Grondprijzen Breda 2013 - Gemeente Breda

GrondprijzenBreda 2013

Grondprijzen Breda 2013

3.3 Grondprijzen verkoop particuliere bouwkavels door de gemeenteVoor de diverse locaties zijn prijzen per kavel opgesteld, waarbij de vierkantemeterprijzenmet name afhankelijk zijn van de grootte en ligging van de kavel. De weergegeven prijzenzijn vaste grondprijzen. Voor sommige locaties is een bandbreedte in de prijs afgegeven. Deexacte prijs is dan afhankelijk van de omvang van de locatie. De hier opgenomen projectenzijn reeds in de verkoop gebracht of ze worden op korte termijn in de verkoop gebracht.Tabel 4: Grondprijzen particuliere bouwkavelsGrondprijzen particuliere bouwkavels Grootte Prijzen per m² uitgeefbaar terreinOpgenomen prijzen zijn exclusief BTW, kosten koper en gebaseerd op prijspeil 2013Prinsenbeek; Saval ca. 718 m² t/m ca. 751 m² € 380,-Prinsenbeek; De Neel West ca. 1.005 m² en ca. 1.283 m² € 358,- t/m € 380,-Prinsenbeek: Oude Molenweg ca. 1.575 m² t/m ca. 2.583 m² € 159,- t/m € 241,-Haagse Beemden; Asterd ca. 1.089 m² t/m ca. 2.039 m² € 320,-Heilaar; Heilaarstraat ca. 1.130 m² en ca. 1.182 m² € 295,-Teteringen; Schijfstraat ca. 497 m² t/m ca. 770 m² € 320,- t/m € 350,-Teteringen; Laanzichtweg ca. 461 m² t/m ca. 566 m² € 395,-Teteringen; Moleneind ca. 1.160 m² en ca. 1.276 m² € 290,-Teteringen; Hoge Gouw ca. 559 m² t/m ca. 1.582 m² € 365,- t/m € 421,-Nieuw Wolfslaar; Mechteldis van Hornestraat ca. 1.012 m² t/m ca. 1.156 m² € 370,-Nieuw Wolfslaar; Patrijzenlaar ca. 1.026 m² en ca. 1.084 m² € 350,-De Rith; Sprundelsebaan ca. 5.285 m² t/m ca. 7.696 m² € 58,- t/m € 72,-Bavel; Roosberg ca. 349 t/m ca. 1.336 m² € 380,-3.4 Grondprijs bestaande woonwagenstandplaatsenOp diverse woonwagenlocaties wordt de ondergrond door de Gemeente Breda te koopaangeboden aan de huidige huurders. Conform het woonwagenbeleid wordt de grond aangebodenvoor een grondprijs van € 160,­ 6 per m² in huidige staat en toestand. Het betrefthier de verkoop van bestaande woonwagenstandplaatsen.6 Op deze prijs is overdrachtsbelasting van toepassing.Grondprijzen Breda 2013 5

4 KantorenEvenals voor woningen geldt ook voor kantoren dat het bepalen van de grondwaarde maatwerkis, aangezien de te hanteren bouwkosten, huurprijzen en bruto aanvangsrendementen perbouwproject kunnen verschillen. Voor kantoren is dan ook een bandbreedte van de grondprijzenbepaald.Gezien de marktontwikkelingen heeft de Gemeente Breda ervoor gekozen een splitsing aante brengen tussen kleinere kantoren (≤ 1.000 m² BVO 7 ) en grote kantoren (> 1.000 m² BVO).Voor de kleinere kantoren bedraagt de ondergrens € 200,­ per m² BVO en de bovengrens€ 400,­ per m² BVO 8 . Voor de grotere kantoren bedraagt de ondergrens € 200,­ per m² BVOen de bovengrens € 340,­ per m² BVO.Opgenomen prijzen zijn allen exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2013.5 DetailhandelEvenals voor woningen en kantoren geldt voor de detailhandel ook dat het bepalen van de grondwaardemaatwerk is, aangezien de te hanteren bouwkosten, huurprijzen en bruto aanvangsrendementenper bouwproject kunnen verschillen. Voor de grondprijzen met betrekking totde detailhandel zijn dan ook bandbreedtes bepaald. De bandbreedte voor de grondprijzenin de Bredase binnenstad is opgesplitst in de A­locaties 9 en B/C locaties. De ondergrens voorde A­locaties in de Bredase binnenstad bedraagt € 5.400,­ per m² BVO 10 en de bovengrens€ 13.300,­ per m² BVO. De bovenkant van de bandbreedte is van toepassing op de beganegrond van een kleine winkel in de hoofdwinkelstraat van Breda.De ondergrens voor de B/C­locaties bedraagt € 1.000,­ per m² BVO en de bovengrens€ 5.800,­ per m² BVO. De grondprijzen voor de Bredase binnenstad kennen een zeer ruimeband breedte. Deze extreme bandbreedte in de grondprijs wordt veroorzaakt door het groteverschil in huurprijzen in de binnenstad.Bij de verkoop van grond ten behoeve van de bouw of uitbreiding van een buurt­ of wijkwinkelcentrumligt de grondprijs tussen de volgende bandbreedte: € 225,­ per m² BVO tot enmet € 2.300,­ per m² BVO.Bij de realisatie of uitbreiding ten behoeve van een PDV/GDV 11 ­locatie ligt de prijs tussen de€ 225,­ per m² BVO en € 700,­ per m² BVO. De bandbreedte voor een supermarkt ligt tussende € 600,­ en € 1.600,­ per m² BVO.De grondprijs voor een kiosk is in alle gevallen maatwerk.Opgenomen prijzen zijn allen exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2013.6 BedrijventerreinIn afbeelding 5 zijn de grondprijzen opgenomen voor de diverse bedrijventerreinen die doorde Gemeente Breda via de BrIM verkocht worden. Dit zijn de locaties die thans in de verkoopzijn of waarvan verwacht wordt dat deze op relatief korte termijn in de verkoop kunnenworden gebracht. Opgemerkt dient te worden dat in veel gevallen sprake is van de verkoopvan restpercelen. Dit zijn de laatste percelen die nog beschikbaar zijn op bedrijventerreinendie enkele jaren terug of in sommige gevallen al tientallen jaren terug zijn gerealiseerd. Degehanteerde grondprijzen betreffen vaste grondprijzen en zijn per m² te verkopen perceel 12 .De opgenomen prijzen zijn exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2013.7 BVO = bruto vloeroppervlakte8 In bepaalde gevallen kan de te realiseren m² BVO lager uitvallen dan de m² uitgeefbaar terrein. Mocht dat het geval zijn dan kande grondprijs ook berekend worden op basis van de m² uitgeefbaar terrein.9 A­locatie: Winkel gelegen in het centrum van de stad. Een A­locatie kenmerkt zich door veel passanten en een hoge huurprijs.Winkels die zich met name vestigen op een A­locatie zijn de grote ketens, zoals V&D, Bijenkorf etc. B­C locaties: Winkel gelegenin de randzone van het centrum. Deze locaties kenmerken zich door minder passanten en in diverse gevallen is op deze locatiesook een mix van functies aanwezig (horeca, cultuur, detailhandel etc.).10 In bepaalde gevallen kan de te realiseren m² BVO lager uitvallen dan de m² uitgeefbaar terrein. Mocht dat het geval zijn dan kande grondprijs ook berekend worden op basis van de m² uitgeefbaar terrein.11 PDV: perifere detailhandelsvestiging; GDV: grootschalige detailhandelsvestiging12 Mocht echter intensief bebouwd worden, waardoor het aantal m² BVO hoger uit komt dan de m² uitgeefbaar terrein, dan wordtde grondprijs berekend over de m² BVO.Grondprijzen Breda 2013 6

8 Maatschappelijke voorzieningenOp de categorie ‘maatschappelijke voorzieningen’ zijn de volgende vaste grondprijzen perm² BVO 14 van toepassing. De categorie ‘zorg’ vormt een uitzondering. De daar opgenomengrondprijs betreft een minimumprijs per m² BVO.Tabel 7: Vaste grondprijzen maatschappelijke voorzieningen per m² BVOVaste grondprijzen maatschappelijke voorzieningen per m² BVOOpgenomen prijzen zijn exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2013Interne levering:Basisonderwijs € 175Buurt- en gemeenschapshuizen € 175Gebouwen voor bedrijfsvoering gemeente € 175Peuterspeelzaal € 175Sportpark onbebouwd € 70Sporthal/gymzaal/kantine € 175Zwembad € 175Cultureel; vb. theater, bibliotheek, musea etc. € 175Zorgsector:Zorg alle categorieën; vanaf € 200Overige:Middelbaar en hoger onderwijs € 2009 Overige9.1 Reststroken ten behoeve van tuinuitbreidingen 15De grond ten behoeve van tuinuitbreidingen wordt verkocht in huidige staat en toestand ende kosten om het perceel daadwerkelijk toe te voegen aan de tuin zijn voor rekening van dekoper. Voor percelen die uitsluitend als tuin gebruikt mogen worden (zonder bebouwingsmogelijkheden)wordt een vaste grondprijs 16 gehanteerd van € 125,- per m². Voor de delendie toegevoegd worden waar de particulier de mogelijkheid heeft om kleine bebouwingsmogelijkheden17 te realiseren wordt een prijs gehanteerd van € 200,- per m².Voor de verkoop van reststroken ten behoeve van tuinuitbreidingen, wordt een minimumprijsgehanteerd van € 2.000,- vanwege de kosten die voor de gemeente verbonden zijn aande verkoop.9.2 Verkoop van grond ten behoeve de oprichting van nutsvoorzieningen 18Grond ten behoeve van de oprichting van een nutsvoorziening wordt verkocht voor € 225,-per m² uitgeefbaar terrein excl. BTW prijspeil 2013. Evenals de grondprijs voor reststroken isdit een vaste grondprijs.9.3 Snipperverkopen ten behoeve van particuliere ontwikkelingenIn diverse gevallen wordt door corporaties, ontwikkelaars en beleggers grond verworven met alsdoel om te komen tot een (her)ontwikkeling van nieuw vastgoed. Voor deze (her)ontwikkelingis zo nu en dan ook grond benodigd van de gemeente om de ontwikkeling mogelijk te maken.14 In bepaalde gevallen kan de te realiseren m² BVO lager uitvallen dan de m² uitgeefbaar terrein. Mocht dat het geval zijn dan kande grondprijs ook berekend worden op basis van de m² uitgeefbaar terrein.15 In de algemene verkoopvoorwaarden zijn deze terug te vinden onder hoofdstuk 4 ‘groenstroken’.16 Op beide prijzen (voor reststroken zonder bebouwsmogelijkheden en reststroken met kleine bebouwingsmogelijkheden) is nogoverdrachtsbelasting van toepassing.17 Bijvoorbeeld; uitbreiding woning, schuur18 Nutsvoorzieningen: Tot de nutsvoorzieningen behoren de op de oprichting van traforuimten, gasverdeelstations, waterleidingstations,warmwaterpompen, warmwateropwaardeerstation, cv-inrichtingen en wijkstations voor kabel- en telecommunicatieinrichtingen.Grondprijzen Breda 2013 8

De grondprijs die de Gemeente Breda hanteert voor de reststroken openbaar groen kleiner danof gelijk aan 500 m² bedraagt 19 € 200,­ per m² (prijspeil 2013) perceel bij verkoop aan één vande alliantiepartners (Wonen Breburg, Singelveste Alleewonen en Laurentius). Dit is bij verkoop inhuidige staat en toestand en op de levering is overdrachtsbelasting van toepassing. Conform dealliantieafspraken zal de grondprijs bij verkoop van openbaar groen groter dan 500 m² residueelbepaald worden (uitgezonderd het deel waar de bereikbare woningen op worden gerealiseerd).Voor deze verkoop aan de alliantiepartners geldt een minimumprijs van € 200,­ per m² (prijspeil2013) bij verkoop in huidige staat en toestand.De grondprijs van snipperverkopen ten behoeve van particuliere ontwikkelingen is maatwerk.De uiteindelijke prijs is onder andere afhankelijk van de staat waarin de gemeentegrond geleverdwordt en de bestemming die gerealiseerd wordt. Om deze grondprijs te bepalen wordt metname gebruik gemaakt van de residuele grondwaardesystematiek en de comparatieve methodiek.Let wel: particuliere ontwikkelingen vallen onder de reikwijdte van de op 1 juli 2008 in werkinggetreden grondexploitatiewet. Op basis van deze wet heeft de Gemeente Breda de plicht omkosten te verhalen en de mogelijkheid om locatie­eisen te stellen.9.4 ErfpachtConform de nota grondbeleid Breda uit 2008 vindt de uitgifte van grond in hoofdzaak plaatsdoor verkoop en in minder mate door verhuur en uitgifte in erfpacht.De uitgifte van grond op basis van erfpacht is maatwerk. In geval van een uitgifte in erfpachtdient de koopsom als uitgangspunt voor de vaststelling van de canon.In het kader van de nog op te stellen nieuwe nota grondbeleid zal gezien de marktomstandigheden,een afweging plaats vinden over de inzet van het erfpachtinstrumentarium.9.5 Tijdelijk gebruik panden en grondenDe afdeling Vastgoed Ontwikkeling beschikt over een voorraad panden en gronden die in hetverleden zijn aangekocht met als doel om deze te herontwikkelen of die aangekocht zijn omelders uit te plaatsen functies een nieuw onderkomen te kunnen bieden. Aangezien deherontwikkeling, als gevolg van de huidige marktomstandigheden, trager verloopt dan wasvoorzien, wordt veelal een tijdelijke invulling gegeven aan deze panden en gronden.Voor de agrarische gronden geldt als uitgangspunt dat een geliberaliseerde pachtovereenkomstwordt aangegaan. Geliberaliseerde pacht is een flexibelere pachtvorm dan regulierepacht, die jaarlijks kan worden beëindigd. Voor de overige gronden en panden is hetuitgangspunt dat wordt verhuurd op basis van marktconforme prijzen, of tenminste kostendekkend,waarbij (tijdelijke) huurovereenkomsten worden aangegaan waarmee aanspraak ophuur bescherming wordt vermeden, opdat ontruiming ten behoeve van herontwikkeling/verkoop op termijn niet bemoeilijkt wordt.In steeds meer gevallen leiden laatstgenoemde risico’s tot de keuze voor bruikleen. Hierbijwordt de grond of het pand ‘om niet’ of tegen een kleine vergoeding in gebruik gegeven aaneen partij met de verplichting de onroerende zaak onder specifieke voorwaarden terug televeren. Dit is bijvoorbeeld ook het geval bij panden en gronden waar de gemeente op eenkorte termijn weer de beschikking over wil hebben.19 Deze prijs is gelijk aan de prijs van de verkoop van reststroken ten behoeve van tuinuitbreidingen met bebouwingsmogelijkheid.Grondprijzen Breda 2013 9

Meer informatieVoor meer informatie over de grondprijzenin de Gemeente Breda of de verkoopvan grond ten behoeve van de realisatievan woningbouw, kantoren, detailhandel,overig commercieel vastgoed ofmaatschappelijke doeleinden kunt ucontact opnemen met het secretariaatvan de afdeling Vastgoed Ontwikkelingvan de Gemeente Breda, bereikbaar opde volgende telefoonnummers:T (076) 529 36 00 of (076) 529 37 45.Betreffende de verkoop van vrije sectorkavels kunt u contact opnemen met devolgende vastgoedmedewerkers van deafdeling Vastgoed Ontwikkeling:locaties Saval, De Neel West, OudeMolenweg (alle drie in Prinsenbeek),de locatie Asterd (Haagse Beemden) ende Sprundelsebaan (De Rith):mevrouw EmbregtsT (076) 529 90 49 ofjca.embregts@breda.nlDe locaties Heilaarstraat (Heilaar),Schijfstraat, Laanzichtweg, Moleneind,Hoge Gouw (alle vier in Teteringen),Oude Molenweg (Prinsenbeek), Mechteldisvan Hornestraat, Patrijzenlaar (beideNieuw Wolfslaar) en de Roosberg (Bavel):mevrouw van RossenbergT (076) 529 36 08 ofbmr.van.rossenberg@breda.nlBetreffende de mogelijke verkoop vanreststroken ten behoeve van tuinuitbreidingenkunt u contact opnemen met:mevrouw van RossenbergT (076) 529 36 08 ofbmr.van.rossenberg@breda.nl ofmevrouw EmbregtsT (076) 529 90 49 ofjca.embregts@breda.nlVoor meer informatie over de verkoopvan bedrijventerrein of woonwerkkavelskunt u terecht bij de BrIM. U kuntcontact opnemen met:de heer HoogedeureT (076) 529 37 65 ofb.hoogedeure@breda.nl ofmevrouw den HooglanderT (076) 529 37 58 ofmapa.den.hooglander@breda.nlDe Gemeente Breda aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid inzake het gebruik en toepassing van degepresenteerde gegevens.De grondprijzen 2013 van de Gemeente Breda zijn door het college van burgemeester en wethoudersvastgesteld op 2 april 2013.