pdf-document

QUICK SCAN BEOORDELING 

ALTERNATIEVEN HOEKSCHE WAARD 

Stec Groep aan Ministeries van VROM en 

Economische Zaken 

Stec Groep B.V. 

Peter van Geffen, Esther Geuting, 

Evert-Jan de Kort en Hub Ploem 

Februari 2008

INHOUDSOPGAVE 

1. INLEIDING 1 

1.1 Uw situatie 1 

1.2 Onze aanpak 5 

1.3 Leeswijzer 6 

2. LOCATIEBESLISSINGEN IN (GROOT)HANDEL EN LOGISTIEK 8 

2.1 Samenstelling en huidig vestigingsgedrag 8 

2.2 Belangrijkste locatie-eisen 11 

2.3 Toekomstige vestigingsdynamiek en -eisen 16 

3. CONCLUSIES BEOORDELING EN ADVIEZEN AAN RIJK 19 

3.1 Vooraf… 19 

3.2 Voor de beoogde bedrijven is Logistiek Park Moerdijk zonder meer het meest aantrekkelijk 20 

3.3 Meeste andere alternatieven zijn duidelijk minder goed dan bedrijventerrein Hoeksche Waard 26 

3.4 Aanvullende criteria: belang kosten en toegevoegde waarde werkgelegenheid Rotterdam 28 

3.5 Risico’s: vrijwel alle plannen hebben veel onzekerheden 31 

BIJLAGEN

1. INLEIDING 

1.1 Uw situatie 

Hoeksche Waard moet ruimte bieden aan groei van havengerelateerde bedrijvigheid uit het Rotterdamse 

De Rotterdamse haven groeit hard. Daarom bestaan ideeën om een groot bedrijventerrein te realiseren in de 

Hoeksche Waard, net onder Rotterdam. Hiervan moet tweederde (120 hectare) ruimte bieden aan 

voornamelijk havengerelateerde handel en logistiek, die niet meer in het Rotterdamse havengebied terecht 

kunnen. 

Figuur 1: kenmerken basisvariant bedrijventerrein Hoeksche Waard 

Bron: Stec Groep, 2008 

120 hectare bovenregionaal bedrijventerrein 

Quick scan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard 1 

Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken 07.225

Het terrein staat echter ter discussie, recent zijn tien locaties als ruimtelijk alternatief gepresenteerd 

De ontwikkeling van het bedrijventerrein Hoeksche Waard staat echter ter discussie. Eind december 2007 

publiceerden de planbureaus (RPB en CPB) op verzoek van de ministers van VROM en EZ nieuw onderzoek, 

waaruit blijkt dat er tien ruimtelijke alternatieven zijn voor realisatie van het bovenregionale terreindeel van 

Hoeksche Waard. Deze alternatieven bevinden zich in de regio Rotterdam, andere delen van Zuid-Holland en 

West-Brabant. In tabel 1 en figuur 2 vindt u het overzicht van deze tien locaties. 

Tabel 1: alternatieve locaties Hoeksche Waard 

Locatie Gemeente 

Reijerwaard Ridderkerk 

Bolnes Ridderkerk 

Dordtse Kil IV Dordrecht 

Logistiek Park Moerdijk Moerdijk 

Stationsgebied Lage Zwaluwe Moerdijk 

Dintelmond Moerdijk 

Nieuwerkerk A20 Noord / Zuid Nieuwerkerk aan de IJssel 

Breda-West / Prinsenbeek Breda 

Auvergnepolder Bergen op Zoom 

Borchwerf II (a-deels- en b) Roosendaal 

Bron: verkenning ruimtelijke alternatieven Hoeksche Waard, RPB/CPB, 2007 



Figuur 2: Overzicht ligging Hoeksche Waard en alternatieve locaties 

Auvergnepolder 

Dintelmond 

Reijerwaard 

Hoeksche Waard 

Borchwerf II 

Logistiek Park Moerdijk 


Er is nu behoefte aan een beoordeling van de alternatieve locaties op marktaspecten 


Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken 07.225 

Bolnes 

Nieuwerkerk A20 Noord/Zuid 

Dordtse Kil IV 

Stationsgebied Lage Zwaluwe 

Breda-West/Prinsenbeek

U heeft behoefte aan een onafhankelijke vergelijking en beoordeling van de alternatieve locaties op 

markttechnische criteria. Deze aspecten zijn namelijk nog onvoldoende belicht in de RPB/CPB studie. 

U wilt een markttechnische beoordeling op drie hoofdaspecten: 

1. is de locatie aantrekkelijk voor de beoogde eindgebruikers van de Hoeksche Waard? 

2. is de locatie vanuit de grondexploitatie bekeken aantrekkelijk? 

3. is de locatie van betekenis voor (werkgelegenheid in) de Rotterdamse regio? 

Daarbij gaat het telkens om de verschillen ten opzichte van de huidige beoogde locatie in de Hoeksche 

Waard (benchmark van de variant voor deze locatie zoals opgenomen in de Nota Ruimte). Zijn het reële 

alternatieven voor het beoogde terrein in de Hoeksche Waard? Springen sommige alternatieven er sterk uit? 

Welke zijn op markttechnische gronden ongeschikt? Welke (combinatie van) alternatieven lijken het beste? 

Voor het beoordelen van deze locaties is het vooral de vraag of de alternatieve locaties een aantrekkelijke 

vestigingsplaats zijn voor de beoogde eindgebruikers. Het eerste hoofdaspect weegt dan ook zwaar in de 

beoordeling. De beoordeling vanuit de grondexploitatie en het werkgelegenheidseffect voor Rotterdam is 

daarnaast opgenomen in verband met de politieke keuze waar u voor staat (zie hoofdstuk 3). 

De uitkomst van deze beoordeling vormt input voor het kabinetsstandpunt 

De beoordeling van alternatieve locaties voor Hoeksche Waard vormt input voor het kabinetsstandpunt over 

(de alternatieven voor) Hoeksche Waard, dat in maart 2008 bij de Tweede Kamer moet worden aangeboden. 



1.2 Onze aanpak 

Startoverleg op 8 januari 2008 

Begonnen is met een startoverleg met u 1 op 8 januari 2008. In dit overleg hebben we (de aanpak van) het 

project doorgesproken en werkafspraken gemaakt. Nadrukkelijk hebben we stil gestaan bij de tien 

alternatieve locaties en de operationalisatie van de beoordelingscriteria. 

Vervolgens inventarisatie locaties en eerste beoordeling 

Vervolgens zijn we aan de slag gegaan met het inventariseren van de diverse locaties. We achterhaalden 

benodigde informatie via onze eigen informatiesystemen en aanvullend desk- en webresearch. Om een goed 

beeld te krijgen van de locaties hebben we alle locaties medio januari uitgebreid bezocht. 

Op basis van de informatie over de tien locaties en de geoperationaliseerde beoordelingscriteria hebben we 

een eerste ongewogen beoordeling en vergelijking gemaakt van de tien alternatieve locaties op 

markttechnische criteria ten opzichte van Hoeksche Waard. 

Dit oordeel is besproken op 23 januari in een tussenbijeenkomt en werksessie met externen 

Dit eerste oordeel is in een voortgangsbespreking op 23 januari jl. met u besproken. Aansluitend op de 

voortgangsbespreking is een werksessie georganiseerd over de eerste beoordeling waarbij ook externen 

waren betrokken (o.a. Universiteit Utrecht en EVO). 

Naar aanleiding van de werksessie is de beoordeling verder aangescherpt. Tegelijkertijd is gewerkt aan het 

eindrapport. 

1 Begeleidingscommissie met een afvaardiging van de ministeries van VROM, EZ, de Provincie Zuid-Holland en Noord- 

Brabant. De commissie gaf adviezen en leverde nuttig commentaar op concepten, maar alleen Stec Groep is 

verantwoordelijk voor het eindrapport. 



Studie heeft een quickscan-karakter en is statisch 

We vinden het belangrijk op te merken dat de beoordeling/vergelijking het karakter van een quickscan heeft. 

Gezien de tijdspanne waarin deze studie moest plaatsvinden (zes weken) konden sommige aspecten slechts 

indicatief in beeld worden gebracht. Dit geldt vooral voor kostenaspecten. 

Verder is het van belang te realiseren dat deze markttechnische beoordeling ‘statisch’ is. Veranderingen in de 

(plannen voor) ontwikkeling van een locatie (waaronder de plannen voor Hoeksche Waard en/of plannen voor 

andere locaties) kunnen de relatieve aantrekkelijkheid van een terrein voor de beoogde eindgebruikers (vooral 

havengerelateerde handel en logistiek) natuurlijk vergroten of verminderen. Voor alle terreinen zijn immers 

optimalisaties mogelijk. 

Verder zijn alleen de tien alternatieve locaties uit de RPB/CPB studie beoordeeld. Dit neemt niet weg dat er 

mogelijk nog andere locaties zijn die (deels) een alternatief kunnen vormen voor de 120 hectare 

havengerelateerd logistiek terrein in Hoeksche Waard. Ook herstructurering/verdichting zou op bepaalde 

locaties eventueel nog ruimte kunnen opleveren voor (segmenten binnen) de beoogde doelgroep. 

1.3 Leeswijzer 

In hoofdstuk 2 staan we eerst stil bij de belangrijkste kenmerken van de markt voor locatiebeslissingen. 

Daarbij kijken we in het bijzonder naar de (groot)handel en logistiek, aangezien dit de belangrijkste doelgroep 

vormt voor het bedrijventerrein Hoeksche Waard of de eventuele alternatieve locaties. Hoe ziet de 

vestigingsdynamiek onder logistieke bedrijvigheid eruit? Welke regio’s zijn in trek en welke 

vestigingsplaatsfactoren zijn vooral (in toenemende mate) belangrijk? Wat zijn de verwachtingen voor 

vestigingsdynamiek onder logistieke bedrijvigheid? 

In hoofdstuk 3 leest u ons advies over de markttechnische aantrekkelijkheid van de alternatieve locaties voor 

Hoeksche Waard. 



Bij dit rapport horen vier bijlagen: 

• Bijlage A: locatiebeschrijvingen 

• Bijlage B: beoordelingscriteria 

• Bijlage C: beoordelingen locaties 

• Bijlage D: belangrijke ontwikkelingen logistiek 



2. LOCATIEBESLISSINGEN IN (GROOT)HANDEL EN LOGISTIEK 

We gaan in dit hoofdstuk in op de belangrijkste kenmerken van de markt voor locatiebeslissingen in 

(groot)handel en logistiek. Dit is belangrijke input en onderbouwing voor de beoordeling en vergelijking van 

de diverse alternatieven voor Hoeksche Waard vanuit de eindgebruiker. 

2.1 Samenstelling en huidig vestigingsgedrag 

Grofweg onderscheid te maken in regionale en Europese distributiecentra (RDC’s en EDC’s) 

Binnen de doelgroep havengerelateerde (groot)handel en logistiek onderscheiden we globaal twee 

hoofdgroepen: de Europese Distributie Centra (EDC) en de Regionale Distributie Centra (RDC). Het verschil 

tussen deze groepen ligt vooral op de marktoriëntatie van de distributiecentra. Een centraal gelegen EDC kan 

de taak van het RDC opvangen, maar dit is niet altijd wenselijk. Om een wereldwijde bereikbaarheid te 

kunnen garanderen voor specifieke producten zitten de regionale distributiecentra de laatste jaren – naast de 

EDC’s – in de lift en zijn niet meer weg te denken uit de logistieke netwerken van industriële bedrijven. De 

marktoriëntatie van deze RDC’s is dan ook niet alleen regionaal, maar ook nationaal en of op het niveau van 

de Benelux. De term regionaal is daarom ietwat misleidend. 

De sector logistiek en groothandel kent een bovengemiddelde bovenregionale dynamiek 

Verplaatsingen van bedrijven vinden op verschillend schaalniveau plaats. Voor de goede orde geven we eerst 

een overzicht van de verschillende markten waarop locatiebeslissingen kunnen plaatsvinden: 

Afbakening van markten 

• Locaal: gericht op plaats op maximaal circa 10 km afstand: veelal binnen eigen gemeente 

• Regionaal: vestigers die kiezen voor bepaald landsdeel: ergens in Zuid Holland: 

• Bovenregionaal: vestigers die in de keuze voor nieuwe huisvesting kiezen tussen vestigingslocaties op Nederlandse, 

of zelfs west Europese schaal. 



Veel verhuisdynamiek op de bedrijfsruimtemarkt is locaal/regionaal van aard. Zo’n 80 tot 90% van de 

bedrijven verhuist over een afstand van maximaal zo’n 10 tot 15 kilometer. Hierbij spelen vooral zachte 

factoren als arbeidsmarkt – het grootste deel van de werknemers woont gemiddeld binnen een straal van 

zo’n 10 tot 15 km van het werk – maar ook de woonplaats van de directeur/eigenaar een belangrijke rol. 

Dit beeld zien we in alle sectoren. Bedrijventerrein Hoeksche Waard krijgt echter vooral een bovenregionale 

functie. Het terrein (of de eventuele alternatieven) moet plaats bieden aan (Nederlandse en buitenlandse) 

bedrijven die zich – naast eventuele andere regio’s – op de regio Rotterdam/Rijnmond oriënteren om 

bijvoorbeeld vestigingen samen te voegen, een nieuwe vestiging te realiseren door groei, et cetera. 

Echter, vooral in de logistiek is de bovenregionale dynamiek (verhuizingen waarbij sprake is van verplaatsing 

op grote afstand en waar echt een keuze wordt gemaakt tussen steden/regio’s) een stuk groter dan 

gemiddeld. Van de in totaal circa 20 tot 25 grote bovenregionale locatiebeslissingen per jaar in Nederland, 

komt circa 60% voor rekening van de distributie/logistiek (inclusief groothandel), zo blijkt uit onze Database 

Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (Stec Groep, 2000-2007). Gemiddeld gaat het daarbij om 

bedrijven met een omvang van zo’n 150 arbeidsplaatsen (bij volledig operationeel zijn van de vestiging). 

Tabel 2: Grote bovenregionale locatiebeslissingen bedrijfsruimtegebruikers naar activiteit, 2000-2006 2 

Type vestiger aantal locatie 

beslissingen 

% totaal Nederland totaal arbeidsplaatsen % arbeidsplaatsen 

Distributie 75 57% 10.711 54% 

Productie 50 38% 7.993 40% 

R&D 4 3% 1.030 5% 

Overig 2 2% 280 1% 

Totaal 

Bron: Stec Groep (2008) 

131 100% 20.014 100% 

2 In deze tabel zijn alleen de grootschalige locatiebeslissingen meegenomen waarbij sprake is van minimaal 50 

arbeidsplaatsen. 



Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (DLN) 

In de DLN gaat het om alle strategisch bovenregionale locatiebeslissingen waarbij bedrijven een afgewogen keuze maken voor een 

stad/regio in concurrentie met andere steden/regio’s en waarmee meer dan 50 arbeidsplaatsen – bij volledig operationeel zijn van de 

nieuwe vestiging – zijn gemoeid. Het gaat om directe arbeidsplaatsen (> 12 uur, dus zowel fulltime als parttime), niet om indirecte 

arbeidsplaatsen. IJkpunt is het jaar waarin de locatiebeslissing (bekend) is gemaakt. De volgende typen beslissingen van bedrijven zijn 

in de database opgenomen: 

• Buitenlandse bedrijven die een eerste vestiging in Nederland beginnen; 

• In Nederland aanwezige bedrijven die uitbreiden door middel van een nieuwe locatie elders in Nederland; 

• Bedrijven die besluiten een vestiging fors te upgraden en waaraan een stedenselectie vooraf ging; 

• Bedrijven die in zijn geheel over grote afstand verhuizen (meer dan 25 km), danwel hun activiteiten concentreren op een nieuwe 

locatie (eveneens meer dan 25 km van voormalige vestigingen). 

Veel locatiebeslissingen van bedrijven hebben betrekking op verplaatsing of uitbreiding over korte afstand (< 25 kilometer), 

bijvoorbeeld binnen de regio of binnen de gemeentegrenzen. Deze locatiebeslissingen komen dus niet in aanmerking voor deze 

database. Uitgesloten zijn verder vestigingen in non-profitsector, detailhandel en toeristische sector. 

Vooral de regio’s Venlo en West-Brabant zijn in trek als vestigingslocatie 

De regio Rotterdam/Rijnmond is op dit moment geen populaire vestigingsregio onder de (grote) 

bovenregionale locatiebeslissers in de logistiek. De matige bereikbaarheid (congestie) en het gebrek aan 

nieuwe ruime kavels zijn belangrijke reden om de regio Rotterdam/Rijnmond regelmatig links te laten liggen. 

Daarnaast speelt vooral ook mee dat grote logistieke spelers laatste jaren niet erg welkom waren in 

gemeenten in de regio die wél grond beschikbaar hadden. Veel grotere speler hebben jarenlang boven de 

markt gehangen. Een voorbeeld daarvan is het RDC van Aldi, dat pas na lange tijd uiteindelijk in Bleiswijk 

(bedrijventerrein Prisma) kon landen. 

Gevolg is dat in toenemende mate logistieke dienstverleners kiezen voor Venlo en West-Brabant. Goed 

bereikbare en ruime locaties zijn hier – op dit moment – in voldoende mate voorhanden. Bovendien zijn de 

bedrijven hier ook meer welkom. De diverse gemeenten in West-Brabant, maar bijvoorbeeld ook Rewin 

hebben grote logistieke spelers de laatste jaren ‘met open armen’ ontvangen en grond beschikbaar gesteld. 

In toenemende mate valt de regio Rotterdam hierdoor buiten de shortlists van logistieke bedrijven en wordt 

direct al gezocht naar locaties in bijvoorbeeld West-Brabant. 



Figuur 3: bovenregionale vestigers distributie, 

2000-2006 

Bron: DLN, Stec Groep, 2008 

2.2 Belangrijkste locatie-eisen 

Wat zijn nu de belangrijkste locatie-eisen onder (bovenregionale) logistiek/groothandel, die voorgaand 

vestigingspatroon (deels) verklaren? 

Een goede bereikbaarheid is essentieel 

Voor veel bedrijfsruimtegebruikers, maar zeker voor logistieke spelers, is een goede (auto)bereikbaarheid van 

de vestigingslocatie essentieel. Concreet betekent dit dat vestigingslocaties die beschikken over één of 



Logistieke hotspots 

Het vakblad Logistiek voert jaarlijks een onderzoek uit (onder o.a. logistieke dienstverleners, 

en verladers, het lezerspanel van het vakblad en uitzendorganisaties) naar de populairste 

logistieke regio’s. Criteria bij de ranking zijn de logistieke infrastructuur, beschikbaarheid van 

grond/panden, bereikbaarheid, arbeid en medewerking van de overheid. Venlo blijkt uit de 

meest recente peiling de populairste logistieke regio. Dit onder meer vanwege de uitstekende 

bereikbaarheid, de goede logistieke infrastructuur (geschikte terreinen), maar ook actieve 

opstelling van de gemeente richting de markt zijn hiervoor heel belangrijk. Wel neemt de 

beschikbaarheid van grond en panden in rap tempo af. Vooral op dit punt scoort de regio 

West-Brabant goed. Hetzelfde geldt voor Tilburg, waar binnenkort een forse uitbreiding van 

het succesvolle Vossenberg West op de markt komt. Almere en Amsterdamse havengebied 

maken de top 5 compleet en winnen duidelijk aan populariteit. De positie van de regio 

Arnhem-Nijmegen en Schiphol staat sterk onder druk. De Rotterdamse haven staat op nr. 6, 

Hoeksche Waard is pas op de 20 e plaats terug te vinden (o.a. door het imago). 

Top 5 logistieke regio’s: 

1. Venlo 

2. West-Brabant 

3. Tilburg 

4. Haven Amsterdam 

5. Almere-Zeewolde 

Bron: logistiek.nl

meerdere directe snelwegafslagen hierdoor duidelijk veel meer in trek zijn, dan locaties zonder directe afslag 

op de snelweg (zie ook tabel 3). 

Het belang van een snelwegafslag/ligging direct aan de snelweg is extra groot voor bovenregionale logistieke 

verplaatsers. Dit zijn veelal de grotere logistieke bedrijven met omvangrijke goederenstromen en veel 

transportbewegingen. Dit verklaart mede het huidige succes van locaties als Tradeport in Venlo (gelegen in 

de oksel van A73 en A67, met eigen afslag) en Moerdijk (gelegen in oksel A16/A17, met nu al twee 

afslagen op de A17). Op zijn minst moet er sprake zijn van een goede ontsluitingsweg (voldoende capaciteit 

en zo min mogelijk belemmeringen als verkeerslichten en rotondes) tussen het terrein en een dichtbijgelegen 

snelweg. 

Figuur 4: Zuid corridor (Rotterdam-Antwerpen) 

Daarnaast moet de locatie gunstig liggen in de logistieke corridor 

Naast een goede bereikbaarheid speelt de situering van de locatie in de 

(internationale) logistieke corridor een rol. We zien een verschuiving van de 

corridor naar Zuid-/Zuidoost-Nederland. Hierdoor zijn vooral locaties die 

liggen langs snelwegen in deze corridor, of op dit moment al een 

belangrijke corridorfunctie hebben, het meest in trek bij logistieke 

dienstverleners en verladers. Concreet betekent dit dat vooral terreinen 

langs de (zuidelijke) A16 en A17 (Moerdijk, Roosendaal en omgeving) goed 

scoren op het lijstje van locatiebeslissers in de logistiek, maar bijvoorbeeld 

ook langs de A67 (Venlo en omgeving). 

Locaties dienen over voldoende ruime kavels te beschikken 

Uiteraard is ook de beschikbaarheid van ruime kavels voor grote gebouwen 

van groot belang. Door onder andere fusies en overnames ontstaan steeds 

meer grote logistieke ‘global players’ die wereldwijd hun diensten 

aanbieden aan multinationals. Denk aan bedrijven als DHL, FedEx, Geodis, 

UPS en Penske. De bovenregionale dynamiek in de logistiek wordt vooral 

gekenmerkt door dergelijke grote spelers, die in toenemende mate zoeken 

naar kavels tussen 5 en 10 ha en soms meer. Locaties die Bron: CPB, 2006 (bewerking Stec Groep) 



vestigingsmogelijkheid bieden voor dergelijke zeer grote spelers hebben dan ook een extra sterke 

concurrentiepositie. 

Steeds vaker is multimodaliteit van de locatie belangrijk 

Voor bedrijven met intensieve goederenstromen, zoals logistieke dienstverleners, verladers en (sommige 

typen) productiebedrijven wordt een multimodale ontsluiting van de vestigingslocaties een steeds 

belangrijkere locatie- en verplaatsingsfactor 3 . Dit onder meer vanwege de toenemende congestie op de 

wegen. Wil de naar verwachting forse groei van het goederenvervoer/containervervoer komende jaren in 

goede banen worden geleid, dan zal steeds meer transport over water moeten gaan. Logistieke 

eindgebruikers en investeerders in logistieke hallen selecteren nieuwe uitbreidingslocaties dan ook steeds 

meer op multimodaliteit. 

Voor gebruikers van logistiek vastgoed betekent dit dat locaties die aan diep vaarwater liggen en beschikken 

over een laad en loskade (of de mogelijkheid hebben voor aanleg hiervan), steeds aantrekkelijker zijn dan 

andere (landinwaarts gelegen) locaties. Ofwel: multimodaal ontsloten locaties, scoren steeds hoger/gunstiger 

in de locatievoorkeuren en -beslissingen van logistieke bedrijven/gebruikers van logistiek vastgoed. 

Onderstaande berichten tonen enkele recente verhuisberichten van bedrijven uit de regio Rotterdam. 

Verolme naar Moerdijk 

Verolme Special Equipment B.V. heeft besloten zijn nieuwe productieonderneming in het West-Brabantse Moerdijk te starten en 

vanuit Rotterdam te verhuizen. Bedoeling is dat in de tweede helft van 2008 de fabriek volledig operationeel zal zijn. In de eerste 

fase zal het bedrijf (direct en indirect) werkgelegenheid bieden aan ca. 100 werknemers. De directie voorziet vanwege de sterke groei 

van bijvoorbeeld de olie- en energiemarkt verdere expansiekansen. 

De heer Rob van den Berg (directeur-eigenaar) ziet als belangrijk winstpunt de mogelijkheid om vanuit de nieuwe locatie in Moerdijk 

een high-tech productieactiviteit te starten met ruimere groeimogelijkheden in een hoogwaardige omgeving. Daarnaast biedt Moerdijk 

3 Dit blijkt onder andere uit een belronde die we deden naar het belang van een aantal vestigingsfactoren voor het 

bovenregionale bedrijventerrein Hoeksche Waard (medio 2007) en een eerdere belronde (medio 2005) van Stec Groep 

onder circa 60 logistieke dienstverleners en verladers in het Brabantse. Bedrijventerreinen die beschikken over een 

multimodale ontsluiting (of deze kunnen realiseren) hebben een sterke pré. 



goede mogelijkheden voor het aan- en afvoeren van grondstoffen en gerede producten over het water. Vervolgens ligt Moerdijk 

logistiek gunstig voor het vervoer over de weg. De keuze voor West-Brabant c.q. Moerdijk is gemaakt, omdat de regio goed 

bereikbaar is, ook vanuit het Rotterdamse. 

Bron: Rewin, 2008 

Epson centraliseert distributiestructuur 

Japans printerfabrikant Epson centraliseert de distributiestructuur en vestigt zijn EMEA-dc in Tilburg. Dit dc komt onder beheer van 

DHL Exel Supply Chain. De centra in Rotterdam/Maasvlakte en Düsseldorf worden gesloten. Dat maakte logistiek manager Pascal 

van Beek van Epson bekend. De 250 medewerkers in Rotterdam, gaan op termijn in Tilburg werken. Epson biedt in de Brabantse 

stad ook werk aan circa 350 tijdelijke krachten die op piekmomenten worden ingezet. Het dc vergt een investering vergt van 30 tot 

40 miljoen euro en wordt in de eerste fase 31.000 vierkante meter groot. Het wordt gebouwd op 9,5 hectare grond. Het pand wordt 

ontwikkeld door ProLogis en moet in april 2007 operationeel zijn. 

Door de samenvoeging van activiteiten onder regie van DHL Exel Supply Chain zullen, volgens Van Beek, in Tilburg negen tot tien 

miljoen units op jaarbasis worden gehandled. Nu nog zijn warehouses door heel Europa verspreid. Het beheer van het dc van Epson 

op de Rotterdamse Maasvlakte gebeurt ook al door DHL. Exel Supply Chain. Distributie geschiedt door meerdere partners in Europa. 

Bron: Logistiek.nl, 2006 

Grote logistieke speler naar Moerdijk 

De Van der Helm Transportgroep uit Den Hoorn - met vestigingen in Delft, Rotterdam en Den Hoorn - en Hudig Freight Servies - 

gevestigd te Rhoon en Rotterdam – zal binnen een tijdsbestek van ca. 7 maanden naar het bedrijfsterrein Moerdijk verhuizen. 

Daarvoor wordt op een terrein van ruim 7 ha aan het water een grootschalig nieuw distributiecentrum gebouwd van ruim 40.000 

m2. De bouw van dit giga-centrum is recent gestart en zal direct en indirect werkgelegenheid bieden aan ruim 250 medewerkers. Het 

complex wordt volgens de state of the art gebouwd met een hoogwaardig concept op basis waarvan de magazijntrucks via 

inductiegeleiding automatisch door de gangen en magazijnen worden geleid. Het complex krijgt een hoogte van ruim 14 m. Met de 

totale bouw en inrichting is een investering gemoeid van niet minder dan € 30 miljoen. 

Het nieuwe distributiecentrum in Moerdijk zal 6 locaties in Rotterdam, Den Hoorn en Delft gaan vervangen. 

De directie van der Helm Transportgroep heeft het kavel gekocht van Euro-Rijn; een in Moerdijk gevestigde onderneming die zich 

eveneens bezighoudt met logistiek over de weg en vooral het water. Euro-Rijn behoudt daarbij het terrein direct aan de kade om de 

afhandeling van containers, waaronder ook de containers ten behoeve van Van der Helm/Hudig Veder, te kunnen verzorgen. 

Directeur Ard de Keijzer constateert dat met de Van der Helm groep de ladingstromen naar Moerdijk substantieel zullen groeien. 



De keus voor Moerdijk verklaart het management van Van der Helm (Richard van der Helm) als volgt: ´Na een breed 

locatieonderzoek in België, Zuid- en Noord-Nederland hebben we met overtuiging gekozen voor het West-Brabantse 

Moerdijk....gelegen onder de rook van Rotterdam en profiterend van de netwerken die in de brede Rotterdamse regio, waar Moerdijk 

nadrukkelijk deel van uitmaakt, geboden kunnen worden. Aantrekkelijk waren o.a. de logistieke aspecten/multimodale faciliteiten 

(ontsluiting via water) en de gunstige kostenstructuur. Moerdijk biedt een multi-modaal concept, op grond waarvan naast het vervoer 

over de weg ook transport over het water kan plaatsvinden. Daarmee kunnen we onze shortsea activiteiten verstevigen en zijn we 

minder afhankelijk van congestie op de weg!´ 

Bron: Rewin, juli 2007 

Ook de factor arbeidsmarkt 4 is belangrijk en in toenemende mate een probleem 

Tot slot is vooral ook voldoende en geschikte arbeid van belang bij de vestigingsplaatskeuze voor logistieke 

bedrijven. Hoe groter de potentiële arbeidsmarkt (nu en in de toekomst) binnen een regio (straal van circa 15 

kilometer rond de potentiële vestigingslocatie) hoe aantrekkelijker een locatie is. 

Vanwege de sterke economische groei en de toenemende vergrijzing/ontgroening, wordt de vijver met 

werknemers voor logistieke bedrijven landelijk steeds krapper. Eindgebruikers in de logistiek noemen het 

gebrek aan voldoende en geschikt personeel de laatste jaren als een grote belemmering voor verdere groei 

van de activiteiten. We zien dat vooral de regio West-Brabant nu en in de komende jaren met dit probleem te 

kampen krijgt. 5 Dit is ongunstig voor de aantrekkelijkheid van logistieke locaties in deze regio in de toekomst. 

De regio Rotterdam heeft nu en de komende jaren een relatief bovengemiddeld arbeidspotentieel. De regio 

kent nog een relatief grote schare laagopgeleid (deels werkloos) arbeidsaanbod dat aangeboord zou kunnen 

worden. Om hiervan gebruik te kunnen maken mag een locatie echter niet ver van de Rotterdamse regio 

liggen. De actieradius van het lager opgeleide (en werkloze) deel van de arbeidsmarkt is beperkt tot een (met 

4 

We baseren ons hierbij op een korte analyse van de arbeidsmarkt in de drie onderscheiden COROP-gebieden (Groot 

Rijnmond, Drechtsteden en West-Noord-Brabant). Hierbij keken we naar de huidige beroepsbevolking, de werkloosheid 

en participatie en naar de toekomstige samenstelling van de bevolking. 

5 

Overigens toont onderzoek van DHV dat er dagelijks ongeveer 30.000 mensen vanuit Brabant pendelen naar de 

Randstad. Een substantieel deel hiervan werkt in de logistieke sector. 



het OV eenvoudig te bereizen) afstand van hooguit zo’n 10 kilometer 6 . Vestiging/verhuizing van logistieke en 

groothandelsbedrijven naar een locatie verder dan 10 kilometer van de huidige locatie/Rotterdam zorgt dat 

een aanzienlijk deel van de (potentiële) werknemers zal afhaken. 

Ook het arbeidsimago van een regio is van een niet te onderschatten belang voor locatiebeslissers in de 

logistiek. Uit gesprekken met logistieke bedrijven constateren we dat West-Brabant in de perceptie van 

beslissers bijvoorbeeld een stuk aantrekkelijker is voor wat betreft arbeidsimago (beeld van betrouwbaar, 

harde werkers) dan de regio Rotterdam. 

Tot slot is medewerking van de overheid belangrijk! 

Last but not least is ook de medewerking van overheidswege een belangrijk aspect in de locatiekeuze van 

logistieke en groothandelsbedrijven. We constateerden hiervoor al dat bijvoorbeeld West-Brabant veel 

positiever staat tegenover de vestiging van logistiek in de regio. Er wordt door gemeenten en regionale 

organisaties als het REWIN actief ingezet op de ontwikkeling van aantrekkelijke logistieke terreinen. 

Bovendien zijn gemeenten als Moerdijk, Roosendaal en Tilburg snel en proactief in het afhandelen van de 

noodzakelijke procedures die de logistieke speler voor vestiging moet doorlopen. Deze regio, maar dit geldt 

bijvoorbeeld ook voor Venlo, heeft hierdoor een positief vestigingsimago opgebouwd. Dit in tegenstelling tot 

de regio Rotterdam/Rijnmond waar grote logistiek ook bij de gemeenten die wél grond beschikbaar hebben 

veelal niet welkom is (mede vanwege het ruimte- en arbeidsextensieve karakter). 

2.3 Toekomstige vestigingsdynamiek en -eisen 

Ook komende jaren blijft de logistiek een sterke groeimarkt in Nederland 

De komende jaren wordt een verdere groei van de logistiek in Nederland verwacht. Twee belangrijke 

ontwikkelingen liggen hieraan ten grondslag (voor info zie ook bijlage d). 

6 Gemiddelde woonwerk-afstand in Nederland is zo’n 15 kilometer 



De globalisering van afzetmarkten en productie zijn belangrijkste oorzaken voor de groei 

De opkomst van nieuwe afzetmarkten in vooral Midden- en Oost-Europa, maar ook in landen als Brazilië, 

India en China, leidt in toenemende mate tot verplaatsing van activiteiten (vooral grootschalige productie) 

vanuit Noordwest-Europa/Nederland naar deze regio’s. Dit vooral vanwege de lonen, die ook komende jaren 

duidelijk lager blijven dan in onze regio. 

Tegelijkertijd blijft een aanzienlijk deel van productie/assemblage aan Noordwest-Europa/Nederland 

verbonden. Dit vanwege de relatief hoger koopkracht, de sterke infrastructuur en hoge kwaliteit van arbeid. 

Het gaat dan vooral om hoogwaardigere productie- en assemblage activiteiten (met een hoge toegevoegde 

waarde) en zogenaamde ‘industriële logistiek’: activiteiten gericht op de assemblage en (lichte) productie 

waarbij het gaat om producten die ‘tailor-made’ en zeer nabij de (consumenten)markt geproduceerd dienen te 

worden (bijvoorbeeld PC’s, LCD-schermen, electronica) in daartoe geëigende Product Completion Centers 7 . 

Door deze globalisering van afzetmarkten en productie bestaat er een steeds grotere behoefte om producten 

van de ene plaats naar de andere te vervoeren. Dit draagt in belangrijke mate bij aan de sterke groei van de 

logistiek (Europese Distributiecentra en Regionale Distributiecentra) 

Nederland blijft ook in de toekomst een belangrijke Gateway 

Hoewel de concurrentiepositie van Nederland Distributieland de laatste jaren wat meer onder druk staat, zal 

Nederland ook op de langere termijn een belangrijke rol blijven spelen als (intelligent) knooppunt in het verder 

groeiende internationale goederenverkeer en de logistieke netwerken die daarbij horen. Onder meer de 

strategische ligging in een koopkrachtige markt en de aanwezigheid van belangrijke internationale mainports 

zorgen hiervoor. Onlangs is Nederland in een onderzoek van Capgemini en Prologis 8 uitgeroepen tot meest 

gewenste vestigingslocatie voor Europese distributiecentra. 

7 Zie bijvoorbeeld de vestiging van Kuehne+Nagel in Moerdijk, waar PC’s van Hewlett-Packard ge-assembleerd worden. 

8 Capgemini en Prologis, Europe's Most Wanted Distribution Center Locations, december 2006 



Daarbij versterken de huidige logistieke topregio’s komende jaren hun positie verder 

Tot dusver kiezen distributiecentra veelal voor West-Brabant als vestigingslocatie vanwege haar locatie ten 

opzichte van de mainports. Vanwege de ligging ten opzichte van het Rotterdamse havengebied en het 

achterland, de verschuiving van het logistieke zwaartepunt (op Europese schaal) en de mogelijke aanleg van 

de A4, zullen locaties in deze corridor ook komende jaren extra interessant zijn voor de vestiging van 

(havengerelateerde) logistieke partijen. 

De behoefte aan ruimte in het logistieke zwaartepunt is komende jaren dan ook aanzienlijk. Voor de verdere 

ontwikkeling van het logistieke complex in Nederland (en de concurrentiepositie van de Rotterdamse Haven) 

is de beschikbaarheid van voldoende ruimte in deze corridor belangrijk. Hoewel deze ruimte deels een rol zal 

vervullen voor logistieke bedrijvigheid die direct gelieerd is aan de Rotterdamse haven, hoeft een 

aantrekkelijke vestigingslocatie niet per definitie dicht bij de mainport Rotterdam te liggen. We zien de focus 

van logistieke partijen zelfs eerder verder verschuiven naar het zuiden, vanwege de ruimtedruk en congestie 

in de Rotterdamse regio (zie ook 2.1), maar ook omdat deze spelers meer welkom zijn (bij gemeenten) in 

regio’s als West-Brabant en Venlo. 

De locatie-eisen blijven daarbij grotendeels hetzelfde: multimodaliteit wint nog extra aan belang! 

Van belang is dat locaties (in het logistieke zwaartepunt) voldoen aan de belangrijkste locatie-eisen. Deze 

blijven: de juiste logistieke faciliteiten, optimale kavels (kleinere kavels tot ca. 2 ha voor de groeiende 

kleinschalige specialistische dienstverleners en grote kavels tot zelfs meer dan 10 à 15 ha voor het groeiend 

aantal echte global players), voldoende geschikt personeel en vooral een goede bereikbaarheid. Dit laatste zal 

meer en meer multimodaal moeten zijn (bij voorkeur weg, water en spoor) om de groeiende goederenstromen 

in de juiste banen te kunnen leiden! 



3. CONCLUSIES BEOORDELING EN ADVIEZEN AAN RIJK 

In dit hoofdstuk leest u onze conclusies en adviezen over de aantrekkelijkheid van de alternatieve locaties 

voor bedrijventerrein Hoeksche Waard voor de beoogde eindgebruiker. 

3.1 Vooraf… 

Essentieel element in de beoordeling van de alternatieven voor bedrijventerrein Hoeksche Waard is de 

aantrekkelijkheid van de alternatieven voor logistieke bedrijven. De aantrekkelijkheid wordt daarbij bepaald 

door de score van de alternatieve locaties op de belangrijkste vestigingseisen van de doelgroep in vergelijking 

met terrein Hoeksche Waard. De belangrijkste locatie-eisen zijn, zoals we eerder in hoofdstuk 2 zagen, 

voornamelijk: infrastructurele faciliteiten (o.a. snelwegafslag, multimodaliteit), ligging in de logistieke 

corridor, arbeid en omvang van het terrein. Daarnaast is ook het imago van de locatie/regio voor logistiek van 

belang. Is logistiek een welkome sector en werken gemeenten actief mee aan vestiging of is er vooral veel 

weerstand en worden logistieke spelers uitgesloten van vestiging? Is het terrein al een bewezen logistieke 

plek en populair onder de sector? 

Niet elk aspect is even belangrijk en doorslaggevend in de locatiekeuze. Op basis van bureaukennis en aan de 

hand van o.a. de bijeenkomst op 23 januari jl. is een weging toegepast op deze indicatoren (zie hiervoor 

tabel 3, bijlage b en c). Daarbij hebben vooral ligging, bereikbaarheid en massa de hoogste weging gekregen. 

Dit zijn immers, inclusief de factor arbeid, de belangrijkste aspecten in de locatiekeuze van (grootschalige) 

logistieke en groothandelsbedrijven, zo blijkt uit hoofdstuk 2. 



Tabel 3: wegingstabel 

Indicator Weging 

Imago 5 

Ligging in logistieke corridor 25 

Infrastructurele faciliteiten 30 

Arbeid 15 

Grondprijs 5 

(Geplande) omvang terrein 20 

3.2 Voor de beoogde bedrijven is Logistiek Park Moerdijk zonder meer het meest aantrekkelijk 

Op basis van de beoordeling/vergelijking van de verschillende locaties (met Hoeksche Waard als benchmark) 

komt Logistiek Park Moerdijk met voorsprong als beste naar voren. De score is in onderstaande tabel 

weergegeven (meer informatie in bijlage b en c). 

Tabel 4: oordeel aantrekkelijkheid locaties voor eindgebruikers (Hoeksche Waard is benchmark: 0) 

Locatie Imago 



(5) 

Ligging in 

corridor 

(25) 

Infrastructurele 

faciliteiten 

(30) 

Arbeid 

(15) 

Grondprijs 

(5) 

(Geplande) 

omvang terrein 

(20) 

Hoeksche Waard 0 0 0 0 0 0 

Reijerwaard 0 + 0 0 - - - 

Bolnes 0 + + 0 - - - 

Dordtse Kil IV 0 + 0 + - - 

Logistiek Park Moerdijk + ++ + - + + 

Stationsgebied Lage Zwaluwe - ++ + - + - - 

Dintelmond - 0 + - + - - 

Nieuwerkerk A20 Noord Zuid - - - 0 0 + - 

Breda West / Prinsenbeek + ++ - - - - - 

Auvergnepolder - 0 - - 0 - 

Borchwerf II (a en b) + + + - 0 - - 

Bron: Stec Groep, 2008

Tabel 5: Gewogen eindoordeel 

Locatie Eindoordeel 

Hoeksche Waard 0 

Reijerwaard - 

Bolnes + 

Dordtse Kil IV + 

Logistiek Park Moerdijk +++++ 

Stationsgebied Lage Zwaluwe ++ 

Dintelmond - - 

Nieuwerkerk A20 Noord Zuid - - - - - 

Breda West / Prinsenbeek - - - 

Auvergnepolder - - - - - 

Borchwerf II (a en b) 0 




Figuur 5: overzicht aantrekkelijkheid locaties voor eindgebruiker t.o.v. Hoeksche Waard 



Dintelmond 

Reijerwaard 


Borchwerf II 




Bolnes 




Breda-West/Prinsenbeek 

Veel beter dan Hoeksche Waard 

Beter dan Hoeksche Waard 

Gelijk aan Hoeksche Waard 

Minder dan Hoeksche Waard 

Veel minder dan Hoeksche Waard

Logistiek Park Moerdijk komt het beste uit de benchmark 

De hoge beoordeling dankt Logistiek Park Moerdijk vooral vanwege de ligging in de oksel van de A16 en 

A17, de beschikbaarheid van voldoende hectares en de aanwezigheid van een (diepzee)haven en twee 

snelwegafslagen. Daarnaast heeft de locatie Moerdijk de afgelopen jaren al een goede naamsbekendheid 

gekregen door de vestiging van enkele grote (logistieke) bedrijven (zoals DSV, Vos Logistics, Adidas en 

Spar). Door middel van een dagelijkse shuttle dienst met de Rotterdamse haven is ook intensief contact 

mogelijk met de Mainport Rotterdam. Bovendien doen verschillende rederijen Moerdijk regelmatig aan (o.a. 

Mediterranean Shipping Company en Nirint Shipping). 

Kanttekening bij deze goede score is de factor arbeid. Nu al wordt de arbeidsmarkt in West-Brabant als krap 

ervaren; de komende jaren wordt het beschikbare arbeidspotentieel alleen maar schaarser. 9 Dit kan tot 

arbeidsmarkt problemen leiden voor bedrijven die zich vestigen op Moerdijk. 

Daarnaast is de omvang van het terrein afgelopen jaar punt van discussie geweest. Met het eventueel 

aanwijzen van deze locatie als alternatief voor Hoeksche Waard is het cruciaal om vast te stellen of de nu 

geplande 150 hectare voldoende is om ook de vraag uit Rotterdam en de ‘eigen’ bovenregionale vraag op te 

vangen. 

Ook stationsgebied Lage Zwaluwe, Dordtse Kil IV, Bolnes en Reijerwaard scoren vrij goed, maar hebben wel 

een aantal beperkingen 

Deze locaties scoren vooral op ligging beter dan Hoeksche Waard. Ze liggen aan de A16, verreweg de 

belangrijkste vervoersas naar het zuiden. Het feit dat de A4/A29 (waar Hoeksche Waard en sommige 

alternatieven aan liggen) zich nog niet heeft bewezen als logistieke as weegt in dit geval zwaarder dan de 

vertragingen en drukte op het noordelijke deel van de A16. 

Stationsgebied Lage Zwaluwe scoort naast de ligging in de corridor goed vanwege de aanwezigheid van een 

snelwegafslag direct aan de locatie. Groot nadeel is echter de omvang van deze locatie. Stationsgebied Lage 

9 Bron: Stec Groep, o.a. op basis van 60 telefonische interviews met en enquêtes onder logistieke 

dienstverleners/verladers in afgelopen 2 à 3 jaar en de werksessie in kader van voorliggende quickscan op 23 januari jl. 



Zwaluwe meet slechts 25 hectare netto. Dit betekent dat bij vestiging van een paar grote bovenregionale 

logistieke partijen de locatie al vol zit. 

Dordtse Kil IV scoort naast ligging ook goed op arbeidspotentieel. Als één van de weinige COROP-gebieden 

in dit deel van Nederland blijft de beroepsbevolking in Drechtsteden ook in de toekomst gestaag groeien (zie 

bijlagen). In het nadeel van Dordtse Kil IV spreken de omvang (ongeveer 60 hectare netto uitgeefbaar) en de 

te verwachten grondprijs (tot 200 euro per m² kavel) 10 . Onzekerheid bestaat verder over de infrastructurele 

faciliteiten die geboden kunnen worden in Dordrecht. Aansluiten op bestaande faciliteiten op Kil I t/m III lijkt 

een goede mogelijkheid, maar in dat geval is voor- en natransport weer essentieel. 

Bolnes heeft al een eigen open afrit die met enkele kleine aanpassingen perfect gebruikt kan worden door 

de beoogde doelgroepen. Het is echter niet mogelijk om op deze locatie haven- of spoorfaciliteiten in te 

passen in de plannen. Dit is dan ook het grootste nadeel van deze locatie. Daarnaast moet rekening 

gehouden worden met hogere grondprijzen (in vergelijking met Hoeksche Waard) en de omvang van 40 

hectare netto is aan de krappe kant. 

Reijerwaard is ook een locatie die bijna even goed scoort als Hoeksche Waard. Echter, ook hier spreken de 

omvang (40 – 50 hectare netto uitgeefbaar) en de grondprijs in het nadeel van dit plan. Sterke punten van 

de locatie Reijerwaard daartegenover zijn de mogelijkheid om aan te haken op de Betuwelijn en de geringe 

infrastructurele aanpassingen die nodig zijn voor een ontsluiting op de snelweg. 

Borchwerf II scoort gelijkwaardig aan Hoeksche Waard, maar is te klein voor opvang van de beoogde 

doelgroep 

In het bijzonder de ligging en de aanwezigheid van twee snelwegafslag(en) zorgt ervoor dat Borchwerf II 

goed scoort ten opzichte van Hoeksche Waard. Groot nadeel is echter de omvang van de locatie, zijnde 12,5 

10 Grondprijs is echter niet doorslaggevend in een locatiebeslissing. Deze maakt vaak maar enkele procenten uit van de 

totale investering. Aspecten als ligging, infrastructurele faciliteiten en arbeid zijn onder de logistieke doelgroep vele 

malen belangrijker in het locatiekeuzeproces. 



– 21 hectare 11 . Mocht deze locatie als alternatief aangewezen worden voor de opvang van 

(havengerelateerde) bedrijvigheid, dan is dit niets meer dan een druppel op een gloeiende plaat. Met twee of 

drie grote vestigers (van meer dan 5 hectare) is het terrein al snel vol. Voor logistieke partijen – vooral de 

grotere, die het grootste aandeel hebben in de bovenregionale dynamiek – is de terreinomvang, kortom de 

massa, bovendien één van de belangrijkste criteria in de vestigingsplaatskeuze (zie hoofdstuk 2 en bijlage b). 

De overige locaties zijn geen reëel alternatief voor de doelgroep (grootschalige) bovenregionale groothandel 

en logistiek 

Deze plannen zijn beduidend minder dan de basisvariant van bedrijventerrein Hoeksche Waard. Enerzijds 

komt dit door de beperkte omvang van het terrein in combinatie met de faciliteiten die het gebied te bieden 

heeft (in het bijzonder Breda-West). Anderzijds is de ligging en de huidige functie van het plangebied een 

groot obstakel voor de aanleg van een terrein voor (havengerelateerde) bedrijven (in het bijzonder 

Dintelmond, Nieuwerkerk en Auvergnepolder). Hierdoor wordt het risico van de aanleg van een 

bedrijventerrein groot. 

Kort overzicht kwalitatieve oordelen per locatie (meer info: bijlage b en c) 

• Reijerwaard: geen bewezen logistieke locatie, ligging aan A16 noord met dagelijks veel files en toenemende verkeersdruk, 

spoorfaciliteiten (aanhaken op Betuwelijn) en snelwegafslag wel mogelijk, arbeidspotentieel beperkt, hogere grondprijzen (175- 

210 euro/ m²) en minder massa (40 tot 50 ha); 

• Bolnes: een bewezen logistieke locatie, ligging aan A16 noord met dagelijks veel files en toenemende verkeersdruk, geen kade of 

spoorfaciliteiten mogelijk, snelwegafslag aanwezig (lichte infrastructurele aanpassing nodig), arbeidspotentieel beperkt, hogere 

grondprijzen (175-210 euro/m²) en minder massa (40 ha); 

• Dordtse Kil IV: beperkt logistiek imago, A16 noord met veel files en toenemende verkeersdruk, logistieke (multimodale) 

faciliteiten aanwezig in de zeehavens, de haalbaarheid van overslagfaciliteiten wordt echter in twijfel getrokken, geen 

spoorverbinding op IV, snelwegafslag nog onzeker maar mogelijk, redelijk arbeidspotentieel, hogere grondprijzen (170-200 

euro/m²), minder massa (50 tot 65 ha); 

• Logistiek Park Moerdijk:lift mee op sterk logistiek imago Moerdijk, goede ligging oksel A16/17 (noord-zuid) en direct nabij A59 

(oost-west), 2 directe snelwegafslagen voorzien en directe baan naar Seaport Moerdijk, geen spoorfaciliteiten mogelijk, 

arbeidspotentieel matig, grondprijzen in de regio tussen 75-90 euro/m², meer massa (150 ha) 

11 Althans de delen die aan bod zijn gekomen bij de CPB/RPB studie. Borchwerf II is in werkelijkheid groter (ongeveer 

140 hectare netto) 



• Stationsgebied Lage Zwaluwe: geen logistiek imago, ligging aan A16 en nabij A17/A59, beschikt al over een snelwegafslag, 

geen plannen voor kadeontsluiting en gebruik van spoor voor goederenoverslag, arbeidspotentieel matig, grondprijzen in de regio 

tussen 75-90 euro/m², klein/weinig massa (25 ha); 

• Dintelmond: geen logistieke signatuur (meer in Moerdijk), aan A29 (A4) maar geen doorgaande logistieke zuid-corridor, geen 

directe snelwegafslag, kade aanwezig (particulier eigendom), geen spoorfaciliteiten, beperkt arbeidspotentieel, grondprijzen in de 

regio tussen 75-90 euro/m², omvang niet bekend maar zeker klein (10 tot 20 ha); 

• Nieuwerkerk A20 Noord/Zuid: noordkant Rotterdam geen goed imago grootschalige logistiek, aan A20 buiten ‘zuid-corridor’, veel 

files, arbeidspotentieel beperkt, hogere grondprijzen (tot 255 euro/ m²), minder massa (55 ha); 

• Breda-West/Prinsenbeek: gunstig logistiek imago Brede e.o., liggen aan A16 nabij afslag Breda-West, geen logistieke faciliteiten 

aanwezig, huidige snelwegafslag kan doorgetrokken worden naar het terrein, geen mogelijkheden voor spoor/kade faciliteiten, 

beperkt arbeidspotentieel, licht hogere grondprijzen (140-260 euro/m²), minder massa (40 tot 50 ha); 

• Auvergnepolder: geen logistiek imago, in 2012 mogelijk aan A4 (mits doorgetrokken), snelwegafslag niet in directe nabijheid van 

plangebied, geen faciliteiten aanwezig in huidige plan, wel mogelijkheden voor kadefaciliteiten, beperkt arbeidspotentieel, 

redelijk vergelijkbare grondprijzen (100-170 euro/m²), behoorlijke massa (exacte omvang onbekend) maar minder dan Hoeksche 

Waard; 

• Borchwerf II (a-deels- en b): logistiek imago (o.a. door enkele grote vestigers laatste jaren), aan A17 (minder belangrijke 

logistieke route dan A16), snelwegafslag aanwezig, kade op korte afstand, spoorfaciliteiten mogelijk maar erg kostbaar, beperkt 

arbeidspotentieel, redelijk vergelijkbare grondprijzen (100-150 euro/m²), (te) geringe massa (12,5 -21 ha). 

3.3 Meeste andere alternatieven zijn duidelijk minder goed dan bedrijventerrein Hoeksche Waard 

Aangezien de helft van de tien alternatieve locaties in de beoordeling/vergelijking duidelijk lager scoren, 

kunnen we concluderen dat Hoeksche Waard zeker geen onaantrekkelijke vestigingsplaats is voor met name 

(havengerelateerde) logistieke bedrijvigheid. Hoeksche Waard in de huidige opzet (basisvariant) stelt wel 

beperkingen aan welke soort logistiek (RDC’s of EDC’s, zie hoofdstuk 2) dan vooral interessant is. Vooral 

voor een deel van de markt voor RDC’s kan Hoeksche Waard aantrekkelijk zijn. 

Hoeksche Waard is in de huidige opzet vooral aantrekkelijk voor een deel van de markt voor Regionale 

Distributie Centra (RDC’s) 

Hoeksche Waard is in de basisvariant aantrekkelijk voor een flink deel van de markt voor Regionale 

Distributie Centra (RDC); een belangrijk groeisegment binnen de logistiek. Vooral grote distributiecentra met 

een regionaal (bijvoorbeeld Zuidvleugel, regio Zuidwest Nederland) werkgebied in overwegend food, textiel 

en schoenen en non-foodartikelen, zoals drogisterij en dergelijke, zijn interessant. Het gaat om bedrijven met 



ehoefte aan grootschalige kavels (zo’n 5 hectare terrein). Onder deze regionale doelgroep vallen ook 

regionaal (schaalniveau van een landsdeel) opererende verladers en vervoerders met een zeer directe link 

naar de Rotterdamse haven. 

Voor deze bedrijven zijn nauwelijks kavels beschikbaar in de Zuidvleugel 

De afgelopen jaren bleken dergelijke logistieke bedrijfsruimtevestigers gericht op de regio Rotterdam en Den 

Haag grote moeite te hebben met het vinden van geschikte locaties. De vestiging van Aldi in Bleiswijk heeft 

bijvoorbeeld jaren boven de markt gehangen, omdat er geen geschikte locatie te vinden was. 

Fysiek korte afstand tot regio’s Rotterdam en Den Haag is gunstig 

Vooral de fysiek korte afstand van Hoeksche Waard tot de grote bevolkingsconcentraties in de Zuidvleugel 

van de Randstad maakt het terrein aantrekkelijk voor RDC’s binnen de business-to-consumer keten. 

Daarnaast maken de grillen van de consument dat service en snelheid steeds belangrijker worden; de 

consument bestelt vandaag een product en wil dat de volgende dag al in huis hebben. Een locatie in of op 

korte afstand van de zuidvleugel is dan ook aantrekkelijk. Overigens is dit niet doorslaggevend. Immers, in 

hoofdstuk 2 zagen we al dat o.a. een goede (multimodale) ontsluiting, voldoende ruime kavels/massa en 

ligging in het logistieke zwaartepunt de belangrijkste (doorslaggevende) locatie-eisen zijn van logistieke 

spelers. 

Grootste minpunten zijn echter de infrastructurele faciliteiten en ligging t.o.v. logistieke corridor 

In dat kader is het ontbreken van een afslag van het terrein op de snelweg (A29) in de basisvariant van de 

Hoeksche Waard een minpunt. Realisatie van een eigen afslag van bedrijvenpark Hoeksche Waard op de A29 

is echter niet reëel. Dit mede vanwege de ligging van Hoeksche Waard aan de oostzijde van het zoekgebied, 

wat overigens een bewuste keuze is geweest om landschappelijke redenen. Een snelwegafslag is echter wel 

één van de belangrijkste vestigingsfactoren voor logistieke bedrijven, zagen we eerder in hoofdstuk 2. Op dit 

aspect scoort Hoeksche Waard voor de bovenregionale markt dan ook minder goed dan bijvoorbeeld 

Borchwerf II, Logistiek Park Moerdijk, die zelfs over meerdere snelwegafslagen beschikken. 

Daarnaast is het ontbreken van multimodale faciliteiten, in het bijzonder ontbreken van een binnenhaven met 

kade- en overslagfaciliteiten, een minpunt. Zoals we eerder in hoofdstuk 2 zagen, wordt voor bedrijven met 



intensieve goederenstromen, zoals logistieke dienstverleners, verladers en productiebedrijven, een 

multimodale ontsluiting een steeds belangrijkere vestigingsplaatsfactor 12 . Dit is een van de redenen voor de 

hoge score van Logistiek Park Moerdijk, dat wel over havenfaciliteiten beschikt. 

Tot slot ligt Hoeksche Waard wat excentrisch ten opzichte van het logistieke zwaartepunt/de logistieke 

corridor. Zo is de A29 nu geen hoofdtransportas naar het zuiden, zoals de A16. Deze situatie kan wel wat 

veranderen bij realisatie van (het zuidelijke tracé) van de A4 tussen Dinteloord en Bergen op Zoom. 

3.4 Aanvullende criteria: belang kosten en toegevoegde waarde werkgelegenheid Rotterdam 

Naast de aantrekkelijkheid van de locaties voor de eindgebruikers spelen enkele andere criteria een rol bij de 

weging van de alternatieven: de beoordeling van de grondexploitatie en het werkgelegenheidseffect voor 

Rotterdam. Het belang dat hieraan wordt toegekend is vooral een politiek-bestuurlijke afweging. Is voor de 

overheid de toegevoegde waarde voor Rotterdam belangrijk of juist het beperken van de kosten? Of juist 

geen factor van doorslaggevend belang? 

De exploitatiekosten van de diverse locaties kunnen sterk uiteenlopen 

Voor elk van de onderscheiden alternatieven moeten kosten gemaakt worden. Bijzondere kosten die 

meegenomen moeten worden hebben vaak betrekking op de kosten voor verwerving van de grond, het 

bouwrijp maken ervan of kosten ten aanzien van de externe ontsluiting van het plangebied. De aanwezigheid 

van kassen in een plangebied verhoogt de kosten voor verwerving bijvoorbeeld met een factor 3. Ook 

uitplaatsingen kunnen de verwervingskosten aardig doen stijgen. Daarnaast gaat de aanleg van faciliteiten 

ten behoeve van de aantrekkelijkheid van de locatie voor eindgebruikers vaak gepaard met een fikse 

verhoging in de exploitatiekosten. Denk hierbij vooral aan de aanleg van een snelwegafslag en/of een 

insteekhaven. 

12 Bron: Stec Groep, op basis van 60 uitgebreide telefonische interviews in 2005: 20% van de dienstverleners en 

verladers noemt dit als belangrijkste vestigingsfactor bij de keuze van een nieuwe vestigingslocatie. Het was daarmee 

de vestigingsplaatsfactor die het meest genoemd werd. 



In de onderstaande box geven we de belangrijkste bijzondere kosten per locatie. In bijlage c noemen we een 

indicatie van de bedragen die hiermee gemoeid gaan 13 . 

Bijzondere kostensoorten per locatie (bijlage c) 

• Hoeksche Waard – In de huidige plannen zijn nu geen snelwegafslag en geen haven voorzien. 

• Reijerwaard – In dit plangebied zijn veel kassen, wat de verwerving en het bouwrijp maken kostbaar maakt. Ook zijn 

infrastructurele aanpassingen noodzakelijk om het gebied te ontsluiten. 

• Bolnes – Weinig bijzondere kosten. Enige bijzondere kosten zitten in de aanpassing van de infrastructuur om 

toename in verkeersbewegingen op te vangen. 

• Dordtse Kil IV – Weinig tot geen bijzondere kosten voor verwerving en/of bouwrijp maken. Grote kostenpost voor 

aanleg van een snelwegafslag en natte ontsluiting. 

• Logistiek Park Moerdijk – Terrein kan meeprofiteren van Seaport Moerdijk (op 2 km). Extra kosten zitten vooral in de 

aanleg van twee snelwegafslagen, flankerend beleid binnen de gemeente en directe ontsluiting met haven. Ook zijn 

er woningen in het plangebied. 

• Stationsgebied Lage Zwaluwe – Geen bijzondere kosten in dit plangebied. Een enkel bedrijf moet uitgeplaatst 

worden. 

• Dintelmond – Uitplaatsing van ‘ongewenste’ bedrijven aan de kade is kostbaar. 

• Breda West / Prinsenbeek – Kassen in het plangebied maken verwervingskosten en kosten voor bouwrijp maken 

hoog. Daarnaast ook snelwegafslag die doorgetrokken moet worden. 

• Nieuwerkerk A20 Noord/Zuid – In het plangebied veel kassen wat verwerving en bouwrijp maken kostbaar maakt. 

Ook investering noodzakelijk voor waterhuishouding en upgrading van snelwegafslag. 

• Auvergnepolder – Bijzondere kosten vooral in de aanleg van snelwegverbinding en kadeontsluiting van het gebied. 

• Borchwerf II – Buiten de aanlegkosten van de snelwegafslag weinig bijzondere kosten. Mogelijk wel verplaatsing 

van spooremplacement noodzakelijk; fikse kostenpost. 

Dit kan eventueel doorslag geven bij gelijk scorende alternatieven, echter niet bij Logistiek Park Moerdijk 

Wij adviseren de hoogte van de bijzondere grondexploitatiekosten niet leidend te laten zijn in de keuze tussen 

de alternatieven. De kosteninschatting kan wel gebruikt worden als extra onderscheidend kenmerk, naast de 

13 

Gezien het quickscan karakter van deze studie werken we met een ruime bandbreedte bij de kosteninschatting. We 

baseren ons op algemeen geaccepteerde kengetallen en eerdere vergelijkbare adviestrajecten. 



eoordeling van de alternatieven op aantrekkelijkheid voor eindgebruikers. Alternatieven die min of meer een 

gelijke score behalen kunnen zo tegen elkaar worden afgewogen. 

Echter, de aantrekkelijkheid van Logistiek Park Moerdijk is zo groot in de benchmark dat een vergelijking op 

grondexploitatiekosten met het tweede beste alternatief weinig waarde heeft. 

Toegevoegde waarde werkgelegenheid Rotterdam: hoe dichter bij Rotterdam, hoe beter. Logistiek Park 

Moerdijk scoort minder goed dan bedrijventerrein Hoeksche Waard. 

Uit onze beoordelingen van de locaties blijkt dat alternatieven binnen een straal van 15 kilometer van de 

Rotterdamse gemeentegrens goed scoren waar het gaat om toegevoegde waarde voor de werkgelegenheid in 

Rotterdam (tabel 4). 

Dit is logisch omdat er sterke samenhang is met de actieradius van het lager opgeleide deel van de 

Rotterdamse arbeidsmarkt. Deze is beperkt, een afstand van zo’n tien (hooguit vijftien) kilometer, wat 

betekent dat de kans op behoud van werkgelegenheid voor Rotterdam het grootste is wanneer verhuizing 

van een logistiek/groothandelsbedrijf uit het Rotterdamse of nieuwvestiging van logistieke bedrijven naar één 

van de alternatieven slechts over korte afstand zal plaatsvinden. Locaties dicht tegen Rotterdam (dichter dan 

Hoeksche Waard) zijn in dat opzicht dus aantrekkelijker. Vanaf Moerdijk – en zelfs hier speelt het water/de 

Moerdijk brug al een belemmerende rol – neemt de toegevoegde waarde van locaties voor de Rotterdamse 

werkgelegenheid sterk af. 

Tabel 6: werkgelegenheidseffect (regio) Rotterdam 

Locatie Score werkgelegenheidseffect 

Hoeksche Waard 0 

Reijerwaard ++ 

Bolnes ++ 

Dordtse Kil IV - 

Logistiek Park Moerdijk - 

Stationsgebied Lage Zwaluwe - - 

Dintelmond - - 

Nieuwerkerk A20 Noord / Zuid + 



Breda-West / Prinsenbeek - - 

Auvergnepolder - - 

Borchwerf II (a-deels- en b) - - 


Als u kiest voor Logistiek Park Moerdijk in plaats van Hoeksche Waard, overweeg dan om extra droog 

bedrijventerrein aan te leggen in de Rotterdamse regio 

Logistiek Park Moerdijk scoort minder goed op werkgelegenheidseffecten voor Rotterdam dan Hoeksche 

Waard. Het is een keuze om – in het geval dat er voor Logistiek Park Moerdijk wordt gekozen als alternatief 

voor Hoeksche Waard – hiernaast ook nog extra bedrijventerrein zo dicht mogelijk bij Rotterdam aan te 

leggen in het kader van de werkgelegenheid. De locaties Reijerwaard, Bolnes en Dordtse Kil IV en wellicht 

ook andere plekken komen in dat geval in aanmerking. Een en ander is ook in lijn met onze constatering in 

paragraaf 3.2 dat er in de regio Rotterdam grote behoefte is aan ruimte voor Regionale Distributie Centra 

(RDC’s) – onderdeel van de bovenregionale vraag binnen de logistiek – waarvoor het huidige plan voor 

bedrijventerrein Hoeksche Waard (en eventueel eerder genoemde alternatieven) zonder meer aantrekkelijk is. 

De EDC’s passen dan vooral op Moerdijk. 

3.5 Risico’s: vrijwel alle plannen hebben veel onzekerheden 

Voor de diverse alternatieve locaties noemen we in deze paragraaf enkele relevante risico’s. 

Planstatus en beoogd profiel zijn veelal zacht 

Een groot deel van de beoordeelde locaties, betreft plannen voor terreinen die zich nog in een beginstadium 

bevinden (zacht). Uit ervaring weten we dat zo’n 30 tot 50% van de zachte plannen voor bedrijventerreinen 

uiteindelijk de eindstreep niet haalt, bijvoorbeeld door te grote maatschappelijke weerstand. De kans dat een 

zacht plan uiteindelijk niet wordt gerealiseerd is vooral groot daar waar ook (duidelijke) bestuurlijke inzet voor 

het plan ontbreekt en de ontwikkeling weinig meer is dan een wild idee (‘slap’ plan). 

Logistiek Park Moerdijk is een voorbeeld van een zacht plan. Het convenant voor de ontwikkeling (bestuurlijk 

draagvlak) ligt er. Het bestemmingsplan ontbreekt alleen nog. 



Voorbeelden van slappe plannen uit de lijst met alternatieven zijn de locatie Dintelmond (Moerdijk) en 

Auvergnepolder (Bergen op Zoom). Er zijn globale ideeën voor deze terreinontwikkelingen, maar deze zijn 

broos. Bovendien hebben deze terreinen een rol gespeeld in de totaalafweging voor de planontwikkeling 

Logistiek Park Moerdijk. In kader van de PLanMER zijn onder andere Dintelmond en Auvergnepolder als 

alternatieve locaties voor het logistieke park bekeken. Omdat deze terreinen daarbij als alternatief zijn 

afgevallen, is de ontwikkeling van de locaties als mogelijke logistieke vestigingsplaats onzekerder geworden. 

Indien u ze wel als (een van de) alternatieven kiest, betekent dit dat (lastige) bestuurlijke discussies weer 

overgedaan moeten worden. 

Daarnaast wordt de reële kans op ontwikkeling van een alternatieve locatie ook beïnvloed door de mate 

waarin in de planontwikkeling al rekening is gehouden met de doelgroep logistiek. Als er bijvoorbeeld vooral 

plannen zijn voor andere typen bedrijven op de locatie, is de kans op (draagvlak voor) ontwikkeling van de 

locaties als alternatief voor Hoeksche Waard, voor opvang van bovenregionale logistiek, des te kleiner. 

In onderstaande tabel is een en ander inzichtelijk gemaakt voor de diverse locaties (zie voor meer info over 

de locaties: bijlage a). 

Tabel 7: concreetheid en profilering alternatieve locaties Hoeksche Waard 

Locatie Concreetheid plan Afwijkende doelgroep (grootschalige logistiek)? 

Reijerwaard Zacht Nee, is in RR2020 bestempeld als mogelijke opvanglocatie 

(havengerelateerde) logistiek. 

Bolnes Zacht Ja, plannen voorzien meer in hoogwaardige activiteiten 

als kantoren en publieksgerichte functies 

Dordtse Kil IV Zacht, voorbereidingen voor BP in gang. 

Ontwikkeling is vrij zeker. 

Logistiek Park Moerdijk Zacht Nee 

Stationsgebied Lage 

Zwaluwe 

Zacht, vermeld in intentieovereenkomst 

gebiedsontwikkeling Moerdijk. Nog veel 

onbekend over o.a. zonering, kavels, etc. 



Hangt deels af van wel of geen waterontsluiting. Logistiek 

is wel een van de doelgroepen, maar accent ligt meer op 

kleinschalige arbeidsintensievere logistiek. Geen distripark. 

Nee, gemeente heeft als doelgroep (voorlopig) 

(bovenregionale) logistiek gerelateerde bedrijvigheid 

genoemd. 

Dintelmond Slap Ja/nee, ooit bekeken als alternatief voor Logistiek Park 

Moerdijk dus in dat kader was grootschalige logistiek een

Nieuwerkerk A20 Noord / 

Zuid 

optie. Nu bij gemeente vooral in beeld als terrein voor 

schuifruimte voor bedrijven op bestaand terrein die niet 

aan water hoeven worden gevestigd. 

Zacht Deels, plannen voorzien vooral in kleinschalige logistiek en 

verder industrie, bouw, dienstverlening. 

Breda-West / Prinsenbeek Zacht Doelgroep nog onbekend. Echter, nabij gelegen 

ecologische zone (rond de Mark) stelt beperkingen. 

Daarnaast wordt door provincie nu glastuinbouw in het 

gebied toegestaan (betekent investeringen door tuinders!) 

Auvergnepolder Slap Ja/nee, ooit bekeken als alternatief voor Logistiek Park 

Moerdijk dus in dat kader was grootschalige logistiek een 

optie. Nu is doelgroep onduidelijk evenals de gehele 

planontwikkeling. Provincie wil vooral open ruimte in het 

gebied in stand houden. 

Borchwerf II (a-deels- en b) Zacht (daarnaast is er al 140 ha hard 

beschikbaar, maar deze is niet in de RPB/CPB 

studie meegenomen, die als uitgangspunt 

geldt voor deze scan) 

Bron: verkenning ruimtelijke alternatieven Hoeksche Waard, RPB/CPB, 2007 



Het terrein biedt nu al plek aan grotere logistiek. 

Gemeente geeft wel voorkeur aan gemengde, regionale 

bedrijvigheid. Mede vanwege de verwachting dat het 

vinden van arbeidskrachten in de toekomst een groot 

probleem kan zijn in deze regio. 

Kosten kunnen hoger uitvallen 

Gezien de tijdspanne waarin deze studie moest plaatsvinden konden sommige aspecten slechts indicatief in 

beeld worden gebracht. Dit geldt vooral voor kostenaspecten. Om een idee te krijgen bij de (bijzondere) 

kosten per locatie is gewerkt met kengetallen en flinke bandbreedtes. Hoewel deze kosten en bandbreedtes 

gebaseerd zijn op algemeen geaccepteerde kengetallen en eerdere vergelijkbare adviestrajecten, kunnen zich 

onvoorziene en hogere kosten voordoen. 

Overige aspecten: lucht, geluid, et cetera 

Voor projecten en plannen die het milieu belangrijke schade kunnen berokkenen moet verplicht een 

milieueffectrapport (m.e.r.) worden opgesteld, zo ook voor de aanleg van een bedrijventerrein. Voor alle 

alternatieve locaties moet, evenals voor Hoeksche Waard, dus een m.e.r. worden opgesteld. Daarbij zullen de 

effecten van de ontwikkeling op aspecten als luchtkwaliteit en geluid nader in kaart moeten worden

gebracht. Dit kan (soms onoverkomelijke) belemmeringen opleveren voor de ontwikkelingsmogelijkheden van 

een project/plan. 

Voor het meest aantrekkelijke alternatief Logistiek Park Moerdijk moet de milieubelasting nog worden 

bepaald. De onderzoekers van de planbureaus (Ruimtelijke verkenning naar alternatieven voor de Hoeksche 

Waard, 2007) verwachten in ieder geval geen bijzondere problemen bij de landschappelijke inpassing van het 

bedrijventerrein. 



BIJLAGE A

LOCATIEPROFIELEN 

Een recente studie van de planbureaus 1 noemt tien geschikte alternatieve locaties voor de ontwikkeling van 

bedrijventerrein Hoeksche Waard. In dit hoofdstuk brengen we deze locaties én de beoogde 

ontwikkelingsvariant voor Hoeksche Waard, volgens een vast format, in beeld. 

Het gaat om de volgende locaties: 

Locatie Gemeente 

Hoeksche Waard Binnenmaas 

Reijerwaard Ridderkerk 

Bolnes Ridderkerk 

Dordtse Kil IV Dordrecht 

Logistiek Park Moerdijk Moerdijk 

Stationsgebied Lage Zwaluwe Moerdijk 

Dintelmond Moerdijk 

Nieuwerkerk A20 Noord / Zuid Nieuwerkerk aan de IJssel 

Breda-West / Prinsenbeek Breda 

Auvergnepolder Bergen op Zoom 

Borchwerf II (a-deels- en b) Roosendaal 

We achterhaalden benodigde informatie via onze eigen informatiesystemen en aanvullend desk- en 

webresearch. Daarnaast belden we met verantwoordelijken bij gemeente, regio’s en marktpartijen. Om een 

goed beeld te krijgen van de locaties legden we ook site visits af om de locaties met eigen ogen te zien. 

Gezien de aard van deze opdracht en de status van de meeste alternatieven is het in sommige gevallen 

echter niet mogelijk harde uitspraken te doen over bijvoorbeeld segmentering, omvang en 

verkavelingstructuur. We vermelden overal netto hectares, tenzij anders vermeld. 

1 Een ruimtelijke verkenning naar alternatieven voor de Hoeksche Waard, Ruimtelijk Planbureau en Centraal Planbureau, 

december 2007. 

Quickscan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard, bijlage a 1 


Figuur 1: ligging Hoeksche Waard en alternatieve locaties 


Dintelmond 

Reijerwaard 


Borchwerf II 




Bolnes 




Breda-West/Prinsenbeek

HOEKSCHE WAARD 

Hoeksche Waard (Binnenmaas) 

Indicator Omschrijving 

Omvang 120 hectare netto uitgeefbaar terrein (daarnaast nog een regionaal deel van 60 hectare netto 

uitgeefbaar). 

Gemeente Binnenmaas. 

Ligging Ten oosten van de A29 in de Hoeksche Waard, aan de Oude Maas. 

Bereikbaarheid Via de A29. Geen directe verbinding met (afslag op) de snelweg. 

Huidige functie Agrarisch gebied (tegen Nationaal Landschap). 

Bedrijventerrein Boonsweg ligt tegen het plangebied aan. De gemeente/regio voorziet een grondige 

aanpak van dit terrein om zo een aansluitend en verzorgd gebied te ontwikkelen 



Indeling van de ruimte • Beoogd profiel: het terrein is met name bedoeld voor havengerelateerde (logistieke) 

bedrijvigheid die geen plek meer kunnen vinden in de haven van Rotterdam. 

• Er zijn enkele varianten op het basisscenario onderzocht. Zo bestaat er een variant oost accent. 

Ook heeft Stec Groep (2007) onderzocht welke optimaliseringen denkbaar zijn op basis van de 

beoogde doelgroepen. 

• Onder deze optimaliseringen horen havenfaciliteiten en een directe afslag van de snelweg. 

• Prijzen die gehanteerd worden op Hoeksche Waard liggen tussen 130 en 150 euro. 

Afstanden tot 

voorzieningen 

Ligging ten opzichte van 

Rotterdam, corridors en 

achterland 

• Haven: verschillende havenfaciliteiten binnen 10 km, vervoer naar Hoeksche Waard is dan een 

probleem (wegtransport noodzakelijk). 

• Spoor: geen spoor in Hoeksche Waard. 

• Terrein in de directe nabijheid van Rotterdam. 

• A29 is op dit moment nog geen gangbare route richting zuid-corridor. Dit kan veranderen 

wanneer de A4 tussen Dinteloord en Bergen op Zoom wordt doorgetrokken. In dat geval 

ontstaat een volledige verbinding tussen Rotterdam en Antwerpen, die een goed alternatief kan 

vormen voor de drukke A16. 

• Excentrische ligging ten opzichte van het achterland. 

Multimodale ontsluiting • Haven(faciliteiten): er staan geen havenfaciliteiten gepland. Studie van Stec Groep (2007) geeft 

aan dat een multimodale aansluiting de aantrekkelijkheid van de locatie voor de beoogde 

doelgroepen duidelijk kan vergroten. Diepgang in de Oude Maas is 9 meter. 

• Spoor(faciliteiten): een spoorontsluiting is niet aan de orde. 

Vraagaanbod situatie in de 

regio tot 2020 

Andere plannen voor 

bedrijventerreinen in de 

omgeving 

De ruimtebehoefte voor de regio Hoeksche Waard raamt Stec Groep (2008) in het meest gunstige 

geval op maximaal 55 tot 65 hectare netto t/m 2020 (hierbij is de bovenregionale opvang niet 

meegerekend). Een belangrijk deel van de behoefte (circa eenderde deel) bestaat daarbij uit 

vervangingsvraag. Op dit moment is echter nog 20 hectare bedrijventerrein terstond uitgeefbaar en 

staat 60 ha lokaal/regionaal terrein gepland als onderdeel van de terreinontwikkeling Hoeksche 

Waard. Er is de komende jaren kortom sprake van overaanbod aan terrein in de Hoeksche Waard. 

In de Hoeksche Waard staan buiten de geplande 180 hectare op bedrijventerrein Hoeksche Waard 

geen nieuwe ontwikkelingen op stapel. In de omgeving van Hoeksche Waard is wel een aantal 

harde en zachte plannen (zoals Dordtse Kil III en IV, Cornelisland en Langeweg Zuidwende) 

voorzien. 



REIJERWAARD 

Reijerwaard (Ridderkerk) 


Omvang 40 tot 50 hectare netto uitgeefbaar terrein. 

Gemeente Ridderkerk 

Ligging Ten zuiden van knooppunt Ridderster (A15 en A16) 

Bereikbaarheid Via A15 en A16, aansluiting kan gezocht worden op de bestaande afslag 

IJsselmonde/Barendrecht. Gezien de verkeerstoename door de aanleg van een bedrijventerrein is 

een extra ontsluiting wellicht noodzakelijk. 

Huidige functie 40% heeft functie glastuinbouw. 

60% heeft een agrarische functie. 



Indeling van de ruimte • Op een deel van het terrein zijn tuinders gevestigd die recent nieuw hebben gebouwd. 

• Uitgegaan wordt van een gefaseerde ontwikkeling van het terrein. Indicatief: 20 ha in de 

periode na 2010 en na 5 jaar weer 20 ha. 

• Beoogd profiel: aansluiten op AGF-sector. Transport en distributie in foodsector. 

Afstanden tot 

voorzieningen 



achterland 

• Haven: verschillende havenfaciliteiten binnen 10 km. 

• Spoor: groot rangeerterrein in Kijfhoek. Ook mogelijkheden om aan te haken op Betuwelijn, 

nadere studie of men hierop wil inhaken. 


• Aan beginpunt van corridor naar zuiden. 

• In de Randstad, achterland ligt verder weg. 

Multimodale ontsluiting • Haven(faciliteiten): er staan geen havenfaciliteiten gepland. 

• Spoor(faciliteiten): een spoorontsluiting wordt nader bekeken (maar nog geen concrete 

plannen). 

Vraag-aanbodsituatie in de 




omgeving 

Een vraagraming van Ecorys (2006) geeft aan dat er een tekort is aan bedrijventerreinen in Groot 

Rijnmond. In ontwikkelingsprogramma RR2020 is aangegeven welke vrije ruimte voor welke 

functie in aanmerking komt. Hieruit komt een aantal plekken in de regio naar voren waar 

mogelijkheden bestaan voor de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein. 

Er zijn een aantal plannen voor de uitbreiding / aanleg van nieuwe terreinen in de regio. Het is nog 

maar de vraag of deze plannen uitgevoerd kunnen worden op termijn. Ontwikkelingsprogramma 

RR2020 wijst een aantal locaties in de omgeving aan als mogelijke uitbreidingslocaties voor 

logistieke bedrijvigheid. 



BOLNES 

Bolnes (Ridderkerk) 


Omvang 40 hectare netto uitgeefbaar. 

Gemeente Ridderkerk. 

Ligging Ten noorden van knooppunt Ridderster (A15 en A16). 

Bereikbaarheid Via de Rotterdamseweg en de Rijnsingel is aansluiting op de A15 en A16 een betaalbare optie 

(hoogstens een verbreding van de aansluiting). 

Huidige functie Overwegend agrarische functie. 

Indeling van de ruimte • Streven naar optimale bereikbaarheid met openbaar vervoer door doortrekken van tramlijn. 

• Beoogd profiel vanuit de Stadsregio Rotterdam: hoogwaardige activiteiten op zichtlocaties (met 

als activiteiten kantoren en publieksgerichte functies). 



Afstanden tot 

voorzieningen 



achterland 

• Vooralsnog maximaal toegestane milieucategorie 3. 

• Woningen in de omgeving dus mogelijk overlast. 

• Discussie over het terrein loopt vertraging op door de aanleg van een tramlijn. 

• Haven: verschillende havenfaciliteiten binnen 10 km. 

• Spoor: groot rangeerterrein in Kijfhoek. 


• Aan beginpunt van corridor naar zuiden. 

• In de Randstad, achterland ligt verder weg. 

Multimodale ontsluiting • Haven(faciliteiten): er staan geen havenfaciliteiten gepland. 

• Spoor(faciliteiten): een spoorontsluiting wordt ook niet meegenomen in de huidige plannen. 





omgeving 

Een vraagraming van Ecorys (2006) geeft aan dat er een tekort is aan bedrijventerreinen in Groot 

Rijnmond. In ontwikkelingsprogramma RR2020 is aangegeven welke vrije ruimte voor welke 

functie in aanmerking komt. Hieruit komt een aantal plekken in de regio naar voren waar 

mogelijkheden bestaan voor de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein. 

Er zijn een aantal plannen voor de uitbreiding / aanleg van nieuwe terreinen in de regio. Het is nog 

maar de vraag of deze plannen uitgevoerd kunnen worden op termijn. Ontwikkelingsprogramma 

RR2020 wijst een aantal locaties in de omgeving aan als mogelijke uitbreidingslocaties voor 

logistieke bedrijvigheid. 



DORDTSE KIL IV 

Dordtse Kil IV (Dordrecht) 


Omvang 102 hectare bruto (50 – 65 hectare netto uitgeefbaar). 

Gemeente Dordrecht. 

Ligging Tussen rivier Dordtse Kil, A16 en ten zuiden van Dordtse Kil III (wordt op dit moment uitgegeven). 

Bereikbaarheid De aansluiting van het bedrijventerrein is opgenomen in het verkeersstructuurplan Industriegebied 

West. Hierin gaat men uit van een drietal varianten voor de ontsluiting van Dordtse Kil IV. De 

gemeente heeft een voorkeur voor ontsluiting via Dordtse Kil III. De duurste oplossing is een 

directe aansluiting op A16 en N3. Er is tot op heden nog geen besluit genomen hierover. 

Huidige functie Overwegend agrarisch gebied. 

Indeling van de ruimte • In de huidige plannen wordt uitgegaan van een tweetal deelgebieden: 



Afstanden tot 

voorzieningen 



achterland 

• deelgebied A voor reguliere bedrijvigheid (40 – 48 hectare netto); 

• deelgebied B zichtlocaties aan de A16 met hoogwaardige uitstraling en landschappelijke 

inpassing). 

• maximaal toegestane milieucategorie 4. 

• Haven: overslagmogelijkheden over water zijn in Dordrecht voorhanden in de Zeehavens. De 

haalbaarheid van overslagfaciliteiten wordt echter in twijfel getrokken. 

• Spoor: op Dordtse Kil I is een stamlijn voor overslag per trein. Deze wordt niet doorgetrokken 

naar Dordtse Kil IV. 

• Op korte afstand van Rotterdam en het havengebied. 

• Dordrecht ligt midden in de zuid corridor. Het gebied ligt echter in een filegevoelig gedeelte van 

de A16. 

• Ten opzichte van het achterland is Dordrecht een ideale uitvalsbasis. 

Multimodale ontsluiting • Haven(faciliteiten): Dordtse Kil IV ligt aan water met een diepgang voor schepen tot 9 meter. In 

de huidige opzet van het terrein is echter geen laad en loskade voorzien. De directe ontsluiting 

aan water maakt dit echter wel mogelijk in de toekomst. Diepgang voor schepen tot 9 meter. 

Vraag is of Dordtse Kil IV kan meeprofiteren van de havenfaciliteiten op Dordtse Kil I. 

• Spoor(faciliteiten): spoorvoorzieningen zijn niet aanwezig op Dordtse Kil IV. 





omgeving 

De ruimtebehoefte voor Drechtsteden tot 2030 bedraagt 245 hectare (Ecorys, 2007). Deze 

behoefte is met name toegespitst op de periode tot 2020. In Dordrecht is een aantal nieuwe 

terreinen op de markt gekomen, zoals Dortse Kil III en Amstelwijck. 

Er zijn een aantal nieuwe plannen in de omgeving, zoals in Dordrecht zelf, maar ook in het nabij 

gelegen Moerdijk. 



LOGISTIEK PARK MOERDIJK 

Logistiek park Moerdijk (Moerdijk) 



Gemeente Moerdijk. 

Ligging In de oksel van de A16/A17, nabij het huidige bedrijvenpark Moerdijk. 

Bereikbaarheid Het terrein is in de toekomst bereikbaar door middel van een eigen open afrit op zowel de A16 en 

de A17 (overigens nog in studie – kosten onbekend). 

Huidige functie Agrarisch / Buitengebied. 



Indeling van de ruimte • Er is veel discussie geweest rondom de aanleg van het terrein. 

• Terrein wordt ingericht als logistiek terrein voor de opvang van bovenregionale vraag. 

• De beoogde doelgroepen zijn grootschalige Value Added Logistics, met een minimale 

kavelgrootte van 5 hectare. 

• Maximaal toegestane milieuhinder categorie is 3. 

• Vanaf 2010 beschikbaar (maar nog geen onderzoek naar milieubelasting geweest). 

• Aandachtspunt is de Vogel en Habitat richtlijn in het Hollandsch Diep. 

Afstanden tot 

voorzieningen 



achterland 

• Haven: op korte afstand (Seaport Moerdijk), diepgang tot 9 meter. Met dagelijkse 

shuttleverbinding naar de Haven van Rotterdam. 

• Spoor: op het terrein aanwezig (volgens de huidige plannen). 

• Op enige afstand van Rotterdam, maar via water goed bereikbaar. 

• Gunstig gelegen ten opzichte van de corridor naar het zuiden, directe afslagen vanaf de A16 en 

A17. 

• Gunstige ligging ten opzichte van achterland (afzetgebieden in de Randstad en Noord Brabant). 

Multimodale ontsluiting • Haven(faciliteiten): het terrein beschikt zelf niet over waterontsluiting, maar door een directe 

interne baan naar de haven is de kade van Seaport Moerdijk nabij. 

• Spoor(faciliteiten): mogelijkheden voor een spoorontsluiting. 





omgeving 

Er is veel discussie geweest over de aanleg van dit terrein. In eerste instantie ging men uit van 600 

hectare bedrijventerrein. Onderzoek van DHV (2007) toont aan dat er op het huidige terrein 

Moerdijk ruimtewinst kan optreden en het reserveterrein van Shell gebruikt kan worden voor 

hernieuwde uitgifte. Vandaar dat de omvang van logistiek park Moerdijk is terug gebracht naar 150 

hectare. 

Er is een aantal andere terreinen gepland in de omgeving, zoals Hoeksche Waard en Dordtse Kil IV. 

Deze locaties streven naar vestiging van logistieke doelgroepen. 



STATIONSGEBIED LAGE ZWALUWE 

Stationsgebied Lage Zwaluwe (Moerdijk) 


Omvang 20 tot 25 hectare netto uitgeefbaar. 


Ligging Ten westen van de A16 nabij het huidige bedrijvenpark Moerdijk en de uitbreiding met Logistiek 

Park Moerdijk. 

Bereikbaarheid Het gebied is bereikbaar via een bestaande open afrit van de A16. Echter, dit levert dan wel een 

extra belasting op voor lokale en hoofdwegennet. 

Huidige functie Agrarisch / Buitengebied. 

Indeling van de ruimte • Invulling van het terrein is onbekend. 

• Hoogwaardige invulling is mogelijk door de ligging. 

• Nog geen datum bekend voor eerste uitgifte en inrichtingseisen. 



Afstanden tot 

voorzieningen 



achterland 

• Haven: op korte afstand (Seaport Moerdijk), diepgang tot 9 meter. Met dagelijkse 

shuttleverbinding naar de Haven van Rotterdam. 

• Spoor: goederenspoor niet aanwezig, maar ligging direct naast station Lage Zwaluwe. 


• Gunstig gelegen ten opzichte van de corridor naar zuiden, directe afslag vanaf de A16. 

• Gunstige ligging ten opzichte van achterland (Randstad en Noord Brabant). 

Multimodale ontsluiting • Haven (faciliteiten): het terrein beschikt zelf niet over waterontsluiting, maar door de directe 

nabijheid van Seaport Moerdijk is er toch mogelijkheid voor open overslag via water. Er 

bestaan geen plannen om het terrein te verbinden met de haven. 

• Spoor(faciliteiten): geen spoorontsluiting opgenomen in de plannen. Het station van Lage 

Zwaluwe ligt wel pal naast het terrein. Mogelijk gebruik is niet uit te sluiten. 





omgeving 

In de COROP West Noord Brabant is een behoefte aan bedrijventerrein tot 2020. Hoeveel van deze 

vraag daadwerkelijk voor rekening komt van deze omgeving is onduidelijk. 

Er zijn een aantal terreinen gepland in de omgeving, zoals Dordtse Kil IV, Hoeksche Waard en 

Logistiek Park Moerdijk. Al deze locaties streven naar vestiging van logistieke doelgroepen. 



DINTELMOND 

Dintelmond (Moerdijk) 


Omvang Nog onbekend hoeveel hectare netto uitgeefbaar. Gemeente streeft naar de afronding van het 

terrein en wil maximaal 10 hectare toevoegen aan het bestaande terrein (er is nog geen concreet 

plan). Het bestaande bedrijventerrein Dintelmond is 60 hectare netto uitgeefbaar (volledig 

uitgegeven). 


Ligging Uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein Dintelmond. Gelegen aan de A29 en het Volkerak. 

Bereikbaarheid Het terrein is bereikbaar via de A29. Vanaf de snelweg is de locatie binnen enkele minuten 



ereikbaar. Met plannen voor het doortrekken van de A4 is deze ontsluiting een mogelijk nieuwe 

optie voor vervoer richting België. 

Huidige functie Deels bedrijventerrein en uitbreiding overwegend agrarisch/buitengebied. 

Indeling van de ruimte • Gemeente wil terrein aanleggen om schuifruimte te creëren; bedrijven die nu gevestigd zijn aan 

water maar niet kadegebonden zijn verplaatst om ruimte te krijgen voor bedrijven die wel 

kadegebonden zijn. Uitbreiding is in de ogen van de gemeente alleen bedoeld voor afronding 

van het bestaande terrein. 

• Er zijn nog geen concrete plannen over de invulling van het terrein. 

• Gemeente wil bedrijven concentreren in het oostelijk deel van de gemeente (locatie Moerdijk). 

• Terrein enigszins verouderd. 

• Clustering van metaalbedrijven aanwezig op het huidige terrein. 

• Aandachtspunten zijn het Vogel- en Habitat richtlijnengebied Volkerak en de jachthaven op de 

zuidelijke oever van de Dintel. 

Afstanden tot 

voorzieningen 



achterland 

• Kade: op terrein aanwezig (in particulier eigendom). 

• Spoor: niet op het terrein aanwezig. 


• Gunstig gelegen mits A4 doorgetrokken wordt (zuidelijke corridor). 

• Ligging ten opzichte van het achterland matig. Ligging in minder dicht bevolkt gebied van West 

Brabant. 

Multimodale ontsluiting • Haven (faciliteiten): het terrein beschikt over goede waterontsluiting en enkele kadeplaatsen 

(particulier). Diepgang tot 4,5 meter. 

• Spoor(faciliteiten): geen plannen voor een spoorontsluiting. 





omgeving 

In de COROP West Noord Brabant is een behoefte aan bedrijventerrein tot 2020. Hoeveel van deze 

vraag daadwerkelijk voor rekening komt van deze omgeving is onduidelijk. De aanleg van de A4 

kan zeker extra vraag opleveren. Van autonome groei zal slechts in geringe mate sprake zijn. 

Gemeente Moerdijk heeft veel plannen voor nieuwe bedrijventerreinen. De aanleg van dit terrein 

kan schuifruimte opleveren volgens de gedachte ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’. Onduidelijk is 

de omvang van het terrein. We gaan uit van 10 hectare. 



NIEUWERKERK A20 NOORD/ZUID 

55 

Nieuwerkerk A20 Noord/Zuid (Nieuwerkerk aan de IJssel) 



Gemeente Nieuwerkerk aan de IJssel. 

Ligging Ten noorden en ten zuiden van de A20 ter hoogte van Nieuwerkerk aan de IJssel. Het terrein 

wordt aan beide kanten van de A20 gepland. In het gebied nu al veel bedrijvigheid en 

glastuinbouw. 

Bereikbaarheid Via de A20 met eigen open afrit (bestaand). Extra verkeersbewegingen nog niet helder in beeld. 

Huidige functie Agrarische functie en veel glastuinbouw. 



Indeling van de ruimte • Terrein wordt ingericht als modern gemengd bedrijventerrein voor industriële activiteiten en 

bouw, zakelijke diensten en consumentendiensten en kleinschalige groothandel, logistiek en 

transport. 

• Op het terrein geldt een kavellimiet van 1,5 hectare. 

• Grote logistieke bedrijven moeten doorverwezen worden naar het bedrijventerrein A12 Noord in 

Waddinxveen (dat als distripark wordt ontwikkeld). 

• Maximaal toegestane milieuhinder categorie is 3 (4 met vrijstelling). 

• Uitgifte tussen 2010 en 2020. 

Afstanden tot 

voorzieningen 



achterland 

• Haven: op korte afstand (in particulier eigendom). Natransport over de weg noodzakelijk. 

• Spoor: spoorlijn loopt naast de A20, nog onduidelijk of er een mogelijke stamlijn wordt 

aangelegd voor goederentransport vanaf het terrein. 

• Ten noorden van Rotterdam, op korte afstand. 

• Nadelig gelegen ten opzichte van Zuid-corridor. 

• Gunstige ligging ten opzichte van achterland (midden in grote afzetmarkt). 

Multimodale ontsluiting • Haven(faciliteiten): het terrein beschikt zelf niet over waterontsluiting, maar de nabijheid van de 

Hollandsche IJssel biedt mogelijkheden voor aanleg van kade. Diepgang tot 3,5 meter. 

• Spoor(faciliteiten): in de huidige plannen wordt een spoorontsluiting niet uitgesloten, alleen is 

dit een kostbare ingreep. 





omgeving 

De behoefte aan bedrijventerreinen in Groot Rijnmond is groot. Tot 2020 ligt de behoefte tussen 

280 en 780 hectare (exclusief vervangingsvraag). Het aanbod in de regio is schaars. Een nieuw 

terrein kan een stroom van verplaatsingen teweeg brengen. 

De locatie is onderdeel van het plan dat in de Nota Ruimte de Rotterdam-Zoetermeer-Gouda 

driehoek wordt genoemd. In deze driehoek moet uitbreidingsruimte worden gezocht voor wonen, 

werken, natuur en recreatie. In een streekplanherziening van de provincie is voor de periode 2010 

tot 2030 150 tot 300 netto hectare ruimte gereserveerd voor bedrijventerreinen in de 

Zuidplaspolder. Het gaat dan om de terreinen A12 Noord (Waddinxveen), Gouwe Knoop fase I in 

Moordrecht en A20 Noord/Zuid in Nieuwerkerk aan de IJssel. 



BREDA WEST/PRINSENBEEK 

Breda-West/Prinsenbeek (Breda) 


Omvang 40 tot 50 hectare netto uitgeefbaar. 

Gemeente Breda. 

Ligging Ten westen van de A16. Locatie is nog een zoekgebied, de exacte plek van het bedrijventerrein is 

nog niet bepaald. 

Bereikbaarheid Via de A16, afslag Prinsenbeek/Breda West. Deze afslag is nu niet doorgetrokken naar het gebied 



en zal dus aangepast moeten worden. 

Huidige functie Agrarisch en glastuinbouw. 

Indeling van de ruimte • Locatie is nu bestemd als vestigingsgebied voor glastuinbouw. 

• Doelgroep nog onbekend (mogelijk breder dan locale vraag). 

• Locatie kan vanaf 2015 ontwikkeld worden. 

• De locatie ligt dicht bij de ecologische zone rondom De Mark. Hier wordt actief grond 

aangekocht voor natuurontwikkeling. 

• Aanwezigheid van glastuinbouw kan voor problemen zorgen m.b.t. aankoop van grond. 

Afstanden tot 

voorzieningen 



achterland 

• Haven: niet aanwezig op locatie. 

• Spoor: er ligt een spoor (aan de oostzijde van de A16). 

• Verder van Rotterdam, maar goed bereikbaar via de A16. 

• Gunstig gelegen ten opzichte van de A16 en de corridor naar het zuiden. 

• Gunstige ligging ten opzichte van achterland (Randstad en Noord Brabant). 

Multimodale ontsluiting • Haven(faciliteiten): het terrein beschikt niet over waterontsluiting. 

• Spoor(faciliteiten): in de huidige plannen zijn mogelijkheden voor een spoorontsluiting nog niet 

bekeken. 





omgeving 

Uit onderzoek van Stec Groep (Bedrijventerreinenvisie gemeente Breda, 2007) blijkt dat de 

ruimtebehoefte in de gemeente Breda (in het meest gunstige scenario) ongeveer 200 hectare is tot 

en met 2020. Dit bezien naast het aanbod tot 2020 dan heeft Breda een planningsopgave van 

ongeveer 15 hectare. Vooral de bovenregionale vraag en vervangingsvraag (door transformatie van 

verouderde binnenstedelijke terreinen, o.a. in de spoorzone/Via Breda) maakt een aanzienlijk deel 

uit van de totale vraag in Breda. 

In Breda alleen zijn zeven nieuwe plannen voor bedrijventerreinen tot 2020 (Gemeente Breda, 

2008). Hiertoe behoort ook Breda-West/Prinsenbeek. Er komt ook nog aanbod beschikbaar door 

herstructurering. 



AUVERGNEPOLDER 

Auvergnepolder (Bergen op Zoom) 


Omvang Omvang is onzeker en onbekend. 

In eerdere discussies is gesproken van 60 – 111 hectare netto uitgeefbaar. 

Gemeente Bergen op Zoom. 

Ligging Ten noordwesten van Bergen op Zoom aan de Oosterschelde. In de toekomst ook nabij het tracé 

van de A4 zuid. 

Bereikbaarheid Met de toekomstige aanleg van de A4 is het terrein goed bereikbaar vanaf de snelweg via de 

provinciale weg richting Tholen (N286). 

Huidige functie Agrarisch/Buitengebied. 

Indeling van de ruimte • Zeer zacht plan. 



Afstanden tot 

voorzieningen 



achterland 

• Nog geen invulling met betrekking tot mogelijke doelgroepen. 

• Ontwikkeling is ongewenst door aantasting open gebied. 

• Haven: Bergen op Zoom beschikt over een nat terrein (Theodorushaven), op enige afstand van 

het plangebied Auvergnepolder. 

• Spoor: geen spoorontsluiting in de directe nabijheid. Doortrekken vanuit Theodorushaven 

kostbaar. 

• Op enige afstand van Rotterdam, goed bereikbaar (zeker ook na de aanleg van de A4). 

• Als de A4 wordt aangelegd ligt de locatie perfect tussen Antwerpen en Rotterdam. 

• Ligging ten opzichte van achterland prima (mits de A4 wordt doorgetrokken). 

Multimodale ontsluiting • Haven(faciliteiten): niet opgenomen in eerste schets, maar de mogelijkheden zijn er (wel erg 

kostbaar), diepgang 4 – 4,5 meter. 

• Spoor(faciliteiten): in de huidige plannen is er geen spoorontsluiting naar het plangebied 





omgeving 

In Bergen op Zoom zijn nog 10 hectare bedrijventerrein uitgeefbaar. Er zijn geen concrete nieuwe 

plannen voor de aanleg van een nieuw bedrijventerrein. 

In Bergen op Zoom geen concrete plannen. In de omgeving wel plannen, zoals de aanleg van 

Borchwerf II in Roosendaal en de uitbreiding van Reinierspolder in Steenbergen. 



BORCHWERF II (DEELS A EN B) 

Borchwerf II (Roosendaal) 


Omvang 12,5 tot 21 hectare netto uitgeefbaar. 

Gemeente Roosendaal. 

Ligging Ten noorden van de woonbebouwing van Roosendaal. Voor het merendeel op grondgebied van de 

gemeente Haldenberge, aan weerszijden van de A17 aansluitend aan Borchwerf I. 

Bereikbaarheid Het gebied is bereikbaar door middel van twee open afritten op de A17. 

Huidige functie Het grootste gedeelte heeft al een bedrijfsbestemming. 

Indeling van de ruimte • Ontwerpbestemmingsplan voor Brochwerf IIb. 



Afstanden tot 

voorzieningen 



achterland 

• Plannen om Brochwerf IIa over te nemen van private partij. 

• Het zachte aanbod bedraagt dan tussen 12,5 en 21 hectare netto uitgeefbaar. 

• Nieuwe verbindingsweg is noodzakelijk bij doorvoeren van de plannen. 

• Gemeente voorziet het terrein voor gemengde regionale bedrijvigheid van maximaal 

milieucategorie 3. 

• Haven: op korte afstand liggen havenfaciliteiten van Roosendaalse Vliet. 

• Spoor: mogelijkheden spoorontsluiting aanwezig. (spooremplacement moet wellicht verplaatst 

worden). 

• Op enige afstand van Rotterdam, maar multimodaal bereikbaar. 

• Ligging ten opzichte van corridor naar het zuiden gunstig d.m.v. A17. 

• Gunstige ligging ten opzichte van achterland (tussen Randstad en Antwerpen). 

Multimodale ontsluiting • Haven(faciliteiten): het terrein beschikt zelf niet over waterontsluiting, maar door de directe 

nabijheid van havenfaciliteiten in de Roosendaalse Vliet is er toch goederenoverslag mogelijk. 

• Spoor(faciliteiten): er zijn spoorfaciliteiten aanwezig op het terrein 





omgeving 

In West-Brabant is veel vraag naar bedrijventerreinen. In onze database bovenregionale 

locatiebeslissingen neemt West-Brabant een groot aandeel van de bedrijfsruimtevestigers voor haar 

rekening. Er is overigens ook redelijk aanbod in de regio. In West-Brabant is nog ongeveer 300 

hectare bedrijventerrein beschikbaar (peildatum, 1/2007). 

In Roosendaal wordt nog bedrijventerrein Majoppeveld uitgebreid (30 hectare netto). Verder zijn er 

in de richting Breda (o.a. de Wig, Breda-West/Prinsenbeek) en Etten Leur (Vosdonk Zuid) ook 

concrete plannen voor het toevoegen van aanbod aan bedrijventerrein. 



BIJLAGE B

1. BEOORDELINGSFACTOREN 

In deze bijlage gaan we nader in op de gebruikte beoordelingscriteria. Waarom gebruiken we juist deze? En 

hoe gebruiken we de indicatoren bij de beoordeling van de alternatieven? Ook geven we aan op welke 

bron(nen) we ons baseren bij de toekenning van de score. 

Beoordeling op basis marktechnische criteria 

Uit de analyse van de planbureaus RPB en CPB 2 zijn tien locaties naar voren gekomen die als (ruimtelijk) 

alternatief kunnen dienen voor het bovenregionale bedrijventerrein Hoeksche Waard. Wij kijken in deze studie 

naar de markttechnische aantrekkelijkheid van deze alternatieven (par. 2). Met andere woorden; Is de locatie 

aantrekkelijk voor beoogde eindgebruikers? Dit aspect weegt dan ook het zwaarst in onze beoordeling. In een 

later stadium is het om beleidsmatige redenen (par. 3) belangrijk ook te kijken naar andere 

beoordelingscriteria, zoals bijzondere kosten in de grondexploitatie en het werkgelegenheidseffect voor 

Rotterdam. 

Bij het beoordelen van de alternatieve locaties gaan we uit van een relatieve beoordeling ten opzichte van 

het basisprofiel van Hoeksche Waard (zoals in bijlage A is beschreven). Op deze manier komen we tot een 

benchmark en kunnen we de locaties tegen elkaar afwegen (zie bijlage C voor de locatiebeoordelingen). 

Waarom deze hoofdaspecten? 

De studie heeft een markttechnisch karakter. Dit betekent dat de mate waarin de locatie een aantrekkelijke 

vestigingsplaats is voor de beoogde eindgebruikers, vooral havengerelateerde logistiek, primair van belang is 

bij de beoordeling en selectie van aantrekkelijke locaties. Dit hoofdaspect weegt het zwaarst in onze 

beoordeling. 

Vervolgens is het van belang te kijken naar de maatschappelijke kosten van een alternatief voor Hoeksche 

Waard. Op basis hiervan kan een selectie worden gemaakt in locaties die, zowel aantrekkelijk zijn voor de 

markt, als qua kosten. Bij een gelijke score kan dan bijvoorbeeld het ‘goedkoopste’ alternatief gekozen 

worden. Dit is echter een beleidsafweging die gemaakt moet worden. 

2 ´Een ruimtelijke verkenning naar alternatieven voor de Hoeksche Waard’, CPB en RPB, december 2007 

Quickscan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard, bijlage b 1 


Tot slot brengen we in beeld wat de werkgelegenheidseffecten zijn voor (de regio) Rotterdam. Dit aspect is 

voor de politiek-bestuurlijke afweging tussen de locaties mogelijk een interessante factor. In de 

locatiebeslissing van ondernemers zal deze echter het minst zwaar meespelen. 

Welke indicatoren gebruiken we hierbij? 

Zoals het relatieve belang van de drie hoofdaspecten verschilt voor de eindgebruiker, verschilt ook het 

relatieve belang van de diverse indicatoren voor de eindgebruiker. Zo blijkt uit diverse studies en bureauexpertise 

(zie ook bijlage C en advies) dat logistieke eindgebruikers zich bij hun locatiekeuze vooral laten 

leiden door de aanwezige logistieke faciliteiten (o.a. goede bereikbaarheid via snelweg en aan- en 

afvoermogelijkheden van goederen over water), de terreinkenmerken (o.a. verkaveling, omvang), de ligging 

(aan een belangrijke transportas) en de beschikbaarheid van (geschikte) arbeid. 

Aan de hand van een werksessie op 23 januari jl., gesprekken met marktpartijen en op basis van 

bureauexpertise hebben we voor het aspect ‘aantrekkelijkheid voor eindgebruikers’ het relatieve gewicht van 

de verschillende indicatoren bepaald. Zodoende worden die indicatoren die voor de markttechnische 

beoordeling écht van belang zijn op waarde beoordeeld. 

Tabel 1: Beoordelingsfactoren 

Beoordelingsfactor Indicatoren voor deze factor Weging 

Aantrekkelijkheid voor 

eindgebruikers 



• Imago en uitstraling 

• Ligging 

• Infrastructurele faciliteiten die voor de logistiek van belang zijn 

• Arbeidspotentieel: gemak om aan medewerkers te komen 

• Grondprijs 

• Terreinomvang en verkavelingstructuur om een aantrekkelijk 

bedrijvenpark te maken voor beoogde doelgroepen 

5 

25 

30 

15 

5 

20

Operationalisatie van de beoordelingsindicatoren 

In de onderstaande tabellen geven we een verdere operationalisatie van de verschillende indicatoren die 

behoren bij de hoofdaspecten. De tabellen zijn als volgt opgebouwd: 

• indicator 

• operationele vraag 

• motivatie van de vraag 

• de bandbreedte bij de score van de 10 alternatieve terreinen 

• bronnen waarop we ons baseren 



2. AANTREKKELIJKHEID VOOR EINDGEBRUIKERS 

Indicator Imago en uitstraling 

Operationele 

vraag 

Hoe is het imago en de uitstraling van de locatie onder eindgebruikers in de logistieke 

sector? 

Motivatie Hoe beter het imago van de (ligging van) de locatie, hoe aantrekkelijker de locatie is 

voor potentiële vestigers. Belangrijke aspecten voor de inschatting van imago en 

uitstraling zijn de naamsbekendheid van de gemeente en de locatie, en het feit of de 

ligging van de plek onder potentiële vestigers op een goede plek binnen de corridor 

ligt. De indicator imago is subjectief en daarom is de inschatting dan ook indicatief. 

Score Naar schatting bovengemiddeld (aantrekkelijker dan Hoeksche Waard) 

Naar schatting gemiddeld (gelijk imago aan Hoeksche Waard) 

Naar schatting benedengemiddeld (minder aantrekkelijk dan de locatie 

Hoeksche Waard) 

Bron Inschatting Stec Groep op basis van eerder uitgevoerde onderzoeken onder grote en 

kleine gebruikers in de logistiek in combinatie met Database Locatiebeslissingen 

Nederland die wij sinds 2000 bijhouden. 



+ 

0 

-

Indicator Ligging 

Operationele 

vraag 

Hoe is de ligging van de locatie binnen de corridor Rotterdam – Antwerpen? 

Motivatie Ligging aan de snelwegen centraal in de corridor zijn aantrekkelijker dan andere 

snelwegen. Meegenomen zijn congestiegevoeligheid en reistijd richting achterland. De 

loop van de logistieke corridor is bepaald aan de hand van de logistieke kaart van 

Nederland en de waardering van logistieke verladers daarin met betrekking tot de 

bereikbaarheid. 

We beseffen dat havengerelateerde bedrijven ook filegevoelige plekken binnen de 

corridor moeten aandoen om goederen vanuit de haven in het distributiecentrum te 

krijgen. Gezien de (interne) logistieke structuur van deze bedrijven gaan we echter uit 

van de meest dominante distributielijn van dit soort bedrijven. Deze dominante lijn is 

vanuit de haven naar het EDC/RDC en van daaruit naar de afzetmarkt. Dit is leidend 

voor de score op deze indicator. 

Score A16 (Dordrecht – Antwerpen) 

++ 

A17 en/of A16 Noord (Rotterdam – Dordrecht) 

+ 

A29 / A4 (=Hoeksche Waard) 

0 

A20 

- 

Niet aan snelweg 

- - 

Bron Uitgaande van logistieke corridor naar het zuiden (op basis van Logistieke kaart van 

Nederland) en de congestiegevoeligheid (op basis van file top 100) 



Indicator Infrastructurele faciliteiten die voor de logistiek van belang zijn 

Operationele 

vraag 

Zijn op de locatie een directe afslag van snelweg, spoorfaciliteiten en waterontsluiting 

mogelijk? 

Motivatie Hoe meer faciliteiten hoe beter de locatie scoort voor logistieke eindgebruikers en 

beleggers in logistieke hallen. 

We gaan ervan uit dat de opvang vanuit Rotterdam bedoeld is voor grote bedrijven 

(kavels >3 hectare). Voor de kleinere bedrijven geldt dat er meer opties zijn om een 

plek te vinden in de directe nabijheid van Rotterdam. 

Score Directe afslag vanaf de snelweg, spoorverbinding en kadefaciliteiten 

aanwezig in huidige plan 

++ 

Eén of twee van de drie faciliteiten aanwezig in huidige plan 

+ 

Geen faciliteiten aanwezig in huidige plan maar wel mogelijkheden 

Kadefaciliteiten en snelwegafslag te realiseren op basis van ligging 

(uitgangssituatie basisvariant Hoeksche Waard) 

0 

Geen faciliteiten aanwezig, maar wel mogelijkheden of een snelwegafslag, 

of spoor, of kadefaciliteiten te realiseren op basis van ligging 

- 

Geen faciliteiten aanwezig en geen mogelijkheden tot realisatie op basis 

van ligging 

- - 

Bron Inschatting Stec Groep (2008), op basis van huidige zachte plannen en ligging ten 

opzichte van snelwegnet, waterwegen en spoorwegnet 



Indicator Arbeidspotentieel 

Operationele 

vraag 

Wat is de omvang van de huidige en toekomstige arbeidsmarkt? 

Motivatie Hoe groter de arbeidsmarkt (nu en in de toekomst) binnen de COROP regio hoe 

aantrekkelijker de locatie scoort. Het is dan voor bedrijven makkelijker om geschikt 

personeel te vinden, in tegenstelling tot krappe arbeidsmarkten. Het betreft hier een 

inschatting van de omvang van de toekomstige arbeidsmarkt. Gezien het quick scan 

karakter van deze opdracht is een diepgaande analyse van de toekomstige 

arbeidsmarkt niet haalbaar. 

Score Bovengemiddeld (groei >1,5% = COROP Drechtsteden) 

+ 

Gemiddeld (niveau Hoeksche Waard) (beperkte groei 0 – 1% = COROP 

Groot Rijnmond) 

0 

Benedengemiddeld (daling

Indicator Grondprijzen 

Operationele 

vraag 

Wat is de beoogde grondprijs van de locatie? Indien niet voorhanden: Wat is het 

prijsniveau van min of meer vergelijkbare bedrijventerreinen in de regio? 

Motivatie Hoe hoger de grondprijs, hoe minder aantrekkelijk voor ondernemers om grote 

hoeveelheden grond aan te kopen. 

Score Grondprijs van 75 - 130 euro per m² kavel 

Grondprijs van 130 – 150 euro per m² kavel (=prijsniveau Hoeksche 

Waard) 

Grondprijs van 150 tot 260 euro per m² kavel 

Bron IBIS Werklocaties 2007, Infodesk bedrijventerreinen Zuid Holland en telefonische 

interviews Stec Groep (2008) 



+ 

0 

-

Indicator Terreinomvang en potentiële verkavelingstructuur 

Operationele 

vraag 

Mogelijkheden om voldoende kavels en van voldoende grootte aan te leggen op de 

locatie. Grote kavels zijn kavels van 5 – 10 hectare. 

Motivatie Grootschalige logistieke gebruikers en beleggers in logistieke panden gericht op 

Europese distributie zijn steeds meer op zoek naar grootschalige kavels, vanaf circa 5 

hectare terrein tot soms veel groter. Deze kavels zijn binnen Nederland schaars. 

Locaties waar mogelijkheden voor grote kavels zijn, zijn aantrekkelijker dan locaties die 

deze ruimte maar beperkt, of niet, kunnen bieden. Daarnaast hebben grote 

bedrijventerreinen het voordeel in de toekomst extra bedrijfsruimte te kunnen bieden. 

Dit geeft logistieke eindgebruikers en beleggers flexibiliteit. 

We gaan ervan uit dat de opvang vanuit Rotterdam bedoeld is voor grote bedrijven 

(kavels >3 hectare). Voor de kleinere bedrijven geldt dat er meer opties zijn om een 

plek te vinden in de directe nabijheid van Rotterdam. In toenemende mate is de 

bovenregionale dynamiek het gevolg van overname van kleinere logistieke spelers door 

grote logistieke partijen, die dan zoeken naar ruime locaties in de belangrijke logistieke 

corridor (zuid/ zuidoost). 

Score Veel ruimte (>150 ha) beschikbaar en verkavelingstructuur biedt kansen 

voor kavels van 5 tot 10 hectare terrein 

+ 

Ruimte (100 tot 150 ha) beschikbaar en verkavelingstructuur biedt kansen 

voor kavels van 5 tot 10 hectare terrein voldoende ruimte (=Hoeksche 

Waard) 

0 

Ruimte (50 – 100 ha) beschikbaar maar verkavelingstructuur biedt op dit 

moment geen mogelijkheden voor kavels van 5 tot 10 hectare 

- 

Weinig ruimte (

3. BELEIDSMATIGE AFWEGINGEN VAN INVLOED OP DE KEUZE 

Bijzondere kosten in de grondexploitatie 

Zoals in de inleiding van deze bijlage is aangegeven, is het, om beleidsmatige redenen, bij een gelijke score 

interessant om te kijken naar bijzondere kosten die te verwachten zijn bij de aanleg van een terrein. We gaan 

bij de indicatieve kosteninschatting uit van die kosten die extra gemaakt moeten worden bij aanleg van het 

terrein. Denk bijvoorbeeld aan het uitplaatsen van bedrijven, bijzondere bebouwing die verworven moet 

worden of de aanleg van een snelwegafslag gepaard met bijzondere infrastructurele aanpassingen. We 

hanteren een ruime bandbreedte bij de inschatting van de verschillende bijzondere kostenposten, omdat we 

gezien het quickscan karakter van deze studie niet diepgaand van elk terrein de kosten kunnen bepalen. 

Daarnaast geven we in dit onderdeel niet de relatieve score ten opzichte van Hoeksche Waard, maar een 

indicatieve schatting van de kosten. We doen dit omdat we voor deze studie uitgaan van de basisvariant van 

Hoeksche Waard (zonder snelwegafslag en haven). 



Indicator Indicatieve kosteninschatting voor verwerving 

Operationele vraag Zijn er in het plangebied bijzondere kosten te verwachten voor de verwerving van de gronden? 

Motivatie Hoe ‘maagdelijker’ de grond in het plangebied, hoe goedkoper de grond te verwerven is. 

Verwervingskosten zijn kosten die gemaakt worden om de beschikking te krijgen over de 

benodigde gronden en opstallen. Hieronder vallen ook uitplaatsingkosten. De hoogte van deze 

post is locatieafhankelijk en moet via taxatie bepaald worden. Factoren die van invloed zijn op 

de hoogte van de verwervingspost zijn: 

• Grootte, ligging en ouderdom van het vastgoed 

• De door de eigenaar behaalde huurvergoeding 

• De door de gebruiker behaalde omzet en winst 

• Mogelijkheid om een andere vestigingslocatie aan te bieden 

• Inrichting van de openbare ruimte 

Indicatieve 

kosteninschatting 

We gaan bij de indicatieve inschatting uit van de volgende verwervingskosten per m²: 

Agrarisch/buitengebied: 20 – 30 euro per m² 

Bij bijzondere bebouwing (zoals het uitplaatsen van bedrijven en bijvoorbeeld glastuinbouw): 

80 – 100 euro per m² 

Bron G. Wigmans – De Grondexploitatie, Kosten, opbrengsten en resultaat in de begroting van de 

grondexploitatie, 2002 

Inschatting op basis van site visits en kengetallen 



Indicator Indicatieve kosteninschatting voor externe ontsluiting 

Operationele vraag Zijn er bijzondere kosten te verwachten voor de externe ontsluiting van het gebied? Is er 

bijvoorbeeld een extra afslag noodzakelijk of andere bijzondere infrastructurele voorzieningen? 

Motivatie Extra kosten voor de externe ontsluiting kunnen het plan minder aantrekkelijk maken dan uit de 

analyse blijkt. In sommige gevallen moeten er voor een terrein bijzondere kosten gemaakt 

worden voor de externe ontsluiting van het terrein. We denken hierbij aan de aanleg van een 

snelweg afslag of indien noodzakelijk een fly-over. 

Indicatieve 


De onderstaande indicatieve kosteninschattingen doen we op basis van vergelijkbare 

adviestrajecten, algemeen geaccepteerde kengetallen en kosten die gebruikt zijn bij de 

doorrekening van de businesscase Hoeksche Waard: 

• Aanleg van snelwegafslag zonder verdere werkzaamheden: 5 – 15 mln. euro 

• Bijzondere infrastructurele werkzaamheden en snelwegafslag: 15 – 25 mln. euro (excl. fly 

over) 

• Fly over: 25 - 35 mln. euro 

Bron Inschatting op basis van site visits en kengetallen 



Indicator Indicatieve kosteninschatting voor bouwrijp maken 

Operationele vraag Zijn er bijzondere kosten te verwachten bij het bouwrijp maken van de gronden in het 

plangebied? 

Motivatie Om de grond geschikt te maken voor uitgifte van gebouwen dient deze vrijgemaakt te worden 

van gebouwde obstakels. Daartoe dienen voor zover nodig bestaande bouwwerken en 

ondergrondse infrastructuur opgeruimd te worden. Sloopkosten kunnen hoog oplopen. Ook 

grondwerk na sloop kan in de papieren lopen. Vervolgens kosten ook civieltechnische werken 

(zoals riolering en aanleg van wegen) geld. 

Indicatieve 


Normaal gesproken liggen de kosten voor bouwrijp maken tussen 10 en 20 euro per m². 

We gaan bij de indicatieve inschatting uit van de volgende bijzondere kosten voor bouwrijp 

maken: 

• Grondwerk en ophogingen: 90.000 – 150.000 euro per hectare 

• Sloopkosten bestaande bebouwing: 50 – 100 euro per m² 

• Waterhuishouding: 20 – 50 euro per m² 

Bron G. Wigmans – De Grondexploitatie, Kosten, opbrengsten en resultaat in de begroting van de 

grondexploitatie, 2002 

Inschatting op basis van site visits en kengetallen 



Werkgelegenheidseffect voor de regio Rotterdam 

Indicator Werkgelegenheidseffect regio Rotterdam 

Operationele vraag Kan de locatie een bijdrage leveren aan de werkgelegenheid in de regio Rotterdam? Met andere 

woorden: is de ligging van het terrein dermate dicht bij Rotterdam dat potentiële werknemers 

naar verwachting bereid zullen zijn de afstand naar de locatie te overbruggen voor 

woonwerkverkeer? 

Motivatie Hoe dichter bij Rotterdam en hoe minder fysieke barrières (waterwegen en dergelijke), hoe beter 

de locatie scoort. De ervaring leert dat de actieradius van het lager opgeleide deel van de 

arbeidsmarkt, waaronder de werkloosheid in Rotterdam en de Rotterdamse regio relatief hoog 

is, beperkt is. Men is zelden bereid te reizen over afstanden van meer dan 10 kilometer. De 

woon-werk afstand is in Nederland gemiddeld zo’n 15 kilometer. Onder vooral lager opgeleiden 

is de gemiddeld afgelegde afstand voor werk echter beduidend korter dan onder hoger 

opgeleiden. 

Score 20 km van Rotterdam en veel fysieke barrières 

Bron Op basis van reisafstand naar gemeentegrens van Rotterdam, en analyse van ruimtelijke 

barrières als waterwegen en dergelijke. Inschatting Stec Groep (2008). 



++ 

+ 

0 

- 

- -

BIJLAGE C

LOCATIEBEOORDELINGEN 

Inleiding 

In deze bijlage geven we onze beoordelingen over de verschillende locaties. Input daarvoor zijn de 

beschrijving van de locaties uit bijlage A en uitgebreide site-visits. Ook belden we met direct betrokkenen, 

maakten we gebruik van statistische gegevens en bureauexpertise. Voor een nadere uitwerking van de 

indicatoren en de wijze van scoren verwijzen we naar bijlage B. Als uitgangssituatie nemen we het profiel 

van Hoeksche Waard (basisvariant). We scoren de alternatieve locaties altijd ten opzichte van dit 

basisprofiel. 

We beoordelen per locatie. Samenvattend zetten we in de laatste paragraaf onze bevindingen op een rij en 

trekken we de belangrijkste conclusies ten aanzien van de score van de alternatieven op het aspect 

aantrekkelijkheid voor eindgebruikers. 

Beoordeling van de alternatieven 

De aantrekkelijkheid voor eindgebruikers is het belangrijkste beoordelingsaspect uit onze benchmark. 

Achtereenvolgens scoren we de locaties op imago, ligging, faciliteiten, arbeidspotentieel, grondprijs en 

terreinomvang. Daarnaast kijken we ook naar het werkgelegenheidseffect voor Rotterdam en de Rotterdamse 

regio en naar eventuele bijzondere kosten in de grondexploitatie. Bij deze bijzondere kosten geven we een 

indicatie van de mogelijke bijzondere kosten die zich voordoen op de verschillende locaties. Gezien het 

quickscan karakter van de studie hanteren we een ruime bandbreedte bij de inschattingen. 

Quickscan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard, bijlage c 1 



Indicator Beoordeling Motivatie 

Aantrekkelijkheid voor eindgebruikers 

Imago en uitstraling 0 Geen bewezen logistieke locatie 

Ligging 0 Aan de A29, nu nog geen gebruikelijke route voor logistieke verladers 

Infrastructurele faciliteiten 

van belang voor logistiek 



0 Geen directe afslag en overslagfaciliteiten opgenomen in het plan. Wel 

mogelijkheden voor aanleg van een haven en directe snelwegafslag 

Arbeidspotentieel 0 Beperkte autonome groei van de beroepsbevolking in Groot-Rijnmond 

Grondprijs 0 Grondprijzen tussen 130 en 150 euro per m² kavel 

Terreinomvang 0 120 hectare netto uitgeefbaar (alleen het bovenregionale deel) 

Bijzondere kosten GREX 

Het terrein Hoeksche Waard ligt in agrarisch gebied en is grotendeels al aangekocht door ontwikkelaars en gemeente. 

In de basisvariant van Hoeksche Waard (referentiekader) is er geen directe snelwegafslag en geen haven opgenomen. 

De mogelijkheid hiertoe bestaat wel. 

Indicatief kunnen de volgende bijzondere kosten meegerekend worden: 

• Snelwegafslag en infrastructurele werkzaamheden: 15 – 25 mln. euro 

De kosten voor een insteekhaven bedragen indicatief 10 – 15 mln. euro 

Werkgelegenheidseffect (regio) Rotterdam 

Werkgelegenheidseffect 0 Op 12 kilometer van Rotterdamse gemeentegrens. Oude Maas als fysieke 

barrière.

Reijerwaard 




Ligging + A16 noord, maar wel dagelijks veel files en toenemende verkeersdruk 





0 Geen kadefaciliteiten mogelijk. Spoorfaciliteiten (aanhaken op Betuwelijn) 

en snelwegafslag wel mogelijk 


Grondprijs - Grondprijzen in de omgeving liggen tussen 175 en 210 euro per m² kavel 

Terreinomvang - - Met 40 - 50 hectare netto kleiner dan Hoeksche Waard 


Dit terrein ligt in een kassengebied. De verwervingskosten zullen hierdoor hoger uitvallen. Ook moet rekening worden 

gehouden met extra kosten voor bouwrijp maken van de grond. De externe ontsluiting moet voor een optimale 

bereikbaarheid aangepast worden. Er is geen haven of spoorterminal mogelijk in dit plangebied. 


• Verwerving: 2,5 -3,5 mln. euro (uitgaande van 50% verwerving van kassen á 90 euro per m²) 

• Kosten voor bouwrijp maken: 1,5 – 2,5 mln. euro (uitgaande van 50% bebouwd en dus sloopkosten á 75 euro 

per m²) 



Werkgelegenheidseffect ++ Geen barrière vanuit Rotterdam Zuid en op slechts 5 kilometer van de 

gemeentegrens

Bolnes 




Ligging + A16 noord, wel dagelijks veel files en toenemende verkeersdruk 





+ Geen kade of spoorfaciliteiten mogelijk. Snelwegafslag aanwezig (lichte 

infrastructurele aanpassing nodig) 


Grondprijs - Grondprijzen in de omgeving liggen tussen 175 en 210 euro per m² kavel 

Terreinomvang - - Met 40 hectare netto beduidend kleiner dan Hoeksche Waard 


Bolnes ligt voor het grootste gedeelte in agrarisch/buitengebied. Verwerving zal daardoor geen extra kosten met zich 

meebrengen. Er is een lichte aanpassing aan de infrastructuur noodzakelijk om de extra verkeersstroom te 

accomoderen. In het plangebied is geen mogelijkheid voor kade of spoorfaciliteiten. 




Werkgelegenheidseffect ++ Geen barrière vanuit Rotterdam Zuid en op slechts 7 kilometer van de 

gemeentegrens




Imago en uitstraling 0 Geen logistiek imago 

Ligging + Aan de A16 noord, wel veel files en toenemende verkeersdruk 





0 Faciliteiten aanwezig op Dordtse Kil I, geen spoorverbinding op DK4. 

Snelwegafslag nog onzeker. 

Arbeidspotentieel + Redelijk grote groei van de beroepsbevolking tot 2020 

Grondprijs - Grondprijzen in Dordrecht tussen 170 en 200 euro per m² kavel 

Terreinomvang - Tussen 50 en 65 hectare netto uitgeefbaar 


Op Dordtse Kil IV zijn geen bijzondere kosten te verwachten voor de verwerving en het bouwrijp maken van de grond. 

Er is geen directe snelwegafslag opgenomen in de plannen. Dit vergt bij aanleg een extra investering. Havenfaciliteiten 

zijn nog niet opgenomen in de huidige plannen. 





Werkgelegenheidseffect - Op meer dan 20 kilometer van Rotterdam en een aantal fysieke barrières, 

zoals de Oude Maas




Imago en uitstraling + Meeliften op imago en uitstraling van Industrieschap Moerdijk 

Ligging ++ Ligging aan de A16 en A17 





+ Planning van twee directe afslagen van de snelweg en directe baan naar 

Seaport Moerdijk. Spoorfaciliteiten zitten niet in de huidige plannen, maar 

wel mogelijk 

Arbeidspotentieel - Beperkte autonome groei van de beroepsbevolking in West-Brabant 

Grondprijs + Grondprijzen in gemeente Moerdijk tussen 75 en 90 euro per m² kavel 

Terreinomvang + Met 150 hectare netto groter dan Hoeksche Waard (bovenregionaal deel) 


Er zijn geen bijzondere kosten te verwachten voor de verwerving of het bouwrijp maken van de gronden rondom 

logistiek park Moerdijk. De twee snelwegafslagen vergen wel een extra investering. De vraag is of deze al zijn 

opgenomen in de huidige grondexploitatie. Er bevinden zich ook enkele woningen in het plangebied. Een haven is al 

voorhanden in Moerdijk en is dus geen extra kostenpost. 


• twee snelwegafslagen en beperkte infrastructurele werkzaamheden: 10 – 30 mln. euro 


Werkgelegenheidseffect - Meer dan 30 kilometer van Rotterdam en een aantal fysieke barrières. Wel 

al een connectie met Rotterdamse haven door shuttleverbinding en recente 

verhuisdynamiek van Rotterdam naar Moerdijk




Imago en uitstraling - Locatie heeft geen imago en is te klein om logistiek imago te krijgen 

Ligging ++ Ligging aan de A16 





+ Er is al een snelwegafslag. Er zijn echter geen plannen voor kadeontsluiting 

en gebruik van spoor voor goederenoverslag 


Grondprijs + Grondprijzen in de omgeving tussen 75 en 90 euro per m² kavel 

Terreinomvang - - Met 25 hectare klein terrein in de ogen van logistieke partijen 


Er zijn weinig bijzondere kosten te verwachten voor de verwerving of het bouwrijp maken van de grond. Er is wel een 

bedrijf gevestigd in het plangebied. Wat kan leiden tot kosten voor uitplaatsing en sanering. Deze factor is zo onzeker 

dat we deze niet kunnen schatten. Een snelwegafslag is al aanwezig. Haven en spoorontsluiting komen niet voor in de 

plannen. 


Werkgelegenheidseffect - - Meer dan 30 kilometer van Rotterdam en een aantal fysieke barrières.

Dintelmond 



Imago en uitstraling - Nu vooral metaalverwerkende bedrijven in Dintelmond. Logistiek meer in de 

richting van Moerdijk. 

Ligging 0 Aan de A29 (A4), geen doorgaande route naar het zuiden 





+ Kade aanwezig (in particulier eigendom), maar geen directe snelwegafslag 

of spoorfaciliteiten aanwezig 


Grondprijs + Grondprijzen in de omgeving tussen 75 en 90 euro per m² kavel 

Terreinomvang - - Omvang onbekend, Provincie gaat uit van 10 – 20 hectare 


Er zijn weinig bijzondere kosten te verwachten voor de verwerving of het bouwrijp maken van de grond. Om 

kadeplekken vrij te krijgen is het noodzakelijk bedrijven uit te plaatsen en te slopen en de bodem te saneren. De kosten 

hiervoor kunnen erg hoog oplopen. De factor is echter zo onzeker dat we deze niet kunnen schatten. Een 

snelwegafslag is al aanwezig (op enige afstand). 


Werkgelegenheidseffect - - Meer dan 30 kilometer van Rotterdam en een aantal fysieke barrières zoals 

de Oude Maas en Haringvliet

Nieuwerkerk A20 Noord / Zuid 



Imago en uitstraling - Geen imago van grootschalige logistiek ten noorden van Rotterdam 

Ligging - - Aan de A20 (route naar het noorden), veel files en niet in ‘zuid-corridor’ 



0 Directe snelwegafslag mogelijk (infrastructurele aanpassingen noodzakelijk) 

Arbeidspotentieel 0 Beperkte groei van de beroepsbevolking in Groot-Rijnmond 

Grondprijs + Grondprijzen tot 255 euro per m² kavel 

Terreinomvang 


- Terrein maximaal 55 hectare netto 



bereikbaarheid aangepast worden. Er is geen haven of spoorterminal mogelijk in dit plangebied. Mogelijk extra kosten 

vanwege de waterhuishouding in het gebied. Kosteninschatting hiervan zijn niet ingeschat. 


• Verwerving: 2,5 -3,5 mln. euro (uitgaande van 50% verwerving van kassen á 90 euro per m²) 

• Kosten voor bouwrijp maken: 1,5 – 2,5 mln. euro (uitgaande van 50% bebouwd en dus sloopkosten á 75 euro 

per m²) 

• Snelwegafslag en beperkte infrastructurele werkzaamheden: 5 – 15 mln. euro 


Werkgelegenheidseffect + Op 10 kilometer van Rotterdamse gemeentegrens, met enkele barrières 

(files en water) 



Breda West / Prinsenbeek 



Imago en uitstraling + Ligging aan de A16 en logistiek imago van Breda 

Ligging ++ Aan de A16 bij Breda West 





- Geen faciliteiten aanwezig, huidige snelwegafslag kan doorgetrokken 

worden naar het terrein. Geen mogelijkheden voor spoor/kade faciliteiten 


Grondprijs - Grondprijzen in Breda tussen 140 en 260 euro per m² kavel 

Terreinomvang - - 40 – 50 hectare netto uitgeefbaar 




bereikbaarheid aangepast worden. Er is geen haven of spoorterminal mogelijk in dit plangebied. 


• Verwerving: 1,5 -2,5 mln. euro (uitgaande van 50% verwerving van kassen à 90 euro per m²) 

• Kosten voor bouwrijp maken: 1 – 2,5 mln. euro (uitgaande van 50% bebouwd en dus sloopkosten á 75 euro 

per m²) 

• Snelwegafslag en beperkte infrastructurele werkzaamheden: 5 – 15 mln. euro 


Werkgelegenheidseffect - - Ver van Rotterdam en enkele fysieke barrières.




Imago en uitstraling - Geen logistiek imago in dit deel van West-Brabant 

Ligging 0 In 2012 aan de A4 (mits doorgetrokken) 





- Geen faciliteiten aanwezig in huidige plan. Mogelijkheden voor 

kadefaciliteiten. Snelwegafslag niet in directe nabijheid van plangebied 


Grondprijs 0 Grondprijs in Bergen op Zoom tussen 100 en 170 euro per m² kavel 

Terreinomvang - Terreinomvang kleiner dan 100 hectare (precieze omvang onbekend) 


Voor dit plangebied zijn er geen bijzondere kosten te verwachten voor verwerving en bouwrijp maken van de kavels. 

Wel zijn er extra kosten voor een snelwegafslag en de aanleg van een insteekhaven. 


• snelwegafslag en infrastructurele werkzaamheden: 15 – 25 mln. euro 



Werkgelegenheidseffect - - Plangebied ligt ver van Rotterdam en enkele fysieke barrières zorgen voor 

beperkt werkgelegenheidseffect

Borchwerf II (deel IIa en IIb) 



Imago en uitstraling + Logistiek imago van Borchwerf met enkele logistieke vestigers de 

afgelopen jaren 

Ligging + Aan de A17, niet de meest gebruikelijke logistieke route, maar wel 

gangbaar 





+ Snelwegafslag aanwezig, kade op korte afstand. Spoorfaciliteiten mogelijk 

maar erg kostbaar. 


Grondprijs 0 Grondprijzen op Borchwerf tussen 100 en 150 euro per m² kavel 

Terreinomvang - - Plangebied tussen 12,5 en 21 hectare, geen locatie voor logistiek 


Deel van het plangebied nu nog in privaat eigendom. Met artikel 19 procedure kan dit verworven worden. Verder geen 

bijzondere kosten voor verwerving en bouwrijp maken. Externe ontsluiting via snelwegafslag. Wellicht verplaatsing van 

spooremplacement noodzakelijk. Kade aanwezig. 



De kosten voor het verplaatsen van het spooremplacement bedragen indicatief 10 – 15 mln. euro 


Werkgelegenheidseffect - - Ver van Rotterdam en enkele fysieke barrières.

Eindoordeel aantrekkelijkheid voor eindgebruikers 

Nu we de locaties afzonderlijk hebben beoordeeld, kunnen we de locaties met elkaar vergelijken en tot een 

eindoordeel komen over de aantrekkelijkheid voor eindgebruikers van de locaties ten opzichte van Hoeksche 

Waard. 

Naar aanleiding van een werksessie (op 23 januari 2008) is de beoordeling verder aangescherpt. Zo is een 

weging toegepast op de markttechnische criteria. Onderstaande tabel geeft het relatieve belang van elk van 

de indicatoren. Samen tellen de punten op tot 100 punten. 

Beoordelingsfactor Indicatoren voor deze factor Weging 

Aantrekkelijkheid voor 

eindgebruikers 



• Imago en uitstraling 

• Ligging 

• Infrastructurele faciliteiten die voor de logistiek van belang zijn 

• Arbeidspotentieel: gemak om aan medewerkers te komen 

• Grondprijs 

• Terreinomvang en verkavelingstructuur om een aantrekkelijk 

bedrijvenpark te maken voor beoogde doelgroepen 

In de onderstaande tabel zijn de bovenstaande wegingen verwerkt 3 . Het eindoordeel van de aantrekkelijkheid 

voor eindgebruikers is dus al gewogen. 

3 

Allereerst hebben we de plussen en minnen vertaald naar getallen en daarop deze weging toegepast. Daarna zijn de 

getallen weer terug vertaald naar plussen en minnen. 

5 

25 

30 

15 

5 

20

Eindoordeel aantrekkelijkheid voor eindgebruikers 

Locatie Imago Ligging Infrastructurele 

faciliteiten 



Arbeid Grondprijs Omvang 

terrein 

Eindoordeel 

Hoeksche Waard 0 0 0 0 0 0 0 

Reijerwaard 0 + 0 0 - - - - 

Bolnes 0 + + 0 - - - + 

Dordtse Kil IV 0 + 0 + - - + 

Logistiek Park Moerdijk + ++ + - + + +++++ 

Stationsgebied Lage Zwaluwe - ++ + - + - - ++ 

Dintelmond - 0 + - + - - - - 

Nieuwerkerk A20 Noord Zuid - - - 0 0 + - - - - - - 

Breda West / Prinsenbeek + ++ - - - - - - - - 

Auvergnepolder - 0 - - 0 - - - - - - 

Borchwerf II (a en b) + + + - 0 - - 0 

Conclusies: 

Logistiek Park Moerdijk komt het beste uit de benchmark 

De hoge beoordeling dankt Logistiek Park Moerdijk vooral vanwege de ligging in de oksel van de A16 en 

A17, de beschikbaarheid van voldoende hectares en de aanwezigheid van een (diepzee)haven en twee 

snelwegafslagen. Daarnaast heeft de locatie Moerdijk de afgelopen jaren al een goede naamsbekendheid 

gekregen door de vestiging van enkele grote (logistieke) bedrijven (zoals DSV, Vos Logistics, Adidas en 

Spar). Door middel van een dagelijkse shuttle dienst met de Rotterdamse haven is ook intensief contact 

mogelijk met de Mainport Rotterdam. Bovendien doen verschillende rederijen Moerdijk regelmatig aan (o.a. 

Mediterranean Shipping Company en Nirint Shipping).

Kanttekening bij deze goede score is de factor arbeid. Nu al wordt de arbeidsmarkt in West-Brabant als krap 

ervaren; de komende jaren wordt het beschikbare arbeidspotentieel alleen maar schaarser. 4 Dit kan tot 

arbeidsmarkt problemen leiden voor bedrijven die zich vestigen op Moerdijk. 

Daarnaast is de omvang van het terrein afgelopen jaar punt van discussie geweest. Met het eventueel 

aanwijzen van deze locatie als alternatief voor Hoeksche Waard is het cruciaal om vast te stellen of de nu 

geplande 150 hectare voldoende is om ook de vraag uit Rotterdam en de ‘eigen’ bovenregionale vraag op te 

vangen. 

Ook stationsgebied Lage Zwaluwe, Dordtse Kil IV, Bolnes en Reijerwaard scoren vrij goed, maar hebben wel 

een aantal beperkingen 

Deze locaties scoren vooral op ligging beter dan Hoeksche Waard. Ze liggen aan de A16, verreweg de 

belangrijkste vervoersas naar het zuiden. Het feit dat de A4/A29 (waar Hoeksche Waard en sommige 

alternatieven aan liggen) zich nog niet heeft bewezen als logistieke as weegt in dit geval zwaarder dan de 

vertragingen en drukte op het noordelijke deel van de A16. 

Stationsgebied Lage Zwaluwe scoort naast de ligging in de corridor goed vanwege de aanwezigheid van een 

snelwegafslag direct aan de locatie. Groot nadeel is echter omvang van deze locatie. Stationsgebied Lage 

Zwaluwe meet slechts 25 hectare netto. Dit betekent dat bij vestiging van een paar grote bovenregionale 

logistieke partijen de locatie al vol zit. 

Dordtse Kil IV scoort naast ligging ook goed op arbeidspotentieel. Als één van de weinige COROP-gebieden 

in dit deel van Nederland blijft de beroepsbevolking in Drechtsteden ook in de toekomst gestaag groeien (zie 

bijlagen). In het nadeel van Dordtse Kil IV spreken de omvang (ongeveer 60 hectare netto uitgeefbaar) en de 

4 Bron: Stec Groep, o.a. op basis van 60 telefonische interviews met en enquêtes onder logistieke 

dienstverleners/verladers in afgelopen 2 à 3 jaar en de werksessie in kader van voorliggende quickscan op 23 januari jl. 



te verwachten grondprijs (tot 200 euro per m² kavel) 5 . Onzekerheid bestaat verder over de infrastructurele 

faciliteiten die geboden kunnen worden in Dordrecht. Aansluiten op bestaande faciliteiten op Kil I t/m III lijkt 

een goede mogelijkheid, maar in dat geval is voor- en natransport weer essentieel. 

Bolnes heeft al een eigen open afrit die met enkele kleine aanpassingen perfect gebruikt kan worden door 

de beoogde doelgroepen. Het is echter niet mogelijk om op deze locatie haven- of spoorfaciliteiten in te 

passen in de plannen. Dit is dan ook het grootste nadeel van deze locatie. Daarnaast moet rekening 

gehouden worden met hogere grondprijzen (in vergelijking met Hoeksche Waard) en de omvang van 40 

hectare netto is aan de krappe kant. 

Reijerwaard is ook een locatie die bijna even goed scoort als Hoeksche Waard. Echter, ook hier spreken de 

omvang (40 – 50 hectare netto uitgeefbaar) en de grondprijs in het nadeel van dit plan. Sterke punten van 

de locatie Reijerwaard daartegenover zijn de mogelijkheid om aan te haken op de Betuwelijn en de geringe 

infrastructurele aanpassingen die nodig zijn voor een ontsluiting op de snelweg. 

Borchwerf II scoort gelijkwaardig aan Hoeksche Waard, maar is te klein voor opvang van de beoogde 

doelgroep 

In het bijzonder de ligging en de aanwezigheid van twee snelwegafslag(en) zorgt ervoor dat Borchwerf II 

goed scoort ten opzichte van Hoeksche Waard. Groot nadeel is echter de omvang van de locatie, zijnde 12,5 

– 21 hectare 6 . Mocht deze locatie als alternatief aangewezen worden voor de opvang van 

(havengerelateerde) bedrijvigheid dan is dit niets meer dan een druppel op een gloeiende plaat. Met 2 of 3 

grote vestigers (van meer dan 5 hectare) is het terrein al snel vol. Voor logistieke partijen – vooral de 

grotere, die het grootste aandeel hebben in de bovenregionale dynamiek – is de terreinomvang, kortom de 

massa, bovendien één van de belangrijkste criteria in de vestigingsplaatskeuze (zie hoofdstuk 2 en bijlage b). 

5 Grondprijs is echter niet doorslaggevend in een locatiebeslissing. Deze maakt vaak maar enkele procenten uit van de 

totale investering. Aspecten als ligging, infrastructurele faciliteiten en arbeid zijn onder de logistieke doelgroep vele 

malen belangrijker in het locatiekeuzeproces. 

6 Althans de delen die aan bod zijn gekomen bij de CPB/RPB studie. Borchwerf II is in werkelijkheid groter (ongeveer 

140 hectare netto) 



De overige locaties zijn geen reëel alternatief voor de doelgroep (grootschalige) bovenregionale groothandel 

en logistiek 

Deze plannen zijn beduidend minder dan de basisvariant van bedrijventerrein Hoeksche Waard. Enerzijds 

komt dit door de beperkte omvang van het terrein in combinatie met de faciliteiten die het gebied te bieden 

heeft (in het bijzonder Breda-West). Anderzijds is de ligging en de huidige functie van het plangebied een 

groot obstakel voor de aanleg van een terrein voor (havengerelateerde) bedrijven (in het bijzonder 

Dintelmond, Nieuwerkerk en Auvergnepolder). Hierdoor wordt het risico van de aanleg van een 

bedrijventerrein groot. 



BIJLAGE D

BELANGRIJKE ONTWIKKELINGEN IN DE LOGISTIEK 

Ook komende jaren blijft de logistiek een sterke groeimarkt in Nederland 

De komende jaren wordt een verdere groei van de logistiek in Nederland verwacht. Twee belangrijke 

ontwikkelingen liggen hieraan ten grondslag. 

De globalisering van afzetmarkten en productie zijn belangrijkste oorzaken voor de groei 

De opkomst van nieuwe afzetmarkten in vooral Midden- en Oost-Europa, maar ook in landen als Brazilië, 

India en China, leidt in toenemende mate tot verplaatsing van activiteiten (vooral grootschalige productie) 

vanuit Noordwest-Europa/Nederland naar deze regio’s. Dit vooral vanwege de lonen, die ook komende jaren 

duidelijk lager blijven dan in onze regio. 

Tegelijkertijd blijft een aanzienlijk deel van productie/assemblage aan Noordwest-Europa/Nederland 

verbonden. Dit vanwege de relatief hoger koopkracht, de sterke infrastructuur en hoge kwaliteit van arbeid. 

Het gaat dan vooral om hoogwaardigere productie- en assemblage activiteiten (met een hoge toegevoegde 

waarde) en zogenaamde ‘industriële logistiek’: activiteiten gericht op de assemblage en (lichte) productie 

waarbij het gaat om producten die ‘tailor-made’ en zeer nabij de (consumenten)markt geproduceerd dienen te 

worden (bijvoorbeeld PC’s, LCD-schermen, electronica) in daartoe geëigende Product Completion Centers 7 . 

Door deze globalisering van afzetmarkten en productie bestaat er een steeds grotere behoefte om producten 

van de ene plaats naar de andere te vervoeren. Dit draagt in belangrijke mate bij aan de sterke groei van de 

logistiek. 

7 Zie bijvoorbeeld de vestiging van Kuehne + Nagel in Moerdijk, waar PC’s van Hewlett-Packard ge-assembleerd 

worden. 

Quickscan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard, bijlage d 1 


Daarnaast sterke opkomst van logistieke dienstverleners door uitbesteding 

Ook komende jaren zullen bedrijven zich steeds meer toeleggen op hun specialistische kernactiviteit. 

Aanverwante activiteiten worden uitbesteed aan leveranciers, waardoor de complexiteit van productie- en 

logistieke processen verder toeneemt. Omdat het moeilijk is controle te houden over de gehele keten, wordt 

de logistieke regie door bedrijven steeds vaker uitbesteed. Ook omdat het optimaliseren van het logistieke 

traject een uiterst kostbare zaak is. Gevolg is dus een toenemende vraag naar logistieke dienstverlening en 

logistiek vastgoed. 

Voorbeelden van uitbesteding van logistieke diensten zijn L’Oréal en Samsung. L’Oreal besteedt de distributie 

van parfums en cosmeticaproducten in Nederland uit aan DHL (Van Gend en Loos Euro Express). Samsung 

laat de opslag en distributie in de Benelux uitvoeren door Danzas. Danzas besteedt op zijn beurt het vastgoed 

uit aan Prologis. 

Gespecialiseerde fondsen voor logistiek vastgoed 

De (concurrentie op de) markt voor beleggen in logistiek vastgoed neemt toe. De afgelopen jaren zijn drie omvangrijke 

gespecialiseerde fondsen op de markt gekomen: Prologis, Eurindustrial en Celogix. Zij hebben allemaal ambitieuze 

groeiplannen en geven aan dat Nederland een belangrijke rol speelt bij de uitbreiding van hun Europese portefeuille. 

Ten opzichte van nieuwkomers op de markt hebben deze gespecialiseerde aanbieders belangrijke concurrentievoordelen. 

Het belangrijkste voordeel is de kennis en ervaring van de markt; zij kennen de producten en de werking van de markt 

en hebben reeds een netwerk van contacten. Een ander voordeel voor de partijen die internationaal actief zijn (onder 

andere Prologis en Celogix) is dat zij internationale klanten hebben waarvoor zij huisleverancier zijn in andere landen. Dit 

betekent dat een bedrijf dat zich voor de eerste keer in Nederland vestigt, sneller van hun diensten gebruik maakt. 

Overigens zien we de trend dat steeds meer institutionele beleggers interesse tonen in logistieke centra. Weliswaar 

gebeurt dit nog mondjesmaat, maar er is een tendens van toename omdat de markt voor logistiek vastgoed steeds 

minder “eng” wordt: onbekend maakt immers onbemind. 



De markt wordt tweekoppig: enerzijds meer grotere globale spelers, anderzijds kleinere specialisten 

Logistieke dienstverleners treden door deze ontwikkeling steeds meer op als ketenregisseur. Dit heeft een 

toename van ketenintegratie tot gevolg. De logistieke dienstverlener draagt zorg voor de opslag van 

goederen en wordt ook betrokken bij het toevoegen van waarde aan het product (VAL), het afhandelen van 

retourstromen en het inspelen op cyclische productiepatronen. Hierdoor zien we in de logistieke sector 

enerzijds grote spelers ontstaan die steeds machtiger (en groter) worden in het transportnetwerk, en 

anderzijds kleine specialistische bedrijven gericht op niches in de markt. De middelgrote logistieke partijen 

overleven door samen te werken met of onderdeel te worden van de grote marktpartijen. 

Naast EDC’s komen ook steeds vaker regionale distributiecentra op 

Industriële bedrijven maken veelal gebruik van het 

Figuur 2: regionalisering van distributie 

internationale netwerk van de logistieke dienstverlener. 

Regionale distributiecentra maken deel uit van logistieke 

netwerken die een wereldwijde bereikbaarheid kunnen 

garanderen om zodoende de markt te kunnen dienen. De 

ligging van Europese Distributiecentra (EDC’s) en de 

bereikbaarheid van afzetmarkten vanuit deze centra zijn 

daarvoor bepalend. De verlader kan gebruik maken van een 

eigen centraal gelegen EDC of van het netwerk van 

distributiecentra van logistieke dienstverleners. Het vervoer 

is gericht op frequente stromen. De afgelopen jaren is er een 

tendens geweest naar het centraliseren van opslag en 

distributie in deze EDC’s. Echter dit is niet altijd wenselijk en 

vandaar dat ook vaak regionale distributiecentra vanwege 

markteisen en productkenmerken in toenemende mate naast Bron: NDL, 2006 

de EDC’s bestaan. 



Nederland blijft ook in de toekomst een belangrijke Gateway 

Hoewel de concurrentiepositie van Nederland Distributieland de laatste jaren wat meer onder druk staat, zal 

Nederland ook op de langere termijn een belangrijke rol spelen als – intelligent – knooppunt in het verder 

groeiende internationale goederenverkeer en de logistieke netwerken die daarbij horen. Onder meer de 

strategische ligging in een koopkrachtige markt en de aanwezigheid van belangrijke internationale mainports 

zorgen hiervoor. Onlangs is Nederland in een onderzoek van Capgemini en Prologis 8 (zie ook onderstaande 

box) uitgeroepen tot meest gewenste vestigingslocatie voor Europese distributiecentra. 

Nederland voor België als toplocatie EDC’s 

Nederland is op dit moment het meest interessante land in Europa voor vestiging van een distributiecentrum. Dit blijkt 

uit een deze week gepubliceerd rapport van Capgemini en logistiek vastgoed ontwikkelaar Prologis. Het onderzoek is 

uitgevoerd onder meer dan honderd vooraanstaande verladers uit uiteenlopende sectoren. 

“Nederland en België hebben relatief gezien een groot aantal dc’s als je het afzet tegen de omvang van hun 

bevolkingsaantal. Een belangrijke reden voor dit hoge aantal is het feit dat beide landen dicht bij grote vraagmarkten 

zitten, over een goede (transport) infrastructuur beschikken en toegang bieden tot de twee grote internationale 

zeehavens Antwerpen en Rotterdam voor het afhandelen van grote hoeveelheden overzeese goederenstromen”, 

constateert Roy Lenders, Vice President van Capgemini. 

Het onderzoek brengt volgens Lenders verder een aantal interessante dingen aan het licht op het gebied van keuzes die 

verladers maken op het gebied van hun supply chain strategieën. “Het is opmerkelijk dat met name bij grote bedrijven 

de logistieke afdeling de strategie bepalen bij supply chain vraagstukken, alhoewel de rol van het management hierbij 

ook nog steeds vitaal is.” 

Belangrijke trends 

In het rapport: Europe's Most Wanted Distribution Center Locations worden bovendien ook drie belangrijke trends voor 

de toekomst gesignaleerd: 

• Consolidatie om de supply chain kosten te reduceren, het terugbrengen van het aantal dc’s en het streven naar het 

samensmelten van netwerken 

• Stijgende regionale productie door te profiteren van de mogelijkheden op Oost-Europese markten zoals Polen en 

Roemenië. En daarnaast het verminderen van de oplopende transportkosten. 

8 Capgemini en Prologis, Europe's Most Wanted Distribution Center Locations, december 2006 



• Strategieën die meer en meer gericht zijn op outsourcing van logistiek. Leasen van vastgoed, kortere 

leasecontracten en gebruik maken van flexibele warehouse ruimte. 

Bron: artikel uit Logistiek.nl (8 december 2006), bewerking Stec Groep, 2008 

Daarbij versterken de huidige logistieke topregio’s komende jaren hun positie verder 

Tot dusver kiezen distributiecentra veelal voor West-Brabant als vestigingslocatie vanwege haar locatie ten 

opzichte van de mainports. Vanwege de ligging ten opzichte van het Rotterdamse havengebied en het 

achterland, de verschuiving van het logistieke zwaartepunt (op Europese schaal) en de mogelijke aanleg van 

de A4, zullen locaties in deze corridor ook komende jaren extra interessant zijn voor de vestiging van 

(havengerelateerde) logistieke partijen. 

De locatie-eisen blijven daarbij grotendeels hetzelfde: multimodaliteit wint nog extra aan belang! 

De belangrijkste drijvende locatie-eisen blijven daarbij: de juiste logistieke faciliteiten, optimale kavels 

(kleinere kavels tot ca. 2 ha voor de groeiende kleinschalige specialistische dienstverleners en grote kavels 

tot zelfs meer dan 10 à 15 ha voor het groeiend aantal echte global players), voldoende geschikt personeel 

en vooral een goede bereikbaarheid. Dit laatste zal meer en meer mulimodaal moeten zijn (bij voorkeur weg, 

water en spoor) om de groeiende goederenstromen in de juiste banen te kunnen leiden!

pdf-document

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?