Vlekkenplan centrum Sprundel 20 juli 2011 - Gemeente Rucphen

Vlekkenplan centrum Sprundel

Colofon
Opdrachtgever
Gemeente Rucphen
Datum
20 juli 2011
Projectgegevens
IND01-RUC00011-01c
Hoff van Hollantlaan 7 - 5243 SR Rosmalen
Postbus 435 - 5240 AK Rosmalen
T (073) 523 39 00 - F (073) 523 39 99
E info@croonen.nl - I www.croonenadviseurs.nl

Inhoud
1 Inleiding 5
2 Proces 7
3 Visiegebied en deelgebieden 9
4 Verkavelingsuggestie 11
5 Vlekkenplan 21
6 Financiële aspecten 27
Bijlage:
Toelichting en schetsen 3e bijeenkomst

1 I Inleiding
Voor de verschillende kernen binnen de Gemeente Rucphen worden centrumplannen
ontwikkeld. Het College van Burgemeester en Wethouders heeft een werkwijze vastgesteld
waarbij bewoners en belanghebbenden een directe en actieve rol hebben bij de totstandkoming
van de plannen.
Vertrekpunten
Voor Sprundel zijn als eerste de uitgangspunten, randvoorwaarden en kaders vastgesteld
waarbinnen de oplossingen gevonden moeten worden. De basis hiervoor is geput uit
onderzoeken en het gemeentelijke beleid zoals de woonvisie, de sociale structuurvisie, de
structuurvisie detailhandel en horeca en de economische visie aangevuld met wensen vanuit
de bevolking.
Werkwijze
Het College heeft een ontwikkelingsgroep ingesteld en opdracht gegeven om voor het
centrum van Sprundel een centrumplan op te stellen. De ontwikkelingsgroep heeft uit haar
midden een werkgroep samengesteld om de voorbereidende werkzaamheden op te pakken.
De werkgroep houdt de ontwikkelgroep op de hoogte, die uiteindelijk het College adviseert.
Bij deze werkwijze is een adviseur gezocht die het proces begeleidt. Deze opdracht is aan
Croonen Adviseurs op basis van een selectie gegund. De opdracht aan het bureau is als
volgt samen te vatten: een goed, haalbaar, maakbaar en gedragen plan op hoofdlijnen, een
vlekkenplan, voor het centrum van Sprundel.
Deelnemers
De volgende organisaties zijn vertegenwoordigd in de ontwikkelgroep:
- SKW, Stichting Kultureel Werk Sprundel
- Parochiebestuur H. Johannes de Doper
- OV Sprundel: ondernemersvereniging Sprundel
- SV Sprundel, voetbalvereniging Sprundel
- HEJA projectontwikkeling
- Laurentius wonen, woningbouwvereniging
- Thuisvester, woningbouwvereniging
- gemeente Rucphen
Rapportage
In deze rapportage treft u een compact verslag van het proces en een beknopte beschrijving
van de hoofdlijnen van het vlekkenplan. Geen uitputtend verhaal met alle achtergrond- en
beleids informatie, de talloze scenario’s en varianten die de revue gepasseerd hebben, de
discussies, de afwegingen. Nee, het verhaal van Sprundel waar je de kern in een paar zinnen
moet kunnen vertellen. Het verhaal van het centrum van een dorp waar het goed toeven is
voor jong en oud, met een toekomstbestendige voorzieningenstructuur. Een centrum dat met
veel trots en zorg omgaat met zijn groene hart en zijn cultuurhistorie en in staat is zichzelf te
blijven vernieuwen om ook in de toekomst mensen te kunnen blijven binden.
Croonen Adviseurs - H&S I Croonen 5

Korte termijnvisiegebied
Visiegebied centrumplan
Lange termijnvisiegebied
Visiegebied centrumplan Sprundel

2 I Proces
In Sprundel is in een aantal bijeenkomsten het vlekkenplan tot stand gekomen. Het vlekkenplan
heeft betrekking op het visiegebied. Op de luchtfoto is het visiegebied aangegeven.
De eerste bijeenkomst is met de werkgroep door het centrum gewandeld en is de deelnemers
gevraagd aan te geven wat de sterke en zwakke punten van het centrum zijn. Als sterkste
punt kwam naar voren: ‘de groene long’ een oase van rust in combinatie van een aantal
monumentale gebouwen midden in Sprundel. Duidelijk is dat karakteristieke panden zoals de
pastorie en de boerderij Ros in slechte staat verkeren. Tegelijkertijd was er zorg over diezelfde
rust. Een centrum hoort immers te bruisen van activiteit. Als zwak punt werd genoemd de
winkelstructuur, die sterk versnipperd is. Een stijgend aantal winkelpanden staat leeg. Een
toekomstbestendige winkelstructuur is dan ook de krachtige wens en van groot belang voor
de leefbaarheid. De voetbalvereniging heeft gemeld geen moeite te hebben met verplaatsing
van de accommodatie op termijn. In het dorp is er de breed gedragen wens om over een
mooi en gezellig dorpsplein te beschikken, niet achteraf maar op een prominente zichtbare
plek aan de St. Janstraat.
In de tweede bijeenkomst zijn voor verschillende deellocaties uiteenlopende
oplossingsmogelijkheden in beeld gebracht. Belangrijk onderwerp van discussie is de
winkelstructuur: concentreren van de winkelvoorzieningen op de Neerhof of situering rond
het nieuwe dorpsplein. De plek van de supermarkt speelt hierin een bepalende rol. Tijdens de
tweede bijeenkomst is tevens ruim aandacht besteed aan het thema ‘dorpsplein’. Aan de hand
van voorbeelden van een aantal Brabantse pleinen is de situatie in Sprundel besproken.
De derde bijeenkomst is gebruikt om de effecten van de keuzes nader in beeld te brengen,
en de meningen en reacties op de voorstellen uit te wisselen. Tijdens deze bijeenkomst is ook
ingegaan op de financiële consequenties van de voorstellen. De contouren van het vlekkenplan
zijn in deze bijeenkomst duidelijk geworden. Het nieuwe dorpsplein als vestigingsplaats voor
een supermarkt is uitgebreid besproken. Uiteindelijk is de keuze bevestigd dat de omgeving
Neerhof de beste keuze is om de winkels te concentreren en als winkel/parkeerplein te
functioneren.
Tijdens de vierde bijeenkomst is het vlekkenplan als compleet document besproken en
zijn reacties verzameld, die vervolgens in een extra bijeenkomst met de Werkgroep zijn
besproken.
Op basis van de verschillende scenario’s en varianten die voor de verschillende plekken
tijdens de verschillende stappen in beeld zijn gebracht, is een voorkeursoplossingsrichting
naar boven gekomen. De belangrijkste voorkeuren van de werkgroep zijn als volgt samen
te vatten:
- een voorkeur voor het concentreren van de winkelvoorzieningen en parkeerplein op
De omgeving Neerhof;
- een voorkeur voor een nieuw dorpsplein met verblijfskwaliteit aan de St. Janstraat;
- een voorkeur voor behoud van de pastorie en herontwikkeling van dit pand in de
sfeer van horeca;
- een voorkeur voor verplaatsing op termijn van de voetbalvelden naar een locatie in de
zuidoost hoek van het visiegebied.
Croonen Adviseurs - H&S I Croonen 7

Omgeving Neerhof
Kerk
Klooster
School
A
B
Boerderij Ros
Pastorie
Onder de molen
Sportzaal locatie
Omgeving “Groene Long”
C
A. Pastorie tuin
B. Fatimapark
C. Begraafplaats
Deelgebieden korte termijnvisiegebied Sprundel

3 I Visiegebied en deelgebieden
Het vlekkenplan heeft betrekking op het visiegebied. Binnen het visiegebied is een aantal
deelgebieden onderscheiden. De aanleiding om deelgebieden te onderscheiden zit in de
verschillen in planningshorizon en/of de ligging van de deelgebieden.
3.1 Deelgebieden korte en lange termijn
Binnen het visiegebied is een tweetal deelgebieden te onderscheiden:
1 Het Korte termijnvisiegebied
Dit omvat het noordelijke en noordoostelijke deel van het visiegebied. Voor het korte termijn
visiegebied bestaan concrete initiatieven en zijn daarom concrete voorstellen uitgewerkt in de
vorm van verkavelingsuggesties die inzicht geven in programma, parkeeroplossingen, type
bebouwing etc.
2 Het Lange termijnvisiegebied
Dit omvat het zuidelijke en zuidwestelijke deel van het visiegebied. De planningshorizon in
dit deel ligt verder vooruit. Concrete voornemens zijn nog niet aan de orde. De uitspraken
met betrekking tot het lange termijn visiegebied in deze rapportage zijn daarom globaal van
aard.
Vlekkenplan: wat en waar
De voorkeuren voor het Korte termijn- en de Lange termijnvisiegebied zijn vertaald in
het vlekkenplan. Het vlekkenplan schetst een beeld van de gewenste ontwikkelingen op
hoofdlijnen. Het vlekkenplan geeft globaal inzicht in het ‘wat’ (welke functies) en ‘waar’ (op
welke plekken).
3.2 Deelgebieden korte termijn
Binnen het korte termijnvisiegebied is een tweetal deelgebieden onderscheiden:
1 Omgeving Neerhof
Dit gebied omvat het bestaande Neerhofplein met zijn randen, evenals de aanhaking op de
St. Janstraat en de woonbuurten in het noorden, De Boerenbond (Zuivelstraat) is ook als deel
van deze omgeving beschouwd.
2 Omgeving Groene Long
De Groene Long bestaat uit de drie aansluitende groengebieden in het centrum van
Sprundel. In volgorde van noord naar zuid zijn deze: de pastorietuin, het Fatimapark en de
begraafplaats. Tot de omgeving van de Groene Long worden gerekend alle aangrenzende
gebieden. Vooral in de aangrenzende gebieden zijn ontwikkelingen aan de orde.
- in het noordwesten: met de kerk en het voormalig Klooster. De bebouwing tussen de Kerk
en Klooster wordt gesloopt
- in het noorden: met het nieuwe dorpsplein aan de St. Janstraat .
- in het oosten: met het langgerekte gebied ‘Onder de Molen’ dat zich uitstrekt van de
St. Janstraat tot aan de zuidpunt van de begraafplaats, een lengte van meer dan 300 meter,
waar onder andere woningbouw zal plaatsvinden.
- in het westen; de sportzaallocatie, die een nieuwe invulling moet krijgen.
Verkavelingsuggestie: wat, waar en hoe
Voor de korte termijnvisiegebieden zijn verkavelingsuggesties gemaakt. De verkavelingsuggestie
geeft een beeld van een mogelijke uitwerking van het vlekkenplan. Het geeft inzicht in
het programma, woningtypes, houdt rekening met eigendomssituaties, geeft inzicht in
parkeeroplossingen, de groen- en waterstructuur etc. Niet alleen het wat en waar maar ook
het hoe is uitgewerkt.
De feitelijke opgave is een vlekkenplan te maken voor het centrum van Sprundel. De
verkavelingsuggesties zijn gebruikt als belangrijk hulpmiddel om tot een weloverwogen
oordeel te komen. Het vlekkenplan is abstract, bij een verkavelingsuggestie kun je ook een
gevoel krijgen.
Croonen Adviseurs - H&S I Croonen 9

Verkavelingssuggestie Omgeving Neerhof
alternatieve ontwikkeling Neerhofplein – verkavelingsuggestie
Croonen Adviseurs - H&S I Croonen 10

4 I Verkavelingsuggestie
4.1 Voorkeursvariant verkavelingssuggestie omgeving Neerhof
De Neerhof is een plein dat in de jaren ‘70 is gemaakt door sloop van de bebouwing aan
de noordzijde van de St. Janstraat. De oost- en noordzijde van het plein, met zijn opvallend
lichtgekleurde bestrating, bestaan uit rijenwoningen eveneens uit de jaren ‘70. De westzijde
van het plein bestaat uit een 3-tal panden, waarvan de meest zuidelijke deel is van de
gevarieerde lintbebouwing die de St. Janstraat begeleidt. De zuidzijde bestaat voor een deel
uit authentieke en karakteristieke lintbebouwing van de St. Janstraat, die de ‘ruggengraat’
van Sprundel vormt.
Aan de St. Janstraat in de omgeving van de Neerhof is al een aantal winkels aanwezig.
Het plein biedt in zijn huidige vorm ruimte aan de jaarlijks terugkerende dorpsevenementen
zoals het Beach-soccertoernooi, de festiviteiten van de St. Janfeesten en de kermis. Het plein
wordt ook gebruikt als standplaats voor de weekmarkt (2-3 kramen) en als parkeerplaats,
voornamelijk voor de bewoners. De ruimtelijke - en de verblijfskwaliteit van het plein is laag.
Supermarkt en (dag)winkels
Het plein biedt kansen voor een sterk winkelhart. De trekkracht naar concurrerende
winkelgebieden in de ruimere omgeving is erg groot. De huidige supermarkt is klein, beschikt
nauwelijks over parkeergelegenheid en ligt op afstand ten opzichte van de overige winkels.
Het is daarom zaak een compact en comfortabel winkelgebied te realiseren waarin de
supermarkt en de overige winkels in alle opzichten optimaal kunnen functioneren om de
concurrentie aan te kunnen.
Situering van de supermarkt elders, bijvoorbeeld bij het nieuwe dorpsplein bij de pastorie, is
grondig onderzocht. Op deze locatie kan echter geen concurrerend winkelklimaat worden
geschapen met optimale expeditie- en parkeerfaciliteiten vanwege ruimtegebrek en door
het feit dat in deze omgeving de (kwetsbare) elementen aanwezig zijn, die dit deel van het
centrum sfeer en identiteit, en woonkwaliteit geven. Vestiging van een nieuwe super op
het nieuwe plein levert een niet optimaal winkelklimaat op een niet optimaal verblijfsplein.
Door het onderzoek is de aanvankelijke keuze voor het Neerhofplein als kernwinkelgebied
nogmaals bevestigd.
Oostwand Neerhof
De eenlaagse bebouwing met kap aan de oostwand van het Neerhofplein, die in de huidige
situatie de minste ruimtelijke kwaliteit bezit, biedt de beste kansen voor de vestiging van een
supermarkt. De al aanwezig winkels in de omgeving van het Neerhofplein profiteren hiervan.
De supermarkt wordt afgezoomd met een aantal kleine winkelruimtes, zodat ondernemers
(verplaatsers, nieuwe) de kans hebben het winkelhart verder te versterken.
De oostkant van het Neerhof plein is in de verkavelingsuggestie gesloopt en vervangen door
een winkelblok met daarboven in één laag woningen voorzien van een kap. Het winkelblok
omvat circa 1.200 m2 (bruto) voor de supermarkt en circa 250 m2 (dag)winkels. In totaal
is ruimte voor circa 10 appartementen. Het plein is verkleind ten opzichte van de huidige
situatie. Door deze kleinere maatvoering, in combinatie met de nieuwe bebouwingswand en
de voorgestelde groenstructuur zal de Neerhof sterker als pleinruimte wordt ervaren en aan
ruimtelijke kwaliteit winnen.
De expeditie ten behoeve van de supermarkt vindt plaats via de parkeerplaats, aan de
noordzijde van het winkelblok. De expeditieruimte is afgeschermd, zodat eventuele overlast
voor de woningen wordt beperkt. Alle gemotoriseerd verkeer wordt afgewikkeld via de
St. Janstraat. Uitsluitend voor langzaam verkeer is er een verbinding aanwezig tussen de
omgeving Hoogakker en het Neerhofplein/St. Janstraat.
Croonen Adviseurs - H&S I Croonen 11

Dorpsplein zicht vanuit west

4 I Verkavelingsuggestie
Het oostelijk deel van het Neerhofplein is nu ingevuld met door Thuisvester verhuurde
woningen, die goed in de markt liggen. Een proces om daar een herontwikkeling te realiseren
kan in verband met de daarvoor benodigde termijnen (voorbereiding aanschrijving huurders
– daadwerkelijke aanschrijving – eventuele bezwaarschriften) gauw twee jaar in beslag nemen.
Indien gemeente en belanghebbenden vinden dat dat te lang gaat duren kan overwogen
worden om de westzijde van het Neerhofplein te benutten voor vestiging van de supermarkt.
Dan moet wel eerst in beeld worden gebracht of de eigenaren aldaar bereid zijn om hun
vastgoed in te brengen en/of welke belemmeringen daar qua verwerving kunnen optreden.
In de verwerving van het westelijk blok heeft de ontwikkelaar te maken met meer eigenaren
dan in het oostelijk blok.
Stedenbouwkundig heeft invulling van de oostkant de voorkeur. De oostkant heeft de minste
kwaliteit; die zou met een herontwikkeling verbeterd kunnen worden. Daarnaast is de
supermarkt beter inpasbaar aan de oostkant dan aan de westkant. Er ontstaat een betere
ruimtelijke structuur.
Nadeel van de oostvariant is de termijn waarop het beschikbaar komt. Wel moet daarbij
een kanttekening geplaatst worden dat in beide gevallen een planprocedure van 0,5 jaar
exclusief bezwaar en beroep nodig is die parallel geschakeld kan worden met de procedure
om oostkant vrij te spelen. Dus ook de westkant kent enige proceduretijd. Afgezien van enkele
onzekerheden en risico’s zou de planprocedure ongeveer 1 jaar duren en de procedure voor
oost 2 jaar, dus het verschil is 1 jaar.
In de figuur ‘alternatieve ontwikkeling Neerhofplein’ is deze situatie in beeld gebracht. ‘
Westwand Neerhof
De westzijde van het plein is in de verkavelingsuggestie in zijn huidige vorm gehandhaafd.
Nu nog niet voorziene ontwikkelingen die het winkelplein verder versterken zijn denkbaar en
gewenst. In de parkeerbalans wordt hier rekening mee gehouden.
Parkeren Neerhof
De parkeerbehoefte voor de nieuwe woningen en winkels bedraagt circa 67 parkeerplaatsen.
In de verkavelingsuggestie is ruimte voor circa 75 parkeerplaatsen. Aanvullend is het
mogelijk een beperkt aantal privéparkeerplaatsen voor de bewoners van de appartementen
te realiseren op het binnenterreintje ten oosten van de supermarkt, waardoor er meer
openbare parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Deze privéparkeerplaatsen zijn bereikbaar via
de Laagakker.
Boerenbondlocatie
Op een steenworp afstand van de Neerhof, net achter de nauwe doorgang van de Zuivelstraat,
ligt de Boerenbondwinkel verscholen. Deze winkel is een trekker binnen de winkelstructuur,
waarvan de potentie onvoldoende wordt benut. De opgave is de Boerenbond sterker bij het
kernwinkelapparaat te betrekken, door verplaatsing of door het wegnemen van bestaande
ruimtelijke barrières. Verplaatsing van de Boerenbond wordt om meerdere redenen niet
realistisch geacht, ook al levert dit nieuwe ontwikkelingsperspectieven voor bijvoorbeeld
wonen in het bouwblok tussen de Zuivelstraat en de Hertogstraat. Gekozen is voor het
wegnemen van de barrières omdat verplaatsing financieel niet haalbaar is.
In de verkavelingsuggestie is het pand ter hoogte van St. Janstraat 34 verwijderd waardoor
de Boerenbond ruimtelijk bij het winkelhart wordt betrokken. Op deze vrijkomende ruimte
is ruimte voor circa 15 parkeerplaatsen. Deze ingreep is uiteraard slechts zinvol, indien
zekerheid kan worden geboden dat de Boerenbond op de huidige locatie blijft zitten.
Croonen Adviseurs - H&S I Croonen 13

Verkavelingsuggestie Omgeving Groen Long

4 I Verkavelingsuggestie
4.2 Omgeving Groene Long
Groene Long
De pastorietuin, het Fatimapark en de begraafplaats vormen samen het ensemble de
‘Groene Long’ dat de belangrijkste cultuurhistorische waarde vertegenwoordigd voor
Sprundel. Opvallende en unieke kenmerken zoals de het OLV Fatimabeeld, de St. Jansberg,
de Calvarieberg, de brede ommegang met de 15 rozenkrans taferelen maakten dat de
‘Groene Long’ als processiepark zelfs bovenregionale faam verwierf. De geschiedenis van
het ‘Rijke Roomsch Leven’ is in deze omgeving volledig en in samenhang zichtbaar. De kerk,
het voormalig patronaatsgebouw de Trapkes, het voormalig St. Vincentiusklooster, de Maria
basisschool, de pastorie en de voetbalvereniging vormden de solide hoekstenen waaromheen
een belangrijk deel van het maatschappelijk leven was georganiseerd. Deze omgeving bezit
een hoge ruimtelijke en historische kwaliteit en draagt in belangrijke mate bij aan de identiteit
van Sprundel.
De nabijheid van de ‘Groene Long ‘ is een belangrijke kwaliteit van de nieuwe woongebieden,
zoals de sportzaallocatie en ‘Onder de Molen’. Het belang van de Groene Long wordt tot
uitdrukking gebracht in de stedenbouwkundige structuur van de nieuwe woongebieden.
De openbare ruimtes van deze woongebieden grenzen als buffers aan de Groene Long.
Woningen zijn, waar mogelijk georiënteerd op de Groene Long, achterkanten naar de Groen
Long ontbreken. Paden verbinden de woongebieden met de padenstructuur van de Groene
Long.
De Pastorietuin en het Fatimapark vertonen sporen van achterstallig onderhoud van groen en
paden. Uiteindelijk moet weer een aantrekkelijk en vitaal parkbos beschikbaar komen voor
de bewoners en bezoekers van Sprundel. Met goede wandelpaden, zitgelegenheid, open
ruimtes en speelgelegenheid voor verschillende leeftijdscategorieën,
De Groene Long is via langzaam verkeersroutes verbonden met zijn omgeving. Met
uitzondering van de het gebied ten noorden van de pastorie en de kerk zijn de aanbevelingen
van het Visiedocument Groen Long nog steeds van toepassing. In dit document wordt gepleit
voor meer samenhang, meer recreatieve gebruiksmogelijkheden (spelen, wandelen), herstel
van een vitaal bomenbestand en vergroting van de ecologische waarden.
Het centrum van Sprundel krijgt een stelsel van langzaam verkeersroutes. De verwachting
is dat onder andere schoolkinderen en gebruikers van het MFA hier dankbaar gebruik van
maken.
In de omgeving van de Groene Long zijn vooral sociaal-maatschappelijke, culturele,
religieuze, educatieve, recreatieve en toeristische voorzieningen aanwezig. Binnen deze
reeks zijn aanvullende voorzieningen denkbaar en gewenst, zoals een horecavoorziening
met terras, medische en zorgfuncties, zakelijke dienstverlening en natuurlijk woonfuncties.
De groene omgeving met de monumentale panden en de hierbij passende functies zullen de
aantrekkelijkheid en levendigheid van het historische hart van Sprundel vergroten.
Kerk en Klooster
Het klooster is een aantal jaren geleden grondig gerestaureerd en uitgebreid met een
sportzaal aan de parkzijde. Inmiddels is duidelijk dat de MFA in de St. Janskerk wordt
ondergebracht. Aan de zuidzijde van de kerk wordt een uitbreiding gerealiseerd. Het
voormalig patronaatsgebouw De Trapkes wordt gesloopt.
Croonen Adviseurs - H&S I Croonen 15

Croonen Adviseurs - H&S I Croonen 16
Impressie Dorpsplein

4 I Verkavelingsuggestie
Evenementenplein
Met het verdwijnen van de Trapkes en de tijdelijke bebouwing komt ook het voormalige
klooster weer in het zicht. Het voorname kloostergebouw vraagt een voorname
voorruimte die zich uitstrekt tot aan de Hertogstraat. Deze ruimte biedt plaats aan circa 30
parkeerplaatsen en is voldoende groot om tijdelijke evenementen te laten plaatsvinden zoals
het Beachsoccertoernooi en de tent voor de St. Jansfeesten. De beschikbare ruimte voor het
Klooster bedraagt minimaal circa 25 x 40 meter. De ruimte rond de kerk en mogelijk ook het
schoolplein kunnen een rol spelen gedurende de evenementen.
Pastorie
De pastorie verkeert in slechte staat. Renovatie van dit prominente object op een prominente
plek en het vinden van een goede hergebruikfunctie staan hoog op de wensenlijst. De
positie van de pastorie wordt nog prominenter doordat het aan de voorzijde aan het nieuwe
dorpsplein komt te liggen en aan de achterzijde aan de Groene Long. Een aantrekkelijker
locatie voor horeca is niet voorhanden, mede omdat het over een eigen tuin beschikt die
gebruikt kan worden voor buitenactiviteiten zoals recepties en trouwpartijen.
De nieuwe tuin van de voormalige pastorie wordt afgezoomd door een haag. Het voorstel
is om de hagen een terugkerend thema laten zijn voor de verschillende te onderscheiden
domeinen, die samen rond de Groene Long aanwezig zijn. Het kerkdomein, het schooldomein
en verschillende woondomeinen kunnen zich hierbij aansluiten.
Bestaand pleintje hoek Hertogstraat, gebied rondom de kerk
Het pleintje op de hoek bij de kerk, met het monument ter gelegenheid van het 1000 jarig
bestaan van Sprundel en een beperkt aantal parkeerplaatsen is volgens de lokale kenners
een ‘waaihoek’, beslist geen plek om te verblijven. Oorspronkelijk lag hier de begraafplaats
aan de St. Janstraat. Het voorstel is om de kwaliteit van de omgeving omhoog te brengen
door de kerk weer in het groen te zetten. De kerk krijgt weer zijn oorspronkelijke omgeving,
het centrum krijgt een rustige en groene uitstraling waarin de uitbreiding als gevolg van het
MFA en de drogisterij in worden opgenomen.
Dit pleintje en een deel van de Hertogstraat hebben eenzelfde opvallend lichtgekleurde
bestrating als de Neerhof. De inrichting is gedateerd met een woonerfachtige verschijning.
Rijweg en voetgangersgedeelte vormen optisch een geheel. Een herinrichting van de
Hertogstraat met een herkenbaar profiel sluit beter aan bij de dorpse sfeer.
Drogisterij
De drogisterij ten noorden van de kerk is een relatief jong pand. Op deze plek is op historische
kaarten echter steeds bebouwing aanwezig geweest. Het betreft dus kennelijk een herbouw
op een oude bebouwingsplaats. De gedachte heeft gespeeld dit pand te verwijderen, met
als doel een groot plein aan de St. Janstraat te realiseren. Een ‘groot’ plein is echter niet het
doel, zeker niet op de hoek met de Hertogstraat. Met het voorstel om de kerk in het groen
te zetten ontbreekt een motief om dit pand te verdwijnen. Het pand levert een bijdrage aan
de ruimtevorming van het nieuwe dorpsplein en wordt opgenomen in de groene omgeving
rond de kerk.
Croonen Adviseurs - H&S I Croonen 17

Dorpsplein zicht vanuit oost

4 I Verkavelingsuggestie
Nieuw dorpsplein
Het nieuwe dorpsplein is gelegen aan de St. Janstraat. Het plein wordt begrensd door de
gevarieerde noordwand van de St. Janstraat en een aantal gebouwen aan de zuidzijde in
een nieuwe ordening: boerderij Ros, een nieuw te ontwikkelen gebouw, de pastorie, de kerk
en de drogisterij. De nieuwe ordening bestaat uit het feit dat zuidwand ‘scheef’ loopt. Met als
resultaat een driehoekig plein met een lengte van circa 80 meter en een grootste breedte van
circa 40 meter, van gevel tot gevel.
Het nieuwe dorpsplein is kleinschalig, duidelijk begrensd en ligt goed op de middag- en
avondzon. Het beschikt daardoor over gunstige voorwaarden om tot een plek te worden
waar het goed toeven is. De kerk, op de kop, vormt het ruimtelijk hoofdmoment. Door de
mix van overwegend bestaande bebouwing en een enkel nieuw gebouw heerst er een sfeer
van authentieke historiciteit.
Aan de smalle punt van het plein, tussen boerderij Ros en het café de drie Zwaantjes is
de ontsluiting naar het woongebied ‘onder de molen’ gelegen. De plinten van het plein
bieden ruimte voor functiemenging zoals zakelijke dienstverlening, zorgfuncties, detailhandel,
speciaalzaken, baliefuncties en horeca. Daarnaast wordt ook gewoond aan het plein. De
MFA, die in de kerk is ondergebracht, ligt ook aan het dorpsplein, en zal bijdragen aan de
levendigheid ervan.
Het nieuwe dorpsplein wordt begrensd door een groenstructuur met bomen. Op het plein
is ruimte voor parkeren en terrassen en inrichtingselementen zoals een dorpspomp of een
muziekkiosk.
Vanaf het nieuwe dorpsplein, ter weerszijden van de voormalige pastorie verbinden routes
het plein met de Groene Long. Vanuit de flanken zijn verschillende routes gepland die in oost
west richting verbindingen vormen. Rondom de Groen Long is eveneens een route voorzien.
School
De school is recent uitgebreid tot een brede school. Op de overgang van het schoolplein
achter het schoolgebouw naar de Groene Long liggen nog kansen om de ruimtelijke
kwaliteit te versterken. De verkeersveiligheid rond de scholen verdient alle aandacht. Een
aantal voorstellen in deze rapportage zal de drukte op de Hertogstraat naar verwachting
verminderen en daarmee de verkeersveiligheid vergroten:
- nieuwe parkeergelegenheid voor het klooster: auto’s hoeven minder diep de Hertogstraat
in te rijden,
- nieuwe langzaam verkeersroutes door de Groene Long; meer kinderen kunnen veilig lopen/
fietsen van en naar huis, met als mogelijk gevolg minder auto’s
- nieuwe parkeergelegenheid op nieuw dorpsplein; in combinatie met langzaam verkeersroutes
ontstaat een nieuwe kiss en ride mogelijkheid op het plein, met als gevolg minder drukte in
Hertogstraat
- nieuwe toegang begraafplaats op sportzaallocatie; met als gevolg minder drukte op huidige
toegang direct ten zuiden van school
Door deze ingrepen is het de vraag of het eenrichtingverkeer op de Hertogstraat moet blijven
bestaan, of dat andere maatregelen zinvoller zijn.
‘Onder de Molen’
Dit deelgebied bevindt zich letterlijk in de schaduw van de Groene Long in de nabijheid van
de ronde stenen bergkorenmolen De Hoop. De molen staat op een wat verloren positie voor
wat betreft zichtbaarheid en bereikbaarheid. De wens is om deze aspecten te verbeteren en
waar mogelijk te integreren in de nieuwe ontwikkeling tot een gevarieerd woongebied.
De aanwezigheid van de molen is van invloed op de bebouwingshoogte van de nieuwe
bebouwing. De molenbiotoop, die de windvang van de molen beschermt, heeft een
hoogtebeperking tot gevolg. Nieuwe bebouwing dicht bij de molen mag volgens opgave van
de gemeente maximaal 8 a 9 meter hoog worden. Voor de beoogde bebouwing levert deze
geen belemmering.
Croonen Adviseurs - H&S I Croonen 19

4 I Verkavelingsuggestie
In dit plandeel zal ook een oplossing moeten worden gevonden voor ‘ruimte voor water’ als
gevolg van de toenemende verharding en bebouwing. De aanwezigheid van de beplanting
in de ‘Groene Long’ heeft beschaduwing tot gevolg op het nieuw te ontwikkelen woongebied.
Het respecteren van afstand tussen de nieuwe bebouwing en de beplanting is noodzakelijk en
biedt tegelijkertijd ruimte voor water bijvoorbeeld in de vorm van een wadi.
‘Onder de Molen’ bestaat uit een kop aan het dorpsplein, een romp ter hoogte van het
Fatimapark en een staart ter hoogte van de begraafplaats. Kop, romp en staart bieden samen
een gevarieerd woonprogramma in onderscheidende woonomgevingen, afgestemd op de
woonbehoefte in Sprundel.
In de verkavelingsuggestie is het volgende programma aanwezig:
programma parkeerbehoefte
Kop max. 18 appartementen 27
1 vrijstaande woning 2
Romp 17 rijenwoningen 22
Staart 5 patio’s 7
10 tweekappers 16
1 vrije kavel 2
De parkeerdruk van de woningen zit vooral in kop en romp met in totaal circa 50
parkeerplaatsen. In de verkavelingsuggestie zijn hier ruim voldoende parkeerplaatsen voor
gereserveerd, georganiseerd in een aantal parkeerkoffertjes. Tussen de koffers is geen
doorgaande verbinding voor gemotoriseerd verkeer aanwezig. De blokjes die georiënteerd
zijn op het park, liggen in een verkeersluwe omgeving. Voor calamiteiten zijn de woningen
bereikbaar.
Vanaf deze parkeerkoffertjes bestaat een goed zicht op de molen. In het centrale deel van de
romp is tussen de blokjes ruimte gereserveerd als toegang tot de achtertuinen. Op termijn
kan deze route worden doorgezet als langzaam verkeersroute richting molen.
Boerderij Ros
De boerderij Ros vormt de ‘kop’ van het plangebied ‘Onder de Molen’. De boerderij Ros
is een karakteristiek pand, een langgeveltype met een ‘chique’ woongedeelte en sober
stalgedeelte. Het staldeel is in het verleden ingekort, waardoor het nog maar circa 1/3 deel
van de totale gevellengte beslaat. De oorspronkelijke verhouding was naar verwachting
omgekeerd. Het is een van de weinige boerderijen die nog aan de St. Janstraat aanwezig is
en vanuit dit oogpunt van waarde voor de identiteit en ontstaansgeschiedenis van Sprundel.
De bouwtechnische staat is slecht. Sloop lijkt vanuit financieel oogpunt de meest verstandige
oplossing maar daarmee verdwijnt een zeer karakteristiek stukje Sprundel.
In de verkavelingsuggestie is de optie getekend waarbij het woonhuisgedeelte van de
boerderij behouden blijft als karakteristiek pand. Het woongedeelte van Boerderij Ros blijft in
dit geval als ‘voorname dorpswoning’ behouden op een ruim perceel. Tussen de boerderij
en de pastorie is een nieuw bekapt gebouw in 3 lagen gelegen, dat onderdak biedt aan
een kleinschalig complex met circa 18 appartementen. De plint kan gebruikt worden voor
niet-woonfuncties. In geval van volledige benutting van de plint door niet-woonfuncties gaat
dit ten koste van 6 appartementen. Voor zover deze functies niet beschikbaar zijn, moet
uitwisselbaarheid van wonen en niet-woonfuncties het thema zijn voor de plint.
Sportzaallocatie
De sportzaaklocatie staat min of meer op zichzelf. Toch kan bij de herontwikkeling
vooruitgelopen worden op een breder toekomstperspectief. Dit betekent: geen achterkanten
op de Groene Long, en de ruimte bieden voor routes naar en langs de Groene Long. Het
straatje dat gemaakt wordt om de nieuwe woningen te ontsluiten zal ook toegang bieden tot
de begraafplaats. Aan het eind van dit straatje is er parkeer- en keergelegenheid, ook voor
bezoekers van de begraafplaats. Eventuele extra capaciteit kan worden gemaakt door ook
aan de noordzijde van het nieuwe straatje te parkeren.

5 I Vlekkenplan
Lange Termijnvisiegebied
De verkavelingsuggesties voor het Korte termijnvisiegebied vormen de basis voor het
vlekkenplan voor dit deel van het visiegebied. Voor het Lange termijnvisiegebeid bestaat de
wens om binnen het gebied omsloten door de Omgangstraat het dorp ruimtelijk af te ronden.
Een visie op de ontwikkelingsrichting is gewenst.
De hoogtekaart laat structuren zien die voor een deel kadastraal zijn verankerd. Opvallend
is de eivormige laagte nabij de molen, die een natuurlijke plek biedt om hemelwater op te
vangen. De belangrijkste vraag is of het zinvol is de voetbalvelden geheel of gedeeltelijk te
verplaatsen. De voetbalvelden liggen in het verlengde van de Groene Long en vormen in
die zin een logische overgang naar het buitengebied. Tegelijkertijd vormen de voetbalvelden
een barrière in deze reeks en levert de overgang van de cirkelvormige beëindiging van de
begraafplaats naar de rechthoekige velden een knelpunt.
Behoud van de voetbalvelden op de huidige locatie betekent dat het zwaartepunt van de
nieuwe ontwikkelingen op de lange termijn op de westzijde van het visiegebied komt te liggen
en op een geïsoleerde locatie ten zuiden van de bestaande voetbalvelden. De nadruk op het
westelijk deel betekent dat de verkeersproblematiek ook op dit deel wordt afgewenteld. Dat
kan een probleem zijn gezien de beperkte ruimte van de Omgangstraat en de Molenbaan.
Vanuit de wateropgave zijn er aanleidingen om de sportvelden te verplaatsen. De velden
grenzen nu aan de bebouwde kom. De huidige sportveldlocatie is een ideale plek om het
hemelwater vanuit de bebouwde kom op te vangen,
Verplaatsing van de sportvelden biedt de mogelijkheid de toekomstige ontwikkelingsgebieden
voor woningbouw evenwichtiger te spreiden. De verkeersafwikkeling kan daardoor ook beter
worden gespreid en er bestaat de mogelijkheid oost-west relaties te maken.
Binnen de werkgroep bestaat een voorkeur de voetbalvelden op termijn te verplaatsen.
Hierdoor bestaat de mogelijkheid om de kwaliteiten van de Groene Long maximaal te
betrekken bij de ontwikkeling van nieuwe woongebieden en nieuwe gevarieerde relaties te
zoeken naar onder andere het buitengebied. Historische kaarten inspireren tot hernieuwde
structuren die door de situering van de huidige sportvelden verloren zijn gegaan.
De Molenbaan zal een rol spelen in de nieuwe samenhang. Niet als hoofdontsluiting voor een
grote ontwikkeling, maar als route die oud en nieuw verbindt. Het is zaak ruimte te reserveren
zodat de Molenbaan op termijn in zuidelijke richting kan worden doorgezet, begeleid door
bebouwing. Voor de korte termijn betekent dit, dat in de plannen voor het deelgebied ‘Onder
de Molen’ hiermee rekening gehouden moet worden.
De schets voor het lange termijnvisiegebied geeft een globaal beeld van de
ontwikkelingsrichting op hoofdlijnen en toont de samenhang met de Groene Long. De
nieuwe sportveldenaccommodatie is verplaatst in oostelijke richting. De Groene Long, de
sportvelden, en de wateropvang locatie ten zuiden van de molen vormen 3 groengebieden
die onderling verbonden zijn en waartussen zich een aantal kleinschalige en gevarieerde
woongebiedjes bevinden. De invulling van de sportzaallocatie en van het gebied ‘Onder de
Molen’ anticiperen op dit beeld.
Vlekkenplan
Bovenstaande heeft geleid tot het vlekkenplan met als kenmerkende elementen:
- Neerhof: winkelplein met aan oostzijde vestigingsmogelijkheid supermarkt met
een aantal dagwinkels
- nieuw dorpsplein aan St. Janstraat: verblijfsplein
- nieuw plein voor het klooster: evenementenplein
- pastorie: bij voorkeur horeca-invulling
- kerk: weer in het groen
- Onder de Molen: woongebied met gevarieerd aanbod
- een voorkeur voor verplaatsing op termijn van de voetbalvelden naar een locatie
in de zuidoost hoek van het visiegebied.
Croonen Adviseurs - H&S I Croonen 21

Actuele hoogtebestand centrum Sprundel
Schets langetermijn visiegebied

5 I Vlekkenplan
Vlekkenplan totaal visiegebied
Croonen Adviseurs - H&S I Croonen 23

6 I Financiële aspecten
Inleiding
De gekozen voorkeursrichting voor het centrum van Sprundel is doorgerekend op financiële
consequenties. Dat gebeurt in deze fase van het vlekkenplan uiteraard op hoofdlijnen,
aansluitend op het detailniveau van het ontwerp dat in de voorgaande hoofdstukken is
omschreven. Ook is de doorrekening in deze fase gericht op de grondexploitatie en niet
op de opstalexploitatie. De doorrekening heeft plaatsgevonden met zo objectief mogelijk
vastgestelde inbrengwaarden van vastgoed en kengetallen voor de ontwikkeling van de
diverse planonderdelen. Deze inbrengwaarden zijn gebaseerd op WOZ-waarden van
onroerend goed en/of verwervingsprijzen indien transacties hebben plaatsgevonden. Deze
zijn niet per definitie gelijk aan de huidige marktwaarde.
Dat betekent dat aan de resultaten van de doorrekening nog gesleuteld kan worden. Aan
het einde van dit hoofdstuk geven we aan op welke wijze de financiële resultaten verbeterd
kunnen worden zodat het tekort kleiner wordt. Tevens willen we nog aangeven dat deze
doorrekening een indicatief inzicht geeft in de benodigde investeringen maar óók bedoeld is
geweest om scenario’s onderling financieel te vergelijken.
In een vervolgfase wordt deze raming nader gespecificeerd en preciezer uitgewerkt. Daarbij
past ook nader overleg en onderhandeling met de ontwikkelaar(s) om tot een verdere
optimalisatie van de exploitatie te komen. Belangrijke aandachtspunten daarbij zijn de
inbrengwaarden van het betrokken vastgoed, de grondopbrengsten van de te ontwikkelen
functies, het kostenverhaal in geval van ontwikkelingen die nu nog niet in het vlekkenplan zijn
opgenomen en het programma en de kosten van het inrichting van de openbare ruimte.

6 I Financiële aspecten
Uitgangspunten
Om ervoor te zorgen dat de uiteindelijke diverse varianten en scenario’s op een correcte
manier met elkaar vergeleken kunnen worden zijn er vooraf kengetallen voor de kosten en
opbrengsten vastgesteld. Deze kengetallen komen uit de dbases van H&S|Croonen en zijn
aangevuld met getallen van Laurentius en Heja ontwikkeling.
Kengetallen voor kosten
De gebruikte kengetallen voor de diverse posten zijn:
Kosten
Sloop
Bestaande panden € 5.000 /per woning
Bestaande gymzaal € 10.000 /post
Verwijderen bestaande markt € 10.000 /post
Openbare inrichting
Woonstraat € 1.320 /m1
Herinrichting Hertogstraat € 500 /m1
Plein € 161 /m²
Kiosk € 50.000 /st
Parkeerplaatsen € 1.560 /m1
Parkeerplaatsen € 58 /m²
Paden excl riolering € 320 /m1
Paden incl riolering € 700 /m1
Nieuw aanleg groen € 25 /m²
Herstructurering groen € 15 /m²
Kengetallen voor opbrengsten
Voor alle diverse woningtypes is per type een vaste VON-prijs (ongeacht het kaveloppervlakte)
te bepaald. Deze VON-prijzen moeten dus als gemiddelde prijs worden gezien. De hieronder
weergegeven VON-prijzen zijn tot stand gekomen door gesprekken met de lokale makelaardij
in Sprundel en de partijen Laurentius en Heja;
Opbrengsten
Opbrengsten VON Quote Bijdrage
Rijwoning € 185.000 25% € 46.250
Half Vrijstaand / 2-kapper / vrijstaand € 290.000 25% € 72.500
Patiowoningen € 250.000 25% € 62.500
Appartement € 190.000 25% € 47.500
Appartementen incl. P (luxe) € 320.000 25% € 80.000
Dagwinkels € 1.429 40% € 572
Supermarkt € 1.750 40% € 700
De grondopbrengsten van de verschillende woningtypes wordt bepaald door het toepassen
van een grondquote van 25% over de VON-prijs. Als voorbeeld: een woning die €220.000,-
VON kost draagt dus €55.000,- bij aan de grondkosten.
Overig
Plankosten 30% over infra
Onvoorzien 10% over infra
Rente aantal jaar 2 4,5%
De kosten voor openbare inrichting zijn op ‘midden’ niveau gekozen. Er is hierbij dus nog
ruimte om een ‘basis’ (goedkoper) en ‘hoog’ (duurder) niveau te kiezen.
Croonen Adviseurs - H&S I Croonen 25

6 I Financiële aspecten
Financiële berekening
In Sprundel zijn van de twee verschillende deelgebieden een aantal stedenbouwkundig
verkenningen gemaakt. In de laatste bijeenkomst is daarin een keuze gemaakt.
Samengevat ziet het programma er als volgt uit;
Deelgebied Neerhof (voorkeursvariant)
Verwerving van :
- Neerhof 2 t/m 16
- st Janstraat 34
- en een deel van het Neerhofplein.
Ontwikkeling van :
- 1200m² supermarkt
- 250 m² dagwinkels
- 10 appartementen
Deelgebied omgeving kerk
Verwerving van:
- Hertogstraat 5 en 17
- st Jansstraat 64 t/m 66 (bezit Heja / Laurentius)
Ontwikkeling van:
- kleiner plein excl. kiosk
- Herinrichting van de Hertogstraat incl. parkeren voor het klooster
- Diverse ingrepen t.b.v. de openbare ruimte
(groen, nieuwe woonstraten, paden, parkeren etc.)
- Woningbouwprogramma
- 8 Rijwoningen
- 9 appartementen
- 9 appartementen (luxe)
- 1 verkoop boerderij
- 17 Rijwoningen
- 5 patiowoningen
- 10 Halfgeschakeld / 2-kapper
- 1 vrijstaande woning
- 1 boerderij
(boerderij t.p.v. st Janstraat 66 blijft gehandhaafd en wordt doorverkocht)
De financiële analyse van de bovenstaande stedenbouwkundige scenario’s levert de volgende
financiële resultaten per deelgebied op:
Deelgebied Kosten Opbrengsten Saldo
Neerhof € 2.069.848 € 1.457.900 € 611.948-
Kerk en omgeving € 5.147.142 € 3.813.750 € 1.333.392-
Croonen Adviseurs - H&S I Croonen 26

6 I Financiële aspecten
Conclusie
Het centrumplan voor Sprundel zoals hiervoor gepresenteerd heeft een tekort van ongeveer
1,9 mln. Deze analyse is gebaseerd op een aantal hiervoor gepresenteerde algemene
uitgangspunten. Optimalisatie van het plan met als gevolg een gunstiger financieel resultaat
zijn mogelijk door nog naar de volgende elementen te kijken:
- Nadere analyse inbrengwaarden / boekwaarden.
- In de financiële analyse zijn de WOZ-waarden dan wel recente transacties benut om
de inbrengwaarden te bepalen. In een volgende fase zal de actuele marktwaarde
bepaald worden zodat een redelijke actuele inbrengwaarde tot stand komt. Deze kan
afwijken van de huidige waarden bijvoorbeeld vanwege gewijzigde
marktomstandigheden. In ieder geval zal een onderhandelingstraject gestart worden
met vastgoedeigenaren van de in te brengen panden in het plangebied.
- Uitwerking / specificering van het programma (woningbouw en andere functies).
- Bij de uitwerking van het vlekkenplan, waar nu een eerste voorzet gedaan is in de vorm van
de verkavelingssuggesties kan onderzocht worden of een verdere intensivering haalbaar is.
Hierbij moet uiteraard aandacht geschonken worden aan de markttechnische haalbaarheid,
de parkeeropgave die dat met zich meebrengt en de invloed op de totaalkwaliteit van het
plan.
- Het kiezen van kwaliteitsniveaus voor de inrichting van de openbare ruimte
- Er is vooralsnog gekozen voor een kwaliteitsniveau midden voor de inrichting van de
openbare ruimte. Optimalisatie is hier mogelijk door een lager afwerkingsniveau voor de
openbare ruimte te kiezen. Daarnaast biedt de huidige tijd mogelijkheden om tegen
scherpe prijzen in te kopen.
- Verkennen van subsidiemogelijkheden
- Centrumplannen hebben bijna altijd een financieel tekort, ze kunnen vaak niet
gerealiseerd worden zonder subsidie of een bijdrage uit vrije reserves. In het kader van
leefbaarheidverbetering worden voor centrumplannen vaak Europese subsidies
aangevraagd / toegekend (dit geldt ook vaak voor MFA’s).
- Faseren uitvoering centrumplan / relatie met onderhoudprogramma’s
- Middels fasering van het plan kunnen bepaalde plandelen op een later moment
uitgevoerd worden indien dat financieel beter haalbaar is of gunstiger is. Daarnaast
kunnen bepaalde kosten ook worden gefinancierd uit reguliere onderhoudsprogramma’s,
zodat de lasten niet volledig op het centrumplan drukken.
- Het betrekken van de opstalexploitatie bij het bepalen van de grondquote
- De huidige grondquote is gebaseerd op een ervaringscijfer door een bepaald percentage
van de VON-prijs te nemen. In de verdere uitwerking in de volgende fase zal de residuele
grondwaarde worden toegepast. Dat wil zeggen dat de opstalexploitatie in beeld wordt
gebracht en dat van daaruit bepaald wordt wat de grondquote kan zijn. In overleg met
de beoogd ontwikkelaar kan dan bezien worden hoe deze vanuit de grondexploitatie
verder geoptimaliseerd kan worden.
Croonen Adviseurs - H&S I Croonen 27

I Bijlage
Deze bijlage bevat toelichting en tekeningen die zijn toegezonden aan de werkgroepleden ter
voorbereiding op de 3e werkgroepbijeenkomst. De inhoud is illustratief voor de verkenningen
die zijn gemaakt om de best mogelijke oplossing op te sporen. Op basis van de reacties,
voortschrijdend ruimtelijk en financieel inzicht zijn de plannen doorontwikkeld.
Toelichting schetsen 3e bijeenkomst Sprundel, 17.5.2011
Geachte werkgroep- en ontwikkelgroepsleden
Hierbij treft u 5 schetsen in voor het centrum van Sprundel.
- 2 schetsen voor de omgeving Neerhof
- 3 schetsen voor de ruime omgeving van de kerk
De schetsen worden later ook nog toegestuurd in kleur, maar nu al de zwart/wit
versie met toelichting.
De vorige bijeenkomst hebben is gesproken over scenario's met betrekking tot de
winkelstructuur. Twee scenario's zijn onderscheiden.
Scenario 1: winkelconcentratie rond de Neerhof, en zwaartepunt omgeving kerk met
sociaal culturele functies, horeca en wonen
Scenario 2: concentratie van alle activiteiten omgeving kerk: winkels, wonen, sociaal
culturele voorzieningen, Neerhof ontwikkelen als woongebied
De 5 schetsen zijn als volgt getiteld:
1 Omgeving Neerhof: scenario 1, variant a
2 Omgeving Neerhof: scenario 1, variant b
3 Omgeving kerk scenario 1, variant c
4 Omgeving kerk scenario 1, variant d
5 Omgeving kerk scenario 2, variant a
Voor de 3e bijeenkomst ontvangt u nog het ontwikkelingsperspectief voor de ruime
omgeving van de sportvelden, begrensd door Omgangstraat.
Korte toelichting van de schetsen:
1 omgeving Neerhof: scenario 1, variant a
Verplaatsing van de supermarkt is een belangrijke actie om de winkelstructuur
duurzaam te versterken. In het 2e overleg hebben we het gehad over de mogelijke
posities van de supermarkt in de omgeving van de Neerhof: west, oost, staand of
liggend.
Om de supermarkt linksom of rechtsom op de Neerhof te vestigen zullen
eigendommen moeten worden verworven. De verwervingen oost of verwervingen
west zijn op basis van WOZ waarden ongeveer gelijk. De
stedenbouwkundige/architectonische kwaliteit van de oostwand is beduidend lager
tov die van de westwand. Bovendien zitten aan de westzijde al een aantal winkels,
dat juist kunnen profiteren van de vestiging van de supermarkt. Om deze redenen is
de supermarkt met een oppervlakte van ca 1.200 m2 bvo aan de oostzijde getekend,
aan de St. Janstraat afgezoomd door ca 250 m2 tbv kleine winkels.
Op de supermarkt bevindt zich een laag appartementen, in totaal 10 stuks. Expeditie
vindt plaats vanaf de St. Janstraat. De knikkigheid van de westwand keert terug in de

I Bijlage
nieuwbouw, waardoor het plein een nonchalante begrenzing krijgt. De noordzijde van
het plein wordt begrens door een stevig groenelement. Mogelijk kunnen de
appartementen aan de noordzijde een voordeur krijgen op maaiveld, in aansluiting
op het bestaande woongebied van de Laagakker.
De Boerenbond blijft waar die nu is. In de schets is het pand 34 op de hoek van St.
Janstraat/Zuivelstraat verwijderd. Het effect hiervan is dat de nauwe entree naar de
Zuivelstraat veranderd in een riante. De Boerenbond komt daardoor in het zicht en
wordt onderdeel van het centrum. Een nieuwe entree van de Boerenbond op de
vrijgelegde hoek zal het gevoel van 'erbij horen' versterken. Ter plekke van het
verwijderde pand kan een aantal parkeerplaatsen worden gerealiseerd die ten goede
komen aan het winkelhart. Vanwege de aanwezigheid van 2 sterke trekkers, de
supermarkt en de boerenbond, en een aantal al aanwezige winkels ontstaat voor nog
verspreid aanwezige winkels en mogelijk nieuwe winkels een aantrekkelijk
vestigingsklimaat. Het winkelend publiek kan beschikken over een compact,
compleet en comfortabel winkelhart.
2 Omgeving Neerhof: scenario 1, variant b
Deze schets gaat nog een stap verder, door ook de Boerenbond aan de Neerhof
(westzijde) te situeren. De westzijde is in principe gelijk gebleven qua programma,
maar heeft haar nonchalance verloren omdat het aantal benodigde parkeerplaatsen
een efficiënte indeling eist. Ter plekke van d e panden St. Janstraat 27 t/m 35 is de
Boerenbond gesitueerd met een oppervlakte van ca 1125 m2 bvo met een laag
appartementen (7 stuks) erboven. Expeditie is inpandig en vindt plaats vanaf de St.
Janstraat. De nieuwe Boerenbond is kleiner dan de bestaande en heeft geen
mogelijkheden voor buitenopslag. Eventueel ruimtetekort kan worden opgelost door
ook kavel Neerhof 1 bij de plannen te betrekken.
De 250 m2 winkelruimte tegen de supermarkt en de panden aan de zuidzijde van de
St. Janstraat bieden ruimte voor overige winkels.
De vrijkomende Boerenbond locatie bieden ruimte voor 12 grondgebonden
rijenwoningen. Terreinen van derden in het binnengebied begrensd door Zuivelstraat
en Hertogstraat, kunnen worden betrokken bij de herontwikkeling maar niet
noodzakelijkerwijs.
3 Omgeving kerk scenario 1, variant c
Rond de kerk speelt een groot aantal zaken: het multi functionele centrum (mfc), al
dan niet in de kerk, een dorpsplein, de pastorie en tuin, Fatimapark, begraafplaats de
groene long, de woningbouwplannen aan de oostzijde van begraafplaats, de scholen
en nieuwe sporthal, en de vrijkomende sportzaallocatie.
In dit scenario is het 'harde' commercieel programma geconcentreerd rond de
Neerhof: omgeving kerk heeft accent op 'zachte zaken': sociaal culturele activiteiten,
wonen, horeca, onderwijs. De omgeving met groen en een aantal monumenten en
publieke functies leent zich hier voor.
Oostzijde Groene Long
Rond de Groene Long kunnen unieke woonsituaties worden gemaakt, midden in de
kern in een fraaie, verstilde groene omgeving.
Als eerste is, tov het eerdere plan, meer afstand gerespecteerd tussen de nieuwe
bebouwing en de bestaande bosparkrand, vergelijkbaar met de afstand die school en
sportzaal respecteren tot pastorietuin/Fatimapark. Met het toenemen van de afstand
tussen woningen en bospark nemen de (negatieve) effecten van beschaduwing af.
Ten tweede zijn geen achterkanten, maar voor en zijkanten gericht op het bospark,
wat de voornaamheid van de groene long benadrukt en de sociale veiligheid ten
goede komt. Ten derde vraagt de beperkte dieptemaat om de meest ondiepe delen
bijzondere woningtypen.
Woningen
Van zuid naar noord is het voorstel voor de oostzijde van de groene long als volgt:
- tweekappers mogelijk met vrijstaande woningen (in totaal 10 stuks) op de koppen
die de ronding van de begraafplaats volgen en ruimte laten voor een vervolg in
zuidelijk richting. De kavels zijn zodanig diep, dat in de toekomst woningbouw aan
de, in zuidelijke richting verlengde, Molenbaan mogelijk is.
- patiowoningen ( 5 stuks) op het smalste stuk, patiowoningen zijn bij uitstek geschikt
om bij een afwijkende maatvoering kwaliteitsvolle woningen te realiseren
- parkeerkoffer zuid, die het centrale deel autovrij houden, net zoals eerdere plannen
denken we dat het centrale deel autovrij moet zijn.
- rijenwoningen ( 17 stuks) in u-vorm, die optimaal gebruik maken van de
beschikbare ruimte en zich logisch verhouden tot de parkeer en verkeersstructuur. In
het centrale blokje is een knip, die ruimte laat voor een eventuele langzaam
verkeersverbinding naar het Molenerf.
- parkeerkoffer noord. Vanaf de parkeerkoffers zuid en noord bestaat een zicht op de
Molen.
- L L-vormig appartementenblok (24 stuks, gemiddeld 3 lagen) aan het nieuwe
dorpsplein en de pastorietuin. De begane grond is ideaal voor baliefuncties,
bijvoorbeeld een zorgsteunpunt.
Plein, kerk, pastorie, klooster, school
De kerk en de pastorie hebben een eigen domein gekregen. De pastorie heeft een
(privé)tuin van ca 30 x 40 m, die gebruikt kan worden voor de horecafunctie die in dit
pand gewenst is.

I Bijlage
De kerk, met de 'waaihoek' op de hoek met de Hertogstraat, staat met zijn voeten in
het groen, en krijgt hierdoor een heel andere uitstraling. Een plein aan de noordzijde
van de kerk levert een 'waaiplek' en het obstakel van de drogist. Door de kerk in het
groen te zetten, zijn deze zaken niet relevant. Het mfc wordt in de kerk geïntegreerd.
Extra ruimte kan worden gevonden aan de oostzijde van de kerk waarbij een relatie
wordt gelegd met het plein als met de groene long. Wellicht kan de drogisterij een rol
spelen om programma van de mfc onder te brengen. Indien kerk en mfc niet
gecombineerd kunnen worden, is de pastorie een aantrekkelijk alternatief voor het
mfa, aan de achterzijde van de pastorie zal dan een flinke uitbreiding moeten worden
gerealiseerd
Het nieuwe dorpsplein heeft door het groen een logische begrenzing in westelijke
richting met een maatvoering die past bij de dorpse schaal van Sprundel: niet te
groot, niet te klein, precies goed. Op het plein kan worden geparkeerd en een rol
spelen bij dorpsevenementen.
Het klooster heeft ook zijn eigen herkenbare domein, aansluitend op de
symmetrische en formele opzet van het gebouw en de nieuwbouw. De school heeft
al zijn eigen domein. Al die verschillende domeinen zijn via langzaam verkeersroutes
verbonden met elkaar en met de groene long. Samen vormen ze de karakteristiek
van het centrum van Sprundel: gevarieerd, herkenbaar en verbonden
Sportzaallocatie
De voormalige sportzaal is omgevormd tot woongebied met 8 grondgebonden
woningen. De structuur is zodanig dat een logische langzaamverkeers aansluiting
kan worden gerealiseerd met de groene long.
4 Omgeving kerk scenario 1, variant d
In deze variant is het café op de hoek van de St. Janstraat met de Molenbaan bij de
plannen betrokken. Op de café locatie kunnen 12 appartementen en 2 rijenwoningen
en een aantal parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Door deze toevoeging ontstaat
een aantrekkelijke entreesituatie voor het achterliggende woongebied. Via een
binnentuin wordt de parkeerkoffer bereikt.
In deze variant is de situatie getekend met een groot plein tot aan de Hertogstraat
(125 m lang). Dit vraagt een stevige beëindiging op de westhoek van de
Hertogstraat. Een dergelijk maat vraagt ook een geleding op het plein in de vorm van
een object zoals een fontein of een kiosk. De vraag is of het centrum van Sprundel
gebaat is met een paar duizend m2 extra verharding of dat je kiest voor een groene
uitstraling. Ik adviseer het laatste.
5 Omgeving kerk scenario 2, variant a
In deze variant is de situatie getekend met ook een commercieel programma aan het
nieuwe dorpsplein. De café locatie moet hierbij worden omdat ander onvoldoende
ruimte kan worden geboden. Zelfs met de café locatie kan maar ca 2.100 m2 op een
aanvaardbare wijze gerealiseerd. Onvoldoende om boerenbond, supermarkt en
winkeltjes te herbergen. Deze laatste categorie zal zich op de noordelijke pleinwand
moeten ontwikkelen.
De commerciële ruimte hebben voorkanten gericht op het plein. Achterkanten,
richting nieuw en uniek woongebied bij de groene long zullen moeten worden
ingepakt of anderszins om tot een aanvaardbare uitstraling te komen. Het parkeren
voor de winkels gebeurt op het plein. De grootste capaciteit ligt het verst weg van de
winkels. Een andere pleinvorm is in relatie tot de positie van de monumentale kerk en
pastorie niet gewenst.
Al met al levert dit scenario alleen maar sub optimale oplossingen, en zelfs een
bedreiging voor de kwaliteiten die het gebied bezit. Onze conclusie is dat deze
oplossingsrichting geen goede is. De herontwikkeling van het neerhofplein tot
woongebied is daarom niet getekend.
Mij voorlopige conclusies:
- keuze omgeving Neerhof tot winkelhart te ontwikkelen verder uitwerken
- oostwand Neerhof beste plek voor supermarkt
- betrekken Boerenbond bij winkelhart door sloop hoekpand aantrekkelijke optie
- bovenstaande keuze impliceert: ruime omgeving kerk met sociaal cultureel, horeca,
maatschappelijk, onderwijs, recreatieve en woonfuncties
- bij deze functies horen termen als aangenaam verpozen, ontmoeten, monumentaal
groen en monumentale gebouwen die verhalen over het rijke roomse leven,
aansprekende nieuwe gebouwen, sociale activiteiten, terrassen in de zon en de
schaduw
- ik pleit voor een kerk in het groen en dus geen groot plein.
Graag hoor ik uw reacties op dinsdag.
Met vriendelijke groet, Mark van Gils

I Bijlage

I Bijlage

I Bijlage