VvE 3-2017

NR 3 | JAARGANG 18 | 2017
Belangenorganisatie voor de VvE
en appartementseigenaar
VvE
MAGAZINE
VAKBLAD VOOR DE VVE EN
APPARTEMENTSEIGENAAR
> ERIK RONNES (CDA):
“We moeten overregulering
voorkomen”
> ED NIJPELS (SER):
“Aanpak energiebesparing
in de gebouwde omgeving
is cruciaal”
BIJZONDERE APPARTEMENTEN:
VILLA MARIAHEUVEL HEEFT
EEN BOEIENDE GESCHIEDENIS

3
VORMSTABILITEIT
GELUIDSISOLATIE
VEILIGER EN COMFORTABELER WONEN.
BRANDVEILIGHEID
Normaal gesproken denken we niet aan een voordeur. Toch kan een eenvoudige
vervanging door een Daloc Veiligheidsdeur van uw thuis een rustig, warm en veilig plekje
maken, waar u en uw gezin zich veiliger en comfortabeler kunnen voelen dan waar dan
ook. Hij heeft een slimme en sterke stalen constructie, die u beschermt tegen inbraak en
brand. Bovendien is de vormvaste constructie bijzonder luchtdicht waardoor hij afdicht
tegen tocht, geluid en giftige rook. Er is maar weinig wat u tegen zoveel zaken kan
beschermen. Eventueel een super robot...
Kijk voor meer informatie op daloc.com of bel 071 87 003 87
INBRAAKVEILIGHEID
Veiligheidsdeur
Was u ook al aan het bedenken wat u zou gaan doen met al dat geld dat u
minder aan energiekosten kwijt zou zijn? Met die bedragen die u terug zou
krijgen omdat de energiebedrijven maar liefst 207 miljoen euro minder
betalen aan transportkosten, bijvoorbeeld. Het ligt toch voor de hand dat we
dat geld terug krijgen. Of niet? En dan al dat gereserveerde geld dat minister
Henk Kamp niet hoeft te betalen als subsidiesteun aan windmolenparken. Hij
had berekend dat hij zo’n 18 miljard euro kwijt zou zijn. En wat blijkt? Dat is
nog niet de helft! Kassa voor de consument. Voor u en voor mij!
Helaas, de werkelijkheid is - als zo vaak - anders. De energiebedrijven steken
het voordeeltje van ruim 200 miljoen euro in hun eigen zak en ze gaan de
energietarieven juist verhogen, veelal met tientallen euro’s. En dan vertellen
ze ook nog dat we met z’n allen tóch goedkoper uit zijn: als de transportkosten
niet zo laag waren, hadden we immers nog meer moeten betalen. Ja, zo lust ik
er nog wel een paar!
En dan minister Kamp van Economische Zaken. Hij heeft al aangekondigd dat
hij in een nieuw kabinet niet zal terugkeren als minister. Maar hij laat wel een
wrange erfenis na. En anders dan bij een gewone erfenis kunnen we die niet
weigeren omdat hij nadelig voor ons uitvalt.
De VVD-minister gaat ervan uit dat de nieuw te bouwen windparken geen
overheidssteun meer nodig hebben. Voor de bouw van dergelijke windparken
heeft hij eerder al vele miljarden steun beloofd. Dat geld betalen wij nu al
gezamenlijk via onze energierekening. Als u die goed bestudeert, ziet u een
behoorlijk bedrag aan energiebelasting staan. Een flink deel daarvan gaat naar
de windmolenparken. Een gemiddeld huishouden betaalt ca. 170 euro mee
aan die duurzame energievoorziening.
‘Maar de bouwers van die windparken kunnen toch voortaan zonder overheidssteun?’,
hoor ik u zeggen. ‘Dan kan Kamp dat geld toch teruggeven aan ons?’
Dat zou kunnen, maar het gebeurt niet. We hebben gewoon te maken met een
nieuw ‘kwartje’; deze keer niet uit het PvdA-brein van Wim Kok, maar uit een
liberale hersenpan ontsproten. Overigens gaat het niet om kwartjes maar om
keiharde euro’s. En die krijgen we niet terug, net zo min als het kwartje van Kok.
Wat mij betreft hoeft dat ook niet: Kamp kan het geld dat hij zich heeft bespaard,
beter gebruiken om enige miljoenen woningen energiezuinig te maken. Dan
slaat hij - zoals ik al vaker heb geschreven - meer vliegen in één klap: minder
energieverbruik, minder CO2-uitstoot, meer banen. De doelstellingen van het
Energieakkoord haalt hij dan op zijn sloffen.
Kijk, dat is nou een leuke erfenis!
F.G.M. SCHUURS
VOORZITTER VVE BELANG
VOORWOORD
Wat doen we
met het ‘kwartje
van Kamp’?
> F.G.M. Schuurs | voorzitter VvE Belang
LAGERE LASTEN, MINDER ZORGEN, MEER WOONGENOT!
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
INHOUD
#3-2017
4 Ed Nijpels, SER Borgingscommissie
Energieakkoord:
“VvE’en zijn cruciaal voor resultaat
Energieakkoord”
12 Erik Ronnes (CDA): “Invoering nieuwe
wet stap voorwaarts”
14 Henk Tresfon: “Overheidsgarantie is
noodzakelijk voor verduurzaming”
BIJZONDERE ORGANISATIE
18 Notaristelefoon
BIJZONDERE APPARTEMENTEN
20 VvE Mariaheuvel VvE van Gendt:
Van buitenhuis tot kleinschalig
appartementencomplex
JURIDISCH
26 Akte splitsen met 4/5 van de stemmen
28 Schade aan gemeenschappelijke delen
31 Van de rechter: opgave door de notaris
COLUMN
7 Een nieuwe regering
door J.L. Broeren
VERZEKERINGEN
40 Rechten en plichten VvE-bestuurder
BOUWKUNDIG
38 Strategisch stappenplan voor
gebouwzorg
40 Opleveringskeuring door bouwkundige
VvE Belang
42 Vervanging balkonhekken
44 Vluchten uit hoogbouw
48 Risico remmen oudere liften
49 Vraag het aan Liftinstituut
50 Resultaatgericht onderhoud
ENERGIEBESPAREN
54 Verduurzaming Blok 35 Amsterdam
56 Servicecomplex Lindenhove naar BENG
59 Festival Van Gas Los
60 Energietransitie
61 Certificaat VvE Belang
EN VERDER
51 Nieuwe bouwkundige: Michel van der
Knaap
62 Dynamische vogelverschrikker
63 René Otten, nieuwe marketing- en
communicatiemanager
64 Dienstenpagina
65 Evenementenagenda
66 Nieuwsflitsen

4
VvE INTERVIEW
5
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
Ed Nijpels, voorzitter SER-Commissie
Borging Energieakkoord:
“ENERGIEBESPARING
IS EEN FEEST VOOR
DE PORTEMONNEE!”
“HET IS UITGESLOTEN
DAT 27 PROCENT VAN
DE KOOPSECTOR NIET
WORDT BETROKKEN
BIJ HET NEMEN VAN
DUURZAAMHEIDS-
MAATRGELEN”
Even valt het gesprek met Ed Nijpels stil. “Dat wist ik niet: 27 procent van alle
woningeigenaren is lid van een VvE, zegt u? Dat is veel meer dan ik dacht. Het
lijkt me uitgesloten dat we zo’n substantieel deel van de gebouwde omgeving
niet betrekken bij de besluitvorming over het nemen van duurzaamheidsmaatregelen.
Maar ik denk ook dat veel beleidsmakers niet eens weten dat appartementen
zo’n groot deel van de woningmarkt vormen. Dat is wat mij betreft de
boodschap die VvE Belang aan het nieuw te vormen kabinet moet meegeven. Ik
zou zeggen: zet jullie wensen op een A4’tje en ga ermee naar Den Haag. Het is
voor mij volkomen duidelijk dat de Nederlandse VvE’en een belangrijk aandeel
kunnen hebben in het streven naar energieneutraliteit in 2050.”
Ed Nijpels, oud-leider van de VVD en
voormalig minister van o.a. Milieu, is
nu - naast een groot aantal andere
functies - voorzitter van de SER-Commissie
Borging Energieakkoord. Hij
laat er geen misverstand over bestaan:
de snelheid waarmee energiebesparing
de afgelopen jaren is aangepakt,
is behoorlijk tegengevallen. “Maar de
partners, zoals Bouwend Nederland
en Uneto-VNI, zijn nu eindelijk aan de
slag gegaan. Dat moet ook wel, want
we hebben dringend behoefte aan
een Energieakkoord 2.0. We moeten
grote stappen vooruit maken.
De aanpak van energiebesparing in de
gebouwde omgeving is cruciaal, want
die is verantwoordelijk voor 40 procent
van de CO2-uitstoot. We hebben die
gebouweigenaren - waaronder VvE’en
- dus hard nodig om de doelstellingen
van het Energieakkoord te halen.
Het nieuwe kabinet moet met een
fors pakket maatregelen komen. Uit
onderzoek blijkt dat energiebesparing
uitermate effectief is: één eenheid
energiebesparing leidt tot een besparing
van drie eenheden energieopwekking.
Hoe dat kan? Onder andere
doordat bijvoorbeeld het transport van
energie ook verlies oplevert. Besparen
op energie is dus absoluut de basis.”
Waarom krijgen bestuurders van
VvE’en dan nooit een briefje of
een mail van een aannemer of een
installatiebedrijf met de vraag of ze
eens mogen kijken wat de mogelijkheden
zijn voor hun complex?
“Ik ben het helemaal met u eens: de
meeste bedrijven en sectoren hebben
gewoon jarenlang op hun handen
gezeten. De economische en financiële
crisis van de afgelopen jaren heeft
natuurlijk voor vertraging gezorgd en
je ziet ook dat bedrijven worstelen
met de vraag hoe woningen kunnen
worden verduurzaamd. Een groot
bedrijfspand verduurzamen is veel
eenvoudiger. Maar die uitdaging
moeten we snel aangaan.”
Veel aannemers en installatiebedrijven
vinden de VvE een lastige klant.
De besluitvorming duurt lang; langer
dan bij eigenaren van grondgebonden
woningen.
“Dat is geen excuus om niets te doen.
Geld is er genoeg: als je alles optelt, is
er één miljard euro beschikbaar voor
het nemen van energiebesparende
maatregelen. Ik heb er alle vertrouwen
in dat een man als Doekle Terpstra
(sinds kort voorzitter van brancheorganisatie
Uneto-VNI) het proces flink
gaat versnellen. Zijn leden zullen wel
moeten. Dat geldt ook voor de andere
betrokken branches; de bouw voorop.”
Voor de VvE speelt dan ook nog het
probleem van de financiering. Voor
het nemen van duurzaamheidsmaatregelen
is een gekwalificeerde
meerderheid nodig. Dat wordt lastig
als een lening zoals de VvE Energiebespaarlening
in maximaal 15 jaar moet
worden terugbetaald. Verhoging van
de periodieke bijdrage maakt besluitvorming
wel heel erg problematisch.
“Ik begrijp het. Als een oudere appartementseigenaar
hoort dat hij moet
meebetalen aan maatregelen waarvan
hij voor zijn gevoel nauwelijks profiteert,
heb je een probleem. Dat blijkt
ook wel: de SEEH-subsidie voor energiebesparende
maatregelen is nog
lang niet uitgeput en het Nationaal
Energiebespaarfonds heeft ook nog
veel geld beschikbaar. Die mogelijkheden
zijn kennelijk niet voldoende
om de VvE echt de helpende hand
toe te steken.
Je ziet ook dat de regelgeving nog
niet is ingericht op de financiering van
de energietransitie. Een garantstelling
zoals hier en daar wordt bepleit, kan
een instrument zijn waarmee een
VvE haar complex gemakkelijker kan
verduurzamen. Met zo’n garantstelling
kan de VvE een langlopende lening
bij een bank afsluiten. Dat kost de
overheid in principe niets. Wat wil je
nog meer? Maar het is natuurlijk aan
de politiek om zulke maatregelen te
nemen.
Waarom stappen jullie niet met zo’n
verzoek naar de verantwoordelijke
beleidspersonen? Jullie hebben een
mooi, sympathiek verhaal en het is
duidelijk dat jullie een bijdrage aan de
energietransitie willen leveren. Zo’n
garantstelling zou heel goed passen
in het pakket aan maatregelen dat het
nieuwe kabinet hopelijk gaat presenteren.
Ik zou zeggen: op naar Den Haag!
En zorg dat je op de voorpagina’s van
de kranten komt! Dat geldt trouwens
ook voor alle andere partijen die ideeën
hebben om de energietransitie te
versnellen.”
In 2050 moet de gebouwde omgeving
‘gasloos’ zijn. Zijn gesocialiseerde
warmtenetten de oplossing?
Of hebben we meer te kiezen?
“Warmtenetten zijn heel belangrijk om
in de toekomst de warmtevoorziening
vorm te geven. Ik vind het ook prima
als we de aanleg van die warmtenetten
via de belasting socialiseren (net
zoals de gasnetten en de elektriciteitsvoorziening),
ook al heeft maar
een deel van Nederland er profijt van.
Warmtenetten zullen immers nooit
de hele warmtevoorziening voor hun
rekening kunnen nemen. In Zuid-
Holland kan dat: met de warmte
die verloren gaat in de Rotterdamse
haven, kun je de hele provincie verwarmen.
Maar dat kan lang niet overal.
We moeten dus ook vol inzetten op
all electric en bijvoorbeeld op geothermie.
Minister Henk Kamp heeft
eind juni aangekondigd dat gemeenten
voortaan zelf mogen weten of ze
nog een gasnet aanleggen in nieuwbouwwijken.
Ik kan me niet voorstellen
dat ze dat nog op grote schaal zullen
doen. Ze zullen toch gaan kiezen voor
duurzame alternatieven.”
In VvE Magazine van mei jl. zegt Taco
van Hoek, directeur van het Economisch
Instituut voor de Bouw, dat het
maar de vraag is of we moeten streven
naar energieneutraliteit in 2050. Hij
zegt:“Om de woningvoorraad richting
2050 energieneutraal te krijgen, is ca.
210 miljard euro nodig; om in 2030
op label A++ te komen, is een inspanning
vereist van 130 miljard euro. Uit
onderzoek blijkt dat energiebesparingen
in de bovenkant van het spectrum
(van label C naar A of hoger) bijzonder

‘Dé opleider
in VvE-land’
‘Dé opleider
in VvE-land’
De ondertekening van het Convenant 10 petajoule energiebesparing gebouwde
omgeving op 23 mei jl. met o.a. Doekle Terpstra (voorzitter Uneto-VNI; tweede van
links) Medy van der Laan (voorzitter Energie Nederland) en Ed Nijpels.
7
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
Dus u denkt nog steeds dat we de
doelstellingen uit het Energieakkoord
voor duurzame groei echt gaan
halen?
De vriendelijke ogen van Nijpels schieten
opeens vuur: “Dat denk ik niet; dat
ís zo! Dat was al duidelijk in oktober
2016: toen hebben de planbureaus al
vastgesteld dat we de doelstellingen
gaan halen: een besparing van het
energieverbruik met gemiddeld 1,5
procent per jaar; 100 petajoule energiebesparing
per 2020; een toename
van het aandeel hernieuwbare energieopwekking
naar 14 procent in 2020
en 16 procent in 2023 én minimaal
15.000 voltijdbanen extra. We hebben
niets te kiezen: er zijn internationale
afspraken en die moeten - en zullen -
we nakomen.”
2-DAAGSE VAKOPLEIDING
3-DAAGSE VAKOPLEIDING
VVE BEHEER EN BESTUUR EN BESTUUR
Bij het beheer van van een een VvE VvE en en bij bij het het bestuur bestuur van van
een VvE komt heel wat wat kijken. Zonder een een goede goede
basis op op juridisch, bouwkundig en en financieel financieel gebied gebied
is
is
een
een
goed
goed
beheer
beheer
en
en
bestuur
bestuur
niet
niet
mogelijk.
mogelijk.
De
De
belangen
belangen
bij
bij
een
een
goed
goed
beheer
beheer
zijn
zijn
echter
echter
groot,
groot,
niet
niet
alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de
alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de
lange termijn. Daarom heeft VvE Belang al sinds
lange termijn. Daarom heeft VvE Belang al sinds
jaar en dag een gedegen vakopleiding over VvE
jaar en dag een gedegen vakopleiding over VvE
Beheer en Bestuur. VvE Opleidingen heeft deze
Beheer en Bestuur. VvE Opleidingen heeft deze
opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.
opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.
Deze opleiding is onontbeerlijk voor iedereen die die met met
VvE Beheer of VvE Bestuur te maken heeft.
Aanvang
Van 10.0009.30 uur en tot eindigt 12.30 om uur 16.00 en uur inclusief een
van half 13.30 uur lunchpauze. tot 16.30 uur inclusief lunch.
De prijs voor deze aangeslotenen 3-daagse vakopleiding
van VvE Belang
bedraagt € voor 1.260,- de 2-daagse excl. BTW vakopleiding en inclusief cursus € 885,-
exclusief
materiaal
btw
en lunch.
(één dag juridisch en één dag
financieel/bouwkundig) en per dag € 450,-
exclusief btw.
Voor meer informatie, data en aanmelden zie onze website www.vveopleidingen.nl of bel 0162 – 469 120
Voor meer informatie, data en aanmelden ga naar onze website www.vveopleidingen.nl
Prijs
lange terugverdientijden kennen en
veel minder besparing opleveren dan
relatief eenvoudige maatregelen.
Als we ervoor zorgen dat alle woningen
die een ‘slecht’ label hebben
(lager dan C) een C-label krijgen,
levert dat 32 petajoule aan energiebesparing
op. Met een C-label voor de
hele bestaande voorraad voldoen we
in één klap aan de doelstellingen van
het Energieakkoord”.
Nijpels reageert fel: “Dat moeten we
niet doen. We gaan onze ambities
toch niet verlagen? Bovendien stelt de
Europese Unie juist aanscherping van
de regels voor. We moeten ons geen
illusies maken: geen enkele sector
zal de dans ontspringen. En waarom
zouden we ook: energiebesparing is
een feest voor de portemonnee van
de burger. Zonnepanelen verdien je in
acht tot tien jaar terug; isolatie in drie
jaar! Het is natuurlijk het mooiste als
iedereen vrijwillig meewerkt; gewoon
omdat men inziet hoe belangrijk de
energietransitie is. Als dat niet lukt,
zullen we verplichtingen moeten
opleggen. Daar is Henk Kamp ook
heel duidelijk over geweest. Maar ook
installateurs en bouwers moeten veel
actiever worden. Gewoon aanbellen
bij woningeigenaren en vragen wat ze
kunnen betekenen. We moeten eigenaren
en huurders zo veel mogelijk
ontzorgen. Dan komt het helemaal
goed.”
De SER-Commissie Borging Energieakkoord
Vertegenwoordigers van alle partijen die het Energieakkoord voor
duurzame groei hebben ondertekend, vormen samen de Commissie
Borging Energieakkoord van de Sociaal-Economische Raad (SER).
Het gaat om werkgevers, werknemers, natuur- en milieuorganisaties,
maatschappelijke organisaties, centrale en decentrale overheden.
De commissie, onder leiding van onafhankelijk voorzitter Ed Nijpels,
draagt zorg voor de borging van het Energieakkoord voor duurzame
groei. De commissie komt met een zekere regelmaat bijeen voor de
actualisering van de voortgang en eventuele bijstelling van maatregelen
met het oog op de overeengekomen doelstellingen.
Uitgangspunten voor de borging zijn:
• Partijen zijn verantwoordelijk voor de uitvoering van de aan
hen toebedachte onderdelen.
• Partijen nemen gezamenlijk verantwoordelijkheid voor de succesvolle
uitvoering en uitwerking van het akkoord, inclusief de maatschappelijke
betrokkenheid.
Taken Commissie
De SER-Commissie Borging Energieakkoord voor duurzame groei
houdt zich bezig met:
• Bewaken van de voortgang en verwerken van de afspraken.
• Aanjagen. Daar waar afspraken vertraging oplopen, worden
betrokken organisaties zo mogelijk ondersteund en geadviseerd.
• Bijsturen. Daar waar de afspraken tekortschieten om de gestelde
doelen te realiseren, zal de commissie in overleg met betrokkenen
bijsturen.
• Toekomstagenda. Gelet op de langetermijndoelstellingen in 2030 en
daarna is het belangrijk om de agenda aan te laten sluiten op de
langetermijndoelen die zowel op nationaal niveau als in internationale
gremia worden afgesproken.

Wat kan VvE Belang
op bouwkundig gebied
doen voor uw VvE?
Wat kan VvE Belang
Een belangrijke taak van een Vereniging
Een op belangrijke bouwkundig taak van een Vereniging
van Eigenaren (VvE) is ervoor te zorgen gebied
van Eigenaren (VvE) is ervoor te zorgen
dat het bezit van haar leden goed wordt
dat het bezit van haar leden goed wordt
onderhouden. doen Om voor deze taak uit uw te kun-VvE?
onderhouden. Om deze taak uit te kunnen
voeren is specialistische kennis
nen voeren is specialistische kennis
nodig Een belangrijke die de VvE taak zelf van vaak een niet Vereniging in huis van
nodig die de VvE zelf vaak niet in huis
heeft. Eigenaren Met (VvE) een breed is ervoor pakket te zorgen aan dat
heeft. Met een breed pakket aan
diensten het bezit kan van haar VvE leden Belang goed hierbij wordt onderhouden.
Om deze bieden. taak uit te kunnen voeren
diensten kan VvE Belang hierbij
ondersteuning
ondersteuning bieden.
is specialistische kennis nodig die de VvE
zelf vaak niet in huis heeft. Met een breed
pakket aan diensten kan VvE Belang
hierbij ondersteuning bieden.
MEERJARENONDERHOUDSPLAN
Een MEERJARENONDERHOUDSPLAN
meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
Een is een meerjarenonderhoudsplan eerste voorwaarde voor goed (MJOP)
is onderhoud een eerste van voorwaarde uw gebouw voor en goed de daarin
onderhoud aanwezige installaties. van uw gebouw en de daarin
aanwezige Als u beschikt installaties. over een actueel MJOP:
Als • hebt beschikt u inzicht over in de een bouwkundige actueel MJOP: staat
hebt van het inzicht gebouw; in de bouwkundige staat
• van voorkomt het gebouw; u onnodig hoge kosten door
voorkomt achterstallig onnodig onderhoud; hoge kosten door
• achterstallig hebt u direct onderhoud;
inzicht in de onderhouds-
hebt kosten direct op de inzicht korte en in de de langere onderhoudskosten
op de korte en de langere ter-
termijn;
• mijn; reserveert u nooit te veel of te weinig
reserveert en voorkomt nooit u fluctuaties te veel of in te de weinig maandelijkse
voorkomt bijdragen.
fluctuaties in de maan-
en
delijkse bijdragen.
Een MJOP is dan ook een uitstekend
Een hulpmiddel MJOP is voor dan iedere ook een VvE uitstekend om te
hulpmiddel voldoen aan voor haar iedere verplichting VvE om een te
voldoen reservefonds aan haar te hebben verplichting waarin een voldoende
middelen te hebben aanwezig waarin zijn vol-
om het
reservefonds
doende (toekomstig) middelen onderhoud aanwezig te betalen. zijn om het
(toekomstig) onderhoud te betalen.
Het opstellen van een goed MJOP is
Het werk opstellen voor specialisten. van een goed MJOP is
werk Dit komt voor er specialisten. allemaal bij kijken:
Dit • inventarisatie komt er allemaal van alle bij kijken: gebouwdelen;
inventarisatie van alle gebouwdelen;
• inspectie met conditiemeting;
• inspectie analyse van met de conditiemeting;
samenhang van onder-
analyse houdsactiviteiten; van de samenhang van onderhoudsactiviteiten;
opstellen van een meerjarenonder-
opstellen houdsprognose van een met meerjarenonder-
een schriftelijke
•
houdsprognose toelichting. met een schriftelijke
toelichting.
VvE Belang kan dat voor u verzorgen;
VvE objectief, Belang volstrekt kan dat onafhankelijk voor verzorgen; én
objectief, voordelig. volstrekt onafhankelijk én
voordelig. Een waarborg voor de kwaliteit van de
Een onderhoudsplanning! waarborg voor de Ook kwaliteit de verplichte van de
onderhoudsplanning! vijfjaarlijkse actualisering Ook van de het verplichte MJOP
vijfjaarlijkse kan VvE Belang actualisering voor u uitvoeren. van het MJOP
kan VvE Belang voor uitvoeren.
BEGELEIDEN ONDERHOUDS-
BEGELEIDEN WERKZAAMHEDEN ONDERHOUDS-
Het WERKZAAMHEDEN
is mooi om te weten wanneer welk
Het onderhoud is mooi uitgevoerd om te weten dient wanneer te worden, welk
onderhoud maar dit moet uitgevoerd natuurlijk dient ook te goed worden,
maar gebeuren. dit moet Ook natuurlijk hierbij kan ook VvE goed Belang u
gebeuren. ondersteunen. Ook hierbij Wij hebben kan VvE hiervoor Belang de
ondersteunen. volgende diensten Wij hebben beschikbaar: hiervoor de
volgende • beoordelen/opstellen diensten beschikbaar: van
beoordelen/opstellen onderhouds-contracten; van
• opstellen onderhouds-contracten;
werkomschrijving voor het
aanvragen opstellen werkomschrijving van eenduidige met voor elkaar het
aanvragen vergelijkbare van offertes; eenduidige met elkaar
vergelijkbare offertes;
• beoordelen van offertes inclusief
beoordelen gunningsadvies; van offertes inclusief
• gunningsadvies;
tussentijdse inspectie gedurende
tussentijdse uitvoering werkzaamheden;
inspectie gedurende
• uitvoering opleveringsinspectie werkzaamheden; bij einde werk-
opleveringsinspectie zaamheden. bij einde werkzaamheden.
OVERIGE BOUWKUNDIGE
OVERIGE ADVIESDIENSTEN BOUWKUNDIGE
Naast ADVIESDIENSTEN
ondersteuning bij planmatig
Naast onderhoud ondersteuning kunt u ook bij een planmatig beroep doen
onderhoud op VvE Belang kunt voor:
ook een beroep doen
op • schadeonderzoek;
VvE Belang voor:
• schadeonderzoek;
dakinspectie, beoordeling staat van
dakinspectie, onderhoud; beoordeling staat van
• onderhoud;
gevelinspectie, beoordeling staat van
gevelinspectie, onderhoud; beoordeling staat van
• onderhoud;
onafhankelijke bemiddeling bij geschil-
onafhankelijke len met uitvoerende bemiddeling partijen; bij geschillen
onderzoek met uitvoerende naar comfortklachten
partijen;
onderzoek (tocht, geluid, naar stank); comfortklachten
•
• (tocht, conditiemeting; geluid, stank);
• conditiemeting;
toetsen bouwgebreken aan garantie-
toetsen verplichtingen bouwgebreken uitvoerende aan partijen; garantieverplichtingen
aankoopkeuring uitvoerende en opleveringskeuring
partijen;
aankoopkeuring nieuwbouw. en opleveringskeuring
•
nieuwbouw.
Wilt u gebruik maken van een van deze diensten of hebt u een andere vraag:
Wilt bel de gebruik bouwkundige maken afdeling van een van van VvE deze Belang diensten op 0162 of hebt - 469 een 120 andere of mail vraag: bouwkundig@vvebelang.nl
bel de bouwkundige afdeling van VvE Belang op 0162 469 120 of mail bouwkundig@vvebelang.nl
COLUMN
DIT NAJAAR
WORDT HET
SPANNEND
door J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g. te Amsterdam
Toen ik deze tekst schreef was er
nog geen nieuwe regering. Onder
leiding van Gerrit Zalm waren de
partijen VVD, CDA, D66 en CU aan
het onderhandelen. Het nieuws
werd meer bepaald door de Tour de
France en Wimbledon dan door de
landelijke politiek. Op zich een
rustig idee. Er moet natuurlijk wel
wat gebeuren. Niet dat ons land in
brand staat, maar een nieuwe
regering moet 2018 - en de jaren
daarna - wel goed voorbereiden.
www.broeren.com
9
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
In de hoofdstad is de storm over het nieuwe erfpachtstelsel inmiddels geluwd.
115.000 erfpachters van woningen kunnen tegen een redelijk bedrag hun erfpacht
eeuwig afkopen of hun jaarlijkse canon voor eeuwig laten vastzetten. Zij
het dat de jaarlijkse canon jaarlijks een verhoging krijgt die gelijk is aan de stijging
van de consumentenprijsindex (cpi). Zo’n 2.000 erfpachters in het dure Amsterdam-Zuid
sputteren nog tegen omdat zij de eeuwige afkoopsom te hoog vinden
of omdat ze het bedrag niet kunnen of willen betalen, maar dit is slechts een
kleine minderheid.
Eind juni heeft de minister van Economische Zaken, Henk Kamp, een voorstel
gedaan om met ingang van januari 2018 in nieuwbouwwoningen de verplichte
gasaansluiting te laten vervallen. Want we moeten van het (aard)gas af.
Op zich een goed besluit nu ons gas opraakt. Verder lezend in dit voorstel las
ik dat ook voor bestaande woningen dit jaar een voorstel te verwachten is om
deze woningen af te sluiten van het gas en te laten overstappen naar een andere
energiebron zoals elektriciteit. Deze maatregel is onderdeel van een Green Deal
die de minister heeft gesloten met 30 gemeenten, 12 provincies en 5 netbeheerders.
De gemeente Amsterdam gaat zelfs vóór 1 januari 2018 10.000 bestaande
woningen aanwijzen waar deze overgang zal moeten plaatsvinden. Dat komt bij
mij over als een zeer ingrijpende operatie. Ik denk dat het zinvol is dat VvE’en zich
daarop gaan voorbereiden, want deze overgang naar (aard)gasvrije woningen lijkt
onontkoombaar.
Dit schrijvend komt bij mij de nostalgische herinnering boven van begin zestiger
jaren van de vorige eeuw toen bij ons thuis in Brabant alle gastoestellen werden
omgebouwd vanwege de komst van het aardgas. Enfin, we hebben er ruim 50
jaar van kunnen genieten.
Dus alles gaat over op elektriciteit: verlichting, koken, alle andere apparatuur,
maar ook verwarming? Of wordt het stadsverwarming, een soort ouderwetse
blokverwarming maar dan per stadsdeel? Dit houdt in dat dan ons hele leven
afhangt van de aan- c.q. afwezigheid van de levering van elektriciteit. Erg kwetsbaar,
dunkt me. Dan is het zeker zaak dat de levering en de prijs van deze elektriciteit
gewaarborgd blijven. Leveranciers en netbeheerder zullen flink moeten
investeren om te zorgen dat ons elektriciteitsnet voldoende capaciteit heeft om
aan de nieuwe vraag naar elektriciteit te voldoen. Bij uitval van deze levering is er
immers geen enkele alternatieve energiesoort voor handen. Als u weleens een
stroomstoring hebt meegemaakt, kunt u daarover meepraten; zeker wanneer
deze stroomstoring langdurig is.
Een andere manier is om zelfvoorzienend te zijn voor uw elektriciteit: zonnepanelen
of een windmolen. Daarmee kunt u de behoefte aan elektriciteit zelf
opwekken en wellicht dat u elektriciteit over hebt die u kunt terug leveren aan
het energiebedrijf. Daarvoor had de regering overigens op de valreep - net voor
de zomervakantie - nog een douceurtje voor deze zelf elektriciteit producerende
particulieren. Tot 2023 blijft de vergoeding die ze van het energiebedrijf krijgen
belastingvrij. Een aardige meevaller, waarmee u dan uw investering in panelen
of molen tegen die tijd kunt terugverdienen.

EEN GOED
ONDERHOUDEN LIFT
IS EEN VEILIGE LIFT!
ONDERHOUD
STORINGSDIENST
REPARATIE
RENOVATIE
MODERNISERING
AAN ALLE
MERKEN LIFTEN
Zekerheid over
gezond drinkwater
Preventief onderhoud
en wettelijk
verplichte controle
van keerkleppen en
drukverhogingsinstallatie
Schoon drinkwater uit de kraan is niet vanzelfsprekend, maar
als eigenaar van een collectieve drinkwaterinstallatie bent u
verplicht om de bewoners die zekerheid wel te bieden. Met onze
ondersteuning houdt u de drinkwaterkwaliteit vanaf de watermeter
tot aan de bewoners in stand en kunt u continuïteit waarborgen.
Inventarisatie & beheer
risicofactoren in uw
drinkwatersysteem /
Legionellapreventie
24/7 ondersteuning
bij calamiteiten
storingsnummer
0172-488388
OMDAT U GRAAG
ZORGELOOS
IN DE LIFT STAAT
A. Einsteinweg 25a | 2408 AP Alphen aan den Rijn
Tel. 0172 501017 | info@bellboy.nl | www.bellboy.nl
Bezoek ons dit najaar tijdens de informatiebijeenkomsten van VvE Belang.
Voor meer informatie over onze dienstverlening of kijk op www.dp.nl/vve
Tabaksplanter 2 - 3861 SH Nijkerk - 033-245 89 44 - info@alldoorco.nl - www.alldoorco.nl
UW SERVICE & ONDERHOUDSPARTNER
Een nieuwe
maat in
service
Zo min mogelijk storingen aan uw Speedgate, Roldeur
of Slagboom. Probleemloos uw garage in en uit
kunnen en een deur hebben die niet meer onnodig
open blijft staan.
Met een serviceovereenkomst van Alldoorco bent
u ervan verzekerd dat bovenstaande issues tot het
verleden behoren.
Mede door onze –beheer op afstand module- oftewel
GATE CONTROL kan uw VvE totaal worden ontzorgt op
dit gebied.
Daarnaast onderhouden we niet alleen onze eigen
installaties, maar ook die van andere leveranciers.
En omdat wij vinden dat elke klant speciaal is en andere
behoeften heeft, werken we met contracten die op
maat gemaakt worden voor uw VvE.
De voordelen op een rijtje
24/7 service
Landelijke dekking
Beheer op afstand
Merkonafhankelijk
Al ruim 30 jaar een
betrouwbare partner
PARKEERSYSTEMEN, BEDRIJFSDEUREN, DOCK EQUIPMENT, TOEGANGSTECHNIEK, SERVICE & ONDERHOUD

12
13
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
VvE INTERVIEW
Erik Ronnes,
Tweede Kamerlid
voor het CDA:
“ INDIVIDUELE
BEWONERS
MOETEN WORDEN
BESCHERMD TEGEN
MACHTIGE PARTIJEN”
Tijdens het debat over het
wetsvoorstel Wet verbetering
functioneren Verenigingen van
Eigenaren op 24 februari jl. diende
Erik Ronnes, Tweede Kamerlid voor
het CDA, een amendement in.
Dat moest ervoor zorgen dat alle
eigenaren binnen een VvE (dus ook
groot-eigenaren) hun bijdrage moeten
storten in het reservefonds van de
VvE. Na een lange discussie ging de
Tweede Kamer akkoord met het
geamendeerde wetsvoorstel.
De Eerste Kamer volgde op 23 mei jl.
De wet treedt op 1 januari 2018 in
werking. Zonder het amendement
van Ronnes was het maar de
vraag geweest of de wet zou zijn
aangenomen. Alle reden voor een
gesprek over de wet en andere zaken
die van belang zijn voor de VvE.
U hebt een flink aantal voorkeurstemmen
te danken aan uw inzet
voor dit wetsvoorstel.
“O, is dat zo? Dat wist ik niet, maar
het is leuk om te horen. Ik vind het
belangrijk dat individuele bewoners
worden beschermd tegen machtige
partijen. In het geval van de VvE gaat
het dan om de individuele eigenaren
tegenover groot-eigenaren als woningcorporaties
en beleggers. Als zij
niet zouden worden gedwongen om
daadwerkelijk geld te storten in het
reservefonds (in plaats van het doen
van een toezegging), zou de VvE in
grote problemen kunnen komen als
er onderhoud moet worden uitgevoerd.
Aan de andere kant moet je
kleine VvE’en ook niet gaan belasten
met regels die voor hen onuitvoerbaar
zijn. Daarom heb ik in het amendement
opgenomen dat deze VvE’en
zelf kunnen afspreken hoe in het
reservefonds wordt gespaard. Dat
moet dan wel in het reglement of in
de ALV worden besloten. Een bankgarantie
hoort ook tot de mogelijkheden:
dan is het geld altijd opeisbaar.”
In de aanloop naar de behandeling
in de Tweede Kamer bent u bestookt
door lobbyisten.
“Dat valt wel mee, hoor. Ik zie trouwens
veel positieve aspecten aan de
politieke lobby, want ik ben blij met
alle informatie die ik krijg: ik laat me
graag breed oriënteren. Van ieder
gesprek leer je wel wat. Daardoor
kun je argumenten goed tegen elkaar
afwegen en een weloverwogen beslissing
nemen. De goede samenwerking
met VvE Belang heeft geleid tot dit
resultaat en daar ben ik blij mee. “
Een ander onderdeel is de wettelijke
mogelijkheid voor de VvE om een
lening af te sluiten. Willen die banken
dat wel?
“Banken hebben het probleem dat
dit type leningen onder risicovolle
activiteiten valt. Daarvoor moeten
ze hogere buffers aanhouden en
dat maakt hen wat kopschuw. Maar
we hebben nu in elk geval in de wet
geregeld dat elke VvE een lening kàn
afsluiten. Dat kan een belangrijke
bijdrage leveren aan beter onderhoud
“ WE MOETEN
VOORKÓMEN
DAT WE TE
MAKEN KRIJGEN
MET OVER-
REGULERING”
van de complexen en aan het nemen
van verduurzamingsmaatregelen. We
evalueren de wet na twee jaar en ik
ben heel benieuwd of de MJOP’s van
de VvE’en zijn verbeterd en hoe het
staat met de bereidheid van banken
om een lening te geven aan de VvE.”
In de wet zijn geen sancties opgenomen
om de VvE te dwingen jaarlijks
0,5 procent van de herbouwwaarde
aan het reservefonds toe te voegen
of te reserveren op basis van een
gedegen MJOP.
“Klopt. Ik vind dat een goede zaak.
We moeten voorkomen dat we te maken
krijgen met overregulering. Vóór
je het weet zitten we elkaar allemaal
te controleren. Ik vertrouw erop dat
de VvE’en verstandige beslissingen
zullen nemen. Dat is tenslotte ook in
hun eigen belang. De VvE-bestuurders
hebben ook de verantwoordelijkheid
om de leden goed te informeren.
Beide partijen moeten weten wat ze
van elkaar kunnen verwachten. Wat
wel een grote stap voorwaarts is, is
dat er nu een wettelijke norm voor het
reserveren bestaat en eigenaren met
deze norm in de hand naar de rechter
kunnen in het geval het bestuur of de
vergadering niet of onvoldoende wil
reserveren voor toekomstig groot
onderhoud. Er is dus geen sanctie,
maar er is wel afdwingbaarheid.“
Sinds 2011 is er veel aandacht voor
de VvE. Dat is vooral te danken aan de
motie van Van Bochove en De Boer
waarin zij aandacht vroegen voor het
slechte functioneren van veel VvE’en
én van beheerders. Is er verbetering
in die situatie gekomen?
“Ik heb wel die indruk, maar feit blijft
dat beheerders sterk van elkaar verschillen.
Er zijn beheerders die oog
hebben voor de lange termijn en heel
betrokken zijn. Daartegenover staan
de ‘cowboys’ die het niet zo nauw
nemen. Het is goed voor de VvE dat er
voor VvE-beheerders een keurmerk is
dat door de branche zelf is ontwikkeld.
Zoiets moet niet door de overheid
worden geregeld; de branche kan dat
prima zelf doen. Het bestuur van de
VvE blijft te allen tijde verantwoordelijk
voor het financiële beheer. Misschien
is het een goed idee als het financiële
jaarverslag eens wordt gecontroleerd
door een accountant; met name voor
de grote complexen.”
Zouden beheerders ook onder het
toezicht van de AFM moeten vallen,
net als accountants? Ze hebben tenslotte
toegang tot de bankrekening
van de VvE.
“Daarin ben ik terughoudend. We
moeten waken voor al te veel toezicht
en alle mogelijke instituten die elkaar
gaan controleren. Dan functioneert
het systeem op een gegeven moment
niet meer. Goede gedragsregels kunnen
veel problemen voorkómen.”
Verduurzaming is hét thema voor
de bestaande woningvoorraad. Die
verduurzaming komt maar moeilijk
van de grond. Is er meer flankerend
beleid van de overheid nodig om
woningeigenaren te stimuleren?
“De Subsidieregeling Energiebesparing
Eigen Huis is in elk geval een stap in
de goede richting. Daarmee kunnen
VvE’en subsidie krijgen voor advies en
voor het nemen van energiebesparende
maatregelen. Maar inderdaad: we
hebben nog een lange weg te gaan.
Ik wil er in dit verband op wijzen dat
energiebesparing ook te maken heeft
met het gedrag van bewoners. Met
relatief simpele maatregelen kun je
heel wat bereiken. Het bewustzijn leeft
eigenlijk over het algemeen te weinig
bij bewoners. Vanzelfsprekend hoor ik
graag welke problemen VvE’en in de
praktijk tegenkomen. Het is belangrijk
dat er een goede terugkoppeling is en
dat we nadrukkelijk oog hebben voor
de belemmeringen die de VvE’en op
hun weg naar duurzaamheid tegenkomen.
Het CDA streeft naar versnelling
van de verduurzaming. Dat is wat ons
betreft ook absoluut een belangrijk
speerpunt voor het nieuwe kabinet.”
Veel VvE’en kampen met oude splitsingsreglementen.
Dat zorgt in een
aantal gevallen voor onwerkbare
situaties. Een werkgroep onder leiding
van VvE Belang en in samenwerking
met het ministerie van Binnenlandse
Zaken heeft op basis van het
Modelreglement 2006 een inventarisatie
gemaakt van bepalingen die
in aanmerking komen om ‘algemeen
verbindend’ 1) te worden gemaakt.
Is dat de oplossing?
“Ik denk dat we heel voorzichtig moeten
zijn met het algemeen verbindend
maken van bepalingen. In de akte zijn
bepalingen opgenomen die in feite
een afspraak zijn met de eigenaren.
Die mag je niet zomaar wijzigen. Je
moet heel goed kijken wat de impact
is voor de VvE en de leden als je zaken
algemeen verbindend gaat verklaren.”
Het zou dan in principe vooral gaan
om verenigingsrechtelijke zaken;
niet om wijzigingen in de akte.
Juist omdat het zo moeilijk is om de
splitsingsakte te wijzigen, is het van
belang om vast te stellen wat in de
wet thuishoort; wat in de akte en
wat in het modelreglement.
“Ook dan wil ik eerst een uitvoerige
analyse van de zaken die in aanmerking
komen om algemeen verbindend
te worden. Die moet je punt voor
punt bekijken, want voorzichtigheid is
hier absoluut geboden. Je moet heel
goed weten wat je generiek bepaalt.
Ik ben heel benieuwd naar de onderwerpen
die genoemd worden door
de werkgroep. Ik hoop dat we over de
uitkomsten daarvan zo snel mogelijk
worden geïnformeerd.”
1) MET ‘ALGEMEEN VERBINDEND’ VERKLAREN
WORDT BEDOELD DAT NADER TE BEPALEN
REGELS UIT HET REGLEMENT VAN SPLITSING BIJ
WETTELIJK VOORSCHRIFT, VOOR ALLE VVE’EN
GAAN GELDEN. DEZE ALGEMEEN VERBINDEND
VERKLAARDE BEPALINGEN VERVANGEN DAN
DE BESTAANDE REGELS BINNEN DE VVE, VOOR
ZOVER DEZE ZOUDEN AFWIJKEN.

14
VvE INTERVIEW
15
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
VvE-bestuursvoorzitter
Henk Tresfon:
Henk Tresfon: “Het Rijk, de gemeente of de
provincie moet zich garant stellen voor de
betaling van rente en aflossing door de VvE”
Henk Tresfon, bestuursvoorzitter van VvE Akkerwinde 1-72
in Capelle aan den IJssel, is somber over de toekomst van
appartementengebouwen die binnen enkele decennia tot
de categorie ‘bejaarde complexen’ zullen horen. In feite
behoren veel complexen daar nu al toe.
Enkele jaren geleden schreef hij al de notitie ‘Gebouwen
de bewoners voorbij’ waarin hij aandacht vroeg voor het
probleem waarmee de VvE’en in deze complexen kampen.
In het kader van het Energieakkoord en ‘Parijs’ zullen ze
hun gebouwen moeten verduurzamen, maar de financiële
mogelijkheden zijn beperkt.
Tresfon, lid van de Raad van Aangeslotenen van VvE
Belang, spreekt uit ervaring. Hij is niet alleen bestuursvoorzitter
van zijn eigen VvE, maar ook initiatiefnemer
“ZONDER MAATREGELEN
VOOR ‘BEJAARDE COMPLEXEN’
ONTSTAAT ER EEN GROOT
MAATSCHAPPELIJK PROBLEEM”
“Gemeenten en andere overheden moeten inzien dat we te maken hebben met een groeiend maatschappelijk probleem.
Als we niet snel passende maatregelen nemen, kunnen veel VvE’en hun complexen niet verduurzamen. Dan zal er binnen
20 à 30 jaar voor appartementencomplexen uit de jaren 70 van de vorige eeuw uiteindelijk nog maar één oplossing zijn:
slopen. Dat heeft grote gevolgen: de eigenaren zullen in een aantal gevallen te maken krijgen met een negatieve waarde
van de grond waarop hun complex gebouwd is. De eigenaren hebben dus geen woning meer en krijgen vervolgens ook
nog een rekening gepresenteerd voor de negatieve grondwaarde. Het resultaat: een nieuwe generatie daklozen en bijstandstrekkers.
De overheid mag niet langer wegkijken maar moet nú de VvE’en de nodige ondersteuning bieden in de vorm van
garantstelling voor leningen én gericht, deskundig advies.”
(en voorzitter) van de Vereniging voor Beheer en Onderhoud
die hij samen met de - vanzelfsprekend zelfstandig
blijvende - VvE’en van vier identieke gebouwen heeft
opgericht. Het samenwerkingsverband heeft de leden van
de vijf verenigingen al veel financieel en organisatorisch
voordeel opgeleverd. In het kader van onderhoud en verduurzaming
moesten de daken worden onderzocht. Met
de inspectie van één dak waren er vijf in kaart gebracht.
Schilder- en ander onderhoudswerk hoeft maar éénmaal
te worden aanbesteed. De agenda’s van de ALV’en lijken
ook sprekend op elkaar!
‘ONBETROUWBARE OVERHEID’
“Het is in feite te bizar voor woorden”, vindt Tresfon.
“VvE’en hebben te maken met een kortzichtige en
onbetrouwbare overheid, die kennelijk weinig waarde
hecht aan afspraken en aan continuïteit. Kijk maar naar de
salderingsregeling voor zonnepanelen (die nu voorlopig
verlengd is tot 2023) en naar de postcoderoosregeling.
Onduidelijkheid alom. Bovendien draaien de eigenaren
van een appartementencomplex niet alleen op voor het
onderhoud en beheer van hun eigen gebouw, maar betalen
ze via de belasting met honderden miljoenen ook
mee aan de verduurzaming van corporatiecomplexen.
In feite steelt de overheid geld van de woningeigenaren.
Het minste wat je mag verwachten is een consistent beleid,
maar zelfs daaraan ontbreekt het.”
Verduurzaming is veel meer dan alleen maar energiebesparing,
stelt Tresfon. “Verduurzaming gaat over het
bewoonbaar maken en houden van de complexen voor
de huidige en de toekomstige bewoners. Dan heb je het
ook over veiligheid en toegankelijkheid. Door het treffen
van de juiste verduurzamingsmaatregelen kan worden
voldaan aan het sociaal-maatschappelijk streven om mensen
in staat te stellen om zo lang mogelijk zelfstandig in
de eigen woning te blijven wonen. Bovendien kun je met
die maatregelen bereiken dat de economische waarde van
complexen en woningen niet vermindert. Anders dreigt
verpaupering en ontwaarding van de woningen.”
FINANCIERING
“Gebruikmakend van de SEEH-subsidie hebben we energieadviezen
laten opstellen voor drie van onze complexen.
De adviezen zijn opgesteld door drie partijen,
waaronder VvE Belang. Daarbij is ook gekeken naar de
kansen die subsidieregelingen en financieringsmogelijkheden
de VvE’en bieden.
Rekenvoorbeeld:
stijging woonlasten met 25 procent!
Tresfon geeft een voorbeeld: “De eigenaren van een complex
met 72 woningen zijn in 2017 gemiddeld ruim € 147 per maand
kwijt aan exploitatie- en servicekosten inclusief de reservering
voor groot onderhoud. Daarnaast betalen ze gemiddeld ca. € 84
per maand voor (collectieve) verwarming en warm water. De
‘VvE-woonlasten’ bedragen daarmee in totaal gemiddeld € 231
per maand per eigenaar. Naast deze ‘collectieve woonlasten’
betaalt iedere eigenaar aan de eigen energieleverancier nog
een onbekend bedrag voor de levering van gas en elektra.
Voor het (beter) isoleren van o.a. de daken, de kop- en de
langsgevels en het aanbrengen van HR++-glas is per saldo ruim
€ 950.000 nodig. Voor de rente en aflossing van een VvE
Energiebespaarlening (looptijd 15 jaar, rente 3,2% in juli 2017)
moeten de eigenaren gezamenlijk € 6.652 per maand betalen.
Dat is gemiddeld ruim € 92 per woning. De theoretische
besparing op de onderhouds- en energierekening bedraagt
gemiddeld € 35 per maand. Per saldo zouden de woonlasten
dus met € 57 omhoog gaan, een stijging van 25 procent. Dat lijkt
een brug te ver voor de eigenaren.
Als de VvE met overheidsgarantie bij de eigen huisbank € 950.000
zou kunnen lenen met een looptijd van 30 jaar en een rente van
3,2%, wordt de maandelijkse annuïteit € 4.108; gemiddeld € 57
per woning. De netto woonlasten stijgen door deze garantstelling
met € 22 per maand. Daarmee wordt de kans op uitvoering van
verduurzamingsmaatregelen aanzienlijk vergroot.”
“VVE’EN HEBBEN TE MAKEN
MET EEN KORTZICHTIGE EN
ONBETROUWBARE OVERHEID”
Duidelijk is dat de huidige - veelal particuliere - eigenaren
opgezadeld worden met een beheersmatig en budgettair
vrijwel onmogelijke opgave. We moeten concluderen dat
we deze opgave niet zonder enige vorm van verdergaande
steun van de overheid kunnen vervullen. Dat geldt naar
alle waarschijnlijkheid voor veel VvE-complexen die de
50-jarige leeftijd naderen - of al bereikt hebben.
Veel VvE’en kunnen de grote bedragen die verduurzaming
met zich meebrengt onmogelijk uit eigen middelen
financieren; ongeacht of je de maatregelen in één keer
uitvoert of dat je kiest voor een gefaseerde aanpak. De VvE
Energiebespaarlening moet in maximaal 15 jaar worden
terugbetaald. De rente die het NEF berekent, is vreemd
genoeg onlangs gestegen. Het resultaat: voor de meeste
VvE’en is de lening niet aantrekkelijk. De looptijd is te
kort, waardoor de periodieke bijdrage voor de VvE-leden
te veel zou stijgen. Veel eigenaren zitten nu al tegen - of
aan - het maximum dat zij kunnen betalen. De oplossing
hiervoor is een langlopende lening bij een bank (vergelijkbaar
met een hypothecaire lening) met overheidsgarantie.
Het Rijk, de gemeente of de provincie moet zich dan wel
garant stellen voor de betaling van rente en aflossing door
de VvE, want anders zal geen enkele bank zo’n lening
geven.”
WAT TE DOEN?
Als Tresfon wethouder Wonen zou zijn, wist hij het wel.
Met veel enthousiasme presenteert hij een eenvoudig
stappenplan: “Allereerst moet je als gemeente de omvang
van het probleem in kaart brengen. Hoeveel VvE’en zijn
er; wat zijn de kenmerken (aantal eigenaren/bewoners,
bouwjaar etc.) en tegen welke problemen lopen ze aan als
ze duurzaamheidsmaatregelen willen uitvoeren? Dat lang
niet alle verenigingen zijn ingeschreven bij de Kamer van
Koophandel, is volgens hem niet echt een probleem: “Als
je weet welke complexen eigendom zijn van een corporatie,
weet je ook welke complexen een andere eigenaar
hebben. Dat kan een VvE zijn, maar bijvoorbeeld - bij
een gemengd complex - ook een pensioenfonds. Via het
Kadaster kun je veel wijzer worden en in het uiterste geval
kun je altijd nog gewoon aanbellen…
Vervolgens zul je je als gemeente de vraag moeten stellen
hoe je de eigenaren op een effectieve manier kunt ondersteunen.
Garantstelling voor een langlopende lening is
een van de opties, maar veel VvE’en hebben ook behoefte
aan deskundig en onafhankelijk advies in de vorm van een
loket.
Ik zou de Nederlandse gemeenten willen oproepen om
zelf de VvE’en op te zoeken en faciliteiten aan te bieden,
bijvoorbeeld in de vorm van een energieadvies. Alleen op
die manier kunnen we kaalslag in VvE-land voorkomen.”

Rijssenbeek Advocaten is ruim 25 jaar dé huisadvocaat voor
VvE’s, bestuurders en beheerders. Als enige advocatenkantoor in
Nederland hebben wij ons volledig gericht op het appartementsrecht.
Daarnaast zijn wij specialist in het voor VvE’s belangrijke
bouw-, huur-, verenigings-, en energierecht.
Als dé landelijk specialist voor VvE’s heeft Rijssenbeek Advocaten
een juridisch abonnement ontwikkeld voor doorlopende
juridische ondersteuning, bijstand en actuele informatie op het
gebied van het appartementsrecht. Daar ligt onze kracht en
expertise. Inmiddels hebben ruim 3.500 VvE’s voor dit juridische
abonnement gekozen. Zij profiteren al van onze hoge kwaliteit,
praktische adviezen, snelheid en korte lijnen. U binnenkort ook?
Voor een offerte of meer informatie neem
contact op via 026-443 42 49
of ojd@rijssenbeek.nl
Rijssenbeek Advocaten - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem
www.rijssenbeek.nl - T 026 - 443 42 49
Appartementsrecht
Aan- en opbouw
Opstalverzekering
Energie
Splitsingsakte
Overtreding
Incasso
Rechtsbijstand
Cursus
De innovatie voor toegangscontrole
Eenvoudige bediening via een vaste telefoon
of op afstand via een smartphone
Veilig, eenvoudig, betrouwbaar en innovatief
Zo simpel is het!
1
2
3
Oproep via smartphone of
vaste telefoon.
U praat met de bezoeker en kunt
haar/hem via uw smartphone zien.
U opent de deur met één druk
op een toets.
Draadloze intercomen
toegangsystemen
www.intratone.com
(020) 788 34 01
Duurzame keuze,
zorgeloze montage
Ploeg kunststof kozijnen zijn mooie, duurzame
kwaliteitsproducten die een woonleven meegaan.
Wij hebben 7 kenmerken voor u op een rij gezet.
• 40% besparing t.o.v. traditionele kozijnen
• Onderhoudsvriendelijk • Geluidsisolatie
• Lange levensduur • Warmte-isolatie
• Niet van hout te onderscheiden
• Sterk inbraakwerend
Extreem
isolerend
Natuurlijke
houtnerf
Investeer in een
duurzame toekomst
Openingstijden showroom: Elke werkdag van 9.00 tot 17.00 uur.
Zaterdag van 10:00 tot 16:00 uur. Pesetaweg 45 | Nieuw-Vennep
7 dagen en avonden p/w bereikbaar | Chat op ploegkozijnen.nl
Mooie hout
verbinding look
Sinds 1980 eigen productie & montage
ploegkozijnen.nl

18
VvE BIJZONDERE ORGANISATIES
19
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
80 procent van de telefoontjes
gaat over personen- en familierecht
In VvE Magazine besteedt de redactie aandacht aan bijzondere organisaties die voor Verenigingen van Eigenaren van belang
kunnen zijn. In deze vierenveertigste aflevering aandacht voor De Notaristelefoon.
Hans Kuijpers
De Notaristelefoon bestaat nu zo’n 30 jaar. In al die jaren zijn talloze telefoontjes binnengekomen bij het team dat de
Notaristelefoon bemenst. In 2016 waren dat er 42 per dag; in totaal werd ruim 10.000 keer gebeld. Hans Kuijpers, directeur
van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) is vooral blij met het grote aantal tevreden bellers: zij beoordelen
de Notaristelefoon gemiddeld met het rapportcijfer 8,5.
“Dat toont aan dat de teamleden hun werk goed doen,
maar ook hoe belangrijk deze gratis adviesdienst is voor
de consument. Het telefoonteam beantwoordt alleen algemene
vragen. De reden is simpel: juridische kwesties zijn
vrijwel altijd te ingewikkeld om telefonisch te behandelen.
Daarom verwijzen we bellers door naar een van onze leden.
We geven geen advies over de keuze van de notaris. In
principe beschikt iedere notaris over alle benodigde kennis
van alle onderwerpen: familierecht, onroerend goed etc.
Natuurlijk hebben veel notarissen zich ontwikkeld tot echte
specialisten op hun gebied, bijvoorbeeld als het gaat om het
erfrecht of het ondernemingsrecht. Ze zijn in het algemeen
heel goed in staat om dat zelf aan het publiek duidelijk te
maken. Wij spelen daar geen rol in.”
VEEL VRAGEN OVER FAMILIERECHT
Het overgrote deel van de telefoontjes gaat over personenen
familierecht: maar liefst 80 procent. Dat is eigenlijk elk
jaar zo. Op de grafiek bij dit artikel ziet u hoe de verdeling in
de tweede helft van 2016 was. Cijfers over 2017 zijn er nog
niet, maar Kuijpers verwacht dat het beeld ongeveer hetzelfde
zal zijn als dat van vorig jaar. “Binnen het personenen
familierecht zien we een oververtegenwoordiging van
telefoontjes over schenken en erven: ruim 7.000 in 2016.
DE NOTARISTELEFOON:
DE PUBLIEKS-
INFORMATIELIJN
VAN DE
KONINKLIJKE
NOTARIËLE
BEROEPS-
ORGANISATIE
We verwachten dat volgend jaar het aantal telefoontjes
over huwelijkse voorwaarden heel groot zal zijn.
Vanaf 2018 wordt het standaard om te trouwen in beperkte
gemeenschap van goederen, terwijl nu de algehele gemeenschap
van goederen standaard is.
Er zijn ook veel vragen over het levenstestament; dat is een
onderwerp dat momenteel sterk in de belangstelling staat.
Veel mensen willen de regie over hun leven houden. Daarom
leggen ze graag in een soort volmacht vast hoe ze een
aantal dingen geregeld willen zien; ook als ze zelf niet meer
in staat zijn om dat te doen. ”
GEEN JURIDISCH ADVIES
Zoals bij elke helpdesk proberen ook bellers naar de Notaristelefoon
goedkoop juridisch advies te krijgen. Logisch,
vindt Kuijpers. “Maar dat doen we dus niet. Het gaat nadrukkelijk
om algemene vragen waarmee we de vraagstellers
op weg helpen. Overigens bellen niet alleen consumenten
naar ook professionals van bijvoorbeeld het Juridisch Loket,
uit de zorg of van banken en verzekeraars. Dat aantal zien
we elk jaar toenemen. Een aardige bijkomstigheid is dat we
op deze manier in staat zijn het notariaat beter op de kaart
te zetten.”
(gemid)
OOK KLACHTEN?
Vanzelfsprekend wordt de Notaristelefoon ook
gebeld met klachten over de handelwijze van de
notaris of het notariskantoor. De rekening is ook
wel eens onderwerp van gesprek, maar het aantal
klachtentelefoontjes valt mee. “Ons team staat
de bellers met een klacht natuurlijk wel te woord,
maar we verwijzen hen naar de afdeling klachtenbemiddeling.
Dat is een vorm van mediation, waar
we proberen om een oplossing voor het probleem
te vinden. Als dat geen resultaat oplevert, kan de
klager naar de geschillencommissie (voor financiële
aangelegenheden) of naar de tuchtrechter als het
om inhoudelijke klachten gaat. We zien nogal eens
dat er onduidelijkheid is over regelgeving. Daardoor
ontstaan misverstanden. Het juridische jargon speelt
ongetwijfeld ook een rol. Dat realiseren we ons
terdege maar het is nu eenmaal niet altijd eenvoudig
om juridische taal te ‘hertalen’ in gewoon Nederlands.”
Factsheet Notaristelefoon Januari 2017
In deze factsheet staan halfjaarcijfers van de Notaristelefoon: de publieksinformatielijn van de
Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB)
VRAGEN VAN APPARTEMENTSEIGENAREN
De Notaristelefoon kreeg in 2016 in totaal 106 vragen
over de koop en verkoop van appartementen.
Of klachten er ook duren over iets miscommunicatie langer, namelijk ruim tussen 7 minuten. bestuur en
leden is gebeld, weet Kuijpers niet. “Dat houden we
niet bij. De teamleden bepalen in welke categorie
een Aantal vraag telefoongesprekken
valt; inhoudelijk leggen we Bellers niets vast.” over de
42. Dat is het aantal telefoontjes dat in 2016 dagelijks bij de Notaristelefoon binnenkwam. In totaal werd er
ruim 10.000 keer gebeld. Dat is 5 procent minder dan een jaar eerder. De notariële professionals die de
telefoon opnemen, waren vorig jaar gemiddeld zo’n 6.30 minuten aan een gesprek kwijt. De telefoontjes over
2012 2013 2014 2015 2016
jan t/m
Hij kent het probleem dat nieuwe appartementseigenaren
juli t/m te weinig informatie hebben ‘Begrijpelijk over het en lid-
juni 6.036 6.389 6.162 5.641 5.304
dec 6.133 6.300 6.240 5.469 5.313
maatschap totaal 12.169 van 12.689de 12.402 VvE. 11.110 “De notaris 10.617 zou graag in een
vroeger stadium in het informatieproces extra worden advies.’
betrokken. Dat zou zeker een meerwaarde voor de
appartementskoper hebben, maar helaas komt de
notaris ‘Bellers pas in beeld geven als de de zaak vrijwel emotionele kant’
beklonken Notaristelefoon is.” een 8,5’
Aantal telefoongesprekken in
percentages tweede halfjaar 2016
Personen- en familierecht
Onroerend goed
Klachten en ontevredenheid
Stichtingen en verenigingen
Overig
De Notaristelefoon
De bellers zijn tevreden. Zij beoordelen de Notaristelefoon gemiddeld met een rapportcijfer van 8,5.
Notaristelefoon
duidelijk antwoord. De
notaris gaf nog een
‘Niet alleen inhoud,
maar ook oog voor de
De Notaristelefoon is de publieksinformatielijn van de
Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). U kunt
bij 1. de Afwikkeling/verdeling Notaristelefoon (3.006) terecht voor al uw algemene
vragen 2. Verwerpen/ben over erfenissen, aanvaarden testamenten, schenkingen, het
(1.623)
kopen van een woning, huwelijkse voorwaarden enzovoorts.
De medewerkers van de Notaristelefoon kunnen
3. Testamenten (913)
geen second opinion geven; zij horen namelijk alleen uw
kant van het verhaal. Bij meer gedetailleerde vragen
‣ Juridische sector 45 procent
verwijzen zij u door naar een notaris.
Onroerend goed
Top 3 meest gestelde vragen 2016:
Zakelijke bellers verdeling 2016:
‣ Financiële sector 30 procent
‣ Zorgsector 25 procent
Verdeling onderwerpen tweede halfjaar
De meeste telefoontjes gaan over personen
familierecht: 80 procent.
Personen- en familierecht
Schenken en erven
Trouwen en samenwonen
Overig personen- en familierecht
Uitgelicht: trouwen en samenwo
Het telefoonteam dat voor u klaarstaat,
Appartementen,
bestaat
koop en
uit
verkoop
zo’n
Hypotheken, geldleningen
40 notarieel deskundigen met jarenlange praktijkervaring.
Vaak zijn de teamleden oud-notarissen die het leuk
Burenrecht, erfdienstbaarheden
vinden om een aantal keren per jaar met hun oude vak
bezig te zijn. De Notaristelefoon is geen call center in de
gebruikelijke zin van het woord, maar Handelwijze een team notaris/ notariskantoor gemotiveerde
medewerkers die u op weg helpen bij notariële
Over de nota
vragen.
Bemanner in beeld
Verschillende notariële professionals staan vijf dagen per week klaar om
bellers te woord te staan.
Wie bent u?
‘Ik ben Loekie Janssen, notarieel medewerker op de
afdeling personen-en familierecht van een kantoor in het
midden van het land.’
Hoe lang werkt u al bij de Notaristelefoon?
‘Sinds augustus 2016’
Klachten en ontevredenheid
De Notaristelefoon is iedere werkdag geopend van 9.00
uur tot 14.00 uur; het nummer is 0900 3469393. Dit
informatienummer kost 80 eurocent per minuut, met
een starttarief van 4,54 eurocent, met Stichtingen een maximum en verenigingen van
40 euro per gesprek, plus uw gebruikelijke belkosten. Op
www.notaris.nl/notaristelefoon vindt u ook een aantal
veelgestelde vragen.
Waarom bent u bemanner geworden?
‘Er waren nieuwe mensen nodig, ik voldeed aan het profiel en het leek mij
leuk om te doen. En dat blijkt het ook te zijn!’
Welk telefoontje is u bijgebleven en waarom?
‘Dat ging over het maken van een spoedtestament voor iemand die op korte
termijn een spannende operatie moet ondergaan. Het notariskantoor
waarmee hij contact zocht, zei pas over zes weken tijd te hebben. Hoewel ik
loyaal ben aan het notariaat, vond ik dit schokkend. Ik heb de beller
geadviseerd zo snel mogelijk een andere notaris te zoeken.’
220
419
0 50 100 150 200
Stichtingen en verenigingen
Huwelijkse en partnerschapsvwd., samenlevings
Boedelverdeling en andere vragen bij uit elkaar gaan; 145
Woning, koop en verkoop
Onbekendheid met
regelgeving/misverstand
Meer informatie: KNB, info@knb.nl
Frequentie: twee keer per jaar
34
15
85
106
35

20
VvE BIJZONDERE APPARTEMENTEN
VvE Magazine besteedt aandacht
aan bijzondere appartementen.
In deze vijfenveertigste aflevering
aandacht voor Villa Mariaheuvel in
Baarn.
21
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
V.l.n.r. Emmy Kruiter, Coen Winkelman en Ellen Kramer
“ALLE BEWONERS DRAGEN HET
HUIS EEN WARM HART TOE”
VILLA MARIAHEUVEL IN HET PRINS
HENDRIKPARK IN BAARN:
Bijzondere ornamenten geven het rijksmonument
extra uitstraling
Prins Hendrik de Zeevaarder (de broer van Koning Willem III)
verkocht rond 1870 een gedeelte van zijn grond voor de aanleg
van de spoorlijn tussen Amsterdam en Amersfoort. Die kwam in
1874 gereed. Opdrachtgever was de Hollandsche IJzeren
Spoorweg-Maatschappij. Hendrik wilde er wel wat voor terug:
er moest in Baarn een treinstation komen, zodat hij zich vanuit
zijn woonplaats comfortabel en snel kon verplaatsen.
Aldus geschiedde en het station kreeg
een Koninklijke wacht- en toiletkamer.
Die is er nog steeds. In het destijds nog
armoedige dorp Baarn werd het Prins
Hendrikpark aangelegd en in hoog tempo
verschenen er schitterende villa’s in
opdracht van rijke Amsterdammers. In de
bossen van Baarn en omstreken vonden
zij de rust en de schone lucht waarnaar
ze op zoek waren. Nog steeds staan in
Baarn veel prachtige buitenhuizen. Een
daarvan is Villa Mariaheuvel, eigendom
van de eigenaren die zijn verenigd in VvE
Van Gendt.
ZOMERVERBLIJF
Een van de Amsterdammers die geld
genoeg hadden om een villa te laten
realiseren, was N. de Vries. Hij verzocht
architect A.L. van Gendt om een
zomerverblijf voor hem te bouwen
vlakbij het station. Van Gendt was
niet de eerste de beste: hij ontwierp
in 1880 ook het Concertgebouw in
Amsterdam. In 1883 werd het fraaie
buitenhuis in het Prins Hendrikpark
opgeleverd.
De opvolger van De Vries, J.A. Carp
(van het bekende Carp naaigaren),
vond het huis te klein en liet het in
1895 uitbreiden met een extra vleugel.
Om het geheel te bekronen, kwam er
een mooi torentje. Met recht kunnen
we spreken van een ‘eclectische’ stijl:
het maakte niet uit wat de opdrachtgever
wilde; de architect verwerkte
het in zijn ontwerp.
In 1924 kreeg het pand van de toenmalige
eigenaren Hermanus Hoppe
(bekend van de jenever) en zijn vrouw
Maria Wreesman de naam Villa Mariaheuvel.
De villa was het huwelijkscadeau
van de ouders van Maria;
vandaar de naam. Tijdens de Tweede
Wereldoorlog werd het huis gevorderd
door de Duitsers. Hermanus en
Maria Hoppe namen hun intrek in een
kleiner pand aan de Javalaan in Baarn.
Ze zijn nooit meer teruggekeerd naar
het Prins Hendrikpark.
JONGENSHUIS
Villa Mariaheuvel stond leeg tot het
huis in 1950 werd verkocht, waarschijnlijk
met het doel er een pension
te beginnen. Bijna 20 jaar, van 1958-
1979, kreeg het vervolgens de bestemming
‘Jongenshuis Eemland van de
Broeders-Congregatie van Onze Lieve
Vrouw van Zeven Smarten’.
Het viel in die hoedanigheid onder de
Fentropstichting. Na het vertrek van
de jongens stond de villa leeg. Dat
gold voor meer monumentale villa’s,
en projectontwikkelaars stonden al
klaar om in de aantrekkelijke omgeving
nieuwe panden te bouwen.
Sloop? Dat vond de gemeente Baarn
niet wenselijk voor dit gezichtsbepalende
pand. Gelukkig kochten vier
Utrechtse vrienden de villa in 1982
voor een luttel bedrag. Via een advertentie
vonden ze nog twee gegadigden.
Coöperatieve woonvereniging
Optiebaarn’d was geboren. Coen
Winkelman was een van die eerste
bewoners. Hij woont nog steeds in
het rijksmonument, waarin zes appartementen
zijn gerealiseerd.
In Baarn staat de villa ook wel bekend
als ‘het poppenhuis’. Enige tijd geleden
werd besloten om de coöperatieve

22
23
VvE BIJZONDERE APPARTEMENTEN
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
woonvereniging om te zetten in
VvE Van Gendt (naar de architect).
LIVRE OUVERT
In het appartement van Ellen Kramer
spreken we haar en haar medebewoners
Emmy Kruiter (bestuursvoorzitter)
en Coen Winkelman. Op tafel liggen
kopieën van de originele bouwtekeningen
van de villa. De prachtige hal
met de marmeren vloer, die is uitgevoerd
in ‘livre ouvert’-patroon, hebben
we dan al bewonderd. Van elk paar
panelen is de een het spiegelbeeld van
de ander. Elke set vormt daarmee een
open boek, ofwel een ‘livre ouvert’.
Ellen Kramer houdt zich met groot
enthousiasme bezig met de geschiedenis
van de villa en de bewoners
door de jaren heen. Ze kan er boeiend
over vertellen: over de relatie met het
naburige badhotel, over het dienstmeisje
mejuffrouw Hendriks (die mee
mocht naar Amsterdam en zelfs ooit
een plissérok cadeau kreeg van haar
mevrouw Hoppe) en over de uitbreidingen
die de villa in de loop der tijd
heeft ondergaan.
Coen Winkelman hoort het verhaal
geïnteresseerd aan. Ook hij hoort veel
nieuwe dingen over de villa. Winkelman
weet veel over de bouwkundige
details, en wijst op de spijlen die aan
de balustrade van zijn balkon zijn
aangebracht. Die zijn afkomstig van
het badhotel dat naast de villa stond.
“Er lag een hele stapel onderdelen van
de balustrade klaar om afgevoerd te
worden. De balustrade is uitgevoerd in
verschillende stijlen. Mijn balkon ziet er
daardoor heel bijzonder uit.” Hij vertelt
ook over de prachtige goudkleurige
ornamenten die architect Van Gendt
liet aanbrengen onder het dak: “Ze
zijn vergelijkbaar met de ornamenten
die ook aan het Concertgebouw zijn
aangebracht.”
KOSTEN ONDERHOUD
Emmy Kruiter, voorzitter van het
VvE-bestuur, vertelt: “Alle bewoners
dragen het huis een warm hart toe.
We houden tweemaal per jaar een
ledenvergadering; meestal in de
centrale hal. Daarnaast houden we
regelmatig extra bijeenkomsten.
Eind mei hebben we bijvoorbeeld
een brainstormbijeenkomst georganiseerd
over het thema duurzaamheid.
Dat is in een rijksmonument natuurlijk
een lastig onderwerp.”
“HET IS EEN
VOORRECHT OM
IN ZO’N MOOIE
VILLA TE MOGEN
WONEN”
De VvE is tevreden over beheerder
XS VvE-beheer. “De medewerkers
zijn heel benaderbaar. Zij zorgen voor
de boekhouding en ze maken het
jaarverslag en de conceptbegroting.
Het MJOP stellen we zelf op, mede
op basis van het inspectierapport van
de Monumentenwacht. We hebben
een reservefonds maar dat is niet voldoende
om alle wensen te realiseren.
Als straks de nieuwe wet in werking
treedt, gaan we bekijken in hoeverre
de dotatie voldoende is om aan de
wettelijke eisen te voldoen.“
De eigenaren proberen de kosten voor
het onderhoud zo veel mogelijk te
beperken. Dat geldt bijvoorbeeld voor
het onderhoud van de tuin. Enkele
eigenaren vinden dat ook prettig werk,
maar niet iedereen is dol op tuinieren.
Coen Winkelman: “Vroeger hielden we
nog wel een kerstdiner in de hal, maar
dat is op een gegeven moment gestopt.
Ook hier heeft de individualisering
zijn intrede gedaan. Desondanks
is het hier natuurlijk heerlijk wonen.
We realiseren ons regelmatig dat het
een voorrecht is om in deze mooie villa
met de prachtige tuin te wonen.”

THINK
TWINQ
20.000 VvE’s
gebruiken dagelijks de
software van Twinq
Vereniging van Eigenaren willen:
Online inzage in de administratie van de VvE
Snelheid & gemak
Veilig & betrouwbaar
Betrokken
&
Deskundig
Meer informatie? T (0162) 47 05 55 of www.twinq.nl
0162 447700 info@vpagroep.nl www.vpagroep.nl
Oosterhout • Tilburg • Nieuwegein • Capelle a/d IJssel
VvE Beheer
VvE Metea
thuis
in beheer
Genera: het meest complete totaal beheer pakket
Admira: financieel administratief beheer
Thesis: totaal technisch beheer
Finera: het voordeligste VvE beheer pakket
Vastgoed Consultancy: de beste start van VvE’s
Afvalwater altijd
onder de duim
Riool
Verkeerd
berekende
capaciteit
!
DP beschermt uw gebouw en uw bezittingen tegen wateroverlast door
uw installatie altijd in topconditie te houden, zodat deze uw afvalwater
binnen enkele seconden kan verwerken.
Houd afvalwater onder de duim en voorkom problemen als gevolg van:
!
Defecte vlotter of drukopnemer
besparing van tijd, zorgen én kosten
adres: postbus 51 • 3430 AB Nieuwegein
telefoon: (030) 60 03 939
e-mail: vve@vvemetea.nl
!
Versleten
pomp
!
(Reserve)pomp
die niet
functioneert
Verstopte leidingen/vervuilde put
!
www.vvemetea.nl
Bezoek ons dit najaar tijdens de informatiebijeenkomsten van VvE Belang.
Voor meer informatie over onze dienstverlening of kijk op www.dp.nl/vve

26
27
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
VvE JURIDISCH
DE AKTE VAN SPLITSING
WIJZIGEN MET 4/5 VAN
DE STEMMEN;
Mr Richard P.M. de Laat
De Advocaten van Van Riet
Tel: 030 – 263 50 52
E-mail: delaat@vanvanriet.nl
Internet: www.vanvanriet.nl
WANNEER
KAN DAT?
MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER
VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN
DE ADVOCATEN VAN VAN RIET TE UTRECHT.
HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET
APPARTEMENTSRECHT EN PROCEDEERT EN
ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHT-
GEVERS, WAARONDER VVE’EN, BEHEERDERS
EN APPARTEMENTSEIGENAREN.
Sinds 2005 kan de akte van splitsing gewijzigd worden met 4/5 van de stemmen. Daarvóór gold de eis van unanimiteit.
Dat wil zeggen: met medewerking van alle eigenaren. Met het openstellen van de mogelijkheid om ook met 80%
van alle stemmen de akte te wijzigen, kwam de wetgever tegemoet aan de vraag naar meer flexibiliteit. Maar let op:
niet in alle gevallen kan met 80% van alle stemmen worden volstaan. Soms is toch nog medewerking van alle
eigenaren vereist om de akte te wijzigen.
Er zijn dus twee routes:
1 wijzigen met medewerking van alle
eigenaren (het eerste spoor)
2 op voordracht van het bestuur wijzigen
van de akte met 80% van alle
stemmen (het tweede spoor).
TEN MINSTE 5 STEMMEN
Om het tweede spoor te kunnen
bewandelen, zijn allereerst vijf stemmen
of meer nodig in de vergadering.
In splitsingen waarin slechts vier of
minder stemmen in de vergadering
kunnen worden uitgeoefend (denk
aan kleine VvE’en, maar ook aan
hoofdsplitsingen) kan wijziging met
4/5 van de stemmen niet plaatsvinden.
Dan resteert dus unanimiteit.
Immers: bij vier stemmen of minder
zorgt een onthouding of tegenstem
voor een lager percentage dan 80.
Deze regel geldt niet alleen bij kleine
VvE’en, maar ook bij grote hoofdsplitsingen.
In gebouwcomplexen
met bijvoorbeeld woon-, winkel- en
parkeerfuncties is doorgaans sprake
van drie tot vier ondersplitsingen, terwijl
in de ondersplitsingen een groot
aantal appartementen betrokken is.
Toch lijkt ook dan in de hoofdsplitsing
de weg van de unanimiteit voorgeschreven.
Dat zou in theorie anders
kunnen zijn, indien de akte van
hoofdsplitsing de mogelijkheid biedt
dat de ondersplitsingen hun stemmen
in de hoofdsplitsing naar evenredigheid
uitbrengen, en langs die weg alsnog
80% of meer van alle stemmen
in de hoofdsplitsing wordt gehaald. In
theorie, want de wet en de modelreglementen
regelen er niets over.
LEVERINGSHANDELING?
De tweede beperking zit in wijzigingen
die leiden tot leveringshandelingen
door alle gemeenschappelijke
eigenaren. Een stuk grond kopen
of verkopen en dat aan de splitsing
onttrekken respectievelijk toevoegen,
zijn beschikkingsdaden die niet tot
de bevoegdheid van de VvE horen.
De VvE voert op grond van artikel
5:126 lid 1 BW het beheer over de
gemeenschap en is dus niet bevoegd
daarover te beschikken door (delen
van) die gemeenschap over te dragen
aan derden (bijvoorbeeld door een
stuk tuin te verkopen en te leveren),
of door een stuk grond aan de eigen
gemeenschap van eigendom toe
te voegen. Voor dat soort beschikkingsdaden
zijn slechts de gemeenschappelijke
eigenaren gezamenlijk
bevoegd.
Blijft de wijziging binnen het kader
van de gemeenschap en heeft deze
wel goederenrechtelijke gevolgen,
dan kan naast het eerste spoor tevens
het tweede spoor worden bewandeld.
Denk bijvoorbeeld aan wijziging
van de begrenzingen van de privégedeelten,
al dan niet in combinatie met
het wijzigen van de breukdelen die in
de akte zijn opgenomen. Dat soort
wijzigingen verandert de goederenrechtelijke
rechtsverhouding tussen
de leden onderling, maar laat de
omvang van de gemeenschappelijke
eigendom zelf onverlet.
NIEUWE APPARTEMENTEN
Ook binnen de gemeenschap
kunnen beschikkingsdaden worden
verricht, waarvoor het de vraag is of
het tweede spoor bewandeld kan
worden. Denk aan het toevoegen van
nieuwe appartementsrechten aan de
splitsing. Het besluit tot wijziging van
de akte van splitsing wordt genomen
met 80% of meer van alle stemmen;
in de gewijzigde splitsingsakte wordt
een aantal nieuw appartementen
gevormd, die vervolgens worden
toebedeeld aan een van de eigenaren
(doorgaans de eigenaar die het initiatief
nam voor de wijziging).
Naar mijn mening is in die gevallen
eveneens sprake van een leveringshandeling.
Immers, uit de voorheen
gemeenschappelijke ruimtes worden
nieuwe zakelijke rechten gesplitst,
die vervolgens aan de gemeenschap
worden onttrokken door deze aan
een van de eigenaren toe te delen.
Daarvoor is ook een leveringshandeling
vereist, die alleen geldig kan
plaatsvinden met medewerking van
alle eigenaren in de splitsing zoals die
was vóór de wijziging.
Ook al is het voorgaande niet expliciet
in de wet geregeld; het kan er
wel uit worden afgeleid. De VvE voert
immers slechts het beheer, en bovendien
bepaalt artikel 5:117 lid 4 dat het
vestigen van een erfdienstbaarheid
op gemeenschappelijke gedeelten
slechts kan geschieden met medewerking
van alle eigenaren. De achterliggende
gedachte: overdracht en
bezwaren met beperkte rechten vergt
een leveringshandeling, die slechts
kan plaatsvinden door de eigenaren
zelf als gezamenlijk gerechtigden tot
het in de splitsing betrokken goed.
Wijziging van de splitsingsakte
volgens het tweede spoor met
medewerking van het bestuur is wel
mogelijk bij vergroting en verkleining
van privégedeelten, hetzij binnen de
begrenzing van de privégedeelten
zelf (door bijvoorbeeld een deel
van de tuin te bebouwen) hetzij ten
koste van de gemeenschappelijke
gedeelten.
WANNEER MOET DE AKTE ÜBER-
HAUPT GEWIJZIGD WORDEN?
Bepalend voor de vraag of de akte
van splitsing überhaupt gewijzigd
moet worden, is de vraag of de wijzigingen
goederenrechtelijke gevolgen
hebben. Indien dat het geval is, moet
de splitsingsakte worden gewijzigd.
Wanneer sprake is van niet-structurele
wijzigingen in of tussen privégedeelten
die geen gevolgen hebben
voor de rechten en plichten van de
appartementseigenaren onderling, is
geen wijziging van de akte noodzakelijk.
Is echter wel sprake van dergelijke
wijzigingen, dan moet de akte van
splitsing worden gewijzigd, zodanig
dat appartementseigenaren en toekomstige
eigenaren door raadpleging
van de openbare registers kennis
kunnen nemen van de wederzijdse
rechten en plichten van de appartementseigenaren
onderling.
Bij het vergroten van een appartementsrecht
ten koste van gemeenschappelijke
gedeelten kan tevens
sprake zijn van de noodzaak tot het
wijzigingen van de breukdelen. Dat
kan met name het geval zijn indien
de breukdelen zijn gebaseerd op het
aantal m2 van het bebouwde privégedeelte.
In dat geval dient niet alleen
het breukdeel van dit appartementsrecht
te worden gewijzigd, maar
moet ook de noemer van de breukdelen
worden vergroot met het aantal
m2 dat aan de totale privégedeelten is
toegevoegd. Een dergelijk besluit kan
plaatsvinden langs het tweede spoor
aangezien daarvoor geen
leveringshandeling vereist is.
Ook een wijziging van de indeling
in het gebouw of de privégedeelten
ten opzichte van elkaar en/of
de gemeenschappelijke gedeelten,
bijvoorbeeld na renovatie, leidt tot
goederenrechtelijke gevolgen en
noopt tot wijziging van de akte. Vindt
geen leveringshandeling plaats, dan
kan dat volgens het tweede spoor.
Daar waar wijzigingen plaatsvinden
in de buitengrenzen van het appartementencomplex
of daar waar nieuwe
appartementsrechten gevormd
worden en leveringshandelingen
worden verricht, is medewerking van
alle eigenaren vereist. In de andere
gevallen kan worden gekozen tussen
de weg van de unanimiteit of de weg
van 4/5 van de stemmen, mits vijf
stemmen of meer in de vergadering
kunnen worden uitgebracht volgens
de akte. Bedenk daarbij overigens dat
in alle gevallen toestemming van alle
beperkt gerechtigden, waaronder
banken, vereist is.

28
29
VvE JURIDISCH
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
GEMEENSCHAPPELIJKE
VOORDEUR VAN DE VVE
GEFORCEERD.
WAT NU?!
Mr. Ali El Fathi en Sanne Siebes
zijn beiden werkzaam bij
Rijssenbeek Advocaten te Arnhem.
Tel: 026-443 42 49
E-mail: info@rijssenbeek.nl
Internet: www.rijssenbeek.nl
RIJSSENBEEK ADVOCATEN IS GESPECIALISEERD
IN VASTGOEDRECHT, WAARONDER MET NAME
APPARTEMENTSRECHT, BOUWRECHT, HUURRE-
CHT EN KOOP- EN VERKOOP. HET KANTOOR BE-
HARTIGT DE BELANGEN VAN MEER DAN 3.000
VVE’EN IN HEEL NEDERLAND.
Schade die is ontstaan aan de voordeur van een appartement doordat iemand de deur heeft geforceerd. Het is een
situatie die met enige regelmaat voorkomt. Ons kantoor krijgt er steeds meer vragen over. Wie gaat deze schade
herstellen? Wie draait op voor de kosten daarvan? Dient de VvE juridische stappen te ondernemen? Dit zijn vragen
waar VvE’en tegenaan lopen.
Een voorbeeld uit de praktijk is er een waarbij
een eigenaar zijn huissleutels vergeten was.
Hij wilde desondanks zijn appartement betreden.
De vergeetachtige eigenaar besloot de voordeur
te forceren, zodat hij alsnog toegang zou krijgen
tot zijn appartement. De deur is vervolgens
provisorisch door deze eigenaar hersteld. Bij de
VvE rees de vraag of de eigenaar aansprakelijk kon
worden gesteld voor de schade aan de voordeur;
althans: of hij kon worden gedwongen de voordeur
deugdelijk te (laten) herstellen.
GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTEN
EN ZAKEN
Op grond van de verschillende modelreglementen
behoort de voordeur tot de gemeenschappelijke
gedeelten en zaken van de VvE. Ook volgt uit de
modelreglementen dat de VvE het beheer voert
over en de zorg draagt voor het onderhoud van
de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van
de VvE. Vanwege deze bepalingen is de VvE gehouden
om de schade aan de voordeur te (laten)
herstellen. Slechts de VvE is gerechtigd opdracht
te geven de schade te (laten) herstellen. De individuele
eigenaar is niet gerechtigd dit te doen: het
betreft een gemeenschappelijke zaak.
De VvE zal in eerste instantie de kosten voor herstel
moeten dragen: ze is immers opdrachtgever.
Vervolgens kan de VvE op grond van de wet en
het splitsingsreglement onderzoeken of het mogelijk
is de schade te verhalen op de veroorzaker.
De VvE zal dan met bewijs aannemelijk moeten
maken wie de veroorzaker van de schade is. Als
de VvE hierin slaagt, bijvoorbeeld door middel
van camerabeelden of (meerdere) ooggetuigen,
kan de VvE de kosten verhalen op de veroorzaker.
Indien de VvE niet kan aantonen wie de veroorzaker
van de schade is, zal de VvE de kosten zelf
moeten dragen.
GEFORCEERD DOOR DE POLITIE
Een ander voorbeeld uit de praktijk is de situatie
waarin de voordeur wordt geforceerd door de politie.
Hier was sprake van een eigenaar tegen wie
een arrestatiebevel was uitgevaardigd vanwege de
verdenking van het plegen van een ernstig strafbaar
feit. Omdat de betreffende eigenaar de voordeur
niet opende toen het arrestatieteam daarom
vroeg, heeft het team de voordeur geforceerd en
is de eigenaar gearresteerd. Kan deze VvE in dit
geval een van de betrokken partijen aansprakelijk
stellen, te weten de eigenaar, dan wel de politie?
Ten aanzien van die laatste geldt dat het forceren
van de deur wellicht buitenproportioneel was. De
politie had bijvoorbeeld vooraf contact op kunnen
nemen met het bestuur of met de beheerder van
de VvE om eventueel samen met een slotenmaker
toegang te verkrijgen tot het appartement van de
betreffende eigenaar. Dan was het wellicht niet
nodig geweest om de voordeur te forceren en
daarmee (veel) schade aan te richten. De politie
zal uiteraard een gewogen keus hebben gemaakt
voor het al dan niet forceren van een deur, rekening
houdend met de omstandigheden van het
geval. Er zijn uiteraard situaties denkbaar waarbij
er geen tijd is om op alternatieve wijze toegang
tot het appartement te verkrijgen.
SCHADE VERHALEN?
De VvE kan in dit soort gevallen in ieder geval
proberen de schade te verhalen op de eigenaar.
Indien de eigenaar echter daadwerkelijk wordt
veroordeeld tot een gevangenisstraf, doet de VvE
er wel goed aan om de (on)mogelijkheden van het
incasseren van de vordering af te wegen. Hierbij
zal vooral de hoogte van de vordering meespelen.
De situatie verandert ook wanneer achteraf blijkt
dat de verdenking van het plegen van een ernstig
strafbaar feit slechts een verdenking is gebleven
en niet kan worden bewezen. In dat geval is het
arrestatieteam nog steeds rechtmatig de woning
binnengevallen, maar kan de eigenaar in beginsel
niet aansprakelijk worden gesteld. In dat geval
kan de VvE proberen de gehele schade op het
Openbaar Ministerie (OM) te verhalen.
De officier van justitie (onderdeel van het OM)
geeft immers opdracht voor het binnenvallen
van een woning. Het college van procureursgeneraal
zal zich dan buigen over de kwestie.
Het OM zal dan de omstandigheden van het geval
laten meewegen in zijn beslissing of het al dan
niet (gedeeltelijke) aansprakelijkheid aanvaardt.
Omstandigheden die het OM mee zal laten wegen
in zijn beslissing zijn onder andere of de schade
binnen het normale bedrijfsrisico van de VvE valt
en in welke mate de eigenaar zelf verantwoordelijk
is voor de schade. Zo heeft ons kantoor
te maken gehad met een casus waar het OM de
schade deels heeft vergoed, omdat de VvE had
aangetoond dat er andere mogelijkheden waren
om het appartement te betreden.
NOODGEVAL
Tot slot bespreken wij de situatie waarin de voordeur
wordt geforceerd in geval van nood. Denk
hierbij aan ambulancepersoneel dat een woning
moet betreden om eerste hulp te kunnen bieden
aan degene die zich in het appartement bevindt.
Het is denkbaar dat de voordeur dan niet geopend
kan worden door de eigenaar/bewoner zelf. In dat
geval zal in het kader van spoed de deur hoogstwaarschijnlijk
worden geforceerd, met als gevolg
dat schade ontstaat. De eigenaar/bewoner zal
doorgaans niet verwijtbaar hebben gehandeld.
In dat geval heeft een van de beginselen van
het aansprakelijkheidsrecht te gelden: een ieder
draagt zijn eigen schade. De VvE zal dus de
opdracht tot herstel moeten geven, en ook de
daaraan verbonden kosten voor haar rekening
moeten nemen.
Kortom: of de VvE de geleden schade van een geforceerde
voordeur al dan niet op de veroorzaker,
dan wel de eigenaar kan verhalen, is afhankelijk
van veel factoren. Per casus moet dan ook worden
beoordeeld wat de mogelijkheden zijn voor
de VvE. Dat die mogelijkheden er zijn, blijkt wel
uit voorgaande praktijkvoorbeelden.

31
VvE
VvE VvE VvE
VvE
BELANG!
Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar
Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar
BELANG! VvE
Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar
VvE
BELANG!
TARIEVEN
JURIDISCHE
TARIEVEN
ZAKEN
TARIEVEN
TARIEVEN JURIDISCHE
JURIDISCHE JURIDISCHE
TARIEVEN ZAKEN
TARIEVEN ZAKEN TARIEVEN ZAKEN
JURIDISCHE
JURIDISCHE JURIDISCHE
ZAKEN
ZAKEN ZAKEN
Belangenorganisatie Belangenorganisatie voor de VvE en voor appartementseigenaar
de VvE en appartementseigenaar
Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar
Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar
PRIJZEN JURIDISCHE DIENSTVERLENING
Raad van Arbitrage voor de Bouw
Procedure Raad van Arbitrage voor de Bouw
PRIJZEN JURIDISCHE PRIJZEN EXCL.
DIENSTVERLENING
Procedure Raad Memorie van Raad
van Arbitrage Raad eis:
van van vanaf voor Arbitrage € de 495,00
EXCL. BTW JURIDISCHE DIENSTVERLENING
Bouw voor de de Bouw
Procedure Procedure Memorie Raad van Raad Arbitrage eis: vanaf Arbitrage € voor 495,00 de Bouw voor Bouw de Bouw
EXCL.
Memorie van eis: vanaf € 495,00
EXCL. EXCL. BTWEXCL.
Standaard uurtarief € 105,00
Memorie van eis: antwoord: vanaf € vanaf 495,00€ 495,00
Standaard BTW uurtarief € 105,00
Memorie Memorie van Memorie eis: van vanaf eis: eis: € antwoord: 495,00 vanaf € vanaf 495,00€ 495,00
Standaard Standaard uurtarief € uurtarief 105,00 € 105,00
Memorie van Memorie 2e antwoord: processtuk: van antwoord: vanaf vanaf € 495,00 € vanaf 375,00€ 495,00
Standaard Standaard Standaard uurtarief VOORLICHTING € € uurtarief 105,00 € 105,00
Memorie van Memorie 2e antwoord: van 495,00
2e processtuk: 2e Zitting processtuk:
processtuk: vanaf inclusief van antwoord: vanaf
€ 375,00 vanaf voorbereiding: € 375,00 vanaf € 495,00
PRIJZEN JURIDISCHE DIENSTVERLENING
Procedure Raad € Arbitrage 375,00 voor vanaf de € 450,00 Bouw
VOORLICHTING
VOORLICHTING
Bijwonen vergadering/huiskamerbijeenkomst/ 2e Zitting processtuk: 2e inclusief 2e voorbereiding: € vanaf € 450,00
PRIJZEN JURIDISCHE DIENSTVERLENING
Procedure Raad Zitting Zitting processtuk: vanaf
van inclusief inclusief € 375,00 vanaf
Arbitrage voorbereiding: voorbereiding: € 375,00
de Bouw vanaf vanaf € 450,00 € 450,00
PRIJZEN EXCL. JURIDISCHE DIENSTVERLENING
Procedure Memorie van Raad eis: van vanaf Arbitrage € 495,00 voor de Bouw
VOORLICHTING
Bijwonen VOORLICHTING
Bijwonen kennissessies: vergadering/huiskamerbijeenkomst/
€ 495,00 per dagdeel (ochtend, Zitting Zitting inclusief Zitting voorbereiding: vanaf € 450,00
Bijwonen
EXCL. kennissessies: EXCL.
Memorie van Procedure inclusief
eis: vanaf GIW/Geschillencommissie
voorbereiding: vanaf € 450,00
Standaard € eis: 495,00 vanaf € 495,00
Bijwonen Bijwonen middag, € 495,00 avond) uurtarief € 105,00
Memorie van antwoord: vanaf € 495,00
kennissessies: vergadering/huiskamerbijeenkomst/
per € € 495,00 dagdeel 495,00 per (ochtend, per dagdeel dagdeel (ochtend, (ochtend, Procedure Standaard middag, avond) uurtarief € 105,00
Memorie van Klachtenformulier:
antwoord: vanaf € 325,00
Standaard vanaf € 495,00
kennissessies:
middag, € € 495,00
avond) uurtarief € 105,00
Memorie 2e Procedure processtuk: van antwoord:
GIW/Geschillencommissie
vanaf € vanaf 375,00€ 495,00
VOORLICHTING
kennissessies: middag, avond) per per € 495,00 dagdeel per (ochtend, dagdeel (ochtend, Klachtenformulier: Procedure GIW/Geschillencommissie
vanaf € 325,00
2e Procedure processtuk: € 2e Procedure Verweerschrift:
processtuk: vanaf € 375,00 GIW/Geschillencommissie
vanaf € 325,00
ADVIES EN BIJSTAND IN GESCHILLEN O.A.
Zitting Klachtenformulier: inclusief vanaf voorbereiding: €
vanaf
375,00
€ 325,00 vanaf € 450,00
middag, VOORLICHTING
middag, avond) VOORLICHTING
avond) Bijwonen middag, avond) vergadering/huiskamerbijeenkomst/ Verweerschrift: vanaf € 325,00
ADVIES EN BIJSTAND IN GESCHILLEN O.A.
Zitting Klachtenformulier: Klachtenformulier: inclusief voorbereiding: vanaf € 325,00 € ADVIES EN BIJSTAND IN GESCHILLEN O.A.
Zitting Klachtenformulier: Verweerschrift: Zitting inclusief voorbereiding:
inclusief voorbereiding: vanaf vanaf vanaf € 325,00 € 450,00
vanaf € 375,00
APPARTEMENTSRECHT EN BOUWRECHT
vanaf € 450,00
Bijwonen Bijwonen kennissessies: ADVIES vergadering/huiskamerbijeenkomst/
EN BIJSTAND € 495,00 per IN dagdeel GESCHILLEN (ochtend, O.A. Verweerschrift: Zitting inclusief Verweerschrift: voorbereiding: vanaf € 325,00
vanaf € 375,00 vanaf € 375,00
APPARTEMENTSRECHT APPARTEMENTSRECHT EN BOUWRECHT EN BOUWRECHT Verweerschrift: Procedure Zitting inclusief GIW/Geschillencommissie
vanaf voorbereiding: € 325,00 vanaf € 375,00
vanaf € 325,00
ADVIES
kennissessies: ADVIES EN
kennissessies: EN middag, BIJSTAND € 495,00 per € IN 495,00 dagdeel GESCHILLEN per (ochtend, dagdeel O.A. O.A.
(ochtend,
Incasso
ADVIES APPARTEMENTSRECHT Pakketprijzen
avond) EN BIJSTAND IN GESCHILLEN EN BOUWRECHT O.A. Procedure Zitting inclusief
Incasso Zitting Procedure Zitting Klachtenformulier: voorbereiding: inclusief vanaf € 375,00
inclusief GIW/Geschillencommissie
voorbereiding: vanaf € 375,00
voorbereiding: vanaf 375,00
middag, APPARTEMENTSRECHT Pakketprijzen
avond)
Incasso no cure – no
vanaf
pay
€
(nadere
325,00
uitleg
middag, APPARTEMENTSRECHT Pakketprijzen
Advies: avond) vanaf € EN 195,00 BOUWRECHT
EN BOUWRECHT Klachtenformulier:
Incasso no
Klachtenformulier: Verweerschrift: Incasso
Incasso cure voorwaarden – no
vanaf
pay cure
€
(nadere zie vanaf
–
325,00
no website) vanaf € 325,00
pay uitleg
€
(nadere uitleg
Advies: vanaf ADVIES Advies: Pakketprijzen
Screening € 195,00 vanaf EN Huishoudelijk BIJSTAND € 195,00 IN Reglement: GESCHILLEN vanaf O.A. € 350,00 Verweerschrift: Incasso
voorwaarden Verweerschrift: Incasso voorwaarden Zitting Incasso
zie vanaf website) inclusief no € cure 325,00 zie vanaf voorbereiding: – no
website) € pay 325,00 (nadere vanaf uitleg € 375,00
Pakketprijzen
ADVIES Pakketprijzen
Screening EN ADVIES APPARTEMENTSRECHT Pakketprijzen
Screening Huishoudelijk BIJSTAND Advies: Opstellen EN vanaf Huishoudelijk nieuw BIJSTAND IN Reglement: GESCHILLEN € Huishoudelijk 195,00 IN Reglement: GESCHILLEN EN vanaf BOUWRECHT
O.A. Reglement: € 350,00 vanaf O.A. € vanaf 350,00 Zitting Incasso inclusief no Zitting Incasso voorwaarden cure Voor voorbereiding: inclusief – meer no cure pay informatie: voorbereiding: zie (nadere – no website) vanaf pay neem uitleg € (nadere 375,00 vanaf contact uitleg € 375,00 op met
Opstellen nieuw Huishoudelijk EN BOUWRECHT
Reglement: vanaf
Incasso no cure – no pay (nadere uitleg
Advies:
Advies:
vanaf
vanaf APPARTEMENTSRECHT Advies: Opstellen Screening € 650,00
195,00
€ 195,00 vanaf nieuw Huishoudelijk € 195,00 EN Reglement: BOUWRECHT
vanaf voorwaarden Voor meer voorwaarden Voor Incasso informatie: een zie van meer website) onze informatie: neem zie juristen website) contact neem en laat op contact met u informeren op met over de
Screening € 650,00Pakketprijzen
Screening € Huishoudelijk vanaf € 350,00 Huishoudelijk Reglement: Reglement:
voorwaarden zie website)
Screening Huishoudelijk Reglement: vanaf € 350,00 Incasso een van onze een Incasso VvV-Pluspakket
mogelijkheden.
juristen van no onze cure en juristen laat – no u informeren pay en laat (nadere u informeren over uitleg de over de
Pakketprijzen
vanaf € 350,00
Pakketprijzen
Advies: Procedure vanaf kantonrechter
€ 195,00
vanaf Opstellen € 350,00 nieuw Huishoudelijk Reglement: Incasso mogelijkheden. no cure – pay (nadere uitleg
Opstellen Advies: Procedure vanaf nieuw kantonrechter
€ 195,00 Huishoudelijk VvV-Pluspakket Incasso VvV-Pluspakket
mogelijkheden.
voorwaarden Speciaal juridisch@vvebelang.nl no cure zie – no website) pakket pay (nadere of van bel € 0162-469120
uitleg 295,00
Advies: Screening Procedure Dagvaarding/verzoekschrift: vanaf Huishoudelijk kantonrechter
€ 195,00 Reglement: vanaf € vanaf 450,00 € 350,00
Opstellen Opstellen nieuw vanaf Huishoudelijk € 650,00 nieuw Huishoudelijk Reglement: Reglement: voorwaarden Speciaal juridisch@vvebelang.nl Voor voorwaarden Speciaal juridisch@vvebelang.nl meer zie website) pakket informatie: zie of van website) pakket € 0162-469120 neem 295,00 of van bel contact € 0162-469120 295,00 op met
€ 650,00 Screening Screening Huishoudelijk Dagvaarding/verzoekschrift: Antwoord/verweerschrift: Huishoudelijk Reglement: vanaf Reglement: € vanaf 450,00 vanaf € 350,00 € vanaf 450,00
(nadere uitleg voorwaarden zie website)
Opstellen nieuw Huishoudelijk Reglement: € vanaf 350,00
vanaf € 650,00 vanaf € 650,00
een van onze juristen laat u informeren over de
Opstellen nieuw Antwoord/verweerschrift: Huishoudelijk Reglement: 450,00 vanaf
(nadere uitleg voorwaarden zie website)
Opstellen
2e processtuk:
nieuw Huishoudelijk
vanaf € 275,00
Reglement: vanaf € 450,00
(nadere Voor meer uitleg informatie: voorwaarden neem zie contact website) op met
€ 650,00
vanaf
Voor meer mogelijkheden.
Voor informatie: meer neem contact neem op contact met op met
Procedure € 2e 650,00 processtuk:
kantonrechter
€ 2e
Procedure Zitting
650,00 processtuk: vanaf inclusief € 275,00
kantonrechter
vanaf voorbereiding: € 275,00 vanaf € 375,00
een Voor van meer onze informatie: juristen en neem laat u contact informeren op met over de
Procedure Zitting inclusief Procedure Zitting Dagvaarding/verzoekschrift: kantonrechter
voorbereiding: inclusief kantonrechter
voorbereiding: vanaf € 375,00 vanaf vanaf € € 375,00 450,00 een Voor van meer juridisch@vvebelang.nl onze een Voor mogelijkheden.
een informatie: juristen van meer van onze onze en informatie: juristen neem laat juristen u contact informeren en of www.vvebelang.nl
neem en laat laat u op contact 0162-469120
informeren u met over informeren de op met over over de
Dagvaarding/verzoekschrift: Procedure kantonrechter
Dagvaarding/verzoekschrift: Antwoord/verweerschrift:
vanaf
vanaf €
450,00
450,00 vanaf € 450,00
mogelijkheden.
een van onze mogelijkheden.
een juridisch@vvebelang.nl juristen van onze en juristen laat u informeren
www.vvebelang.nl
en of laat u 0162-469120 informeren over over
Antwoord/verweerschrift: Procedure Procedure kantonrechter
Dagvaarding/verzoekschrift: kantonrechter
Antwoord/verweerschrift: vanaf 450,00 vanaf € 450,00
mogelijkheden. juridisch@vvebelang.nl of
2e processtuk: vanaf € 275,00 450,00 vanaf € 450,00 juridisch@vvebelang.nl of 0162-469120
Dagvaarding/verzoekschrift: vanaf 450,00
de mogelijkheden. juridisch@vvebelang.nl mogelijkheden. juridisch@vvebelang.nl juridisch@vvebelang.nl of 0162-469120
Antwoord/verweerschrift: vanaf € 450,00
0162-469120
of of
2e processtuk: 2e processtuk: 2e Zitting vanaf processtuk: vanaf inclusief € 275,00 € 275,00 vanaf voorbereiding: € 275,00 vanaf € 375,00
145_15_002VvE_adv juridisch_def.indd
Antwoord/verweerschrift: 2e processtuk: 1 vanaf € 275,00 450,00 vanaf € 450,00
bel 0162-469120 bel 0162-469120
26-01-15 12:47
Zitting Zitting inclusief inclusief Zitting voorbereiding: inclusief voorbereiding: vanaf € 375,00 vanaf € 375,00
2e processtuk: 2e Zitting processtuk: vanaf inclusief € 275,00 vanaf voorbereiding: € 275,00 vanaf € 375,00
www.vvebelang.nl
Zitting inclusief Zitting voorbereiding: inclusief voorbereiding: vanaf € 375,00 vanaf € 375,00
145_15_002VvE_adv juridisch_def.indd 1 26-01-15 12:47
145_15_002VvE_adv juridisch_def.indd 1 26-01-15 12:47
www.vvebelang.nl
www.vvebelang.nl
VAN DE RECHTER
Aansprakelijkheid koper
reikt niet verder dan het
bedrag dat uit de opgave
aan de notaris blijkt
mr. Astrid C.W. Luijk-van Veldhuizen, Juridische Dienst VvE Belang
Wanneer een eigendomsoverdracht
van een appartementsrecht
plaatsvindt, vraagt
de notaris bij het bestuur
twee dingen op: een
verklaring waaruit blijkt
wat de omvang is van het
reservefonds en een opgave
van datgene wat de verkoper
op de dag van de overdracht
aan de VvE verschuldigd is.
Artikel 5:122 lid 3 BW bepaalt
dat zowel verkoper als koper
hoofdelijk aansprakelijk
zijn voor de verschuldigde
bijdragen die opeisbaar zijn
geworden in het lopende
boekjaar of het daaraan
voorafgaande boekjaar.
Volgens artikel 5:122 lid 5 BW
is de koper ten opzichte van de
VvE niet verder aansprakelijk
dan tot het bedrag dat uit de
opgave blijkt.
1. Gerechtshof Amsterdam 4 april 2017;
ECLI:NL:GHAMS:2017:1179
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
MAAR WAT ALS DE NOTARIS NIET OM DE OPGAVE VRAAGT?
Op die vraag heeft het Gerechtshof Amsterdam op 4 april 2017 een antwoord gegeven.
1 Ter gelegenheid van de overdracht van appartementsrechten, rechtgevende
op het uitsluitend gebruik van bedrijfsruimten, door X Holding B.V. aan P B.V. heeft de
notaris het bestuur van de VvE niet verzocht een opgave te doen van datgene wat X
Holding B.V. op dat moment aan de VvE verschuldigd was. Ten tijde van de overdracht
had X Holding B.V. een betalingsachterstand aan de VvE van ongeveer € 6.000,-.
Enkele maanden na de eigendomsoverdracht ging X Holding B.V. failliet. De VvE
kon de vordering daarom niet meer verhalen op de verkoper.
De VvE kan de vordering ook niet verhalen op P B.V. omdat - zoals uit de parlementaire
geschiedenis blijkt - de koper niet aansprakelijk is voor door de vroegere eigenaar
onbetaald gelaten bedragen, indien een opgave ontbreekt.
BEZWAAR TEGEN EXTRA BIJDRAGE
Aangezien aan het pand van de VvE schilderwerk moet worden uitgevoerd, besluiten
de leden van de VvE een extra bijdrage te betalen. Deze extra bijdrage zou niet nodig
zijn geweest (of zou in ieder geval lager zijn geweest) wanneer de VvE het bedrag van
€ 6.000,- bij de verkoper dan wel bij de koper had kunnen incasseren.
De VvE probeert de vordering alsnog via een incassoprocedure te verhalen op de koper.
P B.V. is het niet eens met het besluit van de vergadering en stapt naar de rechter.
Hij vordert vernietiging van het besluit over de extra bijdrage en voert tevens verweer
tegen de door de VvE tegen hem ingestelde vordering inzake de betalingsachterstand.
ONRECHTMATIG GEHANDELD
Het Hof overweegt dat de notaris nalatig is geweest door te verzuimen bij het bestuur
een opgave te vragen van datgene wat de verkoper op het moment van de eigendomsoverdracht
aan de VvE verschuldigd was. Aangenomen moet worden dat de
VvE door het handelen van de notaris schade heeft geleden. Deze schade had de VvE
moeten verhalen op de notaris. Nu de VvE dat niet heeft gedaan, maar mede vanwege
de betalingsachterstand van X Holding B.V. een extra bijdrage heeft gevraagd van haar
leden, waaronder P B.V., hebben de leden - en dus ook P B.V. - schade geleden.
Het had op de weg van de VvE gelegen de notaris aansprakelijk te stellen. De VvE heeft
dit niet gedaan. De VvE heeft daarmee volgens de rechter onrechtmatig gehandeld
ten opzichte van de koper. Omdat het besluit van de VvE tot het betalen van de extra
bijdrage al onherroepelijk was geworden, was P B.V. wel verplicht deze extra bijdrage
te betalen. De vordering wegens de achterstallige betaling is oninbaar.
GEEN VERPLICHTING TOT VERREKENING
In dit verband kan nog worden opgemerkt dat de notaris op grond van de wet slechts
de verplichting heeft een opgave van het bestuur van de VvE over een eventuele betalingsachterstand
aan de akte van levering te hechten. Hij heeft wettelijk gezien niet
de verplichting de verschuldigde bedragen te verrekenen. De Kamer van Toezicht voor
Notarissen en Kandidaat-Notarissen heeft echter in een tuchtuitspraak aangeven dat
de notaris, indien hij niet voornemens is de verschuldigde bedragen te verrekenen, dit
dient te melden aan de VvE, zodat de VvE eventuele rechtsmaatregelen kan nemen.

32
VvE
PROBLEEM
INCASSO SUPPORT
MET
INCASSEREN?
PROBLEEM MET
INCASSEREN?
VvE BEHEER
ONDERSTEUNING NODIG BIJ
HET BEHEER VAN UW VVE?
33
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
Met ons stappenplan vindt u een goede beheerder
Een VvE is niet verplicht om een VvE-beheerder in te schakelen. Zijn er voldoende capabele leden die genoeg
tijd hebben voor het beheer en bestuur van de VvE? Dan kan deze heel goed met een eigen, uit de leden
gekozen, bestuur functioneren. Kunt u als bestuur wel wat ondersteuning gebruiken? Dan kan de vergadering
ervoor kiezen een of meer beheeractiviteiten uit te besteden. Bij de zoektocht naar een goede beheerder kunt
u het volgende stappenplan gebruiken.
VVE INCASSO SUPPORT HELPT!
VVE INCASSO SUPPORT HELPT!
GESPECIALISEERDE INCASSODIENST EN NO CURE-NO PAY!
GESPECIALISEERDE INCASSODIENST EN NO CURE-NO PAY!
Betaalt een een eigenaar eigenaar zijn periodieke zijn periodieke of extra of bijdrage extra niet? Wacht vooral niet te lang met uw vordering!
U bijdrage kunt deze niet? eenvoudige Wacht vordering vooral niet uit handen te lang met
geven uw vordering! aan VvE IncassoSupport. U kunt deze eenvoudige Wij verzorgen vordering
uit handen geven aan VvE Incassode
hele incassoprocedure voor u. Meld uw incasso
Support. Wij verzorgen de hele incassoprocedure
via onze helpdesk voor u. Meld 0162-469120 uw incasso aan
aan
of via via onze juridisch@vvebelang.nl.
helpdesk 0162-469120 of via
juridisch@vvebelang.nl.
VvE IncassoSupport maant de debiteur aan door
VvE IncassoSupport maant de debiteur aan door
eerst een herinnering te versturen en daarna een
eerst een herinnering te versturen en daarna een
sommatie.
sommatie.
Volgt
Volgt
naar
naar
aanleiding
aanleiding
van
van
deze
deze
aanmaningen
aanmaningen
geen
geen
betaling,
betaling,
dan
dan
wordt
wordt
een
een
dagvaarding
dagvaarding
uitgebracht.
uitgebracht.
Het
Het aanbrengen
van
van
de
de dagvaarding
bij
bij
de
de
kanton-
kantonrechter
gebeurt
op
op basis
van
van
‘no
‘no cure -
no
no
pay’.
pay’.
Dat betekent er dat bij er u bij geen u geen kosten kosten in rekening rekening worden
gebracht worden gebracht als de rechter als de de rechter vordering vordering geheel afwijst. geheel
afwijst.
Wordt de vordering door de rechter geheel of
gedeeltelijk Wordt vordering toegewezen? door de In dat rechter geval geheel maakt of VvE
IncassoSupport gedeeltelijk toegewezen? aanspraak In op dat de geval buitengerechtelijke
maakt VvE
incassokosten IncassoSupport die aanspraak door de rechter op de buitengerechtelijke
zijn toegewezen.
Ook incassokosten het salaris die gemachtigde. door rechter De hoofdsom zijn toegewezen. en de
toegewezen Ook het salaris rente gemachtigde. komen toe De aan hoofdsom de VvE. en de
toegewezen rente komen toe aan de VvE.
Jolanda Jolanda van van de de Wetering, Wetering, afdeling afdeling incasso incasso
KIES VOOR VVE INCASSOSUPPORT:
● het KIES bestuur VOOR VVE en INCASSOSUPPORT:
de beheerder worden ontlast
● het uw vordering bestuur en is de in beheerder professionele worden handen ontlast
● uw VvE vordering IncassoSupport is in professionele is al jarenlang handen zeer succesvol
● VvE U wordt IncassoSupport op de hoogte is al gehouden jarenlang van zeer de succesvol
● voortgang U wordt op van de de hoogte zaak. gehouden van de
voortgang van de zaak.
Meld uw incasso aan bij onze helpdesk
Meld 0162-469120 uw incasso of aan via juridisch@vvebelang.nl.
bij onze helpdesk
0162-469120 of via juridisch@vvebelang.nl.
STAP 1:
COMMISSIE
De algemene ledenvergadering kan om te beginnen
besluiten een commissie of een werkgroep in te stellen
om e.e.a. uit te zoeken en op papier te zetten. Deze kan uit
zowel bestuursleden als eigenaren bestaan. Deze commissie
zal uiteindelijk een advies voorleggen aan de algemene
ledenvergadering.
STAP 2:
KEUZECRITERIA
Bij het kiezen van een geschikte beheerder voor uw eigen
VvE zult u eerst op een rijtje moeten zetten welke werkzaamheden
u wilt uitbesteden en welke eigenschappen
van een beheerder in uw situatie belangrijk zijn. Wilt u alleen
de administratie uitbesteden en/of ook het technisch/
bouwkundig beheer? U kunt deze criteria verwerken in een
standaardvragenlijst die u aan geselecteerde beheerders
kunt sturen. U kunt deze offertes dan op een goede manier
vergelijken omdat alle kandidaat-beheerders dezelfde
vragenlijst moeten invullen.
Een aantal beheerders is in het bezit van een SKW-certificaat.
SKW toetst of organisaties voldoen aan gestelde
kwaliteitseisen. Zo is in een ‘beoordelingsrichtlijn’ uitgebreid
vastgelegd aan welke eisen een VvE-beheerder moet voldoen
om het SKW-certificaat te krijgen en te houden. SKW
controleert of de gecertificeerde beheerders in voldoende
mate werken zoals beschreven in de beoordelingsrichtlijn.
Deze richtlijn kunt u op de website van SKW raadplegen
(www.skw-certificatie.nl). U kunt de richtlijn gebruiken als
criteria voor de keuze van een beheerder. Per onderdeel
kunnen zij aangeven in hoeverre zij voldoen aan de normen
van deze richtlijn.
Een aantal belangrijke punten zijn:
• banden met andere organisaties
• bereikbaarheid
• prijs
• serviceniveau
• contractvoorwaarden en beschikkingsbevoegdheid en
beveiliging van banktegoeden.
STAP 3:
AANSCHRIJVEN EN SELECTEREN VAN BEHEERDERS*
Maak een lijst met beschikbare beheerders in uw regio.
Schrijf allen op dezelfde wijze aan en gebruik daarbij de
standaardvragenlijst voor het aanleveren van de offerte.
Geef beheerders een vaste periode waarbinnen zij kunnen
reageren en geef hun de gelegenheid om vragen te stellen.
Vergelijk de binnengekomen offertes en kies enkele beheerders
voor verdere selectie.
Controleer van de overgebleven beheerders de opgegeven
referenties. Deze kunnen aangeven wat de sterke en zwakke
punten zijn van een beheerder. Beperk u niet tot een of
twee referenties. Leg uw keuze voor een of meer beheerder(s)
voor aan de vergadering.
STAP 4:
CONTRACTEREN
Neem de overeenkomst met de beheerder goed door.
Bent u het niet eens met de standaardvoorwaarden? Eis dan
dat deze worden aangepast. Denk aan de proefperiode, de
aansprakelijkheid en de opzegtermijn. Het controleren van
de overeenkomst is niet eenvoudig. Kunt u wel wat hulp
gebruiken bij de juridische toetsing? Neem dan contact
op met onze juristen! De kosten voor het screenen van de
beheersovereenkomst bedragen € 250,- excl. btw.
STAP 5:
EVALUATIE
Evalueer regelmatig samen met de beheerder of deze
voldoet aan de verwachtingen en het afgesproken
serviceniveau. Bespreek dit en maak eventueel nieuwe
werkafspraken. Deze methode draagt bij aan een goede
samenwerking en mogelijk ook aan verbetering van de
prestaties.
*Voor meer informatie kijk op www.vvebelang.nl/over-vves/vve-beheer

By
IVOREETRADE
GALERIJVLOERRENOVATIE.NL
SWISSDECKVLOERTEGELS.NL
MOOIEBALKONVLOER.NL
Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!
Op zoek naar persoonlijke
zorg voor uw vastgoed?
SKW-Gecertificeerd
VvE-Beheerder
• Mooi & trendy
• Snel gelegd
• Kliksysteem
• Onderhoudsvrij
• Duurzaam
• Antislip
• Geen aangroei
• Geluiddempend
• Comfortabel
• Licht van gewicht
• Diervriendelijk
• 15 jaar garantie
Vastgoedmanagement
Bosscheweg 135
5282 WV te Boxtel
Tel: 0411 - 686136
www.ibotec.nl
ibotec@ibotec.nl
15 JAAR
GARANTIE
100%
RECYCLEBAAR
0297-591225
www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com
Bouwmanagement
& advies
VvE-management
Meerjarenonderhoudsplan
REBO neemt uw VVE
het werk uit handen
XS VvE Beheer is een betaalbaar digitaal beheerconcept speciaal
voor kleinere verenigingen van 2 t/m 20 appartementen.
Want, waarom zou u als appartementseigenaar in een kleine
VvE meer betalen dan nodig is omdat u klein bent? Daarom steekt
XS VvE Beheer u de helpende hand toe tegen een betaalbare prijs
van € 117,- inclusief btw per appartementsrecht per jaar.
XS VvE Beheer gaat er dan wel vanuit dat u als appartementseigenaren
een aantal dingen zelf doet, zoals vergaderen en klein
technisch beheer. Wij zorgen voor het secretariaat en de financieel
administratieve ondersteuning. Neem vandaag nog contact op met
uw toekomstige beheerder!
Groots in kleinere VvE's
www.xsvvebeheer.nl
Verzekeringen
Aan- en verkoopbegeleiding
& verhuur
“Wij stappen in op elk gewenst niveau”
Meer dan beheer
Beukenlaan 131-133, 5616 VD Eindhoven | t 040 250 01 50 | f 040 250 01 57
Baronielaan 19, 4818 PA Breda | t (076) 530 52 30 | f (076) 530 52 39 | e info@bfmvastgoed.nl
www.bfmvastgoed.nl
Het beheren van uw VVE kan een flinke klus zijn. Schakel
daarom REBO VVE Management in: specialist in uitvoering
van administratieve taken, financieel beheer en groot en
klein onderhoud. We staan uw VVE in Midden- of Oost-
Nederland graag met raad en daad terzijde.
www.rebogroep.nl
vve@rebogroep.nl
Amersfoort
(033) 450 26 60
Doetinchem
(0314) 369 290
Laag Soeren
(0313) 42 73 21
Rijssenbeek Incasso incasseert voorschotbijdragen,
eenmalige bijdragen en stookkosten voor VvE’s. Onze
specialistische kennis van het appartementsrecht onderscheidt
ons van deurwaarders en incassobureaus.
Daarnaast staat Rijssenbeek Incasso voor:
GELUIDS-
REDUCTIE OP
LOOPGELUID
IS MINIMAAL
50%
Bespaar op uw
buitenverlichting
Speciaal voor plafonnières en
wandarmaturen
Vervangt de 8 Watt TL
(optioneel met accu)
Brandblussers zonder onderhoudskosten
Bij BIB BV “GRATIS” jaarlijkse inspectie in
combinatie met de keuring nooduitgang
verlichting of parkeergarage inspectie
Geen vulkosten
Lichtgewicht en makkelijk in gebruik
Meer blussers in het gebouw en de
• uitstekende bereikbaarheid;
• snelle behandeling;
• bijstand van A tot Z;
• actief in heel Nederland;
• geen of lage kosten;
• online inzage;
• proactief meedenken.
Meer informatie?
Kijk op www.rijssenbeekincasso.nl
Rijssenbeek Incasso - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem
www.rijssenbeekincasso.nl - T 026 - 35 29 790
GALERIJ
VERHOGING
Isorub: rubber met
bijzondere isolatie
PERFECTE GELUIDS-ISOLATIE
GOEDE WARMTE-ISOLATIE
VERBETERT DE TOEGANKELIJKHEID
MAAKT DE GALERIJ WATERDICHT
AANGENAME STROEFHEID
GEEN VERKLEURINGEN
VALBREKEND
Virulyweg 1
7602 RG Almelo
T +31 (0)546 - 850466
F +31 (0)546 - 828812
E info@pamalmelo.nl
I www.pamalmelo.nl
Plaatsing LED Tube
in bestaande TLarmatuur
Opwaarderen
PL-C/PL-S armatuur
www.lightly.nl | info@lightly.nl
055-3014512
Parkeergarage
10 jaar geen kosten en geen zorgen

36
VvE VERZEKERINGEN
VVE’EN HEBBEN
VAKER EEN
JURIDISCH GESCHIL
Het aantal juridische conflicten tussen VvE’en en
appartementseigenaren neemt toe. Dat blijkt uit cijfers
van Stichting Achmea Rechtsbijstand. De grootste
juridische dienstverlener van Nederland ziet een
toename van het aantal meldingen rondom
VvE’en. In 2015 kwamen 1.362 zaken binnen,
in 2016 waren dat er 1.512. Dat is een
stijging van maar liefst 11%.
Jack Zuidweg, accountmanager
van Centraal Beheer
Verzeker de
Verzeker de
Verzeker de belangrijkste risico’s
belangrijkste risico’s
belangrijkste risico’svoor uw VvE
voor uw VvE
voor uw VvE
Een Vereniging van Eigenaren oprichten is wettelijk verplicht
als een complex in appartementsrechten is gesplitst.
De VvE regelt het onderhoud van het appartementengebouw
en alle andere gemeenschappelijke belangen van
de eigenaren. De bestuurders van een VvE zijn vaak
goedwillende vrijwilligers. Ze zijn al dan niet eigenaar en
worden door de vergadering benoemd of ontslagen.
Het bestuur voert de besluiten van de Algemene Ledenvergadering
uit. Daarnaast is het bestuur o.a. verantwoordelijk
voor de administratie van de VvE, het opmaken van de
jaarstukken, het opvragen van offertes en het tekenen van
overeenkomsten voor het uitvoeren van onderhoud en de
begeleiding daarvan.
Het beheren van een appartementengebouw is dus niet
eenvoudig. Een goed bestuur en beheer vraagt om bouwkundige,
administratieve en juridische kennis. Het komt
voor dat bestuurders uit onwetendheid geen verplichte
reserve opbouwen. We zien ook nogal eens dat er geen
jaarverslag aan de leden wordt overlegd. Soms is er wel
een jaarverslag maar wordt het niet op tijd gepresenteerd.
En naast al die kennis heeft een VvE-bestuurder ook nog
sociale en communicatieve vaardigheden nodig.
DE ALV: HET BESLUITVORMEND ORGAAN
Dat het aantal juridische geschillen zo sterk toeneemt,
komt voornamelijk doordat er nog veel (juridische) kennis
ontbreekt over de rechten en plichten van de appartementseigenaar.
Niet alleen bij het bestuur maar ook bij de
eigenaren. De leden van de VvE beseffen ook lang niet altijd
dat er besluiten moeten worden genomen over het beheer
van het complex.
Nog een misverstand dat uit de weg moet worden geruimd:
het bestuur is niet het besluitvormende (dus hoogste)
orgaan binnen de VvE; dat is de Algemene Ledenvergadering.
Het bestuur voert de besluiten alleen uit.
De ‘macht’ ligt dus bij de vergadering van eigenaren. Een
meerderheid moet instemmen met het besluit. Als dat
gebeurt, zijn alle leden eraan gebonden; ook degenen die
het er niet mee eens zijn. Hier geldt: de meeste stemmen
gelden. Dat kan leiden tot (juridische) geschillen. Het is
overigens belangrijk om te weten dat niet elke stem even
zwaar telt.
Andere veel voorkomende geschillen gaan over geluidsoverlast
en over het niet betalen van de periodieke bijdrage.
Soms handelt het bestuur buiten zijn boekje en neemt het
eenzijdige beslissingen. Het komt ook voor dat verplichtingen
niet worden nagekomen. Het is dus zaak dat de regels
voor zowel bestuur als eigenaren duidelijk zijn.
JURIDISCHE TIPS
• Is er intern onvoldoende kennis? Besteed dan het beheer
van de VvE (gedeeltelijk of volledig) uit aan een professionele
beheerder.
• Zorg ervoor dat de administratie en de procedures op
orde zijn. Dit voorkomt onnodige procedures, kosten en
ruzies.
• Creëer besef en wees duidelijk over de taken en plichten
van de appartementseigenaren.
• Communiceer helder.
INFORMATIE
Wilt u meer informatie over de Rechtsbijstandverzekering?
Belt u dan de VvE-specialisten van Centraal Beheer op
055-579 8115. Zij zijn van maandag tot en met vrijdag
bereikbaar van 8.00 uur tot 17.30 uur. Of kijk voor meer
informatie op www.centraalbeheer.nl/vve.
Gebouw en bewoners goed verzekerd
Gebouw bij schade en bewoners goed verzekerd
bij U schade wilt als VvE-bestuurder zeker weten dat het
U wilt gebouw als VvE-bestuurder en bewoners zeker goed weten verzekerd dat het zijn bij
gebouw schade. en Onze de bewoners VvE Meerkeuzepolis goed verzekerd kunt zijn u precies bij
schade. zo samenstellen Onze VvE Meerkeuzepolis als u wilt. Natuurlijk kunt u heeft precies deze
zo samenstellen polis de verplichte als u modules wilt. Natuurlijk Gebouwen heeft en deze
polis Aansprakelijkheid. de verplichte modules U kunt Gebouwen daarnaast en het pakket
Aansprakelijkheid. uitbreiden met extra U kunt modules daarnaast zoals het Glas pakket en
uitbreiden Rechtsbijstand. met extra En modules met Bestuurdersaansprakelijkheid
En met en Bestuurders-
Ongevallen
zoals Glas en
Rechtsbijstand. Vrijwilligers.
aansprakelijkheid Wat uw keuze ook en Ongevallen is, modules Vrijwilligers. sluiten op
Wat elkaar uw keuze aan. ook U heeft is, alle dus modules geen gaten sluiten in de opdekking
elkaar of dubbele aan. U heeft dekkingen. dus geen gaten in de dekking
of dubbele dekkingen.
Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering:
geen luxe, maar noodzaak
Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering:
Bestuurders van geen VvE’s luxe, kunnen maar persoonlijk noodzaak
Bestuurders aansprakelijk van worden VvE’s kunnen gesteld. persoonlijk Bijvoorbeeld voor
aansprakelijk onbehoorlijk worden onzorgvuldig gesteld. Bijvoorbeeld bestuur. Ook voor al
onbehoorlijk zijn ze vrijwilliger. en onzorgvuldig De module bestuur. Bestuurdersaansprakelijkheid
ze vrijwilliger. De beschermt module Bestuurders-
bestuurders tegen
Ook al
zijn
aansprakelijkheid deze risico’s. Een beschermt reguliere bestuurders aansprakelijkheidsverzekering
risico’s. Een dekt reguliere dit risico aansprakelijkheids-
niet.
tegen
deze
verzekering dekt dit risico niet.
centraalbeheer.nl/vve
centraalbeheer.nl/vve
Gebouw en bewoners goed verzekerd
bij Ongevallenverzekering schade
Vrijwilligers
Ongevallenverzekering U verzekert wilt als VvE-bestuurder letselschade zeker Vrijwilligers weten dat het
verzekert letselschade
gebouw Bij het uitvoeren en de bewoners van onderhoudsklussen goed verzekerd zijn voor bij de
Bij schade. VvE het uitvoeren kunnen Onze vrijwilligers VvE van Meerkeuzepolis onderhoudsklussen letselschade kunt oplopen. voor u precies de
VvE zo De kunnen samenstellen module vrijwilligers Ongevallen als u letselschade wilt. Vrijwilligers Natuurlijk oplopen. verzekert heeft deze
De polis financiële module de verplichte Ongevallen gevolgen modules van Vrijwilligers letsel, Gebouwen overlijden verzekert en of de
financiële Aansprakelijkheid. invaliditeit. gevolgen Voor van € 40,- U letsel, kunt per daarnaast jaar overlijden verzekert het of pakket u alle
invaliditeit. uitbreiden vrijwilligers Voor met in € één extra 40,- keer. per modules jaar verzekert zoals Glas u alle en
vrijwilligers Rechtsbijstand. in één keer. En met Bestuurdersaansprakelijkheid
Uw voordelen van en Ongevallen de VvE Meerkeuzepolis
Vrijwilligers.
Uw voordelen Verzeker de van belangrijkste de VvE Meerkeuzepolis
risico’s voor uw
Wat uw keuze ook is, alle modules sluiten op
elkaar Verzeker VvE aan. in de 1 U keer belangrijkste heeft dus geen risico’s gaten voor in de uwdekking
of VvE dubbele U in stelt 1 keer zelf dekkingen. uw pakket samen
U stelt Geen zelf dubbele uw pakket dekkingen samenof gaten in de dekking
Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering:
Rechtstreeks contact geen met luxe, onze maar specialisten noodzaak
Geen Rechtstreeks dubbele dekkingen contact met of gaten onze specialisten
in dekking
Bestuurders Premie berekenen van VvE’s kunnen of meer persoonlijk informatie?
Premie Leden berekenen van VvE Belang of krijgen meer een informatie?
forse korting
aansprakelijk worden gesteld. Bijvoorbeeld voor
Leden onbehoorlijk die op van kan VvE lopen Belang onzorgvuldig tot krijgen honderden een bestuur. forse euro’s. korting Ook Bel voor al
die zijn een op ze kan vrijblijvende vrijwilliger. lopen tot offerte honderden De module onze euro’s. Bestuurdersaansprakelijkheid
(055) vrijblijvende 579 8115 offerte ga beschermt naar: onze centraalbeheer.nl/vve
VvE bestuurders specialisten tegen op
VvE specialisten Bel voor op
een
(055) deze 579 risico’s. 8115 of Een ga reguliere naar: centraalbeheer.nl/vve
aansprakelijkheidsverzekering
dekt dit risico niet.
centraalbeheer.nl/vve
Ongeva
verzek
Bij het u
VvE kunn
De modu
financiël
invalidite
vrijwillige
Uw voo
Verz
VvE i
U ste
Geen
Rech
Premie
Leden va
die op ka
een vrijb
(055) 579

38
VvE BOUWKUNDIG
39
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
HET SUCCES VAN HET ONDERHOUD
ZIT IN DE VOORBEREIDING
ZET DE STAPPEN IN DE JUISTE VOLGORDE!
In vervolg op mijn vorige artikelen wil ik graag met u nagaan hoe de VvE het onderhoud van het complex strategisch
vorm kan geven. Of het nu om het schilderwerk van uw buitenkozijnen gaat of om een tussenbeurt van uw
dakranden, om het schoonmaken van het trappenhuis of om een controlebeurt van uw installatie; altijd weer is de
vraag aan de orde hoe u het gereserveerde onderhoudsgeld zo slim mogelijk kunt inzetten om de gebruikswaarde
én de economische waarde op peil te houden.
Dit is belangrijk omdat het meeste
bezit (60 procent) van de in totaal
125.000 Verenigingen van Eigenaren
in Nederland vóór 1945 gebouwd is.
Na 1945 is er zo’n tien procent aan
toegevoegd in de jaren 1945-1965
(toen de bouwvoorschriften ingrijpend
werden gewijzigd). In de jaren
1965-1985 nog eens tien procent en
iets meer dan tien procent in de jaren
1985-2005. Zelfs de leeftijd van de
laatste categorie gaat dus al naar de
cruciale leeftijd van 25 jaar. Functionele
veroudering zal dus zeker vaak
aan de orde zijn.
De conclusie is duidelijk: bij meer
dan 90 procent van de Verenigingen
van Eigenaren vraagt technische
én functionele veroudering om een
oplossing. Dit in de wetenschap dat
in 2012 wettelijk is vastgelegd dat elke
bestaande woning vanaf dat jaar aan
de minimumeisen van het Bouwbesluit
moet voldoen. Dan gaat het
om de hierin beschreven eisen met
betrekking tot de (brand)veiligheid,
de gezondheid, de bruikbaarheid, de
energiezuinigheid en het milieu. Sinds
dat jaar is losgelaten dat het bestaande
bezit alleen maar moest voldoen
aan de oorspronkelijke nieuwbouweisen!
Op pagina 44 e.v. van dit
magazine leest u daar meer over.
VAN ONDERHOUD NAAR
GEBOUWZORG
U wilt c.q. moet wellicht nogal wat
veranderen aan uw complex. Sloop
en/of renovatie is lang niet altijd de
oplossing. De hoge kosten vormen
een probleem, maar ook de intensiteit
van de maatregelen en de leefomstandigheden
van de bewoners spelen een
rol. Bovendien zijn geschikte en betaalbare
woningen niet altijd beschikbaar.
Dus moeten we anders gaan
kijken naar de functie van het onderhoud.
Het gaat dan - zoals al gezegd
- niet meer alleen over het oplossen
en voorkómen van technische problemen,
maar ook over het oplossen van
functionele tekortkomingen.
Een beter woord voor ‘onderhoud’ is
dan wellicht ‘gebouwzorg’. De analogie
met onze gezondheid ligt voor
de hand: als het daarom gaat, willen
we problemen liever voorkómen dan
oplossen. Ook ons woningbezit moeten
we ‘gezond’ maken en houden.
Daarmee voorkomen we problemen.
WAT HEEFT PRIORITEIT?
Veiligheid en gezondheid worden het
meest genoemd als we woningeigenaren
vragen naar aandachtspunten
voor het beheer van hun woning.
Maar natuurlijk is een goede marktprijs
ook van belang.
Bij veiligheid moeten we vooral denken
aan het voorkómen van brandoverslag
van de ene ruimte naar de
andere, de zorg voor veilige plaatsen
en vluchtwegen waar we veilig zijn
voor gevaar. Bijna even belangrijk
is de bruikbaarheid van de woning
voor alle menselijke behoeften, in het
bijzonder voor kinderen, ouderen en
gehandicapten.
Een goede bereikbaarheid van de
woning - ook voor minder validen -
is eveneens belangrijk. We willen
immers goed in contact blijven met
familie, vrienden en buren.
Technisch gezien moeten we denken
aan het voorkómen van risico’s op
onverwachte, hoge kosten zoals bij
houtrot, beton- en voegwerkschades
enz. In een eerder artikel heb ik de
oorzaken van die problemen ‘stiekeme
gebreken’ genoemd omdat
ze vaak moeilijk waarneembaar zijn.
Specifieke kennis en instrumenten
zijn daarvoor noodzakelijk.
Mijn advies is om bij deze gebouwzorg
te werken volgens onderstaand
stappenplan. Dat lijkt misschien
ingewikkeld, maar het valt mee. Als u
gewend bent aan het werken in deze
volgorde, wordt u er snel handig in.
Uw ideeën zullen ook op meer draagvlak
mogen rekenen. Durf als VvEbestuur
in het begin fouten te maken.
Er komt steeds meer interesse voor
deze efficiënte manier van werken
om de kwaliteit van het woningbezit
‘bij de tijd’ te houden. Daardoor wordt
het draagvlak ook groter.
STAPPENPLAN
Stap 1: schat in hoe de (vervangings-)
waarde van uw woning zich de
komende tijd naar verwachting zal
ontwikkelen.
Stap 2: schat in wat uw complex de
komende tijd nodig heeft om ervoor
te zorgen dat de (vervangings)waarde
minimaal het niveau houdt van gelijksoortig
bezit in uw woonomgeving.
Stap 3: bereken hoeveel geld u de
komende tien jaar nodig hebt voor
het herstel van de onder stap 2 geconstateerde
tekortkomingen. Geef
hierbij ook aan welke gereserveerde
onderhoudsbedragen u hiermee kunt
uitsparen.
Stap 4: maak een keuze uit de
herstelmaatregelen die u binnen
de komende tien jaar als eerste wilt
aanpakken. Geef ook aan wat het
draagvlak is om dat financieel haalbaar
te maken.
Stap 5: zorg voor een goede voorbereiding
van mogelijke plannen. Vanaf
dit moment is het zinvol om wat
meer gedetailleerd te gaan werken
met inspecties, het maken van begrotingen
enz. Met dit meer gedetailleerde
materiaal kunt u zo nodig even
terug naar stap 4.
STRATEGISCH STAPPENPLAN VOOR GEBOUWZORG
Stap 6: u gaat het voorstel voor de
realisatie van uw plannen voorbereiden.
Hierbij kunt u de eerste verkennende
overleggen houden met uitvoerende
bedrijven voor het inwinnen
van hun advies, hun mening over de
kosten enz. Bij deze stap is het meest
gedetailleerde materiaal nodig. Stap
ook hierbij zonodig weer even terug
naar stap 4.
Stap 7: het besluit tot realisatie van
de plannen wordt genomen, gevolgd
door aanvraag van prijzen, opdracht
tot uitvoering en daarna de oplevering
en afrekening.
Stap 8: u evalueert de genomen maatregelen,
waarbij u de realisatie vergelijkt
met de uitkomsten van stap 2.
HET BELANG VAN DEZE STRATEGIE
Het idee voor dit stappenplan komt
voort uit ervaringen waarbij steeds
bleek dat te vaak wordt gestart bij
stap 6. Dat betekent dus dat de
stappen 1 tot en met 5 worden
overgeslagen. Dan is niet vastgesteld
hoe de gereserveerde middelen
slim kunnen worden ingezet. Doel is
immers: met zo laag mogelijke kosten
het woongenot en de marktwaarde
van de woningen en de algemene
ruimtes veiligstellen. We noemen
deze werkwijze ‘ontwikkelend beheer’
omdat hiermee zo veel mogelijk dure
maatregelen als sloop/nieuwbouw en
renovaties worden voorkomen.
Het gebruik van onze woningen
verandert voortdurend. Sommigen
denken dat we - gezien de huidige
prijsstijging - onze woning maar het
beste kunnen vervangen door een
andere. Laat u niet op het verkeerde
been zetten! Immers: ook de prijs van
die andere woning is waarschijnlijk
verhoogd. Als de marktwaarde van
uw huidige woning achterblijft, kan de
financiering van de nieuwe gelijkwaardige
woning een probleem worden.
Ik wens u veel wijsheid toe bij het kiezen
van de strategische aanpak van
de ‘gebouwzorg’ voor uw complex.
Ing. Arie Warnaar
ONTWIKKELEND BEHEER WONINGEN VLAARDINGEN

40 41
VvE BOUWKUNDIG
Opleveringskeuring van
algemene ruimtes door
bouwkundige VvE Belang:
“Controleren of geleverd
is wat de opdrachtgever
heeft gekocht”
“Opleveren is vooral: controleren of datgene geleverd is wat de opdrachtgever heeft gekocht. In dit geval
betekent het dat opdrachtgever/projectontwikkelaar Amvest het appartementencomplex Het Baken aan
de Zeeduinweg in Almere Poort afneemt van bouwonderneming Waal. De algemene ruimtes en de 59
appartementen worden vervolgens door Amvest geleverd aan de kopers, die verenigd zijn in VvE Het Baken.
De VvE heeft mij gevraagd om hen als adviseur bij te staan bij de oplevering van de algemene ruimtes.”
Ing. Gerard Groenendijk, bouwkundig adviseur bij VvE
Belang, loopt met alle betrokkenen (12 in getal) alle
algemene ruimtes door van het 12 etages tellende
complex. Daarin zijn 59 appartementen gerealiseerd.
De toekomstige bewoners hebben de beschikking
over twee liften en een parkeergarage. Groenendijk
kijkt nauwkeurig of alle verbeterpunten die bij de vooropname
zijn geconstateerd, inmiddels zijn uitgevoerd.
“Het Bouwbesluit is bij deze inspectie leidend”, zegt
hij bij de opname van het complex op 16 juni. “Deze
projectontwikkelaar heeft een scherp oog voor de belangen
van de toekomstige bewoners. Dat is natuurlijk
ook in zijn eigen belang, want de eigenaren komen bij
hem als er gebreken worden geconstateerd. Je koopt
je appartementsrecht immers van de projectontwikkelaar;
niet van de bouwer.”
‘STRENGE PROJECTONTWIKKELAAR’
“Niet alle projectontwikkelaars zijn zo ‘streng’; ze kijken
soms alleen naar hun eigen belang. Hoe sneller het
complex wordt opgeleverd, hoe sneller de ontwikkelaar
zijn geld heeft. De notaris maakt drie maanden na
oplevering de laatste termijn van het bouwdepot over.
Tenminste: als er geen opleverpunten meer openstaan.
De toekomstige eigenaren maakten zich wat zorgen
over de toegepaste gevelsteen en het voegwerk. Ze
vroegen zich af of zich daar wellicht veel vuil aan zou
hechten. Ik denk dat ze zich daar niet ongerust over
hoeven te maken.” Dat klopt: de bakstenen gevel is
onder garantie gehydrofobeerd. De gevel is waterafstotend
gemaakt; water en vuil ‘parelen’ van de gevel af.
Groenendijk wijst naar de gevel, die in een heel lichte
steen is uitgevoerd: “Die strepen zijn een ander verhaal.
Daar hebben steigers gestaan en bij het weghalen
daarvan is de gevel niet schoongemaakt. Dat moet
nog wel gebeuren.” Dat er nog veel op het programma
staat, is duidelijk: aan de Zeeduinweg staan busjes
van diverse onderhoudsbedrijven. Het is dus een
drukte van belang op en rond de bouwplaats.
VEEL OPLEVERPUNTEN
Op 8 juni jl. vond de vooropname plaats. Daarbij was
- naast vertegenwoordigers van de bouwer en de projectontwikkelaar
- een aantal leden van de VvE aanwezig.
Albert Biesterveld vertegenwoordigde beheerder
Van der Linden Vastgoedmanagement. Hij assisteert,
adviseert en controleert de voortgang van het project
mede namens de ontwikkelaar en de VvE.
Het Baken is onderdeel van een ingewikkelde splitsing
binnen één project: vier gebouwen (van vier verschillende
eigenaren), waarvan twee huurcomplexen. Zij
delen een parkeergarage, die een andere eigenaar
heeft en een aparte ondersplitsing vormt. Te zijner tijd
komen er ook openbare parkeerplaatsen in een aparte
parkeergarage, die ook wordt weggewerkt in het
duinlandschap.
Bij de vooropname werd een groot aantal opleverpunten
genoteerd. Heel opvallende zaken, zoals
“NIET ALLE PROJECT-
ONTWIKKELAARS ZIJN ZO
STRENG; ZE KIJKEN SOMS
ALLEEN NAAR HUN EIGEN
BELANG”
lichtpunten die lukraak in de plafondplaten waren aangebracht.
Heel veel onderdelen moesten nog worden
schoongemaakt en er moesten nog veel reparaties
worden uitgevoerd. Eén gangvloer werd afgekeurd.
VvE-bestuursvoorzitter Wim Janssen had op dat
moment de hoop dat al die punten op 16 juni in orde
zouden zijn. Dat bleek niet het geval.
‘STOPPEN’
De geplande oplevering van de algemene ruimtes
begon in goede harmonie. Daarin kwam na een paar
uur verandering toen Rien van Rooij, ontwikkelingsmanager
bij Amvest, besloot met de inspectie te stoppen.
Hij kon een ruimte niet betreden waar een schilder
nog aan het werk was en constateerde dat de eerder
geconstateerde opleverpunten niet waren verbeterd.
Gerard Groenendijk was het grotendeels met hem
eens: “Dit gebouw is niet gereed voor oplevering. Er
zijn nog veel te veel verbeterpunten. Bij de oplevering
mogen er geen algemene opleverpunten meer zijn;
dan zet je alleen nog de puntjes op de i’s.”
Dat was een tegenvaller voor de bouwer, die op
maandag 19 juni de appartementen op de eerste
twee verdiepingen ging opleveren. Tenminste: als
de gemeentelijke bouwinspecteur zijn goedkeuring
zou geven. In principe moeten de algemene ruimtes
klaar zijn vóór de bewoners de sleutel krijgen.
‘ALGEMENE KWALITEIT IS GOED’
Op 16 juni was dat nog de vraag: de brandveiligheid
was een punt van zorg. De automatische deurdrangers
werkten nog niet en in de woningen moesten nog
rookmelders worden aangebracht. Het Bouwbesluit
schrijft dat voor bij nieuwbouw.
Ellen van den Berg, secretaris van het VvE-bestuur, was
teleurgesteld. “Het valt me erg tegen. Je ziet gewoon
dat de tijd te krap was.” Groenendijk nuanceerde: “De
algemene kwaliteit van het complex is goed. Het gaat
vooral om esthetische zaken en er moet nog veel
worden schoongemaakt. Het is alleen wel vervelend
voor de toekomstige bewoners dat er nog medewerkers
van het bouwbedrijf rondlopen omdat er nog veel
moet gebeuren.”
Gerard Groenendijk kijkt nauwkeurig of alle verbeterpunten
zijn uitgevoerd die geconstateerd
zijn bij de vooroplevering
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
Afgesproken werd dat Waal alle punten in een verhoogd
tempo zou gaan aanpakken en dat vervolgens - gezien het
aantal gebreken - een opname zou plaatsvinden in kleiner
comité. Ook daarbij was Gerard Groenendijk aanwezig.
‘AANDACHTSPUNTEN WORDEN AANGEPAKT’
Op 4 juli is het restant van het gebouw gecontroleerd
op gebreken. Daarbij moest helaas opnieuw worden vastgesteld
dat er nog veel opleverpunten per verdieping waren
overgebleven. Hiervan is een rapportage opgemaakt en
op 6 juli droeg Amvest de algemene ruimtes over aan het
bestuur van de VvE.
Gerard Groenendijk: “Het is van belang dat de opleverpunten
worden vastgelegd in een proces-verbaal van oplevering.
De aannemer kan hierop te allen tijde worden aangesproken.
Overigens: bouwbedrijf Waal en projectontwikkelaar
Amvest realiseren zich terdege dat het eindresultaat telt:
zij zijn niet van plan weg te lopen voor hun verantwoordelijkheid.
Alle aandachtspunten worden aangepakt en de
bewoners krijgen een gebouw waarin ze met plezier zullen
wonen. Dit verhaal illustreert wél duidelijk hoe belangrijk
een onafhankelijk adviseur voor de VvE is: die kan anders
klem komen te zitten tussen twee partijen.”
‘BLIJ MET INBRENG’
Groenendijk: “Bij de opname op 4 juli bleek dat bewoners
die inmiddels de sleutel hadden gekregen (maar ook
onderaannemers) ook nog eens de nodige schade aan
het gebouw hadden aangebracht. Ook hiervoor geldt dat
het belangrijk is om elkaar daarop aan te spreken en het
pand netjes te houden. Dat valt niet mee als de aannemer
nog volop bezig is en alle partijen denken dat hij alles wel
oplost.”
Wim Janssen, voorzitter van het VvE-bestuur: “We zijn
blij met de inbreng van Gerard Groenendijk bij de vooropnames
en de opleverinspectie. We hebben wel even
moeten wachten op de eindrapportage, maar de VvE heeft
veel profijt gehad van zijn deskundige en onafhankelijke blik
bij de inspecties.”
Wilt u meer weten over de opleverkeuringen door VvE
Belang? Neem dan contact op met de bouwkundigen
via tel. 0162 - 46 91 20 of per e-mail:
bouwkundig@vvebelang.nl

42
VvE BOUWKUNDIG
43
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
VVE
ZWALUWSTRAAT 2-290
IN MAASSLUIS
KAN BALKONHEKKEN
GAAN VERVANGEN
DANKZIJ FORSE
VERHOGING
BIJDRAGE
“HET VERHAAL
VAN BOUWKUNDIGE
JACCO VAN DE
SANDT HEEFT
VEEL BEWONERS
OVER DE STREEP
GETROKKEN”
Van links naar rechts: Arthur Stafleu, Yvonne van Beijersbergen
en Bart Vervoort
Zo op het oog zien de balkonhekken van het complex aan de Zwaluwstraat in Maassluis er nog prima uit.
Hier en daar hangen vrolijke bloembakken aan de reling. Niks aan de hand, zo lijkt het. Het bestuur van VvE
Zwaluwstraat 2-290 weet wel beter. Onder de verf zijn de verbindingen van de hekwerken en de balusters
behoorlijk aan het roesten. Het bestuur vroeg Jacco van de Sandt, bouwkundig adviseur bij VvE Belang, om
een inspectie van de balkonhekken. Hij bevestigde wat het bestuur al wist: de hekken moeten op korte
termijn worden vervangen om ongelukken te voorkomen. Totale investering: ca. 250.000 euro per zijde. De
ALV ging op 16 mei akkoord met een verhoging van 50 euro voor de periodieke bijdrage. Dat is een verhoging
van bijna 40 procent.
De VvE beschikt over een mooie, efficiënt
ingerichte ruimte in het complex:
het Zwaluwnest. Waar vroeger de
containers stonden, wordt nu vergaderd
en kunnen bewoners een kaartje
leggen of een spelletje doen. Dat
wordt door de oudere bewoners erg
op prijs gesteld.
In het Zwaluwnest spreken we Bart
Vervoort, voorzitter van het VvE-bestuur,
Yvonne van Beijersbergen,
vicevoorzitter en huismeester/bewoner/technisch
adviseur Arthur Stafleu.
Uw verslaggeefster raakt tijdens het
gesprek steeds meer onder de indruk
van de daadkracht en de inventiviteit
van het bestuur (dat in totaal uit zeven
leden bestaat). Ze is niet de enige: Bart
Vervoort hoort tot zijn plezier dat de
VvE in heel Maassluis bekend staat als
voorbeeld voor andere verenigingen.
“Al vinden ze ons soms wel lastig”,
grinnikt hij. “Bijvoorbeeld toen we
aan de gemeente vroegen of die kon
bijspringen in de kosten voor de balkonrenovatie.
In de vorm van subsidies
of een garantstelling; we waren overal
blij mee. Helaas kon de gemeente in
dat opzicht niets voor ons betekenen.”
DE ‘BALPENPROEF’
Het complex, dat is opgeleverd in 1971,
omvat 126 appartementen, waarvan
er 73 in eigendom zijn van particuliere
eigenaren. De overige zijn nog in bezit
van woningcorporatie Maasdelta. Die
begon in 1999 met het uitponden
van het complex, dat in goede staat
verkeerde, vertelt Vervoort. “Maar in de
loop van die 18 jaren moest er natuurlijk
wel regelmatig wat gebeuren en
dat gebeurde dus ook. Drie jaar geleden
zagen we al dat de balkonhekken
niet al te best waren.”
Arthur Stafleu repareerde alle slechte
plekken. “Op die manier konden we
wat tijd winnen en het reservefonds laten
groeien, terwijl de situatie wel veilig
bleef voor de bewoners”, vertelt hij.
“Maar dat houdt natuurlijk een keer op.
We zijn bij 71 woningen langs geweest
om te kijken hoe het ervoor stond. Dat
was toch wel schrikken: je stak met
een balpen zo door het metaal heen.
De galerijzijde is in een iets betere
situatie dan de balkons: op de balkons
wordt nu eenmaal meer ‘geleefd’.
‘SLECHTNIEUWSVERHAAL’
Vervoort: “We zijn aangesloten bij VvE
Belang, dus was het logisch om daar
advies te vragen. Samen met Jacco
van de Sandt zijn we het gebouw
doorgelopen. Hij heeft een rapport
geschreven en een presentatie gemaakt
voor de extra ALV die we in mei
hebben gehouden. De opkomst was
groter dan we ooit hebben meegemaakt:
er moesten extra stoelen
worden geplaatst. Jacco heeft - aan
de hand van foto’s en ander materiaal
- het ‘slechtnieuwsverhaal’ verteld. Bij
sommige bewoners was er ongeloof,
maar toen we een stuk van het
hekwerk lieten zien, waren de meeste
mensen wel overtuigd. De ALV ging
akkoord met een verhoging van de
maandelijkse bijdrage. We willen eind
2017 klaar zijn met de balkonzijde. In
drie jaar hopen we dan het benodigde
bedrag bij elkaar te sparen voor
de aanpak van de galerijhekken in
2020-2021. Daar moet ook nog asbest
worden verwijderd.”
“GOUD WAARD”
“We zijn blij dat we Jacco om advies
hebben gevraagd”, vindt Yvonne van
Beijersbergen. “Zonder hem zou het
een groot probleem zijn geweest om
de ALV te overtuigen. Zijn advies was
goud waard! Hij had zich goed voorbereid
op de bijeenkomst en op alle
vragen die op ons af kwamen. Zo werd
de ernst van de situatie voor iedereen
duidelijk. Want ernstig is het: je moet
er niet aan denken dat een balkonhek
het inderdaad begeeft en dat er een
ongeluk gebeurt.”
Arthur Stafleu: “We hebben in eerste
instantie bij vijf bedrijven informatie
ingewonnen. Op basis daarvan hebben
we bij drie bedrijven - op basis van
een nauwkeurig omschreven bestek
- offerte gevraagd. Daarnaast hebben
we een commissie ingesteld die
zich gaat bezighouden met de keuze
van het materiaal, de kleur etc. Eind
augustus hopen we de ALV te houden
waarin we vragen om toestemming
voor het verlenen van de opdracht aan
het geselecteerde bedrijf.”
BEHEERDER EN GROOTEIGENAAR
De VvE is tevreden over de dienstverlening
van beheerder Koeze Vastgoedmanagement
uit Den Haag. De
beheerder adviseert desgevraagd en
keek mee bij het schrijven van het
bestek. De uitnodiging voor de ALV is
ook verzorgd door Koeze. Daarnaast
doet het bestuur heel veel zelf. Het
aanvragen van offertes en de beoordeling
daarvan hoort daar ook bij. Dat
is mogelijk dankzij de grote technische
kennis en ervaring van Arthur Stafleu.
Hij voert kleine en grote reparaties uit
en is ook betrokken bij groot onderhoud,
zoals de renovatie van de
schoorstenen.
Het contact met grooteigenaar Maasdelta
is goed. De corporatie heeft een
medewerker benoemd tot contactpersoon
van de VvE. Die is bij alle
ALV’s aanwezig en stemt mee met
de meerderheid. Problemen zijn er
eigenlijk nooit en de bewoners zijn
in alle opzichten gelijkwaardig. “We
hebben het nooit over eigenaren en
huurders; alleen over bewoners”, zegt
Yvonne van Beijersbergen. Ook in dat
opzicht is VvE Zwaluwstraat een voorbeeld
voor veel andere verenigingen.
BEWONERSORGANISATIE
Het bestuur heeft het initiatief genomen
om - naast de VvE - een bewonerscommissie
op te richten, die
bestaat uit minimaal drie personen.
De commissie zal de belangen van
de huurders behartigen en worden
ondersteund door de VvE en door
de Vereniging Bewoners Belangen
Maassluis. Die behartigt de belangen
van alle bewonerscommissies bij
Maasdelta.
Bart Vervoort: “We stellen het erg op
prijs als huurders - liefst natuurlijk in
georganiseerd verband - met ons
willen meedenken over zaken als
veiligheid, gezondheid, toegankelijkheid
en uitstraling van het complex.
De vertegenwoordiger van de bewonersorganisatie
is ook welkom bij de
bestuursvergaderingen. Daar kunnen
we alleen maar beter van worden. Het
Zwaluwnest is ook tot stand gekomen
op initiatief van een aantal huurders.
Dankzij enkele sponsors hebben we
er iets moois van kunnen maken.
Prima toch?”

44
VvE BOUWKUNDIG
45
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
Ir. Aldo de Jong (SBRCURnet):
XXXXX
“Een gebouw dat
voldoet aan het
Bouwbesluit
is niet per
definitie
veilig”
XXXXXX
Veilig vluchten uit gebouwen
Deze publicatie kan worden besteld
via sbrcurnet.nl/veiligvluchten
Artikelnummer 728.17
ISBN 978 90 5367 640 0
Auteur
Ir. Bram Kersten LBP|SIGHT
Aantal pagina’s 178
Formaat 148 mm x 210 mm
Uitvoering paperback
Jaar van uitgave 2017
Prijs:
€ 49,= (excl. btw)
“Veel mensen - ook professionals - gaan ervan uit dat een gebouw dat voldoet aan de regels van het Bouwbesluit
ook inderdaad veilig is. Dat is lang niet altijd het geval. Nieuwbouw voldoet aan de hoogste veiligheidseisen, maar
voor de bestaande bouw zijn de brandveiligheidseisen gebaseerd op een maatschappelijk bepaald veiligheidsniveau.
Een gebouw uit de 19e eeuw, zoals beschreven in de rubriek ‘Bijzondere appartementen’ (pagina 20) zal in de
praktijk voldoen aan eisen die golden in de jaren 30 van de vorige eeuw. Als gebouweigenaar moet je je dus terdege
bewust zijn van mogelijke risico’s. Bewoners willen graag veilig wonen; het maakt voor hen niet uit wat er al of niet
in het Bouwbesluit staat. Bij een VvE zijn de gezamenlijke eigenaren verantwoordelijk voor de veiligheid.”
De Jong: “Bij invoering van het Bouwbesluit 2012 is bepaald
dat het gebouw dat wordt herbestemd, moet worden
beschouwd als een gebouw met de nieuwe (woon)functie.
Als een onderdeel van het gebouw niet voldoet aan de
minimale ‘vangneteisen’ voor bestaande bouw, moet de
projectontwikkelaar of aannemer ervoor zorgen dat het
vereiste kwaliteitsniveau wél wordt gehaald. Maar ook
dan moet je blijven nadenken of je het gebouw wel veilig
genoeg vindt. Projectontwikkelaars hebben natuurlijk een
commercieel belang. Dat conflicteert nogal eens met de
wens om in een veilig gebouw te wonen.”
"EEN SCOOTMOBIEL VORMT
EEN GROOT RISICO OP BRAND"
Aan het woord is ir. Aldo de Jong, productmanager en
kennisadviseur bouwtechniek, brandveiligheid & bouwregelgeving
bij SBRCURnet, kennispartner van bedrijven
in de bouw en de grond- weg- en watertechniek. Zijn collega’s
noemen hem ook wel ‘Mr. Brandveiligheid’ en tijdens
ons gesprek wordt duidelijk dat die bijnaam meer dan toepasselijk
is. We spreken hem naar aanleiding van de publicatie
‘Veilig vluchten uit gebouwen’, die onlangs verscheen.
De Jong is niet de auteur van het boek, maar de publicatie
is wel mede dankzij zijn inspanningen tot stand gekomen.
Het boek geeft veel achtergrondkennis over alles wat komt
kijken bij het veilig vluchten uit gebouwen. De voorschriften
uit het Bouwbesluit zijn het uitgangspunt.
De Jong: “In 2008 is de deregulering op gang gekomen. De
Commissie Dekker bracht toen haar rapportage ‘Privaat wat
kan, publiek wat moet’ uit waarin eigen verantwoordelijkheid
en vertrouwen in de markt centraal stonden. Voor gebouweigenaren
betekende dit dat ze zelf de nodige kennis
over de veiligheid van het gebouw moeten hebben om hun
verantwoordelijkheid te kunnen nemen. De eigenaar moet
ook zelf de ambities daarvoor formuleren. Voor professionele
partijen zoals woningcorporaties is dat veelal geen probleem,
maar voor een VvE wél. We weten maar al te goed
dat het geregeld mis gaat. Er overlijden meer mensen door
verstikking dan door het vuur zelf; in de meeste gevallen
doordat ze de uitgang niet op tijd kunnen bereiken. Maar
ook als er geen slachtoffers vallen, is de impact van brand
groot.”
DE BRANDWEER DOET HAAR BEST!
“Zeker, maar die heeft als voornaamste taak ervoor te zorgen
dat er zo weinig mogelijk slachtoffers vallen én dat de
brand niet doorslaat naar naastgelegen panden. In het kader
van de bouwregelgeving is het geen enkel probleem als een
gebouw tot de grond afbrandt. Maar dan heeft een groot
aantal bewoners wel degelijk een groot probleem! Volgens
de regelgeving is het heel simpel: als de eigenaar niet wil dat
het gebouw afbrandt, moet hij zelf kiezen (privaatrechtelijk)
voor extra brandveiligheidsmaatregelen om dat te voorkomen.
Óf hij zorgt voor een goede brandverzekering.”
Het was De Jong opgevallen dat in eerdere publicaties
nauwelijks aandacht werd besteed aan veiligheidseisen bij
herbestemming van gebouwen, terwijl dat momenteel aan
de orde van de dag is. Voormalige kantoren, ziekenhuizen,
fabrieken en andere gebouwen worden steeds vaker getransformeerd
tot woongebouwen.
EISEN VOOR VEILIG VLUCHTEN BIJ HERBESTEMMING
“De eisen voor het onderdeel veilig vluchten liggen vast in
afdeling 2.12 van het Bouwbesluit. In deze afdeling gelden
de zwaarste eisen voor nieuwbouw. Voor bestaande bouw
gelden de al genoemde minimale ‘vangneteisen’ en bij
verbouw geldt het rechtens verkregen niveau.
Praktisch gezien komt dit vrijwel altijd neer op het niveau
bestaande bouw. Deze eisen zijn fors lager dan de eisen
voor nieuwbouw, terwijl het risico voor de aanwezige
personen uiteraard niet lager is. Ik vind het belangrijk dat je
bij herbestemming niet alleen uitgaat van de minimaal toegestane
kwaliteit, maar dat je zo veel mogelijk moet streven
naar een hoger kwaliteitsniveau.
Daarnaast denk ik dat aspirant-kopers zich bewust moeten
zijn van de risico’s die ze in zo’n pand lopen. Kijk of er twee
vluchtroutes zijn en - als dat niet het geval is - of er dan een
veiligheidsvluchtroute is (die je alleen maar via een buitenruimte
mag kunnen bereiken). Zijn de deuren brandwerend
en zijn er rookmelders in de woningen? Zijn de vluchtroutes
vrij van brandbare materialen en scootmobiels? Zeker als
een gebouw bewoond wordt door veel senioren, is het
belangrijk om aandacht aan veilig vluchten te besteden.
Bewustwording; daar draait het eigenlijk allemaal om.”

47
Besturen en
administreren van
een VVE?
Onafhankelijk brandveiligheid
advies voor VVE’s
Installatie advies gebouw &
parkeergarage
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
Complexiteit rangschikken
Complexiteit
wij graag
rangschikken
voor u!
Geef daarom
wij
de
graag
zorg voor
voor
uw
u!
Geef
Vereniging
daarom de
van
zorg
Eigenaars
voor uw
Vereniging
in
van
ons
Eigenaars
beheer...
in ons beheer...
Inspectie van de logboeken
Risico inventarisatie
PVE’s & veiligheidsadvies
Beheer van uw installaties
Advies op installatie offertes
.
INGRIDSINKE
VvE - beheer
• Bodenplaats 1 • 4330 AG Middelburg • tel 0118-434455
• fax • Bodenplaats 0118-4344591 • info@ingridsinke.nl 4330 AG Middelburg • • www.ingridsinke.nl
tel 0118-434455
• fax 0118-434459 • info@ingridsinke.nl • www.ingridsinke.nl
ABONNEMENT
MODULE
BOUWKUNDIGE
ONDERSTEUNING
U wilt voor uw complex:
goed onderhoud
op tijd uitgevoerd
> op een goede manier
tegen aanvaardbare
kosten.
Kopzorg voor de
VvE-bestuurder?
Dat hoeft niet
Kies voor het Abonnement Module Bouwkundige
Ondersteuning, exclusief voor VvE’en die zijn
aangesloten bij VvE Belang!
>
Dan profiteert u van veel voordelen
voor een aantrekkelijke prijs:
>
een vaste contactpersoon
bij VvE Belang voor al uw
bouwkundige vragen
>
onbeperkt bellen met uw adviseur
elk jaar bezoek van uw adviseur.
Uw adviseur neemt onderhoudscontracten met u door,
bekijkt met u het MJOP (als u dat hebt), beoordeelt de
kwaliteit van het uitgevoerde onderhoudswerk, adviseert u over
gepland onderhoud, beantwoordt al uw vragen en stuurt u een
verslag van zijn bevindingen.
De kosten zijn afhankelijk van het aantal appartementen:
€ 415,- per jaar 2 t/m 20 appartementen;
€ 520,- per jaar 21 t/m 50 appartementen;
€ 625,- per jaar meer dan 50 appartementen. (excl. 21 % btw)
Meer weten? Kijk op www.vvebelang.nl/bouwkundig of stuur een mail naar
bouwkundig@vvebelang.nl. Zie ook de antwoordkaart achterin in dit magazine.
Bellen kan ook: 0162-469 120 (elke werkdag tot 17.00 uur).
GROOT RISICO
“Bij veel complexen uit de jaren 60 en 70 zie je dat de
oorspronkelijke (nu vaak hoogbejaarde) bewoners er nog
steeds wonen. De kans dat ze in geval van brand zelfstandig
het gebouw kunnen ontvluchten, wordt steeds kleiner. Je
ziet vaak lange galerijen en lange trappenhuizen. Als een
oudere bewoner de uitgang moet zien te bereiken door een
doorgang vol rook en vuur, is de kans op overleven klein.
Volgens de bouwregelgeving kan een gemiddelde persoon
30 meter met ingehouden adem door de rook lopen om
de uitgang van een rookcompartiment te bereiken. Met
een loopsnelheid van één meter per seconde kun je die 30
meter binnen 30 seconden bereiken. Het is maar de vraag
of dat in de praktijk ook zo gaat…”
VEILIG VLUCHTEN
Het stroomschema in het boek geeft gebouweigenaren
de mogelijkheid om via een aantal stappen na te gaan hoe
veilig het gebouw is. Gebouwen die hoger zijn dan 70 meter,
brengen extra risico’s met zich mee. Daarvoor hebben De
Jong c.s. de handreiking ‘Brandveiligheid in hoge gebouwen’
ontwikkeld (sbrcurnet.nl/hogegebouwen).
BRANDVEILIGHEID VAN WOONTORENS
De Jong heeft een aantal adviezen voor de VvE:
• “Allereerst moet je natuurlijk proberen te voorkomen
dat er brand ontstaat, bijvoorbeeld door niet eindeloos
stekkerdozen door te verbinden. Hou rekening met het
maximale elektrisch vermogen per elektragroep. Gasloos
koken heeft de voorkeur: inductie is veilig en veel makkelijker
dan vaak wordt gedacht!
• Als er tóch brand ontstaat, moet je ervoor zorgen dat die
snel gesignaleerd wordt, dus: rookmelders!
Liefst in elke ruimte en eventueel gekoppeld.
• Zorg dat gemeenschappelijke vluchtroutes vrij zijn van
brandbare materialen en troep, zeker als er maar één
uitweg is bij brand!
• Denk ook aan het gevaar van scootmobiels: die hebben
een enorme brandlast en vormen een groot risico
in vluchtroutes. Ze moeten dus gestald worden in een
aparte ruimte, waaruit de brand zich niet snel kan verspreiden.”

48
VvE BOUWKUNDIG
VEILIGHEIDSRISICO
BIJ REMMEN VAN LIFTEN
OUDER DAN VIJF JAAR
Ook risico bij liften die
aan alle wettelijke
eisen voldoen
De veiligheid van remmen van liften die ouder zijn dan vijf jaar en voorzien zijn van een snelheidsregeling,
is in een aantal gevallen onvoldoende gegarandeerd. Dit ondanks het feit dat aan alle wettelijke
eisen wordt voldaan. Liftinstituut heeft dat vastgesteld. Op initiatief van Liftinstituut onderzoeken de
keuringsinstanties op dit moment welke extra controles bij de keuringen nodig zijn.
De informatie is door Liftinstituut gedeeld met collega-keuringsinstanties,
de liftenbranche, het ministerie
van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (SZW) en de
Inspectie SZW. Ook is het onderwerp besproken in
het Centraal College van Deskundigen-liften op 21
juni. Het college heeft instemmend gereageerd op
het voornemen van de keuringsinstanties om tijdens
de keuringen extra aandacht te besteden aan deze
mogelijke veiligheidsrisico’s.
VOORTSCHRIJDEND INZICHT
Voortschrijdend inzicht geeft aan dat met name
bij oudere liften die op een later moment van een
snelheidsregeling zijn voorzien, een verminderde
of falende werking van de remmen niet - of onvoldoende
- wordt gesignaleerd. Dat kan leiden tot een
ongecontroleerde beweging van de lift. Het probleem
kan zich ook voordoen bij liften die ouder zijn dan vijf
jaar en die oorspronkelijk al zijn voorzien van een snelheidsregeling.
De kans dat dit gebeurt is klein, maar als
het tóch gebeurt, kunnen de gevolgen ernstig zijn.
LIFTINSTITUUT INITIATIEF
Naar aanleiding van enkele incidenten – gelukkig
geen ongevallen - heeft Liftinstituut dit veiligheidsrisico
gedeeld met de liftenbranche, de collegakeuringsinstanties
en de overheid. Het risico werd
onderkend en met name de liftbedrijven pleitten voor
een gezamenlijke en eenduidige aanpak door de keuringsinstanties,
op basis van afspraken binnen SBCL.
Op initiatief van Liftinstituut onderzoeken de keuringsinstanties
op dit moment welke extra controles bij de
keuringen nodig zijn en welke opmerkingen op basis
van welke afwijkingen hierover in het keuringsrapport
moeten worden gemaakt.
DE BESTE AANPAK
De liftbedrijven kunnen in de situaties waarbij dit speelt,
ook een oplossing bieden. Zij hebben Liftinstituut daarover
geïnformeerd. Zij geven aan dat per lift ter plaatse
moet worden bekeken of het bovengenoemde risico
aan de orde is. Daarom zijn ze blij met de beoordeling
ter plaatse door de keuringsinstanties. Als de keuringsinstantie
iets over dit risico opmerkt in het keuringsrapport,
dan kan de VvE met het eigen liftonderhoudsbedrijf
afstemmen wat de beste aanpak is. Wie de keuring
niet wil afwachten, kan natuurlijk ook zelf contact
opnemen met het liftonderhoudsbedrijf.
Het voornemen van de keuringsinstanties om dit risico
in de keuring mee te beoordelen, krijgt waarschijnlijk
medio september a.s. zijn beslag. Dan stemt naar
verwachting de Stichting Beheer Certificering Liften
(SBCL) in met het voorstel. De VvE’en die over een
lift beschikken, kunnen vervolgens in voorkomende
situaties een opmerking erover in het keuringsrapport
verwachten.
LIFTONDERHOUDSBEDRIJVEN ANTICIPEREN
NU AL OP DIT RISICO
Enkele liftonderhoudsbedrijven anticiperen tijdens
onderhoud nu al op het mogelijke risico via extra
aandacht voor het remsysteem. Ook heeft een aantal
liftbedrijven aangegeven detectie van de goede
remwerking standaard mee te nemen bij renovaties,
hoewel dit nog niet wettelijk verplicht is.
VvE BOUWKUNDIG
VRAAG HET AAN
HET LIFTINSTITUUT
ALARMBEL IN DE LIFT?
VRAAG: Wij hebben als VvE in ons
pand de beschikking over twee liften.
In deze liften zit geen telefoon, alléén
een alarmbel. Graag zou ik van u
informatie ontvangen met betrekking
tot regelgeving over alarm in liften.
In hoeverre is de VvE verplicht alarm
te plaatsen in de liften? Kan worden
volstaan met een alarmknop of is een
spreek-luisterverbinding vereist?
ANTWOORD: Een liftinstallatie mag
volgens het warenwetbesluit liften
niet in gebruik zijn indien het niet
mogelijk is om in geval van nood
alarm te slaan. Afhankelijk van het
bouwjaar van de installatie mag
alarmering met een alarm-drukknop
plaatsvinden of moet er een
spreek-luisterverbinding zijn. Bij
liften met een bouwjaar tot 1998
mag naar keuze een alarmbel of
een spreek-luisterverbinding zijn
aangebracht. Is de lift gebouwd na
genoemde datum, dan moet een
spreek-luisterverbinding met noodstroomvoorziening
aanwezig zijn.
GEAARD STOPCONTACT NODIG
BIJ TRAPLIFT?
VRAAG: Is bij de plaatsing van een
traplift in een woning een geaard
stopcontact noodzakelijk? En waar
zijn de eisen en voorwaarden hieromtrent
te vinden?
ANTWOORD: Een traplift die is aangesloten
met een steker is te beschouwen
als een toestel zoals bijvoorbeeld
een wasmachine. In het toestel
bevinden zich elektrisch gevoede
en aangedreven onderdelen. Als er
met deze onderdelen onverhoopt
iets misgaat, bestaat de mogelijkheid
dat de metalen delen onder
spanning komen te staan. Om dit te
voorkomen is het noodzakelijk dat
de metalen delen van zo’n apparaat
worden geaard. Als de voeding via
een steker uit een wandcontactdoos
wordt betrokken, moet uit datzelfde
punt ook een aardaansluiting worden
aangevoerd. Dat kan alleen via een
geaarde wandcontactdoos. De eisen
omtrent de aansluiting kunt u vinden
in NEN 1010, de norm voor laagspanningsinstallaties.
WEL OF GEEN KOOIAFSLUITING?
VRAAG: In ons pand willen we
een bestaande liftinstallatie zonder
binnendeuren vervangen door een
nieuwe, mét binnendeuren. Is er een
verplichting voor die extra binnendeuren?
Je ziet ook wel dat (bij gedeeltelijke
vervanging) de scharnierdeuren
blijven en dat een lichtkrans
wordt geplaatst. De lift stopt dan
direct bij aanraking van de wand.
ANTWOORD: De wetgeving in
Nederland stelt dat een installatie
na onderhoud of verbouwing ten
minste moet voldoen aan de vervaardigingsvoorschriften.
De vervaardigingsvoorschriften
zijn de voorschriften
die golden ten tijde van de
nieuwbouw van uw installatie. Vanuit
dat oogpunt is het aanbrengen van
kooiafsluiting (binnendeuren) in uw
geval niet verplicht. Als gebouweigenaar
hebt u echter ook een zorgplicht.
Gezien de ontwikkelingen
op Arbo-gebied hebt u eigenlijk
niet langer de keuze om bij een
49
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
In deze rubriek behandelen we vragen die
betrekking hebben op de veiligheid van
liften en gevelonderhoudsinstallaties en
op veilig werken op hoogte. Deze keer
hebben alle vragen betrekking op zaken
die te maken hebben met de vanuit de
Arbowet gevraagde veilige werkomgeving
voor de liftmonteur en de liftinspecteur.
Voor de beantwoording van de vragen
tekent, namens de Liftinstituut-helpdesk,
Vincent Terlingen.
Hebt u een vraag? Stuur een mail
naar info@liftinstitiuut.nl en geef
daarbij aan of uw vraag, mét het
antwoord, in VvE Magazine
gepubliceerd mag worden.
Net als een wasmachine moet een
traplift altijd geaard zijn.
verbouwing geen kooiafsluiting aan
te brengen. U voldoet dan niet aan de
zorgplicht om gebruikers van de lift
de veiligheid te bieden die heden ten
dage gebruikelijk is. Een lichtgordijn
zoals u beschrijft is geen oplossing
die gelijkwaardig is met een kooiafsluiting.
In geval van inklemmen bij
de kooidrempel wordt het lichtgordijn
uitgeschakeld door de remweg van
de lift. Dan kan toch forse lichamelijke
schade ontstaan.
Meer info over V.O.K.
(Veiligheid bij Onderhoud
en Keuring) vindt u op
Liftinstituut.nl/vakinfo/
wetgevingNL(Arbo)

50
VvE ONDERHOUD
Resultaatgericht
Samenwerken
biedt voordelen
voor VvE en onderhoudsbedrijf
XXXXX
Lidmaatschap OnderhoudNL
Garantie en VvE Belanglabel
geven extra zekerheid
Aan het woord is Leo Stolk, voorzitter van VvE Newton in Dordrecht. In het gebouw wonen eigenaren en huurders
(van woningcorporatie Woonbron). In totaal zijn er 123 woningen en zes bedrijfsruimtes. VLD Vastgoedonderhoud
voerde onlangs een groot onderhoudsproject uit en het gebouw ziet er perfect uit, vertelt Leo Stolk. “Dat is ook de
mening van Woonbron: we zijn heel tevreden. Maar misschien nog belangrijker is de prima communicatie. We
krijgen elke week informatie over de stand van zaken en als een bewoner een vraag heeft, gaan de mensen van
VLD er zelf heen om die te beantwoorden. Een telefoontje is voldoende.”
VLD is lid van OnderhoudNL Garantie en beschikt over het
VvE Belanglabel. “Dat is een extra zekerheid, ook voor de
groot-eigenaar”, vindt Stolk. “We hebben het volste vertrouwen
dat we de juiste onderhoudspartner hebben gekozen.
Binnenkort staat het binnenschilderwerk op het programma.
Daarvoor hebben we al contact opgenomen met VLD, want
we werken prima samen.”
‘DE STANDAARD’
Henk den Boer, algemeen directeur van VLD Vastgoedonderhoud,
vindt dat Resultaatgericht Samenwerken de standaard
moet zijn bij onderhoudsbedrijven. “Bij deze manier van werken
spreek je samen met de klant af welk niveau van onderhoud
gewenst is. Nu, maar ook op de langere termijn. Samen
formuleer je het gewenste kwaliteitsniveau en dat wordt regelmatig
getoetst. Dan bekijken we samen of het onderhoud
nog steeds voldoet aan de afgesproken richtlijnen.
Het onderhoudsbedrijf verplicht zich om ervoor te zorgen
dat de klant krijgt wat afgesproken is. Dat betekent dat je de
vinger aan de pols houdt en bij problemen snel reageert.
Wat ons betreft betekent het ook dat we volledige openheid
geven. ‘U weet wat wij weten’ is ons motto. Onze klanten
beschikken over alle informatie over het project: foto’s,
kleurnummers, maar ook alle vergunningen die we hebben
aangevraagd etc. Wij delen echt alle informatie met de klant.”
CONTINUÏTEIT
Den Boer constateert dat zowel opdrachtgevers als –nemers
vaak nog gericht zijn op de korte termijn. “Dat is vreemd
want juist deze bedrijfstak moet het hebben van continuïteit:
je wilt graag terugkomen bij de klant. Beiden hebben er
belang bij dat de klant ook na een aantal jaren tevreden is
over de staat van het onderhoud. Gelukkig zien steeds meer
VvE’en dat goedkoop nogal eens duurkoop is en dat het
uitstellen van onderhoud vaak leidt tot hogere kosten.
Met Resultaatgericht Samenwerken stel je - samen met
de VvE en/of de beheerder - een meerjarenonderhoudscontract
op waarmee beide partijen exact weten wat ze
aan elkaar hebben.”
VvE Belang en OnderhoudNL Garantie
VvE Belang en OnderhoudNL Garantie, de erkenningsregeling
voor schilders- en onderhoudsbedrijven, werken al sinds 2006
samen onder de naam VvE Belanglabel. De samenwerking is
gericht op het leveren van gegarandeerd schilder- en onderhoudswerk
en biedt extra waarborgen voor de VvE’en die zijn
aangesloten bij VvE Belang. Op www.onderhoudnlgarantie.nl
vindt u een lijst van aangesloten onderhoudsbedrijven. De lijst
is gesorteerd op postcode.
VvE EVEN VOORSTELLEN
“Ik heb een brede oriëntatie”, vertelt hij. “In de afgelopen
jaren heb ik veel ervaring opgedaan bij diverse organisaties:
bij het ministerie van Buitenlandse Zaken, een bouwkundig
adviesbureau en ook tien jaar bij de Rechtbank Zeeland-
West-Brabant in Breda. Daar kreeg ik te maken met een
aantal uitbreidingen in de vorm van extra afdelingen bij
landelijke wetswijzigingen. Dat bracht de nodige verbouwingswerkzaamheden
met zich mee, die aan alle
voorschriften moesten voldoen.
Tot 1 april was ik in dienst bij een zorginstelling in Gorinchem,
waar ik medeverantwoordelijk was voor de huisvesting,
brandveiligheid, domotica en legionellapreventie van de
60 locaties. Mijn werk veranderde daar gaandeweg. Het
werd na een aantal jaren steeds meer in stand houden van
de situatie. Heel belangrijk natuurlijk, maar mij ligt dat werk
niet zo: ik ben graag met nieuwe uitdagingen bezig. Toen ik
de advertentie van VvE Belang las, had ik dan ook meteen
het idee dat dit mijn nieuwe werkgever zou kunnen zijn.
Het appartementsrecht en de VvE zijn relatief nieuwe
onderwerpen voor mij, maar inmiddels heb ik - ook door
het veelvuldige contact met de andere bouwkundigen en
NIEUWE
BOUWKUNDIG
ADVISEUR BIJ
VVE BELANG:
MICHEL
VAN DER
KNAAP
“VvE Belang is
een dynamische
organisatie waar
veel gebeurt”
Als u een van de bouwkundigen van VvE Belang wilt spreken, krijgt u in veel gevallen Michel van der Knaap aan de
lijn. Michel is sinds 1 april jl. in dienst als adviseur binnendienst bij de Productgroep Onderhoud, Wonen en Energie,
waar hij zijn collega’s ondersteunt bij het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen, offertes etc. Als ervaren
bouwkundige - met heel veel kennis over zaken als het Bouwbesluit - voelt hij zich helemaal op zijn plaats.
de juristen - al de nodige kennis opgedaan. Het wordt
alleen maar interessanter!”
DYNAMISCH
“VvE Belang is een dynamische organisatie waar veel
gebeurt en waar nieuwe diensten en producten worden
ontwikkeld. Dat past goed bij mij, want die toekomstgerichte
houding en visie spreken me erg aan. De onderwerpen
waarmee ik hier te maken krijg, zijn voor de VvE en
de appartementseigenaar lastig maar ook belangrijk. Ze
brengen veel vragen met zich mee. Denk aan onderwerpen
als brandveiligheid en de noodzaak c.q. de wens om langer
thuis te blijven wonen. Dat vergt in de meeste gevallen nogal
wat bouwkundige aanpassingen, en daaraan zitten dan ook
weer de nodige juridische aspecten vast. Die complexiteit is
heel interessant.
Ik ben 52 jaar en heb een brede ervaring op bouwkundig
gebied. Dat is in contacten met VvE-bestuurders vaak een
voordeel bij het oplossen van technische vragen en bij het
bieden van een passend advies. Eigenlijk kan ik kort zijn:
het bevalt me prima!”
51
VvE Magazine # 3 | augustus 2017

53
N e f i t h o u d t
Nederland warm
VvE INSTALLATIENETWERK NEDERLAND ADVERTORIAL
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
CONCENTRISCHE
ROOKGASAFVOER BIEDT
BEWONERS EXTRA
VEILIGHEID
“Het gevaar van
koolmonoxide is
hiermee helemaal
van de baan”
In deze rubriek schrijven we met regelmaat over het belang van een goede rookgasafvoer.
Zeker wanneer oude cv-ketels worden vervangen door moderne HR-ketels, is het belangrijk
dat de rookgasafvoer daarop wordt aangepast. Het gevaar van koolmonoxide ligt immers altijd op de loer.
De leden van het VvE InstallatieNetwerk Nederland kunnen u op dat gebied optimaal adviseren. Gasservice
Noord-Holland BV, lid van het INN, heeft een innovatieve oplossing gevonden, vertelt projectleider Chris Roos.
Alles in huis
Sleutel tot comfort en energiebesparing
Als VVE streef je naar het beste comfort maar tegelijkertijd het laagste energieverbruik.
De sleutel tot al die mogelijkheden vinden opdrachtgevers, adviseurs en installateurs bij
Nefit/Bosch. In het productassortiment van Nefit vindt u naast de nieuwste HR-ketels onder
andere warmtepompen en zonne-energiesystemen. En onder het merk Buderus bieden wij
ook gasgestookte warmtepompen, WKK en andere oplossingen voor collectieve systemen.
Kortom, we hebben alles in huis om te zorgen dat u klaar bent voor de toekomst.
Inclusief uitgebreide service en gedegen advies op maat.
www.nefit.nl/professioneel
“Bij twee VvE’en in Amsterdam hebben we een concentrisch
rookgasafvoersysteem geïnstalleerd aan de buitenzijde van
het complex. Het bijzondere is dat de rookgasafvoer is gecombineerd
met de afvoer van de mechanische ventilatie.
Beiden monden ze op het dak uit in een kanaal van roestvast
staal. De benodigde luchttoevoer ten behoeve van de
HR-ketel wordt rechtstreeks bij de geveldoorvoer van buiten
onttrokken.”
CONCENTRISCH
‘Concentrisch’ betekent dat er sprake is van een dubbel
kanaal: een zogenaamd pijp-in-pijpsysteem. De verse lucht
wordt door de buitenpijp aangevoerd en de rookgassen gaan
via de binnenpijp naar buiten.
Roos: “Dat biedt optimale veiligheid, want als er een lekkage
zou ontstaan in de binnenpijp (en het rookgas dus in de
luchttoevoer zou komen) valt het systeem direct in storing.
Koolmonoxide in de woning is daardoor vrijwel uitgesloten.
Bij appartementencomplexen is zo’n concentrisch systeem
inmiddels standaard, maar de combinatie met mechanische
ventilatie komt nog niet zo veel voor.”
GECOMBINEERD SYSTEEM
“Bij de VvE’en in Amsterdam hebben we de HR-ketels vervangen
door nieuwe HR-ketels. Ook de mechanische ventilatieboxen
zijn vervangen. Als VR-ketels worden vervangen door
HR-ketels, moet meestal de hele rookgasafvoer worden vervangen
omdat de rookgassen van HR-ketels een lage temperatuur
hebben en condenseren in het rookgasafvoerkanaal.
Daardoor ontstaat roestvorming in oude afvoersystemen.
Dat was hier dus niet het geval, maar de bewoners wilden
vanzelfsprekend wel maximale veiligheid.”
GEVAAR GEWEKEN
“Bij deze complexen in Amsterdam waren de rookgasafvoer
en de mechanische ventilatie al gecombineerd en inpandige
bouwkundige aanpassingen waren niet mogelijk. Daarom
hebben wij de rookgasafvoer en de mechanische ventilatie
volledig gedemonteerd en vervolgens alle vier de cv-ketels
op het collectieve rookgasafvoerkanaal aangesloten. Vier
nieuwe mechanische ventilatieboxen zijn aangesloten op
het collectieve mechanische ventilatiekanaal. Op de gevel is
daarvoor een speciale uitmondingset aangebracht. Daardoor
is het kanaal helemaal omspoeld door lucht. Het gevaar van
koolmonoxide is daarmee van de baan.”
VEILIG EN VOORDELIG
Roos constateert dat een concentrische rookgasafvoer veelal
een iets hogere kostprijs heeft dan een systeem waarbij de
beide pijpen naast elkaar zijn aangebracht. “Echter: bij het
concentrische systeem zijn minder beugels nodig; het kost
minder ruimte en het kan sneller worden gemonteerd.
Daardoor valt het veelal toch voordeliger uit dan het tweepijpsysteem.
In de landen om ons heen is het concentrische
systeem al verplicht; juist vanwege het ‘veiligheidsvangnet’
dat concentrische rookgasafvoer biedt.”
De aangesloten bedrijven van het VvE InstallatieNetwerk Nederland per regio:
INN Noord: Pranger-Rosier Installaties Dokkum, www.pranger-rosier.nl
INN Oost: Van Dam Rijssen, www.vandamgroep.com
INN Midden: Bos Installatiewerken Utrecht, www.bosgroep.com
INN Zuid: Hajnadi Klimaattechniek Kerkrade, www.hajnadi.nl
INN Zuid-Oost: Van den Hoff Installatiebedrijf Eindhoven, www.vandenhoff.nl
INN Zuid-West: Van de Velde Yerseke, www.van-de-velde.nl
INN West: Provato Techniek Rotterdam, www.provatotechniek.nl
INN Noord-West: Gasservice Noord-Holland Purmerend, www.gasservice-nh.nl

54
VvE ENERGIEBESPAREN
55
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
VVE BLOK 35 WERD
IN ENKELE JAREN HET
DUURZAAMSTE BLOK
OP IJBURG
VvE-bijdrage kon omlaag
dankzij duurzaamheidsmaatregelen
Zonnepanelen en sedumdak
op laagbouwwoningen
‘Willen is kunnen’ is de lijfspreuk van Marinus Knulst, penningmeester van VvE Blok 35 op Amsterdam-
IJburg. Knulst is sinds 1993 beroepsmatig betrokken bij de ontwikkeling van IJburg. Sinds 2005 woont hij
er ook: hij was een van de eerste bewoners van Blok 35. Een naam heeft het vier gebouwen tellende blok
nog niet, maar het is wel het duurzaamste complex van IJburg. Dat bleek tijdens een bijeenkomst van de
Duurzame Huizen Route, die op zaterdag 10 juni in samenwerking met de gemeente Amsterdam bij Blok
35 werd gehouden.
De VvE bestaat uit een hoofdsplitsing en vier ondersplitsingen.
Het is een ingewikkelde vereniging met
in totaal 82 woningen (waarvan een aantal grondgebonden),
een parkeergarage met 80 parkeerplaatsen,
huurwoningen die in het bezit zijn van woningcorporatie
De Alliantie en een aantal bedrijfsruimtes. Het
is bijna vragen om problemen, maar bij Blok 35 is
precies het tegenovergestelde gebeurd: door goed te
communiceren (waarbij iedereen in zijn waarde werd
gelaten) is al snel een ‘community’ ontstaan.
“In het begin waren we allemaal vreemden voor
elkaar”, zegt Marinus Knulst. “We zaten in een grote
zandbak met allemaal vreemden om ons heen. Om
de buurt wat te vergroenen, vroegen we het stadsdeel
om bomen. Dat is gelukt: de bomen zijn nu al
meer dan tien meter hoog. De ontwikkelaar deed ook
een duit in het zakje om de buurt wat op te fleuren
en daardoor kregen de bewoners ook de smaak te
pakken.”
ZONNEPANELEN
Dat bleek toen de eerste schilderbeurt achter de rug
was. Die viel maar liefst 30.000 euro goedkoper uit
dan was geraamd. De VvE besloot dat geld niet terug
te geven aan de bewoners. Er zijn 48 zonnepanelen
voor gekocht, die werden geïnstalleerd op het dak
van een appartementengebouw. Na een jaar bleek de
elektriciteitsrekening voor de collectieve ruimtes van
200 naar 20 euro per maand te zijn gedaald.
Dat mooie resultaat stimuleerde de VvE om nog eens
160 zonnepanelen te plaatsen op een ander dak. Om
de elektriciteitsrekening nog verder te verlagen, werd
in de parkeergarage ledverlichting mét bewegingssensoren
aangebracht.
Op de daken van de eengezinswoningen werden ook
nog eens 150 zonnepanelen geplaatst op een groendak
(onderhoudsarm sedum). De bewoners konden
kiezen of ze wilden meedoen. De stroom is immers
voor hun privégebruik. Bovendien konden ze kiezen
tussen koop of huur van de panelen. De meesten
kozen voor koop.
KEUZEVRIJHEID
Die keuzevrijheid is tekenend voor de manier waarop
de VvE opereert, vertelt Knulst. “We hadden al in een
eerder stadium plannen voor verlichting (toen nog
tl-buizen) met bewegingssensoren in de parkeergarage.
Daar was veel weerstand tegen: sommige mensen
gaven aan dat ze zich dan niet veilig zouden voelen.
Het aanbrengen van gevelgroen lukte in eerste instantie
ook niet omdat een aantal bewoners bang was
voor aantasting van de gevels.
We hebben die onderwerpen gewoon even laten
rusten. Toen we enkele jaren later het ledsysteem met
bewegingssensoren aan de leden voorlegden, was
de consensus er wél: de ledverlichting gaat al aan als
je de sensor nadert. Het gevoel van onveiligheid was
daardoor verdwenen.
Voor het gevelgroen hebben we gekozen voor ‘klimhulp’:
constructies van staaldraad of touw, waardoor de planten
niet hechten aan de gevel. Dat zorgde ook voor veel draagvlak.
We hebben nu al 300 m2 gevelgroen.”
SEDUMDAK
VvE Blok 35 beschikt in totaal over 2.500 m2 dak waarvan
1.100 m2 bedekt is met sedum in combinatie met zonnepanelen.
In het najaar van 2016 besloot de ALV om het
dakgrind van de laagbouw te vervangen door sedum. De
gemeente Amsterdam verleende daarvoor subsidie, die de
VvE dankbaar in ontvangst nam. Alle laagbouwdaken zijn nu
voorzien van sedumplantjes, waardoor de bewoners in de
zomer een koelere woning hebben en in de winter minder
stoken. Bovendien is de biodiversiteit toegenomen.
Knulst: “Het sedumdak wordt onderhouden door onze
‘dakhovenier’. Die controleert eenmaal per jaar de groei van
de plantjes en hij maakt dan ook de zonnepanelen schoon.
We hebben geen druk op de leden uitgeoefend. Vertrouwen
is de basis van al onze activiteiten. Dat geldt trouwens
ook voor de leveranciers en installateurs: die kiezen we op
basis van hun goede, vertrouwenwekkende verhaal. Dat
pakt altijd goed uit. Sterker nog: de prijs/kwaliteitverhouding
blijkt elke keer prima.”
INFORMEEL OVERLEG
VvE Blok 35 heeft een vierhoofdig bestuur (naar een vijfde
bestuurslid wordt gezocht). Vier keer per jaar is er een informeel
overleg met betrokken bewoners. Dan worden allerlei
dingen besproken, waardoor de ALV behoorlijk wordt ontlast.
Bovendien kunnen besluiten snel worden genomen.
Zo zijn op verzoek van enkele bewoners laadpalen voor
elektrische auto’s in de parkeergarage geplaatst.
Knulst: “In totaal hebben we 330.500 euro geïnvesteerd. Na
aftrek van de subsidie van de gemeente Amsterdam (35.000
euro) bleef een kleine drie ton over. Forse bedragen, die we
uit het reservefonds hebben kunnen betalen. We hebben
een goed MJOP dat we elke vijf jaar volledig herzien.
Door alle besparingen konden we onlangs de VvE-bijdrage
met 10 euro per maand verlagen.
Dat is mooi, maar nóg belangrijker is dat de betrokkenheid
van de bewoners flink is toegenomen. Er zijn veel mensen
die wat willen doen, bijvoorbeeld in het groenonderhoud.
Natuurlijk zijn er ook hier mensen die zich nergens mee
bemoeien. Dat vinden we prima. Het moet ook weer niet té
druk worden…”
Duurzame Huizen Route
De Nationale Duurzame Huizen Route is een platform
voor iedereen die geïnteresseerd is in duurzaam
wonen. Op de website delen meer dan 700 woningeigenaren
hun ervaringen met het verduurzamen
van hun woning. Op de eerste twee zaterdagen in
november stellen enkele honderden woningeigenaren
hun deuren open. In 2017 is dat op zaterdag 4 en
11 november. Van februari tot juni worden er thematours
georganiseerd waarbij in een woning met een
groep een bepaald thema wordt uitgediept.
Iedereen die duurzame toepassingen heeft uitgevoerd
in zijn woning of VvE kan de woning aanmelden
op de Duurzame Huizen Route. De ervaringen
zijn waardevol voor mensen die hun woning of VvE
ook willen verduurzamen.
Kijk voor meer informatie en voorbeelden van VvE’en
op www.duurzamehuizenroute.nl/vve.

56
VvE ENERGIEBESPAREN
57
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
Investering van 8,5 miljoen voor
ingrijpende duurzame en veilige renovatie
Lindenhove en BENG Nederland
gaan samen op weg naar een
bijna energieneutraal gebouw
VVE-BESTUURS
VOORZITTER TON BAAS:
“DE VVE-BIJDRAGE
HOEFT NIET TE
WORDEN VERHOOGD”
Ton Baas en John Goossens
Serviceflat Lindenhove (1973) in Apeldoorn heeft een grote stap gezet op de weg naar een bijna energieneutraal gebouw:
op 10 mei jl. ging de ledenvergadering met een meerderheid van 98 procent van de stemmen akkoord met het voorstel
om een financiering aan te gaan voor een complete renovatie van het gebouw. Die moet het energieverbruik met zo’n 80
procent omlaag brengen. De jaarlijkse CO 2 -uitstoot wordt met maar liefst 473.000 kilo verminderd. Ton Baas, voorzitter
van het VvE-bestuur, is een tevreden man, maar realiseert zich ook dat er nog veel werk verzet moet worden. Banken en
de gemeente zijn nu aan zet.
De eerste grote horde werd genomen na afloop van
de - door de bewoners zeer gewaardeerde – tentshow.
Die werd, in samenwerking met BENG Nederland,
op het parkeerterrein aan de Loolaan gehouden
op 9 en 10 mei. In een informele sfeer konden de bewoners
van de 180 serviceappartementen (maar ook
alle andere belangstellenden, waaronder een aantal
VvE-bestuurders) kennismaken met de producten en
materialen die straks zullen worden toegepast. Een dik
pak isolatie, serrebalkons, triple glas in de kozijnen van
alle ramen waar geen balkon is en een wtw-installatie
in elk appartement.
Een wtw-systeem zorgt ervoor dat continu lucht naar
binnen wordt gezogen. Die wordt verwarmd en komt
in de woning terecht. Via afzuigpunten wordt voortdurend
binnenlucht naar buiten getransporteerd. Door
dit uitgebalanceerde systeem is er minder energie
nodig om de koude buitenlucht te verwarmen. Dat
kan dus een forse besparing op het energieverbruik
(en dus kosten) opleveren. In nieuwbouw worden
daarom op grote schaal wtw-installaties aangelegd.
Al die voorzieningen zorgen ervoor dat de bewoners
na de renovatie kunnen genieten van comfortabele
en zeer energiezuinige appartementen en collectieve
ruimtes. Daaronder vallen een grote gemeenschappelijke
ruimte, acht logeerkamers, een fitness- en
fysioruimte en een kapperszaak. En dat alles zonder
verhoging van de service kosten.
WAT IS MOGELIJK EN HAALBAAR?
Ton Baas: “Dat is ook sinds het begin het uitgangspunt
van het plan: de VvE-bijdrage mag voor de eigenaren
niet hoger worden. Dat hoeft ook niet, maar dan moeten
we wel een lening kunnen afsluiten met een lange
looptijd. We hebben het immers wel over een investering
van 8,5 miljoen euro, ofwel ca. 40.000 euro per
appartementsrecht. Samen met BENG spannen we
ons in om de financiering rond te krijgen.”
John Goossens, country manager van Balco Balkonsystemen
BV en lid van BENG Nederland, licht toe:
“Technisch is veel mogelijk, maar er moet wel een
balans gevonden tussen wat technisch mogelijk is en
wat financieel haalbaar is. Ton Baas heeft het initiatief
genomen om deze tentshow in te richten. Een uitstekend
plan, want op deze manier kunnen we laten zien
en voelen wat de renovatie inhoudt. Het verhaal wordt
zo heel concreet voor de bewoners.”
“METEEN GOED AANPAKKEN”
Baas: “Ik woon sinds vier jaar in Lindenhove en ben
sinds ruim drie jaar bestuursvoorzitter. Het bestuur
bestaat uit zeven personen (er is één vacature) en we
doen het hele bestuur en beheer zelf. Toen we bezig
waren met een grote opknapbeurt van het interieur,
ben ik op het idee gekomen om ook de buitenkant
van het gebouw ingrijpend te gaan opknappen. Dan
kun je natuurlijk volstaan met een schilderbeurt en
eventueel HR++-glas, maar via de gemeente kwam ik
in contact met Platform31. Toen is het idee geboren
om de renovatie meteen goed aan te pakken.
Op een informatiebijeenkomst van VvE Belang in
Orpheus (hier om de hoek) ontmoette ik John Goossens.
De wijze waarop Balco de balkons wil vergroten
en daarmee ook de appartementen gaat verduurzamen,
sprak me bijzonder aan. John deelde me ook
fijntjes mee dat hij ons gebouw al had bekeken en dat
er ‘nodig wat moest gebeuren’. Daarin kon ik hem alleen
maar gelijk geven. Toen is het balletje gaan rollen.
We hebben het voordeel dat alle bewoners al koken
op elektriciteit, dus de discussie over koken op gas of
elektriciteit hoeven we hier niet te voeren.
Op de 12e verdieping staan nu vier grote cv-ketels.
Straks is dat er nog één. Alle materialen die worden
gebruikt, zoals de kozijnen en de gevelbeplating, zijn
onderhoudsarm. Dure schilderbeurten behoren dus
tot het verleden.”
FINANCIERING
Een andere discussie moest wel degelijk worden
gevoerd: die over de financiering van het prestigieuze
project. Baas geeft een opsomming van alle activiteiten
tot op heden én van de mogelijkheden die nog
benut kunnen c.q. moeten worden. Lindenhove is er
in financieel opzicht nog niet helemaal uit. “Dat klopt”,
zegt Baas, “maar we hebben nu wel toestemming van
de ledenvergadering om door te gaan met het project.
Het is van groot belang dat nog dit najaar het plan mét
een financieringsvoorstel aan de ledenvergadering kan
worden gepresenteerd.”
In 2016 kreeg de VvE van de gemeente Apeldoorn
40.000 euro subsidie voor projectbegeleiding. Doel:
het uitvoeren van een onderzoek naar de mogelijkheden
om uit te komen bij Nul op de Meter; volledig
energieneutraal dus. Dat plan bleek te ambitieus en
daardoor niet te financieren. Dus werd de focus verlegd
naar bijna energieneutraal ofwel NoM-ready. De
provincie verleende in 2015 een financiële bijdrage en
Platform31 investeert zelf ook in het project. Daarnaast
maakt Lindenhove optimaal gebruik van de Subsidieregeling
Energiebesparing Eigen Huis (SEEH) en van
de STEP-subsidie voor de verhuurde appartementen.
Omdat het gebouw straks voldoet aan de eisen van
‘zeer energiezuinig’ kan de VvE wellicht 4.000 euro
subsidie per appartementsrecht extra krijgen.
AANVRAAG LENINGEN
Bij de gemeente Apeldoorn wordt een lening van
20.000 euro per appartement tegen een gunstige
rente aangevraagd. Bij het Nationaal Energiebespaarfonds
kan de VvE de Energiebespaarlening aanvragen
die specifiek bestemd is voor de (wtw-)installaties: de
looptijd van de lening is 15 jaar en dat is ook ongeveer
de levensduur van de installaties. De besparing op de
energie- en onderhoudskosten zorgt ervoor dat de
investering wordt terugverdiend.
De VvE gaat ook nog proberen om bij banken financiering
te krijgen. Baas is teleurgesteld in hun houding:
zelfs de huisbankier geeft tot op heden niet thuis,
maar het bestuur gaat onverdroten door; ongetwijfeld
met grote overtuigingskracht.
Baas: “De VvE heeft al het mogelijke gedaan wat in
haar macht ligt; het is nu aan de banken om het
project mogelijk te maken.”

UW ENERGIELEVERANCIER
VvE ENERGIEBESPAREN
59
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
Ook voor het verbruiksafhankelijk
meten en factureren van energie
en water.
Wij weten wat uw VvE nodig heeft:
• een betrouwbare energieleverancier;
• die voordelig elektriciteit en gas inkoopt op de energiebeurs ICE ENDEX;
• die een goede service biedt;
• en geen gebruik maakt van een callcenter.
NIEUW!
Verbruiksafhankelijke meting en facturatie van energie en water.
Onze voordelige gas-, warmte-, elektriciteit- en watermeters geven een
betrouwbare en duidelijke registratie van het individuele en algehele
energie- en waterverbruik. Vervolgens verwerken wij per bewoner deze
verbruiksafhankelijke registratie tot een overzichtelijke factuur.
Met onze meetapparatuur voldoet u aan de wetgeving voor
warmtemeting.
Schakel VvE EnergieSelect in en profiteer van de voordelen:
• lagere kosten voor het energiepakket dat bij u past;
• naar keuze energiemeters in eigendom, via huurkoop dan wel via lease;
• heldere en overzichtelijke facturen;
• betrouwbare dienstverlening op maat;
• transparante en duidelijke werkwijze om misverstanden te voorkomen.
VvE EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen
VvE Belang en Hezelaer Energy. Samen staan we voor:
Lagere kosten, minder zorgen, meer woongenot!
Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl
Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl
Dat zei Maya van der Steenhoven, directeur van het
Programmabureau Warmte Koude Zuid-Holland en
initiator van de Van Gas Los Campagne bij de opening
van het VanGasLosFestival op 10 mei jl. Drie dagen lang
kon iedereen die geïnteresseerd is in de energietransitie
zich op de hoogte laten stellen van actuele ontwikkelingen.
Plaats van handeling: de voormalige energiecentrale (uit
1903) aan de Hoogte Kadijk in Amsterdam. De zon bleek niet
in staat het oude gebouw te verwarmen, dus de aanwezigen
(vooraf gewaarschuwd maar toch…) hielden de jas maar aan.
AMBITIE
Een van de sprekers was prof. dr. Maarten Hajer, faculteitshoogleraar
Urban Futures aan de Universiteit Utrecht (en o.a.
voormalig directeur van het Planbureau voor de Leefomgeving).
Hij gaf een overzicht van de stand van zaken van
Nederlandse steden in vergelijking met andere Europese
steden. “Een stad als Kopenhagen doet het aanzienlijk beter”,
zei Hajer. “Daar gaat 62 procent van de beroepsbevolking
op de fiets naar het werk, terwijl maar 9 procent de auto
gebruikt. In 2025 wil Kopenhagen 100 procent broeikasgasvrij
zijn. Dat is dus al over acht jaar. Wat we nodig hebben, is
een nieuwe ronde van stadsvernieuwing, maar dan helemaal
gericht op een klimaatneutrale toekomst. Om over 25 jaar klimaatneutraal
te zijn, moeten we 280.000 woningen per jaar
aanpakken, maar het zijn er momenteel maar 1000 per jaar.”
MAAK HET COMPLEX!
Hajer pleitte ervoor om het klimaatprobleem breder te zien.
In zijn woorden: “Maak het complex. Betrek alles en iedereen
Maarten Hajer:
“Maak het
klimaatprobleem
complex!”
VanGasLosFestival:
hoe pakken we de
energietransitie
aan?
“Een van de grootste transities van deze eeuw is de afgelopen maanden in gang gezet: we gaan in de komende
30 jaar van het gas af. Dat vieren we met dit VanGasLosFestival. We laten zien dat er al veel gebeurt, hoewel het
volgens veel mensen allemaal veel te langzaam gaat. De energietransitie biedt volop kansen voor de toekomst.
Alleen weet niemand hoe dat moet: van gas loskomen. In deze oude energiecentrale van netbeheerder Alliander
proberen we op een originele manier antwoord te geven op de vraag hoe we dat gaan aanpakken.”
erbij: mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt, sociale
inclusiviteit, de energetische prestatie van gebouwen en de
gezondheid van de bewoners. Daarvoor moet je regionaal
denken, want de stad kan het echt niet alleen.”
In de 20e eeuw hebben we alle problemen van de 19e eeuw
opgelost, betoogde Hajer. “En in de 21e eeuw zullen we alle
problemen van de 20e eeuw moeten oplossen.” De oplossing
van al die problemen ziet hij in een aantal maatregelen: “Stuur
op het einddoel en niet op de methode. Anders zet je alleen
maar kleine stapjes en bereik je het doel niet - of veel te laat.
Beloon iedereen die het einddoel haalt en geef zekerheid aan
de markt. Innovatieve bedrijven prijzen alle concurrenten uit
de markt en ze jagen elkaar op. Dan bereik je de beste resultaten.
En bedenk: wat kan, dat moet! Kijk naar de windenergie: daar
gingen enkele jaren geleden nog miljarden subsidie naartoe
en nu zijn we in staat om windmolenparken zonder subsidie
te realiseren.”
LEIDENDE ROL OVERHEID
“De overheid moet de leidende rol op zich nemen, zodat alle
betrokkenen van elkaar kunnen leren. Dan wordt Nederland
het laboratorium van innovatie, met een netwerk van universiteiten,
een transitieautoriteit en een ‘Jaarboek Energietransitie’.
Toen het Jaarboek Architectuur werd geïntroduceerd, was
het effect dat iedereen zich aangesproken voelde om ook iets
te ondernemen. Een Jaarboek Energietransitie kan datzelfde
effect hebben.”

60
VvE ENERGIEBESPAREN
VvE ENERGIECERTIFICAAT
61
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
SAMEN AAN DE
SLAG IN DE
ENERGIETRANSITIE
Energietop voor ambtenaren
levert vooral meer vragen op
MET EEN ‘GROEN
MJOP’ COMBINEERT
U ONDERHOUD EN
ENERGIEBESPARING
“Gaan we ervoor of gaan we erover?” Die vraag stelde Rik van der Linden, wethouder van o.a. duurzaamheid in
Dordrecht tijdens de ‘Energietop voor ambtenaren’. Op 8 juni was een groot aantal ambtenaren van gemeenten,
provincies en ministeries bijeen in de Rijtuigenloods in Amersfoort. Samen bogen ze zich over het vraagstuk
’Hoe nemen we alle betrokkenen mee in de energietransitie?’ Vijf transitiepaden zijn daarbij leidend, maar een
blauwdruk is er niet, stelde Gerben Roest, ambtenaar bij het ministerie van Binnenlandse Zaken.
“Bij de energietransitie (en vooral als
we het hebben over de overgang naar
lagetemperatuurverwarming), moeten
we ons realiseren dat we bij de mensen
thuis achter de voordeur komen”,
zei hij. “En al die mensen moeten heel
wat gaan doen om in 2050 energieneutraal
te zijn. De gemeenten
moeten de inwoners ondersteunen
om uit te zoeken wat de beste optie
is, bijvoorbeeld op het gebied van
verwarming.”
Dat de opgave in Nederland heel
groot is, bleek ook uit het verhaal
van planoloog Christian Zuidema: in
Nederland wordt momenteel slechts 6
procent van het totale energieverbruik
duurzaam opgewekt (zon en wind).
In Denemarken is dat 29 procent; in
Italië 17 procent. We zijn dus nog ver
verwijderd van een energieneutrale
gebouwde omgeving.
UITDAGING
“Technologisch kan er heel veel (ook
zonder subsidie) maar de uitdaging is
groot”, zei Zuidema. “Fossiele brandstoffen
vinden we ondergronds en de
ruimtelijke impact is klein. Duurzame
energie wordt opgewekt met duidelijk
zichtbare systemen waarvoor veel
ruimte nodig is. Ze staan goed beschouwd
bij mensen in de achtertuin.
Overigens: huishoudens verbruiken
maar 500 van de 3.500 petajoule die
jaarlijks verbruikt wordt.”
Zuidema maakte zich boos over het
feit dat ook in nieuwbouwwijken nog
op grote schaal gasnetten worden
aangelegd: “Waanzin!” De planoloog
adviseerde ook om in kleine stappen
te denken zonder grote, vaste doelen.
“De energietransitie is een onderwerp
voor iedereen. Benut de kracht van
lokale coöperaties en laat ze in hun
kracht. En zorg vooral ook voor een
financieringsmodel voor lage inkomens.”
OP WEG NAAR
ENERGIENEUTRAAL
Het gaat bij duurzaamheidsmaatregelen
om forse investeringen. Welke
middelen kun je inzetten om de
woningeigenaar ertoe aan te zetten
om daadwerkelijk energie te gaan
besparen? Er zijn al ca. 50 regionale
aanpakken bezig met deze vraag.
Vooral in de bestaande bouw lopen de
diverse initiatiefnemers tegen problemen
aan. Dat erkenden de sprekers
op de bijeenkomst ook: “Onderschat
niet wat het met mensen doet als ze
afscheid moeten nemen van hun vertrouwde
gaskomfoor en op inductie
over moeten stappen. Maar aan de
andere kant: als iemand als enige in
het complex per se gas wil houden,
laat die persoon dan maar naar de
rechter stappen. Dan zal duidelijk worden
in hoeverre de wens serieus is.”
KOSTEN KLIMAATBELEID
Een extra probleem is het feit dat maar
liefst 17 procent van de kosten voor
het klimaatbeleid bij de huishoudens
met de laagste inkomens terecht
komt. In het veelgeprezen Duitsland
is dat inmiddels een groot probleem.
De ‘Energiewende’ kost een gezin
met twee kinderen elk jaar 1000 euro.
Honderdduizenden huishoudens zitten
inmiddels zonder gas en elektriciteit
omdat ze de rekening niet meer
kunnen betalen.
Kim Putters, directeur van het Sociaal
en Cultureel Planbureau, houdt er rekening
mee dat een dergelijk scenario
zich ook in Nederland kan voordoen.
In Het Financieele Dagblad van 7 juni
zegt hij: “Het vraagstuk van duurzaamheid
is nu ook een sociale kwestie
geworden. […] Bij het opzetten van een
energiecoöperatie moet je de weg weten.
Hoogopgeleiden vinden ook hier
vaker ingangen via hun netwerken en
ontvangen daardoor eerder de voordelen
van duurzame energie en anders
bouwen.” Putters vindt dan ook dat
klimaatverandering geen splijtzwam
moet zijn maar deel van de agenda
van een inclusieve samenleving.
Jacco van de Sandt (rechts op de foto) ontvangt
het certificaat uit handen van Willem Englebert
Maatwerk met het gecertificeerde
energiebesparingsadvies van VvE Belang
Jacco van de Sandt, energieadviseur bij VvE Belang, heeft op 13 juli jl. het SKW-certificaat Energieprestatieadvisering
bestaande woningen, op basis van de BRL 9500-00, -01 en -02 ontvangen. VvE Belang is daarmee gecertificeerd
voor zowel het NLEPBD- als het KOMO- certificaat. Voor de VvE heeft dat een groot voordeel: met het energiebesparingsadvies
van een gecertificeerde adviseur komt u in aanmerking voor aantrekkelijke subsidies voor
maatregelen waarmee u de energievraag van uw complex flink kunt verlagen.
Jacco ontving het certificaat uit handen van Willem Englebert,
manager van SKW Certificatie. Met een maatwerkadvies
van VvE Belang weet u zeker dat u over een goed onderbouwd
document beschikt. U hebt een definitief energielabel
nodig bij de verkoop van uw appartement. Zo’n label
mag alleen worden uitgereikt door een gecertificeerde
adviseur.
Als u gebruik wilt maken van de Subsidieregeling Energiebesparing
Eigen Huis (SEEH), hebt u een energiebesparingsadvies
nodig van een gecertificeerde adviseur. De Rijksdienst
voor Ondernemend Nederland, die de subsidieregeling voor
het ministerie van Binnenlandse Zaken uitvoert, stelt het
bezit van het advies op basis van de BRL 9500-01 en 02
verplicht.
SUBSIDIES VOOR ENERGIEBESPARING
VvE’en en individuele appartementseigenaren kunnen via
www.rvo.nl subsidie aanvragen voor het aanbrengen van
isolatie van hun gebouw (gevel-, dak- en vloer/bodemisolatie).
Voor de VvE is ook subsidie beschikbaar voor energieadvies,
het maken van een duurzaam meerjarig onderhoudsplan
(een ‘groen MJOP) en voor procesbegeleiding
bij de verduurzaming. De subsidie voor de isolatie en voor
eventuele aanvullende maatregelen bedraagt ongeveer 20
procent van de kosten.
Voorwaarde is dat u minimaal twee energiebesparende
maatregelen in de vereiste hoeveelheid neemt. Als dat
gebeurt, kunt u ook subsidie aanvragen voor aanvullende
maatregelen (isolerende deuren, het voor de eerste keer
toepassen van triple glas, CO2-gestuurde ventilatie of
warmteterugwinning en het aanleggen van een douche
met verwarming door afvalwater. Ook waterzijdig inregelen
van de cv-installatie valt hieronder.
GROEN MJOP
Met het (laten) opstellen van een ‘groen meerjarenonderhoudsplan’
combineert u groot onderhoud met energiebesparende
maatregelen. Daarmee maakt u uw complex
energiezuinig en werkt u bovendien aan en toekomstbestendig
complex dat zijn waarde behoudt.
Ook bij het opstellen van zo’n groen MJOP en de uitvoering
daarvan kan VvE Belang u ondersteunen - deskundig en
onafhankelijk. U krijgt een maatwerkadvies voor uw complex
én u profiteert van de subsidieregeling.
Jacco van de Sandt geeft u graag informatie. U kunt hem
bereiken via bouwkundig@vvebelang.nl. Bellen kan ook:
0162 469 120.
Alle informatie vindt u op www.vvebelang.nl onder het kopje
‘Energiebesparing’.

62
VvE VOGELOVERLAST
VvE EVEN VOORSTELLEN
63
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
Dynamische vogelverschrikker
verjaagt overlastgevende vogels
RENÉ OTTEN,
MARKETING- EN
COMMUNICATIE-
MANAGER BIJ
VVE BELANG:
“VvE Belang is
hét kenniscentrum
voor de VvE en de
appartementseigenaar”
VvE De Kolk heeft geen overlast meer van vogels dankzij de Hawk Kite.
Mensen maken het verschil, vindt René Otten, de nieuwe marketing- en communicatiemanager bij VvE Belang.
“Als je trots bent op de dingen die je doet, word je er vanzelf steeds beter in. Voor VvE Belang betekent dat: de grote
hoeveelheid kennis die er is, inzetten voor de VvE en de appartementseigenaar. VvE Belang is hét kenniscentrum
voor de VvE’en en de individuele appartementseigenaren in Nederland.”
Boven appartementencomplex De Kolk in Woudsend vliegt een indrukwekkende roofvogel. Tenminste: dat lijkt zo.
In werkelijkheid is het een ‘Hawk Kite’, een vlieger die dezelfde vliegbewegingen maakt als een echte roofvogel.
Het resultaat: de bewoners hebben geen overlast meer van meeuwen, reigers en aalscholvers. Voor een geringe prijs
is dat probleem effectief opgelost, vertelt Dick Granneman, secretaris van het VvE-bestuur. Hij vertelt zijn verhaal
naar aanleiding van een artikel in VvE Magazine van mei jl. over de inzet van een valkenier om overlast van vogels te
bestrijden.
Granneman: “Vooral de hoekappartementen
van ons complex hadden veel
last van de vogels: meeuwen, aalscholvers
en reigers. De ramen, terrassen en
de glazen balustrade waren soms
helemaal wit van de vogelpoep. De
vogels voelden zich blijkbaar prima
thuis op de stalen buisconstructie van
het dak.
Ik ben gaan zoeken naar manieren om
die overlast permanent tegen te gaan,
want we hebben niets aan een oplossing
die maar tijdelijk werkt. Wij wonen
in een weidelandschap, een waterrijk
gebied waar veel buizerds voorkomen.
Het viel me op dat de vogels wegblijven
als er een buizerd in de buurt is. Toen ik
op internet de Hawk Kite vond, was dat
voor mij dan ook dé oplossing.
En inderdaad: sinds we de dynamische
vogelverschrikker op het dak hebben
geplaatst, blijven de overlastgevende
vogels weg. Trouwens: ook de kleine
zangvogeltjes. Dat is dan wel jammer,
maar onze ramen en terrassen blijven
schoon. De balans slaat bij ons duidelijk
door naar de positieve effecten!”
LEVENSECHT
De Hawk Kite beweegt, klimt en duikt
als een echte valk en gaat ook bij
weinig wind al automatisch vliegen.
Hij wordt standaard geleverd met een
glasfiber paal van zeven meter, maar is
ook leverbaar met een aluminium paal.
Dan vliegt de namaak-roofvogel aan
een nylon koord tot een hoogte van de
som van paallengte + koordlengte +
dakhoogte.
In eerste instantie koos de VvE voor een
vlieger aan een telescopisch uitschuifbare
glasfiber hengel. Die bleek na
enige tijd (door het wrikeffect van de
wind) steeds in te zakken.
Dus werd - in overleg met André Frijters
van vogelverschrikker.nl in Rijsbergen
- gekozen voor een aluminium mast.
Frijters heeft veel ervaring met het
bestrijden van vogels (en ander wild)
op diverse locaties.
Hij zegt: “Meestal kan de hengel wel
worden bevestigd aan een hekwerk.
Als dat niet aanwezig is, kunnen we
ook een voet meeleveren om de Hawk
Kite aan te bevestigen. Het complex van
VvE De Kolk telt twee etages, maar de
vlieger is ook geschikt voor hoge
gebouwen.”
Hij benadrukt dat VvE Belang niet alleen werkt voor de aangesloten
verenigingen en eigenaren, maar voor alle mensen
die zich oriënteren op informatie. “Daarmee kunnen ze hun
VvE beter laten functioneren. Vanzelfsprekend profiteren de
aangeslotenen wel van een aantal voordelen en die voordelen
maken we meer zichtbaar. We willen onze organisatie
laten groeien, zodat we nóg meer invloed krijgen op het
beleid dat o.a. in Den Haag wordt gemaakt.”
Otten nam enkele maanden geleden afscheid van Centraal
Beheer Achmea, waar hij marktmanager was voor diverse
zakelijke segmenten, zoals de bouw, vastgoed en VvE’en.
“Ik wil intensief contact hebben met de ‘markt’, vertelt hij. “Je
leert je doelgroepen het beste kennen door veel gesprekken
met hen te voeren.”
AMBITIES
Zijn ambities zijn helder: “We willen van VvE Belang de
organisatie maken waar je niet omheen kunt. Als er beleid
voor de VvE gemaakt wordt, moet de vraag gesteld worden
in hoeverre dat afgestemd is met VvE Belang. Daarvoor
moet je als organisatie groeien, want dan wordt je draagvlak
groter. Maar groei is niet het belangrijkste. We willen vooral
dat onze grote juridische en bouwkundige kennis voor ons
gaat werken. Als niet aangesloten VvE’en zien hoeveel profijt
ze van de kennis en kunde van VvE Belang kunnen hebben,
zullen ze zeker interesse hebben in aansluiting. Omgekeerd
hebben wij ook belang bij alle kennis en ervaring die bij de
VvE’en in Nederland aanwezig is.
We zien nu al dat we veel invloed hebben in ‘Den Haag’.
De Wet verbetering functioneren VvE’en is daarvan een
goed voorbeeld. De verplichting om een goed MJOP te
hebben of een half procent van de herbouwwaarde per jaar
aan de reserve toe te voegen, komt rechtstreeks uit de koker
van VvE Belang. Daarvan hebben alle verenigingen profijt.”
KENNISCENTRUM
VvE Belang is al bijna 19 jaar de belangenorganisatie voor
de VvE en de appartementseigenaar. Hoezo nu een ‘kenniscentrum’?
Otten: “De maatschappij wordt steeds individualistischer.
Veel mensen - en dus ook VvE-bestuurders
– willen graag hun eigen boontjes doppen. Dat kunnen ze
in veel gevallen ook prima. Alleen: ze hebben weinig invloed
op datgene wat er bij de overheid en in de politiek gebeurt.
We zien dat VvE Belang de enige organisatie is die ‘gehoord’
wordt in Den Haag als het om de VvE gaat; juist vanwege die
grote kennis en kunde.
Daarom laten we onze kennis nog meer voor ons werken.
We laten nog meer zien hoe trots we zijn op het werk dat
we doen, omdat juist daarmee heel veel VvE-bestuurders
geholpen worden bij het gecompliceerde werk dat ze doen.
We zijn een betrokken en deskundige organisatie die VvE’en
en andere partijen bij elkaar brengt en die oplossingen biedt
voor de problemen die de VvE ondervindt. Het doel: tevreden
VvE’en en appartementseigenaren, zodat iedereen kan
zeggen: “Ik ben thuis in de VvE!”

Vereniging
van Eigenaren
Belangenorganisatie voor
Appartementseigenaren
Vereniging
van Eigenaren
Belangenorganisatie voor
Appartementseigenaren
64
65
VvE DIENSTENPAGINA
VvE EVENEMENTENAGENDA
VvE Magazine # 3 | augustus 2017
Informatie algemeen
Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur
Tel: 0162 - 46 91 20
Fax: 0162 – 46 15 26
E-mail: info@vvebelang.nl
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout
Jaarlijkse bijdrage VvE Belang
Basispakket
Verenigingen van Eigenaren
€ 51,- voor VvE t/m 6 appartementen
€ 68,50 voor VvE met 7 t/m 15
appartementen
€ 94,50 voor VvE met 16 t/m 50
appartementen
€ 121,- voor VvE met 51 t/m 100
appartementen
€ 150,- voor VvE > 100 appartementen
Kantoren: € 150,-
Beheer/admini stratiekantoren,
makelaarskantoren, notariskantoren,
woningcorporaties en kantoren
verbonden met of werkzaam op
het gebied van Verenigingen van
Eigenaren kunnen zich eveneens
bij VvE Belang aansluiten.
Individuele appartements eigenaren:
€ 31,25
VvE-Pluspakket
€ 295,- incl. btw per jaar.
Opzeggingen
Opzeggingen schriftelijk vóór
1 december van enig kalenderjaar.
Meer info: www.vvebelang.nl
Juridische zaken
De Juridische Dienst van VvE Belang
is er voor u!
Gratis Juridische Telefonische
Helpdesk voor aangeslotenen van
ma. t/m do. van 9.00 tot 13.00 uur.
Pluspakket: gehele dag.
Voor nieuwe zaken en lopende zaken
kunt u bellen gedurende kantooruren.
Standaarduurtarief: € 105,- excl. btw.
Pluspakket: € 82,50 excl. btw.
Meer informatie zie pagina 30 of bel:
0162-469 120 of stuur een e-mail
naar: juridisch@vvebelang.nl.
VvE Incasso Support
Probleem met incasseren?
VvE Incasso Support helpt!
Gespecialiseerde incassodienst én
no cure - no pay! Meer informatie
bel: 0162-469 120 of stuur een
e-mail naar: juridisch@vvebelang.nl.
Bouwkundige zaken
Ma. t/m do. van 09.00 tot 13.00 uur
Tel: 0162 - 46 91 20
Voor het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen,
aankoopkeuringen
bestaande bouw,
opleveringskeuringen nieuwbouw,
bouwkundige adviezen, energielabels
en maatwerkadviezen.
Prijs op aanvraag.
Meer informatie: zie pagina 56.
VvE Opleidingen
VvE Belang organiseert in 2017
op diverse plaatsen in het land
VvE opleidingen. Meer informatie:
www.vveopleidingen.nl en de
‘Evenementenagenda’ op de
volgende pagina.
VvE software
Twinq, intelligente software voor
Verenigingen van Eigenaren
Meer informatie: 0162 – 47 05 55
of www.twinq.nl
VvE Verzekeringen
Uitgebreide opstal, glas-, VvE
aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
Centraal Beheer Achmea.
Meer informatie: 055 - 579 81 15
VvE Kwaliteitskeurmerk
SKW certificatie te Geldermalsen.
Telefoon 088 - 244 01 23
of www.skw-certificatie.nl
Gecertificeerde VvE Beheerders
www.skw-certificatie.nl
Meerjarenonderhoudsplannen
VvE Belang: 0162 - 469 120
OnderhoudNLGarantie
VvE Belang heeft exclusieve afspraken
gemaakt met de OnderhoudNL-
Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.
Meer informatie: 0182 - 57 16 60 of
www.onderhoudnlgarantie.nl
VvE InstallatieNetwerk Nederland
Landelijk All-in CV-onderhoud
speciaal opgezet voor VvE’en en
verzorgd door acht regionale
installatiebedrijven.
VvE Rioolbeheer
VvE’en die zijn aangesloten bij VvE
Belang krijgen 10% korting bij Van der
Velden Rioleringsbeheer. Meer info:
www.vandervelden.com/vvebelang
Klachtenlijn voor VvE bestuurders
over beheerders:
Klachten over beheerders meldt
u bij voorkeur op:
www.klachtenovermijnbeheerder.nl
of op tel. 0162-469 120 (maandag t/m
donderdag van 9.00-13.00 uur).
VvE boeken
De VvE
en het schilder-,
glas- en
onderhoudswerk
De
Kascommissiegids
voor de VvE
Handboek voor de VvE
11 e druk, januari 2017
€ 20,-; voor leden € 15,-.
ABC van de VvE
4 e geheel herziene druk,
september 2008
€ 30,-; voor leden € 22,50.
De VvE en de Rechter
3 e druk, november 2010
€ 27,-; voor leden € 20,50.
De VvE en het schilder-,
glas- en onderhoudswerk
2 e druk, oktober 2008
€ 18,-; voor leden € 13,50.
Het activeren van een
(slapende) VvE
1 e druk, oktober 2008
€ 13,50; voor leden € 10,-.
De Kascommissiegids
voor de VvE
1 e druk, november 2010
€ 19,85; voor leden € 15,-.
Bestellen?
Maak bovenstaand(e) bedrag(en) over
op rekening NL97RABO0163.8364.50
t.n.v. VvE Belang Service BV te Oosterhout.
Let op! Indien u gebruik maakt van
telebankieren vergeet dan niet voldoende
adres gegevens te vermelden om het
boek toe te kunnen sturen. Alle prijzen
incl. btw en verzendkosten.
2-DAAGSE VAKOPLEIDING VVE BEHEER EN BESTUUR
Bij het beheer en bestuur van een VvE komt heel wat kijken. Zonder een
goede basis op juridisch, bouwkundig en financieel gebied is een goed
beheer en bestuur niet mogelijk. De belangen zijn groot, niet alleen op
de korte termijn, maar zeker ook op de lange termijn. Daarom heeft
VvE Belang een gedegen vakopleiding voor beheerders, maar ook voor
voorzitters van het bestuur.
Op donderdag 28 september en 5 oktober in Maastricht en op
donderdag 9 en 16 november in Zeist wordt wederom de 2-daagse
vakopleiding ‘VvE Beheer en Bestuur’ georganiseerd. De eerste dag
is juridisch; de tweede dag bouwkundig/financieel. In Zeist is het juist
andersom. De kosten voor aangeslotenen van VvE Belang bedragen
€ 885,- excl. btw inclusief lesmateriaal en lunch. Houders van het VvE-
Pluspakket krijgen een korting van 15%. Wilt u slechts een van de dagen
bijwonen dan bedragen de kosten € 450,- excl. btw. Aanvang om 09.30
uur; einde om 16.30 uur inclusief een uur lunchpauze.
Aanmelden: www.vveopleidingen.nl.
BESTUURDERSBIJEENKOMST
JURIDISCH
Op dinsdag 19 september in Eindhoven en op dinsdag 10 oktober
in Maastricht organiseert VvE Belang een korte Juridische Bestuurdersbijeenkomst
van 13.00 tot 16.00 uur.
BOUWKUNDIG
Op dinsdag 26 september in Den Haag en op dinsdag 3 oktober in
Zwolle organiseert VvE Belang een korte Bouwkundige Bestuurdersbijeenkomst
van 13.00 tot 16.00 uur. Kosten: € 90,75 inclusief btw en
lunch. Aanmelden: www.vveopleidingen.nl.
VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN 2017
Ook dit jaar organiseert VvE Belang in het najaar weer op diverse plaatsen
in het land voorlichtingsbijeenkomsten.
Maandag 30 oktober : Congrescentrum Brabanthallen in
Den Bosch
Woensdag 1 november : IJsselhallen in Zwolle
Maandag 6 november : Omnisport in Apeldoorn
Donderdag 9 november : Martini Plaza in Groningen
Maandag 13 november : Supernova Jaarbeurs in Utrecht
Woensdag 15 november : Ahoy in Rotterdam
Maandag 20 november : De Kromhouthal in Amsterdam
Donderdag 23 november : Evoluon Eindhoven
Dinsdag 28 november : Philharmonie Haarlem
Donderdag 30 november : Louwmanmuseum in Den Haag
VVE JAARCONGRES 2017
Exclusief voor appartementseigenaren en VvE’en die zijn aangesloten
bij VvE Belang wordt op maandag 4 december 2017 in het NBC in
Nieuwegein het ‘VvE Belang Jaarcongres 2017’ georganiseerd. Noteert u
deze datum alvast in uw agenda. In oktober ontvangst u een persoonlijke
uitnodiging.
COLOFON
VvE Magazine is een uitgave
van Stichting VvE Belang,
belangenorganisatie voor de VvE
en appartementseigenaar
18e Jaargang nummer 69
Augustus 2017
VvE Magazine’ verschijnt 4 x per jaar
Redactieadres en
advertentieexploitatie
VvE Belang
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout
Tel. 0162 – 469 120
Fax. 0162 – 461 526
E-mail: info@vvebelang.nl
Doelgroep
Vakblad voor de VvE
en appartementseigenaar
Hoofdredacteur
Carola Peters-van der Gouw
MEDEWERKERS REDACTIE
Mr R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet
Mr A. El Fathi en S. Siebes LL.B, Rijssenbeek
Advocaten
Mr A.C.W. Luijk - van Veldhuizen, VvE Belang
J.A.A.A. van de Wetering, VvE Belang
Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen
J. Zuidweg, Centraal Beheer Achmea
J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g.
Carola Peters, CODEX
VORMGEVING EN PRODUCTIE
Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden
Buro Binnen, Noordwijk
FOTOGRAFIE
Jan de Groot – Zorro Producties
Truus van Gog voor KNB
Leo Stolk
Mandy Schilte – VvE Belang
SER
Dirk Hol Fotografie
Carola Peters
COVERFOTO
Jan de Groot - Zorro Producties
CARTOONS
Arend van Dam
In tegenstelling tot het Burgerlijk Wetboek is in verband
met het meer gangbare spraakgebruik in VvE Magazine
bij de term ‘vereniging van eigenaars’ gekozen voor
‘vereniging van eigenaren’ afgekort tot VvE en voor
‘eigenaren’ in plaats van ‘eigenaars’.
Disclaimer
Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede
zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever
geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de
onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze
uitgave van VvE Magazine.

66
VvE NIEUWSFLITSEN
SUBSIDIEBEDRAGEN WARMTEPOMPEN GEWIJZIGD (ISDE)
Per 1 juli 2017 zijn de subsidiebedragen voor lucht-water warmtepompen
veranderd. Wie nu de subsidie aanvraagt, kan tot 600 euro minder subsidie
ontvangen dan eerder, afhankelijk van het vermogen van de warmtepomp.
Voor de kleinste lucht-water warmtepompen stijgen de vergoedingen. De
subsidiebedragen voor bodem-water warmtepompen wijzigen niet.
Uitzondering: wie kan aantonen dat voor 1 juli 2017 de koopverplichting is
aangegaan, heeft bij een subsidieaanvraag na 1 juli nog recht op het oude
hogere subsidiebedrag. Het bewijs moet dan als bijlage worden meegestuurd
met de subsidieaanvraag (bijvoorbeeld een getekende koopovereenkomst met
datum van ondertekening). Het ministerie van Economische Zaken stelt 20
miljoen euro extra beschikbaar voor de Investeringssubsidie Duurzame Energie
(ISDE). Het budget voor 2017 wordt daarmee verhoogd tot 90 miljoen euro.
DUURZAAMHEIDSFONDS VVE’EN DEN HAAG VAN START
Kleine Verenigingen van Eigenaren in Den Haag kunnen sinds 1 juli een lening
aanvragen voor het uitvoeren van duurzaam woningonderhoud. Het Duurzaamheidsfonds
VvE’en Den Haag draagt bij aan kwaliteitsverbetering van
woningen en het besparen op de energiekosten.
Er kan minimaal € 2.500 en maximaal € 15.000 per appartement geleend
worden. Maximaal 50% van het geleende bedrag kan de VvE besteden aan
regulier onderhoud en minimaal 50% is voor duurzame maatregelen bestemd.
Afhankelijk van het bedrag kan de lening terugbetaald worden in 10 of 15 jaar.
Meer informatie: vvebalie@denhaag.nl
350 NIEUWBOUW-
APPARTEMENTEN;
NUL PARKEERPLAATSEN
Op het Centraal Station van Den
Haag worden - waarschijnlijk vanaf
medio 2018 - in totaal 350 appartementen
(150 koop, 150 middeldure
huur en 50 sociale huur) en commerciële
ruimtes gebouwd.
Hiervoor is geen enkele parkeerplaats
ingetekend. Het is voor het
eerst dat in Nederland een omvangrijk
woningproject wordt gedaan met
een parkeernorm van nul.
BRON: VASTGOEDACTUEEL
UW COMPLEX
ONDERVERZEKERD?
DAT KAN U VEEL
GELD KOSTEN!
Voorkom problemen,
en laat uw gebouw
taxeren door een
deskundige; door
de taxateur van
VvE Belang!
NATUUR STUWT WAARDE WONING OP
Aantrekkelijke natuur stuwt de prijzen van woningen veel meer op dan eerder
werd gedacht. Niet alleen als die natuur dichtbij is, maar tot op een afstand van
zeven kilometer. Wie in de directe nabijheid van aantrekkelijke natuur woont (binnen
500 meter), profiteert het meest: zelfs zonder uitzicht op het groen is het
effect maar liefst 16 procent. Op zeven kilometer is het effect bescheiden, maar
raakt het de waarde van veel woningen. Dat telt dus flink op. Op grotere afstanden
is het effect verwaarloosbaar.
Economisch geograaf Michiel Daams deed onderzoek naar het effect van natuur
op de waarde van woningen. De gegevens zijn gebaseerd op ruim 200.000 recent
verkochte woningen. Respondenten konden op een kaart aangeven welke
natuur ze aantrekkelijk vinden in hun lokale omgeving, de wijdere regio en in
Nederland als geheel. Bossen, meren, parken of agrarisch gebied; zelfs kleine
stukjes stadsgroen konden worden gemarkeerd. Daaruit ontstond een landelijk
dekkend beeld van de waardering die woningkopers hebben voor natuurplekken.
BRON: VASTGOED ADVISEUR
SALDERINGSREGELING
ZONNEPANELEN BLIJFT
Hebt u zonnepanelen op uw gebouw?
Dan krijgt u in elk geval tot
2023 hetzelfde tarief voor de elektriciteit
die u levert als voor de stroom
die u afneemt. Minister Henk Kamp
(Economische Zaken) maakte dat op
12 juni jl. bekend. De Tweede Kamerleden
Jan Vos (PvdA) en Liesbeth van
Tongeren (GroenLinks) hadden de
minister opgeroepen de salderingsregeling
te verlengen. Oorspronkelijk
zou die in 2020 aflopen.
‘FINANCIEEL MISBAKSEL IN HYPOTHEEKRENTEAFTREK’
Het Woonakkoord bevat een fiscaal misbaksel, stelt Het Financieele Dagblad. “Kort samengevat: door de hypotheekrenteaftrek
in de inkomstenbelasting los te koppelen van de beperking van de hypotheekrenteaftrek krijgt een toenemend aantal
woningbezitters in de hoogste belastingschijf met een geringe hypotheek ten opzichte van het eigenwoningforfait de
komende jaren te maken met een rentebijtelling in plaats van -aftrek in zijn belastingaanslag.
Geen ‘foutje, bedankt’, maar naar verluidt een bewuste keuze van de wetgever. Ook al staat het te verwachten effect van
de bijtelling haaks op een belangrijk uitgangspunt van hetzelfde Woonakkoord. Dat akkoord moet de hoge Nederlandse
hypotheekschuld omlaag brengen. Maar belastingbetalers die in het tarief van 52% vallen en hun hypotheekschuld vrijwillig
of, sinds 2014, verplicht gedeeltelijk aflossen, krijgen juist eerder te maken met de bijtelling dan zij die afzien van gedeeltelijke
aflossing.
Deze ongerijmdheid bracht VVD’er Blok bij de parlementaire behandeling van de renteaftrekbeperking tot de suggestie
aftrekbare hypotheekrente dan maar onvermeld te laten in de belastingaangifte zodra de rentebijtelling hoger is dan de
renteaftrek. Dat was een uitnodiging tot belastingfraude, als we het oordeel van Bloks partijgenoot en demissionair staatssecretaris
van Financiën Eric Wiebes naar het woord nemen. Die heeft de Tweede Kamer laten weten dat het verplicht is
de aftrekpost op te voeren.”
HET KAN OOK IN ÚW COMPLEX GEBEUREN:
EEN BRAND OF EEN ANDERE CALAMITEIT.
Dan gaat uw eerste zorg uit naar de bewoners, maar
onvermijdelijk komt de vraag aan de orde: zijn we wel
goed verzekerd?
Het laatste wat u wilt is dat uw VvE onderverzekerd is.
Dan moeten alle eigenaren – soms diep – in de buidel
tasten om het ontbrekende bedrag te betalen.
Discussie over de herbouwwaarde is ook niet prettig, want
het bevordert de onderlinge relaties in uw complex niet!
ing. Gerard Groenendijk
MAAR HOE VOORKOMT U DIE PROBLEMEN?
Heel eenvoudig: schakel de taxatieservice van VvE Belang in.
Ing. Gerard Groenendijk is Registertaxateur. Voor een
zeer concurrerend tarief levert hij een taxatierapport
waar uw VvE wat aan heeft. U weet zeker dat uw complex
goed verzekerd is, en u beschermt de eigenaren tegen
onderverzekering.
Tip:
laat de herbouwwaarde eenmaal in de zes jaar
taxeren en geef de waarde door aan uw verzekering!
Meer weten?
Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120 en maak een afspraak met ing. Gerard Groenendijk.