Eigendom van roerende en onroerende zaken - Nevi

© NEVIpag.: 1 van 6code: INP-CON-kre-017-bl.doc versie 1Eigendom van roerende en onroerende zakenWat is eigendom?Art. 5:1 BW omschrijft eigendom als volgt: eigendom is het meest omvattende recht dateen persoon op een zaak kan hebben. We beschrijven hieronder de belangrijke begrippenuit deze definitie.PersoonEen persoon is een drager van rechten en plichten. Personen kunnen worden onderscheidenin natuurlijke personen en rechtspersonen.ZaakEigendom kan uitsluitend betrekking hebben op een zaak. Art. 3:2 BW omschrijft zaken alsstoffelijke objecten die voor menselijke beheersing vatbaar zijn. Zaken moeten concreet entastbaar zijn. De wet onderscheidt roerende en onroerende zaken. Art. 3:3 BW geeft eenomschrijving van deze zaken. Onroerende zaken zijn onder andere de grond, de beplantingin de grond en de gebouwen op de grond. Voorbeelden daarvan zijn een huis, een stukland en een bedrijfsgebouw. Voor een omschrijving van roerende zaken heeft de wetgeverhet zichzelf gemakkelijk gemaakt: roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn. Voorbeeldendaarvan zijn een auto en een computer. Ook zaken als aardgas en elektriciteit ofaandelen en obligaties vallen onder het eigendomsrecht.Meest omvattende rechtHet ‘meest omvattende recht’ houdt in dat de eigenaar (in beginsel) alle denkbarebevoegdheden kan uitoefenen over een zaak. Een veel gemaakt onderscheid in bevoegdhedenof rechten is die tussen beschikkingsrecht en genotsrecht (zie kader).praktijkvoorbeeldBeschikkingsrechtU mag uw eigen huis verkopen of met een hypotheek of pand belasten.U mag uw eigen huis verhuren. Dit is het afstaan van het genotsrecht.GenotsrechtU heeft het recht van bewoning van uw eigen huis of het recht om te gaan fietsen op uweigen fiets zonder dat een ander daartegen terecht een bezwaar kan maken.Kenmerken van het eigendomsrechtHet eigendomsrecht heeft drie kenmerken: het is een absoluut recht, een eigenaar is inbeginsel eigenaar van alle bestanddelen en het eigendomsrecht heeft alleen betrekking opgeïndividualiseerde zaken.Uit art. 5:1 lid 2 BW volgt dat eigendom een absoluut recht is. Dit betekent dat het deeigenaar vrij staat de genoemde rechten of bevoegdheden met uitsluiting van eenieder uitte oefenen. Typisch juridisch geformuleerd: de eigenaar heeft een exclusief recht opbeschikking en genot van de zaak. De eigenaar van een huis behoeft dan ook niet teaccepteren dat een derde zonder zijn toestemming zijn woning binnengaat of er ietstegenaan bouwt. Als dat toch gebeurt, dan heeft hij de mogelijkheid hiertegen op te komen,zelfs via de rechter. De vordering waarbij de eigenaar zijn zaak terugeist of opeist, wordtrevindicatie genoemd.

© NEVIpag.: 2 van 6code: INP-CON-kre-017-bl.doc versie 1Dat de eigenaar van een (on)roerende zaak in beginsel eigenaar is van alle bestanddelen,wordt geregeld in art. 5:3 BW. Art. 3:4 BW geeft als omschrijving van een bestanddeel dathet een onderdeel van een zaak is. De eigenaar van een machine of auto is van rechtswegetevens eigenaar van alle daarmee verbonden onderdelen. Van rechtswege wilzeggen: automatisch, er is geen juridische handeling voor vereist. Hetzelfde geldt als hetgaat om de eigendom van een onroerende zaak, zoals een bedrijfsgebouw. De eigenaarvan het bedrijfsgebouw is van rechtswege eigenaar van alle bestanddelen die ‘aard ofnagel vast’ zijn verbonden met het bedrijfsgebouw. De eigenaar van een bedrijfsgebouwwordt dus ook eigenaar van een ingemetselde kluis van een huurder.Het eigendomsrecht heeft alleen betrekking op geïndividualiseerde zaken. Dat zijn zakenwaarvan duidelijk is van wie ze zijn of voor wie ze bestemd zijn. Geïndividualiseerde zakenstaan tegenover soortzaken. Soortzaken zijn zaken die louter naar soort, kwaliteit, gewichten hoeveelheid bepaald zijn. Op welke manier individualisatie van soortzaken dient tegeschieden, hangt af van de feitelijke omstandigheden. Soms is afzondering voldoende,bijvoorbeeld bij kolen of granen. Bij andere soortzaken is nader specificeren of registrerennodig door nummering, certificering of etikettering. Bijvoorbeeld bij een partij pc’s, auto’s ofeffecten.praktijkvoorbeeldGranen, aardappelen, vloeistoffen, ijzer en effecten zijn soortzaken. We kunnen nietzonder meer eigenaar zijn van dit soort zaken. Van soortzaken kunnen we pas na eenzekere individualisatie eigenaar zijn.De kist Chateauneuf du Pape 1996 bij de slijter waarop ‘verkocht aan de heer Van Dijk’staat, is een geïndividualiseerde zaak.Beperkingen van het eigendomsrechtUit de omschrijving van art. 5:1 BW zouden we kunnen afleiden dat de eigenaar de vrijheidheeft naar eigen goeddunken te handelen met zaken die zijn eigendom zijn. Dit is niet zo.Er zijn beperkingen aan het gebruik van rechten die aan eigendom zijn verbonden. Hoewelde eigenaar in beginsel vrij is om te doen met zijn zaak wat hem goeddunkt, zijn erkrachtens art. 5:1 lid 2 BW drie manieren om het eigendom te beperken.Beperkingen door rechten van anderenDe eerste manier waarop de vrijheid van een eigenaar om met zijn eigendom om te gaankan worden beperkt, is doordat de eigenaar zijn rechten afstaat aan een ander.Beperkingen door wettelijke voorschriftenDe overheid kan als publiekrechtelijk gezagdrager wetten uitvaardigen die meebrengen datde eigenaar zijn zaak niet meer naar eigen goeddunken mag gebruiken. Zo is degene dieop zijn perceel een huis of bedrijfspand wil bouwen krachtens de Wet op de ruimtelijkeordening gebonden aan het bestemmingsplan en aan gemeentelijke bouwvoorschriften.Daarnaast geldt dat bedrijven worden geconfronteerd met de Wet milieubeheer. Veelbedrijven kunnen immers door hun ondernemingsactiviteiten overlast bezorgen aananderen (geluidshinder en stankoverlast) of schade toebrengen aan het milieu (vervuilingvan oppervlaktewater of lucht). Voor ondernemingsactiviteiten die overlast of schadekunnen veroorzaken, moeten bedrijven krachtens de Wet milieubeheer over eenvergunning beschikken. Zo’n vergunning wordt onder bepaalde voorwaarden verleend doorde overheid.

© NEVIpag.: 3 van 6code: INP-CON-kre-017-bl.doc versie 1Beperkingen door regels van het ongeschreven rechtBij de categorie ongeschreven recht kunnen we onderscheid maken tussen onrechtmatighandelen en misbruik van bevoegdheden van het eigendomsrecht. Een vorm van onrechtmatighandelen is hinder. Een beperking van het gebruiksrecht van de eigenaar kangelegen zijn in het verbod om aan een derde hinder toe te brengen. Men mag een anderniet hinderen als men van zijn eigendomsrecht gebruik maakt. Hinder betekent dat deeigenaar bij de uitoefening van zijn gebruiksrechten in de vorm van lawaai, stank, gassen,trillingen, enzovoort, bij een derde overmatige en onredelijke overlast veroorzaakt. Misbruikvan het eigendomsrecht kan zich voordoen als de eigenaar van zijn bevoegdheden gebruikmaakt met als enige doel een ander te benadelen.Verkrijging van het eigendomDe eigendomsvraag is voor de inkooppraktijk van belang vanwege het feit dat het overdragenvan eigendom wezenlijk is voor de koop van zaken. Ook in een ander opzicht is deeigendomsvraag van belang, namelijk omdat een eigenaar ongewild de eigendom van zijnzaak kan verliezen. De inkoper moet daarop bedacht zijn en hij zal zich tegen een ongewildverlies moeten wapenen. Ook als een leverancier failliet gaat, speelt eigendom van zakeneen centrale rol. Een faillissement is namelijk een algeheel beslag op het vermogen,inclusief de eigendommen van de failliet. Voor beantwoording van de vraag of een zaak inde failliete boedel valt, is het van belang wie de eigenaar van die zaak is.Er zijn verschillende manieren waarop de eigendom kan worden verkregen. We besprekenhier zaakvorming, natrekking, vermenging en overdracht. Andere wijzen van eigendomsverkrijgingzijn toe-eigening, vinderschap, schatvinding, vruchtrekking, verjaring en aanwas.ZaakvormingIn het algemeen kunnen we over zaakvorming stellen dat diegene die iets maakt eigenaaris of wordt van datgene wat hij heeft gemaakt. Van zaakvorming is sprake als uit een ofmeer zaken een op zichzelf staande zaak wordt gemaakt. De wettelijke hoofdregel vanzaakvorming is te vinden in art. 5:16 BW: een fabrikant die van zijn eigen grondstoffenen/of halffabricaten eindproducten vervaardigt, verwerft daarvan ook de eigendom. Het isevident dat de eigenaar van de eigen oorspronkelijke grondstoffen ook de eigendomverwerft van de nieuwe zaak.praktijkvoorbeeldBruijnzeel maakt een keuken van hout en kunststoffen waarvan zij het eigendom heeft.Er wordt dus een op zichzelf staande zaak gemaakt (art 5:16 BW). Niemand zal heteigendom van Bruijnzeel over die keuken kunnen en/of willen betwisten.Niet evident is wie eigenaar wordt als een fabrikant nieuwe zaken vormt c.q. maakt uitroerende zaken die haar niet in eigendom toebehoren. Bijvoorbeeld omdat ze nogeigendom zijn van de leverancier. Toch zegt art 5:16 lid 2 BW dat de vervaardigerdesalniettemin eigenaar wordt van de nieuwe zaak. Met andere woorden: de eigenaar vande oorspronkelijke zaken, bijvoorbeeld de leverancier van de grondstoffen, verliest deeigendom door zaaksvorming. Er is slechts één uitzondering op deze regel, namelijkwanneer de kosten van de vorming van de nieuwe zaak lager zijn dan de prijs van degrondstoffen.

© NEVIpag.: 4 van 6code: INP-CON-kre-017-bl.doc versie 1NatrekkingNatrekking kan betrekking hebben op roerende en onroerende zaken. De hoofdregel is datde eigenaar van de hoofdzaak ook eigenaar is van de bestanddelen van die zaak(art. 5:3 BW). Bij natrekking van roerende zaken is de hoofdregel dat een bestanddeel dateen geheel vormt met een hoofdzaak, eigendom is van de eigenaar van die hoofdzaak (art.5:14 BW). Volgens dit artikel is een hoofdzaak de zaak die een grotere waarde heeft dande andere daarmee verbonden zaken of de zaak die ‘volgens de verkeersopvattingen’ alshoofdzaak wordt beschouwd.praktijkvoorbeeldIn een oude auto wordt een nieuwe motor geplaatst die veel duurder is dan de auto zelf.De auto wordt dan toch als hoofdzaak beschouwd.Het begrip bestanddeel kunnen we als volgt omschrijven: een onderdeel van een zaak, datdaarmee onlosmakelijk is verbonden, en dat volgens verkeersopvattingen als bestanddeelwordt beschouwd. Criterium om een zaak als onlosmakelijk te beschouwen, is of deze‘aard en nagel vast’ met een hoofdzaak is verbonden en niet zonder beschadiging vanbetekenis daarvan kan worden afgescheiden (art. 3:4 BW).Opgelet: door natrekking wordt de eigendom bij de ene partij vergroot, terwijl bij de anderepartij de eigendom wordt verkleind. Als ik als inkoper onderdelen koop en deze verwerk toteen nieuwe zaak, ben ik door zaaksvorming eigenaar geworden van die onderdelen, ookals ik het eigendom nog niet had verworven (bijvoorbeeld omdat ik ze nog niet conformmijn contract had betaald en er door de leverancier eigendomsvoorbehoud was bedongen).Dan blijft overigens de verplichting bestaan de koopprijs te betalen.De inkoper moet bij opdrachten tot uitbesteding, waarbij ook onderdelen door de inkoperworden toegeleverd aan de opdrachtnemer, er op bedacht zijn dat de eigendom van dieonderdelen overgaat naar de opdrachtnemer (want hij maakt een zaak, die pas mijneigendom wordt na eigendomsoverdracht van die nieuw gemaakte zaak).VermengingIn principe zijn de regels van natrekking ook die van vermenging (art. 5:15 BW). Vanvermenging is sprake als roerende zaken tot één zaak worden verenigd of samensmelten.Het doet zich voor bij soortzaken, zaken die alleen naar soort, kwaliteit, gewicht enhoeveelheid zijn bepaald. Krachtens art. 5:15 BW in samenhang met art. 5:14 BW kan devermenging ofwel samensmelting leiden tot een van de volgende twee mogelijkheden:• Als een van beide zaken zich door haar kwaliteit en/of hoeveelheid onderscheidt alshoofdzaak, dan verwerft de eigenaar van de hoofdzaak ook de eigendom van dedaarmee verenigde partij. Hij wordt dus eigenaar van de totale partij (art. 5:14 lid 1 BW).Deze variant noemen we ook wel absorptie.• Als geen van beide zaken zich door kwaliteit en/of hoeveelheid onderscheidt als hoofdzaakontstaat mede-eigendom voor een evenredig deel (art. 5:14 lid 2 BW). Dat wilzeggen: als zaak X1, waarvan mijnheer Alfa eigenaar is, en zaak X2, waarvan mevrouwBeta eigenaar is, worden samengevoegd, waarbij X1 en X2 van dezelfde kwaliteit enhoeveelheid zijn, dan worden mijnheer Alfa en mevrouw Beta beiden eigenaar van hetgeheel.

© NEVIpag.: 5 van 6code: INP-CON-kre-017-bl.doc versie 1Voor de toepassing van de regels bij vermenging is het niet van belang door welke oorzaak(toevallig of door toedoen) de vermenging is ontstaan. Het is aan te bevelen om incontracten waarbij sprake is van vermenging een clausule op te nemen dat het geheeleigendom wordt van de koper.OverdrachtDe meest voorkomende vorm waarop men eigendom verkrijgt, is de overdracht. Overdrachtis het ‘in de macht brengen van de zaak’. Eenvoudiger gezegd: het afleveren ofgeven van een zaak. In de handelspraktijk wordt vaak gedacht dat door het sluiten van dekoopovereenkomst de koper de eigendom verkrijgt. Juridisch is deze veronderstelling nietjuist. De koopovereenkomst schept voor de verkoper slechts de verplichting om de eigendomvan de gekochte zaken in eigendom over te dragen en af te leveren (art. 7:9 BW).Een van de hoofdregels van het goederenrecht is dat alle soorten van goederen in beginseloverdraagbaar zijn (art. 3:83 BW). Of het nu gaat om roerende zaken (niet-registergoederen),onroerende zaken (registergoederen) of vermogensrechten, al deze goederenzijn in beginsel vatbaar voor overdracht. Overdracht betekent in feite een door debetrokken partijen te effectueren eigendomsovergang van een goed. De betrokken partijenbij de overdracht zijn de vervreemder (degene die de goederen overdraagt) en de verkrijger(degene die de goederen ontvangt).Om de beoogde overgang van het goed uit het vermogen van de vervreemder in dat vande verkrijger te effectueren, bepaalt art. 3:84 lid 1 BW dat aan drie vereisten moet zijnvoldaan, wil er sprake zijn van een geldige overdracht van goederen. Deze zijn:• Er moet een rechtsgeldige titel zijn.• De overdrager moet beschikkingsbevoegd zijn.• Er moet een leveringshandeling hebben plaatsgevonden.Een rechtsgeldige titel betekent dat er een geldige reden of oorzaak voor de overdrachtmoet zijn. Bijvoorbeeld een koopovereenkomst, een schenkingsovereenkomst, een ruilovereenkomst,een legaat (= vorm van schenking in een testament) of een rechterlijk bevel.Een per abuis aan de verkeerde persoon overgedragen zaak maakt de ontvanger gééneigenaar van die zaak.Niet alleen moet aan iedere overdracht een rechtsverhouding ten grondslag liggen die deoverdracht rechtvaardigt, deze rechtsverhouding ofwel titel moet ook rechtsgeldig zijn.Ontbreekt een rechtsgeldige titel, dan is de overdracht krachteloos. De titel moet op hetmoment van de overdracht rechtsgeldig zijn én na de overdracht rechtsgeldig blijven.Wordt de titel nadat de overdracht is geëffectueerd vernietigd door bijvoorbeeld eenwilsgebrek, of vervalt de titel door het vervullen van een ontbindende voorwaarde, danontvalt achteraf met terugwerkende kracht de titel en de daarop gestoelde levering endaardoor uiteindelijk ook de gehele overdracht. De overdracht is dan met terugwerkendekracht nietig, oftewel: krachteloos, ongeldig. In dat geval is achteraf gezien de verkrijgernooit eigenaar geworden, maar is de vervreemder steeds eigenaar gebleven.

© NEVIpag.: 6 van 6code: INP-CON-kre-017-bl.doc versie 1Beschikkingsbevoegdheid (art.3:84 BW) betekent dat de vervreemder die de goederen wiloverdragen, ook in juridisch opzicht daartoe moet zijn gerechtigd. Als het gaat om zaken,dan is in beginsel de eigenaar of diens vertegenwoordiger bevoegd daarover tebeschikken. Het is echter geenszins zo dat alleen en uitsluitend de eigenaar beschikkingsbevoegdis. Zo is bij een faillissement van de eigenaar deze eigenaar beschikkingsonbevoegden een ander, de curator, beschikkingsbevoegd. Het vereiste van beschikkingsbevoegdheidis een direct uitvloeisel van de hoofdregel dat niemand meer rechten kanoverdragen dan degene die hij zelf heeft.Op het vereiste dat de vervreemder beschikkingsbevoegd dient te zijn, bestaat een belangrijkeuitzondering bij de overdracht van roerende zaken. Namelijk: een verkrijger te goedertrouw kan worden beschermd bij het verkrijgen van een roerende zaak uit handen van eenbeschikkingsonbevoegde vervreemder, mits wordt voldaan aan een aantal extra voorwaarden.Ondanks het feit dat niet is voldaan aan het vereiste van beschikkingsbevoegdheidkan deze derde toch de eigendom verkrijgen.De derde voorwaarde die noodzakelijk is voor een rechtsgeldige overdracht is de levering(artt. 3:83 en 84 BW). De levering bestaat uit een uitvoeringshandeling, de feitelijkeovergave van de zaak, of uit formaliteiten die tot doel hebben de overdracht te effectueren.Het gaat er daarbij om dat kenbaar wordt dat het goed - een zaak of een vorderingsrecht -uit het vermogen van de vervreemder in het vermogen van de verkrijger overgaat, wat ookkenbaar voor derden moet zijn. De leveringshandelingen verschillen al naar gelang desoort goederen die worden overgedragen.Bij roerende zaken kunnen we onderscheid maken tussen roerende zaken die registergoederenzijn en roerende zaken die dat niet zijn. Roerende registergoederen zijn groteschepen en vliegtuigen. Voor overdracht van deze goederen is inschrijving in een openbaarregister vereist.