm te kiezen die het beste past.
wat bepaalt de keuze?
De keuze voor een procesvorm is een afweging tussen:
­ de schaalvoordelen, die behaald kunnen worden door werkzaamheden te bundelen;
­ de mogelijkheid om kosten uit te stellen of te spreiden;
­ de werkbelasting voor de organisatie;
­ de wens om de energielabels ook voor andere doeleinden te gebruiken, zoals het
formuleren van een energiebeleid of de communicatie met de huurders.
w E l k E p r o c E S v o r M p a S t b i j w E l k E o r g a n i S at i E k E n M E r k E n ?
Kenmerken woningbestand Mutatie gestuurd Por tfolio gericht
Omvang Klein Groot
Homogeniteit Gevarieerd Homogeen
Mutatiegraad Laag Hoog
Aandeel geldige EPS's / EPA's Hoog Laag
11

12
S c H a a l E n U i t S t E l v a n k o S t E n
De portfoliogerichte procesvorm maakt gebruik van schaalvoordelen,
terwijl de mutatiegestuurde procesvorm juist probeert het
labelen zo lang mogelijk uit te stellen.
Bij homogene woningencomplexen, waarbij veel met representatieve
woningen kan worden gewerkt zijn, de schaalvoordelen het
grootst. Indien echter een groot deel van de woningen nog een
geldige EPC-berekening of EPA heeft, vermindert het schaalvoordeel
en wordt mogelijk een mutatiegestuurd proces interessanter.
Bij een woningbestand met een laag verloop is er weinig noodzaak
om nu al voor alle woningen een label aan te vragen. Bovendien
wordt zo voorkomen dat de labels na tien jaar ongebruikt verlopen.
w E r k b E l a S t i n g
De portfoliogerichte procesvorm leidt eenmalig tot een sterke piek
in de werkzaamheden, terwijl de komende tien jaar er slechts
beperkt nieuwe labels zullen worden aangevraagd. Omdat de
werkzaamheden bovendien goed te plannen zijn, past dit goed bij
uitbesteding van het labelproces.
De mutatiegestuurde aanpak is afhankelijk van de mutatiegraad
van de woningen en zal een veel gelijkmatiger werkbelasting
geven. Dit is eenvoudiger binnen de eigen organisatie op te
vangen.
S t r at E g i E E n c o M M U n i c at i E
Als een verhuurder de energielabels voor strategische of communicatieve
doeleinden wil gebruiken, is het wenselijk dat de energielabels
snel, maar vooral volledig beschikbaar zijn.
Het kan dan zelfs wenselijk zijn om energielabels te laten maken
voor woningtypen, die eigenlijk zijn vrijgesteld, zoals monumenten
of woonwagens.
procesvormen
Mogelijkheden om het proces van energielabeling in te richten, zijn:
­ Mutatiegestuurd: woning voor woning een label aanvragen op het moment van een
woningmutatie.
­ Portfoliogericht: de hele woningvoorraad in één keer (in bulk) van een energielabel
voorzien.
­ Tussenvormen van deze twee uitersten.
Welke procesvorm het beste bij de verhuurder past met het oog op kostenbeperking, is
afhankelijk van de kenmerken van het woningbestand:
­ Omvang: Zijn er schaalvoordelen te behalen door de hele woningvoorraad in één keer
te (laten) labelen?
­ Homogeniteit: Kan er veel gebruik worden gemaakt van representatieve
(vergelijkbare) woningen?
­ Mutatiegraad: Is er veel of weinig verloop onder de huurders?
­ Beschikbaarheid EPC­berekeningen en EPA’s: Zijn er veel of weinig woningen die al
over een geldige EPC­berekening of EPA beschikken?
De gevolgen die de verschillende procesvormen hebben voor de belasting van de
organisatie zijn in de tabel op pagina 13 weergegeven.
tussenvormen
Als meer in detail naar deelprocessen wordt gekeken, zijn er tussenvormen denkbaar.
Door elementen uit beide procesvormen te combineren, kan elke verhuurder het proces
optimaal inrichten voor de eigen organisatie. Twee voorbeelden:
Er kan worden gekozen om de data­inventarisatie (het meest arbeidsintensieve deel van
het proces) portfoliogericht uit te voeren voor een grote groep woningen, maar de energielabels
pas per afzonderlijke woningmutatie af te melden. Hierdoor kan geprofiteerd
worden van schaalvoordelen én worden de kosten van het afmelden uitgesteld. Ook
wordt voorkomen dat energielabels 'ongebruikt' verlopen.

Invoering van het energielabel
d E c o n S E q U E n t i E S v a n E E n M U tat i E g E S t U U r d E p r o c E S v o r M d E c o n S E q U E n t i E S v a n E E n p o r t f o l i o g E r i c H t E p r o c E S v o r M
Werkbelasting Werkzaamheden gespreid over een langere periode. Concentratie werkzaamheden in korte periode (piek).
Planbaarheid
werkzaamheden
Uitbesteedbaarheid
Registratie
woningkenmerken
Administratieve
processen
Woningmutaties sturen het proces. Plannen van de werkzaamheden moeilijk. Werkzaamheden zijn goed te plannen.
Uitbesteding biedt door geringere volumes en beperkte planbaarheid minder financieel
voordeel. Bij gebrek aan kennis of capaciteit is uitbesteding wel een optie.
Gedurende lange tijd zijn er zowel woningen met een energielabel als zonder. Dit
stelt specifieke eisen aan de registratie van de woningkenmerken.
Zowel het aanvragen van energielabels als het onderhoud van de gegevens vraagt
constant aandacht. Het is wenselijk de bedrijfsprocessen hiervoor aan te passen.
Door grote volumes en goede planbaarheid geschikt voor uitbesteding.
Portfoliogerichte aanpak biedt gelegenheid om de woningkenmerken van alle
woningen in één keer uniform vast te leggen.
De energielabels vragen na de eerste vastlegging slechts beperkt onderhoud. Dit
onderhoud kan in de bedrijfsprocessen worden opgenomen.
Een andere tussenvorm is om voor het deel van de woningvoorraad waarvoor representatieve woningen
beschikbaar zijn, portfoliogericht te labelen en voor het overige deel van de woningvoorraad mutatiegestuurd
te labelen. Een nadelige implicatie is dan wel dat er mogelijk gedurende lange tijd twee systemen
(met en zonder energielabel) naast elkaar bestaan.
13

6 Het belang van een goed
labelbeheer
14
Energielabels zijn vereist op het moment van een woningmutatie en hebben een
geldigheidsduur van tien jaar. Gedurende de geldigheidsduur van de energielabels is de
verhuurder niet verplicht een nieuw energielabel aan te vragen, ook niet als er aanpassingen
aan de woning worden gedaan. Wel is het zinvol aanpassingen die van invloed
kunnen zijn op de energetische kwaliteit, systematisch te registreren. Hierdoor wordt
het te zijner tijd bij vernieuwing van het energielabel makkelijker om de energetische
kwaliteit te bepalen. Omdat een verhuurder voor een deel van zijn woningen mag volstaan
met een EPA (afgegeven tussen 1 juli 2002 en 1 januari 2008) of met een gewaarmerkt
afschrift van de EPC­berekening, is de energetische kwaliteit van de woningvoorraad
nog jaren in meerdere formaten beschikbaar. Als de verhuurder kiest om pas bij
een mutatie een energielabel aan te vragen, kunnen er ook nog lange tijd woningen zijn
waarvan de energetische kwaliteit niet bekend is.
Het is dus belangrijk om de status van de energielabels, EPA’s en EPC­berekeningen
zorgvuldig te registreren.
Om als verhuurder te voldoen aan het Besluit en de Regeling en het proces van labelen
te stroomlijnen, is goed energielabelbeheer dus van groot belang. In de praktijk zijn er
meerdere vormen voor het energielabelbeheer. Voorbeelden zijn:
­ Een afzonderlijke database voor energielabels. Hierin worden de energetische kenmerken
van de woningen vastgelegd. Deze database kan zowel in beheer zijn bij de
verhuurder als bij een externe partij zoals de gecertificeerde adviseur. De verhuurder
levert gegevens over aanpassingen die van invloed kunnen zijn op de energetische
kwaliteit. De database is zodanig ingericht dat de gecertificeerde adviseur eenvoudig
nieuwe energielabels kan aanvragen.
­ Integratie van de gegevens over energielabels in de woningadministratie van de verhuurder.
Hierdoor worden alle aanpassingen aan de woning op één plek geregistreerd.
Dit biedt goede mogelijkheden om energetische verbeteringen te koppelen aan
andere onderhoudsactiviteiten. Ook voor de communicatie richting huurders over bijvoorbeeld
energiebesparing is het wenselijk dat de energielabelinformatie gekoppeld
kan worden aan de andere gegevens van de huurder en zijn woning.
Daar waar energielabels en de gegevens die daaraan ten grondslag liggen bij derden
worden ondergebracht, heeft de praktijk geleerd dat de verhuurder goed moet borgen
dat zij de eigenaar is van de gegevens.

d E a E d E S - d o E l S t E l l i n g
In het 'Antwoord aan de Samenleving' heeft de koepelorganisatie
van woningcorporaties Aedes in het voorjaar van 2007 een doelstelling
geformuleerd ten aanzien van energiebesparing.
In 2020 zal het gasverbruik van de corporatiewoningen met 20%
moeten zijn gedaald ten opzichte van het huidige verbruik. Veel
corporaties hebben deze doelstelling onderschreven en werken
plannen uit om deze te verwezenlijken.
Invoering van het energielabel
7 de functie van het energielabel
in een bredere context
Het Besluit en de Regeling verplichten verhuurders niet tot het verbeteren van de energetische
kwaliteit van hun woningen. Toch is de verwachting dat de invoering van het
energielabel een stimulans zal zijn voor het energiebewustzijn, bij zowel huurders als
verhuurders en zal leiden tot energiebesparende maatregelen.
Hieronder wordt een aantal beleidsaspecten rond het energielabel en energiebesparing
beschreven:
­ communicatie met huurders (woonlasten);
­ energiebesparingsdoelen;
­ financiering van energiebesparing;
­ uitwerking van de besparingsmogelijkheden;
­ integratie in het strategisch voorraadbeleid.
Energielabel als communicatie-instrument
Het energielabel maakt de energetische kwaliteit van woningen zichtbaar en vergelijkbaar.
Huurders zullen zich ervan bewust worden dat de energiekosten van een woning
afhangen van de energetische kwaliteit van hun woning en zullen dit bij hun woningkeuze
laten meewegen. Er zijn voorbeelden van verhuurders die zelfs zo ver zijn gegaan
dat ze het energielabel hebben vertaald naar de te verwachten energiekosten, waardoor
de huurder een woning kan kiezen op grond van de woonlasten in plaats van uitsluitend
de huurprijs.
vertaling naar energiebesparingsdoelen
Het energielabel is een belangrijk hulpmiddel voor het energiebesparingsbeleid van een
verhuurder. Dit beleid kan een onderdeel zijn van bijvoorbeeld het strategisch voorraadbeleid
of het milieubeleid van de organisatie.
Welke besparingsdoelstelling de verhuurder daarin opneemt is aan de verhuurder.
Hierbij spelen aspecten zoals toekomstige verhuurbaarheid van de woning en de financiële
positie van de verhuurder een rol maar ook externe ontwikkelingen, zoals het
'Antwoord aan de samenleving'.
15

16
w a a r o M E n E r g i E b E S p a r E n d E
M a at r E g E l E n n i E t a lt i j d U i t E E n H U U r -
v E r H o g i n g k U n n E n w o r d E n
g E f i n a n c i E r d
• Het woningwaarderingstelsel is nog niet ingesteld op het
energielabel, waardoor niet alle investeringen in aanmerking
komen voor huurverhoging.
• In het verleden zijn soms al bijdragen gevraagd van bewoners
voor maatregelen die nu door de komst van nieuwe technieken
versneld vervangen worden. In dergelijke gevallen is het pas bij
woningmutaties mogelijk huurverhogingen door te voeren.
• Omdat het gaat om aanpassingen in bestaande woningen zijn de
investeringen soms ex tra hoog en daarmee mogelijk financieel
niet rendabel, maar worden ze wel gedaan om de verhuurbaarheid
van de woning te vergroten.
Er zijn voorbeelden van verhuurders die eerst een overall doelstelling vastleggen (bijv.
20% besparing) en daarna, met behulp van de energielabels, gaan kijken bij welke
woningen of complexen dit doel het meest efficiënt gerealiseerd kan worden.
Omgekeerd zijn er ook voorbeelden van verhuurders die eerst benoemen dat al hun
woningen minimaal een energieklasse B moeten hebben en daarna kijken welke maatregelen
nodig zijn om dit te bereiken en tot welke besparingen (of kosten) dit voor de
organisatie als geheel leidt. In de meeste gevallen worden deze investeringen wel afgewogen
tegen andere doelstellingen uit het strategisch voorraadbeleid.
wie betaalt de energiebesparende maatregelen?
Een belangrijk spanningsveld is de financiering van de energiebesparende maatregelen.
Tegenover een directe energiekostendaling voor de huurders, staan soms maar beperkte
mogelijkheden van de verhuurder om de kosten te verwerken in de huur. Een belangrijke
oorzaak ligt in het huidige woningwaarderingsstelsel, dat slechts beperkt punten
toekent aan energiebesparende maatregelen. Het is dus zaak om steeds te kijken naar
de ruimte tussen huur en streefhuur en de mogelijkheden van huurharmonisatie. Het is
vervolgens een beleidskeuze of de resterende onrendabele top aanvaardbaar is en daarmee
of de maatregel uitgevoerd kan worden. De verwachting is dat het woningwaarderingsstelsel
in 2009 wordt aangepast en dan meer rekening houdt met de energetische
kenmerken van de woning.
Overigens is de onrendabele top afhankelijk van de hoogte van de investeringen. Door
subsidies en groenfinanciering kunnen deze investeringslasten mogelijk verlaagd
worden. Voor groenfinancieringen zie: http://www.senternovem.nl/groenbeleggen/projectcategorieen/duurzame_woningbouw
Behalve met subsidies kunnen de investeringen ook worden verlaagd door gezamenlijk
diensten en installaties in te kopen. Een groot aantal verhuurders staat immers voor
dezelfde keuzes. Dit biedt dus kansen.

E n E r g i E l a b E l v E r S U S
E p a - M a at w E r k a d v i E S
Een energielabel geeft in één oogopslag een helder overzicht van de
huidige energieprestatie van een woning.
Een EPA-maatwerkadvies biedt meer: naast de huidige energieprestatie
van een woning (of woningcomplex), eveneens een overzicht
van de kosten en baten als gevolg van energiegerelateerde maatregelen,
inclusief de terugverdientijden.
D E o v E R E E n K o M s t E n
• Beide worden afgegeven door een gecertificeerd bedrijf.
• Beide geven informatie over de energieprestatie van de woning.
D E v E R s c h i l l E n
Energielabel
• Is vanaf 2008 verplicht.
• Komt tot stand door een beperkt onderzoek.
• Geeft een standaardadvies.
EPA-maatwerkadvies
• Is een vrijwillig advies.
• Komt tot stand door een uitgebreid onderzoek.
• Is een gedetailleerd advies op maat.
• Geeft de huidige staat van de woning weer.
• Geeft de voorgestelde energiemaatregelen weer.
• Geeft het toekomstige energiegebruik weer.
• Geeft de te verwachten comfort- en klimaatverbeteringen.
• Vermeldt de kosten en baten van uitgevoerde maatregelen.
• Geeft investeringen en terugverdientijden.
Invoering van het energielabel
van g naar a? kies de goede maatregelen
Met het (drastisch) verbeteren van de energetische kwaliteit zijn grote investeringen
gemoeid. Een verhuurder dient daarom bewust te kiezen welke woningen in aanmerking
komen voor verbeteringen en welke maatregelen daarbij zullen worden genomen.
Het energielabel zegt iets over de huidige energetische kwaliteit van een woning.
Het energielabel vermeldt ook een beperkt aantal maatregelen, die onder standaardcondities
leiden tot energetische verbetering. Het energielabel geeft niet aan of deze
maatregelen ook technisch uitvoerbaar zijn in de specifieke woning. Ook vermeldt het
energielabel niet wat het effect op de energieprestatie zal zijn en ontbreekt het financiële
plaatje, zoals de investeringen en de besparingen op de energiekosten. Met andere
woorden, het 'handelingsperspectief' ontbreekt.
Om een idee te krijgen van het handelingsperspectief van mogelijke energiebesparende
maatregelen, is er de 'Energiebesparingsverkenner' (deze is te vinden op
www.energiebesparingsverkenner.nl). Dit instrument geeft eenvoudig, snel en overzichtelijk
een indicatie welke energiebesparende maatregelen doorgevoerd kunnen worden
om de woonlasten omlaag te brengen. Ook geeft de verkenner een indicatie hoe de
energieklasse van de woning verandert door energiebesparende maatregelen. Eind
2007/begin 2008 zal de Energiebesparingsverkenner meer toegesneden zijn op verhuurders,
met een optie om de mogelijkheden binnen een complex te verkennen.
Voor een op maat gesneden advies is meer informatie nodig dan de Energiebesparings­
verkenner oplevert. Deze extra informatie is te verkrijgen met het optionele EPA­maat­
werkadvies. Het EPA­maatwerkadvies toont de bouwkundige en installatietechnische
verbetermaatregelen voor die specifieke woning die leiden tot meer gebruikerscomfort,
lagere energiekosten en een lagere milieubelasting. Het EPA­maatwerkadvies toont ook
het effect van de maatregelen op de energiekosten en de terugverdientijd van benodigde
investeringen.
Het EPA­maatwerkadvies moet net als het energielabel aan kwaliteitseisen voldoen en
alleen adviseurs, die gecertificeerd zijn voor BRL 9500­02 mogen hun advies een EPA­
maatwerkadvies noemen.
17

18
E n E r g E t i S c H E k w a l i t E i t i n H E t
S t r at E g i S c H v o o r r a a d b E H E E r
• Welke woningen hebben een slechte energieklasse en bieden de
meeste kansen op energiebesparing?
• Welke mogelijkheden zijn er om energiebesparende maatregelen
te combineren met bijvoorbeeld planmatig onderhoud of
renovatie?
• Waarin moet worden geïnvesteerd om binnen de gestelde
financiële kaders de hoogste energiebesparing te realiseren?
integratie in het strategisch voorraadbeleid
In toenemende mate maken verhuurders de energetische kwaliteit een pijler van het
strategisch voorraadbeleid. Dit vertaalt zich in de keuze in welke woningen wordt
geïnvesteerd, wanneer er wordt geïnvesteerd en wat er wordt geïnvesteerd. In het algemeen
geldt dat het voordelen heeft om energiebesparende maatregelen te koppelen
aan andere ingrepen in de woningen. Hierdoor worden de kosten beperkt en wordt ook
de overlast voor de bewoners verminderd. Een voorbeeld hiervan is het vervangen van
enkele beglazing door HR++ glas tijdens het planmatig uitgevoerde schilderwerk.
SenterNovem biedt woningcorporaties hulp bij het ontwikkelen van strategisch voorraadbeleid
en de rol van energiebesparing daarin. Deze hulp strekt vanaf het ontwikkelen
van een strategische visie over het totale woningbezit van een woningcorporatie
tot en met het maken van een programma van eisen voor de uitvoering van een plan
van aanpak. SenterNovem heeft voor deze procesbegeleiding, samen met een aantal
woningcorporaties, een aantal hulpmiddelen en instrumenten ontwikkeld. Zie voor
meer informatie over de instrumenten en kennisproducten www.senternovem.nl/kompas/Woningbouw
of neem contact op met SenterNovem. Bel 046 ­ 4202266 of mail naar
woningbouw@senternovem.nl.
M E E r w E t E n o v E r E p b d
E n E n E r g i E l a b E l S ?
• www.energielabelgebouw.nl
• www.vrom.nl/energielabel
• www.senternovem.nl/kompas/woningbouw
• www.energiebesparingsverkenner.nl
• www.kbi.nl
Bij specifieke vragen, bel de helpdesk van SenterNovem:
030-2393533 of mail epbd@senternovem.nl

Kompas, energiebewust wonen en werken
SenterNovem voert in opdracht van VROM ‘Kompas,
energiebewust wonen en werken’ uit. Dit programma
heeft als doel bij te dragen aan de vermindering van de
CO2 uitstoot van de gebouwde omgeving. Het accent
ligt hierbij op de grootschalige inzet van beproefde
instrumenten. Het programma gaat vooral uit van de
mogelijkheden bij doelgroepen in de markt.
Deze doelgroepen zijn:
• Gemeenten
• Woningbouw:
- Projectontwikkelaars
- Woningbouwcorporaties
- Eigenaar-bewoners
- Particuliere verhuurders
• Utiliteitsbouw
- Institutionele beleggers
- Projectontwikkelaars
- Eigenaar-gebruikers( kantoren en schoolgebouwen)
- Huurders kantoorgebouwen
Hoewel deze publicatie met de grootst mogelijke zorg is samengesteld, kan SenterNovem geen
enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele fouten. Bij publicaties van SenterNovem die
informeren over subsidieregelingen geldt dat de beoordeling van subsidieaanvragen uitsluitend
plaatsvindt aan de hand van de officiële publicatie van het besluit in de Staatscourant.
SenterNovem is een agentschap van het Ministerie van Economische
zaken en voert beleid uit voor verschillende overheden op het gebied van
innovatie, energie & klimaat en milieu & leefomgeving en draagt zo bij
aan innovatie en duurzaamheid. Meer informatie: www.senternovem.nl
Swentiboldstraat 21
Postbus 17
6130 AA Sittard
Telefoon 046 420 22 02
Telefax 046 452 82 60
www.senternovem.nl
info@senternovem.nl
Catharijnesingel 59
Postbus 8242
3503 RE Utrecht
Telefoon 030 239 34 93
Telefax 030 231 64 91
oktober 2007
publicatie nummer-2KPWB0719