3.3 deel 2 Solveld - Stad Zoutleeuw

663.3.4. Juridische contextVolgens het gewestplan is het gebied voornamelijk gelegen in woonuitbreidingsgebied, een aantal vande woningen in Solveld lijken echter (omwille van het verschil in schaal tussen het gewestplan enkadaster) zonevreemd te liggen (in landschappelijk waardevol gebied). De zate van de Ijzerenwegbehoort tot het parkgebied en de woningen langs de Nieuwstraat en de Sint-Truidensesteenweg zijngelegen in volrood woongebied. Campus Zonnegroen ligt overwegend in een zone voorgemeenschapsvoorzieningen.Kaart 3.10.: GewestplanVerder is er geen interferentie met andere wetgeving. Solveld ligt niet in of grenst niet aan eenhabitatricht- of vogelrichtlijngebied. Er bestaat geen overstromingsgevaar en het gebied is nietopgenomen in een GEN of GENO.Binnen het Solveld en Molenveld zijn natuurlijk de stedenbouwkundige voorschriften van toepassingdie werden opgelegd in de verkavelingsvergunning (349.V.47. d.d. 18/07/1980 en wijzigingen en349.V.182 d.d. 09/02/1993 en wijzigingen).Gezien het sociale karakter van het verkavelingsproject heeft Interleuven aan de kopers een aantalverplichtingen opgelegd, welke strikt dienen nageleefd te worden. De kopers moeten er zich bij deaankoop o.m. toe verbinden om:• binnen de 3 jaar te rekenen vanaf de datum van de definitieve koopakte te starten met debouw van de woning;• de woning op de verkaveling te betrekken binnen en periode van 5 jaar te rekenen vanaf dedatum van de definitieve koopakte;• hun perceel of het zich daarop bevindende gebouw niet verder te verkopen noch te verhurenbinnen een termijn van 10 jaar.Naast deze bouw- en woonverplichting werd er nog een inkomensgrens vastgelegd. De kandidaatkopersmochten bovendien geen andere woning of bebouwbaar perceel in hun bezit hebben.Dienst R.O. Stad ZoutleeuwMasterplan Centrum

673.3.5. Visie en ruimtelijke principesBinnen het voorontwerp gemeentelijk structuurplan werden volgende ontwikkelingsperspectieven voorhet gebied opgenomen:• De spoorwegzate als zuidelijke begrenzing van het stadshart. De Ijzerenweg is een belangrijklijnvormig groenelement, dat als aanzet voor een groene vinger tot in de stadskern kandienen;• De middeleeuwse stadskern kan als toeristische attractie ruimtelijk nog versterkt worden. Ditkan o.a. gebeuren door het creëren van ruimtelijke poorten aan de ingangen van de stad. Hierkunnen dan eveneens rustpunten worden voorzien voor o.m. de recreanten en toeristen terhoogte van het voormalige station. Het is de bedoeling deze voorzieningen nog uit te breiden;• De oostelijke uitloper van de stad (het uitbreidingsgebied) behoort niet meer tot de morfologievan de stadskern. De overgangszone van de stadskern naar het buitengebied is echteronduidelijk. Zo kan het Solveld nog tot de stadskern gerekend worden als ook de 3 de fase nogverwezenlijkt zou worden. Er dient wel rekening te worden gehouden met de kwalitatievewoonwens (sociale kavels en huisvesting) en de zuidelijke begrenzing door de Ijzerenweg.De ontwikkeling van de 3 de fase van het Solveld werd eveneens opgenomen in het bindend gedeelte.Naar aanleiding van omzendbrief RO/2002/03 (B.S. 06/12/2002) heeft het stadsbestuur eenprincipieel akkoord aangevraagd voor de ontwikkeling van het Solveld (fase III), zonderwoonbehoeftestudie (beslissing GR d.d.17/12/2002) . Een voorstel van inrichting en toelichtingsnotawerd samengesteld conform de bepalingen in de omzendbrief. En op 02/10/2003 had het plenairoverleg plaats. Er kon geen akkoord gegeven worden omwille van volgende redenen:Provinciaal planoloog:• Solveld is vrij solitair gelegen, een verschuiving van de kern in oostelijke richting, hetontbreken goede verbinding met kern voor voetgangers en fietsers (moet verbeteren);• Voorrang aan verdichting bestaande woonweefsel met diversiteit aan typologie: voorstel voorinrichting Solveld is een te stereotype verkaveling en kan niet als inbreidingsgericht gezienworden;• Sociale woonbeleid (huur- en koopwoningen) is prioritair, belangrijke achterstand inhalen inbuitengebiedkernen (225 achterstallige nood + bijkomende behoefte van 12), voorstel vanSolveld III voorziet enkel in sociale kavels (1-malig sociaal karakter);• Te weinig aandacht voor sociale doelgroepenbeleid (gezinsverdunning en vergrijzing);• Enkel woonuitbreidingsgebied aan te snijden als het niet anders kan, onvoldoende motiveringvoor het niet-aansnijden van bestaande woongebieden aan de Stations- en Bethaniastraat.Gewestelijk planoloog & cel huisvesting:• bouwvoorraad is nog voldoende hoog, enkel aan te snijden voor sociaal woon- ofdoelgroepenbeleid en als er geen ander gebieden meer voorhanden zijn;• onduidelijkheid over berekening, oorsprong en interpretatie van behoeftegegevens;• geplande sociale projecten voor doelgroepen lopen al op tot 54 eenheden, wat ruimschootsde bijkomende behoefte dekt (12 eenheden): hier is er tegenstrijdigheid met de provinciaalplanoloog (die uitgaan van de actuele ‘in te halen’ behoefte en houden niet alleen rekeningmet de bijkomende behoefte);• Geen voldoende motivering voor niet benutten gebieden Stationsstraat en Bethaniastraat,moet ook in gemeentelijk structuurplan worden aangekaart: concreter onderzoek nodig naarbeide sites m.a.w. er zijn nog inbreidingsmogelijkheden.3.3.6. WoonbeleidOPGELET, meer recente gegevens en een actualisatie van het gemeentelijk en provinciaalwoonbeleid is terug te vinden in hoofdstuk 4.2.In kader van de opmaak van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd er onderzoek gedaan naarde woonbehoefte in Zoutleeuw (door Arcadis-Gedas in 2001), hieruit komen volgende gegevens:Dienst R.O. Stad ZoutleeuwMasterplan Centrum

68Raming van bijkomende behoefte aan woongelegenheden per doelgroep tot 2015:DoelgroepRaming aantal eenhedenSociale woningen (huur- en koop) 12Sociale kavels 18Serviceflats 10Private bouwkavels 78Totale vraag tot 2015118bijkomendewoongelegenhedenRaming van het huidige aanbod (a.d.h.v. de feitelijke toestand)Type woongebiedRaming aantal beschikbarepercelenDoor verdichting in de kernen ?Onbebouwde percelen langs eenuitgeruste weg of verkaveling436Bouwpercelen inwooninbreidingsgebiedBouwpercelen inwoonuitbreidingsgebiedTotale juridische voorraad123115674woongelegenhedenEr kan dus gesteld worden dat het aanbod meer dan ruimschoots de behoefte dekt tot 2015.Het woonuitbreidingsgebied kan dus enkel aangesneden worden in kader van hetdoelgroepenbeleid. Het provinciale doelgroepenbeleid richt zich prioritair op sociale huur- enkoopwoningen waarvoor er op dit ogenblik een dringende inhaalbeweging nodig is in onzeregio. Dit wordt eveneens gesteld in de studie ‘Woonbehoeften in Vlaanderen (Ministerie vande Vlaamse Gemeenschap), waarbij het aandeel aan sociale huur- en koopwoningen op ditogenblik al 7,3% zou moeten bedragen op het totaal aantal woningen (circa 3200 woningen)in Zoutleeuw. Dit zou overeen komen met een actuele nood aan +/- 234 socialewoongelegenheden, want in Zoutleeuw is er momenteel nog geen aanbod aan sociale huurenkoopwoningen.Gemeentelijk Sociaal woonbeleid:In samenwerking met de ‘Sociale Woonmaatschappij Landen’ en de ‘Sociale Bouw- &Kredietmaatschappij’ van Herent staan volgende projecten op stapel:Plaats Aard Aantal UitvoeringsfaseRijkswachtstraat,ZoutleeuwHuur 14 appartementen In gebruik vanaf 06/2005Asbroekstraat,Halle-BooienhovenHuur3 ééngezinswoningen13 appartementenIn gebruik vanaf 02/2007,Dungelstraat,Halle-BooienhovenHuurof koop5 –talééngezinswoningenAankoop gronden afgerondRoelstraat-Linterseweg,BudingenHuurKopen30 ééngezinswoningen40 ééngezinswoningenGronden werden verworvenaanstelling ontwerper lopendeTOTAAL max. 125Dienst R.O. Stad ZoutleeuwMasterplan Centrum

69Er zullen op middellange termijn dus een 125-tal sociale (koop- en huur) woongelegenhedenworden gerealiseerd in Zoutleeuw, via verdichting binnen de kernen en het invullen van dejuridische voorraad die nog ter beschikking is in Budingen.Het stadsbestuur wenst de achterstand nog verder weg te werken door de realisatie van de3 de fase van het Solveld, waarbij de aangetoonde behoefte van 18 bijkomende sociale kavelswordt ingevuld en waarbij in samenwerking met de Intercommunale Interleuven eveneenskoopwoningen met een sociaal karkater zullen worden aangeboden. Hierbij zal hetstadsbestuur er op aandringen dat er voldoende rekening wordt gehouden met de factorgezinsverdunning, dit kan door over te gaan naar een andere typologie van bebouwing enwooneenheden (ruimte voor studio’s, kleine appartementen met max. 2 slaapkamers, …).Seniorenhuisvesting:Voor Zoutleeuw dienen er volgens Vlaamse normen ongeveer 77 rusthuisbedden te zijn.Momenteel zijn er al 153 in gebruik en dit zowel door het OCMW als bij 2 private instellingen.Alle drie de instellingen zijn momenteel aan het uitbreiden of grondig aan het vernieuwen:Philemon en Baucis (Zoutleeuwse Steenweg) verhoogt het aantal van 25 naar 38, Sint-Elisabeth’s Dal (O.L.V. van Lourdes) aan de Stationsstraat heeft een nieuwe eetzaal enverhoogt het aantal bedden van 62 naar 73 + 8 eenheden geschikt voor kort verblijf, hier zijnook 23 serviceflats in begrepen. Het OCMW plant voor 2007 een compleet nieuwe blok met68 bedden (in het oude gebouw zijn er momenteel 66). Wat het totaal op 187 bedden zalbrengen, wat meer dan het dubbele is van de norm.Binnen het structuurplan zal er binnen de nieuwe campus van het OCMW ook ruimte voorzienworden voor een 10-tal bijkomende serviceflats, hiervoor dient de zone voorgemeenschapsvoorzieningen wel te worden uitgebreid via een RUP (zie ook deelgebied 3.6.).Hierdoor wordt de programmatienorm die geldt in Vlaanderen (zijnde: 2 serviceflats per 10065-plussers of 33 flats voor Zoutleeuw tegen 2015) net gehaald. De stad plant voor dezeplanperiode dan ook geen bijkomende initiatieven meer voor deze doelgroep voor wat betreftbijkomende woongelegenheden.Vanuit de VZW Sint-Elisabethdal is er een concrete vraag naar ‘kangeroe’woning,ééngezinswoningen aangepast aan senioren (deze kunnen intrekken bij het gezin), in deonmiddellijke omgeving van hun campus O.L.V. van Lourdes. Deze behoefte zou ook vooreen deel ingevuld kunnen worden op het Solveld.Gemeentelijk grondbeleid:Het stadsbestuur heeft zelf geen gronden meer die in aanmerking komen om woonprojectente realiseren. Er zal geen ook geen aankoopbeleid worden gevoerd, want er wordt geopteerdvoor het opwaarderen en renoveren van het openbaar domein binnen de stad en dedorpskernen. Dit heeft een gunstig effect op de leegstand en woonverdichting binnen hetbestaande weefsel, naar analogie van de heraanleg van de Getekades in het centrum.Het stadsbestuur wenst wel flankerende maatregelen te treffen, zodat het juridische aanbodook daadwerkelijk op de markt wordt aangeboden. Hiertoe werd o.a.:• een belasting geheven op niet-bebouwde gronden gelegen in gebieden bestemd voorwonen en industrie, palend aan een voldoend uitgeruste weg;• een belasting geheven op niet-bebouwde percelen in niet-vervallen verkavelingen.Deze belasting bleken echter weinig effectief, omwille van de vele vrijstellingen.Er wordt wel vastgesteld dat de eigenaars van grotere bouwpercelen opteren voor kleinerekavels om zo maximale opbrengsten te kunnen realiseren. Door de toename van het aantalkavels, verminderd het aantal onbebouwde percelen in de judische voorraad nauwelijks,ondanks de stijging van het aantal afgeleverde bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen.Naast deze maatregelen heeft de stad ook de eerste stappen gezet om samen met deeigenaars van de wooninbreidingsgebieden aan de Stationsstraat en Bethaniastraat eenhaalbaar ontwikkelingsperspectief of zelfs een verkavelingsplan op te maken (zie hoofdstuk3.1 en 3.2).Dienst R.O. Stad ZoutleeuwMasterplan Centrum