VvE 2-2017

50 51
VvE BOUWKUNDIG
WERK LATEN UITVOEREN
AAN DE GEVEL?
Laat eerst een gedegen inspectie uitvoeren!
Adviseur gevelbehandeling Wiebren Gras en consultant Henk Mulder
brengen met grote regelmaat bezoeken aan Verenigingen van
Eigenaren. Daarbij blijkt steeds weer dat de VvE’en veelal niet de
noodzakelijke informatie hebben gekregen om tot een goede
afweging te komen. Gras en Mulder: “Daarom zijn we bezig met het
opstellen van een zogeheten checklist voor VvE’en. Daarmee kan de
VvE gemakkelijk controleren of de betreffende aanbieder wel
beschikt over de benodigde kennis en kunde. Vanzelfsprekend wordt
die checklist in begrijpelijke taal opgesteld. De eigenaren - zeker
degenen die niet beschikken over bouwkundige kennis - hebben
recht op alle handvatten die nodig zijn voor het nemen van een
verantwoorde beslissing. Kortweg komt het erop neer: hoe houdt de
VvE Beun de Haas buiten de deur van het appartementencomplex?”
Wiebren Gras: “Het is heel begrijpelijk dat een uitvoerend
bedrijf graag een opdracht wil ‘binnenhalen’. Veel
bedrijven zijn ‘gewapend’ met de beste bedoelingen;
ook dat zien we heel vaak. Maar alleen met beste
bedoelingen red je het niet, zo blijkt nog wel eens na
‘gedane zaken’. Het probleem voor de VvE is dat een
beunhaas vaak moeilijk te herkennen is. Voor leken (en
de meeste appartementseigenaren horen tot die categorie)
is het verschil tussen beunhaas en vakman vaak
nauwelijks merkbaar. Dienstverleners kunnende aspirant-opdrachtgevers
een prachtig verhaal voorschotelen,
dat doorspekt is met technische termen. Hun
aanbiedingen worden altijd uitgevoerd voor spectaculair
lage prijzen. Met die praatjes hebben ze geregeld
succes, want ze klinken heel overtuigend. Voor de
eigenaren zijn de resultaten helaas vaak desastreus.”
VVE DE LEYENHOVE
Gras kreeg onlangs het verzoek om te komen kijken bij
De Leyenhove in Hoogeveen, een gebouw (1979) met
38 appartementen. Een ‘cosmetische’ behandeling van
de gevels stond op de wensenlijst. Jan Wassen, penningmeester
van de VvE: “Samen met Wiebren hebben
we de gevels aan een grondige inspectie onderworpen.
Het voegwerk was niet in optimale staat en in de
loop der jaren was vergrauwing (verwering) ontstaan.
Wiebren heeft de problemen in kaart gebracht en alle
vragen beantwoord tijdens een informatieavond voor
de eigenaren. We weten dat ons nog een flinke klus te
wachten staat, maar dankzij de adviezen van onze geveladviseur
kunnen we ons vele tienduizenden euro’s
besparen. Hij heeft nl. voor ons een oplossing bedacht
waardoor we geen gebruik hoeven te maken van
- dure - steigers. Straks zijn alle problemen verholpen;
daarvan zijn we nu al overtuigd.”
‘BOLLINGEN’
Gras: “Dat het voegwerk niet goed was, werd nog
eens bevestigd door metingen met de zogeheten
Pendelhamer van Schmidt. We zien dat vaak, maar hier
vielen vooral de plaatselijke ‘bollingen’ (uitstulpingen)
in het gevelwerk op. “
Mulder: “Vaak is daar nauwelijks oog voor. Natuurlijk
moet je ook weten wat de oorzaak is van dit type bollingen.
Vaak ligt die in het feit dat tijdens het ontwerp
van een project helaas geen rekening wordt gehouden
met de eigenschappen van de materialen die worden
toegepast. Denk bijvoorbeeld eens aan het uitzetten
en krimpen (de uitzettingscoëfficiënt) van verschillende
gevelmaterialen bij relatief hoge en lage buitentemperaturen.
Het was beter geweest als hier gekozen
was voor een flexibele voeg tussen de verschillende
materialen.”
De bollingen waren voor Gras aanleiding om een
nadere inspectie uit te voeren met behulp van een endoscoop.
Met deze apparatuur kan de gevelinspecteur
letterlijk een blik in de spouw (de ruimte tussen binnenen
buitenblad) werpen en de staat van de spouwankers
beoordelen. Er bleken scheuren te zijn ontstaan. De
bollingen/uitstulpingen zijn waarschijnlijk het gevolg van
de uitzettingsverschillen van de toegepaste materialen.
Slecht voegwerk bij een
appartementencomplex in
Capelle aan den IJssel
KENNIS VERGAREN
IS DE BESTE
METHODE OM
GELD TE
BESPAREN!
ROESTENDE SPOUWANKERS
Mulder: “Vaak wordt ook vergeten dat in de spouw
een natter klimaat kan ontstaan als de spouw
helemaal met isolatiemateriaal is gevuld. Hierdoor
gaan de spouwankers eerder oxideren en verliezen
ze - doordat ze helemaal wegroesten - uiteindelijk
hun functie: het bij elkaar houden van het binnenen
het buitenblad. Eigenlijk moet ouder metselwerk
altijd worden geïnspecteerd op de kwaliteit van de
spouwankers. Zeker als het gaat om een gebouw
met enkele etages. Sterker nog, zo’n periodieke
keuring zou verplicht moeten worden gesteld.
Dit gebeurde in Zwolle bij een
appartementencomplex met
doorgeroeste spouwankers
Foto 2:
VvE Magazine # 2 | mei 2017
De eerder genoemde endoscoop is wat dat betreft een
fantastisch hulpmiddel. Over deze materie, het inspecteren
van ouder metselwerk en dan met name de kwaliteit van de
spouwankers, wordt nog veel te weinig gesproken. Bij een
spouw die volledig is gevuld met isolatiemateriaal, moet je
vaak andere methoden toepassen om een waardeoordeel
te geven. Als de hechting tussen het binnen- en buitenblad
ontbreekt, moet de gevel, zeker uit veiligheidsoverwegingen,
worden hersteld.”
De foto bij dit artikel toont aan wat er kan gebeuren als de
ankers zijn doorgeroest. Dat was het geval bij een appartementencomplex
in Zwolle. Een flinke storm leidde tot dit
treurige resultaat. Gelukkig was er alleen materiële schade.
De eigenaar van de auto was net uitgestapt vóór de buitengevel
het begaf.
ERNSTIGE PROBLEMEN
Jan Huges (MultiFlex Makelaarsdiensten) is beheerder van
een aantal VvE’en, waaronder enkele in Capelle aan den
IJssel. Twee bestuursleden van een VvE waren aanwezig
tijdens een bijeenkomst van het Platform duurzame VvE’en
Capelle aan den IJssel in 2016. Gras en Mulder deelden daar
hun ervaring en kennis met zo’n 40 VvE-bestuurders.
Huges: “Bij dit complex waren ernstige problemen aan het
metsel- en voegwerk. Die waren acht jaar daarvoor mogelijk
ontstaan door een onjuiste c.q. onvolledige behandeling.
Lekkages waren het gevolg. Het bestuur beschikte al over
enkele offertes, maar de informatieavond was aanleiding
om Wiebren Gras uit te nodigen voor een bezoek aan het
complex. Een goed besluit, want als beheerder weet je ook
niet alles. Als er een bouwkundig probleem is, moet je er een
deskundige bijhalen, dat is nu wel weer gebleken. Je moet
de oorzaak van het probleem aanpakken. Klakkeloos onderhoud
laten uitvoeren kan leiden tot nóg meer schade.”
IMPREGNEREN?
Gras: “Dat klopt. In een van de offertes werd gesproken
over nogmaals impregneren. Een dergelijke behandeling is
echter in het recente verleden niet op de juiste wijze uitgevoerd.
De schade aan de gevels, die daardoor is ontstaan,
zou bij nogmaals impregneren nog worden vergroot. Daarom
is een gedegen inspectie ook zo belangrijk. Begrijpelijke
voorlichting staat hierbij voorop. Als de opdrachtgever een
goed advies krijgt, krijgt hij niet te maken met allerlei ongewenste
effecten. Ook hier geldt: kennis vergaren is de beste
methode om geld te besparen!”